Tribunal: TJDFT
Processo: 0737992-11.2025.8.07.0000
Órgão julgador: SÉRGIO ROCHA
Órgão colegiado: 4a Turma Cível
Data de publicação: 2025-09-15

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Desembargador Sérgio Rocha - GDSXSR Número do processo: 0737992-11.2025.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: LOURDES CONCEICAO SANTANA AGRAVADO: JUCELINO LIMA SOARES DECISÃO INDEFERIMENTO DE EFEITO SUSPENSIVO Trata-se de agravo de instrumento contra decisão que, em execução de título extrajudicial, rejeitou a impugnação da executada/agravada ao laudo de avaliação do imóvel penhorado (prédio com loja e apartamentos, localizado na CNC 03, Lote no 05, Taguatinga/DF), aplicando-lhe multa de 10% do valor da causa por atentado à dignidade da justiça. Alega, em síntese, que: 1) o imóvel é composto por 9 (nove) apartamentos e 1 (uma) loja e o oficial de justiça não teve acesso ao interior das unidades, o que inviabilizou a avaliação completa quanto a tamanho, distribuição, acabamento e funcionalidade dos cômodos; 2) o método comparativo utilizado desconsiderou variáveis relevantes (localização exata, metragem e descrição pormenorizada dos ambientes, posição frente/fundos), valendo-se de anúncios de imóveis situados em quadras distintas (CNC 02 e QNC 04) em vez da QNC 03; 3) há expressiva discrepância entre o valor atribuído e o praticado na região, inclusive pela ausência de avaliação de uma das unidades do prédio (apartamento 100, localizado no térreo). Requer a suspensão da decisão agravada e, no mérito, seja determinada nova avaliação do imóvel (com autorização para que o oficial de justiça avaliador ou perito avaliador adentre as unidades) e afastada a multa de 10% por ato atentatório à dignidade da justiça. Sem razão, inicialmente, a agravante. Nesta sede de cognição sumária, não vislumbro a probabilidade do direito alegado. Conforme constou da decisão agravada (integrada pela decisão que rejeitou os embargos de declaração): (...) o simples inconformismo da parte com o valor apresentado não autoriza a realização de nova avaliação. É óbvio que a ausência de menção no laudo de avaliação ao número da unidade, que a parte executada aponta como apartamento no 100, não torna a avaliação eivada de vício. Isso porque, conforme informado pela parte executada, no térreo do imóvel encontra-se o referido apartamento e uma sala comercial, não discrepando do laudo de avaliação de ID 233715869, que mencionou a existência da sala comercial e de um apartamento na área térrea. Portanto, a avaliação realizada considerou adequadamente as características do imóvel, e a falta de especificação do número da unidade não compromete sua validade. (...) O que se observa, na verdade, é que a parte executada vem manejando, de forma reiterada, o direito de peticionar de maneira temerária e procrastinatória, em temas já debatidos por este juízo ou mesmo pela instância superior. Essa prática não se justifica e pode ser considerada um abuso do direito de defesa, pois busca apenas atrasar o andamento do processo sem apresentar novos elementos que justifiquem a revisão da decisão. (...) Quanto à pretensão de nova avaliação do imóvel penhorado, estabelecem os arts. 872 e 873 do CPC: Art. 872. A avaliação realizada pelo oficial de justiça constará de vistoria e de laudo anexados ao auto de penhora ou, em caso de perícia realizada por avaliador, de laudo apresentado no prazo fixado pelo juiz, devendo-se, em qualquer hipótese, especificar: I - os bens, com as suas características, e o estado em que se encontram; II - o valor dos bens. (...) Art. 873. É admitida nova avaliação quando: I - qualquer das partes arguir, fundamentadamente, a ocorrência de erro na avaliação ou dolo do avaliador; II - se verificar, posteriormente à avaliação, que houve majoração ou diminuição no valor do bem; III - o juiz tiver fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem na primeira avaliação. Ocorre que, no caso, não se justifica a determinação de nova avaliação do imóvel, pois constaram do Auto de Avaliação elaborado em 15/04/2025 todos os elementos previstos em lei para considerá-lo válido, tendo sido inclusive mencionada a existência de loja e apartamento no térreo, in verbis: (...) Endereço do imóvel objeto da avaliação: Lote 5, CNC 3, Taguatinga Norte, Brasília-DF. Característica gerais do imóvel: com 7,00m de frente e fundos, 20,00m de laterais e área total de 140,00m2; matrícula 122.911 do Cartório do 3o Ofício do Registro de Imóveis do Distrito Federal. Características específicas: trata-se de edifício com pavimento térreo e mais quatro pavimentos superiores, não possui elevador e não possui vaga de garagem interna. · Térreo: o composto por loja comercial com aproximadamente 50m2, piso em porcelanato, sancas no teto em gesso e iluminação embutida, dois tanques de lavagem em mármore, banheiro social, sala de entrada, duas salas individuais, blindex na porta de acesso a loja e pintura em bom estado de conservação, conforme fotos em anexo; o corredor de acesso aos apartamentos e escadas; o Apartamento com aproximadamente 60m2. · 1o Andar: composto pelos apartamentos de número 101 e 102 com aproximadamente 60m2 cada; · 2o Andar: composto pelos apartamentos de número 201 e 202 com aproximadamente 60m2 cada, ambas a unidades encontram-se em reforma, sendo a divisão do espaço em: sala, cozinha, área de serviço e três quartos, conforme fotos em anexo; · 3o Andar: composto pelos apartamentos de número 301 e 302 com aproximadamente 60m2 cada; · 4o Andar: composto pelos apartamentos de número 401 e 402 com aproximadamente 50m2 cada (ID 233715869 do processo referência) Além disso, constaram do laudo resultados de pesquisas em sites especializados, com amostras encontradas no mercado referentes à área comercial/loja, à área residencial/apartamentos e à venda do edifício/prédio, mediante utilização de geolocalização e apresentação de diversas fotografias e esclarecimentos acerca da metodologia adotada, in verbis: (...) Foi usado como base para a avalição, imóveis que estão anunciados nos principais portais de divulgação. A escolha dos imóveis foi realizada a partir da disponibilidade no mercado e também por apresentarem características que muitas vezes não são encontradas por uma busca automática. Os valores anunciados servem apenas como base para um estudo de amostragem. Assim, considerando o estado de conservação do imóvel avaliado, os preços praticados no mercado e o endereço onde o imóvel está localizado, segundo consta em sites especializados e pesquisas em imobiliárias, avalio o bem em R$ 1.520.000,00 (um milhão quinhentos e vinte mil reais). O valor da avaliação atribuída está dentro do limite de intervalo de confiança na definição do valor de mercado, o qual pode variar em 10% para mais ou 10% para menos. (...) Portanto, não há razão para nova avaliação do imóvel penhorado, pois o Auto de Avaliação contou com uma análise detalhada das unidades, com suas características e o estado em que se encontram, acompanhadas de seus respectivos valores, e a agravante não trouxe elementos que pudessem infirmar a conclusão do oficial de justiça avaliador. Ante o exposto, indefiro o efeito suspensivo. Comunique-se ao Juízo de origem. Intime-se a parte agravada para contrarrazões. Após, à Procuradoria de Justiça. P. I. SÉRGIO ROCHA Desembargador Relator

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Desembargador Sérgio Rocha - GDSXSR Número do processo: 0737992-11.2025.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: LOURDES CONCEICAO SANTANA AGRAVADO: JUCELINO LIMA SOARES DECISÃO INDEFERIMENTO DE EFEITO SUSPENSIVO Trata-se de agravo de instrumento contra decisão que, em execução de título extrajudicial, rejeitou a impugnação da executada/agravada ao laudo de avaliação do imóvel penhorado (prédio com loja e apartamentos, localizado na CNC 03, Lote no 05, Taguatinga/DF), aplicando-lhe multa de 10% do valor da causa por atentado à dignidade da justiça. Alega, em síntese, que: 1) o imóvel é composto por 9 (nove) apartamentos e 1 (uma) loja e o oficial de justiça não teve acesso ao interior das unidades, o que inviabilizou a avaliação completa quanto a tamanho, distribuição, acabamento e funcionalidade dos cômodos; 2) o método comparativo utilizado desconsiderou variáveis relevantes (localização exata, metragem e descrição pormenorizada dos ambientes, posição frente/fundos), valendo-se de anúncios de imóveis situados em quadras distintas (CNC 02 e QNC 04) em vez da QNC 03; 3) há expressiva discrepância entre o valor atribuído e o praticado na região, inclusive pela ausência de avaliação de uma das unidades do prédio (apartamento 100, localizado no térreo). Requer a suspensão da decisão agravada e, no mérito, seja determinada nova avaliação do imóvel (com autorização para que o oficial de justiça avaliador ou perito avaliador adentre as unidades) e afastada a multa de 10% por ato atentatório à dignidade da justiça. Sem razão, inicialmente, a agravante. Nesta sede de cognição sumária, não vislumbro a probabilidade do direito alegado. Conforme constou da decisão agravada (integrada pela decisão que rejeitou os embargos de declaração): (...) o simples inconformismo da parte com o valor apresentado não autoriza a realização de nova avaliação. É óbvio que a ausência de menção no laudo de avaliação ao número da unidade, que a parte executada aponta como apartamento no 100, não torna a avaliação eivada de vício. Isso porque, conforme informado pela parte executada, no térreo do imóvel encontra-se o referido apartamento e uma sala comercial, não discrepando do laudo de avaliação de ID 233715869, que mencionou a existência da sala comercial e de um apartamento na área térrea. Portanto, a avaliação realizada considerou adequadamente as características do imóvel, e a falta de especificação do número da unidade não compromete sua validade. (...) O que se observa, na verdade, é que a parte executada vem manejando, de forma reiterada, o direito de peticionar de maneira temerária e procrastinatória, em temas já debatidos por este juízo ou mesmo pela instância superior. Essa prática não se justifica e pode ser considerada um abuso do direito de defesa, pois busca apenas atrasar o andamento do processo sem apresentar novos elementos que justifiquem a revisão da decisão. (...) Quanto à pretensão de nova avaliação do imóvel penhorado, estabelecem os arts. 872 e 873 do CPC: Art. 872. A avaliação realizada pelo oficial de justiça constará de vistoria e de laudo anexados ao auto de penhora ou, em caso de perícia realizada por avaliador, de laudo apresentado no prazo fixado pelo juiz, devendo-se, em qualquer hipótese, especificar: I - os bens, com as suas características, e o estado em que se encontram; II - o valor dos bens. (...) Art. 873. É admitida nova avaliação quando: I - qualquer das partes arguir, fundamentadamente, a ocorrência de erro na avaliação ou dolo do avaliador; II - se verificar, posteriormente à avaliação, que houve majoração ou diminuição no valor do bem; III - o juiz tiver fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem na primeira avaliação. Ocorre que, no caso, não se justifica a determinação de nova avaliação do imóvel, pois constaram do Auto de Avaliação elaborado em 15/04/2025 todos os elementos previstos em lei para considerá-lo válido, tendo sido inclusive mencionada a existência de loja e apartamento no térreo, in verbis: (...) Endereço do imóvel objeto da avaliação: Lote 5, CNC 3, Taguatinga Norte, Brasília-DF. Característica gerais do imóvel: com 7,00m de frente e fundos, 20,00m de laterais e área total de 140,00m2; matrícula 122.911 do Cartório do 3o Ofício do Registro de Imóveis do Distrito Federal. Características específicas: trata-se de edifício com pavimento térreo e mais quatro pavimentos superiores, não possui elevador e não possui vaga de garagem interna. · Térreo: o composto por loja comercial com aproximadamente 50m2, piso em porcelanato, sancas no teto em gesso e iluminação embutida, dois tanques de lavagem em mármore, banheiro social, sala de entrada, duas salas individuais, blindex na porta de acesso a loja e pintura em bom estado de conservação, conforme fotos em anexo; o corredor de acesso aos apartamentos e escadas; o Apartamento com aproximadamente 60m2. · 1o Andar: composto pelos apartamentos de número 101 e 102 com aproximadamente 60m2 cada; · 2o Andar: composto pelos apartamentos de número 201 e 202 com aproximadamente 60m2 cada, ambas a unidades encontram-se em reforma, sendo a divisão do espaço em: sala, cozinha, área de serviço e três quartos, conforme fotos em anexo; · 3o Andar: composto pelos apartamentos de número 301 e 302 com aproximadamente 60m2 cada; · 4o Andar: composto pelos apartamentos de número 401 e 402 com aproximadamente 50m2 cada (ID 233715869 do processo referência) Além disso, constaram do laudo resultados de pesquisas em sites especializados, com amostras encontradas no mercado referentes à área comercial/loja, à área residencial/apartamentos e à venda do edifício/prédio, mediante utilização de geolocalização e apresentação de diversas fotografias e esclarecimentos acerca da metodologia adotada, in verbis: (...) Foi usado como base para a avalição, imóveis que estão anunciados nos principais portais de divulgação. A escolha dos imóveis foi realizada a partir da disponibilidade no mercado e também por apresentarem características que muitas vezes não são encontradas por uma busca automática. Os valores anunciados servem apenas como base para um estudo de amostragem. Assim, considerando o estado de conservação do imóvel avaliado, os preços praticados no mercado e o endereço onde o imóvel está localizado, segundo consta em sites especializados e pesquisas em imobiliárias, avalio o bem em R$ 1.520.000,00 (um milhão quinhentos e vinte mil reais). O valor da avaliação atribuída está dentro do limite de intervalo de confiança na definição do valor de mercado, o qual pode variar em 10% para mais ou 10% para menos. (...) Portanto, não há razão para nova avaliação do imóvel penhorado, pois o Auto de Avaliação contou com uma análise detalhada das unidades, com suas características e o estado em que se encontram, acompanhadas de seus respectivos valores, e a agravante não trouxe elementos que pudessem infirmar a conclusão do oficial de justiça avaliador. Ante o exposto, indefiro o efeito suspensivo. Comunique-se ao Juízo de origem. Intime-se a parte agravada para contrarrazões. Após, à Procuradoria de Justiça. P. I. SÉRGIO ROCHA Desembargador Relator