Tribunal: TJDFT
Processo: 0716352-49.2025.8.07.0000
Órgão julgador: SÉRGIO ROCHA
Órgão colegiado: 4a Turma Cível
Data de publicação: 2025-05-05

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Desembargador Sérgio Rocha - GDSXSR Número do processo: 0716352-49.2025.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: MIRAMAR FERREIRA AGRAVADO: CONDOMINIO REDIDENCIAL PARK DO GAMA DECISÃO INDEFERIMENTO DE EFEITO SUSPENSIVO Trata-se de agravo de instrumento contra decisão que, em cumprimento de sentença (cobrança de taxas condominiais – R$ 192.865,92) rejeitou a exceção de pré-executividade apresentada pelo executado/agravante. Alega, em síntese, que: 1) não tem condições de arcar com as despesas processuais sem prejuízo do sustento próprio; 2) o agravado é um condomínio de fato, ou seja, mera associação de moradores e o agravante não aderiu a seus atos, nem mesmo tacitamente, mormente porque seu terreno adquirido no ano de 2001, ao passo que a associação só foi estatuída no ano de 2005; 3) é inconstitucional a cobrança de taxas e serviços por parte de associação de moradores contra quem não aderiu ou associou-se ao ato (Tema 492/STF - "É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei no 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que (i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis."); 4) segundo o Tema 882/STJ, "As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram."; 5) as teses fixadas pelo STJ (Tema 882) e pelo STF (Tema 492) se referem exatamente à situação dos autos; 6) segundo a Lei 4.591/64, as obrigações decorrentes do condomínio só serão eficazes a partir de sua instituição, todavia, no caso vertente, o condomínio é irregular, não possuindo registro, sendo, portanto, inexistente; 7) é preciso distinguir três situações fáticas e suas consequências jurídicas: I) antes da Lei n. 13.465, de 11/07/2017, ou de Lei Municipal que discipline a questão, é inconstitucional a cobrança por associação de taxa de manutenção e conservação ao proprietário não associado em loteamento imobiliário urbano; II) depois da Lei n. 13.465, de 11/07/2017, ou de Lei Municipal que discipline a questão, é possível a cobrança por associação de taxa de manutenção e conservação ao proprietário de lote adquirido em momento anterior às referidas leis, desde que adira ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis, ou seja, desde que se associe à associação de moradores de loteamentos de acesso controlado; III) após a Lei n. 13.465, de 11/07/2017, ou de Lei Municipal que discipline a questão, é possível a cobrança por associação de taxa de manutenção e conservação ao proprietário de lote situado em loteamentos de acesso controlado que tenha sido adquirido em momento posterior às referidas leis, desde que o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis; 8) no caso, o agravante adquiriu os imóveis em 2001, ou seja, momento muito anterior à Lei 13.465/2017 e também nunca se associou, direta ou indiretamente, ao agravado. Requer a gratuidade da justiça, a concessão de efeito suspensivo ao agravo de instrumento e, no mérito, seja reconhecida a ilegalidade da cobrança em questão. Sem razão, inicialmente, o agravante. Nesta sede de cognição sumária, não vislumbro a probabilidade do direito alegado. Conforme constou da decisão agravada: “(...) as matérias trazidas já foram exaustivamente debatidas em sede de conhecimento e em outras petições avulsas, questões já abarcadas pela coisa julgada. (...)” E, no caso, ao que consta, a questão relativa ao dever do ocupante de unidade situada em condomínio irregular de suportar as despesas comuns inerentes ao condomínio sequer foi questionada pelo agravante na fase de conhecimento, razão pela qual essa matéria estaria acobertada pela coisa julgada (CPC 508), in verbis: Art. 508. Transitada em julgado a decisão de mérito, considerar-se-ão deduzidas e repelidas todas as alegações e as defesas que a parte poderia opor tanto ao acolhimento quanto à rejeição do pedido. Inclusive, em anterior agravo de instrumento interposto pelo ora agravante já na fase de cumprimento de sentença (em que questionava a obrigatoriedade do pagamento dessas taxas), esta 4a Turma Cível assim se pronunciou, conforme ementa: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE. ARGUIÇÃO DE MATÉRIAS RELATIVAS À FASE DE CONHECIMENTO. PRECLUSÃO MÁXIMA OPERADA PELA COISA JULGADA. INDEFERIMENTO MANTIDO. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ NÃO CARACTERIZADA. I. Constituído o título judicial e, naturalmente, transposta a fase de conhecimento, não é processualmente admissível, seja mediante impugnação ao cumprimento de sentença ou exceção de pré-executividade, a dedução de matérias que desafiam a coisa julgada, consoante a inteligência dos artigos 502, 503 e 505 do Código de Processo Civil. II. A exceção de pré-executividade, assim como a impugnação ao cumprimento de sentença, constitui incidente do módulo de cumprimento de sentença que, por sua própria natureza e amplitude jurídica, é incompatível com a veiculação de matérias suplantadas pelo encerramento do módulo cognitivo, na esteira do que prescreve o artigo 525, § 1o, do Código de Processo Civil. III. A limitação cognitiva da impugnação ao cumprimento de sentença e, com maior razão, da exceção de pré-executividade, está em consonância com os efeitos da coisa julgada, sob pena de se permitir a introdução, na etapa de cumprimento de sentença, de defesas que poderiam interferir na formação do título judicial e que nada dizem respeito à pretensão executiva propriamente dita. IV. Não incorre em litigância temerária a parte que exerce regularmente o direito de recorrer, nos termos dos artigos 80, inciso VII, e 81 do Código de Processo Civil. V. Agravo de Instrumento desprovido. (Acórdão 1800513, 0718915-84.2023.8.07.0000, Relator(a): JAMES EDUARDO OLIVEIRA, 4a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 07/12/2023, publicado no DJe: 01/04/2024.) Sendo assim, versando a exceção de pré-executividade sobre matéria acobertada pela coisa julgada, não há fundamento pra suspender o cumprimento de sentença. Ante o exposto, indefiro o efeito suspensivo. Defiro a gratuidade da justiça apenas para esta fase recursal, considerando a presunção de veracidade da hipossuficiência declarada e a ausência de elementos aptos a infirmá-la. Comunique-se ao Juízo de origem. Intime-se a parte agravada para contrarrazões. P. I. SÉRGIO ROCHA Desembargador Relator Eventual

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Desembargador Sérgio Rocha - GDSXSR Número do processo: 0716352-49.2025.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: MIRAMAR FERREIRA AGRAVADO: CONDOMINIO REDIDENCIAL PARK DO GAMA DECISÃO INDEFERIMENTO DE EFEITO SUSPENSIVO Trata-se de agravo de instrumento contra decisão que, em cumprimento de sentença (cobrança de taxas condominiais – R$ 192.865,92) rejeitou a exceção de pré-executividade apresentada pelo executado/agravante. Alega, em síntese, que: 1) não tem condições de arcar com as despesas processuais sem prejuízo do sustento próprio; 2) o agravado é um condomínio de fato, ou seja, mera associação de moradores e o agravante não aderiu a seus atos, nem mesmo tacitamente, mormente porque seu terreno adquirido no ano de 2001, ao passo que a associação só foi estatuída no ano de 2005; 3) é inconstitucional a cobrança de taxas e serviços por parte de associação de moradores contra quem não aderiu ou associou-se ao ato (Tema 492/STF - "É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei no 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que (i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis."); 4) segundo o Tema 882/STJ, "As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram."; 5) as teses fixadas pelo STJ (Tema 882) e pelo STF (Tema 492) se referem exatamente à situação dos autos; 6) segundo a Lei 4.591/64, as obrigações decorrentes do condomínio só serão eficazes a partir de sua instituição, todavia, no caso vertente, o condomínio é irregular, não possuindo registro, sendo, portanto, inexistente; 7) é preciso distinguir três situações fáticas e suas consequências jurídicas: I) antes da Lei n. 13.465, de 11/07/2017, ou de Lei Municipal que discipline a questão, é inconstitucional a cobrança por associação de taxa de manutenção e conservação ao proprietário não associado em loteamento imobiliário urbano; II) depois da Lei n. 13.465, de 11/07/2017, ou de Lei Municipal que discipline a questão, é possível a cobrança por associação de taxa de manutenção e conservação ao proprietário de lote adquirido em momento anterior às referidas leis, desde que adira ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis, ou seja, desde que se associe à associação de moradores de loteamentos de acesso controlado; III) após a Lei n. 13.465, de 11/07/2017, ou de Lei Municipal que discipline a questão, é possível a cobrança por associação de taxa de manutenção e conservação ao proprietário de lote situado em loteamentos de acesso controlado que tenha sido adquirido em momento posterior às referidas leis, desde que o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis; 8) no caso, o agravante adquiriu os imóveis em 2001, ou seja, momento muito anterior à Lei 13.465/2017 e também nunca se associou, direta ou indiretamente, ao agravado. Requer a gratuidade da justiça, a concessão de efeito suspensivo ao agravo de instrumento e, no mérito, seja reconhecida a ilegalidade da cobrança em questão. Sem razão, inicialmente, o agravante. Nesta sede de cognição sumária, não vislumbro a probabilidade do direito alegado. Conforme constou da decisão agravada: “(...) as matérias trazidas já foram exaustivamente debatidas em sede de conhecimento e em outras petições avulsas, questões já abarcadas pela coisa julgada. (...)” E, no caso, ao que consta, a questão relativa ao dever do ocupante de unidade situada em condomínio irregular de suportar as despesas comuns inerentes ao condomínio sequer foi questionada pelo agravante na fase de conhecimento, razão pela qual essa matéria estaria acobertada pela coisa julgada (CPC 508), in verbis: Art. 508. Transitada em julgado a decisão de mérito, considerar-se-ão deduzidas e repelidas todas as alegações e as defesas que a parte poderia opor tanto ao acolhimento quanto à rejeição do pedido. Inclusive, em anterior agravo de instrumento interposto pelo ora agravante já na fase de cumprimento de sentença (em que questionava a obrigatoriedade do pagamento dessas taxas), esta 4a Turma Cível assim se pronunciou, conforme ementa: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE. ARGUIÇÃO DE MATÉRIAS RELATIVAS À FASE DE CONHECIMENTO. PRECLUSÃO MÁXIMA OPERADA PELA COISA JULGADA. INDEFERIMENTO MANTIDO. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ NÃO CARACTERIZADA. I. Constituído o título judicial e, naturalmente, transposta a fase de conhecimento, não é processualmente admissível, seja mediante impugnação ao cumprimento de sentença ou exceção de pré-executividade, a dedução de matérias que desafiam a coisa julgada, consoante a inteligência dos artigos 502, 503 e 505 do Código de Processo Civil. II. A exceção de pré-executividade, assim como a impugnação ao cumprimento de sentença, constitui incidente do módulo de cumprimento de sentença que, por sua própria natureza e amplitude jurídica, é incompatível com a veiculação de matérias suplantadas pelo encerramento do módulo cognitivo, na esteira do que prescreve o artigo 525, § 1o, do Código de Processo Civil. III. A limitação cognitiva da impugnação ao cumprimento de sentença e, com maior razão, da exceção de pré-executividade, está em consonância com os efeitos da coisa julgada, sob pena de se permitir a introdução, na etapa de cumprimento de sentença, de defesas que poderiam interferir na formação do título judicial e que nada dizem respeito à pretensão executiva propriamente dita. IV. Não incorre em litigância temerária a parte que exerce regularmente o direito de recorrer, nos termos dos artigos 80, inciso VII, e 81 do Código de Processo Civil. V. Agravo de Instrumento desprovido. (Acórdão 1800513, 0718915-84.2023.8.07.0000, Relator(a): JAMES EDUARDO OLIVEIRA, 4a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 07/12/2023, publicado no DJe: 01/04/2024.) Sendo assim, versando a exceção de pré-executividade sobre matéria acobertada pela coisa julgada, não há fundamento pra suspender o cumprimento de sentença. Ante o exposto, indefiro o efeito suspensivo. Defiro a gratuidade da justiça apenas para esta fase recursal, considerando a presunção de veracidade da hipossuficiência declarada e a ausência de elementos aptos a infirmá-la. Comunique-se ao Juízo de origem. Intime-se a parte agravada para contrarrazões. P. I. SÉRGIO ROCHA Desembargador Relator Eventual