Tribunal: TJDFT
Processo: 0746728-18.2025.8.07.0000
Órgão julgador: ARQUIBALDO CARNEIRO PORTELA
Órgão colegiado: 6a Turma Cível
Data de publicação: 2025-10-29

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Desembargador ARQUIBALDO CARNEIRO Número do processo: 0746728-18.2025.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: EBM CONSTRUTORA LTDA - ME AGRAVADO: SPLENDIDO LIFE STYLE D E C I S Ã O Trata-se de Agravo de Instrumento interposto por EBM Construtora Ltda. contra decisão proferida pelo juízo da 2a Vara Cível de Águas Claras que rejeitou a impugnação ao cumprimento de sentença, o fazendo nos seguintes termos (ID 239992847 da origem): “Trata-se de Ação de Conhecimento, em fase de Cumprimento de Sentença, movida por SPLENDIDO LIFE STYLE, em desfavor de EBM CONSTRUTORA LTDA – ME, na qual a parte requerida/executada foi condenada a promover reparos vícios construtivos apresentados por edifício que integra o condomínio edilício autor/exequente (ID 47027699). Ao ID 198632198, páginas 84/92, as partes informaram acerca da celebração de acordo, que foi homologado pelo Superior Tribunal de Justiça ao ID 198632198, pág. 115. Ao ID 206414619, a parte exequente informou descumprimento do acordo, consistente no atraso da entrega das obras/reformas, pugnando pela execução de multa no valor de R$ 129.698,30, instituída pelas partes na referida transação a título de cláusula penal. Intimada para o cumprimento voluntário da obrigação (ID 218721393), a parte executada apresentou impugnação ao pedido de cumprimento de sentença, informando que o alegado atraso na entrega das obras teria decorrido de fato exclusivo de terceiro. Aduziu que na data prevista para a entrega das obras (08.02.2024), havia executado 97,73% de sua integralidade, havendo atraso quanto ao saldo remanescente devido problemas com o fornecimento de cerâmicas, que seria fato exclusivo de terceiro. Assim, invocou em seu favor a incidência da Teoria do Adimplemento Substancial, a fim de afastar a incidência da referida cláusula penal. Subsidiariamente, pugnou pela redução equitativa da referida cláusula penal para o valor de R$ 2.944,15, que corresponderia à parcela da obra por ele inadimplida no termo estabelecido para sua conclusão (2,27%). Juntou documentos. Ao ID 226760104, a parte exequente apresentou resposta à impugnação, alegando ser descabida à espécie a alegação de que o atraso na entrega das obras teria decorrido de fato exclusivo de terceiro. Aduziu que as obras somente foram concluídas em 11 de fevereiro de 2025, o que privou os condôminos de fazer uso da integralidade das áreas comuns do condomínio por longo período de tempo, havendo, ainda, a necessidade de manutenção da contratação de Engenheiro por período superior ao originariamente previsto para o acompanhamento das obras, o que teria demandado o dispêndio da quantia de R$ 29.400,00. Discorreu acerca da impossibilidade de incidência da Teoria do Adimplemento Substancial à espécie. Ao final, requereu a rejeição da impugnação apresentada pela parte executada, com o consequente prosseguimento da execução. Juntou documentos. Vieram os autos conclusos. É o que importa a relatar. Decido. Na hipótese dos autos, tenho que a impugnação apresentada pela parte executada deve ser rejeitada. De início, embora alegue que em fevereiro de 2024 teria concluído 97,73% da obra, não trouxe aos autos nenhum documento para demonstrar tal alegação. Em junho de 2024, a parte exequente compareceu aos autos, informando que a parte ré estaria a descumprir o acordo celebrado entre elas quanto à apresentação de relatórios mensais, com o detalhamento do avança da obra (ID 200239965). Segundo o que consta do acordo celebrado entre as partes, as obras deveriam serem entregues em fevereiro de 2024, com possível prorrogação desse prazo por mais 60 (sessenta) dias, o que nos remeteria a abril de 2024. Veja-se que, para além de não promover a entrega das obras no prazo ajustado, também não forneceu à parte requerente os relatórios mensais, demonstrando a evolução de sua execução. Mesmo após intimada pelo Juízo acerca da alegação quanto ao descumprimento da referida obrigação (ID 203598648), a parte executada omitiu-se quanto à apresentação desses relatórios mensais, limitando-se a juntar “carta” por ela enviada aos condôminos, informando acerca da prorrogação unilateral do prazo para a entrega das obras (ID 206001855). No âmbito do Distrito Federal, a conclusão das obras é atestada por meio da expedição de carta de habite-se e/ou de atestado de conclusão das obras, emitidos pela Administração Pública (art. 61 da Lei Distrital n. 6.138/2018). Com efeito, a mera alegação de que, em fevereiro de 2024, a parte executada havia concluído cerca de 97% da obra, desacompanhada de qualquer documento, inclusive dos relatórios ajustados entre as partes, que atestariam a evolução na execução dessas obras, não é hábil a comprovar o fato em discussão. Descabe, portanto, a incidência da Teoria do Adimplemento Substancial à espécie, na medida em que não demonstrado o alegado adimplemento substancial. Também não há que se falar que o atraso teria decorrido de fato exclusivo de terceiros, na medida em que eventual desacerto comercial entre a parte executada e seus fornecedores configura fortuito interno, tratando-se, portanto, de fato previsível, ainda que indesejável, ínsito à atividade empresária desenvolvida pela parte executada, não havendo, portanto, que falar na incidência da Teoria da Imprevisão, a fim de afastar os efeitos da mora da parte executada. Por fim, não há que se falar em redução equitativa da cláusula penal estabelecida na transação em discussão. A parte executada não informou o valor que teria despendido com a execução das obras, a fim de, eventualmente, demonstrar desproporcionalidade entre essa cláusula penal e o valor da obrigação principal. Fundou seu pedido de redução da cláusula penal em suposto adimplemento substancial da obrigação, o que não restou demonstrado nos autos, dado a ausência de juntada de documentação adequada para tanto. Traçado esse cenário, entendo que a parte executada não se desincumbiu do ônus de demonstrar a existência de qualquer fato hábil a afastar os efeitos de sua mora, tampouco que justificasse a redução da referida cláusula penal, de modo que sua impugnação deve ser rejeitada. Em caso análogo ao dos autos, nesse mesmo sentido já se manifestou o eg. TJDFT. Confira-se: “APELAÇÃO CÍVEL. CIVIL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. Ilegitimidade passiva rejeitada. CONTRATO DE EMPREITADA. CONsTRUÇÃO DE CASA EM CONDOMÍNIO. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. MULTA DEVIDA. DESPESAS CUSTEADAS PELOS AUTORES. OBRIGAÇÃO DAS RÉS. RESSARCIMENTO DOS DANOS MATERIAIS. CABIMENTO. SENTENÇA MANTIDA. 1. Segundo os documentos constantes dos autos, as três empresas Rés estavam envolvidas na prestação do serviço de empreitada contratado, razão pela qual deve ser reconhecida a legitimidade passiva delas, ainda que, no mérito, decida-se pela ausência de responsabilidade pelo pagamento das indenizações pleiteadas. 2. Inaplicáveis as situações de caso fortuito, força maior e da teoria da imprevisão em razão do advento da pandemia da Covid-19 ao presente caso, pois, além de ele coincidir com o curto interregno de dois meses no período de conclusão da obra, que deveria estar em fase final de acabamento, não foi apresentada comprovação alguma acerca do alegado impacto de escassez e encarecimento de material na época. 3. A jurisprudência deste Tribunal de Justiça entende que a responsabilidade da construtora e da incorporadora não pode ser afastada em razão de escassez de mão de obra e de falta de insumos, porquanto tais fatos não caracterizam motivo de força maior capaz de excluir o nexo causal, mas, sim, risco específico da atividade, que já está englobado pelo prazo de tolerância previsto contratualmente. (grifei) 4. Uma vez que o imóvel não foi entregue aos Autores no prazo acordado, resta configurada a mora das Rés, que enseja o pagamento de indenização pelos prejuízos causados, conforme estipulado contratualmente. 5. Comprovado que os Autores arcaram com pagamentos que estavam a cargo das Rés por força do contrato de empreitada, a obrigação de ressarci-los deve ser imputada às empresas. 6. Apelações conhecidas e não providas. Preliminar rejeitada”. (Acórdão 1943853, 0706077-43.2022.8.07.0001, Relator(a): ROBSON TEIXEIRA DE FREITAS, 8a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 12/11/2024, publicado no DJe: 26/11/2024.) DISPOSITIVO Em face do exposto, REJEITO a impugnação ao cumprimento de sentença apresentada pela parte executada ao ID 223481052. Intime-se a parte exequente para que, em até 15 (quinze) dias, traga aos autos memória atualizada de cálculo, devendo incidir sobre o valor principal a multa de 10%, prevista no artigo 523, § 1o, do CPC, bem como honorários para a fase de cumprimento de sentença, que fixo em 10% do valor da obrigação principal. Vindo aos autos a planilha, promova-se consulta de bens da parte executada, através dos sistemas que se encontram à disposição do Juízo (SISBAJUD e RENAJUD), observando-se a ordem de preferência prevista no artigo 835 do CPC, prosseguindo-se a execução conforme demais determinações contidas na decisão de ID 218721393.” Os embargos de declaração foram rejeitados (ID 251437011 dos autos originários). A agravante narra que, após acordo judicial celebrado em 09/02/2023, comprometeu-se a realizar reparos no Edifício Residencial Splendido Lifestyle, de responsabilidade do Condomínio Splendido Lifestyle. O acordo previa multa compensatória de R$ 129.698,30 em caso de atraso na entrega das obras, com cronograma de execução e possibilidade de prorrogação por até 60 dias, mediante justificativa e documentação. Alega a agravante que, por problemas com a fornecedora Gail Arquitetura em Cerâmica, não foi possível concluir pequena fração da fachada no prazo, sendo que 97,73% da obra estava concluída em 09/02/2024. Sustenta que tomou todas as medidas para solucionar o impasse, comunicando o condomínio e executando obras adicionais por liberalidade. Defende a aplicação da excludente de responsabilidade por fato exclusivo de terceiro (art. 14, §3o, II, do CDC), bem como a teoria do adimplemento substancial, pleiteando, subsidiariamente, a redução equitativa da multa (art. 413 do CC). Ao final, a agravante requer a concessão de efeito suspensivo ao recurso, para obstar constrições de bens até o julgamento definitivo. No mérito, requer o provimento do recurso, com a reforma da decisão para extinguir a execução por inexigibilidade do título, ante a ausência de violação contratual, ou, alternativamente, a extinção da execução pela aplicação da teoria do adimplemento substancial. Pede ainda, subsidiariamente, a redução equitativa da multa para o percentual de 2,27%, correspondente ao inadimplemento. Preparo no ID 77682990. É o relatório. Decido. O pedido de tutela recursal (efeito suspensivo) exige, nos termos do art. 1.019, I, do CPC, a demonstração cumulativa da probabilidade de provimento do recurso e do risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação. Fazendo um juízo de prelibação sumária, próprio do exame das liminares, tenho que, em tese, não estão reunidos os requisitos para a concessão do efeito suspensivo pleiteado. Explico. Sem qualquer açodamento de avançar sobre o mérito neste momento incipiente, mas necessário observar que, de uma superficial leitura dos autos, nota-se que a agravante, mesmo após ser intimada, não apresentou os relatórios mensais exigidos para demonstrar o avançar da obra, limitando-se a enviar carta aos condôminos informando, por conta própria, a prorrogação do prazo para conclusão das obras. Neste contexto, colhe-se que, em tese, a alegação de que 97,73% da obra estava concluída em fevereiro de 2024 não conta com efetiva comprovação nos autos, o que fragiliza bastante a aplicação da teoria do adimplemento substancial. Em relação a justificativa de que o atraso teria decorrido por ato de terceiros, isso não lhe socorre, pois, como ressaltado na r. decisão a quo, problemas com fornecedores configuram fortuito interno, inerente à atividade empresarial, afastando-se assim a teoria da imprevisão para se eximir de cumprir a obrigação na sua totalidade. Além disso, outro ponto que precisa ser avaliado com mais acurácia, é que, em tese, a agravante não teria comprovado o valor gasto nas obras para demonstrar eventual desproporção da cláusula pena. Diante disso, constata-se que, nesta cognição sumária, não se verifica demonstrada a probabilidade de provimento do recurso. Ausente requisito cumulativo e imprescindível a liminar pleiteada, de rigor o indeferimento. Ante o exposto, indefiro o pedido de efeito suspensivo. Intime-se o agravado para, querendo, responda o recurso no prazo legal, facultando-lhe juntar a documentação que entender necessária ao julgamento do recurso (art. 1.019, II, do CPC). Publique-se. Intimem-se. Brasília, 26 de outubro de 2025. Desembargador ARQUIBALDO CARNEIRO Relator

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Desembargador ARQUIBALDO CARNEIRO Número do processo: 0746728-18.2025.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: EBM CONSTRUTORA LTDA - ME AGRAVADO: SPLENDIDO LIFE STYLE D E C I S Ã O Trata-se de Agravo de Instrumento interposto por EBM Construtora Ltda. contra decisão proferida pelo juízo da 2a Vara Cível de Águas Claras que rejeitou a impugnação ao cumprimento de sentença, o fazendo nos seguintes termos (ID 239992847 da origem): “Trata-se de Ação de Conhecimento, em fase de Cumprimento de Sentença, movida por SPLENDIDO LIFE STYLE, em desfavor de EBM CONSTRUTORA LTDA – ME, na qual a parte requerida/executada foi condenada a promover reparos vícios construtivos apresentados por edifício que integra o condomínio edilício autor/exequente (ID 47027699). Ao ID 198632198, páginas 84/92, as partes informaram acerca da celebração de acordo, que foi homologado pelo Superior Tribunal de Justiça ao ID 198632198, pág. 115. Ao ID 206414619, a parte exequente informou descumprimento do acordo, consistente no atraso da entrega das obras/reformas, pugnando pela execução de multa no valor de R$ 129.698,30, instituída pelas partes na referida transação a título de cláusula penal. Intimada para o cumprimento voluntário da obrigação (ID 218721393), a parte executada apresentou impugnação ao pedido de cumprimento de sentença, informando que o alegado atraso na entrega das obras teria decorrido de fato exclusivo de terceiro. Aduziu que na data prevista para a entrega das obras (08.02.2024), havia executado 97,73% de sua integralidade, havendo atraso quanto ao saldo remanescente devido problemas com o fornecimento de cerâmicas, que seria fato exclusivo de terceiro. Assim, invocou em seu favor a incidência da Teoria do Adimplemento Substancial, a fim de afastar a incidência da referida cláusula penal. Subsidiariamente, pugnou pela redução equitativa da referida cláusula penal para o valor de R$ 2.944,15, que corresponderia à parcela da obra por ele inadimplida no termo estabelecido para sua conclusão (2,27%). Juntou documentos. Ao ID 226760104, a parte exequente apresentou resposta à impugnação, alegando ser descabida à espécie a alegação de que o atraso na entrega das obras teria decorrido de fato exclusivo de terceiro. Aduziu que as obras somente foram concluídas em 11 de fevereiro de 2025, o que privou os condôminos de fazer uso da integralidade das áreas comuns do condomínio por longo período de tempo, havendo, ainda, a necessidade de manutenção da contratação de Engenheiro por período superior ao originariamente previsto para o acompanhamento das obras, o que teria demandado o dispêndio da quantia de R$ 29.400,00. Discorreu acerca da impossibilidade de incidência da Teoria do Adimplemento Substancial à espécie. Ao final, requereu a rejeição da impugnação apresentada pela parte executada, com o consequente prosseguimento da execução. Juntou documentos. Vieram os autos conclusos. É o que importa a relatar. Decido. Na hipótese dos autos, tenho que a impugnação apresentada pela parte executada deve ser rejeitada. De início, embora alegue que em fevereiro de 2024 teria concluído 97,73% da obra, não trouxe aos autos nenhum documento para demonstrar tal alegação. Em junho de 2024, a parte exequente compareceu aos autos, informando que a parte ré estaria a descumprir o acordo celebrado entre elas quanto à apresentação de relatórios mensais, com o detalhamento do avança da obra (ID 200239965). Segundo o que consta do acordo celebrado entre as partes, as obras deveriam serem entregues em fevereiro de 2024, com possível prorrogação desse prazo por mais 60 (sessenta) dias, o que nos remeteria a abril de 2024. Veja-se que, para além de não promover a entrega das obras no prazo ajustado, também não forneceu à parte requerente os relatórios mensais, demonstrando a evolução de sua execução. Mesmo após intimada pelo Juízo acerca da alegação quanto ao descumprimento da referida obrigação (ID 203598648), a parte executada omitiu-se quanto à apresentação desses relatórios mensais, limitando-se a juntar “carta” por ela enviada aos condôminos, informando acerca da prorrogação unilateral do prazo para a entrega das obras (ID 206001855). No âmbito do Distrito Federal, a conclusão das obras é atestada por meio da expedição de carta de habite-se e/ou de atestado de conclusão das obras, emitidos pela Administração Pública (art. 61 da Lei Distrital n. 6.138/2018). Com efeito, a mera alegação de que, em fevereiro de 2024, a parte executada havia concluído cerca de 97% da obra, desacompanhada de qualquer documento, inclusive dos relatórios ajustados entre as partes, que atestariam a evolução na execução dessas obras, não é hábil a comprovar o fato em discussão. Descabe, portanto, a incidência da Teoria do Adimplemento Substancial à espécie, na medida em que não demonstrado o alegado adimplemento substancial. Também não há que se falar que o atraso teria decorrido de fato exclusivo de terceiros, na medida em que eventual desacerto comercial entre a parte executada e seus fornecedores configura fortuito interno, tratando-se, portanto, de fato previsível, ainda que indesejável, ínsito à atividade empresária desenvolvida pela parte executada, não havendo, portanto, que falar na incidência da Teoria da Imprevisão, a fim de afastar os efeitos da mora da parte executada. Por fim, não há que se falar em redução equitativa da cláusula penal estabelecida na transação em discussão. A parte executada não informou o valor que teria despendido com a execução das obras, a fim de, eventualmente, demonstrar desproporcionalidade entre essa cláusula penal e o valor da obrigação principal. Fundou seu pedido de redução da cláusula penal em suposto adimplemento substancial da obrigação, o que não restou demonstrado nos autos, dado a ausência de juntada de documentação adequada para tanto. Traçado esse cenário, entendo que a parte executada não se desincumbiu do ônus de demonstrar a existência de qualquer fato hábil a afastar os efeitos de sua mora, tampouco que justificasse a redução da referida cláusula penal, de modo que sua impugnação deve ser rejeitada. Em caso análogo ao dos autos, nesse mesmo sentido já se manifestou o eg. TJDFT. Confira-se: “APELAÇÃO CÍVEL. CIVIL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. Ilegitimidade passiva rejeitada. CONTRATO DE EMPREITADA. CONsTRUÇÃO DE CASA EM CONDOMÍNIO. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. MULTA DEVIDA. DESPESAS CUSTEADAS PELOS AUTORES. OBRIGAÇÃO DAS RÉS. RESSARCIMENTO DOS DANOS MATERIAIS. CABIMENTO. SENTENÇA MANTIDA. 1. Segundo os documentos constantes dos autos, as três empresas Rés estavam envolvidas na prestação do serviço de empreitada contratado, razão pela qual deve ser reconhecida a legitimidade passiva delas, ainda que, no mérito, decida-se pela ausência de responsabilidade pelo pagamento das indenizações pleiteadas. 2. Inaplicáveis as situações de caso fortuito, força maior e da teoria da imprevisão em razão do advento da pandemia da Covid-19 ao presente caso, pois, além de ele coincidir com o curto interregno de dois meses no período de conclusão da obra, que deveria estar em fase final de acabamento, não foi apresentada comprovação alguma acerca do alegado impacto de escassez e encarecimento de material na época. 3. A jurisprudência deste Tribunal de Justiça entende que a responsabilidade da construtora e da incorporadora não pode ser afastada em razão de escassez de mão de obra e de falta de insumos, porquanto tais fatos não caracterizam motivo de força maior capaz de excluir o nexo causal, mas, sim, risco específico da atividade, que já está englobado pelo prazo de tolerância previsto contratualmente. (grifei) 4. Uma vez que o imóvel não foi entregue aos Autores no prazo acordado, resta configurada a mora das Rés, que enseja o pagamento de indenização pelos prejuízos causados, conforme estipulado contratualmente. 5. Comprovado que os Autores arcaram com pagamentos que estavam a cargo das Rés por força do contrato de empreitada, a obrigação de ressarci-los deve ser imputada às empresas. 6. Apelações conhecidas e não providas. Preliminar rejeitada”. (Acórdão 1943853, 0706077-43.2022.8.07.0001, Relator(a): ROBSON TEIXEIRA DE FREITAS, 8a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 12/11/2024, publicado no DJe: 26/11/2024.) DISPOSITIVO Em face do exposto, REJEITO a impugnação ao cumprimento de sentença apresentada pela parte executada ao ID 223481052. Intime-se a parte exequente para que, em até 15 (quinze) dias, traga aos autos memória atualizada de cálculo, devendo incidir sobre o valor principal a multa de 10%, prevista no artigo 523, § 1o, do CPC, bem como honorários para a fase de cumprimento de sentença, que fixo em 10% do valor da obrigação principal. Vindo aos autos a planilha, promova-se consulta de bens da parte executada, através dos sistemas que se encontram à disposição do Juízo (SISBAJUD e RENAJUD), observando-se a ordem de preferência prevista no artigo 835 do CPC, prosseguindo-se a execução conforme demais determinações contidas na decisão de ID 218721393.” Os embargos de declaração foram rejeitados (ID 251437011 dos autos originários). A agravante narra que, após acordo judicial celebrado em 09/02/2023, comprometeu-se a realizar reparos no Edifício Residencial Splendido Lifestyle, de responsabilidade do Condomínio Splendido Lifestyle. O acordo previa multa compensatória de R$ 129.698,30 em caso de atraso na entrega das obras, com cronograma de execução e possibilidade de prorrogação por até 60 dias, mediante justificativa e documentação. Alega a agravante que, por problemas com a fornecedora Gail Arquitetura em Cerâmica, não foi possível concluir pequena fração da fachada no prazo, sendo que 97,73% da obra estava concluída em 09/02/2024. Sustenta que tomou todas as medidas para solucionar o impasse, comunicando o condomínio e executando obras adicionais por liberalidade. Defende a aplicação da excludente de responsabilidade por fato exclusivo de terceiro (art. 14, §3o, II, do CDC), bem como a teoria do adimplemento substancial, pleiteando, subsidiariamente, a redução equitativa da multa (art. 413 do CC). Ao final, a agravante requer a concessão de efeito suspensivo ao recurso, para obstar constrições de bens até o julgamento definitivo. No mérito, requer o provimento do recurso, com a reforma da decisão para extinguir a execução por inexigibilidade do título, ante a ausência de violação contratual, ou, alternativamente, a extinção da execução pela aplicação da teoria do adimplemento substancial. Pede ainda, subsidiariamente, a redução equitativa da multa para o percentual de 2,27%, correspondente ao inadimplemento. Preparo no ID 77682990. É o relatório. Decido. O pedido de tutela recursal (efeito suspensivo) exige, nos termos do art. 1.019, I, do CPC, a demonstração cumulativa da probabilidade de provimento do recurso e do risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação. Fazendo um juízo de prelibação sumária, próprio do exame das liminares, tenho que, em tese, não estão reunidos os requisitos para a concessão do efeito suspensivo pleiteado. Explico. Sem qualquer açodamento de avançar sobre o mérito neste momento incipiente, mas necessário observar que, de uma superficial leitura dos autos, nota-se que a agravante, mesmo após ser intimada, não apresentou os relatórios mensais exigidos para demonstrar o avançar da obra, limitando-se a enviar carta aos condôminos informando, por conta própria, a prorrogação do prazo para conclusão das obras. Neste contexto, colhe-se que, em tese, a alegação de que 97,73% da obra estava concluída em fevereiro de 2024 não conta com efetiva comprovação nos autos, o que fragiliza bastante a aplicação da teoria do adimplemento substancial. Em relação a justificativa de que o atraso teria decorrido por ato de terceiros, isso não lhe socorre, pois, como ressaltado na r. decisão a quo, problemas com fornecedores configuram fortuito interno, inerente à atividade empresarial, afastando-se assim a teoria da imprevisão para se eximir de cumprir a obrigação na sua totalidade. Além disso, outro ponto que precisa ser avaliado com mais acurácia, é que, em tese, a agravante não teria comprovado o valor gasto nas obras para demonstrar eventual desproporção da cláusula pena. Diante disso, constata-se que, nesta cognição sumária, não se verifica demonstrada a probabilidade de provimento do recurso. Ausente requisito cumulativo e imprescindível a liminar pleiteada, de rigor o indeferimento. Ante o exposto, indefiro o pedido de efeito suspensivo. Intime-se o agravado para, querendo, responda o recurso no prazo legal, facultando-lhe juntar a documentação que entender necessária ao julgamento do recurso (art. 1.019, II, do CPC). Publique-se. Intimem-se. Brasília, 26 de outubro de 2025. Desembargador ARQUIBALDO CARNEIRO Relator