Tribunal: TJDFT
Processo: 0739666-24.2025.8.07.0000
Órgão julgador: HECTOR VALVERDE SANTANNA
Órgão colegiado: 2a Turma Cível
Data de publicação: 2025-10-28

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Desembargador Héctor Valverde Santanna Gabinete do Desembargador Héctor Valverde Santanna NÚMERO DO PROCESSO: 0739666-24.2025.8.07.0000 CLASSE JUDICIAL: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: CONDOMINIO RESIDENCIAL NOVA CANAA X AGRAVADO: FELIPE JANUARIO DA SILVA DECISÃO Trata-se de agravo de instrumento interposto pelo Condomínio Residencial Nova Canaã X contra decisão proferida pelo Juízo da Primeira Vara Cível da Circunscrição Judiciária do Gama que indeferiu o requerimento de expedição de mandado de avaliação e leilão de imóvel gravado por alienação fiduciária. O agravante sustenta que a decisão agravada contraria disposição expressa de lei, bem como jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça e do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios, que reconhecem a possibilidade de penhora de imóvel alienado fiduciariamente para satisfação de dívida condominial, em razão da natureza propter rem da obrigação. Menciona o Tema Repetitivo no 1.266 do Superior Tribunal de Justiça e a Súmula no 478 do Superior Tribunal de Justiça. Argumenta que a decisão apresenta contradição interna, pois, embora tenha deferido a averbação da penhora, indeferiu os atos subsequentes necessários à efetividade da execução. Requer a suspensão dos efeitos da decisão agravada. Pede o provimento do recurso para reformar a decisão agravada e reconhecer a possibilidade de penhora do imóvel alienado fiduciariamente. Preparo regular (id 76405436). O agravante foi intimado para manifestar sobre eventual não conhecimento do recurso e defendeu seu conhecimento (id 76448280 e 76578673). Brevemente relatado, decido. Os recursos não impedem a eficácia da decisão recorrida (art. 995, caput, do Código de Processo Civil). O Relator deverá suspender a eficácia da decisão ou, caso esta apresente conteúdo negativo, conceder a medida pleiteada como mérito do recurso se da imediata produção de seus efeitos houver risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso (art. 995, parágrafo único, do Código de Processo Civil). Há, portanto, dois (2) pressupostos, cumulativos, a serem considerados pelo Relator: a probabilidade de provimento do recurso e o perigo na demora, que estão ausentes. A controvérsia consiste em analisar o acerto da decisão que indeferiu o requerimento de expedição de mandado de avaliação e leilão de imóvel objeto de alienação fiduciária, em razão do inadimplemento das taxas condominiais. A obrigação de pagamento de despesas condominiais tem natureza propter rem, isto é, acompanha o bem em si independente do titular do direito sobre o imóvel nos termos do art. 1.345 do Código Civil. Trata-se de obrigação que decorre da titularidade de um direito real sobre o imóvel, de modo que a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais recai sobre o proprietário da unidade imobiliária e pode estender-se a outros sujeitos que tenham relação jurídica material com o imóvel e que sobre ele exerçam algum dos aspectos da propriedade, a exemplo de promissórios compradores, locatários e arrendatários. A dívida condominial não alcança o próprio imóvel antes de consolidada efetivamente a propriedade plena ao credor fiduciário. O art. 1.368-B, parágrafo único, do Código Civil estabelece que somente após a consolidação da propriedade plena do bem pelo credor fiduciário e imissão na posse direta, é que este passará a responder pelo pagamento dos tributos e despesas condominiais. O art. 27, § 8o, da Lei no 9.514/1997 prevê que o credor fiduciante responde pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos sobre o imóvel a partir da sua imissão direta na posse do bem. A impossibilidade de responsabilizar o proprietário fiduciário por débitos condominiais de responsabilidade do devedor fiduciante impede a penhora do imóvel. O débito condominial poderá ser satisfeito mediante a penhora dos direitos aquisitos prevista no art. 835, inc. XII, do Código de Processo Civil. Confira-se precedente do Superior Tribunal de Justiça no mesmo sentido: PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. PENHORA. IMPOSSIBILIDADE. DIREITOS DO DEVEDOR FIDUCIANTE. PENHORA. POSSIBILIDADE. HARMONIA ENTRE O ACÓRDÃO RECORRIDO E A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. SÚMULA 568/STJ. 1. Ação de cobrança de taxas condominiais, em fase de cumprimento de sentença. 2. Não se admite a penhora do bem alienado fiduciariamente em execução promovida por terceiros contra o devedor fiduciante, visto que o patrimônio pertence ao credor fiduciário, permitindo-se, contudo, a constrição dos direitos decorrentes do contrato de alienação fiduciária. Precedentes. 3. Agravo interno não provido. (AgInt no REsp n. 2.169.496/SC, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 17/2/2025, DJEN de 20/2/2025.) Ressalto, por fim, que o julgado indicado pelo agravante, que permitiu a penhora do imóvel gerador do débito, mesmo com o gravame de alienação fiduciária, possui caráter meramente persuasivo e não vinculante. O Juízo de Primeiro Grau ponderou adequadamente as circunstâncias da causa e os argumentos apresentados pelo agravante são insuficientes para afastar os fundamentos expostos na decisão agravada. Ante o exposto, indefiro o requerimento de suspensão dos efeitos da decisão agravada. Comunique-se ao Juízo de Primeiro Grau, que fica dispensado de prestar informações. Intime-se o agravado para apresentar resposta ao recurso caso queira. Brasília, data registrada em assinatura eletrônica. Desembargador Héctor Valverde Santanna Relator

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Desembargador Héctor Valverde Santanna Gabinete do Desembargador Héctor Valverde Santanna NÚMERO DO PROCESSO: 0739666-24.2025.8.07.0000 CLASSE JUDICIAL: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: CONDOMINIO RESIDENCIAL NOVA CANAA X AGRAVADO: FELIPE JANUARIO DA SILVA DECISÃO Trata-se de agravo de instrumento interposto pelo Condomínio Residencial Nova Canaã X contra decisão proferida pelo Juízo da Primeira Vara Cível da Circunscrição Judiciária do Gama que indeferiu o requerimento de expedição de mandado de avaliação e leilão de imóvel gravado por alienação fiduciária. O agravante sustenta que a decisão agravada contraria disposição expressa de lei, bem como jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça e do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios, que reconhecem a possibilidade de penhora de imóvel alienado fiduciariamente para satisfação de dívida condominial, em razão da natureza propter rem da obrigação. Menciona o Tema Repetitivo no 1.266 do Superior Tribunal de Justiça e a Súmula no 478 do Superior Tribunal de Justiça. Argumenta que a decisão apresenta contradição interna, pois, embora tenha deferido a averbação da penhora, indeferiu os atos subsequentes necessários à efetividade da execução. Requer a suspensão dos efeitos da decisão agravada. Pede o provimento do recurso para reformar a decisão agravada e reconhecer a possibilidade de penhora do imóvel alienado fiduciariamente. Preparo regular (id 76405436). O agravante foi intimado para manifestar sobre eventual não conhecimento do recurso e defendeu seu conhecimento (id 76448280 e 76578673). Brevemente relatado, decido. Os recursos não impedem a eficácia da decisão recorrida (art. 995, caput, do Código de Processo Civil). O Relator deverá suspender a eficácia da decisão ou, caso esta apresente conteúdo negativo, conceder a medida pleiteada como mérito do recurso se da imediata produção de seus efeitos houver risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso (art. 995, parágrafo único, do Código de Processo Civil). Há, portanto, dois (2) pressupostos, cumulativos, a serem considerados pelo Relator: a probabilidade de provimento do recurso e o perigo na demora, que estão ausentes. A controvérsia consiste em analisar o acerto da decisão que indeferiu o requerimento de expedição de mandado de avaliação e leilão de imóvel objeto de alienação fiduciária, em razão do inadimplemento das taxas condominiais. A obrigação de pagamento de despesas condominiais tem natureza propter rem, isto é, acompanha o bem em si independente do titular do direito sobre o imóvel nos termos do art. 1.345 do Código Civil. Trata-se de obrigação que decorre da titularidade de um direito real sobre o imóvel, de modo que a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais recai sobre o proprietário da unidade imobiliária e pode estender-se a outros sujeitos que tenham relação jurídica material com o imóvel e que sobre ele exerçam algum dos aspectos da propriedade, a exemplo de promissórios compradores, locatários e arrendatários. A dívida condominial não alcança o próprio imóvel antes de consolidada efetivamente a propriedade plena ao credor fiduciário. O art. 1.368-B, parágrafo único, do Código Civil estabelece que somente após a consolidação da propriedade plena do bem pelo credor fiduciário e imissão na posse direta, é que este passará a responder pelo pagamento dos tributos e despesas condominiais. O art. 27, § 8o, da Lei no 9.514/1997 prevê que o credor fiduciante responde pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos sobre o imóvel a partir da sua imissão direta na posse do bem. A impossibilidade de responsabilizar o proprietário fiduciário por débitos condominiais de responsabilidade do devedor fiduciante impede a penhora do imóvel. O débito condominial poderá ser satisfeito mediante a penhora dos direitos aquisitos prevista no art. 835, inc. XII, do Código de Processo Civil. Confira-se precedente do Superior Tribunal de Justiça no mesmo sentido: PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. PENHORA. IMPOSSIBILIDADE. DIREITOS DO DEVEDOR FIDUCIANTE. PENHORA. POSSIBILIDADE. HARMONIA ENTRE O ACÓRDÃO RECORRIDO E A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. SÚMULA 568/STJ. 1. Ação de cobrança de taxas condominiais, em fase de cumprimento de sentença. 2. Não se admite a penhora do bem alienado fiduciariamente em execução promovida por terceiros contra o devedor fiduciante, visto que o patrimônio pertence ao credor fiduciário, permitindo-se, contudo, a constrição dos direitos decorrentes do contrato de alienação fiduciária. Precedentes. 3. Agravo interno não provido. (AgInt no REsp n. 2.169.496/SC, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 17/2/2025, DJEN de 20/2/2025.) Ressalto, por fim, que o julgado indicado pelo agravante, que permitiu a penhora do imóvel gerador do débito, mesmo com o gravame de alienação fiduciária, possui caráter meramente persuasivo e não vinculante. O Juízo de Primeiro Grau ponderou adequadamente as circunstâncias da causa e os argumentos apresentados pelo agravante são insuficientes para afastar os fundamentos expostos na decisão agravada. Ante o exposto, indefiro o requerimento de suspensão dos efeitos da decisão agravada. Comunique-se ao Juízo de Primeiro Grau, que fica dispensado de prestar informações. Intime-se o agravado para apresentar resposta ao recurso caso queira. Brasília, data registrada em assinatura eletrônica. Desembargador Héctor Valverde Santanna Relator