Tribunal: TJDFT
Processo: 0744842-81.2025.8.07.0000
Órgão julgador: FÁBIO EDUARDO MARQUES
Órgão colegiado: 5a Turma Cível
Data de publicação: 2025-10-21

Ementa:
Processo : 0744842-81.2025.8.07.0000 DECISÃO Cuida-se de agravo de instrumento da resp. decisão (id. 249417197 e declaratório rejeitados ao id. 250824625 dos autos originários n. 0701162-22.2025.8.07.0008), pela qual o juízo a quo determinou ao exequente, aqui agravante, que procedesse à inclusão do credor fiduciário no polo passivo da execução e à sua respectiva citação, sob pena de extinção do processo executivo. Eis o teor da decisão atacada: No recente julgamento do REsp 2100103 / PR, perante a Segunda Seção do STJ, aquele sodalício firmou entendimento reconhecendo a existência de litisconsórcio passivo necessário do credor fiduciário nas execuções de dívidas condominiais derivadas de imóvel alienado fiduciariamente. Conforme se infere daquele julgado, ao executar judicialmente o crédito condominial, deve o condomínio exequente promover a citação não só do devedor fiduciante, mas também do condômino credor fiduciário, a fim de que venha integrar a execução, facultando-lhe a oportunidade de quitar o débito condominial e, assim, creditar-se para, em ação regressiva, buscar o ressarcimento daquele valor junto ao devedor fiduciante ou mesmo dar por rescindido o respectivo contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, por descumprimento de obrigação pelo devedor. Nesse sentido: CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. NATUREZA PROPTER REM DO CRÉDITO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL. PENHORA DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. Em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício em que situado o imóvel alienado fiduciariamente, é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao crédito condominial, tendo em vista a natureza propter rem da dívida, nos termos do art. 1.345 do Código Civil de 2002. 2. A natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa. Por isso, sobreleva-se ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, na condição de proprietário sujeito a uma condição resolutiva, não pode ser detentor de mais direitos que um proprietário pleno. 3. Assim, o condomínio exequente deve promover também a citação do credor fiduciário, além do devedor fiduciante, a fim de vir aquele integrar a execução para que se possa encontrar a adequada solução para o resgate dos créditos condominiais, por ser, afinal, sempre do proprietário o dever de quitar o débito para com o condomínio, sob pena de ter o imóvel penhorado e levado a praceamento. Ao optar pela quitação da dívida, o credor fiduciário se sub-roga nos direitos do exequente e tem regresso contra o condômino executado, o devedor fiduciante. 4. As normas dos arts. 27, § 8o, da Lei 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do Código Civil de 2002, reguladoras do contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, apenas disciplinam as relações jurídicas entre os respectivos contratantes, sem alcançar relações jurídicas diversas daquelas, nem se sobrepor a direitos de terceiros não contratantes, como é o caso da relação jurídica entre condomínio edilício e condôminos e do direito do condomínio credor de dívida condominial, a qual mantém sua natureza jurídica propter rem. 5. Descabe isentar-se de suas inerentes obrigações o condômino credor fiduciário para, na prática, colocar sobre os ombros de terceiros, os demais condôminos alheios à contratação fiduciária, o ônus de suportar as despesas condominiais tocantes ao imóvel alienado fiduciariamente, quando o devedor fiduciante descumpre essa obrigação legal e contratual assumida perante o credor fiduciário. O acertamento, em tal contexto, como é mais justo e lógico, deve-se dar entre os contratantes: devedor fiduciante e credor fiduciário. 6. Recurso especial provido. (REsp 2.100.103-PR, Rel. Ministro Raul Araújo, Segunda Seção, por maioria, julgado em 12/3/2025, DJEN 27/5/2025). No caso, a certidão de ônus acostada aos autos comprova que a propriedade resolúvel do imóvel foi transferida à credora fiduciária (CEF). Preconiza o parágrafo único do art. 115 do CPC que: "Nos casos de litisconsórcio passivo necessário, o juiz determinará ao autor que requeira a citação de todos que devam ser litisconsortes, dentro do prazo que assinar, sob pena de extinção do processo". Por assim ser, fica o credor intimado a promover a inclusão no polo passivo e citação da credora fiduciária, em 15 dias, sob pena de extinção do feito. O agravante alega que foi aplicada de forma indevida e antecipada o precedente do STJ, que apenas exige a formação de litisconsórcio com o credor fiduciário quando há pedido de penhora do imóvel alienado fiduciariamente. Aduz que a execução promovida limita-se à cobrança das cotas condominiais, sem qualquer medida constritiva sobre o bem. Considera que, de acordo com o REsp 2.100.103/PR, “o litisconsórcio surge unicamente quando há ameaça concreta de penhora do imóvel, permitindo ao credor fiduciário salvaguardar seus direitos antes da alienação forçada”. Sustenta que a decisão agravada incorre em julgamento extra petita, além de afrontar o princípio da não surpresa, ao determinar, de ofício, a inclusão da CEF, sem que nenhuma das partes tenha requerido tal providência. Destaca que a exceção de pré-executividade oposta pelo agravado limitou-se à alegação de nulidade da citação por edital, sem suscitar qualquer questão relativa à legitimidade passiva ou à necessidade de inclusão da credora fiduciária. Requer a atribuição de efeito suspensivo ao recurso e, ao final, a reforma da decisão atacada. É o relatório. Decido. Admito o agravo de instrumento com fulcro no art. 1.015, parágrafo único, do CPC. O relator pode suspender a eficácia da decisão recorrida quando a imediata produção de seus efeitos acarreta risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, bem como ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso, consoante o art. 995, parágrafo único, do CPC. Tratando-se de inadimplemento de cotas condominiais, é inquestionável que a dívida decorre de uma obrigação propter rem, isto é, “em razão da coisa”. E especificamente às dívidas condominiais, uma de suas características é a possibilidade de penhora do próprio bem que deu origem ao débito dessa natureza, tal como sucedeu no caso. Deveras, forçoso pontuar que, nos termos do art. 1.345[1] do Código Civil e da jurisprudência firmada até o momento, o proprietário pode ter o imóvel alijado para pagamento do débito condominial, mesmo quando não tenha participado do processo no qual houve a penhora. Nesse sentido, a Segunda Seção do STJ firmou entendimento no sentido de que, em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício em que situado o imóvel alienado fiduciariamente (Lei 9.514/1997), é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao crédito condominial. Nesse sentido: CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. NATUREZA PROPTER REM DO CRÉDITO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL. PENHORA DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. Em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício em que situado o imóvel alienado fiduciariamente, é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao crédito condominial, tendo em vista a natureza propter rem da dívida, nos termos do art. 1.345 do Código Civil de 2002. 2. A natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa. Por isso, sobreleva-se ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, na condição de proprietário sujeito a uma condição resolutiva, não pode ser detentor de mais direitos que um proprietário pleno. 3. Assim, o condomínio exequente deve promover também a citação do credor fiduciário, além do devedor fiduciante, a fim de vir aquele integrar a execução para que se possa encontrar a adequada solução para o resgate dos créditos condominiais, por ser, afinal, sempre do proprietário o dever de quitar o débito para com o condomínio, sob pena de ter o imóvel penhorado e levado a praceamento. Ao optar pela quitação da dívida, o credor fiduciário se sub-roga nos direitos do exequente e tem regresso contra o condômino executado, o devedor fiduciante. 4. As normas dos arts. 27, § 8o, da Lei 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do Código Civil de 2002, reguladoras do contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, apenas disciplinam as relações jurídicas entre os respectivos contratantes, sem alcançar relações jurídicas diversas daquelas, nem se sobrepor a direitos de terceiros não contratantes, como é o caso da relação jurídica entre condomínio edilício e condôminos e do direito do condomínio credor de dívida condominial, a qual mantém sua natureza jurídica propter rem. 5. Descabe isentar-se de suas inerentes obrigações o condômino credor fiduciário para, na prática, colocar sobre os ombros de terceiros, os demais condôminos alheios à contratação fiduciária, o ônus de suportar as despesas condominiais tocantes ao imóvel alienado fiduciariamente, quando o devedor fiduciante descumpre essa obrigação legal e contratual assumida perante o credor fiduciário. O acertamento, em tal contexto, como é mais justo e lógico, deve-se dar entre os contratantes: devedor fiduciante e credor fiduciário. 6. Recurso especial provido. (REsp n. 2.100.103/PR, relator Ministro Raul Araújo, Segunda Seção, julgado em 12/3/2025, DJEN de 27/5/2025. Grifado.) Necessário contextualizar que o precedente supra se deu no julgamento de recurso especial interposto por condomínio edilício contra acórdão que, em ação de cobrança na fase de cumprimento de sentença, se discutia a possibilidade de penhora de imóvel alienado fiduciariamente para pagamento das respectivas despesas condominiais inadimplidas, bem assim a inclusão do credor fiduciário no polo passivo do feito executivo. Confira-se o preâmbulo do voto condutor do eminente Relator, Ministro Raul Araújo: Cuida-se, na origem, de agravo instrumento interposto por José Luiz de Moura Torres e Liliane Bonaroski, em ação de cobrança em fase de cumprimento de sentença, contra decisão do il. Juízo da 16a Vara Cível de Curitiba, que reconheceu a possibilidade de penhora do imóvel para garantir o débito relativo a taxa de condomínio e indeferiu a inclusão do credor fiduciário (Caixa Econômica Federal) nos autos, determinando apenas a cientificação da penhora e intimação dos atos expropriatórios. O eg. Tribunal de Justiça deu parcial provimento ao agravo para determinar que a penhora recaia apenas sobre os direitos que os executados possuem sobre o imóvel, nos seguintes termos: (Grifos no original) Essa contextualização revela-se fundamental para a adequada compreensão do entendimento proclamado pela Corte Superior no mencionado precedente. O aresto supracitado (REsp n. 2.100.103/PR) examinou, sob a perspectiva da natureza propter rem das despesas condominiais, duas questões centrais: a possibilidade de penhora do imóvel objeto de alienação fiduciária e a responsabilidade do credor fiduciário, o qual, nessa qualidade, pode figurar no polo passivo da ação de cobrança. Nesse sentido, o Ministro Relator assim se pronunciou em seu voto condutor do julgamento: Ora, sendo assim, isto é, sendo o credor fiduciário reconhecido como o real proprietário do imóvel condominial edilício e possuidor indireto desse bem, é, então, por óbvio, um dos condôminos naquele condomínio edilício. Cabe, assim, indagar: - Por que esse proprietário, ao contrário de todos os demais condôminos-proprietários naquele condomínio edilício, teria o privilégio de não responder pelo rateio das despesas condominiais? Embora normalmente se vá cobrar primeiramente a despesa condominial do ocupante do apartamento alienado fiduciariamente, por ser o possuidor direto (a exemplo do que sucederia com o locatário, possuidor direto de um imóvel alugado), na sequência, se o devedor fiduciante não paga, tem-se mesmo de cobrar a obrigação daquele que, em última instância, é o titular da propriedade, ainda que em caráter resolúvel (a exemplo do que sucederia com o proprietário locador, possuidor indireto, de um imóvel alugado). (Grifado) [...] Por isso a proposição de que: “não se admite a penhora do bem alienado fiduciariamente em execução promovida por terceiros contra o devedor fiduciante, haja vista que o patrimônio pertence ao credor fiduciário, permitindo-se, contudo, a constrição dos direitos decorrentes do contrato de alienação fiduciária” (REsp 1.677.079/SP, Terceira Turma, DJe de 1o /10/2018) está correta em relação a um credor qualquer do devedor fiduciante, mas não em relação a condomínio edilício, quando credor de despesas condominiais. (Grifado) Com efeito, embora o STJ tenha reconhecido, no precedente invocado como fundamento da decisão agravada, a responsabilidade civil do condômino credor fiduciário pelos débitos condominiais do imóvel, a Corte Superior não estabeleceu a obrigatoriedade de sua inclusão no polo passivo da ação de cobrança em qualquer hipótese, especialmente nas situações em que não ocorreu a penhora do imóvel objeto da alienação fiduciária e gerador da obrigação condominial. Ademais, não obstante o posicionamento adotado pela Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça no julgamento conjunto dos Recursos Especiais nos 1.929.926/SP, 2.082.647/SP e 2.100.103/PR, que estabeleceu a necessidade de inclusão do credor fiduciário no polo passivo das execuções de débitos condominiais, tal entendimento carece de força vinculante e não encontra uniformidade entre os órgãos fracionários daquela Corte Superior. Esta divergência, inclusive, ensejou a afetação da matéria ao regime dos recursos repetitivos, atrelado ao Tema 1.266, ainda pendente de julgamento, cuja questão afetada é “definir se é possível penhorar o imóvel alienado fiduciariamente em decorrência de dívida condominial”. A propósito, em decorrência do Tema 1.266 do STJ, não houve determinação de suspensão nacional de processos e recursos que tratem da mesma questão jurídica. Enfim, até que venha tese firmada pelo STJ, é forçoso considerar que a possibilidade de exigir a inclusão do credor fiduciário no polo passivo da ação de cobrança de débitos condominiais deve circunscrever-se exclusivamente às hipóteses em que se proceder à penhora do próprio bem imóvel gravado com alienação fiduciária e gerador da dívida condominial. Diante dessa circunstância a legislação processual impõe a formação de litisconsórcio passivo necessário, consoante disposto no art. 114 do CPC. Inexistindo, contudo, a constrição judicial do imóvel, incidem as regras atinentes ao litisconsórcio facultativo, à semelhança do que ocorre nas obrigações solidárias. Nisso se vê a probabilidade de provimento do recurso, bem assim o periculum in mora, tendo em vista a ordem de emenda da petição inicial para inclusão no polo passivo e citação do credor fiduciário, sob pena de extinção do feito. Defiro o efeito suspensivo ao recurso. Dê-se ciência ao juízo de origem. Ao agravado para contraminuta, no prazo legal. Intimem-se. Brasília – DF, 17 de outubro de 2025. FÁBIO EDUARDO MARQUES Relator [1] Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.

Inteiro teor:
Processo : 0744842-81.2025.8.07.0000 DECISÃO Cuida-se de agravo de instrumento da resp. decisão (id. 249417197 e declaratório rejeitados ao id. 250824625 dos autos originários n. 0701162-22.2025.8.07.0008), pela qual o juízo a quo determinou ao exequente, aqui agravante, que procedesse à inclusão do credor fiduciário no polo passivo da execução e à sua respectiva citação, sob pena de extinção do processo executivo. Eis o teor da decisão atacada: No recente julgamento do REsp 2100103 / PR, perante a Segunda Seção do STJ, aquele sodalício firmou entendimento reconhecendo a existência de litisconsórcio passivo necessário do credor fiduciário nas execuções de dívidas condominiais derivadas de imóvel alienado fiduciariamente. Conforme se infere daquele julgado, ao executar judicialmente o crédito condominial, deve o condomínio exequente promover a citação não só do devedor fiduciante, mas também do condômino credor fiduciário, a fim de que venha integrar a execução, facultando-lhe a oportunidade de quitar o débito condominial e, assim, creditar-se para, em ação regressiva, buscar o ressarcimento daquele valor junto ao devedor fiduciante ou mesmo dar por rescindido o respectivo contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, por descumprimento de obrigação pelo devedor. Nesse sentido: CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. NATUREZA PROPTER REM DO CRÉDITO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL. PENHORA DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. Em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício em que situado o imóvel alienado fiduciariamente, é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao crédito condominial, tendo em vista a natureza propter rem da dívida, nos termos do art. 1.345 do Código Civil de 2002. 2. A natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa. Por isso, sobreleva-se ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, na condição de proprietário sujeito a uma condição resolutiva, não pode ser detentor de mais direitos que um proprietário pleno. 3. Assim, o condomínio exequente deve promover também a citação do credor fiduciário, além do devedor fiduciante, a fim de vir aquele integrar a execução para que se possa encontrar a adequada solução para o resgate dos créditos condominiais, por ser, afinal, sempre do proprietário o dever de quitar o débito para com o condomínio, sob pena de ter o imóvel penhorado e levado a praceamento. Ao optar pela quitação da dívida, o credor fiduciário se sub-roga nos direitos do exequente e tem regresso contra o condômino executado, o devedor fiduciante. 4. As normas dos arts. 27, § 8o, da Lei 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do Código Civil de 2002, reguladoras do contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, apenas disciplinam as relações jurídicas entre os respectivos contratantes, sem alcançar relações jurídicas diversas daquelas, nem se sobrepor a direitos de terceiros não contratantes, como é o caso da relação jurídica entre condomínio edilício e condôminos e do direito do condomínio credor de dívida condominial, a qual mantém sua natureza jurídica propter rem. 5. Descabe isentar-se de suas inerentes obrigações o condômino credor fiduciário para, na prática, colocar sobre os ombros de terceiros, os demais condôminos alheios à contratação fiduciária, o ônus de suportar as despesas condominiais tocantes ao imóvel alienado fiduciariamente, quando o devedor fiduciante descumpre essa obrigação legal e contratual assumida perante o credor fiduciário. O acertamento, em tal contexto, como é mais justo e lógico, deve-se dar entre os contratantes: devedor fiduciante e credor fiduciário. 6. Recurso especial provido. (REsp 2.100.103-PR, Rel. Ministro Raul Araújo, Segunda Seção, por maioria, julgado em 12/3/2025, DJEN 27/5/2025). No caso, a certidão de ônus acostada aos autos comprova que a propriedade resolúvel do imóvel foi transferida à credora fiduciária (CEF). Preconiza o parágrafo único do art. 115 do CPC que: "Nos casos de litisconsórcio passivo necessário, o juiz determinará ao autor que requeira a citação de todos que devam ser litisconsortes, dentro do prazo que assinar, sob pena de extinção do processo". Por assim ser, fica o credor intimado a promover a inclusão no polo passivo e citação da credora fiduciária, em 15 dias, sob pena de extinção do feito. O agravante alega que foi aplicada de forma indevida e antecipada o precedente do STJ, que apenas exige a formação de litisconsórcio com o credor fiduciário quando há pedido de penhora do imóvel alienado fiduciariamente. Aduz que a execução promovida limita-se à cobrança das cotas condominiais, sem qualquer medida constritiva sobre o bem. Considera que, de acordo com o REsp 2.100.103/PR, “o litisconsórcio surge unicamente quando há ameaça concreta de penhora do imóvel, permitindo ao credor fiduciário salvaguardar seus direitos antes da alienação forçada”. Sustenta que a decisão agravada incorre em julgamento extra petita, além de afrontar o princípio da não surpresa, ao determinar, de ofício, a inclusão da CEF, sem que nenhuma das partes tenha requerido tal providência. Destaca que a exceção de pré-executividade oposta pelo agravado limitou-se à alegação de nulidade da citação por edital, sem suscitar qualquer questão relativa à legitimidade passiva ou à necessidade de inclusão da credora fiduciária. Requer a atribuição de efeito suspensivo ao recurso e, ao final, a reforma da decisão atacada. É o relatório. Decido. Admito o agravo de instrumento com fulcro no art. 1.015, parágrafo único, do CPC. O relator pode suspender a eficácia da decisão recorrida quando a imediata produção de seus efeitos acarreta risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, bem como ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso, consoante o art. 995, parágrafo único, do CPC. Tratando-se de inadimplemento de cotas condominiais, é inquestionável que a dívida decorre de uma obrigação propter rem, isto é, “em razão da coisa”. E especificamente às dívidas condominiais, uma de suas características é a possibilidade de penhora do próprio bem que deu origem ao débito dessa natureza, tal como sucedeu no caso. Deveras, forçoso pontuar que, nos termos do art. 1.345[1] do Código Civil e da jurisprudência firmada até o momento, o proprietário pode ter o imóvel alijado para pagamento do débito condominial, mesmo quando não tenha participado do processo no qual houve a penhora. Nesse sentido, a Segunda Seção do STJ firmou entendimento no sentido de que, em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício em que situado o imóvel alienado fiduciariamente (Lei 9.514/1997), é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao crédito condominial. Nesse sentido: CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. NATUREZA PROPTER REM DO CRÉDITO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL. PENHORA DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. Em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício em que situado o imóvel alienado fiduciariamente, é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao crédito condominial, tendo em vista a natureza propter rem da dívida, nos termos do art. 1.345 do Código Civil de 2002. 2. A natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa. Por isso, sobreleva-se ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, na condição de proprietário sujeito a uma condição resolutiva, não pode ser detentor de mais direitos que um proprietário pleno. 3. Assim, o condomínio exequente deve promover também a citação do credor fiduciário, além do devedor fiduciante, a fim de vir aquele integrar a execução para que se possa encontrar a adequada solução para o resgate dos créditos condominiais, por ser, afinal, sempre do proprietário o dever de quitar o débito para com o condomínio, sob pena de ter o imóvel penhorado e levado a praceamento. Ao optar pela quitação da dívida, o credor fiduciário se sub-roga nos direitos do exequente e tem regresso contra o condômino executado, o devedor fiduciante. 4. As normas dos arts. 27, § 8o, da Lei 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do Código Civil de 2002, reguladoras do contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, apenas disciplinam as relações jurídicas entre os respectivos contratantes, sem alcançar relações jurídicas diversas daquelas, nem se sobrepor a direitos de terceiros não contratantes, como é o caso da relação jurídica entre condomínio edilício e condôminos e do direito do condomínio credor de dívida condominial, a qual mantém sua natureza jurídica propter rem. 5. Descabe isentar-se de suas inerentes obrigações o condômino credor fiduciário para, na prática, colocar sobre os ombros de terceiros, os demais condôminos alheios à contratação fiduciária, o ônus de suportar as despesas condominiais tocantes ao imóvel alienado fiduciariamente, quando o devedor fiduciante descumpre essa obrigação legal e contratual assumida perante o credor fiduciário. O acertamento, em tal contexto, como é mais justo e lógico, deve-se dar entre os contratantes: devedor fiduciante e credor fiduciário. 6. Recurso especial provido. (REsp n. 2.100.103/PR, relator Ministro Raul Araújo, Segunda Seção, julgado em 12/3/2025, DJEN de 27/5/2025. Grifado.) Necessário contextualizar que o precedente supra se deu no julgamento de recurso especial interposto por condomínio edilício contra acórdão que, em ação de cobrança na fase de cumprimento de sentença, se discutia a possibilidade de penhora de imóvel alienado fiduciariamente para pagamento das respectivas despesas condominiais inadimplidas, bem assim a inclusão do credor fiduciário no polo passivo do feito executivo. Confira-se o preâmbulo do voto condutor do eminente Relator, Ministro Raul Araújo: Cuida-se, na origem, de agravo instrumento interposto por José Luiz de Moura Torres e Liliane Bonaroski, em ação de cobrança em fase de cumprimento de sentença, contra decisão do il. Juízo da 16a Vara Cível de Curitiba, que reconheceu a possibilidade de penhora do imóvel para garantir o débito relativo a taxa de condomínio e indeferiu a inclusão do credor fiduciário (Caixa Econômica Federal) nos autos, determinando apenas a cientificação da penhora e intimação dos atos expropriatórios. O eg. Tribunal de Justiça deu parcial provimento ao agravo para determinar que a penhora recaia apenas sobre os direitos que os executados possuem sobre o imóvel, nos seguintes termos: (Grifos no original) Essa contextualização revela-se fundamental para a adequada compreensão do entendimento proclamado pela Corte Superior no mencionado precedente. O aresto supracitado (REsp n. 2.100.103/PR) examinou, sob a perspectiva da natureza propter rem das despesas condominiais, duas questões centrais: a possibilidade de penhora do imóvel objeto de alienação fiduciária e a responsabilidade do credor fiduciário, o qual, nessa qualidade, pode figurar no polo passivo da ação de cobrança. Nesse sentido, o Ministro Relator assim se pronunciou em seu voto condutor do julgamento: Ora, sendo assim, isto é, sendo o credor fiduciário reconhecido como o real proprietário do imóvel condominial edilício e possuidor indireto desse bem, é, então, por óbvio, um dos condôminos naquele condomínio edilício. Cabe, assim, indagar: - Por que esse proprietário, ao contrário de todos os demais condôminos-proprietários naquele condomínio edilício, teria o privilégio de não responder pelo rateio das despesas condominiais? Embora normalmente se vá cobrar primeiramente a despesa condominial do ocupante do apartamento alienado fiduciariamente, por ser o possuidor direto (a exemplo do que sucederia com o locatário, possuidor direto de um imóvel alugado), na sequência, se o devedor fiduciante não paga, tem-se mesmo de cobrar a obrigação daquele que, em última instância, é o titular da propriedade, ainda que em caráter resolúvel (a exemplo do que sucederia com o proprietário locador, possuidor indireto, de um imóvel alugado). (Grifado) [...] Por isso a proposição de que: “não se admite a penhora do bem alienado fiduciariamente em execução promovida por terceiros contra o devedor fiduciante, haja vista que o patrimônio pertence ao credor fiduciário, permitindo-se, contudo, a constrição dos direitos decorrentes do contrato de alienação fiduciária” (REsp 1.677.079/SP, Terceira Turma, DJe de 1o /10/2018) está correta em relação a um credor qualquer do devedor fiduciante, mas não em relação a condomínio edilício, quando credor de despesas condominiais. (Grifado) Com efeito, embora o STJ tenha reconhecido, no precedente invocado como fundamento da decisão agravada, a responsabilidade civil do condômino credor fiduciário pelos débitos condominiais do imóvel, a Corte Superior não estabeleceu a obrigatoriedade de sua inclusão no polo passivo da ação de cobrança em qualquer hipótese, especialmente nas situações em que não ocorreu a penhora do imóvel objeto da alienação fiduciária e gerador da obrigação condominial. Ademais, não obstante o posicionamento adotado pela Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça no julgamento conjunto dos Recursos Especiais nos 1.929.926/SP, 2.082.647/SP e 2.100.103/PR, que estabeleceu a necessidade de inclusão do credor fiduciário no polo passivo das execuções de débitos condominiais, tal entendimento carece de força vinculante e não encontra uniformidade entre os órgãos fracionários daquela Corte Superior. Esta divergência, inclusive, ensejou a afetação da matéria ao regime dos recursos repetitivos, atrelado ao Tema 1.266, ainda pendente de julgamento, cuja questão afetada é “definir se é possível penhorar o imóvel alienado fiduciariamente em decorrência de dívida condominial”. A propósito, em decorrência do Tema 1.266 do STJ, não houve determinação de suspensão nacional de processos e recursos que tratem da mesma questão jurídica. Enfim, até que venha tese firmada pelo STJ, é forçoso considerar que a possibilidade de exigir a inclusão do credor fiduciário no polo passivo da ação de cobrança de débitos condominiais deve circunscrever-se exclusivamente às hipóteses em que se proceder à penhora do próprio bem imóvel gravado com alienação fiduciária e gerador da dívida condominial. Diante dessa circunstância a legislação processual impõe a formação de litisconsórcio passivo necessário, consoante disposto no art. 114 do CPC. Inexistindo, contudo, a constrição judicial do imóvel, incidem as regras atinentes ao litisconsórcio facultativo, à semelhança do que ocorre nas obrigações solidárias. Nisso se vê a probabilidade de provimento do recurso, bem assim o periculum in mora, tendo em vista a ordem de emenda da petição inicial para inclusão no polo passivo e citação do credor fiduciário, sob pena de extinção do feito. Defiro o efeito suspensivo ao recurso. Dê-se ciência ao juízo de origem. Ao agravado para contraminuta, no prazo legal. Intimem-se. Brasília – DF, 17 de outubro de 2025. FÁBIO EDUARDO MARQUES Relator [1] Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.