Tribunal: TJDFT
Processo: 0703439-35.2025.8.07.0000
Órgão julgador: ARQUIBALDO CARNEIRO PORTELA
Órgão colegiado: 6a Turma Cível
Data de publicação: 2025-02-13

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Desembargador ARQUIBALDO CARNEIRO Número do processo: 0703439-35.2025.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: LB10 INVESTIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA (EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL) AGRAVADO: RENATO DE ASSUNCAO, WILMA VIRGINIA ALVES RIBEIRO ASSUNCAO D E C I S Ã O Trata-se de agravo de instrumento interposto por LB-10 Investimentos Imobiliários - Em Recuperação Judicial contra a decisão proferida pelo i. Juízo da 2a Vara Cível de Águas Claras, nos autos da ação no 0735786-55.2024.8.07.0001, movida por RENATO DE ASSUNÇÃO e WILMA VIRGINIA ALVES RIBEIRO ASSUNÇÃO, na qual rejeitou a preliminar de continência arguida pela agravante. Eis a r. decisão agravada (ID 221094912 da origem): “Trata-se de ação de revisão contratual proposta por RENATO DE ASSUNÇÃO e WILMA VIRGÍNIA ALVES RIBEIRO ASSUNÇÃO em face de LB 10 - INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. Inicialmente, pugnaram os autores pela concessão dos benefícios da gratuidade de justiça, bem como rechaçaram a ocorrência de prescrição. Quanto aos fatos, narraram que celebraram contrato de compra e venda com a requerida em 7/1/2011, o qual tinha por objeto o apartamento no 920 do empreendimento denominado “Edifício Le Quartier”, situado em Águas Claras/DF. O imóvel deveria ter sido entregue em 27/8/2014, já com o acréscimo do prazo contratual de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, mas a obra somente foi finalizada mais de 4 (quatro) anos e meio depois. Em razão do referido atraso, o requerente RENATO DE ASSUNÇÃO ajuizou a ação no 0718169-29.2017.8.07.0001, que tramitou perante a 17a Vara Cível de Brasília, na qual pleiteou a indenização pelos lucros cessantes, relativo ao período que esteve privado do uso do bem. Porém, frisou que não houve a quitação até o momento, pois a demandada encontra-se em recuperação judicial. Asseveraram que após a entrega do bem, não foi possível contratar o financiamento imobiliário inicialmente pretendido, razão pela qual os autores incorreram em inadimplemento contratual. Entretanto, a requerida tem buscado leiloar a unidade adquirida pelos autores por valor superior a R$ 1.000.000,00 (um milhão de reais), preço este que se distancia muito do valor venal de mercado do imóvel. Informaram que o valor médio de mercado do bem é de aproximadamente R$ 420.000,00 (quatrocentos e vinte mil reais). Diante disso, argumentam que “considerando o valor atual de mercado, não restam dúvidas quanto à abusividade do contrato firmado entre as partes, ao passo que não restou outra alternativa aos Autores senão o ajuizamento da presente ação, a fim de que se proceda com a devida revisão do contrato de compra e venda”. Pugnaram, por ocasião do ajuizamento da demanda, pela concessão de tutela de urgência para que seja imediatamente suspenso o contrato e a cobrança do débito, com vistas a descaracterizar a mora dos requerentes e impedir a inscrição de seus nomes nos cadastros de restrição ao crédito. Defenderam a aplicação do Código de Defesa do Consumidor, com a consequente inversão do ônus da prova. Sustentaram a ilegalidade do débito e pugnaram pela revisão do contrato. Reconheceram como devido o valor de apenas R$ 177.829,73 (cento e setenta e sete mil oitocentos e vinte e nove reais e setenta e três centavos), sob o fundamento de que a aplicação do Índice Nacional da Construção Civil sobre o valor da dívida, nos termos da cláusula no 3.1.5, seria ilegal. Ao final, formularam os seguintes pedidos: [...] a) A concessão dos benefícios da gratuidade de justiça; b) O deferimento do pedido liminar, procedendo-se com a imediata suspensão do contrato e cobrança do débito, para que seja descaracterizada a mora sobre o contrato em discussão, devendo a Requerida se abster de inscrever os nomes dos Autores nos órgãos de proteção ao crédito; [...] e) A aplicação do Código de Defesa do Consumidor, com a consequente inversão do ônus da prova, nos termos do artigo 6o, VIII do CDC; f) Ao final, seja a presente ação julgada totalmente procedente, procedendo-se pela determinação declaração de abusividade da cláusula 3.1.5.a; [...] Por ocasião do recebimento da inicial (ID 211960970), foi indeferida a antecipação da tutela e determinada a citação da ré para contestar o feito. Devidamente citada por mandado (ID 214161658), LB10 INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA – EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL apresentou contestação no ID 216296867, na qual alegou, em sede de preliminar, a existência de continência com o feito no 0716741- 76.2022.8.07.0020, que está em trâmite na 2a Vara Cível de Águas Claras. Assim, pugnam pela extinção deste feito sem resolução do mérito, pois a matéria já está sendo discutida naquele feito. No mérito, asseverou que o contrato foi firmado de forma livre e esclarecida pelas partes, razão pela qual suas cláusulas possuem força vinculantes. Assim, concluiu pela inviabilidade da revisão da cláusula 3.1.5, que dispõe acerca do índice de correção monetária aplicado – INCC - para preservar o equilíbrio econômico-financeiro do contrato. Negou que a incidência do INCC estaria onerando excessivamente os requerentes, bem como que a jurisprudência é firme acerca da possibilidade de aplicação do referido índice até a concessão do “habite-se”. Citou o disposto nos artigos 422, 840 e 849 do Código Civil. Teceu considerações acerca da forma de pagamento fixada no contrato e esclareceu que nenhuma de suas cláusulas vinculou o pagamento das parcelas restantes à entrega das chaves pela construtora. Inclusive, pontuou que a mora da construtora foi sancionada nos autos no 0718169- 29.2017.8.07.0001. Nesse sentido, insistiu que “os Autores deveriam ter pago as parcelas da forma prevista no contrato, mesmo porque os vencimentos são anteriores à data prevista para entrega do imóvel pela Ré” (sic). Ademais, frisou que era responsabilidade dos demandantes contratar um financiamento imobiliário, de modo que restou confessado na inicial que houve o inadimplemento contratual por culpa dos adquirentes. Destacou, ainda, que a possibilidade de cobrança do débito e a tentativa de alienação do imóvel em leilão extrajudicial constitui mero exercício regular de um direito contratualmente previsto, ante o inegável inadimplemento dos autores. Afirmou, mais, que o valor venal do imóvel é irrelevante, cabendo aos demandantes se atentarem para o valor atualizado das parcelas inadimplidas. Por fim, pugnou pela condenação dos autores por litigância de má-fé, em montante equivalente a 8% (oito por cento) sobre o valor atualizado da causa. Réplica no ID 219309732. Passo ao exame da preliminar e demais questões processuais pendentes. CONTINÊNCIA Em sede de preliminar, alega a requerida que haveria continência entre esta demanda e aquela de no 0716741- 76.2022.8.07.0020, que está em trâmite na 2a Vara Cível de Águas Claras. Sem razão. O artigo 56 do CPC dispõe que “[d]á-se a continência entre 2 (duas) ou mais ações quando houver identidade quanto às partes e à causa de pedir, mas o pedido de uma, por ser mais amplo, abrange o das demais” Ademais, segundo a doutrina Há continência entre causas toda vez que o objeto de uma (causa continente), por ser mais amplo, abrange o da outra (causa contida). A diferença entre as ações continente e conteúdo é, portanto, quantitativa. A continência não deixa de ser uma espécie de conexão, sendo que a consequência processual advinda da existência de uma ou outra é a mesma: a modificação da competência. (Código de Processo Civil comentado [livro eletrônico], 3a edição, São Paulo: Thomson Reuters Brasil, 2018, p. 228) Conforme se depreende das peças processuais extraídas dos autos no 0716741-76.2022.8.07.0020 (IDs 216296870, 216296871 e 216296872), os autores pretendiam, naquela demanda, (a) evitar a alienação extrajudicial do imóvel, (b) a condenação da ré em obrigação de não fazer, consistente na abstenção de executar extrajudicialmente a retomada do bem e (c) retificar o valor do débito decorrente do inadimplemento do contrato de compra e venda, com a compensação do crédito reconhecido em favor dos adquirentes nos autos no 0718169-29.2017.8.07.0001, que tramitaram perante a 17a Vara Cível de Brasília. Nesta ação, embora também pretendam evitar também a alienação do imóvel em leilão extrajudicial, o pedido diz respeito à declaração da nulidade da cláusula no 3.1.5, alínea “a”, do contrato de compra e venda (ID 208745138), segundo a qual o saldo devedor das prestações deveria ser corrigido segundo o INCC, até a data da concessão do “habite-se”. Inexiste, pois, a alegada continência, porquanto nos autos no 0716741-76.2022.8.07.0020 não se discutiu a validade de nenhuma cláusula relativa à correção monetária do saldo devedor, tampouco se pretendeu a redução do débito com fundamento em nulidade contratual. Assim, não havendo identidade de causa de pedir, não há se falar em continência, nos termos da jurisprudência do egrégio Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios: AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROCESSO CIVIL. IMISSÃO NA POSSE. USUCAPIÃO. LITISPENDÊNCIA. CONTINÊNCIA. INOCORRÊNCIA. DECISÕES CONFLITANTES. POSSIBILIDADE. REUNIÃO DOS PROCESSOS. ART. 55 §3o. CPC. 1. A quaestio iuris abordada no recurso consiste em verificar se há, entre a ação de imissão na posse de origem e a ação de usucapião ajuizada pela agravante, litispendência ou continência. 2. No presente caso, embora as partes sejam as mesmas, invertendo-se apenas a posição de autor e réu, não se constata a identidade de causa de pedir e pedido. A imissão na posse trata-se de ação petitória, em que a causa de pedir fundamenta-se na propriedade, e o pedido é a posse do imóvel. Por sua vez, a ação de usucapião é ação petitória que possui como causa de pedir, a transmutação da posse; e o pedido, a declaração de aquisição da propriedade. 3. Da mesma forma, não constato a existência de continência, pois, como já explanado na fundamentação retro, não há identidade de causa de pedir entre as ações, requisito essencial para a configuração deste instituto, conforme previsão do art. 56 do CPC. [...] 5. Recurso conhecido e parcialmente provido (Acórdão 1800353, 07188725020238070000, Relatora: ANA MARIA FERREIRA DA SILVA, 3a Turma Cível, data de julgamento: 7/12/2023, publicado no DJE: 23/1/2024 - grifos). No mais, não há risco de decisões conflitantes, pois os feitos de no 0716741-76.2022.8.07.0020 e 0718169-29.2017.8.07.0001 já foram definitivamente julgados. Diante disso, REJEITO a preliminar de continência. APLICABILIDADE DO CDC E INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA A controvérsia deve ser examinada em consonância com a Lei no 8.078/1990 (Código de Defesa do Consumidor), que instituiu o microssistema de proteção do consumidor, na medida em que a relação jurídica (contrato de compra e venda de imóvel) que une as partes é nitidamente de consumo, nos termos dos artigos 2o e 3o do CDC. Como se sabe, é direito básico do consumidor a facilitação da defesa de seus direitos, inclusive com a inversão do ônus da prova a seu favor (artigo 6.o, inciso VIII, do CDC), ocorrendo quando, a critério do juiz, for verossímil a alegação ou quando for ele hipossuficiente. Não se trata, portanto, de uma medida automática, pois deve ser analisada pelo magistrado a presença dos requisitos autorizadores da inversão. Trata-se de uma análise da necessidade-adequação da medida, conforme o caso concreto, a fim de que haja equilíbrio processual entre as partes envolvidas na lide. No que se refere à hipossuficiência, tal pressuposto não deve ser relacionado com a situação econômica do consumidor, mas sim com o seu nível de dificuldade em obter acesso às informações técnicas inerentes à relação de consumo. Quanto à verossimilhança, as alegações do consumidor devem parecer verdadeiras. Os fatos narrados devem estar em sintonia com documentos mínimos, indiciários do direito que alega ter. Dessa forma, se não restarem preenchidos os requisitos, deve prevalecer a regra geral do art. 373 do CPC. Nesse sentido, o precedente deste Tribunal: [...] 2. A inversão do ônus da prova com base nas relações consumeristas não é automática, cabendo ao Julgador, diante do caso concreto, avaliar a necessidade e adequação de tal medida, bem como a verossimilhança da alegação (artigo 6o, VIII, do CDC). Não preenchidos os requisitos autorizadores da medida, deve prevalecer a regra geral prevista no art. 373, I, do CPC/2015, cuja disciplina impõe ao autor o dever de comprovar fato constitutivo de seu direito [...] (Acórdão n.1068719, 20150111385766APC, Relator: SIMONE LUCINDO 1a TURMA CÍVEL, Data de Julgamento: 13/12/2017, Publicado no DJE: 25/01/2018. Pág.: 145-159). No presente caso, restou demonstrada a verossimilhança das alegações, pois os autores demonstraram ter celebrado contrato de compra e venda de imóvel com a ré (ID 208745138) e pugnam pelo reconhecimento da nulidade da cláusula no 3.1.5, alínea “a”, que prevê a incidência do INCC até a concessão do “habite-se”. Por outro lado, não verifico a presença da hipossuficiência da parte autora, tendo em vista que não resta comprovada a impossibilidade ou excessiva dificuldade na obtenção das provas necessárias à demonstração do direito alegado por parte do consumidor. Dessa forma, não há desequilíbrio processual entre as partes, restando incabível a inversão postulada. Ante o exposto, INDEFIRO o pedido autoral de inversão do ônus da prova. PONTOS CONTROVERTIDOS E ÔNUS DA PROVA Da análise dos autos, verifico que a controvérsia reside em definir se é nula a cláusula contratual que prevê a incidência do Índice Nacional da Construção Civil – INCC, até a concessão do “habite-se”, sobre as parcelas devidas pela aquisição do imóvel, bem como o valor do saldo devedor decorrente do inadimplemento contratual pelos requerentes. O inadimplemento das parcelas vencidas após a entrega do imóvel é fato incontroverso, pois reconhecido pelos autores na inicial (ID 208745129, fl. 3). Por outro lado, restaram controvertidos os seguintes pontos: 1) se a incidência do INCC até a data da concessão do “habite-se” constitui prática abusiva; 2) se, na apuração do saldo devedor, deve ser considerado o valor de mercado do imóvel ou as parcelas inadimplidas pelos autores/adquirentes; 3) caso reconhecida a abusividade do índice contratual, se é possível afastar a mora dos autores e impedir a alienação extrajudicial do imóvel. Verifico que as questões de fato e de direito relevantes à resolução da lide se encontram devidamente delineadas e debatidas e prescindem de incursão na fase de dilação probatória, haja vista que se cuida de matéria prevalentemente de direito ou mesmo sendo fática e jurídica, a prova documental é suficiente para a formação do convencimento do julgador, o que determina a incidência do comando normativo do artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil. Ademais, nos termos do artigo 434 do CPC, é dever da parte instruir a petição inicial ou a contestação com os documentos destinados a provar suas alegações, ressalvadas as exceções previstas no artigo 435 e seu parágrafo único, sendo que as partes juntaram os documentos que entendem necessários e suficientes para provar o direito que alegam ter e arcarão com eventual deficiência na prova documental produzida. O ônus da prova segue o disposto no artigo 373, incisos I e II, do CPC, porquanto não verificada situação a ensejar a sua inversão, conforme disposto no § 1o do mesmo diploma legal. Presentes os pressupostos para a válida constituição e o regular desenvolvimento da relação jurídica processual, declaro saneado o feito. Aguarde-se o decurso do prazo previsto no artigo 357, § 1o, do CPC. Não havendo pedidos de esclarecimentos ou ajustes, venham os autos conclusos para sentença, observando-se a ordem cronológica e eventuais preferências legais. Cumpra-se. Intimem-se.” Inconformada, a parte requerida recorre. Aduz que os agravados celebraram com a agravante contrato de promessa de compra e venda da unidade 920 do empreendimento Le Quartier Águas Claras Gallerie e Bureau, no valor de R$ 353.034,20, e que houve atraso na entrega da unidade imobiliária, resultando em uma ação judicial onde foi reconhecida a mora da agravante e imposta uma indenização pelos lucros cessantes. Esse crédito foi habilitado no processo de recuperação judicial da agravante, mas ainda está pendente de pagamento. Defende que há continência entre a ação de origem e o processo no 0716741-76.2022.8.07.0020, porque ambas possuem as mesmas partes, a mesma causa de pedir e o mesmo pedido, embora o pedido da ação de 2022 seja mais abrangente. Afirma que na ação de 0716741-76.2022.8.07.0020 os agravados também alegaram que firmaram com a agravante um contrato de promessa de compra e venda da unidade 920 do empreendimento Le Quartier Águas Claras Gallerie e Bureau. Sustentaram que o contrato previa a entrega em fevereiro de 2014, mas o imóvel foi entregue somente em abril de 2019. Durante esse período, ajuizaram a ação no 0718169-29.2017.8.07.0001 para indenização por lucros cessantes devido ao atraso, e a agravante foi condenada a pagá-los. Alegaram, por fim, que a agravante pretendia leiloar o imóvel extrajudicialmente em razão de uma dívida superior a um milhão de reais, valor considerado abusivo pelos agravados. Com base nestas alegações, requereram o cancelamento do leilão e a retificação do valor do débito. Ao final pugna pela concessão de efeito suspensivo ao presente agravo, para sobrestar a ação de origem até o julgamento do presente recurso e, no mérito, o provimento do recurso, com a reforma da decisão agravada para que seja reconhecida a continência com o processo n. 0716741-76.2022.8.07.0020, em trâmite na 2a Vara Cível de Águas Claras, com consequente extinção da ação principal nos termos dos arts. 57, 337, §3o e 485, V, todos do Código de Processo Civil. Preparo no ID 68411179. É o relatório. Decido. É cediço que a eficácia da decisão recorrida poderá ser suspensa por decisão do relator, se da imediata produção de seus efeitos houver risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso (art. 995, parágrafo único, do CPC). Há, portanto, dois pressupostos cumulativos a serem considerados pelo relator para fins de decisão do pedido liminar: a probabilidade de provimento e o perigo da demora. De acordo com o artigo 54 do Código de Processo Civil, a competência relativa poderá se modificar pela conexão ou pela continência. A modificação visa a evitar a prolação de julgamentos simultâneos que possam gerar decisões judiciais conflitantes ou contraditórias. Os conceitos de conexão e continência são utilizados no Direito Processual Civil para determinar a relação entre diferentes processos e sua possível reunião para julgamento conjunto. A continência é uma espécie de conexão qualificada, quando um dos processos tem um pedido mais amplo, englobando totalmente o outro processo menor. Acerca da continência, assim dispõe o CPC: "Art. 56. Dá-se a continência entre 2 (duas) ou mais ações quando houver identidade quanto às partes e à causa de pedir, mas o pedido de uma, por ser mais amplo, abrange o das demais." Fazendo um juízo de prelibação sumária, próprio do exame das liminares, e sem qualquer açodamento de avançar sobre o mérito, mas necessário desde logo observar que a despeito da discussão quanto identidade de causa de pedir (ou não) entre as ações mencionadas para fins de reconhecimento da continência, aparentemente não está demonstrada a probabilidade de provimento do recurso, isso porque, ao analisar os autos n. 0716741-76.2022.8.07.0020 (tida pela recorrente como ação continente), nota-se que esta já transitou em julgado, por isso, como restou registrado por Sua Excelência a quo, não se vislumbra risco de decisões conflitantes. Portanto, nesta cognição sumária, em tese, não se vislumbram presentes os requisitos cumulativos e imprescindíveis a liminar pleiteada, por isso de rigor o indeferimento. Diante do exposto, indefiro o pedido de efeito suspensivo. Intimem-se os agravados, para que respondam o recurso no prazo legal, facultando-lhes juntar a documentação que entender necessária ao julgamento do recurso (art. 1.019, II, do CPC). Publique-se. Intimem-se. Brasília, 10 de fevereiro de 2025. Desembargador ARQUIBALDO CARNEIRO Relator

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Desembargador ARQUIBALDO CARNEIRO Número do processo: 0703439-35.2025.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: LB10 INVESTIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA (EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL) AGRAVADO: RENATO DE ASSUNCAO, WILMA VIRGINIA ALVES RIBEIRO ASSUNCAO D E C I S Ã O Trata-se de agravo de instrumento interposto por LB-10 Investimentos Imobiliários - Em Recuperação Judicial contra a decisão proferida pelo i. Juízo da 2a Vara Cível de Águas Claras, nos autos da ação no 0735786-55.2024.8.07.0001, movida por RENATO DE ASSUNÇÃO e WILMA VIRGINIA ALVES RIBEIRO ASSUNÇÃO, na qual rejeitou a preliminar de continência arguida pela agravante. Eis a r. decisão agravada (ID 221094912 da origem): “Trata-se de ação de revisão contratual proposta por RENATO DE ASSUNÇÃO e WILMA VIRGÍNIA ALVES RIBEIRO ASSUNÇÃO em face de LB 10 - INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. Inicialmente, pugnaram os autores pela concessão dos benefícios da gratuidade de justiça, bem como rechaçaram a ocorrência de prescrição. Quanto aos fatos, narraram que celebraram contrato de compra e venda com a requerida em 7/1/2011, o qual tinha por objeto o apartamento no 920 do empreendimento denominado “Edifício Le Quartier”, situado em Águas Claras/DF. O imóvel deveria ter sido entregue em 27/8/2014, já com o acréscimo do prazo contratual de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, mas a obra somente foi finalizada mais de 4 (quatro) anos e meio depois. Em razão do referido atraso, o requerente RENATO DE ASSUNÇÃO ajuizou a ação no 0718169-29.2017.8.07.0001, que tramitou perante a 17a Vara Cível de Brasília, na qual pleiteou a indenização pelos lucros cessantes, relativo ao período que esteve privado do uso do bem. Porém, frisou que não houve a quitação até o momento, pois a demandada encontra-se em recuperação judicial. Asseveraram que após a entrega do bem, não foi possível contratar o financiamento imobiliário inicialmente pretendido, razão pela qual os autores incorreram em inadimplemento contratual. Entretanto, a requerida tem buscado leiloar a unidade adquirida pelos autores por valor superior a R$ 1.000.000,00 (um milhão de reais), preço este que se distancia muito do valor venal de mercado do imóvel. Informaram que o valor médio de mercado do bem é de aproximadamente R$ 420.000,00 (quatrocentos e vinte mil reais). Diante disso, argumentam que “considerando o valor atual de mercado, não restam dúvidas quanto à abusividade do contrato firmado entre as partes, ao passo que não restou outra alternativa aos Autores senão o ajuizamento da presente ação, a fim de que se proceda com a devida revisão do contrato de compra e venda”. Pugnaram, por ocasião do ajuizamento da demanda, pela concessão de tutela de urgência para que seja imediatamente suspenso o contrato e a cobrança do débito, com vistas a descaracterizar a mora dos requerentes e impedir a inscrição de seus nomes nos cadastros de restrição ao crédito. Defenderam a aplicação do Código de Defesa do Consumidor, com a consequente inversão do ônus da prova. Sustentaram a ilegalidade do débito e pugnaram pela revisão do contrato. Reconheceram como devido o valor de apenas R$ 177.829,73 (cento e setenta e sete mil oitocentos e vinte e nove reais e setenta e três centavos), sob o fundamento de que a aplicação do Índice Nacional da Construção Civil sobre o valor da dívida, nos termos da cláusula no 3.1.5, seria ilegal. Ao final, formularam os seguintes pedidos: [...] a) A concessão dos benefícios da gratuidade de justiça; b) O deferimento do pedido liminar, procedendo-se com a imediata suspensão do contrato e cobrança do débito, para que seja descaracterizada a mora sobre o contrato em discussão, devendo a Requerida se abster de inscrever os nomes dos Autores nos órgãos de proteção ao crédito; [...] e) A aplicação do Código de Defesa do Consumidor, com a consequente inversão do ônus da prova, nos termos do artigo 6o, VIII do CDC; f) Ao final, seja a presente ação julgada totalmente procedente, procedendo-se pela determinação declaração de abusividade da cláusula 3.1.5.a; [...] Por ocasião do recebimento da inicial (ID 211960970), foi indeferida a antecipação da tutela e determinada a citação da ré para contestar o feito. Devidamente citada por mandado (ID 214161658), LB10 INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA – EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL apresentou contestação no ID 216296867, na qual alegou, em sede de preliminar, a existência de continência com o feito no 0716741- 76.2022.8.07.0020, que está em trâmite na 2a Vara Cível de Águas Claras. Assim, pugnam pela extinção deste feito sem resolução do mérito, pois a matéria já está sendo discutida naquele feito. No mérito, asseverou que o contrato foi firmado de forma livre e esclarecida pelas partes, razão pela qual suas cláusulas possuem força vinculantes. Assim, concluiu pela inviabilidade da revisão da cláusula 3.1.5, que dispõe acerca do índice de correção monetária aplicado – INCC - para preservar o equilíbrio econômico-financeiro do contrato. Negou que a incidência do INCC estaria onerando excessivamente os requerentes, bem como que a jurisprudência é firme acerca da possibilidade de aplicação do referido índice até a concessão do “habite-se”. Citou o disposto nos artigos 422, 840 e 849 do Código Civil. Teceu considerações acerca da forma de pagamento fixada no contrato e esclareceu que nenhuma de suas cláusulas vinculou o pagamento das parcelas restantes à entrega das chaves pela construtora. Inclusive, pontuou que a mora da construtora foi sancionada nos autos no 0718169- 29.2017.8.07.0001. Nesse sentido, insistiu que “os Autores deveriam ter pago as parcelas da forma prevista no contrato, mesmo porque os vencimentos são anteriores à data prevista para entrega do imóvel pela Ré” (sic). Ademais, frisou que era responsabilidade dos demandantes contratar um financiamento imobiliário, de modo que restou confessado na inicial que houve o inadimplemento contratual por culpa dos adquirentes. Destacou, ainda, que a possibilidade de cobrança do débito e a tentativa de alienação do imóvel em leilão extrajudicial constitui mero exercício regular de um direito contratualmente previsto, ante o inegável inadimplemento dos autores. Afirmou, mais, que o valor venal do imóvel é irrelevante, cabendo aos demandantes se atentarem para o valor atualizado das parcelas inadimplidas. Por fim, pugnou pela condenação dos autores por litigância de má-fé, em montante equivalente a 8% (oito por cento) sobre o valor atualizado da causa. Réplica no ID 219309732. Passo ao exame da preliminar e demais questões processuais pendentes. CONTINÊNCIA Em sede de preliminar, alega a requerida que haveria continência entre esta demanda e aquela de no 0716741- 76.2022.8.07.0020, que está em trâmite na 2a Vara Cível de Águas Claras. Sem razão. O artigo 56 do CPC dispõe que “[d]á-se a continência entre 2 (duas) ou mais ações quando houver identidade quanto às partes e à causa de pedir, mas o pedido de uma, por ser mais amplo, abrange o das demais” Ademais, segundo a doutrina Há continência entre causas toda vez que o objeto de uma (causa continente), por ser mais amplo, abrange o da outra (causa contida). A diferença entre as ações continente e conteúdo é, portanto, quantitativa. A continência não deixa de ser uma espécie de conexão, sendo que a consequência processual advinda da existência de uma ou outra é a mesma: a modificação da competência. (Código de Processo Civil comentado [livro eletrônico], 3a edição, São Paulo: Thomson Reuters Brasil, 2018, p. 228) Conforme se depreende das peças processuais extraídas dos autos no 0716741-76.2022.8.07.0020 (IDs 216296870, 216296871 e 216296872), os autores pretendiam, naquela demanda, (a) evitar a alienação extrajudicial do imóvel, (b) a condenação da ré em obrigação de não fazer, consistente na abstenção de executar extrajudicialmente a retomada do bem e (c) retificar o valor do débito decorrente do inadimplemento do contrato de compra e venda, com a compensação do crédito reconhecido em favor dos adquirentes nos autos no 0718169-29.2017.8.07.0001, que tramitaram perante a 17a Vara Cível de Brasília. Nesta ação, embora também pretendam evitar também a alienação do imóvel em leilão extrajudicial, o pedido diz respeito à declaração da nulidade da cláusula no 3.1.5, alínea “a”, do contrato de compra e venda (ID 208745138), segundo a qual o saldo devedor das prestações deveria ser corrigido segundo o INCC, até a data da concessão do “habite-se”. Inexiste, pois, a alegada continência, porquanto nos autos no 0716741-76.2022.8.07.0020 não se discutiu a validade de nenhuma cláusula relativa à correção monetária do saldo devedor, tampouco se pretendeu a redução do débito com fundamento em nulidade contratual. Assim, não havendo identidade de causa de pedir, não há se falar em continência, nos termos da jurisprudência do egrégio Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios: AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROCESSO CIVIL. IMISSÃO NA POSSE. USUCAPIÃO. LITISPENDÊNCIA. CONTINÊNCIA. INOCORRÊNCIA. DECISÕES CONFLITANTES. POSSIBILIDADE. REUNIÃO DOS PROCESSOS. ART. 55 §3o. CPC. 1. A quaestio iuris abordada no recurso consiste em verificar se há, entre a ação de imissão na posse de origem e a ação de usucapião ajuizada pela agravante, litispendência ou continência. 2. No presente caso, embora as partes sejam as mesmas, invertendo-se apenas a posição de autor e réu, não se constata a identidade de causa de pedir e pedido. A imissão na posse trata-se de ação petitória, em que a causa de pedir fundamenta-se na propriedade, e o pedido é a posse do imóvel. Por sua vez, a ação de usucapião é ação petitória que possui como causa de pedir, a transmutação da posse; e o pedido, a declaração de aquisição da propriedade. 3. Da mesma forma, não constato a existência de continência, pois, como já explanado na fundamentação retro, não há identidade de causa de pedir entre as ações, requisito essencial para a configuração deste instituto, conforme previsão do art. 56 do CPC. [...] 5. Recurso conhecido e parcialmente provido (Acórdão 1800353, 07188725020238070000, Relatora: ANA MARIA FERREIRA DA SILVA, 3a Turma Cível, data de julgamento: 7/12/2023, publicado no DJE: 23/1/2024 - grifos). No mais, não há risco de decisões conflitantes, pois os feitos de no 0716741-76.2022.8.07.0020 e 0718169-29.2017.8.07.0001 já foram definitivamente julgados. Diante disso, REJEITO a preliminar de continência. APLICABILIDADE DO CDC E INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA A controvérsia deve ser examinada em consonância com a Lei no 8.078/1990 (Código de Defesa do Consumidor), que instituiu o microssistema de proteção do consumidor, na medida em que a relação jurídica (contrato de compra e venda de imóvel) que une as partes é nitidamente de consumo, nos termos dos artigos 2o e 3o do CDC. Como se sabe, é direito básico do consumidor a facilitação da defesa de seus direitos, inclusive com a inversão do ônus da prova a seu favor (artigo 6.o, inciso VIII, do CDC), ocorrendo quando, a critério do juiz, for verossímil a alegação ou quando for ele hipossuficiente. Não se trata, portanto, de uma medida automática, pois deve ser analisada pelo magistrado a presença dos requisitos autorizadores da inversão. Trata-se de uma análise da necessidade-adequação da medida, conforme o caso concreto, a fim de que haja equilíbrio processual entre as partes envolvidas na lide. No que se refere à hipossuficiência, tal pressuposto não deve ser relacionado com a situação econômica do consumidor, mas sim com o seu nível de dificuldade em obter acesso às informações técnicas inerentes à relação de consumo. Quanto à verossimilhança, as alegações do consumidor devem parecer verdadeiras. Os fatos narrados devem estar em sintonia com documentos mínimos, indiciários do direito que alega ter. Dessa forma, se não restarem preenchidos os requisitos, deve prevalecer a regra geral do art. 373 do CPC. Nesse sentido, o precedente deste Tribunal: [...] 2. A inversão do ônus da prova com base nas relações consumeristas não é automática, cabendo ao Julgador, diante do caso concreto, avaliar a necessidade e adequação de tal medida, bem como a verossimilhança da alegação (artigo 6o, VIII, do CDC). Não preenchidos os requisitos autorizadores da medida, deve prevalecer a regra geral prevista no art. 373, I, do CPC/2015, cuja disciplina impõe ao autor o dever de comprovar fato constitutivo de seu direito [...] (Acórdão n.1068719, 20150111385766APC, Relator: SIMONE LUCINDO 1a TURMA CÍVEL, Data de Julgamento: 13/12/2017, Publicado no DJE: 25/01/2018. Pág.: 145-159). No presente caso, restou demonstrada a verossimilhança das alegações, pois os autores demonstraram ter celebrado contrato de compra e venda de imóvel com a ré (ID 208745138) e pugnam pelo reconhecimento da nulidade da cláusula no 3.1.5, alínea “a”, que prevê a incidência do INCC até a concessão do “habite-se”. Por outro lado, não verifico a presença da hipossuficiência da parte autora, tendo em vista que não resta comprovada a impossibilidade ou excessiva dificuldade na obtenção das provas necessárias à demonstração do direito alegado por parte do consumidor. Dessa forma, não há desequilíbrio processual entre as partes, restando incabível a inversão postulada. Ante o exposto, INDEFIRO o pedido autoral de inversão do ônus da prova. PONTOS CONTROVERTIDOS E ÔNUS DA PROVA Da análise dos autos, verifico que a controvérsia reside em definir se é nula a cláusula contratual que prevê a incidência do Índice Nacional da Construção Civil – INCC, até a concessão do “habite-se”, sobre as parcelas devidas pela aquisição do imóvel, bem como o valor do saldo devedor decorrente do inadimplemento contratual pelos requerentes. O inadimplemento das parcelas vencidas após a entrega do imóvel é fato incontroverso, pois reconhecido pelos autores na inicial (ID 208745129, fl. 3). Por outro lado, restaram controvertidos os seguintes pontos: 1) se a incidência do INCC até a data da concessão do “habite-se” constitui prática abusiva; 2) se, na apuração do saldo devedor, deve ser considerado o valor de mercado do imóvel ou as parcelas inadimplidas pelos autores/adquirentes; 3) caso reconhecida a abusividade do índice contratual, se é possível afastar a mora dos autores e impedir a alienação extrajudicial do imóvel. Verifico que as questões de fato e de direito relevantes à resolução da lide se encontram devidamente delineadas e debatidas e prescindem de incursão na fase de dilação probatória, haja vista que se cuida de matéria prevalentemente de direito ou mesmo sendo fática e jurídica, a prova documental é suficiente para a formação do convencimento do julgador, o que determina a incidência do comando normativo do artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil. Ademais, nos termos do artigo 434 do CPC, é dever da parte instruir a petição inicial ou a contestação com os documentos destinados a provar suas alegações, ressalvadas as exceções previstas no artigo 435 e seu parágrafo único, sendo que as partes juntaram os documentos que entendem necessários e suficientes para provar o direito que alegam ter e arcarão com eventual deficiência na prova documental produzida. O ônus da prova segue o disposto no artigo 373, incisos I e II, do CPC, porquanto não verificada situação a ensejar a sua inversão, conforme disposto no § 1o do mesmo diploma legal. Presentes os pressupostos para a válida constituição e o regular desenvolvimento da relação jurídica processual, declaro saneado o feito. Aguarde-se o decurso do prazo previsto no artigo 357, § 1o, do CPC. Não havendo pedidos de esclarecimentos ou ajustes, venham os autos conclusos para sentença, observando-se a ordem cronológica e eventuais preferências legais. Cumpra-se. Intimem-se.” Inconformada, a parte requerida recorre. Aduz que os agravados celebraram com a agravante contrato de promessa de compra e venda da unidade 920 do empreendimento Le Quartier Águas Claras Gallerie e Bureau, no valor de R$ 353.034,20, e que houve atraso na entrega da unidade imobiliária, resultando em uma ação judicial onde foi reconhecida a mora da agravante e imposta uma indenização pelos lucros cessantes. Esse crédito foi habilitado no processo de recuperação judicial da agravante, mas ainda está pendente de pagamento. Defende que há continência entre a ação de origem e o processo no 0716741-76.2022.8.07.0020, porque ambas possuem as mesmas partes, a mesma causa de pedir e o mesmo pedido, embora o pedido da ação de 2022 seja mais abrangente. Afirma que na ação de 0716741-76.2022.8.07.0020 os agravados também alegaram que firmaram com a agravante um contrato de promessa de compra e venda da unidade 920 do empreendimento Le Quartier Águas Claras Gallerie e Bureau. Sustentaram que o contrato previa a entrega em fevereiro de 2014, mas o imóvel foi entregue somente em abril de 2019. Durante esse período, ajuizaram a ação no 0718169-29.2017.8.07.0001 para indenização por lucros cessantes devido ao atraso, e a agravante foi condenada a pagá-los. Alegaram, por fim, que a agravante pretendia leiloar o imóvel extrajudicialmente em razão de uma dívida superior a um milhão de reais, valor considerado abusivo pelos agravados. Com base nestas alegações, requereram o cancelamento do leilão e a retificação do valor do débito. Ao final pugna pela concessão de efeito suspensivo ao presente agravo, para sobrestar a ação de origem até o julgamento do presente recurso e, no mérito, o provimento do recurso, com a reforma da decisão agravada para que seja reconhecida a continência com o processo n. 0716741-76.2022.8.07.0020, em trâmite na 2a Vara Cível de Águas Claras, com consequente extinção da ação principal nos termos dos arts. 57, 337, §3o e 485, V, todos do Código de Processo Civil. Preparo no ID 68411179. É o relatório. Decido. É cediço que a eficácia da decisão recorrida poderá ser suspensa por decisão do relator, se da imediata produção de seus efeitos houver risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso (art. 995, parágrafo único, do CPC). Há, portanto, dois pressupostos cumulativos a serem considerados pelo relator para fins de decisão do pedido liminar: a probabilidade de provimento e o perigo da demora. De acordo com o artigo 54 do Código de Processo Civil, a competência relativa poderá se modificar pela conexão ou pela continência. A modificação visa a evitar a prolação de julgamentos simultâneos que possam gerar decisões judiciais conflitantes ou contraditórias. Os conceitos de conexão e continência são utilizados no Direito Processual Civil para determinar a relação entre diferentes processos e sua possível reunião para julgamento conjunto. A continência é uma espécie de conexão qualificada, quando um dos processos tem um pedido mais amplo, englobando totalmente o outro processo menor. Acerca da continência, assim dispõe o CPC: "Art. 56. Dá-se a continência entre 2 (duas) ou mais ações quando houver identidade quanto às partes e à causa de pedir, mas o pedido de uma, por ser mais amplo, abrange o das demais." Fazendo um juízo de prelibação sumária, próprio do exame das liminares, e sem qualquer açodamento de avançar sobre o mérito, mas necessário desde logo observar que a despeito da discussão quanto identidade de causa de pedir (ou não) entre as ações mencionadas para fins de reconhecimento da continência, aparentemente não está demonstrada a probabilidade de provimento do recurso, isso porque, ao analisar os autos n. 0716741-76.2022.8.07.0020 (tida pela recorrente como ação continente), nota-se que esta já transitou em julgado, por isso, como restou registrado por Sua Excelência a quo, não se vislumbra risco de decisões conflitantes. Portanto, nesta cognição sumária, em tese, não se vislumbram presentes os requisitos cumulativos e imprescindíveis a liminar pleiteada, por isso de rigor o indeferimento. Diante do exposto, indefiro o pedido de efeito suspensivo. Intimem-se os agravados, para que respondam o recurso no prazo legal, facultando-lhes juntar a documentação que entender necessária ao julgamento do recurso (art. 1.019, II, do CPC). Publique-se. Intimem-se. Brasília, 10 de fevereiro de 2025. Desembargador ARQUIBALDO CARNEIRO Relator