Tribunal: TJDFT
Processo: 0720363-24.2025.8.07.0000
Órgão julgador: AISTON HENRIQUE DE SOUSA
Órgão colegiado: 4a Turma Cível
Data de publicação: 2025-06-23

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS GJSGAHS Gabinete do Des. Aiston Henrique de Sousa Número do processo: 0720363-24.2025.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: CONDOMINIO BRISAS DO LAGO AGRAVADO: POIVRE VERD RESTAURANTE LTDA, DIOGO FIGUEIREDO DOS SANTOS D E C I S Ã O Trata-se de agravo de instrumento, com pedido de antecipação de tutela, interposto pelo autor contra decisão que indeferiu a liminar de despejo. Em apertada síntese, o agravante alega que a existência de garantia não impede a concessão da liminar de despejo. Sustenta que a concessão da liminar não está adstrita exclusivamente às hipóteses do art. 59, §1o da Lei do Inquilinato, pois o rol é exemplificativo, conforme entendimento consolidado do STJ e jurisprudência local. Aduz que o contrato venceu em 30/06/2024 e a ocupação atual é injusta. Indica que há reiteradas infrações contratuais graves, como inadimplência, ausência de documentos obrigatórios, danos estruturais e riscos sanitários. Requer a antecipação da tutela recursal a fim de que seja concedida a liminar de despejo. Preparo recolhido. É o breve relatório. DECIDO. Presentes os pressupostos de admissibilidade, CONHEÇO do agravo. Na forma do art. 1019, inciso I, c/c o art. 995, parágrafo único, do Código de Processo Civil, a eficácia da decisão recorrida pode ser suspensa por decisão do relator, se houver risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso. O autor propôs ação de despejo tendo por fundamento o término do contrato de locação comercial e supostas infrações de cláusulas do contrato, incluindo o atraso reiterado de pagamento de aluguéis e encargos. Quanto à probabilidade do direito, em juízo de cognição sumária, a concessão do despejo liminar pleiteado pelo agravante encontra óbice no art. 59, § 1o, inciso IX, da Lei no. 8.245/91, uma vez que o contrato firmado entre as partes é garantido por fiança (ID 233311036, pág. 9, processo de origem), modalidade de garantia prevista no art. 37, inciso II, da referida lei: “Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário. § 1o Conceder - se - á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo: (...) IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo (Incluído pela Lei no 12.112, de 2009)” A previsão da garantida fidejussória afasta a possibilidade de concessão da liminar de despejo. O fiador assumiu a responsabilidade solidária por todas as obrigações contidas no contrato de locação, não sendo possível presumir que não seja capaz de quitar os débitos pendentes, apontados pelo agravante no montante de R$ 11.650,92. Desse modo, sendo o pedido de liminar de despejo formulado na origem em razão da falta de pagamento, somente se mostra possível a concessão da medida em caso de comprovação de esvaziamento da garantia, o que não ficou demonstrado. Nesse sentido: “AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO. CONTRATO GARANTIDO POR FIANÇA. DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL EM SEDE LIMINAR. INDEFERIMENTO. DECISÃO MANTIDA. 1. Fundada a ação na falta de pagamento de aluguel e demais encargos, apenas na hipótese de execução provisória da sentença é cabível a aplicação do disposto no art. 64 da Lei no 8.245/91, que dispensa a prestação de caução. 2. Garantido o contrato por fiança, somente se mostra possível o deferimento liminar do despejo em caso de comprovação do esvaziamento da garantia, nos termos do art. 40 da Lei n. 8.245/91. Assim, nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguéis, uma vez garantido o contrato por fiança, descabida é a concessão liminar de desocupação do imóvel. Precedentes do TJDFT. 3. A cessão indevida do imóvel/contrato de locação para terceiro interessado não autoriza a concessão da liminar para desocupação em 15 dias, por não compor o rol taxativo do art. 59, § 1o, da Lei n. 8.245/91, embora constitua infração legal ou contratual que possibilita a rescisão do contrato (art. 9o, II, da Lei n. 8.245/91). 4. Agravo conhecido e não provido. (Acórdão 1969318, 0721113-60.2024.8.07.0000, Relator(a): FÁBIO EDUARDO MARQUES, 5a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 13/02/2025, publicado no DJe: 10/03/2025.)” De outra parte, o STJ tem entendimento no sentido de ser permitida a concessão da liminar fora das hipóteses elencadas no art. 59, § 1o, da Lei 8.245/91, quando preenchidos os requisitos da tutela de urgência (REsp 702.205/SP, Rel. Ministro ARNALDO ESTEVES LIMA, QUINTA TURMA, julgado em 12/09/2006, DJ 09/10/2006, p. 346). O contrato de locação previa o término para o dia 30/06/2024, sendo a ação de despejo apenas ajuizada em 22/04/2025, o que indica, a princípio, a prorrogação do contrato por prazo indeterminado. Em relação ao cumprimento das regras de convivência impostas pelo condomínio, o que encontra previsão no contrato de locação, o agravante indica que o agravado comete diversas infrações contratuais, sendo elas: ausência de apresentação de documentos obrigatórios; execução de obras ou modificações no imóvel sem autorização prévia do locador ou do condomínio; descumprimento de obrigações legais e regulamentares fixadas no regimento interno do condomínio; danos à estrutura do imóvel locado; comprometimento de normas de segurança e salubridade; utilização do imóvel em desacordo com a destinação prevista no contrato. Quanto ao vazamento de água no subsolo do condomínio, supostamente causado pelo agravado, a notificação extrajudicial é datada de janeiro de 2023 e não há notícia de que o vício ainda persiste (ID 233312296). Os atrasos no pagamento de aluguéis também são antigos, tendo em vista que a notificação extrajudicial é do ano de 2023 (ID 233312298). Os débitos indicados na referida notificação, no valor de R$ 28.241,38, não são objetos de cobrança no processo de origem, pelo que já devem ter sido quitados pelo agravado. A notificação para que o agravado adotasse providências para recuperação da laje e o cumprimento de normas técnicas é datada de junho de 2024 (ID 233312300), de modo que não é possível concluir que as medidas não foram adotadas ou que exista risco atual à segurança dos condôminos. O mesmo fundamento se aplica à notificação extrajudicial de ID 233312302, em que o agravado estaria utilizando, de forma irregular, a máquina de gelo destinada exclusivamente aos moradores. Não há evidências de que o agravado continue comentando a referida infração após ter recebido a notificação. Quanto ao problema indicado na notificação de ID 233312307, no equipamento de refrigeração do restaurante, há controvérsia acerca de quem seria o responsável pela manutenção. Por fim, quanto à notificação extrajudicial de ID 233312306, que indica o descumprimento de outras normas (prestação de serviço de café da manhã, apresentação de seguro contra incêndio, coleta seletiva, comprovante de recolhimento de IPTU, entre outros), não é possível concluir que as infrações apontadas persistem atualmente ou que representem, no momento, risco concreto e imediato à segurança dos condôminos, a justificar a concessão da tutela de urgência pleiteada, sobretudo porque é referente ao ano de 2024. A análise da situação exige maior aprofundamento fático e manifestação da parte contrária, notadamente porque as falhas indicadas nas notificações não são atuais e podem ter sido sanadas, total ou parcialmente, ao longo do tempo. Assim, em análise perfunctória, não vislumbro probabilidade do direito para concessão da liminar de despejo. Diante do exposto, indefiro a liminar pleiteada. Manifeste-se a parte contrária, no prazo legal. Brasília/DF, 10 de junho de 2025. AISTON HENRIQUE DE SOUSA Relator (wi)

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS GJSGAHS Gabinete do Des. Aiston Henrique de Sousa Número do processo: 0720363-24.2025.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: CONDOMINIO BRISAS DO LAGO AGRAVADO: POIVRE VERD RESTAURANTE LTDA, DIOGO FIGUEIREDO DOS SANTOS D E C I S Ã O Trata-se de agravo de instrumento, com pedido de antecipação de tutela, interposto pelo autor contra decisão que indeferiu a liminar de despejo. Em apertada síntese, o agravante alega que a existência de garantia não impede a concessão da liminar de despejo. Sustenta que a concessão da liminar não está adstrita exclusivamente às hipóteses do art. 59, §1o da Lei do Inquilinato, pois o rol é exemplificativo, conforme entendimento consolidado do STJ e jurisprudência local. Aduz que o contrato venceu em 30/06/2024 e a ocupação atual é injusta. Indica que há reiteradas infrações contratuais graves, como inadimplência, ausência de documentos obrigatórios, danos estruturais e riscos sanitários. Requer a antecipação da tutela recursal a fim de que seja concedida a liminar de despejo. Preparo recolhido. É o breve relatório. DECIDO. Presentes os pressupostos de admissibilidade, CONHEÇO do agravo. Na forma do art. 1019, inciso I, c/c o art. 995, parágrafo único, do Código de Processo Civil, a eficácia da decisão recorrida pode ser suspensa por decisão do relator, se houver risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso. O autor propôs ação de despejo tendo por fundamento o término do contrato de locação comercial e supostas infrações de cláusulas do contrato, incluindo o atraso reiterado de pagamento de aluguéis e encargos. Quanto à probabilidade do direito, em juízo de cognição sumária, a concessão do despejo liminar pleiteado pelo agravante encontra óbice no art. 59, § 1o, inciso IX, da Lei no. 8.245/91, uma vez que o contrato firmado entre as partes é garantido por fiança (ID 233311036, pág. 9, processo de origem), modalidade de garantia prevista no art. 37, inciso II, da referida lei: “Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário. § 1o Conceder - se - á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo: (...) IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo (Incluído pela Lei no 12.112, de 2009)” A previsão da garantida fidejussória afasta a possibilidade de concessão da liminar de despejo. O fiador assumiu a responsabilidade solidária por todas as obrigações contidas no contrato de locação, não sendo possível presumir que não seja capaz de quitar os débitos pendentes, apontados pelo agravante no montante de R$ 11.650,92. Desse modo, sendo o pedido de liminar de despejo formulado na origem em razão da falta de pagamento, somente se mostra possível a concessão da medida em caso de comprovação de esvaziamento da garantia, o que não ficou demonstrado. Nesse sentido: “AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO. CONTRATO GARANTIDO POR FIANÇA. DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL EM SEDE LIMINAR. INDEFERIMENTO. DECISÃO MANTIDA. 1. Fundada a ação na falta de pagamento de aluguel e demais encargos, apenas na hipótese de execução provisória da sentença é cabível a aplicação do disposto no art. 64 da Lei no 8.245/91, que dispensa a prestação de caução. 2. Garantido o contrato por fiança, somente se mostra possível o deferimento liminar do despejo em caso de comprovação do esvaziamento da garantia, nos termos do art. 40 da Lei n. 8.245/91. Assim, nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguéis, uma vez garantido o contrato por fiança, descabida é a concessão liminar de desocupação do imóvel. Precedentes do TJDFT. 3. A cessão indevida do imóvel/contrato de locação para terceiro interessado não autoriza a concessão da liminar para desocupação em 15 dias, por não compor o rol taxativo do art. 59, § 1o, da Lei n. 8.245/91, embora constitua infração legal ou contratual que possibilita a rescisão do contrato (art. 9o, II, da Lei n. 8.245/91). 4. Agravo conhecido e não provido. (Acórdão 1969318, 0721113-60.2024.8.07.0000, Relator(a): FÁBIO EDUARDO MARQUES, 5a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 13/02/2025, publicado no DJe: 10/03/2025.)” De outra parte, o STJ tem entendimento no sentido de ser permitida a concessão da liminar fora das hipóteses elencadas no art. 59, § 1o, da Lei 8.245/91, quando preenchidos os requisitos da tutela de urgência (REsp 702.205/SP, Rel. Ministro ARNALDO ESTEVES LIMA, QUINTA TURMA, julgado em 12/09/2006, DJ 09/10/2006, p. 346). O contrato de locação previa o término para o dia 30/06/2024, sendo a ação de despejo apenas ajuizada em 22/04/2025, o que indica, a princípio, a prorrogação do contrato por prazo indeterminado. Em relação ao cumprimento das regras de convivência impostas pelo condomínio, o que encontra previsão no contrato de locação, o agravante indica que o agravado comete diversas infrações contratuais, sendo elas: ausência de apresentação de documentos obrigatórios; execução de obras ou modificações no imóvel sem autorização prévia do locador ou do condomínio; descumprimento de obrigações legais e regulamentares fixadas no regimento interno do condomínio; danos à estrutura do imóvel locado; comprometimento de normas de segurança e salubridade; utilização do imóvel em desacordo com a destinação prevista no contrato. Quanto ao vazamento de água no subsolo do condomínio, supostamente causado pelo agravado, a notificação extrajudicial é datada de janeiro de 2023 e não há notícia de que o vício ainda persiste (ID 233312296). Os atrasos no pagamento de aluguéis também são antigos, tendo em vista que a notificação extrajudicial é do ano de 2023 (ID 233312298). Os débitos indicados na referida notificação, no valor de R$ 28.241,38, não são objetos de cobrança no processo de origem, pelo que já devem ter sido quitados pelo agravado. A notificação para que o agravado adotasse providências para recuperação da laje e o cumprimento de normas técnicas é datada de junho de 2024 (ID 233312300), de modo que não é possível concluir que as medidas não foram adotadas ou que exista risco atual à segurança dos condôminos. O mesmo fundamento se aplica à notificação extrajudicial de ID 233312302, em que o agravado estaria utilizando, de forma irregular, a máquina de gelo destinada exclusivamente aos moradores. Não há evidências de que o agravado continue comentando a referida infração após ter recebido a notificação. Quanto ao problema indicado na notificação de ID 233312307, no equipamento de refrigeração do restaurante, há controvérsia acerca de quem seria o responsável pela manutenção. Por fim, quanto à notificação extrajudicial de ID 233312306, que indica o descumprimento de outras normas (prestação de serviço de café da manhã, apresentação de seguro contra incêndio, coleta seletiva, comprovante de recolhimento de IPTU, entre outros), não é possível concluir que as infrações apontadas persistem atualmente ou que representem, no momento, risco concreto e imediato à segurança dos condôminos, a justificar a concessão da tutela de urgência pleiteada, sobretudo porque é referente ao ano de 2024. A análise da situação exige maior aprofundamento fático e manifestação da parte contrária, notadamente porque as falhas indicadas nas notificações não são atuais e podem ter sido sanadas, total ou parcialmente, ao longo do tempo. Assim, em análise perfunctória, não vislumbro probabilidade do direito para concessão da liminar de despejo. Diante do exposto, indefiro a liminar pleiteada. Manifeste-se a parte contrária, no prazo legal. Brasília/DF, 10 de junho de 2025. AISTON HENRIQUE DE SOUSA Relator (wi)