Tribunal: TJDFT
Processo: 0727021-64.2025.8.07.0000
Órgão julgador: TEÓFILO CAETANO
Órgão colegiado: 1a Turma Cível
Data de publicação: 2025-07-21

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Órgão: 1a Turma Cível Número do processo: 0727021-64.2025.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: MUNDO COMERCIO DE AVIAMENTOS LTDA - EPP AGRAVADO: TITO NICIAS TEIXEIRA DA SILVA FILHO Relator: Desembargador Teófilo Caetano Vistos etc. Cuida-se de agravo de instrumento, com pedido de efeito suspensivo, interposto por Mundo Comércio de Aviamentos Ltda – EPP em face da decisão[1] que, no curso da ação de execução de título executivo extrajudicial manejado em seu desfavor e de outros litisconsortes pelo agravado – Tito Nicias Teixeira Da Silva Filho –, rejeitara a impugnação à avaliação do bem imóvel penhorado que aviara e homologara o laudo apresentado pelo oficial de justiça avaliador, o qual atribuíra o valor de R$1.700.000,00 (um milhão e setecentos mil reais) ao imóvel constrito. De seu turno, objetiva a agravante, mediante a agregação de efeito suspensivo ao agravo, o sobrestamento dos efeitos do decisório guerreado e, alfim, sua definitiva desconstituição, a fim de que seja acolhida a impugnação e designada nova avaliação do imóvel penhorado por perito nomeado pelo juízo. Como sustentação material hábil a aparelhar a pretensão reformatória, argumentara, em suma, que, em momento anterior, o Juízo do executivo, obtendo a anuência dos envolvidos, utilizara-se de avaliação empreendida no imóvel nos autos no 0026328-12.2011.8.07.0001, onde também fora objeto de penhora, homologando-a, pelo que o valor fixado, na data de 12/10/2022, fora de R$2.528.400,00 (dois milhões, quinhentos e vinte e oito mil e quatrocentos reais)[2]. Explicara que, frustrada a hasta pública designada, em decorrência da ausência de interessados, sobreviera nova avaliação, requerida pelo exequente, então empreendida por oficiala de justiça. Defendera que aludida medida avaliativa viera desacompanhada de qualquer fundamentação técnica ou metodológica, de molde a atribuir ao imóvel avaliado o valor de R$1.700.000,00 (um milhão e setecentos mil reais), representando decréscimo superior a R$900.000,00 (novecentos mil reais). Ressaltara que o referido laudo não indicara o método de avaliação empregado, tampouco apresentara amostragem de imóveis similares, valores do metro quadrado da localidade ou qualquer outro parâmetro técnico hábil a servir de baluarte à redução, que qualificara como expressiva, do valor anteriormente atribuído ao imóvel em outro processo. Aduzira, ainda, que não fora mencionada a matrícula do imóvel e que a oficiala não ingressara no interior da unidade para fins de inspeção, o que, a seu ver, comprometeria a fidedignidade do laudo. Relatara que, após impugnação do laudo, fora deferida a realização de nova diligência com visitação interna ao imóvel. Pontificara que, então, houvera a confecção de novo laudo por oficial de justiça diverso, mas que redundara em idêntico valor de avaliação, igualmente desprovido, a seu ver, de critérios técnicos ou justificativas plausíveis. Frisara que, em ambas as oportunidades, a avaliação limitara-se a atribuir valor ao bem imóvel à míngua de demonstração de comparativos mercadológicos e da análise das características específicas do imóvel, como idade da construção, localização em quadra valorizada da Asa Norte, possibilidade de uso misto, a saber, comercial e residencial, e estado de conservação. Ponderara que a homologação do derradeiro laudo confeccionado desconsiderara o parecer técnico que apresentara, tendo sido elaborado por profissional habilitado e com supedâneo em critérios objetivos, cujo valor estimado se aproximara da avaliação inicialmente homologada, advinda dos autos no 0026328-12.2011.8.07.0001. Asseverara que o Juízo do executivo, ao rejeitar o referido parecer técnico, fundamentara-se na inexistência de documento hábil a infirmar o trabalho do auxiliar da justiça, o que, segundo o sustentado, não corresponderia à realidade processual. Verberara que o desiderato de ver a satisfação do crédito não poderia ocorrer em prejuízo do executado, notadamente pelo decréscimo de R$900.000,00 (novecentos mil reais) no valor de avaliação, o que reforçara ser indevido. Sustentara que o imóvel penhorado possui pouco mais de uma década de construção, ensejando, a seu ver, que seja qualificado como imóvel relativamente novo, surgindo, pois, como um diferencial na avaliação. Noticiara que a construção do imóvel ocorrera em 2012 e que diferencia-se dos demais imóveis da região em decorrência da apuração de antiguidade dos demais. Exprimira que a avaliação fora realizada de forma errônea, já que, a seu ver, não fora observado nenhum critério na avaliação apto a justificar o valor. Reforçara que a avaliação agora homologada ocorrera em valor inferior à metade do valor da avaliação outrora homologada, rendendo ensejo, sob sua ótica, que, então, seja realizada por perito do juízo. Apregoara que a homologação da avaliação impugnada implica grave prejuízo, porquanto figurará como autorizativo para que a alienação judicial do imóvel opere-se por valor notoriamente inferior ao de mercado, em afronta ao princípio da menor onerosidade da execução (CPC, art. 805), ao direito de propriedade e a princípios constitucionais. Reafirmara que a ausência de critérios técnicos na avaliação homologada ensejaria a nulidade do ato, sendo cabível, nos termos do artigo 873 do estatuto processual, a consecução de nova avaliação por perito judicial, com observância dos parâmetros legal e tecnicamente exigidos para a escorreita valoração do imóvel. Elucidara que a manutenção da decisão agravada culminaria na expropriação de seu único bem por valor inferior ao que realmente valeria, em nítido prejuízo, tanto mais porque, segundo o aduzido, o Juízo do executivo teria determinado “a designação de leilão para alienação do imóvel penhorado”[3]. Consignara que, diante dessas circunstâncias, estando patente a plausibilidade do direito que vindica, a decisão devolvida a reexame afigura-se desprovida de sustentação, devendo, portanto, ser reformada, o que legitima, inclusive, estando a argumentação que alinhara revestida de verossimilhança, a concessão do provimento em sede de antecipação da tutela recursal, suspendendo a decisão agravada. O instrumento afigura-se correta e adequadamente instruído. É o relatório. Decido. Cuida-se de agravo de instrumento, com pedido de efeito suspensivo, interposto por Mundo Comércio de Aviamentos Ltda – EPP em face da decisão que, no curso da ação de execução de título executivo extrajudicial manejado em seu desfavor e de outros litisconsortes pelo agravado – Tito Nicias Teixeira Da Silva Filho –, rejeitara a impugnação à avaliação do bem imóvel penhorado que aviara e homologara o laudo apresentado pelo oficial de justiça avaliador, o qual atribuíra o valor de R$1.700.000,00 (um milhão e setecentos mil reais) ao imóvel constrito. De seu turno, objetiva a agravante, mediante a agregação de efeito suspensivo ao agravo, o sobrestamento dos efeitos do decisório guerreado e, alfim, sua definitiva desconstituição, a fim de que seja acolhida a impugnação e designada nova avaliação do imóvel penhorado por perito nomeado pelo juízo. De acordo com o aduzido, o cerne da controvérsia cinge-se à perquirição da higidez, e a respectiva correspondência com a realidade, do laudo de avaliação confeccionado por oficial de justiça, aferindo-se a necessidade, ou não, de realização de nova estimação por profissional especializado. Alinhadas essas premissas e pontuado o objeto do agravo, passo a examinar o pedido de efeito suspensivo formulado. Do cotejo dos autos do executivo subjacente afere-se que, durante o curso procedimental, fora consumada a penhora do seguinte imóvel de titularidade da agravante, nomeadamente, Lote de terreno no 17, do bloco 2, tipo EC-2-EA-3, da quadra SCLR/Norte 713/714, registrado no 2o Ofício do Registro de Imóveis do Distrito Federal, sob a matrícula no 37477, para satisfação do valor, à época em que lavrado o termo de penhora, do equivalente ao montante de R$409.853,76 (quatrocentos e nove mil oitocentos e cinquenta e três reais se setenta e seis centavos)[4]. Em virtude da anuência dos litigantes, o Juízo do executivo valera-se de avaliação empreendida no imóvel no bojo dos autos no 0026328-12.2011.8.07.0001, onde também fora objeto de penhora, homologando-a e fixando o valor, na data de 12/10/2022, de R$2.528.400,00 (dois milhões, quinhentos e vinte e oito mil e quatrocentos reais)[5], confira-se: “Considerando a anuência das partes, utilizo a avaliação realizada nos autos de n. 0026328-12.2011.8.07.0001 - ID. 132587641, e HOMOLOGO o valor de avaliação do imóvel de penhorado (ID. 44271710) fixando-o em R$ 2.528.400,00 (dois milhões quinhentos e vinte e oito mil e quatrocentos reais). Está prejudicada a perícia determinada no ID. 59874734, comunique-se à Perita e exclua-se o cadastro correlato. O Acórdão do AGI 0706611-92.2019.8.07.0000 transitou em julgado, sem acolhimento das razões recursais - ID. 92095804, razão pela qual deve o feito prosseguir, nos termos do ID. 44271710. Certifique-se acerca da liberação dos valores mencionados no ID. 44271710. Prossiga-se com a hasta referente ao imóvel constrito e encaminhem-se os autos ao leiloeiro.” Houvera, então, a designação do leilão, tendo sido publicado o edital[6] da hasta pública e, efetivado o ato designado nas datas de 27/06/2023 (1o leilão) e 30/06/2023 (2o leilão), a alienação restara infrutífera[7]. Posteriormente, houvera a publicação de novo edital volvido ao leilão, contando com a possibilidade de ser “alienado pelo preço mínimo igual ao do valor da avaliação, salvo na segunda praça, em que poderá ser alienado por no mínimo 50% (cinquenta por cento) do valor da avaliação, ou seja, R$ 1.264.200,00 (um milhão, duzentos e sessenta e quatro mil e duzentos reais)”[8], também sobejando negativa a hasta pública nas datas designadas, a saber, 17/10/2023 (1o leilão) e 20/10/2023 (2o leilão)[9]. Ato contínuo, o exequente pleiteara o “deferimento de atualização do laudo de avaliação do imóvel, devido ao lapso de tempo entre a prova realizada nos autos 0026328- 12.2011.8.07.0001, homologada pelo ID 139254929, e a realização do leilão – quase dois anos –, bem como com a diligenciar acerca da informação da existência/manutenção da locação do imóvel e seu prazo de vigência”[10], o que fora deferido pelo Juízo do executivo nos seguintes termos, verbis[11]: “Requer a parte exequente a realização de nova avaliação do imóvel penhorado, em razão do lapso temporal em que homologada a última avaliação, bem como que o Oficial de Justiça diligencie se o imóvel se encontra locado, visto que almeja a penhora dos valores auferidos com o aluguel. A parte executada Mundo Comércio e Serviços de Aviamentos Ltda foi intimada para prestar informações sobre eventual locação do imóvel objeto de penhora, oportunidade em que informou não estar locado. Todavia, a parte exequente manifestou divergência entre a informação prestada pelo referido executado e pesquisas realizadas na internet, motivo pelo qual requer que o Oficial de Justiça verifique a situação do imóvel penhorado. Sobre a realização de nova avaliação, entendo que decorrido considerável lapso temporal entre a avaliação e a hasta pública, a rigor deve-se proceder à reavaliação do bem penhorado. Porém, é imprescindível à parte trazer elementos capazes de demonstrar a efetiva necessidade dessa reavaliação” (STJ, REsp 1.269.47/SP 3a T. j. 06.12.2011, rel. Min. Nancy Andrighi). Compulsando os autos, verifico que a parte exequente alegou o decurso de tempo como fator permissivo para a realização de nova avaliação. Verifico que a avaliação foi homologada em 12/10/2022, tendo decorrido um pouco mais de um ano e tendo passado a fase de emergência que foi assolada pela COVID19. Nessas condições, entendo justificável a realização de nova avaliação, pela passagem do tempo e pela possibilidade de alteração das condições de mercado pós-COVID. Sendo assim, defiro, o pedido de nova avaliação. Expeça-se o mandado. Noutro giro, diante da divergência apontada pela parte exequente entre as informações prestadas pela parte executada Mundo Comércio e Serviços de Aviamentos Ltda e aquelas localizadas na internet, DEFIRO a expedição do mandado de verificação, a fim de que o Oficial de Justiça constate se o imóvel LOTE DE TERRENO No 17, DO BLOCO 2, TIPO EC-2-EA-3, DA QUADRA SCLR/NORTE 713/714, registrado no 2o Ofício do Registro de Imóveis do DF, sob matrícula no 37477 encontra-se locado e para quem. Caso esteja locado, deverá intimar o inquilino a fornecer uma cópia do contrato de locação, a qual deverá ser juntada aos autos. Poderá ser expedido um único mandado, para a avaliação e para a verificação. (...)” Após, efetivada a avaliação, houvera a confecção, na data de 15/05/2024, do laudo avaliativo do imóvel, estimando-o no valor de R$1.700.000,00 (um milhão e setecentos mil reais), litteris[12]: “Patrícia Alves de Medeiros Lopes, oficiala de justiça-avaliadora, em cumprimento ao mandado expedido pelo Juízo de Direito da 12a Vara Cível de Brasília/DF, nos autos do processo n. 0027552-63.2003.8.07.0001, onde figura como autor TITO NICIAS TEIXEIRA DA SILVA FILHO e ré ANGELA GARUTTI DA FONSECA DINIZ e outros, passa a avaliar o seguinte bem: 1. Imóvel denominado lote de terreno n.17, do bloco 2, tipo EC-2-EA-3, da quadra SCLR/NORTE 713/714, do Setor Comercial Local Residencial Norte (SCLR/NORTE), perfazendo área de 84,00m2, atualmente com a seguinte numeração predial SCLR/NORTE 713, bloco C, loja 51, Asa Norte, e sua edificação com área total construída de 396,11m2, conforme especificado na matrícula 37.477 do cartório do 2o Ofício do Registro de Imóveis do DF. Atribuo ao imóvel o valor de R$ 1.700.000,00 (hum milhão e setecentos mil reais). TOTAL DA AVALIAÇÃO: R$ 1.700.000,00 (hum milhão e setecentos mil reais). METODOLOGIA DA AVALIAÇÃO: O valor do imóvel foi determinado pela sua localização e pela média do metro quadrado de imóveis em situações equivalentes e características similares às do imóvel avaliando, localizados no mesmo bairro, o que possibilitou a atribuição da média e a formação do valor final.” Posteriormente, os litigantes manifestaram-se acerca do teor da avaliação efetivada, advindo impugnação por parte da ora agravante e dos litisconsortes. O Juízo do executivo, apreciando as irresignações, determinara o seguinte, verbis: “As partes executadas apresentaram impugnação (Ids 202330074 e 202345862) em face do laudo de avaliação juntado pelo Oficial de Justiça (ID 197117881). Em síntese, alegam que o Oficial de Justiça não cita qual o método de avaliação utilizado, não indica qual o imóvel foi utilizado em comparação e como chegou ao valor sugerido no laudo. Sustentam que o valor apontado pelo Oficial de Justiça se encontra abaixo do preço de mercado. Intimada, a parte exequente expõe que as impugnações apresentadas pelos executados são só uma forma de procrastinar a presente execução. Ainda, ressalta que o laudo elaborado ao ID 202330078 é do filho da executada ANGELA e neto dos demais, o que leva a crer pela sua parcialidade na avaliação. Pois bem. Os anúncios juntados pelas partes, embora sejam em endereços, ao que tudo indica, próximos do imóvel objeto de avaliação, apontam por uma diferença de praticamente um milhão de reais (Ids 202330079, 202330079 - Pág. 2, 202330079 - Pág. 3, 208668238, 208668239, 208668240). Sendo assim, antes das providências necessárias, intimem-se as executadas a dizerem, no prazo de cinco dias, se pretendem a realização da perícia, já que impugnaram o laudo realizado, devendo, por essa razão, adiantarem o valor dos honorários periciais. Caso não desejem a sua realização, a fixação do valor dos imóveis será realizada pelo Juízo, valorando as informações constantes no laudo realizado pelo oficial de justiça e outros elementos trazidos pelas partes.” – grifo nosso. Instados a se manifestarem, os litisconsortes da ora agravante manifestaram interesse na consecução de prova pericial[13], ao passo que a ora recorrente, “antes de se nomear outro perito e as partes terem mais um ônus”, requestara “que a i. Oficiala Perita deve ser intimada a reavaliar o bem penhorado, após vistoriar o imóvel adentrando no mesmo, o que não foi feito por ela, designando dia e horário para que o imóvel possa ser aberto (...)”[14]. O Juízo a quo, então, decidira o seguinte, verbis[15]: “Antes de determinar a realização de perícia, levando em consideração a celeridade do processo e o custo para as partes, determino uma nova avaliação do imóvel por Oficial de Justiça. Saliento que o contato com o Oficial de Justiça é da forma como apontado pela parte executada no ID 217651648. Desta forma, renove-se a diligência de ID 194390734, fazendo constar o número de telefone (61 99179-9911), pertencente à Sra. Silvana, responsável pelo bem que será avaliado e poderá franquear o acesso do Oficial de Justiça. Vale pontuar que, ainda que haja o telefone no mandado, cabe à parte interessada comunicar-se com o servidor que irá realizar a diligência.” Em seguida, na data de 16/01/2025, fora efetivada nova avaliação por oficial de justiça diverso, apurando-se valor idêntico ao anteriormente indicado, confira-se: “Aos dezesseis dias do mês de janeiro do ano de dois mil e vinte e cinco, eu, Julio Cesar Fontela de Queiroz, Oficial de Justiça Avaliador Federal, em cumprimento ao mandado expedido pela 12a. Vara Cível de Brasília - DF, processo no. 0027552-63.2003.8.07.0001, tendo como Exequente : Tito Nicias Teixeira da Silva Filho e Executado : Angela Garutti da Fonseca Diniz, Mundo Comércio de Aviamentos Ltda e outros, passo a AVALIAR o bem abaixo descrito : 1 - Imóvel, sito à SCLRN 713, Bloco C, Loja 51, Asa Norte, Brasília - DF, Matrícula 37.477, 2o. Ofício de Registro de Imóveis do DF, área privativa de 396,11m2, onde está edificado um prédio com 3 andares, terraço amplo, térreo e subsolo. Cada andar tem 2 salas com banheiro, térreo dividido com recepção e uma sala grande e o subsolo dividido em 4 salas menores. Prédio com escadas grandes e bem conservadas e com estado geral razoável, que AVALIO em R$ 1.700.000,00(hum milhão e setecentos mil reais). Importa a presente AVALIAÇÃO um total de R$ 1.700.000,00(hum milhão e setecentos mil reais). Método de pesquisa. Site wimóveis, DFimóveis e Câmara de Valores Imobiliários do DF, na pessoa do Sr. Antonio Batarsson, Avaliador.” Apresentadas as impugnações, o Juízo do executivo rejeitara-as, homologando o laudo confeccionado pelo oficial de justiça avaliador, verbis: “As partes executadas apresentaram impugnação (IDs 226171772 e 226439472) em face do laudo de avaliação juntado pelo Oficial de Justiça (ID 223110396). Em síntese, alegam que o Oficial de Justiça não cita qual o método de avaliação utilizado, não indica qual o imóvel foi utilizado em comparação e como chegou ao valor sugerido no laudo. Sustentam que o valor apontado pelo Oficial de Justiça se encontra abaixo do preço de mercado. Intimada, a parte exequente expõe, junto à petição de ID 230508476, que as impugnações apresentadas pelos executados são só uma forma de procrastinar a presente execução. Ainda, ressalta que o laudo elaborado ao ID 202330078 é do filho da executada ANGELA e neto dos demais, o que leva a crer pela sua parcialidade na avaliação. Requer sejam rejeitadas as impugnações em questão. É o relato do necessário. Passo a decidir. Compulsando os autos, entendo que as impugnações à avaliação realizada pelo oficial de justiça no ID 223110396 não merecem prosperar. Isso porque o meirinho, de forma clara e objetiva, utilizando o método comparativo com anúncios comerciais de imóveis similares, logrou aquilatar adequadamente o valor mercadológico dos bens em questão, o qual inclusive foi descrito de forma pormenorizada no laudo de ID 223110396. Não houve, por outro lado, a juntada de documento hábil a desqualificar o trabalho realizado pelo oficial de justiça, uma vez que o laudo juntado ao ID 202330078 foi produzido pelo filho da primeira executada e neto do segundo executado, o que atesta sua parcialidade. O que pretende a parte executada, em verdade, é adequar o valor do imóvel ao seu particular entendimento, o que não se deve admitir. Homologo, desse modo, o laudo de avaliação do imóvel produzido no ID 223110396. Dito isso, intimo a parte credora para que requeira o que entender de direito, no prazo de 10 (dez) dias. I.” Historiados os fatos e atos processuais de relevo ao desenlace recursal, emerge do cotejo do laudo impugnado, ao menos nessa análise perfunctória, a apreensão de que a decisão agravada, que rejeitara a impugnação formulada pela agravante afigura-se escorreita. Com efeito, conquanto tenha a agravante indicado que o valor apurado pelo serventuário da justiça não representaria a real expressão do valor de mercado dos imóveis, não sobeja possível reconhecer-se vícios ou erro na cotação encontrada pelos avaliadores do Juízo, na ordem de R$1.700.000,00 (um milhão e setecentos mil reais), já que não há qualquer elemento que a desqualifique. Conforme depreende-se da inteligência do auto lavrado pelo oficial de justiça, nota-se que a apuração promovida pelo auxiliar da justiça declinara as características do imóvel, como localização e área útil, e os métodos adotados, ponderando, inclusive, a realidade do mercado através de consultas a sítios eletrônicos, observando linearmente os requisitos do artigo 872 do estatuto processual[16]. A agravante, de sua vez, conquanto tenha lançado substanciosa alegação acerca da necessidade de a avaliação ser feita por profissional especializado e de se considerar a localização privilegiada, não apresentara qualquer lastro material hábil a ensejar o reconhecimento do equívoco nas avaliações, notadamente porque o laudo utilizado como referência e que fora emprestado ao executivo, mediante homologação operada no ano de 2022, denota o transcurso de 03 (três) anos. Merece ser assentado que consubstancia verdadeiro truísmo que os oficiais de justiça avaliadores do juízo usufruem de fé pública, ensejando que, consumando a avaliação dos imóveis, o ato reveste-se desse predicado, sendo que a repetição da avaliação somente será autorizada quando houver arguição fundamentada da ocorrência de erro ou dolo dos avaliadores ou alteração da cotação encontrada por influência mercadológica. Essa inteligência emerge da literalidade do artigo 873 do Código de Processo Civil, in verbis: “Da Avaliação Art. 873. É admitida nova avaliação quando: I – qualquer das partes argüir, fundamentadamente, a ocorrência de erro na avaliação ou dolo do avaliador; II – se verificar, posteriormente à avaliação, que houve majoração ou diminuição no valor do bem; ou III – o juiz tiver houver fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem na primeira avaliação.” Deflui da exegese do dispositivo anotado que, realizada a avaliação pelos oficiais de justiça avaliadores do juízo e não havendo fundamento apto infirmar os laudos apresentados, não subsiste razão para a realização de novas avaliações. A agravante, descuidando de apontar objetivamente os erros da avaliação homologada, porquanto cingindo-se a refutar o apurado sem qualquer lastro material, não lograra demonstrar qual das hipóteses legalmente emolduradas ensejaria a realização de nova avaliação do imóvel penhorado, apenas fazendo genericamente. Frise-se novamente, a despeito da impugnação, não evidenciara a agravante que a cotação está revestida de erro ou que tampouco subsiste fundada dúvida. Aliás, elucidativas as palavras do ilustrado Sérgio Sahione Fadel, em relação ao artigo 873 do Código de Processo Civil, ao tecer o seguinte comentário, verbis: “[...] O objetivo da nova avaliação, em qualquer das três hipóteses, é um só: ajustá-la à realidade do valor atual, que, por um lado, dá prestígio à venda judicial e, por outro, defende o interesse público, exteriorizado na disputa dos lançadores que, frente a frente com ato de alienação judicial, se sentem longe da especulação e dos interesses privados na obtenção de ganhos ou lucros demasiados”. (FADEL, Sérgio Sahione. Código de Processo Civil Comentado, 7ed, São Paulo: Forense, p. 864) No mesmo sentido a lição do catedrático Costa Machado, nos comentários que faz ao artigo 873 do Código de Processo Civil. Confira-se: “Apesar da alteração redacional imposta ao presente dispositivo pela Lei n. 11.382/006 – que institui a chamada Reforma da Execução Extrajudicial – e a substituição da antiga frase de cunho negativo (“Não se repetirá a avaliação, salvo quando:”) pela ora focalizada de caráter positivo (“É admitida nova avaliação quando:”), o regramento processual aqui consubstanciado continua exatamente o mesmo, qual seja, a irrepetibilidade, em regra, da avaliação, somente se admitindo um novo trabalho avaliatório nos casos expressamente previstos nos três incisos deste art. 683. [...]” (MACHADO, Antônio Cláudio da Costa. Código de Processo Civil Interpretado. 2ed. Barueri: Manole, 2008. p. 1205) Destarte, inexistindo erro na avaliação ou dolo do avaliador (CPC, art. 873, I), tampouco a subsistência de fundada dúvida sobre o valor atribuído (CPC, art. 873, III), exsurge patente que a medida avaliativa efetivada não padece de qualquer elemento hábil a inquiná-la e a determinar o refazimento, mediante nova avaliação. Esses argumentos, aliás, encontram respaldo no entendimento que há muito é perfilhado por esta egrégia Corte de Justiça em situações análogas à debatida nesta sede, conforme asseguram os arestos adiante ementados: “AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROCESSUAL CIVIL. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. PARTILHA DE BENS. POSSIBILIDADE DE AFASTAMENTO. ORDEM DE AVALIAÇÃO. IMÓVEL. OFICIAL DE JUSTIÇA. ATO. PRESUNÇÃO DE VERACIDADE E LEGITIMIDADE. RECURSO DESPROVIDO. 1. A presente hipótese consiste em examinar a avaliação, do bem imóvel em questão, por Oficial de Justiça. 2. O exame dos dados probatórios trazidos aos autos de origem demonstra que não há consenso entre as partes a respeito do valor do bem imóvel a ser partilhado. É importante anotar que o aludido bem encontra-se localizado no Núcleo Rural Bananal. 2.1. As partes dissentem a respeito do preço do bem. 2.2. Por essa razão o Juízo singular determinou a avaliação por Oficial de Justiça, nos termos da regra prevista no art. 154, inc. V, do CPC. 3. De acordo com a norma estabelecida no art. 870 do Código de Processo Civil, “a avaliação será feita por oficial de justiça”. No parágrafo único do aludido artigo, consta que “se forem necessários conhecimentos especializados e o valor da execução o comportar, o juiz nomeará avaliador, fixando-lhe prazo não superior a 10 (dez) dias para entrega do laudo”. 3.1. Ademais, de acordo com o art. 872 do CPC, as partes devem ser ouvidas após a aludida avaliação. 4. Percebe-se, portanto, que a avaliação por Oficial de Justiça tem como finalidade a análise do bem com todas as suas especificidades, com esclarecimento a respeito de possíveis divergências entre as partes, notadamente nas hipóteses de utilização de conhecimentos especializados. 5. Convém destacar que o laudo elaborado por oficial de justiça goza de presunção de veracidade e legitimidade, de imparcialidade e de observância aos respectivos parâmetros técnicos. 5.1. Assim, a eventual impugnação às conclusões ali contidas deve ser acompanhada de prova em sentido contrário. 6. Recurso conhecido e desprovido.” (Acórdão 1994801, 0705846-14.2025.8.07.0000, Relator(a): ALVARO CIARLINI, 2a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 30/04/2025, publicado no DJe: 26/05/2025.) “DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AVALIAÇÃO DE IMÓVEL POR OFICIAL DE JUSTIÇA. IMPUGNAÇÃO GENÉRICA. REQUISITOS DO ART. 873 DO CPC NÃO CONFIGURADOS. NOVA AVALIAÇÃO INDEFERIDA. AGRAVO INTERNO PREJUDICADO. AGRAVO DE INSTRUMENTO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo interno interposto contra decisão monocrática que indeferiu pedido de atribuição de efeito suspensivo ao agravo de instrumento. O agravo de instrumento questiona decisão que rejeitou impugnação à avaliação de imóvel de propriedade da parte devedora, realizada por oficial de justiça no curso de execução. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões em discussão: (i) definir se há fundamento para a realização de nova avaliação do imóvel penhorado, em razão da impugnação apresentada pela parte devedora; (ii) estabelecer se a análise do mérito do agravo de instrumento prejudica o exame do agravo interno. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O laudo de avaliação elaborado por oficial de justiça goza de presunção de legitimidade e veracidade, conforme o art. 154, V, do CPC, somente podendo ser desconstituído mediante comprovação de erro, dolo do avaliador ou discrepância manifesta com a realidade dos fatos. 4. A impugnação apresentada pela parte agravante é genérica e se baseia em laudo particular datado de 2011, sem elementos concretos que infirmem a avaliação oficial ou demonstrem erro na sua elaboração. 5. O art. 873 do CPC prevê taxativamente as hipóteses em que se admite nova avaliação, sendo imprescindível a demonstração de erro na avaliação original, majoração ou diminuição no valor do bem ou fundada dúvida do juiz, circunstâncias não evidenciadas no caso concreto. 6. A mera discordância da parte devedora quanto ao valor atribuído ao imóvel não constitui fundamento jurídico para realização de nova avaliação, sob pena de esvaziamento da presunção de veracidade do laudo oficial. 7. O princípio da menor onerosidade do devedor não se sobrepõe ao objetivo da execução, que é a satisfação do crédito exequendo, especialmente quando a avaliação impugnada não apresenta indícios de ilegalidade ou erro substancial. 8. A análise do mérito do agravo de instrumento prejudica o exame do agravo interno, nos termos da jurisprudência do tribunal, em observância aos princípios da primazia do julgamento de mérito, da celeridade e da economia processual. IV. DISPOSITIVO E TESE 9. Agravo de instrumento conhecido e desprovido. Agravo interno prejudicado. (...).” (Acórdão 1980751, 0745455-38.2024.8.07.0000, Relator(a): RENATO SCUSSEL, 2a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 19/03/2025, publicado no DJe: 12/04/2025.) “AGRAVO DE INSTRUMENTO - EXECUÇÃO - IMPUGNAÇÃO A LAUDO QUE REAVALIOU IMÓVEL REJEITADA - ALEGAÇÃO DE DISPARIDADE DE VALORES - NECESSIDADE DE COMPROVAÇÃO. 01. A simples discordância e a apresentação de laudos unilateralmente apresentados, não se mostram suficientes a impugnação de valor apresentado por avaliador judicial. 02. É verdade que há diferença entre o valor constante da avaliação apresentada pelos Agravantes e o do laudo judicial; entretanto, nessa hipótese da avaliação do imóvel, a parte que discorda deve instruir sua discordância com laudos de câmaras especializadas, de câmara de valores, da Caixa Econômica Federal e em outras instituições correlatas, mas nunca com documentos particulares. 03. Recurso desprovido. Unânime.” (Acórdão n. 634121, 20120020193597AGI, Relator ROMEU GONZAGA NEIVA, 5a Turma Cível, julgado em 17/10/2012, DJ 19/11/2012 p. 282) “AVALIAÇÃO DE IMÓVEL. LAUDO. REQUISITOS. VALOR COMPATÍVEL. ERRO DA AVALIADORA. PROVA. I - O laudo de avaliação atende aos requisitos do art. 681 do CPC, e o valor arbitrado é compatível com imóveis similares na mesma região. Não comprovada a ocorrência de erro da avaliadora, e diante da inexistência de qualquer das hipóteses do art. 683 do CPC, não há motivos para a realização de nova avaliação. II - Agravo de instrumento desprovido.” (Acórdão n. 613986, 20120020120293AGI, Relator VERA ANDRIGHI, 6a Turma Cível, julgado em 22/08/2012, DJ 31/08/2012 p. 195) “PROCESSO CIVIL - AGRAVO DE INSTRUMENTO - HOMOLOGAÇÃO DE LAUDO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL - PLEITO RECURSAL PARA NOVA AVALIAÇÃO NO IMÓVEL - IMPERTINÊNCIA - DECISÃO MANTIDA. 1. A avaliação efetuada por Oficial de Justiça Avaliador, realizada em consonância com os fundamentos exigidos, não contraria a legislação processual, não havendo como prevalecer, em seu detrimento, meras alegações e conjecturas realizadas por uma das partes litigantes, sem que apresente uma prova robusta capaz de comprovar que o bem foi avaliado em valor inferior ou superior ao de mercado, não sendo capazes, portanto, de desconstituir a avaliação. 2. Se o laudo de avaliação, pelo qual se chegou ao valor do imóvel, contém parecer fundamentado, elucidativo e concludente, no qual houve a precisa descrição do bem e de suas características, dando conhecimento da metodologia e fonte de consulta, levando ainda em consideração sua localização, bem como pesquisa de mercado realizada em várias imobiliárias e em jornais de grande circulação, impõe-se reconhecer o acerto do valor ali estimado. 3. Agravo de Instrumento conhecido e não provido.” (Acórdão n. 528530, 20110020117513AGI, Relator HUMBERTO ADJUTO ULHÔA, 3a Turma Cível, julgado em 17/08/2011, DJ 19/08/2011 p. 121) Do alinhavado, de conformidade com o retratado nos autos, afere-se, pois, que a impugnação deduzida incidentalmente pela agravante encontra-se desprovida de sustentação, ensejando a certeza de que o teor da decisão que homologara a avaliação e determinara o prosseguimento do executivo se conforma com o legalmente preceituado. Essas inferências legitimam o processamento do agravo, estando obstado, contudo, que lhe seja agregado o efeito suspensivo almejado. Com fundamento nos argumentos alinhados, indefiro o efeito suspensivo postulado, recebendo e processando o agravo de instrumento apenas no efeito devolutivo. Comunique-se ao ilustrado prolator da decisão arrostada. Após, ao agravado para, querendo, contrariar o recurso no prazo legalmente assinalado para esse desiderato. Intimem-se. Brasília-DF, 15 de julho de 2025. Desembargador TEÓFILO CAETANO Relator [1] Decisão de ID 232799601, fls. 1927/1928, dos autos originários. [2] Decisão de ID 139254929, fl. 1514, dos autos originários. [3] Agravo de ID 73623736, p. 13, fl. 14. [4] Termo de penhora de ID 44487551, fls. 870/877, dos autos originários. [5] Decisão de ID 139254929, fl. 1514, dos autos originários. [6] Edital de ID 158234890, fls. 1630/1633, dos autos originários. [7] Documentos de ID 163963875, fls. 1635/1637, dos autos originários. [8] Edital de ID 173615537, fls. 1687/1691, dos autos originários. [9] Documento de ID 176053574, fls. 1695/1697, dos autos originários. [10] Petição de ID 184257054, fls. 1728/1729, dos autos originários. [11] Decisão de ID 185931348, fls. 1743/1744, dos autos originários. [12] Documento de ID 197117881, fls. 1777/1778, dos autos originários. [13] Petição de ID 213212860, fl. 1891, dos autos originários. [14] Petição de ID 213226685, fls. 1892/1893, dos autos originários. [15] Decisão de ID 219464021, fl. 1900, dos autos originários. [16] - CPC. “Art. 872. A avaliação realizada pelo oficial de justiça constará de vistoria e de laudo anexados ao auto de penhora ou, em caso de perícia realizada por avaliador, de laudo apresentado no prazo fixado pelo juiz, devendo-se em qualquer hipótese, especificar: I – os bens, com suas características, e o estado em que se encontram; II – o valor dos bens.”

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Órgão: 1a Turma Cível Número do processo: 0727021-64.2025.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: MUNDO COMERCIO DE AVIAMENTOS LTDA - EPP AGRAVADO: TITO NICIAS TEIXEIRA DA SILVA FILHO Relator: Desembargador Teófilo Caetano Vistos etc. Cuida-se de agravo de instrumento, com pedido de efeito suspensivo, interposto por Mundo Comércio de Aviamentos Ltda – EPP em face da decisão[1] que, no curso da ação de execução de título executivo extrajudicial manejado em seu desfavor e de outros litisconsortes pelo agravado – Tito Nicias Teixeira Da Silva Filho –, rejeitara a impugnação à avaliação do bem imóvel penhorado que aviara e homologara o laudo apresentado pelo oficial de justiça avaliador, o qual atribuíra o valor de R$1.700.000,00 (um milhão e setecentos mil reais) ao imóvel constrito. De seu turno, objetiva a agravante, mediante a agregação de efeito suspensivo ao agravo, o sobrestamento dos efeitos do decisório guerreado e, alfim, sua definitiva desconstituição, a fim de que seja acolhida a impugnação e designada nova avaliação do imóvel penhorado por perito nomeado pelo juízo. Como sustentação material hábil a aparelhar a pretensão reformatória, argumentara, em suma, que, em momento anterior, o Juízo do executivo, obtendo a anuência dos envolvidos, utilizara-se de avaliação empreendida no imóvel nos autos no 0026328-12.2011.8.07.0001, onde também fora objeto de penhora, homologando-a, pelo que o valor fixado, na data de 12/10/2022, fora de R$2.528.400,00 (dois milhões, quinhentos e vinte e oito mil e quatrocentos reais)[2]. Explicara que, frustrada a hasta pública designada, em decorrência da ausência de interessados, sobreviera nova avaliação, requerida pelo exequente, então empreendida por oficiala de justiça. Defendera que aludida medida avaliativa viera desacompanhada de qualquer fundamentação técnica ou metodológica, de molde a atribuir ao imóvel avaliado o valor de R$1.700.000,00 (um milhão e setecentos mil reais), representando decréscimo superior a R$900.000,00 (novecentos mil reais). Ressaltara que o referido laudo não indicara o método de avaliação empregado, tampouco apresentara amostragem de imóveis similares, valores do metro quadrado da localidade ou qualquer outro parâmetro técnico hábil a servir de baluarte à redução, que qualificara como expressiva, do valor anteriormente atribuído ao imóvel em outro processo. Aduzira, ainda, que não fora mencionada a matrícula do imóvel e que a oficiala não ingressara no interior da unidade para fins de inspeção, o que, a seu ver, comprometeria a fidedignidade do laudo. Relatara que, após impugnação do laudo, fora deferida a realização de nova diligência com visitação interna ao imóvel. Pontificara que, então, houvera a confecção de novo laudo por oficial de justiça diverso, mas que redundara em idêntico valor de avaliação, igualmente desprovido, a seu ver, de critérios técnicos ou justificativas plausíveis. Frisara que, em ambas as oportunidades, a avaliação limitara-se a atribuir valor ao bem imóvel à míngua de demonstração de comparativos mercadológicos e da análise das características específicas do imóvel, como idade da construção, localização em quadra valorizada da Asa Norte, possibilidade de uso misto, a saber, comercial e residencial, e estado de conservação. Ponderara que a homologação do derradeiro laudo confeccionado desconsiderara o parecer técnico que apresentara, tendo sido elaborado por profissional habilitado e com supedâneo em critérios objetivos, cujo valor estimado se aproximara da avaliação inicialmente homologada, advinda dos autos no 0026328-12.2011.8.07.0001. Asseverara que o Juízo do executivo, ao rejeitar o referido parecer técnico, fundamentara-se na inexistência de documento hábil a infirmar o trabalho do auxiliar da justiça, o que, segundo o sustentado, não corresponderia à realidade processual. Verberara que o desiderato de ver a satisfação do crédito não poderia ocorrer em prejuízo do executado, notadamente pelo decréscimo de R$900.000,00 (novecentos mil reais) no valor de avaliação, o que reforçara ser indevido. Sustentara que o imóvel penhorado possui pouco mais de uma década de construção, ensejando, a seu ver, que seja qualificado como imóvel relativamente novo, surgindo, pois, como um diferencial na avaliação. Noticiara que a construção do imóvel ocorrera em 2012 e que diferencia-se dos demais imóveis da região em decorrência da apuração de antiguidade dos demais. Exprimira que a avaliação fora realizada de forma errônea, já que, a seu ver, não fora observado nenhum critério na avaliação apto a justificar o valor. Reforçara que a avaliação agora homologada ocorrera em valor inferior à metade do valor da avaliação outrora homologada, rendendo ensejo, sob sua ótica, que, então, seja realizada por perito do juízo. Apregoara que a homologação da avaliação impugnada implica grave prejuízo, porquanto figurará como autorizativo para que a alienação judicial do imóvel opere-se por valor notoriamente inferior ao de mercado, em afronta ao princípio da menor onerosidade da execução (CPC, art. 805), ao direito de propriedade e a princípios constitucionais. Reafirmara que a ausência de critérios técnicos na avaliação homologada ensejaria a nulidade do ato, sendo cabível, nos termos do artigo 873 do estatuto processual, a consecução de nova avaliação por perito judicial, com observância dos parâmetros legal e tecnicamente exigidos para a escorreita valoração do imóvel. Elucidara que a manutenção da decisão agravada culminaria na expropriação de seu único bem por valor inferior ao que realmente valeria, em nítido prejuízo, tanto mais porque, segundo o aduzido, o Juízo do executivo teria determinado “a designação de leilão para alienação do imóvel penhorado”[3]. Consignara que, diante dessas circunstâncias, estando patente a plausibilidade do direito que vindica, a decisão devolvida a reexame afigura-se desprovida de sustentação, devendo, portanto, ser reformada, o que legitima, inclusive, estando a argumentação que alinhara revestida de verossimilhança, a concessão do provimento em sede de antecipação da tutela recursal, suspendendo a decisão agravada. O instrumento afigura-se correta e adequadamente instruído. É o relatório. Decido. Cuida-se de agravo de instrumento, com pedido de efeito suspensivo, interposto por Mundo Comércio de Aviamentos Ltda – EPP em face da decisão que, no curso da ação de execução de título executivo extrajudicial manejado em seu desfavor e de outros litisconsortes pelo agravado – Tito Nicias Teixeira Da Silva Filho –, rejeitara a impugnação à avaliação do bem imóvel penhorado que aviara e homologara o laudo apresentado pelo oficial de justiça avaliador, o qual atribuíra o valor de R$1.700.000,00 (um milhão e setecentos mil reais) ao imóvel constrito. De seu turno, objetiva a agravante, mediante a agregação de efeito suspensivo ao agravo, o sobrestamento dos efeitos do decisório guerreado e, alfim, sua definitiva desconstituição, a fim de que seja acolhida a impugnação e designada nova avaliação do imóvel penhorado por perito nomeado pelo juízo. De acordo com o aduzido, o cerne da controvérsia cinge-se à perquirição da higidez, e a respectiva correspondência com a realidade, do laudo de avaliação confeccionado por oficial de justiça, aferindo-se a necessidade, ou não, de realização de nova estimação por profissional especializado. Alinhadas essas premissas e pontuado o objeto do agravo, passo a examinar o pedido de efeito suspensivo formulado. Do cotejo dos autos do executivo subjacente afere-se que, durante o curso procedimental, fora consumada a penhora do seguinte imóvel de titularidade da agravante, nomeadamente, Lote de terreno no 17, do bloco 2, tipo EC-2-EA-3, da quadra SCLR/Norte 713/714, registrado no 2o Ofício do Registro de Imóveis do Distrito Federal, sob a matrícula no 37477, para satisfação do valor, à época em que lavrado o termo de penhora, do equivalente ao montante de R$409.853,76 (quatrocentos e nove mil oitocentos e cinquenta e três reais se setenta e seis centavos)[4]. Em virtude da anuência dos litigantes, o Juízo do executivo valera-se de avaliação empreendida no imóvel no bojo dos autos no 0026328-12.2011.8.07.0001, onde também fora objeto de penhora, homologando-a e fixando o valor, na data de 12/10/2022, de R$2.528.400,00 (dois milhões, quinhentos e vinte e oito mil e quatrocentos reais)[5], confira-se: “Considerando a anuência das partes, utilizo a avaliação realizada nos autos de n. 0026328-12.2011.8.07.0001 - ID. 132587641, e HOMOLOGO o valor de avaliação do imóvel de penhorado (ID. 44271710) fixando-o em R$ 2.528.400,00 (dois milhões quinhentos e vinte e oito mil e quatrocentos reais). Está prejudicada a perícia determinada no ID. 59874734, comunique-se à Perita e exclua-se o cadastro correlato. O Acórdão do AGI 0706611-92.2019.8.07.0000 transitou em julgado, sem acolhimento das razões recursais - ID. 92095804, razão pela qual deve o feito prosseguir, nos termos do ID. 44271710. Certifique-se acerca da liberação dos valores mencionados no ID. 44271710. Prossiga-se com a hasta referente ao imóvel constrito e encaminhem-se os autos ao leiloeiro.” Houvera, então, a designação do leilão, tendo sido publicado o edital[6] da hasta pública e, efetivado o ato designado nas datas de 27/06/2023 (1o leilão) e 30/06/2023 (2o leilão), a alienação restara infrutífera[7]. Posteriormente, houvera a publicação de novo edital volvido ao leilão, contando com a possibilidade de ser “alienado pelo preço mínimo igual ao do valor da avaliação, salvo na segunda praça, em que poderá ser alienado por no mínimo 50% (cinquenta por cento) do valor da avaliação, ou seja, R$ 1.264.200,00 (um milhão, duzentos e sessenta e quatro mil e duzentos reais)”[8], também sobejando negativa a hasta pública nas datas designadas, a saber, 17/10/2023 (1o leilão) e 20/10/2023 (2o leilão)[9]. Ato contínuo, o exequente pleiteara o “deferimento de atualização do laudo de avaliação do imóvel, devido ao lapso de tempo entre a prova realizada nos autos 0026328- 12.2011.8.07.0001, homologada pelo ID 139254929, e a realização do leilão – quase dois anos –, bem como com a diligenciar acerca da informação da existência/manutenção da locação do imóvel e seu prazo de vigência”[10], o que fora deferido pelo Juízo do executivo nos seguintes termos, verbis[11]: “Requer a parte exequente a realização de nova avaliação do imóvel penhorado, em razão do lapso temporal em que homologada a última avaliação, bem como que o Oficial de Justiça diligencie se o imóvel se encontra locado, visto que almeja a penhora dos valores auferidos com o aluguel. A parte executada Mundo Comércio e Serviços de Aviamentos Ltda foi intimada para prestar informações sobre eventual locação do imóvel objeto de penhora, oportunidade em que informou não estar locado. Todavia, a parte exequente manifestou divergência entre a informação prestada pelo referido executado e pesquisas realizadas na internet, motivo pelo qual requer que o Oficial de Justiça verifique a situação do imóvel penhorado. Sobre a realização de nova avaliação, entendo que decorrido considerável lapso temporal entre a avaliação e a hasta pública, a rigor deve-se proceder à reavaliação do bem penhorado. Porém, é imprescindível à parte trazer elementos capazes de demonstrar a efetiva necessidade dessa reavaliação” (STJ, REsp 1.269.47/SP 3a T. j. 06.12.2011, rel. Min. Nancy Andrighi). Compulsando os autos, verifico que a parte exequente alegou o decurso de tempo como fator permissivo para a realização de nova avaliação. Verifico que a avaliação foi homologada em 12/10/2022, tendo decorrido um pouco mais de um ano e tendo passado a fase de emergência que foi assolada pela COVID19. Nessas condições, entendo justificável a realização de nova avaliação, pela passagem do tempo e pela possibilidade de alteração das condições de mercado pós-COVID. Sendo assim, defiro, o pedido de nova avaliação. Expeça-se o mandado. Noutro giro, diante da divergência apontada pela parte exequente entre as informações prestadas pela parte executada Mundo Comércio e Serviços de Aviamentos Ltda e aquelas localizadas na internet, DEFIRO a expedição do mandado de verificação, a fim de que o Oficial de Justiça constate se o imóvel LOTE DE TERRENO No 17, DO BLOCO 2, TIPO EC-2-EA-3, DA QUADRA SCLR/NORTE 713/714, registrado no 2o Ofício do Registro de Imóveis do DF, sob matrícula no 37477 encontra-se locado e para quem. Caso esteja locado, deverá intimar o inquilino a fornecer uma cópia do contrato de locação, a qual deverá ser juntada aos autos. Poderá ser expedido um único mandado, para a avaliação e para a verificação. (...)” Após, efetivada a avaliação, houvera a confecção, na data de 15/05/2024, do laudo avaliativo do imóvel, estimando-o no valor de R$1.700.000,00 (um milhão e setecentos mil reais), litteris[12]: “Patrícia Alves de Medeiros Lopes, oficiala de justiça-avaliadora, em cumprimento ao mandado expedido pelo Juízo de Direito da 12a Vara Cível de Brasília/DF, nos autos do processo n. 0027552-63.2003.8.07.0001, onde figura como autor TITO NICIAS TEIXEIRA DA SILVA FILHO e ré ANGELA GARUTTI DA FONSECA DINIZ e outros, passa a avaliar o seguinte bem: 1. Imóvel denominado lote de terreno n.17, do bloco 2, tipo EC-2-EA-3, da quadra SCLR/NORTE 713/714, do Setor Comercial Local Residencial Norte (SCLR/NORTE), perfazendo área de 84,00m2, atualmente com a seguinte numeração predial SCLR/NORTE 713, bloco C, loja 51, Asa Norte, e sua edificação com área total construída de 396,11m2, conforme especificado na matrícula 37.477 do cartório do 2o Ofício do Registro de Imóveis do DF. Atribuo ao imóvel o valor de R$ 1.700.000,00 (hum milhão e setecentos mil reais). TOTAL DA AVALIAÇÃO: R$ 1.700.000,00 (hum milhão e setecentos mil reais). METODOLOGIA DA AVALIAÇÃO: O valor do imóvel foi determinado pela sua localização e pela média do metro quadrado de imóveis em situações equivalentes e características similares às do imóvel avaliando, localizados no mesmo bairro, o que possibilitou a atribuição da média e a formação do valor final.” Posteriormente, os litigantes manifestaram-se acerca do teor da avaliação efetivada, advindo impugnação por parte da ora agravante e dos litisconsortes. O Juízo do executivo, apreciando as irresignações, determinara o seguinte, verbis: “As partes executadas apresentaram impugnação (Ids 202330074 e 202345862) em face do laudo de avaliação juntado pelo Oficial de Justiça (ID 197117881). Em síntese, alegam que o Oficial de Justiça não cita qual o método de avaliação utilizado, não indica qual o imóvel foi utilizado em comparação e como chegou ao valor sugerido no laudo. Sustentam que o valor apontado pelo Oficial de Justiça se encontra abaixo do preço de mercado. Intimada, a parte exequente expõe que as impugnações apresentadas pelos executados são só uma forma de procrastinar a presente execução. Ainda, ressalta que o laudo elaborado ao ID 202330078 é do filho da executada ANGELA e neto dos demais, o que leva a crer pela sua parcialidade na avaliação. Pois bem. Os anúncios juntados pelas partes, embora sejam em endereços, ao que tudo indica, próximos do imóvel objeto de avaliação, apontam por uma diferença de praticamente um milhão de reais (Ids 202330079, 202330079 - Pág. 2, 202330079 - Pág. 3, 208668238, 208668239, 208668240). Sendo assim, antes das providências necessárias, intimem-se as executadas a dizerem, no prazo de cinco dias, se pretendem a realização da perícia, já que impugnaram o laudo realizado, devendo, por essa razão, adiantarem o valor dos honorários periciais. Caso não desejem a sua realização, a fixação do valor dos imóveis será realizada pelo Juízo, valorando as informações constantes no laudo realizado pelo oficial de justiça e outros elementos trazidos pelas partes.” – grifo nosso. Instados a se manifestarem, os litisconsortes da ora agravante manifestaram interesse na consecução de prova pericial[13], ao passo que a ora recorrente, “antes de se nomear outro perito e as partes terem mais um ônus”, requestara “que a i. Oficiala Perita deve ser intimada a reavaliar o bem penhorado, após vistoriar o imóvel adentrando no mesmo, o que não foi feito por ela, designando dia e horário para que o imóvel possa ser aberto (...)”[14]. O Juízo a quo, então, decidira o seguinte, verbis[15]: “Antes de determinar a realização de perícia, levando em consideração a celeridade do processo e o custo para as partes, determino uma nova avaliação do imóvel por Oficial de Justiça. Saliento que o contato com o Oficial de Justiça é da forma como apontado pela parte executada no ID 217651648. Desta forma, renove-se a diligência de ID 194390734, fazendo constar o número de telefone (61 99179-9911), pertencente à Sra. Silvana, responsável pelo bem que será avaliado e poderá franquear o acesso do Oficial de Justiça. Vale pontuar que, ainda que haja o telefone no mandado, cabe à parte interessada comunicar-se com o servidor que irá realizar a diligência.” Em seguida, na data de 16/01/2025, fora efetivada nova avaliação por oficial de justiça diverso, apurando-se valor idêntico ao anteriormente indicado, confira-se: “Aos dezesseis dias do mês de janeiro do ano de dois mil e vinte e cinco, eu, Julio Cesar Fontela de Queiroz, Oficial de Justiça Avaliador Federal, em cumprimento ao mandado expedido pela 12a. Vara Cível de Brasília - DF, processo no. 0027552-63.2003.8.07.0001, tendo como Exequente : Tito Nicias Teixeira da Silva Filho e Executado : Angela Garutti da Fonseca Diniz, Mundo Comércio de Aviamentos Ltda e outros, passo a AVALIAR o bem abaixo descrito : 1 - Imóvel, sito à SCLRN 713, Bloco C, Loja 51, Asa Norte, Brasília - DF, Matrícula 37.477, 2o. Ofício de Registro de Imóveis do DF, área privativa de 396,11m2, onde está edificado um prédio com 3 andares, terraço amplo, térreo e subsolo. Cada andar tem 2 salas com banheiro, térreo dividido com recepção e uma sala grande e o subsolo dividido em 4 salas menores. Prédio com escadas grandes e bem conservadas e com estado geral razoável, que AVALIO em R$ 1.700.000,00(hum milhão e setecentos mil reais). Importa a presente AVALIAÇÃO um total de R$ 1.700.000,00(hum milhão e setecentos mil reais). Método de pesquisa. Site wimóveis, DFimóveis e Câmara de Valores Imobiliários do DF, na pessoa do Sr. Antonio Batarsson, Avaliador.” Apresentadas as impugnações, o Juízo do executivo rejeitara-as, homologando o laudo confeccionado pelo oficial de justiça avaliador, verbis: “As partes executadas apresentaram impugnação (IDs 226171772 e 226439472) em face do laudo de avaliação juntado pelo Oficial de Justiça (ID 223110396). Em síntese, alegam que o Oficial de Justiça não cita qual o método de avaliação utilizado, não indica qual o imóvel foi utilizado em comparação e como chegou ao valor sugerido no laudo. Sustentam que o valor apontado pelo Oficial de Justiça se encontra abaixo do preço de mercado. Intimada, a parte exequente expõe, junto à petição de ID 230508476, que as impugnações apresentadas pelos executados são só uma forma de procrastinar a presente execução. Ainda, ressalta que o laudo elaborado ao ID 202330078 é do filho da executada ANGELA e neto dos demais, o que leva a crer pela sua parcialidade na avaliação. Requer sejam rejeitadas as impugnações em questão. É o relato do necessário. Passo a decidir. Compulsando os autos, entendo que as impugnações à avaliação realizada pelo oficial de justiça no ID 223110396 não merecem prosperar. Isso porque o meirinho, de forma clara e objetiva, utilizando o método comparativo com anúncios comerciais de imóveis similares, logrou aquilatar adequadamente o valor mercadológico dos bens em questão, o qual inclusive foi descrito de forma pormenorizada no laudo de ID 223110396. Não houve, por outro lado, a juntada de documento hábil a desqualificar o trabalho realizado pelo oficial de justiça, uma vez que o laudo juntado ao ID 202330078 foi produzido pelo filho da primeira executada e neto do segundo executado, o que atesta sua parcialidade. O que pretende a parte executada, em verdade, é adequar o valor do imóvel ao seu particular entendimento, o que não se deve admitir. Homologo, desse modo, o laudo de avaliação do imóvel produzido no ID 223110396. Dito isso, intimo a parte credora para que requeira o que entender de direito, no prazo de 10 (dez) dias. I.” Historiados os fatos e atos processuais de relevo ao desenlace recursal, emerge do cotejo do laudo impugnado, ao menos nessa análise perfunctória, a apreensão de que a decisão agravada, que rejeitara a impugnação formulada pela agravante afigura-se escorreita. Com efeito, conquanto tenha a agravante indicado que o valor apurado pelo serventuário da justiça não representaria a real expressão do valor de mercado dos imóveis, não sobeja possível reconhecer-se vícios ou erro na cotação encontrada pelos avaliadores do Juízo, na ordem de R$1.700.000,00 (um milhão e setecentos mil reais), já que não há qualquer elemento que a desqualifique. Conforme depreende-se da inteligência do auto lavrado pelo oficial de justiça, nota-se que a apuração promovida pelo auxiliar da justiça declinara as características do imóvel, como localização e área útil, e os métodos adotados, ponderando, inclusive, a realidade do mercado através de consultas a sítios eletrônicos, observando linearmente os requisitos do artigo 872 do estatuto processual[16]. A agravante, de sua vez, conquanto tenha lançado substanciosa alegação acerca da necessidade de a avaliação ser feita por profissional especializado e de se considerar a localização privilegiada, não apresentara qualquer lastro material hábil a ensejar o reconhecimento do equívoco nas avaliações, notadamente porque o laudo utilizado como referência e que fora emprestado ao executivo, mediante homologação operada no ano de 2022, denota o transcurso de 03 (três) anos. Merece ser assentado que consubstancia verdadeiro truísmo que os oficiais de justiça avaliadores do juízo usufruem de fé pública, ensejando que, consumando a avaliação dos imóveis, o ato reveste-se desse predicado, sendo que a repetição da avaliação somente será autorizada quando houver arguição fundamentada da ocorrência de erro ou dolo dos avaliadores ou alteração da cotação encontrada por influência mercadológica. Essa inteligência emerge da literalidade do artigo 873 do Código de Processo Civil, in verbis: “Da Avaliação Art. 873. É admitida nova avaliação quando: I – qualquer das partes argüir, fundamentadamente, a ocorrência de erro na avaliação ou dolo do avaliador; II – se verificar, posteriormente à avaliação, que houve majoração ou diminuição no valor do bem; ou III – o juiz tiver houver fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem na primeira avaliação.” Deflui da exegese do dispositivo anotado que, realizada a avaliação pelos oficiais de justiça avaliadores do juízo e não havendo fundamento apto infirmar os laudos apresentados, não subsiste razão para a realização de novas avaliações. A agravante, descuidando de apontar objetivamente os erros da avaliação homologada, porquanto cingindo-se a refutar o apurado sem qualquer lastro material, não lograra demonstrar qual das hipóteses legalmente emolduradas ensejaria a realização de nova avaliação do imóvel penhorado, apenas fazendo genericamente. Frise-se novamente, a despeito da impugnação, não evidenciara a agravante que a cotação está revestida de erro ou que tampouco subsiste fundada dúvida. Aliás, elucidativas as palavras do ilustrado Sérgio Sahione Fadel, em relação ao artigo 873 do Código de Processo Civil, ao tecer o seguinte comentário, verbis: “[...] O objetivo da nova avaliação, em qualquer das três hipóteses, é um só: ajustá-la à realidade do valor atual, que, por um lado, dá prestígio à venda judicial e, por outro, defende o interesse público, exteriorizado na disputa dos lançadores que, frente a frente com ato de alienação judicial, se sentem longe da especulação e dos interesses privados na obtenção de ganhos ou lucros demasiados”. (FADEL, Sérgio Sahione. Código de Processo Civil Comentado, 7ed, São Paulo: Forense, p. 864) No mesmo sentido a lição do catedrático Costa Machado, nos comentários que faz ao artigo 873 do Código de Processo Civil. Confira-se: “Apesar da alteração redacional imposta ao presente dispositivo pela Lei n. 11.382/006 – que institui a chamada Reforma da Execução Extrajudicial – e a substituição da antiga frase de cunho negativo (“Não se repetirá a avaliação, salvo quando:”) pela ora focalizada de caráter positivo (“É admitida nova avaliação quando:”), o regramento processual aqui consubstanciado continua exatamente o mesmo, qual seja, a irrepetibilidade, em regra, da avaliação, somente se admitindo um novo trabalho avaliatório nos casos expressamente previstos nos três incisos deste art. 683. [...]” (MACHADO, Antônio Cláudio da Costa. Código de Processo Civil Interpretado. 2ed. Barueri: Manole, 2008. p. 1205) Destarte, inexistindo erro na avaliação ou dolo do avaliador (CPC, art. 873, I), tampouco a subsistência de fundada dúvida sobre o valor atribuído (CPC, art. 873, III), exsurge patente que a medida avaliativa efetivada não padece de qualquer elemento hábil a inquiná-la e a determinar o refazimento, mediante nova avaliação. Esses argumentos, aliás, encontram respaldo no entendimento que há muito é perfilhado por esta egrégia Corte de Justiça em situações análogas à debatida nesta sede, conforme asseguram os arestos adiante ementados: “AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROCESSUAL CIVIL. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. PARTILHA DE BENS. POSSIBILIDADE DE AFASTAMENTO. ORDEM DE AVALIAÇÃO. IMÓVEL. OFICIAL DE JUSTIÇA. ATO. PRESUNÇÃO DE VERACIDADE E LEGITIMIDADE. RECURSO DESPROVIDO. 1. A presente hipótese consiste em examinar a avaliação, do bem imóvel em questão, por Oficial de Justiça. 2. O exame dos dados probatórios trazidos aos autos de origem demonstra que não há consenso entre as partes a respeito do valor do bem imóvel a ser partilhado. É importante anotar que o aludido bem encontra-se localizado no Núcleo Rural Bananal. 2.1. As partes dissentem a respeito do preço do bem. 2.2. Por essa razão o Juízo singular determinou a avaliação por Oficial de Justiça, nos termos da regra prevista no art. 154, inc. V, do CPC. 3. De acordo com a norma estabelecida no art. 870 do Código de Processo Civil, “a avaliação será feita por oficial de justiça”. No parágrafo único do aludido artigo, consta que “se forem necessários conhecimentos especializados e o valor da execução o comportar, o juiz nomeará avaliador, fixando-lhe prazo não superior a 10 (dez) dias para entrega do laudo”. 3.1. Ademais, de acordo com o art. 872 do CPC, as partes devem ser ouvidas após a aludida avaliação. 4. Percebe-se, portanto, que a avaliação por Oficial de Justiça tem como finalidade a análise do bem com todas as suas especificidades, com esclarecimento a respeito de possíveis divergências entre as partes, notadamente nas hipóteses de utilização de conhecimentos especializados. 5. Convém destacar que o laudo elaborado por oficial de justiça goza de presunção de veracidade e legitimidade, de imparcialidade e de observância aos respectivos parâmetros técnicos. 5.1. Assim, a eventual impugnação às conclusões ali contidas deve ser acompanhada de prova em sentido contrário. 6. Recurso conhecido e desprovido.” (Acórdão 1994801, 0705846-14.2025.8.07.0000, Relator(a): ALVARO CIARLINI, 2a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 30/04/2025, publicado no DJe: 26/05/2025.) “DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AVALIAÇÃO DE IMÓVEL POR OFICIAL DE JUSTIÇA. IMPUGNAÇÃO GENÉRICA. REQUISITOS DO ART. 873 DO CPC NÃO CONFIGURADOS. NOVA AVALIAÇÃO INDEFERIDA. AGRAVO INTERNO PREJUDICADO. AGRAVO DE INSTRUMENTO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo interno interposto contra decisão monocrática que indeferiu pedido de atribuição de efeito suspensivo ao agravo de instrumento. O agravo de instrumento questiona decisão que rejeitou impugnação à avaliação de imóvel de propriedade da parte devedora, realizada por oficial de justiça no curso de execução. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões em discussão: (i) definir se há fundamento para a realização de nova avaliação do imóvel penhorado, em razão da impugnação apresentada pela parte devedora; (ii) estabelecer se a análise do mérito do agravo de instrumento prejudica o exame do agravo interno. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O laudo de avaliação elaborado por oficial de justiça goza de presunção de legitimidade e veracidade, conforme o art. 154, V, do CPC, somente podendo ser desconstituído mediante comprovação de erro, dolo do avaliador ou discrepância manifesta com a realidade dos fatos. 4. A impugnação apresentada pela parte agravante é genérica e se baseia em laudo particular datado de 2011, sem elementos concretos que infirmem a avaliação oficial ou demonstrem erro na sua elaboração. 5. O art. 873 do CPC prevê taxativamente as hipóteses em que se admite nova avaliação, sendo imprescindível a demonstração de erro na avaliação original, majoração ou diminuição no valor do bem ou fundada dúvida do juiz, circunstâncias não evidenciadas no caso concreto. 6. A mera discordância da parte devedora quanto ao valor atribuído ao imóvel não constitui fundamento jurídico para realização de nova avaliação, sob pena de esvaziamento da presunção de veracidade do laudo oficial. 7. O princípio da menor onerosidade do devedor não se sobrepõe ao objetivo da execução, que é a satisfação do crédito exequendo, especialmente quando a avaliação impugnada não apresenta indícios de ilegalidade ou erro substancial. 8. A análise do mérito do agravo de instrumento prejudica o exame do agravo interno, nos termos da jurisprudência do tribunal, em observância aos princípios da primazia do julgamento de mérito, da celeridade e da economia processual. IV. DISPOSITIVO E TESE 9. Agravo de instrumento conhecido e desprovido. Agravo interno prejudicado. (...).” (Acórdão 1980751, 0745455-38.2024.8.07.0000, Relator(a): RENATO SCUSSEL, 2a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 19/03/2025, publicado no DJe: 12/04/2025.) “AGRAVO DE INSTRUMENTO - EXECUÇÃO - IMPUGNAÇÃO A LAUDO QUE REAVALIOU IMÓVEL REJEITADA - ALEGAÇÃO DE DISPARIDADE DE VALORES - NECESSIDADE DE COMPROVAÇÃO. 01. A simples discordância e a apresentação de laudos unilateralmente apresentados, não se mostram suficientes a impugnação de valor apresentado por avaliador judicial. 02. É verdade que há diferença entre o valor constante da avaliação apresentada pelos Agravantes e o do laudo judicial; entretanto, nessa hipótese da avaliação do imóvel, a parte que discorda deve instruir sua discordância com laudos de câmaras especializadas, de câmara de valores, da Caixa Econômica Federal e em outras instituições correlatas, mas nunca com documentos particulares. 03. Recurso desprovido. Unânime.” (Acórdão n. 634121, 20120020193597AGI, Relator ROMEU GONZAGA NEIVA, 5a Turma Cível, julgado em 17/10/2012, DJ 19/11/2012 p. 282) “AVALIAÇÃO DE IMÓVEL. LAUDO. REQUISITOS. VALOR COMPATÍVEL. ERRO DA AVALIADORA. PROVA. I - O laudo de avaliação atende aos requisitos do art. 681 do CPC, e o valor arbitrado é compatível com imóveis similares na mesma região. Não comprovada a ocorrência de erro da avaliadora, e diante da inexistência de qualquer das hipóteses do art. 683 do CPC, não há motivos para a realização de nova avaliação. II - Agravo de instrumento desprovido.” (Acórdão n. 613986, 20120020120293AGI, Relator VERA ANDRIGHI, 6a Turma Cível, julgado em 22/08/2012, DJ 31/08/2012 p. 195) “PROCESSO CIVIL - AGRAVO DE INSTRUMENTO - HOMOLOGAÇÃO DE LAUDO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL - PLEITO RECURSAL PARA NOVA AVALIAÇÃO NO IMÓVEL - IMPERTINÊNCIA - DECISÃO MANTIDA. 1. A avaliação efetuada por Oficial de Justiça Avaliador, realizada em consonância com os fundamentos exigidos, não contraria a legislação processual, não havendo como prevalecer, em seu detrimento, meras alegações e conjecturas realizadas por uma das partes litigantes, sem que apresente uma prova robusta capaz de comprovar que o bem foi avaliado em valor inferior ou superior ao de mercado, não sendo capazes, portanto, de desconstituir a avaliação. 2. Se o laudo de avaliação, pelo qual se chegou ao valor do imóvel, contém parecer fundamentado, elucidativo e concludente, no qual houve a precisa descrição do bem e de suas características, dando conhecimento da metodologia e fonte de consulta, levando ainda em consideração sua localização, bem como pesquisa de mercado realizada em várias imobiliárias e em jornais de grande circulação, impõe-se reconhecer o acerto do valor ali estimado. 3. Agravo de Instrumento conhecido e não provido.” (Acórdão n. 528530, 20110020117513AGI, Relator HUMBERTO ADJUTO ULHÔA, 3a Turma Cível, julgado em 17/08/2011, DJ 19/08/2011 p. 121) Do alinhavado, de conformidade com o retratado nos autos, afere-se, pois, que a impugnação deduzida incidentalmente pela agravante encontra-se desprovida de sustentação, ensejando a certeza de que o teor da decisão que homologara a avaliação e determinara o prosseguimento do executivo se conforma com o legalmente preceituado. Essas inferências legitimam o processamento do agravo, estando obstado, contudo, que lhe seja agregado o efeito suspensivo almejado. Com fundamento nos argumentos alinhados, indefiro o efeito suspensivo postulado, recebendo e processando o agravo de instrumento apenas no efeito devolutivo. Comunique-se ao ilustrado prolator da decisão arrostada. Após, ao agravado para, querendo, contrariar o recurso no prazo legalmente assinalado para esse desiderato. Intimem-se. Brasília-DF, 15 de julho de 2025. Desembargador TEÓFILO CAETANO Relator [1] Decisão de ID 232799601, fls. 1927/1928, dos autos originários. [2] Decisão de ID 139254929, fl. 1514, dos autos originários. [3] Agravo de ID 73623736, p. 13, fl. 14. [4] Termo de penhora de ID 44487551, fls. 870/877, dos autos originários. [5] Decisão de ID 139254929, fl. 1514, dos autos originários. [6] Edital de ID 158234890, fls. 1630/1633, dos autos originários. [7] Documentos de ID 163963875, fls. 1635/1637, dos autos originários. [8] Edital de ID 173615537, fls. 1687/1691, dos autos originários. [9] Documento de ID 176053574, fls. 1695/1697, dos autos originários. [10] Petição de ID 184257054, fls. 1728/1729, dos autos originários. [11] Decisão de ID 185931348, fls. 1743/1744, dos autos originários. [12] Documento de ID 197117881, fls. 1777/1778, dos autos originários. [13] Petição de ID 213212860, fl. 1891, dos autos originários. [14] Petição de ID 213226685, fls. 1892/1893, dos autos originários. [15] Decisão de ID 219464021, fl. 1900, dos autos originários. [16] - CPC. “Art. 872. A avaliação realizada pelo oficial de justiça constará de vistoria e de laudo anexados ao auto de penhora ou, em caso de perícia realizada por avaliador, de laudo apresentado no prazo fixado pelo juiz, devendo-se em qualquer hipótese, especificar: I – os bens, com suas características, e o estado em que se encontram; II – o valor dos bens.”