Tribunal: TJDFT
Processo: 0720425-64.2025.8.07.0000
Órgão julgador: JOÃO EGMONT
Órgão colegiado: 2a Turma Cível
Data de publicação: 2025-06-18

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS JoãoEgmont Gabinete do Des. João Egmont Número do processo: 0720425-64.2025.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: CAIXA ECONOMICA FEDERAL AGRAVADO: CONDOMINIO DO EDIFICIO RESIDENCIAL LUNA PARQUE BLOCO A D E C I S Ã O Cuida-se de agravo de instrumento, com pedido de efeitos suspensivo, interposto por CAIXA ECONOMICA FEDERAL, contra decisão proferida em execução de título extrajudicial (no 0012543-07.2016.8.07.0001), interposta por CONDOMÍNIO DO EDIFICIO RESIDENCIAL LUNA PARQUE BLOCO A em desfavor de FERNANDO THADEU MELO E SILVA. A decisão agravada rejeitou a impugnação à arrematação requerida pela terceira interessada CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, e manteve a penhora do imóvel, nos termos seguintes (ID 232949384): "O presente feito executório encontra-se em fase de expropriação do imóvel penhorado nestes autos, de matrícula n.o 241.826, perante o 3o Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal, descrito como Apartamento n.o 203, Bloco A, Lotes 6 e 8, Rua das Carnaúbas, Águas Claras, Distrito Federal, com área privativa de 25,53 m2. Em decisão de id. 203976165, determinou-se o encaminhamento dos autos ao NULEJ para o procedimento de hasta pública. Foi designada data para o leilão (id. 214427945) e elaborado seu respectivo edital (id. 215689518). A terceira interessada GEORGEA ARAUJO NEIVA apresentou duas manifestações impugnando o aludido edital de divulgação do ato expropriatório e sustentando, em síntese, os seguintes vícios processuais: a) não publicação do edital no DJe; b) discrepância das datas de hasta pública constantes no edital e no site do leiloeiro; e c) informações errôneas quanto à descrição do bem a ser alienado (ids. 219543283 e 224606658). A respeito dos temas suscitados, manifestaram-se o leiloeiro (ids. 219680658 e 224839383) e a parte exequente (id. 221256007), ambos reconhecendo a existência das nulidades apontadas, mas alegando que delas não decorreu nenhum prejuízo à idoneidade do procedimento expropriatório. Realizadas as hastas públicas, houve a arrematação do imóvel pelo valor de R$ 137.800,00, realizada pelo Sr. PATRICK PEREIRA (CPF: 057.214.771-64), o qual, embora tenha promovido o depósito judicial do valor da arrematação e da comissão do leiloeiro, não se manifestou nos autos (ids. 220034931 e 220034934). A terceira interessada CAIXA ECONÔMICA FEDERAL apresentou impugnação à arrematação, sustentando a impossibilidade de prosseguimento dos atos expropriatórios sobre o imóvel penhorado neste feito, uma vez que este atualmente se encontra alienado fiduciariamente em seu favor, em decorrência de contrato de financiamento imobiliário celebrado com a atual proprietária, Sra. GEÓRGEA ARAÚJO NEIVA (id. 225408491). Intimados para o exercício do contraditório, manifestaram-se a parte executada (id. 228981293), a parte exequente (id. 229515951) e a terceira interessada GEÓRGEA ARAÚJO NEIVA (id. 229542539). Por fim, vieram os autos conclusos para apreciação. É o relato do essencial. Decido. Quanto às argumentações veiculadas pela terceira interessada CAIXA ECONÔMICA FEDERAL em sua impugnação à arrematação, infere-se que consistem em mera reiteração de teses que já foram objeto de discussão e apreciação em mais de uma oportunidade nestes autos e em mais de uma instância jurisdicional. Em sua última oportunidade, este Juízo assim se manifestou a seu respeito (decisão de id. 203976165, item "1"): (...) 1. Da Impugnação da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL (id. 195952908) A CAIXA ECONÔMICA FEDERAL sustentou a impossibilidade de prosseguimento dos atos expropriatórios sobre o imóvel penhorado neste feito, uma vez que este atualmente se encontraria alienado fiduciariamente em seu favor, em decorrência de contrato de financiamento imobiliário celebrado com a atual proprietária, Sra. GEÓRGEA ARAÚJO NEIVA. O tema já foi objeto de ampla discussão nestes autos, sendo que a penhora decretada sobre o aludido bem foi determinada pelo e. TJDFT em sede do Agravo de Instrumento de autos n.o 0727355-69.2023.8.07.0000, já transitado em julgado. Na oportunidade, a Corte consolidou o entendimento de que a despesa condominial ora em execução constitui obrigação de natureza propter rem que, embora tenha origem na relação jurídica havida com a coisa, posse ou propriedade, acompanha o próprio bem que originou o débito. Por consequência, apresenta-se lícita e possível a penhora do imóvel para a satisfação dos débitos condominiais, ainda que o bem tenha sido transferido a terceiro. Transcrevo a ementa do julgado, para fins de referência (id. 176925870): PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. PRETENSÂO À PENHORA DO PRÓPRIO IMÓVEL GERADOR DOS DÉBITOS CONDOMINIAIS. POSSIBILIDADE. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. TRANSFERÊNCIA DE TITULARIDADE. IRRELEVÂNCIA. AGRAVO PROVIDO. 1. Agravo de instrumento, com pedido de atribuição de efeito suspensivo, interposto contra decisão proferida em ação de execução de título extrajudicial, que indeferiu o pedido de penhora do imóvel gerador dos débitos condominiais considerando o bem não está registrado em nome do executado e que o atual proprietário não compõe o polo passivo da execução. 1.1. Nesta sede recursal, o agravante requer a concessão de efeito suspensivo para obstar os efeitos da decisão agravada e, no mérito, a sua reforma para admitir a penhora do débito condominial sobre o imóvel gerador da dívida. 2. A despesa condominial constitui obrigação de natureza propter rem que, embora tenha origem na relação jurídica havida com a coisa, posse ou propriedade, acompanha o próprio bem que originou o débito. 2.1. Ademais, relevante pontuar que, na forma do art. 3o, IV, da Lei n. 8.009/90, e art. 1.715 do CC, o próprio imóvel gerador das taxas condominiais deve servir como garantia do pagamento das despesas, não sendo oponível a sua impenhorabilidade nem mesmo em se configurando como bem de família. 2.2. A possibilidade de penhora do imóvel gerador da obrigação condominial, no qual figura como proprietário atual pessoa diversa que não integra a lide, não pode ser obstar a garantia legal prevista em favor do condomínio exequente, sob pena de o empecilho configurar um vazio jurídico inviabilizando o alcance do crédito perseguido pelo exequente que busca a penhora do próprio imóvel gerador das despesas. 2.3. Sobre o tema, seja porque o atual proprietário não figura como parte na execução de origem, seja porque o bem não integra mais o patrimônio do executado, o entendimento firmado tanto pelo STJ quanto por esta Corte de Justiça é no sentido de permitir a penhora do imóvel gerador do débito condominial. 2.4. Ou seja, ainda que o atual proprietário não tenha figurado no processo em que se persegue a obrigação, admite-se a constrição do bem, observada, no entanto, a intimação do proprietário atual do imóvel para eventual satisfação voluntária do crédito do condomínio e regular exercício do direito defesa por instrumento processual adequado. 2.5. Precedente: "(...) A dívida condominial tem natureza de obrigação propter rem, podendo, pois, ser demandada de quem exerce a relação jurídica de direito material com a coisa, o que permite a penhora do imóvel mesmo que o proprietário não tenha participado da fase de conhecimento e não conste no título executivo, resguardado o eventual direito de regresso." (AgInt no REsp n. 1.962.085/PR, Min. Paulo de Tarso Sanseverino, 3a Turma, DJe de 23/3/2023). 3. Enfim. Diante da natureza propter rem, as dívidas decorrentes e oriundas de taxas condominiais, aderem à coisa, independente de quem seja o seu titular ou proprietário. Logo, comparece lícita e possível, a penhora do imóvel para a satisfação dos débitos condominiais, ainda que tenha sido (o imóvel) transferido a terceiro. 4. Agravo de instrumento provido. (Acórdão 1755998, 07273556920238070000, Relator(a): JOÃO EGMONT, 2a Turma Cível, data de julgamento: 6/9/2023, publicado no DJE: 3/10/2023. Pág.: Sem Página Cadastrada.) Desse modo, tratando-se de matéria já discutida e decidida por instância superior, com expresso reconhecimento da possibilidade de penhora do imóvel originário das despesas condominiais exequendas, entendo que o tema já se encontra precluso, não competindo a este Juízo sua reanálise em sentido diverso do entendimento consolidado pelo e. TJDFT. Assim, rejeito as alegações de impenhorabilidade formuladas pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. Ademais, em que pese a interessada tenha intitulado sua peça como "impugnação à arrematação", verifica-se a matéria discutida não tem relação com a presente fase expropriatória em que o feito executório se encontra. Assim, tratando-se de matéria preclusa, ao menos nesta instância jurisdicional, suas argumentações a respeito do tema não mais serão objeto de apreciação por este Juízo. Por sua vez, bem analisados os argumentos formulados pela terceira interessada GEÓRGEA ARAÚJO NEIVA, constata-se a existência de ao menos 03 (três) vícios insanáveis no edital de divulgação do leilão judicial do imóvel penhorado nestes autos (id. 215689518), com inevitável contaminação dos atos processuais a ele subsequentes, que acabaram por prejudicar, ainda que potencialmente, a ampla participação de interessados na arrematação. O primeiro deles - e talvez o mais grave - consiste no erro material existente na própria descrição do bem a ser leiloado, assim especificado: Nos termos da decisão de id. 164993670, que decretou a penhora sobre o aludido bem em observância ao entendimento consolidado pelo e. TJDFT no Agravo de Instrumento de autos n.o 0727355-69.2023.8.07.0000, a medida constritiva deveria recair diretamente sobre o imóvel, e não sobre eventuais direitos aquisitivos pertencentes ao executado, ainda que sobre esta haja registro de alienação fiduciária. Além disso, com o devido respeito ao Sr. Leiloeiro, mas como bem argumentado pela terceira interessada, não faz parte de suas atribuições tecer considerações acerca de suposta ilegalidade de a penhora ter recaído diretamente sobre o bem e não sobre os direitos aquisitivos dele decorrentes, como feito em id. 224839383, p. 04. Em verdade, tal análise sequer compete a este Juízo no presente momento processual, pois se trata de matéria decidida em instância recursal e já preclusa, amparada, inclusive, em recente consolidação jurisprudencial das Cortes Superiores. Saliento, ademais, que há flagrante distinção jurídica e econômica entre a alienação de um imóvel e a alienação de seus direitos aquisitivos, o que inegavelmente pode ter afastado os lances de potenciais interessados. Por sua vez, o segundo vício constatado diz respeito à discrepância entre a data constante no aludido edital para a realização da primeira hasta pública (02/12/2024) e a data divulgada no site do leiloeiro www.capitalleiloes.com.br (03/12/2024), conforme indicado pela terceira interessada (id. 219543283, p. 02): Tal equívoco pode ter sido o motivo pelo qual não houve o comparecimento de interessados na primeira hasta pública. Por fim, compulsando os autos eletrônicos e os registros de comunicação do sistema PJe, verifica-se que, de fato, não houve a devida publicação do edital de id. 215689518 no Diário Judicial Eletrônico, conforme determina o Provimento no 51, de 13 de outubro de 2020, do TJDFT, ato normativo que regulamente os procedimentos de leilão judicial nesta instância jurisdicional. Em seu art. 8o consta a seguinte determinação: Art. 8o O juízo da causa, ao aprovar a minuta de edital, providenciará a publicação no Diário de Justiça eletrônico – DJe, com antecedência mínima de 5 (cinco) dias da data marcada para a alienação eletrônica, salvo nos casos de dispensa (Lei no 9.099, de 1995). Como se infere, os vícios apontados causaram inegável prejuízo à regular consecução do ato processual de alienação do imóvel penhorado nestes autos e possuem a potencialidade de ter influenciado em seu resultado. Portanto, é imprescindível o reconhecimento de sua nulidade e a determinação de repetição dos atos processuais a ele subsequentes, nos termos dos arts. 281 e 282 do Código de Processo Civil: Art. 281. Anulado o ato, consideram-se de nenhum efeito todos os subsequentes que dele dependam, todavia, a nulidade de uma parte do ato não prejudicará as outras que dela sejam independentes. Art. 282. Ao pronunciar a nulidade, o juiz declarará que atos são atingidos e ordenará as providências necessárias a fim de que sejam repetidos ou retificados. Pelo exposto, declaro a nulidade do edital de leilão de id. 215689518, bem como das hastas públicas de ids. 220034930 e 220034931 e da consequente arrematação do imóvel realizada pelo Sr. PATRICK PEREIRA (CPF: 057.214.771-64), e determino a repetição dos aludidos atos processuais. À Secretaria do Juízo: 1. Intime-se o Sr. Leiloeiro para que apresente as informações de que dispõe a respeito do arrematante no prazo de 15 (quinze) dias, em especial eventuais endereços domiciliares e meios de contato (telefone, e-mail etc.). 2. Expeça-se alvará de levantamento dos valores depositados em Juízo - R$ 137.800,00 + R$ 6.890,00 + acréscimos legais (ids. 220034934) - a título de restituição, em favor do arrematante. Autorizo desde já que o levantamento seja realizado através de transferência bancária para conta de titularidade do arrematante, desde que assim expressamente requerido, com a indicação das respectivas informações bancárias. Decorrido o prazo de validade do alvará expedido sem que o arrematante tenha promovido o levantamento dos valores depositados em Juízo, na forma do art. 5o da Portaria Conjunta 48 de 2 de junho de 2021 do TJDFT, promova-se a busca, através do sistema SISBAJUD, de contas ativas registradas em nome do arrematante e, em seguida, expeça-se alvará de transferência das quantias para alguma das contas localizadas. 3. Fornecidas as informações solicitadas no item 1 supra, expeça-se mandado de intimação pessoal do arrematante a respeito da presente decisão e dos alvarás de levantamento expedidos em seu nome. 4. Tudo cumprido, remetam-se os autos ao NULEJ para a repetição do ato de alienação judicial, devendo ser designado o mesmo leiloeiro já cadastrado nos autos, e para as providências dos art. 884 e 887 do CPC. 5. Para a expedição do respectivo edital do leilão, além de constar todas as informações relevantes, tais como regularidade registral e ocupação por terceiros, deverá a Secretaria observar a norma inserta no art. 8o do Provimento no 51, de 13 de outubro de 2020, do TJDFT, disponibilizando-o no Diário de Justiça Eletrônico, a fim de evitar novas alegações de nulidade. Intimem-se." Em suas razões recursais, a agravante pede a concessão de efeito suspensivo ao recurso, a fim de afastar a penhora que recai sobre o imóvel. No mérito, pede a reforma da decisão agravada. Sustenta ser impossível o prosseguimento dos atos expropriatórios sobre o imóvel penhorado, porquanto este atualmente se encontra alienado fiduciariamente em seu favor, em decorrência de contrato de financiamento imobiliário celebrado com a atual proprietária, Sra. GEÓRGEA ARAÚJO NEIVA. Afirma tratar-se de matéria já discutida e decidida por instância superior, com expresso reconhecimento da possibilidade de penhora do imóvel originário das despesas condominiais exequendas. Argumenta ter a decisão agravada desconsiderado a existência de vícios insanáveis no edital de divulgação do leilão judicial do imóvel penhorado, os quais prejudicaram a ampla participação de interessados na arrematação (ID 72104989). É o relatório. Decido. O recurso está apto a ser admitido, porquanto tempestivo e está acompanhado do comprovante de pagamento de preparo no ID 72103977. Os autos de origem são eletrônicos, o que dispensa a juntada dos documentos obrigatórios (art. 1.017, §5o, do CPC). Segundo os artigos 995, parágrafo único, e 1.019 do CPC, o Relator pode atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, se houver risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso. Na origem, cuida-se de execução de título extrajudicial, o qual tem como objeto imóvel alienado fiduciariamente à Caixa Econômica Federal. O tema central da lide diz respeito à cobrança de débitos condominiais. Primeiramente, cumpre ressaltar ter sido declarada, na decisão agravada, a nulidade do edital de leilão de id. 215689518 por reconhecer a existência de vícios insanáveis, quais sejam: erro material existente na própria descrição do bem a ser leiloado; discrepância entre a data constante no aludido edital para a realização da primeira hasta pública (02/12/2024) e a data divulgada no site do leiloeiro (03/12/2024); não houve a devida publicação do edital de id. 215689518 no Diário Judicial Eletrônico, conforme determina o Provimento no 51, de 13 de outubro de 2020, do TJDFT. Por fim, foi determinada a repetição dos aludidos atos processuais. Com efeito, a preclusão indica a perda da faculdade processual, pelo seu não uso dentro do prazo peremptório previsto pela lei (preclusão temporal), ou, pelo fato de já havê-la exercido (preclusão consumativa), ou, ainda, pela prática de ato incompatível com aquele que se pretenda exercitar no processo (preclusão lógica) (JÚNIOR, Nelson Nery Júnior, in Código de Processo Civil Comentado e legislação extravagante, Ed. RT). De acordo com o art. 507 do CPC, é vedado à parte discutir no curso do processo as questões já decididas a cujo respeito se operou a preclusão. A questão sobre a penhora do imóvel já foi analisada em recurso anterior, o AI 0727355- 69.2023.8.07.0000, transitado em julgado aos 26/10/2023, no qual restou assentado o seguinte: “PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. PRETENSÂO À PENHORA DO PRÓPRIO IMÓVEL GERADOR DOS DÉBITOS CONDOMINIAIS. POSSIBILIDADE. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. TRANSFERÊNCIA DE TITULARIDADE. IRRELEVÂNCIA. AGRAVO PROVIDO. 1. Agravo de instrumento, com pedido de atribuição de efeito suspensivo, interposto contra decisão proferida em ação de execução de título extrajudicial, que indeferiu o pedido de penhora do imóvel gerador dos débitos condominiais considerando o bem não está registrado em nome do executado e que o atual proprietário não compõe o polo passivo da execução. 1.1. Nesta sede recursal, o agravante requer a concessão de efeito suspensivo para obstar os efeitos da decisão agravada e, no mérito, a sua reforma para admitir a penhora do débito condominial sobre o imóvel gerador da dívida. 2. A despesa condominial constitui obrigação de natureza propter rem que, embora tenha origem na relação jurídica havida com a coisa, posse ou propriedade, acompanha o próprio bem que originou o débito. 2.1. Ademais, relevante pontuar que, na forma do art. 3o, IV, da Lei n. 8.009/90, e art. 1.715 do CC, o próprio imóvel gerador das taxas condominiais deve servir como garantia do pagamento das despesas, não sendo oponível a sua impenhorabilidade nem mesmo em se configurando como bem de família. 2.2. A possibilidade de penhora do imóvel gerador da obrigação condominial, no qual figura como proprietário atual pessoa diversa que não integra a lide, não pode ser obstar a garantia legal prevista em favor do condomínio exequente, sob pena de o empecilho configurar um vazio jurídico inviabilizando o alcance do crédito perseguido pelo exequente que busca a penhora do próprio imóvel gerador das despesas. 2.3. Sobre o tema, seja porque o atual proprietário não figura como parte na execução de origem, seja porque o bem não integra mais o patrimônio do executado, o entendimento firmado tanto pelo STJ quanto por esta Corte de Justiça é no sentido de permitir a penhora do imóvel gerador do débito condominial. 2.4. Ou seja, ainda que o atual proprietário não tenha figurado no processo em que se persegue a obrigação, admite-se a constrição do bem, observada, no entanto, a intimação do proprietário atual do imóvel para eventual satisfação voluntária do crédito do condomínio e regular exercício do direito defesa por instrumento processual adequado. 2.5. Precedente: "(...) A dívida condominial tem natureza de obrigação propter rem, podendo, pois, ser demandada de quem exerce a relação jurídica de direito material com a coisa, o que permite a penhora do imóvel mesmo que o proprietário não tenha participado da fase de conhecimento e não conste no título executivo, resguardado o eventual direito de regresso." (AgInt no REsp n. 1.962.085/PR, Min. Paulo de Tarso Sanseverino, 3a Turma, DJe de 23/3/2023). 3. Enfim. Diante da natureza propter rem, as dívidas decorrentes e oriundas de taxas condominiais, aderem à coisa, independente de quem seja o seu titular ou proprietário. Logo, comparece lícita e possível, a penhora do imóvel para a satisfação dos débitos condominiais, ainda que tenha sido (o imóvel) transferido a terceiro. 4. Agravo de instrumento provido.” (Acórdão 1755998, 07273556920238070000, Relator(a): João Egmont, 2a Turma Cível, DJE: 3/10/2023) - g.n. No agravo de instrumento no 0733983-40.2024.8.07.0000, transitado em julgado em 11/02/2025, a parte agravante insurgiu-se novamente contra a penhora sobre o imóvel em litígio requerendo seu afastamento, contudo tal pedido não foi conhecido (ID 226902837). Dentro deste contexto, revela-se incabível a rediscussão de matéria a qual já foi resolvida, sob pena de violação à coisa julgada. Nesse sentido: “[...] 1. Nos termos do art. 507, do Código de Processo Civil - CPC, ‘É vedado à parte discutir no curso do processo as questões já decididas a cujo respeito se operou a preclusão.’ 2. De acordo com jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça - STJ, mesmo as matérias de ordem pública estão sujeitas à preclusão, quando já decididas anteriormente (AgInt no REsp 1321383/MS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 25/09/2018, DJe 27/09/2018). [...] 4. Agravo interno conhecido e não provido.” (07281957920238070000, Relator: Leonardo Roscoe Bessa, 6a Turma Cível, DJe de 22/1/2024) “[...] 1. À luz do disposto no art. 507 do Código de Processo Civil, a questão examinada e decidida pelo juízo, ainda que seja de ordem pública, não poderá ser novamente discutida, operando-se a preclusão, sob pena de se esvaziar o primado da segurança jurídica que informa a vocação de o processo sempre se impulsionar para frente. [...].” (07115870820208070001, Relatora: Simone Lucindo, 1a Turma Cível, PJE: 1/12/2023) NÃO CONHEÇO do recurso, em razão de sua manifesta inadmissibilidade, nos termos do art. 932, III, do CPC, e art. 87, III, do RITJDFT. Publique-se. Intimem-se. BRASÍLIA, DF, 27 de maio de 2025 08:08:49. JOAO EGMONT LEONCIO LOPES Desembargador

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS JoãoEgmont Gabinete do Des. João Egmont Número do processo: 0720425-64.2025.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: CAIXA ECONOMICA FEDERAL AGRAVADO: CONDOMINIO DO EDIFICIO RESIDENCIAL LUNA PARQUE BLOCO A D E C I S Ã O Cuida-se de agravo de instrumento, com pedido de efeitos suspensivo, interposto por CAIXA ECONOMICA FEDERAL, contra decisão proferida em execução de título extrajudicial (no 0012543-07.2016.8.07.0001), interposta por CONDOMÍNIO DO EDIFICIO RESIDENCIAL LUNA PARQUE BLOCO A em desfavor de FERNANDO THADEU MELO E SILVA. A decisão agravada rejeitou a impugnação à arrematação requerida pela terceira interessada CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, e manteve a penhora do imóvel, nos termos seguintes (ID 232949384): "O presente feito executório encontra-se em fase de expropriação do imóvel penhorado nestes autos, de matrícula n.o 241.826, perante o 3o Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal, descrito como Apartamento n.o 203, Bloco A, Lotes 6 e 8, Rua das Carnaúbas, Águas Claras, Distrito Federal, com área privativa de 25,53 m2. Em decisão de id. 203976165, determinou-se o encaminhamento dos autos ao NULEJ para o procedimento de hasta pública. Foi designada data para o leilão (id. 214427945) e elaborado seu respectivo edital (id. 215689518). A terceira interessada GEORGEA ARAUJO NEIVA apresentou duas manifestações impugnando o aludido edital de divulgação do ato expropriatório e sustentando, em síntese, os seguintes vícios processuais: a) não publicação do edital no DJe; b) discrepância das datas de hasta pública constantes no edital e no site do leiloeiro; e c) informações errôneas quanto à descrição do bem a ser alienado (ids. 219543283 e 224606658). A respeito dos temas suscitados, manifestaram-se o leiloeiro (ids. 219680658 e 224839383) e a parte exequente (id. 221256007), ambos reconhecendo a existência das nulidades apontadas, mas alegando que delas não decorreu nenhum prejuízo à idoneidade do procedimento expropriatório. Realizadas as hastas públicas, houve a arrematação do imóvel pelo valor de R$ 137.800,00, realizada pelo Sr. PATRICK PEREIRA (CPF: 057.214.771-64), o qual, embora tenha promovido o depósito judicial do valor da arrematação e da comissão do leiloeiro, não se manifestou nos autos (ids. 220034931 e 220034934). A terceira interessada CAIXA ECONÔMICA FEDERAL apresentou impugnação à arrematação, sustentando a impossibilidade de prosseguimento dos atos expropriatórios sobre o imóvel penhorado neste feito, uma vez que este atualmente se encontra alienado fiduciariamente em seu favor, em decorrência de contrato de financiamento imobiliário celebrado com a atual proprietária, Sra. GEÓRGEA ARAÚJO NEIVA (id. 225408491). Intimados para o exercício do contraditório, manifestaram-se a parte executada (id. 228981293), a parte exequente (id. 229515951) e a terceira interessada GEÓRGEA ARAÚJO NEIVA (id. 229542539). Por fim, vieram os autos conclusos para apreciação. É o relato do essencial. Decido. Quanto às argumentações veiculadas pela terceira interessada CAIXA ECONÔMICA FEDERAL em sua impugnação à arrematação, infere-se que consistem em mera reiteração de teses que já foram objeto de discussão e apreciação em mais de uma oportunidade nestes autos e em mais de uma instância jurisdicional. Em sua última oportunidade, este Juízo assim se manifestou a seu respeito (decisão de id. 203976165, item "1"): (...) 1. Da Impugnação da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL (id. 195952908) A CAIXA ECONÔMICA FEDERAL sustentou a impossibilidade de prosseguimento dos atos expropriatórios sobre o imóvel penhorado neste feito, uma vez que este atualmente se encontraria alienado fiduciariamente em seu favor, em decorrência de contrato de financiamento imobiliário celebrado com a atual proprietária, Sra. GEÓRGEA ARAÚJO NEIVA. O tema já foi objeto de ampla discussão nestes autos, sendo que a penhora decretada sobre o aludido bem foi determinada pelo e. TJDFT em sede do Agravo de Instrumento de autos n.o 0727355-69.2023.8.07.0000, já transitado em julgado. Na oportunidade, a Corte consolidou o entendimento de que a despesa condominial ora em execução constitui obrigação de natureza propter rem que, embora tenha origem na relação jurídica havida com a coisa, posse ou propriedade, acompanha o próprio bem que originou o débito. Por consequência, apresenta-se lícita e possível a penhora do imóvel para a satisfação dos débitos condominiais, ainda que o bem tenha sido transferido a terceiro. Transcrevo a ementa do julgado, para fins de referência (id. 176925870): PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. PRETENSÂO À PENHORA DO PRÓPRIO IMÓVEL GERADOR DOS DÉBITOS CONDOMINIAIS. POSSIBILIDADE. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. TRANSFERÊNCIA DE TITULARIDADE. IRRELEVÂNCIA. AGRAVO PROVIDO. 1. Agravo de instrumento, com pedido de atribuição de efeito suspensivo, interposto contra decisão proferida em ação de execução de título extrajudicial, que indeferiu o pedido de penhora do imóvel gerador dos débitos condominiais considerando o bem não está registrado em nome do executado e que o atual proprietário não compõe o polo passivo da execução. 1.1. Nesta sede recursal, o agravante requer a concessão de efeito suspensivo para obstar os efeitos da decisão agravada e, no mérito, a sua reforma para admitir a penhora do débito condominial sobre o imóvel gerador da dívida. 2. A despesa condominial constitui obrigação de natureza propter rem que, embora tenha origem na relação jurídica havida com a coisa, posse ou propriedade, acompanha o próprio bem que originou o débito. 2.1. Ademais, relevante pontuar que, na forma do art. 3o, IV, da Lei n. 8.009/90, e art. 1.715 do CC, o próprio imóvel gerador das taxas condominiais deve servir como garantia do pagamento das despesas, não sendo oponível a sua impenhorabilidade nem mesmo em se configurando como bem de família. 2.2. A possibilidade de penhora do imóvel gerador da obrigação condominial, no qual figura como proprietário atual pessoa diversa que não integra a lide, não pode ser obstar a garantia legal prevista em favor do condomínio exequente, sob pena de o empecilho configurar um vazio jurídico inviabilizando o alcance do crédito perseguido pelo exequente que busca a penhora do próprio imóvel gerador das despesas. 2.3. Sobre o tema, seja porque o atual proprietário não figura como parte na execução de origem, seja porque o bem não integra mais o patrimônio do executado, o entendimento firmado tanto pelo STJ quanto por esta Corte de Justiça é no sentido de permitir a penhora do imóvel gerador do débito condominial. 2.4. Ou seja, ainda que o atual proprietário não tenha figurado no processo em que se persegue a obrigação, admite-se a constrição do bem, observada, no entanto, a intimação do proprietário atual do imóvel para eventual satisfação voluntária do crédito do condomínio e regular exercício do direito defesa por instrumento processual adequado. 2.5. Precedente: "(...) A dívida condominial tem natureza de obrigação propter rem, podendo, pois, ser demandada de quem exerce a relação jurídica de direito material com a coisa, o que permite a penhora do imóvel mesmo que o proprietário não tenha participado da fase de conhecimento e não conste no título executivo, resguardado o eventual direito de regresso." (AgInt no REsp n. 1.962.085/PR, Min. Paulo de Tarso Sanseverino, 3a Turma, DJe de 23/3/2023). 3. Enfim. Diante da natureza propter rem, as dívidas decorrentes e oriundas de taxas condominiais, aderem à coisa, independente de quem seja o seu titular ou proprietário. Logo, comparece lícita e possível, a penhora do imóvel para a satisfação dos débitos condominiais, ainda que tenha sido (o imóvel) transferido a terceiro. 4. Agravo de instrumento provido. (Acórdão 1755998, 07273556920238070000, Relator(a): JOÃO EGMONT, 2a Turma Cível, data de julgamento: 6/9/2023, publicado no DJE: 3/10/2023. Pág.: Sem Página Cadastrada.) Desse modo, tratando-se de matéria já discutida e decidida por instância superior, com expresso reconhecimento da possibilidade de penhora do imóvel originário das despesas condominiais exequendas, entendo que o tema já se encontra precluso, não competindo a este Juízo sua reanálise em sentido diverso do entendimento consolidado pelo e. TJDFT. Assim, rejeito as alegações de impenhorabilidade formuladas pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. Ademais, em que pese a interessada tenha intitulado sua peça como "impugnação à arrematação", verifica-se a matéria discutida não tem relação com a presente fase expropriatória em que o feito executório se encontra. Assim, tratando-se de matéria preclusa, ao menos nesta instância jurisdicional, suas argumentações a respeito do tema não mais serão objeto de apreciação por este Juízo. Por sua vez, bem analisados os argumentos formulados pela terceira interessada GEÓRGEA ARAÚJO NEIVA, constata-se a existência de ao menos 03 (três) vícios insanáveis no edital de divulgação do leilão judicial do imóvel penhorado nestes autos (id. 215689518), com inevitável contaminação dos atos processuais a ele subsequentes, que acabaram por prejudicar, ainda que potencialmente, a ampla participação de interessados na arrematação. O primeiro deles - e talvez o mais grave - consiste no erro material existente na própria descrição do bem a ser leiloado, assim especificado: Nos termos da decisão de id. 164993670, que decretou a penhora sobre o aludido bem em observância ao entendimento consolidado pelo e. TJDFT no Agravo de Instrumento de autos n.o 0727355-69.2023.8.07.0000, a medida constritiva deveria recair diretamente sobre o imóvel, e não sobre eventuais direitos aquisitivos pertencentes ao executado, ainda que sobre esta haja registro de alienação fiduciária. Além disso, com o devido respeito ao Sr. Leiloeiro, mas como bem argumentado pela terceira interessada, não faz parte de suas atribuições tecer considerações acerca de suposta ilegalidade de a penhora ter recaído diretamente sobre o bem e não sobre os direitos aquisitivos dele decorrentes, como feito em id. 224839383, p. 04. Em verdade, tal análise sequer compete a este Juízo no presente momento processual, pois se trata de matéria decidida em instância recursal e já preclusa, amparada, inclusive, em recente consolidação jurisprudencial das Cortes Superiores. Saliento, ademais, que há flagrante distinção jurídica e econômica entre a alienação de um imóvel e a alienação de seus direitos aquisitivos, o que inegavelmente pode ter afastado os lances de potenciais interessados. Por sua vez, o segundo vício constatado diz respeito à discrepância entre a data constante no aludido edital para a realização da primeira hasta pública (02/12/2024) e a data divulgada no site do leiloeiro www.capitalleiloes.com.br (03/12/2024), conforme indicado pela terceira interessada (id. 219543283, p. 02): Tal equívoco pode ter sido o motivo pelo qual não houve o comparecimento de interessados na primeira hasta pública. Por fim, compulsando os autos eletrônicos e os registros de comunicação do sistema PJe, verifica-se que, de fato, não houve a devida publicação do edital de id. 215689518 no Diário Judicial Eletrônico, conforme determina o Provimento no 51, de 13 de outubro de 2020, do TJDFT, ato normativo que regulamente os procedimentos de leilão judicial nesta instância jurisdicional. Em seu art. 8o consta a seguinte determinação: Art. 8o O juízo da causa, ao aprovar a minuta de edital, providenciará a publicação no Diário de Justiça eletrônico – DJe, com antecedência mínima de 5 (cinco) dias da data marcada para a alienação eletrônica, salvo nos casos de dispensa (Lei no 9.099, de 1995). Como se infere, os vícios apontados causaram inegável prejuízo à regular consecução do ato processual de alienação do imóvel penhorado nestes autos e possuem a potencialidade de ter influenciado em seu resultado. Portanto, é imprescindível o reconhecimento de sua nulidade e a determinação de repetição dos atos processuais a ele subsequentes, nos termos dos arts. 281 e 282 do Código de Processo Civil: Art. 281. Anulado o ato, consideram-se de nenhum efeito todos os subsequentes que dele dependam, todavia, a nulidade de uma parte do ato não prejudicará as outras que dela sejam independentes. Art. 282. Ao pronunciar a nulidade, o juiz declarará que atos são atingidos e ordenará as providências necessárias a fim de que sejam repetidos ou retificados. Pelo exposto, declaro a nulidade do edital de leilão de id. 215689518, bem como das hastas públicas de ids. 220034930 e 220034931 e da consequente arrematação do imóvel realizada pelo Sr. PATRICK PEREIRA (CPF: 057.214.771-64), e determino a repetição dos aludidos atos processuais. À Secretaria do Juízo: 1. Intime-se o Sr. Leiloeiro para que apresente as informações de que dispõe a respeito do arrematante no prazo de 15 (quinze) dias, em especial eventuais endereços domiciliares e meios de contato (telefone, e-mail etc.). 2. Expeça-se alvará de levantamento dos valores depositados em Juízo - R$ 137.800,00 + R$ 6.890,00 + acréscimos legais (ids. 220034934) - a título de restituição, em favor do arrematante. Autorizo desde já que o levantamento seja realizado através de transferência bancária para conta de titularidade do arrematante, desde que assim expressamente requerido, com a indicação das respectivas informações bancárias. Decorrido o prazo de validade do alvará expedido sem que o arrematante tenha promovido o levantamento dos valores depositados em Juízo, na forma do art. 5o da Portaria Conjunta 48 de 2 de junho de 2021 do TJDFT, promova-se a busca, através do sistema SISBAJUD, de contas ativas registradas em nome do arrematante e, em seguida, expeça-se alvará de transferência das quantias para alguma das contas localizadas. 3. Fornecidas as informações solicitadas no item 1 supra, expeça-se mandado de intimação pessoal do arrematante a respeito da presente decisão e dos alvarás de levantamento expedidos em seu nome. 4. Tudo cumprido, remetam-se os autos ao NULEJ para a repetição do ato de alienação judicial, devendo ser designado o mesmo leiloeiro já cadastrado nos autos, e para as providências dos art. 884 e 887 do CPC. 5. Para a expedição do respectivo edital do leilão, além de constar todas as informações relevantes, tais como regularidade registral e ocupação por terceiros, deverá a Secretaria observar a norma inserta no art. 8o do Provimento no 51, de 13 de outubro de 2020, do TJDFT, disponibilizando-o no Diário de Justiça Eletrônico, a fim de evitar novas alegações de nulidade. Intimem-se." Em suas razões recursais, a agravante pede a concessão de efeito suspensivo ao recurso, a fim de afastar a penhora que recai sobre o imóvel. No mérito, pede a reforma da decisão agravada. Sustenta ser impossível o prosseguimento dos atos expropriatórios sobre o imóvel penhorado, porquanto este atualmente se encontra alienado fiduciariamente em seu favor, em decorrência de contrato de financiamento imobiliário celebrado com a atual proprietária, Sra. GEÓRGEA ARAÚJO NEIVA. Afirma tratar-se de matéria já discutida e decidida por instância superior, com expresso reconhecimento da possibilidade de penhora do imóvel originário das despesas condominiais exequendas. Argumenta ter a decisão agravada desconsiderado a existência de vícios insanáveis no edital de divulgação do leilão judicial do imóvel penhorado, os quais prejudicaram a ampla participação de interessados na arrematação (ID 72104989). É o relatório. Decido. O recurso está apto a ser admitido, porquanto tempestivo e está acompanhado do comprovante de pagamento de preparo no ID 72103977. Os autos de origem são eletrônicos, o que dispensa a juntada dos documentos obrigatórios (art. 1.017, §5o, do CPC). Segundo os artigos 995, parágrafo único, e 1.019 do CPC, o Relator pode atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, se houver risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso. Na origem, cuida-se de execução de título extrajudicial, o qual tem como objeto imóvel alienado fiduciariamente à Caixa Econômica Federal. O tema central da lide diz respeito à cobrança de débitos condominiais. Primeiramente, cumpre ressaltar ter sido declarada, na decisão agravada, a nulidade do edital de leilão de id. 215689518 por reconhecer a existência de vícios insanáveis, quais sejam: erro material existente na própria descrição do bem a ser leiloado; discrepância entre a data constante no aludido edital para a realização da primeira hasta pública (02/12/2024) e a data divulgada no site do leiloeiro (03/12/2024); não houve a devida publicação do edital de id. 215689518 no Diário Judicial Eletrônico, conforme determina o Provimento no 51, de 13 de outubro de 2020, do TJDFT. Por fim, foi determinada a repetição dos aludidos atos processuais. Com efeito, a preclusão indica a perda da faculdade processual, pelo seu não uso dentro do prazo peremptório previsto pela lei (preclusão temporal), ou, pelo fato de já havê-la exercido (preclusão consumativa), ou, ainda, pela prática de ato incompatível com aquele que se pretenda exercitar no processo (preclusão lógica) (JÚNIOR, Nelson Nery Júnior, in Código de Processo Civil Comentado e legislação extravagante, Ed. RT). De acordo com o art. 507 do CPC, é vedado à parte discutir no curso do processo as questões já decididas a cujo respeito se operou a preclusão. A questão sobre a penhora do imóvel já foi analisada em recurso anterior, o AI 0727355- 69.2023.8.07.0000, transitado em julgado aos 26/10/2023, no qual restou assentado o seguinte: “PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. PRETENSÂO À PENHORA DO PRÓPRIO IMÓVEL GERADOR DOS DÉBITOS CONDOMINIAIS. POSSIBILIDADE. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. TRANSFERÊNCIA DE TITULARIDADE. IRRELEVÂNCIA. AGRAVO PROVIDO. 1. Agravo de instrumento, com pedido de atribuição de efeito suspensivo, interposto contra decisão proferida em ação de execução de título extrajudicial, que indeferiu o pedido de penhora do imóvel gerador dos débitos condominiais considerando o bem não está registrado em nome do executado e que o atual proprietário não compõe o polo passivo da execução. 1.1. Nesta sede recursal, o agravante requer a concessão de efeito suspensivo para obstar os efeitos da decisão agravada e, no mérito, a sua reforma para admitir a penhora do débito condominial sobre o imóvel gerador da dívida. 2. A despesa condominial constitui obrigação de natureza propter rem que, embora tenha origem na relação jurídica havida com a coisa, posse ou propriedade, acompanha o próprio bem que originou o débito. 2.1. Ademais, relevante pontuar que, na forma do art. 3o, IV, da Lei n. 8.009/90, e art. 1.715 do CC, o próprio imóvel gerador das taxas condominiais deve servir como garantia do pagamento das despesas, não sendo oponível a sua impenhorabilidade nem mesmo em se configurando como bem de família. 2.2. A possibilidade de penhora do imóvel gerador da obrigação condominial, no qual figura como proprietário atual pessoa diversa que não integra a lide, não pode ser obstar a garantia legal prevista em favor do condomínio exequente, sob pena de o empecilho configurar um vazio jurídico inviabilizando o alcance do crédito perseguido pelo exequente que busca a penhora do próprio imóvel gerador das despesas. 2.3. Sobre o tema, seja porque o atual proprietário não figura como parte na execução de origem, seja porque o bem não integra mais o patrimônio do executado, o entendimento firmado tanto pelo STJ quanto por esta Corte de Justiça é no sentido de permitir a penhora do imóvel gerador do débito condominial. 2.4. Ou seja, ainda que o atual proprietário não tenha figurado no processo em que se persegue a obrigação, admite-se a constrição do bem, observada, no entanto, a intimação do proprietário atual do imóvel para eventual satisfação voluntária do crédito do condomínio e regular exercício do direito defesa por instrumento processual adequado. 2.5. Precedente: "(...) A dívida condominial tem natureza de obrigação propter rem, podendo, pois, ser demandada de quem exerce a relação jurídica de direito material com a coisa, o que permite a penhora do imóvel mesmo que o proprietário não tenha participado da fase de conhecimento e não conste no título executivo, resguardado o eventual direito de regresso." (AgInt no REsp n. 1.962.085/PR, Min. Paulo de Tarso Sanseverino, 3a Turma, DJe de 23/3/2023). 3. Enfim. Diante da natureza propter rem, as dívidas decorrentes e oriundas de taxas condominiais, aderem à coisa, independente de quem seja o seu titular ou proprietário. Logo, comparece lícita e possível, a penhora do imóvel para a satisfação dos débitos condominiais, ainda que tenha sido (o imóvel) transferido a terceiro. 4. Agravo de instrumento provido.” (Acórdão 1755998, 07273556920238070000, Relator(a): João Egmont, 2a Turma Cível, DJE: 3/10/2023) - g.n. No agravo de instrumento no 0733983-40.2024.8.07.0000, transitado em julgado em 11/02/2025, a parte agravante insurgiu-se novamente contra a penhora sobre o imóvel em litígio requerendo seu afastamento, contudo tal pedido não foi conhecido (ID 226902837). Dentro deste contexto, revela-se incabível a rediscussão de matéria a qual já foi resolvida, sob pena de violação à coisa julgada. Nesse sentido: “[...] 1. Nos termos do art. 507, do Código de Processo Civil - CPC, ‘É vedado à parte discutir no curso do processo as questões já decididas a cujo respeito se operou a preclusão.’ 2. De acordo com jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça - STJ, mesmo as matérias de ordem pública estão sujeitas à preclusão, quando já decididas anteriormente (AgInt no REsp 1321383/MS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 25/09/2018, DJe 27/09/2018). [...] 4. Agravo interno conhecido e não provido.” (07281957920238070000, Relator: Leonardo Roscoe Bessa, 6a Turma Cível, DJe de 22/1/2024) “[...] 1. À luz do disposto no art. 507 do Código de Processo Civil, a questão examinada e decidida pelo juízo, ainda que seja de ordem pública, não poderá ser novamente discutida, operando-se a preclusão, sob pena de se esvaziar o primado da segurança jurídica que informa a vocação de o processo sempre se impulsionar para frente. [...].” (07115870820208070001, Relatora: Simone Lucindo, 1a Turma Cível, PJE: 1/12/2023) NÃO CONHEÇO do recurso, em razão de sua manifesta inadmissibilidade, nos termos do art. 932, III, do CPC, e art. 87, III, do RITJDFT. Publique-se. Intimem-se. BRASÍLIA, DF, 27 de maio de 2025 08:08:49. JOAO EGMONT LEONCIO LOPES Desembargador