Tribunal: TJDFT
Processo: 0723659-54.2025.8.07.0000
Órgão julgador: FERNANDO TAVERNARD
Órgão colegiado: 2a Turma Cível
Data de publicação: 2025-06-18

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS GJSGFATL Gabinete do Des. Fernando Antônio Tavernard Lima NÚMERO DO PROCESSO: 0723659-54.2025.8.07.0000 CLASSE JUDICIAL: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: ATLAS HOLDING LTDA - ME AGRAVADO: TULIO BATISTA GOMES D E C I S Ã O Agravo de instrumento interposto por Atlas Holding Ltda. – ME contra a decisão saneadora proferida nos autos n.o 0741840-71.2023.8.07.0001 (Vara Cível do Guará/DF). A matéria devolvida diz respeito à viabilidade (ou não) da manutenção da inversão do ônus da prova deferida na origem com relação à parte agravante. Eis o teor da decisão ora revista: Os presentes autos se referem ao processo de número 0741840-71.2023.8.07.0001, classificado como Procedimento Comum Cível, originariamente distribuído em 24/10/2023. O Requerente, TÚLIO BATISTA GOMES, ajuizou a ação em face de TOP LINE PRIME – GESTÃO IMOBILIÁRIA COMPLETA LTDA. e ATLAS HOLDING LTDA. Narrou o Requerente na peça inicial que a demanda se fundamenta em questões oriundas de um contrato de locação de imóvel, buscando a anulação de cobranças que considera indevidas, cumulada com pedido de indenização por danos morais. Apontou o Requerente que a relação entre ele (locatário) e a primeira Requerida (imobiliária TOP LINE PRIME – GESTÃO IMOBILIÁRIA COMPLETA LTDA.) se configura como uma relação de consumo, sujeita, portanto, às normas do Código de Defesa do Consumidor (CDC). Em razão dessa natureza consumerista e de sua posição de hipossuficiência, requereu a aplicação do CDC e a consequente inversão do ônus da prova em relação à imobiliária. Argumentou o Requerente que, após a desocupação do imóvel locado, a imobiliária Requerida realizou vistorias (prévia e de saída) e que, após ter efetuado os reparos e reposições de itens apontados, foi informado que não havia mais danos a serem reparados e entregou as chaves. Contudo, posteriormente, recebeu notificação extrajudicial da imobiliária Requerida exigindo o pagamento de débitos que considera indevidos, incluindo valores de aluguéis e despesas que já haviam sido quitadas ou que se referiam a danos que, segundo ele, não constavam nos laudos finais ou já haviam sido reparados. Alegou que a imobiliária não fornecia recibos ou informações claras sobre a quitação dos débitos, pedindo a ele próprio a comprovação de pagamentos duplicados. Sustentou que o serviço prestado pela imobiliária foi defeituoso, especialmente por não ter um sistema seguro para organizar as informações de pagamentos. Ademais, imputou responsabilidade civil à locadora (ATLAS HOLDING LTDA.) com base no Código Civil, por ter demandado por dívida já paga e por exceder os limites de boa-fé nas cobranças. Requereu o reconhecimento do cumprimento de suas obrigações como locatário. Em decorrência das cobranças indevidas e reiteradas após a desocupação, que teriam perturbado seu sossego e ânimo psíquico, o Requerente postulou a condenação das Requeridas ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 8.000,00. Requereu, por fim, a realização de audiência de conciliação. Inicialmente, o feito foi distribuído a uma Vara Cível de Brasília. Contudo, foi proferida decisão interlocutória que reconheceu a abusividade da cláusula de eleição de foro constante do contrato de locação, determinando a remessa dos autos a uma das Varas Cíveis da Circunscrição Judiciária do Guará/DF, por ser o foro de situação do imóvel, conforme a Lei no 8.245/1991 e o Código de Processo Civil. Após o trânsito em julgado dessa decisão, os autos foram redistribuídos à Vara Cível do Guará. Neste Juízo, a petição inicial foi recebida, porém, de início, não foi designada a audiência de conciliação, com base nas estatísticas locais de baixa efetividade e no princípio da razoável duração do processo, sem prejuízo de posterior designação. Foi determinada a citação das Requeridas para apresentação de resposta. As Requeridas apresentaram suas contestações. A Requerida TOP LINE PRIME – GESTÃO IMOBILIÁRIA COMPLETA LTDA. ofereceu contestação em 01/02/2024, arguindo preliminarmente sua ilegitimidade passiva sob o argumento de que atua apenas como mera administradora do imóvel, representando o proprietário. No mérito, refutou a aplicação do Código de Defesa do Consumidor à relação entre a imobiliária e o locatário, sustentando que a relação é regida pela Lei no 8.245/1991 e, subsidiariamente, pelo Código Civil e CPC. Consequentemente, opôs-se à inversão do ônus da prova. Negou a responsabilidade civil objetiva, afirmando que o serviço não foi defeituoso e que as cobranças eram devidas, baseadas no relatório de vistoria de saída assinado pelo Requerente, que, segundo a Requerida, indicava danos remanescentes e pintura de má qualidade. Impugnou o pedido de danos morais, aduzindo que as cobranças não configuram dano indenizável, mas mero dissabor. Postulou o acolhimento da preliminar de ilegitimidade passiva ou, alternativamente, a total improcedência dos pedidos formulados em face dela. A Requerida ATLAS HOLDING LTDA. ofereceu contestação em 06/02/2024, alinhando-se, em grande parte, aos argumentos da primeira Requerida no mérito. Igualmente, defendeu a inaplicabilidade do CDC à relação locatícia e, por isso, a impossibilidade de inversão do ônus da prova. Sustentou que as cobranças eram devidas, baseadas no check-out assinado pelo Requerente que apontava avarias não reparadas ou mal reparadas, cujas despesas foram arcadas pela locadora. Negou ter descumprido obrigações de fornecer recibos, alegando que os demonstrativos eram fornecidos pela imobiliária e que o Requerente depositava diretamente na conta da locadora, que está sob administração judicial, e que a imobiliária solicitava comprovantes para dar baixa nos débitos, mas o Requerente não colaborava. Impugnou veementemente o dano moral, afirmando que as cobranças, por serem devidas, não configuram ato ilícito ou abuso de direito, e que as alegações de sofrimento não passam de mero dissabor cotidiano, não comprovado nos autos. Postulou a total improcedência dos pedidos formulados em face dela. A parte autora foi intimada a apresentar réplica. Em sua manifestação, o Requerente reiterou seus pedidos e refutou os argumentos de defesa. Especificamente sobre a preliminar de ilegitimidade passiva da imobiliária, argumentou que esta não merece prosperar, pois, segundo o contrato de locação, a imobiliária era responsável pelas vistorias e atuava como mandatária da locadora, devendo responder solidariamente pelos danos causados. Manteve o argumento de aplicação do CDC à relação entre locatário e imobiliária, citando jurisprudência do STJ que diferencia a relação locador-imobiliária (consumerista) da relação locação propriamente dita (Lei no 8.245/91), mas interpretando que a atuação da imobiliária como intermediária pode gerar responsabilidade própria, inclusive objetiva, nos termos do CDC. Reafirmou que cumpriu suas obrigações, que as cobranças eram indevidas e que a locadora descumpriu deveres como o fornecimento de recibos. Insistiu que o dano moral não foi mero aborrecimento, mas sim consequência das cobranças indevidas e reiteradas, que demonstram padrão de comportamento abusivo das Requeridas, citando julgado em caso de cobrança indevida por empresa de telefonia. As partes foram intimadas a especificar as provas que pretendiam produzir. O Requerente requereu o depoimento pessoal dos prepostos das Requeridas para esclarecer as anotações dos relatórios de vistoria, reiterando os demais pedidos da inicial. Foi determinada a manifestação da parte autora sobre documentos apresentados, antes do saneamento. Os autos vieram conclusos para decisão. É o relatório em sua ampla e detalhada exposição. FUNDAMENTAÇÃO Passo, agora, à análise das questões postas, com a profundidade e o cuidado que o caso requer, evitando construções desnecessariamente complexas que afastem a clareza da prestação jurisdicional. 1. Das Questões Preliminares A Requerida TOP LINE PRIME – GESTÃO IMOBILIÁRIA COMPLETA LTDA. suscitou, em sede preliminar, sua ilegitimidade para figurar no polo passivo da presente demanda. Fundamenta sua alegação no fato de ser mera administradora do imóvel, atuando como mandatária do proprietário, a locadora ATLAS HOLDING LTDA.. Contudo, as alegações da parte autora e os próprios documentos e fatos narrados nas contestações indicam que a atuação da imobiliária Requerida extrapolou, ou ao menos se diferencia, da simples representação em juízo do proprietário para discutir o contrato de locação em si, que, de fato, seria de responsabilidade primária da locadora. A imobiliária TOP LINE PRIME – GESTÃO IMOBILIÁRIA COMPLETA LTDA. foi a responsável direta pela realização das vistorias prévia e de saída. Foi ela quem, segundo a inicial e a réplica, informou que os reparos estavam satisfatórios e recebeu as chaves. Foi ela quem, ainda segundo a inicial, enviou a notificação extrajudicial exigindo os pagamentos que o Requerente considera indevidos. É dela que se alegou a falha na organização e controle dos pagamentos. Embora a jurisprudência majoritária sustente que a relação entre locatário e locador/imobiliária na essência do contrato de locação é regida pela Lei no 8.245/1991, é igualmente reconhecido que a imobiliária presta um serviço de administração ao locador, configurando, nesta relação específica, uma relação de consumo. A questão que se apresenta é se, no desempenho desta administração, as ações ou omissões da imobiliária que afetam diretamente o locatário podem gerar responsabilidade própria da imobiliária em relação a este último, especialmente quando se trata de alegações de cobranças indevidas e danos morais delas decorrentes. As pretensões do Requerente, neste caso, não se limitam à discussão sobre o cumprimento das cláusulas do contrato de locação em si (como a entrega das chaves ou a necessidade de reparos), mas também envolvem a forma como as cobranças foram realizadas e a alegada falha na gestão e comunicação dos pagamentos e pendências por parte da imobiliária. A responsabilidade civil da imobiliária pode derivar de atos próprios no exercício do mandato de administração, especialmente aqueles que exorbitem a mera cobrança de valores devidos e causem danos ao locatário, como alega o Requerente. As alegações de serviço defeituoso na organização financeira e de envio de cobranças indevidas após a desocupação atribuem condutas diretamente à imobiliária. Portanto, a imobiliária TOP LINE PRIME – GESTÃO IMOBILIÁRIA COMPLETA LTDA. possui legitimidade para figurar no polo passivo da demanda para responder às alegações relacionadas à sua atuação na administração do imóvel, na gestão das cobranças, na realização das vistorias e na comunicação com o locatário, especialmente no que diz respeito aos pedidos de anulação de débitos e de indenização por danos morais que teriam sido causados por falhas ou abusos em sua conduta administrativa. A questão de sua responsabilidade efetiva e a extensão desta é matéria que se confunde com o mérito e será analisada em momento oportuno. Por tais razões, rejeito a preliminar de ilegitimidade passiva arguida pela Requerida TOP LINE PRIME – GESTÃO IMOBILIÁRIA COMPLETA LTDA. 2. Das Questões Prejudiciais Não foram arguidas pelas partes questões prejudiciais ao mérito na forma da lei (como prescrição ou decadência), nem este Juízo as identifica presentes nos autos neste momento processual. 3. Dos Pontos Controvertidos O processo está devidamente instruído em sua fase postulatória, tendo as partes apresentado suas versões dos fatos e fundamentos jurídicos. Para avançar na etapa probatória e na posterior análise do mérito, é indispensável fixar, com precisão, os pontos fáticos e jurídicos sobre os quais recai a divergência entre as partes e que necessitam de elucidação pela produção de provas. Com base nas alegações da inicial, das contestações e da réplica, os pontos controvertidos que demandam investigação e prova são: a) Se o Requerente cumpriu integralmente suas obrigações como locatário, nos termos da Lei no 8.245/1991 e do contrato de locação, especialmente no que tange ao pagamento de aluguéis e encargos e à restituição do imóvel no estado em que o recebeu, ressalvadas as deteriorações decorrentes do uso normal. b) Se as Requeridas realizaram cobranças indevidas, excessivas ou reiteradas ao Requerente após a desocupação do imóvel e o término do contrato de locação. c) Se o Requerente efetuou o pagamento de todos os valores relativos ao período da locação e às despesas de reparo do imóvel após a desocupação que lhe eram devidas, e se as Requeridas deram a devida baixa nestes débitos em seus sistemas. d) Se as Requeridas descumpriram a obrigação de fornecer recibos discriminados ao Requerente ou de exibir comprovantes de pagamentos quando solicitados. e) Se o serviço prestado pela imobiliária Requerida ao locatário, especificamente no que se refere à gestão de pagamentos, comunicação e vistorias, pode ser considerado defeituoso nos termos do Código de Defesa do Consumidor (caso aplicável a este aspecto da relação). f) Se as condutas das Requeridas (cobranças indevidas, falha na gestão de pagamentos, descumprimento de deveres de informação) causaram danos de natureza moral ao Requerente, para além de meros aborrecimentos cotidianos. g) Em caso afirmativo, qual a extensão e o valor da indenização devida pelos alegados danos morais. h) Se a locadora Requerida agiu com dolo ao demandar por dívida supostamente já paga, apto a ensejar a aplicação da sanção prevista no art. 940 do Código Civil. 4. Da Aplicação do Código de Defesa do Consumidor e da Inversão do Ônus da Prova A parte autora postula a aplicação do Código de Defesa do Consumidor à relação estabelecida com a imobiliária e, consequentemente, a inversão do ônus da prova, invocando a hipossuficiência e a verossimilhança de suas alegações. As Requeridas rechaçam veementemente a aplicação do CDC, sustentando que a relação locatícia é regida por lei específica e que o Requerente não se enquadra nos conceitos de consumidor hipossuficiente. É assente, de fato, que o contrato de locação em sua essência, regido pela Lei no 8.245/1991, não se submete, de modo geral, às normas do Código de Defesa do Consumidor, por se tratar de diplomas legais com campos de incidência distintos. As relações jurídicas ali disciplinadas não ostentam as características intrínsecas de uma relação de consumo nos moldes do art. 2o e 3o do CDC. Contudo, não se pode ignorar que a imobiliária, na figura de administradora do imóvel, presta um serviço. A própria jurisprudência citada pelas partes reconhece que a relação entre o proprietário (locador) e a imobiliária é de consumo, pois o proprietário contrata os serviços de administração da imobiliária como destinatário final. Embora o locatário não seja o contratante direto deste serviço de administração no que tange à relação entre locador e imobiliária, ele é o polo diretamente afetado pela execução (ou má execução) de parte significativa deste serviço, nomeadamente a gestão de pagamentos, a comunicação de débitos e pendências, e a realização de vistorias. A Requerida TOP LINE PRIME – GESTÃO IMOBILIÁRIA COMPLETA LTDA. é uma pessoa jurídica privada que presta serviços de administração de imóveis e intermediação de negócios, enquadrando-se, em tese, no conceito de fornecedor de serviços. O Requerente, ao interagir com esta empresa no cumprimento de suas obrigações locatícias e na resolução de questões relativas ao imóvel e aos pagamentos, pode ser visto, em certa medida, como destinatário final de parcelas desse serviço administrativo, especialmente no que tange à expectativa de transparência, correção nas cobranças e organização das informações de quitação. Ainda que a relação locatícia em si não seja consumerista, aspectos da prestação de serviços conexos por parte da imobiliária podem, em situações específicas e para fins de aplicação de determinados institutos protetivos, ser analisados sob a ótica consumerista, notadamente quando se verifica a vulnerabilidade do locatário frente à estrutura e ao conhecimento técnico da administradora. Neste caso particular, verifica-se uma situação de evidente desequilíbrio na produção de provas. O Requerente já não se encontra mais na posse do imóvel, tendo entregado as chaves. Ele não possui acesso aos registros internos das Requeridas, seja da imobiliária sobre o controle de pagamentos e a baixa de débitos, seja da locadora sobre os depósitos supostamente efetuados diretamente em sua conta. A alegação de cobranças indevidas e falha na gestão financeira coloca o Requerente em posição de considerável dificuldade para demonstrar fatos negativos ou a incorreção dos registros e procedimentos internos das Requeridas. A ele é atribuída a prova de que pagou e que, apesar disso, continuou sendo cobrado, e que a imobiliária falhou em dar baixa ou organizar essas informações. Às Requeridas, por outro lado, é muito mais simples demonstrar que as cobranças eram devidas, apresentando extratos, planilhas de controle, ou o relatório de vistoria de saída e orçamentos de reparo que justifiquem os valores cobrados a título de danos, bem como comprovar a regularidade de seus procedimentos e a disponibilização de recibos ou demonstrativos. Essa disparidade na capacidade de produzir as provas necessárias, acentuada pelo fato de o locatário já ter se retirado do imóvel e não ter mais acesso às informações geridas pelas Requeridas, caracteriza a hipossuficiência probatória do Requerente. Embora a relação locatícia principal seja regida pela Lei no 8.245/1991, a análise da forma e correção das cobranças e da gestão financeira pela imobiliária, enquanto prestadora de serviços de administração que afetam diretamente o locatário, pode justificar a aplicação do instituto da inversão do ônus da prova previsto no CDC (Art. 6o, VIII), que visa a reequilibrar a balança processual em favor da parte em posição de maior vulnerabilidade. A inversão do ônus da prova não implica, por si só, no reconhecimento da procedência do pedido, mas sim na atribuição à parte mais apta e com melhores condições técnicas e materiais de produzir a prova dos fatos. As Requeridas, em especial a imobiliária, detêm os registros de pagamentos, os relatórios de vistoria (especialmente o check-out alegadamente assinado pelo Requerente), as comunicações enviadas, e a documentação relativa aos reparos supostamente realizados após a saída do Requerente. É justo e conforme os princípios processuais modernos, que buscam a paridade de armas e a facilitação do acesso à justiça, que a prova dos fatos relacionados à correção das cobranças, à quitação dos débitos e à justificativa dos valores exigidos (em especial aqueles contestados pelo Requerente) recaia sobre as Requeridas. Portanto, em vista da evidente hipossuficiência probatória do Requerente, que se encontra afastado do imóvel e sem acesso aos registros internos das Requeridas após o término da locação, e considerando que as alegações de cobranças indevidas e falha na gestão financeira se relacionam com o serviço de administração prestado pelas Requeridas, impõe-se a inversão do ônus da prova com fundamento no art. 6o, VIII do Código de Defesa do Consumidor, aplicado aqui de forma a tutelar a vulnerabilidade do locatário neste aspecto específico da relação. DECISÃO Em face de todo o exposto e fundamentado, procedo ao saneamento do feito, nos termos do artigo 357 do Código de Processo Civil. 1.REJEITOa preliminar de ilegitimidade passiva arguida pela Requerida TOP LINE PRIME – GESTÃO IMOBILIÁRIA COMPLETA LTDA., ante a análise de sua participação nos fatos que deram origem à lide, conforme pormenorizadamente exposto na fundamentação. 2.Declaro que NÃO HÁ questões prejudiciais pendentes de apreciação. 3.Fixo como PONTOS CONTROVERTIDOS sobre os quais recairá a atividade probatória as questões detalhadas nos itens a) a h) da fundamentação acima. 4.Com base no artigo 6o, inciso VIII, do Código de Defesa do Consumidor, e na análise da hipossuficiência probatória do Requerente em relação aos fatos controvertidos, notadamente aqueles relacionados à correção das cobranças, à quitação dos débitos e à justificativa dos valores exigidos após a desocupação do imóvel, INVERTO O ÔNUS DA PROVA, atribuindo às Requeridas o encargo de provar: o A regularidade e a correção das cobranças efetuadas ao Requerente, demonstrando a origem e a exatidão dos valores exigidos, em especial aqueles contestados na inicial. o A ausência de quitação dos débitos cobrados, caso o Requerente apresente indícios de pagamento ou alegue falha na baixa dos valores. o Que o imóvel não foi restituído no estado em que foi recebido, salvo o desgaste natural, e que os danos e a necessidade de reparos que deram origem às cobranças não decorreram do uso normal do bem ou de vícios preexistentes à locação. o Que os procedimentos de gestão financeira, controle de pagamentos, comunicação de débitos e disponibilização de demonstrativos/recibos foram realizados de forma adequada e transparente. o A ausência de ato ilícito ou falha na prestação de serviços que tenham causado danos morais ao Requerente. Fica a cargo do Requerente o ônus de provar os demais fatos constitutivos de seu direito que não foram expressamente abarcados pela inversão do ônus probatório, nos termos do artigo 373, inciso I, do Código de Processo Civil. Após a publicação desta decisão, intimem-se as partes para que, no prazo de 15 (quinze) dias, manifestem-se sobre as provas que ainda pretendem produzir, justificando sua pertinência e relevância para a elucidação dos pontos controvertidos fixados. As provas deverão ser especificadas de forma clara e objetiva. Em havendo requerimento de produção de prova oral (depoimento pessoal e/ou testemunhal), o Juízo analisará a necessidade e pertinência, e em caso positivo, designará audiência de instrução e julgamento. Caso a prova oral seja considerada desnecessária ou se as partes protestarem apenas por prova documental, o Juízo poderá proferir julgamento antecipado do mérito ou converter o julgamento em diligência. A parte agravante sustenta, em síntese, que: (a) “não exerce atividade comercial habitual relacionada ao imóvel locado, limitando-se à propriedade do bem, a intermediação e administração ficaram a cargo da imobiliária. Como decidiu o STJ, tratando-se de contrato regido especificamente pela lei 8.245/91, não há que se falar em aplicação do Código de Defesa do Consumidor”; (b) “todos os serviços administrativos e de cobrança foram contratados e prestados pela empresa TOP LINE – Gestão Imobiliária, que possui infraestrutura própria para tal fim, e não pela ATLAS”; (c) “apenas detém a titularidade do imóvel, não tendo prestado qualquer serviço direto de gestão ou consultoria ao locatário”; (d) “não há evidência de que o autor esteja em desigualdade de tratamento ou que ATLAS detenha informação secreta”; (e) “demonstrar que o autor não efetuou determinado pagamento ou que não houve falha na prestação de serviços. Trata-se de encargo logicamente impossível ou excessivamente oneroso, violando os princípios do contraditório e da ampla defesa”. Pede, liminarmente, a concessão de feito suspensivo ao agravo, e, no mérito, a reforma da decisão para indeferir a inversão do ônus probatório “imposta à ATLAS HOLDING LTDA. – ME, mantendo-se, quanto a ela, a distribuição ordinária do encargo probatório”. Preparo recursal recolhido. É o breve relato. Recurso admissível (Código de Processo Civil, art. 1.017). Hei por bem seguir o mesmo entendimento jurídico da decisão ora revista e, com isso, indeferir a medida de urgência, nos moldes requeridos. A concessão da tutela de urgência, por se tratar de medida excepcional, condiciona-se à demonstração do risco de dano grave (difícil ou impossível reparação) e da demonstração de probabilidade de provimento do recurso (Código de Processo Civil, art. 995, parágrafo único). Em juízo de prelibação - análise preliminar e não exauriente - das evidências até então catalogadas, a probabilidade do direito não está satisfatoriamente demonstrada a ponto de autorizar a concessão da medida de urgência. A questão subjacente refere-se à ação ajuizada pelo ora agravado, em pretende a declaração de inexistência de débito e reparação por danos extrapatrimoniais, sob a fundamentação, em síntese, de cobrança indevida derivada de contrato de locação de imóvel. Pois bem. Com relação à inversão do ônus probatório, não custa lembrar as valiosas lições de Moacyr Amaral Santos: Toda pretensão tem por fundamento um ponto de fato. É com fundamento num fato, e dele extraindo consequências jurídicas, que o autor formula o pedido sobre o qual o juiz irá decidir na sentença. O autor, assim, faz a afirmação de um fato, que poderá ou não corresponder à verdade. Se essa afirmação se opõe a afirmação do réu (“exceção”, em sentido lato), a qual também poderá não corresponder à verdade, que negando aquele fato ou revestindo-o de outros caracteres, ou consistente num outro fato, cuja existência importe na negação daquele, ou do qual deduza consequências obstativas à pretensão do autor, se esbatem afirmações igualmente respeitáveis, mas que igualmente não subsistem por si mesmas em relação ao juiz... não bastam as afirmações de fatos, mas impõe-se a demonstração de sua existência ou inexistência [...]. Com o ônus do pedido – ônus da ação e da exceção – se coordena o ônus da afirmação, assim também ao ônus da afirmação se coordena o ônus da prova... Quem pede ao juiz tem o ônus de afirmar fatos que autorizem o pedido, logo tem o ônus de provar os fatos afirmados [...]1. Em outros termos, os fatos afirmados (na ação e/ou na “exceção” em sentido amplo) consistem em questões de fatos determinados, controversos, relevantes e influentes na decisão da causa. Eles constituem o objeto de necessária prova judiciária, cuja finalidade é a formação da convicção do julgador (destinatário principal e direto), o qual deliberará se os fatos afirmados são certos a ponto de criar a certeza legítima (inabalável crença da verdade) quanto a sua existência (Código de Processo Civil, artigo 369, parte final c/c artigo 370, parágrafo único). Para isso, o julgador pode livremente se valer as regras da experiência comum (ou máximas da experiência), em que certos fatos fazem parte da cultura de determinada esfera social a que ele pertence2 e que surgem pela observação do que comumente acontece (Código de Processo Civil, artigo 375, primeira parte). De outro ângulo, as regras de experiência técnica podem recomendar a necessária percepção técnica de um perito acerca dos fatos quanto à sua verificação, acertamento ou apreciação (declaração supletiva da ciência), a ponto de torná-los inteligíveis ao julgador (Código de Processo Civil, artigo 375, parte final c/c artigo 370, parágrafo único). Em qualquer das variantes em que o julgador decide com base na prova dos fatos (secundum probata iudex iudicare debet), em que não será admitida a produção de prova desnecessária (Código de Processo Civil, artigo 370, “contrario sensu”), especialmente se se tratar de diligência inútil ou meramente protelatória. No caso concreto, a inversão do ônus probatório deferida pelo e. Juízo de origem, com relação à Top Line Prime – Gestão Imobiliária Completa Ltda. teria sido em razão da relação consumerista constituída entre a parte autora/locatário (ora agravado) e a imobiliária que presta um serviço de administração ao locador, ora agravante (Lei no 8.078/1990, art. 6o, inc. VIII c/c art. 14). Com relação à parte agravante (locador), o e. Juízo de origem, em razão das peculiaridades do caso, teria atribuído a distribuição dinâmica do ônus da prova, por entender que teria melhores condições de provar os fatos alegados, de forma a garantir o equilíbrio processual entre as partes, até porque cabe a ele aferir a real necessidade de outros elementos de prova para formar o seu convencimento e analisar se as provas que instruem os autos são suficientes para a solução da controvérsia (Código de Processo Civil, art. 370 c/c art. 373, § 1o). No ponto, o e. Juízo de origem asseverou, em síntese, que: [...] Neste caso particular, verifica-se uma situação de evidente desequilíbrio na produção de provas. O Requerente já não se encontra mais na posse do imóvel, tendo entregado as chaves. Ele não possui acesso aos registros internos das Requeridas, seja da imobiliária sobre o controle de pagamentos e a baixa de débitos, seja da locadora sobre os depósitos supostamente efetuados diretamente em sua conta. A alegação de cobranças indevidas e falha na gestão financeira coloca o Requerente em posição de considerável dificuldade para demonstrar fatos negativos ou a incorreção dos registros e procedimentos internos das Requeridas. A ele é atribuída a prova de que pagou e que, apesar disso, continuou sendo cobrado, e que a imobiliária falhou em dar baixa ou organizar essas informações. Às Requeridas, por outro lado, é muito mais simples demonstrar que as cobranças eram devidas, apresentando extratos, planilhas de controle, ou o relatório de vistoria de saída e orçamentos de reparo que justifiquem os valores cobrados a título de danos, bem como comprovar a regularidade de seus procedimentos e a disponibilização de recibos ou demonstrativos. Essa disparidade na capacidade de produzir as provas necessárias, acentuada pelo fato de o locatário já ter se retirado do imóvel e não ter mais acesso às informações geridas pelas Requeridas, caracteriza a hipossuficiência probatória do Requerente. Embora a relação locatícia principal seja regida pela Lei no 8.245/1991, a análise da forma e correção das cobranças e da gestão financeira pela imobiliária, enquanto prestadora de serviços de administração que afetam diretamente o locatário, pode justificar a aplicação do instituto da inversão do ônus da prova previsto no CDC (Art. 6o, VIII), que visa a reequilibrar a balança processual em favor da parte em posição de maior vulnerabilidade. A inversão do ônus da prova não implica, por si só, no reconhecimento da procedência do pedido, mas sim na atribuição à parte mais apta e com melhores condições técnicas e materiais de produzir a prova dos fatos. As Requeridas, em especial a imobiliária, detêm os registros de pagamentos, os relatórios de vistoria (especialmente o check-out alegadamente assinado pelo Requerente), as comunicações enviadas, e a documentação relativa aos reparos supostamente realizados após a saída do Requerente. É justo e conforme os princípios processuais modernos, que buscam a paridade de armas e a facilitação do acesso à justiça, que a prova dos fatos relacionados à correção das cobranças, à quitação dos débitos e à justificativa dos valores exigidos (em especial aqueles contestados pelo Requerente) recaia sobre as Requeridas. Portanto, em vista da evidente hipossuficiência probatória do Requerente, que se encontra afastado do imóvel e sem acesso aos registros internos das Requeridas após o término da locação, e considerando que as alegações de cobranças indevidas e falha na gestão financeira se relacionam com o serviço de administração prestado pelas Requeridas, impõe-se a inversão do ônus da prova com fundamento no art. 6o, VIII do Código de Defesa do Consumidor, aplicado aqui de forma a tutelar a vulnerabilidade do locatário neste aspecto específico da relação.[...] (g.n.) Nesse quadro fático e processual, a despeito das argumentações aduzidas nas razões recursais, não subsiste suporte probatório suficiente para subsidiar, por ora, a alegada probabilidade do direito, notadamente porque a demonstração probatória, por exemplo, “sobre os depósitos supostamente efetuados diretamente em sua conta” não constitui prova de um fato negativo ou de difícil acesso. No atual estágio processual, norteado por uma limitada cognição (sumária, superficial e não exauriente), não se mostra viável, por ora, a concessão da medida de urgência, dada a falta de elementos probatórios mais profundos e contundentes que excepcionalmente justifiquem a medida. Nesse sentido, mutatis mutandis, colaciono precedentes desta e. Corte de Justiça: AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. INVERSÃO DO ÔNUS PROBATÓRIO. AGIOTAGEM. INDÍCIOS. MAIOR FACILIDADE PARA REALIZAÇÃO DA PROVA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. 1. O Código de Processo Civil adotou uma Teoria Mista ou Eclética da Distribuição do Ônus da Prova, porquanto, em que pese os incisos I e II do art. 373 do Código de Processo Civil contemplarem a Teoria Estática do Ônus da Prova, veja-se que o parágrafo 1o do referido artigo e o inciso III do art. 357 do Código de Processo Civil consagram a Teoria da Distribuição Dinâmica do Ônus da Prova. 2. Cabível a aplicação da distribuição dinâmica do ônus probatório, caso haja maior possibilidade de uma das partes produzir a prova ou a impossibilidade ou demasiada dificuldade na obtenção da prova por um dos agentes processuais. 3. A inversão do ônus probatório, prevista no art. 3o da Medida Provisória número 2172-32/2001, tem por escopo facilitar a demonstração de negócio ou de estipulações usurárias. 4. Demonstrada a maior facilidade em produção probatória por uma das partes, deve ser imputado a ela o ônus por sua realização. 5. Recurso conhecido e não provido. (Acórdão 1988735, 0754062-40.2024.8.07.0000, Relator(a): EUSTÁQUIO DE CASTRO, 8a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 08/04/2025, publicado no DJe: 24/04/2025.) AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. FALHA NA PRESTAÇÃO DE SERVIÇO. INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA. DISTRIBUIÇÃO DINÂMICA. ART. 373, §1o, DO CPC. POSSIBILIDADE 1. Nos termos do art. 373, inciso I, do CPC, é certo que incumbe ao autor demonstrar o fato constitutivo de seu direito. No entanto, tal dispositivo, em seu parágrafo primeiro, consagra a teoria dinâmica do ônus probatório, pela qual o julgador, observando a maior facilidade ou excessiva dificuldade de uma das partes em produzir a prova, poderá inverter a carga probante, quando entender necessário. 2. Comprovado que o réu é quem possui maior aptidão para a produção das provas necessárias à elucidação dos fatos, é possível a distribuição dinâmica do ônus da prova, nos termos do art. 373, § 1o, do CPC. 3. Agravo de instrumento provido. (Acórdão 1888976, 0712281-38.2024.8.07.0000, Relator(a): ARNOLDO CAMANHO DE ASSIS, 4a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 04/07/2024, publicado no DJe: 26/07/2024.) Diante do exposto, reputo ausentes os requisitos autorizadores da medida de urgência (Código de Processo Civil, art. 300, “caput” c/c art. 1.019, inciso I). Indefiro o pedido de efeito suspensivo. Comunique-se ao e. Juízo originário, dispensadas as respectivas informações. Intime-se a parte agravada para oferecimento de contrarrazões (Código de Processo Civil, art. 1.019, inciso II). Conclusos, após. [1] SANTOS, Moacyr Amaral. Comentários ao Código de Processo Civil. 1a Ed. Vol. IV. Rio de Janeiro: Forense, 1976, p. 7 a 53. [1] SANTOS, ob. cit. p. 46. Brasília/DF, 16 de junho de 2025. Fernando Antônio Tavernard Lima Relator

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS GJSGFATL Gabinete do Des. Fernando Antônio Tavernard Lima NÚMERO DO PROCESSO: 0723659-54.2025.8.07.0000 CLASSE JUDICIAL: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: ATLAS HOLDING LTDA - ME AGRAVADO: TULIO BATISTA GOMES D E C I S Ã O Agravo de instrumento interposto por Atlas Holding Ltda. – ME contra a decisão saneadora proferida nos autos n.o 0741840-71.2023.8.07.0001 (Vara Cível do Guará/DF). A matéria devolvida diz respeito à viabilidade (ou não) da manutenção da inversão do ônus da prova deferida na origem com relação à parte agravante. Eis o teor da decisão ora revista: Os presentes autos se referem ao processo de número 0741840-71.2023.8.07.0001, classificado como Procedimento Comum Cível, originariamente distribuído em 24/10/2023. O Requerente, TÚLIO BATISTA GOMES, ajuizou a ação em face de TOP LINE PRIME – GESTÃO IMOBILIÁRIA COMPLETA LTDA. e ATLAS HOLDING LTDA. Narrou o Requerente na peça inicial que a demanda se fundamenta em questões oriundas de um contrato de locação de imóvel, buscando a anulação de cobranças que considera indevidas, cumulada com pedido de indenização por danos morais. Apontou o Requerente que a relação entre ele (locatário) e a primeira Requerida (imobiliária TOP LINE PRIME – GESTÃO IMOBILIÁRIA COMPLETA LTDA.) se configura como uma relação de consumo, sujeita, portanto, às normas do Código de Defesa do Consumidor (CDC). Em razão dessa natureza consumerista e de sua posição de hipossuficiência, requereu a aplicação do CDC e a consequente inversão do ônus da prova em relação à imobiliária. Argumentou o Requerente que, após a desocupação do imóvel locado, a imobiliária Requerida realizou vistorias (prévia e de saída) e que, após ter efetuado os reparos e reposições de itens apontados, foi informado que não havia mais danos a serem reparados e entregou as chaves. Contudo, posteriormente, recebeu notificação extrajudicial da imobiliária Requerida exigindo o pagamento de débitos que considera indevidos, incluindo valores de aluguéis e despesas que já haviam sido quitadas ou que se referiam a danos que, segundo ele, não constavam nos laudos finais ou já haviam sido reparados. Alegou que a imobiliária não fornecia recibos ou informações claras sobre a quitação dos débitos, pedindo a ele próprio a comprovação de pagamentos duplicados. Sustentou que o serviço prestado pela imobiliária foi defeituoso, especialmente por não ter um sistema seguro para organizar as informações de pagamentos. Ademais, imputou responsabilidade civil à locadora (ATLAS HOLDING LTDA.) com base no Código Civil, por ter demandado por dívida já paga e por exceder os limites de boa-fé nas cobranças. Requereu o reconhecimento do cumprimento de suas obrigações como locatário. Em decorrência das cobranças indevidas e reiteradas após a desocupação, que teriam perturbado seu sossego e ânimo psíquico, o Requerente postulou a condenação das Requeridas ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 8.000,00. Requereu, por fim, a realização de audiência de conciliação. Inicialmente, o feito foi distribuído a uma Vara Cível de Brasília. Contudo, foi proferida decisão interlocutória que reconheceu a abusividade da cláusula de eleição de foro constante do contrato de locação, determinando a remessa dos autos a uma das Varas Cíveis da Circunscrição Judiciária do Guará/DF, por ser o foro de situação do imóvel, conforme a Lei no 8.245/1991 e o Código de Processo Civil. Após o trânsito em julgado dessa decisão, os autos foram redistribuídos à Vara Cível do Guará. Neste Juízo, a petição inicial foi recebida, porém, de início, não foi designada a audiência de conciliação, com base nas estatísticas locais de baixa efetividade e no princípio da razoável duração do processo, sem prejuízo de posterior designação. Foi determinada a citação das Requeridas para apresentação de resposta. As Requeridas apresentaram suas contestações. A Requerida TOP LINE PRIME – GESTÃO IMOBILIÁRIA COMPLETA LTDA. ofereceu contestação em 01/02/2024, arguindo preliminarmente sua ilegitimidade passiva sob o argumento de que atua apenas como mera administradora do imóvel, representando o proprietário. No mérito, refutou a aplicação do Código de Defesa do Consumidor à relação entre a imobiliária e o locatário, sustentando que a relação é regida pela Lei no 8.245/1991 e, subsidiariamente, pelo Código Civil e CPC. Consequentemente, opôs-se à inversão do ônus da prova. Negou a responsabilidade civil objetiva, afirmando que o serviço não foi defeituoso e que as cobranças eram devidas, baseadas no relatório de vistoria de saída assinado pelo Requerente, que, segundo a Requerida, indicava danos remanescentes e pintura de má qualidade. Impugnou o pedido de danos morais, aduzindo que as cobranças não configuram dano indenizável, mas mero dissabor. Postulou o acolhimento da preliminar de ilegitimidade passiva ou, alternativamente, a total improcedência dos pedidos formulados em face dela. A Requerida ATLAS HOLDING LTDA. ofereceu contestação em 06/02/2024, alinhando-se, em grande parte, aos argumentos da primeira Requerida no mérito. Igualmente, defendeu a inaplicabilidade do CDC à relação locatícia e, por isso, a impossibilidade de inversão do ônus da prova. Sustentou que as cobranças eram devidas, baseadas no check-out assinado pelo Requerente que apontava avarias não reparadas ou mal reparadas, cujas despesas foram arcadas pela locadora. Negou ter descumprido obrigações de fornecer recibos, alegando que os demonstrativos eram fornecidos pela imobiliária e que o Requerente depositava diretamente na conta da locadora, que está sob administração judicial, e que a imobiliária solicitava comprovantes para dar baixa nos débitos, mas o Requerente não colaborava. Impugnou veementemente o dano moral, afirmando que as cobranças, por serem devidas, não configuram ato ilícito ou abuso de direito, e que as alegações de sofrimento não passam de mero dissabor cotidiano, não comprovado nos autos. Postulou a total improcedência dos pedidos formulados em face dela. A parte autora foi intimada a apresentar réplica. Em sua manifestação, o Requerente reiterou seus pedidos e refutou os argumentos de defesa. Especificamente sobre a preliminar de ilegitimidade passiva da imobiliária, argumentou que esta não merece prosperar, pois, segundo o contrato de locação, a imobiliária era responsável pelas vistorias e atuava como mandatária da locadora, devendo responder solidariamente pelos danos causados. Manteve o argumento de aplicação do CDC à relação entre locatário e imobiliária, citando jurisprudência do STJ que diferencia a relação locador-imobiliária (consumerista) da relação locação propriamente dita (Lei no 8.245/91), mas interpretando que a atuação da imobiliária como intermediária pode gerar responsabilidade própria, inclusive objetiva, nos termos do CDC. Reafirmou que cumpriu suas obrigações, que as cobranças eram indevidas e que a locadora descumpriu deveres como o fornecimento de recibos. Insistiu que o dano moral não foi mero aborrecimento, mas sim consequência das cobranças indevidas e reiteradas, que demonstram padrão de comportamento abusivo das Requeridas, citando julgado em caso de cobrança indevida por empresa de telefonia. As partes foram intimadas a especificar as provas que pretendiam produzir. O Requerente requereu o depoimento pessoal dos prepostos das Requeridas para esclarecer as anotações dos relatórios de vistoria, reiterando os demais pedidos da inicial. Foi determinada a manifestação da parte autora sobre documentos apresentados, antes do saneamento. Os autos vieram conclusos para decisão. É o relatório em sua ampla e detalhada exposição. FUNDAMENTAÇÃO Passo, agora, à análise das questões postas, com a profundidade e o cuidado que o caso requer, evitando construções desnecessariamente complexas que afastem a clareza da prestação jurisdicional. 1. Das Questões Preliminares A Requerida TOP LINE PRIME – GESTÃO IMOBILIÁRIA COMPLETA LTDA. suscitou, em sede preliminar, sua ilegitimidade para figurar no polo passivo da presente demanda. Fundamenta sua alegação no fato de ser mera administradora do imóvel, atuando como mandatária do proprietário, a locadora ATLAS HOLDING LTDA.. Contudo, as alegações da parte autora e os próprios documentos e fatos narrados nas contestações indicam que a atuação da imobiliária Requerida extrapolou, ou ao menos se diferencia, da simples representação em juízo do proprietário para discutir o contrato de locação em si, que, de fato, seria de responsabilidade primária da locadora. A imobiliária TOP LINE PRIME – GESTÃO IMOBILIÁRIA COMPLETA LTDA. foi a responsável direta pela realização das vistorias prévia e de saída. Foi ela quem, segundo a inicial e a réplica, informou que os reparos estavam satisfatórios e recebeu as chaves. Foi ela quem, ainda segundo a inicial, enviou a notificação extrajudicial exigindo os pagamentos que o Requerente considera indevidos. É dela que se alegou a falha na organização e controle dos pagamentos. Embora a jurisprudência majoritária sustente que a relação entre locatário e locador/imobiliária na essência do contrato de locação é regida pela Lei no 8.245/1991, é igualmente reconhecido que a imobiliária presta um serviço de administração ao locador, configurando, nesta relação específica, uma relação de consumo. A questão que se apresenta é se, no desempenho desta administração, as ações ou omissões da imobiliária que afetam diretamente o locatário podem gerar responsabilidade própria da imobiliária em relação a este último, especialmente quando se trata de alegações de cobranças indevidas e danos morais delas decorrentes. As pretensões do Requerente, neste caso, não se limitam à discussão sobre o cumprimento das cláusulas do contrato de locação em si (como a entrega das chaves ou a necessidade de reparos), mas também envolvem a forma como as cobranças foram realizadas e a alegada falha na gestão e comunicação dos pagamentos e pendências por parte da imobiliária. A responsabilidade civil da imobiliária pode derivar de atos próprios no exercício do mandato de administração, especialmente aqueles que exorbitem a mera cobrança de valores devidos e causem danos ao locatário, como alega o Requerente. As alegações de serviço defeituoso na organização financeira e de envio de cobranças indevidas após a desocupação atribuem condutas diretamente à imobiliária. Portanto, a imobiliária TOP LINE PRIME – GESTÃO IMOBILIÁRIA COMPLETA LTDA. possui legitimidade para figurar no polo passivo da demanda para responder às alegações relacionadas à sua atuação na administração do imóvel, na gestão das cobranças, na realização das vistorias e na comunicação com o locatário, especialmente no que diz respeito aos pedidos de anulação de débitos e de indenização por danos morais que teriam sido causados por falhas ou abusos em sua conduta administrativa. A questão de sua responsabilidade efetiva e a extensão desta é matéria que se confunde com o mérito e será analisada em momento oportuno. Por tais razões, rejeito a preliminar de ilegitimidade passiva arguida pela Requerida TOP LINE PRIME – GESTÃO IMOBILIÁRIA COMPLETA LTDA. 2. Das Questões Prejudiciais Não foram arguidas pelas partes questões prejudiciais ao mérito na forma da lei (como prescrição ou decadência), nem este Juízo as identifica presentes nos autos neste momento processual. 3. Dos Pontos Controvertidos O processo está devidamente instruído em sua fase postulatória, tendo as partes apresentado suas versões dos fatos e fundamentos jurídicos. Para avançar na etapa probatória e na posterior análise do mérito, é indispensável fixar, com precisão, os pontos fáticos e jurídicos sobre os quais recai a divergência entre as partes e que necessitam de elucidação pela produção de provas. Com base nas alegações da inicial, das contestações e da réplica, os pontos controvertidos que demandam investigação e prova são: a) Se o Requerente cumpriu integralmente suas obrigações como locatário, nos termos da Lei no 8.245/1991 e do contrato de locação, especialmente no que tange ao pagamento de aluguéis e encargos e à restituição do imóvel no estado em que o recebeu, ressalvadas as deteriorações decorrentes do uso normal. b) Se as Requeridas realizaram cobranças indevidas, excessivas ou reiteradas ao Requerente após a desocupação do imóvel e o término do contrato de locação. c) Se o Requerente efetuou o pagamento de todos os valores relativos ao período da locação e às despesas de reparo do imóvel após a desocupação que lhe eram devidas, e se as Requeridas deram a devida baixa nestes débitos em seus sistemas. d) Se as Requeridas descumpriram a obrigação de fornecer recibos discriminados ao Requerente ou de exibir comprovantes de pagamentos quando solicitados. e) Se o serviço prestado pela imobiliária Requerida ao locatário, especificamente no que se refere à gestão de pagamentos, comunicação e vistorias, pode ser considerado defeituoso nos termos do Código de Defesa do Consumidor (caso aplicável a este aspecto da relação). f) Se as condutas das Requeridas (cobranças indevidas, falha na gestão de pagamentos, descumprimento de deveres de informação) causaram danos de natureza moral ao Requerente, para além de meros aborrecimentos cotidianos. g) Em caso afirmativo, qual a extensão e o valor da indenização devida pelos alegados danos morais. h) Se a locadora Requerida agiu com dolo ao demandar por dívida supostamente já paga, apto a ensejar a aplicação da sanção prevista no art. 940 do Código Civil. 4. Da Aplicação do Código de Defesa do Consumidor e da Inversão do Ônus da Prova A parte autora postula a aplicação do Código de Defesa do Consumidor à relação estabelecida com a imobiliária e, consequentemente, a inversão do ônus da prova, invocando a hipossuficiência e a verossimilhança de suas alegações. As Requeridas rechaçam veementemente a aplicação do CDC, sustentando que a relação locatícia é regida por lei específica e que o Requerente não se enquadra nos conceitos de consumidor hipossuficiente. É assente, de fato, que o contrato de locação em sua essência, regido pela Lei no 8.245/1991, não se submete, de modo geral, às normas do Código de Defesa do Consumidor, por se tratar de diplomas legais com campos de incidência distintos. As relações jurídicas ali disciplinadas não ostentam as características intrínsecas de uma relação de consumo nos moldes do art. 2o e 3o do CDC. Contudo, não se pode ignorar que a imobiliária, na figura de administradora do imóvel, presta um serviço. A própria jurisprudência citada pelas partes reconhece que a relação entre o proprietário (locador) e a imobiliária é de consumo, pois o proprietário contrata os serviços de administração da imobiliária como destinatário final. Embora o locatário não seja o contratante direto deste serviço de administração no que tange à relação entre locador e imobiliária, ele é o polo diretamente afetado pela execução (ou má execução) de parte significativa deste serviço, nomeadamente a gestão de pagamentos, a comunicação de débitos e pendências, e a realização de vistorias. A Requerida TOP LINE PRIME – GESTÃO IMOBILIÁRIA COMPLETA LTDA. é uma pessoa jurídica privada que presta serviços de administração de imóveis e intermediação de negócios, enquadrando-se, em tese, no conceito de fornecedor de serviços. O Requerente, ao interagir com esta empresa no cumprimento de suas obrigações locatícias e na resolução de questões relativas ao imóvel e aos pagamentos, pode ser visto, em certa medida, como destinatário final de parcelas desse serviço administrativo, especialmente no que tange à expectativa de transparência, correção nas cobranças e organização das informações de quitação. Ainda que a relação locatícia em si não seja consumerista, aspectos da prestação de serviços conexos por parte da imobiliária podem, em situações específicas e para fins de aplicação de determinados institutos protetivos, ser analisados sob a ótica consumerista, notadamente quando se verifica a vulnerabilidade do locatário frente à estrutura e ao conhecimento técnico da administradora. Neste caso particular, verifica-se uma situação de evidente desequilíbrio na produção de provas. O Requerente já não se encontra mais na posse do imóvel, tendo entregado as chaves. Ele não possui acesso aos registros internos das Requeridas, seja da imobiliária sobre o controle de pagamentos e a baixa de débitos, seja da locadora sobre os depósitos supostamente efetuados diretamente em sua conta. A alegação de cobranças indevidas e falha na gestão financeira coloca o Requerente em posição de considerável dificuldade para demonstrar fatos negativos ou a incorreção dos registros e procedimentos internos das Requeridas. A ele é atribuída a prova de que pagou e que, apesar disso, continuou sendo cobrado, e que a imobiliária falhou em dar baixa ou organizar essas informações. Às Requeridas, por outro lado, é muito mais simples demonstrar que as cobranças eram devidas, apresentando extratos, planilhas de controle, ou o relatório de vistoria de saída e orçamentos de reparo que justifiquem os valores cobrados a título de danos, bem como comprovar a regularidade de seus procedimentos e a disponibilização de recibos ou demonstrativos. Essa disparidade na capacidade de produzir as provas necessárias, acentuada pelo fato de o locatário já ter se retirado do imóvel e não ter mais acesso às informações geridas pelas Requeridas, caracteriza a hipossuficiência probatória do Requerente. Embora a relação locatícia principal seja regida pela Lei no 8.245/1991, a análise da forma e correção das cobranças e da gestão financeira pela imobiliária, enquanto prestadora de serviços de administração que afetam diretamente o locatário, pode justificar a aplicação do instituto da inversão do ônus da prova previsto no CDC (Art. 6o, VIII), que visa a reequilibrar a balança processual em favor da parte em posição de maior vulnerabilidade. A inversão do ônus da prova não implica, por si só, no reconhecimento da procedência do pedido, mas sim na atribuição à parte mais apta e com melhores condições técnicas e materiais de produzir a prova dos fatos. As Requeridas, em especial a imobiliária, detêm os registros de pagamentos, os relatórios de vistoria (especialmente o check-out alegadamente assinado pelo Requerente), as comunicações enviadas, e a documentação relativa aos reparos supostamente realizados após a saída do Requerente. É justo e conforme os princípios processuais modernos, que buscam a paridade de armas e a facilitação do acesso à justiça, que a prova dos fatos relacionados à correção das cobranças, à quitação dos débitos e à justificativa dos valores exigidos (em especial aqueles contestados pelo Requerente) recaia sobre as Requeridas. Portanto, em vista da evidente hipossuficiência probatória do Requerente, que se encontra afastado do imóvel e sem acesso aos registros internos das Requeridas após o término da locação, e considerando que as alegações de cobranças indevidas e falha na gestão financeira se relacionam com o serviço de administração prestado pelas Requeridas, impõe-se a inversão do ônus da prova com fundamento no art. 6o, VIII do Código de Defesa do Consumidor, aplicado aqui de forma a tutelar a vulnerabilidade do locatário neste aspecto específico da relação. DECISÃO Em face de todo o exposto e fundamentado, procedo ao saneamento do feito, nos termos do artigo 357 do Código de Processo Civil. 1.REJEITOa preliminar de ilegitimidade passiva arguida pela Requerida TOP LINE PRIME – GESTÃO IMOBILIÁRIA COMPLETA LTDA., ante a análise de sua participação nos fatos que deram origem à lide, conforme pormenorizadamente exposto na fundamentação. 2.Declaro que NÃO HÁ questões prejudiciais pendentes de apreciação. 3.Fixo como PONTOS CONTROVERTIDOS sobre os quais recairá a atividade probatória as questões detalhadas nos itens a) a h) da fundamentação acima. 4.Com base no artigo 6o, inciso VIII, do Código de Defesa do Consumidor, e na análise da hipossuficiência probatória do Requerente em relação aos fatos controvertidos, notadamente aqueles relacionados à correção das cobranças, à quitação dos débitos e à justificativa dos valores exigidos após a desocupação do imóvel, INVERTO O ÔNUS DA PROVA, atribuindo às Requeridas o encargo de provar: o A regularidade e a correção das cobranças efetuadas ao Requerente, demonstrando a origem e a exatidão dos valores exigidos, em especial aqueles contestados na inicial. o A ausência de quitação dos débitos cobrados, caso o Requerente apresente indícios de pagamento ou alegue falha na baixa dos valores. o Que o imóvel não foi restituído no estado em que foi recebido, salvo o desgaste natural, e que os danos e a necessidade de reparos que deram origem às cobranças não decorreram do uso normal do bem ou de vícios preexistentes à locação. o Que os procedimentos de gestão financeira, controle de pagamentos, comunicação de débitos e disponibilização de demonstrativos/recibos foram realizados de forma adequada e transparente. o A ausência de ato ilícito ou falha na prestação de serviços que tenham causado danos morais ao Requerente. Fica a cargo do Requerente o ônus de provar os demais fatos constitutivos de seu direito que não foram expressamente abarcados pela inversão do ônus probatório, nos termos do artigo 373, inciso I, do Código de Processo Civil. Após a publicação desta decisão, intimem-se as partes para que, no prazo de 15 (quinze) dias, manifestem-se sobre as provas que ainda pretendem produzir, justificando sua pertinência e relevância para a elucidação dos pontos controvertidos fixados. As provas deverão ser especificadas de forma clara e objetiva. Em havendo requerimento de produção de prova oral (depoimento pessoal e/ou testemunhal), o Juízo analisará a necessidade e pertinência, e em caso positivo, designará audiência de instrução e julgamento. Caso a prova oral seja considerada desnecessária ou se as partes protestarem apenas por prova documental, o Juízo poderá proferir julgamento antecipado do mérito ou converter o julgamento em diligência. A parte agravante sustenta, em síntese, que: (a) “não exerce atividade comercial habitual relacionada ao imóvel locado, limitando-se à propriedade do bem, a intermediação e administração ficaram a cargo da imobiliária. Como decidiu o STJ, tratando-se de contrato regido especificamente pela lei 8.245/91, não há que se falar em aplicação do Código de Defesa do Consumidor”; (b) “todos os serviços administrativos e de cobrança foram contratados e prestados pela empresa TOP LINE – Gestão Imobiliária, que possui infraestrutura própria para tal fim, e não pela ATLAS”; (c) “apenas detém a titularidade do imóvel, não tendo prestado qualquer serviço direto de gestão ou consultoria ao locatário”; (d) “não há evidência de que o autor esteja em desigualdade de tratamento ou que ATLAS detenha informação secreta”; (e) “demonstrar que o autor não efetuou determinado pagamento ou que não houve falha na prestação de serviços. Trata-se de encargo logicamente impossível ou excessivamente oneroso, violando os princípios do contraditório e da ampla defesa”. Pede, liminarmente, a concessão de feito suspensivo ao agravo, e, no mérito, a reforma da decisão para indeferir a inversão do ônus probatório “imposta à ATLAS HOLDING LTDA. – ME, mantendo-se, quanto a ela, a distribuição ordinária do encargo probatório”. Preparo recursal recolhido. É o breve relato. Recurso admissível (Código de Processo Civil, art. 1.017). Hei por bem seguir o mesmo entendimento jurídico da decisão ora revista e, com isso, indeferir a medida de urgência, nos moldes requeridos. A concessão da tutela de urgência, por se tratar de medida excepcional, condiciona-se à demonstração do risco de dano grave (difícil ou impossível reparação) e da demonstração de probabilidade de provimento do recurso (Código de Processo Civil, art. 995, parágrafo único). Em juízo de prelibação - análise preliminar e não exauriente - das evidências até então catalogadas, a probabilidade do direito não está satisfatoriamente demonstrada a ponto de autorizar a concessão da medida de urgência. A questão subjacente refere-se à ação ajuizada pelo ora agravado, em pretende a declaração de inexistência de débito e reparação por danos extrapatrimoniais, sob a fundamentação, em síntese, de cobrança indevida derivada de contrato de locação de imóvel. Pois bem. Com relação à inversão do ônus probatório, não custa lembrar as valiosas lições de Moacyr Amaral Santos: Toda pretensão tem por fundamento um ponto de fato. É com fundamento num fato, e dele extraindo consequências jurídicas, que o autor formula o pedido sobre o qual o juiz irá decidir na sentença. O autor, assim, faz a afirmação de um fato, que poderá ou não corresponder à verdade. Se essa afirmação se opõe a afirmação do réu (“exceção”, em sentido lato), a qual também poderá não corresponder à verdade, que negando aquele fato ou revestindo-o de outros caracteres, ou consistente num outro fato, cuja existência importe na negação daquele, ou do qual deduza consequências obstativas à pretensão do autor, se esbatem afirmações igualmente respeitáveis, mas que igualmente não subsistem por si mesmas em relação ao juiz... não bastam as afirmações de fatos, mas impõe-se a demonstração de sua existência ou inexistência [...]. Com o ônus do pedido – ônus da ação e da exceção – se coordena o ônus da afirmação, assim também ao ônus da afirmação se coordena o ônus da prova... Quem pede ao juiz tem o ônus de afirmar fatos que autorizem o pedido, logo tem o ônus de provar os fatos afirmados [...]1. Em outros termos, os fatos afirmados (na ação e/ou na “exceção” em sentido amplo) consistem em questões de fatos determinados, controversos, relevantes e influentes na decisão da causa. Eles constituem o objeto de necessária prova judiciária, cuja finalidade é a formação da convicção do julgador (destinatário principal e direto), o qual deliberará se os fatos afirmados são certos a ponto de criar a certeza legítima (inabalável crença da verdade) quanto a sua existência (Código de Processo Civil, artigo 369, parte final c/c artigo 370, parágrafo único). Para isso, o julgador pode livremente se valer as regras da experiência comum (ou máximas da experiência), em que certos fatos fazem parte da cultura de determinada esfera social a que ele pertence2 e que surgem pela observação do que comumente acontece (Código de Processo Civil, artigo 375, primeira parte). De outro ângulo, as regras de experiência técnica podem recomendar a necessária percepção técnica de um perito acerca dos fatos quanto à sua verificação, acertamento ou apreciação (declaração supletiva da ciência), a ponto de torná-los inteligíveis ao julgador (Código de Processo Civil, artigo 375, parte final c/c artigo 370, parágrafo único). Em qualquer das variantes em que o julgador decide com base na prova dos fatos (secundum probata iudex iudicare debet), em que não será admitida a produção de prova desnecessária (Código de Processo Civil, artigo 370, “contrario sensu”), especialmente se se tratar de diligência inútil ou meramente protelatória. No caso concreto, a inversão do ônus probatório deferida pelo e. Juízo de origem, com relação à Top Line Prime – Gestão Imobiliária Completa Ltda. teria sido em razão da relação consumerista constituída entre a parte autora/locatário (ora agravado) e a imobiliária que presta um serviço de administração ao locador, ora agravante (Lei no 8.078/1990, art. 6o, inc. VIII c/c art. 14). Com relação à parte agravante (locador), o e. Juízo de origem, em razão das peculiaridades do caso, teria atribuído a distribuição dinâmica do ônus da prova, por entender que teria melhores condições de provar os fatos alegados, de forma a garantir o equilíbrio processual entre as partes, até porque cabe a ele aferir a real necessidade de outros elementos de prova para formar o seu convencimento e analisar se as provas que instruem os autos são suficientes para a solução da controvérsia (Código de Processo Civil, art. 370 c/c art. 373, § 1o). No ponto, o e. Juízo de origem asseverou, em síntese, que: [...] Neste caso particular, verifica-se uma situação de evidente desequilíbrio na produção de provas. O Requerente já não se encontra mais na posse do imóvel, tendo entregado as chaves. Ele não possui acesso aos registros internos das Requeridas, seja da imobiliária sobre o controle de pagamentos e a baixa de débitos, seja da locadora sobre os depósitos supostamente efetuados diretamente em sua conta. A alegação de cobranças indevidas e falha na gestão financeira coloca o Requerente em posição de considerável dificuldade para demonstrar fatos negativos ou a incorreção dos registros e procedimentos internos das Requeridas. A ele é atribuída a prova de que pagou e que, apesar disso, continuou sendo cobrado, e que a imobiliária falhou em dar baixa ou organizar essas informações. Às Requeridas, por outro lado, é muito mais simples demonstrar que as cobranças eram devidas, apresentando extratos, planilhas de controle, ou o relatório de vistoria de saída e orçamentos de reparo que justifiquem os valores cobrados a título de danos, bem como comprovar a regularidade de seus procedimentos e a disponibilização de recibos ou demonstrativos. Essa disparidade na capacidade de produzir as provas necessárias, acentuada pelo fato de o locatário já ter se retirado do imóvel e não ter mais acesso às informações geridas pelas Requeridas, caracteriza a hipossuficiência probatória do Requerente. Embora a relação locatícia principal seja regida pela Lei no 8.245/1991, a análise da forma e correção das cobranças e da gestão financeira pela imobiliária, enquanto prestadora de serviços de administração que afetam diretamente o locatário, pode justificar a aplicação do instituto da inversão do ônus da prova previsto no CDC (Art. 6o, VIII), que visa a reequilibrar a balança processual em favor da parte em posição de maior vulnerabilidade. A inversão do ônus da prova não implica, por si só, no reconhecimento da procedência do pedido, mas sim na atribuição à parte mais apta e com melhores condições técnicas e materiais de produzir a prova dos fatos. As Requeridas, em especial a imobiliária, detêm os registros de pagamentos, os relatórios de vistoria (especialmente o check-out alegadamente assinado pelo Requerente), as comunicações enviadas, e a documentação relativa aos reparos supostamente realizados após a saída do Requerente. É justo e conforme os princípios processuais modernos, que buscam a paridade de armas e a facilitação do acesso à justiça, que a prova dos fatos relacionados à correção das cobranças, à quitação dos débitos e à justificativa dos valores exigidos (em especial aqueles contestados pelo Requerente) recaia sobre as Requeridas. Portanto, em vista da evidente hipossuficiência probatória do Requerente, que se encontra afastado do imóvel e sem acesso aos registros internos das Requeridas após o término da locação, e considerando que as alegações de cobranças indevidas e falha na gestão financeira se relacionam com o serviço de administração prestado pelas Requeridas, impõe-se a inversão do ônus da prova com fundamento no art. 6o, VIII do Código de Defesa do Consumidor, aplicado aqui de forma a tutelar a vulnerabilidade do locatário neste aspecto específico da relação.[...] (g.n.) Nesse quadro fático e processual, a despeito das argumentações aduzidas nas razões recursais, não subsiste suporte probatório suficiente para subsidiar, por ora, a alegada probabilidade do direito, notadamente porque a demonstração probatória, por exemplo, “sobre os depósitos supostamente efetuados diretamente em sua conta” não constitui prova de um fato negativo ou de difícil acesso. No atual estágio processual, norteado por uma limitada cognição (sumária, superficial e não exauriente), não se mostra viável, por ora, a concessão da medida de urgência, dada a falta de elementos probatórios mais profundos e contundentes que excepcionalmente justifiquem a medida. Nesse sentido, mutatis mutandis, colaciono precedentes desta e. Corte de Justiça: AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. INVERSÃO DO ÔNUS PROBATÓRIO. AGIOTAGEM. INDÍCIOS. MAIOR FACILIDADE PARA REALIZAÇÃO DA PROVA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. 1. O Código de Processo Civil adotou uma Teoria Mista ou Eclética da Distribuição do Ônus da Prova, porquanto, em que pese os incisos I e II do art. 373 do Código de Processo Civil contemplarem a Teoria Estática do Ônus da Prova, veja-se que o parágrafo 1o do referido artigo e o inciso III do art. 357 do Código de Processo Civil consagram a Teoria da Distribuição Dinâmica do Ônus da Prova. 2. Cabível a aplicação da distribuição dinâmica do ônus probatório, caso haja maior possibilidade de uma das partes produzir a prova ou a impossibilidade ou demasiada dificuldade na obtenção da prova por um dos agentes processuais. 3. A inversão do ônus probatório, prevista no art. 3o da Medida Provisória número 2172-32/2001, tem por escopo facilitar a demonstração de negócio ou de estipulações usurárias. 4. Demonstrada a maior facilidade em produção probatória por uma das partes, deve ser imputado a ela o ônus por sua realização. 5. Recurso conhecido e não provido. (Acórdão 1988735, 0754062-40.2024.8.07.0000, Relator(a): EUSTÁQUIO DE CASTRO, 8a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 08/04/2025, publicado no DJe: 24/04/2025.) AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. FALHA NA PRESTAÇÃO DE SERVIÇO. INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA. DISTRIBUIÇÃO DINÂMICA. ART. 373, §1o, DO CPC. POSSIBILIDADE 1. Nos termos do art. 373, inciso I, do CPC, é certo que incumbe ao autor demonstrar o fato constitutivo de seu direito. No entanto, tal dispositivo, em seu parágrafo primeiro, consagra a teoria dinâmica do ônus probatório, pela qual o julgador, observando a maior facilidade ou excessiva dificuldade de uma das partes em produzir a prova, poderá inverter a carga probante, quando entender necessário. 2. Comprovado que o réu é quem possui maior aptidão para a produção das provas necessárias à elucidação dos fatos, é possível a distribuição dinâmica do ônus da prova, nos termos do art. 373, § 1o, do CPC. 3. Agravo de instrumento provido. (Acórdão 1888976, 0712281-38.2024.8.07.0000, Relator(a): ARNOLDO CAMANHO DE ASSIS, 4a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 04/07/2024, publicado no DJe: 26/07/2024.) Diante do exposto, reputo ausentes os requisitos autorizadores da medida de urgência (Código de Processo Civil, art. 300, “caput” c/c art. 1.019, inciso I). Indefiro o pedido de efeito suspensivo. Comunique-se ao e. Juízo originário, dispensadas as respectivas informações. Intime-se a parte agravada para oferecimento de contrarrazões (Código de Processo Civil, art. 1.019, inciso II). Conclusos, após. [1] SANTOS, Moacyr Amaral. Comentários ao Código de Processo Civil. 1a Ed. Vol. IV. Rio de Janeiro: Forense, 1976, p. 7 a 53. [1] SANTOS, ob. cit. p. 46. Brasília/DF, 16 de junho de 2025. Fernando Antônio Tavernard Lima Relator