Tribunal: TJDFT
Processo: 0705402-78.2025.8.07.0000
Órgão julgador: SÉRGIO ROCHA
Órgão colegiado: 4a Turma Cível
Data de publicação: 2025-02-20

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Desembargador Sérgio Rocha - GDSXSR Número do processo: 0705402-78.2025.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: ZILDETE PEREIRA DOS SANTOS AGRAVADO: URBANIZADORA PARANOAZINHO S/A DECISÃO INDEFERIMENTO DE EFEITO SUSPENSIVO Trata-se de agravo de instrumento contra decisão que, em execução de título extrajudicial (quantia certa decorrente de Compromisso Particular de Regularização Fundiária – R$ 218.473,24), rejeitou a impugnação apresentada pela executada/agravante. Alega, em síntese, que: 1) examinando o documento trazido como título executivo extrajudicial, vê-se que se trata de um contrato de adesão, no qual a Urbanizadora Paranoazinho S/A, estaria “concedendo condições vantajosas” à aderente, possuidora do lote, para, em pagando o valor avençado, obter a escritura de transferência do domínio do imóvel; 2) o instrumento que lastreia a execução não contém nenhuma cláusula de obrigação de pagar, dizendo apenas que, caso queira obter a escritura, as condições estabelecidas são as que constam do contrato, de modo que sua validade está vinculada à vontade e disposição da aderente de cumprir as condições “ofertadas”; 3) caso ultrapassado o prazo assinalado pelo instrumento contratual para o pagamento a haja interesse em manter a adesão, será devida a atualização monetária do “valor da compensação” e multa moratória equivalente a 5% sobre o valor de R$ 39.045,50; 4) sendo a assinatura da escritura pública uma faculdade da aderente (e não uma obrigação), caso ela opte por não pagar o valor avençado, a Urbanizadora Paranoazinho S/A não estará obrigada a outorgar a escritura, devendo a discussão prosseguir apenas quanto à exigibilidade da multa de 5% prevista no contrato; 5) a consequência prática do não pagamento é a rescisão tácita do contrato, com a perda pelo aderente da alegada vantagem ofertada, devendo a posse e domínio do lote serem discutidas em outro processo; 6) há litispendência, visto que o mesmo imóvel objeto da execução já é discutido em uma ação de usucapião ajuizada pela executada/agravante (processo no 0712566-47.2023.8.07.0006), tendo a agravada contestado aquela ação e apresentado reconvenção reivindicatória, de modo que a agravada persegue, simultaneamente, o recebimento do valor da indenização do lote neste processo e sua reivindicação como proprietária em outro, o que caracteriza duplicidade de pretensões e reforça a necessidade de extinção da execução quanto à conversão da obrigação de fazer em perdas e danos; 7) entende descabida a multa pelo alegado descumprimento do contrato (ou seja, pela desistência do aderente de permanecer no contrato de adesão), pois, se desistiu do principal, ou seja, do pagamento do lote para recebimento da escritura, não subsiste a obrigação acessória, uma vez que esta obrigação só seria devida no caso de cumprimento do contrato com atraso, mas não no caso de desistência; 8) na remota hipótese de ser devida alguma indenização por perdas e danos ou mesmo multa de 5% prevista no contrato, a base de cálculo inicial deverá partir de R$ 39.045,50 (valor cobrado na inicial), sob pena de enriquecimento ilícito. Requer, liminarmente, sejam suspensos os atos executórios, afastada a possibilidade de conversão da obrigação de fazer em perdas e danos e reconhecida a litispendência com a reconvenção na ação de usucapião. No mérito, requer “a reforma da decisão que deferiu a conversão da obrigação de fazer em perdas e danos, a extinção do processo em razão da rescisão tácita do contrato e da litispendência, bem como a declaração de nulidade de cláusulas contratuais abusivas”. Sem razão, a princípio, a agravante. De início, não conheço do agravo de instrumento na parte em que impugna a conversão da obrigação de fazer em perdas e danos uma vez que, conforme constou da decisão agravada: “(...) Em que pese a impugnação apresentada quanto à conversão da obrigação principal em perdas e danos, a Decisão de Id 194160406 consignou que a questão deve ser tratada em processo autônomo, tendo em vista o procedimento específico. Portanto, a execução prossegue tão somente em relação à multa contratual aplicada ao Id 187695995, e o “valor de compensação” estipulado no item 1.2.1 do contrato (Id 51650165, página 3). (...)” Já em relação à tutela requerida, não vislumbro a probabilidade do direito alegado, ao menos nesta sede de cognição sumária. Ao rejeitar a impugnação da agravante, o Juízo de origem se pronunciou acerca da litispendência e do excesso de execução, in verbis: “(...) a execução prossegue tão somente em relação à multa contratual aplicada ao Id 187695995, e o ‘valor de compensação’ estipulado no item 1.2.1 do contrato (Id 51650165, página 3). O item 1.2.1 prevê que o ‘valor de compensação” corresponde ao valor de mercado do imóvel, estipulado em R$ 302,96 por metro quadrado. Quanto à alegação de litispendência com os autos no 0712566-47.2023.8.07.0006, nos quais se discute a aquisição da propriedade pela Usucapião, não assiste razão à parte executada. Nos termos do art. 337, §3o, do CPC, há litispendência quando se repete ação que está em curso. Em que pese a URBANIZADORA PARANOAZINHO S/A ter oferecido reconvenção naqueles autos, pretendendo a imissão na posse do imóvel litigioso, não há correspondência entre causa de pedir e pedido das ações, tendo em vista que a presente execução trata de multa e indenização por descumprimento contratual. Quanto à alegação de excesso no valor indicado pela parte exequente, anoto que o executado deve apresentar demonstrativo discriminado e atualizado do cálculo do débito, nos termos do art. 917, §3o, do CPC. (...)” Assim, quanto à litispendência, a presente execução trata de multa e indenização por descumprimento contratual, enquanto o pedido reconvencional da agravada na ação de usucapião proposta pela agravante está assim formulado, in verbis: Pedidos formulados na Reconvenção da Ação de Usucapião “(...) ii) DA RECONVENÇÃO 370. Diante do exposto, requer-se: a) prioritariamente, que julgue procedente o pedido reivindicatório e, assim, promova a imissão da Ré-Reconvinte na posse direta do imóvel litigioso, procedendo-se a desocupação coercitiva, se necessário, das coisas e pessoas que o ocupam. Cumulativamente, requer, ainda, a condenação da Autora-Reconvinda ao pagamento de indenização à Ré-Reconvinte, a ser arbitrado em liquidação de sentença, pelo uso indevido do imóvel, contra a vontade do proprietário. b) caso, entretanto, V. Exa. julgue procedente o pedido de usucapião, não podendo, em consequência, conceder os pedidos acima, requer-se a condenação da Autora-Reconvinda ao pagamento de indenização em favor da Ré-Reconvinte, a ser apurada em liquidação de sentença: b.1) pelos gastos incorridos com a regularização do loteamento Fraternidade, calculados proporcionalmente à área do lote ora litigioso, na forma do laudo em anexo; e b.2) também pela valorização proporcionada ao patrimônio da Autora Reconvinda pela regularização do imóvel ocupado. (...)” Ainda que se pudesse vislumbrar eventual identidade entre o “Valor da Compensação” requerido nesta execução (previsto no contrato para cobrir todos os custos de regularização) e a indenização pelos gastos com a regularização do loteamento requerida na reconvenção, para se chegar com segurança a essa conclusão seria necessária uma análise mais detida da questão após o devido contraditório, o que é incompatível com esta fase processual. E quanto ao excesso de execução, tanto o “Valor da Compensação” quanto a multa de 5% estão previstos no instrumento particular firmado entre as partes, conforme Cláusula Primeira, item 1.1.1., “b”, e Cláusula Segunda, item 2.2.1., do Compromisso Particular pela Regularização Fundiária – Lote Residencial (ID 51650165 do processo originário). Além disso, a alegação de excesso não está respaldada em demonstrativo do valor que a agravante considera devido, a teor do art. 917, § 3o, do CPC, in verbis: Art. 917. (...) (...) “§ 3o Quando alegar que o exequente, em excesso de execução, pleiteia quantia superior à do título, o embargante declarará na petição inicial o valor que entende correto, apresentando demonstrativo discriminado e atualizado de seu cálculo.” Ante o exposto, indefiro o efeito suspensivo. Comunique-se ao Juízo de origem. Intime-se a parte agravada para contrarrazões. P. I. SÉRGIO ROCHA Desembargador Relator

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Desembargador Sérgio Rocha - GDSXSR Número do processo: 0705402-78.2025.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: ZILDETE PEREIRA DOS SANTOS AGRAVADO: URBANIZADORA PARANOAZINHO S/A DECISÃO INDEFERIMENTO DE EFEITO SUSPENSIVO Trata-se de agravo de instrumento contra decisão que, em execução de título extrajudicial (quantia certa decorrente de Compromisso Particular de Regularização Fundiária – R$ 218.473,24), rejeitou a impugnação apresentada pela executada/agravante. Alega, em síntese, que: 1) examinando o documento trazido como título executivo extrajudicial, vê-se que se trata de um contrato de adesão, no qual a Urbanizadora Paranoazinho S/A, estaria “concedendo condições vantajosas” à aderente, possuidora do lote, para, em pagando o valor avençado, obter a escritura de transferência do domínio do imóvel; 2) o instrumento que lastreia a execução não contém nenhuma cláusula de obrigação de pagar, dizendo apenas que, caso queira obter a escritura, as condições estabelecidas são as que constam do contrato, de modo que sua validade está vinculada à vontade e disposição da aderente de cumprir as condições “ofertadas”; 3) caso ultrapassado o prazo assinalado pelo instrumento contratual para o pagamento a haja interesse em manter a adesão, será devida a atualização monetária do “valor da compensação” e multa moratória equivalente a 5% sobre o valor de R$ 39.045,50; 4) sendo a assinatura da escritura pública uma faculdade da aderente (e não uma obrigação), caso ela opte por não pagar o valor avençado, a Urbanizadora Paranoazinho S/A não estará obrigada a outorgar a escritura, devendo a discussão prosseguir apenas quanto à exigibilidade da multa de 5% prevista no contrato; 5) a consequência prática do não pagamento é a rescisão tácita do contrato, com a perda pelo aderente da alegada vantagem ofertada, devendo a posse e domínio do lote serem discutidas em outro processo; 6) há litispendência, visto que o mesmo imóvel objeto da execução já é discutido em uma ação de usucapião ajuizada pela executada/agravante (processo no 0712566-47.2023.8.07.0006), tendo a agravada contestado aquela ação e apresentado reconvenção reivindicatória, de modo que a agravada persegue, simultaneamente, o recebimento do valor da indenização do lote neste processo e sua reivindicação como proprietária em outro, o que caracteriza duplicidade de pretensões e reforça a necessidade de extinção da execução quanto à conversão da obrigação de fazer em perdas e danos; 7) entende descabida a multa pelo alegado descumprimento do contrato (ou seja, pela desistência do aderente de permanecer no contrato de adesão), pois, se desistiu do principal, ou seja, do pagamento do lote para recebimento da escritura, não subsiste a obrigação acessória, uma vez que esta obrigação só seria devida no caso de cumprimento do contrato com atraso, mas não no caso de desistência; 8) na remota hipótese de ser devida alguma indenização por perdas e danos ou mesmo multa de 5% prevista no contrato, a base de cálculo inicial deverá partir de R$ 39.045,50 (valor cobrado na inicial), sob pena de enriquecimento ilícito. Requer, liminarmente, sejam suspensos os atos executórios, afastada a possibilidade de conversão da obrigação de fazer em perdas e danos e reconhecida a litispendência com a reconvenção na ação de usucapião. No mérito, requer “a reforma da decisão que deferiu a conversão da obrigação de fazer em perdas e danos, a extinção do processo em razão da rescisão tácita do contrato e da litispendência, bem como a declaração de nulidade de cláusulas contratuais abusivas”. Sem razão, a princípio, a agravante. De início, não conheço do agravo de instrumento na parte em que impugna a conversão da obrigação de fazer em perdas e danos uma vez que, conforme constou da decisão agravada: “(...) Em que pese a impugnação apresentada quanto à conversão da obrigação principal em perdas e danos, a Decisão de Id 194160406 consignou que a questão deve ser tratada em processo autônomo, tendo em vista o procedimento específico. Portanto, a execução prossegue tão somente em relação à multa contratual aplicada ao Id 187695995, e o “valor de compensação” estipulado no item 1.2.1 do contrato (Id 51650165, página 3). (...)” Já em relação à tutela requerida, não vislumbro a probabilidade do direito alegado, ao menos nesta sede de cognição sumária. Ao rejeitar a impugnação da agravante, o Juízo de origem se pronunciou acerca da litispendência e do excesso de execução, in verbis: “(...) a execução prossegue tão somente em relação à multa contratual aplicada ao Id 187695995, e o ‘valor de compensação’ estipulado no item 1.2.1 do contrato (Id 51650165, página 3). O item 1.2.1 prevê que o ‘valor de compensação” corresponde ao valor de mercado do imóvel, estipulado em R$ 302,96 por metro quadrado. Quanto à alegação de litispendência com os autos no 0712566-47.2023.8.07.0006, nos quais se discute a aquisição da propriedade pela Usucapião, não assiste razão à parte executada. Nos termos do art. 337, §3o, do CPC, há litispendência quando se repete ação que está em curso. Em que pese a URBANIZADORA PARANOAZINHO S/A ter oferecido reconvenção naqueles autos, pretendendo a imissão na posse do imóvel litigioso, não há correspondência entre causa de pedir e pedido das ações, tendo em vista que a presente execução trata de multa e indenização por descumprimento contratual. Quanto à alegação de excesso no valor indicado pela parte exequente, anoto que o executado deve apresentar demonstrativo discriminado e atualizado do cálculo do débito, nos termos do art. 917, §3o, do CPC. (...)” Assim, quanto à litispendência, a presente execução trata de multa e indenização por descumprimento contratual, enquanto o pedido reconvencional da agravada na ação de usucapião proposta pela agravante está assim formulado, in verbis: Pedidos formulados na Reconvenção da Ação de Usucapião “(...) ii) DA RECONVENÇÃO 370. Diante do exposto, requer-se: a) prioritariamente, que julgue procedente o pedido reivindicatório e, assim, promova a imissão da Ré-Reconvinte na posse direta do imóvel litigioso, procedendo-se a desocupação coercitiva, se necessário, das coisas e pessoas que o ocupam. Cumulativamente, requer, ainda, a condenação da Autora-Reconvinda ao pagamento de indenização à Ré-Reconvinte, a ser arbitrado em liquidação de sentença, pelo uso indevido do imóvel, contra a vontade do proprietário. b) caso, entretanto, V. Exa. julgue procedente o pedido de usucapião, não podendo, em consequência, conceder os pedidos acima, requer-se a condenação da Autora-Reconvinda ao pagamento de indenização em favor da Ré-Reconvinte, a ser apurada em liquidação de sentença: b.1) pelos gastos incorridos com a regularização do loteamento Fraternidade, calculados proporcionalmente à área do lote ora litigioso, na forma do laudo em anexo; e b.2) também pela valorização proporcionada ao patrimônio da Autora Reconvinda pela regularização do imóvel ocupado. (...)” Ainda que se pudesse vislumbrar eventual identidade entre o “Valor da Compensação” requerido nesta execução (previsto no contrato para cobrir todos os custos de regularização) e a indenização pelos gastos com a regularização do loteamento requerida na reconvenção, para se chegar com segurança a essa conclusão seria necessária uma análise mais detida da questão após o devido contraditório, o que é incompatível com esta fase processual. E quanto ao excesso de execução, tanto o “Valor da Compensação” quanto a multa de 5% estão previstos no instrumento particular firmado entre as partes, conforme Cláusula Primeira, item 1.1.1., “b”, e Cláusula Segunda, item 2.2.1., do Compromisso Particular pela Regularização Fundiária – Lote Residencial (ID 51650165 do processo originário). Além disso, a alegação de excesso não está respaldada em demonstrativo do valor que a agravante considera devido, a teor do art. 917, § 3o, do CPC, in verbis: Art. 917. (...) (...) “§ 3o Quando alegar que o exequente, em excesso de execução, pleiteia quantia superior à do título, o embargante declarará na petição inicial o valor que entende correto, apresentando demonstrativo discriminado e atualizado de seu cálculo.” Ante o exposto, indefiro o efeito suspensivo. Comunique-se ao Juízo de origem. Intime-se a parte agravada para contrarrazões. P. I. SÉRGIO ROCHA Desembargador Relator