Tribunal: TJDFT
Processo: 0729834-64.2025.8.07.0000
Órgão julgador: JANSEN FIALHO DE ALMEIDA
Órgão colegiado: 4a Turma Cível
Data de publicação: 2025-08-12

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Des. Jansen Fialho Número do processo: 0729834-64.2025.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: LIGIA SILVA AGRAVADO: KAPRYCY ADMINISTRADORA DE IMOVEIS PROPRIOS LTDA D E C I S Ã O Trata-se de agravo de instrumento interposto pela autora, Ligia Silva, contra decisão do MM. Juiz da 4a Vara Cível de Brasília, que, em sede de ação de obrigação de fazer, declinou da competência em favor do Juízo de uma das Varas Cíveis de Luziânia, GO. A agravante noticia que a ação ajuizada tem por objetivo compelir a agravada a cumprir cláusula contratual constante de promessa de compra e venda, consistente na transferência de titularidade de imóvel objeto de contrato de compra e venda, tendo proposto a ação no foro de Brasília/DF, domicílio das partes e local eleito contratualmente para dirimir eventuais controvérsias. Afirma que a ausência de transferência do imóvel lhe causa prejuízos, ante a cobrança de tributos. Alega que a decisão é dissonante dos fatos, dos pedidos e do direito discutido nos autos e extrapolou a pretensão autoral, que se limite à obrigação de fazer, não abrangendo direito real. Assevera que “o objeto principal da demanda é o cumprimento de obrigações estabelecidas no contrato, como a transferência de titularidade do imóvel perante o cartório de registro de imóveis competente, e o direito real sobre a propriedade em si”. Aduz que as ações reais imobiliárias, por outro lado, são aquelas que têm como objetivo a defesa ou a constituição de direitos reais sobre bens imóveis, como a propriedade, a servidão, o usufruto, entre outros, buscando-se a tutela de um direito que incide diretamente sobre o bem, e não apenas o cumprimento de uma obrigação. Ressalta que a natureza obrigacional da demanda é inequívoca, recaindo sobre o inadimplemento de obrigação contratual e nas ações obrigacionais, ainda que envolvam bens imóveis, não se sujeitam ao foro da situação da coisa, pois não versam sobre direito real. Sustenta a validade da cláusula de eleição de foro, enfatizando que ambas as partes têm domicílio em Brasília. Acresce que a competência territorial, por ser relativa, não pode ser declinada de ofício. Aponta haver urgência “pois a questão da competência territorial levantada pelo Juízo a quo, engendra tema pertinente à prorrogação das atribuições jurisdicionais do Juízo para o qual foi distribuída a ação originariamente”. Requer a atribuição de efeito suspensivo ou a antecipação da tutela recursal para impedir o envio imediato dos autos, e, em provimento definitivo, que seja declarado competente o Juízo de origem. Pelo despacho de ID no 74270411, facultou-se à agravante demonstrar os pressupostos necessários à concessão da gratuidade de justiça. A agravante manifestou-se no sentido de que não exerce a profissão de médica, por motivo de saúde, anexando documentos (IDs nos 74722511 a 74722527). É o relato do necessário. Passa-se à decisão. Primeiramente, considerando que o pedido de gratuidade de justiça não foi analisado em primeira instância, analisa-se o pedido com efeitos delimitados ao preparo recursal, a fim de não incorrer em supressão de instância. Assim, considerando as justificativas e documentos apresentados com a petição antecedente, defere-se a gratuidade de justiça, apenas com o fim de dispensar o pagamento do preparo recursal, consoante o art. 98, § 5o, do CPC. Nesta fase do procedimento recursal, a atividade do Relator há de limitar-se à apreciação dos requisitos necessários ao deferimento do efeito suspensivo ou da antecipação da tutela recursal pretendidos, quais sejam: a) a relevância da argumentação recursal e b) o fundado receio de dano irreparável ou de difícil reparação. Não se cuida, agora, de tecer quaisquer considerações sobre o mérito do recurso em si – isto é, sobre o acerto ou o erro da decisão resistida – nem, muito menos, sobre o mérito da causa. Fixados, pois, os limites possíveis de apreciação judicial nesta fase de summaria cognitio, observa-se que a argumentação recursal não se apresenta suficientemente relevante quanto à alegação de que o pedido versa sobre direito obrigacional, e não real. Em exame prelibatório, a própria agravante parece se contradizer em seus termos ao afirmar “que o objeto principal da demanda é o cumprimento de obrigações estabelecidas no contrato, como a transferência de titularidade do imóvel perante o cartório de registro de imóveis competente, e o direito real sobre a propriedade em si”. Ora, ao fim e ao cabo, o que se pretende é a transferência da propriedade para outrem, providência que, ao menos à primeira vista, tem inegável repercussão sobre direito real. Lembre-se que, no eventual cumprimento forçado da sentença que reconhece o descumprimento das obrigações de fazer, é possível a tutela específica para alcançar o resultado que seria esperado da conduta voluntária do devedor, inclusive suprindo eventual manifestação de vontade que deveria emanar dele. É o que se extrai, em análise perfunctória, do art. 536, do CPC. Significa dizer que, em sendo reconhecido o descumprimento da obrigação assumida pela agravada e não havendo fatos extintivos, modificativos ou suspensivos, a consequência lógica será a determinação para que as partes lavrem a escritura definitiva do imóvel, que, se descumprida, permitiria ao magistrado suprir tal inércia, valendo o título para o registro diretamente perante o registro de imóveis competente, devendo o interessado adiantar as despesas para reembolso posterior a título de perdas e danos. Ou seja, o que a parte pretende é adjudicação compulsória do imóvel, embora às avessas, pois o que se observa tipicamente é a inércia do promitente vendedor e o interesse do promitente comprador na providência. Tal circunstância, porém, não parece ostentar a relevância pretendida pela parte agravante, porque seja quem for o interessado na lavratura da escritura definitiva, a consequência final será a mesma, tendo a decisão judicial repercussão sobre direitos reais e eficácia para ingressar no fólio real de forma compulsória. Este egrégio Tribunal de Justiça tem entendimento de longa data no sentido de que a nomenclatura ou os contornos atribuídos pela parte à sua postulação não são critérios definitivos para a avaliação do órgão julgador. Por exemplo, confira-se: “OUTORGA DE ESCRITURA. IMÓVEL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. COMPETÊNCIA ABSOLUTA. Constatando-se que a intenção da parte ao ajuizar ‘ação de outorga de escritura do imóvel’ era, na verdade, a da adjudicação compulsória do bem, competente o foro da situação da coisa para o processamento e julgamento da demanda, pois, em se tratando de litígios envolvendo direitos reais sobre imóveis, a competência é absoluta, sendo regida pelo art. 95, do CPC, não podendo ser derrogada ou modificada, prevalecendo inclusive sobre eventual estipulação de foro de eleição” (Acórdão 214342, 20040020087368AGI, Relator(a): GETÚLIO DE MORAES OLIVEIRA, 4a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 10/3/05, publicado no DJe: 19/5/05). Logo, como, em princípio, a competência absoluta não admite modificação por acordo particular, o feito deve continuar tramitando perante o Juízo de origem, até o julgamento colegiado do recurso. Dessa forma, indefiro o efeito suspensivo/a antecipação da tutela recursal. Intime-se a agravada para responder, querendo, no prazo legal. Publique-se. Brasília, DF, em 5 de agosto de 2025. Desembargador JANSEN FIALHO Relator

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Des. Jansen Fialho Número do processo: 0729834-64.2025.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: LIGIA SILVA AGRAVADO: KAPRYCY ADMINISTRADORA DE IMOVEIS PROPRIOS LTDA D E C I S Ã O Trata-se de agravo de instrumento interposto pela autora, Ligia Silva, contra decisão do MM. Juiz da 4a Vara Cível de Brasília, que, em sede de ação de obrigação de fazer, declinou da competência em favor do Juízo de uma das Varas Cíveis de Luziânia, GO. A agravante noticia que a ação ajuizada tem por objetivo compelir a agravada a cumprir cláusula contratual constante de promessa de compra e venda, consistente na transferência de titularidade de imóvel objeto de contrato de compra e venda, tendo proposto a ação no foro de Brasília/DF, domicílio das partes e local eleito contratualmente para dirimir eventuais controvérsias. Afirma que a ausência de transferência do imóvel lhe causa prejuízos, ante a cobrança de tributos. Alega que a decisão é dissonante dos fatos, dos pedidos e do direito discutido nos autos e extrapolou a pretensão autoral, que se limite à obrigação de fazer, não abrangendo direito real. Assevera que “o objeto principal da demanda é o cumprimento de obrigações estabelecidas no contrato, como a transferência de titularidade do imóvel perante o cartório de registro de imóveis competente, e o direito real sobre a propriedade em si”. Aduz que as ações reais imobiliárias, por outro lado, são aquelas que têm como objetivo a defesa ou a constituição de direitos reais sobre bens imóveis, como a propriedade, a servidão, o usufruto, entre outros, buscando-se a tutela de um direito que incide diretamente sobre o bem, e não apenas o cumprimento de uma obrigação. Ressalta que a natureza obrigacional da demanda é inequívoca, recaindo sobre o inadimplemento de obrigação contratual e nas ações obrigacionais, ainda que envolvam bens imóveis, não se sujeitam ao foro da situação da coisa, pois não versam sobre direito real. Sustenta a validade da cláusula de eleição de foro, enfatizando que ambas as partes têm domicílio em Brasília. Acresce que a competência territorial, por ser relativa, não pode ser declinada de ofício. Aponta haver urgência “pois a questão da competência territorial levantada pelo Juízo a quo, engendra tema pertinente à prorrogação das atribuições jurisdicionais do Juízo para o qual foi distribuída a ação originariamente”. Requer a atribuição de efeito suspensivo ou a antecipação da tutela recursal para impedir o envio imediato dos autos, e, em provimento definitivo, que seja declarado competente o Juízo de origem. Pelo despacho de ID no 74270411, facultou-se à agravante demonstrar os pressupostos necessários à concessão da gratuidade de justiça. A agravante manifestou-se no sentido de que não exerce a profissão de médica, por motivo de saúde, anexando documentos (IDs nos 74722511 a 74722527). É o relato do necessário. Passa-se à decisão. Primeiramente, considerando que o pedido de gratuidade de justiça não foi analisado em primeira instância, analisa-se o pedido com efeitos delimitados ao preparo recursal, a fim de não incorrer em supressão de instância. Assim, considerando as justificativas e documentos apresentados com a petição antecedente, defere-se a gratuidade de justiça, apenas com o fim de dispensar o pagamento do preparo recursal, consoante o art. 98, § 5o, do CPC. Nesta fase do procedimento recursal, a atividade do Relator há de limitar-se à apreciação dos requisitos necessários ao deferimento do efeito suspensivo ou da antecipação da tutela recursal pretendidos, quais sejam: a) a relevância da argumentação recursal e b) o fundado receio de dano irreparável ou de difícil reparação. Não se cuida, agora, de tecer quaisquer considerações sobre o mérito do recurso em si – isto é, sobre o acerto ou o erro da decisão resistida – nem, muito menos, sobre o mérito da causa. Fixados, pois, os limites possíveis de apreciação judicial nesta fase de summaria cognitio, observa-se que a argumentação recursal não se apresenta suficientemente relevante quanto à alegação de que o pedido versa sobre direito obrigacional, e não real. Em exame prelibatório, a própria agravante parece se contradizer em seus termos ao afirmar “que o objeto principal da demanda é o cumprimento de obrigações estabelecidas no contrato, como a transferência de titularidade do imóvel perante o cartório de registro de imóveis competente, e o direito real sobre a propriedade em si”. Ora, ao fim e ao cabo, o que se pretende é a transferência da propriedade para outrem, providência que, ao menos à primeira vista, tem inegável repercussão sobre direito real. Lembre-se que, no eventual cumprimento forçado da sentença que reconhece o descumprimento das obrigações de fazer, é possível a tutela específica para alcançar o resultado que seria esperado da conduta voluntária do devedor, inclusive suprindo eventual manifestação de vontade que deveria emanar dele. É o que se extrai, em análise perfunctória, do art. 536, do CPC. Significa dizer que, em sendo reconhecido o descumprimento da obrigação assumida pela agravada e não havendo fatos extintivos, modificativos ou suspensivos, a consequência lógica será a determinação para que as partes lavrem a escritura definitiva do imóvel, que, se descumprida, permitiria ao magistrado suprir tal inércia, valendo o título para o registro diretamente perante o registro de imóveis competente, devendo o interessado adiantar as despesas para reembolso posterior a título de perdas e danos. Ou seja, o que a parte pretende é adjudicação compulsória do imóvel, embora às avessas, pois o que se observa tipicamente é a inércia do promitente vendedor e o interesse do promitente comprador na providência. Tal circunstância, porém, não parece ostentar a relevância pretendida pela parte agravante, porque seja quem for o interessado na lavratura da escritura definitiva, a consequência final será a mesma, tendo a decisão judicial repercussão sobre direitos reais e eficácia para ingressar no fólio real de forma compulsória. Este egrégio Tribunal de Justiça tem entendimento de longa data no sentido de que a nomenclatura ou os contornos atribuídos pela parte à sua postulação não são critérios definitivos para a avaliação do órgão julgador. Por exemplo, confira-se: “OUTORGA DE ESCRITURA. IMÓVEL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. COMPETÊNCIA ABSOLUTA. Constatando-se que a intenção da parte ao ajuizar ‘ação de outorga de escritura do imóvel’ era, na verdade, a da adjudicação compulsória do bem, competente o foro da situação da coisa para o processamento e julgamento da demanda, pois, em se tratando de litígios envolvendo direitos reais sobre imóveis, a competência é absoluta, sendo regida pelo art. 95, do CPC, não podendo ser derrogada ou modificada, prevalecendo inclusive sobre eventual estipulação de foro de eleição” (Acórdão 214342, 20040020087368AGI, Relator(a): GETÚLIO DE MORAES OLIVEIRA, 4a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 10/3/05, publicado no DJe: 19/5/05). Logo, como, em princípio, a competência absoluta não admite modificação por acordo particular, o feito deve continuar tramitando perante o Juízo de origem, até o julgamento colegiado do recurso. Dessa forma, indefiro o efeito suspensivo/a antecipação da tutela recursal. Intime-se a agravada para responder, querendo, no prazo legal. Publique-se. Brasília, DF, em 5 de agosto de 2025. Desembargador JANSEN FIALHO Relator