Tribunal: TJDFT
Processo: 0754337-86.2024.8.07.0000
Órgão julgador: MARIA IVATÔNIA
Órgão colegiado: 5a Turma Cível
Data de publicação: 2025-02-04

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Desa. Maria Ivatônia Número do processo: 0754337-86.2024.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: KENEDI LOPES LIMA AGRAVADO: MARLEINE LO KHING HIEM, KHING SWIE GEORGE LO, YVONNE LO GRANDJEAN THOMSEN, PER GRANDJEAN THOMSEN, MARIANNE LO GRANDJEAN THOMSEN, CAROLINE LO GRANDJEAN THOMSEN, NICOLAS LO GRANDJEAN THOMSEN, DANIEL FERNANDO KHING KLIEMCZAK, LUCAS AMONATI KHING KLIEMCZAK, SYLVIANE LO KHING TIEN D E C I S Ã O Trata-se de agravo de instrumento com pedido de efeito suspensivo interposto por KENEDI LOPES LIMA contra a decisão proferida pelo Juízo da 24a Vara Cível de Brasília, pela qual deferida a liminar para determinar a desocupação do imóvel, objeto da lide, no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de despejo compulsório. Esta a decisão agravada: “Cuida-se de ação de despejo por falta de pagamento com pleito liminar proposta por MARLEINE LO KHING HIEM, KHING SWIE GEORGE LO, YVONNE LO GRANDJEAN THOMSEN, PER GRANDJEAN THOMSEN, MARIANNE LO GRANDJEAN THOMSEN, CAROLINE LO GRANDJEAN THOMSEN, NICOLAS LO GRANDJEAN THOMSEN, DANIEL FERNANDO KHING KLIEMCZAK e LUCAS AMONATI KHING KLIEMCZAK em face de KENEDI LOPES LIMA. Narra a parte autora, inicialmente, que em virtude do falecimento de LO SIEN GIAP e ANTONIO PEDRO LIMA, locador e locatário originários, respectivamente, o referido contrato de locação ficou gerido pelos sucessores de ambos, ora litigantes. Nesse contexto, KENEDI LOPES LIMA ajuizou ação de usucapião (Autos n. 0730032-06.2022.8.07.0001 - 18a Vara Cível de Brasília) em face dos demandantes, a qual transitou em julgado em 03.10.2024 no sentido da improcedência do pleito, eis que os débitos locatícios e tributários do imóvel foram pagos pelo locador e, sendo assim, tanto o autor, sucessor do locatário, como seu genitor, não exerciam a posse com “animus domini”, não preenchendo os requisitos incertos no parágrafo único, do art. 1.238 c/c 1.243, ambos do Código Civil, não fazendo jus à declaração de aquisição de propriedade pela usucapião, uma vez que possuía plena ciência de que detinha a posse do imóvel a título precário, por mera permissão ou tolerância e de forma temporária. Por consectário, a parte ré encontra-se inadimplente perante suas obrigações desde 01.2019, consubstanciando débito total de R$ 82.469,73. Pugna, assim, pela antecipação da tutela jurisdicional com o fito de expedir mandado de desocupação voluntária do imóvel, no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de despejo compulsório. É o breve relatório. Recebo a inicial. Nos termos dos artigos 10 e 11 da Lei de Locações, "morrendo o locador, a locação transmite - se aos herdeiros. Morrendo o locatário, ficarão sub - rogados nos seus direitos e obrigações: I - nas locações com finalidade residencial, o cônjuge sobrevivente ou o companheiro e, sucessivamente, os herdeiros necessários e as pessoas que viviam na dependência econômica do de cujus, desde que residentes no imóvel; II - nas locações com finalidade não residencial, o espólio e, se for o caso, seu sucessor no negócio." Conforme o disposto no art. 59, §1o, inciso IX, da Lei de Locações, será concedida a liminar de desocupação do imóvel, independentemente de oitiva da parte contrária, nas ações de despejo por falta de pagamento de aluguel e acessórios, quando o contrato estiver desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37 da referida Lei. No caso em apreço, o contrato de locação de ID 218982770 comprova a relação contratual estabelecida entre as partes, bem como o a inexistência de quaisquer das garantias positivas do indigitado diploma legal. Apesar de prevista na Lei 8.245/91, a prestação de caução para a concessão da liminar da ordem de despejo no valor de três meses de aluguel, inexiste proibição legal para a substituição da caução por parcela do crédito locatício existente em favor do locador, de forma que não se mostra razoável exigir o desembolso de tamanha quantia pelo requerente, que já se encontra prejudicado pela inadimplência do locatário, quando ele possui um crédito que excede em muito o valor de três aluguéis. Portanto, considerando que o contrato está destituído de qualquer garantia, DEFIRO A LIMINAR PARA DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL EM 15 (QUINZE) DIAS, sob pena de despejo compulsório, nos termos do disposto no art. 59, § 1o, inciso IX, da Lei 8.245/91. Ante o exposto: 1) Cite-se a parte requerida para apresentar contestação em 15 (quinze) dias úteis (...) Cumpra-se. Intimem-se.” - ID 219126434, autos de origem 0748944-80.2024.8.07.0001 O agravante KENEDI LOPES LIMA alega que “A ação é fundamentada em um contrato de locação datado de 2019, o qual foi assinado por procuração pela autora, sem que a mesma tenha sido apresentada, além de não possuir testemunhas ou firma reconhecida em cartório, para legitimar a assinatura do pai do réu já falecido o que compromete sua validade.” - ID 67505540, p. 03. Diz que “reside com sua família e trabalha no imóvel desde 2002, seu genitor Sr Antonio que supostamente assinou o contrato, faleceu em 2020 sem nunca ter pago aluguel e sempre manteve a posse do imóvel onde residia e trabalhava com a família, foi então que o réu continuou na posse do imóvel, até que a herdeira do imóvel ora autora, passou a requerer a posse da loja.” - ID 67505540, p. 03. Sustenta: “desde 2002, nunca houve cobrança de aluguel por parte dos autores, nem foram apresentados comprovantes de recebimento de aluguéis.” - ID 67505540, p. 03. Argumenta que não foram atendidos os requisitos da tutela de urgência: “DA AUSÊNCIA DO FUMUS BONI IURIS Diferentemente do que foi narrado no pedido liminar, o Direito pleiteado esbarra na falta de documento idôneo que comprove a natureza locatícia do negocio jurídico aqui tutelado, visto o contrato apresentado carecer de legitimidade, visto a assinatura ter sido feita por procuração se a apresentação da mesma, sem registro em cartório ou testemunhar , podendo facilmente ser produzido de forma unilateral. [...] DA AUSÊNCIA DE PERICULUM IN MORA Trata-se de busca de satisfação de obrigação continuada , ou seja, tal circunstância NÃO confere grave risco de perecimento do resultado útil do processo. Para a concessão do pedido liminar, o perigo de dano deve ser notório e iminente, o que não ocorre no presente caso, afinal desde a alegada mora ano de 2019 até a distribuição da ação, transcorreram mais de 5 anos , o que reduz a urgência aduzida pela parte autora. [...] DA IRREVERSIBILIDADE DA MEDIDA Inicialmente, insta chamar atenção ao fato de que a medida concedida irá gerar efeitos irreversíveis, uma vez que o réu tem como moradia e local de trabalho para a sua família o imóvel e não tem para onde ir se a liminar for mantida, ficando literalmente em situação de rua. (...) No presente caso, todavia, a irreversibilidade é evidente, uma vez que restará comprovado que o contrato juntado que lastreia a liminar , não tem validade e nem comprovação de legitimidade pois foi feito de forma unilateral com uma parte que já é falecida e a parte autora assinando em lugar de seu pai sem a devida procuração.” Consigna que “A ausência de reconhecimento de firma e de testemunhas compromete a autenticidade e a segurança jurídica do contrato. O reconhecimento de firma é um procedimento que confere maior credibilidade ao documento, assegurando que as assinaturas nele contidas são autênticas PRINCIPALMENTE DO PAI DO AGRAVANTE JÁ FALECIDO. A falta desse reconhecimento, aliada à ausência de testemunhas, enfraquece a prova da existência e validade do contrato, conforme exigido pelo artigo 104, inciso III, do Código Civil. Ademais, a assinatura por procuração sem a apresentação do instrumento de mandato que conferia poderes ao signatário é uma grave irregularidade. O artigo 166, inciso IV, do Código Civil, dispõe que é nulo o negócio jurídico quando não revestir a forma prescrita em lei.” - ID 67505540, p. 9. Expõe que “a ausência de qualquer ação de cobrança de aluguéis desde 2019 e a falta de comprovação de pagamento de aluguéis desde 2002 reforçam a inexistência de uma relação locatícia. A inércia dos autores em cobrar os aluguéis por um período tão extenso é incompatível com a alegação de existência de um contrato de locação válido. A ausência de provas de pagamento ou cobrança de aluguéis evidencia que não houve relação locatícia, mas sim uma posse continuada do imóvel pelo réu.” - ID 67505540, p. 9. Diz que “A decisão judicial que deferiu a liminar de despejo desconsiderou elementos cruciais que demonstram o exercício da posse com ânimo de dono pelo réu” e que “A posse exercida pelo réu é legítima e contínua, conforme os requisitos estabelecidos nos artigos 1.238 e 1.239 do Código Civil, e não pode ser desqualificada pela simples alegação de inadimplência locatícia, especialmente quando não há provas concretas de uma relação locatícia válida.” - ID 67505540, pp. 11/12. Alega que “A concessão da liminar sem a oitiva da parte contrária configura cerceamento de defesa, pois impede que o réu apresente suas alegações e provas antes da tomada de uma decisão que afeta diretamente seus direitos.” - ID 67505540, p. 12. E acrescenta: “A substituição da caução pelo crédito locatício, conforme permitida pelo juiz, não encontra respaldo legal na Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato).” - ID 67505540, p. 13. Ao final, requer: “1. Seja recebido o presente agravo com efeito suspensivo. 2. Requer-se o deferimento da imediata suspensão e posterior reforma da mencionada decisão interlocutória que deferiu a liminar de despejo, com fundamento no artigo 1.019, inciso I, do Código de Processo Civil, considerando a ausência de relação locatícia válida e a inexistência de provas de inadimplemento. 2. Requer-se que seja intimado o Agravado para, caso queira, apresentar resposta no prazo pertinente, conforme disposto no artigo 1.019, inciso II, do Código de Processo Civil. 3. Requer-se a análise da validade do contrato de locação apresentado, tendo em vista a falta de procuração que legitimasse a assinatura do mesmo, bem como a ausência de testemunhas e firma reconhecida, em relação a assinatura do pai do réu o que torna o contrato nulo, conforme o artigo 104 do Código Civil. 4. Requer-se a produção de prova testemunhal e documental, caso necessário, para comprovar a inexistência de relação locatícia e a posse mansa e pacífica exercida pelo Agravante desde 2002, conforme previsto no artigo 369 do Código de Processo Civil. 5. Requer-se a suspensão dos efeitos da liminar de despejo até o julgamento final deste Agravo, a fim de evitar danos irreparáveis ao Agravante e sua família, com base no princípio da proteção à posse e ao direito à moradia, conforme o artigo 5o, inciso XXII, da Constituição Federal. 6. Requer-se que o Egrégio Tribunal considere a possibilidade de aplicação do princípio da função social da propriedade, conforme disposto no artigo 1.228, parágrafo único, do Código Civil, em relação à situação fática apresentada imóvel utilizado como moradia e local de trabalho. 7. Requer-se, após a análise do Egrégio Tribunal, o provimento do presente recurso de Agravo de Instrumento, reformando a decisão de primeira instância e reconhecendo a inexistência de relação locatícia, bem como a validade da posse exercida pelo Agravante CASSANDO A LIMINAR DEFERIDA e dando o direito a legitima defesa e o contraditório.” - ID 67505540, pp. 14/15. Preparo recolhido (ID 68045341). É o relatório. Decido. Hipótese que se amolda ao que previsto no inciso I do art. 1.015, CPC; conheço do recurso, pois satisfeitos os pressupostos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade. O Código de Processo Civil dispõe que o Relator poderá conceder efeito suspensivo ao agravo ou antecipar os efeitos da tutela recursal quando satisfeitos os requisitos relativos ao perigo de dano grave, de difícil ou de impossível reparação, bem como demonstrada a probabilidade de provimento do recurso (art. 932, inciso II, c/c art. 995, parágrafo único, c/c art. 1.019, inciso I, todos do CPC), e não houver perigo de irreversibilidade dos efeitos da decisão (art. 300, § 3o do CPC). Em análise perfunctória, admissível nesta sede recursal, não vislumbro os requisitos autorizadores à concessão da medida liminar vindicada, probabilidade do direito do agravante que não se evidencia. Na origem, trata-se de ação de despejo por falta de pagamento c/c cobrança de alugueis com pedido de tutela antecipada ajuizada por NICOLAS LO GRANDJEAN THOMSEN E OUTROS em desfavor de KENEDI LOPES LIMA (ID 218982765, autos de origem). Conforme Contrato de Locação de Imóvel Comercial firmado entre Lo Sien Giap e Antonio Pedro Lima, ambos já falecidos, as partes convencionaram o valor do aluguel do imóvel situado no SHCE/SUL QD 1205 LOTE 4 BLOCO I LOJA 1 - CRUZEIRO NOVO, em R$ 720,00 (setecentos e vinte mil reais) mensais (ID 67505547). O magistrado de origem deferiu a tutela de urgência “PARA DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL EM 15 (QUINZE) DIAS, sob pena de despejo compulsório, nos termos do disposto no art. 59, § 1o, inciso IX, da Lei 8.245/91”. - ID 219126434, p. 2. O agravante sustenta, em síntese, que não foram atendidos os requisitos da tutela de urgência nos autos de origem, e requer a reforma da decisão pela qual deferido o pedido de tutela provisória dos requerente/agravados. Muito bem. Segundo o art. 59, § 1o, inciso IX da Lei 8.245/91, nas ações de despejo amparadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, o pedido liminar fica condicionado a dois requisitos: i) caução no valor equivalente a 3 (três) meses de aluguel e ii) ser o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37. O Contrato de Locação de Imóvel Comercial de ID 67505547 não traz quaisquer das garantias previstas no art. 37 da Lei de Locações: caução, fiança, seguro de fiança locatícia, cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. Por outro lado, o agravante afirma: “A substituição da caução pelo crédito locatício, conforme permitida pelo juiz, não encontra respaldo legal na Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato).” - ID 67505540, p. 13. Contudo, o objetivo da caução é servir como indenização mínima das perdas e danos eventualmente sofridos pelo réu nos casos em que reformada a decisão pela qual tenha sido concedido liminarmente o despejo, nos termos do § 2° do art. 64 da Lei Federal 8.245/91. Embora existam precedentes em sentido contrário, a jurisprudência desta Corte de Justiça, inclusive desta Turma Cível, vem admitindo sejam os alugueres em atraso admitidos como caução para a concessão do pedido de desocupação liminar do imóvel nos termos do art. 59, §1o da Lei de Locações (8.245/91). Destaque-se que a agravante afirmou que nunca havia pago aluguel; assim, os créditos da parte agravada podem, nessa hipótese, servir como a garantia exigida pelo dispositivo legal acima mencionado, por ser medida razoável e proporcional. Por oportuno: “AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO. CONTRATO DE LOCAÇÃO. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. LOCADOR PESSOA IDOSA. POSSIBILIDADE DE OFERECIMENTO DO CRÉDITO LOCATÍCIO COMO CAUÇÃO. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. 1. Insurge-se o autor, ora agravante, contra a r. decisão interlocutória proferida pelo juízo da 1a Vara Cível de Sobradinho que deferiu a tutela provisória de urgência para determinar o despejo imediato do locatário, condicionado ao depósito de caução no valor equivalente a 3 (três) aluguéis mensais. 2. O juízo reconheceu o vínculo contratual entre as partes bem como o inadimplemento reiterado do réu a contar do dia 10/06/2022. Condicionou o deferimento da liminar ao depósito de uma caução no valor de R$ 9.900,00, com base no art. 59, § 1o, da Lei 8.245/91. 3. Não é razoável condicionar o exercício do direito de reaver o imóvel ao pagamento de caução de grande valor, pois impõe ao locador, pessoa idosa, já onerada pelo descumprimento dos termos dos contratos de aluguel, prestação manifestamente desproporcional. 4. O agravante (locador) é pessoa idosa e necessita com mais ênfase de recursos financeiros para manter sua subsistência digna, sendo que o crédito no valor de R$ 28.626,00 referente ao contrato de locação firmado com o agravado bem como o descumprimento reiterado das cláusulas contratuais por este modifica sobremaneira o padrão de vida daquele. Cabível o oferecimento do crédito mencionado como caução idônea e suficiente. 5. Agravo de instrumento conhecido e provido. (Acórdão 1694923, 07420540220228070000, Relator(a): JOÃO LUÍS FISCHER DIAS, 5a Turma Cível, data de julgamento: 27/4/2023, publicado no DJE: 11/5/2023. Pág.: Sem Página Cadastrada)” “AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO. LIMINAR. REQUISITOS. ART. 59 DA LEI 8.245/1991. CAUÇÃO. SUBSTITUIÇÃO PELO CRÉDITO DOS ALUGUÉIS INADIMPLIDOS. I - Nos termos do art. 59, § 1o, inc. IX, da Lei 8.245/1991, é viável a concessão da liminar postulada, visto que comprovada a relação jurídica de locação residencial entre as partes e o inadimplemento dos aluguéis e da própria garantia atribuída ao locatário. II - Quanto à caução prevista no art. 59, § 1o, da Lei 8.245/1991, é razoável sua substituição pelo valor de três meses de aluguéis em atraso, especialmente diante das alegações de que o locatário está em débito há mais de nove meses e se recusa a desocupar o local. III - Agravo de instrumento provido. (Acórdão 1896791, 07140420720248070000, Relator(a): VERA ANDRIGHI, 6a Turma Cível, data de julgamento: 24/7/2024, publicado no DJE: 13/8/2024. Pág.: Sem Página Cadastrada)” Assim é que se mostra razoável substituir a caução de 3 (três) meses de alugueres no valor de R$ 2.160,00 (dois mil cento e sessenta reais) pelo crédito dos alugueres vencidos de R$ 82.469,73 (oitenta e dois mil, quatrocentos e sessenta e nove reais reais e setenta e três centavos). Não se olvida que o agravante sustenta não haver relação locatícia, já que inválido o contrato de locação de imóvel comercial de ID 67505547. Contudo, irrelevante tal discussão nesta sede, pois comprovada a propriedade do imóvel pelos agravantes (Matrícula n. 48622, Livro 2 - Registro Geral, Cartório do 1o Ofício do Registro de Imóveis do Distrito Federal, ID 217006642, na origem), e transitado em julgado em 03/10/2024 o acórdão proferido pela 7a Turma Cível do TJDFT nos autos APC 0730032-06.2022.8.07.0001, pelo qual julgado improcedente o pedido do ora agravante para ter reconhecida a propriedade do imóvel em discussão, mediante aquisição por usucapião. Destaca-se ter sido definida em referido acórdão a precariedade da posse (decorrente de contrato de locação) sobre o imóvel pelo pai da agravante, a qual foi por ela sucedida: “Na hipótese, o contrato de locação trazido aos autos foi firmado com o genitor do autor em 07/02/2019 (ID 52506567); o pai do autor faleceu em 18/03/2021 (ID 52506091) e, na inicial, há afirmação de que o pai do demandante ocupava o imóvel de forma contínua, pacífica e de boa-fé desde os idos de 2002. Com efeito, frise-se, o locatário era o genitor do autor. Portanto, o demandante sempre soube da condição de possuidor temporário do bem locado que, conforme comprova a ré apelante, os débitos locatícios e tributários do imóvel foram pagos pelo espólio de SHANEEN RUIZ KARP, ou seja, demonstrando que o genitor do autor ocupava o imóvel posto “sub judice” desde 2002 a título precário e, sendo assim, tanto o autor, sucessor do locatário, como seu genitor, não exerciam a posse com “animus domini”, não preenchendo os requisitos incertos no parágrafo único, do art. 1.238 c/c 1.243, ambos do Código Civil. Assim, não tem direito o autor a declaração de aquisição de propriedade pela usucapião, uma vez que tinha plena ciência de que detinha a posse do bem a título precário, por mera permissão e de forma temporária.” - ID 217008148, autos de origem. Assim, evidenciado o inadimplemento do aluguéis em contrato de locação sem garantia, assim como definida a caução em créditos alugueis em atraso, legítimo o despejo liminar com fundamento no § 1o do artigo 59 da Lei 8.245/1991. Forte em tais argumentos, em juízo de estrita delibação e sem prejuízo de posterior reexame da matéria, indefiro o pedido de efeito suspensivo. Comunique-se, dispensadas as informações. Intime-se o agravante. Intime-se a parte agravada para apresentar contrarrazões. Brasília, 30 de janeiro de 2025. Desembargadora MARIA IVATONIA BARBOSA DOS SANTOS Relatora

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Desa. Maria Ivatônia Número do processo: 0754337-86.2024.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: KENEDI LOPES LIMA AGRAVADO: MARLEINE LO KHING HIEM, KHING SWIE GEORGE LO, YVONNE LO GRANDJEAN THOMSEN, PER GRANDJEAN THOMSEN, MARIANNE LO GRANDJEAN THOMSEN, CAROLINE LO GRANDJEAN THOMSEN, NICOLAS LO GRANDJEAN THOMSEN, DANIEL FERNANDO KHING KLIEMCZAK, LUCAS AMONATI KHING KLIEMCZAK, SYLVIANE LO KHING TIEN D E C I S Ã O Trata-se de agravo de instrumento com pedido de efeito suspensivo interposto por KENEDI LOPES LIMA contra a decisão proferida pelo Juízo da 24a Vara Cível de Brasília, pela qual deferida a liminar para determinar a desocupação do imóvel, objeto da lide, no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de despejo compulsório. Esta a decisão agravada: “Cuida-se de ação de despejo por falta de pagamento com pleito liminar proposta por MARLEINE LO KHING HIEM, KHING SWIE GEORGE LO, YVONNE LO GRANDJEAN THOMSEN, PER GRANDJEAN THOMSEN, MARIANNE LO GRANDJEAN THOMSEN, CAROLINE LO GRANDJEAN THOMSEN, NICOLAS LO GRANDJEAN THOMSEN, DANIEL FERNANDO KHING KLIEMCZAK e LUCAS AMONATI KHING KLIEMCZAK em face de KENEDI LOPES LIMA. Narra a parte autora, inicialmente, que em virtude do falecimento de LO SIEN GIAP e ANTONIO PEDRO LIMA, locador e locatário originários, respectivamente, o referido contrato de locação ficou gerido pelos sucessores de ambos, ora litigantes. Nesse contexto, KENEDI LOPES LIMA ajuizou ação de usucapião (Autos n. 0730032-06.2022.8.07.0001 - 18a Vara Cível de Brasília) em face dos demandantes, a qual transitou em julgado em 03.10.2024 no sentido da improcedência do pleito, eis que os débitos locatícios e tributários do imóvel foram pagos pelo locador e, sendo assim, tanto o autor, sucessor do locatário, como seu genitor, não exerciam a posse com “animus domini”, não preenchendo os requisitos incertos no parágrafo único, do art. 1.238 c/c 1.243, ambos do Código Civil, não fazendo jus à declaração de aquisição de propriedade pela usucapião, uma vez que possuía plena ciência de que detinha a posse do imóvel a título precário, por mera permissão ou tolerância e de forma temporária. Por consectário, a parte ré encontra-se inadimplente perante suas obrigações desde 01.2019, consubstanciando débito total de R$ 82.469,73. Pugna, assim, pela antecipação da tutela jurisdicional com o fito de expedir mandado de desocupação voluntária do imóvel, no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de despejo compulsório. É o breve relatório. Recebo a inicial. Nos termos dos artigos 10 e 11 da Lei de Locações, "morrendo o locador, a locação transmite - se aos herdeiros. Morrendo o locatário, ficarão sub - rogados nos seus direitos e obrigações: I - nas locações com finalidade residencial, o cônjuge sobrevivente ou o companheiro e, sucessivamente, os herdeiros necessários e as pessoas que viviam na dependência econômica do de cujus, desde que residentes no imóvel; II - nas locações com finalidade não residencial, o espólio e, se for o caso, seu sucessor no negócio." Conforme o disposto no art. 59, §1o, inciso IX, da Lei de Locações, será concedida a liminar de desocupação do imóvel, independentemente de oitiva da parte contrária, nas ações de despejo por falta de pagamento de aluguel e acessórios, quando o contrato estiver desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37 da referida Lei. No caso em apreço, o contrato de locação de ID 218982770 comprova a relação contratual estabelecida entre as partes, bem como o a inexistência de quaisquer das garantias positivas do indigitado diploma legal. Apesar de prevista na Lei 8.245/91, a prestação de caução para a concessão da liminar da ordem de despejo no valor de três meses de aluguel, inexiste proibição legal para a substituição da caução por parcela do crédito locatício existente em favor do locador, de forma que não se mostra razoável exigir o desembolso de tamanha quantia pelo requerente, que já se encontra prejudicado pela inadimplência do locatário, quando ele possui um crédito que excede em muito o valor de três aluguéis. Portanto, considerando que o contrato está destituído de qualquer garantia, DEFIRO A LIMINAR PARA DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL EM 15 (QUINZE) DIAS, sob pena de despejo compulsório, nos termos do disposto no art. 59, § 1o, inciso IX, da Lei 8.245/91. Ante o exposto: 1) Cite-se a parte requerida para apresentar contestação em 15 (quinze) dias úteis (...) Cumpra-se. Intimem-se.” - ID 219126434, autos de origem 0748944-80.2024.8.07.0001 O agravante KENEDI LOPES LIMA alega que “A ação é fundamentada em um contrato de locação datado de 2019, o qual foi assinado por procuração pela autora, sem que a mesma tenha sido apresentada, além de não possuir testemunhas ou firma reconhecida em cartório, para legitimar a assinatura do pai do réu já falecido o que compromete sua validade.” - ID 67505540, p. 03. Diz que “reside com sua família e trabalha no imóvel desde 2002, seu genitor Sr Antonio que supostamente assinou o contrato, faleceu em 2020 sem nunca ter pago aluguel e sempre manteve a posse do imóvel onde residia e trabalhava com a família, foi então que o réu continuou na posse do imóvel, até que a herdeira do imóvel ora autora, passou a requerer a posse da loja.” - ID 67505540, p. 03. Sustenta: “desde 2002, nunca houve cobrança de aluguel por parte dos autores, nem foram apresentados comprovantes de recebimento de aluguéis.” - ID 67505540, p. 03. Argumenta que não foram atendidos os requisitos da tutela de urgência: “DA AUSÊNCIA DO FUMUS BONI IURIS Diferentemente do que foi narrado no pedido liminar, o Direito pleiteado esbarra na falta de documento idôneo que comprove a natureza locatícia do negocio jurídico aqui tutelado, visto o contrato apresentado carecer de legitimidade, visto a assinatura ter sido feita por procuração se a apresentação da mesma, sem registro em cartório ou testemunhar , podendo facilmente ser produzido de forma unilateral. [...] DA AUSÊNCIA DE PERICULUM IN MORA Trata-se de busca de satisfação de obrigação continuada , ou seja, tal circunstância NÃO confere grave risco de perecimento do resultado útil do processo. Para a concessão do pedido liminar, o perigo de dano deve ser notório e iminente, o que não ocorre no presente caso, afinal desde a alegada mora ano de 2019 até a distribuição da ação, transcorreram mais de 5 anos , o que reduz a urgência aduzida pela parte autora. [...] DA IRREVERSIBILIDADE DA MEDIDA Inicialmente, insta chamar atenção ao fato de que a medida concedida irá gerar efeitos irreversíveis, uma vez que o réu tem como moradia e local de trabalho para a sua família o imóvel e não tem para onde ir se a liminar for mantida, ficando literalmente em situação de rua. (...) No presente caso, todavia, a irreversibilidade é evidente, uma vez que restará comprovado que o contrato juntado que lastreia a liminar , não tem validade e nem comprovação de legitimidade pois foi feito de forma unilateral com uma parte que já é falecida e a parte autora assinando em lugar de seu pai sem a devida procuração.” Consigna que “A ausência de reconhecimento de firma e de testemunhas compromete a autenticidade e a segurança jurídica do contrato. O reconhecimento de firma é um procedimento que confere maior credibilidade ao documento, assegurando que as assinaturas nele contidas são autênticas PRINCIPALMENTE DO PAI DO AGRAVANTE JÁ FALECIDO. A falta desse reconhecimento, aliada à ausência de testemunhas, enfraquece a prova da existência e validade do contrato, conforme exigido pelo artigo 104, inciso III, do Código Civil. Ademais, a assinatura por procuração sem a apresentação do instrumento de mandato que conferia poderes ao signatário é uma grave irregularidade. O artigo 166, inciso IV, do Código Civil, dispõe que é nulo o negócio jurídico quando não revestir a forma prescrita em lei.” - ID 67505540, p. 9. Expõe que “a ausência de qualquer ação de cobrança de aluguéis desde 2019 e a falta de comprovação de pagamento de aluguéis desde 2002 reforçam a inexistência de uma relação locatícia. A inércia dos autores em cobrar os aluguéis por um período tão extenso é incompatível com a alegação de existência de um contrato de locação válido. A ausência de provas de pagamento ou cobrança de aluguéis evidencia que não houve relação locatícia, mas sim uma posse continuada do imóvel pelo réu.” - ID 67505540, p. 9. Diz que “A decisão judicial que deferiu a liminar de despejo desconsiderou elementos cruciais que demonstram o exercício da posse com ânimo de dono pelo réu” e que “A posse exercida pelo réu é legítima e contínua, conforme os requisitos estabelecidos nos artigos 1.238 e 1.239 do Código Civil, e não pode ser desqualificada pela simples alegação de inadimplência locatícia, especialmente quando não há provas concretas de uma relação locatícia válida.” - ID 67505540, pp. 11/12. Alega que “A concessão da liminar sem a oitiva da parte contrária configura cerceamento de defesa, pois impede que o réu apresente suas alegações e provas antes da tomada de uma decisão que afeta diretamente seus direitos.” - ID 67505540, p. 12. E acrescenta: “A substituição da caução pelo crédito locatício, conforme permitida pelo juiz, não encontra respaldo legal na Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato).” - ID 67505540, p. 13. Ao final, requer: “1. Seja recebido o presente agravo com efeito suspensivo. 2. Requer-se o deferimento da imediata suspensão e posterior reforma da mencionada decisão interlocutória que deferiu a liminar de despejo, com fundamento no artigo 1.019, inciso I, do Código de Processo Civil, considerando a ausência de relação locatícia válida e a inexistência de provas de inadimplemento. 2. Requer-se que seja intimado o Agravado para, caso queira, apresentar resposta no prazo pertinente, conforme disposto no artigo 1.019, inciso II, do Código de Processo Civil. 3. Requer-se a análise da validade do contrato de locação apresentado, tendo em vista a falta de procuração que legitimasse a assinatura do mesmo, bem como a ausência de testemunhas e firma reconhecida, em relação a assinatura do pai do réu o que torna o contrato nulo, conforme o artigo 104 do Código Civil. 4. Requer-se a produção de prova testemunhal e documental, caso necessário, para comprovar a inexistência de relação locatícia e a posse mansa e pacífica exercida pelo Agravante desde 2002, conforme previsto no artigo 369 do Código de Processo Civil. 5. Requer-se a suspensão dos efeitos da liminar de despejo até o julgamento final deste Agravo, a fim de evitar danos irreparáveis ao Agravante e sua família, com base no princípio da proteção à posse e ao direito à moradia, conforme o artigo 5o, inciso XXII, da Constituição Federal. 6. Requer-se que o Egrégio Tribunal considere a possibilidade de aplicação do princípio da função social da propriedade, conforme disposto no artigo 1.228, parágrafo único, do Código Civil, em relação à situação fática apresentada imóvel utilizado como moradia e local de trabalho. 7. Requer-se, após a análise do Egrégio Tribunal, o provimento do presente recurso de Agravo de Instrumento, reformando a decisão de primeira instância e reconhecendo a inexistência de relação locatícia, bem como a validade da posse exercida pelo Agravante CASSANDO A LIMINAR DEFERIDA e dando o direito a legitima defesa e o contraditório.” - ID 67505540, pp. 14/15. Preparo recolhido (ID 68045341). É o relatório. Decido. Hipótese que se amolda ao que previsto no inciso I do art. 1.015, CPC; conheço do recurso, pois satisfeitos os pressupostos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade. O Código de Processo Civil dispõe que o Relator poderá conceder efeito suspensivo ao agravo ou antecipar os efeitos da tutela recursal quando satisfeitos os requisitos relativos ao perigo de dano grave, de difícil ou de impossível reparação, bem como demonstrada a probabilidade de provimento do recurso (art. 932, inciso II, c/c art. 995, parágrafo único, c/c art. 1.019, inciso I, todos do CPC), e não houver perigo de irreversibilidade dos efeitos da decisão (art. 300, § 3o do CPC). Em análise perfunctória, admissível nesta sede recursal, não vislumbro os requisitos autorizadores à concessão da medida liminar vindicada, probabilidade do direito do agravante que não se evidencia. Na origem, trata-se de ação de despejo por falta de pagamento c/c cobrança de alugueis com pedido de tutela antecipada ajuizada por NICOLAS LO GRANDJEAN THOMSEN E OUTROS em desfavor de KENEDI LOPES LIMA (ID 218982765, autos de origem). Conforme Contrato de Locação de Imóvel Comercial firmado entre Lo Sien Giap e Antonio Pedro Lima, ambos já falecidos, as partes convencionaram o valor do aluguel do imóvel situado no SHCE/SUL QD 1205 LOTE 4 BLOCO I LOJA 1 - CRUZEIRO NOVO, em R$ 720,00 (setecentos e vinte mil reais) mensais (ID 67505547). O magistrado de origem deferiu a tutela de urgência “PARA DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL EM 15 (QUINZE) DIAS, sob pena de despejo compulsório, nos termos do disposto no art. 59, § 1o, inciso IX, da Lei 8.245/91”. - ID 219126434, p. 2. O agravante sustenta, em síntese, que não foram atendidos os requisitos da tutela de urgência nos autos de origem, e requer a reforma da decisão pela qual deferido o pedido de tutela provisória dos requerente/agravados. Muito bem. Segundo o art. 59, § 1o, inciso IX da Lei 8.245/91, nas ações de despejo amparadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, o pedido liminar fica condicionado a dois requisitos: i) caução no valor equivalente a 3 (três) meses de aluguel e ii) ser o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37. O Contrato de Locação de Imóvel Comercial de ID 67505547 não traz quaisquer das garantias previstas no art. 37 da Lei de Locações: caução, fiança, seguro de fiança locatícia, cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. Por outro lado, o agravante afirma: “A substituição da caução pelo crédito locatício, conforme permitida pelo juiz, não encontra respaldo legal na Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato).” - ID 67505540, p. 13. Contudo, o objetivo da caução é servir como indenização mínima das perdas e danos eventualmente sofridos pelo réu nos casos em que reformada a decisão pela qual tenha sido concedido liminarmente o despejo, nos termos do § 2° do art. 64 da Lei Federal 8.245/91. Embora existam precedentes em sentido contrário, a jurisprudência desta Corte de Justiça, inclusive desta Turma Cível, vem admitindo sejam os alugueres em atraso admitidos como caução para a concessão do pedido de desocupação liminar do imóvel nos termos do art. 59, §1o da Lei de Locações (8.245/91). Destaque-se que a agravante afirmou que nunca havia pago aluguel; assim, os créditos da parte agravada podem, nessa hipótese, servir como a garantia exigida pelo dispositivo legal acima mencionado, por ser medida razoável e proporcional. Por oportuno: “AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO. CONTRATO DE LOCAÇÃO. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. LOCADOR PESSOA IDOSA. POSSIBILIDADE DE OFERECIMENTO DO CRÉDITO LOCATÍCIO COMO CAUÇÃO. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. 1. Insurge-se o autor, ora agravante, contra a r. decisão interlocutória proferida pelo juízo da 1a Vara Cível de Sobradinho que deferiu a tutela provisória de urgência para determinar o despejo imediato do locatário, condicionado ao depósito de caução no valor equivalente a 3 (três) aluguéis mensais. 2. O juízo reconheceu o vínculo contratual entre as partes bem como o inadimplemento reiterado do réu a contar do dia 10/06/2022. Condicionou o deferimento da liminar ao depósito de uma caução no valor de R$ 9.900,00, com base no art. 59, § 1o, da Lei 8.245/91. 3. Não é razoável condicionar o exercício do direito de reaver o imóvel ao pagamento de caução de grande valor, pois impõe ao locador, pessoa idosa, já onerada pelo descumprimento dos termos dos contratos de aluguel, prestação manifestamente desproporcional. 4. O agravante (locador) é pessoa idosa e necessita com mais ênfase de recursos financeiros para manter sua subsistência digna, sendo que o crédito no valor de R$ 28.626,00 referente ao contrato de locação firmado com o agravado bem como o descumprimento reiterado das cláusulas contratuais por este modifica sobremaneira o padrão de vida daquele. Cabível o oferecimento do crédito mencionado como caução idônea e suficiente. 5. Agravo de instrumento conhecido e provido. (Acórdão 1694923, 07420540220228070000, Relator(a): JOÃO LUÍS FISCHER DIAS, 5a Turma Cível, data de julgamento: 27/4/2023, publicado no DJE: 11/5/2023. Pág.: Sem Página Cadastrada)” “AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO. LIMINAR. REQUISITOS. ART. 59 DA LEI 8.245/1991. CAUÇÃO. SUBSTITUIÇÃO PELO CRÉDITO DOS ALUGUÉIS INADIMPLIDOS. I - Nos termos do art. 59, § 1o, inc. IX, da Lei 8.245/1991, é viável a concessão da liminar postulada, visto que comprovada a relação jurídica de locação residencial entre as partes e o inadimplemento dos aluguéis e da própria garantia atribuída ao locatário. II - Quanto à caução prevista no art. 59, § 1o, da Lei 8.245/1991, é razoável sua substituição pelo valor de três meses de aluguéis em atraso, especialmente diante das alegações de que o locatário está em débito há mais de nove meses e se recusa a desocupar o local. III - Agravo de instrumento provido. (Acórdão 1896791, 07140420720248070000, Relator(a): VERA ANDRIGHI, 6a Turma Cível, data de julgamento: 24/7/2024, publicado no DJE: 13/8/2024. Pág.: Sem Página Cadastrada)” Assim é que se mostra razoável substituir a caução de 3 (três) meses de alugueres no valor de R$ 2.160,00 (dois mil cento e sessenta reais) pelo crédito dos alugueres vencidos de R$ 82.469,73 (oitenta e dois mil, quatrocentos e sessenta e nove reais reais e setenta e três centavos). Não se olvida que o agravante sustenta não haver relação locatícia, já que inválido o contrato de locação de imóvel comercial de ID 67505547. Contudo, irrelevante tal discussão nesta sede, pois comprovada a propriedade do imóvel pelos agravantes (Matrícula n. 48622, Livro 2 - Registro Geral, Cartório do 1o Ofício do Registro de Imóveis do Distrito Federal, ID 217006642, na origem), e transitado em julgado em 03/10/2024 o acórdão proferido pela 7a Turma Cível do TJDFT nos autos APC 0730032-06.2022.8.07.0001, pelo qual julgado improcedente o pedido do ora agravante para ter reconhecida a propriedade do imóvel em discussão, mediante aquisição por usucapião. Destaca-se ter sido definida em referido acórdão a precariedade da posse (decorrente de contrato de locação) sobre o imóvel pelo pai da agravante, a qual foi por ela sucedida: “Na hipótese, o contrato de locação trazido aos autos foi firmado com o genitor do autor em 07/02/2019 (ID 52506567); o pai do autor faleceu em 18/03/2021 (ID 52506091) e, na inicial, há afirmação de que o pai do demandante ocupava o imóvel de forma contínua, pacífica e de boa-fé desde os idos de 2002. Com efeito, frise-se, o locatário era o genitor do autor. Portanto, o demandante sempre soube da condição de possuidor temporário do bem locado que, conforme comprova a ré apelante, os débitos locatícios e tributários do imóvel foram pagos pelo espólio de SHANEEN RUIZ KARP, ou seja, demonstrando que o genitor do autor ocupava o imóvel posto “sub judice” desde 2002 a título precário e, sendo assim, tanto o autor, sucessor do locatário, como seu genitor, não exerciam a posse com “animus domini”, não preenchendo os requisitos incertos no parágrafo único, do art. 1.238 c/c 1.243, ambos do Código Civil. Assim, não tem direito o autor a declaração de aquisição de propriedade pela usucapião, uma vez que tinha plena ciência de que detinha a posse do bem a título precário, por mera permissão e de forma temporária.” - ID 217008148, autos de origem. Assim, evidenciado o inadimplemento do aluguéis em contrato de locação sem garantia, assim como definida a caução em créditos alugueis em atraso, legítimo o despejo liminar com fundamento no § 1o do artigo 59 da Lei 8.245/1991. Forte em tais argumentos, em juízo de estrita delibação e sem prejuízo de posterior reexame da matéria, indefiro o pedido de efeito suspensivo. Comunique-se, dispensadas as informações. Intime-se o agravante. Intime-se a parte agravada para apresentar contrarrazões. Brasília, 30 de janeiro de 2025. Desembargadora MARIA IVATONIA BARBOSA DOS SANTOS Relatora