Tribunal: TJDFT
Processo: 0711077-22.2025.8.07.0000
Órgão julgador: LUCIMEIRE MARIA DA SILVA
Órgão colegiado: 5a Turma Cível
Data de publicação: 2025-03-28

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Desembargadora LUCIMEIRE MARIA DA SILVA Número do processo: 0711077-22.2025.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: SETOR TOTAL VILLE - CONDOMINIO 16 AGRAVADO: HELIO VASCONCELOS DA SILVEIRA D E C I S Ã O Cuida-se de agravo de instrumento interposto por SETOR TOTAL CONDOMÍNIO 16 em face da r. decisão proferida pelo ilustre juízo da 2a Vara Cível, de Família e de Órfãos e Sucessões de Santa Maria que, nos autos da execução de título extrajudicial no 0702194-90.2024.8.07.0010 ajuizado pelo agravante em desfavor de HÉLIO VASCONCELOS DA SILVEIRA, indeferiu a penhora do imóvel, nos seguintes termos: “ Requer o credor a penhora de imóvel em virtude dos débitos relativos às taxas condominiais, ainda que este se encontre pertencente à Caixa Econômica Federal, em razão da consolidação de propriedade realizada pela instituição financeira. Decido. Com efeito, não merece prosperar o pedido do credor. Em que pese a informação do Cartório de o imóvel estar em fase de consolidação de propriedade pela CEF, na verdade, os débitos do imóvel correspondentes à esse período anterior até a efetiva consolidação e imissão na posse pela instituição financeira são de responsabilidade do devedor, não respondendo à Caixa pelas despesas condominiais anteriores à implementação do referido procedimento. O entendimento deste e. Tribunal, na esteira do já decidido pelo c. STJ, corresponde ao adotado na presente decisão: AGRAVO DE INSTRUMENTO. CIVIL. PROCESSO CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. DESPESAS CONDOMINAIS. IMÓVEL OBJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. INCLUSÃO NO POLO PASSIVO C/C DECLÍNIO DE COMPETÊNCIA PARA A JUSTIÇA FEDERAL. INSUBSISTÊNCIA. RESPONSABILIDADE DO DEVEDOR FIDUCIANTE ATÉ A CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE PLENA DO BEM PELO CREDOR FIDUCIÁRIO. DECISÃO MANTIDA. 1. Conforme a jurisprudência do colendo STJ e desta egrégia Corte de Justiça, a dívida condominial, ainda que possua caráter propter rem, não pode alcançar o próprio imóvel antes de efetivamente consolidada a propriedade plena ao credor fiduciário c/c imissão na posse. 1.1. O artigo 27, § 8o da Lei n. 9.514/97 c/c artigo 1.368-B, parágrafo único, do Código Civil, em observância à natureza peculiar da propriedade fiduciária, estabelecem que somente após a consolidação da propriedade plena do bem pelo credor fiduciário e imissão na posse direta é que este passará a responder pelo pagamento dos tributos e despesas condominiais. 2. Na hipótese, a Caixa Econômica Federal - CEF, na qualidade de credora fiduciária e terceira interessada, não responde pelo pagamento das despesas condominiais anteriores à consolidação plena da propriedade, despesas essas precedentes ao período da imissão na posse, não havendo que se falar em inclusão da aludida empresa pública no polo passivo da ação de cobrança de despesas condominiais proposta pelo condomínio contra os condôminos devedores fiduciantes e consequente declínio da competência para a Justiça Federal. 3. Agravo de Instrumento conhecido e não provido.(Acórdão 1828769, 0746922-86.2023.8.07.0000, Relator(a): MAURICIO SILVA MIRANDA, 7a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 06/03/2024, publicado no PJe: 20/03/2024.). Diante disso, indefiro o pedido do credor. Intime-se o exequente para indicar bens à penhora em 15 dias, sob pena de suspensão do feito pelo art. 921, III do CPC.”. Em suas razões recursais (ID 70065384), afirma que não foram localizados bens do devedor para pagar a dívida executada. Alega que postulou a penhora do imóvel, que gerou os encargos condominiais, todavia, o pedido foi indeferido. Defende a possibilidade de penhora do próprio imóvel que gerou os débitos condominiais. Argumenta que houve mudança recente de entendimento do STJ a respeito de imóveis alienados fiduciariamente, permitindo a penhora do bem. Verbera que a natureza propter rem do crédito condominial sobreleva inclusive o direito do credor fiduciário, conforme mudança de entendimento do STJ. Argumenta que é possível a penhora de imóvel de propriedade de pessoa que não tenha sido parte no processo, já que se trata de dívida propter rem. Discorre sobre o direito que entende aplicável ao caso. Transcreve jurisprudência em abono à sua tese. Por fim, requer a concessão de efeito suspensivo para obstar o cumprimento da decisão agravada, até o julgamento do presente recurso. O preparo foi recolhido (ID 70069575). É o breve relatório. Como cediço, recebido o agravo de instrumento no tribunal e distribuído imediatamente, se não for o caso de aplicação do art. 932, III e IV, do CPC, o relator poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso, se da imediata produção de seus efeitos houver risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso, ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando ao juiz sua decisão (art. 932, II, 1.019, I, do CPC). Portanto, no momento, a análise a ser realizada nesta fase incipiente está restrita ao pedido de concessão de efeito suspensivo, o que se fará à luz dos requisitos da probabilidade do direito e do perigo de dano grave ou risco ao resultado útil do processo. Compulsando os autos de origem, verifico que se trata de execução de dívida condominial. O agravante postula a penhora do imóvel, que gerou os débitos condominiais. Depreende-se da matrícula do imóvel que houve a consolidação da propriedade do bem em favor da Caixa Econômica Federal, conforme documento de ID 227569228. Desse modo, o devedor originário da dívida já não tem nenhuma relação com o imóvel indicado à penhora. De fato, nos termos do art. 27, § 8o, da Lei 9.514/1997, o credor fiduciário não responde pelos débitos condominiais e tributários anteriores à consolidação da propriedade e imissão na posse. Vejamos: Art. 27. Consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário promoverá leilão público para a alienação do imóvel, no prazo de 60 (sessenta) dias, contado da data do registro de que trata o § 7o do art. 26 desta Lei. § 8o Responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse. O Superior Tribunal de Justiça possui jurisprudência consolidada no sentido da impossibilidade de penhorar o imóvel, gerador das despesas condominiais, no caso de alienação fiduciária, uma vez que entende que o credor fiduciário somente responde pelo débito após a consolidação da propriedade e imissão na posse. Vejamos: CIVIL E PROCESSO CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COBRANÇA DE DÉBITOS CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA . PENHORA DA TOTALIDADE DO IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. INVIABILIDADE . ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONSONÂNCIA COM A JURISPRUDÊNCIA DA TERCEIRA TURMA. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1 .Segundo o entendimento pacífico da Terceira Turma desta Corte Superior, em se tratando de bem alienado fiduciariamente, não se admite a penhora do imóvel, ainda que para satisfação de taxas condominiais, sendo possível apenas a penhora de direitos do devedor sobre o contrato com pacto de alienação fiduciária. Precedentes. 2.Não sendo a linha argumentativa apresentada capaz de evidenciar a inadequação dos fundamentos invocados pela decisão agravada, o presente agravo interno não se revela apto a alterar o conteúdo do julgado impugnado, devendo ele ser integralmente mantido em seus próprios termos . 3. Agravo interno não provido. (STJ - AgInt no REsp: 2126789 SC 2024/0063687-1, Relator.: Ministro MOURA RIBEIRO, Data de Julgamento: 27/05/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 29/05/2024) CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE EMBARGOS À EXECUÇÃO. ALEGAÇÃO DE VIOLAÇÃO DE DISPOSITIVO CONSTITUCIONAL . IMPOSSIBILIDADE. TESES DE EXCESSO DE EXECUÇÃO E PRECLUSÃO. SÚMULAS 283 E 284 DO STF. EXECUÇÃO DE DESPESAS CONDOMINIAIS . IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE. RESPONSABILIDADE DO DEVEDOR FIDUCIANTE. ARTS. 27, § 8o, DA LEI No 9 .514/1997 E 1.368-B, PARÁGRAFO ÚNICO, DO CC/2002. PENHORA DO IMÓVEL. IMPOSSIBILIDADE . BEM QUE NÃO INTEGRA O PATRIMÔNIO DO DEVEDOR FIDUCIANTE. PENHORA DO DIREITO REAL DE AQUISIÇÃO. POSSIBILIDADE. ARTS . 1.368-B, CAPUT, DO CC/2002, C/C O ART. 835, XII, DO CPC/2015.1 . Ação de embargos à execução, ajuizada em 11/5/2021, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 26/8/2022 e concluso ao gabinete em 27/10/2022.2. O propósito recursal é definir se é possível a penhora de imóvel alienado fiduciariamente, em ação de execução de despesas condominiais de responsabilidade do devedor fiduciante.3 . De acordo com o art. 105, III, a, da CRFB, não é cabível recurso especial fundado em violação de dispositivo constitucional ou em qualquer ato normativo que não se enquadre no conceito de lei federal.4. A existência de fundamento do acórdão recorrido não impugnado, quando suficiente para a manutenção da decisão quanto ao ponto, impede o conhecimento do recurso especial . Súmula 283/STF.5. A ausência de indicação do dispositivo violado impede o conhecimento do recurso especial quanto ao tema. Súmula 284/STF .6. A natureza ambulatória (ou propter rem) dos débitos condominiais é extraída do art. 1.345 do CC/2002, segundo o qual "o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios" .7. Apesar de o art. 1.345 do CC/2002 atribuir, como regra geral, o caráter ambulatório (ou propter rem) ao débito condominial, essa regra foi excepcionada expressamente, na hipótese de imóvel alienado fiduciariamente, pelos arts . 27, § 8o, da Lei no 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do CC/2002, que atribuem a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais ao devedor fiduciante, enquanto estiver na posse direta do imóvel.Precedentes .8. No direito brasileiro, afirmar que determinado sujeito tem a responsabilidade pelo pagamento de um débito, significa dizer, no âmbito processual, que o seu patrimônio pode ser usado para satisfazer o direito substancial do credor, na forma do art. 789 do CPC/2015.9 . Ao prever que a responsabilidade pelas despesas condominiais é do devedor fiduciante, a norma estabelece, por consequência, que o seu patrimônio é que será usado para a satisfação do referido crédito, não incluindo, portanto, o imóvel alienado fiduciariamente, que integra o patrimônio do credor fiduciário.10. Assim, não é possível a penhora do imóvel alienado fiduciariamente em execução de despesas condominiais de responsabilidade do devedor fiduciante, na forma dos arts. 27, § 8o, da Lei no 9 .514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do CC/2002, uma vez que o bem não integra o seu patrimônio, mas sim o do credor fiduciário, admitindo-se, contudo, a penhora do direito real de aquisição derivado da alienação fiduciária, de acordo com os arts. 1.368-B, caput, do CC/2002, c/c o art . 835, XII, do CPC/2015.11. Hipótese em que o Tribunal de origem decidiu pela possibilidade da penhora do imóvel, apesar de estar alienado fiduciariamente, em razão da natureza propter rem do débito condominial positivado no art. 1 .345 do CC/2002.12. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, provido, para julgar parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial dos embargos à execução, a fim de declarar a impenhorabilidade do imóvel na espécie, por estar alienado fiduciariamente, ficando ressalvada a possibilidade de penhora do direito real de aquisição. (STJ - REsp: 2036289 RS 2022/0344164-7, Relator.: NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 18/04/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 20/04/2023) No mesmo sentido, há diversos julgados do TJDFT pela impossibilidade de penhorar o imóvel, ao argumento de que o credor fiduciário somente responde pelo débito após a consolidação da propriedade. Vejamos: AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROCESSUAL CIVIL. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. ENCARGOS CONDOMINIAIS. IMÓVEL OBJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CREDOR FIDUCIÁRIO. AUSÊNCIA DE CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. PENHORA DO IMÓVEL. IMPOSSIBILIDADE. 1. Na presente hipótese o condomínio credor pretende proceder à penhora de imóvel objeto de alienação fiduciária como meio para a satisfação dos créditos alusivos aos encargos condominiais. 2. Nos termos do art. 27, § 8o, da Lei no 9.514/1997, o credor fiduciário somente será responsável pelo adimplemento dos encargos condominiais a partir da sua imissão na posse do respectivo bem. Verificado que não ocorreu a consolidação da propriedade em nome do fiduciário, fica afastada sua legitimidade para integrar o polo passivo da relação jurídica processual executiva. 3. Afastada a legitimidade do fiduciário, não é possível a penhora do imóvel alienado fiduciariamente. 4. Recurso conhecido e desprovido. (Acórdão 1251295, 0721036-27.2019.8.07.0000, Relator(a): ALVARO CIARLINI, 3a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 20/05/2020, publicado no DJe: 09/06/2020.) Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE DESPESAS CONDOMINIAIS. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. IMPOSSIBILIDADE DE PENHORA DO IMÓVEL. PENHORA RESTRITA AOS DIREITOS AQUISITIVOS DO DEVEDOR. RECURSO PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo de instrumento interposto pela instituição financeira contra a decisão que, no processo de execução de cotas condominiais, deferiu a penhora de 50% do imóvel alienado fiduciariamente à agravante. A agravante sustenta que, sendo o imóvel objeto de alienação fiduciária, somente os direitos aquisitivos do devedor podem ser penhorados, e não o próprio bem. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em determinar se é possível a penhora de imóvel alienado fiduciariamente ou se a constrição deve se limitar aos direitos aquisitivos do devedor fiduciante sobre o bem. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A propriedade do imóvel pertence ao credor fiduciário, enquanto o devedor fiduciante possui apenas a posse direta e um direito expectativo de propriedade, nos termos dos artigos 22 e 23 da Lei 9.514/1997. 4. Em se tratando de bem alienado fiduciariamente, a penhora sobre o imóvel para satisfazer crédito de terceiro não é admitida; é possível apenas a penhora dos eventuais direitos aquisitivos do devedor fiduciante. 5. A natureza propter rem do débito condominial não modifica a impenhorabilidade do bem em alienação fiduciária, pois a responsabilidade do credor fiduciário pelo pagamento de encargos condominiais somente se inicia com a consolidação da propriedade e a imissão na posse, conforme arts. 27, § 8o, da Lei 9.514/1997, e 1.368-B, parágrafo único, do Código Civil. 6. Na constância da relação fiduciária, o credor fiduciário não é responsável pelas despesas associadas ao imóvel; tal responsabilidade recai apenas sobre o devedor fiduciante, enquanto mantém-se o direito real de aquisição. 7. O bem alienado fiduciariamente não integra o patrimônio do devedor fiduciante e, portanto, não pode ser penhorado para satisfação de dívida condominial, exceto quanto ao direito real de aquisição do devedor. 8. O pedido inicial da credora no processo de origem limitava-se à penhora dos direitos aquisitivos, reforçando a inadequação da constrição sobre o imóvel. 9. Nos casos de financiamento habitacional com cláusulas específicas, como no programa Minha Casa Minha Vida, a penhora sobre os direitos aquisitivos é permitida, mas a venda em hasta pública é vedada até a quitação do financiamento, preservando a finalidade social do programa. IV. DISPOSITIVO E TESE 10. Recurso provido. Tese de julgamento: 1. A penhora de imóvel alienado fiduciariamente em ação de execução de despesas condominiais é impenhorável, restringindo-se a constrição judicial aos direitos aquisitivos do devedor fiduciante. 2. A responsabilidade do credor fiduciário pelo pagamento de encargos condominiais incidentes sobre imóvel alienado fiduciariamente surge apenas com a consolidação da propriedade e a imissão na posse. Dispositivos relevantes citados: Lei 9.514/1997, arts. 22, caput; 23, caput e parágrafo único; 27, § 8o. Código Civil, art. 1.368-B, parágrafo único. Código de Processo Civil, art. 835, XII. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp no 2.036.289/RS, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 18/4/2023; Acórdão 1917703, 0720059-59.2024.8.07.0000, Rel. Des. FABRÍCIO FONTOURA BEZERRA, 7a Turma Cível, j. 04/09/2024; Acórdão 1648520, 07185471220228070000, Rel. Des. ROMEU GONZAGA NEIVA, 7a Turma Cível, j. 30/11/2022. (Acórdão 1952514, 0736540-97.2024.8.07.0000, Relator(a): FABRÍCIO FONTOURA BEZERRA, 7a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 04/12/2024, publicado no DJe: 19/12/2024.) Todavia, não se pode desconsiderar que a questão é controvertida e que há julgado do STJ autorizando a penhora do imóvel que gerou os débitos condominiais, ponderando sobre a prevalência da natureza propter rem da dívida executada. Vejamos: CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS . CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. NATUREZA PROPTER REM DO DÉBITO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. PENHORA DO IMÓVEL . POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. As normas dos arts . 27, § 8o, da Lei no 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do CC/2002, reguladoras do contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, apenas disciplinam as relações jurídicas ente os contratantes, sem alcançar relações jurídicas diversas daquelas, nem se sobrepor a direitos de terceiros não contratantes, como é o caso da relação jurídica entre condomínio edilício e condôminos e do direito do condomínio credor de dívida condominial, a qual mantém sua natureza jurídica propter rem. 2 . A natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa. Por isso, se sobreleva ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, na condição de proprietário sujeito à uma condição resolutiva, não pode ser detentor de maiores direitos que o proprietário pleno.3. Em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao débito, ainda que esteja alienado fiduciariamente, tendo em vista a natureza da dívida condominial, nos termos do art . 1.345 do Código Civil de 2002.4. Para tanto, o condomínio exequente deve promover também a citação do credor fiduciário, além do devedor fiduciante, a fim de vir aquele integrar a execução para que se possa encontrar a adequada solução para o resgate dos créditos, a qual depende do reconhecimento do dever do proprietário, perante o condomínio, de quitar o débito, sob pena de ter o imóvel penhorado e levado à praceamento . Ao optar pela quitação da dívida, o credor fiduciário se sub-roga nos direitos do exequente e tem regresso contra o condômino executado, o devedor fiduciante.5. Recurso especial provido. (STJ - REsp: 2059278 SC 2022/0086988-5, Relator.: Ministro MARCO BUZZI, Data de Julgamento: 23/05/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 12/09/2023 RB vol . 685 p. 208 RSTJ vol. 270 p. 779) Assim sendo, trata-se de questão jurídica controvertida, que precisa ser analisada com maior profundidade no julgamento de mérito pelo colegiado. Além disso, diante da consolidação da propriedade do imóvel, deve-se verificar se o juízo de origem é competente para o deferimento da penhora postulada, uma vez que o bem é de propriedade da Caixa Econômica Federal, que possui foro na Justiça Federal. Outrossim, não há o risco da demora alegada pelo agravante, uma vez que, caso o recurso seja provido, a penhora poderá ser efetivada oportunamente. Ante o exposto, INDEFIRO o pedido de efeito suspensivo. Comunique-se ao juízo de origem. Dispensadas as informações. Intime-se o agravado para responder no prazo de 15 (quinze) dias, facultando-lhe juntar a documentação que entender necessária ao julgamento do recurso. Após, tornem conclusos. Brasília, 26 de março de 2025. Desembargadora LUCIMEIRE MARIA DA SILVA Relatora

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Desembargadora LUCIMEIRE MARIA DA SILVA Número do processo: 0711077-22.2025.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: SETOR TOTAL VILLE - CONDOMINIO 16 AGRAVADO: HELIO VASCONCELOS DA SILVEIRA D E C I S Ã O Cuida-se de agravo de instrumento interposto por SETOR TOTAL CONDOMÍNIO 16 em face da r. decisão proferida pelo ilustre juízo da 2a Vara Cível, de Família e de Órfãos e Sucessões de Santa Maria que, nos autos da execução de título extrajudicial no 0702194-90.2024.8.07.0010 ajuizado pelo agravante em desfavor de HÉLIO VASCONCELOS DA SILVEIRA, indeferiu a penhora do imóvel, nos seguintes termos: “ Requer o credor a penhora de imóvel em virtude dos débitos relativos às taxas condominiais, ainda que este se encontre pertencente à Caixa Econômica Federal, em razão da consolidação de propriedade realizada pela instituição financeira. Decido. Com efeito, não merece prosperar o pedido do credor. Em que pese a informação do Cartório de o imóvel estar em fase de consolidação de propriedade pela CEF, na verdade, os débitos do imóvel correspondentes à esse período anterior até a efetiva consolidação e imissão na posse pela instituição financeira são de responsabilidade do devedor, não respondendo à Caixa pelas despesas condominiais anteriores à implementação do referido procedimento. O entendimento deste e. Tribunal, na esteira do já decidido pelo c. STJ, corresponde ao adotado na presente decisão: AGRAVO DE INSTRUMENTO. CIVIL. PROCESSO CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. DESPESAS CONDOMINAIS. IMÓVEL OBJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. INCLUSÃO NO POLO PASSIVO C/C DECLÍNIO DE COMPETÊNCIA PARA A JUSTIÇA FEDERAL. INSUBSISTÊNCIA. RESPONSABILIDADE DO DEVEDOR FIDUCIANTE ATÉ A CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE PLENA DO BEM PELO CREDOR FIDUCIÁRIO. DECISÃO MANTIDA. 1. Conforme a jurisprudência do colendo STJ e desta egrégia Corte de Justiça, a dívida condominial, ainda que possua caráter propter rem, não pode alcançar o próprio imóvel antes de efetivamente consolidada a propriedade plena ao credor fiduciário c/c imissão na posse. 1.1. O artigo 27, § 8o da Lei n. 9.514/97 c/c artigo 1.368-B, parágrafo único, do Código Civil, em observância à natureza peculiar da propriedade fiduciária, estabelecem que somente após a consolidação da propriedade plena do bem pelo credor fiduciário e imissão na posse direta é que este passará a responder pelo pagamento dos tributos e despesas condominiais. 2. Na hipótese, a Caixa Econômica Federal - CEF, na qualidade de credora fiduciária e terceira interessada, não responde pelo pagamento das despesas condominiais anteriores à consolidação plena da propriedade, despesas essas precedentes ao período da imissão na posse, não havendo que se falar em inclusão da aludida empresa pública no polo passivo da ação de cobrança de despesas condominiais proposta pelo condomínio contra os condôminos devedores fiduciantes e consequente declínio da competência para a Justiça Federal. 3. Agravo de Instrumento conhecido e não provido.(Acórdão 1828769, 0746922-86.2023.8.07.0000, Relator(a): MAURICIO SILVA MIRANDA, 7a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 06/03/2024, publicado no PJe: 20/03/2024.). Diante disso, indefiro o pedido do credor. Intime-se o exequente para indicar bens à penhora em 15 dias, sob pena de suspensão do feito pelo art. 921, III do CPC.”. Em suas razões recursais (ID 70065384), afirma que não foram localizados bens do devedor para pagar a dívida executada. Alega que postulou a penhora do imóvel, que gerou os encargos condominiais, todavia, o pedido foi indeferido. Defende a possibilidade de penhora do próprio imóvel que gerou os débitos condominiais. Argumenta que houve mudança recente de entendimento do STJ a respeito de imóveis alienados fiduciariamente, permitindo a penhora do bem. Verbera que a natureza propter rem do crédito condominial sobreleva inclusive o direito do credor fiduciário, conforme mudança de entendimento do STJ. Argumenta que é possível a penhora de imóvel de propriedade de pessoa que não tenha sido parte no processo, já que se trata de dívida propter rem. Discorre sobre o direito que entende aplicável ao caso. Transcreve jurisprudência em abono à sua tese. Por fim, requer a concessão de efeito suspensivo para obstar o cumprimento da decisão agravada, até o julgamento do presente recurso. O preparo foi recolhido (ID 70069575). É o breve relatório. Como cediço, recebido o agravo de instrumento no tribunal e distribuído imediatamente, se não for o caso de aplicação do art. 932, III e IV, do CPC, o relator poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso, se da imediata produção de seus efeitos houver risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso, ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando ao juiz sua decisão (art. 932, II, 1.019, I, do CPC). Portanto, no momento, a análise a ser realizada nesta fase incipiente está restrita ao pedido de concessão de efeito suspensivo, o que se fará à luz dos requisitos da probabilidade do direito e do perigo de dano grave ou risco ao resultado útil do processo. Compulsando os autos de origem, verifico que se trata de execução de dívida condominial. O agravante postula a penhora do imóvel, que gerou os débitos condominiais. Depreende-se da matrícula do imóvel que houve a consolidação da propriedade do bem em favor da Caixa Econômica Federal, conforme documento de ID 227569228. Desse modo, o devedor originário da dívida já não tem nenhuma relação com o imóvel indicado à penhora. De fato, nos termos do art. 27, § 8o, da Lei 9.514/1997, o credor fiduciário não responde pelos débitos condominiais e tributários anteriores à consolidação da propriedade e imissão na posse. Vejamos: Art. 27. Consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário promoverá leilão público para a alienação do imóvel, no prazo de 60 (sessenta) dias, contado da data do registro de que trata o § 7o do art. 26 desta Lei. § 8o Responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse. O Superior Tribunal de Justiça possui jurisprudência consolidada no sentido da impossibilidade de penhorar o imóvel, gerador das despesas condominiais, no caso de alienação fiduciária, uma vez que entende que o credor fiduciário somente responde pelo débito após a consolidação da propriedade e imissão na posse. Vejamos: CIVIL E PROCESSO CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COBRANÇA DE DÉBITOS CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA . PENHORA DA TOTALIDADE DO IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. INVIABILIDADE . ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONSONÂNCIA COM A JURISPRUDÊNCIA DA TERCEIRA TURMA. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1 .Segundo o entendimento pacífico da Terceira Turma desta Corte Superior, em se tratando de bem alienado fiduciariamente, não se admite a penhora do imóvel, ainda que para satisfação de taxas condominiais, sendo possível apenas a penhora de direitos do devedor sobre o contrato com pacto de alienação fiduciária. Precedentes. 2.Não sendo a linha argumentativa apresentada capaz de evidenciar a inadequação dos fundamentos invocados pela decisão agravada, o presente agravo interno não se revela apto a alterar o conteúdo do julgado impugnado, devendo ele ser integralmente mantido em seus próprios termos . 3. Agravo interno não provido. (STJ - AgInt no REsp: 2126789 SC 2024/0063687-1, Relator.: Ministro MOURA RIBEIRO, Data de Julgamento: 27/05/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 29/05/2024) CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE EMBARGOS À EXECUÇÃO. ALEGAÇÃO DE VIOLAÇÃO DE DISPOSITIVO CONSTITUCIONAL . IMPOSSIBILIDADE. TESES DE EXCESSO DE EXECUÇÃO E PRECLUSÃO. SÚMULAS 283 E 284 DO STF. EXECUÇÃO DE DESPESAS CONDOMINIAIS . IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE. RESPONSABILIDADE DO DEVEDOR FIDUCIANTE. ARTS. 27, § 8o, DA LEI No 9 .514/1997 E 1.368-B, PARÁGRAFO ÚNICO, DO CC/2002. PENHORA DO IMÓVEL. IMPOSSIBILIDADE . BEM QUE NÃO INTEGRA O PATRIMÔNIO DO DEVEDOR FIDUCIANTE. PENHORA DO DIREITO REAL DE AQUISIÇÃO. POSSIBILIDADE. ARTS . 1.368-B, CAPUT, DO CC/2002, C/C O ART. 835, XII, DO CPC/2015.1 . Ação de embargos à execução, ajuizada em 11/5/2021, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 26/8/2022 e concluso ao gabinete em 27/10/2022.2. O propósito recursal é definir se é possível a penhora de imóvel alienado fiduciariamente, em ação de execução de despesas condominiais de responsabilidade do devedor fiduciante.3 . De acordo com o art. 105, III, a, da CRFB, não é cabível recurso especial fundado em violação de dispositivo constitucional ou em qualquer ato normativo que não se enquadre no conceito de lei federal.4. A existência de fundamento do acórdão recorrido não impugnado, quando suficiente para a manutenção da decisão quanto ao ponto, impede o conhecimento do recurso especial . Súmula 283/STF.5. A ausência de indicação do dispositivo violado impede o conhecimento do recurso especial quanto ao tema. Súmula 284/STF .6. A natureza ambulatória (ou propter rem) dos débitos condominiais é extraída do art. 1.345 do CC/2002, segundo o qual "o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios" .7. Apesar de o art. 1.345 do CC/2002 atribuir, como regra geral, o caráter ambulatório (ou propter rem) ao débito condominial, essa regra foi excepcionada expressamente, na hipótese de imóvel alienado fiduciariamente, pelos arts . 27, § 8o, da Lei no 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do CC/2002, que atribuem a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais ao devedor fiduciante, enquanto estiver na posse direta do imóvel.Precedentes .8. No direito brasileiro, afirmar que determinado sujeito tem a responsabilidade pelo pagamento de um débito, significa dizer, no âmbito processual, que o seu patrimônio pode ser usado para satisfazer o direito substancial do credor, na forma do art. 789 do CPC/2015.9 . Ao prever que a responsabilidade pelas despesas condominiais é do devedor fiduciante, a norma estabelece, por consequência, que o seu patrimônio é que será usado para a satisfação do referido crédito, não incluindo, portanto, o imóvel alienado fiduciariamente, que integra o patrimônio do credor fiduciário.10. Assim, não é possível a penhora do imóvel alienado fiduciariamente em execução de despesas condominiais de responsabilidade do devedor fiduciante, na forma dos arts. 27, § 8o, da Lei no 9 .514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do CC/2002, uma vez que o bem não integra o seu patrimônio, mas sim o do credor fiduciário, admitindo-se, contudo, a penhora do direito real de aquisição derivado da alienação fiduciária, de acordo com os arts. 1.368-B, caput, do CC/2002, c/c o art . 835, XII, do CPC/2015.11. Hipótese em que o Tribunal de origem decidiu pela possibilidade da penhora do imóvel, apesar de estar alienado fiduciariamente, em razão da natureza propter rem do débito condominial positivado no art. 1 .345 do CC/2002.12. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, provido, para julgar parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial dos embargos à execução, a fim de declarar a impenhorabilidade do imóvel na espécie, por estar alienado fiduciariamente, ficando ressalvada a possibilidade de penhora do direito real de aquisição. (STJ - REsp: 2036289 RS 2022/0344164-7, Relator.: NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 18/04/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 20/04/2023) No mesmo sentido, há diversos julgados do TJDFT pela impossibilidade de penhorar o imóvel, ao argumento de que o credor fiduciário somente responde pelo débito após a consolidação da propriedade. Vejamos: AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROCESSUAL CIVIL. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. ENCARGOS CONDOMINIAIS. IMÓVEL OBJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CREDOR FIDUCIÁRIO. AUSÊNCIA DE CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. PENHORA DO IMÓVEL. IMPOSSIBILIDADE. 1. Na presente hipótese o condomínio credor pretende proceder à penhora de imóvel objeto de alienação fiduciária como meio para a satisfação dos créditos alusivos aos encargos condominiais. 2. Nos termos do art. 27, § 8o, da Lei no 9.514/1997, o credor fiduciário somente será responsável pelo adimplemento dos encargos condominiais a partir da sua imissão na posse do respectivo bem. Verificado que não ocorreu a consolidação da propriedade em nome do fiduciário, fica afastada sua legitimidade para integrar o polo passivo da relação jurídica processual executiva. 3. Afastada a legitimidade do fiduciário, não é possível a penhora do imóvel alienado fiduciariamente. 4. Recurso conhecido e desprovido. (Acórdão 1251295, 0721036-27.2019.8.07.0000, Relator(a): ALVARO CIARLINI, 3a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 20/05/2020, publicado no DJe: 09/06/2020.) Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE DESPESAS CONDOMINIAIS. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. IMPOSSIBILIDADE DE PENHORA DO IMÓVEL. PENHORA RESTRITA AOS DIREITOS AQUISITIVOS DO DEVEDOR. RECURSO PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo de instrumento interposto pela instituição financeira contra a decisão que, no processo de execução de cotas condominiais, deferiu a penhora de 50% do imóvel alienado fiduciariamente à agravante. A agravante sustenta que, sendo o imóvel objeto de alienação fiduciária, somente os direitos aquisitivos do devedor podem ser penhorados, e não o próprio bem. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em determinar se é possível a penhora de imóvel alienado fiduciariamente ou se a constrição deve se limitar aos direitos aquisitivos do devedor fiduciante sobre o bem. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A propriedade do imóvel pertence ao credor fiduciário, enquanto o devedor fiduciante possui apenas a posse direta e um direito expectativo de propriedade, nos termos dos artigos 22 e 23 da Lei 9.514/1997. 4. Em se tratando de bem alienado fiduciariamente, a penhora sobre o imóvel para satisfazer crédito de terceiro não é admitida; é possível apenas a penhora dos eventuais direitos aquisitivos do devedor fiduciante. 5. A natureza propter rem do débito condominial não modifica a impenhorabilidade do bem em alienação fiduciária, pois a responsabilidade do credor fiduciário pelo pagamento de encargos condominiais somente se inicia com a consolidação da propriedade e a imissão na posse, conforme arts. 27, § 8o, da Lei 9.514/1997, e 1.368-B, parágrafo único, do Código Civil. 6. Na constância da relação fiduciária, o credor fiduciário não é responsável pelas despesas associadas ao imóvel; tal responsabilidade recai apenas sobre o devedor fiduciante, enquanto mantém-se o direito real de aquisição. 7. O bem alienado fiduciariamente não integra o patrimônio do devedor fiduciante e, portanto, não pode ser penhorado para satisfação de dívida condominial, exceto quanto ao direito real de aquisição do devedor. 8. O pedido inicial da credora no processo de origem limitava-se à penhora dos direitos aquisitivos, reforçando a inadequação da constrição sobre o imóvel. 9. Nos casos de financiamento habitacional com cláusulas específicas, como no programa Minha Casa Minha Vida, a penhora sobre os direitos aquisitivos é permitida, mas a venda em hasta pública é vedada até a quitação do financiamento, preservando a finalidade social do programa. IV. DISPOSITIVO E TESE 10. Recurso provido. Tese de julgamento: 1. A penhora de imóvel alienado fiduciariamente em ação de execução de despesas condominiais é impenhorável, restringindo-se a constrição judicial aos direitos aquisitivos do devedor fiduciante. 2. A responsabilidade do credor fiduciário pelo pagamento de encargos condominiais incidentes sobre imóvel alienado fiduciariamente surge apenas com a consolidação da propriedade e a imissão na posse. Dispositivos relevantes citados: Lei 9.514/1997, arts. 22, caput; 23, caput e parágrafo único; 27, § 8o. Código Civil, art. 1.368-B, parágrafo único. Código de Processo Civil, art. 835, XII. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp no 2.036.289/RS, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 18/4/2023; Acórdão 1917703, 0720059-59.2024.8.07.0000, Rel. Des. FABRÍCIO FONTOURA BEZERRA, 7a Turma Cível, j. 04/09/2024; Acórdão 1648520, 07185471220228070000, Rel. Des. ROMEU GONZAGA NEIVA, 7a Turma Cível, j. 30/11/2022. (Acórdão 1952514, 0736540-97.2024.8.07.0000, Relator(a): FABRÍCIO FONTOURA BEZERRA, 7a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 04/12/2024, publicado no DJe: 19/12/2024.) Todavia, não se pode desconsiderar que a questão é controvertida e que há julgado do STJ autorizando a penhora do imóvel que gerou os débitos condominiais, ponderando sobre a prevalência da natureza propter rem da dívida executada. Vejamos: CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS . CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. NATUREZA PROPTER REM DO DÉBITO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. PENHORA DO IMÓVEL . POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. As normas dos arts . 27, § 8o, da Lei no 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do CC/2002, reguladoras do contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, apenas disciplinam as relações jurídicas ente os contratantes, sem alcançar relações jurídicas diversas daquelas, nem se sobrepor a direitos de terceiros não contratantes, como é o caso da relação jurídica entre condomínio edilício e condôminos e do direito do condomínio credor de dívida condominial, a qual mantém sua natureza jurídica propter rem. 2 . A natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa. Por isso, se sobreleva ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, na condição de proprietário sujeito à uma condição resolutiva, não pode ser detentor de maiores direitos que o proprietário pleno.3. Em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao débito, ainda que esteja alienado fiduciariamente, tendo em vista a natureza da dívida condominial, nos termos do art . 1.345 do Código Civil de 2002.4. Para tanto, o condomínio exequente deve promover também a citação do credor fiduciário, além do devedor fiduciante, a fim de vir aquele integrar a execução para que se possa encontrar a adequada solução para o resgate dos créditos, a qual depende do reconhecimento do dever do proprietário, perante o condomínio, de quitar o débito, sob pena de ter o imóvel penhorado e levado à praceamento . Ao optar pela quitação da dívida, o credor fiduciário se sub-roga nos direitos do exequente e tem regresso contra o condômino executado, o devedor fiduciante.5. Recurso especial provido. (STJ - REsp: 2059278 SC 2022/0086988-5, Relator.: Ministro MARCO BUZZI, Data de Julgamento: 23/05/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 12/09/2023 RB vol . 685 p. 208 RSTJ vol. 270 p. 779) Assim sendo, trata-se de questão jurídica controvertida, que precisa ser analisada com maior profundidade no julgamento de mérito pelo colegiado. Além disso, diante da consolidação da propriedade do imóvel, deve-se verificar se o juízo de origem é competente para o deferimento da penhora postulada, uma vez que o bem é de propriedade da Caixa Econômica Federal, que possui foro na Justiça Federal. Outrossim, não há o risco da demora alegada pelo agravante, uma vez que, caso o recurso seja provido, a penhora poderá ser efetivada oportunamente. Ante o exposto, INDEFIRO o pedido de efeito suspensivo. Comunique-se ao juízo de origem. Dispensadas as informações. Intime-se o agravado para responder no prazo de 15 (quinze) dias, facultando-lhe juntar a documentação que entender necessária ao julgamento do recurso. Após, tornem conclusos. Brasília, 26 de março de 2025. Desembargadora LUCIMEIRE MARIA DA SILVA Relatora