Tribunal: TJDFT
Processo: 0730674-74.2025.8.07.0000
Órgão julgador: JOSE FIRMO REIS SOUB
Órgão colegiado: 8a Turma Cível
Data de publicação: 2025-08-04

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Desembargador José Firmo Reis Soub Número do processo: 0730674-74.2025.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: BROFFICES SERVICOS DE ESCRITORIO LTDA AGRAVADO: THIAGO PEREIRA DOMINGOS D E C I S Ã O CASO EM EXAME Cuida-se de agravo de instrumento interposto por BROFFICES SERVIÇOS DE ESCRITÓRIO LTDA contra decisão do Juízo da 1a Vara de Execução de Títulos Extrajudiciais e Conflitos Arbitrais de Brasília, que, nos autos de ação de execução de título extrajudicial (PJe n. 0729404-12.2025.8.07.0001), rejeitou a cobrança de multa contratual por considerar abusiva sua estipulação. Em suas razões, o recorrente alega que o contrato firmado com o agravado não se enquadra na Lei do Inquilinato, tratando-se de cessão de área comercial com prestação de serviços acessórios, como recepção, endereço fiscal e salas de reunião, o que configura contrato atípico regido pelo Código Civil. Argumenta que a decisão agravada incorre em equívoco ao aplicar analogicamente a Lei do Inquilinato, ignorando a natureza híbrida do contrato, que envolve cessão de espaço corporativo e prestação de serviços, sendo inaplicável o regime jurídico da locação tradicional. Ressalta que a cláusula penal pactuada foi livremente acordada entre as partes e visa compensar o inadimplemento contratual, não havendo abusividade na sua estipulação. Afirma que a multa de 20% sobre o valor integral do contrato é proporcional ao serviço disponibilizado e não usufruído, sendo legítima à luz dos artigos 394, 408 e 421 do Código Civil. Sustenta que a decisão recorrida impõe gravame desproporcional e ameaça direito líquido e certo, justificando a concessão de efeito suspensivo para evitar dano irreparável. Requer o conhecimento e provimento do recurso, com a reforma da decisão agravada para reconhecer a inaplicabilidade da Lei do Inquilinato, a validade da cláusula penal e o prosseguimento da execução, além da concessão de efeito suspensivo até o julgamento final do recurso. Preparo regular (ID 74436979). É a síntese do necessário. FUNDAMENTOS DA DECISÃO O Código de Processo Civil dispõe que o Relator poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal quando satisfeitos os requisitos relativos ao perigo de dano grave, de difícil ou de impossível reparação, bem como demonstrada a probabilidade do provimento do recurso (art. 932, II c/c art. 1.019, I, ambos do CPC). Cabe salientar que neste momento processual se examina, tão somente, o pedido de concessão de efeito suspensivo ao recurso, ou seja, a análise fica restrita à verificação dos requisitos cumulativos exigidos, quais sejam, a probabilidade do direito e perigo da demora ou risco ao resultado útil do processo. A controvérsia cinge-se em analisar o acerto da decisão que determinou a redução de multa contratual por onerosidade excessiva, aplicando analogicamente dispositivos da Lei do Inquilinato em conjunto com o art. 413 do Código Civil. Para melhor compreensão, eis o teor da decisão impugnada, in verbis: BROFFICES SERVICOS DE ESCRITORIO LTDA ajuizou a presente ação de execução de título executivo extrajudicial, na qual postula a cobrança de multa por rescisão antecipada de contralto de uso de espaço coorporativo. Ocorre que a cobrança da multa é abusiva, porque não houve rescisão antecipada. E, para o caso de mora foram estipulados outros encargos: multa e juros. Mesmo se assim não fosse, o motivo da fixação da cláusula penal compensatória nos contratos, com natureza verdadeiramente reparatória (prefixação de perdas e danos), está sob o influxo da diretriz da boa-fé objetiva, vista sob a ótica da tutela da confiança. Entretanto, o estabelecimento de multa contratual de 20% sobre as prestações faltantes até o fim do contrato mostra-se realmente marcado por onerosidade excessiva, o que impõe a temperança da regra do art. 413 do Código Civil que: “A penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio”. Esse mandamento legal não é faculdade do julgador, senão norma de ordem pública, cogente, de modo a impor a atuação jurisdicional corretiva, para fins de redução equitativa, presente o pressuposto da onerosidade excessiva, claramente delineado nas circunstâncias, tendo em conta a natureza e a finalidade do negócio jurídico subjacente ao litígio. Nesse sentido: RECURSO ESPECIAL. (...) CLÁUSULA PENAL AVENÇADA. REDUÇÃO DE OFÍCIO DA MULTA CONTRATUAL PELA CORTE ESTADUAL. 1. Em que pese ser a cláusula penal elemento oriundo de convenção entre os contratantes, sua fixação não fica ao total e ilimitado alvedrio destes, porquanto o atual Código Civil, diferentemente do diploma revogado, introduziu normas de ordem pública, imperativas e cogentes, que possuem o escopo de preservar o equilíbrio econômico-financeiro da avença, afastando o excesso configurador de enriquecimento sem causa de qualquer uma das partes. 2. Entre tais normas, destaca-se o disposto no artigo 413 do Código Civil de 2002, segundo o qual a cláusula penal deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio. 3. Sob a égide do Código Civil de 2002, a redução da cláusula penal pelo magistrado deixou, portanto, de traduzir uma faculdade restrita às hipóteses de cumprimento parcial da obrigação (artigo 924 do Código Civil de 1916) e passou a consubstanciar um poder/dever de coibir os excessos e os abusos que venham a colocar o devedor em situação de inferioridade desarrazoada. 4. Superou-se, assim, o princípio da imutabilidade absoluta da pena estabelecida livremente entre as partes, que, à luz do código revogado, somente era mitigado em caso de inexecução parcial da obrigação. 5. O controle judicial da cláusula penal abusiva exsurgiu, portanto, como norma de ordem pública, objetivando a concretização do princípio da equidade - mediante a preservação da equivalência material do pacto - e a imposição do paradigma da eticidade aos negócios jurídicos. 6. Nessa perspectiva, uma vez constatado o caráter manifestamente excessivo da pena contratada, deverá o magistrado, independentemente de requerimento do devedor, proceder à sua redução, a fim de fazer o ajuste necessário para que se alcance um montante razoável, o qual, malgrado seu conteúdo sancionatório, não poderá resultar em vedado enriquecimento sem causa. 7. Por sua vez, na hipótese de cumprimento parcial da obrigação, deverá o juiz, de ofício e à luz do princípio da equidade, verificar se o caso reclamará ou não a redução da cláusula penal fixada. 8. Assim, figurando a redução da cláusula penal como norma de ordem pública, cognoscível de ofício pelo magistrado, ante sua relevância social decorrente dos escopos de preservação do equilíbrio material dos contratos e de repressão ao enriquecimento sem causa, não há falar em inobservância ao princípio da adstrição (o chamado vício de julgamento extra petita), em preclusão consumativa ou em desrespeito aos limites devolutivos da apelação. 9. Recurso especial não provido. (STJ - REsp: 1447247 SP 2013/0099452-0, Relator: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 19/04/2018, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 04/06/2018) Em nenhum momento o exequente apresentou justificativa plausível para a extensão dos potenciais prejuízos decorrentes da quebra antecipada do contrato, daí presumir-se que, mesmo à vista da intervenção judicial corretiva, norteada pela equidade, imporia a redução da multa. Todavia, na hipótese vertente, nem sequer há sustentáculo para a cobrança dessa multa, que se revelou abusiva, pois para o caso de mora foram previstos outros consectários. Por fim, se devida a multa, de toda sorte, ele deve ser proporcional, conforme reza o art. 4o da Lei do Inquilinato, aplicável ao caso por analogia, já que o contrato também engloba locação: "Art. 4o Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2o do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada. " Posto isso, emende-se a inicial observar o aludido regramento legal. Venha, por conseguinte, nova memória atualizada do débito. Junte-se o comprovante do recolhimento das custas, no prazo de 15 dias, sob pena de cancelamento da distribuição (CPC 290). Publique-se. Em que pese o inconformismo expedido pela parte agravante, entendo que o Juízo aplicou corretamente o direito à espécie. Com efeito, a redução do valor da multa contratual encontra respaldo no ordenamento jurídico, conforme estabelece o art. 413 do Código Civil, o qual determina que a penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, considerando a natureza e a finalidade do negócio. Assim, o magistrado pode, independentemente de requerimento das partes, proceder à redução da multa contratual para evitar onerosidade excessiva e impedir o enriquecimento sem causa. Essa redução constitui norma de ordem pública, que visa preservar o equilíbrio material dos contratos e a boa-fé objetiva, consoante entendimento jurisprudencial. Confira-se: AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. TRANSAÇÃO. CONTRATO. HOMOLOGAÇÃO JUDICIAL. SENTENÇA. NATUREZA INTEGRATIVA DO NEGÓCIO. MULTA CONTRATUAL. ART. 413 DO CÓDIGO CIVIL. NORMA COGENTE E DE ORDEM PÚBLICA. REDUÇÃO CLÁUSULA PENAL. POSSIBILIDADE LEGAL. MULTA REDUZIDA. PRIMEIRO DESCUMPRIMENTO. ATRASO INEXPRESSIVO. QUITAÇÃO INTEGRAL DO DÉBITO. JUROS E CORREÇÃO MONETÁRIA MULTA CONTRATUAL. ÚLTIMA PARCELA. MORA DE 41 (QUARENTA E UM) DIAS. INCIDÊNCIA. DECISÃO CONFIRMADA. 1. A transação é um contrato firmado pelas partes para prevenirem ou terminarem o litígio mediante concessões mútuas e “se recair sobre direitos contestados em juízo, será feita por escritura pública, ou por termo nos autos, assinado pelos transigentes e homologado pelo juiz” (Art. 842 do Código Civil). 2. A sentença que homologa judicialmente a transação celebrada pelas partes possui natureza integrativa do negócio jurídico, porquanto o reconhece judicialmente, sem, contudo, adentrar nos termos negociados. 3. Dispõe o Art. 413 do Código Civil que “a penalidade deve ser reduzida eqüitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio”, o que revela o caráter de norma cogente e de ordem pública que impõe ao Juiz o dever de cumpri-la mediante a mitigação da vontade das partes no pacto e prevalência dos princípios da boa-fé contratual e da função social do contrato. 4. A existência de coisa julgada decorrente de Sentença que homologa acordo realizado pelas partes não impede a redução de cláusula penal pelo Juiz, por meio de apreciação equitativa, se a obrigação tiver sido parcialmente cumprida ou se o valor da multa for manifestamente excessivo, com observância à natureza e à finalidade do negócio. 5. Levando-se em consideração que houve a quitação integral do débito principal e que o atraso no pagamento da parcela de n. 8 do acordo não foi expressivo (primeiro descumprimento do pacto), uma vez que seu adimplemento ocorreu com 1 (um) dia de atraso, mostra-se acertada a Decisão que reduziu a multa contratual ao importe de 10% (dez por cento) do valor total do débito original, com a incidência de juros e atualização monetária a partir da data do inadimplemento da última parcela do acordo, cujo pagamento se deu após 41 (quarenta e um) dias da data aprazada para seu adimplemento. 6. Recurso desprovido. (Acórdão 1892990, 0715612-28.2024.8.07.0000, Relator(a): GETÚLIO DE MORAES OLIVEIRA, 7a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 17/07/2024, publicado no DJe: 05/08/2024.) No caso vertente, verifica-se que o título que embasa a execução refere-se a contrato de cessão de área comercial com múltiplas finalidades, modalidade conhecida como coworking, de sorte que, de fato, não se pode afastar integralmente a alegação de ser um contrato atípico. Dessa forma, a rigor, não incidiria especificamente a Lei do Inquilinato. Contudo, entendo que o Juízo de origem, ao aplicar analogicamente a referida norma, adotou entendimento que promove justa redução no montante da multa contratual, em obediência ao teor do art. 413 do Código Civil. Assim, conquanto se afastasse, em absoluto, a aplicação analógica da lei locatícia, permaneceria válida a necessidade de revisão da multa contratual, com fundamento na vedação ao enriquecimento sem causa. Da leitura do instrumento contratual (ID 238471520 – autos de origem), constata-se que o contrato teve início em 30/11/2021, com vigência de 12 (doze) meses, sendo que a inadimplência apontada pela parte exequente refere-se ao período de julho/2022 a novembro/2022. Verifica-se, portanto, que o executado cumpriu suas obrigações por mais da metade do período contratado, o que representa adimplemento significativo, com o condão de autorizar a revisão do montante da multa contratual, conforme posicionamento adotado na decisão agravada. Cabe destacar, por fim, como consignou o magistrado, que o exequente não "apresentou justificativa plausível para a extensão dos potenciais prejuízos decorrentes da quebra antecipada do contrato, daí presumir-se que, mesmo à vista da intervenção judicial corretiva, norteada pela equidade, imporia a redução da multa. Todavia, na hipótese vertente, nem sequer há sustentáculo para a cobrança dessa multa, que se revelou abusiva, pois para o caso de mora foram previstos outros consectários." Portanto, a despeito da autonomia da vontade das partes e do princípio pacta sunt servanda, a legislação autoriza tal redução e, ao menos neste juízo preliminar, a medida determinada pelo julgador de origem revela-se escorreita à luz dos elementos fático-jurídicos contidos nos autos. Desse modo, não se mostra evidenciada a presença do requisito probabilidade de provimento do recurso. Por conseguinte, dada a impossibilidade de cumulação entre os requisitos probabilidade do direito e perigo da demora, o indeferimento do pedido de liminar é medida que se impõe. DISPOSITIVO Ante o exposto, INDEFIRO o pedido de efeito suspensivo. Intime-se a parte agravada para, querendo, apresentar contrarrazões, facultando-lhe, ainda, a juntada de documentos (art. 1.019, II, do CPC). Comunique-se ao Juízo de origem. Publique-se. Intimem-se. Desembargador José Firmo Reis Soub Relator

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Desembargador José Firmo Reis Soub Número do processo: 0730674-74.2025.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: BROFFICES SERVICOS DE ESCRITORIO LTDA AGRAVADO: THIAGO PEREIRA DOMINGOS D E C I S Ã O CASO EM EXAME Cuida-se de agravo de instrumento interposto por BROFFICES SERVIÇOS DE ESCRITÓRIO LTDA contra decisão do Juízo da 1a Vara de Execução de Títulos Extrajudiciais e Conflitos Arbitrais de Brasília, que, nos autos de ação de execução de título extrajudicial (PJe n. 0729404-12.2025.8.07.0001), rejeitou a cobrança de multa contratual por considerar abusiva sua estipulação. Em suas razões, o recorrente alega que o contrato firmado com o agravado não se enquadra na Lei do Inquilinato, tratando-se de cessão de área comercial com prestação de serviços acessórios, como recepção, endereço fiscal e salas de reunião, o que configura contrato atípico regido pelo Código Civil. Argumenta que a decisão agravada incorre em equívoco ao aplicar analogicamente a Lei do Inquilinato, ignorando a natureza híbrida do contrato, que envolve cessão de espaço corporativo e prestação de serviços, sendo inaplicável o regime jurídico da locação tradicional. Ressalta que a cláusula penal pactuada foi livremente acordada entre as partes e visa compensar o inadimplemento contratual, não havendo abusividade na sua estipulação. Afirma que a multa de 20% sobre o valor integral do contrato é proporcional ao serviço disponibilizado e não usufruído, sendo legítima à luz dos artigos 394, 408 e 421 do Código Civil. Sustenta que a decisão recorrida impõe gravame desproporcional e ameaça direito líquido e certo, justificando a concessão de efeito suspensivo para evitar dano irreparável. Requer o conhecimento e provimento do recurso, com a reforma da decisão agravada para reconhecer a inaplicabilidade da Lei do Inquilinato, a validade da cláusula penal e o prosseguimento da execução, além da concessão de efeito suspensivo até o julgamento final do recurso. Preparo regular (ID 74436979). É a síntese do necessário. FUNDAMENTOS DA DECISÃO O Código de Processo Civil dispõe que o Relator poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal quando satisfeitos os requisitos relativos ao perigo de dano grave, de difícil ou de impossível reparação, bem como demonstrada a probabilidade do provimento do recurso (art. 932, II c/c art. 1.019, I, ambos do CPC). Cabe salientar que neste momento processual se examina, tão somente, o pedido de concessão de efeito suspensivo ao recurso, ou seja, a análise fica restrita à verificação dos requisitos cumulativos exigidos, quais sejam, a probabilidade do direito e perigo da demora ou risco ao resultado útil do processo. A controvérsia cinge-se em analisar o acerto da decisão que determinou a redução de multa contratual por onerosidade excessiva, aplicando analogicamente dispositivos da Lei do Inquilinato em conjunto com o art. 413 do Código Civil. Para melhor compreensão, eis o teor da decisão impugnada, in verbis: BROFFICES SERVICOS DE ESCRITORIO LTDA ajuizou a presente ação de execução de título executivo extrajudicial, na qual postula a cobrança de multa por rescisão antecipada de contralto de uso de espaço coorporativo. Ocorre que a cobrança da multa é abusiva, porque não houve rescisão antecipada. E, para o caso de mora foram estipulados outros encargos: multa e juros. Mesmo se assim não fosse, o motivo da fixação da cláusula penal compensatória nos contratos, com natureza verdadeiramente reparatória (prefixação de perdas e danos), está sob o influxo da diretriz da boa-fé objetiva, vista sob a ótica da tutela da confiança. Entretanto, o estabelecimento de multa contratual de 20% sobre as prestações faltantes até o fim do contrato mostra-se realmente marcado por onerosidade excessiva, o que impõe a temperança da regra do art. 413 do Código Civil que: “A penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio”. Esse mandamento legal não é faculdade do julgador, senão norma de ordem pública, cogente, de modo a impor a atuação jurisdicional corretiva, para fins de redução equitativa, presente o pressuposto da onerosidade excessiva, claramente delineado nas circunstâncias, tendo em conta a natureza e a finalidade do negócio jurídico subjacente ao litígio. Nesse sentido: RECURSO ESPECIAL. (...) CLÁUSULA PENAL AVENÇADA. REDUÇÃO DE OFÍCIO DA MULTA CONTRATUAL PELA CORTE ESTADUAL. 1. Em que pese ser a cláusula penal elemento oriundo de convenção entre os contratantes, sua fixação não fica ao total e ilimitado alvedrio destes, porquanto o atual Código Civil, diferentemente do diploma revogado, introduziu normas de ordem pública, imperativas e cogentes, que possuem o escopo de preservar o equilíbrio econômico-financeiro da avença, afastando o excesso configurador de enriquecimento sem causa de qualquer uma das partes. 2. Entre tais normas, destaca-se o disposto no artigo 413 do Código Civil de 2002, segundo o qual a cláusula penal deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio. 3. Sob a égide do Código Civil de 2002, a redução da cláusula penal pelo magistrado deixou, portanto, de traduzir uma faculdade restrita às hipóteses de cumprimento parcial da obrigação (artigo 924 do Código Civil de 1916) e passou a consubstanciar um poder/dever de coibir os excessos e os abusos que venham a colocar o devedor em situação de inferioridade desarrazoada. 4. Superou-se, assim, o princípio da imutabilidade absoluta da pena estabelecida livremente entre as partes, que, à luz do código revogado, somente era mitigado em caso de inexecução parcial da obrigação. 5. O controle judicial da cláusula penal abusiva exsurgiu, portanto, como norma de ordem pública, objetivando a concretização do princípio da equidade - mediante a preservação da equivalência material do pacto - e a imposição do paradigma da eticidade aos negócios jurídicos. 6. Nessa perspectiva, uma vez constatado o caráter manifestamente excessivo da pena contratada, deverá o magistrado, independentemente de requerimento do devedor, proceder à sua redução, a fim de fazer o ajuste necessário para que se alcance um montante razoável, o qual, malgrado seu conteúdo sancionatório, não poderá resultar em vedado enriquecimento sem causa. 7. Por sua vez, na hipótese de cumprimento parcial da obrigação, deverá o juiz, de ofício e à luz do princípio da equidade, verificar se o caso reclamará ou não a redução da cláusula penal fixada. 8. Assim, figurando a redução da cláusula penal como norma de ordem pública, cognoscível de ofício pelo magistrado, ante sua relevância social decorrente dos escopos de preservação do equilíbrio material dos contratos e de repressão ao enriquecimento sem causa, não há falar em inobservância ao princípio da adstrição (o chamado vício de julgamento extra petita), em preclusão consumativa ou em desrespeito aos limites devolutivos da apelação. 9. Recurso especial não provido. (STJ - REsp: 1447247 SP 2013/0099452-0, Relator: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 19/04/2018, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 04/06/2018) Em nenhum momento o exequente apresentou justificativa plausível para a extensão dos potenciais prejuízos decorrentes da quebra antecipada do contrato, daí presumir-se que, mesmo à vista da intervenção judicial corretiva, norteada pela equidade, imporia a redução da multa. Todavia, na hipótese vertente, nem sequer há sustentáculo para a cobrança dessa multa, que se revelou abusiva, pois para o caso de mora foram previstos outros consectários. Por fim, se devida a multa, de toda sorte, ele deve ser proporcional, conforme reza o art. 4o da Lei do Inquilinato, aplicável ao caso por analogia, já que o contrato também engloba locação: "Art. 4o Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2o do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada. " Posto isso, emende-se a inicial observar o aludido regramento legal. Venha, por conseguinte, nova memória atualizada do débito. Junte-se o comprovante do recolhimento das custas, no prazo de 15 dias, sob pena de cancelamento da distribuição (CPC 290). Publique-se. Em que pese o inconformismo expedido pela parte agravante, entendo que o Juízo aplicou corretamente o direito à espécie. Com efeito, a redução do valor da multa contratual encontra respaldo no ordenamento jurídico, conforme estabelece o art. 413 do Código Civil, o qual determina que a penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, considerando a natureza e a finalidade do negócio. Assim, o magistrado pode, independentemente de requerimento das partes, proceder à redução da multa contratual para evitar onerosidade excessiva e impedir o enriquecimento sem causa. Essa redução constitui norma de ordem pública, que visa preservar o equilíbrio material dos contratos e a boa-fé objetiva, consoante entendimento jurisprudencial. Confira-se: AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. TRANSAÇÃO. CONTRATO. HOMOLOGAÇÃO JUDICIAL. SENTENÇA. NATUREZA INTEGRATIVA DO NEGÓCIO. MULTA CONTRATUAL. ART. 413 DO CÓDIGO CIVIL. NORMA COGENTE E DE ORDEM PÚBLICA. REDUÇÃO CLÁUSULA PENAL. POSSIBILIDADE LEGAL. MULTA REDUZIDA. PRIMEIRO DESCUMPRIMENTO. ATRASO INEXPRESSIVO. QUITAÇÃO INTEGRAL DO DÉBITO. JUROS E CORREÇÃO MONETÁRIA MULTA CONTRATUAL. ÚLTIMA PARCELA. MORA DE 41 (QUARENTA E UM) DIAS. INCIDÊNCIA. DECISÃO CONFIRMADA. 1. A transação é um contrato firmado pelas partes para prevenirem ou terminarem o litígio mediante concessões mútuas e “se recair sobre direitos contestados em juízo, será feita por escritura pública, ou por termo nos autos, assinado pelos transigentes e homologado pelo juiz” (Art. 842 do Código Civil). 2. A sentença que homologa judicialmente a transação celebrada pelas partes possui natureza integrativa do negócio jurídico, porquanto o reconhece judicialmente, sem, contudo, adentrar nos termos negociados. 3. Dispõe o Art. 413 do Código Civil que “a penalidade deve ser reduzida eqüitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio”, o que revela o caráter de norma cogente e de ordem pública que impõe ao Juiz o dever de cumpri-la mediante a mitigação da vontade das partes no pacto e prevalência dos princípios da boa-fé contratual e da função social do contrato. 4. A existência de coisa julgada decorrente de Sentença que homologa acordo realizado pelas partes não impede a redução de cláusula penal pelo Juiz, por meio de apreciação equitativa, se a obrigação tiver sido parcialmente cumprida ou se o valor da multa for manifestamente excessivo, com observância à natureza e à finalidade do negócio. 5. Levando-se em consideração que houve a quitação integral do débito principal e que o atraso no pagamento da parcela de n. 8 do acordo não foi expressivo (primeiro descumprimento do pacto), uma vez que seu adimplemento ocorreu com 1 (um) dia de atraso, mostra-se acertada a Decisão que reduziu a multa contratual ao importe de 10% (dez por cento) do valor total do débito original, com a incidência de juros e atualização monetária a partir da data do inadimplemento da última parcela do acordo, cujo pagamento se deu após 41 (quarenta e um) dias da data aprazada para seu adimplemento. 6. Recurso desprovido. (Acórdão 1892990, 0715612-28.2024.8.07.0000, Relator(a): GETÚLIO DE MORAES OLIVEIRA, 7a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 17/07/2024, publicado no DJe: 05/08/2024.) No caso vertente, verifica-se que o título que embasa a execução refere-se a contrato de cessão de área comercial com múltiplas finalidades, modalidade conhecida como coworking, de sorte que, de fato, não se pode afastar integralmente a alegação de ser um contrato atípico. Dessa forma, a rigor, não incidiria especificamente a Lei do Inquilinato. Contudo, entendo que o Juízo de origem, ao aplicar analogicamente a referida norma, adotou entendimento que promove justa redução no montante da multa contratual, em obediência ao teor do art. 413 do Código Civil. Assim, conquanto se afastasse, em absoluto, a aplicação analógica da lei locatícia, permaneceria válida a necessidade de revisão da multa contratual, com fundamento na vedação ao enriquecimento sem causa. Da leitura do instrumento contratual (ID 238471520 – autos de origem), constata-se que o contrato teve início em 30/11/2021, com vigência de 12 (doze) meses, sendo que a inadimplência apontada pela parte exequente refere-se ao período de julho/2022 a novembro/2022. Verifica-se, portanto, que o executado cumpriu suas obrigações por mais da metade do período contratado, o que representa adimplemento significativo, com o condão de autorizar a revisão do montante da multa contratual, conforme posicionamento adotado na decisão agravada. Cabe destacar, por fim, como consignou o magistrado, que o exequente não "apresentou justificativa plausível para a extensão dos potenciais prejuízos decorrentes da quebra antecipada do contrato, daí presumir-se que, mesmo à vista da intervenção judicial corretiva, norteada pela equidade, imporia a redução da multa. Todavia, na hipótese vertente, nem sequer há sustentáculo para a cobrança dessa multa, que se revelou abusiva, pois para o caso de mora foram previstos outros consectários." Portanto, a despeito da autonomia da vontade das partes e do princípio pacta sunt servanda, a legislação autoriza tal redução e, ao menos neste juízo preliminar, a medida determinada pelo julgador de origem revela-se escorreita à luz dos elementos fático-jurídicos contidos nos autos. Desse modo, não se mostra evidenciada a presença do requisito probabilidade de provimento do recurso. Por conseguinte, dada a impossibilidade de cumulação entre os requisitos probabilidade do direito e perigo da demora, o indeferimento do pedido de liminar é medida que se impõe. DISPOSITIVO Ante o exposto, INDEFIRO o pedido de efeito suspensivo. Intime-se a parte agravada para, querendo, apresentar contrarrazões, facultando-lhe, ainda, a juntada de documentos (art. 1.019, II, do CPC). Comunique-se ao Juízo de origem. Publique-se. Intimem-se. Desembargador José Firmo Reis Soub Relator