Tribunal: TJDFT
Processo: 0707089-90.2025.8.07.0000
Órgão julgador: MARIA IVATÔNIA
Órgão colegiado: 5a Turma Cível
Data de publicação: 2025-03-10

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Desa. Maria Ivatônia Número do processo: 0707089-90.2025.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: CONDOMINIO 14 AGRAVADO: LUCILIA FRANCISCO DE OLIVEIRA D E C I S Ã O Trata-se de agravo de instrumento com pedido de efeito suspensivo interposto por CONDOMINIO 14 contra decisão proferida pelo Juízo da Vara Cível do Riacho Fundo nos autos da ação no 0701971-58.2020.8.07.0017 ajuizada em desfavor de LUCILIA FRANCISCO DE OLIVEIRA. Esta a decisão agravada: “Adoto relatório de ID 190353236. CONDOMINIO 14 propôs ação de execução em desfavor de LUCILIA FRANCISCO DE OLIVEIRA, partes qualificadas nos autos. Gratuidade de justiça deferida à parte ré no ID 73538782. A parte requerida apresentou proposta de acordo, que foi recusada pela parte autora. Na Decisão de ID 89170002, e ID 103286290, foi deferido o levantamento dos valores depositados. Planilha de débitos no valor de R$8.479,20, juntada no ID 109755516. Deferida a penhora perante o SISBAJUD no ID 116910043, a qual restou parcialmente frutífera com a penhora de R$ 525,07 (R$ 507,72 + R$ 17,35) no ID 124260578, e R$R$ 167,77 no ID 125286024, a qual não foi impugnada (ID 126268100). O devedor comprovou o pagamento de R$1.400,00 (ID 124613965), R$400,00 (ID 129076390), R$400,00 (ID 132268391), R$400,00 (ID 134124713), R$800,00 (ID 139235983), R$400,00 (ID 143856363), R$400,00 (ID 146004797), R$400,00 (ID 146424516), R$400,00 (ID 149873729) e R$400,00 (ID 151963962). Acrescento que na decisão de ID 153735166, restou deferido o levantamento dos valores depositados mais acréscimos. Na petição de ID 175018415, a Executada apresentou nova proposta de acordo, a qual foi recusada pelo credor ao ID 181921939. Expedidos os alvarás (ID's 155492217 e 183150814) das importâncias consignadas nos autos em favor do credor CONDOMÍNIO 14, o Exequente requereu na petição de ID 184265703 alvará de levantamento, através de ofício, do bloqueio da importância de R$ 167,77 (cento e sessenta e sete reais e setenta e sete centavos), conforme destacado no ID 125148303, o que foi deferido no ID 190353236. Resulta do pesquisa ao sistema SINESPE/INFOSEG juntado no ID 197411907. No ID 197949733 o exequente requereu a penhora sobre os direitos aquisitivos do imóvel objeto das despesas condominiais e juntou certidão de matrícula no ID 201089759. Decido. O exequente pleiteia a penhora sobre os direitos aquisitivos do imóvel da parte executada. Observo que o imóvel penhorado está alienado fiduciariamente à Caixa Econômica Federal (ID 201089759). Nessa toada, importa destacar que a alienação fiduciária, direito real de garantia ao lado de outras garantias reais (hipoteca, penhor e anticrese), apresenta-se como uma das mais sólidas garantias ao credor, uma vez que recai sobre o próprio objeto, tendo em vista que o domínio do bem é transferido ao credor, ainda que sob condição resolutiva. Eclode patente, portanto, que o real proprietário do imóvel é a Caixa Econômica Federal e não a parte executada, porquanto esta possui apenas a posse direta, estando com o banco a posse indireta e a própria propriedade, não obstante tal propriedade ser resolúvel (arts. 22, caput e 23, caput e parágrafo único, todos da Lei 9.514/97). Assim, não é possível a penhora do bem em si, mas apenas de eventuais direitos aquisitivos da ora parte executada, já que esta terá a propriedade apenas após a quitação do contrato de alienação firmado entre ela e o agente financeiro. DEFIRO a penhora do sobre eventuais direitos da parte executada sobre o imóvel de matrícula no 97.829, caso o imóvel seja retomado pela agente fiduciário. Intime-se a parte executada da penhora realizada e da sua constituição em fiel depositária do bem. (POR PJE, SE PARCEIRO OU PELA DEFENSORIA PÚBLICA OU CURADORIA ESPECIAL; POR DJE SE POSSUIR ADVOGADO CONSTITUÍDO NOS AUTOS; POR AR/MP OU OFICIAL DE JUSTIÇA SE NÃO POSSUIR ADVOGADO CONSTITUÍDO). Prazo de 15 dias para impugnação. Intime-se o agente fiduciário para que em caso de retomada do imóvel e posterior leilão extrajudicial, deverá, havendo saldo remanescente a favor da parte devedora fiduciante, depositar tal valor neste Juízo. Deverá o exequente informar nos autos o valor atualizado da dívida com abatimento dos valores levantados e exclusão de honorários e custas (pois a parte executada é beneficiária da gratuidade de justiça), bem como indicar responsável pelo acompanhamento do ato constritivo: Nome do Advogado; Número para contato (DDD+Telefone); E-mail; Número OAB/UF. Prazo de 15 dias. Expeça-se Termo de Penhora para que o exequente promova a averbação da penhora no registro imobiliário, o que deverá ser demonstrado nos autos no prazo de 30 dias. Deverá o exequente recolher os emolumentos respectivos, diretamente no Cartório de Registro de Imóveis.” (ID n. 211313044, autos de origem) Os embargos de declaração opostos por CONDOMINIO 14 (ID n. 212939913, origem) foram rejeitados pela seguinte decisão: “( ) Alega o exequente que a decisão de ID 211313044 contém erro material, pois ao tempo em que reconhece a penhora dos direitos aquisitivos do imóvel, pertencentes à executada, a condiciona à retomada do imóvel pelo agente fiduciário. Sendo medida incompatível, pois com retomada do imóvel haveria a consolidação da propriedade do agente fiduciário e não mais persistiria os direitos aquisitivos que se pretendem penhorar. Conforme já sinalizado, a decisão de ID 211313044 deferiu a penhora de eventuais direitos da executada sobre o imóvel, pois ela, por ora, não possui a propriedade do imóvel, tendo apenas o direito aos valores transferidos ao agente fiduciário em caso de retomada do imóvel. Assim, em caso de inadimplência, em relação ao contrato de alienação fiduciária, o imóvel será retomado pelo credor e levado à leilão público. O valor arrecado será utilizado para adimplemento do referido contrato e eventual saldo remanescente será utilizado para reembolsar a executada pelos valores, por ela, pagos. Assim, a penhora, deferida na decisão de ID 211313044, tem como objeto esses eventuais valores que serão devolvidos à executada. De modo prático, ou a executada efetua o pagamento de todo o financiamento e passa a ser proprietária do imóvel, ou ela não realiza o pagamento e o imóvel é retomado pelo agente fiduciário, fazendo com que ela passe a ter direito ao reembolso dos valores já pagos, se o caso. Portanto, os direitos aquisitivos da executada não deixam de existir coma retomada do imóvel pelo agente fiduciário, motivo pelo qual rejeito a alegação de que a decisão de ID 211313044 contém erro material. Conheço dos presentes embargos, porquanto tempestivos, mas no mérito NEGO-LHES PROVIMENTO. Noutro lado, alterando entendimento anterior reputo ser possível aferir a viabilidade de levar à hasta pública o bem. Expeça-se Termo de Penhora para que a exequente promova a averbação da penhora no registro imobiliário, o que deverá ser demonstrado nos autos no prazo de 30 dias, sob pena de desconstituição dessa penhora. Intime-se a executada da penhora realizada e da sua constituição como fiel depositária do bem. Prazo de 15 dias para impugnação. Intime-se o agente fiduciário para informar se há procedimento para retomada do imóvel; o montante já pago pela parte devedora e o saldo remanescente para quitação do contrato. Outrossim, deverá informar se, após a análise de crédito por si, em eventual alienação judicial do bem ou sub-rogação pelo credor, seria possível a substituição do devedor original por terceiro/novo devedor (arrematante ou exequente deste processo). Prazo de 15 dias para resposta. Expeça-se mandado de avaliação do imóvel. Após a avaliação do imóvel e resposta do credor fiduciário, intime-se a exequente para que junte certidão atualizada da matrícula do imóvel e certidão negativa de débitos tributários do imóvel. Deve ainda, a fim de aferir a eficácia da alienação do bem, juntar planilha em que conste o valor de avaliação do imóvel, do seu débito atualizado, de eventuais débitos tributários do imóvel e do débito do contrato de alienação fiduciária. Ficam advertidos a parte exequente e eventual arrematante que na hipótese de o credor fiduciário não concordar com a substituição da parte ora executada no contrato de alienação fiduciária existente, a dívida perante o agente fiduciário deverá ser quitada de imediato, com baixa da alienação fiduciária. Nessa hipótese, o exequente ou arrematante (terceiro interessado) ficará sub-rogado, de pleno direito, no crédito e na propriedade fiduciária (art. 31 da Lei 9.514/97).” (ID n. 224501368, autos de origem) O agravante alega: “Denota-se que a respeitável magistrada inobservou que a penhora recairá sobre os direitos aquisitivos que o devedor possui sobre o bem. Afinal, não há como penhorar direitos aquisitivos do contrato de alienação fiduciária quando há retomada do bem pela instituição credora. Isso porque, nesta hipótese, terá havido a consolidação da propriedade. Conforme se passará a expor, se operada a retomada do imóvel pela credora fiduciária, deixam de existir os direitos aquisitivos. Não é possível, por óbvio, penhorar direito que já não existe. A retomada se presta a resolver o contrato de alienação em razão do inadimplemento do fiduciante. Assim, não há como condicionar a penhora dos diretos aquisitivos à retomada do bem pela credora fiduciária, ante a impossibilidade de ocorrerem as duas ações de forma simultânea, visto serem diametralmente opostas.” (ID n. 69236745, p. 6) Sustenta que "na decisão supra a r. magistrada entendeu que, havendo a hasta dos direitos aquisitivos, deveriam ser priorizados a quitação do contrato de financiamento e o pagamento dos débitos tributários e fiscais e, caso houvesse saldo a ser restituído à devedora, seria este utilizado para satisfazer o débito exequendo. Em outros termos, tal entendimento expõe de fato o reconhecimento da preferência do crédito fiduciário, o que afronta a Súmula 478 do Superior Tribunal de Justiça, sendo necessária sua reforma.” (ID n. 69236745, p. 6) Quanto ao pedido de efeito suspensivo, aduz: “Conforme o estado do processo, percebe-se que já se intentou outros atos expropriatórios, culminando na necessidade de penhora dos direitos aquisitivos do bem. A necessidade de suspensão dos autos principais se justifica pelo fato de que o trâmite regular dos autos principais depende, necessariamente, do julgamento do presente Agravo de Instrumento. Afinal, a agravante pleiteia a reforma da decisão de primeiro grau que condicionou o deferimento da penhora dos direitos aquisitivos oriundos do contrato de alienação fiduciária à consolidação do imóvel pela credora fiduciária. O risco ao resultado útil do processo se evidencia exatamente neste ponto. Afinal, caso o trâmite dos principais não seja suspenso, poderá ocorrer a própria perda do objeto. Já o fumus boni iuris se desvela na exata previsão processual do direito pugnado pela agravante. Afinal, a penhora dos direitos aquisitivos está disposta em lei e não haveria qualquer razão de existir se não tivesse o condão de gerar qualquer efeito prático à execução.” (ID n. 69236745, pp. 7-8) Afirma: “Repisa-se que os direitos aquisitivos oriundos de contrato de alienação fiduciária deixam de existir quando da retomada do imóvel pela credora fiduciária através da consolidação, na contramão do entendimento exposto pela n. magistrada de piso. A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça já entendeu que EXTINGUEM-SE os direitos aquisitivos quando da consolidação da propriedade pelo credor fiduciário. ( ) A exequente destaca o entendimento do STJ e da doutrina majoritária, os quais afirmam que a obrigação no pagamento das despesas condominiais é de natureza propter rem, ou seja, é obrigação da ‘própria coisa’, ou ainda, assumida pela própria coisa. Portanto, independente de quem seja o titular do bem, quem responde é o imóvel e não o possuidor ou seu proprietário, restando apenas ao proprietário a responsabilidade pelo pagamento. Logo, devido ao contrato de alienação fiduciária, o proprietário do imóvel, mesmo não possuindo a posse direta é o banco credor, sendo também responsável pelas dívidas de condomínio (Artigo 1.345 da Lei Federal 10.406/2002).” (ID n. 69236745, pp. 9-10) Alega que “a credora fiduciária também possui responsabilidades pelos débitos condominiais, mas se mantém inerte. Logo, devido ao contrato de alienação, o mesmo imóvel que é garantia para adimplementos dos débitos condominiais também é dado em garantia ao banco credor. Se analisarmos bem, o condomínio possui a garantia do imóvel muito antes do banco credor, que apenas detém a garantia após o contrato de alienação enquanto o condomínio possui a garantia desde a constituição do condomínio.” (ID n. 69236745, p. 11) Sustenta: “É de grande valia ressaltar que dispondo o devedor de direitos sobre imóvel, decorrentes do contrato de financiamento bancário garantido por alienação fiduciária e que integram seu patrimônio, é admissível que a penhora recaia sobre esses direitos NÃO INCORRENDO EM PREJUÍZOS para o Credor Fiduciário, bem como em caso de respectivo leilão destes direitos em que o arrematante substituirá o antigo mutuário no contrato de alienação fiduciária, aliás, já decidiu o Superior Tribunal de Justiça: ( )” (ID n. 69236745, p. 14) Aduz: “Em que pese o Condomínio não configure uma atividade lucrativa, a inadimplência de um dos condôminos obviamente resulta em maiores dispêndios por parte dos outros para satisfação dos compromissos. Mister se faz destacar que se trata de demanda fundamentada no inadimplemento de taxas condominiais, que devem, por sua natureza, ser destinadas à preservação e manutenção do patrimônio comum dos condôminos.” (ID n. 69236745, p. 14) Alega: “O término de sua decisão proferida ao ID 224501368, a r. magistrada determina que a exequente adote providências alheias à sua responsabilidade. Vejamos: ‘Após a avaliação do imóvel e resposta do credor fiduciário, intime-se a exequente para que junte certidão atualizada da matrícula do imóvel e certidão negativa de débitos tributários do imóvel. Deve ainda, a fim de aferir a eficácia da alienação do bem, juntar planilha em que conste o valor de avaliação do imóvel, do seu débito atualizado, de eventuais débitos tributários do imóvel e do débito do contrato de alienação fiduciária.’ Os débitos do contrato de alienação fiduciária deverão ser informados pela fiduciária, uma vez que credora da fiduciante. A exequente não tem qualquer acesso a tais informações, devendo estas ser prestadas por quem faz parte do negócio jurídico havido entre instituição e pessoa física. Ademais, em relação aos débitos fiscais e tributários, devem ser intimadas as fazendas municipal, estadual e da União para que acostem aos presentes os extratos dos respectivos débitos atualizados. Já a exigência da apresentação de planilha fazendo constar o valor da avaliação do imóvel também não merece guarida, uma vez que na mesma decisão restou determinada a expedição de mandado de avaliação do imóvel, diligência que deverá ser cumprida por Oficial de Justiça vinculado ao Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios, que deverá juntar o referido laudo aos autos.” (ID n. 69236745, pp. 18-19) Por fim, requer: “a) Com fundamento no Artigo 1.015 do Código de Processo Civil que seja, preliminarmente, atribuído o efeito suspensivo aos autos originários até o julgamento no presente Agravo; b) Seja recebido e acolhido o presente Agravo de Instrumento, para que a decisão agravada seja reformada, de modo a permitir a penhora dos direitos aquisitivos oriundos do contrato de alienação fiduciária do imóvel gerador do débito condominial, independente da consolidação, ante a impossibilidade de ocorrerem as duas ações de forma simultânea, visto serem diametralmente opostas, garantindo a efetividade da execução ao possibilitar o prosseguimento do feito; c) Seja reconhecida a preferência do crédito condominial ao fiduciário, com fulcro na Súmula 478 do Superior Tribunal de Justiça, não devendo ser a credora fiduciária elevada ao patamar de supercredor em detrimento da coletividade condominial e considerando-se, ainda, a restrição do efeito dos contratos inter partes àqueles que realizaram o negócio jurídico, não devendo suas consequências alcançar a terceiros de boa-fé estranhos ao negócio jurídico resultante da alienação; d) A intimação da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL S.A para que acoste aos autos descritivo de débitos do contrato de alienação fiduciária; e) Intimação das fazendas municipal, estadual e da União para que acostem aos presentes os extratos dos respectivos débitos atualizados; f) A realização da diligência do imóvel por Oficial de Justiça vinculado ao Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios, que deverá juntar o referido laudo aos autos, conforme já determinado na decisão proferida ao ID 224501368;” (ID n. 69236745, p. 19) Preparo recolhido (ID n. 69236746). É o relatório. Decido. Hipótese que se amolda ao que previsto no parágrafo único do art. 1.015 do CPC (decisão proferida em processo de execução). Vê-se que o agravante pediu "d) A intimação da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL S.A para que acoste aos autos descritivo de débitos do contrato de alienação fiduciária;” e “f) A realização da diligência do imóvel por Oficial de Justiça vinculado ao Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios, que deverá juntar o referido laudo aos autos, conforme já determinado na decisão proferida ao ID 224501368;” (ID n. 69236745, p. 19). No entanto, conforme relatado, referidas medidas já foram determinadas pelo juízo de origem, conforme se vê da decisão proferida em sede de embargos de declaração (ID n. 224501368, autos de origem): “Intime-se o agente fiduciário para informar se há procedimento para retomada do imóvel; o montante já pago pela parte devedora e o saldo remanescente para quitação do contrato. Outrossim, deverá informar se, após a análise de crédito por si, em eventual alienação judicial do bem ou sub-rogação pelo credor, seria possível a substituição do devedor original por terceiro/novo devedor (arrematante ou exequente deste processo). Prazo de 15 dias para resposta. Expeça-se mandado de avaliação do imóvel.” (ID n. 224501368, autos de origem) Assim, não conheço dos pedidos "d” (“A intimação da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL S.A para que acoste aos autos descritivo de débitos do contrato de alienação fiduciária;”) e “f” (“A realização da diligência do imóvel por Oficial de Justiça vinculado ao Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios, que deverá juntar o referido laudo aos autos, conforme já determinado na decisão proferida ao ID 224501368;”), porquanto já determinados na origem. O Código de Processo Civil dispõe que o Relator poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal quando satisfeitos os requisitos relativos ao perigo de dano grave, de difícil ou de impossível reparação, bem como demonstrada a probabilidade do provimento do recurso (art. 932, II c/c art. 1.019, I, ambos do CPC). Em análise perfunctória, admissível nesta sede recursal, tem-se por não satisfeitos os requisitos para o deferimento do efeito suspensivo, risco de dano que não se evidencia. Na origem, trata-se de execução de título extrajudicial, em que o agravante busca o pagamento de taxas condominiais e demais encargos referentes a imóvel objeto de contrato de alienação fiduciária celebrado entre a executada (agravada) e a Caixa Econômica Federal (apartamento no 202, Bloco 3, Condomínio 14, Lotes 2 e 3 do Conjunto 10 da QN 27, Riacho Fundo II/DF - matrícula no 97829, 4o Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal). Pela decisão agravada, deferida a penhora de direitos aquisitivos da parte executada sobre o imóvel em questão caso o imóvel seja retomado pelo agente fiduciário. Pois bem. Embora o bem imóvel não integre o patrimônio do devedor fiduciário, os direitos aquisitivos oriundos do contrato de alienação fiduciária podem ser penhorados. É o que dispõe o art. 835, inciso XII do CPC: Art. 835. A penhora observará, preferencialmente, a seguinte ordem: ( ) XII - direitos aquisitivos derivados de promessa de compra e venda e de alienação fiduciária em garantia; Ou seja: é cabível a penhora sobre direitos aquisitivos derivados de alienação fiduciária em garantia, mas não sobre o bem imóvel em si. Isso porque, enquanto não houver a quitação integral das parcelas contratadas do financiamento bancário, a propriedade fiduciária (resolúvel) remanesce com a credora fiduciária (instituição bancária). Portanto, o imóvel não está na esfera patrimonial do devedor fiduciante, mas sim do credor fiduciário, a quem o imóvel, mediante contrato de alienação fiduciária, foi transferido como garantia do cumprimento da obrigação decorrente do contrato de financiamento firmado. E isto decorre do disposto nos artigos 1.361 e 1.368-B do Código Civil, e dos artigos 23 e 25 da Lei 9.514/1997: Art. 1.361. Considera-se fiduciária a propriedade resolúvel de coisa móvel infungível que o devedor, com escopo de garantia, transfere ao credor. § 1° Constitui-se a propriedade fiduciária com o registro do contrato, celebrado por instrumento público ou particular, que lhe serve de título, no Registro de Títulos e Documentos do domicílio do devedor, ou, em se tratando de veículos, na repartição competente para o licenciamento, fazendo-se a anotação no certificado de registro. § 2° Com a constituição da propriedade fiduciária, dá-se o desdobramento da posse, tornando-se o devedor possuidor direto da coisa. § 3° A propriedade superveniente, adquirida pelo devedor, torna eficaz, desde o arquivamento, a transferência da propriedade fiduciária. Art. 1.368-B. A alienação fiduciária em garantia de bem móvel ou imóvel confere direito real de aquisição ao fiduciante, seu cessionário ou sucessor. Art. 23. Constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título. Parágrafo único. Com a constituição da propriedade fiduciária, dá-se o desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto da coisa imóvel. Art. 25. Com o pagamento da dívida e seus encargos, resolve-se, nos termos deste artigo, a propriedade fiduciária do imóvel. Parágrafo único. O credor fiduciário que se tornar proprietário pleno do bem, por efeito de realização da garantia, mediante consolidação da propriedade, adjudicação, dação ou outra forma pela qual lhe tenha sido transmitida a propriedade plena, passa a responder pelo pagamento dos tributos sobre a propriedade e a posse, taxas, despesas condominiais e quaisquer outros encargos, tributários ou não, incidentes sobre o bem objeto da garantia, a partir da data em que vier a ser imitido na posse direta. Assim, enquanto precária a posse do devedor, não é possível a penhora do imóvel objeto de alienação fiduciária, e o seu subsequente encaminhamento a leilão, uma vez que referido bem ainda não integra o patrimônio da devedora. Todavia, é possível recair a constrição executiva sobre os direitos aquisitivos detidos pela executada no respectivo contrato. Para tanto, antes que a alienação judicial dos direitos aquisitivos penhorados seja determinada, é necessário apurar o valor e a sua utilidade para quitação da dívida objeto da execução. Para apuração do valor econômico desses direitos aquisitivos a serem penhorados, tem-se: “3. Quanto a esses direitos aquisitivos penhoráveis, sua expressão econômica há de ser aferia pelo somatório das parcelas pagas pelo devedor/fiduciante/executado ao credor/fiduciário com consideração do valor de mercado do imóvel e do que vier a ser apurado pela subtração do valor pelo qual foi avaliado o imóvel do montante referente ao saldo devedor e demais encargos contratuais ainda não pagos pelo devedor/fiduciante/executado ao credor/fiduciário. Mister, destarte, que a avaliação ultrapasse a simples apuração do valor do bem, sob pena de serem indevidamente alcançados direitos pertencentes ao credor/fiduciário e, portanto, estão fora da esfera patrimonial do devedor/fiduciante/executado.” (Acórdão 1904041, 07087642520248070000, Relator(a): DIVA LUCY DE FARIA PEREIRA, 1a Turma Cível, data de julgamento: 7/8/2024, publicado no PJe: 31/8/2024. Pág.: Sem Página Cadastrada.) De se ver ainda que a penhora dos direitos aquisitivos não pode acarretar a alteração do contrato de alienação fiduciária firmado entre as partes, sob pena de prejuízo ao credor fiduciário, e eventual arrematante deve consolidar a propriedade do bem, condições que devem estar expressas em edital. Veja-se: “AGRAVO DE INSTRUMENTO. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO DE TAXAS CONDOMINAIS. PENHORA DE DIREITOS AQUISITIVOS SOBRE IMÓVEL COM GRAVAME DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. REALIZAÇÃO DE ATOS EXPROPRIATÓRIOS. POSSIBILIDADE. NECESSIDADE DE QUITAÇÃO DO DÉBITO HIPOTECÁRIO POR PARTE DO ARREMATANTE. NATUREZA PROPTER REM DO DÉBITO CONDOMINIAL. 1. "Deferida a penhora dos direitos aquisitivos do executado sobre o imóvel, o processo deve prosseguir com o ato executivo subsequente, qual seja, a respectiva avaliação desses direitos aquisitivos, arts. 870 e seguintes do CPC." (Acórdão 1820517, 07364112920238070000, Relator: VERA ANDRIGHI, 6a Turma Cível, data de julgamento: 21/2/2024, publicado no PJe: 26/3/2024). 2. Cabe ressaltar que a alienação dos direitos aquisitivos não pode resultar em nova contratação entre arrematante e proprietário fiduciário do bem imóvel, uma vez que a questão se submete a análise de crédito e de mercado, bem como deve ser preservada a autonomia da vontade dos contratantes, a fim de evitar prejuízos ao credor fiduciário. Assim, caberá ao adquirente assumir a integral responsabilidade pela consolidação da propriedade plena do imóvel, com a quitação das parcelas remanescentes, informação que deverá constar do edital, assim como o registro da existência de taxas condominiais inadimplidas. Tais requisitos do edital serão oportunamente verificados pelo juiz a quo. 3. Agravo de instrumento conhecido e provido.” (Acórdão 1895455, 07140923320248070000, Relator(a): SONÍRIA ROCHA CAMPOS D'ASSUNÇÃO, 6a Turma Cível, data de julgamento: 17/7/2024, publicado no DJE: 2/8/2024. Pág.: Sem Página Cadastrada.) “AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE EXECUÇÃO. PENHORA. DIREITOS AQUISITIVOS. IMÓVEL. APURAÇÃO. VALOR EXATO. LEILÃO PARA ALIENAÇÃO DOS DIREITOS AQUISITIVOS PENHORADOS. CONDIÇÕES. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1. Consoante o art. 835, XII, do CPC, que trata da ordem de preferência dos bens oferecidos à penhora é permitida a constrição sobre os direitos aquisitivos derivados de promessa de compra e venda e de alienação fiduciária em garantia relativos a bens móveis ou imóveis, haja vista possuírem expressão econômica. 2. Para a apuração do valor econômico dos direitos aquisitivos penhorados e que se pretende alienar, deve ser considerado não somente o valor de mercado do imóvel, mas subtrair deste todo o quantum relativo ao saldo devedor e demais encargos contratuais ainda não pagos ao credor fiduciário, ou seja, a avaliação deve apurar exatamente o valor correspondente aos direitos aquisitivos sobre os quais recai a penhora. 3. No caso de leilão, cabe ao arrematante do bem penhorado (direitos aquisitivos) assumir todas as responsabilidades para consolidar a propriedade plena do bem imóvel, promovendo a quitação residual do contrato, condição que deve estar devidamente esclarecida no edital de convocação da hasta pública, evitando-se, assim, insegurança jurídica e prejuízos ao credor fiduciário e ao próprio arrematante. 4. Recurso conhecido e desprovido.” (Acórdão 1859584, 07036778820248070000, Relator(a): SANDRA REVES, 7a Turma Cível, data de julgamento: 8/5/2024, publicado no PJe: 23/5/2024. Pág.: Sem Página Cadastrada.) “PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. TAXAS CONDOMINIAIS. IMÓVEL COM GRAVAME DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. PENHORA E HASTA PÚBLICA DOS DIREITOS AQUISITIVOS. POSSIBILIDADE. UTILIDADE. PRESERVAÇÃO DOS DIREITOS DO CREDOR FIDUCIÁRIO. EXPRESSA PREVISÃO EM EDITAL. 1. De acordo com o artigo 835, inciso XII, do Código de Processo Civil, é permitida a penhora dos direitos aquisitivos derivados de alienação fiduciária em garantia. 1.1 Tratando-se de imóvel objeto de contrato de financiamento, com pacto adjeto de alienação fiduciária, o devedor fiduciante não ostenta a condição de proprietário, exercendo apenas a posse direta do bem, até a efetiva quitação das parcelas do preço pactuado. 2. Não há possibilidade de penhora do próprio bem objeto de alienação fiduciária, mas apenas dos direitos aquisitivos, os quais recaem tão somente sobre a obrigação de valor economicamente apreciável, na extensão do adimplemento do devedor fiduciante. 2.1. Tendo em vista que ainda não houve a integral quitação das parcelas contratadas, a propriedade do imóvel remanesce com o credor fiduciário, à luz do disposto nos artigos 23 e 25 da Lei 9.514/1997 e 1.368-B do Código Civil. 2.2. O imóvel cujos direitos aquisitivos foram penhorados não pertence à executada e, sim, ao credor fiduciário, situação jurídica que impede sua alienação mediante leilão judicial para satisfação de dívida da devedora fiduciante. 3. No que se refere à possibilidade de se levar à hasta pública os direitos aquisitivos do imóvel, tanto o colendo Superior Tribunal de Justiça quanto esta e. Corte têm entendido pela sua viabilidade, quando verificada a sua utilidade, ou seja, quando o valor a ser obtido com a alienação judicial se mostre útil para a quitação do débito. 3.1. Cabe ao arrematante dos direitos aquisitivos do imóvel com gravame assumir todas as responsabilidades para consolidar a propriedade, a fim de que sejam evitados prejuízos ao credor fiduciário. 3.1. As condições devem constar expressamente do instrumento convocatório. 4. Agravo de Instrumento conhecido e provido.” (Acórdão 1851895, 07072841220248070000, Relator(a): CARMEN BITTENCOURT, 8a Turma Cível, data de julgamento: 23/4/2024, publicado no PJe: 4/5/2024. Pág.: Sem Página Cadastrada.) Desta forma, não é necessário aguardar a quitação do financiamento para, somente então, se proceder à alienação dos direitos aquisitivos, o que pode ocorrer em qualquer momento, considerando-se a expressão econômica dos valores até então pagos pelo devedor fiduciante. Para isso, deve-se observar a necessidade de intimação do credor fiduciário (art. 799, inciso I do CPC) e sua preferência na participação do produto da expropriação dos direitos aquisitivos do devedor. Por oportuno: AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO. CONSTRIÇÃO. BEM SUBMETIDO A CONTRATO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. DE DIREITOS AQUISITIVOS DE IMÓVEL. PENHORA. POSSIBILIDADE. HASTA PÚBLICA. RESTRIÇÃO AOS DIREITOS DO DEVEDOR FIDUCIANTE. IMÓVEL ADQUIRIDO PELO PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. PAGAMENTO DE DÉBITO CONDOMINIAL. POSSIBILIDADE. DECISÃO REFORMADA. 1. Os direitos de titularidade do devedor fiduciante sobre o bem oriundo de contrato de alienação ostentam valor econômico, e, nos termos do art. 835, inciso XII do CPC/15, inexiste óbice para a constrição judicial dos direitos aquisitivos de bens imóveis, objeto de contrato de alienação fiduciária em garantia. 1.1. Deferida a penhora dos direitos aquisitivos, dispõe o art. 857 do CPC/15 que o exequente deve escolher entre a sub-rogação e a alienação judicial. 2. A possibilidade de sub-rogação ou de alienação judicial conferida pela lei ao credor não significa qualquer substituição subjetiva no polo contratual, ou seja, não se pode impor à instituição financeira (credora fiduciária) que o novo titular dos direitos aquisitivos (sub-rogado ou arrematante) possa ocupar o lugar do devedor fiduciante no contrato de alienação fiduciária. 2.1. A penhora dos direitos aquisitivos é admitida somente sobre eventuais valores que ultrapassarem os créditos a que o credor fiduciário tiver direito, no caso de consolidação da propriedade e alienação do imóvel. 2.2. Desse modo, não é necessário se aguardar a quitação do financiamento para, somente então, se proceder à alienação dos direitos aquisitivos, o que pode ocorrer em qualquer momento, considerando-se a expressão econômica dos valores até então pagos pelo devedor fiduciante. 3. O fato de o imóvel ter sido adquirido pelo "Programa Minha Casa Minha Vida", regido pela Lei 11.977/2009, não impede a penhora dos direitos aquisitivos para pagamento de dívida condominiais, conforme precedente do Superior Tribunal de Justiça. 3.1 "( ) 3. Nos contratos de alienação fiduciária em garantia de bem imóvel, a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais recai sobre o devedor fiduciante, enquanto estiver na posse direta do imóvel. Assim, como ainda não se adquiriu a propriedade plena, eventual penhora não poderá recair sobre o direito de propriedade - que pertence ao credor fiduciário -, mas sim sobre os direitos aquisitivos derivados da alienação fiduciária em garantia. Precedentes. 5. A partir da interpretação sistemática do inciso I do art. 833 do CPC/2015 e do disposto no §1o do mesmo dispositivo legal, conclui-se que são penhoráveis os direitos aquisitivos derivados de contrato de alienação fiduciária de imóvel integrante do Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV) para pagamento de débito condominial. 6. Na hipótese dos autos, merece reforma o acórdão recorrido, pois, em razão da exceção esculpida no §1o do art. 833 do CPC/2015, é possível a penhora dos direitos aquisitivos derivados de contrato de alienação fiduciária.7. Recurso especial provido para deferir a penhora dos direitos aquisitivos derivados do contrato de alienação fiduciária do imóvel gerador do débito condominial." (REsp n. 2.086.846/DF, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 12/9/2023, DJe de 15/9/2023.). 4. Recurso conhecido e provido (Acórdão 1816061, 07291588720238070000, Relator(a): MARIA IVATÔNIA, 5a Turma Cível, data de julgamento: 15/2/2024, publicado no PJe: 8/3/2024. Pág.: Sem Página Cadastrada.) APELAÇÃO CÍVEL. PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE TERCEIRO. CONSTRIÇÃO. BEM SUBMETIDO A CONTRATO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. DE DIREITOS AQUISITIVOS DE IMÓVEL. PENHORA. POSSIBILIDADE. HASTA PÚBLICA. RESTRIÇÃO AOS DIREITOS DO DEVEDOR FIDUCIANTE. SENTENÇA REFORMADA. 1. O Código de Processo Civil, em seu artigo 835, XII, expressamente prevê a possibilidade de penhora dos "direitos aquisitivos derivados de promessa de compra e venda e de alienação fiduciária em garantia". Contudo, o dispositivo legal autoriza que a penhora recaia sobre os direitos aquisitivos derivados de promessa de compra e venda e de alienação fiduciária em garantia, e não sobre o próprio bem imóvel. 2. No contrato de alienação fiduciária, enquanto não houver a integral quitação das parcelas contratadas do financiamento bancário, a propriedade fiduciária (resolúvel) remanesce com a credora fiduciária (instituição bancária). Enquanto precária a posse do devedor, não se afigura possível a penhora do imóvel, objeto de alienação fiduciária, e o seu subsequente encaminhamento a leilão, uma vez que referido bem ainda não integra o patrimônio da devedora. Entretanto é possível recair a constrição executiva sobre os direitos aquisitivos detidos pelos executados no respectivo contrato. 3. "Recaindo a penhora somente sobre os direitos aquisitivos de imóvel alienado fiduciariamente, mostra-se inviabilizada a venda do bem em hasta pública, porquanto o executado, devedor fiduciante, não ostenta a condição de titular da propriedade do bem." (Acórdão 1392917, 07323794920218070000, Relator: CARMEN BITTENCOURT, 1a Turma Cível, data de julgamento: 9/12/2021, publicado no DJE: 21/1/2022. Pág.: Sem Página Cadastrada.) 4. No caso, não obstante ter sido deferida a penhora dos direitos aquisitivos do imóvel, observa-se que o comando judicial determinou a avaliação do imóvel, em claro descompasso entre o bem penhorado (direitos aquisitivos) e o bem levado a hasta (o próprio imóvel). 4.1. Assim, merece reforma a sentença para anular a hasta pública promovida sobre o próprio imóvel e definir que a alienação judicial ocorra apenas quanto aos direitos aquisitivos oriundos do contrato de alienação fiduciária, direitos que ostentam expressão econômica e integra o patrimônio do devedor, não sendo admitido promover a hasta pública do imóvel como um todo, por atingir a propriedade do credor fiduciário. 5. Recurso conhecido e provido (Acórdão 1704413, 07300728520228070001, Relator(a): MARIA IVATÔNIA, 5a Turma Cível, data de julgamento: 18/5/2023, publicado no PJe: 29/5/2023. Pág.: Sem Página Cadastrada.) Como se vê, demonstrada a probabilidade do direito. No entanto, o mesmo não se pode concluir quanto ao perigo da demora, pressuposto que deve, igualmente, restar satisfeito em sede de provimento liminar: o agravante não trouxe, em suas razões, argumentação tendente a demonstrar eventual risco justificador do efeito suspensivo pretendido, de maneira que se deve esperar o julgamento de mérito do presente agravo de instrumento. Ademais, o seguimento do feito nos termos da decisão impugnada, sobretudo de sua integração pelos embargos de declaração, não acarretam nenhum prejuízo imediato ao agravante, sobretudo porque eventual leilão ainda sequer está marcado, quando a ordem de preferência dos créditos discutida neste recurso teria relevância. Forte em tais argumentos, indefiro o pedido de efeito suspensivo. Comunique-se à vara de origem, dispensadas as informações. Intime-se o agravante. Intime-se a agravada para, querendo, apresentar contrarrazões ao recurso no prazo legal. Brasília, 5 de março de 2025. Desembargadora MARIA IVATONIA BARBOSA DOS SANTOS Relatora

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Desa. Maria Ivatônia Número do processo: 0707089-90.2025.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: CONDOMINIO 14 AGRAVADO: LUCILIA FRANCISCO DE OLIVEIRA D E C I S Ã O Trata-se de agravo de instrumento com pedido de efeito suspensivo interposto por CONDOMINIO 14 contra decisão proferida pelo Juízo da Vara Cível do Riacho Fundo nos autos da ação no 0701971-58.2020.8.07.0017 ajuizada em desfavor de LUCILIA FRANCISCO DE OLIVEIRA. Esta a decisão agravada: “Adoto relatório de ID 190353236. CONDOMINIO 14 propôs ação de execução em desfavor de LUCILIA FRANCISCO DE OLIVEIRA, partes qualificadas nos autos. Gratuidade de justiça deferida à parte ré no ID 73538782. A parte requerida apresentou proposta de acordo, que foi recusada pela parte autora. Na Decisão de ID 89170002, e ID 103286290, foi deferido o levantamento dos valores depositados. Planilha de débitos no valor de R$8.479,20, juntada no ID 109755516. Deferida a penhora perante o SISBAJUD no ID 116910043, a qual restou parcialmente frutífera com a penhora de R$ 525,07 (R$ 507,72 + R$ 17,35) no ID 124260578, e R$R$ 167,77 no ID 125286024, a qual não foi impugnada (ID 126268100). O devedor comprovou o pagamento de R$1.400,00 (ID 124613965), R$400,00 (ID 129076390), R$400,00 (ID 132268391), R$400,00 (ID 134124713), R$800,00 (ID 139235983), R$400,00 (ID 143856363), R$400,00 (ID 146004797), R$400,00 (ID 146424516), R$400,00 (ID 149873729) e R$400,00 (ID 151963962). Acrescento que na decisão de ID 153735166, restou deferido o levantamento dos valores depositados mais acréscimos. Na petição de ID 175018415, a Executada apresentou nova proposta de acordo, a qual foi recusada pelo credor ao ID 181921939. Expedidos os alvarás (ID's 155492217 e 183150814) das importâncias consignadas nos autos em favor do credor CONDOMÍNIO 14, o Exequente requereu na petição de ID 184265703 alvará de levantamento, através de ofício, do bloqueio da importância de R$ 167,77 (cento e sessenta e sete reais e setenta e sete centavos), conforme destacado no ID 125148303, o que foi deferido no ID 190353236. Resulta do pesquisa ao sistema SINESPE/INFOSEG juntado no ID 197411907. No ID 197949733 o exequente requereu a penhora sobre os direitos aquisitivos do imóvel objeto das despesas condominiais e juntou certidão de matrícula no ID 201089759. Decido. O exequente pleiteia a penhora sobre os direitos aquisitivos do imóvel da parte executada. Observo que o imóvel penhorado está alienado fiduciariamente à Caixa Econômica Federal (ID 201089759). Nessa toada, importa destacar que a alienação fiduciária, direito real de garantia ao lado de outras garantias reais (hipoteca, penhor e anticrese), apresenta-se como uma das mais sólidas garantias ao credor, uma vez que recai sobre o próprio objeto, tendo em vista que o domínio do bem é transferido ao credor, ainda que sob condição resolutiva. Eclode patente, portanto, que o real proprietário do imóvel é a Caixa Econômica Federal e não a parte executada, porquanto esta possui apenas a posse direta, estando com o banco a posse indireta e a própria propriedade, não obstante tal propriedade ser resolúvel (arts. 22, caput e 23, caput e parágrafo único, todos da Lei 9.514/97). Assim, não é possível a penhora do bem em si, mas apenas de eventuais direitos aquisitivos da ora parte executada, já que esta terá a propriedade apenas após a quitação do contrato de alienação firmado entre ela e o agente financeiro. DEFIRO a penhora do sobre eventuais direitos da parte executada sobre o imóvel de matrícula no 97.829, caso o imóvel seja retomado pela agente fiduciário. Intime-se a parte executada da penhora realizada e da sua constituição em fiel depositária do bem. (POR PJE, SE PARCEIRO OU PELA DEFENSORIA PÚBLICA OU CURADORIA ESPECIAL; POR DJE SE POSSUIR ADVOGADO CONSTITUÍDO NOS AUTOS; POR AR/MP OU OFICIAL DE JUSTIÇA SE NÃO POSSUIR ADVOGADO CONSTITUÍDO). Prazo de 15 dias para impugnação. Intime-se o agente fiduciário para que em caso de retomada do imóvel e posterior leilão extrajudicial, deverá, havendo saldo remanescente a favor da parte devedora fiduciante, depositar tal valor neste Juízo. Deverá o exequente informar nos autos o valor atualizado da dívida com abatimento dos valores levantados e exclusão de honorários e custas (pois a parte executada é beneficiária da gratuidade de justiça), bem como indicar responsável pelo acompanhamento do ato constritivo: Nome do Advogado; Número para contato (DDD+Telefone); E-mail; Número OAB/UF. Prazo de 15 dias. Expeça-se Termo de Penhora para que o exequente promova a averbação da penhora no registro imobiliário, o que deverá ser demonstrado nos autos no prazo de 30 dias. Deverá o exequente recolher os emolumentos respectivos, diretamente no Cartório de Registro de Imóveis.” (ID n. 211313044, autos de origem) Os embargos de declaração opostos por CONDOMINIO 14 (ID n. 212939913, origem) foram rejeitados pela seguinte decisão: “( ) Alega o exequente que a decisão de ID 211313044 contém erro material, pois ao tempo em que reconhece a penhora dos direitos aquisitivos do imóvel, pertencentes à executada, a condiciona à retomada do imóvel pelo agente fiduciário. Sendo medida incompatível, pois com retomada do imóvel haveria a consolidação da propriedade do agente fiduciário e não mais persistiria os direitos aquisitivos que se pretendem penhorar. Conforme já sinalizado, a decisão de ID 211313044 deferiu a penhora de eventuais direitos da executada sobre o imóvel, pois ela, por ora, não possui a propriedade do imóvel, tendo apenas o direito aos valores transferidos ao agente fiduciário em caso de retomada do imóvel. Assim, em caso de inadimplência, em relação ao contrato de alienação fiduciária, o imóvel será retomado pelo credor e levado à leilão público. O valor arrecado será utilizado para adimplemento do referido contrato e eventual saldo remanescente será utilizado para reembolsar a executada pelos valores, por ela, pagos. Assim, a penhora, deferida na decisão de ID 211313044, tem como objeto esses eventuais valores que serão devolvidos à executada. De modo prático, ou a executada efetua o pagamento de todo o financiamento e passa a ser proprietária do imóvel, ou ela não realiza o pagamento e o imóvel é retomado pelo agente fiduciário, fazendo com que ela passe a ter direito ao reembolso dos valores já pagos, se o caso. Portanto, os direitos aquisitivos da executada não deixam de existir coma retomada do imóvel pelo agente fiduciário, motivo pelo qual rejeito a alegação de que a decisão de ID 211313044 contém erro material. Conheço dos presentes embargos, porquanto tempestivos, mas no mérito NEGO-LHES PROVIMENTO. Noutro lado, alterando entendimento anterior reputo ser possível aferir a viabilidade de levar à hasta pública o bem. Expeça-se Termo de Penhora para que a exequente promova a averbação da penhora no registro imobiliário, o que deverá ser demonstrado nos autos no prazo de 30 dias, sob pena de desconstituição dessa penhora. Intime-se a executada da penhora realizada e da sua constituição como fiel depositária do bem. Prazo de 15 dias para impugnação. Intime-se o agente fiduciário para informar se há procedimento para retomada do imóvel; o montante já pago pela parte devedora e o saldo remanescente para quitação do contrato. Outrossim, deverá informar se, após a análise de crédito por si, em eventual alienação judicial do bem ou sub-rogação pelo credor, seria possível a substituição do devedor original por terceiro/novo devedor (arrematante ou exequente deste processo). Prazo de 15 dias para resposta. Expeça-se mandado de avaliação do imóvel. Após a avaliação do imóvel e resposta do credor fiduciário, intime-se a exequente para que junte certidão atualizada da matrícula do imóvel e certidão negativa de débitos tributários do imóvel. Deve ainda, a fim de aferir a eficácia da alienação do bem, juntar planilha em que conste o valor de avaliação do imóvel, do seu débito atualizado, de eventuais débitos tributários do imóvel e do débito do contrato de alienação fiduciária. Ficam advertidos a parte exequente e eventual arrematante que na hipótese de o credor fiduciário não concordar com a substituição da parte ora executada no contrato de alienação fiduciária existente, a dívida perante o agente fiduciário deverá ser quitada de imediato, com baixa da alienação fiduciária. Nessa hipótese, o exequente ou arrematante (terceiro interessado) ficará sub-rogado, de pleno direito, no crédito e na propriedade fiduciária (art. 31 da Lei 9.514/97).” (ID n. 224501368, autos de origem) O agravante alega: “Denota-se que a respeitável magistrada inobservou que a penhora recairá sobre os direitos aquisitivos que o devedor possui sobre o bem. Afinal, não há como penhorar direitos aquisitivos do contrato de alienação fiduciária quando há retomada do bem pela instituição credora. Isso porque, nesta hipótese, terá havido a consolidação da propriedade. Conforme se passará a expor, se operada a retomada do imóvel pela credora fiduciária, deixam de existir os direitos aquisitivos. Não é possível, por óbvio, penhorar direito que já não existe. A retomada se presta a resolver o contrato de alienação em razão do inadimplemento do fiduciante. Assim, não há como condicionar a penhora dos diretos aquisitivos à retomada do bem pela credora fiduciária, ante a impossibilidade de ocorrerem as duas ações de forma simultânea, visto serem diametralmente opostas.” (ID n. 69236745, p. 6) Sustenta que "na decisão supra a r. magistrada entendeu que, havendo a hasta dos direitos aquisitivos, deveriam ser priorizados a quitação do contrato de financiamento e o pagamento dos débitos tributários e fiscais e, caso houvesse saldo a ser restituído à devedora, seria este utilizado para satisfazer o débito exequendo. Em outros termos, tal entendimento expõe de fato o reconhecimento da preferência do crédito fiduciário, o que afronta a Súmula 478 do Superior Tribunal de Justiça, sendo necessária sua reforma.” (ID n. 69236745, p. 6) Quanto ao pedido de efeito suspensivo, aduz: “Conforme o estado do processo, percebe-se que já se intentou outros atos expropriatórios, culminando na necessidade de penhora dos direitos aquisitivos do bem. A necessidade de suspensão dos autos principais se justifica pelo fato de que o trâmite regular dos autos principais depende, necessariamente, do julgamento do presente Agravo de Instrumento. Afinal, a agravante pleiteia a reforma da decisão de primeiro grau que condicionou o deferimento da penhora dos direitos aquisitivos oriundos do contrato de alienação fiduciária à consolidação do imóvel pela credora fiduciária. O risco ao resultado útil do processo se evidencia exatamente neste ponto. Afinal, caso o trâmite dos principais não seja suspenso, poderá ocorrer a própria perda do objeto. Já o fumus boni iuris se desvela na exata previsão processual do direito pugnado pela agravante. Afinal, a penhora dos direitos aquisitivos está disposta em lei e não haveria qualquer razão de existir se não tivesse o condão de gerar qualquer efeito prático à execução.” (ID n. 69236745, pp. 7-8) Afirma: “Repisa-se que os direitos aquisitivos oriundos de contrato de alienação fiduciária deixam de existir quando da retomada do imóvel pela credora fiduciária através da consolidação, na contramão do entendimento exposto pela n. magistrada de piso. A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça já entendeu que EXTINGUEM-SE os direitos aquisitivos quando da consolidação da propriedade pelo credor fiduciário. ( ) A exequente destaca o entendimento do STJ e da doutrina majoritária, os quais afirmam que a obrigação no pagamento das despesas condominiais é de natureza propter rem, ou seja, é obrigação da ‘própria coisa’, ou ainda, assumida pela própria coisa. Portanto, independente de quem seja o titular do bem, quem responde é o imóvel e não o possuidor ou seu proprietário, restando apenas ao proprietário a responsabilidade pelo pagamento. Logo, devido ao contrato de alienação fiduciária, o proprietário do imóvel, mesmo não possuindo a posse direta é o banco credor, sendo também responsável pelas dívidas de condomínio (Artigo 1.345 da Lei Federal 10.406/2002).” (ID n. 69236745, pp. 9-10) Alega que “a credora fiduciária também possui responsabilidades pelos débitos condominiais, mas se mantém inerte. Logo, devido ao contrato de alienação, o mesmo imóvel que é garantia para adimplementos dos débitos condominiais também é dado em garantia ao banco credor. Se analisarmos bem, o condomínio possui a garantia do imóvel muito antes do banco credor, que apenas detém a garantia após o contrato de alienação enquanto o condomínio possui a garantia desde a constituição do condomínio.” (ID n. 69236745, p. 11) Sustenta: “É de grande valia ressaltar que dispondo o devedor de direitos sobre imóvel, decorrentes do contrato de financiamento bancário garantido por alienação fiduciária e que integram seu patrimônio, é admissível que a penhora recaia sobre esses direitos NÃO INCORRENDO EM PREJUÍZOS para o Credor Fiduciário, bem como em caso de respectivo leilão destes direitos em que o arrematante substituirá o antigo mutuário no contrato de alienação fiduciária, aliás, já decidiu o Superior Tribunal de Justiça: ( )” (ID n. 69236745, p. 14) Aduz: “Em que pese o Condomínio não configure uma atividade lucrativa, a inadimplência de um dos condôminos obviamente resulta em maiores dispêndios por parte dos outros para satisfação dos compromissos. Mister se faz destacar que se trata de demanda fundamentada no inadimplemento de taxas condominiais, que devem, por sua natureza, ser destinadas à preservação e manutenção do patrimônio comum dos condôminos.” (ID n. 69236745, p. 14) Alega: “O término de sua decisão proferida ao ID 224501368, a r. magistrada determina que a exequente adote providências alheias à sua responsabilidade. Vejamos: ‘Após a avaliação do imóvel e resposta do credor fiduciário, intime-se a exequente para que junte certidão atualizada da matrícula do imóvel e certidão negativa de débitos tributários do imóvel. Deve ainda, a fim de aferir a eficácia da alienação do bem, juntar planilha em que conste o valor de avaliação do imóvel, do seu débito atualizado, de eventuais débitos tributários do imóvel e do débito do contrato de alienação fiduciária.’ Os débitos do contrato de alienação fiduciária deverão ser informados pela fiduciária, uma vez que credora da fiduciante. A exequente não tem qualquer acesso a tais informações, devendo estas ser prestadas por quem faz parte do negócio jurídico havido entre instituição e pessoa física. Ademais, em relação aos débitos fiscais e tributários, devem ser intimadas as fazendas municipal, estadual e da União para que acostem aos presentes os extratos dos respectivos débitos atualizados. Já a exigência da apresentação de planilha fazendo constar o valor da avaliação do imóvel também não merece guarida, uma vez que na mesma decisão restou determinada a expedição de mandado de avaliação do imóvel, diligência que deverá ser cumprida por Oficial de Justiça vinculado ao Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios, que deverá juntar o referido laudo aos autos.” (ID n. 69236745, pp. 18-19) Por fim, requer: “a) Com fundamento no Artigo 1.015 do Código de Processo Civil que seja, preliminarmente, atribuído o efeito suspensivo aos autos originários até o julgamento no presente Agravo; b) Seja recebido e acolhido o presente Agravo de Instrumento, para que a decisão agravada seja reformada, de modo a permitir a penhora dos direitos aquisitivos oriundos do contrato de alienação fiduciária do imóvel gerador do débito condominial, independente da consolidação, ante a impossibilidade de ocorrerem as duas ações de forma simultânea, visto serem diametralmente opostas, garantindo a efetividade da execução ao possibilitar o prosseguimento do feito; c) Seja reconhecida a preferência do crédito condominial ao fiduciário, com fulcro na Súmula 478 do Superior Tribunal de Justiça, não devendo ser a credora fiduciária elevada ao patamar de supercredor em detrimento da coletividade condominial e considerando-se, ainda, a restrição do efeito dos contratos inter partes àqueles que realizaram o negócio jurídico, não devendo suas consequências alcançar a terceiros de boa-fé estranhos ao negócio jurídico resultante da alienação; d) A intimação da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL S.A para que acoste aos autos descritivo de débitos do contrato de alienação fiduciária; e) Intimação das fazendas municipal, estadual e da União para que acostem aos presentes os extratos dos respectivos débitos atualizados; f) A realização da diligência do imóvel por Oficial de Justiça vinculado ao Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios, que deverá juntar o referido laudo aos autos, conforme já determinado na decisão proferida ao ID 224501368;” (ID n. 69236745, p. 19) Preparo recolhido (ID n. 69236746). É o relatório. Decido. Hipótese que se amolda ao que previsto no parágrafo único do art. 1.015 do CPC (decisão proferida em processo de execução). Vê-se que o agravante pediu "d) A intimação da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL S.A para que acoste aos autos descritivo de débitos do contrato de alienação fiduciária;” e “f) A realização da diligência do imóvel por Oficial de Justiça vinculado ao Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios, que deverá juntar o referido laudo aos autos, conforme já determinado na decisão proferida ao ID 224501368;” (ID n. 69236745, p. 19). No entanto, conforme relatado, referidas medidas já foram determinadas pelo juízo de origem, conforme se vê da decisão proferida em sede de embargos de declaração (ID n. 224501368, autos de origem): “Intime-se o agente fiduciário para informar se há procedimento para retomada do imóvel; o montante já pago pela parte devedora e o saldo remanescente para quitação do contrato. Outrossim, deverá informar se, após a análise de crédito por si, em eventual alienação judicial do bem ou sub-rogação pelo credor, seria possível a substituição do devedor original por terceiro/novo devedor (arrematante ou exequente deste processo). Prazo de 15 dias para resposta. Expeça-se mandado de avaliação do imóvel.” (ID n. 224501368, autos de origem) Assim, não conheço dos pedidos "d” (“A intimação da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL S.A para que acoste aos autos descritivo de débitos do contrato de alienação fiduciária;”) e “f” (“A realização da diligência do imóvel por Oficial de Justiça vinculado ao Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios, que deverá juntar o referido laudo aos autos, conforme já determinado na decisão proferida ao ID 224501368;”), porquanto já determinados na origem. O Código de Processo Civil dispõe que o Relator poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal quando satisfeitos os requisitos relativos ao perigo de dano grave, de difícil ou de impossível reparação, bem como demonstrada a probabilidade do provimento do recurso (art. 932, II c/c art. 1.019, I, ambos do CPC). Em análise perfunctória, admissível nesta sede recursal, tem-se por não satisfeitos os requisitos para o deferimento do efeito suspensivo, risco de dano que não se evidencia. Na origem, trata-se de execução de título extrajudicial, em que o agravante busca o pagamento de taxas condominiais e demais encargos referentes a imóvel objeto de contrato de alienação fiduciária celebrado entre a executada (agravada) e a Caixa Econômica Federal (apartamento no 202, Bloco 3, Condomínio 14, Lotes 2 e 3 do Conjunto 10 da QN 27, Riacho Fundo II/DF - matrícula no 97829, 4o Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal). Pela decisão agravada, deferida a penhora de direitos aquisitivos da parte executada sobre o imóvel em questão caso o imóvel seja retomado pelo agente fiduciário. Pois bem. Embora o bem imóvel não integre o patrimônio do devedor fiduciário, os direitos aquisitivos oriundos do contrato de alienação fiduciária podem ser penhorados. É o que dispõe o art. 835, inciso XII do CPC: Art. 835. A penhora observará, preferencialmente, a seguinte ordem: ( ) XII - direitos aquisitivos derivados de promessa de compra e venda e de alienação fiduciária em garantia; Ou seja: é cabível a penhora sobre direitos aquisitivos derivados de alienação fiduciária em garantia, mas não sobre o bem imóvel em si. Isso porque, enquanto não houver a quitação integral das parcelas contratadas do financiamento bancário, a propriedade fiduciária (resolúvel) remanesce com a credora fiduciária (instituição bancária). Portanto, o imóvel não está na esfera patrimonial do devedor fiduciante, mas sim do credor fiduciário, a quem o imóvel, mediante contrato de alienação fiduciária, foi transferido como garantia do cumprimento da obrigação decorrente do contrato de financiamento firmado. E isto decorre do disposto nos artigos 1.361 e 1.368-B do Código Civil, e dos artigos 23 e 25 da Lei 9.514/1997: Art. 1.361. Considera-se fiduciária a propriedade resolúvel de coisa móvel infungível que o devedor, com escopo de garantia, transfere ao credor. § 1° Constitui-se a propriedade fiduciária com o registro do contrato, celebrado por instrumento público ou particular, que lhe serve de título, no Registro de Títulos e Documentos do domicílio do devedor, ou, em se tratando de veículos, na repartição competente para o licenciamento, fazendo-se a anotação no certificado de registro. § 2° Com a constituição da propriedade fiduciária, dá-se o desdobramento da posse, tornando-se o devedor possuidor direto da coisa. § 3° A propriedade superveniente, adquirida pelo devedor, torna eficaz, desde o arquivamento, a transferência da propriedade fiduciária. Art. 1.368-B. A alienação fiduciária em garantia de bem móvel ou imóvel confere direito real de aquisição ao fiduciante, seu cessionário ou sucessor. Art. 23. Constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título. Parágrafo único. Com a constituição da propriedade fiduciária, dá-se o desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto da coisa imóvel. Art. 25. Com o pagamento da dívida e seus encargos, resolve-se, nos termos deste artigo, a propriedade fiduciária do imóvel. Parágrafo único. O credor fiduciário que se tornar proprietário pleno do bem, por efeito de realização da garantia, mediante consolidação da propriedade, adjudicação, dação ou outra forma pela qual lhe tenha sido transmitida a propriedade plena, passa a responder pelo pagamento dos tributos sobre a propriedade e a posse, taxas, despesas condominiais e quaisquer outros encargos, tributários ou não, incidentes sobre o bem objeto da garantia, a partir da data em que vier a ser imitido na posse direta. Assim, enquanto precária a posse do devedor, não é possível a penhora do imóvel objeto de alienação fiduciária, e o seu subsequente encaminhamento a leilão, uma vez que referido bem ainda não integra o patrimônio da devedora. Todavia, é possível recair a constrição executiva sobre os direitos aquisitivos detidos pela executada no respectivo contrato. Para tanto, antes que a alienação judicial dos direitos aquisitivos penhorados seja determinada, é necessário apurar o valor e a sua utilidade para quitação da dívida objeto da execução. Para apuração do valor econômico desses direitos aquisitivos a serem penhorados, tem-se: “3. Quanto a esses direitos aquisitivos penhoráveis, sua expressão econômica há de ser aferia pelo somatório das parcelas pagas pelo devedor/fiduciante/executado ao credor/fiduciário com consideração do valor de mercado do imóvel e do que vier a ser apurado pela subtração do valor pelo qual foi avaliado o imóvel do montante referente ao saldo devedor e demais encargos contratuais ainda não pagos pelo devedor/fiduciante/executado ao credor/fiduciário. Mister, destarte, que a avaliação ultrapasse a simples apuração do valor do bem, sob pena de serem indevidamente alcançados direitos pertencentes ao credor/fiduciário e, portanto, estão fora da esfera patrimonial do devedor/fiduciante/executado.” (Acórdão 1904041, 07087642520248070000, Relator(a): DIVA LUCY DE FARIA PEREIRA, 1a Turma Cível, data de julgamento: 7/8/2024, publicado no PJe: 31/8/2024. Pág.: Sem Página Cadastrada.) De se ver ainda que a penhora dos direitos aquisitivos não pode acarretar a alteração do contrato de alienação fiduciária firmado entre as partes, sob pena de prejuízo ao credor fiduciário, e eventual arrematante deve consolidar a propriedade do bem, condições que devem estar expressas em edital. Veja-se: “AGRAVO DE INSTRUMENTO. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO DE TAXAS CONDOMINAIS. PENHORA DE DIREITOS AQUISITIVOS SOBRE IMÓVEL COM GRAVAME DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. REALIZAÇÃO DE ATOS EXPROPRIATÓRIOS. POSSIBILIDADE. NECESSIDADE DE QUITAÇÃO DO DÉBITO HIPOTECÁRIO POR PARTE DO ARREMATANTE. NATUREZA PROPTER REM DO DÉBITO CONDOMINIAL. 1. "Deferida a penhora dos direitos aquisitivos do executado sobre o imóvel, o processo deve prosseguir com o ato executivo subsequente, qual seja, a respectiva avaliação desses direitos aquisitivos, arts. 870 e seguintes do CPC." (Acórdão 1820517, 07364112920238070000, Relator: VERA ANDRIGHI, 6a Turma Cível, data de julgamento: 21/2/2024, publicado no PJe: 26/3/2024). 2. Cabe ressaltar que a alienação dos direitos aquisitivos não pode resultar em nova contratação entre arrematante e proprietário fiduciário do bem imóvel, uma vez que a questão se submete a análise de crédito e de mercado, bem como deve ser preservada a autonomia da vontade dos contratantes, a fim de evitar prejuízos ao credor fiduciário. Assim, caberá ao adquirente assumir a integral responsabilidade pela consolidação da propriedade plena do imóvel, com a quitação das parcelas remanescentes, informação que deverá constar do edital, assim como o registro da existência de taxas condominiais inadimplidas. Tais requisitos do edital serão oportunamente verificados pelo juiz a quo. 3. Agravo de instrumento conhecido e provido.” (Acórdão 1895455, 07140923320248070000, Relator(a): SONÍRIA ROCHA CAMPOS D'ASSUNÇÃO, 6a Turma Cível, data de julgamento: 17/7/2024, publicado no DJE: 2/8/2024. Pág.: Sem Página Cadastrada.) “AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE EXECUÇÃO. PENHORA. DIREITOS AQUISITIVOS. IMÓVEL. APURAÇÃO. VALOR EXATO. LEILÃO PARA ALIENAÇÃO DOS DIREITOS AQUISITIVOS PENHORADOS. CONDIÇÕES. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1. Consoante o art. 835, XII, do CPC, que trata da ordem de preferência dos bens oferecidos à penhora é permitida a constrição sobre os direitos aquisitivos derivados de promessa de compra e venda e de alienação fiduciária em garantia relativos a bens móveis ou imóveis, haja vista possuírem expressão econômica. 2. Para a apuração do valor econômico dos direitos aquisitivos penhorados e que se pretende alienar, deve ser considerado não somente o valor de mercado do imóvel, mas subtrair deste todo o quantum relativo ao saldo devedor e demais encargos contratuais ainda não pagos ao credor fiduciário, ou seja, a avaliação deve apurar exatamente o valor correspondente aos direitos aquisitivos sobre os quais recai a penhora. 3. No caso de leilão, cabe ao arrematante do bem penhorado (direitos aquisitivos) assumir todas as responsabilidades para consolidar a propriedade plena do bem imóvel, promovendo a quitação residual do contrato, condição que deve estar devidamente esclarecida no edital de convocação da hasta pública, evitando-se, assim, insegurança jurídica e prejuízos ao credor fiduciário e ao próprio arrematante. 4. Recurso conhecido e desprovido.” (Acórdão 1859584, 07036778820248070000, Relator(a): SANDRA REVES, 7a Turma Cível, data de julgamento: 8/5/2024, publicado no PJe: 23/5/2024. Pág.: Sem Página Cadastrada.) “PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. TAXAS CONDOMINIAIS. IMÓVEL COM GRAVAME DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. PENHORA E HASTA PÚBLICA DOS DIREITOS AQUISITIVOS. POSSIBILIDADE. UTILIDADE. PRESERVAÇÃO DOS DIREITOS DO CREDOR FIDUCIÁRIO. EXPRESSA PREVISÃO EM EDITAL. 1. De acordo com o artigo 835, inciso XII, do Código de Processo Civil, é permitida a penhora dos direitos aquisitivos derivados de alienação fiduciária em garantia. 1.1 Tratando-se de imóvel objeto de contrato de financiamento, com pacto adjeto de alienação fiduciária, o devedor fiduciante não ostenta a condição de proprietário, exercendo apenas a posse direta do bem, até a efetiva quitação das parcelas do preço pactuado. 2. Não há possibilidade de penhora do próprio bem objeto de alienação fiduciária, mas apenas dos direitos aquisitivos, os quais recaem tão somente sobre a obrigação de valor economicamente apreciável, na extensão do adimplemento do devedor fiduciante. 2.1. Tendo em vista que ainda não houve a integral quitação das parcelas contratadas, a propriedade do imóvel remanesce com o credor fiduciário, à luz do disposto nos artigos 23 e 25 da Lei 9.514/1997 e 1.368-B do Código Civil. 2.2. O imóvel cujos direitos aquisitivos foram penhorados não pertence à executada e, sim, ao credor fiduciário, situação jurídica que impede sua alienação mediante leilão judicial para satisfação de dívida da devedora fiduciante. 3. No que se refere à possibilidade de se levar à hasta pública os direitos aquisitivos do imóvel, tanto o colendo Superior Tribunal de Justiça quanto esta e. Corte têm entendido pela sua viabilidade, quando verificada a sua utilidade, ou seja, quando o valor a ser obtido com a alienação judicial se mostre útil para a quitação do débito. 3.1. Cabe ao arrematante dos direitos aquisitivos do imóvel com gravame assumir todas as responsabilidades para consolidar a propriedade, a fim de que sejam evitados prejuízos ao credor fiduciário. 3.1. As condições devem constar expressamente do instrumento convocatório. 4. Agravo de Instrumento conhecido e provido.” (Acórdão 1851895, 07072841220248070000, Relator(a): CARMEN BITTENCOURT, 8a Turma Cível, data de julgamento: 23/4/2024, publicado no PJe: 4/5/2024. Pág.: Sem Página Cadastrada.) Desta forma, não é necessário aguardar a quitação do financiamento para, somente então, se proceder à alienação dos direitos aquisitivos, o que pode ocorrer em qualquer momento, considerando-se a expressão econômica dos valores até então pagos pelo devedor fiduciante. Para isso, deve-se observar a necessidade de intimação do credor fiduciário (art. 799, inciso I do CPC) e sua preferência na participação do produto da expropriação dos direitos aquisitivos do devedor. Por oportuno: AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO. CONSTRIÇÃO. BEM SUBMETIDO A CONTRATO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. DE DIREITOS AQUISITIVOS DE IMÓVEL. PENHORA. POSSIBILIDADE. HASTA PÚBLICA. RESTRIÇÃO AOS DIREITOS DO DEVEDOR FIDUCIANTE. IMÓVEL ADQUIRIDO PELO PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. PAGAMENTO DE DÉBITO CONDOMINIAL. POSSIBILIDADE. DECISÃO REFORMADA. 1. Os direitos de titularidade do devedor fiduciante sobre o bem oriundo de contrato de alienação ostentam valor econômico, e, nos termos do art. 835, inciso XII do CPC/15, inexiste óbice para a constrição judicial dos direitos aquisitivos de bens imóveis, objeto de contrato de alienação fiduciária em garantia. 1.1. Deferida a penhora dos direitos aquisitivos, dispõe o art. 857 do CPC/15 que o exequente deve escolher entre a sub-rogação e a alienação judicial. 2. A possibilidade de sub-rogação ou de alienação judicial conferida pela lei ao credor não significa qualquer substituição subjetiva no polo contratual, ou seja, não se pode impor à instituição financeira (credora fiduciária) que o novo titular dos direitos aquisitivos (sub-rogado ou arrematante) possa ocupar o lugar do devedor fiduciante no contrato de alienação fiduciária. 2.1. A penhora dos direitos aquisitivos é admitida somente sobre eventuais valores que ultrapassarem os créditos a que o credor fiduciário tiver direito, no caso de consolidação da propriedade e alienação do imóvel. 2.2. Desse modo, não é necessário se aguardar a quitação do financiamento para, somente então, se proceder à alienação dos direitos aquisitivos, o que pode ocorrer em qualquer momento, considerando-se a expressão econômica dos valores até então pagos pelo devedor fiduciante. 3. O fato de o imóvel ter sido adquirido pelo "Programa Minha Casa Minha Vida", regido pela Lei 11.977/2009, não impede a penhora dos direitos aquisitivos para pagamento de dívida condominiais, conforme precedente do Superior Tribunal de Justiça. 3.1 "( ) 3. Nos contratos de alienação fiduciária em garantia de bem imóvel, a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais recai sobre o devedor fiduciante, enquanto estiver na posse direta do imóvel. Assim, como ainda não se adquiriu a propriedade plena, eventual penhora não poderá recair sobre o direito de propriedade - que pertence ao credor fiduciário -, mas sim sobre os direitos aquisitivos derivados da alienação fiduciária em garantia. Precedentes. 5. A partir da interpretação sistemática do inciso I do art. 833 do CPC/2015 e do disposto no §1o do mesmo dispositivo legal, conclui-se que são penhoráveis os direitos aquisitivos derivados de contrato de alienação fiduciária de imóvel integrante do Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV) para pagamento de débito condominial. 6. Na hipótese dos autos, merece reforma o acórdão recorrido, pois, em razão da exceção esculpida no §1o do art. 833 do CPC/2015, é possível a penhora dos direitos aquisitivos derivados de contrato de alienação fiduciária.7. Recurso especial provido para deferir a penhora dos direitos aquisitivos derivados do contrato de alienação fiduciária do imóvel gerador do débito condominial." (REsp n. 2.086.846/DF, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 12/9/2023, DJe de 15/9/2023.). 4. Recurso conhecido e provido (Acórdão 1816061, 07291588720238070000, Relator(a): MARIA IVATÔNIA, 5a Turma Cível, data de julgamento: 15/2/2024, publicado no PJe: 8/3/2024. Pág.: Sem Página Cadastrada.) APELAÇÃO CÍVEL. PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE TERCEIRO. CONSTRIÇÃO. BEM SUBMETIDO A CONTRATO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. DE DIREITOS AQUISITIVOS DE IMÓVEL. PENHORA. POSSIBILIDADE. HASTA PÚBLICA. RESTRIÇÃO AOS DIREITOS DO DEVEDOR FIDUCIANTE. SENTENÇA REFORMADA. 1. O Código de Processo Civil, em seu artigo 835, XII, expressamente prevê a possibilidade de penhora dos "direitos aquisitivos derivados de promessa de compra e venda e de alienação fiduciária em garantia". Contudo, o dispositivo legal autoriza que a penhora recaia sobre os direitos aquisitivos derivados de promessa de compra e venda e de alienação fiduciária em garantia, e não sobre o próprio bem imóvel. 2. No contrato de alienação fiduciária, enquanto não houver a integral quitação das parcelas contratadas do financiamento bancário, a propriedade fiduciária (resolúvel) remanesce com a credora fiduciária (instituição bancária). Enquanto precária a posse do devedor, não se afigura possível a penhora do imóvel, objeto de alienação fiduciária, e o seu subsequente encaminhamento a leilão, uma vez que referido bem ainda não integra o patrimônio da devedora. Entretanto é possível recair a constrição executiva sobre os direitos aquisitivos detidos pelos executados no respectivo contrato. 3. "Recaindo a penhora somente sobre os direitos aquisitivos de imóvel alienado fiduciariamente, mostra-se inviabilizada a venda do bem em hasta pública, porquanto o executado, devedor fiduciante, não ostenta a condição de titular da propriedade do bem." (Acórdão 1392917, 07323794920218070000, Relator: CARMEN BITTENCOURT, 1a Turma Cível, data de julgamento: 9/12/2021, publicado no DJE: 21/1/2022. Pág.: Sem Página Cadastrada.) 4. No caso, não obstante ter sido deferida a penhora dos direitos aquisitivos do imóvel, observa-se que o comando judicial determinou a avaliação do imóvel, em claro descompasso entre o bem penhorado (direitos aquisitivos) e o bem levado a hasta (o próprio imóvel). 4.1. Assim, merece reforma a sentença para anular a hasta pública promovida sobre o próprio imóvel e definir que a alienação judicial ocorra apenas quanto aos direitos aquisitivos oriundos do contrato de alienação fiduciária, direitos que ostentam expressão econômica e integra o patrimônio do devedor, não sendo admitido promover a hasta pública do imóvel como um todo, por atingir a propriedade do credor fiduciário. 5. Recurso conhecido e provido (Acórdão 1704413, 07300728520228070001, Relator(a): MARIA IVATÔNIA, 5a Turma Cível, data de julgamento: 18/5/2023, publicado no PJe: 29/5/2023. Pág.: Sem Página Cadastrada.) Como se vê, demonstrada a probabilidade do direito. No entanto, o mesmo não se pode concluir quanto ao perigo da demora, pressuposto que deve, igualmente, restar satisfeito em sede de provimento liminar: o agravante não trouxe, em suas razões, argumentação tendente a demonstrar eventual risco justificador do efeito suspensivo pretendido, de maneira que se deve esperar o julgamento de mérito do presente agravo de instrumento. Ademais, o seguimento do feito nos termos da decisão impugnada, sobretudo de sua integração pelos embargos de declaração, não acarretam nenhum prejuízo imediato ao agravante, sobretudo porque eventual leilão ainda sequer está marcado, quando a ordem de preferência dos créditos discutida neste recurso teria relevância. Forte em tais argumentos, indefiro o pedido de efeito suspensivo. Comunique-se à vara de origem, dispensadas as informações. Intime-se o agravante. Intime-se a agravada para, querendo, apresentar contrarrazões ao recurso no prazo legal. Brasília, 5 de março de 2025. Desembargadora MARIA IVATONIA BARBOSA DOS SANTOS Relatora