Tribunal: TJDFT
Processo: 0735795-83.2025.8.07.0000
Órgão julgador: ROBSON TEIXEIRA DE FREITAS
Órgão colegiado: 8a Turma Cível
Data de publicação: 2025-08-29

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Desembargador Robson Teixeira de Freitas Número do processo: 0735795-83.2025.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: THELMA ARAUJO PEREIRA AGRAVADO: IPIOCA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA D E C I S Ã O Trata-se de Agravo de Instrumento, com pedido de antecipação da tutela recursal, interposto por Thelma Araújo Pereira em face da r. decisão (ID 75505424) que, nos autos da Ação de Rescisão de Promessa de Compra e Venda de Imóvel ajuizada em desfavor de Ipioca Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda, indeferiu o pedido de tutela de urgência para suspender a cobrança de prestações vencidas e vincendas do imóvel adquirido pela Autora. Nas razões recursais (ID 75505420), afirma estarem presentes os requisitos para o deferimento da antecipação da tutela, uma vez que a resilição não depende da concordância da Agravada. Aduz que o perigo de dano é evidente, pois, se “existe a possibilidade de a vendedora negativar o nome do consumidor como meio de forçá-lo a pagar as parcelas vincendas, é de ser concedida a antecipação da tutela de urgência para suspender a exigibilidade das parcelas, de forma a impedir a situação de inadimplência dos autores e a consequente negativação dos nomes nos órgãos de proteção ao crédito.”. Requer a antecipação da tutela recursal para que seja suspensa a exigibilidade das parcelas vincendas do contrato. Preparo comprovado (ID 75521231). É o breve relatório. Decido. Os artigos 995, parágrafo único, e 1.019, I, ambos do CPC/15, condicionam a antecipação dos efeitos da tutela recursal ou a suspensão da eficácia da decisão recorrida à existência de risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação e à demonstração da plausibilidade do direito invocado nas razões recursais. Compulsando os autos de origem, observa-se que as partes firmaram, em 10/12/2020, Contrato de Compromisso de Compra e Venda de Fração de Imóvel Futuro Sujeito ao Sistema de Multipropriedade (ID 243097532, na origem). O referido contrato estipulou que, em caso de rescisão por culpa da adquirente, ora Agravante, seriam devolvidos valores pagos, corrigidos pelo índice contratualmente definido, “após a dedução do valor correspondente a 20% (vinte por cento) do valor total pago, a título e cláusula penal (...). também será descontada a quantia de 5% (cinco por cento) do valor do contrato, cujo percentual refere-se a comissão de corretagem que foi paga e que incidiu sobre a intermediação imobiliária ressaltando que o Promissário (s) Comprador(es) declaram-se cientes e manifestam expressa e total concordância quanto ao fato de que o valor da comissão (5% do contrato) está inserido no valor total da aquisição do bem (...)” (Cláusula 5.7). Aplica-se ao presente contrato a disciplina da Lei n.o 13.786/2018: “Art. 32-A. Em caso de resolução contratual por fato imputado ao adquirente, respeitado o disposto no § 2o deste artigo, deverão ser restituídos os valores pagos por ele, atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, podendo ser descontados dos valores pagos os seguintes itens: I - os valores correspondentes à eventual fruição do imóvel, até o equivalente a 0,75% (setenta e cinco centésimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, cujo prazo será contado a partir da data da transmissão da posse do imóvel ao adquirente até sua restituição ao loteador; II - o montante devido por cláusula penal e despesas administrativas, inclusive arras ou sinal, limitado a um desconto de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato; III - os encargos moratórios relativos às prestações pagas em atraso pelo adquirente; IV - os débitos de impostos sobre a propriedade predial e territorial urbana, contribuições condominiais, associativas ou outras de igual natureza que sejam a estas equiparadas e tarifas vinculadas ao lote, bem como tributos, custas e emolumentos incidentes sobre a restituição e/ou rescisão; V - a comissão de corretagem, desde que integrada ao preço do lote. § 1o O pagamento da restituição ocorrerá em até 12 (doze) parcelas mensais, com início após o seguinte prazo de carência: I - em loteamentos com obras em andamento: no prazo máximo de 180 (cento e oitenta) dias após o prazo previsto em contrato para conclusão das obras; II - em loteamentos com obras concluídas: no prazo máximo de 12 (doze) meses após a formalização da rescisão contratual. § 2o Somente será efetuado registro do contrato de nova venda se for comprovado o início da restituição do valor pago pelo vendedor ao titular do registro cancelado na forma e condições pactuadas no distrato, dispensada essa comprovação nos casos em que o adquirente não for localizado ou não tiver se manifestado, nos termos do art. 32 desta Lei. § 3o O procedimento previsto neste artigo não se aplica aos contratos e escrituras de compra e venda de lote sob a modalidade de alienação fiduciária nos termos da Lei no 9.514, de 20 de novembro de 1997 .” Portanto, num juízo de cognição sumária, não se observa, de plano, a nulidade da previsão de incidência de cláusula penal no montante de 20% do valor total pago pela adquirente, bem como a retenção da comissão de corretagem, que integra o valor do contrato. Quanto ao ponto, a jurisprudência reiterada do c. STJ admite “a flutuação do percentual da retenção pelo vendedor entre 10% (dez por cento) a 25% (vinte e cinco por cento) do total da quantia paga nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador. Precedentes.” (AREsp n. 2.829.230/MT, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 12/5/2025, DJEN de 19/5/2025.) No tocante à inexigibilidade das prestações vincendas, a resilição é direito potestativo do adquirente e não se mostra razoável exigir que a Agravante permaneça vinculada ao contrato, realizando o pagamento das parcelas, quando não mais detém condições financeiras de adimplir o ajustado e manifesta expressamente o interesse em desfazer a avença. Também se afigura, no caso, a presença do risco de dano diante da manutenção da cobrança do pagamento de parcelas de imóvel que não pretende mais adquirir. Sendo inegável a intenção da Agravante em resilir o contrato, não há justificativa para que permaneça a cobrança dos valores das prestações durante a tramitação do processo. Ademais, a tutela recursal cinge-se à suspensão da exigibilidade das parcelas vincendas (ID 75505420, pág. 4). Assim, defiro a antecipação da tutela recursal e suspendo a exigibilidade das parcelas vincendas a partir do ajuizamento da ação. Oficie-se, comunicando esta decisão ao nobre Juízo a quo. À Agravada para apresentar resposta no prazo legal. Publique-se. Intime-se. Desembargador Robson Teixeira de Freitas Relator

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Desembargador Robson Teixeira de Freitas Número do processo: 0735795-83.2025.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: THELMA ARAUJO PEREIRA AGRAVADO: IPIOCA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA D E C I S Ã O Trata-se de Agravo de Instrumento, com pedido de antecipação da tutela recursal, interposto por Thelma Araújo Pereira em face da r. decisão (ID 75505424) que, nos autos da Ação de Rescisão de Promessa de Compra e Venda de Imóvel ajuizada em desfavor de Ipioca Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda, indeferiu o pedido de tutela de urgência para suspender a cobrança de prestações vencidas e vincendas do imóvel adquirido pela Autora. Nas razões recursais (ID 75505420), afirma estarem presentes os requisitos para o deferimento da antecipação da tutela, uma vez que a resilição não depende da concordância da Agravada. Aduz que o perigo de dano é evidente, pois, se “existe a possibilidade de a vendedora negativar o nome do consumidor como meio de forçá-lo a pagar as parcelas vincendas, é de ser concedida a antecipação da tutela de urgência para suspender a exigibilidade das parcelas, de forma a impedir a situação de inadimplência dos autores e a consequente negativação dos nomes nos órgãos de proteção ao crédito.”. Requer a antecipação da tutela recursal para que seja suspensa a exigibilidade das parcelas vincendas do contrato. Preparo comprovado (ID 75521231). É o breve relatório. Decido. Os artigos 995, parágrafo único, e 1.019, I, ambos do CPC/15, condicionam a antecipação dos efeitos da tutela recursal ou a suspensão da eficácia da decisão recorrida à existência de risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação e à demonstração da plausibilidade do direito invocado nas razões recursais. Compulsando os autos de origem, observa-se que as partes firmaram, em 10/12/2020, Contrato de Compromisso de Compra e Venda de Fração de Imóvel Futuro Sujeito ao Sistema de Multipropriedade (ID 243097532, na origem). O referido contrato estipulou que, em caso de rescisão por culpa da adquirente, ora Agravante, seriam devolvidos valores pagos, corrigidos pelo índice contratualmente definido, “após a dedução do valor correspondente a 20% (vinte por cento) do valor total pago, a título e cláusula penal (...). também será descontada a quantia de 5% (cinco por cento) do valor do contrato, cujo percentual refere-se a comissão de corretagem que foi paga e que incidiu sobre a intermediação imobiliária ressaltando que o Promissário (s) Comprador(es) declaram-se cientes e manifestam expressa e total concordância quanto ao fato de que o valor da comissão (5% do contrato) está inserido no valor total da aquisição do bem (...)” (Cláusula 5.7). Aplica-se ao presente contrato a disciplina da Lei n.o 13.786/2018: “Art. 32-A. Em caso de resolução contratual por fato imputado ao adquirente, respeitado o disposto no § 2o deste artigo, deverão ser restituídos os valores pagos por ele, atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, podendo ser descontados dos valores pagos os seguintes itens: I - os valores correspondentes à eventual fruição do imóvel, até o equivalente a 0,75% (setenta e cinco centésimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, cujo prazo será contado a partir da data da transmissão da posse do imóvel ao adquirente até sua restituição ao loteador; II - o montante devido por cláusula penal e despesas administrativas, inclusive arras ou sinal, limitado a um desconto de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato; III - os encargos moratórios relativos às prestações pagas em atraso pelo adquirente; IV - os débitos de impostos sobre a propriedade predial e territorial urbana, contribuições condominiais, associativas ou outras de igual natureza que sejam a estas equiparadas e tarifas vinculadas ao lote, bem como tributos, custas e emolumentos incidentes sobre a restituição e/ou rescisão; V - a comissão de corretagem, desde que integrada ao preço do lote. § 1o O pagamento da restituição ocorrerá em até 12 (doze) parcelas mensais, com início após o seguinte prazo de carência: I - em loteamentos com obras em andamento: no prazo máximo de 180 (cento e oitenta) dias após o prazo previsto em contrato para conclusão das obras; II - em loteamentos com obras concluídas: no prazo máximo de 12 (doze) meses após a formalização da rescisão contratual. § 2o Somente será efetuado registro do contrato de nova venda se for comprovado o início da restituição do valor pago pelo vendedor ao titular do registro cancelado na forma e condições pactuadas no distrato, dispensada essa comprovação nos casos em que o adquirente não for localizado ou não tiver se manifestado, nos termos do art. 32 desta Lei. § 3o O procedimento previsto neste artigo não se aplica aos contratos e escrituras de compra e venda de lote sob a modalidade de alienação fiduciária nos termos da Lei no 9.514, de 20 de novembro de 1997 .” Portanto, num juízo de cognição sumária, não se observa, de plano, a nulidade da previsão de incidência de cláusula penal no montante de 20% do valor total pago pela adquirente, bem como a retenção da comissão de corretagem, que integra o valor do contrato. Quanto ao ponto, a jurisprudência reiterada do c. STJ admite “a flutuação do percentual da retenção pelo vendedor entre 10% (dez por cento) a 25% (vinte e cinco por cento) do total da quantia paga nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador. Precedentes.” (AREsp n. 2.829.230/MT, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 12/5/2025, DJEN de 19/5/2025.) No tocante à inexigibilidade das prestações vincendas, a resilição é direito potestativo do adquirente e não se mostra razoável exigir que a Agravante permaneça vinculada ao contrato, realizando o pagamento das parcelas, quando não mais detém condições financeiras de adimplir o ajustado e manifesta expressamente o interesse em desfazer a avença. Também se afigura, no caso, a presença do risco de dano diante da manutenção da cobrança do pagamento de parcelas de imóvel que não pretende mais adquirir. Sendo inegável a intenção da Agravante em resilir o contrato, não há justificativa para que permaneça a cobrança dos valores das prestações durante a tramitação do processo. Ademais, a tutela recursal cinge-se à suspensão da exigibilidade das parcelas vincendas (ID 75505420, pág. 4). Assim, defiro a antecipação da tutela recursal e suspendo a exigibilidade das parcelas vincendas a partir do ajuizamento da ação. Oficie-se, comunicando esta decisão ao nobre Juízo a quo. À Agravada para apresentar resposta no prazo legal. Publique-se. Intime-se. Desembargador Robson Teixeira de Freitas Relator