Tribunal: TJDFT
Processo: 0725262-65.2025.8.07.0000
Órgão julgador: FERNANDO HABIBE
Órgão colegiado: 4a Turma Cível
Data de publicação: 2025-07-18

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO DA UNIÃO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) 0725262-65.2025.8.07.0000 DECISÃO 1. O devedor agrava da decisão da 1a Vara de Execução de Títulos Extrajudiciais e Conflitos Arbitrais de Brasília (Proc. 0703465-74.2018.8.07.0001 – id 233559301) que, em execução de taxas condominiais, rejeitou a impugnação à arrematação do imóvel e determinou o prosseguimento do feito nos termos da decisão de id 233559301, para disponibilização ao arrematante o valor para pagamento dos débitos tributários e expedição de alvará de levantamento em favor do credor. Alega, em suma, que a decisão agravada determinou a destinação dos valores da arrematação para o pagamento de débitos tributários e demais encargos, não expressamente pleiteados na inicial, especialmente quanto à dívida do credor hipotecário que sequer participou da ação exclusiva de cobrança de taxa de condomínio, violando o princípio do contraditório, do devido processo legal e configurando decisão extra petita. Aponta perigo de dano na possibilidade de pagamento a terceiros de valores não submetidos ao regular contraditório. Requer a concessão do efeito suspensivo, até julgamento do AI. 2. Em princípio, não constato o fumus boni juris. A responsabilidade pelo pagamento dos tributos e demais taxas municipais, cujos fatos geradores ocorram antes da arrematação não podem ser transferidos ao arrematante, cabendo a sub-rogação dos respectivos débitos no valor pago pelo imóvel, ou seja, o valor pago pelo bem no leilão é usado para cobrir dívidas do imóvel existentes, conforme CTN: “Art. 130. Os créditos tributários relativos a impostos cujo fato gerador seja a propriedade, o domínio útil ou a posse de bens imóveis, e bem assim os relativos a taxas pela prestação de serviços referentes a tais bens, ou a contribuições de melhoria, sub-rogam-se na pessoa dos respectivos adquirentes, salvo quando conste do título a prova de sua quitação. Parágrafo único. No caso de arrematação em hasta pública, a sub-rogação ocorre sôbre o respectivo preço. A propósito, tese definida no Tema STJ 1.134: “Diante do disposto no art. 130, parágrafo único, do Código Tributário Nacional, é inválida a previsão em edital de leilão atribuindo responsabilidade ao arrematante pelos débitos tributários que já incidiam sobre o imóvel na data de sua alienação" Anote-se o respectivo repetitivo: EMENTA TRIBUTÁRIO E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA DE NATUREZA REPETITIVA. ALIENAÇÃO JUDICIAL. RESPONSABILIDADE DO ADQUIRENTE PELOS TRIBUTOS INCIDENTES SOBRE O IMÓVEL NA DATA DA ARREMATAÇÃO. INEXISTÊNCIA. SUB-ROGAÇÃO NO PREÇO. ART. 130, PARÁGRAFO ÚNICO, DO CTN. PREVISÃO DOS DÉBITOS FISCAIS E DA RESPONSABILIDADE DO ARREMATANTE NO EDITAL DO LEILÃO. IRRELEVÂNCIA. NORMA GERAL DE DIREITO TRIBUTÁRIO. MATÉRIA SOB RESERVA DE LEI COMPLEMENTAR. MODULAÇÃO DOS EFEITOS DA DECISÃO. APLICAÇÃO DA TESE AOS LEILÕES CUJOS EDITAIS SEJAM PUBLICIZADOS APÓS A PUBLICAÇÃO DA ATA DE JULGAMENTO DO TEMA REPETITIVO, RESSALVADAS AS AÇÕES JUDICIAIS OU OS PEDIDOS ADMINISTRATIVOS PENDENTES DE JULGAMENTO. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESSA EXTENSÃO, DESPROVIDO. (...). IV. Especificamente em relação à responsabilidade dos sucessores, o caput do art. 130 do Código Tributário Nacional previu que, ressalvada a prova de quitação, o terceiro que adquire imóvel passa a ter responsabilidade pelos impostos, taxas ou contribuições de melhorias devidas anteriormente à transmissão da propriedade. Caso a aquisição ocorra em hasta pública, o parágrafo único excepciona a regra para estabelecer que o crédito tributário sub-rogar-se-á no preço ofertado. Em que pesem as elucidativas disposições normativas constantes do Código Tributário Nacional, tornou-se praxe nos leilões realizados pelo Poder Judiciário previsão editalícia atribuindo ao adquirente do bem o ônus pela quitação das dívidas fiscais pendentes. V. A partir de uma interpretação sistemática do Ordenamento Jurídico, extrai-se que a distinção de tratamento entre a hipótese prevista pelo caput e a tratada no parágrafo único do art. 130 do CTN levou em conta o modo de aquisição da propriedade, da doutrina civilista. Na alienação comum, a aquisição do domínio ocorre de forma derivada, transmitindo-se, além do bem, os vícios, ônus ou gravames incidentes sobre ele (obrigação propter rem). Tem-se em vista a relação de causalidade existente entre a propriedade do transmitente e a sua aquisição pelo adquirente. Já na alienação judicial inexiste tal relação jurídica, visto que a aquisição do domínio é feita sem intermediação entre o proprietário anterior e o terceiro arrematante, concretizando-se de forma direta, originária. Isenta-se, por consequência, o arrematante de quaisquer ônus que eventualmente incidam sobre o bem. Nesses termos, adquirido um imóvel mediante alienação comum, a sub-rogação da dívida fiscal será pessoal, recaindo sobre a figura do adquirente, ao passo que na alienação judicial a sub-rogação do crédito terá natureza real, operando-se sobre o próprio preço da arrematação. (...). XIV. Caso concreto: recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, desprovido. XV. Recurso julgado sob a sistemática dos recursos especiais representativos de controvérsia (art. 1.036 e seguintes do CPC/2015 e art. 256-N e seguintes do RISTJ). (REsp n. 1.914.902/SP, relator Ministro Teodoro Silva Santos, Primeira Seção, julgado em 9/10/2024, DJe de 24/10/2024.) Da mesma forma, o arrematante não responde pelos débitos do imóvel em relação ao Banco financiador, contudo, o credor fiduciário, em recente manifestação nos autos, alega inexistir interesse na demanda e requer seu descadastramento dos autos (id 239064313 – autos principais). Ademais, o crédito tributário possui preferência legal sobre outros créditos (CTN 186 c/c CPC 908). Assim, não há cogitar em decisão extra petita, quanto à destinação dos valores da arrematação em relação ao pagamento dos débitos tributário, nem em afronta aos princípios do contraditório e do devido processo legal. 3. Indefiro o efeito suspensivo pleiteado. Comunique-se ao Juízo a quo. À agravada, para contrarrazões. Após, conclusos. Intimem-se. Brasília, 15 de julho de 2025. DESEMBARGADOR FERNANDO HABIBE Relator

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO DA UNIÃO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) 0725262-65.2025.8.07.0000 DECISÃO 1. O devedor agrava da decisão da 1a Vara de Execução de Títulos Extrajudiciais e Conflitos Arbitrais de Brasília (Proc. 0703465-74.2018.8.07.0001 – id 233559301) que, em execução de taxas condominiais, rejeitou a impugnação à arrematação do imóvel e determinou o prosseguimento do feito nos termos da decisão de id 233559301, para disponibilização ao arrematante o valor para pagamento dos débitos tributários e expedição de alvará de levantamento em favor do credor. Alega, em suma, que a decisão agravada determinou a destinação dos valores da arrematação para o pagamento de débitos tributários e demais encargos, não expressamente pleiteados na inicial, especialmente quanto à dívida do credor hipotecário que sequer participou da ação exclusiva de cobrança de taxa de condomínio, violando o princípio do contraditório, do devido processo legal e configurando decisão extra petita. Aponta perigo de dano na possibilidade de pagamento a terceiros de valores não submetidos ao regular contraditório. Requer a concessão do efeito suspensivo, até julgamento do AI. 2. Em princípio, não constato o fumus boni juris. A responsabilidade pelo pagamento dos tributos e demais taxas municipais, cujos fatos geradores ocorram antes da arrematação não podem ser transferidos ao arrematante, cabendo a sub-rogação dos respectivos débitos no valor pago pelo imóvel, ou seja, o valor pago pelo bem no leilão é usado para cobrir dívidas do imóvel existentes, conforme CTN: “Art. 130. Os créditos tributários relativos a impostos cujo fato gerador seja a propriedade, o domínio útil ou a posse de bens imóveis, e bem assim os relativos a taxas pela prestação de serviços referentes a tais bens, ou a contribuições de melhoria, sub-rogam-se na pessoa dos respectivos adquirentes, salvo quando conste do título a prova de sua quitação. Parágrafo único. No caso de arrematação em hasta pública, a sub-rogação ocorre sôbre o respectivo preço. A propósito, tese definida no Tema STJ 1.134: “Diante do disposto no art. 130, parágrafo único, do Código Tributário Nacional, é inválida a previsão em edital de leilão atribuindo responsabilidade ao arrematante pelos débitos tributários que já incidiam sobre o imóvel na data de sua alienação" Anote-se o respectivo repetitivo: EMENTA TRIBUTÁRIO E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA DE NATUREZA REPETITIVA. ALIENAÇÃO JUDICIAL. RESPONSABILIDADE DO ADQUIRENTE PELOS TRIBUTOS INCIDENTES SOBRE O IMÓVEL NA DATA DA ARREMATAÇÃO. INEXISTÊNCIA. SUB-ROGAÇÃO NO PREÇO. ART. 130, PARÁGRAFO ÚNICO, DO CTN. PREVISÃO DOS DÉBITOS FISCAIS E DA RESPONSABILIDADE DO ARREMATANTE NO EDITAL DO LEILÃO. IRRELEVÂNCIA. NORMA GERAL DE DIREITO TRIBUTÁRIO. MATÉRIA SOB RESERVA DE LEI COMPLEMENTAR. MODULAÇÃO DOS EFEITOS DA DECISÃO. APLICAÇÃO DA TESE AOS LEILÕES CUJOS EDITAIS SEJAM PUBLICIZADOS APÓS A PUBLICAÇÃO DA ATA DE JULGAMENTO DO TEMA REPETITIVO, RESSALVADAS AS AÇÕES JUDICIAIS OU OS PEDIDOS ADMINISTRATIVOS PENDENTES DE JULGAMENTO. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESSA EXTENSÃO, DESPROVIDO. (...). IV. Especificamente em relação à responsabilidade dos sucessores, o caput do art. 130 do Código Tributário Nacional previu que, ressalvada a prova de quitação, o terceiro que adquire imóvel passa a ter responsabilidade pelos impostos, taxas ou contribuições de melhorias devidas anteriormente à transmissão da propriedade. Caso a aquisição ocorra em hasta pública, o parágrafo único excepciona a regra para estabelecer que o crédito tributário sub-rogar-se-á no preço ofertado. Em que pesem as elucidativas disposições normativas constantes do Código Tributário Nacional, tornou-se praxe nos leilões realizados pelo Poder Judiciário previsão editalícia atribuindo ao adquirente do bem o ônus pela quitação das dívidas fiscais pendentes. V. A partir de uma interpretação sistemática do Ordenamento Jurídico, extrai-se que a distinção de tratamento entre a hipótese prevista pelo caput e a tratada no parágrafo único do art. 130 do CTN levou em conta o modo de aquisição da propriedade, da doutrina civilista. Na alienação comum, a aquisição do domínio ocorre de forma derivada, transmitindo-se, além do bem, os vícios, ônus ou gravames incidentes sobre ele (obrigação propter rem). Tem-se em vista a relação de causalidade existente entre a propriedade do transmitente e a sua aquisição pelo adquirente. Já na alienação judicial inexiste tal relação jurídica, visto que a aquisição do domínio é feita sem intermediação entre o proprietário anterior e o terceiro arrematante, concretizando-se de forma direta, originária. Isenta-se, por consequência, o arrematante de quaisquer ônus que eventualmente incidam sobre o bem. Nesses termos, adquirido um imóvel mediante alienação comum, a sub-rogação da dívida fiscal será pessoal, recaindo sobre a figura do adquirente, ao passo que na alienação judicial a sub-rogação do crédito terá natureza real, operando-se sobre o próprio preço da arrematação. (...). XIV. Caso concreto: recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, desprovido. XV. Recurso julgado sob a sistemática dos recursos especiais representativos de controvérsia (art. 1.036 e seguintes do CPC/2015 e art. 256-N e seguintes do RISTJ). (REsp n. 1.914.902/SP, relator Ministro Teodoro Silva Santos, Primeira Seção, julgado em 9/10/2024, DJe de 24/10/2024.) Da mesma forma, o arrematante não responde pelos débitos do imóvel em relação ao Banco financiador, contudo, o credor fiduciário, em recente manifestação nos autos, alega inexistir interesse na demanda e requer seu descadastramento dos autos (id 239064313 – autos principais). Ademais, o crédito tributário possui preferência legal sobre outros créditos (CTN 186 c/c CPC 908). Assim, não há cogitar em decisão extra petita, quanto à destinação dos valores da arrematação em relação ao pagamento dos débitos tributário, nem em afronta aos princípios do contraditório e do devido processo legal. 3. Indefiro o efeito suspensivo pleiteado. Comunique-se ao Juízo a quo. À agravada, para contrarrazões. Após, conclusos. Intimem-se. Brasília, 15 de julho de 2025. DESEMBARGADOR FERNANDO HABIBE Relator