Tribunal: TJDFT
Processo: 0752701-85.2024.8.07.0000
Órgão julgador: AISTON HENRIQUE DE SOUSA
Órgão colegiado: 4a Turma Cível
Data de publicação: 2025-01-22

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS GJSGAHS Gabinete do Des. Aiston Henrique de Sousa Número do processo: 0752701-85.2024.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: CONDOMINIO PARQUE RIACHO 37 AGRAVADO: MARIA APARECIDA GOMES DO NASCIMENTO D E C I S Ã O Trata-se de agravo de instrumento interposto credor em execução de titulo executivo extrajudicial referente a dívidas de condomínio. A decisão impugnada tem o seguinte teor: “Decido. Verifico que na decisão de ID 167863948, fl. 587 foi deferida a penhora dos direitos aquisitivos da executada sobre o imóvel localizado no apartamento 3, Térreo, Bloco A, Lote 3, Conjunto 3, QS 25, Riacho Fundo II/DF (matrícula no 88.160, do 4o Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal). O credor fiduciário (Banco do Brasil) foi oficiado para que em caso de retomada do imóvel e posterior leilão extrajudicial, deverá, havendo saldo remanescente a favor da parte devedora fiduciante, depositar tal valor neste Juízo (ID 170455411). Todavia, não houve resposta da instituição bancária nos autos. Vale ressaltar que não houve penhora do imóvel alienado fiduciariamente, apenas dos direitos aquisitivos sobre a coisa, os quais pertencem apenas à executada. Em razão disso, indefiro, desde já, o pedido do exequente para que o imóvel seja levado à hasta pública, pois falta de constrição desse bem. O que deverá ser alienado são os direitos penhorados. Nessa toada, importa destacar que a alienação fiduciária, direito real de garantia ao lado de outras garantias reais (hipoteca, penhor e anticrese), apresenta-se como uma das mais sólidas garantias ao credor, uma vez que recai sobre o próprio objeto, tendo em vista que o domínio do bem é transferido ao credor, ainda que sob condição resolutiva. Eclode patente, portanto, que o real proprietário do imóvel é o Banco do Brasil, e não a parte executada, porquanto esta possui apenas a posse direta, estando com o banco a posse indireta e a própria propriedade, não obstante tal propriedade ser resolúvel (arts. 22, caput e 23, caput e parágrafo único, todos da Lei 9.514/97). Sobre isso, destaco o seguinte entendimento do E. TJDFT: (...). Assim, realizada a penhora desses eventuais direitos aquisitivos do bem e tendo a executada a propriedade apenas após a quitação do contrato de alienação firmado entre ela e o agente financeiro, o que foi penhorado é apenas o percentual quitado do financiamento, que será penhorado na eventual mora do contrato de alienação fiduciária, retomada e venda do imóvel pelo Banco do Brasil. Com isso, indefiro, por ora, a realização de atos expropriativos desses direitos, por falta de efetividade. Expeça-se Termo de Penhora para que o exequente promova a averbação da penhora no registro imobiliário, o que deverá ser demonstrado nos autos no prazo de 30 dias. Deverá o exequente recolher os emolumentos respectivos, diretamente no Cartório de Registro de Imóveis. Efetivada a constrição por termo nos autos, intime-se a parte devedora, nos termos do art. 841, § 1o, do CPC, sendo dispensada a intimação prevista no art. 842, considerando o estado civil da parte. Intime-se, ainda, o credor “ O agravante se opõe à afirmação de que a penhora de direitos aquisitivos fica condicionada ao caso de resolução do contrato de financiamento com retomada do bem pelo agente financeiro e posterior alienação com sobre. Em razão disso pede a reforma da decisão, com efeito suspensivo. É o relatório necessário. DECIDO. O agravo de instrumento é previsto para a hipótese em exame, com o objetivo de impugnar decisão em execução, na forma do art. 1015, parágrafo único, do Código de Processo Civil. O recurso é regular e tempestivo. Portanto, dele conheço. O art. 1019, inciso I, do CPC, autoriza o relator a deferir a antecipação da tutela recursal. Na forma do art. 995 do CPC, tal medida se mostra cabível no caso de a imediata produção de efeitos da decisão recorrida apresentar risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso. Examino a probabilidade de provimento do recurso. O contrato de alienação fiduciária transmite ao credor fiduciário a propriedade do bem dado em garantia (art. 1361 do Código Civil). Tal contrato impede que o devedor fiduciário aliene o bem a terceiro (art. 1o., § 8. do Decreto-Lei 911/1969). Contudo tal restrição não se aplica à alienação judicial do direito aquisitivo, pois é autorizada, expressamente, por lei, conforme definido no Código de Processo Civil: “Art. 835. A penhora observará, preferencialmente, a seguinte ordem: ..................................... XII - direitos aquisitivos derivados de promessa de compra e venda e de alienação fiduciária em garantia;” A autorização legal da penhora dos direitos aquisitivos implica na autorização de alienação judicial do referido direito, pois não há sentido teleológico em se permitir a penhora se não for para a consequente alienação do bem ou do direito com o objetivo de satisfazer o direito do credor com o resultado de referido ato de disposição patrimonial. Não se pode presumir lei sem eficácia e sem resultado prático, especialmente quando a norma se destina a disciplinar a execução, que tem por escopo dar efetividade ao direito demandado. Por isso o disposto no art. 835, inciso XII, do CPC deve ser interpretado no sentido de também autorizar a alienação do direito penhorado. Ademais, o Código de Processo Civil disciplina a alienação de direito penhorado ao credor, que se aplica ao caso de penhora de direito aquisitivo: “Art. 857. Feita a penhora em direito e ação do executado, e não tendo ele oferecido embargos ou sendo estes rejeitados, o exequente ficará sub-rogado nos direitos do executado até a concorrência de seu crédito. § 1o O exequente pode preferir, em vez da sub-rogação, a alienação judicial do direito penhorado, caso em que declarará sua vontade no prazo de 10 (dez) dias contado da realização da penhora. § 2o A sub-rogação não impede o sub-rogado, se não receber o crédito do executado, de prosseguir na execução, nos mesmos autos, penhorando outros bens.” Na hipótese de o credor fiduciário não aceitar a subrrogação (cessão da posição contratual) com novo devedor, o exequente ou o arrematante têm a opção de quitar a dívida e subrrogar-se no direito do credor fiduciário, ato este que, sendo unilateral, não demanda assentimento. É o que prevê o Código Civil: “Art. 1.368. O terceiro, interessado ou não, que pagar a dívida, se sub-rogará de pleno direito no crédito e na propriedade fiduciária.” Desse modo, com respeitosa vênia, não se sustenta a premissa de que a penhora de direitos aquisitivos só tem eficácia no caso de resolução do contrato de financiamento com a cláusula de alienação fiduciária em garantia. É, pois, admissível, tanto a penhora quanto a alienação dos direitos aquisitivos sobre bem garantidos com alienação fiduciária. Neste sentido o Superior Tribunal de Justiça: “PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. VIOLAÇÃO AO ART. 1.022 DO CPC/15. OMISSÃO. PRIMAZIA DO JULGAMENTO DE MÉRITO. PENHORA. DIREITOS AQUISITIVOS DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ART. 835, XII, DO CPC/15. AUSÊNCIA DE REGISTRO DO CONTRATO. PENHORA SOBRE OS DIREITOS DERIVADOS DA RELAÇÃO OBRIGACIONAL. POSSIBILIDADE. PRECEDENTES. EXEQUENTE QUE RECEBERÁ OS BENS NO ESTADO EM QUE SE ENCONTRAREM. DIREITO REAL OU PESSOAL. VIABILIDADE DA PENHORA QUANDO O EXEQUENTE FIGURA COMO PROMITENTE VENDEDOR DO IMÓVEL. ART. 857 DO CPC/15. CONSEQUÊNCIAS. SUB-ROGAÇÃO (CONFUSÃO ENTRE CREDOR E DEVEDOR) OU ALIENAÇÃO COATIVA DO BEM PENHORADO (PERCEPÇÃO DO QUANTUM DEVIDO). PRETENSÃO ACOLHIDA. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. PREJUDICADO. 1. Execução de título extrajudicial, ajuizada em 28/4/2020, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 25/4/2022 e concluso ao gabinete em 4/8/2022. 2. O propósito recursal consiste em decidir se, nos termos do art. 835, XII, do CPC/15, a penhora pode recair sobre direitos aquisitivos derivados de contrato de promessa de compra e venda quando ausente registro da avença e quando o exequente for o proprietário/promitente vendedor do imóvel. 3. O CPC/15 autoriza a penhora dos direitos aquisitivos derivados de promessa de compra e venda e de alienação fiduciária em garantia (art. 835, inciso XII). Constrição que não recai sobre o bem objeto do contrato, mas sobre os direitos - com expressão econômica - que derivam da relação obrigacional firmada pelo executado. Precedentes desta Corte. 4. A penhora de direitos aquisitivos decorrentes de contrato de promessa de compra e venda independe do registro do negócio jurídico. O exequente, após os devidos atos expropriatórios, adquirirá os direitos aquisitivos penhorados no estado em que se encontrarem, sejam de caráter pessoal, sejam real - a depender da existência ou não do registro da avença. 5. No que tange às consequências da penhora sobre direitos aquisitivos, estabelece o art. 857 do CPC/15 que, "feita a penhora em direito e ação do executado, e não tendo ele oferecido embargos ou sendo estes rejeitados, o exequente ficará sub-rogado nos direitos do executado até a concorrência de seu crédito". Nos termos do §1o, pode o exequente preferir, ao invés da sub-rogação, a alienação judicial do direito penhorado. 6. Na situação de o executado ser o titular de direitos de aquisição de imóvel e o exequente ser o proprietário desse mesmo bem, podem ser de duas ordens as consequências da penhora sobre direitos aquisitivos: (I) ao escolher a sub-rogação, eventualmente, poderá ocorrer a confusão, na mesma pessoa, da figura de promitente comprador e vendedor, conforme art. 381 do CC/02; ou (II) ao optar pela alienação judicial do título, seguir-se-ão os trâmites pertinentes e o exequente perceberá o valor equivalente (art. 879 e seguintes do CPC/15). Nesta hipótese, o terceiro arrematante se sub-rogará nos direitos e obrigações decorrentes do contrato, tornando-se titular do crédito, e se apropriará do produto da cobrança do crédito e, uma vez satisfeito o crédito que arrematou, será obrigado a dar quitação ao devedor. 7. Não há, em tese, restrição legal para o deferimento da penhora dos direitos aquisitivos decorrentes de contrato de promessa de compra e venda, ainda que o exequente seja o promitente vendedor/proprietário do imóvel e que a referida avença tampouco esteja registrada. Recorda-se, no ponto, a natureza instrumental da penhora, a constituir tão somente pressuposto para os ulteriores atos executivos. 8. Trata-se de conclusão que privilegia os interesses do credor, sem onerar sobremaneira o devedor (art. 805 do CPC/15). No ponto, obstar o exequente de penhorar os direitos aquisitivos coloca-o em desvantagem frente a eventuais credores, uma vez que é a partir do ato de constrição propriamente dito que exsurge a preferência na execução de tais direitos (art. 797, caput, CPC/15). 9. Hipótese em que o acórdão recorrido decidiu que não há como penhorar direitos aquisitivos de contrato de compra e venda quando o exequente figura como proprietário/promitente vendedor do imóvel objeto da avença. Necessidade de reforma do decisum. 10. Recurso especial conhecido e provido para determinar a penhora sobre os direitos aquisitivos decorrentes do contrato de promessa de compra e venda.” (REsp n. 2.015.453/MG, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 28/2/2023, DJe de 2/3/2023.) Neste sentido também é a jurisprudência desta Turma, conforme precedentes: AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. PENHORA DIREITOS AQUISITIVOS DE IMÓVEL SOB ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. POSSIBILIDADE. DETERMINAÇÃO DE AVALIAÇÃO DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. CÁLCULO DO VALOR DOS DIREITOS AQUISITIVOS. VALOR DE AVALIAÇÃÕ DO IMÓVEL. SALDO DEVEDOR. ENCARGOS NÃO PAGOS PELO DEVEDOR FIDUCIANTE. RECURSO PROVIDO. 1. Nos termos do art. 835, inciso XII, do CPC, é possível a penhora dos direitos aquisitivos de imóvel sob alienação fiduciária, o que não se confunde com a penhora do próprio bem. 2. A determinação de avaliação do imóvel não implica na constrição do bem. Ao contrário, trata-se de medida necessária para o levantamento de dados atinentes à definição do valor dos direitos aquisitivos pertencentes ao devedor. 3. Em que pese a possibilidade de a penhora recair sobre os direitos aquisitivos de imóvel gravado com cláusula de alienação fiduciária, isso não autoriza o leilão do bem, haja vista que a propriedade não pertence ao devedor originário (executado), mas ao credor fiduciário. 4. Para apuração do valor dos direitos aquisitivos deve ser considerado o valor de avaliação do imóvel, o saldo devedor do contrato de financiamento e o saldo dos encargos ainda não adimplidos pelo devedor fiduciante. 3. Agravo de instrumento provido. (Acórdão 1850335, 0722507-39.2023.8.07.0000, Relator(a): ARNOLDO CAMANHO DE ASSIS, 4a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 18/04/2024, publicado no DJe: 06/05/2024.) Desse modo, vislumbro a probabilidade de provimento do recurso com o objetivo de autorizar a penhora e alienação judicial dos direitos aquisitivos de bens garantido com cláusula de alienação fiduciária em garantia. Os atos concretos de alienação dependem da avaliação, oportunidade em que se analisará o percentual do financiamento que já foi quitado, o valor do saldo devedor e demais circunstancias que indiquem o potencial econômico da alienação judicial para fins de avaliação da efetividade do ato. A execução deve, pois, prosseguir, com vista a avaliação e alienação. ISSO POSTO, concedo a antecipação da tutela recursal para determinar o prosseguimento da execução do bem penhorado. Brasília/DF, 19 de dezembro de 2024. AISTON HENRIQUE DE SOUSA Relator

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS GJSGAHS Gabinete do Des. Aiston Henrique de Sousa Número do processo: 0752701-85.2024.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: CONDOMINIO PARQUE RIACHO 37 AGRAVADO: MARIA APARECIDA GOMES DO NASCIMENTO D E C I S Ã O Trata-se de agravo de instrumento interposto credor em execução de titulo executivo extrajudicial referente a dívidas de condomínio. A decisão impugnada tem o seguinte teor: “Decido. Verifico que na decisão de ID 167863948, fl. 587 foi deferida a penhora dos direitos aquisitivos da executada sobre o imóvel localizado no apartamento 3, Térreo, Bloco A, Lote 3, Conjunto 3, QS 25, Riacho Fundo II/DF (matrícula no 88.160, do 4o Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal). O credor fiduciário (Banco do Brasil) foi oficiado para que em caso de retomada do imóvel e posterior leilão extrajudicial, deverá, havendo saldo remanescente a favor da parte devedora fiduciante, depositar tal valor neste Juízo (ID 170455411). Todavia, não houve resposta da instituição bancária nos autos. Vale ressaltar que não houve penhora do imóvel alienado fiduciariamente, apenas dos direitos aquisitivos sobre a coisa, os quais pertencem apenas à executada. Em razão disso, indefiro, desde já, o pedido do exequente para que o imóvel seja levado à hasta pública, pois falta de constrição desse bem. O que deverá ser alienado são os direitos penhorados. Nessa toada, importa destacar que a alienação fiduciária, direito real de garantia ao lado de outras garantias reais (hipoteca, penhor e anticrese), apresenta-se como uma das mais sólidas garantias ao credor, uma vez que recai sobre o próprio objeto, tendo em vista que o domínio do bem é transferido ao credor, ainda que sob condição resolutiva. Eclode patente, portanto, que o real proprietário do imóvel é o Banco do Brasil, e não a parte executada, porquanto esta possui apenas a posse direta, estando com o banco a posse indireta e a própria propriedade, não obstante tal propriedade ser resolúvel (arts. 22, caput e 23, caput e parágrafo único, todos da Lei 9.514/97). Sobre isso, destaco o seguinte entendimento do E. TJDFT: (...). Assim, realizada a penhora desses eventuais direitos aquisitivos do bem e tendo a executada a propriedade apenas após a quitação do contrato de alienação firmado entre ela e o agente financeiro, o que foi penhorado é apenas o percentual quitado do financiamento, que será penhorado na eventual mora do contrato de alienação fiduciária, retomada e venda do imóvel pelo Banco do Brasil. Com isso, indefiro, por ora, a realização de atos expropriativos desses direitos, por falta de efetividade. Expeça-se Termo de Penhora para que o exequente promova a averbação da penhora no registro imobiliário, o que deverá ser demonstrado nos autos no prazo de 30 dias. Deverá o exequente recolher os emolumentos respectivos, diretamente no Cartório de Registro de Imóveis. Efetivada a constrição por termo nos autos, intime-se a parte devedora, nos termos do art. 841, § 1o, do CPC, sendo dispensada a intimação prevista no art. 842, considerando o estado civil da parte. Intime-se, ainda, o credor “ O agravante se opõe à afirmação de que a penhora de direitos aquisitivos fica condicionada ao caso de resolução do contrato de financiamento com retomada do bem pelo agente financeiro e posterior alienação com sobre. Em razão disso pede a reforma da decisão, com efeito suspensivo. É o relatório necessário. DECIDO. O agravo de instrumento é previsto para a hipótese em exame, com o objetivo de impugnar decisão em execução, na forma do art. 1015, parágrafo único, do Código de Processo Civil. O recurso é regular e tempestivo. Portanto, dele conheço. O art. 1019, inciso I, do CPC, autoriza o relator a deferir a antecipação da tutela recursal. Na forma do art. 995 do CPC, tal medida se mostra cabível no caso de a imediata produção de efeitos da decisão recorrida apresentar risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso. Examino a probabilidade de provimento do recurso. O contrato de alienação fiduciária transmite ao credor fiduciário a propriedade do bem dado em garantia (art. 1361 do Código Civil). Tal contrato impede que o devedor fiduciário aliene o bem a terceiro (art. 1o., § 8. do Decreto-Lei 911/1969). Contudo tal restrição não se aplica à alienação judicial do direito aquisitivo, pois é autorizada, expressamente, por lei, conforme definido no Código de Processo Civil: “Art. 835. A penhora observará, preferencialmente, a seguinte ordem: ..................................... XII - direitos aquisitivos derivados de promessa de compra e venda e de alienação fiduciária em garantia;” A autorização legal da penhora dos direitos aquisitivos implica na autorização de alienação judicial do referido direito, pois não há sentido teleológico em se permitir a penhora se não for para a consequente alienação do bem ou do direito com o objetivo de satisfazer o direito do credor com o resultado de referido ato de disposição patrimonial. Não se pode presumir lei sem eficácia e sem resultado prático, especialmente quando a norma se destina a disciplinar a execução, que tem por escopo dar efetividade ao direito demandado. Por isso o disposto no art. 835, inciso XII, do CPC deve ser interpretado no sentido de também autorizar a alienação do direito penhorado. Ademais, o Código de Processo Civil disciplina a alienação de direito penhorado ao credor, que se aplica ao caso de penhora de direito aquisitivo: “Art. 857. Feita a penhora em direito e ação do executado, e não tendo ele oferecido embargos ou sendo estes rejeitados, o exequente ficará sub-rogado nos direitos do executado até a concorrência de seu crédito. § 1o O exequente pode preferir, em vez da sub-rogação, a alienação judicial do direito penhorado, caso em que declarará sua vontade no prazo de 10 (dez) dias contado da realização da penhora. § 2o A sub-rogação não impede o sub-rogado, se não receber o crédito do executado, de prosseguir na execução, nos mesmos autos, penhorando outros bens.” Na hipótese de o credor fiduciário não aceitar a subrrogação (cessão da posição contratual) com novo devedor, o exequente ou o arrematante têm a opção de quitar a dívida e subrrogar-se no direito do credor fiduciário, ato este que, sendo unilateral, não demanda assentimento. É o que prevê o Código Civil: “Art. 1.368. O terceiro, interessado ou não, que pagar a dívida, se sub-rogará de pleno direito no crédito e na propriedade fiduciária.” Desse modo, com respeitosa vênia, não se sustenta a premissa de que a penhora de direitos aquisitivos só tem eficácia no caso de resolução do contrato de financiamento com a cláusula de alienação fiduciária em garantia. É, pois, admissível, tanto a penhora quanto a alienação dos direitos aquisitivos sobre bem garantidos com alienação fiduciária. Neste sentido o Superior Tribunal de Justiça: “PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. VIOLAÇÃO AO ART. 1.022 DO CPC/15. OMISSÃO. PRIMAZIA DO JULGAMENTO DE MÉRITO. PENHORA. DIREITOS AQUISITIVOS DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ART. 835, XII, DO CPC/15. AUSÊNCIA DE REGISTRO DO CONTRATO. PENHORA SOBRE OS DIREITOS DERIVADOS DA RELAÇÃO OBRIGACIONAL. POSSIBILIDADE. PRECEDENTES. EXEQUENTE QUE RECEBERÁ OS BENS NO ESTADO EM QUE SE ENCONTRAREM. DIREITO REAL OU PESSOAL. VIABILIDADE DA PENHORA QUANDO O EXEQUENTE FIGURA COMO PROMITENTE VENDEDOR DO IMÓVEL. ART. 857 DO CPC/15. CONSEQUÊNCIAS. SUB-ROGAÇÃO (CONFUSÃO ENTRE CREDOR E DEVEDOR) OU ALIENAÇÃO COATIVA DO BEM PENHORADO (PERCEPÇÃO DO QUANTUM DEVIDO). PRETENSÃO ACOLHIDA. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. PREJUDICADO. 1. Execução de título extrajudicial, ajuizada em 28/4/2020, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 25/4/2022 e concluso ao gabinete em 4/8/2022. 2. O propósito recursal consiste em decidir se, nos termos do art. 835, XII, do CPC/15, a penhora pode recair sobre direitos aquisitivos derivados de contrato de promessa de compra e venda quando ausente registro da avença e quando o exequente for o proprietário/promitente vendedor do imóvel. 3. O CPC/15 autoriza a penhora dos direitos aquisitivos derivados de promessa de compra e venda e de alienação fiduciária em garantia (art. 835, inciso XII). Constrição que não recai sobre o bem objeto do contrato, mas sobre os direitos - com expressão econômica - que derivam da relação obrigacional firmada pelo executado. Precedentes desta Corte. 4. A penhora de direitos aquisitivos decorrentes de contrato de promessa de compra e venda independe do registro do negócio jurídico. O exequente, após os devidos atos expropriatórios, adquirirá os direitos aquisitivos penhorados no estado em que se encontrarem, sejam de caráter pessoal, sejam real - a depender da existência ou não do registro da avença. 5. No que tange às consequências da penhora sobre direitos aquisitivos, estabelece o art. 857 do CPC/15 que, "feita a penhora em direito e ação do executado, e não tendo ele oferecido embargos ou sendo estes rejeitados, o exequente ficará sub-rogado nos direitos do executado até a concorrência de seu crédito". Nos termos do §1o, pode o exequente preferir, ao invés da sub-rogação, a alienação judicial do direito penhorado. 6. Na situação de o executado ser o titular de direitos de aquisição de imóvel e o exequente ser o proprietário desse mesmo bem, podem ser de duas ordens as consequências da penhora sobre direitos aquisitivos: (I) ao escolher a sub-rogação, eventualmente, poderá ocorrer a confusão, na mesma pessoa, da figura de promitente comprador e vendedor, conforme art. 381 do CC/02; ou (II) ao optar pela alienação judicial do título, seguir-se-ão os trâmites pertinentes e o exequente perceberá o valor equivalente (art. 879 e seguintes do CPC/15). Nesta hipótese, o terceiro arrematante se sub-rogará nos direitos e obrigações decorrentes do contrato, tornando-se titular do crédito, e se apropriará do produto da cobrança do crédito e, uma vez satisfeito o crédito que arrematou, será obrigado a dar quitação ao devedor. 7. Não há, em tese, restrição legal para o deferimento da penhora dos direitos aquisitivos decorrentes de contrato de promessa de compra e venda, ainda que o exequente seja o promitente vendedor/proprietário do imóvel e que a referida avença tampouco esteja registrada. Recorda-se, no ponto, a natureza instrumental da penhora, a constituir tão somente pressuposto para os ulteriores atos executivos. 8. Trata-se de conclusão que privilegia os interesses do credor, sem onerar sobremaneira o devedor (art. 805 do CPC/15). No ponto, obstar o exequente de penhorar os direitos aquisitivos coloca-o em desvantagem frente a eventuais credores, uma vez que é a partir do ato de constrição propriamente dito que exsurge a preferência na execução de tais direitos (art. 797, caput, CPC/15). 9. Hipótese em que o acórdão recorrido decidiu que não há como penhorar direitos aquisitivos de contrato de compra e venda quando o exequente figura como proprietário/promitente vendedor do imóvel objeto da avença. Necessidade de reforma do decisum. 10. Recurso especial conhecido e provido para determinar a penhora sobre os direitos aquisitivos decorrentes do contrato de promessa de compra e venda.” (REsp n. 2.015.453/MG, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 28/2/2023, DJe de 2/3/2023.) Neste sentido também é a jurisprudência desta Turma, conforme precedentes: AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. PENHORA DIREITOS AQUISITIVOS DE IMÓVEL SOB ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. POSSIBILIDADE. DETERMINAÇÃO DE AVALIAÇÃO DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. CÁLCULO DO VALOR DOS DIREITOS AQUISITIVOS. VALOR DE AVALIAÇÃÕ DO IMÓVEL. SALDO DEVEDOR. ENCARGOS NÃO PAGOS PELO DEVEDOR FIDUCIANTE. RECURSO PROVIDO. 1. Nos termos do art. 835, inciso XII, do CPC, é possível a penhora dos direitos aquisitivos de imóvel sob alienação fiduciária, o que não se confunde com a penhora do próprio bem. 2. A determinação de avaliação do imóvel não implica na constrição do bem. Ao contrário, trata-se de medida necessária para o levantamento de dados atinentes à definição do valor dos direitos aquisitivos pertencentes ao devedor. 3. Em que pese a possibilidade de a penhora recair sobre os direitos aquisitivos de imóvel gravado com cláusula de alienação fiduciária, isso não autoriza o leilão do bem, haja vista que a propriedade não pertence ao devedor originário (executado), mas ao credor fiduciário. 4. Para apuração do valor dos direitos aquisitivos deve ser considerado o valor de avaliação do imóvel, o saldo devedor do contrato de financiamento e o saldo dos encargos ainda não adimplidos pelo devedor fiduciante. 3. Agravo de instrumento provido. (Acórdão 1850335, 0722507-39.2023.8.07.0000, Relator(a): ARNOLDO CAMANHO DE ASSIS, 4a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 18/04/2024, publicado no DJe: 06/05/2024.) Desse modo, vislumbro a probabilidade de provimento do recurso com o objetivo de autorizar a penhora e alienação judicial dos direitos aquisitivos de bens garantido com cláusula de alienação fiduciária em garantia. Os atos concretos de alienação dependem da avaliação, oportunidade em que se analisará o percentual do financiamento que já foi quitado, o valor do saldo devedor e demais circunstancias que indiquem o potencial econômico da alienação judicial para fins de avaliação da efetividade do ato. A execução deve, pois, prosseguir, com vista a avaliação e alienação. ISSO POSTO, concedo a antecipação da tutela recursal para determinar o prosseguimento da execução do bem penhorado. Brasília/DF, 19 de dezembro de 2024. AISTON HENRIQUE DE SOUSA Relator