Tribunal: TJDFT
Processo: 0742709-66.2025.8.07.0000
Órgão julgador: AISTON HENRIQUE DE SOUSA
Órgão colegiado: 4a Turma Cível
Data de publicação: 2025-10-16

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS GJSGAHS Gabinete do Des. Aiston Henrique de Sousa Número do processo: 0742709-66.2025.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: COMPANHIA IMOBILIÁRIA DE BRASÍLIA - TERRACAP AGRAVADO: EDELCIO MAGALHAES DA SILVA D E C I S Ã O Trata-se de agravo de instrumento, com pedido de efeito suspensivo, interposto pelo réu contra decisão que, em ação anulatória de ato administrativo, deferiu a tutela de urgência para suspender o procedimento de licitação do imóvel situado na SHA Chácara 16A, Lote 02, Arniqueiras/DF, incluído no Edital de Venda Direta no 07/2025. O teor da decisão agravada é o seguinte: “O autor apresentou provas suficientes de sua insuficiência de recursos. Por outro lado, a mera consideração de que reside em região atualmente valorizada, ocupada por classe média, não elide a afirmação da miserabilidade jurídica, mormente em se considerando que o autor ocupa uma área que fora vendida ilegalmente, por valores sabidamente bem inferiores aos que são praticados no mercado imobiliário lícito. Em face do exposto, defiro a gratuidade. Uma premissa essencial para a compreensão da lide é a de que num procedimento de regularização fundiária, o que se pretende é exatamente superar uma situação de "irregularidade", mero eufemismo para "ilegalidade". A ilegalidade em questão consiste na ocupação não autorizada de área pública e edificação não licenciada, além de outras desconformidades ambientais. No processo de regularização, o poder público reassume a atribuição de gestão da cidade (Constituição Federal, art. 30), e define os índices urbanísticos da região a ser regularizada. Nesta atribuição, irá não apenas definir os critérios de uso e ocupação do solo, mas também as características das parcelas que deverão ser alienadas, inclusive as dimensões de cada parcela. Tais definições devem nortear-se não apenas pelo atendimento da conveniência dos particulares, mas sobretudo pela finalidade pública. Neste descortino, a definição das dimensões do lote a ser alienado pela ré é atribuição a ela incumbida no desempenho da gestão da cidade. O autor não comprovou que a área objeto da lide seja de propriedade da União ou de outro órgão que não a parte ré. Por outro lado, a ré exibiu a certidão de matrícula imobiliária de id 250185101, o que indica a propriedade e, por conseguinte, sua legitimidade para a condução do procedimento de regularização. Por outro lado, algumas peculiaridades do caso concreto denotam a efetiva necessidade de se suspender o curso dos atos de alienação do lote ocupado pelo autor: É bem verdade que a opção pela venda direta é faculdade do poder público. Contudo, uma vez que exerceu a faculdade de submeter o bem público à venda direta, impõe-se ao poder público a obrigação de respeitar os contornos legais para o ato. A ré admite não ter convocado o autor pessoalmente para a participação na fase de oferta de alienação direta, considerando aperfeiçoada a convocação pelo meio geral de publicação de edital. Ocorre que a alienação direta (Lei n. 13.465/17, art. 15, XI) deve observar as regras da Lei n. 14133/21 que, no art. 77, reconhece o direito de preferência para o ocupante do imóvel submetido ao procedimento. Para o exercício do direito de preferência, soa razoável que o ocupante seja pessoalmente notificado, o que é mais consentâneo com o princípio da ampla defesa. Portanto, há plausibilidade jurídica na pretensão de anulação da fase de tentativa de alienação direta do imóvel ocupado pelo autor, pelo deficit na comunicação processual, que teria resultado no suposto desconhecimento do curso do procedimento. O periculum in mora comparece na constatação de que se o leilão a que o bem está submetido não for suspenso, o autor poderá vir a ser preterido em seu direito de preferência. Ademais, a situação de insegurança a que o bem sub judice passa a sofrer põe em risco também os interesses de eventuais terceiros que possam acorrer ao chamamento do edital. Em face do exposto, determino a suspensão cautelar do procedimento de licitação do imóvel mencionado na demanda. Fica o réu intimado, por publicação, para ciência e cumprimento à presente decisão.” Em suas razões, a agravante sustenta que o procedimento licitatório obedeceu rigorosamente às normas legais e internas da TERRACAP, inclusive à Resolução CONAD no 269/2022, que autoriza a inclusão em licitação pública de imóveis não adquiridos após três editais de chamamento para venda direta. Aduz inexistirem irregularidades no edital, inexistindo obrigação de notificação pessoal do ocupante. Alega que não há qualquer irregularidade na inclusão do imóvel ocupado pelo agravado no Edital de Venda Direta no 07/2025, pois o endereçamento constante do edital é idêntico ao constante da matrícula imobiliária, inexistindo divergência quanto à localização do bem. Argumenta que a decisão agravada afronta os princípios da legalidade, da isonomia e da vinculação ao instrumento convocatório, e que a suspensão do certame causa grave prejuízo ao interesse público e à segurança jurídica. Requer a concessão de efeito suspensivo para permitir a continuidade da licitação. Requer a concessão de efeito suspensivo ao recurso, para permitir a continuidade da licitação e a respectiva alienação do bem. Preparo recolhido. É o relatório. DECIDO. Nos termos do art. 1.019, I, do Código de Processo Civil, é possível a atribuição de efeito suspensivo ao agravo de instrumento quando demonstrada a probabilidade de provimento do recurso e o risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação. A controvérsia reside em verificar, em sede de cognição sumária, a legalidade da manutenção do edital promovido pela TERRACAP para alienação de imóvel, diante da alegação do agravado de que detém direito de preferência na aquisição do bem. Quanto à probabilidade de provimento do recurso, a Resolução n. 231/2012 do CONAD prevê normas relativas ao reconhecimento do direito de preferência a ser exercido pelos ocupantes de imóveis de propriedade da Empresa Pública: “Art. 1o Esta Resolução estabelece normas e critérios para uniformização dos procedimentos relativos ao reconhecimento do direito de preferência a ser exercido pelos ocupantes de imóveis de propriedade desta Empresa, quando estes forem alienados por meio de licitação pública. Art. 2o Todo e qualquer pedido de Concessão de Direito de Preferência estará vinculado à efetiva participação do ocupante requerente no respectivo Certame licitatório cujo imóvel estiver incluso para alienação, devendo este submeter-se a todas as demais regras do Edital que reger o certame. Art. 3o Os procedimentos relacionados ao reconhecimento de eventual direito de preferência terão início com a constatação da ocupação dos imóveis elencados em Pré-Edital no ato da vistoria realizada pelo corpo técnico da Terracap. Art. 4o Constatada a ocupação, o ocupante do imóvel, após a licitação e caso participe do certame, poderá requerer, no prazo máximo de cinco dias úteis após a data da realização do certame, o reconhecimento do direito de preferência mediante apresentação de documentos pessoais e comprobatórios da ocupação. Art. 5o Os requerimentos apresentados terão seus deferimentos condicionados à existência de instrumento público estatal autorizador da ocupação, reconhecido pela Terracap, por ela expedido ou emitido por agente público competente para tal ato, ainda que vencido, emitido em nome do ocupante primitivo ou em nome de terceiros, desde que respeitada a sua cadeia sucessória.” Na origem, o autor (agravado) informou que ocupa, de forma mansa, pacífica e de boa-fé, há vários anos, o imóvel situado na SHA Chácara 16A, Lote 02, Arniqueiras/DF, o qual, segundo afirma, sempre foi identificado nos cadastros da Secretaria de Fazenda e da concessionária de energia elétrica como pertencente à referida chácara, com área de 1.001,07 m2. O imóvel foi incluído no Edital de Venda Direta no 07/2025, promovido pela TERRACAP, que o teria cadastrado equivocadamente como lote 13/16A, com metragem de 1.407,28 m2, o que não corresponderia à realidade fática nem cadastral. Não há, até o momento, indicação de que o autor, ora agravado, foi notificado da venda direta do imóvel. Embora a questão não seja pacífica, há precedente do TJDFT no sentido de se garantir ao possuidor do imóvel a possibilidade de exercício do direito de preferência, sobretudo porque não há proibição na Resoluções de no 231 de 2012 e a de no 263/2019 do CONAD e em razão da ausência de prejuízo à TERRACAP, porquanto a parte interessada somente sairá vencedora se, anteriormente, arcar com o valor do imóvel. Nesse sentido: “Ementa: Processo civil. Apelação. Direito de preferência. Imóvel. Terracap. Licitação. Possuidor. Instrumento Particular. Preempção. Adequação. Recurso desprovido. I. CASO EM APRECIAÇÃO 1. Apelação interposta contra sentença que julgou procedente o pedido contido na inicial, assegurando o direito de preferência na compra de imóvel objeto de licitação pela TERRACAP, assim como o direito de depositar a caução para garantir a aquisição. O apelante alega que a ocupação do apelado é derivada de instrumento particular de quem não é dono e o direito de preferência não pode ser reconhecido. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Saber se é caso de reconhecer o direito de preferência do possuidor de imóvel para participar de processo licitatório do imóvel junto à TERRACAP. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O direito de preferência, conhecido também como preempção, confere a preferência na compra do imóvel àquele que possui relação anterior com a coisa objeto de venda. 4. As Resoluções de no 231 de 2012 e a de no 263/2019 do CONAD não proíbem o direito de preferência. IV. DISPOSITIVO E TESE 5. Apelação conhecida e desprovida. Tese de julgamento: “1. A previsão editalícia de que o direito de preferência será reconhecido somente àquele que obtiver instrumento público estatal autorizador da ocupação não impede que o referido direito seja reconhecido ao possuidor que comunicou à TERRACAP o interesse em participar da licitação, ainda porque o vencedor da licitação somente assim será considerado se arcar com valor idôneo para a aquisição do imóvel. Assim, a TERRACAP não suportará qualquer prejuízo. 2. Caso o possuidor, que permanece usando o bem por período considerável, seja privado da preempção, inúmeros serão os prejuízos a ele ocasionados”. _________ Dispositivos relevantes citados: Resoluções de no 231 de 2012 e a de no 263/2019 do CONAD. (Acórdão 1977840, 0714022-59.2024.8.07.0018, Relator(a): ROBSON BARBOSA DE AZEVEDO, 7a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 12/03/2025, publicado no DJe: 26/03/2025.)” Ademais, ainda que a Resolução não preveja a necessidade de notificação do possuidor, a questão demanda dilação probatória em relação à alegação do autor de que não foi realizada vistoria no imóvel e que os dados constantes no edital são divergentes da realidade. Quanto ao perigo de dano, mostra-se prudente a manutenção da suspensão do edital venda direta em relação ao imóvel ocupado pelo agravado, até que se apure com maior profundidade a legalidade do edital e a existência de eventual direito de preferência, notadamente em razão da matéria não ser pacífica na jurisprudência deste Tribunal. A continuidade do procedimento configura risco de irreversibilidade da medida, diante da transferência de propriedade do imóvel. Diante do exposto, indefiro o efeito suspensivo. Manifeste-se a parte contrária, no prazo legal. Brasília/DF, 9 de outubro de 2025. AISTON HENRIQUE DE SOUSA Relator w

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS GJSGAHS Gabinete do Des. Aiston Henrique de Sousa Número do processo: 0742709-66.2025.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: COMPANHIA IMOBILIÁRIA DE BRASÍLIA - TERRACAP AGRAVADO: EDELCIO MAGALHAES DA SILVA D E C I S Ã O Trata-se de agravo de instrumento, com pedido de efeito suspensivo, interposto pelo réu contra decisão que, em ação anulatória de ato administrativo, deferiu a tutela de urgência para suspender o procedimento de licitação do imóvel situado na SHA Chácara 16A, Lote 02, Arniqueiras/DF, incluído no Edital de Venda Direta no 07/2025. O teor da decisão agravada é o seguinte: “O autor apresentou provas suficientes de sua insuficiência de recursos. Por outro lado, a mera consideração de que reside em região atualmente valorizada, ocupada por classe média, não elide a afirmação da miserabilidade jurídica, mormente em se considerando que o autor ocupa uma área que fora vendida ilegalmente, por valores sabidamente bem inferiores aos que são praticados no mercado imobiliário lícito. Em face do exposto, defiro a gratuidade. Uma premissa essencial para a compreensão da lide é a de que num procedimento de regularização fundiária, o que se pretende é exatamente superar uma situação de "irregularidade", mero eufemismo para "ilegalidade". A ilegalidade em questão consiste na ocupação não autorizada de área pública e edificação não licenciada, além de outras desconformidades ambientais. No processo de regularização, o poder público reassume a atribuição de gestão da cidade (Constituição Federal, art. 30), e define os índices urbanísticos da região a ser regularizada. Nesta atribuição, irá não apenas definir os critérios de uso e ocupação do solo, mas também as características das parcelas que deverão ser alienadas, inclusive as dimensões de cada parcela. Tais definições devem nortear-se não apenas pelo atendimento da conveniência dos particulares, mas sobretudo pela finalidade pública. Neste descortino, a definição das dimensões do lote a ser alienado pela ré é atribuição a ela incumbida no desempenho da gestão da cidade. O autor não comprovou que a área objeto da lide seja de propriedade da União ou de outro órgão que não a parte ré. Por outro lado, a ré exibiu a certidão de matrícula imobiliária de id 250185101, o que indica a propriedade e, por conseguinte, sua legitimidade para a condução do procedimento de regularização. Por outro lado, algumas peculiaridades do caso concreto denotam a efetiva necessidade de se suspender o curso dos atos de alienação do lote ocupado pelo autor: É bem verdade que a opção pela venda direta é faculdade do poder público. Contudo, uma vez que exerceu a faculdade de submeter o bem público à venda direta, impõe-se ao poder público a obrigação de respeitar os contornos legais para o ato. A ré admite não ter convocado o autor pessoalmente para a participação na fase de oferta de alienação direta, considerando aperfeiçoada a convocação pelo meio geral de publicação de edital. Ocorre que a alienação direta (Lei n. 13.465/17, art. 15, XI) deve observar as regras da Lei n. 14133/21 que, no art. 77, reconhece o direito de preferência para o ocupante do imóvel submetido ao procedimento. Para o exercício do direito de preferência, soa razoável que o ocupante seja pessoalmente notificado, o que é mais consentâneo com o princípio da ampla defesa. Portanto, há plausibilidade jurídica na pretensão de anulação da fase de tentativa de alienação direta do imóvel ocupado pelo autor, pelo deficit na comunicação processual, que teria resultado no suposto desconhecimento do curso do procedimento. O periculum in mora comparece na constatação de que se o leilão a que o bem está submetido não for suspenso, o autor poderá vir a ser preterido em seu direito de preferência. Ademais, a situação de insegurança a que o bem sub judice passa a sofrer põe em risco também os interesses de eventuais terceiros que possam acorrer ao chamamento do edital. Em face do exposto, determino a suspensão cautelar do procedimento de licitação do imóvel mencionado na demanda. Fica o réu intimado, por publicação, para ciência e cumprimento à presente decisão.” Em suas razões, a agravante sustenta que o procedimento licitatório obedeceu rigorosamente às normas legais e internas da TERRACAP, inclusive à Resolução CONAD no 269/2022, que autoriza a inclusão em licitação pública de imóveis não adquiridos após três editais de chamamento para venda direta. Aduz inexistirem irregularidades no edital, inexistindo obrigação de notificação pessoal do ocupante. Alega que não há qualquer irregularidade na inclusão do imóvel ocupado pelo agravado no Edital de Venda Direta no 07/2025, pois o endereçamento constante do edital é idêntico ao constante da matrícula imobiliária, inexistindo divergência quanto à localização do bem. Argumenta que a decisão agravada afronta os princípios da legalidade, da isonomia e da vinculação ao instrumento convocatório, e que a suspensão do certame causa grave prejuízo ao interesse público e à segurança jurídica. Requer a concessão de efeito suspensivo para permitir a continuidade da licitação. Requer a concessão de efeito suspensivo ao recurso, para permitir a continuidade da licitação e a respectiva alienação do bem. Preparo recolhido. É o relatório. DECIDO. Nos termos do art. 1.019, I, do Código de Processo Civil, é possível a atribuição de efeito suspensivo ao agravo de instrumento quando demonstrada a probabilidade de provimento do recurso e o risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação. A controvérsia reside em verificar, em sede de cognição sumária, a legalidade da manutenção do edital promovido pela TERRACAP para alienação de imóvel, diante da alegação do agravado de que detém direito de preferência na aquisição do bem. Quanto à probabilidade de provimento do recurso, a Resolução n. 231/2012 do CONAD prevê normas relativas ao reconhecimento do direito de preferência a ser exercido pelos ocupantes de imóveis de propriedade da Empresa Pública: “Art. 1o Esta Resolução estabelece normas e critérios para uniformização dos procedimentos relativos ao reconhecimento do direito de preferência a ser exercido pelos ocupantes de imóveis de propriedade desta Empresa, quando estes forem alienados por meio de licitação pública. Art. 2o Todo e qualquer pedido de Concessão de Direito de Preferência estará vinculado à efetiva participação do ocupante requerente no respectivo Certame licitatório cujo imóvel estiver incluso para alienação, devendo este submeter-se a todas as demais regras do Edital que reger o certame. Art. 3o Os procedimentos relacionados ao reconhecimento de eventual direito de preferência terão início com a constatação da ocupação dos imóveis elencados em Pré-Edital no ato da vistoria realizada pelo corpo técnico da Terracap. Art. 4o Constatada a ocupação, o ocupante do imóvel, após a licitação e caso participe do certame, poderá requerer, no prazo máximo de cinco dias úteis após a data da realização do certame, o reconhecimento do direito de preferência mediante apresentação de documentos pessoais e comprobatórios da ocupação. Art. 5o Os requerimentos apresentados terão seus deferimentos condicionados à existência de instrumento público estatal autorizador da ocupação, reconhecido pela Terracap, por ela expedido ou emitido por agente público competente para tal ato, ainda que vencido, emitido em nome do ocupante primitivo ou em nome de terceiros, desde que respeitada a sua cadeia sucessória.” Na origem, o autor (agravado) informou que ocupa, de forma mansa, pacífica e de boa-fé, há vários anos, o imóvel situado na SHA Chácara 16A, Lote 02, Arniqueiras/DF, o qual, segundo afirma, sempre foi identificado nos cadastros da Secretaria de Fazenda e da concessionária de energia elétrica como pertencente à referida chácara, com área de 1.001,07 m2. O imóvel foi incluído no Edital de Venda Direta no 07/2025, promovido pela TERRACAP, que o teria cadastrado equivocadamente como lote 13/16A, com metragem de 1.407,28 m2, o que não corresponderia à realidade fática nem cadastral. Não há, até o momento, indicação de que o autor, ora agravado, foi notificado da venda direta do imóvel. Embora a questão não seja pacífica, há precedente do TJDFT no sentido de se garantir ao possuidor do imóvel a possibilidade de exercício do direito de preferência, sobretudo porque não há proibição na Resoluções de no 231 de 2012 e a de no 263/2019 do CONAD e em razão da ausência de prejuízo à TERRACAP, porquanto a parte interessada somente sairá vencedora se, anteriormente, arcar com o valor do imóvel. Nesse sentido: “Ementa: Processo civil. Apelação. Direito de preferência. Imóvel. Terracap. Licitação. Possuidor. Instrumento Particular. Preempção. Adequação. Recurso desprovido. I. CASO EM APRECIAÇÃO 1. Apelação interposta contra sentença que julgou procedente o pedido contido na inicial, assegurando o direito de preferência na compra de imóvel objeto de licitação pela TERRACAP, assim como o direito de depositar a caução para garantir a aquisição. O apelante alega que a ocupação do apelado é derivada de instrumento particular de quem não é dono e o direito de preferência não pode ser reconhecido. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Saber se é caso de reconhecer o direito de preferência do possuidor de imóvel para participar de processo licitatório do imóvel junto à TERRACAP. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O direito de preferência, conhecido também como preempção, confere a preferência na compra do imóvel àquele que possui relação anterior com a coisa objeto de venda. 4. As Resoluções de no 231 de 2012 e a de no 263/2019 do CONAD não proíbem o direito de preferência. IV. DISPOSITIVO E TESE 5. Apelação conhecida e desprovida. Tese de julgamento: “1. A previsão editalícia de que o direito de preferência será reconhecido somente àquele que obtiver instrumento público estatal autorizador da ocupação não impede que o referido direito seja reconhecido ao possuidor que comunicou à TERRACAP o interesse em participar da licitação, ainda porque o vencedor da licitação somente assim será considerado se arcar com valor idôneo para a aquisição do imóvel. Assim, a TERRACAP não suportará qualquer prejuízo. 2. Caso o possuidor, que permanece usando o bem por período considerável, seja privado da preempção, inúmeros serão os prejuízos a ele ocasionados”. _________ Dispositivos relevantes citados: Resoluções de no 231 de 2012 e a de no 263/2019 do CONAD. (Acórdão 1977840, 0714022-59.2024.8.07.0018, Relator(a): ROBSON BARBOSA DE AZEVEDO, 7a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 12/03/2025, publicado no DJe: 26/03/2025.)” Ademais, ainda que a Resolução não preveja a necessidade de notificação do possuidor, a questão demanda dilação probatória em relação à alegação do autor de que não foi realizada vistoria no imóvel e que os dados constantes no edital são divergentes da realidade. Quanto ao perigo de dano, mostra-se prudente a manutenção da suspensão do edital venda direta em relação ao imóvel ocupado pelo agravado, até que se apure com maior profundidade a legalidade do edital e a existência de eventual direito de preferência, notadamente em razão da matéria não ser pacífica na jurisprudência deste Tribunal. A continuidade do procedimento configura risco de irreversibilidade da medida, diante da transferência de propriedade do imóvel. Diante do exposto, indefiro o efeito suspensivo. Manifeste-se a parte contrária, no prazo legal. Brasília/DF, 9 de outubro de 2025. AISTON HENRIQUE DE SOUSA Relator w