Tribunal: TJDFT
Processo: 0728734-74.2025.8.07.0000
Órgão julgador: SÉRGIO ROCHA
Órgão colegiado: 4a Turma Cível
Data de publicação: 2025-07-21

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Desembargador Sérgio Rocha - GDSXSR Número do processo: 0728734-74.2025.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: CONDOMINIO PARQUE RIACHO 1 AGRAVADO: ANE CAROLINA GOMES LIMA DECISÃO INDEFERIMENTO DE EFEITO SUSPENSIVO Trata-se de agravo de instrumento contra decisão que, em ação declaratória de nulidade de assembleia condominial, deferiu tutela de urgência “para determinar a suspensão da cobrança aos condôminos do CONDOMÍNIO PARQUE RIACHO 1 da taxa extra aprovada na AGE realizada em 15/06/2025”. O condomínio réu/agravante alega, em síntese, que: 1) realizou assembleia extraordinária em 15/06/2025, sendo que nesta ocasião foi deliberada a aprovação do padrão de cobertura das vagas de garagens (áreas particulares) e aplicação de piso drenante nas mesmas áreas particulares; 2) em assembleia geral ordinária, por maioria dos votos presentes (28 votos favoráveis x 12 votos contrários), também foi aprovada a padronização das coberturas das vagas de garagens de todo o condomínio, substituição das 07 coberturas existentes pelos condôminos (esses sem custos desta operação), assim como instalação de cobertura sem qualquer ônus ao condomínio das apenas 09 vagas pertencentes ao condomínio; 3) também por maioria dos presentes, foi aprovada a composição do piso drenante (25 votos favoráveis contra 07 contrários), obtendo o condomínio, sem custo, a operação de instalação das suas 09 vagas pertencentes; 4) a suspensão da cobrança da taxa extra se estendeu a todos os proprietários das garagens do condomínio, que são particulares, ferindo o exercício de escolha da maioria dos moradores em assembleia; 5) as vagas de garagem são de natureza privada, conforme alínea “a” do art. 9o da convenção condominial, tendo inclusive vinculação ao número do apartamento na matrícula do imóvel, não se podendo considerá-las área comum, até porque é o condômino que deve suportar o pagamento do IPTU inerente ao direito de propriedade e uso de área privativa de determinado imóvel; 6) as partes de uso comum do condomínio, conforme alínea “b” do art. 10o da convenção condominial, são, por exemplo, as quadras de esportes, churrasqueiras, portaria e todos aqueles espaços que podem ser utilizados de forma igual entre os moradores; 7) o STJ já decidiu que “em condomínio edilício, vaga de garagem pode ser enquadrada como: (i) unidade autônoma (art. 1.331, § 1o, do CC), desde que lhe caiba matrícula independente no Registro de Imóveis, sendo, então, de uso exclusivo do titular; (ii) direito acessório, quando vinculado a um apartamento, sendo, assim, de uso particular; ou (iii) área comum, quando sua fruição couber a todos os condôminos indistintamente" (REsp 1152148/SE, Relator(a): Min. Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 13/08/2013, DJe 02/09/2013); 8) tanto a convenção condominial quanto a certidão de matricula do imóvel são claros de que a vaga de garagem se enquadra em vaga privativa, pois é de natureza autônoma de propriedade do condômino, com isso rechaçando o quórum qualificado reconhecido pela decisão agravada; 9) o art. 1.341, inciso II, do Código Civil exige apenas maioria simples para a aprovação de benfeitorias úteis e a decisão foi tomada em segunda convocação, nos termos do art. 1.353 do Código Civil, que dispõe que as deliberações podem ser tomadas pela maioria dos presentes na assembleia; 10) o quórum qualificado mencionado na decisão agravada aplica-se a benfeitorias voluptuárias, o que não é o caso. Requer a suspensão da decisão agravada e, no mérito, seja mantida a obrigação de pagamento da taxa extraordinária relativa as coberturas das vagas de garagem e instalação de pisos drenantes, tendo em vista que no caso do condomínio, a vaga de garagem se trata de área privativa e não área comum do condomínio, portanto, o quórum aplicado foi o legalmente correto (maioria dos condôminos presentes em assembleia), por se tratar de obra útil e com duas chamadas realizadas em assembleia. Sem razão, inicialmente, o agravante. Nesta sede de cognição sumária, ainda que seja possível vislumbrar a probabilidade do direito alegado, não está demonstrado o risco de dano iminente a justificar o pedido liminar. Constou da decisão agravada: (...) Em análise da Convenção do Condomínio (ID 242141403) e do Regimento Interno (ID 242141404), não há previsão do quórum qualificado para a aprovação de obras a serem feitas no condomínio. Isso está disciplinado nos arts. 1.341 e 1.342 do Código Civil. Inicialmente, importante destacar a natureza das obras votadas nessa AGE. Como elas se destinam a facilitar o uso das vagas de garagem, são consideradas benfeitorias úteis, nos termos do § 2o do art. 96 do CC. Para que possam ser realizadas nos condomínios edilícios, essas obras dependem da aprovação da maioria dos condôminos (inciso II do art. 1.341 do Código Civil). Entretanto, como essas obras serão realizadas em partes comuns, em acréscimo às já existentes na garagem do condomínio, com o objetivo de facilitar o uso desse espaço pelos condôminos, sua realização depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos, conforme determinação do art. 1.342 do Código Civil. Além disso, esse condômino deve estar quite com suas obrigações perante o condomínio, conforme inciso III do art. 1.335 do CC. Importa, pois, interpretar o que significa dois terços dos votos dos condôminos adimplentes. Se são a maioria dos presentes na Assembleia ou da totalidade dos condôminos. Em análise do art. 1.349 do CC, verifica-se que a destituição do síndico só pode ser feita pelo voto da maioria dos membros da assembleia convocada para esse fim. O art. 1.351 do CC, por sua vez, prevê que depende de dois terços dos votos dos condôminos a alteração da convenção, bem como a mudança da destinação do edifício ou de unidade imobiliária. Os arts. 41 e 44 da Convenção do Condomínio replicam essa ideia, deixando explícito que, nesses casos, a base de cálculo é a totalidade dos condôminos. O art. 1.352 e 1.353 do CC, a seu turno, estabelecem que, se não houver exigência de quórum especial, as deliberações da assembleia serão tomadas pela maioria dos condôminos presentes. Assim, é possível entender que o Código Civil é expresso quando há a determinação para a base de cálculo das votações ser dos condôminos presentes na assembleia. Lado outro, quando prevê que a base de cálculo se refere aos condôminos, sem outras especificações, trata-se da totalidade dos condôminos adimplentes do condomínio. (...) Ocorre que, segundo dispõem os arts. 9o, alínea “a”, e 10, alínea “b”, da convenção condominial, as vagas de garagem são áreas privativas, vinculadas às matrículas das respectivas unidades imobiliárias (Certidão de Ônus – ID 74010795), sendo comuns apenas as áreas que podem ser utilizadas de forma igual entre os moradores, in verbis: ART. 9° - O CONJUNTO RESIDENCIAL possui as seguintes características: a) Partes que são propriedade exclusiva dos CONDÓMINOS, também chamadas UNIDADES AUTÔNOMAS, compreendendo: 128 (cento e vinte e oito) apartamentos residenciais localizados nos 08 (oito) blocos com 128 (cento e vinte e oito) vagas de garagem descobertas, vinculadas aos apartamentos e destinadas a guarda de veículos de passeio de pequeno e médio porte, situadas no térreo, que compreendem todo o CONJUNTO RESIDENCIAL. (...) ART. 10 – As partes do condomínio são: a) - PARTES COMUNS DO CONJUNTO RESIDENCIAL b) - PARTES PRIVATIVAS DO CONJUNTO (...) b) PARTES PRIVATIVAS DO CONJUNTO RESIDENCIAL: As partes privativas do CONJUNTO RESIDENCIAL se compõem de 128 (cento e vinte e oito) UNIDADES AUTÔNOMAS, sendo 16 (dezesseis) apartamentos em cada um dos 08 (nove) Blocos RESIDENCIAIS com suas respectivas vagas de garagem vinculadas (...) Sendo assim, tratando-se de benfeitorias úteis em áreas privativas (colocação de cobertura e piso drenante nas vagas de garagem), não se exigiria aprovação de dois terços dos votos dos condôminos, prevista no art. 1.342 do CC, fazendo-se necessária apenas a maioria dos votos dos condôminos presentes, em segunda convocação, conforme arts. 1.341, II, 1.352 e 1.353 do CC, in verbis: Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende: I - se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos; II - se úteis, de voto da maioria dos condôminos. (...) Art. 1.342. A realização de obras, em partes comuns, em acréscimo às já existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos, não sendo permitidas construções, nas partes comuns, suscetíveis de prejudicar a utilização, por qualquer dos condôminos, das partes próprias, ou comuns. (...) Art. 1.352. Salvo quando exigido quorum especial, as deliberações da assembléia serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais. (...) Art. 1.353. Em segunda convocação, a assembléia poderá deliberar por maioria dos votos dos presentes, salvo quando exigido quorum especial. No mesmo sentido: (...) 2. A decisão agravada deferiu o pedido liminar para determinar que o requerido se abstivesse de efetuar a cobrança e/ou de praticar qualquer ato em desfavor da parte autora. 2.1. O magistrado entendeu estarem presentes os requisitos para a concessão da medida liminar uma vez que, numa análise perfunctória, a obra em questão possui natureza de benfeitoria útil. Porquanto. Tem por objetivo facilitar/aumentar o uso da coisa comum. 2.2. No entanto, como bem salientou o recorrente, as vagas de garagem em questão não se configuram como área comum a ensejar a aplicação do art. 1.342 do Código Civil. 2.3. O contrato de promessa de compra e venda descreve a vaga de garagem no 222 como unidade autônoma, com número de matrícula próprio e área real privativa de 12,00m2. 2.4. A convenção do condomínio também é clara quando define que as vagas de garagem são de uso exclusivo. 2.5. O Superior Tribunal de Justiça entende que: “(...) Em condomínio edilício, a vaga de garagem pode ser enquadrada como: (i) unidade autônoma (art. 1.331, § 1o, do CC), desde que lhe caiba matrícula independente no Registro de Imóveis, sendo, então, de uso exclusivo do titular; (ii) direito acessório, quando vinculado a um apartamento, sendo, assim, de uso particular; ou (iii) área comum, quando sua fruição couber a todos os condôminos indistintamente. 2.6. Nesse diapasão, há plausibilidade jurídica na tese do agravante no sentido de que a vaga de garagem em questão não se enquadra no conceito de área particular a ensejar a aplicação do quórum qualificado para a aprovação da obra. (...)” (REsp 1152148/SE, Rel. Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, DJe 02/09/2013). (...) (Acórdão 1381054, 0722562-58.2021.8.07.0000, Relator(a): JOÃO EGMONT, 2a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 29/09/2021, publicado no DJe: 08/11/2021.) Todavia, não está demonstrado o risco de dano iminente ao condomínio agravante que não possa aguardar o julgamento do agravo de instrumento pelo colegiado. Eventual conclusão em sentido contrário demanda uma análise mais detida da questão e recomenda a instauração do prévio contraditório, incompatível com esta fase processual. Ante o exposto, indefiro o efeito suspensivo. Comunique-se ao Juízo de origem. Intime-se a parte agravada para contrarrazões. P. I. SÉRGIO ROCHA Desembargador Relator

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Desembargador Sérgio Rocha - GDSXSR Número do processo: 0728734-74.2025.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: CONDOMINIO PARQUE RIACHO 1 AGRAVADO: ANE CAROLINA GOMES LIMA DECISÃO INDEFERIMENTO DE EFEITO SUSPENSIVO Trata-se de agravo de instrumento contra decisão que, em ação declaratória de nulidade de assembleia condominial, deferiu tutela de urgência “para determinar a suspensão da cobrança aos condôminos do CONDOMÍNIO PARQUE RIACHO 1 da taxa extra aprovada na AGE realizada em 15/06/2025”. O condomínio réu/agravante alega, em síntese, que: 1) realizou assembleia extraordinária em 15/06/2025, sendo que nesta ocasião foi deliberada a aprovação do padrão de cobertura das vagas de garagens (áreas particulares) e aplicação de piso drenante nas mesmas áreas particulares; 2) em assembleia geral ordinária, por maioria dos votos presentes (28 votos favoráveis x 12 votos contrários), também foi aprovada a padronização das coberturas das vagas de garagens de todo o condomínio, substituição das 07 coberturas existentes pelos condôminos (esses sem custos desta operação), assim como instalação de cobertura sem qualquer ônus ao condomínio das apenas 09 vagas pertencentes ao condomínio; 3) também por maioria dos presentes, foi aprovada a composição do piso drenante (25 votos favoráveis contra 07 contrários), obtendo o condomínio, sem custo, a operação de instalação das suas 09 vagas pertencentes; 4) a suspensão da cobrança da taxa extra se estendeu a todos os proprietários das garagens do condomínio, que são particulares, ferindo o exercício de escolha da maioria dos moradores em assembleia; 5) as vagas de garagem são de natureza privada, conforme alínea “a” do art. 9o da convenção condominial, tendo inclusive vinculação ao número do apartamento na matrícula do imóvel, não se podendo considerá-las área comum, até porque é o condômino que deve suportar o pagamento do IPTU inerente ao direito de propriedade e uso de área privativa de determinado imóvel; 6) as partes de uso comum do condomínio, conforme alínea “b” do art. 10o da convenção condominial, são, por exemplo, as quadras de esportes, churrasqueiras, portaria e todos aqueles espaços que podem ser utilizados de forma igual entre os moradores; 7) o STJ já decidiu que “em condomínio edilício, vaga de garagem pode ser enquadrada como: (i) unidade autônoma (art. 1.331, § 1o, do CC), desde que lhe caiba matrícula independente no Registro de Imóveis, sendo, então, de uso exclusivo do titular; (ii) direito acessório, quando vinculado a um apartamento, sendo, assim, de uso particular; ou (iii) área comum, quando sua fruição couber a todos os condôminos indistintamente" (REsp 1152148/SE, Relator(a): Min. Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 13/08/2013, DJe 02/09/2013); 8) tanto a convenção condominial quanto a certidão de matricula do imóvel são claros de que a vaga de garagem se enquadra em vaga privativa, pois é de natureza autônoma de propriedade do condômino, com isso rechaçando o quórum qualificado reconhecido pela decisão agravada; 9) o art. 1.341, inciso II, do Código Civil exige apenas maioria simples para a aprovação de benfeitorias úteis e a decisão foi tomada em segunda convocação, nos termos do art. 1.353 do Código Civil, que dispõe que as deliberações podem ser tomadas pela maioria dos presentes na assembleia; 10) o quórum qualificado mencionado na decisão agravada aplica-se a benfeitorias voluptuárias, o que não é o caso. Requer a suspensão da decisão agravada e, no mérito, seja mantida a obrigação de pagamento da taxa extraordinária relativa as coberturas das vagas de garagem e instalação de pisos drenantes, tendo em vista que no caso do condomínio, a vaga de garagem se trata de área privativa e não área comum do condomínio, portanto, o quórum aplicado foi o legalmente correto (maioria dos condôminos presentes em assembleia), por se tratar de obra útil e com duas chamadas realizadas em assembleia. Sem razão, inicialmente, o agravante. Nesta sede de cognição sumária, ainda que seja possível vislumbrar a probabilidade do direito alegado, não está demonstrado o risco de dano iminente a justificar o pedido liminar. Constou da decisão agravada: (...) Em análise da Convenção do Condomínio (ID 242141403) e do Regimento Interno (ID 242141404), não há previsão do quórum qualificado para a aprovação de obras a serem feitas no condomínio. Isso está disciplinado nos arts. 1.341 e 1.342 do Código Civil. Inicialmente, importante destacar a natureza das obras votadas nessa AGE. Como elas se destinam a facilitar o uso das vagas de garagem, são consideradas benfeitorias úteis, nos termos do § 2o do art. 96 do CC. Para que possam ser realizadas nos condomínios edilícios, essas obras dependem da aprovação da maioria dos condôminos (inciso II do art. 1.341 do Código Civil). Entretanto, como essas obras serão realizadas em partes comuns, em acréscimo às já existentes na garagem do condomínio, com o objetivo de facilitar o uso desse espaço pelos condôminos, sua realização depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos, conforme determinação do art. 1.342 do Código Civil. Além disso, esse condômino deve estar quite com suas obrigações perante o condomínio, conforme inciso III do art. 1.335 do CC. Importa, pois, interpretar o que significa dois terços dos votos dos condôminos adimplentes. Se são a maioria dos presentes na Assembleia ou da totalidade dos condôminos. Em análise do art. 1.349 do CC, verifica-se que a destituição do síndico só pode ser feita pelo voto da maioria dos membros da assembleia convocada para esse fim. O art. 1.351 do CC, por sua vez, prevê que depende de dois terços dos votos dos condôminos a alteração da convenção, bem como a mudança da destinação do edifício ou de unidade imobiliária. Os arts. 41 e 44 da Convenção do Condomínio replicam essa ideia, deixando explícito que, nesses casos, a base de cálculo é a totalidade dos condôminos. O art. 1.352 e 1.353 do CC, a seu turno, estabelecem que, se não houver exigência de quórum especial, as deliberações da assembleia serão tomadas pela maioria dos condôminos presentes. Assim, é possível entender que o Código Civil é expresso quando há a determinação para a base de cálculo das votações ser dos condôminos presentes na assembleia. Lado outro, quando prevê que a base de cálculo se refere aos condôminos, sem outras especificações, trata-se da totalidade dos condôminos adimplentes do condomínio. (...) Ocorre que, segundo dispõem os arts. 9o, alínea “a”, e 10, alínea “b”, da convenção condominial, as vagas de garagem são áreas privativas, vinculadas às matrículas das respectivas unidades imobiliárias (Certidão de Ônus – ID 74010795), sendo comuns apenas as áreas que podem ser utilizadas de forma igual entre os moradores, in verbis: ART. 9° - O CONJUNTO RESIDENCIAL possui as seguintes características: a) Partes que são propriedade exclusiva dos CONDÓMINOS, também chamadas UNIDADES AUTÔNOMAS, compreendendo: 128 (cento e vinte e oito) apartamentos residenciais localizados nos 08 (oito) blocos com 128 (cento e vinte e oito) vagas de garagem descobertas, vinculadas aos apartamentos e destinadas a guarda de veículos de passeio de pequeno e médio porte, situadas no térreo, que compreendem todo o CONJUNTO RESIDENCIAL. (...) ART. 10 – As partes do condomínio são: a) - PARTES COMUNS DO CONJUNTO RESIDENCIAL b) - PARTES PRIVATIVAS DO CONJUNTO (...) b) PARTES PRIVATIVAS DO CONJUNTO RESIDENCIAL: As partes privativas do CONJUNTO RESIDENCIAL se compõem de 128 (cento e vinte e oito) UNIDADES AUTÔNOMAS, sendo 16 (dezesseis) apartamentos em cada um dos 08 (nove) Blocos RESIDENCIAIS com suas respectivas vagas de garagem vinculadas (...) Sendo assim, tratando-se de benfeitorias úteis em áreas privativas (colocação de cobertura e piso drenante nas vagas de garagem), não se exigiria aprovação de dois terços dos votos dos condôminos, prevista no art. 1.342 do CC, fazendo-se necessária apenas a maioria dos votos dos condôminos presentes, em segunda convocação, conforme arts. 1.341, II, 1.352 e 1.353 do CC, in verbis: Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende: I - se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos; II - se úteis, de voto da maioria dos condôminos. (...) Art. 1.342. A realização de obras, em partes comuns, em acréscimo às já existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos, não sendo permitidas construções, nas partes comuns, suscetíveis de prejudicar a utilização, por qualquer dos condôminos, das partes próprias, ou comuns. (...) Art. 1.352. Salvo quando exigido quorum especial, as deliberações da assembléia serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais. (...) Art. 1.353. Em segunda convocação, a assembléia poderá deliberar por maioria dos votos dos presentes, salvo quando exigido quorum especial. No mesmo sentido: (...) 2. A decisão agravada deferiu o pedido liminar para determinar que o requerido se abstivesse de efetuar a cobrança e/ou de praticar qualquer ato em desfavor da parte autora. 2.1. O magistrado entendeu estarem presentes os requisitos para a concessão da medida liminar uma vez que, numa análise perfunctória, a obra em questão possui natureza de benfeitoria útil. Porquanto. Tem por objetivo facilitar/aumentar o uso da coisa comum. 2.2. No entanto, como bem salientou o recorrente, as vagas de garagem em questão não se configuram como área comum a ensejar a aplicação do art. 1.342 do Código Civil. 2.3. O contrato de promessa de compra e venda descreve a vaga de garagem no 222 como unidade autônoma, com número de matrícula próprio e área real privativa de 12,00m2. 2.4. A convenção do condomínio também é clara quando define que as vagas de garagem são de uso exclusivo. 2.5. O Superior Tribunal de Justiça entende que: “(...) Em condomínio edilício, a vaga de garagem pode ser enquadrada como: (i) unidade autônoma (art. 1.331, § 1o, do CC), desde que lhe caiba matrícula independente no Registro de Imóveis, sendo, então, de uso exclusivo do titular; (ii) direito acessório, quando vinculado a um apartamento, sendo, assim, de uso particular; ou (iii) área comum, quando sua fruição couber a todos os condôminos indistintamente. 2.6. Nesse diapasão, há plausibilidade jurídica na tese do agravante no sentido de que a vaga de garagem em questão não se enquadra no conceito de área particular a ensejar a aplicação do quórum qualificado para a aprovação da obra. (...)” (REsp 1152148/SE, Rel. Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, DJe 02/09/2013). (...) (Acórdão 1381054, 0722562-58.2021.8.07.0000, Relator(a): JOÃO EGMONT, 2a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 29/09/2021, publicado no DJe: 08/11/2021.) Todavia, não está demonstrado o risco de dano iminente ao condomínio agravante que não possa aguardar o julgamento do agravo de instrumento pelo colegiado. Eventual conclusão em sentido contrário demanda uma análise mais detida da questão e recomenda a instauração do prévio contraditório, incompatível com esta fase processual. Ante o exposto, indefiro o efeito suspensivo. Comunique-se ao Juízo de origem. Intime-se a parte agravada para contrarrazões. P. I. SÉRGIO ROCHA Desembargador Relator