Tribunal: TJDFT
Processo: 0741680-78.2025.8.07.0000
Órgão julgador: LUÍS GUSTAVO B. DE OLIVEIRA
Órgão colegiado: 3a Turma Cível
Data de publicação: 2025-10-21

Ementa:
DECISÃO Trata-se de agravo de instrumento interposto por PREMIER RESIDENCE em face à decisão da Décima Vara Cível de Brasília que deferiu tutela de urgência. Na origem, processa-se ação de conhecimento, com pedido declaratório de nulidade de deliberação em assembleia de condomínio, ajuizada por LILIAN ANGELOTTI MEIRA, KAMILLA AUGUSTA ALVES CERQUEIRA, MARIA DE FÁTIMA SOUZA E SILVA e ATA ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEIS LTDA. Os autores alegaram que são proprietários e condôminos de unidades no Condomínio Lake Side Hotel Residence, Subcondomínio PREMIER RESIDENCE. Desde a criação do empreendimento, as unidades autônomas de todas as etapas e subcondomínios estiveram sujeitas à locação por curta temporada, seja pelo sistema pool, seja por locação direta pelo proprietário, o que seria próprio de sua natureza de condomínio hoteleiro, conforme previsto na convenção e regimento interno. Em assembleia realizada no dia 26 de janeiro de 2016, foi aprovada alteração do regimento interno e para vedar a locação das unidades autônomas por período inferior a 30 (trinta) dias. Os autores sustentam que a deliberação seria nula, porque violaria norma da convenção de condomínio, a qual prevê em caso de alteração desse gênero, ou seja, compreendendo o direito de propriedade, a aprovação por unanimidade dos condôminos. A nova regra então instituída nunca havia sido aplicada pela administração do condomínio. Em 19 de agosto de 2025, foi realizada nova assembleia e, por maioria simples, restou novamente aprovada a imposição de prazo mínimo para a locação das unidades autônomas. Os demandantes teceram considerações acerca da destinação dos imóveis e sua utilização como fonte de renda. Ao final, pediram a concessão da tutela de urgência para suspender os efeitos da decisão da assembleia e por violação à convenção de condomínio, que impõe a necessidade de aprovação por unanimidade dos condôminos. Pela decisão agravada, o juízo deferiu a tutela de urgência e determinou à administração que se abstenha de impedir ou dificultar a locação por período inferior a 30 dias, sob pena de multa de R$4.000,00 por cada infração. Nas razões recursais, a agravante sustentou que as regras de funcionamento do condomínio são previstas no Regimento Interno, cujo quórum para alteração é de maioria simples. Reiterou a validade da deliberação em assembleia, que no exercício de sua soberania, modificou o regramento. Requereu o recebimento do recurso no efeito suspensivo e, ao final, o provimento para reformar a decisão agravada e revogar a tutela provisória. Preparo regular sob ID 76722477. Decido. A decisão objurgada foi proferida nos seguintes termos: “Cuida-se de ação declaratória de nulidade c/c pedido de tutela de urgência proposta por condôminos do Subcondomínio Premier Residence, em face do Condomínio Lake Side Hotel Residence e do Subcondomínio Premier Residence. Alegam os autores que as Assembleias realizadas em 26/01/2016 (AGO) e em 19/08/2025 (AGE) aprovaram, por maioria simples dos presentes, a alteração do art. 113 do Regimento Interno, para vedar locações por prazo inferior a 30 dias, em afronta ao quórum de unanimidade previsto no art. 57, “a”, da Convenção Geral. Sustentam que a medida viola o direito de propriedade (CF, art. 5o, XXII; CC, art. 1.228), bem como o art. 48 da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91), que permite a locação por temporada de até 90 dias, sem fixação de prazo mínimo. Apontam prejuízos financeiros imediatos, já que auferiam renda média de R$ 350,00 por diária, e que o sistema do condomínio/administradora bloqueou novas reservas. Requerem a concessão de tutela de urgência para suspender, de imediato, os efeitos das referidas deliberações assembleares, determinando-se que o condomínio se abstenha de impedir a locação por curta temporada, sob pena de multa diária de R$ 4.000,00. É o breve relatório. Decido. Conforme o disposto no art. 300 do CPC, a tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo. Da análise dos documentos juntados (Convenção Geral, Anexo B, atas das Assembleias e regimento interno), verifica-se que a alteração do uso das unidades autônomas, em questões relacionadas ao direito de propriedade, exige quórum de unanimidade dos condôminos do empreendimento, conforme expressa disposição da Convenção Geral, art. 57, “a". As assembleias de 2016 e 2025 foram aprovadas por maioria simples, quórum insuficiente para deliberar sobre restrição dessa natureza. A limitação ao direito de propriedade, como ocorre no caso de destinação para locação por curtos períodos, não pode se dar por mera alteração de regimento interno, mas apenas mediante modificação da convenção, observados os quóruns qualificados. Nesse sentido: (...) Assim, ante a necessidade de que as alterações ao direito de propriedade fosse decidida por unanimidade, há elementos que evidenciam a plausibilidade do direito invocado pelos requerentes. Os autores demonstraram a suspensão imediata das locações, com perda de receitas antes regularmente percebidas, além do risco de sanções e obstáculos à fruição de suas unidades. Logo, está demonstrado o perigo na demora. Ademais, o deferimento da medida não compromete a reversibilidade, uma vez que eventual improcedência do pedido permitirá a plena eficácia das deliberações assembleares futuras, sem prejuízo irreparável aos réus. Ante o exposto, DEFIRO a tutela de urgência, nos termos do art. 300 do CPC, para: a) suspender os efeitos da deliberação da Assembleia Geral Ordinária de 26/01/2016 e da Assembleia Geral Extraordinária de 19/08/2025, que vedaram a locação por prazo inferior a 30 (trinta) dias no Subcondomínio Premier Residence; b) determinar que os requeridos se abstenham de praticar quaisquer atos que impeçam ou dificultem a locação por temporada (inclusive inferior a 30 dias) das unidades autônomas dos autores, até ulterior deliberação deste Juízo. Fixo multa de R$ 4.000,00 (quatro mil reais) para cada ato de descumprimento, pelos réus, desta decisão.” Em regra, o agravo de instrumento não é dotado de efeito suspensivo. Sua concessão depende do atendimento aos pressupostos estabelecidos no artigo 300 do CPC: Art. 1.019. Recebido o agravo de instrumento no tribunal e distribuído imediatamente, se não for o caso de aplicação do art. 932, incisos III e IV , o relator, no prazo de 5 (cinco) dias: I - poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando ao juiz sua decisão; Nesse mesmo sentido, o parágrafo único do artigo 995, do Código de Processo Civil, in verbis: Art. 995. Os recursos não impedem a eficácia da decisão, salvo disposição legal ou decisão judicial em sentido diverso. Parágrafo único: A eficácia da decisão recorrida poderá ser suspensa por decisão do relator, se da imediata produção de seus efeitos houver risco de dano grave, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso. No caso, a suspensão da eficácia da decisão recorrida pressupõe que seu cumprimento possa ocasionar dano grave, de difícil ou impossível reparação, bem com reste demonstrada a probabilidade de provimento do recurso. Os requisitos são cumulativos e devem ser demonstrados pelo agravante. Em uma análise perfunctória dos documentos trazidos aos autos, tenho como ausentes esses pressupostos. O PREMIER RESIDENCE é um dos subcondomínios integrantes do complexo Condomínio Lake Side Hotel Residence e, nessa condição, submete-se primeiramente à sua convenção geral, que assim os conceitua: “Condomínio: é o empreendimento dividido horizontalmente e fracionado em unidades autônomas, cujos condôminos têm o direito de utilização das partes comuns e com exclusividade das referidas unidades. A este empreendimento, para fins presente, foi atribuído o nome de Lake Side Hotel Residence. Para os fins deste instrumento o Condomínio poderá também ser designado por empreendimento. Subcondomínio: é a divisão administrativa do Condomínio.” Unidades Autônomas: são as partes de propriedade autônoma e exclusiva, consistindo, o caso do Lake Side Hotel Residence em apartamentos apart-hotelerios e na unidade denominada Hoteleira, também chamada de Unidade Autônoma n. ‘1’ – UA 1” Nessa condição, sendo o subcondomínio uma divisão administrativa do Condomínio, indene de dúvidas que se submete à convenção geral, conforme expressamente previsto no art. 1o, §1o, da Convenção Geral: “ARTIGO 1o - FINALIDADE – o Empreendimento Lake Side Hotel Residence é um Condomínio edificado em uma área de 66.390,00m2, constituído de 3 (três) etapas distintas, denominadas etapas ‘A’, ‘B’ e ‘C’ que assim caracterizam: (...) Parágrafo 1o - Não obstante as etapas retro indicadas, todos os Blocos e áreas do Lake Side Hotel Residence estão sujeito aos dispositivos desta Convenção Condominial, de sus Anexos – Normas Específicas e do(s) Regimento(s) Interno(s), que têm por objeto: (a) regular os direitos e as obrigações de seus condôminos; (b) estabelecer as regras a serem obedecidas quanto ao uso e gozo das coisas privativas e das comuns; (c) definir os limites, responsabilidades e prerrogativas da Administração do Condomínio; (d) estipular o fiel cumprimento, em benefício comum, das normas constantes desta Convenção de Condomínio, de seus Anexos – Normas Específicas, do(s) Regimento(s) Interno(s) e das instruções ou regulamentos específicos que forem definidos pela Administração do Condomínio.” Superado o ponto de que todos os subcondomínios devem obediência à convenção geral, resta a análise da regularidade do quórum para restrição de locação das unidades autônomas. Nesse particular, guarda pertinência a regra do art. 57 da Convenção, que prevê as hipóteses em que se exige aprovação por unanimidade: “ARTIGO 57 – VOTAÇÃO POR UNANIMIDADE – Sob pena de nulidade absoluta da decisão, será exigida a unanimidade, ou seja, a expressa aprovação de todos os condôminos que compõem o Edifício, mesmo daqueles que estejam em débito para com o Condomínio, para: a) matéria que altere o direito de propriedade dos condôminos; b)... c) alterar o destino Apart-Hoteleiro do empreendimento” Enfim, neste juízo prelibatório, a regra insculpida no Regimento Interno e aprovada por maioria simples para restringir a locação das unidades autônomas a prazo igual ou superior a 30 (trinta) dias em um empreendimento de natureza hoteleira, afigura-se restritiva do direito de propriedade, bem como modifica sua natureza Apart-Hoteleira, havendo indícios de nulidade por inobservância do quórum qualificado (unanimidade) previsto na convenção de condomínio. Mas ainda que esse ponto fosse superável, não se evidencia o risco de dano ou ao resultado útil do processo. A bem da verdade, esse dano seria reverso, na medida em que supriria a renda ou os frutos dos proprietários das unidades, que as exploram desde a sua aquisição. Da mesma forma, na eventualidade de procedência do pedido inicial, recairia sobre todos os condôminos, sem exceção, o dever de reparar todos que foram eventualmente prejudicados pela imposição imediata da regra modificativa contestada, penalizando até mesmo aqueles que não participaram da assembleia, o que por certo não se revela como o mais recomendável. As decisões monocráticas pelo relator são reservadas a acautelar o processo ou direito das partes de eventual risco de dano ou seu resultado útil. A concessão de liminar ao recurso pelo Relator pressupõe plausibilidade dos fundamentos da insurgência, correspondente à demonstração de sua admissibilidade e a probabilidade de êxito, segundo a jurisprudência desta Corte ou Superior; e a prova do perigo concreto a justificar seu deferimento, os quais não se mostram tão cristalinos e evidentes, o que impõe o seu indeferimento, sem prejuízo de sua reapreciação por ocasião o julgamento do mérito ou pelo próprio Colegiado. Ante o exposto, INDEFIRO A LIMINAR. Comunique-se ao juízo de origem. Dispensada as informações. Faculto aos agravados manifestarem-se no prazo legal. Após, tornem conclusos. Intimem-se. Brasília/DF, 16 de outubro de 2025. LUIS GUSTAVO B. DE OLIVEIRA Relator

Inteiro teor:
DECISÃO Trata-se de agravo de instrumento interposto por PREMIER RESIDENCE em face à decisão da Décima Vara Cível de Brasília que deferiu tutela de urgência. Na origem, processa-se ação de conhecimento, com pedido declaratório de nulidade de deliberação em assembleia de condomínio, ajuizada por LILIAN ANGELOTTI MEIRA, KAMILLA AUGUSTA ALVES CERQUEIRA, MARIA DE FÁTIMA SOUZA E SILVA e ATA ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEIS LTDA. Os autores alegaram que são proprietários e condôminos de unidades no Condomínio Lake Side Hotel Residence, Subcondomínio PREMIER RESIDENCE. Desde a criação do empreendimento, as unidades autônomas de todas as etapas e subcondomínios estiveram sujeitas à locação por curta temporada, seja pelo sistema pool, seja por locação direta pelo proprietário, o que seria próprio de sua natureza de condomínio hoteleiro, conforme previsto na convenção e regimento interno. Em assembleia realizada no dia 26 de janeiro de 2016, foi aprovada alteração do regimento interno e para vedar a locação das unidades autônomas por período inferior a 30 (trinta) dias. Os autores sustentam que a deliberação seria nula, porque violaria norma da convenção de condomínio, a qual prevê em caso de alteração desse gênero, ou seja, compreendendo o direito de propriedade, a aprovação por unanimidade dos condôminos. A nova regra então instituída nunca havia sido aplicada pela administração do condomínio. Em 19 de agosto de 2025, foi realizada nova assembleia e, por maioria simples, restou novamente aprovada a imposição de prazo mínimo para a locação das unidades autônomas. Os demandantes teceram considerações acerca da destinação dos imóveis e sua utilização como fonte de renda. Ao final, pediram a concessão da tutela de urgência para suspender os efeitos da decisão da assembleia e por violação à convenção de condomínio, que impõe a necessidade de aprovação por unanimidade dos condôminos. Pela decisão agravada, o juízo deferiu a tutela de urgência e determinou à administração que se abstenha de impedir ou dificultar a locação por período inferior a 30 dias, sob pena de multa de R$4.000,00 por cada infração. Nas razões recursais, a agravante sustentou que as regras de funcionamento do condomínio são previstas no Regimento Interno, cujo quórum para alteração é de maioria simples. Reiterou a validade da deliberação em assembleia, que no exercício de sua soberania, modificou o regramento. Requereu o recebimento do recurso no efeito suspensivo e, ao final, o provimento para reformar a decisão agravada e revogar a tutela provisória. Preparo regular sob ID 76722477. Decido. A decisão objurgada foi proferida nos seguintes termos: “Cuida-se de ação declaratória de nulidade c/c pedido de tutela de urgência proposta por condôminos do Subcondomínio Premier Residence, em face do Condomínio Lake Side Hotel Residence e do Subcondomínio Premier Residence. Alegam os autores que as Assembleias realizadas em 26/01/2016 (AGO) e em 19/08/2025 (AGE) aprovaram, por maioria simples dos presentes, a alteração do art. 113 do Regimento Interno, para vedar locações por prazo inferior a 30 dias, em afronta ao quórum de unanimidade previsto no art. 57, “a”, da Convenção Geral. Sustentam que a medida viola o direito de propriedade (CF, art. 5o, XXII; CC, art. 1.228), bem como o art. 48 da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91), que permite a locação por temporada de até 90 dias, sem fixação de prazo mínimo. Apontam prejuízos financeiros imediatos, já que auferiam renda média de R$ 350,00 por diária, e que o sistema do condomínio/administradora bloqueou novas reservas. Requerem a concessão de tutela de urgência para suspender, de imediato, os efeitos das referidas deliberações assembleares, determinando-se que o condomínio se abstenha de impedir a locação por curta temporada, sob pena de multa diária de R$ 4.000,00. É o breve relatório. Decido. Conforme o disposto no art. 300 do CPC, a tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo. Da análise dos documentos juntados (Convenção Geral, Anexo B, atas das Assembleias e regimento interno), verifica-se que a alteração do uso das unidades autônomas, em questões relacionadas ao direito de propriedade, exige quórum de unanimidade dos condôminos do empreendimento, conforme expressa disposição da Convenção Geral, art. 57, “a". As assembleias de 2016 e 2025 foram aprovadas por maioria simples, quórum insuficiente para deliberar sobre restrição dessa natureza. A limitação ao direito de propriedade, como ocorre no caso de destinação para locação por curtos períodos, não pode se dar por mera alteração de regimento interno, mas apenas mediante modificação da convenção, observados os quóruns qualificados. Nesse sentido: (...) Assim, ante a necessidade de que as alterações ao direito de propriedade fosse decidida por unanimidade, há elementos que evidenciam a plausibilidade do direito invocado pelos requerentes. Os autores demonstraram a suspensão imediata das locações, com perda de receitas antes regularmente percebidas, além do risco de sanções e obstáculos à fruição de suas unidades. Logo, está demonstrado o perigo na demora. Ademais, o deferimento da medida não compromete a reversibilidade, uma vez que eventual improcedência do pedido permitirá a plena eficácia das deliberações assembleares futuras, sem prejuízo irreparável aos réus. Ante o exposto, DEFIRO a tutela de urgência, nos termos do art. 300 do CPC, para: a) suspender os efeitos da deliberação da Assembleia Geral Ordinária de 26/01/2016 e da Assembleia Geral Extraordinária de 19/08/2025, que vedaram a locação por prazo inferior a 30 (trinta) dias no Subcondomínio Premier Residence; b) determinar que os requeridos se abstenham de praticar quaisquer atos que impeçam ou dificultem a locação por temporada (inclusive inferior a 30 dias) das unidades autônomas dos autores, até ulterior deliberação deste Juízo. Fixo multa de R$ 4.000,00 (quatro mil reais) para cada ato de descumprimento, pelos réus, desta decisão.” Em regra, o agravo de instrumento não é dotado de efeito suspensivo. Sua concessão depende do atendimento aos pressupostos estabelecidos no artigo 300 do CPC: Art. 1.019. Recebido o agravo de instrumento no tribunal e distribuído imediatamente, se não for o caso de aplicação do art. 932, incisos III e IV , o relator, no prazo de 5 (cinco) dias: I - poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando ao juiz sua decisão; Nesse mesmo sentido, o parágrafo único do artigo 995, do Código de Processo Civil, in verbis: Art. 995. Os recursos não impedem a eficácia da decisão, salvo disposição legal ou decisão judicial em sentido diverso. Parágrafo único: A eficácia da decisão recorrida poderá ser suspensa por decisão do relator, se da imediata produção de seus efeitos houver risco de dano grave, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso. No caso, a suspensão da eficácia da decisão recorrida pressupõe que seu cumprimento possa ocasionar dano grave, de difícil ou impossível reparação, bem com reste demonstrada a probabilidade de provimento do recurso. Os requisitos são cumulativos e devem ser demonstrados pelo agravante. Em uma análise perfunctória dos documentos trazidos aos autos, tenho como ausentes esses pressupostos. O PREMIER RESIDENCE é um dos subcondomínios integrantes do complexo Condomínio Lake Side Hotel Residence e, nessa condição, submete-se primeiramente à sua convenção geral, que assim os conceitua: “Condomínio: é o empreendimento dividido horizontalmente e fracionado em unidades autônomas, cujos condôminos têm o direito de utilização das partes comuns e com exclusividade das referidas unidades. A este empreendimento, para fins presente, foi atribuído o nome de Lake Side Hotel Residence. Para os fins deste instrumento o Condomínio poderá também ser designado por empreendimento. Subcondomínio: é a divisão administrativa do Condomínio.” Unidades Autônomas: são as partes de propriedade autônoma e exclusiva, consistindo, o caso do Lake Side Hotel Residence em apartamentos apart-hotelerios e na unidade denominada Hoteleira, também chamada de Unidade Autônoma n. ‘1’ – UA 1” Nessa condição, sendo o subcondomínio uma divisão administrativa do Condomínio, indene de dúvidas que se submete à convenção geral, conforme expressamente previsto no art. 1o, §1o, da Convenção Geral: “ARTIGO 1o - FINALIDADE – o Empreendimento Lake Side Hotel Residence é um Condomínio edificado em uma área de 66.390,00m2, constituído de 3 (três) etapas distintas, denominadas etapas ‘A’, ‘B’ e ‘C’ que assim caracterizam: (...) Parágrafo 1o - Não obstante as etapas retro indicadas, todos os Blocos e áreas do Lake Side Hotel Residence estão sujeito aos dispositivos desta Convenção Condominial, de sus Anexos – Normas Específicas e do(s) Regimento(s) Interno(s), que têm por objeto: (a) regular os direitos e as obrigações de seus condôminos; (b) estabelecer as regras a serem obedecidas quanto ao uso e gozo das coisas privativas e das comuns; (c) definir os limites, responsabilidades e prerrogativas da Administração do Condomínio; (d) estipular o fiel cumprimento, em benefício comum, das normas constantes desta Convenção de Condomínio, de seus Anexos – Normas Específicas, do(s) Regimento(s) Interno(s) e das instruções ou regulamentos específicos que forem definidos pela Administração do Condomínio.” Superado o ponto de que todos os subcondomínios devem obediência à convenção geral, resta a análise da regularidade do quórum para restrição de locação das unidades autônomas. Nesse particular, guarda pertinência a regra do art. 57 da Convenção, que prevê as hipóteses em que se exige aprovação por unanimidade: “ARTIGO 57 – VOTAÇÃO POR UNANIMIDADE – Sob pena de nulidade absoluta da decisão, será exigida a unanimidade, ou seja, a expressa aprovação de todos os condôminos que compõem o Edifício, mesmo daqueles que estejam em débito para com o Condomínio, para: a) matéria que altere o direito de propriedade dos condôminos; b)... c) alterar o destino Apart-Hoteleiro do empreendimento” Enfim, neste juízo prelibatório, a regra insculpida no Regimento Interno e aprovada por maioria simples para restringir a locação das unidades autônomas a prazo igual ou superior a 30 (trinta) dias em um empreendimento de natureza hoteleira, afigura-se restritiva do direito de propriedade, bem como modifica sua natureza Apart-Hoteleira, havendo indícios de nulidade por inobservância do quórum qualificado (unanimidade) previsto na convenção de condomínio. Mas ainda que esse ponto fosse superável, não se evidencia o risco de dano ou ao resultado útil do processo. A bem da verdade, esse dano seria reverso, na medida em que supriria a renda ou os frutos dos proprietários das unidades, que as exploram desde a sua aquisição. Da mesma forma, na eventualidade de procedência do pedido inicial, recairia sobre todos os condôminos, sem exceção, o dever de reparar todos que foram eventualmente prejudicados pela imposição imediata da regra modificativa contestada, penalizando até mesmo aqueles que não participaram da assembleia, o que por certo não se revela como o mais recomendável. As decisões monocráticas pelo relator são reservadas a acautelar o processo ou direito das partes de eventual risco de dano ou seu resultado útil. A concessão de liminar ao recurso pelo Relator pressupõe plausibilidade dos fundamentos da insurgência, correspondente à demonstração de sua admissibilidade e a probabilidade de êxito, segundo a jurisprudência desta Corte ou Superior; e a prova do perigo concreto a justificar seu deferimento, os quais não se mostram tão cristalinos e evidentes, o que impõe o seu indeferimento, sem prejuízo de sua reapreciação por ocasião o julgamento do mérito ou pelo próprio Colegiado. Ante o exposto, INDEFIRO A LIMINAR. Comunique-se ao juízo de origem. Dispensada as informações. Faculto aos agravados manifestarem-se no prazo legal. Após, tornem conclusos. Intimem-se. Brasília/DF, 16 de outubro de 2025. LUIS GUSTAVO B. DE OLIVEIRA Relator