Tribunal: TJDFT
Processo: 0722397-69.2025.8.07.0000
Órgão julgador: SÉRGIO ROCHA
Órgão colegiado: 4a Turma Cível
Data de publicação: 2025-06-11

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Desembargador Sérgio Rocha - GDSXSR Número do processo: 0722397-69.2025.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: DALEPRANE INTELIGENCIA IMOBILIARIA LTDA AGRAVADO: MARIA LOUIZA BATISTA DE OLIVEIRA DECISÃO INDEFERIMENTO DE EFEITO SUSPENSIVO Trata-se de agravo de instrumento interposto pela imobiliária ré contra decisão que, em ação de rescisão contratual (compra e venda de imóvel), deferiu a inversão do ônus da prova. A ré/agravante alega, em síntese, que: 1) trata-se de rescisão de contrato de compra e venda celebrado entre particulares, sem qualquer relação de consumo, tampouco elementos que caracterizem hipossuficiência técnica, econômica ou informacional de qualquer das partes; 2) quem deu origem a presente rescisão contratual foi a agravada, quando, em 13/04/2022, solicitou o distrato, quando já possuía uma carta de crédito aprovada e bastava comparecer ao banco para assinatura do contrato e liberação dos valores, de modo que a alegada perda de tempo não pode ser imputada à ré/agravante. Requer a suspensão da decisão agravada e, no mérito, “seja reformada a decisão que determinou a aplicação do CDC para inversão do ônus da prova, reconhecendo que a relação discutida nos autos não se submete às normas do CDC, devendo ser mantida a distribuição ordinária do ônus da prova (art. 373, incisos I e II, do CPC)”. Sem razão, inicialmente, a agravante. Nesta sede de cognição sumária, não vislumbro a probabilidade do direito alegado. Conforme constou da decisão agravada: (...) No atinente ao inciso II do dispositivo supramencionado [CPC 357], tenho que o ponto controvertido circunscreve-se à culpa pela rescisão do contrato de compra e venda de imóvel e a devida cobrança da cláusula penal. Em relação ao inciso III, que trata sobre o ônus da prova, verifico que a pretensão da parte autora no presente feito se amolda as disposições expressas no artigo 2o e 3o do Código de Defesa do Consumidor, incidindo sobre o processo as normas protetivas da referida Lei. Tratando-se de relação de consumo, a Lei permite a facilitação da defesa ao Consumidor quando presente dois requisitos, não cumulativos: verossímil a alegação ou em face da hipossuficiência da parte, inclusive com a inversão do ônus da prova, nos termos de seu art. 6o, inciso VIII. No caso da presente demanda, vislumbra-se a existência de pelo menos um dos requisitos necessários à inversão do ônus da prova, qual seja, a hipossuficiência técnica da autora na produção da prova. Ante o exposto, tenho que o ônus da prova recaia sobre a parte a parte ré. (...) Não desconheço o entendimento jurisprudencial no sentido de que a intermediação imobiliária não atrai a aplicação do CDC quando o contrato é celebrado entre particulares. Confira-se: (...) 2. Segundo o Superior Tribunal de Justiça, “denotado que o negócio jurídico dos autos é compra e venda de imóvel, entre pessoas físicas, não há falar em aplicação do CDC” (REsp no 841.236/RS, Rel. Ministro Fernando Gonçalves, Quarta Turma, DJE de 15/12/2008). 2.1. Conforme os autos, as partes celebraram “contrato particular de promessa de compra e venda de imóvel” no qual o apelante adquire da apelada o imóvel descrito na cláusula primeira do referido instrumento. 2.2. É incontroverso que a celebração do negócio ocorreu por intermediação de uma imobiliária, pessoa jurídica que intermeia e comercializa no mercado imobiliário, bens imóveis tal qual o adquirido pelo apelante. 2.3. Consoante cláusula décima do contrato, a imobiliária foi contratada apenas para intermediar a aquisição do imóvel objeto do contrato, ficando a apelada responsável pelo pagamento da comissão de corretagem. 2.4. Dessa forma, o Código de Defesa do Consumidor incide sobre a relação da apelada com a imobiliária, na medida em que a imobiliária prestou, no âmbito do mercado de consumo, o serviço de intermediação da negociação (corretagem) do contrato de compra e venda de um imóvel da apelada, que fora adquirido pelo apelante, emoldurando-se linearmente na definição inserta nos artigos 2o e 3o do mencionado diploma legal. 2.5. Todavia, essa relação da apelada com a imobiliária não se confunde com a relação entre as partes litigantes, que é típica relação contratual civil, porquanto firmada entre particulares, em igualdade de condições e, diante desse quadro, não se aplicam as disposições previstas na lei consumerista, por não se adequar aos termos dos artigos 2o e 3o do Código de Defesa do Consumidor, especialmente pela ausência da figura do fornecedor. 2.6. Precedente deste Tribunal: “[...] 1. A relação jurídica é de consumo quando as partes se enquadram nos conceitos de consumidor e fornecedor previstos nos artigos 2o e 3o do Código de Defesa do Consumidor, [...]." (00028027420158070001, Relatora: Gislene Pinheiro, 7a Turma Cível, DJE de 26/10/2020). 2.7. Precedente do Superior Tribunal de Justiça: “[...] a relação jurídica estabelecida no contrato de corretagem é diversa daquela firmada entre o promitente comprador e o promitente vendedor do imóvel, de modo que a responsabilidade da corretora está limitada a eventual falha na prestação do serviço de corretagem” (REsp no 1.811.153/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, DJE de 21/2/2022). 3. Não se olvida que o contrato de promessa de compra e venda celebrado entre a companhia imobiliária e o promissário comprador rege-se pelo Código de Defesa do Consumidor (STJ – REsp no 299.445/PR, Rel. Ministro Ruy Rosado de Aguiar, 4.a Turma, DJE de 20/8/2001), contudo, o caso dos autos versa sobre situação diversa. 3.1. Consta dos autos, que o contrato para aquisição de imóvel foi celebrado entre o apelante/promitente comprador e a apelada/promitente vendedora, pessoas físicas, e não entre o apelante e a imobiliária intermediadora da negociação. 3.2. Precedentes deste Tribunal: “[...] 1. No contrato de promessa de compra e venda realizado entre particulares, os envolvidos não se enquadram nos conceitos dos arts. 2o e 3o do CDC, de modo que não atrai a incidência da legislação consumerista. 2. A contratação de imobiliária, pelos vendedores, com a finalidade de intermediar a compra e venda de imóvel qualifica-se como relação de consumo, mas não se estende aos compradores. [...].” (20161410039610APC, Relator: Diaulas Costa Ribeiro, 8a Turma CíveL, DJE de 26/6/2018); “[...] 1. Não se aplica o Código de Defesa do Consumidor aos contratos de promessa de compra e venda de imóvel firmado entre particulares, haja vista o vendedor não se afigurar fornecedor e o comprador não ser consumidor, nos termos dos artigos 2o e 3o do CDC. A aproximação das partes interessadas pela empresa imobiliária não desconfigura a natureza da relação jurídica, de modo a atrair a aplicação da Lei no. 8.078/90. [...].” (20160110118328APC, Relator: Luís Gustavo B. de Oliveira, 4a Turma Cível, DJE de 18/9/2017). 3.3. Com efeito, a demanda deve ser analisada sob as perspectivas do Código Civil, cabendo, portanto, a apelada provar os fatos constitutivos do seu direito, na dicção do artigo 373, I, do Código de Processo Civil, e, ao apelante, a prova quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito da apelada, nos termos do artigo 373, II, do Código de Processo Civil. (...) (Acórdão 1870004, 0730664-95.2023.8.07.0001, Relator(a): JOÃO EGMONT, 2a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 05/06/2024, publicado no DJe: 11/06/2024.) Todavia, no caso, embora o contrato tenha sido celebrado entre particulares e tenha constado que os honorários pelos serviços de corretagem seriam pagos pelo vendedor, a imobiliária agravante não só intermediou a contratação como também se comprometeu com ambas as partes a prestar serviços relevantes para a conclusão do negócio, conforme Cláusula Nona, in verbis: Cláusula Nona - DOS HONORÁRIOS As PARTES declaram que a presente negociação imobiliária foi, de forma exitosa e transparente, realizada pela DALEPRANE INTELIGENCIA IMOBILIÁRIA LTDA., CRECI/DF no 25937-J. Parágrafo Primeiro: A DALEPRANE INTELIGENCIA IMOBILIARIA LTDA disponibiliza, sem custos extras para as PARTES: 1) assessoria jurídica, visando esclarecimentos sobre assuntos relativos à negociação objeto deste contrato; 2) assessoria cartorária e registral, consistente no acompanhamento de todos os trâmites, encaminhamento de todos os documentos para o cartório de notas, envio de minuta da escritura via e-mail para conferência, envio da guia de ITBI por e-mail, e acompanhamento do registro. Parágrafo Segundo: Os honorários serão pagos pelo PROMITENTE VENDEDOR. (...) (ID 184443711 do processo referência) E, ao que consta da inicial, é exatamente em relação à conclusão do negócio que repousa a apontada culpa da imobiliária agravante pelo atraso na entrega do imóvel, o que teria levado a autora/agravada a pedir o distrato, razão pela qual entendo correta a aplicação do CDC ao caso. Além disso, considerando que, segundo afirmado pela autora/agravada, as tratativas para a conclusão do negócio (em especial, a entrega de documentos para aprovação do financiamento) se deram junto a correspondente bancária da imobiliária agravante, entendo que ela tem melhores condições de produzir as provas necessárias para afastar sua responsabilidade pelo alegado atraso na entrega do imóvel. Eventual conclusão em sentido contrário demanda uma análise mais detida da questão e recomenda a instauração do prévio contraditório. Ante o exposto, indefiro o efeito suspensivo. Comunique-se ao Juízo de origem. Intime-se a parte agravada para contrarrazões. P. I. SÉRGIO ROCHA Desembargador Relator

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Desembargador Sérgio Rocha - GDSXSR Número do processo: 0722397-69.2025.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: DALEPRANE INTELIGENCIA IMOBILIARIA LTDA AGRAVADO: MARIA LOUIZA BATISTA DE OLIVEIRA DECISÃO INDEFERIMENTO DE EFEITO SUSPENSIVO Trata-se de agravo de instrumento interposto pela imobiliária ré contra decisão que, em ação de rescisão contratual (compra e venda de imóvel), deferiu a inversão do ônus da prova. A ré/agravante alega, em síntese, que: 1) trata-se de rescisão de contrato de compra e venda celebrado entre particulares, sem qualquer relação de consumo, tampouco elementos que caracterizem hipossuficiência técnica, econômica ou informacional de qualquer das partes; 2) quem deu origem a presente rescisão contratual foi a agravada, quando, em 13/04/2022, solicitou o distrato, quando já possuía uma carta de crédito aprovada e bastava comparecer ao banco para assinatura do contrato e liberação dos valores, de modo que a alegada perda de tempo não pode ser imputada à ré/agravante. Requer a suspensão da decisão agravada e, no mérito, “seja reformada a decisão que determinou a aplicação do CDC para inversão do ônus da prova, reconhecendo que a relação discutida nos autos não se submete às normas do CDC, devendo ser mantida a distribuição ordinária do ônus da prova (art. 373, incisos I e II, do CPC)”. Sem razão, inicialmente, a agravante. Nesta sede de cognição sumária, não vislumbro a probabilidade do direito alegado. Conforme constou da decisão agravada: (...) No atinente ao inciso II do dispositivo supramencionado [CPC 357], tenho que o ponto controvertido circunscreve-se à culpa pela rescisão do contrato de compra e venda de imóvel e a devida cobrança da cláusula penal. Em relação ao inciso III, que trata sobre o ônus da prova, verifico que a pretensão da parte autora no presente feito se amolda as disposições expressas no artigo 2o e 3o do Código de Defesa do Consumidor, incidindo sobre o processo as normas protetivas da referida Lei. Tratando-se de relação de consumo, a Lei permite a facilitação da defesa ao Consumidor quando presente dois requisitos, não cumulativos: verossímil a alegação ou em face da hipossuficiência da parte, inclusive com a inversão do ônus da prova, nos termos de seu art. 6o, inciso VIII. No caso da presente demanda, vislumbra-se a existência de pelo menos um dos requisitos necessários à inversão do ônus da prova, qual seja, a hipossuficiência técnica da autora na produção da prova. Ante o exposto, tenho que o ônus da prova recaia sobre a parte a parte ré. (...) Não desconheço o entendimento jurisprudencial no sentido de que a intermediação imobiliária não atrai a aplicação do CDC quando o contrato é celebrado entre particulares. Confira-se: (...) 2. Segundo o Superior Tribunal de Justiça, “denotado que o negócio jurídico dos autos é compra e venda de imóvel, entre pessoas físicas, não há falar em aplicação do CDC” (REsp no 841.236/RS, Rel. Ministro Fernando Gonçalves, Quarta Turma, DJE de 15/12/2008). 2.1. Conforme os autos, as partes celebraram “contrato particular de promessa de compra e venda de imóvel” no qual o apelante adquire da apelada o imóvel descrito na cláusula primeira do referido instrumento. 2.2. É incontroverso que a celebração do negócio ocorreu por intermediação de uma imobiliária, pessoa jurídica que intermeia e comercializa no mercado imobiliário, bens imóveis tal qual o adquirido pelo apelante. 2.3. Consoante cláusula décima do contrato, a imobiliária foi contratada apenas para intermediar a aquisição do imóvel objeto do contrato, ficando a apelada responsável pelo pagamento da comissão de corretagem. 2.4. Dessa forma, o Código de Defesa do Consumidor incide sobre a relação da apelada com a imobiliária, na medida em que a imobiliária prestou, no âmbito do mercado de consumo, o serviço de intermediação da negociação (corretagem) do contrato de compra e venda de um imóvel da apelada, que fora adquirido pelo apelante, emoldurando-se linearmente na definição inserta nos artigos 2o e 3o do mencionado diploma legal. 2.5. Todavia, essa relação da apelada com a imobiliária não se confunde com a relação entre as partes litigantes, que é típica relação contratual civil, porquanto firmada entre particulares, em igualdade de condições e, diante desse quadro, não se aplicam as disposições previstas na lei consumerista, por não se adequar aos termos dos artigos 2o e 3o do Código de Defesa do Consumidor, especialmente pela ausência da figura do fornecedor. 2.6. Precedente deste Tribunal: “[...] 1. A relação jurídica é de consumo quando as partes se enquadram nos conceitos de consumidor e fornecedor previstos nos artigos 2o e 3o do Código de Defesa do Consumidor, [...]." (00028027420158070001, Relatora: Gislene Pinheiro, 7a Turma Cível, DJE de 26/10/2020). 2.7. Precedente do Superior Tribunal de Justiça: “[...] a relação jurídica estabelecida no contrato de corretagem é diversa daquela firmada entre o promitente comprador e o promitente vendedor do imóvel, de modo que a responsabilidade da corretora está limitada a eventual falha na prestação do serviço de corretagem” (REsp no 1.811.153/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, DJE de 21/2/2022). 3. Não se olvida que o contrato de promessa de compra e venda celebrado entre a companhia imobiliária e o promissário comprador rege-se pelo Código de Defesa do Consumidor (STJ – REsp no 299.445/PR, Rel. Ministro Ruy Rosado de Aguiar, 4.a Turma, DJE de 20/8/2001), contudo, o caso dos autos versa sobre situação diversa. 3.1. Consta dos autos, que o contrato para aquisição de imóvel foi celebrado entre o apelante/promitente comprador e a apelada/promitente vendedora, pessoas físicas, e não entre o apelante e a imobiliária intermediadora da negociação. 3.2. Precedentes deste Tribunal: “[...] 1. No contrato de promessa de compra e venda realizado entre particulares, os envolvidos não se enquadram nos conceitos dos arts. 2o e 3o do CDC, de modo que não atrai a incidência da legislação consumerista. 2. A contratação de imobiliária, pelos vendedores, com a finalidade de intermediar a compra e venda de imóvel qualifica-se como relação de consumo, mas não se estende aos compradores. [...].” (20161410039610APC, Relator: Diaulas Costa Ribeiro, 8a Turma CíveL, DJE de 26/6/2018); “[...] 1. Não se aplica o Código de Defesa do Consumidor aos contratos de promessa de compra e venda de imóvel firmado entre particulares, haja vista o vendedor não se afigurar fornecedor e o comprador não ser consumidor, nos termos dos artigos 2o e 3o do CDC. A aproximação das partes interessadas pela empresa imobiliária não desconfigura a natureza da relação jurídica, de modo a atrair a aplicação da Lei no. 8.078/90. [...].” (20160110118328APC, Relator: Luís Gustavo B. de Oliveira, 4a Turma Cível, DJE de 18/9/2017). 3.3. Com efeito, a demanda deve ser analisada sob as perspectivas do Código Civil, cabendo, portanto, a apelada provar os fatos constitutivos do seu direito, na dicção do artigo 373, I, do Código de Processo Civil, e, ao apelante, a prova quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito da apelada, nos termos do artigo 373, II, do Código de Processo Civil. (...) (Acórdão 1870004, 0730664-95.2023.8.07.0001, Relator(a): JOÃO EGMONT, 2a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 05/06/2024, publicado no DJe: 11/06/2024.) Todavia, no caso, embora o contrato tenha sido celebrado entre particulares e tenha constado que os honorários pelos serviços de corretagem seriam pagos pelo vendedor, a imobiliária agravante não só intermediou a contratação como também se comprometeu com ambas as partes a prestar serviços relevantes para a conclusão do negócio, conforme Cláusula Nona, in verbis: Cláusula Nona - DOS HONORÁRIOS As PARTES declaram que a presente negociação imobiliária foi, de forma exitosa e transparente, realizada pela DALEPRANE INTELIGENCIA IMOBILIÁRIA LTDA., CRECI/DF no 25937-J. Parágrafo Primeiro: A DALEPRANE INTELIGENCIA IMOBILIARIA LTDA disponibiliza, sem custos extras para as PARTES: 1) assessoria jurídica, visando esclarecimentos sobre assuntos relativos à negociação objeto deste contrato; 2) assessoria cartorária e registral, consistente no acompanhamento de todos os trâmites, encaminhamento de todos os documentos para o cartório de notas, envio de minuta da escritura via e-mail para conferência, envio da guia de ITBI por e-mail, e acompanhamento do registro. Parágrafo Segundo: Os honorários serão pagos pelo PROMITENTE VENDEDOR. (...) (ID 184443711 do processo referência) E, ao que consta da inicial, é exatamente em relação à conclusão do negócio que repousa a apontada culpa da imobiliária agravante pelo atraso na entrega do imóvel, o que teria levado a autora/agravada a pedir o distrato, razão pela qual entendo correta a aplicação do CDC ao caso. Além disso, considerando que, segundo afirmado pela autora/agravada, as tratativas para a conclusão do negócio (em especial, a entrega de documentos para aprovação do financiamento) se deram junto a correspondente bancária da imobiliária agravante, entendo que ela tem melhores condições de produzir as provas necessárias para afastar sua responsabilidade pelo alegado atraso na entrega do imóvel. Eventual conclusão em sentido contrário demanda uma análise mais detida da questão e recomenda a instauração do prévio contraditório. Ante o exposto, indefiro o efeito suspensivo. Comunique-se ao Juízo de origem. Intime-se a parte agravada para contrarrazões. P. I. SÉRGIO ROCHA Desembargador Relator