Tribunal: TJDFT
Processo: 0705586-34.2025.8.07.0000
Órgão julgador: JAMES EDUARDO OLIVEIRA
Órgão colegiado: 4a Turma Cível
Data de publicação: 2025-03-12

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Des. James Eduardo Oliveira PROCESSO N.: 0705586-34.2025.8.07.0000 CLASSE: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: IVO AUGUSTO LOPES MAGALHAES AGRAVADO: BANCO DO BRASIL D E C I S Ã O Trata-se de AGRAVO DE INSTRUMENTO interposto por IVO AUGUSTO LOPES MAGALHÃES contra a seguinte decisão proferida na EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL ajuizada pelo BANCO DO BRASIL S/A em face de LUPÉRSIO LEITE MAGALHÃES JÚNIOR: “Cuida-se de ação de execução de título extrajudicial proposto por BANCO DO BRASIL S/A em desfavor de LUPÉRSIO LEITE MAGALHÃES JUNIOR, partes qualificadas nos autos. O credor pretende o recebimento do crédito de R$1.117.017,20 (um milhão, cento e dezessete mil e dezessete reais e vinte centavos) em 04/09/2021. O executado foi citado no ID 109759367, fl. 197. Cópia da sentença que julgou improcedentes os embargos do devedor no ID 119716722, fls. 203/214, mantido em grau de recurso com trânsito em julgado certificado no ID 140489199, fls. 255/256. Foram realizadas pesquisas infrutíferas no SISBAJUD e RENAJUD, ensejando na posterior penhora do imóvel rural denominado “FAZENDA DUAS BARRAS”, localizado na zona rural do município de Olhos D'Água-MG, cuja matrícula é 11120, no ID 149026522, fls. 327/328. Expedida carta precatória para avaliação do imóvel, ela foi devolvida com avaliação feita em R$591.000,00 (quinhentos e noventa e um mil reais) (ID 171171555, pág. 18, fl. 429). Decisão no ID 176523878, fls. 461/468 que homologou o laudo e reputou intimados o devedor e os co-proprietários IVO AUGUSTO LOPES MAGALHÃES e sua esposa THAMY CARVALHO LACERDA. Impugnação ao auto de penhora promovido pelo terceiro interessado IVO AUGUSTO no ID 178201293, fls. 490/499. Manifestação do credor no ID 178367445, fls. 512/522. Decisão no ID 178533688, fls. 530/534 que rejeitou a impugnação e remeteu os autos ao Leiloeiro. Decisão do E. TJDFT no ID 188470173, fls. 583/586 determinando a suspensão dos autos constritivos em relação ao imóvel. Acórdão do agravo de instrumento juntado no ID 207815824, fls. 620/630 dando provimento ao recurso para determinar uma nova avaliação do imóvel. Nova avaliação feita (via carta precatória) no ID 216806273, pág. 8/9, fls. 666/667, no qual foi apontado o valor de R$1.576.000,00 (um milhão quinhentos e setenta e seis mil reais). Impugnação ao auto de penhora e avaliação do terceiro interessado IVO AUGUSTO LOPES MAGALHÃES no ID 218729001, fls. 694/700 e o devedor LUPÉRSIO LEITE MAGALHÃES JUNIOR no ID 218729004, fls. 701/707, acompanhadas dos documentos de ID 218729015, fls. 708/729. Em suas impugnações, o devedor e o terceiro interessado alegam cercamento de defesa, porquanto não foram citados para acompanhar o oficial de justiça avaliador no cumprimento da carta. No mérito, sustentam a nulidade do laudo de avaliação, ao argumento de que não foi observado o art. 872 do CPC. Discorrem que o laudo não descreve de maneira pormenorizada as características e o estado em que se encontra o bem. Prosseguem que o laudo contraria as regras da ABNT (NBR 14.653), porquanto não foi feita vistoria e é inservível o método comparativo empregado. Concluem que o imóvel foi avaliado por preço vil e pugnam pela inversão do ônus da prova. Manifestação do credor no ID 223165094, fls. 734/738. Vieram os autos conclusos. É o necessário, passo a decidir. Cuida-se de impugnação lastreada no art. 525, § 1o, IV, c/c art. 872, ambos do CPC, em que o devedor e o terceiro interessado alegam a incorreção da avaliação. Pois bem. Inicialmente, os impugnantes aduzem o cerceamento de defesa, afirmando que não foram intimados para acompanhar a avaliação. Sem razão. Primeiro por que os impugnantes estavam cientes do provimento do recurso e que uma nova avaliação tinha sido determinada. Segundo por que a manifestação quanto à avaliação é diferida, ou seja, ocorre após a realização do ato, conforme ensina o art. 872, § 2o, do CPC. Com efeito, a lei determina a intimação do envolvidos para tomarem ciência da penhora, o que foi feito, mas não quanto à avaliação. De fato, quanto à avaliação, não há obrigatoriedade de que sejam eles cientificados a respeito de quando ocorrerá, tendo em vista, repito, que às partes será facultado se manifestar quando da confecção do Laudo. Assim, não há nulidade ou cerceamento de defesa na ausência de intimação para o dia específico em que seria realizada a vistoria no imóvel. Perceba que não há cerceamento de defesa, já que os impugnantes podem, como de fato fizeram, impugnar o laudo e se manifestar quanto a ele em momento posterior. Logo, o contraditório diferido foi perfeitamente respeitado, inexistindo nulidade. Já quanto ao mérito da impugnação, correspondente à suposta avaliação errônea (art. 525, § 1o, IV, do CPC), também não prospera a alegação. O Oficial cumpridor da ordem atendeu expressamente ao comando emanado do E. TJDFT e, ao contrário do que afirmam os impugnantes, especificou sim os bens, declinando suas características e o estado que se encontram. De fato, o laudo de ID 216806273, pág. 9, fl. 667 expressamente identifica os bens (o imóvel, a área, a casa e a vegetação), menciona suas características (tamanhos e insígnias) e seu estado de conservação (mencionando, inclusive, que aparentemente estavam abandonadas e não eram cuidadas há muito tempo). Não se pode confundir um laudo sucinto e objetivo com ausência de identificação, características ou menção ao estado de conservação. Logo, ao contrário do que afirmado, o laudo respeitou os ditames do art. 872 do CPC, inexistindo defeito a ser sanado. Ademais, mas não menos importante, o Oficial deixou claro que trabalha em avaliações desta natureza há mais de 18 (dezoito) anos e que o imóvel foi avaliado com base em valores de mercado, considerando a visita realizada no local. Neste ponto, por oportuno, também cumpre rejeitar a tese de impossibilidade de avaliação pelo método comparativo. Primeiro por que esse não foi o único método empregado, já que o Oficial expressamente menciona que avaliou com base nos valores de mercado (comparativo), mas também pelos seus conhecimentos a respeito da área, da plantação e das demais benfeitorias existentes. Em suma, o trabalho do meirinho foi impecável e atendeu com satisfação a ordem do Tribunal, inexistindo razões para uma nova avaliação. Destaco que eventual incorreção na apresentação da DIRPF é matéria de ordem fiscal/tributária que refoge da alçada desta ação de execução de título extrajudicial. Por essa razão, rejeito a ambas impugnações e homologo o valor apontado, atribuindo ao imóvel penhorado o valor de R$1.576.000,00 (um milhão e quinhentos e setenta e seis mil reais). Diga o credor se tem interesse na adjudicação ou se pretende a alienação particular, já que a primeira hasta pública se mostrou infrutífera. Traga, ainda, planilha atualizada do débito.” O Agravante sustenta (i) que “a avaliação do imóvel objeto da penhora, possui omissões importantíssimas para mensurar o valor do imóvel, por exemplo, a área de plantio de eucalipto existente no imóvel, dimensão do imóvel, limites e confrontações, imóvel cercado, dentre outros”; (ii) que “realizou o contrato de financiamento para estruturar o imóvel penhorado e para a realização do plantio de eucalipto, ou seja, no mínimo o oficial de justiça em sua avaliação deveria constar as benfeitorias estruturais realizadas com o valor liberado pelo Exequente/Apelado ao Executado”; (iii) que, “na avaliação do oficial de justiça, não consta qualquer citação dessas benfeitorias”; (iv) que “a avaliação do oficial de justiça não atende os métodos técnicos estabelecidos pela ABNT, que são diretrizes norteadoras de avaliações de bens”; (v) que, “Somente quando for impossível o acesso ao bem avaliando e, desde que acordada entre as partes e explicitada no laudo é que deve ser utilizado o método comparativo”; (vi) que “Nenhuma avaliação poderá prescindir da vistoria. A regra é a VISTORIA. Porém, não há nenhuma prova nos autos de que foi necessário descartar a vistoria como prevê a processualística vigente (Art. 872 CPC) e as regras da ABNT NBR 14.653”; (vii) que, “Se o método utilizado é o comparativo, o oficial de justiça avaliador deve comprovar, quais os elementos que utilizou na comparação e quais foram os paradigmas, dentre outros elementos e, trazer requisitos dele pertinentes explicitados na NBR 14653 da ABNT, que determina todas as metodologias e parametrizações utilizadas nos laudos e pareceres de avaliação mercadológica de imóveis”; (viii) que o “Auto de Penhora Avaliação e Depósito como está, não serve ao desiderato proposto, porque deixa de apontar os requisitos essenciais exigidos para o método comparativo de avaliação, NBR 14653”; (ix) que, “Em conseqüência a falta das especificações e benfeitorias do estado real do imóvel penhorado, inclusive não especificar a área de eucalipto plantada, cercas, confrontações, dentre outros, como acima narrado, a avaliação do oficial de justiça foi a preço vil, totalmente fora do preço de mercado”; e (x) que, “verificado o possibilidade de dano irreparável, que o caso em tela, pois o imóvel objeto de penhora está na fase de realização de nova praça/leilão, ou adjudicação compulsoria ou particular pelo Apelado/Exequente”. Conclui por “nova avaliação do imóvel penhorado nos autos, no qual o oficial de justiça avaliador especifique detalhadamente a real situação do imóvel, área territorial, área plantada de eucalipto e as benfeitorias realizadas no imóvel, inclusive as benfeitorias de estruturação do imóvel realizada com o valor liberado no contrato de financiamento”. Requer a atribuição de efeito suspensivo ao recurso e, ao final, o seu provimento para determinar “a realização de nova avaliação do imóvel penhorado, especificando a realidade em que o imóvel se encontra e atendendo os requisitos do CPC e da ABNT e o deferimento da gratuidade da justiça em primeira e segunda instancia”. Parte isenta do recolhimento do preparo por ser beneficiária da gratuidade de justiça. É o relatório. Decido. O acórdão de ID 207815824 determinou a realização de nova avaliação porque considerou que o laudo respectivo não atendeu às exigências do artigo 872 do Código de Processo Civil. Confira-se o voto-condutor: “Assiste razão ao recorrente quanto à afirmada violação ao art. 872, do CPC. Com efeito, não há como se aferir, do teor do laudo, que o oficial de justiça avaliador tenha comparecido ao imóvel para avaliá-lo, pois restringiu-se a afirmar que “a gleba que compõe a Fazenda 02 Barras tem vegetação com predomínio do cerrado, áreas de transição e campos”, não tendo realizado qualquer referência à existência de acessões ou de plantações no imóvel, circunstâncias que poderiam influenciar no valor da avaliação e que, ademais, são contraditórias à descrição coligida ao imóvel no ato de contratação do mútuo que deu ensejo à cobrança (cédula de crédito rural de ID no 102000853 dos autos de referência), em que foi dado como garantia do pagamento da dívida não apenas o imóvel, mas as plantações de eucalipto nele existentes e as benfeitorias e acessões erigidas. Observa-se, ademais, que não foram colacionados quaisquer registros fotográficos com o laudo, que possam denotar o real estado do imóvel.” Seguiu-se decisão estabelecendo parâmetros para a nova avaliação (ID 207873815): “Ciente da decisão definitiva proferida no bojo do Agravo de Instrumento interposto pelo terceiro interessado, Ivo Augusto Lopes Magalhães, a qual lhe concedeu os benefícios da gratuidade de justiça e determinou nova avaliação do imóvel penhorado (cópia do acordão acostada em ID 207815824, págs. 1/6). Anote-se a gratuidade de justiça concedida. Diante da decisão em referência, expeça-se nova carta precatória de avaliação sobre o bem imóvel rural localizado na zona rural do Município de Olhos D’Água-MG (vide certidão de ID 148927255), advertindo-se expressamente o meirinho responsável pela diligência para certificar eventual existência de acessões, benfeitorias ou plantações no imóvel (que possam influenciar no valor da avaliação), acompanhado de registro fotográfico (se possível) que possa denotar o real estado do imóvel, nos moldes delineados no acórdão cuja cópia se encontra acostada em ID 207815824 (págs. 1/6). [...]” O “Auto de Avaliação” tem o seguinte teor (p. 9 ID 216806273): “AUTO DE AVALIAÇÃO Aos 19 (dezenove) dias do mes de Setembro, do ano de dois mil e vinte quatro (2024), em cumprimento ao mandado retro de no 01, do MM Juiz de Direito da 2a Vara desta Comarca de Bocaiúva-MG, extraído dos autos, processo n.o 5003992-79.2024.8.13.0073, procedi à avaliação do imóvel a seguir, conforme determinado em despacho judicial: - Parte da Fazenda Duas Barras, localizado na Zona Rural de Olhos D’Água/MG (Região de Serra Mineira conhecida como Lapinha), e conforme informações constante em despacho Judicial, possui área de 394 ha (trezentos e noventa e quatro hectares), Registro no RI da Comarca de bocaiuva/MG no Livro 2-RG, soba matrícula 11.120 de 05/01/2021. A presente propriedade é formada, em quase a totalidade de sua área, por uma mistura de Biomas de Cerrados, Caatinga e Campos. No imovel encontrei uma residencia de Alvenaria, de aproximadamente 100m2, que não pude detalhar em razão de estar fechada, pois não foi encontrado nenhum morador ou funcionário no local. Certifico mais que na propriedade existe também uma área de Eucalipto plantada, porem, aparentemente não tem sido cuidada há muito tempo, estando quase em situação de abandono, sendo que não foi possível determinar a sua área plantada. Certifico ainda que o imóvel está localizado em uma área propícia para o plantio de Eucalipto, possui uma grande área mecanizável e, portanto, trata-se de imóvel bastante valorizado na região. O presente imóvel, tendo em vista as benfeitorias existentes, foi por mim avaliado em R$ 4.000,00 (Quatro mil reais por hectare). VALOR TOTAL DO IMÓVEL AVALIADO: R$ 1.576.000,00 (Hum Milhão, quinhentos e setenta e seis mil reais). Certifico ainda que a avaliação do imóvel foi feita com base nos valores praticados pelo mercado e pelos conhecimentos deste Oficial de Justiça, que trabalha em avaliações dessa natureza há mais de 18 anos.” À primeira vista a segunda avaliação também se ressente de deficiências técnicas. Muito embora a avaliação por oficial de justiça prescinda do rigor técnico exigido da prova pericial, é preciso que demonstre minimamente os parâmetros utilizados. Se não foi utilizada nenhuma técnica chancelada pela ABNT (o que realmente não é exigível do oficial de jusdtiça), seria necessário estabelecer comparativo com o preço de mercado de propriedades rurais similares ou, pelo menos, com o preço do alqueire ou do hectare de terras semelhantes da região. A plantação de eucalipto não foi minimamente dimensionada e a sua projeção no valor de mercado da propriedade sequer foi mensurada. Tampouco há registro fotográfico para a aferição das características do imóvel rural. Nesse contexto, conclui-se, ao menos em sede de cognição sumária, pela probabilidade do direito do Agravante. Isto posto, defiro a atribuição de efeito suspensivo ao presente Agravo de Instrumento. Dê-se ciência ao ilustrado Juízo de origem, dispensada as informações. Intime-se para resposta. Publique-se. Brasília – DF, 07 de março de 2025. Desembargador JAMES EDUARDO OLIVEIRA Relator

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Des. James Eduardo Oliveira PROCESSO N.: 0705586-34.2025.8.07.0000 CLASSE: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: IVO AUGUSTO LOPES MAGALHAES AGRAVADO: BANCO DO BRASIL D E C I S Ã O Trata-se de AGRAVO DE INSTRUMENTO interposto por IVO AUGUSTO LOPES MAGALHÃES contra a seguinte decisão proferida na EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL ajuizada pelo BANCO DO BRASIL S/A em face de LUPÉRSIO LEITE MAGALHÃES JÚNIOR: “Cuida-se de ação de execução de título extrajudicial proposto por BANCO DO BRASIL S/A em desfavor de LUPÉRSIO LEITE MAGALHÃES JUNIOR, partes qualificadas nos autos. O credor pretende o recebimento do crédito de R$1.117.017,20 (um milhão, cento e dezessete mil e dezessete reais e vinte centavos) em 04/09/2021. O executado foi citado no ID 109759367, fl. 197. Cópia da sentença que julgou improcedentes os embargos do devedor no ID 119716722, fls. 203/214, mantido em grau de recurso com trânsito em julgado certificado no ID 140489199, fls. 255/256. Foram realizadas pesquisas infrutíferas no SISBAJUD e RENAJUD, ensejando na posterior penhora do imóvel rural denominado “FAZENDA DUAS BARRAS”, localizado na zona rural do município de Olhos D'Água-MG, cuja matrícula é 11120, no ID 149026522, fls. 327/328. Expedida carta precatória para avaliação do imóvel, ela foi devolvida com avaliação feita em R$591.000,00 (quinhentos e noventa e um mil reais) (ID 171171555, pág. 18, fl. 429). Decisão no ID 176523878, fls. 461/468 que homologou o laudo e reputou intimados o devedor e os co-proprietários IVO AUGUSTO LOPES MAGALHÃES e sua esposa THAMY CARVALHO LACERDA. Impugnação ao auto de penhora promovido pelo terceiro interessado IVO AUGUSTO no ID 178201293, fls. 490/499. Manifestação do credor no ID 178367445, fls. 512/522. Decisão no ID 178533688, fls. 530/534 que rejeitou a impugnação e remeteu os autos ao Leiloeiro. Decisão do E. TJDFT no ID 188470173, fls. 583/586 determinando a suspensão dos autos constritivos em relação ao imóvel. Acórdão do agravo de instrumento juntado no ID 207815824, fls. 620/630 dando provimento ao recurso para determinar uma nova avaliação do imóvel. Nova avaliação feita (via carta precatória) no ID 216806273, pág. 8/9, fls. 666/667, no qual foi apontado o valor de R$1.576.000,00 (um milhão quinhentos e setenta e seis mil reais). Impugnação ao auto de penhora e avaliação do terceiro interessado IVO AUGUSTO LOPES MAGALHÃES no ID 218729001, fls. 694/700 e o devedor LUPÉRSIO LEITE MAGALHÃES JUNIOR no ID 218729004, fls. 701/707, acompanhadas dos documentos de ID 218729015, fls. 708/729. Em suas impugnações, o devedor e o terceiro interessado alegam cercamento de defesa, porquanto não foram citados para acompanhar o oficial de justiça avaliador no cumprimento da carta. No mérito, sustentam a nulidade do laudo de avaliação, ao argumento de que não foi observado o art. 872 do CPC. Discorrem que o laudo não descreve de maneira pormenorizada as características e o estado em que se encontra o bem. Prosseguem que o laudo contraria as regras da ABNT (NBR 14.653), porquanto não foi feita vistoria e é inservível o método comparativo empregado. Concluem que o imóvel foi avaliado por preço vil e pugnam pela inversão do ônus da prova. Manifestação do credor no ID 223165094, fls. 734/738. Vieram os autos conclusos. É o necessário, passo a decidir. Cuida-se de impugnação lastreada no art. 525, § 1o, IV, c/c art. 872, ambos do CPC, em que o devedor e o terceiro interessado alegam a incorreção da avaliação. Pois bem. Inicialmente, os impugnantes aduzem o cerceamento de defesa, afirmando que não foram intimados para acompanhar a avaliação. Sem razão. Primeiro por que os impugnantes estavam cientes do provimento do recurso e que uma nova avaliação tinha sido determinada. Segundo por que a manifestação quanto à avaliação é diferida, ou seja, ocorre após a realização do ato, conforme ensina o art. 872, § 2o, do CPC. Com efeito, a lei determina a intimação do envolvidos para tomarem ciência da penhora, o que foi feito, mas não quanto à avaliação. De fato, quanto à avaliação, não há obrigatoriedade de que sejam eles cientificados a respeito de quando ocorrerá, tendo em vista, repito, que às partes será facultado se manifestar quando da confecção do Laudo. Assim, não há nulidade ou cerceamento de defesa na ausência de intimação para o dia específico em que seria realizada a vistoria no imóvel. Perceba que não há cerceamento de defesa, já que os impugnantes podem, como de fato fizeram, impugnar o laudo e se manifestar quanto a ele em momento posterior. Logo, o contraditório diferido foi perfeitamente respeitado, inexistindo nulidade. Já quanto ao mérito da impugnação, correspondente à suposta avaliação errônea (art. 525, § 1o, IV, do CPC), também não prospera a alegação. O Oficial cumpridor da ordem atendeu expressamente ao comando emanado do E. TJDFT e, ao contrário do que afirmam os impugnantes, especificou sim os bens, declinando suas características e o estado que se encontram. De fato, o laudo de ID 216806273, pág. 9, fl. 667 expressamente identifica os bens (o imóvel, a área, a casa e a vegetação), menciona suas características (tamanhos e insígnias) e seu estado de conservação (mencionando, inclusive, que aparentemente estavam abandonadas e não eram cuidadas há muito tempo). Não se pode confundir um laudo sucinto e objetivo com ausência de identificação, características ou menção ao estado de conservação. Logo, ao contrário do que afirmado, o laudo respeitou os ditames do art. 872 do CPC, inexistindo defeito a ser sanado. Ademais, mas não menos importante, o Oficial deixou claro que trabalha em avaliações desta natureza há mais de 18 (dezoito) anos e que o imóvel foi avaliado com base em valores de mercado, considerando a visita realizada no local. Neste ponto, por oportuno, também cumpre rejeitar a tese de impossibilidade de avaliação pelo método comparativo. Primeiro por que esse não foi o único método empregado, já que o Oficial expressamente menciona que avaliou com base nos valores de mercado (comparativo), mas também pelos seus conhecimentos a respeito da área, da plantação e das demais benfeitorias existentes. Em suma, o trabalho do meirinho foi impecável e atendeu com satisfação a ordem do Tribunal, inexistindo razões para uma nova avaliação. Destaco que eventual incorreção na apresentação da DIRPF é matéria de ordem fiscal/tributária que refoge da alçada desta ação de execução de título extrajudicial. Por essa razão, rejeito a ambas impugnações e homologo o valor apontado, atribuindo ao imóvel penhorado o valor de R$1.576.000,00 (um milhão e quinhentos e setenta e seis mil reais). Diga o credor se tem interesse na adjudicação ou se pretende a alienação particular, já que a primeira hasta pública se mostrou infrutífera. Traga, ainda, planilha atualizada do débito.” O Agravante sustenta (i) que “a avaliação do imóvel objeto da penhora, possui omissões importantíssimas para mensurar o valor do imóvel, por exemplo, a área de plantio de eucalipto existente no imóvel, dimensão do imóvel, limites e confrontações, imóvel cercado, dentre outros”; (ii) que “realizou o contrato de financiamento para estruturar o imóvel penhorado e para a realização do plantio de eucalipto, ou seja, no mínimo o oficial de justiça em sua avaliação deveria constar as benfeitorias estruturais realizadas com o valor liberado pelo Exequente/Apelado ao Executado”; (iii) que, “na avaliação do oficial de justiça, não consta qualquer citação dessas benfeitorias”; (iv) que “a avaliação do oficial de justiça não atende os métodos técnicos estabelecidos pela ABNT, que são diretrizes norteadoras de avaliações de bens”; (v) que, “Somente quando for impossível o acesso ao bem avaliando e, desde que acordada entre as partes e explicitada no laudo é que deve ser utilizado o método comparativo”; (vi) que “Nenhuma avaliação poderá prescindir da vistoria. A regra é a VISTORIA. Porém, não há nenhuma prova nos autos de que foi necessário descartar a vistoria como prevê a processualística vigente (Art. 872 CPC) e as regras da ABNT NBR 14.653”; (vii) que, “Se o método utilizado é o comparativo, o oficial de justiça avaliador deve comprovar, quais os elementos que utilizou na comparação e quais foram os paradigmas, dentre outros elementos e, trazer requisitos dele pertinentes explicitados na NBR 14653 da ABNT, que determina todas as metodologias e parametrizações utilizadas nos laudos e pareceres de avaliação mercadológica de imóveis”; (viii) que o “Auto de Penhora Avaliação e Depósito como está, não serve ao desiderato proposto, porque deixa de apontar os requisitos essenciais exigidos para o método comparativo de avaliação, NBR 14653”; (ix) que, “Em conseqüência a falta das especificações e benfeitorias do estado real do imóvel penhorado, inclusive não especificar a área de eucalipto plantada, cercas, confrontações, dentre outros, como acima narrado, a avaliação do oficial de justiça foi a preço vil, totalmente fora do preço de mercado”; e (x) que, “verificado o possibilidade de dano irreparável, que o caso em tela, pois o imóvel objeto de penhora está na fase de realização de nova praça/leilão, ou adjudicação compulsoria ou particular pelo Apelado/Exequente”. Conclui por “nova avaliação do imóvel penhorado nos autos, no qual o oficial de justiça avaliador especifique detalhadamente a real situação do imóvel, área territorial, área plantada de eucalipto e as benfeitorias realizadas no imóvel, inclusive as benfeitorias de estruturação do imóvel realizada com o valor liberado no contrato de financiamento”. Requer a atribuição de efeito suspensivo ao recurso e, ao final, o seu provimento para determinar “a realização de nova avaliação do imóvel penhorado, especificando a realidade em que o imóvel se encontra e atendendo os requisitos do CPC e da ABNT e o deferimento da gratuidade da justiça em primeira e segunda instancia”. Parte isenta do recolhimento do preparo por ser beneficiária da gratuidade de justiça. É o relatório. Decido. O acórdão de ID 207815824 determinou a realização de nova avaliação porque considerou que o laudo respectivo não atendeu às exigências do artigo 872 do Código de Processo Civil. Confira-se o voto-condutor: “Assiste razão ao recorrente quanto à afirmada violação ao art. 872, do CPC. Com efeito, não há como se aferir, do teor do laudo, que o oficial de justiça avaliador tenha comparecido ao imóvel para avaliá-lo, pois restringiu-se a afirmar que “a gleba que compõe a Fazenda 02 Barras tem vegetação com predomínio do cerrado, áreas de transição e campos”, não tendo realizado qualquer referência à existência de acessões ou de plantações no imóvel, circunstâncias que poderiam influenciar no valor da avaliação e que, ademais, são contraditórias à descrição coligida ao imóvel no ato de contratação do mútuo que deu ensejo à cobrança (cédula de crédito rural de ID no 102000853 dos autos de referência), em que foi dado como garantia do pagamento da dívida não apenas o imóvel, mas as plantações de eucalipto nele existentes e as benfeitorias e acessões erigidas. Observa-se, ademais, que não foram colacionados quaisquer registros fotográficos com o laudo, que possam denotar o real estado do imóvel.” Seguiu-se decisão estabelecendo parâmetros para a nova avaliação (ID 207873815): “Ciente da decisão definitiva proferida no bojo do Agravo de Instrumento interposto pelo terceiro interessado, Ivo Augusto Lopes Magalhães, a qual lhe concedeu os benefícios da gratuidade de justiça e determinou nova avaliação do imóvel penhorado (cópia do acordão acostada em ID 207815824, págs. 1/6). Anote-se a gratuidade de justiça concedida. Diante da decisão em referência, expeça-se nova carta precatória de avaliação sobre o bem imóvel rural localizado na zona rural do Município de Olhos D’Água-MG (vide certidão de ID 148927255), advertindo-se expressamente o meirinho responsável pela diligência para certificar eventual existência de acessões, benfeitorias ou plantações no imóvel (que possam influenciar no valor da avaliação), acompanhado de registro fotográfico (se possível) que possa denotar o real estado do imóvel, nos moldes delineados no acórdão cuja cópia se encontra acostada em ID 207815824 (págs. 1/6). [...]” O “Auto de Avaliação” tem o seguinte teor (p. 9 ID 216806273): “AUTO DE AVALIAÇÃO Aos 19 (dezenove) dias do mes de Setembro, do ano de dois mil e vinte quatro (2024), em cumprimento ao mandado retro de no 01, do MM Juiz de Direito da 2a Vara desta Comarca de Bocaiúva-MG, extraído dos autos, processo n.o 5003992-79.2024.8.13.0073, procedi à avaliação do imóvel a seguir, conforme determinado em despacho judicial: - Parte da Fazenda Duas Barras, localizado na Zona Rural de Olhos D’Água/MG (Região de Serra Mineira conhecida como Lapinha), e conforme informações constante em despacho Judicial, possui área de 394 ha (trezentos e noventa e quatro hectares), Registro no RI da Comarca de bocaiuva/MG no Livro 2-RG, soba matrícula 11.120 de 05/01/2021. A presente propriedade é formada, em quase a totalidade de sua área, por uma mistura de Biomas de Cerrados, Caatinga e Campos. No imovel encontrei uma residencia de Alvenaria, de aproximadamente 100m2, que não pude detalhar em razão de estar fechada, pois não foi encontrado nenhum morador ou funcionário no local. Certifico mais que na propriedade existe também uma área de Eucalipto plantada, porem, aparentemente não tem sido cuidada há muito tempo, estando quase em situação de abandono, sendo que não foi possível determinar a sua área plantada. Certifico ainda que o imóvel está localizado em uma área propícia para o plantio de Eucalipto, possui uma grande área mecanizável e, portanto, trata-se de imóvel bastante valorizado na região. O presente imóvel, tendo em vista as benfeitorias existentes, foi por mim avaliado em R$ 4.000,00 (Quatro mil reais por hectare). VALOR TOTAL DO IMÓVEL AVALIADO: R$ 1.576.000,00 (Hum Milhão, quinhentos e setenta e seis mil reais). Certifico ainda que a avaliação do imóvel foi feita com base nos valores praticados pelo mercado e pelos conhecimentos deste Oficial de Justiça, que trabalha em avaliações dessa natureza há mais de 18 anos.” À primeira vista a segunda avaliação também se ressente de deficiências técnicas. Muito embora a avaliação por oficial de justiça prescinda do rigor técnico exigido da prova pericial, é preciso que demonstre minimamente os parâmetros utilizados. Se não foi utilizada nenhuma técnica chancelada pela ABNT (o que realmente não é exigível do oficial de jusdtiça), seria necessário estabelecer comparativo com o preço de mercado de propriedades rurais similares ou, pelo menos, com o preço do alqueire ou do hectare de terras semelhantes da região. A plantação de eucalipto não foi minimamente dimensionada e a sua projeção no valor de mercado da propriedade sequer foi mensurada. Tampouco há registro fotográfico para a aferição das características do imóvel rural. Nesse contexto, conclui-se, ao menos em sede de cognição sumária, pela probabilidade do direito do Agravante. Isto posto, defiro a atribuição de efeito suspensivo ao presente Agravo de Instrumento. Dê-se ciência ao ilustrado Juízo de origem, dispensada as informações. Intime-se para resposta. Publique-se. Brasília – DF, 07 de março de 2025. Desembargador JAMES EDUARDO OLIVEIRA Relator