Tribunal: TJDFT
Processo: 0733454-84.2025.8.07.0000
Órgão julgador: LUCIMEIRE MARIA DA SILVA
Órgão colegiado: 5a Turma Cível
Data de publicação: 2025-08-25

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Desembargadora LUCIMEIRE MARIA DA SILVA Número do processo: 0733454-84.2025.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: ECAP ENGENHARIA LTDA AGRAVADO: CONDOMINIO RESIDENCIAL LE JARDIN 01 D E C I S Ã O Cuida-se de agravo de instrumento, com pedido de efeito suspensivo, interposto por ECAP ENGENHARIA LTDA, em face da r. decisão proferida pelo juízo da 2a Vara Cível, de Família e de Órfãos e Sucessões de Santa Maria que, nos autos dos embargos à execução no 0706769-10.2025.8.07.0010, ajuizada por CONDOMÍNIO RESIDENCIAL LE JARDIN 01 em desfavor do agravante, indeferiu o pedido de concessão de efeito suspensivo aos embargos à execução, nos seguintes termos: (ID 243192364) “Recebo a emenda de ID. 242530917 em substituição à exordial. O embargante alega, em suma, a ilegitimidade passiva para figurar no polo passiva da execução, alegando a ausência de responsabilidade do credor fiduciário pelas despesas condominiais de imóvel em alienação fiduciária. 1. Recebo os embargos à execução, uma vez que não vislumbro nenhuma das hipóteses de rejeição liminar contidas no artigo 918 do CPC. 2. O pedido de atribuição de efeito suspensivo aos embargos à execução é medida excepcional, que depende do preenchimento cumulativo dos requisitos estabelecidos pelo artigo 919, §1o, do Código de Processo Civil. O referido dispositivo legal condiciona a suspensão da execução à verificação dos pressupostos para a concessão da tutela provisória (probabilidade do direito (fumus boni iuris) e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo (periculum in mora), além da garantia da execução por penhora, depósito ou caução suficientes. No caso em tela, em um juízo de cognição sumária, não vislumbro a presença dos requisitos autorizadores da medida. As despesas condominiais constituem obrigações de natureza propter rem, ou seja, vinculam-se à própria coisa, independentemente de quem seja o titular do domínio ou da posse. Tal natureza jurídica visa a garantir a saúde financeira do condomínio, viabilizando a manutenção e a conservação da estrutura coletiva, que beneficia a todos os proprietários, inclusive o credor fiduciário, cuja garantia repousa sobre a integridade do bem. Nessa esteira, a inclusão da embargante no polo passivo da execução (ID. 242530940), diante da ausência de outros bens penhoráveis do devedor fiduciante, encontra amparo na prevalência do interesse da coletividade condominial sobre o interesse particular da instituição financeira. Não se mostra razoável que a garantia do credor fiduciário lhe confira uma espécie de imunidade jurídica, onerando os demais condôminos, que teriam de subsidiar a inadimplência da unidade, enquanto o credor aguarda a consolidação da propriedade para, só então, assumir as responsabilidades inerentes ao imóvel. Por outro lado, é imprescindível conciliar os interesses das partes, garantindo ao credor fiduciário o contraditório e o direito de integrar a execução, ocasião em que o credor poderá optar pela quitação do débito condominial ou exercer eventual ação regressiva contra o fiduciante. O entendimento atual do Superior Tribunal de Justiça (STJ) alinha-se a essa lógica, reconhecendo a prevalência do crédito condominial, desde que respeitados os regramentos contidos nos arts. 799, I, e 889, V, do Código de Processo Civil. (...) 2. A natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa. Por isso, se sobreleva ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, na condição de proprietário sujeito à uma condição resolutiva, não pode ser detentor de maiores direitos que o proprietário pleno.3. Em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao débito, ainda que esteja alienado fiduciariamente, tendo em vista a natureza da dívida condominial, nos termos do art. 1.345 do Código Civil de 2002.4. Para tanto, o condomínio exequente deve promover também a citação do credor fiduciário, além do devedor fiduciante, a fim de vir aquele integrar a execução para que se possa encontrar a adequada solução para o resgate dos créditos, a qual depende do reconhecimento do dever do proprietário, perante o condomínio, de quitar o débito, sob pena de ter o imóvel penhorado e levado à praceamento. Ao optar pela quitação da dívida, o credor fiduciário se sub-roga nos direitos do exequente e tem regresso contra o condômino executado, o devedor fiduciante.5. Recurso especial provido. (STJ - REsp: 2059278 SC 2022/0086988-5, Relator: Ministro MARCO BUZZI, Data de Julgamento: 23/05/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 12/09/2023) Assim, a probabilidade do direito invocado pela embargante não se revela evidente. Da mesma forma, não se verifica o periculum in mora. Embora relevantes os fundamentos invocados, a embargante não demonstrou a iminência de sofrer prejuízo grave ou de difícil reparação, sobretudo porque eventuais atos de constrição específicos são passíveis de impugnação própria em momento oportuno, não havendo risco imediato a bens impenhoráveis. Ao contrário, milita em desfavor da embargante o periculum in mora inverso, haja vista que a suspensão da ação executiva, destinada à satisfação de crédito essencial à subsistência do ente condominial, imporia grave risco à coletividade e à própria manutenção do imóvel objeto da fidúcia, com potencial depreciação do bem que serve de garantia à embargante, gerando prejuízos individuais e coletivos. Ante o exposto, INDEFIRO o pedido de efeito suspensivo, uma vez que ausentes os requisitos do art. 919, §1o, do CPC. 3. Faça-se constar na execução a oposição destes embargos, recebidos SEM efeito suspensivo. 4. Intime-se a parte embargada por meio de seu advogado, para se manifestar sobre os embargos no prazo de 15 (quinze) dias (art. 920, inciso I, do CPC), inclusive para declinar as provas a serem produzidas. Ressalto que a legislação atinente não exige a citação do embargado, mas somente sua ouvida, que será realizada por meio do patrono constituído. Após, intime-se o embargante para réplica no prazo de 15 (quinze) dias. Feito isso, abra-se vista às partes para manifestação acerca da produção de provas. Ao fim, caso as partes não requeiram a produção de outras provas, façam-se os autos conclusos para sentença. Publique-se.”. Em suas razões recursais (ID 75040467), sustenta que foi indevidamente incluída no polo passivo da execução, sob o fundamento de que, na qualidade de credora fiduciária do imóvel objeto da cobrança condominial, seria responsável pelas respectivas despesas. Informa que, na origem, estão sendo executadas as despesas condominiais do imóvel denominado Unidade n.o 18, Conjunto 02, Residencial Le Jardim, Setor Habitacional Tororó. Informa que, esgotados os meios de busca de bens penhoráveis do devedor, foi postulada a penhora dos direitos aquisitivos do imóvel. Informa que o juízo de origem determinou a inclusão da credora fiduciária no polo passivo da execução. Aduz que não houve a consolidação da propriedade plena nem a imissão na posse do bem, razão pela qual não pode ser responsabilizada pelos encargos condominiais anteriores, nos termos do art. 27, § 8o, da Lei no 9.514/97 e do art. 1.368-B do Código Civil. Afirma que o imóvel permanece vinculado ao contrato de alienação fiduciária, servindo como garantia suficiente para assegurar o juízo, e que a manutenção da execução contra si representa risco concreto de constrição indevida de bens essenciais à continuidade das atividades empresariais. Sustenta que a decisão agravada desconsiderou o regime jurídico que rege a alienação fiduciária, que impõe ao devedor fiduciante o dever de pagar as taxas condominiais. Defende que a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que não há responsabilidade do credor fiduciário antes da consolidação da propriedade. O preparo foi recolhido (ID 75043998). É o relatório. Decido. Preenchidos os pressupostos legais, conheço do recurso. Como cediço, recebido o agravo de instrumento no tribunal e distribuído imediatamente, se não for o caso de aplicação do art. 932, III e IV, do CPC, o relator poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso, se da imediata produção de seus efeitos houver risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso, ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando ao juiz sua decisão (art. 932, II, 1.019, I, do CPC). Portanto, no momento, a análise a ser realizada nesta fase incipiente está restrita ao pedido de concessão de efeito suspensivo, que se fará à luz dos requisitos da probabilidade do direito e do perigo de dano grave ou risco ao resultado útil do processo. Nos termos do art. 919, § 1o, do Código de Processo Civil, o juiz poderá conceder efeito suspensivo aos embargos à execução quando verificados os requisitos da tutela provisória e desde que a execução esteja garantida por penhora, depósito ou caução suficiente. No caso em exame, o agravante apresentou como caução o imóvel de que é proprietário, sendo este o bem relacionado à dívida executada, referente às taxas condominiais. Passo, doravante, a apreciar a questão da ilegitimidade do agravante para responder pela dívida executada, com a sua inclusão no polo passivo. Na origem, verifico que o credor postulou a penhora dos direitos aquisitivos do imóvel, oportunidade em que o juízo a quo determinou a emenda da inicial para incluir o credor fiduciário no polo passivo (ID 215587613). A decisão de ID 225891281 determinou a inclusão do credor fiduciário no polo passivo da execução. Em juízo de cognição sumária, própria desta fase processual, entendo que restou demonstrada a plausibilidade do direito afirmado. É fato incontroverso nos autos que não houve a consolidação da propriedade, tampouco sua imissão na posse do imóvel objeto da lide. Nesse contexto, aplica-se a disciplina do art. 27, § 8o, da Lei no 9.514/1997, que expressamente atribui ao devedor fiduciante a responsabilidade pelo pagamento dos tributos, encargos condominiais e demais despesas incidentes sobre o bem, até a efetiva imissão do fiduciário na posse. Vejamos: Art. 27. Consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário promoverá leilão público para a alienação do imóvel, no prazo de 60 (sessenta) dias, contado da data do registro de que trata o § 7o do art. 26 desta Lei. § 8o Responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse. Além disso, o art. 1.368-B do Código Civil, inserido com o advento da Lei no 13.097/2015, corrobora essa interpretação ao estipular que o credor fiduciário somente passa a responder pelos encargos incidentes sobre o imóvel após a consolidação da propriedade plena e sua consequente imissão na posse direta. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme ao reconhecer que a responsabilidade do credor fiduciário pelo adimplemento das despesas condominiais somente se configura após a consolidação da propriedade e imissão na posse. Vejamos: DIREITO CIVIL PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. DESPESAS CONDOMINAIS. IMÓVEL OBJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. RESPONSABILIDADE DO CREDOR FIDUCIÁRIO. SOLIDARIEDADE. AUSÊNCIA. VERBAS DE SUCUMBÊNCIA. 1. Ação de cobrança de despesas condominiais. 2. Ação ajuizada em 05/05/2011. Recurso especial concluso ao gabinete em 26/08/2016. Julgamento: CPC/73. 3. O propósito recursal é definir se há responsabilidade solidária do credor fiduciário e dos devedores fiduciantes quanto: i) ao pagamento das despesas condominiais que recaem sobre imóvel objeto de garantia fiduciária; e ii) ao pagamento das verbas de sucumbência. 4. O art. 27, § 8o, da Lei 9.514/97 prevê expressamente que responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse. 5. Ademais, o art. 1.368-B do CC/02, veio, de forma harmônica, complementar o disposto no art. 27, § 8o, da Lei 9.514/97, ao dispor que o credor fiduciário que se tornar proprietário pleno do bem, por efeito de realização da garantia, mediante consolidação da propriedade, adjudicação, dação ou outra forma pela qual lhe tenha sido transmitida a propriedade plena, passa a responder pelo pagamento dos tributos sobre a propriedade e a posse, taxas, despesas condominiais e quaisquer outros encargos, tributários ou não, incidentes sobre o bem objeto da garantia, a partir da data em que vier a ser imitido na posse direta do bem. 6. Aparentemente, com a interpretação literal dos mencionados dispositivos legais, chega-se à conclusão de que o legislador procurou proteger os interesses do credor fiduciário, que tem a propriedade resolúvel como mero direito real de garantia voltado à satisfação de um crédito. 7. Dessume-se que, de fato, a responsabilidade do credor fiduciário pelo pagamento das despesas condominiais dá-se quando da consolidação de sua propriedade plena quanto ao bem dado em garantia, ou seja, quando de sua imissão na posse do imóvel, nos termos do art. 27, § 8o, da Lei 9.514/97 e do art. 1.368-B do CC/02. A sua legitimidade para figurar no polo passivo da ação resume-se, portanto, à condição de estar imitido na posse do bem. 8. Na espécie, não reconhecida pelas instâncias de origem a consolidação da propriedade plena em favor do ITAU UNIBANCO S.A, não há que se falar em responsabilidade solidária deste com os devedores fiduciários quanto ao adimplemento das despesas condominiais em aberto. 9. Por fim, reconhecida, na hipótese, a ausência de solidariedade do credor fiduciário pelo pagamento das despesas condominiais, não há que se falar em condenação solidária do recorrente ao pagamento das despesas processuais e honorários advocatícios. 10. Recurso especial conhecido e provido. (REsp n. 1.731.735/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 13/11/2018, DJe de 22/11/2018.). No mesmo sentido, vejamos o entendimento do Egrégio Tribunal de Justiça: Ementa: AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. CREDOR FIDUCIÁRIO. EXCLUSÃO DO POLO PASSIVO . CADASTRAMENTO COMO TERCEIRO INTERESSADO. CABIMENTO. DECISÃO REFORMADA. 1 . O art. 27, § 8o determina que o devedor fiduciante responde pelo pagamento dos impostos, taxas, débitos condominiais e quaisquer outros encargos sobre o imóvel até a data em que o credor fiduciário vier a ser imitido na posse. 2. Na mesma linha, o art . 1.368-B, parágrafo único, do Código Civil, dispõe que o credor fiduciário passa a responder pelo pagamento das despesas condominiais, dentre outros, somente a partir da data em que vier a ser imitido na posse direta do bem. 3. No caso concreto, o imóvel está na posse dos executados fiduciantes, de modo que o credor fiduciário é parte ilegítima para figurar no polo passivo, devendo figurar como terceiro interessado . 4. Agravo de instrumento conhecido e provido. (TJ-DF 07187032920248070000 1897714, Relator.: FÁBIO EDUARDO MARQUES, Data de Julgamento: 25/07/2024, 5a Turma Cível, Data de Publicação: 21/08/2024) Ementa: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. TAXAS CONDOMINIAIS . ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. INCLUSÃO DE CREDOR FIDUCIÁRIO NO POLO PASSIVO. IMPOSSIBILIDADE. 1 . Agravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu o pedido de inclusão do credor fiduciário no polo passivo da execução de título extrajudicial, oriundo de inadimplemento de taxas condominiais, para viabilizar a penhora do imóvel. 2. Segundo o art. 27, § 8o, da Lei no 9 .514/1997, a responsabilidade do credor fiduciário pelos encargos condominiais somente ocorre após a consolidação da propriedade e a imissão na posse do imóvel. 3. No caso concreto, não há elementos que comprovem a consolidação da propriedade em favor da Caixa Econômica Federal, inviabilizando sua responsabilização por despesas condominiais anteriores à posse do imóvel. 4 . A jurisprudência deste Tribunal se posiciona no sentido de que o credor fiduciário não pode ser incluído no polo passivo de ações de cobrança condominial, sem a referida consolidação da propriedade e a posse efetiva do bem. 5. Agravo de instrumento conhecido e desprovido. (TJ-DF 07244826220248070000 1945769, Relator.: ANA MARIA FERREIRA DA SILVA, Data de Julgamento: 13/11/2024, 3a Turma Cível, Data de Publicação: 28/11/2024) Nesse contexto, entendo, nesta fase de cognição sumária, que a mera condição de proprietário resolúvel não é suficiente para imputar a responsabilidade ao pagamento da dívida executada ao credor fiduciário. Com efeito, a ausência de consolidação da propriedade e de imissão na posse afasta, ao que tudo indica, a legitimidade da parte agravante para figurar no polo passivo da execução. Desse modo, nesta fase inicial, restou demonstrada a probabilidade do direito. O perigo da demora é iminente, pois, caso não seja deferida a liminar, poderão ser penhorados bens de propriedade do agravante. Ante o exposto, DEFIRO o pedido liminar para conceder efeito suspensivo aos embargos à execução ajuizado pelo agravante, obstando que os atos executivos prossigam em relação à si, até o julgamento do presente recurso. Intime-se a parte agravada para responder no prazo de 15 (quinze) dias, facultando-lhe juntar a documentação que entender necessária ao julgamento do recurso. Comunique-se ao juízo de origem. Dispensadas as informações. Após, tornem conclusos. Brasília, 20 de agosto de 2025. Desembargadora LUCIMEIRE MARIA DA SILVA Relatora

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Desembargadora LUCIMEIRE MARIA DA SILVA Número do processo: 0733454-84.2025.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: ECAP ENGENHARIA LTDA AGRAVADO: CONDOMINIO RESIDENCIAL LE JARDIN 01 D E C I S Ã O Cuida-se de agravo de instrumento, com pedido de efeito suspensivo, interposto por ECAP ENGENHARIA LTDA, em face da r. decisão proferida pelo juízo da 2a Vara Cível, de Família e de Órfãos e Sucessões de Santa Maria que, nos autos dos embargos à execução no 0706769-10.2025.8.07.0010, ajuizada por CONDOMÍNIO RESIDENCIAL LE JARDIN 01 em desfavor do agravante, indeferiu o pedido de concessão de efeito suspensivo aos embargos à execução, nos seguintes termos: (ID 243192364) “Recebo a emenda de ID. 242530917 em substituição à exordial. O embargante alega, em suma, a ilegitimidade passiva para figurar no polo passiva da execução, alegando a ausência de responsabilidade do credor fiduciário pelas despesas condominiais de imóvel em alienação fiduciária. 1. Recebo os embargos à execução, uma vez que não vislumbro nenhuma das hipóteses de rejeição liminar contidas no artigo 918 do CPC. 2. O pedido de atribuição de efeito suspensivo aos embargos à execução é medida excepcional, que depende do preenchimento cumulativo dos requisitos estabelecidos pelo artigo 919, §1o, do Código de Processo Civil. O referido dispositivo legal condiciona a suspensão da execução à verificação dos pressupostos para a concessão da tutela provisória (probabilidade do direito (fumus boni iuris) e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo (periculum in mora), além da garantia da execução por penhora, depósito ou caução suficientes. No caso em tela, em um juízo de cognição sumária, não vislumbro a presença dos requisitos autorizadores da medida. As despesas condominiais constituem obrigações de natureza propter rem, ou seja, vinculam-se à própria coisa, independentemente de quem seja o titular do domínio ou da posse. Tal natureza jurídica visa a garantir a saúde financeira do condomínio, viabilizando a manutenção e a conservação da estrutura coletiva, que beneficia a todos os proprietários, inclusive o credor fiduciário, cuja garantia repousa sobre a integridade do bem. Nessa esteira, a inclusão da embargante no polo passivo da execução (ID. 242530940), diante da ausência de outros bens penhoráveis do devedor fiduciante, encontra amparo na prevalência do interesse da coletividade condominial sobre o interesse particular da instituição financeira. Não se mostra razoável que a garantia do credor fiduciário lhe confira uma espécie de imunidade jurídica, onerando os demais condôminos, que teriam de subsidiar a inadimplência da unidade, enquanto o credor aguarda a consolidação da propriedade para, só então, assumir as responsabilidades inerentes ao imóvel. Por outro lado, é imprescindível conciliar os interesses das partes, garantindo ao credor fiduciário o contraditório e o direito de integrar a execução, ocasião em que o credor poderá optar pela quitação do débito condominial ou exercer eventual ação regressiva contra o fiduciante. O entendimento atual do Superior Tribunal de Justiça (STJ) alinha-se a essa lógica, reconhecendo a prevalência do crédito condominial, desde que respeitados os regramentos contidos nos arts. 799, I, e 889, V, do Código de Processo Civil. (...) 2. A natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa. Por isso, se sobreleva ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, na condição de proprietário sujeito à uma condição resolutiva, não pode ser detentor de maiores direitos que o proprietário pleno.3. Em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao débito, ainda que esteja alienado fiduciariamente, tendo em vista a natureza da dívida condominial, nos termos do art. 1.345 do Código Civil de 2002.4. Para tanto, o condomínio exequente deve promover também a citação do credor fiduciário, além do devedor fiduciante, a fim de vir aquele integrar a execução para que se possa encontrar a adequada solução para o resgate dos créditos, a qual depende do reconhecimento do dever do proprietário, perante o condomínio, de quitar o débito, sob pena de ter o imóvel penhorado e levado à praceamento. Ao optar pela quitação da dívida, o credor fiduciário se sub-roga nos direitos do exequente e tem regresso contra o condômino executado, o devedor fiduciante.5. Recurso especial provido. (STJ - REsp: 2059278 SC 2022/0086988-5, Relator: Ministro MARCO BUZZI, Data de Julgamento: 23/05/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 12/09/2023) Assim, a probabilidade do direito invocado pela embargante não se revela evidente. Da mesma forma, não se verifica o periculum in mora. Embora relevantes os fundamentos invocados, a embargante não demonstrou a iminência de sofrer prejuízo grave ou de difícil reparação, sobretudo porque eventuais atos de constrição específicos são passíveis de impugnação própria em momento oportuno, não havendo risco imediato a bens impenhoráveis. Ao contrário, milita em desfavor da embargante o periculum in mora inverso, haja vista que a suspensão da ação executiva, destinada à satisfação de crédito essencial à subsistência do ente condominial, imporia grave risco à coletividade e à própria manutenção do imóvel objeto da fidúcia, com potencial depreciação do bem que serve de garantia à embargante, gerando prejuízos individuais e coletivos. Ante o exposto, INDEFIRO o pedido de efeito suspensivo, uma vez que ausentes os requisitos do art. 919, §1o, do CPC. 3. Faça-se constar na execução a oposição destes embargos, recebidos SEM efeito suspensivo. 4. Intime-se a parte embargada por meio de seu advogado, para se manifestar sobre os embargos no prazo de 15 (quinze) dias (art. 920, inciso I, do CPC), inclusive para declinar as provas a serem produzidas. Ressalto que a legislação atinente não exige a citação do embargado, mas somente sua ouvida, que será realizada por meio do patrono constituído. Após, intime-se o embargante para réplica no prazo de 15 (quinze) dias. Feito isso, abra-se vista às partes para manifestação acerca da produção de provas. Ao fim, caso as partes não requeiram a produção de outras provas, façam-se os autos conclusos para sentença. Publique-se.”. Em suas razões recursais (ID 75040467), sustenta que foi indevidamente incluída no polo passivo da execução, sob o fundamento de que, na qualidade de credora fiduciária do imóvel objeto da cobrança condominial, seria responsável pelas respectivas despesas. Informa que, na origem, estão sendo executadas as despesas condominiais do imóvel denominado Unidade n.o 18, Conjunto 02, Residencial Le Jardim, Setor Habitacional Tororó. Informa que, esgotados os meios de busca de bens penhoráveis do devedor, foi postulada a penhora dos direitos aquisitivos do imóvel. Informa que o juízo de origem determinou a inclusão da credora fiduciária no polo passivo da execução. Aduz que não houve a consolidação da propriedade plena nem a imissão na posse do bem, razão pela qual não pode ser responsabilizada pelos encargos condominiais anteriores, nos termos do art. 27, § 8o, da Lei no 9.514/97 e do art. 1.368-B do Código Civil. Afirma que o imóvel permanece vinculado ao contrato de alienação fiduciária, servindo como garantia suficiente para assegurar o juízo, e que a manutenção da execução contra si representa risco concreto de constrição indevida de bens essenciais à continuidade das atividades empresariais. Sustenta que a decisão agravada desconsiderou o regime jurídico que rege a alienação fiduciária, que impõe ao devedor fiduciante o dever de pagar as taxas condominiais. Defende que a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que não há responsabilidade do credor fiduciário antes da consolidação da propriedade. O preparo foi recolhido (ID 75043998). É o relatório. Decido. Preenchidos os pressupostos legais, conheço do recurso. Como cediço, recebido o agravo de instrumento no tribunal e distribuído imediatamente, se não for o caso de aplicação do art. 932, III e IV, do CPC, o relator poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso, se da imediata produção de seus efeitos houver risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso, ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando ao juiz sua decisão (art. 932, II, 1.019, I, do CPC). Portanto, no momento, a análise a ser realizada nesta fase incipiente está restrita ao pedido de concessão de efeito suspensivo, que se fará à luz dos requisitos da probabilidade do direito e do perigo de dano grave ou risco ao resultado útil do processo. Nos termos do art. 919, § 1o, do Código de Processo Civil, o juiz poderá conceder efeito suspensivo aos embargos à execução quando verificados os requisitos da tutela provisória e desde que a execução esteja garantida por penhora, depósito ou caução suficiente. No caso em exame, o agravante apresentou como caução o imóvel de que é proprietário, sendo este o bem relacionado à dívida executada, referente às taxas condominiais. Passo, doravante, a apreciar a questão da ilegitimidade do agravante para responder pela dívida executada, com a sua inclusão no polo passivo. Na origem, verifico que o credor postulou a penhora dos direitos aquisitivos do imóvel, oportunidade em que o juízo a quo determinou a emenda da inicial para incluir o credor fiduciário no polo passivo (ID 215587613). A decisão de ID 225891281 determinou a inclusão do credor fiduciário no polo passivo da execução. Em juízo de cognição sumária, própria desta fase processual, entendo que restou demonstrada a plausibilidade do direito afirmado. É fato incontroverso nos autos que não houve a consolidação da propriedade, tampouco sua imissão na posse do imóvel objeto da lide. Nesse contexto, aplica-se a disciplina do art. 27, § 8o, da Lei no 9.514/1997, que expressamente atribui ao devedor fiduciante a responsabilidade pelo pagamento dos tributos, encargos condominiais e demais despesas incidentes sobre o bem, até a efetiva imissão do fiduciário na posse. Vejamos: Art. 27. Consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário promoverá leilão público para a alienação do imóvel, no prazo de 60 (sessenta) dias, contado da data do registro de que trata o § 7o do art. 26 desta Lei. § 8o Responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse. Além disso, o art. 1.368-B do Código Civil, inserido com o advento da Lei no 13.097/2015, corrobora essa interpretação ao estipular que o credor fiduciário somente passa a responder pelos encargos incidentes sobre o imóvel após a consolidação da propriedade plena e sua consequente imissão na posse direta. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme ao reconhecer que a responsabilidade do credor fiduciário pelo adimplemento das despesas condominiais somente se configura após a consolidação da propriedade e imissão na posse. Vejamos: DIREITO CIVIL PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. DESPESAS CONDOMINAIS. IMÓVEL OBJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. RESPONSABILIDADE DO CREDOR FIDUCIÁRIO. SOLIDARIEDADE. AUSÊNCIA. VERBAS DE SUCUMBÊNCIA. 1. Ação de cobrança de despesas condominiais. 2. Ação ajuizada em 05/05/2011. Recurso especial concluso ao gabinete em 26/08/2016. Julgamento: CPC/73. 3. O propósito recursal é definir se há responsabilidade solidária do credor fiduciário e dos devedores fiduciantes quanto: i) ao pagamento das despesas condominiais que recaem sobre imóvel objeto de garantia fiduciária; e ii) ao pagamento das verbas de sucumbência. 4. O art. 27, § 8o, da Lei 9.514/97 prevê expressamente que responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse. 5. Ademais, o art. 1.368-B do CC/02, veio, de forma harmônica, complementar o disposto no art. 27, § 8o, da Lei 9.514/97, ao dispor que o credor fiduciário que se tornar proprietário pleno do bem, por efeito de realização da garantia, mediante consolidação da propriedade, adjudicação, dação ou outra forma pela qual lhe tenha sido transmitida a propriedade plena, passa a responder pelo pagamento dos tributos sobre a propriedade e a posse, taxas, despesas condominiais e quaisquer outros encargos, tributários ou não, incidentes sobre o bem objeto da garantia, a partir da data em que vier a ser imitido na posse direta do bem. 6. Aparentemente, com a interpretação literal dos mencionados dispositivos legais, chega-se à conclusão de que o legislador procurou proteger os interesses do credor fiduciário, que tem a propriedade resolúvel como mero direito real de garantia voltado à satisfação de um crédito. 7. Dessume-se que, de fato, a responsabilidade do credor fiduciário pelo pagamento das despesas condominiais dá-se quando da consolidação de sua propriedade plena quanto ao bem dado em garantia, ou seja, quando de sua imissão na posse do imóvel, nos termos do art. 27, § 8o, da Lei 9.514/97 e do art. 1.368-B do CC/02. A sua legitimidade para figurar no polo passivo da ação resume-se, portanto, à condição de estar imitido na posse do bem. 8. Na espécie, não reconhecida pelas instâncias de origem a consolidação da propriedade plena em favor do ITAU UNIBANCO S.A, não há que se falar em responsabilidade solidária deste com os devedores fiduciários quanto ao adimplemento das despesas condominiais em aberto. 9. Por fim, reconhecida, na hipótese, a ausência de solidariedade do credor fiduciário pelo pagamento das despesas condominiais, não há que se falar em condenação solidária do recorrente ao pagamento das despesas processuais e honorários advocatícios. 10. Recurso especial conhecido e provido. (REsp n. 1.731.735/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 13/11/2018, DJe de 22/11/2018.). No mesmo sentido, vejamos o entendimento do Egrégio Tribunal de Justiça: Ementa: AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. CREDOR FIDUCIÁRIO. EXCLUSÃO DO POLO PASSIVO . CADASTRAMENTO COMO TERCEIRO INTERESSADO. CABIMENTO. DECISÃO REFORMADA. 1 . O art. 27, § 8o determina que o devedor fiduciante responde pelo pagamento dos impostos, taxas, débitos condominiais e quaisquer outros encargos sobre o imóvel até a data em que o credor fiduciário vier a ser imitido na posse. 2. Na mesma linha, o art . 1.368-B, parágrafo único, do Código Civil, dispõe que o credor fiduciário passa a responder pelo pagamento das despesas condominiais, dentre outros, somente a partir da data em que vier a ser imitido na posse direta do bem. 3. No caso concreto, o imóvel está na posse dos executados fiduciantes, de modo que o credor fiduciário é parte ilegítima para figurar no polo passivo, devendo figurar como terceiro interessado . 4. Agravo de instrumento conhecido e provido. (TJ-DF 07187032920248070000 1897714, Relator.: FÁBIO EDUARDO MARQUES, Data de Julgamento: 25/07/2024, 5a Turma Cível, Data de Publicação: 21/08/2024) Ementa: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. TAXAS CONDOMINIAIS . ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. INCLUSÃO DE CREDOR FIDUCIÁRIO NO POLO PASSIVO. IMPOSSIBILIDADE. 1 . Agravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu o pedido de inclusão do credor fiduciário no polo passivo da execução de título extrajudicial, oriundo de inadimplemento de taxas condominiais, para viabilizar a penhora do imóvel. 2. Segundo o art. 27, § 8o, da Lei no 9 .514/1997, a responsabilidade do credor fiduciário pelos encargos condominiais somente ocorre após a consolidação da propriedade e a imissão na posse do imóvel. 3. No caso concreto, não há elementos que comprovem a consolidação da propriedade em favor da Caixa Econômica Federal, inviabilizando sua responsabilização por despesas condominiais anteriores à posse do imóvel. 4 . A jurisprudência deste Tribunal se posiciona no sentido de que o credor fiduciário não pode ser incluído no polo passivo de ações de cobrança condominial, sem a referida consolidação da propriedade e a posse efetiva do bem. 5. Agravo de instrumento conhecido e desprovido. (TJ-DF 07244826220248070000 1945769, Relator.: ANA MARIA FERREIRA DA SILVA, Data de Julgamento: 13/11/2024, 3a Turma Cível, Data de Publicação: 28/11/2024) Nesse contexto, entendo, nesta fase de cognição sumária, que a mera condição de proprietário resolúvel não é suficiente para imputar a responsabilidade ao pagamento da dívida executada ao credor fiduciário. Com efeito, a ausência de consolidação da propriedade e de imissão na posse afasta, ao que tudo indica, a legitimidade da parte agravante para figurar no polo passivo da execução. Desse modo, nesta fase inicial, restou demonstrada a probabilidade do direito. O perigo da demora é iminente, pois, caso não seja deferida a liminar, poderão ser penhorados bens de propriedade do agravante. Ante o exposto, DEFIRO o pedido liminar para conceder efeito suspensivo aos embargos à execução ajuizado pelo agravante, obstando que os atos executivos prossigam em relação à si, até o julgamento do presente recurso. Intime-se a parte agravada para responder no prazo de 15 (quinze) dias, facultando-lhe juntar a documentação que entender necessária ao julgamento do recurso. Comunique-se ao juízo de origem. Dispensadas as informações. Após, tornem conclusos. Brasília, 20 de agosto de 2025. Desembargadora LUCIMEIRE MARIA DA SILVA Relatora