Tribunal: TJDFT
Processo: 0745632-65.2025.8.07.0000
Órgão julgador: ALVARO CIARLINI
Órgão colegiado: 2a Turma Cível
Data de publicação: 2025-10-21

Ementa:
Poder Judiciário da União Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios Gabinete do Desembargador Alvaro Ciarlini Autos no 0745632-65.2025.8.07.0000 Classe judicial: AI - Agravo de Instrumento Agravante: Caixa Econômica Federal Agravados: Condomínio Rossi Ideal Alto do Lago I D e c i s ã o Trata-se de agravo de instrumento interposto pela Caixa Econômica Federal contra a decisão interlocutória proferida pelo Juízo da 2a Vara Cível, de Família e de Órfãos e Sucessões da Circunscrição Judiciária de Santa Maria, nos autos no 0706384-04.2021.8.07.0010, assim redigida: “A Caixa Econômica Federal - CEF alega, em síntese, ser infactível a constrição e subsequente leilão do bem gravado com alienação fiduciária em seu favor para o pagamento de taxas condominiais devidas pelo executado fiduciante (ID 246490044). As despesas de condomínio constituem obrigações propter rem, que vinculam a dívida à própria unidade condominial, esta que constitui a principal garantia de adimplemento do débito. Assim, tendo a dívida objeto da execução gênese em despesas condominiais, prevalecem os interesses da coletividade dos condôminos sobre os da instituição financeira, a viabilizar o funcionamento e manutenção do edifício. Ou seja, são válidas a constrição judicial e a posterior venda judicial da unidade geradora do débito, a despeito da alienação fiduciária sobre ela incidente. Entendimento contrário implicaria o desequilíbrio econômico, sendo imperioso, nessas balizas, prestigiar o bem juridicamente mais caro (direito indispensável e inadiável da coletividade de condôminos) do que o financiamento imobiliário, o qual, a despeito de suas vantagens, tem como contrapartida o ônus do imóvel responder por dívida propter rem inadimplida pelo condômino, desde que observadas as regras contidas nos artigos 799, I e 889, V, do Código de Processo Civil, a fim de que se oportunize ao credor fiduciário posicionar frente à demanda. Nesse sentido, o C. STJ firmou a mudança do entendimento jurisprudencial: CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. NATUREZA PROPTER REM DO DÉBITO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. PENHORA DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. As normas dos arts. 27, § 8o, da Lei no 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do CC/2002, reguladoras do contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, apenas disciplinam as relações jurídicas ente os contratantes, sem alcançar relações jurídicas diversas daquelas, nem se sobrepor a direitos de terceiros não contratantes, como é o caso da relação jurídica entre condomínio edilício e condôminos e do direito do condomínio credor de dívida condominial, a qual mantém sua natureza jurídica propter rem. 2. A natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa. Por isso, se sobreleva ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, na condição de proprietário sujeito à uma condição resolutiva, não pode ser detentor de maiores direitos que o proprietário pleno. 3. Em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao débito, ainda que esteja alienado fiduciariamente, tendo em vista a natureza da dívida condominial, nos termos do art. 1.345 do Código Civil de 2002.4. Para tanto, o condomínio exequente deve promover também a citação do credor fiduciário, além do devedor fiduciante, a fim de vir aquele integrar a execução para que se possa encontrar a adequada solução para o resgate dos créditos, a qual depende do reconhecimento do dever do proprietário, perante o condomínio, de quitar o débito, sob pena de ter o imóvel penhorado e levado à praceamento. Ao optar pela quitação da dívida, o credor fiduciário se sub-roga nos direitos do exequente e tem regresso contra o condômino executado, o devedor fiduciante.5. Recurso especial provido. (STJ - REsp: 2059278 SC 2022/0086988-5, Relator: Ministro MARCO BUZZI, Data de Julgamento: 23/05/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 12/09/2023) Dada a sua posição jurídica do credor fiduciário, o reconhecimento de eventual direito preferencial do exequente demanda a sua integração na ação executiva, facultando-lhe a quitação do débito condominial, o devido contraditório e eventual ação regressiva em desfavor do devedor fiduciante. Ademais, a despeito dos argumentos veiculados, a pretensão há de ser rechaçada, uma vez que a penhora recaiu tão somente sobre os direitos aquisitivos do devedor fiduciante, com preservação da garantia real do credor fiduciário, o que há muito é admitido pela jurisprudência e está positivado no inciso XII do artigo 835 do Código de Processo Civil. Com efeito, o crédito deve ser satisfeito às custas do patrimônio do executado e com a penhora de seus direitos sobre o imóvel, preservando-se o crédito decorrente do domínio resolúvel da Caixa Econômica Federal - CEF. Acerca da possibilidade de penhora sobre os direitos aquisitivos do executado fiduciante, assim se manifestou este TJDFT: AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. TERCEIRA INTERESSADA. PENHORA SOBRE DIREITOS AQUISITIVOS. LAUDO DE AVALIAÇÃO. IMPUGNAÇÃO. RECURSO DEPROVIDO. 1. Caso em que deferida a penhora 50% dos direitos aquisitivos de imóvel objeto de garantia de contrato de alienação fiduciária celebrado entre o executado e a Caixa Econômica Federal. 2. Apesar de o bem imóvel não integrar o patrimônio do devedor fiduciário, os direitos aquisitivos oriundos do contrato de promessa de compra e venda com gravame de alienação fiduciária podem ser penhorados. É o que dispõe o art. 835, inciso XII, CPC. 2.1. "(...) não se exige a anuência do credor fiduciário para efetivação da penhora incidente nos direitos aquisitivos da executada relativamente ao imóvel gravado com alienação fiduciária em garantia. Precedentes do TJDFT." (Acórdão 1420518, 07307261220218070000, Relator: JOÃO LUÍS FISCHER DIAS, 5a Turma Cível, data de julgamento: 4/5/2022, publicado no DJE: 1/6/2022. Pág.: Sem Página Cadastrada.) 3. Insurge-se ainda a agravante contra a avaliação realizada por oficial de justiça, cujo laudo foi detalhado, destacando os cômodos, a infraestrutura urbana, adotou o método comparativo de mercado como referência. O valor indicado pela parte agravante, baseado em documento elaborado unilateralmente, é superior aquele considerado pelo Oficial de Justiça. Alegações não comprovadas. 4. Agravo de instrumento conhecido e desprovido. (Acórdão 1884936, 07003839120248079000, Relator(a): MARIA IVATÔNIA, 5a Turma Cível, data de julgamento: 27/6/2024, publicado no DJE: 16/7/2024. Pág.: Sem Página Cadastrada.) Grifo nosso AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. DESPESAS CONDOMINIAIS. PENHORA. DIREITOS AQUISITIVOS DO IMÓVEL. CONTRATO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. POSSIBILIDADE. CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. TERCEIRA INTERESSADA. DECISÃO REFORMADA. 1. Nos termos do artigo 835, XII, do CPC, é permitida a penhora dos direitos aquisitivos oriundos do contrato de alienação fiduciária celebrado entre a Instituição Financeira e o devedor fiduciante. 2. O fato de o imóvel ser vinculado ao Programa "Minha Casa, Minha Vida" (PMCMV), administrado pela Caixa Econômica Federal, não representa óbice à penhora dos direitos aquisitivos oriundos do contrato de alienação fiduciária. Inteligência da Lei no 11.977/2009. 3. Os débitos condominiais possuem natureza propter rem e constituem exceção à regra de impenhorabilidade do bem de família. 4. A circunstância de o valor do bem penhorado ser superior ao débito exequendo não representa óbice à penhora, cabendo a devolução da diferença ao executado, nos termos do artigo 907 do CPC. 5. Sob pena de ineficácia da penhora, é necessária a intimação da Instituição Financeira, credora fiduciária, para que se habilite no feito como terceira interessada, nos termos dos artigos 804, § 3°, e 889, V, ambos do CPC. 6. Agravo de instrumento conhecido e provido. (Acórdão 1861070, 07520542720238070000, Relator(a): LUCIMEIRE MARIA DA SILVA, 5a Turma Cível, data de julgamento: 9/5/2024, publicado no DJE: 23/5/2024. Pág.: Sem Página Cadastrada.) Grifo nosso AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. PENHORA. IMÓVEL. INTIMAÇÃO. CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. SUPRESSÃO DE INSTÂNCIA. REGISTRO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. IMÓVEL ORIUNDO DE PROGRAMA DE HABITAÇÃO. MINHA CASA, MINHA VIDA. CONSTRIÇÃO SOBRE OS DIREITOS AQUISITIVOS. CABIMENTO. PENHORABILIDADE SEM EXPROPRIAÇÃO. JURIDICIDADE. 1. A análise de temas não suscitados na origem implica supressão de instância. 2. Tanto a execução quanto o cumprimento de sentença pautam-se, precipuamente, no interesse do credor, cujo processo, orientado por princípios específicos, notadamente o da celeridade, economia e efetividade, deve valer-se na prática de atos expropriatórios de bens do devedor. 3. O CPC, art. 835, XII, prevê expressamente a possibilidade de penhora dos "direitos aquisitivos derivados de promessa de compra e venda e de alienação fiduciária em garantia". 4. Demonstrado que a constrição incidirá sobre os eventuais direitos aquisitivos inerentes ao imóvel, não cabe discutir sua impenhorabilidade. 5. Recurso conhecido e provido. (Acórdão 1751495, 07204886020238070000, Relator(a): DIAULAS COSTA RIBEIRO, 8a Turma Cível, data de julgamento: 29/8/2023, publicado no DJE: 12/9/2023. Pág.: Sem Página Cadastrada.) Concluo assim que o inconformismo do credor fiduciário merece ser rechaçado, para evitar maiores delongas ao curso do processo. Posto isso, INDEFIRO o pedido do credor fiduciário de cancelamento da penhora e não realização do leilão do imóvel. Noutro giro, a CEF requereu a concessão de prazo suplementar para se manifestar mais detalhadamente acerca do laudo de avaliação formulado pelo oficial de justiça. Intime-se a terceira interessada para, no derradeiro prazo de 15 (quinze) dias se manifestar acerca do laudo do oficial de justiça. Publique-se”. Em seguida os embargos de declaração interpostos contra o aludido ato decisório foram desprovidos pelo Juízo singular, por meio de decisão que tem o seguinte teor: “A terceira interessada CAIXA ECONOMICA FEDERAL opôs embargos de declaração no ID 250213730, em face da decisão de ID 250085557, alegando omissão e pugnando pelo seu recebimento e acolhimento em seus efeitos infringentes. É o breve relato. DECIDO. Os embargos de declaração devem lastrear-se nos pressupostos de vícios do julgado elencados no artigo 1.022 do Código de Processo Civil, limitados a sanar determinados defeitos, sendo que a omissão é a ausência de abordagem sobre questão debatida nos autos e necessária para a formação do silogismo. Obscuridade é a falta de clareza do dispositivo, podendo ocorrer pela incoerência entre a fundamentação e a conclusão. E contradição somente ocorre quando existirem duas ou mais conclusões conflitantes sobre o mesmo tema. Analisando as alegações do embargante, não vislumbro a ocorrência de qualquer dos requisitos para dar provimento aos embargos, notadamente em relação ao pedido de que conste expressamente no edital de leilão do imóvel que o arrematante deverá quitar o saldo devedor da alienação fiduciária, haja visto não ter sido requerida anteriormente. Ademais, a inclusão expressa de que o arrematante deverá pagar a dívida é desnecessária, haja vista que a assunção de dívida não é possível sem a anuência do credor. Ao contrário, o leilão do imóvel será realizado para quitar as duas dívidas, em favor do condomínio e em favor do credor fiduciário. Desse modo, conheço dos presentes embargos, eis que tempestivos, para, no mérito, rejeitá-los. Com a concordância da CEF quanto ao valor de avaliação do imóvel, já é possível a realização do leilão. Intime-se a parte exequente para, no prazo de 15 (quinze) dias, comprovar o registro da penhora na matrícula do imóvel. Intime-se.” A agravante alega em suas razões recursais (Id. 77457858) que o Juízo singular incorreu em equívoco ao manter a penhora sobre os “direitos aquisitivos” de imóvel alienado fiduciariamente à própria instituição agravante, em violação aos princípios da razoabilidade, proporcionalidade e legalidade. Sustenta que a penhora é ineficaz, pois o valor do débito com a Caixa somado ao débito dos encargos condominiais se aproxima do valor de avaliação do imóvel, sendo provável que o bem seja arrematado por valor inferior em leilão, o que não permitiria o pagamento integral das dívidas, causando prejuízo à instituição financeira. Argumenta que os “direitos aquisitivos” não correspondem ao valor do imóvel, mas sim ao “ágio” entre o valor de mercado e o saldo devedor, sendo inadequada sua avaliação como se representassem o próprio bem. Defende que a alienação desses direitos não pode implicar sub-rogação automática da dívida fiduciária ao arrematante, por envolver critérios personalíssimos de aprovação negocial. Requer, portanto, a concessão de efeito suspensivo para que sejam suspensos os efeitos da decisão interlocutória agravada e, ao final, o provimento do recurso, com a reforma da decisão para desconstituir a penhora sobre os direitos aquisitivos e reconhecer a impossibilidade de sub-rogação da dívida fiduciária. A guia de recolhimento do valor referente ao preparo recursal e o respectivo comprovante de pagamento foram juntados aos autos (Id. 77464183). É a breve exposição. Decido. A interposição do presente agravo de instrumento está prevista no art. 1015, parágrafo único, do CPC. Quanto ao mais o recurso é tempestivo, mostrando-se aplicável ao caso a regra prevista no art. 1017, § 5o, do CPC. De acordo com a regra prevista no art. 1019, inc. I, do CPC, ao receber o agravo de instrumento, o relator poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando ao Juízo singular o teor da decisão. A concessão do efeito suspensivo, por configurar exceção à regra da cognição exauriente e ao contraditório, condiciona-se à existência de prova de risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, desde que fique demonstrada a verossimilhança dos fatos afirmados pelo recorrente (art. 995, parágrafo único, do CPC). A questão submetida ao conhecimento deste Egrégio Tribunal de Justiça consiste em examinar a possibilidade de penhora sobre os "direitos aquisitivos" de imóvel objeto de alienação fiduciária para a satisfação de crédito decorrente do inadimplemento de encargos condominiais. Os devedores respondem, para a satisfação do crédito aludido, com todos os bens que integram sua esfera patrimonial, sendo reputada ao credor a atribuição de indicação daqueles passíveis de penhora, de acordo com as regras previstas nos artigos 789 e 798, inc. II, alínea “c”, ambos do CPC. Após ver frustradas as tentativas anteriores, o condomínio credor indicou como passível de expropriação a expressão econômica que decorre da posse exercida pelo devedor, ou seja, os “direitos aquisitivos” respectivos. Com efeito os eventuais “direitos aquisitivos” atribuídos ao devedor podem ser objeto de penhora, nos moldes da regra estabelecida no art. 835, inc. XII, do CPC. Ressalte-se que a ordem preferencial prevista no regramento processual foi observada, uma vez que a norma estabelecida no art. 835, § 1o, do CPC, impõe que seja dada prioridade à penhora de dinheiro, o que foi observado pelo Juízo por meio das diligências já determinadas nos autos do processo de origem (Id. 215633328 e Id. 216466019). O princípio da menor onerosidade também não seria desprestigiado por meio do deferimento da penhora em questão, pois não há alternativa menos onerosa à disposição. A obrigação decorrente das relações do condômino com o condomínio é classificada como propter rem. Por essa razão, o próprio bem garante sua satisfação. Diante da impossibilidade da penhora do próprio bem, pois não é de propriedade do devedor, admite-se a penhora dos “direitos aquisitivos” decorrentes, como já aludido, razão pela qual o argumento a respeito da desproporção entre o montante de avaliação do imóvel e o da dívida também não deve ser considerado óbice ao deferimento da medida constritiva judicial. A esse respeito atente-se ao teor da seguinte ementa da lavra deste Egrégio Tribunal de Justiça: “AGRAVOS DE INSTRUMENTO. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. DESPESAS CONDOMINIAIS. PENHORA DE IMÓVEL QUITADO. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. POSSIBILIDADE. DECISÃO REFORMADA. 1. O cerne da controvérsia cinge-se em aferir se cabível a penhora de imóvel para satisfação da dívida advinda de débito condominial. 2. Os débitos condominiais possuem natureza propter rem e constituem exceção à regra de impenhorabilidade do bem de família. 3. A circunstância de o valor do bem penhorado ser superior ao débito exequendo não representa óbice à penhora, cabendo a devolução da diferença ao executado, nos termos do artigo 907 do CPC. 4. Destaca-se que o fato de o imóvel ser vinculado ao Programa “Minha Casa, Minha Vida” (PMCMV), administrado pela Caixa Econômica Federal não representa óbice legal à penhora pretendida. De acordo com o art. 6o, §5o, inc. III, da Lei 11.977/2009, que dispõe sobre o PMCMV, a vedação legal refere-se à transferência inter vivos do imóvel sem a respectiva quitação. 5. Considerando o entendimento alcançado no julgamento do agravo de instrumento de no 0749152-67.2024.8.07.0000, tendo como cabível a penhora do imóvel em virtude de débitos condominiais, resta configurada a perda objeto do agravo de instrumento de no 0734979-38.2024.8.07.0000, no qual o exequente almejava a penhora dos direitos aquisitivos do referido imóvel. 6. Deu-se provimento ao agravo de instrumento de no 0749152-67.2024.8.07.0000. Julgado prejudicado o agravo de instrumento de no 0734979-38.2024.8.07.0000. (Acórdão 1999363, 0734979-38.2024.8.07.0000, Relator(a): LUCIMEIRE MARIA DA SILVA, 5a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 15/05/2025) (Ressalvam-se os grifos) Nos termos da regra prevista no art. 27, § 8o, da Lei no 9.514/1997, os encargos condominiais somente serão de responsabilidade do credor fiduciário após a sua imissão na posse do imóvel, que ocorre apenas nas hipóteses em que a propriedade se consolida em seu nome em decorrência do inadimplemento do devedor fiduciante. Assim, no caso em exame, como não ocorreu a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, ora recorrente, conclui-se que a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais deve recair apenas sobre a esfera jurídica do agravado. Ressalte-se, aliás, que a jurisprudência deste Egrégio Tribunal de Justiça é pacífica no sentido de que nessas situações o requerimento de penhora efetuado pelo credor poderá alcançar, singelamente, os “direitos aquisitivos” constituídos em favor do devedor fiduciante. Convém destacar que a constrição dos aludidos direitos, em razão de sua natureza jurídica, não altera as condições avençadas no negócio jurídico de mútuo com alienação fiduciária em garantia. Assim, uma vez efetivada a arrematação do imóvel, o adquirente somente poderá exercer qualquer prerrogativa sobre o bem após satisfazer integralmente o saldo devedor em favor da instituição financeira. A consolidação da propriedade, portanto, subordina-se ao cumprimento das obrigações negociais remanescentes, de modo que as aludidas obrigações devem ser consignadas, de modo expresso e inequívoco, no edital do leilão. A propósito, atente-se ao teor das seguintes ementas promanadas deste Egrégio Sodalício: “AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. DEFERIMENTO DO PEDIDO DE PENHORA DOS DIREITOS AQUISITIVOS SOBRE IMÓVEL. LEILÃO CONDICIONADO À QUITAÇÃO DO CONTRATO. INTIMAÇÃO DA CREDORA FIDUCIÁRIA. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Trata-se de agravo de instrumento interposto contra decisão pela qual deferida a penhora sobre os direitos aquisitivos do imóvel, com ressalva de que o leilão somente pode ocorrer caso haja quitação do contrato de alienação fiduciária. 2. Apesar de o bem imóvel não integrar o patrimônio do devedor fiduciário, os direitos aquisitivos oriundos do contrato de promessa de compra e venda com gravame de alienação fiduciária podem ser penhorados (art. 835, inciso XII, CPC). 2.1. Referido dispositivo legal autoriza recair a penhora sobre os direitos aquisitivos derivados de promessa de compra e venda e de alienação fiduciária em garantia, e não sobre o próprio bem imóvel. Isso porque, enquanto não houver a quitação integral das parcelas contratadas do financiamento bancário, a propriedade fiduciária (resolúvel) remanesce com a credora fiduciária (instituição bancária). Portanto, o imóvel não está na esfera patrimonial do devedor fiduciante, mas sim do credor fiduciário, a quem o imóvel, mediante contrato de alienação fiduciária, foi transferido como garantia do cumprimento da obrigação decorrente do contrato de financiamento firmado. E isto decorre do disposto nos artigos 1.361 e 1.368-B do Código Civil, e dos artigos 23 e 25 da Lei Federal 9.514/1997. 3. Enquanto precária a posse do devedor, não se afigura possível penhora do imóvel em questão, objeto de alienação fiduciária, e o seu subsequente encaminhamento a leilão, uma vez que referido bem ainda não integra o patrimônio da devedora. Entretanto, é possível recair a constrição executiva sobre os direitos aquisitivos detidos pela executada no respectivo contrato. 4. Não é necessária, para realização do leilão, a quitação do imóvel como determinado pelo juízo de origem, e a penhora dos direitos aquisitivos não pode acarretar a alteração do contrato de alienação fiduciária firmado entre as partes, sob pena de prejuízo ao credor fiduciário. 4.1. Uma vez efetivado o leilão para que o adquirente exerça direito sobre imóvel, é necessária a quitação residual do contrato junto ao agente financiador; eventual arrematante deve consolidar a propriedade do bem, condições que devem estar expressas em edital. 5. Agravo de instrumento conhecido e parcialmente provido.” (Acórdão 2019460, 0706151-95.2025.8.07.0000, Relatora: MARIA IVATÔNIA, 5a Turma Cível, data de julgamento: 17/7/2025) (Ressalvam-se os grifos) “AGRAVO DE INSTRUMENTO. CIVIL. PROCESSO CIVIL. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. DÉBITOS CONDOMINIAIS. PENHORA DE DIREITOS AQUISITIVOS DE IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE. POSSIBILIDADE. PENHORA DO PRÓPRIO IMÓVEL. INVIABILIDADE. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. DECISÃO MANTIDA. 1. Nos termos do artigo 835, XII, do CPC, é possível a penhora dos direitos aquisitivos pertencentes ao devedor quanto a imóvel sob alienação fiduciária em garantia. 2. Inviável, no entanto, a penhora do próprio imóvel haja vista que o bem não integra a esfera patrimonial do devedor. 2.1. A constrição judicial pode incidir somente quanto às parcelas adimplidas pelo devedor fiduciário, equivalente ao ágio. Precedentes do STJ e do TJDFT. 3. Agravo de instrumento conhecido e não provido.” (Acórdão 2014046, 0712974-85.2025.8.07.0000, Relator: MAURICIO SILVA MIRANDA, 7a Turma Cível, data de julgamento: 25/6/2025) (Ressalvam-se os grifos) Diante desse contexto não pode ser constatada a verossimilhança dos fatos articulados nas razões recursais. Fica dispensado o exame do requisito alusivo ao risco de dano grave ou de difícil reparação. Feitas essas considerações indefiro o requerimento de concessão de efeito suspensivo ao recurso. Cientifique-se o Juízo singular nos moldes do art. 1019, inc. I, do CPC. Ao agravado para os fins do art. 1019, inc. II, do CPC. Publique-se. Brasília-DF, 17 de outubro de 2025. Desembargador Alvaro Ciarlini Relator

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios Gabinete do Desembargador Alvaro Ciarlini Autos no 0745632-65.2025.8.07.0000 Classe judicial: AI - Agravo de Instrumento Agravante: Caixa Econômica Federal Agravados: Condomínio Rossi Ideal Alto do Lago I D e c i s ã o Trata-se de agravo de instrumento interposto pela Caixa Econômica Federal contra a decisão interlocutória proferida pelo Juízo da 2a Vara Cível, de Família e de Órfãos e Sucessões da Circunscrição Judiciária de Santa Maria, nos autos no 0706384-04.2021.8.07.0010, assim redigida: “A Caixa Econômica Federal - CEF alega, em síntese, ser infactível a constrição e subsequente leilão do bem gravado com alienação fiduciária em seu favor para o pagamento de taxas condominiais devidas pelo executado fiduciante (ID 246490044). As despesas de condomínio constituem obrigações propter rem, que vinculam a dívida à própria unidade condominial, esta que constitui a principal garantia de adimplemento do débito. Assim, tendo a dívida objeto da execução gênese em despesas condominiais, prevalecem os interesses da coletividade dos condôminos sobre os da instituição financeira, a viabilizar o funcionamento e manutenção do edifício. Ou seja, são válidas a constrição judicial e a posterior venda judicial da unidade geradora do débito, a despeito da alienação fiduciária sobre ela incidente. Entendimento contrário implicaria o desequilíbrio econômico, sendo imperioso, nessas balizas, prestigiar o bem juridicamente mais caro (direito indispensável e inadiável da coletividade de condôminos) do que o financiamento imobiliário, o qual, a despeito de suas vantagens, tem como contrapartida o ônus do imóvel responder por dívida propter rem inadimplida pelo condômino, desde que observadas as regras contidas nos artigos 799, I e 889, V, do Código de Processo Civil, a fim de que se oportunize ao credor fiduciário posicionar frente à demanda. Nesse sentido, o C. STJ firmou a mudança do entendimento jurisprudencial: CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. NATUREZA PROPTER REM DO DÉBITO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. PENHORA DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. As normas dos arts. 27, § 8o, da Lei no 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do CC/2002, reguladoras do contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, apenas disciplinam as relações jurídicas ente os contratantes, sem alcançar relações jurídicas diversas daquelas, nem se sobrepor a direitos de terceiros não contratantes, como é o caso da relação jurídica entre condomínio edilício e condôminos e do direito do condomínio credor de dívida condominial, a qual mantém sua natureza jurídica propter rem. 2. A natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa. Por isso, se sobreleva ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, na condição de proprietário sujeito à uma condição resolutiva, não pode ser detentor de maiores direitos que o proprietário pleno. 3. Em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao débito, ainda que esteja alienado fiduciariamente, tendo em vista a natureza da dívida condominial, nos termos do art. 1.345 do Código Civil de 2002.4. Para tanto, o condomínio exequente deve promover também a citação do credor fiduciário, além do devedor fiduciante, a fim de vir aquele integrar a execução para que se possa encontrar a adequada solução para o resgate dos créditos, a qual depende do reconhecimento do dever do proprietário, perante o condomínio, de quitar o débito, sob pena de ter o imóvel penhorado e levado à praceamento. Ao optar pela quitação da dívida, o credor fiduciário se sub-roga nos direitos do exequente e tem regresso contra o condômino executado, o devedor fiduciante.5. Recurso especial provido. (STJ - REsp: 2059278 SC 2022/0086988-5, Relator: Ministro MARCO BUZZI, Data de Julgamento: 23/05/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 12/09/2023) Dada a sua posição jurídica do credor fiduciário, o reconhecimento de eventual direito preferencial do exequente demanda a sua integração na ação executiva, facultando-lhe a quitação do débito condominial, o devido contraditório e eventual ação regressiva em desfavor do devedor fiduciante. Ademais, a despeito dos argumentos veiculados, a pretensão há de ser rechaçada, uma vez que a penhora recaiu tão somente sobre os direitos aquisitivos do devedor fiduciante, com preservação da garantia real do credor fiduciário, o que há muito é admitido pela jurisprudência e está positivado no inciso XII do artigo 835 do Código de Processo Civil. Com efeito, o crédito deve ser satisfeito às custas do patrimônio do executado e com a penhora de seus direitos sobre o imóvel, preservando-se o crédito decorrente do domínio resolúvel da Caixa Econômica Federal - CEF. Acerca da possibilidade de penhora sobre os direitos aquisitivos do executado fiduciante, assim se manifestou este TJDFT: AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. TERCEIRA INTERESSADA. PENHORA SOBRE DIREITOS AQUISITIVOS. LAUDO DE AVALIAÇÃO. IMPUGNAÇÃO. RECURSO DEPROVIDO. 1. Caso em que deferida a penhora 50% dos direitos aquisitivos de imóvel objeto de garantia de contrato de alienação fiduciária celebrado entre o executado e a Caixa Econômica Federal. 2. Apesar de o bem imóvel não integrar o patrimônio do devedor fiduciário, os direitos aquisitivos oriundos do contrato de promessa de compra e venda com gravame de alienação fiduciária podem ser penhorados. É o que dispõe o art. 835, inciso XII, CPC. 2.1. "(...) não se exige a anuência do credor fiduciário para efetivação da penhora incidente nos direitos aquisitivos da executada relativamente ao imóvel gravado com alienação fiduciária em garantia. Precedentes do TJDFT." (Acórdão 1420518, 07307261220218070000, Relator: JOÃO LUÍS FISCHER DIAS, 5a Turma Cível, data de julgamento: 4/5/2022, publicado no DJE: 1/6/2022. Pág.: Sem Página Cadastrada.) 3. Insurge-se ainda a agravante contra a avaliação realizada por oficial de justiça, cujo laudo foi detalhado, destacando os cômodos, a infraestrutura urbana, adotou o método comparativo de mercado como referência. O valor indicado pela parte agravante, baseado em documento elaborado unilateralmente, é superior aquele considerado pelo Oficial de Justiça. Alegações não comprovadas. 4. Agravo de instrumento conhecido e desprovido. (Acórdão 1884936, 07003839120248079000, Relator(a): MARIA IVATÔNIA, 5a Turma Cível, data de julgamento: 27/6/2024, publicado no DJE: 16/7/2024. Pág.: Sem Página Cadastrada.) Grifo nosso AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. DESPESAS CONDOMINIAIS. PENHORA. DIREITOS AQUISITIVOS DO IMÓVEL. CONTRATO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. POSSIBILIDADE. CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. TERCEIRA INTERESSADA. DECISÃO REFORMADA. 1. Nos termos do artigo 835, XII, do CPC, é permitida a penhora dos direitos aquisitivos oriundos do contrato de alienação fiduciária celebrado entre a Instituição Financeira e o devedor fiduciante. 2. O fato de o imóvel ser vinculado ao Programa "Minha Casa, Minha Vida" (PMCMV), administrado pela Caixa Econômica Federal, não representa óbice à penhora dos direitos aquisitivos oriundos do contrato de alienação fiduciária. Inteligência da Lei no 11.977/2009. 3. Os débitos condominiais possuem natureza propter rem e constituem exceção à regra de impenhorabilidade do bem de família. 4. A circunstância de o valor do bem penhorado ser superior ao débito exequendo não representa óbice à penhora, cabendo a devolução da diferença ao executado, nos termos do artigo 907 do CPC. 5. Sob pena de ineficácia da penhora, é necessária a intimação da Instituição Financeira, credora fiduciária, para que se habilite no feito como terceira interessada, nos termos dos artigos 804, § 3°, e 889, V, ambos do CPC. 6. Agravo de instrumento conhecido e provido. (Acórdão 1861070, 07520542720238070000, Relator(a): LUCIMEIRE MARIA DA SILVA, 5a Turma Cível, data de julgamento: 9/5/2024, publicado no DJE: 23/5/2024. Pág.: Sem Página Cadastrada.) Grifo nosso AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. PENHORA. IMÓVEL. INTIMAÇÃO. CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. SUPRESSÃO DE INSTÂNCIA. REGISTRO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. IMÓVEL ORIUNDO DE PROGRAMA DE HABITAÇÃO. MINHA CASA, MINHA VIDA. CONSTRIÇÃO SOBRE OS DIREITOS AQUISITIVOS. CABIMENTO. PENHORABILIDADE SEM EXPROPRIAÇÃO. JURIDICIDADE. 1. A análise de temas não suscitados na origem implica supressão de instância. 2. Tanto a execução quanto o cumprimento de sentença pautam-se, precipuamente, no interesse do credor, cujo processo, orientado por princípios específicos, notadamente o da celeridade, economia e efetividade, deve valer-se na prática de atos expropriatórios de bens do devedor. 3. O CPC, art. 835, XII, prevê expressamente a possibilidade de penhora dos "direitos aquisitivos derivados de promessa de compra e venda e de alienação fiduciária em garantia". 4. Demonstrado que a constrição incidirá sobre os eventuais direitos aquisitivos inerentes ao imóvel, não cabe discutir sua impenhorabilidade. 5. Recurso conhecido e provido. (Acórdão 1751495, 07204886020238070000, Relator(a): DIAULAS COSTA RIBEIRO, 8a Turma Cível, data de julgamento: 29/8/2023, publicado no DJE: 12/9/2023. Pág.: Sem Página Cadastrada.) Concluo assim que o inconformismo do credor fiduciário merece ser rechaçado, para evitar maiores delongas ao curso do processo. Posto isso, INDEFIRO o pedido do credor fiduciário de cancelamento da penhora e não realização do leilão do imóvel. Noutro giro, a CEF requereu a concessão de prazo suplementar para se manifestar mais detalhadamente acerca do laudo de avaliação formulado pelo oficial de justiça. Intime-se a terceira interessada para, no derradeiro prazo de 15 (quinze) dias se manifestar acerca do laudo do oficial de justiça. Publique-se”. Em seguida os embargos de declaração interpostos contra o aludido ato decisório foram desprovidos pelo Juízo singular, por meio de decisão que tem o seguinte teor: “A terceira interessada CAIXA ECONOMICA FEDERAL opôs embargos de declaração no ID 250213730, em face da decisão de ID 250085557, alegando omissão e pugnando pelo seu recebimento e acolhimento em seus efeitos infringentes. É o breve relato. DECIDO. Os embargos de declaração devem lastrear-se nos pressupostos de vícios do julgado elencados no artigo 1.022 do Código de Processo Civil, limitados a sanar determinados defeitos, sendo que a omissão é a ausência de abordagem sobre questão debatida nos autos e necessária para a formação do silogismo. Obscuridade é a falta de clareza do dispositivo, podendo ocorrer pela incoerência entre a fundamentação e a conclusão. E contradição somente ocorre quando existirem duas ou mais conclusões conflitantes sobre o mesmo tema. Analisando as alegações do embargante, não vislumbro a ocorrência de qualquer dos requisitos para dar provimento aos embargos, notadamente em relação ao pedido de que conste expressamente no edital de leilão do imóvel que o arrematante deverá quitar o saldo devedor da alienação fiduciária, haja visto não ter sido requerida anteriormente. Ademais, a inclusão expressa de que o arrematante deverá pagar a dívida é desnecessária, haja vista que a assunção de dívida não é possível sem a anuência do credor. Ao contrário, o leilão do imóvel será realizado para quitar as duas dívidas, em favor do condomínio e em favor do credor fiduciário. Desse modo, conheço dos presentes embargos, eis que tempestivos, para, no mérito, rejeitá-los. Com a concordância da CEF quanto ao valor de avaliação do imóvel, já é possível a realização do leilão. Intime-se a parte exequente para, no prazo de 15 (quinze) dias, comprovar o registro da penhora na matrícula do imóvel. Intime-se.” A agravante alega em suas razões recursais (Id. 77457858) que o Juízo singular incorreu em equívoco ao manter a penhora sobre os “direitos aquisitivos” de imóvel alienado fiduciariamente à própria instituição agravante, em violação aos princípios da razoabilidade, proporcionalidade e legalidade. Sustenta que a penhora é ineficaz, pois o valor do débito com a Caixa somado ao débito dos encargos condominiais se aproxima do valor de avaliação do imóvel, sendo provável que o bem seja arrematado por valor inferior em leilão, o que não permitiria o pagamento integral das dívidas, causando prejuízo à instituição financeira. Argumenta que os “direitos aquisitivos” não correspondem ao valor do imóvel, mas sim ao “ágio” entre o valor de mercado e o saldo devedor, sendo inadequada sua avaliação como se representassem o próprio bem. Defende que a alienação desses direitos não pode implicar sub-rogação automática da dívida fiduciária ao arrematante, por envolver critérios personalíssimos de aprovação negocial. Requer, portanto, a concessão de efeito suspensivo para que sejam suspensos os efeitos da decisão interlocutória agravada e, ao final, o provimento do recurso, com a reforma da decisão para desconstituir a penhora sobre os direitos aquisitivos e reconhecer a impossibilidade de sub-rogação da dívida fiduciária. A guia de recolhimento do valor referente ao preparo recursal e o respectivo comprovante de pagamento foram juntados aos autos (Id. 77464183). É a breve exposição. Decido. A interposição do presente agravo de instrumento está prevista no art. 1015, parágrafo único, do CPC. Quanto ao mais o recurso é tempestivo, mostrando-se aplicável ao caso a regra prevista no art. 1017, § 5o, do CPC. De acordo com a regra prevista no art. 1019, inc. I, do CPC, ao receber o agravo de instrumento, o relator poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando ao Juízo singular o teor da decisão. A concessão do efeito suspensivo, por configurar exceção à regra da cognição exauriente e ao contraditório, condiciona-se à existência de prova de risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, desde que fique demonstrada a verossimilhança dos fatos afirmados pelo recorrente (art. 995, parágrafo único, do CPC). A questão submetida ao conhecimento deste Egrégio Tribunal de Justiça consiste em examinar a possibilidade de penhora sobre os "direitos aquisitivos" de imóvel objeto de alienação fiduciária para a satisfação de crédito decorrente do inadimplemento de encargos condominiais. Os devedores respondem, para a satisfação do crédito aludido, com todos os bens que integram sua esfera patrimonial, sendo reputada ao credor a atribuição de indicação daqueles passíveis de penhora, de acordo com as regras previstas nos artigos 789 e 798, inc. II, alínea “c”, ambos do CPC. Após ver frustradas as tentativas anteriores, o condomínio credor indicou como passível de expropriação a expressão econômica que decorre da posse exercida pelo devedor, ou seja, os “direitos aquisitivos” respectivos. Com efeito os eventuais “direitos aquisitivos” atribuídos ao devedor podem ser objeto de penhora, nos moldes da regra estabelecida no art. 835, inc. XII, do CPC. Ressalte-se que a ordem preferencial prevista no regramento processual foi observada, uma vez que a norma estabelecida no art. 835, § 1o, do CPC, impõe que seja dada prioridade à penhora de dinheiro, o que foi observado pelo Juízo por meio das diligências já determinadas nos autos do processo de origem (Id. 215633328 e Id. 216466019). O princípio da menor onerosidade também não seria desprestigiado por meio do deferimento da penhora em questão, pois não há alternativa menos onerosa à disposição. A obrigação decorrente das relações do condômino com o condomínio é classificada como propter rem. Por essa razão, o próprio bem garante sua satisfação. Diante da impossibilidade da penhora do próprio bem, pois não é de propriedade do devedor, admite-se a penhora dos “direitos aquisitivos” decorrentes, como já aludido, razão pela qual o argumento a respeito da desproporção entre o montante de avaliação do imóvel e o da dívida também não deve ser considerado óbice ao deferimento da medida constritiva judicial. A esse respeito atente-se ao teor da seguinte ementa da lavra deste Egrégio Tribunal de Justiça: “AGRAVOS DE INSTRUMENTO. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. DESPESAS CONDOMINIAIS. PENHORA DE IMÓVEL QUITADO. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. POSSIBILIDADE. DECISÃO REFORMADA. 1. O cerne da controvérsia cinge-se em aferir se cabível a penhora de imóvel para satisfação da dívida advinda de débito condominial. 2. Os débitos condominiais possuem natureza propter rem e constituem exceção à regra de impenhorabilidade do bem de família. 3. A circunstância de o valor do bem penhorado ser superior ao débito exequendo não representa óbice à penhora, cabendo a devolução da diferença ao executado, nos termos do artigo 907 do CPC. 4. Destaca-se que o fato de o imóvel ser vinculado ao Programa “Minha Casa, Minha Vida” (PMCMV), administrado pela Caixa Econômica Federal não representa óbice legal à penhora pretendida. De acordo com o art. 6o, §5o, inc. III, da Lei 11.977/2009, que dispõe sobre o PMCMV, a vedação legal refere-se à transferência inter vivos do imóvel sem a respectiva quitação. 5. Considerando o entendimento alcançado no julgamento do agravo de instrumento de no 0749152-67.2024.8.07.0000, tendo como cabível a penhora do imóvel em virtude de débitos condominiais, resta configurada a perda objeto do agravo de instrumento de no 0734979-38.2024.8.07.0000, no qual o exequente almejava a penhora dos direitos aquisitivos do referido imóvel. 6. Deu-se provimento ao agravo de instrumento de no 0749152-67.2024.8.07.0000. Julgado prejudicado o agravo de instrumento de no 0734979-38.2024.8.07.0000. (Acórdão 1999363, 0734979-38.2024.8.07.0000, Relator(a): LUCIMEIRE MARIA DA SILVA, 5a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 15/05/2025) (Ressalvam-se os grifos) Nos termos da regra prevista no art. 27, § 8o, da Lei no 9.514/1997, os encargos condominiais somente serão de responsabilidade do credor fiduciário após a sua imissão na posse do imóvel, que ocorre apenas nas hipóteses em que a propriedade se consolida em seu nome em decorrência do inadimplemento do devedor fiduciante. Assim, no caso em exame, como não ocorreu a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, ora recorrente, conclui-se que a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais deve recair apenas sobre a esfera jurídica do agravado. Ressalte-se, aliás, que a jurisprudência deste Egrégio Tribunal de Justiça é pacífica no sentido de que nessas situações o requerimento de penhora efetuado pelo credor poderá alcançar, singelamente, os “direitos aquisitivos” constituídos em favor do devedor fiduciante. Convém destacar que a constrição dos aludidos direitos, em razão de sua natureza jurídica, não altera as condições avençadas no negócio jurídico de mútuo com alienação fiduciária em garantia. Assim, uma vez efetivada a arrematação do imóvel, o adquirente somente poderá exercer qualquer prerrogativa sobre o bem após satisfazer integralmente o saldo devedor em favor da instituição financeira. A consolidação da propriedade, portanto, subordina-se ao cumprimento das obrigações negociais remanescentes, de modo que as aludidas obrigações devem ser consignadas, de modo expresso e inequívoco, no edital do leilão. A propósito, atente-se ao teor das seguintes ementas promanadas deste Egrégio Sodalício: “AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. DEFERIMENTO DO PEDIDO DE PENHORA DOS DIREITOS AQUISITIVOS SOBRE IMÓVEL. LEILÃO CONDICIONADO À QUITAÇÃO DO CONTRATO. INTIMAÇÃO DA CREDORA FIDUCIÁRIA. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Trata-se de agravo de instrumento interposto contra decisão pela qual deferida a penhora sobre os direitos aquisitivos do imóvel, com ressalva de que o leilão somente pode ocorrer caso haja quitação do contrato de alienação fiduciária. 2. Apesar de o bem imóvel não integrar o patrimônio do devedor fiduciário, os direitos aquisitivos oriundos do contrato de promessa de compra e venda com gravame de alienação fiduciária podem ser penhorados (art. 835, inciso XII, CPC). 2.1. Referido dispositivo legal autoriza recair a penhora sobre os direitos aquisitivos derivados de promessa de compra e venda e de alienação fiduciária em garantia, e não sobre o próprio bem imóvel. Isso porque, enquanto não houver a quitação integral das parcelas contratadas do financiamento bancário, a propriedade fiduciária (resolúvel) remanesce com a credora fiduciária (instituição bancária). Portanto, o imóvel não está na esfera patrimonial do devedor fiduciante, mas sim do credor fiduciário, a quem o imóvel, mediante contrato de alienação fiduciária, foi transferido como garantia do cumprimento da obrigação decorrente do contrato de financiamento firmado. E isto decorre do disposto nos artigos 1.361 e 1.368-B do Código Civil, e dos artigos 23 e 25 da Lei Federal 9.514/1997. 3. Enquanto precária a posse do devedor, não se afigura possível penhora do imóvel em questão, objeto de alienação fiduciária, e o seu subsequente encaminhamento a leilão, uma vez que referido bem ainda não integra o patrimônio da devedora. Entretanto, é possível recair a constrição executiva sobre os direitos aquisitivos detidos pela executada no respectivo contrato. 4. Não é necessária, para realização do leilão, a quitação do imóvel como determinado pelo juízo de origem, e a penhora dos direitos aquisitivos não pode acarretar a alteração do contrato de alienação fiduciária firmado entre as partes, sob pena de prejuízo ao credor fiduciário. 4.1. Uma vez efetivado o leilão para que o adquirente exerça direito sobre imóvel, é necessária a quitação residual do contrato junto ao agente financiador; eventual arrematante deve consolidar a propriedade do bem, condições que devem estar expressas em edital. 5. Agravo de instrumento conhecido e parcialmente provido.” (Acórdão 2019460, 0706151-95.2025.8.07.0000, Relatora: MARIA IVATÔNIA, 5a Turma Cível, data de julgamento: 17/7/2025) (Ressalvam-se os grifos) “AGRAVO DE INSTRUMENTO. CIVIL. PROCESSO CIVIL. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. DÉBITOS CONDOMINIAIS. PENHORA DE DIREITOS AQUISITIVOS DE IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE. POSSIBILIDADE. PENHORA DO PRÓPRIO IMÓVEL. INVIABILIDADE. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. DECISÃO MANTIDA. 1. Nos termos do artigo 835, XII, do CPC, é possível a penhora dos direitos aquisitivos pertencentes ao devedor quanto a imóvel sob alienação fiduciária em garantia. 2. Inviável, no entanto, a penhora do próprio imóvel haja vista que o bem não integra a esfera patrimonial do devedor. 2.1. A constrição judicial pode incidir somente quanto às parcelas adimplidas pelo devedor fiduciário, equivalente ao ágio. Precedentes do STJ e do TJDFT. 3. Agravo de instrumento conhecido e não provido.” (Acórdão 2014046, 0712974-85.2025.8.07.0000, Relator: MAURICIO SILVA MIRANDA, 7a Turma Cível, data de julgamento: 25/6/2025) (Ressalvam-se os grifos) Diante desse contexto não pode ser constatada a verossimilhança dos fatos articulados nas razões recursais. Fica dispensado o exame do requisito alusivo ao risco de dano grave ou de difícil reparação. Feitas essas considerações indefiro o requerimento de concessão de efeito suspensivo ao recurso. Cientifique-se o Juízo singular nos moldes do art. 1019, inc. I, do CPC. Ao agravado para os fins do art. 1019, inc. II, do CPC. Publique-se. Brasília-DF, 17 de outubro de 2025. Desembargador Alvaro Ciarlini Relator