Tribunal: TJDFT
Processo: 0734329-54.2025.8.07.0000
Órgão julgador: ROMULO DE ARAUJO MENDES
Órgão colegiado: 1a Turma Cível
Data de publicação: 2025-09-15

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS RômuloMendes Gabinete do Des. Rômulo de Araújo Mendes Número do processo: 0734329-54.2025.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: RONALDO ALVES FONTOURA AGRAVADO: COMPANHIA IMOBILIÁRIA DE BRASÍLIA - TERRACAP D E C I S Ã O Trata-se de Agravo de Instrumento interposto por RONALDO ALVES FONTOURA contra decisão do Juízo da Vara de Meio Ambiente, Desenvolvimento Urbano e Fundiário do Distrito Federal, que indeferiu requerimento de tutela de urgência formulado nos autos da Ação Declaratória c/c Obrigação de Fazer no 0710177-82.2025.8.07.0018, ajuizada por ele contra a COMPANHIA IMOBILIÁRIA DE BRASÍLIA – TERRACAP, e postergou a análise do requerimento de gratuidade de justiça. O agravante afirma morar há trinta anos em lote na Colônia Agrícola Vicente Pires – Trecho 3 e alega que o imóvel foi incluído em edital de chamamento para venda direta publicado pela Terracap. No entanto, o valor exigido é desproporcional, desconsidera as benfeitorias que ele realizou no terreno e sua realidade socioeconômica. Assim, ajuizou ação buscando o reconhecimento da nulidade do ato administrativo, na qual formulou requerimento de tutela de urgência para que fosse garantida sua permanência no imóvel até que “haja oportunidade real de negociação”. O requerimento de tutela de urgência foi indeferido pelo Juízo de origem, e postergada a análise da gratuidade de justiça, situação que, de acordo com o agravante, sujeita o imóvel a ser alienado a terceiros, em violação ao direito fundamental à moradia. Argumenta que a decisão deve ser reformada porque a Lei no 13.465/2017 e o Decreto no 9.310/2018 garantem a permanência dos ocupantes em programas de regularização fundiária e proíbem a cobrança abusiva. Acrescenta que sua situação o enquadra na Lei no 13.465/2017, de modo que deve ser instaurado o procedimento administrativo de REURB em seu favor, bem como que não possui condições para arcar com as custas do processo sem prejuízo de sua subsistência. Requer a antecipação da tutela recursal e o provimento do recurso para reformar a decisão agravada. Preparo não recolhido em razão do requerimento de gratuidade de justiça. É o relatório. DECIDO. Defiro a gratuidade de justiça requerida pelo agravante. Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso. Nos termos do art. 1.019, I, do Código de Processo Civil recebido o Agravo de Instrumento poderá o relator atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando-se ao juiz sua decisão. Diz a norma: Art. 1.019. Recebido o agravo de instrumento no tribunal e distribuído imediatamente, se não for o caso de aplicação do art. 932, incisos III e IV, o relator, no prazo de 5 (cinco) dias: I - poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando ao juiz sua decisão; (destaquei) E nos termos do art. 995, parágrafo único, do Código de Processo Civil, poderá ser atribuído efeito suspensivo ao recurso em caso de risco de dano grave ou de difícil reparação à parte, desde que evidenciada a probabilidade de provimento da irresignação. Diz a norma: Art. 995. Os recursos não impedem a eficácia da decisão, salvo disposição legal ou decisão judicial em sentido diverso. Parágrafo único. A eficácia da decisão recorrida poderá ser suspensa por decisão do relator, se da imediata produção de seus efeitos houver risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso. (destaquei) A tutela de urgência deve ser concedida caso reste demonstrada a probabilidade do direito e o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo. Assim estabelece o Código de Processo Civil: Art. 300. A tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo. Desta forma, para concessão da tutela de urgência devem estar presentes três requisitos: (i) a probabilidade do direito, (ii) o perigo do dano e (iii) a reversibilidade dos efeitos da decisão. A decisão recorrida, de ID 244275015 dos autos de origem, tem o seguinte teor: Associem-se aos autos 0709920-57.2025.8.07.0018, 0709923-12.2025.8.07.0018, 0715840-06.2025.8.07.0018, 0709915-35.2025.8.07.0018, 0709917-05.2025.8.07.0018, 0709925-79.2025.8.07.0018 e 0709926-64.2025.8.07.0018, inclusive para fins de prevenção recursal, posto que são demandas conexas pela causa de pedir e objetos. Reservo-me a apreciar o pedido de gratuidade após a formação do contraditório, pois não vislumbro urgência que determine a decisão sobre o tema em modo inaudita altera parte. O pedido de suspensão de todo e qualquer ato de gestão do patrimônio público submetido ao procedimento de regularização fundiária foi formulado de modo genérico e sem qualquer comprovação dos pressupostos veiculados no libelo. Com efeito, a parte autora afirma que a ré está precificando ilegalmente os imóveis públicos ocupados pela parte autora no procedimento de venda direta, com afirmações genéricas de que não levou em consideração os abatimentos legais. Contudo, não há qualquer indício sequer de que o imóvel esteja submetido à venda direta; muito menos de que a definição do preço esteja violando a lei. A consideração da avaliação para fins de lançamento de IPTU não encontra respaldo legal, e é critério que tem elevada possibilidade de fomentar o dano ao patrimônio público, posto que é notório que os valores de avaliação para lançamento de IPTU não correspondem ao valor venal efetivo dos imóveis, mas indicadores mais modestos para fins de política tributária - é por isso que tais valores não são considerados, por exemplo, para fins de lançamento de ITCB, conforme tese definida pelo STJ no Tema Repetitivo 1113: "a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação". Portanto, o pedido de tutela provisória de urgência carece de plausibilidade jurídica, até mesmo porque não é possível sequer avaliar os pressupostos factuais da demanda. Além disso, atrai periculum in mora invertido, na medida em que a hipotética concessão de liminar tal como postulada paralisaria, sem fundamento plausível, o procedimento de regularização, que é de elevado interesse público, preservando a situação injurídica de ocupação e uso gratuito de imóvel integrante do patrimônio do povo. Em face do exposto, indefiro o pedido de antecipação de tutela. Solicite-se ao NUVMEC a designação de audiência prévia de conciliação, preferencialmente na mesma data das ações associadas indicadas ao início. Designada a data, cite-se e intimem-se as partes, para comparecimento. O prazo para a resposta fluirá da data da audiência, caso frustrada a autocomposição. Publique-se; ciência ao Ministério Público. A parte agravante ajuizou ação na qual requer a condenação da Terracap à instauração de procedimento de regularização fundiária urbana (REURB), com fundamento na Lei no 13.465/2017, relativamente ao imóvel ocupado pelo agravante. Foi formulado requerimento de tutela de urgência para suspender os efeitos de edital de chamamento público por meio do qual a Terracap listou o imóvel ocupado pela parte agravante para venda direta. O Plano Diretor de Ordenamento Territorial é instrumento previsto na Lei Orgânica do Distrito Federal, nos seguintes termos: Art. 163. O Plano Diretor de Ordenamento Territorial é o instrumento básico da política de expansão e desenvolvimento urbanos, de longo prazo e natureza permanente. A parte agravante sustenta ocupar o imóvel há prazo considerável para seu enquadramento em programa de regularização fundiária urbana, disciplinado pela Lei no 13.465/2017. Além da Lei no 13.465/2017, que prevê normas gerais, a regularização fundiária no âmbito do Distrito Federal é tratada de forma específica pela Lei Distrital Complementar no 986/2021. Há duas espécies de regularização fundiária: a Regularização Fundiária de Interesse Social – Reurb-S e a Regularização Fundiária de Interesse Específico – Reurb-E. Para que o núcleo urbano seja enquadrado na modalidade Reurb-S, a Lei Distrital Complementar no 986/2021 prevê os seguintes requisitos: Art. 9o São enquadrados na modalidade de Regularização Fundiária de Interesse Social – Reurb-S os núcleos urbanos informais identificados como: I – Área de Regularização de Interesse Social – ARIS pelo PDOT; II – Parcelamento Urbano Isolado de Interesse Social – PUI-S, nos termos do PDOT; III – ocupações informais de interesse social localizadas em lotes destinados a EPC ou EPU; IV – ocupações informais identificadas como passivo histórico, cuja caracterização urbanística seja compatível com o interesse social; V – núcleos urbanos informais caracterizados como de interesse social localizados em Zona de Contenção Urbana nos termos do art. 78 do PDOT. VI – núcleos urbanos informais, comprovadamente existentes antes do dia 2 de julho de 2021, em zona urbana ou rural, cujo porte, compacidade e parâmetros urbanísticos específicos definidos em estudo técnico elaborado ou aprovado pelo órgão gestor do desenvolvimento territorial e urbano do Distrito Federal admitam a instauração de processo de regularização de interesse social. Os demais casos serão classificados como Regularização Fundiária de Interesse Específico – Reurb-E: Art. 11. Os casos que não se enquadrem nos critérios estabelecidos para Reurb-S são fixados como Regularização Fundiária de Interesse Específico – Reurb-E para fins de identificação dos responsáveis pela elaboração de projetos, estudos técnicos, implantação ou adequação das obras de infraestrutura essencial e possibilidade do reconhecimento do direito à gratuidade das custas e emolumentos notariais e registrais e compensações urbanísticas, quando existentes. Parágrafo único. Os terrenos sem predominância habitacional podem ser regularizados como Reurb-S, desde que o interesse público seja devidamente justificado e declarado por meio de ato específico do Poder Executivo. A parte agravante não demonstrou que, de acordo com o plano diretor, o imóvel está situado em área de regularização fundiária de interesse social tampouco que é identificado como parcelamento urbano isolado de interesse social, ocupação informal de interesse social ou como passivo histórico, núcleo urbano informal localizado em zona de contenção urbana ou, ainda, que existe estudo técnico elaborado ou aprovado pelo órgão gestor do desenvolvimento territorial e urbano do Distrito Federal que permite enquadrar o porte, compacidade e parâmetro urbanístico do núcleo como passível de instauração do procedimento da Reurb-S. A coexistência das duas modalidades de regularização fundiária é prevista no Decreto no 9.310/2018 mas depende de uma circunstância específica: a parte ocupada predominantemente por população de baixa renda deve ser regularizada por meio de Reurb-S e o restante do núcleo por meio de Reurb-E. Consta do decreto o seguinte: Art. 5o A Reurb compreende duas modalidades: I - Reurb-S - regularização fundiária aplicável aos núcleos urbanos informais ocupados predominantemente por população de baixa renda, assim declarados em ato do Poder Público municipal ou distrital; e II - Reurb-E - regularização fundiária aplicável aos núcleos urbanos informais ocupados por população não qualificada na hipótese de que trata o inciso I. (...) § 4o No mesmo núcleo urbano informal poderá haver as duas modalidades de Reurb, desde que a parte ocupada predominantemente por população de baixa renda seja regularizada por meio de Reurb-S e o restante do núcleo por meio de Reurb-E. Previsão semelhante consta do Decreto Distrital no 46.471/2025: Art. 34. No mesmo núcleo urbano informal pode haver duas modalidades de Reurb, na hipótese de existir uma parte ocupada predominantemente por população de interesse social e outra parte ocupada predominantemente por população de interesse específico. § 1o Considera-se modalidade de ocupação predominante aquela configurada por mais de 50% das famílias ocupantes do respectivo núcleo urbano informal, não afastando a caracterização individual do beneficiário para a regularização do imóvel. § 2o A classificação da modalidade da Reurb de lotes residenciais ou não residenciais integrantes de núcleos urbanos informais pode ser feita a critério do órgão gestor do desenvolvimento territorial e urbano do Distrito Federal, de forma integral, por partes, ou de forma isolada por cada lote a ser criado. Art. 35. No caso de imóveis cujos ocupantes possuam renda familiar diversa da modalidade de Reurb inicialmente identificada, quando verificadas divergências entre a classificação preliminar e a situação fática, a transferência de domínio, a elaboração e o custeio do projeto de regularização fundiária e da implantação da infraestrutura essencial obedece à modalidade correspondente à sua renda, mantido o legitimado para adoção dos procedimentos de Reurb. Art. 36. A reclassificação da modalidade preliminar na fase de titulação, de que tratam o artigo anterior e o art. 5o, §10, da Lei Complementar no 986, de 2021, ocorre mediante requerimento fundamentado do legitimado, dirigido à unidade de planejamento do órgão gestor do desenvolvimento territorial e urbano do Distrito Federal. § 1o No procedimento de que trata o caput, deste artigo, o legitimado deve comprovar o enquadramento do beneficiário na nova modalidade pretendida, segundo os critérios estabelecidos no art. 10, da Lei Complementar no 986, de 2021. § 2o Para subsidiar a análise de que trata o caput podem ser solicitados documentos adicionais. (Destaquei) No caso dos autos, a parte agravante sequer informa quantas pessoas compõem seu núcleo familiar e qual é a renda de cada uma, de modo que a mera alegação de que recebe rendimentos em patamar inferior a cinco salários mínimos é incapaz de demonstrar o cumprimento dos requisitos para a aplicação da Reurb-S. Além disso, o enquadramento do núcleo urbano informal compreende análise complexa a ser feita pelo órgão gestor do desenvolvimento territorial e urbano do Distrito Federal. O procedimento é detalhado pelo Decreto Distrital no 46.471/2025 nos seguintes termos: Art. 5o O procedimento de qualificação de Núcleo Urbano Informal - NUI de que tratam os arts. 9o, inciso VI, e 12, inciso V, da Lei Complementar no 986, de 2021, se inicia mediante requerimento de qualificação por parte do legitimado, direcionado ao órgão gestor do desenvolvimento territorial e urbano do Distrito Federal. Art. 6o O requerimento de qualificação deve ser apresentado acompanhado da seguinte documentação: I - comprovação da condição do legitimado, nos termos do art. 26 deste decreto; II - apresentação de indícios da existência de ocupação informal anterior ao dia 2 de julho de 2021, conforme definem o Anexo I da Lei Complementar no 986, de 2021 e o art. 117, § 2o, da Lei Complementar no 803, de 2009; III - plantas e mapas com dados georreferenciados da área que se pretende regularizar, contendo sua poligonal proposta e informações técnicas necessárias ao seu enquadramento na legislação urbanística vigente; IV - planta contendo a sobreposição da poligonal proposta da área com a poligonal das matrículas afetadas e os confinantes, constantes do registro de imóveis, assinada por profissional legalmente habilitado, e acompanhada de documento de responsabilidade técnica; V - matrículas dos imóveis atingidos e confinantes; VI - informação acerca da existência de conflitos fundiários com a existência de processos judiciais e/ou administrativos; VII - informação acerca da existência de áreas usucapidas; e VIII - comprovante de pagamento da taxa de estudo prévio de viabilidade técnica para implantação de projeto. § 1o Para a comprovação que trata o inciso II, do caput, devem ser apresentados: I - sobreposição da poligonal proposta com imagem aérea anterior ao marco temporal estabelecido; e II - demais documentos que permitam identificar de maneira inequívoca a existência do Núcleo Urbano Informal no marco temporal estabelecido. § 2o Para a comprovação de que trata o inciso III, do caput, devem ser apresentados: I - plantas e mapas da poligonal georreferenciada em formato de arquivo ".pdf" e ".dwg", ".pdf" e ".kml" ou “.pdf” e “shapefile”; e II - memorial descritivo da poligonal da área. Art. 7o A análise de que trata este capítulo compreenderá avaliação dos seguintes itens: I - atendimento da documentação prevista no art. 6o; II - existência de possíveis interferências com: a) áreas de domínio público; b) projetos urbanísticos registrados; c) projetos urbanísticos aprovados ou em andamento; e d) processos de regularização fundiária urbana ou rural em andamento. § 1o Para confirmação da interferência indicada na alínea a, do inciso II, do caput, se necessário, os autos serão remetidos em consulta fundiária à Companhia Imobiliária de Brasília - Terracap. § 2o Cabe à etapa de enquadramento a verificação prévia quanto à possibilidade de prosseguimento do feito. § 3o A confirmação definitiva da existência do NUI no marco temporal especificado, ocorre apenas na fase de análise prevista no Capítulo II deste título. (Destaquei) No caso dos autos, o procedimento de regularização fundiária já está em suas etapas finais, com a publicação do último edital de chamamento para venda direta. O documento, juntado no ID 75209341, indica que os imóveis nele listados se enquadram na modalidade Reurb-E. A parte agravante não trouxe aos autos qualquer documento relativo ao procedimento instaurado anteriormente à publicação do edital, e, considerando que os atos administrativos gozam de presunção de legitimidade e veracidade, não se pode concluir pela inobservância dos critérios previstos na legislação para enquadramento do núcleo urbano como passível de regularização por Reurb-E sem que haja a devida instrução probatória e o exercício do contraditório. A alegação da parte agravante de que “preenche todos os requisitos para ser beneficiado pela transferência gratuita do imóvel” conforme art. 86 da Lei no 13.465/2017 não tem verossimilhança porque o dispositivo invocado trata de imóveis da União e esse não é o caso do imóvel ocupado pela parte agravante: Art. 86. As pessoas físicas de baixa renda que, por qualquer título, utilizem regularmente imóvel da União, inclusive imóveis provenientes de entidades federais extintas, para fins de moradia até 22 de dezembro de 2016, e que sejam isentas do pagamento de qualquer valor pela utilização, na forma da legislação patrimonial e dos cadastros da Secretaria do Patrimônio da União (SPU), poderão requerer diretamente ao oficial de registro de imóveis, mediante apresentação da Certidão de Autorização de Transferência (CAT) expedida pela SPU, a transferência gratuita da propriedade do imóvel, desde que preencham os requisitos previstos no § 5o do art. 31 da Lei no 9.636, de 15 de maio de 1998 . (...) Já a alegação de que o edital mais recente não contempla o valor das benfeitorias tampouco serve para demonstrar a presença dos requisitos para deferimento da antecipação da tutela recursal, pois depende de adequada instrução probatória a fim de verificar o valor efetivo das benfeitorias e do terreno. Quanto à alegação de que o edital não prevê descontos, observo que o documento apresentado junto ao edital de chamamento prevê expressamente os motivos pelos quais o desconto não foi aplicado no último edital: OBSERVAÇÕES IMPORTANTES A Terracap poderá disponibilizar os imóveis por até 3 (três) editais de chamamento, observando-se o seguinte: I. Os imóveis que forem adquiridos por ocasião do primeiro edital de chamamento farão jus ao desconto de 25% para pagamento à vista; II. Os imóveis que forem adquiridos por ocasião do segundo edital de chamamento não farão jus ao desconto de 25% para pagamento à vista; III. Os imóveis que forem adquiridos por ocasião do terceiro edital de chamamento serão disponibilizados com o valor de mercado. A não adesão ao processo de regularização por venda direta, acarretará a perda de benefícios previstos no art. 16 da lei 13.465/2017, com a adoção das medidas administrativas regulamentadas pela Resolução 269/2022 - CONAD, visando à disponibilização do imóvel para alienação em processo específico de licitação. Logo, não há violação à razoabilidade e à proporcionalidade, pois não se trata de Reurb-S e a parte agravante sequer mencionou no recurso o valor constante dos editais anteriores de chamamento, que previam descontos consideráveis de modo a beneficiar aqueles ocupantes que promoveram desde logo a regularização. Diante do exposto, CONHEÇO do agravo de instrumento e INDEFIRO a antecipação de tutela recursal. Dê-se conhecimento ao Juízo agravado dos termos da presente decisão, dispensadas as informações. Intime-se a parte agravada para, querendo, apresentar contrarrazões no prazo legal. Brasília, DF, 10 de setembro de 2025 19:57:56. ROMULO DE ARAUJO MENDES Desembargador

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS RômuloMendes Gabinete do Des. Rômulo de Araújo Mendes Número do processo: 0734329-54.2025.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: RONALDO ALVES FONTOURA AGRAVADO: COMPANHIA IMOBILIÁRIA DE BRASÍLIA - TERRACAP D E C I S Ã O Trata-se de Agravo de Instrumento interposto por RONALDO ALVES FONTOURA contra decisão do Juízo da Vara de Meio Ambiente, Desenvolvimento Urbano e Fundiário do Distrito Federal, que indeferiu requerimento de tutela de urgência formulado nos autos da Ação Declaratória c/c Obrigação de Fazer no 0710177-82.2025.8.07.0018, ajuizada por ele contra a COMPANHIA IMOBILIÁRIA DE BRASÍLIA – TERRACAP, e postergou a análise do requerimento de gratuidade de justiça. O agravante afirma morar há trinta anos em lote na Colônia Agrícola Vicente Pires – Trecho 3 e alega que o imóvel foi incluído em edital de chamamento para venda direta publicado pela Terracap. No entanto, o valor exigido é desproporcional, desconsidera as benfeitorias que ele realizou no terreno e sua realidade socioeconômica. Assim, ajuizou ação buscando o reconhecimento da nulidade do ato administrativo, na qual formulou requerimento de tutela de urgência para que fosse garantida sua permanência no imóvel até que “haja oportunidade real de negociação”. O requerimento de tutela de urgência foi indeferido pelo Juízo de origem, e postergada a análise da gratuidade de justiça, situação que, de acordo com o agravante, sujeita o imóvel a ser alienado a terceiros, em violação ao direito fundamental à moradia. Argumenta que a decisão deve ser reformada porque a Lei no 13.465/2017 e o Decreto no 9.310/2018 garantem a permanência dos ocupantes em programas de regularização fundiária e proíbem a cobrança abusiva. Acrescenta que sua situação o enquadra na Lei no 13.465/2017, de modo que deve ser instaurado o procedimento administrativo de REURB em seu favor, bem como que não possui condições para arcar com as custas do processo sem prejuízo de sua subsistência. Requer a antecipação da tutela recursal e o provimento do recurso para reformar a decisão agravada. Preparo não recolhido em razão do requerimento de gratuidade de justiça. É o relatório. DECIDO. Defiro a gratuidade de justiça requerida pelo agravante. Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso. Nos termos do art. 1.019, I, do Código de Processo Civil recebido o Agravo de Instrumento poderá o relator atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando-se ao juiz sua decisão. Diz a norma: Art. 1.019. Recebido o agravo de instrumento no tribunal e distribuído imediatamente, se não for o caso de aplicação do art. 932, incisos III e IV, o relator, no prazo de 5 (cinco) dias: I - poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando ao juiz sua decisão; (destaquei) E nos termos do art. 995, parágrafo único, do Código de Processo Civil, poderá ser atribuído efeito suspensivo ao recurso em caso de risco de dano grave ou de difícil reparação à parte, desde que evidenciada a probabilidade de provimento da irresignação. Diz a norma: Art. 995. Os recursos não impedem a eficácia da decisão, salvo disposição legal ou decisão judicial em sentido diverso. Parágrafo único. A eficácia da decisão recorrida poderá ser suspensa por decisão do relator, se da imediata produção de seus efeitos houver risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso. (destaquei) A tutela de urgência deve ser concedida caso reste demonstrada a probabilidade do direito e o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo. Assim estabelece o Código de Processo Civil: Art. 300. A tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo. Desta forma, para concessão da tutela de urgência devem estar presentes três requisitos: (i) a probabilidade do direito, (ii) o perigo do dano e (iii) a reversibilidade dos efeitos da decisão. A decisão recorrida, de ID 244275015 dos autos de origem, tem o seguinte teor: Associem-se aos autos 0709920-57.2025.8.07.0018, 0709923-12.2025.8.07.0018, 0715840-06.2025.8.07.0018, 0709915-35.2025.8.07.0018, 0709917-05.2025.8.07.0018, 0709925-79.2025.8.07.0018 e 0709926-64.2025.8.07.0018, inclusive para fins de prevenção recursal, posto que são demandas conexas pela causa de pedir e objetos. Reservo-me a apreciar o pedido de gratuidade após a formação do contraditório, pois não vislumbro urgência que determine a decisão sobre o tema em modo inaudita altera parte. O pedido de suspensão de todo e qualquer ato de gestão do patrimônio público submetido ao procedimento de regularização fundiária foi formulado de modo genérico e sem qualquer comprovação dos pressupostos veiculados no libelo. Com efeito, a parte autora afirma que a ré está precificando ilegalmente os imóveis públicos ocupados pela parte autora no procedimento de venda direta, com afirmações genéricas de que não levou em consideração os abatimentos legais. Contudo, não há qualquer indício sequer de que o imóvel esteja submetido à venda direta; muito menos de que a definição do preço esteja violando a lei. A consideração da avaliação para fins de lançamento de IPTU não encontra respaldo legal, e é critério que tem elevada possibilidade de fomentar o dano ao patrimônio público, posto que é notório que os valores de avaliação para lançamento de IPTU não correspondem ao valor venal efetivo dos imóveis, mas indicadores mais modestos para fins de política tributária - é por isso que tais valores não são considerados, por exemplo, para fins de lançamento de ITCB, conforme tese definida pelo STJ no Tema Repetitivo 1113: "a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação". Portanto, o pedido de tutela provisória de urgência carece de plausibilidade jurídica, até mesmo porque não é possível sequer avaliar os pressupostos factuais da demanda. Além disso, atrai periculum in mora invertido, na medida em que a hipotética concessão de liminar tal como postulada paralisaria, sem fundamento plausível, o procedimento de regularização, que é de elevado interesse público, preservando a situação injurídica de ocupação e uso gratuito de imóvel integrante do patrimônio do povo. Em face do exposto, indefiro o pedido de antecipação de tutela. Solicite-se ao NUVMEC a designação de audiência prévia de conciliação, preferencialmente na mesma data das ações associadas indicadas ao início. Designada a data, cite-se e intimem-se as partes, para comparecimento. O prazo para a resposta fluirá da data da audiência, caso frustrada a autocomposição. Publique-se; ciência ao Ministério Público. A parte agravante ajuizou ação na qual requer a condenação da Terracap à instauração de procedimento de regularização fundiária urbana (REURB), com fundamento na Lei no 13.465/2017, relativamente ao imóvel ocupado pelo agravante. Foi formulado requerimento de tutela de urgência para suspender os efeitos de edital de chamamento público por meio do qual a Terracap listou o imóvel ocupado pela parte agravante para venda direta. O Plano Diretor de Ordenamento Territorial é instrumento previsto na Lei Orgânica do Distrito Federal, nos seguintes termos: Art. 163. O Plano Diretor de Ordenamento Territorial é o instrumento básico da política de expansão e desenvolvimento urbanos, de longo prazo e natureza permanente. A parte agravante sustenta ocupar o imóvel há prazo considerável para seu enquadramento em programa de regularização fundiária urbana, disciplinado pela Lei no 13.465/2017. Além da Lei no 13.465/2017, que prevê normas gerais, a regularização fundiária no âmbito do Distrito Federal é tratada de forma específica pela Lei Distrital Complementar no 986/2021. Há duas espécies de regularização fundiária: a Regularização Fundiária de Interesse Social – Reurb-S e a Regularização Fundiária de Interesse Específico – Reurb-E. Para que o núcleo urbano seja enquadrado na modalidade Reurb-S, a Lei Distrital Complementar no 986/2021 prevê os seguintes requisitos: Art. 9o São enquadrados na modalidade de Regularização Fundiária de Interesse Social – Reurb-S os núcleos urbanos informais identificados como: I – Área de Regularização de Interesse Social – ARIS pelo PDOT; II – Parcelamento Urbano Isolado de Interesse Social – PUI-S, nos termos do PDOT; III – ocupações informais de interesse social localizadas em lotes destinados a EPC ou EPU; IV – ocupações informais identificadas como passivo histórico, cuja caracterização urbanística seja compatível com o interesse social; V – núcleos urbanos informais caracterizados como de interesse social localizados em Zona de Contenção Urbana nos termos do art. 78 do PDOT. VI – núcleos urbanos informais, comprovadamente existentes antes do dia 2 de julho de 2021, em zona urbana ou rural, cujo porte, compacidade e parâmetros urbanísticos específicos definidos em estudo técnico elaborado ou aprovado pelo órgão gestor do desenvolvimento territorial e urbano do Distrito Federal admitam a instauração de processo de regularização de interesse social. Os demais casos serão classificados como Regularização Fundiária de Interesse Específico – Reurb-E: Art. 11. Os casos que não se enquadrem nos critérios estabelecidos para Reurb-S são fixados como Regularização Fundiária de Interesse Específico – Reurb-E para fins de identificação dos responsáveis pela elaboração de projetos, estudos técnicos, implantação ou adequação das obras de infraestrutura essencial e possibilidade do reconhecimento do direito à gratuidade das custas e emolumentos notariais e registrais e compensações urbanísticas, quando existentes. Parágrafo único. Os terrenos sem predominância habitacional podem ser regularizados como Reurb-S, desde que o interesse público seja devidamente justificado e declarado por meio de ato específico do Poder Executivo. A parte agravante não demonstrou que, de acordo com o plano diretor, o imóvel está situado em área de regularização fundiária de interesse social tampouco que é identificado como parcelamento urbano isolado de interesse social, ocupação informal de interesse social ou como passivo histórico, núcleo urbano informal localizado em zona de contenção urbana ou, ainda, que existe estudo técnico elaborado ou aprovado pelo órgão gestor do desenvolvimento territorial e urbano do Distrito Federal que permite enquadrar o porte, compacidade e parâmetro urbanístico do núcleo como passível de instauração do procedimento da Reurb-S. A coexistência das duas modalidades de regularização fundiária é prevista no Decreto no 9.310/2018 mas depende de uma circunstância específica: a parte ocupada predominantemente por população de baixa renda deve ser regularizada por meio de Reurb-S e o restante do núcleo por meio de Reurb-E. Consta do decreto o seguinte: Art. 5o A Reurb compreende duas modalidades: I - Reurb-S - regularização fundiária aplicável aos núcleos urbanos informais ocupados predominantemente por população de baixa renda, assim declarados em ato do Poder Público municipal ou distrital; e II - Reurb-E - regularização fundiária aplicável aos núcleos urbanos informais ocupados por população não qualificada na hipótese de que trata o inciso I. (...) § 4o No mesmo núcleo urbano informal poderá haver as duas modalidades de Reurb, desde que a parte ocupada predominantemente por população de baixa renda seja regularizada por meio de Reurb-S e o restante do núcleo por meio de Reurb-E. Previsão semelhante consta do Decreto Distrital no 46.471/2025: Art. 34. No mesmo núcleo urbano informal pode haver duas modalidades de Reurb, na hipótese de existir uma parte ocupada predominantemente por população de interesse social e outra parte ocupada predominantemente por população de interesse específico. § 1o Considera-se modalidade de ocupação predominante aquela configurada por mais de 50% das famílias ocupantes do respectivo núcleo urbano informal, não afastando a caracterização individual do beneficiário para a regularização do imóvel. § 2o A classificação da modalidade da Reurb de lotes residenciais ou não residenciais integrantes de núcleos urbanos informais pode ser feita a critério do órgão gestor do desenvolvimento territorial e urbano do Distrito Federal, de forma integral, por partes, ou de forma isolada por cada lote a ser criado. Art. 35. No caso de imóveis cujos ocupantes possuam renda familiar diversa da modalidade de Reurb inicialmente identificada, quando verificadas divergências entre a classificação preliminar e a situação fática, a transferência de domínio, a elaboração e o custeio do projeto de regularização fundiária e da implantação da infraestrutura essencial obedece à modalidade correspondente à sua renda, mantido o legitimado para adoção dos procedimentos de Reurb. Art. 36. A reclassificação da modalidade preliminar na fase de titulação, de que tratam o artigo anterior e o art. 5o, §10, da Lei Complementar no 986, de 2021, ocorre mediante requerimento fundamentado do legitimado, dirigido à unidade de planejamento do órgão gestor do desenvolvimento territorial e urbano do Distrito Federal. § 1o No procedimento de que trata o caput, deste artigo, o legitimado deve comprovar o enquadramento do beneficiário na nova modalidade pretendida, segundo os critérios estabelecidos no art. 10, da Lei Complementar no 986, de 2021. § 2o Para subsidiar a análise de que trata o caput podem ser solicitados documentos adicionais. (Destaquei) No caso dos autos, a parte agravante sequer informa quantas pessoas compõem seu núcleo familiar e qual é a renda de cada uma, de modo que a mera alegação de que recebe rendimentos em patamar inferior a cinco salários mínimos é incapaz de demonstrar o cumprimento dos requisitos para a aplicação da Reurb-S. Além disso, o enquadramento do núcleo urbano informal compreende análise complexa a ser feita pelo órgão gestor do desenvolvimento territorial e urbano do Distrito Federal. O procedimento é detalhado pelo Decreto Distrital no 46.471/2025 nos seguintes termos: Art. 5o O procedimento de qualificação de Núcleo Urbano Informal - NUI de que tratam os arts. 9o, inciso VI, e 12, inciso V, da Lei Complementar no 986, de 2021, se inicia mediante requerimento de qualificação por parte do legitimado, direcionado ao órgão gestor do desenvolvimento territorial e urbano do Distrito Federal. Art. 6o O requerimento de qualificação deve ser apresentado acompanhado da seguinte documentação: I - comprovação da condição do legitimado, nos termos do art. 26 deste decreto; II - apresentação de indícios da existência de ocupação informal anterior ao dia 2 de julho de 2021, conforme definem o Anexo I da Lei Complementar no 986, de 2021 e o art. 117, § 2o, da Lei Complementar no 803, de 2009; III - plantas e mapas com dados georreferenciados da área que se pretende regularizar, contendo sua poligonal proposta e informações técnicas necessárias ao seu enquadramento na legislação urbanística vigente; IV - planta contendo a sobreposição da poligonal proposta da área com a poligonal das matrículas afetadas e os confinantes, constantes do registro de imóveis, assinada por profissional legalmente habilitado, e acompanhada de documento de responsabilidade técnica; V - matrículas dos imóveis atingidos e confinantes; VI - informação acerca da existência de conflitos fundiários com a existência de processos judiciais e/ou administrativos; VII - informação acerca da existência de áreas usucapidas; e VIII - comprovante de pagamento da taxa de estudo prévio de viabilidade técnica para implantação de projeto. § 1o Para a comprovação que trata o inciso II, do caput, devem ser apresentados: I - sobreposição da poligonal proposta com imagem aérea anterior ao marco temporal estabelecido; e II - demais documentos que permitam identificar de maneira inequívoca a existência do Núcleo Urbano Informal no marco temporal estabelecido. § 2o Para a comprovação de que trata o inciso III, do caput, devem ser apresentados: I - plantas e mapas da poligonal georreferenciada em formato de arquivo ".pdf" e ".dwg", ".pdf" e ".kml" ou “.pdf” e “shapefile”; e II - memorial descritivo da poligonal da área. Art. 7o A análise de que trata este capítulo compreenderá avaliação dos seguintes itens: I - atendimento da documentação prevista no art. 6o; II - existência de possíveis interferências com: a) áreas de domínio público; b) projetos urbanísticos registrados; c) projetos urbanísticos aprovados ou em andamento; e d) processos de regularização fundiária urbana ou rural em andamento. § 1o Para confirmação da interferência indicada na alínea a, do inciso II, do caput, se necessário, os autos serão remetidos em consulta fundiária à Companhia Imobiliária de Brasília - Terracap. § 2o Cabe à etapa de enquadramento a verificação prévia quanto à possibilidade de prosseguimento do feito. § 3o A confirmação definitiva da existência do NUI no marco temporal especificado, ocorre apenas na fase de análise prevista no Capítulo II deste título. (Destaquei) No caso dos autos, o procedimento de regularização fundiária já está em suas etapas finais, com a publicação do último edital de chamamento para venda direta. O documento, juntado no ID 75209341, indica que os imóveis nele listados se enquadram na modalidade Reurb-E. A parte agravante não trouxe aos autos qualquer documento relativo ao procedimento instaurado anteriormente à publicação do edital, e, considerando que os atos administrativos gozam de presunção de legitimidade e veracidade, não se pode concluir pela inobservância dos critérios previstos na legislação para enquadramento do núcleo urbano como passível de regularização por Reurb-E sem que haja a devida instrução probatória e o exercício do contraditório. A alegação da parte agravante de que “preenche todos os requisitos para ser beneficiado pela transferência gratuita do imóvel” conforme art. 86 da Lei no 13.465/2017 não tem verossimilhança porque o dispositivo invocado trata de imóveis da União e esse não é o caso do imóvel ocupado pela parte agravante: Art. 86. As pessoas físicas de baixa renda que, por qualquer título, utilizem regularmente imóvel da União, inclusive imóveis provenientes de entidades federais extintas, para fins de moradia até 22 de dezembro de 2016, e que sejam isentas do pagamento de qualquer valor pela utilização, na forma da legislação patrimonial e dos cadastros da Secretaria do Patrimônio da União (SPU), poderão requerer diretamente ao oficial de registro de imóveis, mediante apresentação da Certidão de Autorização de Transferência (CAT) expedida pela SPU, a transferência gratuita da propriedade do imóvel, desde que preencham os requisitos previstos no § 5o do art. 31 da Lei no 9.636, de 15 de maio de 1998 . (...) Já a alegação de que o edital mais recente não contempla o valor das benfeitorias tampouco serve para demonstrar a presença dos requisitos para deferimento da antecipação da tutela recursal, pois depende de adequada instrução probatória a fim de verificar o valor efetivo das benfeitorias e do terreno. Quanto à alegação de que o edital não prevê descontos, observo que o documento apresentado junto ao edital de chamamento prevê expressamente os motivos pelos quais o desconto não foi aplicado no último edital: OBSERVAÇÕES IMPORTANTES A Terracap poderá disponibilizar os imóveis por até 3 (três) editais de chamamento, observando-se o seguinte: I. Os imóveis que forem adquiridos por ocasião do primeiro edital de chamamento farão jus ao desconto de 25% para pagamento à vista; II. Os imóveis que forem adquiridos por ocasião do segundo edital de chamamento não farão jus ao desconto de 25% para pagamento à vista; III. Os imóveis que forem adquiridos por ocasião do terceiro edital de chamamento serão disponibilizados com o valor de mercado. A não adesão ao processo de regularização por venda direta, acarretará a perda de benefícios previstos no art. 16 da lei 13.465/2017, com a adoção das medidas administrativas regulamentadas pela Resolução 269/2022 - CONAD, visando à disponibilização do imóvel para alienação em processo específico de licitação. Logo, não há violação à razoabilidade e à proporcionalidade, pois não se trata de Reurb-S e a parte agravante sequer mencionou no recurso o valor constante dos editais anteriores de chamamento, que previam descontos consideráveis de modo a beneficiar aqueles ocupantes que promoveram desde logo a regularização. Diante do exposto, CONHEÇO do agravo de instrumento e INDEFIRO a antecipação de tutela recursal. Dê-se conhecimento ao Juízo agravado dos termos da presente decisão, dispensadas as informações. Intime-se a parte agravada para, querendo, apresentar contrarrazões no prazo legal. Brasília, DF, 10 de setembro de 2025 19:57:56. ROMULO DE ARAUJO MENDES Desembargador