Tribunal: TJDFT
Processo: 0716348-12.2025.8.07.0000
Órgão julgador: SÉRGIO ROCHA
Órgão colegiado: 4a Turma Cível
Data de publicação: 2025-05-14

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Desembargador Sérgio Rocha - GDSXSR Número do processo: 0716348-12.2025.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: MIRAMAR FERREIRA AGRAVADO: CONDOMINIO REDIDENCIAL PARK DO GAMA DECISÃO INDEFERIMENTO DE EFEITO SUSPENSIVO Trata-se de agravo de instrumento interposto pelo executado, Miramar Ferreira, contra decisão que, em cumprimento de sentença (cobrança de taxas condominiais – R$ 263.747,23) rejeitou a exceção de pré-executividade por ele apresentada (ID 230901282). O executado/agravante alega, em síntese, que: 1) não tem condições de arcar com as despesas processuais sem prejuízo do sustento próprio; 2) o exequente/agravado é um condomínio de fato, ou seja, mera associação de moradores e o agravante não aderiu a seus atos, nem mesmo tacitamente, mormente porque seu terreno foi adquirido no ano de 2001, ao passo que a associação só foi estatuída no ano de 2005; 3) é inconstitucional a cobrança de taxas e serviços por parte de associação de moradores contra quem não aderiu ou associou-se ao ato (Tema 492/STF - "É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei no 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que (i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis."); 4) segundo o Tema 882/STJ, "As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram."; 5) as teses fixadas pelo STJ (Tema 882) e pelo STF (Tema 492) se referem exatamente à situação dos autos; 6) segundo a Lei 4.591/64, as obrigações decorrentes do condomínio só serão eficazes a partir de sua instituição, todavia, no caso vertente, o condomínio é irregular, não possuindo registro, sendo, portanto, inexistente; 7) é preciso distinguir três situações fáticas e suas consequências jurídicas: I) antes da Lei n. 13.465, de 11/07/2017, ou de Lei Municipal que discipline a questão, é inconstitucional a cobrança por associação de taxa de manutenção e conservação ao proprietário não associado em loteamento imobiliário urbano; II) depois da Lei n. 13.465, de 11/07/2017, ou de Lei Municipal que discipline a questão, é possível a cobrança por associação de taxa de manutenção e conservação ao proprietário de lote adquirido em momento anterior às referidas leis, desde que adira ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis, ou seja, desde que se associe à associação de moradores de loteamentos de acesso controlado; III) após a Lei n. 13.465, de 11/07/2017, ou de Lei Municipal que discipline a questão, é possível a cobrança por associação de taxa de manutenção e conservação ao proprietário de lote situado em loteamentos de acesso controlado que tenha sido adquirido em momento posterior às referidas leis, desde que o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis; 8) no caso, o exequente/agravante adquiriu os imóveis em 2001, ou seja, momento muito anterior à Lei 13.465/2017 e também nunca se associou, direta ou indiretamente, ao agravado; 9) há nulidade na decisão recorrida por violação à decisão surpresa, cerceamento de defesa e vício de fundamentação. Requer a gratuidade da justiça, a concessão de efeito suspensivo ao agravo de instrumento e, no mérito, seja reconhecida a ilegalidade da cobrança em questão, ou, alternativamente, que a r. decisão recorrida seja devidamente fundamentada. Sem razão, inicialmente, o executado/agravante. Não vislumbro a probabilidade do provimento recursal, ao menos nesta sede de cognição sumária. Constou da decisão agravada: “(...) Feito, rejeito de pronto a exceção de pré-executividade, sobretudo porque as matérias trazidas já foram exaustivamente debatidas em sede de conhecimento e em outras petições avulsas, questões já abarcadas pela coisa julgada.” (ID 230901282). Na contestação protocolada na fase de conhecimento, o executado/agravante se limitou a alegar a prescrição (ID 104362730, p. 158 a 168). Foi proferida sentença, em que o executado/agravante foi condenado a pagar as taxas condominiais, excluídas as vencidas antes de 14/06/2008 (ID 104362730, p. 172-180). Quando o processo de origem aguardava o julgamento do apelo interposto pelo exequente/agravado, o executado/agravante peticionou, alegando a ilegalidade da cobrança com fundamento no Tema Repetitivo n. 882 do STJ, mesma questão ora suscitada (ID 104362730, p. 250 a 266). No julgamento do apelo, a eg. 4a Turma Cível não conheceu das alegações do executado/agravante com relação ao Tema Repetitivo n. 882 do STJ, em virtude da preclusão consumativa (ID 104362731, p. 40 a 52). A questão foi reiterada pelo executado/agravante no recurso especial e no agravo em recurso especial, ambos inadmitidos (ID 104362731, p. 114 a 117 e 226 a 227), e em recursos subsequentes, em relação aos quais não houve provimento, tendo a sentença condenatória transitado em julgado em 10/06/2021 (ID 104362737, p. 179). Assim, não deduzida oportunamente a questão na fase de conhecimento, é certo que a matéria está acobertada pela coisa julgada (CPC 508), in verbis: “Art. 508. Transitada em julgado a decisão de mérito, considerar-se-ão deduzidas e repelidas todas as alegações e as defesas que a parte poderia opor tanto ao acolhimento quanto à rejeição do pedido.” E, ainda que não houvesse coisa julgada, a matéria estaria acobertada pela preclusão. Isso porque, no mesmo cumprimento de sentença de origem, o executado/agravante já havia manejado anterior exceção de pré-executividade (31/08/2022 – ID 135352792), na qual alegou a ilegalidade das cobranças com fundamento no Tema n. 492 da repercussão geral e no Tema Repetitivo n. 882 do STJ, o que foi rejeitado pelo Juízo a quo (17/03/2023 – ID 152216712). A referida decisão foi objeto de agravo de instrumento (n. 0718908-92.2023.8.07.0000), ao qual esta eg. 4a Turma Cível negou provimento. Transcrevo trecho do voto do E. Desembargador Relator James Eduardo Oliveira: “(...) O Agravante sustenta que é possível alegar a nulidade da execução em exceção de pré-executividade. Salienta que taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram (Tema/STF 492). Afirma que comprovou a inexistência de relação jurídica com o Agravado, uma vez que não é associado nem aderiu ao ato que instituiu as taxas condominiais cobradas. Acrescenta que as alterações promovidas pela Lei 13.465/2017 não se aplicam às relações jurídicas existentes antes de sua edição. (...) A exceção de pré-executividade é improcedente. O Agravante foi condenado, por sentença transitada em julgado, “a pagar ao Condomínio Requerente as cotas condominiais descritas nos demonstrativos de débitos de fls. 5/8, bem como as cotas vincendas a teor do que dispõe o art. 290 do CPC, com exclusão das taxas condominiais vencidas antes de 14/6/2008. Tal valor deverá ser corrigido monetariamente”. Intimado para pagamento voluntário, o Agravante apresentou exceção de pré-executividade arguindo matérias atinentes à responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais que constitui o objeto da demanda. Ocorre que a defesa apresentada veicula questões superadas pela coisa julgada. Constituído o título judicial e, naturalmente, transposta a fase de conhecimento, não é processualmente admissível, seja mediante impugnação ao cumprimento de sentença ou exceção de pré-executividade, a dedução de matérias que desafiam a coisa julgada, consoante a inteligência dos artigos 502, 503 e 505 do Código de Processo Civil: (...)” (ID 192305393) – Grifei Sendo assim, versando a exceção de pré-executividade sobre matéria acobertada pela coisa julgada e pela preclusão, não há fundamento para suspender o cumprimento de sentença. Ante o exposto, indefiro o pedido de efeito suspensivo. Defiro a gratuidade da justiça apenas para esta fase recursal, considerando a presunção de veracidade da hipossuficiência declarada e a ausência de elementos aptos a infirmá-la. Comunique-se ao Juízo a quo. Intime-se a parte agravada para contrarrazões. P. I. SÉRGIO ROCHA Desembargador Relator

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Desembargador Sérgio Rocha - GDSXSR Número do processo: 0716348-12.2025.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: MIRAMAR FERREIRA AGRAVADO: CONDOMINIO REDIDENCIAL PARK DO GAMA DECISÃO INDEFERIMENTO DE EFEITO SUSPENSIVO Trata-se de agravo de instrumento interposto pelo executado, Miramar Ferreira, contra decisão que, em cumprimento de sentença (cobrança de taxas condominiais – R$ 263.747,23) rejeitou a exceção de pré-executividade por ele apresentada (ID 230901282). O executado/agravante alega, em síntese, que: 1) não tem condições de arcar com as despesas processuais sem prejuízo do sustento próprio; 2) o exequente/agravado é um condomínio de fato, ou seja, mera associação de moradores e o agravante não aderiu a seus atos, nem mesmo tacitamente, mormente porque seu terreno foi adquirido no ano de 2001, ao passo que a associação só foi estatuída no ano de 2005; 3) é inconstitucional a cobrança de taxas e serviços por parte de associação de moradores contra quem não aderiu ou associou-se ao ato (Tema 492/STF - "É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei no 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que (i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis."); 4) segundo o Tema 882/STJ, "As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram."; 5) as teses fixadas pelo STJ (Tema 882) e pelo STF (Tema 492) se referem exatamente à situação dos autos; 6) segundo a Lei 4.591/64, as obrigações decorrentes do condomínio só serão eficazes a partir de sua instituição, todavia, no caso vertente, o condomínio é irregular, não possuindo registro, sendo, portanto, inexistente; 7) é preciso distinguir três situações fáticas e suas consequências jurídicas: I) antes da Lei n. 13.465, de 11/07/2017, ou de Lei Municipal que discipline a questão, é inconstitucional a cobrança por associação de taxa de manutenção e conservação ao proprietário não associado em loteamento imobiliário urbano; II) depois da Lei n. 13.465, de 11/07/2017, ou de Lei Municipal que discipline a questão, é possível a cobrança por associação de taxa de manutenção e conservação ao proprietário de lote adquirido em momento anterior às referidas leis, desde que adira ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis, ou seja, desde que se associe à associação de moradores de loteamentos de acesso controlado; III) após a Lei n. 13.465, de 11/07/2017, ou de Lei Municipal que discipline a questão, é possível a cobrança por associação de taxa de manutenção e conservação ao proprietário de lote situado em loteamentos de acesso controlado que tenha sido adquirido em momento posterior às referidas leis, desde que o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis; 8) no caso, o exequente/agravante adquiriu os imóveis em 2001, ou seja, momento muito anterior à Lei 13.465/2017 e também nunca se associou, direta ou indiretamente, ao agravado; 9) há nulidade na decisão recorrida por violação à decisão surpresa, cerceamento de defesa e vício de fundamentação. Requer a gratuidade da justiça, a concessão de efeito suspensivo ao agravo de instrumento e, no mérito, seja reconhecida a ilegalidade da cobrança em questão, ou, alternativamente, que a r. decisão recorrida seja devidamente fundamentada. Sem razão, inicialmente, o executado/agravante. Não vislumbro a probabilidade do provimento recursal, ao menos nesta sede de cognição sumária. Constou da decisão agravada: “(...) Feito, rejeito de pronto a exceção de pré-executividade, sobretudo porque as matérias trazidas já foram exaustivamente debatidas em sede de conhecimento e em outras petições avulsas, questões já abarcadas pela coisa julgada.” (ID 230901282). Na contestação protocolada na fase de conhecimento, o executado/agravante se limitou a alegar a prescrição (ID 104362730, p. 158 a 168). Foi proferida sentença, em que o executado/agravante foi condenado a pagar as taxas condominiais, excluídas as vencidas antes de 14/06/2008 (ID 104362730, p. 172-180). Quando o processo de origem aguardava o julgamento do apelo interposto pelo exequente/agravado, o executado/agravante peticionou, alegando a ilegalidade da cobrança com fundamento no Tema Repetitivo n. 882 do STJ, mesma questão ora suscitada (ID 104362730, p. 250 a 266). No julgamento do apelo, a eg. 4a Turma Cível não conheceu das alegações do executado/agravante com relação ao Tema Repetitivo n. 882 do STJ, em virtude da preclusão consumativa (ID 104362731, p. 40 a 52). A questão foi reiterada pelo executado/agravante no recurso especial e no agravo em recurso especial, ambos inadmitidos (ID 104362731, p. 114 a 117 e 226 a 227), e em recursos subsequentes, em relação aos quais não houve provimento, tendo a sentença condenatória transitado em julgado em 10/06/2021 (ID 104362737, p. 179). Assim, não deduzida oportunamente a questão na fase de conhecimento, é certo que a matéria está acobertada pela coisa julgada (CPC 508), in verbis: “Art. 508. Transitada em julgado a decisão de mérito, considerar-se-ão deduzidas e repelidas todas as alegações e as defesas que a parte poderia opor tanto ao acolhimento quanto à rejeição do pedido.” E, ainda que não houvesse coisa julgada, a matéria estaria acobertada pela preclusão. Isso porque, no mesmo cumprimento de sentença de origem, o executado/agravante já havia manejado anterior exceção de pré-executividade (31/08/2022 – ID 135352792), na qual alegou a ilegalidade das cobranças com fundamento no Tema n. 492 da repercussão geral e no Tema Repetitivo n. 882 do STJ, o que foi rejeitado pelo Juízo a quo (17/03/2023 – ID 152216712). A referida decisão foi objeto de agravo de instrumento (n. 0718908-92.2023.8.07.0000), ao qual esta eg. 4a Turma Cível negou provimento. Transcrevo trecho do voto do E. Desembargador Relator James Eduardo Oliveira: “(...) O Agravante sustenta que é possível alegar a nulidade da execução em exceção de pré-executividade. Salienta que taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram (Tema/STF 492). Afirma que comprovou a inexistência de relação jurídica com o Agravado, uma vez que não é associado nem aderiu ao ato que instituiu as taxas condominiais cobradas. Acrescenta que as alterações promovidas pela Lei 13.465/2017 não se aplicam às relações jurídicas existentes antes de sua edição. (...) A exceção de pré-executividade é improcedente. O Agravante foi condenado, por sentença transitada em julgado, “a pagar ao Condomínio Requerente as cotas condominiais descritas nos demonstrativos de débitos de fls. 5/8, bem como as cotas vincendas a teor do que dispõe o art. 290 do CPC, com exclusão das taxas condominiais vencidas antes de 14/6/2008. Tal valor deverá ser corrigido monetariamente”. Intimado para pagamento voluntário, o Agravante apresentou exceção de pré-executividade arguindo matérias atinentes à responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais que constitui o objeto da demanda. Ocorre que a defesa apresentada veicula questões superadas pela coisa julgada. Constituído o título judicial e, naturalmente, transposta a fase de conhecimento, não é processualmente admissível, seja mediante impugnação ao cumprimento de sentença ou exceção de pré-executividade, a dedução de matérias que desafiam a coisa julgada, consoante a inteligência dos artigos 502, 503 e 505 do Código de Processo Civil: (...)” (ID 192305393) – Grifei Sendo assim, versando a exceção de pré-executividade sobre matéria acobertada pela coisa julgada e pela preclusão, não há fundamento para suspender o cumprimento de sentença. Ante o exposto, indefiro o pedido de efeito suspensivo. Defiro a gratuidade da justiça apenas para esta fase recursal, considerando a presunção de veracidade da hipossuficiência declarada e a ausência de elementos aptos a infirmá-la. Comunique-se ao Juízo a quo. Intime-se a parte agravada para contrarrazões. P. I. SÉRGIO ROCHA Desembargador Relator