Tribunal: TJDFT
Processo: 0707091-60.2025.8.07.0000
Órgão julgador: LUCIMEIRE MARIA DA SILVA
Órgão colegiado: 5a Turma Cível
Data de publicação: 2025-03-10

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Desembargadora LUCIMEIRE MARIA DA SILVA Número do processo: 0707091-60.2025.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: CARLOS ALBERTO DA SILVA COSTA AGRAVADO: ENARQ PROJETOS E CONSTRUCOES, CHRISTIAN DE ALMEIDA MARTINEZ, CRISTIANO MARTINEZ ELEUTERIO DA SILVA, FRANCISCO RONI DA ROSA D E C I S Ã O Cuida-se de agravo de instrumento interposto por CARLOS ALBERTO DA SILVA COSTA contra r. decisão proferida pelo ilustre Juízo da 4a Vara Cível de Brasília que, nos autos do procedimento comum no 0718266-58.2024.8.07.0009, indeferiu o pedido de tutela de urgência, nos seguintes termos: (ID 225131387, autos de origem) “Trata-se de ação de conhecimento ajuizada por CARLOS ALBERTO DA SILVA COSTA em desfavor da ENARQ PROJETOS E CONSTRUÇÕES LTDA, CME CONSTRUÇÃO INCORPORAÇÃO, CHRISTIAN DE ALMEIDA MARTINEZ, CRISTIANO MARTINEZ ELEUTÉRIO DA SILVA e FRANCISCO RONI DA ROSA, com pedido de tutela de urgência para impor a ordem para “determinar, de ofício, inaudita altera pars, seja averbado o contrato de permuta na matricula do imóvel no 226997, situado em QS 320, Conjunto 6, Lote no 03, Samambaia, Distrito Federal, junto ao Cartório do 3o Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal, a fim de que os direitos do autor sejam preservados e o contrato de permuta devidamente cumprido”. O artigo 300 do Código de Processo Civil impõe a presença de elementos que evidenciem a probabilidade do direito (verossimilhança das alegações) e a existência de perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo. Deve ser ausente o risco da irreversibilidade da medida. Na avaliação provisória, cabível nesta fase procedimental, verifica-se que a versão apresentada pela parte autora não é provável. É uma pretensão de difícil procedência, pois o “instrumento particular de compromisso de permuta de imóveis” (doc. de ID 217558722) vincula a parte autora e a empresa Solo Construções e Incorporações Ltda. Aparentemente, as três pessoas físicas que estão no polo passivo possuem algum vínculo com a empresa CME CONSTRUÇÃO INCORPORAÇÃO. A questão é o que o imóvel situado em QS 320, conjunto 06, Lote no 03, Samambaia/DF está registrado em nome da primeira requerida, ENARQ PROJETOS E CONSTRUÇÕES LTDA. Não houve qualquer demonstração de vínculo das empresa Solo e CME com a primeira requerida. Na sequência, não houve a descrição da existência de qualquer risco ou alegação de perigo de demora do provimento, sendo que da análise da matrícula do imóvel no 226997, junto ao Cartório do 3o Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal, constam diversas penhoras. Assim, não há risco, por ora, de qualquer prática de alienação ou transferência do bem. Registro, ainda, que não houve sequer a averbação de um alvará de construção, o que torna controverso até mesmo a existência de alguma construção no imóvel. Ausente os pressupostos para o deferimento do pedido, é forçoso o seu indeferimento. Ante o exposto, INDEFIRO o pedido de tutela de urgência. CITEM-SE os réus a apresentarem contestação em 15 dias, observada a regra do art. 231, I, do Código de Processo Civil. Citem-se e intimem-se”. Em suas razões recursais (ID 69238213), afirma que foi indeferido o pedido para averbar o contrato de permuta na matrícula do imóvel denominado QS 320, Conjunto 6, Lote 03, Samambaia – DF. Defende que a não averbação do contrato de permuta pode acarretar danos irreparáveis, uma vez que o bem poderá ser vendido para terceiros, ser alienado ou adjudicado por outros credores. Verbera que o direito do autor está comprovado através dos documentos anexados aos autos. Informa que o contrato de permuta garante ao autor o recebimento dos apartamentos de n.o 204, 301 e 604 do empreendimento edificado no lote QS 320, Conjunto 06, Lote 03, Samambaia. Argumenta que haverá a edificação do prédio no imóvel, garantindo ao agravante o direito aos apartamentos. Defende que as empresas possuem o mesmo sócio e mesmo CNPJ, bem como há relação real entre as empresas. Por fim, requer a concessão de antecipação da tutela recursal para determinar a averbação do contrato de permuta na matrícula do imóvel de n.o 2266997, situado na QS 320, Conjunto 06, Lote 03, Samambaia. No mérito, postula o provimento do recurso. O preparo foi recolhido (ID 69269144). É o breve relatório. Decido. Como cediço, recebido o agravo de instrumento no tribunal e distribuído imediatamente, se não for o caso de aplicação do art. 932, III e IV, do CPC, o relator poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso, se da imediata produção de seus efeitos houver risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso, ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando ao juiz sua decisão (art. 932, II, 1.019, I, do CPC). Portanto, no momento, a análise a ser realizada nesta fase incipiente está restrita ao pedido de concessão de antecipação da tutela recursal, o que se fará à luz dos requisitos da probabilidade do direito e do perigo de dano grave ou risco ao resultado útil do processo. Nos autos de origem, o agravante ajuizou ação de obrigação de fazer para determinar a transferência da propriedade dos apartamentos n.o 204, 301 e 604 do imóvel denominado QS 320, Conjunto 06, Lote 03, Samambaia. Postula, em tutela de urgência, a averbação do contrato de permuta na matrícula do imóvel. Compulsando os documentos anexados, verifico que o agravante/autor firmou contrato de permuta de imóveis com a empresa Solo Construções e Incorporação LTDA, CNPJ n.o 26.957.877/0001-69. No referido contrato constou que o autor permutava o imóvel situado no Lote 28, Conjunto 13, Quadra 105, Recanto das Emas pelos apartamentos n.o 204, 301 e 604 a serem construídos no imóvel denominado QS 320, Conjunto 06, Lote 03, Samambaia, conforme Cláusula segunda (ID 217558722, na origem). O contrato foi pactuado em 16/10/2017. O imóvel denominado QS 320, Conjunto 06, Lote 03, Samambaia – DF é de propriedade de ENARQ PROJETOS E CONSTRUÇÕES LTDA, conforme matrícula do imóvel anexado no ID 224991583 no processo de origem. Desse modo, o que se verifica, em juízo de cognição sumária, própria desta fase processual, é que a proprietária do imóvel não firmou negócio jurídico com o autor/agravante. De fato, a proprietária do imóvel (Enarq Projetos e Construções LTDA) firmou contrato com a empresa CME CONSTRUÇÕES E INCORPORAÇÃO para construção de um edifício no imóvel denominado 320, Conjunto 06, Lote 03, Samambaia – DF, sendo que a contratada receberia como forma de pagamento 27 unidades de apartamentos, entre elas, os apartamentos de n.o 204, 301 e 604. O mencionado contrato foi pactuado em 12/04/2017. Observa-se, ainda, que a empresa CME Construções e Incorporações, ao que tudo indica, trata-se da mesma pessoa jurídica que firmou contrato com o agravante (Solo Construções e Incorporação LTDA), uma vez que possuem o mesmo CNPJ, conforme documentos de ID 217558723 e ID 217558722, na origem. Nesse contexto, caso a empresa Solo Construções, CNPJ n.o 26.957.877/0001-69 tenha efetivamente cumprido o contrato firmado com a empresa ENARQ PROJETOS E CONSTRUÇÕES LTDA teria o direito aos apartamentos de n.o 204, 301 e 604, conforme constou no contrato de empreitada. Todavia, o processo está em fase embrionária e não se sabe se o contrato firmado entre a empresa Solo Construções (CNPJ n.o 26.957.877/0001-69) e a empresa Enarq Projetos e construções foi cumprido. Desse modo, não se sabe se a empresa que permutou com o agravante tem direito aos apartamentos de n.o 204, 301 e 604. Por outro lado, a matrícula do imóvel não indica que tenha ocorrido a construção do edifício, uma vez que não consta o desmembramento na matrícula do imóvel, além disso não há a instituição do condomínio, conforme prevê o art. 167 da Lei de Registro Públicos. Nesse contexto, sopesando que o contrato de permuta não foi firmado com o proprietário do imóvel, bem como não há informações de que a obrigação de construção do edifício tenha sido efetivada cumprida pela empresa que firmou contrato de permuta com o agravante, entendo que não é possível, nesta fase inicial, deferir o pedido liminar. No caso, a questão controvertida demanda a dilação probatória e a realização do contraditório, visando esclarecer os fatos alegados na exordial. Pondera-se, ainda, que não há o perigo iminente afirmado pelo agravante, uma vez que na matrícula do bem constam diversos registros de penhora, o que indica que o imóvel não será alienado rapidamente, conforme alega o agravante. Assim sendo, não restou demonstrada, em juízo perfunctório, a plausibilidade do direito afirmado, o que afasta a concessão da tutela recursal postulada. Ante o exposto, INDEFIRO o pedido de concessão de antecipação da tutela recursal. Comunique-se ao i. Juízo de origem. Intime-se a parte agravada para responder no prazo de 15 (quinze) dias, facultando-lhe juntar a documentação que entender necessária ao julgamento do recurso (art. 1.019, II, do CPC). Publique-se. Intimem-se. Brasília, 6 de março de 2025. Desembargadora LUCIMEIRE MARIA DA SILVA Relatora

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Desembargadora LUCIMEIRE MARIA DA SILVA Número do processo: 0707091-60.2025.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: CARLOS ALBERTO DA SILVA COSTA AGRAVADO: ENARQ PROJETOS E CONSTRUCOES, CHRISTIAN DE ALMEIDA MARTINEZ, CRISTIANO MARTINEZ ELEUTERIO DA SILVA, FRANCISCO RONI DA ROSA D E C I S Ã O Cuida-se de agravo de instrumento interposto por CARLOS ALBERTO DA SILVA COSTA contra r. decisão proferida pelo ilustre Juízo da 4a Vara Cível de Brasília que, nos autos do procedimento comum no 0718266-58.2024.8.07.0009, indeferiu o pedido de tutela de urgência, nos seguintes termos: (ID 225131387, autos de origem) “Trata-se de ação de conhecimento ajuizada por CARLOS ALBERTO DA SILVA COSTA em desfavor da ENARQ PROJETOS E CONSTRUÇÕES LTDA, CME CONSTRUÇÃO INCORPORAÇÃO, CHRISTIAN DE ALMEIDA MARTINEZ, CRISTIANO MARTINEZ ELEUTÉRIO DA SILVA e FRANCISCO RONI DA ROSA, com pedido de tutela de urgência para impor a ordem para “determinar, de ofício, inaudita altera pars, seja averbado o contrato de permuta na matricula do imóvel no 226997, situado em QS 320, Conjunto 6, Lote no 03, Samambaia, Distrito Federal, junto ao Cartório do 3o Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal, a fim de que os direitos do autor sejam preservados e o contrato de permuta devidamente cumprido”. O artigo 300 do Código de Processo Civil impõe a presença de elementos que evidenciem a probabilidade do direito (verossimilhança das alegações) e a existência de perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo. Deve ser ausente o risco da irreversibilidade da medida. Na avaliação provisória, cabível nesta fase procedimental, verifica-se que a versão apresentada pela parte autora não é provável. É uma pretensão de difícil procedência, pois o “instrumento particular de compromisso de permuta de imóveis” (doc. de ID 217558722) vincula a parte autora e a empresa Solo Construções e Incorporações Ltda. Aparentemente, as três pessoas físicas que estão no polo passivo possuem algum vínculo com a empresa CME CONSTRUÇÃO INCORPORAÇÃO. A questão é o que o imóvel situado em QS 320, conjunto 06, Lote no 03, Samambaia/DF está registrado em nome da primeira requerida, ENARQ PROJETOS E CONSTRUÇÕES LTDA. Não houve qualquer demonstração de vínculo das empresa Solo e CME com a primeira requerida. Na sequência, não houve a descrição da existência de qualquer risco ou alegação de perigo de demora do provimento, sendo que da análise da matrícula do imóvel no 226997, junto ao Cartório do 3o Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal, constam diversas penhoras. Assim, não há risco, por ora, de qualquer prática de alienação ou transferência do bem. Registro, ainda, que não houve sequer a averbação de um alvará de construção, o que torna controverso até mesmo a existência de alguma construção no imóvel. Ausente os pressupostos para o deferimento do pedido, é forçoso o seu indeferimento. Ante o exposto, INDEFIRO o pedido de tutela de urgência. CITEM-SE os réus a apresentarem contestação em 15 dias, observada a regra do art. 231, I, do Código de Processo Civil. Citem-se e intimem-se”. Em suas razões recursais (ID 69238213), afirma que foi indeferido o pedido para averbar o contrato de permuta na matrícula do imóvel denominado QS 320, Conjunto 6, Lote 03, Samambaia – DF. Defende que a não averbação do contrato de permuta pode acarretar danos irreparáveis, uma vez que o bem poderá ser vendido para terceiros, ser alienado ou adjudicado por outros credores. Verbera que o direito do autor está comprovado através dos documentos anexados aos autos. Informa que o contrato de permuta garante ao autor o recebimento dos apartamentos de n.o 204, 301 e 604 do empreendimento edificado no lote QS 320, Conjunto 06, Lote 03, Samambaia. Argumenta que haverá a edificação do prédio no imóvel, garantindo ao agravante o direito aos apartamentos. Defende que as empresas possuem o mesmo sócio e mesmo CNPJ, bem como há relação real entre as empresas. Por fim, requer a concessão de antecipação da tutela recursal para determinar a averbação do contrato de permuta na matrícula do imóvel de n.o 2266997, situado na QS 320, Conjunto 06, Lote 03, Samambaia. No mérito, postula o provimento do recurso. O preparo foi recolhido (ID 69269144). É o breve relatório. Decido. Como cediço, recebido o agravo de instrumento no tribunal e distribuído imediatamente, se não for o caso de aplicação do art. 932, III e IV, do CPC, o relator poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso, se da imediata produção de seus efeitos houver risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso, ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando ao juiz sua decisão (art. 932, II, 1.019, I, do CPC). Portanto, no momento, a análise a ser realizada nesta fase incipiente está restrita ao pedido de concessão de antecipação da tutela recursal, o que se fará à luz dos requisitos da probabilidade do direito e do perigo de dano grave ou risco ao resultado útil do processo. Nos autos de origem, o agravante ajuizou ação de obrigação de fazer para determinar a transferência da propriedade dos apartamentos n.o 204, 301 e 604 do imóvel denominado QS 320, Conjunto 06, Lote 03, Samambaia. Postula, em tutela de urgência, a averbação do contrato de permuta na matrícula do imóvel. Compulsando os documentos anexados, verifico que o agravante/autor firmou contrato de permuta de imóveis com a empresa Solo Construções e Incorporação LTDA, CNPJ n.o 26.957.877/0001-69. No referido contrato constou que o autor permutava o imóvel situado no Lote 28, Conjunto 13, Quadra 105, Recanto das Emas pelos apartamentos n.o 204, 301 e 604 a serem construídos no imóvel denominado QS 320, Conjunto 06, Lote 03, Samambaia, conforme Cláusula segunda (ID 217558722, na origem). O contrato foi pactuado em 16/10/2017. O imóvel denominado QS 320, Conjunto 06, Lote 03, Samambaia – DF é de propriedade de ENARQ PROJETOS E CONSTRUÇÕES LTDA, conforme matrícula do imóvel anexado no ID 224991583 no processo de origem. Desse modo, o que se verifica, em juízo de cognição sumária, própria desta fase processual, é que a proprietária do imóvel não firmou negócio jurídico com o autor/agravante. De fato, a proprietária do imóvel (Enarq Projetos e Construções LTDA) firmou contrato com a empresa CME CONSTRUÇÕES E INCORPORAÇÃO para construção de um edifício no imóvel denominado 320, Conjunto 06, Lote 03, Samambaia – DF, sendo que a contratada receberia como forma de pagamento 27 unidades de apartamentos, entre elas, os apartamentos de n.o 204, 301 e 604. O mencionado contrato foi pactuado em 12/04/2017. Observa-se, ainda, que a empresa CME Construções e Incorporações, ao que tudo indica, trata-se da mesma pessoa jurídica que firmou contrato com o agravante (Solo Construções e Incorporação LTDA), uma vez que possuem o mesmo CNPJ, conforme documentos de ID 217558723 e ID 217558722, na origem. Nesse contexto, caso a empresa Solo Construções, CNPJ n.o 26.957.877/0001-69 tenha efetivamente cumprido o contrato firmado com a empresa ENARQ PROJETOS E CONSTRUÇÕES LTDA teria o direito aos apartamentos de n.o 204, 301 e 604, conforme constou no contrato de empreitada. Todavia, o processo está em fase embrionária e não se sabe se o contrato firmado entre a empresa Solo Construções (CNPJ n.o 26.957.877/0001-69) e a empresa Enarq Projetos e construções foi cumprido. Desse modo, não se sabe se a empresa que permutou com o agravante tem direito aos apartamentos de n.o 204, 301 e 604. Por outro lado, a matrícula do imóvel não indica que tenha ocorrido a construção do edifício, uma vez que não consta o desmembramento na matrícula do imóvel, além disso não há a instituição do condomínio, conforme prevê o art. 167 da Lei de Registro Públicos. Nesse contexto, sopesando que o contrato de permuta não foi firmado com o proprietário do imóvel, bem como não há informações de que a obrigação de construção do edifício tenha sido efetivada cumprida pela empresa que firmou contrato de permuta com o agravante, entendo que não é possível, nesta fase inicial, deferir o pedido liminar. No caso, a questão controvertida demanda a dilação probatória e a realização do contraditório, visando esclarecer os fatos alegados na exordial. Pondera-se, ainda, que não há o perigo iminente afirmado pelo agravante, uma vez que na matrícula do bem constam diversos registros de penhora, o que indica que o imóvel não será alienado rapidamente, conforme alega o agravante. Assim sendo, não restou demonstrada, em juízo perfunctório, a plausibilidade do direito afirmado, o que afasta a concessão da tutela recursal postulada. Ante o exposto, INDEFIRO o pedido de concessão de antecipação da tutela recursal. Comunique-se ao i. Juízo de origem. Intime-se a parte agravada para responder no prazo de 15 (quinze) dias, facultando-lhe juntar a documentação que entender necessária ao julgamento do recurso (art. 1.019, II, do CPC). Publique-se. Intimem-se. Brasília, 6 de março de 2025. Desembargadora LUCIMEIRE MARIA DA SILVA Relatora