Tribunal: TJDFT
Processo: 0743305-50.2025.8.07.0000
Órgão julgador: SANDRA REVES
Órgão colegiado: 7a Turma Cível
Data de publicação: 2025-10-07

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 7a Turma Cível Gabinete da Desa. Sandra Reves Vasques Tonussi NÚMERO DO PROCESSO: 0743305-50.2025.8.07.0000 CLASSE JUDICIAL: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: DOUGLAS FAIRBANCK DA SILVA CAVALCANTE AGRAVADO: CONDOMINIO RESIDENCIAL OURO VERMELHO II - DF, ADRIANA GONCALVES DE DEUS SENA, LEONARDO PIMENTA FRANCO D E C I S Ã O 1. Trata-se de agravo de instrumento interposto por Douglas Fairbanck da Silva Cavalcante contra decisão proferida pelo Juízo da 22a Vara Cível de Brasília (ID 249342273 do processo n. 0742828-63.2021.8.07.0001) que, nos autos da ação de execução de título extrajudicial movida por Condomínio Residencial Ouro Vermelho II., homologou a avaliação indireta dos direitos possessórios sobre o bem imóvel. Em suas razões recursais (ID 76997188), a parte agravante tece breve relato da controvérsia e sustenta a presença dos pressupostos de admissibilidade recursal. Aduz ter trazido aos autos fundamentação relevante para apontamento de incorreção na avaliação do imóvel realizada pelo Oficial de Justiça. Faz referência aos artigos 872 e 873 do CPC. Afirma que Oficial de Justiça reconheceu não ter tido acesso a interior do imóvel e que sua avaliação se deu por meio de pesquisas em sites imobiliários. Alega que as dimensões do imóvel indicadas pelo Oficial de Justiça não condizem com a realidade. Faz alusão a julgados deste e. Tribunal de Justiça. Sustenta estar sendo prejudicado pela avaliação errônea do imóvel. Faz alusão aos princípios da menor onerosidade da execução e da proporcionalidade. Entende ser irrazoável a constrição de um bem de valor considerável para garantir débito de reduzido valor. Novamente faz referência a julgado deste e. Tribunal de Justiça. Por entender presentes seus requisitos, pleiteia seja atribuído efeito suspensivo ao recurso. Ao final, no mérito, requer o conhecimento e o provimento do recurso para que a r. decisão seja reformada a fim de que seja determinada a realização de nova avaliação do imóvel. Preparo recolhido ao ID 76999666. É o relato do necessário. Decido. 2. O inciso I do art. 1.019 do CPC autoriza ao relator a atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, no todo ou em parte a pretensão recursal, logo após o recebimento do agravo. Em complementação, o parágrafo único do art. 995 do CPC preceitua que a eficácia da decisão recorrida poderá ser suspensa, se da imediata produção de seus efeitos houver risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso. Inicialmente, vale transcrever a r. decisão (ID 249342273) objeto deste agravo de instrumento, in verbis: Ante o aparente desinteresse das partes na composição amigável do litígio, passo à análise da impugnação à avaliação apresentada pelo devedor. Em ID 237539429, sustenta a parte devedora que o valor atribuído ao imóvel na avaliação de ID 234937833 não corresponderia à realidade, eis que a diligência teria sido realizada de forma indireta. Pugnou, na oportunidade, para que fosse atribuído ao imóvel o valor de R$ 1.365.963,75 (um milhão trezentos e sessenta e cinco mil novecentos e sessenta e três reais e setenta e cinco centavos), apurado através de avaliação particular, ou, de forma subsidiária, para que fosse realizada nova avaliação. A parte exequente, em ID 247043787, refutou a avaliação realizada pela parte devedora, bem como pugnou pela homologação da avaliação realizada pelo oficial de justiça. É o breve relatório. Decido. Nos termos do petitório de ID 237539429, a parte executada pontuou que o valor da avalição de ID 234937833 não corresponderia à realidade, eis que a diligência teria sido realizada de forma indireta. Acerca da insurgência apresentada pelo devedor quanto à metodologia utilizada para avaliação do bem, cabe asseverar que foram realizadas diversas tentativas de avaliação, inclusive com a designação de data e horário específicos para a implementação do ato (ID 229519535), sendo que todas as tentativas restaram infrutíferas, ante a impossibilidade de ingresso no imóvel. Diante da ausência de cooperação da parte executada para que fosse realizada a avaliação direta, foi deferida, em ID 232070969, a avaliação indireta dos direitos possessórios penhorados, tendo como parâmetro imóveis com características semelhantes. Observa-se, dessa forma, que foram concedidas ao devedor diversas oportunidades para que franqueasse ao oficial de justiça o acesso ao imóvel, a fim de que a avaliação fosse realizada de forma direta e nos moldes vindicados pelo executado. Contudo, o devedor, a despeito de devidamente intimado acerca da data e do horário em que seria implementado o ato, optou por não viabilizar a realização da medida. Cabe pontuar, por oportuno, que a esposa do executado foi informada acerca da data da realização da avaliação do bem, conforme certificado em ID 226999994, circunstância que reforça a presunção da resistência injustificada do devedor para implementação do ato. Dessa forma, não tendo a parte executada apresentado qualquer elemento fático que justifique o descumprimento das decisões judiciais anteriores, as quais determinaram que o devedor franqueasse ao oficial de justiça o acesso ao imóvel, entende-se como válida a avaliação indireta. Nesse sentido, colham-se arestos sumariados por este e. TJDFT: AGRAVO DE INSTRUMENTO. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. IMPUGNAÇÃO AO LAUDO DE AVALIAÇÃO DOS IMÓVEIS DO EXECUTADO, PENHORADOS NOS AUTOS DE ORIGEM. REALIZAÇÃO DE NOVA AVALIAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. 1. O art. 870, do CPC, permite que o laudo de avaliação de imóvel seja elaborado por oficial de justiça e que o magistrado nomeará avaliador com conhecimentos especializados apenas quando necessário. 2. Se os imóveis objeto de penhora não apresentam especificidades que demandem a atuação de profissional especializado do mercado imobiliário, descabe falar na nomeação de profissional com maior especialização no ramo, especialmente se o agravante não expôs, nem na impugnação ao laudo de avaliação apresentada nos autos de origem nem nas razões do agravo de instrumentos, fundamentos suficientes para justificar a necessidade de atuação de profissional com esses conhecimentos específicos. 3. O inciso I do art. 872 do CPC exige que o avaliador especifique “os bens, com as suas características, e o estado em que se encontram”. Todavia, é possível a avaliação indireta do bem quando não é possível o seu exame in loco, seja pela resistência do proprietário em franquear o seu acesso ao avaliador seja por outras circunstâncias que determinem a inviabilidade da análise pessoal do imóvel, desde que devidamente justificados pelo avaliador. 4. Se a oficial de justiça utilizou-se da metodologia de comparação entre anúncios de imóveis com características aproximadas para realizar a avaliação dos bens do agravante e se os anúncios por ela apresentados se mostram mais assemelhados aos imóveis objeto de comparação do que os juntados aos autos pelo recorrente, afigura-se inviável a realização de nova avaliação. 5. Agravo de instrumento não provido. Agravo interno prejudicado. (Acórdão 1693140, 0718439-80.2022.8.07.0000, Relator(a): ARNOLDO CAMANHO DE ASSIS, 4a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 20/04/2023, publicado no DJe: 16/05/2023.) (grifou-se) AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO. PENHORA. AVALIAÇÃO DE IMÓVEL POR OFICIAL DE JUSTIÇA. IMPUGNAÇÃO. AVALIAÇÃO INDIRETA. POSSIBILIDADE. VALOR ESTIMADO POR OFICIAL. PREJUÍZO NÃO CONSTATADO. NOVA AVALIAÇÃO. DESNECESSIDADE. 1. Trata-se de agravo de instrumento interposto contra decisão que rejeitou a impugnação, homologou o laudo de avaliação do imóvel penhorado e determinou a adoção das providências necessárias ao leilão. 2. Estabelece o artigo 873 do CPC que nova avaliação somente será admitida quando uma das partes arguir, fundamentadamente, a ocorrência de erro ou dolo do avaliador; se verificar, posteriormente à avaliação, que houve majoração ou diminuição no valor do bem; o juiz tiver fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem na primeira avaliação. 3. Possível a avaliação indireta do imóvel penhorado, tendo como parâmetro imóveis com características semelhantes, quando a parte devedora não coopera para que seja feita a avaliação direta, criando embaraços para o acesso do avaliador ao imóvel. Precedentes. 4. Agravo de instrumento conhecido e desprovido. Agravo interno prejudicado. (Acórdão 1366601, 0715549-08.2021.8.07.0000, Relator(a): SANDOVAL OLIVEIRA, 2a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 25/08/2021, publicado no DJe: 13/09/2021.)(grifou-se) Isso posto, HOMOLOGO a avaliação realizada de ID 234937833 a ID 234937837, atribuindo ao imóvel o valor de R$ 780.000,00 (setecentos e oitenta mil reais). Após a preclusão desta decisão, já tendo os credores manifestado interesse na realização de leilão judicial, com vistas à alienação, remetam-se os autos ao Leiloeiro Oficial, para designação de data para a execução de hasta pública. Ademais, tendo em vista que a alienação dos direitos possessórios do imóvel, conforme postulado, será levada a cabo em leilão judicial, em observância ao disposto no art. 885 do CPC, deixo de fixar preço mínimo, devendo-se observar, contudo, em primeiro leilão, o valor máximo atribuído ao bem em avaliação (ID 234937838), considerando que a execução deve se processar da forma menos gravosa ao devedor, e, caso se mostre necessário o segundo, incidirá o disposto no art. 891 do CPC. Como condições de pagamento e garantias, observe-se o disposto no art. 895 do CPC. Publique-se edital, na forma determinada pelo art. 886 do Código de Processo Civil, que deverá, ainda, ser disponibilizado no sítio deste Tribunal de Justiça, nos termos do art. 887, §2o, do CPC. Intimem-se. Na hipótese, em um juízo de cognição sumária, próprio do momento processual, cotejando a decisão agravada e as razões recursais, não se observam presentes os requisitos cumulativos do artigo 995 do CPC. A despeito dos argumentos deduzidos pela parte agravante, da leitura da r. decisão agravada observa-se que a realização de leilão judicial para alienação do bem foi condicionada expressamente à preclusão da r. decisão de origem, circunstância suficiente para afastar o risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação. Diante da necessidade dos requisitos cumulativos de probabilidade do recurso e do risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, a ausência de qualquer deles obsta o acolhimento da tutela de urgência. Nesse sentido, confira-se ementa de julgado deste e. Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios, in verbis: (...) 3.1. A tutela de urgência, antecipada ou cautelar, será deferida quando houver elementos que evidenciem a presença dos seus requisitos cumulativos, quais sejam a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo, nos termos do art. 300, caput, do CPC. (...) (Acórdão 1966790, 0739697-78.2024.8.07.0000, Relator(a): ROBERTO FREITAS FILHO, 3a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 06/02/2025, publicado no DJe: 19/02/2025.) Por fim, anote-se que a matéria será analisada com a profundidade necessária quando do julgamento pelo e. Colegiado. 3. Com essas razões, indefiro o pedido de atribuição de efeito suspensivo ao recurso. Publique-se. Comunique-se o Juízo de origem, nos termos do art. 1.019, I, do CPC. Intime-se a parte agravada para responder ao recurso, nos termos do art. 1.019, II, do CPC. Após, retornem conclusos. Brasília, 3 de outubro de 2025. Sandra Reves Vasques Tonussi Relatora

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 7a Turma Cível Gabinete da Desa. Sandra Reves Vasques Tonussi NÚMERO DO PROCESSO: 0743305-50.2025.8.07.0000 CLASSE JUDICIAL: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: DOUGLAS FAIRBANCK DA SILVA CAVALCANTE AGRAVADO: CONDOMINIO RESIDENCIAL OURO VERMELHO II - DF, ADRIANA GONCALVES DE DEUS SENA, LEONARDO PIMENTA FRANCO D E C I S Ã O 1. Trata-se de agravo de instrumento interposto por Douglas Fairbanck da Silva Cavalcante contra decisão proferida pelo Juízo da 22a Vara Cível de Brasília (ID 249342273 do processo n. 0742828-63.2021.8.07.0001) que, nos autos da ação de execução de título extrajudicial movida por Condomínio Residencial Ouro Vermelho II., homologou a avaliação indireta dos direitos possessórios sobre o bem imóvel. Em suas razões recursais (ID 76997188), a parte agravante tece breve relato da controvérsia e sustenta a presença dos pressupostos de admissibilidade recursal. Aduz ter trazido aos autos fundamentação relevante para apontamento de incorreção na avaliação do imóvel realizada pelo Oficial de Justiça. Faz referência aos artigos 872 e 873 do CPC. Afirma que Oficial de Justiça reconheceu não ter tido acesso a interior do imóvel e que sua avaliação se deu por meio de pesquisas em sites imobiliários. Alega que as dimensões do imóvel indicadas pelo Oficial de Justiça não condizem com a realidade. Faz alusão a julgados deste e. Tribunal de Justiça. Sustenta estar sendo prejudicado pela avaliação errônea do imóvel. Faz alusão aos princípios da menor onerosidade da execução e da proporcionalidade. Entende ser irrazoável a constrição de um bem de valor considerável para garantir débito de reduzido valor. Novamente faz referência a julgado deste e. Tribunal de Justiça. Por entender presentes seus requisitos, pleiteia seja atribuído efeito suspensivo ao recurso. Ao final, no mérito, requer o conhecimento e o provimento do recurso para que a r. decisão seja reformada a fim de que seja determinada a realização de nova avaliação do imóvel. Preparo recolhido ao ID 76999666. É o relato do necessário. Decido. 2. O inciso I do art. 1.019 do CPC autoriza ao relator a atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, no todo ou em parte a pretensão recursal, logo após o recebimento do agravo. Em complementação, o parágrafo único do art. 995 do CPC preceitua que a eficácia da decisão recorrida poderá ser suspensa, se da imediata produção de seus efeitos houver risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso. Inicialmente, vale transcrever a r. decisão (ID 249342273) objeto deste agravo de instrumento, in verbis: Ante o aparente desinteresse das partes na composição amigável do litígio, passo à análise da impugnação à avaliação apresentada pelo devedor. Em ID 237539429, sustenta a parte devedora que o valor atribuído ao imóvel na avaliação de ID 234937833 não corresponderia à realidade, eis que a diligência teria sido realizada de forma indireta. Pugnou, na oportunidade, para que fosse atribuído ao imóvel o valor de R$ 1.365.963,75 (um milhão trezentos e sessenta e cinco mil novecentos e sessenta e três reais e setenta e cinco centavos), apurado através de avaliação particular, ou, de forma subsidiária, para que fosse realizada nova avaliação. A parte exequente, em ID 247043787, refutou a avaliação realizada pela parte devedora, bem como pugnou pela homologação da avaliação realizada pelo oficial de justiça. É o breve relatório. Decido. Nos termos do petitório de ID 237539429, a parte executada pontuou que o valor da avalição de ID 234937833 não corresponderia à realidade, eis que a diligência teria sido realizada de forma indireta. Acerca da insurgência apresentada pelo devedor quanto à metodologia utilizada para avaliação do bem, cabe asseverar que foram realizadas diversas tentativas de avaliação, inclusive com a designação de data e horário específicos para a implementação do ato (ID 229519535), sendo que todas as tentativas restaram infrutíferas, ante a impossibilidade de ingresso no imóvel. Diante da ausência de cooperação da parte executada para que fosse realizada a avaliação direta, foi deferida, em ID 232070969, a avaliação indireta dos direitos possessórios penhorados, tendo como parâmetro imóveis com características semelhantes. Observa-se, dessa forma, que foram concedidas ao devedor diversas oportunidades para que franqueasse ao oficial de justiça o acesso ao imóvel, a fim de que a avaliação fosse realizada de forma direta e nos moldes vindicados pelo executado. Contudo, o devedor, a despeito de devidamente intimado acerca da data e do horário em que seria implementado o ato, optou por não viabilizar a realização da medida. Cabe pontuar, por oportuno, que a esposa do executado foi informada acerca da data da realização da avaliação do bem, conforme certificado em ID 226999994, circunstância que reforça a presunção da resistência injustificada do devedor para implementação do ato. Dessa forma, não tendo a parte executada apresentado qualquer elemento fático que justifique o descumprimento das decisões judiciais anteriores, as quais determinaram que o devedor franqueasse ao oficial de justiça o acesso ao imóvel, entende-se como válida a avaliação indireta. Nesse sentido, colham-se arestos sumariados por este e. TJDFT: AGRAVO DE INSTRUMENTO. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. IMPUGNAÇÃO AO LAUDO DE AVALIAÇÃO DOS IMÓVEIS DO EXECUTADO, PENHORADOS NOS AUTOS DE ORIGEM. REALIZAÇÃO DE NOVA AVALIAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. 1. O art. 870, do CPC, permite que o laudo de avaliação de imóvel seja elaborado por oficial de justiça e que o magistrado nomeará avaliador com conhecimentos especializados apenas quando necessário. 2. Se os imóveis objeto de penhora não apresentam especificidades que demandem a atuação de profissional especializado do mercado imobiliário, descabe falar na nomeação de profissional com maior especialização no ramo, especialmente se o agravante não expôs, nem na impugnação ao laudo de avaliação apresentada nos autos de origem nem nas razões do agravo de instrumentos, fundamentos suficientes para justificar a necessidade de atuação de profissional com esses conhecimentos específicos. 3. O inciso I do art. 872 do CPC exige que o avaliador especifique “os bens, com as suas características, e o estado em que se encontram”. Todavia, é possível a avaliação indireta do bem quando não é possível o seu exame in loco, seja pela resistência do proprietário em franquear o seu acesso ao avaliador seja por outras circunstâncias que determinem a inviabilidade da análise pessoal do imóvel, desde que devidamente justificados pelo avaliador. 4. Se a oficial de justiça utilizou-se da metodologia de comparação entre anúncios de imóveis com características aproximadas para realizar a avaliação dos bens do agravante e se os anúncios por ela apresentados se mostram mais assemelhados aos imóveis objeto de comparação do que os juntados aos autos pelo recorrente, afigura-se inviável a realização de nova avaliação. 5. Agravo de instrumento não provido. Agravo interno prejudicado. (Acórdão 1693140, 0718439-80.2022.8.07.0000, Relator(a): ARNOLDO CAMANHO DE ASSIS, 4a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 20/04/2023, publicado no DJe: 16/05/2023.) (grifou-se) AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO. PENHORA. AVALIAÇÃO DE IMÓVEL POR OFICIAL DE JUSTIÇA. IMPUGNAÇÃO. AVALIAÇÃO INDIRETA. POSSIBILIDADE. VALOR ESTIMADO POR OFICIAL. PREJUÍZO NÃO CONSTATADO. NOVA AVALIAÇÃO. DESNECESSIDADE. 1. Trata-se de agravo de instrumento interposto contra decisão que rejeitou a impugnação, homologou o laudo de avaliação do imóvel penhorado e determinou a adoção das providências necessárias ao leilão. 2. Estabelece o artigo 873 do CPC que nova avaliação somente será admitida quando uma das partes arguir, fundamentadamente, a ocorrência de erro ou dolo do avaliador; se verificar, posteriormente à avaliação, que houve majoração ou diminuição no valor do bem; o juiz tiver fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem na primeira avaliação. 3. Possível a avaliação indireta do imóvel penhorado, tendo como parâmetro imóveis com características semelhantes, quando a parte devedora não coopera para que seja feita a avaliação direta, criando embaraços para o acesso do avaliador ao imóvel. Precedentes. 4. Agravo de instrumento conhecido e desprovido. Agravo interno prejudicado. (Acórdão 1366601, 0715549-08.2021.8.07.0000, Relator(a): SANDOVAL OLIVEIRA, 2a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 25/08/2021, publicado no DJe: 13/09/2021.)(grifou-se) Isso posto, HOMOLOGO a avaliação realizada de ID 234937833 a ID 234937837, atribuindo ao imóvel o valor de R$ 780.000,00 (setecentos e oitenta mil reais). Após a preclusão desta decisão, já tendo os credores manifestado interesse na realização de leilão judicial, com vistas à alienação, remetam-se os autos ao Leiloeiro Oficial, para designação de data para a execução de hasta pública. Ademais, tendo em vista que a alienação dos direitos possessórios do imóvel, conforme postulado, será levada a cabo em leilão judicial, em observância ao disposto no art. 885 do CPC, deixo de fixar preço mínimo, devendo-se observar, contudo, em primeiro leilão, o valor máximo atribuído ao bem em avaliação (ID 234937838), considerando que a execução deve se processar da forma menos gravosa ao devedor, e, caso se mostre necessário o segundo, incidirá o disposto no art. 891 do CPC. Como condições de pagamento e garantias, observe-se o disposto no art. 895 do CPC. Publique-se edital, na forma determinada pelo art. 886 do Código de Processo Civil, que deverá, ainda, ser disponibilizado no sítio deste Tribunal de Justiça, nos termos do art. 887, §2o, do CPC. Intimem-se. Na hipótese, em um juízo de cognição sumária, próprio do momento processual, cotejando a decisão agravada e as razões recursais, não se observam presentes os requisitos cumulativos do artigo 995 do CPC. A despeito dos argumentos deduzidos pela parte agravante, da leitura da r. decisão agravada observa-se que a realização de leilão judicial para alienação do bem foi condicionada expressamente à preclusão da r. decisão de origem, circunstância suficiente para afastar o risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação. Diante da necessidade dos requisitos cumulativos de probabilidade do recurso e do risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, a ausência de qualquer deles obsta o acolhimento da tutela de urgência. Nesse sentido, confira-se ementa de julgado deste e. Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios, in verbis: (...) 3.1. A tutela de urgência, antecipada ou cautelar, será deferida quando houver elementos que evidenciem a presença dos seus requisitos cumulativos, quais sejam a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo, nos termos do art. 300, caput, do CPC. (...) (Acórdão 1966790, 0739697-78.2024.8.07.0000, Relator(a): ROBERTO FREITAS FILHO, 3a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 06/02/2025, publicado no DJe: 19/02/2025.) Por fim, anote-se que a matéria será analisada com a profundidade necessária quando do julgamento pelo e. Colegiado. 3. Com essas razões, indefiro o pedido de atribuição de efeito suspensivo ao recurso. Publique-se. Comunique-se o Juízo de origem, nos termos do art. 1.019, I, do CPC. Intime-se a parte agravada para responder ao recurso, nos termos do art. 1.019, II, do CPC. Após, retornem conclusos. Brasília, 3 de outubro de 2025. Sandra Reves Vasques Tonussi Relatora