Tribunal: TJDFT
Processo: 0742725-20.2025.8.07.0000
Órgão julgador: JOSE FIRMO REIS SOUB
Órgão colegiado: 8a Turma Cível
Data de publicação: 2025-10-10

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Desembargador José Firmo Reis Soub Número do processo: 0742725-20.2025.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: CONDOMINIO DO EDIFICIO TAYA AGRAVADO: SERGIO TSUGUMITI KOBAYASHI D E C I S Ã O RELATÓRIO Cuida-se de Agravo de Instrumento interposto por CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO TAYA contra decisão do Juízo da 3a Vara de Execução de Títulos Extrajudiciais e Conflitos Arbitrais de Brasília, que, nos autos de ação de Execução de Título Extrajudicial, indeferiu o prosseguimento do rito executivo, a fim de que o exequente emendasse a inicial para converter o feito em ação de conhecimento, com base nos seguintes fundamentos, in verbis: “Trata-se de execução fundada no inadimplemento de taxas condominiais extraordinárias aprovadas pela assembleia realizada em 01/06/2023 (ID 244539307, item 7 da ordem do dia e item G do tópico IV) que incidiriam sobre a unidade M-22. De acordo com o art. 784, inc. X, do CPC, é título executivo extrajudicial “o crédito referente às contrições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas”. De fato, verifica-se na Ata da Assembleia realizada em 01/06/2023 que foi instituída a taxa extraordinária que é objeto da presente execução, a ser paga por cada uma das unidades autônomas (ID 244539307). No caso em tela, vê-se que a convenção de condomínio prevê a Loja n.o 01 como uma única unidade com área privativa de 785,05 m2 (cláusula quarta, ID 244539298) o que corresponde à matrícula n.o 6.249 perante o 4o Ofício de Registro de Imóveis (ID 244539309), e não há nos autos documento que demonstre a formalização da subdivisão da Loja n.o 01 em diversas unidades autônomas (entre as quais a unidade M-22), sendo insuficiente para tal finalidade a mera assinatura aposta pela proprietária anterior à ata ID 244539304, mesmo porque o imóvel foi adjudicado pelo requerido em sua totalidade e sem qualquer menção ao alegado desmembramento, razão pela qual, sendo a loja em questão uma única unidade, deve o seu proprietário responder pela taxa condominial atinente a esta única unidade autônoma formalmente existente. Desta forma, verifica-se que a parte exequente não tem crédito comprovado documentalmente com relação à unidade M-22, estando assim desprovida de título a fundamentar a presente execução. Assim, por todo o exposto, concedo à parte exequente o prazo de 5 dias para convolar o feito em ação de conhecimento.” (id. 247763881, processo de origem no 0707571-93.2025.8.07.0014). Nas razões recursais, o recorrente alega que a decisão deve ser reformada, pois a ata de assembleia que aprovou as despesas condominiais extraordinárias constitui título executivo extrajudicial, conforme o art. 784, X, do CPC, não sendo necessária a averbação imobiliária da unidade para conferir-lhe força executiva. Sustenta que a autonomia da unidade devedora (M-22) é uma realidade fática e jurídica, reconhecida em assembleias desde 2018 e pela própria conduta do agravado, que não pode adotar um comportamento contraditório (venire contra factum proprium) ao se beneficiar da condição de condômino e depois negar a existência da unidade para evitar o pagamento. Assevera que a existência e a individualidade das 28 (vinte e oito) salas do mezanino, incluindo a que é objeto da cobrança, já foram reconhecidas judicialmente em outro processo (no 0705608-60.2023.8.07.0001), com decisão transitada em julgado, o que impede a rediscussão da matéria, sob pena de ofensa à coisa julgada material (art. 502 do CPC). Pontua que a obrigação condominial possui natureza propter rem, ou seja, adere à coisa, sendo sua exigibilidade independente do registro imobiliário, e a mora ocorre automaticamente com o vencimento (ex re), nos termos dos arts. 1.345 e 397 do Código Civil. Pondera que as cotas condominiais têm caráter de despesa alimentar coletiva, essencial para a manutenção do edifício, e a conversão do rito para ação de conhecimento agrava o prejuízo financeiro do condomínio, violando o princípio da efetividade da jurisdição. Requer, desse modo, seja concedido efeito suspensivo para sustar a decisão agravada e garantir a continuidade da execução. No mérito, pugna pela reforma integral da decisão, com o reconhecimento da força executiva do título e o consequente prosseguimento da execução. Pleiteia os benefícios da justiça gratuita, razão pela qual deixou de recolher o preparo. É a síntese do que interessa. FUNDAMENTOS DA DECISÃO O Código de Processo Civil dispõe que o Relator poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal quando satisfeitos os requisitos relativos ao perigo de dano grave, de difícil ou de impossível reparação, bem como demonstrada a probabilidade do provimento do recurso (art. 932, II, c/c art. 1.019, I, ambos do CPC). Neste momento processual, cabe tão somente a análise dos requisitos cumulativos exigidos para a concessão de efeito suspensivo: a probabilidade do direito e o perigo da demora ou risco ao resultado útil do processo. Cuida-se de decisão que, em execução de título extrajudicial de taxas condominiais, determinou a intimação do exequente para convolar o feito em ação de conhecimento, por entender que não há nos autos documento que comprove a individualização da unidade autônoma devedora (M-22), o que descaracterizaria a força executiva do título. O recorrente defende o desacerto da decisão, uma vez que a ata de assembleia, por si só, constitui título executivo extrajudicial, e a existência da unidade autônoma já foi reconhecida em outro processo judicial com trânsito em julgado, tratando-se de obrigação de natureza propter rem. Malgrado as razões recursais, o pedido liminar não merece amparo. Sobre o tema, é certo que o Código de Processo Civil, em seu artigo 784, inciso X, confere a natureza de título executivo extrajudicial ao crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, desde que previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral e documentalmente comprovadas. A via executiva, portanto, é o meio adequado para a cobrança de tais débitos. Contudo, para que a execução seja admitida, o título deve ser revestido dos atributos de certeza, liquidez e exigibilidade. A certeza do crédito está atrelada à existência da obrigação, que deve ser demonstrada de plano, sem a necessidade de dilação probatória aprofundada, o que é próprio do processo de conhecimento. Volvendo-se ao caso em análise, é de ressaltar que a decisão de origem fundamentou-se na ausência de prova da regular individualização da unidade sobre a qual recai a dívida. Conforme pontuou o magistrado, a convenção condominial e a matrícula imobiliária preveem a "Loja n.o 01" como uma unidade única e indivisa. A cobrança executiva, entretanto, é direcionada a uma suposta subdivisão desta loja (unidade M-22), cuja existência formal não foi documentalmente comprovada nos autos. Ademais, depreende-se que a controvérsia sobre a regularidade do desmembramento da loja e a correta identificação das unidades autônomas para fins de cobrança é questão que, em um juízo de cognição sumária, fragiliza o requisito da certeza do título executivo. A discussão, que envolve até mesmo a análise do alcance de coisa julgada formada em outro processo, demanda uma análise mais aprofundada, incompatível com a via célere da execução. Desse modo, corroborando a decisão proferida pelo Juízo a quo, não se vislumbra, por ora, fundamento jurídico que resguarde a pretensão formulada em sede recursal. DISPOSITIVO Com essas considerações, INDEFIRO o pleito liminar. Intime-se a parte agravada para, querendo, apresentar contrarrazões ao recurso, facultando-lhe, ainda, a juntada de documentos (art. 1.019, II, do CPC). Comunique-se ao Juízo de 1a instância. Publique-se. Intime-se. Desembargador José Firmo Reis Soub Relator

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Desembargador José Firmo Reis Soub Número do processo: 0742725-20.2025.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: CONDOMINIO DO EDIFICIO TAYA AGRAVADO: SERGIO TSUGUMITI KOBAYASHI D E C I S Ã O RELATÓRIO Cuida-se de Agravo de Instrumento interposto por CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO TAYA contra decisão do Juízo da 3a Vara de Execução de Títulos Extrajudiciais e Conflitos Arbitrais de Brasília, que, nos autos de ação de Execução de Título Extrajudicial, indeferiu o prosseguimento do rito executivo, a fim de que o exequente emendasse a inicial para converter o feito em ação de conhecimento, com base nos seguintes fundamentos, in verbis: “Trata-se de execução fundada no inadimplemento de taxas condominiais extraordinárias aprovadas pela assembleia realizada em 01/06/2023 (ID 244539307, item 7 da ordem do dia e item G do tópico IV) que incidiriam sobre a unidade M-22. De acordo com o art. 784, inc. X, do CPC, é título executivo extrajudicial “o crédito referente às contrições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas”. De fato, verifica-se na Ata da Assembleia realizada em 01/06/2023 que foi instituída a taxa extraordinária que é objeto da presente execução, a ser paga por cada uma das unidades autônomas (ID 244539307). No caso em tela, vê-se que a convenção de condomínio prevê a Loja n.o 01 como uma única unidade com área privativa de 785,05 m2 (cláusula quarta, ID 244539298) o que corresponde à matrícula n.o 6.249 perante o 4o Ofício de Registro de Imóveis (ID 244539309), e não há nos autos documento que demonstre a formalização da subdivisão da Loja n.o 01 em diversas unidades autônomas (entre as quais a unidade M-22), sendo insuficiente para tal finalidade a mera assinatura aposta pela proprietária anterior à ata ID 244539304, mesmo porque o imóvel foi adjudicado pelo requerido em sua totalidade e sem qualquer menção ao alegado desmembramento, razão pela qual, sendo a loja em questão uma única unidade, deve o seu proprietário responder pela taxa condominial atinente a esta única unidade autônoma formalmente existente. Desta forma, verifica-se que a parte exequente não tem crédito comprovado documentalmente com relação à unidade M-22, estando assim desprovida de título a fundamentar a presente execução. Assim, por todo o exposto, concedo à parte exequente o prazo de 5 dias para convolar o feito em ação de conhecimento.” (id. 247763881, processo de origem no 0707571-93.2025.8.07.0014). Nas razões recursais, o recorrente alega que a decisão deve ser reformada, pois a ata de assembleia que aprovou as despesas condominiais extraordinárias constitui título executivo extrajudicial, conforme o art. 784, X, do CPC, não sendo necessária a averbação imobiliária da unidade para conferir-lhe força executiva. Sustenta que a autonomia da unidade devedora (M-22) é uma realidade fática e jurídica, reconhecida em assembleias desde 2018 e pela própria conduta do agravado, que não pode adotar um comportamento contraditório (venire contra factum proprium) ao se beneficiar da condição de condômino e depois negar a existência da unidade para evitar o pagamento. Assevera que a existência e a individualidade das 28 (vinte e oito) salas do mezanino, incluindo a que é objeto da cobrança, já foram reconhecidas judicialmente em outro processo (no 0705608-60.2023.8.07.0001), com decisão transitada em julgado, o que impede a rediscussão da matéria, sob pena de ofensa à coisa julgada material (art. 502 do CPC). Pontua que a obrigação condominial possui natureza propter rem, ou seja, adere à coisa, sendo sua exigibilidade independente do registro imobiliário, e a mora ocorre automaticamente com o vencimento (ex re), nos termos dos arts. 1.345 e 397 do Código Civil. Pondera que as cotas condominiais têm caráter de despesa alimentar coletiva, essencial para a manutenção do edifício, e a conversão do rito para ação de conhecimento agrava o prejuízo financeiro do condomínio, violando o princípio da efetividade da jurisdição. Requer, desse modo, seja concedido efeito suspensivo para sustar a decisão agravada e garantir a continuidade da execução. No mérito, pugna pela reforma integral da decisão, com o reconhecimento da força executiva do título e o consequente prosseguimento da execução. Pleiteia os benefícios da justiça gratuita, razão pela qual deixou de recolher o preparo. É a síntese do que interessa. FUNDAMENTOS DA DECISÃO O Código de Processo Civil dispõe que o Relator poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal quando satisfeitos os requisitos relativos ao perigo de dano grave, de difícil ou de impossível reparação, bem como demonstrada a probabilidade do provimento do recurso (art. 932, II, c/c art. 1.019, I, ambos do CPC). Neste momento processual, cabe tão somente a análise dos requisitos cumulativos exigidos para a concessão de efeito suspensivo: a probabilidade do direito e o perigo da demora ou risco ao resultado útil do processo. Cuida-se de decisão que, em execução de título extrajudicial de taxas condominiais, determinou a intimação do exequente para convolar o feito em ação de conhecimento, por entender que não há nos autos documento que comprove a individualização da unidade autônoma devedora (M-22), o que descaracterizaria a força executiva do título. O recorrente defende o desacerto da decisão, uma vez que a ata de assembleia, por si só, constitui título executivo extrajudicial, e a existência da unidade autônoma já foi reconhecida em outro processo judicial com trânsito em julgado, tratando-se de obrigação de natureza propter rem. Malgrado as razões recursais, o pedido liminar não merece amparo. Sobre o tema, é certo que o Código de Processo Civil, em seu artigo 784, inciso X, confere a natureza de título executivo extrajudicial ao crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, desde que previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral e documentalmente comprovadas. A via executiva, portanto, é o meio adequado para a cobrança de tais débitos. Contudo, para que a execução seja admitida, o título deve ser revestido dos atributos de certeza, liquidez e exigibilidade. A certeza do crédito está atrelada à existência da obrigação, que deve ser demonstrada de plano, sem a necessidade de dilação probatória aprofundada, o que é próprio do processo de conhecimento. Volvendo-se ao caso em análise, é de ressaltar que a decisão de origem fundamentou-se na ausência de prova da regular individualização da unidade sobre a qual recai a dívida. Conforme pontuou o magistrado, a convenção condominial e a matrícula imobiliária preveem a "Loja n.o 01" como uma unidade única e indivisa. A cobrança executiva, entretanto, é direcionada a uma suposta subdivisão desta loja (unidade M-22), cuja existência formal não foi documentalmente comprovada nos autos. Ademais, depreende-se que a controvérsia sobre a regularidade do desmembramento da loja e a correta identificação das unidades autônomas para fins de cobrança é questão que, em um juízo de cognição sumária, fragiliza o requisito da certeza do título executivo. A discussão, que envolve até mesmo a análise do alcance de coisa julgada formada em outro processo, demanda uma análise mais aprofundada, incompatível com a via célere da execução. Desse modo, corroborando a decisão proferida pelo Juízo a quo, não se vislumbra, por ora, fundamento jurídico que resguarde a pretensão formulada em sede recursal. DISPOSITIVO Com essas considerações, INDEFIRO o pleito liminar. Intime-se a parte agravada para, querendo, apresentar contrarrazões ao recurso, facultando-lhe, ainda, a juntada de documentos (art. 1.019, II, do CPC). Comunique-se ao Juízo de 1a instância. Publique-se. Intime-se. Desembargador José Firmo Reis Soub Relator