Tribunal: TJDFT
Processo: 0748906-37.2025.8.07.0000
Órgão julgador: LUCIMEIRE MARIA DA SILVA
Órgão colegiado: 5a Turma Cível
Data de publicação: 2025-11-14

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Desembargadora LUCIMEIRE MARIA DA SILVA Número do processo: 0748906-37.2025.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: WORKTEL TELEINFORMATICA LTDA AGRAVADO: EULER WASHINGTON DE OLIVEIRA D E C I S Ã O Cuida-se de agravo de instrumento, com pedido de antecipação de tutela, interposto por WORKTEL TELEINFORMÁTICA LTDA (autor), tendo por objeto a r. decisão do i. Juízo da 1a Vara Cível do Guará que, nos autos da ação sob o procedimento comum no 0734309-60.2025.8.07.0001 proposta pela ora agravante em desfavor de EULER WASHIGNTON DE OLIVEIRA, indeferiu o pedido de tutela de urgência, nos seguintes termos (ID 252699019 dos autos originais): “WORKTEL TELEINFORMATICA LTDA, devidamente qualificada nos autos, ajuizou a presente Ação de Procedimento Comum Cível em face de EULER WASHINGTON DE OLIVEIRA, visando a resolução de contratos (verbal e escrito), a condenação do Réu ao pagamento de indenização por danos materiais e morais, e o cumprimento de obrigações de fazer. O valor da causa foi atribuído em R$ 241.254,67. Em síntese, a parte Autora alegou que firmou um acordo verbal em 2021 e, posteriormente, um instrumento escrito, denominado "Contrato de Cessão de Direitos", em 26 de agosto de 2022, para que o Réu construísse unidades imobiliárias em lote de propriedade da Autora (comprovado pela "Escritura Lote Worktel"), comprometendo-se a realizar pagamentos parciais, concluir a obra até junho de 2023, e arcar com despesas incidentes (como IPTU, água e energia elétrica). A Autora argumenta o descumprimento generalizado das obrigações, incluindo a falta de pagamento de R$ 11.000,00 da Cláusula Sexta, alínea “h”, atraso na entrega da obra, e o não pagamento de tributos e taxas, resultando em protestos em seu nome. Alegando o risco de dano irreparável ou de difícil reparação, a Autora requereu, em sede de tutela de urgência, com fundamento no artigo 300 do Código de Processo Civil, medidas de coação e constrição patrimonial, notadamente: a) a proibição de venda ou disposição das unidades do imóvel; b) a averbação da indisponibilidade do imóvel na matrícula junto ao Cartório de Registro de Imóveis; c) a fixação de prazo de 60 dias para o Réu concluir a obra e entregar as unidades, sob pena de multa diária; e d) o bloqueio de ativos financeiros e veículos do Réu (SISBAJUD/RENAJUD). FUNDAMENTAÇÃO A análise da tutela provisória de urgência rege-se pelo disposto no artigo 300 do Código de Processo Civil, que condiciona a sua concessão à presença concomitante de elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo. A ausência de qualquer um destes requisitos conduz, necessariamente, ao indeferimento da medida pleiteada em caráter preambular e sumário. 1. Da Fragilidade da Probabilidade do Direito (Fumus Bonis Iuris) em Sede Sumária A probabilidade do direito, no contexto da tutela de urgência, exige mais do que a mera plausibilidade da pretensão; demanda um juízo de cognição sumária capaz de conferir alto grau de verossimilhança às alegações. Neste momento processual incipiente, sem a triangularização da relação jurídica e a apresentação de defesa pelo Réu EULER WASHINGTON DE OLIVEIRA, o acervo probatório apresentado pela Autora WORKTEL TELEINFORMATICA LTDA, embora extenso, se revela insuficiente para sustentar a probabilidade do direito em relação às medidas de urgência requeridas. Os fatos narrados envolvem uma complexa relação negocial que teve início com um "acordo verbal", seguido de um "contrato de cessão de direitos". A determinação do efetivo inadimplemento, suas causas, a quem recai a culpa exclusiva pela paralisação da obra (cuja conclusão era esperada para junho de 2023), e a validade de todas as cláusulas e valores cobrados (R$ 141.254,67 em danos materiais, incluindo multas, IPTU, contas de consumo e lucros cessantes), demandam instrução probatória aprofundada. A própria petição inicial detalha uma série de descumprimentos contratuais em cadeia, sendo que a apreciação da integralidade da responsabilidade do Réu, bem como a resolução contratual pleiteada com fundamento no artigo 475 do Código Civil, exige a sedimentação do contraditório. Os elementos como a "Declaração DEFIS com ausência de lucros" e os "Comprovantes de empréstimos bancários pessoais dos sócios" demonstram a difícil situação financeira da Autora e seus representantes, mas não são, por si sós, elementos definitivos que justifiquem a probabilidade plena do direito à resolução contratual imediata e à condenação do Réu ao cumprimento de obrigação de fazer de tamanha envergadura, como a determinação da conclusão da obra em 60 dias sob pena de multa. Assim, a densidade probatória neste instante, centrada em alegações unilaterais sobre o inadimplemento de pagamentos e a paralisação da construção, é insuficiente para formar a convicção robusta da probabilidade do direito necessária para a concessão da tutela em caráter liminar, sem a oitiva da parte contrária, conforme exige o art. 300 do CPC. 2. Da Ausência de Perigo de Dano Irreparável (Periculum in Mora) O perigo de dano consiste na ameaça de que a demora natural do processo judicial cause prejuízo grave e de difícil ou impossível reparação ao direito pleiteado. A Autora busca evitar que o Réu comercialize unidades inacabadas ou oculte patrimônio, o que, em tese, prejudicaria a efetividade da tutela jurisdicional. No entanto, as medidas acautelatórias requeridas mostram-se, na sua maioria, prematuras ou desnecessárias neste estágio, em estrita observância à segurança jurídica e à natureza do negócio jurídico sub judice. Primeiramente, no que concerne ao risco de disposição do imóvel, a própria Autora juntou a "Escritura Lote Worktel", comprovando ser a titular registral do bem. Conforme o sistema registral brasileiro, a propriedade imóvel se adquire mediante o registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis, conforme o Art. 1.245 do Código Civil. Estando o bem registrado em nome da Autora, não há receio de dano quanto à alienação da propriedade pelo Réu. O contrato firmado entre as partes é um "contrato de cessão de direitos", instrumento que, em regra, possui natureza obrigacional e não real. A cessão de direitos sobre unidades a serem construídas ou a receber por permuta, por si só, não é passível de averbação direta na matrícula do imóvel, que ainda está em nome da Autora. A averbação solicitada na matrícula do empreendimento ("averbe, na matrícula do empreendimento, a presente ação e a indisponibilidade do imóvel") revela-se, portanto, juridicamente inadequada ou excessiva. Se o Réu estiver comercializando unidades futuras, tais transações se darão por instrumentos particulares (cessão de direitos ou promessas de compra e venda), que não afetam a propriedade registrada em nome da Autora. A medida restritiva pretendida pela Autora incidiria sobre o patrimônio que, no registro público, lhe pertence, o que configura medida desproporcional. A indisponibilidade total do bem registraria um ônus excessivo sobre a propriedade da própria Autora, sem que haja demonstração inequívoca de fraude iminente por parte do Réu que justifique tal intervenção inaudita altera pars. Quanto ao pedido de constrição patrimonial ampla, como o bloqueio de ativos via SISBAJUD e veículos via RENAJUD, ele somente se justifica em casos excepcionais de tutela cautelar (Art. 301 do CPC), mediante prova concreta de que o Réu estaria se desfazendo de bens para frustrar eventual execução futura. O simples inadimplemento contratual, mesmo que prolongado, não configura, automaticamente, o risco de dilapidação patrimonial que autorize tais medidas invasivas sem a observância do contraditório. A alegação de que o Réu estaria construindo outro empreendimento em terreno diferente sugere atividade empresarial, não necessariamente desvio de finalidade ou insolvência fraudulenta. Por fim, a determinação de obrigação de fazer (concluir a obra em 60 dias) é uma medida satisfativa de mérito que, embora reversível (Art. 300, § 3o, CPC), possui grande impacto econômico e fático, e não pode ser imposta sem que o Réu tenha a oportunidade de se manifestar e apresentar sua versão e justificativas para o atraso. A ausência de risco de comprometimento da titularidade do imóvel da Autora, somada à natureza meramente obrigacional dos instrumentos e à falta de comprovação de tentativa deliberada de fraude à execução ou dissipação patrimonial, afasta o requisito do perigo de dano iminente e irreparável, especialmente para as medidas constritivas e coercitivas requeridas. 3. Da Necessidade do Contraditório Prévio (Art. 9o, CPC) Em respeito ao devido processo legal e à ampla defesa, a concessão de tutela de urgência sem a prévia oitiva da parte contrária (inaudita altera pars) é uma exceção legal que se aplica apenas quando o contraditório possa, por sua própria natureza, tornar a medida ineficaz. O artigo 9o do Código de Processo Civil estabelece a regra de que "Não se proferirá decisão contra uma das partes sem que ela seja previamente ouvida". No presente caso, as medidas requeridas, especialmente a imposição de uma obrigação de fazer de alta complexidade (conclusão de obra), a decretação de indisponibilidade de bens não registrados em nome do devedor (o lote está em nome da Autora), e o bloqueio de ativos financeiros, são de natureza demasiadamente gravosa. Tais pedidos exigem que o Réu seja ouvido, pois a sua versão dos fatos pode alterar substancialmente o juízo de probabilidade do direito e a avaliação do alegado perigo de dano. A complexidade da relação contratual, envolvendo valores expressivos (R$ 241.254,67), a coexistência de acordos verbais e escritos, e o debate sobre a responsabilidade pelo pagamento de dívidas tributárias e de consumo (IPTU, CAESB, NEOENERGIA) – inclusive com a Autora apresentando notificações de exclusão do Simples Nacional por inadimplência fiscal – reforça a necessidade de se evitar uma decisão açodada. Conforme o artigo 300, § 3o, do CPC, a tutela de urgência de natureza satisfativa somente será concedida sem a oitiva do Réu quando houver risco de ineficácia da medida. Como demonstrado, o bem principal (o lote) está resguardado pela titularidade registral da Autora, e os demais danos são de natureza reparatória (financeira) ou dependem de instrução probatória para comprovação de sua origem e liquidez (lucros cessantes e multas). Portanto, a busca pela verdade processual e a garantia constitucional do contraditório e da ampla defesa [Art. 5o, LV, CF] impõem que o Réu seja citado para apresentar sua defesa e contestar as alegações, momento após o qual se poderá realizar uma reavaliação dos requisitos da tutela de urgência. 4. Da Competência (Matéria Incidenter Tantum) Aproveito este ato decisório para reafirmar a competência desta Vara Cível do Guará - DF. Conforme já decidido nos Id's 241458226 e 488, houve declínio de competência para este Juízo, uma vez que a propositura da ação em Brasília-DF configurou foro aleatório, à luz do artigo 63, § 5o, do CPC, por ausência de vinculação com o negócio jurídico e o domicílio das partes, não obstante a cláusula de eleição de foro. O fato de o Réu ser domiciliado no Guará – DF e o imóvel objeto do contrato estar localizado no Guará – DF, justificam a manutenção do feito nesta Circunscrição Judiciária. Por todo o exposto, considerando a ausência dos requisitos cumulativos previstos no artigo 300 do Código de Processo Civil, notadamente a alta probabilidade do direito e o perigo de dano que não possa aguardar o regular processamento, e em prestígio ao princípio do contraditório, INDEFIRO o pedido de tutela de urgência, em caráter liminar, pleiteado pela WORKTEL TELEINFORMATICA LTDA”. Em suas razões recursais (ID 78125327), afirma que celebrou contrato de cessão de direitos com o agravado Euler Washington de Oliveira, relativo à construção e entrega de unidades imobiliárias em imóvel de sua propriedade, situado no Polo de Modas do Guará/DF. Alega que o agravado descumpriu integralmente as obrigações contratuais, não efetuando os pagamentos acordados, não concluindo a obra e deixando de arcar com tributos e encargos, o que teria gerado protestos, inscrição em dívida ativa e iminente exclusão do regime do Simples Nacional. Sustenta que o inadimplemento contratual comprometeu a saúde financeira da empresa, que passou a constar como inadimplente no SERASA, além de ter sido protestada em cartório e obrigada a arcar com débitos de IPTU, energia elétrica e água que seriam de responsabilidade do agravado. Argumenta que o risco de exclusão do Simples Nacional é iminente, conforme Termo de Exclusão lavrado pela Secretaria de Fazenda do DF, com efeitos a partir de 01/01/2026 e prazo para regularização até 15/12/2025. Acrescenta que o agravado continua comercializando unidades inacabadas do empreendimento, sem conclusão da obra e sem regularização das obrigações contratuais, o que coloca em risco o patrimônio da agravante e a efetividade do provimento jurisdicional. Requer, com fundamento no art. 1.019, I, do CPC, o deferimento da tutela recursal para determinar: a) a imediata proibição de venda, promessa de venda, alienação ou qualquer forma de disposição onerosa ou gratuita das unidades do imóvel objeto do contrato; b) a averbação da presente ação e da indisponibilidade das unidades junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente; c) a intimação pessoal do agravado, com advertência de multa diária e responsabilização por fraude à execução; d) a fixação de prazo de 60 dias para conclusão da obra e entrega das unidades prometidas, sob pena de multa diária de R$ 1.000,00; e) o bloqueio imediato de valores pertencentes ao agravado, suficientes para quitar o débito de IPTU 2025 e demais valores objeto da lide, bem como a suspensão dos efeitos de protestos e cobranças fiscais relacionadas. O preparo foi recolhido. É o relatório. Passo a decidir. Preenchidos os pressupostos legais, conheço do agravo. Como cediço, recebido o agravo de instrumento no tribunal e distribuído imediatamente, se não for o caso de aplicação do art. 932, III e IV, do CPC, o relator poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso, se da imediata produção de seus efeitos houver risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso, ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando ao juiz sua decisão (art. 932, II, 1.019, I, do CPC). Portanto, no momento, a análise a ser realizada nesta fase incipiente está restrita ao pedido de concessão de antecipação de tutela, o que se fará à luz dos requisitos da probabilidade do direito e do perigo de dano grave ou risco ao resultado útil do processo. Há, portanto, dois pressupostos a serem considerados para fins de decisão do pedido liminar: a probabilidade de provimento e o perigo da demora. A agravante sustenta ter celebrado, com o agravado, contrato de cessão de direitos, datado de 26/08/2022, referente à construção e entrega de unidades imobiliárias em lote de sua propriedade, localizado no Polo de Modas do Guará/DF. Afirma que o agravado não teria cumprido as obrigações assumidas, deixando de concluir a obra, inadimplindo parcelas e encargos de IPTU, água e energia, o que resultou em protestos e restrições creditícias em nome da empresa. Alega risco de dano grave, notadamente pela iminente exclusão do Simples Nacional e pela continuidade da comercialização das unidades inacabadas pelo agravado. De início, convém destacar que o contrato firmado entre as partes é denominado “compra e venda de espaço aéreo” (ID 241342648, na origem). Com efeito, é possível o proprietário do imóvel conceder o direito de superfície do seu terreno a outrem, conforme art. 21, § 1o, da Lei 10.257/2001. Vejamos: Art. 21. O proprietário urbano poderá conceder a outrem o direito de superfície do seu terreno, por tempo determinado ou indeterminado, mediante escritura pública registrada no cartório de registro de imóveis. § 1o O direito de superfície abrange o direito de utilizar o solo, o subsolo ou o espaço aéreo relativo ao terreno, na forma estabelecida no contrato respectivo, atendida a legislação urbanística. § 2o A concessão do direito de superfície poderá ser gratuita ou onerosa. Todavia, no caso em comento, verifica-se que o contrato de compra de espaço aéreo não foi registrado na matrícula do imóvel. Assim, a ausência de registro impede, em juízo de cognição sumária, que se reconheça efeito real ao instrumento firmado. Além disso, o lote objeto do contrato encontra-se registrado em nome da agravante, afastando o risco de alienação do bem por parte do agravado. Desse modo, os pedidos de averbação de indisponibilidade na matrícula ou restrições patrimoniais sobre o imóvel mostram-se juridicamente inadequadas neste momento processual, pois recaem sobre patrimônio que ainda não pertence ao agravado, mas sim à agravante. A situação dos autos, embora revele possível inadimplemento contratual, exige dilação probatória para apurar, com segurança, a extensão das obrigações descumpridas, eventual culpa exclusiva de uma das partes pela paralisação da obra e o montante dos prejuízos alegados. Além disso, a complexidade da relação jurídica impõe cautela, pois a imposição de medidas constritivas ou de obrigação de fazer de alta complexidade, como a conclusão da obra em 60 dias, depende da verificação probatória e do contraditório, a fim de esclarecer os contornos contratuais e o inadimplemento. Tais elementos não podem ser definidos em cognição sumária, sobretudo quando não se formou o contraditório. Embora o prazo contratual para entrega da obra, fixado até julho de 2023, já tenha se encerrado, a mera mora contratual, sem prova robusta de inadimplemento ou risco de dissipação patrimonial, não autoriza a concessão de medidas de urgência gravosas. Observa-se, ainda, que a suposta inadimplência do agravado persiste desde 2023, demonstrando a inexistência de urgência iminente. Portanto, a questão jurídica controvertida é complexa e deve aguardar o contraditório e a dilação probatória, visando esclarecer os fatos e a plausibilidade do direito alegado. Nesse sentido, confira-se aresto desta Corte: “AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROCESSO CIVIL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. CONTRATO DE FRANQUIA. PRORROGAÇÃO DO PRAZO PARA UTILIZAÇÃO DA MARCA. INCABÍVEL. AUSÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL. CAUSA DA RESCISÃO CONTRATUAL. NECESSIDADE DE DILAÇÃO PROBATÓRIA. DECISÃO MANTIDA. 1. Consoante o art. 300 do Código de Processo Civil, a tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo. 2. Trata-se de ação de indenização referente a contrato de franquia, em que a parte autora busca liminarmente a prorrogação do uso da marca das empresas rés, após notificação de rescisão. 3. Constata-se que há previsão contratual no sentido de que, na hipótese de rescisão contratual, a franqueada deverá cessar imediatamente a utilização da marca e logotipo do franqueador. Diante disso, não se vislumbra nenhuma ilegalidade ou abusividade a respaldar a intervenção do Poder Judiciário. 4. A discussão sobre quem deu causa à rescisão do pacto constitui matéria controversa a ser discutida no curso do processo, tendo em vista que não há caracterização suficiente da probabilidade do direito da recorrente, pois os aspectos fáticos da demanda não estão suficientemente elucidados neste momento processual incipiente que se encontra a demanda. Forçoso aguardar-se o amadurecimento da lide originária. 5. Negou-se provimento ao agravo de instrumento.” (Acórdão 1825483, 07125744220238070000, Relator(a): LUCIMEIRE MARIA DA SILVA, 5a Turma Cível, data de julgamento: 29/2/2024, publicado no DJE: 14/3/2024). (g.n.). Concluindo, não restou demonstrada a plausibilidade do direito, o que impede a concessão da medida liminar postulada. Ante o exposto, INDEFIRO a liminar postulada. Comunique-se ao i. Juízo de origem, dispensadas eventuais informações. Intime-se a parta agravada para responder no prazo de 15 (quinze) dias, facultando-lhe juntar a documentação que entender necessária ao julgamento do recurso (art. 1.019, II, do CPC). Publique-se. Intime-se. Brasília, 11 de novembro de 2025. Desembargadora LUCIMEIRE MARIA DA SILVA Relatora

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Desembargadora LUCIMEIRE MARIA DA SILVA Número do processo: 0748906-37.2025.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: WORKTEL TELEINFORMATICA LTDA AGRAVADO: EULER WASHINGTON DE OLIVEIRA D E C I S Ã O Cuida-se de agravo de instrumento, com pedido de antecipação de tutela, interposto por WORKTEL TELEINFORMÁTICA LTDA (autor), tendo por objeto a r. decisão do i. Juízo da 1a Vara Cível do Guará que, nos autos da ação sob o procedimento comum no 0734309-60.2025.8.07.0001 proposta pela ora agravante em desfavor de EULER WASHIGNTON DE OLIVEIRA, indeferiu o pedido de tutela de urgência, nos seguintes termos (ID 252699019 dos autos originais): “WORKTEL TELEINFORMATICA LTDA, devidamente qualificada nos autos, ajuizou a presente Ação de Procedimento Comum Cível em face de EULER WASHINGTON DE OLIVEIRA, visando a resolução de contratos (verbal e escrito), a condenação do Réu ao pagamento de indenização por danos materiais e morais, e o cumprimento de obrigações de fazer. O valor da causa foi atribuído em R$ 241.254,67. Em síntese, a parte Autora alegou que firmou um acordo verbal em 2021 e, posteriormente, um instrumento escrito, denominado "Contrato de Cessão de Direitos", em 26 de agosto de 2022, para que o Réu construísse unidades imobiliárias em lote de propriedade da Autora (comprovado pela "Escritura Lote Worktel"), comprometendo-se a realizar pagamentos parciais, concluir a obra até junho de 2023, e arcar com despesas incidentes (como IPTU, água e energia elétrica). A Autora argumenta o descumprimento generalizado das obrigações, incluindo a falta de pagamento de R$ 11.000,00 da Cláusula Sexta, alínea “h”, atraso na entrega da obra, e o não pagamento de tributos e taxas, resultando em protestos em seu nome. Alegando o risco de dano irreparável ou de difícil reparação, a Autora requereu, em sede de tutela de urgência, com fundamento no artigo 300 do Código de Processo Civil, medidas de coação e constrição patrimonial, notadamente: a) a proibição de venda ou disposição das unidades do imóvel; b) a averbação da indisponibilidade do imóvel na matrícula junto ao Cartório de Registro de Imóveis; c) a fixação de prazo de 60 dias para o Réu concluir a obra e entregar as unidades, sob pena de multa diária; e d) o bloqueio de ativos financeiros e veículos do Réu (SISBAJUD/RENAJUD). FUNDAMENTAÇÃO A análise da tutela provisória de urgência rege-se pelo disposto no artigo 300 do Código de Processo Civil, que condiciona a sua concessão à presença concomitante de elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo. A ausência de qualquer um destes requisitos conduz, necessariamente, ao indeferimento da medida pleiteada em caráter preambular e sumário. 1. Da Fragilidade da Probabilidade do Direito (Fumus Bonis Iuris) em Sede Sumária A probabilidade do direito, no contexto da tutela de urgência, exige mais do que a mera plausibilidade da pretensão; demanda um juízo de cognição sumária capaz de conferir alto grau de verossimilhança às alegações. Neste momento processual incipiente, sem a triangularização da relação jurídica e a apresentação de defesa pelo Réu EULER WASHINGTON DE OLIVEIRA, o acervo probatório apresentado pela Autora WORKTEL TELEINFORMATICA LTDA, embora extenso, se revela insuficiente para sustentar a probabilidade do direito em relação às medidas de urgência requeridas. Os fatos narrados envolvem uma complexa relação negocial que teve início com um "acordo verbal", seguido de um "contrato de cessão de direitos". A determinação do efetivo inadimplemento, suas causas, a quem recai a culpa exclusiva pela paralisação da obra (cuja conclusão era esperada para junho de 2023), e a validade de todas as cláusulas e valores cobrados (R$ 141.254,67 em danos materiais, incluindo multas, IPTU, contas de consumo e lucros cessantes), demandam instrução probatória aprofundada. A própria petição inicial detalha uma série de descumprimentos contratuais em cadeia, sendo que a apreciação da integralidade da responsabilidade do Réu, bem como a resolução contratual pleiteada com fundamento no artigo 475 do Código Civil, exige a sedimentação do contraditório. Os elementos como a "Declaração DEFIS com ausência de lucros" e os "Comprovantes de empréstimos bancários pessoais dos sócios" demonstram a difícil situação financeira da Autora e seus representantes, mas não são, por si sós, elementos definitivos que justifiquem a probabilidade plena do direito à resolução contratual imediata e à condenação do Réu ao cumprimento de obrigação de fazer de tamanha envergadura, como a determinação da conclusão da obra em 60 dias sob pena de multa. Assim, a densidade probatória neste instante, centrada em alegações unilaterais sobre o inadimplemento de pagamentos e a paralisação da construção, é insuficiente para formar a convicção robusta da probabilidade do direito necessária para a concessão da tutela em caráter liminar, sem a oitiva da parte contrária, conforme exige o art. 300 do CPC. 2. Da Ausência de Perigo de Dano Irreparável (Periculum in Mora) O perigo de dano consiste na ameaça de que a demora natural do processo judicial cause prejuízo grave e de difícil ou impossível reparação ao direito pleiteado. A Autora busca evitar que o Réu comercialize unidades inacabadas ou oculte patrimônio, o que, em tese, prejudicaria a efetividade da tutela jurisdicional. No entanto, as medidas acautelatórias requeridas mostram-se, na sua maioria, prematuras ou desnecessárias neste estágio, em estrita observância à segurança jurídica e à natureza do negócio jurídico sub judice. Primeiramente, no que concerne ao risco de disposição do imóvel, a própria Autora juntou a "Escritura Lote Worktel", comprovando ser a titular registral do bem. Conforme o sistema registral brasileiro, a propriedade imóvel se adquire mediante o registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis, conforme o Art. 1.245 do Código Civil. Estando o bem registrado em nome da Autora, não há receio de dano quanto à alienação da propriedade pelo Réu. O contrato firmado entre as partes é um "contrato de cessão de direitos", instrumento que, em regra, possui natureza obrigacional e não real. A cessão de direitos sobre unidades a serem construídas ou a receber por permuta, por si só, não é passível de averbação direta na matrícula do imóvel, que ainda está em nome da Autora. A averbação solicitada na matrícula do empreendimento ("averbe, na matrícula do empreendimento, a presente ação e a indisponibilidade do imóvel") revela-se, portanto, juridicamente inadequada ou excessiva. Se o Réu estiver comercializando unidades futuras, tais transações se darão por instrumentos particulares (cessão de direitos ou promessas de compra e venda), que não afetam a propriedade registrada em nome da Autora. A medida restritiva pretendida pela Autora incidiria sobre o patrimônio que, no registro público, lhe pertence, o que configura medida desproporcional. A indisponibilidade total do bem registraria um ônus excessivo sobre a propriedade da própria Autora, sem que haja demonstração inequívoca de fraude iminente por parte do Réu que justifique tal intervenção inaudita altera pars. Quanto ao pedido de constrição patrimonial ampla, como o bloqueio de ativos via SISBAJUD e veículos via RENAJUD, ele somente se justifica em casos excepcionais de tutela cautelar (Art. 301 do CPC), mediante prova concreta de que o Réu estaria se desfazendo de bens para frustrar eventual execução futura. O simples inadimplemento contratual, mesmo que prolongado, não configura, automaticamente, o risco de dilapidação patrimonial que autorize tais medidas invasivas sem a observância do contraditório. A alegação de que o Réu estaria construindo outro empreendimento em terreno diferente sugere atividade empresarial, não necessariamente desvio de finalidade ou insolvência fraudulenta. Por fim, a determinação de obrigação de fazer (concluir a obra em 60 dias) é uma medida satisfativa de mérito que, embora reversível (Art. 300, § 3o, CPC), possui grande impacto econômico e fático, e não pode ser imposta sem que o Réu tenha a oportunidade de se manifestar e apresentar sua versão e justificativas para o atraso. A ausência de risco de comprometimento da titularidade do imóvel da Autora, somada à natureza meramente obrigacional dos instrumentos e à falta de comprovação de tentativa deliberada de fraude à execução ou dissipação patrimonial, afasta o requisito do perigo de dano iminente e irreparável, especialmente para as medidas constritivas e coercitivas requeridas. 3. Da Necessidade do Contraditório Prévio (Art. 9o, CPC) Em respeito ao devido processo legal e à ampla defesa, a concessão de tutela de urgência sem a prévia oitiva da parte contrária (inaudita altera pars) é uma exceção legal que se aplica apenas quando o contraditório possa, por sua própria natureza, tornar a medida ineficaz. O artigo 9o do Código de Processo Civil estabelece a regra de que "Não se proferirá decisão contra uma das partes sem que ela seja previamente ouvida". No presente caso, as medidas requeridas, especialmente a imposição de uma obrigação de fazer de alta complexidade (conclusão de obra), a decretação de indisponibilidade de bens não registrados em nome do devedor (o lote está em nome da Autora), e o bloqueio de ativos financeiros, são de natureza demasiadamente gravosa. Tais pedidos exigem que o Réu seja ouvido, pois a sua versão dos fatos pode alterar substancialmente o juízo de probabilidade do direito e a avaliação do alegado perigo de dano. A complexidade da relação contratual, envolvendo valores expressivos (R$ 241.254,67), a coexistência de acordos verbais e escritos, e o debate sobre a responsabilidade pelo pagamento de dívidas tributárias e de consumo (IPTU, CAESB, NEOENERGIA) – inclusive com a Autora apresentando notificações de exclusão do Simples Nacional por inadimplência fiscal – reforça a necessidade de se evitar uma decisão açodada. Conforme o artigo 300, § 3o, do CPC, a tutela de urgência de natureza satisfativa somente será concedida sem a oitiva do Réu quando houver risco de ineficácia da medida. Como demonstrado, o bem principal (o lote) está resguardado pela titularidade registral da Autora, e os demais danos são de natureza reparatória (financeira) ou dependem de instrução probatória para comprovação de sua origem e liquidez (lucros cessantes e multas). Portanto, a busca pela verdade processual e a garantia constitucional do contraditório e da ampla defesa [Art. 5o, LV, CF] impõem que o Réu seja citado para apresentar sua defesa e contestar as alegações, momento após o qual se poderá realizar uma reavaliação dos requisitos da tutela de urgência. 4. Da Competência (Matéria Incidenter Tantum) Aproveito este ato decisório para reafirmar a competência desta Vara Cível do Guará - DF. Conforme já decidido nos Id's 241458226 e 488, houve declínio de competência para este Juízo, uma vez que a propositura da ação em Brasília-DF configurou foro aleatório, à luz do artigo 63, § 5o, do CPC, por ausência de vinculação com o negócio jurídico e o domicílio das partes, não obstante a cláusula de eleição de foro. O fato de o Réu ser domiciliado no Guará – DF e o imóvel objeto do contrato estar localizado no Guará – DF, justificam a manutenção do feito nesta Circunscrição Judiciária. Por todo o exposto, considerando a ausência dos requisitos cumulativos previstos no artigo 300 do Código de Processo Civil, notadamente a alta probabilidade do direito e o perigo de dano que não possa aguardar o regular processamento, e em prestígio ao princípio do contraditório, INDEFIRO o pedido de tutela de urgência, em caráter liminar, pleiteado pela WORKTEL TELEINFORMATICA LTDA”. Em suas razões recursais (ID 78125327), afirma que celebrou contrato de cessão de direitos com o agravado Euler Washington de Oliveira, relativo à construção e entrega de unidades imobiliárias em imóvel de sua propriedade, situado no Polo de Modas do Guará/DF. Alega que o agravado descumpriu integralmente as obrigações contratuais, não efetuando os pagamentos acordados, não concluindo a obra e deixando de arcar com tributos e encargos, o que teria gerado protestos, inscrição em dívida ativa e iminente exclusão do regime do Simples Nacional. Sustenta que o inadimplemento contratual comprometeu a saúde financeira da empresa, que passou a constar como inadimplente no SERASA, além de ter sido protestada em cartório e obrigada a arcar com débitos de IPTU, energia elétrica e água que seriam de responsabilidade do agravado. Argumenta que o risco de exclusão do Simples Nacional é iminente, conforme Termo de Exclusão lavrado pela Secretaria de Fazenda do DF, com efeitos a partir de 01/01/2026 e prazo para regularização até 15/12/2025. Acrescenta que o agravado continua comercializando unidades inacabadas do empreendimento, sem conclusão da obra e sem regularização das obrigações contratuais, o que coloca em risco o patrimônio da agravante e a efetividade do provimento jurisdicional. Requer, com fundamento no art. 1.019, I, do CPC, o deferimento da tutela recursal para determinar: a) a imediata proibição de venda, promessa de venda, alienação ou qualquer forma de disposição onerosa ou gratuita das unidades do imóvel objeto do contrato; b) a averbação da presente ação e da indisponibilidade das unidades junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente; c) a intimação pessoal do agravado, com advertência de multa diária e responsabilização por fraude à execução; d) a fixação de prazo de 60 dias para conclusão da obra e entrega das unidades prometidas, sob pena de multa diária de R$ 1.000,00; e) o bloqueio imediato de valores pertencentes ao agravado, suficientes para quitar o débito de IPTU 2025 e demais valores objeto da lide, bem como a suspensão dos efeitos de protestos e cobranças fiscais relacionadas. O preparo foi recolhido. É o relatório. Passo a decidir. Preenchidos os pressupostos legais, conheço do agravo. Como cediço, recebido o agravo de instrumento no tribunal e distribuído imediatamente, se não for o caso de aplicação do art. 932, III e IV, do CPC, o relator poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso, se da imediata produção de seus efeitos houver risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso, ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando ao juiz sua decisão (art. 932, II, 1.019, I, do CPC). Portanto, no momento, a análise a ser realizada nesta fase incipiente está restrita ao pedido de concessão de antecipação de tutela, o que se fará à luz dos requisitos da probabilidade do direito e do perigo de dano grave ou risco ao resultado útil do processo. Há, portanto, dois pressupostos a serem considerados para fins de decisão do pedido liminar: a probabilidade de provimento e o perigo da demora. A agravante sustenta ter celebrado, com o agravado, contrato de cessão de direitos, datado de 26/08/2022, referente à construção e entrega de unidades imobiliárias em lote de sua propriedade, localizado no Polo de Modas do Guará/DF. Afirma que o agravado não teria cumprido as obrigações assumidas, deixando de concluir a obra, inadimplindo parcelas e encargos de IPTU, água e energia, o que resultou em protestos e restrições creditícias em nome da empresa. Alega risco de dano grave, notadamente pela iminente exclusão do Simples Nacional e pela continuidade da comercialização das unidades inacabadas pelo agravado. De início, convém destacar que o contrato firmado entre as partes é denominado “compra e venda de espaço aéreo” (ID 241342648, na origem). Com efeito, é possível o proprietário do imóvel conceder o direito de superfície do seu terreno a outrem, conforme art. 21, § 1o, da Lei 10.257/2001. Vejamos: Art. 21. O proprietário urbano poderá conceder a outrem o direito de superfície do seu terreno, por tempo determinado ou indeterminado, mediante escritura pública registrada no cartório de registro de imóveis. § 1o O direito de superfície abrange o direito de utilizar o solo, o subsolo ou o espaço aéreo relativo ao terreno, na forma estabelecida no contrato respectivo, atendida a legislação urbanística. § 2o A concessão do direito de superfície poderá ser gratuita ou onerosa. Todavia, no caso em comento, verifica-se que o contrato de compra de espaço aéreo não foi registrado na matrícula do imóvel. Assim, a ausência de registro impede, em juízo de cognição sumária, que se reconheça efeito real ao instrumento firmado. Além disso, o lote objeto do contrato encontra-se registrado em nome da agravante, afastando o risco de alienação do bem por parte do agravado. Desse modo, os pedidos de averbação de indisponibilidade na matrícula ou restrições patrimoniais sobre o imóvel mostram-se juridicamente inadequadas neste momento processual, pois recaem sobre patrimônio que ainda não pertence ao agravado, mas sim à agravante. A situação dos autos, embora revele possível inadimplemento contratual, exige dilação probatória para apurar, com segurança, a extensão das obrigações descumpridas, eventual culpa exclusiva de uma das partes pela paralisação da obra e o montante dos prejuízos alegados. Além disso, a complexidade da relação jurídica impõe cautela, pois a imposição de medidas constritivas ou de obrigação de fazer de alta complexidade, como a conclusão da obra em 60 dias, depende da verificação probatória e do contraditório, a fim de esclarecer os contornos contratuais e o inadimplemento. Tais elementos não podem ser definidos em cognição sumária, sobretudo quando não se formou o contraditório. Embora o prazo contratual para entrega da obra, fixado até julho de 2023, já tenha se encerrado, a mera mora contratual, sem prova robusta de inadimplemento ou risco de dissipação patrimonial, não autoriza a concessão de medidas de urgência gravosas. Observa-se, ainda, que a suposta inadimplência do agravado persiste desde 2023, demonstrando a inexistência de urgência iminente. Portanto, a questão jurídica controvertida é complexa e deve aguardar o contraditório e a dilação probatória, visando esclarecer os fatos e a plausibilidade do direito alegado. Nesse sentido, confira-se aresto desta Corte: “AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROCESSO CIVIL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. CONTRATO DE FRANQUIA. PRORROGAÇÃO DO PRAZO PARA UTILIZAÇÃO DA MARCA. INCABÍVEL. AUSÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL. CAUSA DA RESCISÃO CONTRATUAL. NECESSIDADE DE DILAÇÃO PROBATÓRIA. DECISÃO MANTIDA. 1. Consoante o art. 300 do Código de Processo Civil, a tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo. 2. Trata-se de ação de indenização referente a contrato de franquia, em que a parte autora busca liminarmente a prorrogação do uso da marca das empresas rés, após notificação de rescisão. 3. Constata-se que há previsão contratual no sentido de que, na hipótese de rescisão contratual, a franqueada deverá cessar imediatamente a utilização da marca e logotipo do franqueador. Diante disso, não se vislumbra nenhuma ilegalidade ou abusividade a respaldar a intervenção do Poder Judiciário. 4. A discussão sobre quem deu causa à rescisão do pacto constitui matéria controversa a ser discutida no curso do processo, tendo em vista que não há caracterização suficiente da probabilidade do direito da recorrente, pois os aspectos fáticos da demanda não estão suficientemente elucidados neste momento processual incipiente que se encontra a demanda. Forçoso aguardar-se o amadurecimento da lide originária. 5. Negou-se provimento ao agravo de instrumento.” (Acórdão 1825483, 07125744220238070000, Relator(a): LUCIMEIRE MARIA DA SILVA, 5a Turma Cível, data de julgamento: 29/2/2024, publicado no DJE: 14/3/2024). (g.n.). Concluindo, não restou demonstrada a plausibilidade do direito, o que impede a concessão da medida liminar postulada. Ante o exposto, INDEFIRO a liminar postulada. Comunique-se ao i. Juízo de origem, dispensadas eventuais informações. Intime-se a parta agravada para responder no prazo de 15 (quinze) dias, facultando-lhe juntar a documentação que entender necessária ao julgamento do recurso (art. 1.019, II, do CPC). Publique-se. Intime-se. Brasília, 11 de novembro de 2025. Desembargadora LUCIMEIRE MARIA DA SILVA Relatora