Tribunal: TJDFT
Processo: 0753223-78.2025.8.07.0000
Órgão julgador: LUÍS GUSTAVO B. DE OLIVEIRA
Órgão colegiado: 3a Turma Cível
Data de publicação: 2025-12-19

Ementa:
DECISÃO Trata-se de agravo de instrumento interposto por LUIS GUSTAVO GONTIJO e ALINE DE SOUSA LIMA, em face à decisão da Vara Cível do Guará, que deferiu pedido de tutela provisória. Na origem, processa-se ação de conhecimento, com pedido anulatório de contrato de compra e venda, ajuizada por LUCIANA DE MIRANDA LUSTOSA GUEDES, em desfavor dos agravantes e de THOMAZ RABELLO CHAGAS, THOMAZ COSTA CHAGAS. LUCIANA alegou que, no dia 15 de julho do corrente ano, firmou com THOMAZ RABELLO CHAGAS e THOMAZ COSTA CHAGAS contrato de promessa de compra e venda de um imóvel situado na QE 19, conjunto D, Guará II/DF, pelo preço de R$650.000,00, a ser pago em uma parcela à vista de R$100.000,00 e os restantes R$550.000,00 no prazo de 180 (cento e oitenta) dias. Contudo, antes de vencido o prazo para quitação do preço, LUCIANA teve conhecimento de que no dia 30/10/2025, os promitentes vendedores outorgaram escritura pública de compra e venda em favor de ALINE e LUIS GUSTAVO. Requereu a concessão de tutela de urgência para determinar a ALINE e LUIS GUSTAVO que se abstenham de registrar a compra e venda, bem como a expedição de ordem ao cartório de registro de imóveis para impedir o respectivo registro. Ao final, pediu a adjudicação compulsória do imóvel. Pela decisão agravada, o juízo deferiu a tutela provisória de urgência na forma requerida. Nas razões recursais, os agravantes alegaram que tomaram todas as cautelas para formalizar o contrato, em especial a consulta à certidão de ônus, da qual não constava qualquer anotação. Agiram de boa-fé e que jamais tiveram conhecimento da negociação prévia com a autora até o dia 02/11/2025, ocasião em que foram por ela abordados no imóvel. Que o direito à adjudicação é condicionado ao prévio registro da promessa de compra e venda, o que não ocorreu na hipótese e que o contrato particular não registrado tem eficácia somente inter partes. Requereram o recebimento do recurso no efeito suspensivo e, ao final, o provimento para reformar a decisão agravada e revogar a tutela provisória. Preparo regular sob ID 79020197. É o relatório. Decido. A decisão objurgada foi proferida nos seguintes termos: “Trata-se de Ação de Anulação de Adjudicação Compulsória com Pedido de Tutela Antecipada proposta por LUCIANA DE MIRANDA ALVES GUEDES, qualificada nos autos, em face de THOMAZ RABELLO CHAGAS, THOMAZ COSTA CHAGAS, ALINE DE SOUZA LIMA e LUIS GUSTAVO GONTIJO, visando a adjudicação compulsória de bem imóvel e a anulação da Escritura Pública de segunda compra e venda realizada. O valor atribuído à causa é de R$ 650.000,00 (seiscentos e cinquenta mil reais). A Autora narra ter celebrado Contrato de Compra e Venda de bem imóvel em 15 de julho de 2025 com os dois primeiros Requeridos (Thomaz Rabello Chagas e Thomaz Costa Chagas). O objeto contratual é o imóvel situado na QE 19, D 02, Guará II/DF. O pagamento foi estipulado mediante entrada de R$ 100.000,00 (cem mil reais) e R$ 550.000,00 restantes a serem pagos em até 180 (cento e oitenta) dias. Alegou a Autora que, embora ainda esteja no prazo para o pagamento remanescente, encontrou-se em situação de insegurança jurídica ao ser surpreendida com a existência de uma segunda promessa de compra e venda envolvendo o mesmo imóvel. Esta segunda transação foi firmada pelos vendedores Thomaz Costa e Thomaz Rabello com os Requeridos Aline de Souza Lima e Luis Gustavo Gontijo em 30 de outubro de 2025, conforme documento cartorial anexado. A Requerente busca a preservação do seu direito de aquisição e o registro do imóvel em seu nome, requerendo a adjudicação compulsória e a anulação da Escritura Pública da segunda compra e venda. Para tanto, fundamenta seu pedido na urgência da medida, sob o argumento de que a nova alienação indevida representa má-fé dos vendedores e gera insegurança quanto à possibilidade de registro futuro. A petição inicial (Id 255703300) veio acompanhada de diversos documentos comprobatórios do negócio original e dos atos subsequentes, incluindo o Contrato de Compra e Venda (COMPRA E VENDA_compressed - Id 255703329), Certidões, Comprovantes de Entrada (Ids 255703313 e 255703312), e a Escritura referente à segunda compra (ESCRITURA COMPRA ALINE - Id 255703307). Em 05 de novembro de 2025, houve Decisão (Id 255836792) determinando a emenda da inicial para comprovar o pagamento das custas processuais. Em atendimento à determinação judicial, a Autora apresentou Emenda à Inicial (Id 255861440) no mesmo dia, anexando o Comprovante de Pagamento das Custas Iniciais (COMPROVANTE CUSTAS - Id 255864853; COMPROVANTE PAGAMENTO - Id 255864854), no valor total de R$ 833,33 (oitocentos e trinta e três reais e trinta e três centavos), conforme detalhamento da Coordenadoria de Controle Geral de Custas (Comprovante Certidão - Id 255859219). O pedido de tutela de urgência visa impedir, liminarmente e inaudita altera pars, que os Requeridos Aline e Luis Gustavo registrem o imóvel em seus nomes, solicitando a expedição de ofício ao 4o Cartório de Registro de Imóveis do Guará. Passo à análise da tutela de urgência. FUNDAMENTAÇÃO A apreciação do pleito de urgência encontra respaldo nos artigos 300 e 301 do Código de Processo Civil, que estabelecem a possibilidade de concessão da tutela provisória quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo. Da Probabilidade do Direito (Fumus Boni Iuris) A Autora apresentou indícios robustos da existência de seu direito à aquisição do bem, conforme sua tese apresentada na Petição Inicial. O Contrato de Promessa de Compra e Venda (Id 255703329), datado de 15 de julho de 2025, demonstra a relação jurídica preexistente entre a Autora e os vendedores Thomaz Rabello Chagas e Thomaz Costa Chagas. Conforme sustentado pela Requerente, a Súmula 239 do Superior Tribunal de Justiça (STJ) estabelece que o direito à adjudicação compulsória é independente do registro do compromisso de compra e venda no Cartório de Imóveis. Este entendimento respalda a pretensão da Autora em exigir a outorga da escritura definitiva, mesmo na ausência do registro do contrato inicial. Ademais, os artigos 1.417 e 1.418 do Código Civil conferem ao promitente comprador o direito de exigir a outorga da escritura definitiva e, em caso de recusa, requerer judicialmente a adjudicação do imóvel, inclusive em face de terceiros a quem os direitos tenham sido cedidos. A documentação apresentada comprova que a Autora celebrou o negócio de compra e venda em data anterior (15/07/2025) à realização do segundo negócio jurídico, a Escritura Pública firmada pelos demais Requeridos em 30/10/2025. A petição sustenta a adimplência da Autora com as obrigações contratuais até o momento, comprovada pela entrada inicial, conforme os Comprovantes de Entrada (Ids 255703313 e 255703312). A venda subsequente do mesmo bem pelos primeiros Requeridos a terceiros, antes do término do prazo para pagamento integral e outorga da escritura à primeira compradora, indica, no contexto probatório preliminar, uma conduta que atenta contra a boa-fé objetiva e gera uma probabilidade do direito da Autora em buscar a preservação de sua aquisição. Portanto, a Autora demonstrou a probabilidade de seu direito em prosseguir com a aquisição do imóvel, buscando a adjudicação compulsória e a anulação da alienação posterior, visto que a Escritura Pública de Compra e Venda original precede a segunda transação, elemento fático que confere plausibilidade à sua pretensão. Do Perigo de Dano ou Risco ao Resultado Útil do Processo (Periculum In Mora) O segundo requisito para a concessão da tutela de urgência reside no perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo. O temor da Autora reside na possibilidade de os segundos compradores, Aline de Souza Lima e Luis Gustavo Gontijo, efetuarem o registro da Escritura Pública em seus nomes junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente. Uma vez efetivado o registro da propriedade em favor de terceiros, o objeto central desta ação – a obtenção da propriedade imobiliária pela Autora – restará comprometido, tornando ineficaz o provimento jurisdicional final no que concerne à adjudicação. A Requerente afirma que, caso o registro seja consumado, restaria a ela apenas a busca por indenização, inviabilizando a aquisição do bem. Considerando que a Escritura Pública (segundo negócio) já foi firmada, o risco de sua inscrição no registro imobiliário é iminente. A efetivação do registro no Cartório possui o potencial de causar um dano de difícil ou incerta reparação, já que consolidaria, em tese, a propriedade em nome dos Requeridos Aline e Luis Gustavo, conforme disposto no artigo 1.227 do Código Civil. Para obstar tal dano, a Autora requer a aplicação do art. 301 do CPC, que permite que a tutela de urgência de natureza cautelar seja efetivada mediante o registro de protesto contra alienação de bem ou por qualquer outra medida idônea para assegurar o direito. Reconheço que o perigo de ineficácia do contrato primário e do resultado útil deste processo está claramente demonstrado. O risco de perecimento do objeto da lide justifica a intervenção imediata deste Juízo. Sendo assim, presentes os pressupostos legais da probabilidade do direito, consubstanciada nos documentos que indicam a primazia da aquisição pela Autora, e o perigo de dano irreparável, representado pelo risco de registro da propriedade em nome dos terceiros Requeridos, impõe-se o acolhimento do pedido liminar, nos exatos termos dos artigos 300 e 301 do Código de Processo Civil. Para maximizar a efetividade da ordem judicial e garantir o resultado útil da demanda, a medida deve ser direcionada não apenas aos Requeridos, mas também ao Cartório de Registro de Imóveis e à central de indisponibilidade, com vistas a impedir qualquer alteração na matrícula do imóvel. DISPOSITIVO Ante o exposto, e em estrita observância aos elementos que evidenciam a probabilidade do direito e o perigo de dano irreparável, este Juízo, com base nos artigos 300 e 301 do Código de Processo Civil, DEFERE O PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA LIMINAR. Em consequência, determino as seguintes providências: 1. Determinar aos Requeridos ALINE DE SOUZA LIMA e LUIS GUSTAVO GONTIJO que se abstenham, imediatamente, de promover qualquer ato de registro da Escritura Pública referente à compra e venda do imóvel localizado na QE 19, D, 02, Guará II/DF, objeto desta ação, na matrícula correspondente, até ulterior deliberação deste Juízo. 2. Determinar a inclusão imediata da indisponibilidade do bem imóvel na Central Nacional de Indisponibilidade de Bens (CNIB). Proceda-se à citação de todos os Requeridos (THOMAZ RABELLO CHAGAS, THOMAZ COSTA CHAGAS, ALINE DE SOUZA LIMA e LUIS GUSTAVO GONTIJO) para, querendo, apresentarem defesa no prazo legal, devendo o mandado/carta de citação ser acompanhado da Petição Inicial (Id 255703300) e desta Decisão. Intimem-se e cumpra-se com urgência as medidas cautelares determinadas.” Em regra, o agravo de instrumento não é dotado de efeito suspensivo. Sua concessão depende do atendimento aos pressupostos estabelecidos no artigo 300 do CPC: Art. 1.019. Recebido o agravo de instrumento no tribunal e distribuído imediatamente, se não for o caso de aplicação do art. 932, incisos III e IV , o relator, no prazo de 5 (cinco) dias: I - poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando ao juiz sua decisão; Nesse mesmo sentido, o parágrafo único do artigo 995, do Código de Processo Civil, in verbis: Art. 995. Os recursos não impedem a eficácia da decisão, salvo disposição legal ou decisão judicial em sentido diverso. Parágrafo único: A eficácia da decisão recorrida poderá ser suspensa por decisão do relator, se da imediata produção de seus efeitos houver risco de dano grave, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso. Nesse contexto, a suspensão da eficácia da decisão recorrida pressupõe que seu cumprimento possa ocasionar dano grave, de difícil ou impossível reparação, bem com reste demonstrada a probabilidade de provimento do recurso. Os requisitos são cumulativos e devem ser demonstrados pelo agravante. Em uma análise perfunctória dos documentos trazidos aos autos, tenho como presentes esses pressupostos. De fato, a promessa de compra e venda formulada por instrumento particular ou pública, sem que essa esteja averbada no cartório de imóveis, não assegura o título de domínio ao promitente comprador. Em caso de celebração de dois ou mais promessas de compra e venda, será reconhecido o domínio em favor daquele que primeiro registrar o respetivo contrato. No caso, os réus alegam boa-fé na compra do imóvel. Já a autora da ação sustentou seu direito na afirmação de que celebrou a primeira promessa de compra e venda com os promitentes vendedores. A boa-fé se presume, enquanto a má-fé não prescinde de demonstração. E pelos termos da inicial essa não seria questão passível de discussão. Não há no direito pátrio regra estabelecendo direito de preferência na celebração do contrato definitivo ou averbação do contrato de compra e venda de imóvel apenas por razão temporal ou anterioridade. De mais a mais, em exame aos autos e neste juízo prelibatório, verifica-se que as cláusulas contratuais não foram estipuladas exatamente como alegou a autora em sua peça vestibular. Na data do negócio, o imóvel encontrava em situação irregular e envolvido em inventário, tendo os promitentes vendedores se comprometido a regularizar sua situação registral. Pela avença, as partes acordaram o preço de R$650.000,00 a ser pago R$100.000,00 à vista e sob cláusula de arras, e o restante quando da lavratura da escritura e que deveria ser outorgada no prazo de 30 (trinta) dias a contar da regularização do imóvel e apresentação da certidão de ônus à compradora. Neste estágio os promitentes vendedores já apresentaram contestação e na qual apontaram que buscaram notificar a autora da finalização dos trâmites para regularização do imóvel, porém ela teria se furtado ao recebimento. Lado outro, o corretor de imóveis que a representava na transação recebeu as chaves da casa no dia 19/09/2025 e as devolveu aos promitentes vendedores no dia 25/10/2025 (ID 256762740 e 25662743). Esse cenário em que a autora teria se ocultado para receber a notificação, bem como o recebimento de devolução das chaves e sem justificativa clara, acenam para uma eventual desistência do negócio. Por fim, os agravantes agiram com a cautela que as transações imobiliárias exigem, ao verificar a inexistência de ônus registrado junto à matrícula do imóvel, que se encontrava livre e desembaraçado na data da transação. O registro da propriedade em favor dos agravantes não representa risco ao resultado útil do processo, posto que na eventualidade de procedência do pedido, operar-se-ia a evicção. Resta ainda à autora, ora agravada, se assim desejar, a eventual prenotação da existência da presente ação e como forma de prevenir terceiros eventualmente interessados em transacionar o imóvel. As decisões monocráticas pelo relator são reservadas a acautelar o processo ou direito das partes de eventual risco de dano ou seu resultado útil. A concessão de liminar ao recurso pelo Relator pressupõe plausibilidade dos fundamentos da insurgência, correspondente à demonstração de sua admissibilidade e a probabilidade de êxito, segundo a jurisprudência desta Corte ou Superior; e a prova do perigo concreto a justificar seu deferimento, os quais se mostram tão cristalinos e evidentes, o que impõe o seu deferimento, sem prejuízo de sua reapreciação por ocasião o julgamento do mérito ou pelo próprio Colegiado. Ante o exposto, DEFIRO A LIMINAR para atribuir efeito suspensivo ao recurso e sobrestar a eficácia da decisão agravada até julgamento pela Terceira Turma Cível. Comunique-se ao juízo de origem para cumprimento quanto ao cancelamento da ordem de indisponibilidade via CNIB. Dispensadas informações. Faculto à agravada manifestar-se no prazo legal. Após, tornem os autos conclusos. Intimem-se. Brasília/DF, 17 de dezembro de 2025. LUIS GUSTAVO B. DE OLIVEIRA Relator

Inteiro teor:
DECISÃO Trata-se de agravo de instrumento interposto por LUIS GUSTAVO GONTIJO e ALINE DE SOUSA LIMA, em face à decisão da Vara Cível do Guará, que deferiu pedido de tutela provisória. Na origem, processa-se ação de conhecimento, com pedido anulatório de contrato de compra e venda, ajuizada por LUCIANA DE MIRANDA LUSTOSA GUEDES, em desfavor dos agravantes e de THOMAZ RABELLO CHAGAS, THOMAZ COSTA CHAGAS. LUCIANA alegou que, no dia 15 de julho do corrente ano, firmou com THOMAZ RABELLO CHAGAS e THOMAZ COSTA CHAGAS contrato de promessa de compra e venda de um imóvel situado na QE 19, conjunto D, Guará II/DF, pelo preço de R$650.000,00, a ser pago em uma parcela à vista de R$100.000,00 e os restantes R$550.000,00 no prazo de 180 (cento e oitenta) dias. Contudo, antes de vencido o prazo para quitação do preço, LUCIANA teve conhecimento de que no dia 30/10/2025, os promitentes vendedores outorgaram escritura pública de compra e venda em favor de ALINE e LUIS GUSTAVO. Requereu a concessão de tutela de urgência para determinar a ALINE e LUIS GUSTAVO que se abstenham de registrar a compra e venda, bem como a expedição de ordem ao cartório de registro de imóveis para impedir o respectivo registro. Ao final, pediu a adjudicação compulsória do imóvel. Pela decisão agravada, o juízo deferiu a tutela provisória de urgência na forma requerida. Nas razões recursais, os agravantes alegaram que tomaram todas as cautelas para formalizar o contrato, em especial a consulta à certidão de ônus, da qual não constava qualquer anotação. Agiram de boa-fé e que jamais tiveram conhecimento da negociação prévia com a autora até o dia 02/11/2025, ocasião em que foram por ela abordados no imóvel. Que o direito à adjudicação é condicionado ao prévio registro da promessa de compra e venda, o que não ocorreu na hipótese e que o contrato particular não registrado tem eficácia somente inter partes. Requereram o recebimento do recurso no efeito suspensivo e, ao final, o provimento para reformar a decisão agravada e revogar a tutela provisória. Preparo regular sob ID 79020197. É o relatório. Decido. A decisão objurgada foi proferida nos seguintes termos: “Trata-se de Ação de Anulação de Adjudicação Compulsória com Pedido de Tutela Antecipada proposta por LUCIANA DE MIRANDA ALVES GUEDES, qualificada nos autos, em face de THOMAZ RABELLO CHAGAS, THOMAZ COSTA CHAGAS, ALINE DE SOUZA LIMA e LUIS GUSTAVO GONTIJO, visando a adjudicação compulsória de bem imóvel e a anulação da Escritura Pública de segunda compra e venda realizada. O valor atribuído à causa é de R$ 650.000,00 (seiscentos e cinquenta mil reais). A Autora narra ter celebrado Contrato de Compra e Venda de bem imóvel em 15 de julho de 2025 com os dois primeiros Requeridos (Thomaz Rabello Chagas e Thomaz Costa Chagas). O objeto contratual é o imóvel situado na QE 19, D 02, Guará II/DF. O pagamento foi estipulado mediante entrada de R$ 100.000,00 (cem mil reais) e R$ 550.000,00 restantes a serem pagos em até 180 (cento e oitenta) dias. Alegou a Autora que, embora ainda esteja no prazo para o pagamento remanescente, encontrou-se em situação de insegurança jurídica ao ser surpreendida com a existência de uma segunda promessa de compra e venda envolvendo o mesmo imóvel. Esta segunda transação foi firmada pelos vendedores Thomaz Costa e Thomaz Rabello com os Requeridos Aline de Souza Lima e Luis Gustavo Gontijo em 30 de outubro de 2025, conforme documento cartorial anexado. A Requerente busca a preservação do seu direito de aquisição e o registro do imóvel em seu nome, requerendo a adjudicação compulsória e a anulação da Escritura Pública da segunda compra e venda. Para tanto, fundamenta seu pedido na urgência da medida, sob o argumento de que a nova alienação indevida representa má-fé dos vendedores e gera insegurança quanto à possibilidade de registro futuro. A petição inicial (Id 255703300) veio acompanhada de diversos documentos comprobatórios do negócio original e dos atos subsequentes, incluindo o Contrato de Compra e Venda (COMPRA E VENDA_compressed - Id 255703329), Certidões, Comprovantes de Entrada (Ids 255703313 e 255703312), e a Escritura referente à segunda compra (ESCRITURA COMPRA ALINE - Id 255703307). Em 05 de novembro de 2025, houve Decisão (Id 255836792) determinando a emenda da inicial para comprovar o pagamento das custas processuais. Em atendimento à determinação judicial, a Autora apresentou Emenda à Inicial (Id 255861440) no mesmo dia, anexando o Comprovante de Pagamento das Custas Iniciais (COMPROVANTE CUSTAS - Id 255864853; COMPROVANTE PAGAMENTO - Id 255864854), no valor total de R$ 833,33 (oitocentos e trinta e três reais e trinta e três centavos), conforme detalhamento da Coordenadoria de Controle Geral de Custas (Comprovante Certidão - Id 255859219). O pedido de tutela de urgência visa impedir, liminarmente e inaudita altera pars, que os Requeridos Aline e Luis Gustavo registrem o imóvel em seus nomes, solicitando a expedição de ofício ao 4o Cartório de Registro de Imóveis do Guará. Passo à análise da tutela de urgência. FUNDAMENTAÇÃO A apreciação do pleito de urgência encontra respaldo nos artigos 300 e 301 do Código de Processo Civil, que estabelecem a possibilidade de concessão da tutela provisória quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo. Da Probabilidade do Direito (Fumus Boni Iuris) A Autora apresentou indícios robustos da existência de seu direito à aquisição do bem, conforme sua tese apresentada na Petição Inicial. O Contrato de Promessa de Compra e Venda (Id 255703329), datado de 15 de julho de 2025, demonstra a relação jurídica preexistente entre a Autora e os vendedores Thomaz Rabello Chagas e Thomaz Costa Chagas. Conforme sustentado pela Requerente, a Súmula 239 do Superior Tribunal de Justiça (STJ) estabelece que o direito à adjudicação compulsória é independente do registro do compromisso de compra e venda no Cartório de Imóveis. Este entendimento respalda a pretensão da Autora em exigir a outorga da escritura definitiva, mesmo na ausência do registro do contrato inicial. Ademais, os artigos 1.417 e 1.418 do Código Civil conferem ao promitente comprador o direito de exigir a outorga da escritura definitiva e, em caso de recusa, requerer judicialmente a adjudicação do imóvel, inclusive em face de terceiros a quem os direitos tenham sido cedidos. A documentação apresentada comprova que a Autora celebrou o negócio de compra e venda em data anterior (15/07/2025) à realização do segundo negócio jurídico, a Escritura Pública firmada pelos demais Requeridos em 30/10/2025. A petição sustenta a adimplência da Autora com as obrigações contratuais até o momento, comprovada pela entrada inicial, conforme os Comprovantes de Entrada (Ids 255703313 e 255703312). A venda subsequente do mesmo bem pelos primeiros Requeridos a terceiros, antes do término do prazo para pagamento integral e outorga da escritura à primeira compradora, indica, no contexto probatório preliminar, uma conduta que atenta contra a boa-fé objetiva e gera uma probabilidade do direito da Autora em buscar a preservação de sua aquisição. Portanto, a Autora demonstrou a probabilidade de seu direito em prosseguir com a aquisição do imóvel, buscando a adjudicação compulsória e a anulação da alienação posterior, visto que a Escritura Pública de Compra e Venda original precede a segunda transação, elemento fático que confere plausibilidade à sua pretensão. Do Perigo de Dano ou Risco ao Resultado Útil do Processo (Periculum In Mora) O segundo requisito para a concessão da tutela de urgência reside no perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo. O temor da Autora reside na possibilidade de os segundos compradores, Aline de Souza Lima e Luis Gustavo Gontijo, efetuarem o registro da Escritura Pública em seus nomes junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente. Uma vez efetivado o registro da propriedade em favor de terceiros, o objeto central desta ação – a obtenção da propriedade imobiliária pela Autora – restará comprometido, tornando ineficaz o provimento jurisdicional final no que concerne à adjudicação. A Requerente afirma que, caso o registro seja consumado, restaria a ela apenas a busca por indenização, inviabilizando a aquisição do bem. Considerando que a Escritura Pública (segundo negócio) já foi firmada, o risco de sua inscrição no registro imobiliário é iminente. A efetivação do registro no Cartório possui o potencial de causar um dano de difícil ou incerta reparação, já que consolidaria, em tese, a propriedade em nome dos Requeridos Aline e Luis Gustavo, conforme disposto no artigo 1.227 do Código Civil. Para obstar tal dano, a Autora requer a aplicação do art. 301 do CPC, que permite que a tutela de urgência de natureza cautelar seja efetivada mediante o registro de protesto contra alienação de bem ou por qualquer outra medida idônea para assegurar o direito. Reconheço que o perigo de ineficácia do contrato primário e do resultado útil deste processo está claramente demonstrado. O risco de perecimento do objeto da lide justifica a intervenção imediata deste Juízo. Sendo assim, presentes os pressupostos legais da probabilidade do direito, consubstanciada nos documentos que indicam a primazia da aquisição pela Autora, e o perigo de dano irreparável, representado pelo risco de registro da propriedade em nome dos terceiros Requeridos, impõe-se o acolhimento do pedido liminar, nos exatos termos dos artigos 300 e 301 do Código de Processo Civil. Para maximizar a efetividade da ordem judicial e garantir o resultado útil da demanda, a medida deve ser direcionada não apenas aos Requeridos, mas também ao Cartório de Registro de Imóveis e à central de indisponibilidade, com vistas a impedir qualquer alteração na matrícula do imóvel. DISPOSITIVO Ante o exposto, e em estrita observância aos elementos que evidenciam a probabilidade do direito e o perigo de dano irreparável, este Juízo, com base nos artigos 300 e 301 do Código de Processo Civil, DEFERE O PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA LIMINAR. Em consequência, determino as seguintes providências: 1. Determinar aos Requeridos ALINE DE SOUZA LIMA e LUIS GUSTAVO GONTIJO que se abstenham, imediatamente, de promover qualquer ato de registro da Escritura Pública referente à compra e venda do imóvel localizado na QE 19, D, 02, Guará II/DF, objeto desta ação, na matrícula correspondente, até ulterior deliberação deste Juízo. 2. Determinar a inclusão imediata da indisponibilidade do bem imóvel na Central Nacional de Indisponibilidade de Bens (CNIB). Proceda-se à citação de todos os Requeridos (THOMAZ RABELLO CHAGAS, THOMAZ COSTA CHAGAS, ALINE DE SOUZA LIMA e LUIS GUSTAVO GONTIJO) para, querendo, apresentarem defesa no prazo legal, devendo o mandado/carta de citação ser acompanhado da Petição Inicial (Id 255703300) e desta Decisão. Intimem-se e cumpra-se com urgência as medidas cautelares determinadas.” Em regra, o agravo de instrumento não é dotado de efeito suspensivo. Sua concessão depende do atendimento aos pressupostos estabelecidos no artigo 300 do CPC: Art. 1.019. Recebido o agravo de instrumento no tribunal e distribuído imediatamente, se não for o caso de aplicação do art. 932, incisos III e IV , o relator, no prazo de 5 (cinco) dias: I - poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando ao juiz sua decisão; Nesse mesmo sentido, o parágrafo único do artigo 995, do Código de Processo Civil, in verbis: Art. 995. Os recursos não impedem a eficácia da decisão, salvo disposição legal ou decisão judicial em sentido diverso. Parágrafo único: A eficácia da decisão recorrida poderá ser suspensa por decisão do relator, se da imediata produção de seus efeitos houver risco de dano grave, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso. Nesse contexto, a suspensão da eficácia da decisão recorrida pressupõe que seu cumprimento possa ocasionar dano grave, de difícil ou impossível reparação, bem com reste demonstrada a probabilidade de provimento do recurso. Os requisitos são cumulativos e devem ser demonstrados pelo agravante. Em uma análise perfunctória dos documentos trazidos aos autos, tenho como presentes esses pressupostos. De fato, a promessa de compra e venda formulada por instrumento particular ou pública, sem que essa esteja averbada no cartório de imóveis, não assegura o título de domínio ao promitente comprador. Em caso de celebração de dois ou mais promessas de compra e venda, será reconhecido o domínio em favor daquele que primeiro registrar o respetivo contrato. No caso, os réus alegam boa-fé na compra do imóvel. Já a autora da ação sustentou seu direito na afirmação de que celebrou a primeira promessa de compra e venda com os promitentes vendedores. A boa-fé se presume, enquanto a má-fé não prescinde de demonstração. E pelos termos da inicial essa não seria questão passível de discussão. Não há no direito pátrio regra estabelecendo direito de preferência na celebração do contrato definitivo ou averbação do contrato de compra e venda de imóvel apenas por razão temporal ou anterioridade. De mais a mais, em exame aos autos e neste juízo prelibatório, verifica-se que as cláusulas contratuais não foram estipuladas exatamente como alegou a autora em sua peça vestibular. Na data do negócio, o imóvel encontrava em situação irregular e envolvido em inventário, tendo os promitentes vendedores se comprometido a regularizar sua situação registral. Pela avença, as partes acordaram o preço de R$650.000,00 a ser pago R$100.000,00 à vista e sob cláusula de arras, e o restante quando da lavratura da escritura e que deveria ser outorgada no prazo de 30 (trinta) dias a contar da regularização do imóvel e apresentação da certidão de ônus à compradora. Neste estágio os promitentes vendedores já apresentaram contestação e na qual apontaram que buscaram notificar a autora da finalização dos trâmites para regularização do imóvel, porém ela teria se furtado ao recebimento. Lado outro, o corretor de imóveis que a representava na transação recebeu as chaves da casa no dia 19/09/2025 e as devolveu aos promitentes vendedores no dia 25/10/2025 (ID 256762740 e 25662743). Esse cenário em que a autora teria se ocultado para receber a notificação, bem como o recebimento de devolução das chaves e sem justificativa clara, acenam para uma eventual desistência do negócio. Por fim, os agravantes agiram com a cautela que as transações imobiliárias exigem, ao verificar a inexistência de ônus registrado junto à matrícula do imóvel, que se encontrava livre e desembaraçado na data da transação. O registro da propriedade em favor dos agravantes não representa risco ao resultado útil do processo, posto que na eventualidade de procedência do pedido, operar-se-ia a evicção. Resta ainda à autora, ora agravada, se assim desejar, a eventual prenotação da existência da presente ação e como forma de prevenir terceiros eventualmente interessados em transacionar o imóvel. As decisões monocráticas pelo relator são reservadas a acautelar o processo ou direito das partes de eventual risco de dano ou seu resultado útil. A concessão de liminar ao recurso pelo Relator pressupõe plausibilidade dos fundamentos da insurgência, correspondente à demonstração de sua admissibilidade e a probabilidade de êxito, segundo a jurisprudência desta Corte ou Superior; e a prova do perigo concreto a justificar seu deferimento, os quais se mostram tão cristalinos e evidentes, o que impõe o seu deferimento, sem prejuízo de sua reapreciação por ocasião o julgamento do mérito ou pelo próprio Colegiado. Ante o exposto, DEFIRO A LIMINAR para atribuir efeito suspensivo ao recurso e sobrestar a eficácia da decisão agravada até julgamento pela Terceira Turma Cível. Comunique-se ao juízo de origem para cumprimento quanto ao cancelamento da ordem de indisponibilidade via CNIB. Dispensadas informações. Faculto à agravada manifestar-se no prazo legal. Após, tornem os autos conclusos. Intimem-se. Brasília/DF, 17 de dezembro de 2025. LUIS GUSTAVO B. DE OLIVEIRA Relator