Tribunal: TJDFT
Processo: 0706201-24.2025.8.07.0000
Órgão julgador: JAMES EDUARDO OLIVEIRA
Órgão colegiado: 4a Turma Cível
Data de publicação: 2025-03-19

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Des. James Eduardo Oliveira PROCESSO N.: 0706201-24.2025.8.07.0000 CLASSE: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: DIVINA RODRIGUES PEREIRA COSTA AGRAVADO: DULCELINA MARIA DELFINO D E C I S Ã O Trata-se de AGRAVO DE INSTRUMENTO interposto por DIVINA RODRIGUES PEREIRA COSTA contra a seguinte decisão proferida na LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA requerida por DULCELINA MARIA DELFINO: “Cuida-se de demanda em que foi realizado acordo, homologado em audiência (ID n. 138081680), no qual a ré Divina se obrigou a pagar à autora 64,25% da avaliação atual do imóvel, em 60 dias após a fixação de tal valor, que se daria a partir da média aritmética de três avaliações realizadas por oficiais de justiça distintos. Vejo que as três avaliações ocorreram em ID n. 158424412 (R$ 274.020,00), 191822951 (R$ 336.000,00) e 195652410 (R$ 332.600,00) e que a ré apresentou impugnação em ID n. 201153176, alegando que a diferença entre os valores apurados é grande e que os profissionais utilizaram parâmetros de imóveis com características e localizações distintas do que é objeto da demanda. Decido. Em que pesem as alegações da ré, verifico que os três oficiais de justiça avaliadores são plenamente habilitados a exercer seu ofício e dotados de expertise para tanto, bem como que compareceram ao imóvel em comento e instruíram ao feito laudos devidamente fundamentados em relação às conclusões a que chegaram. Trata-se de profissionais que têm por labor cotidiano a realização de avaliações tais, não tendo sido evidenciada pela ré nenhuma irregularidade patente nos documentos por ele apresentados. Por tal razão, rejeito a impugnação da requerida e homologo os referidos laudos, homologando ainda como valor da avaliação atual do imóvel - consistente na média aritmética entre os três valores apurados - a quantia de R$ 314.206,67. Assim, liquido o valor a ser pago pela ré à autora, de 64,25% da avaliação, em R$ 201.877,78. Nos termos da sentença de ID n. 138081680, fica a ré Divina Rodrigues Pereira intimada a realizar o pagamento em conta da autora, no prazo de 60 (sessenta) dias.” A Agravante sustenta (i) que, “conforme restou acordado entre as partes, o imóvel objeto da demanda seria avaliado por 03(três) avaliadores e, do valor médio, os requeridos, ora agravantes, indenizariam à autora, agravada, na porcentagem equivalente a 64,25%”; (ii) que “houve o cumprimento do primeiro mandado de avaliação pelo nobre oficial de justiça, Sr. Antônio Bernardes, tendo avaliado o imóvel no valor de R$ 274.020,00”; (iii) que “houve o cumprimento da segunda avaliação aos ids. 191822951, apurada pelo nobre Oficial de Justiça, Sr. Lucas Gomes de Oliveira, tendo havido a avaliação do imóvel no elevador patamar de R$ 332.600,00”; (iv) que “foi cumprido o terceiro mandado de avaliação do imóvel objeto da presente ação pelo nobre Oficial de Justiça Ricardo Gomes Alencar, tendo sido o imóvel avaliado em R$ 336.000,00”; (v) que a “decisão recorrida, ao homologar a média das avaliações apresentadas nos autos principais, fundamentou-se na presunção de que os laudos periciais foram elaborados com critérios adequados e compatíveis com o imóvel objeto da ação”; (vi) que, ao “analisar as avaliações, especialmente a segunda e a terceira, verifica-se que os oficiais de justiça não realizaram diligência in loco no imóvel. Em vez disso, os laudos foram elaborados com base em pesquisa de mercado, utilizando anúncios de imóveis disponíveis na internet”; (vii) que, “diante dessas inconsistências, a parte ora agravante apresentou impugnação (id. 201153176), requerendo a realização de novas avaliações para evitar o enriquecimento ilícito da parte adversa”; (viii) que “juntou anúncios de imóveis com características semelhantes ao bem em questão, demonstrando a discrepância entre o valor real de mercado e os valores arbitrados nos laudos impugnados”; (ix) que “os laudos utilizados como base para a fixação do valor do imóvel se utilizaram de imóveis com características e localizações absolutamente distintas, sem qualquer compatibilidade com a realidade do bem avaliado”; (x) que o “imóvel objeto da ação é uma residência simples e modesta, localizada na Quadra 104, Conjunto 5, Lote 18, Recanto das Emas-DF, com 150m2, composta por uma sala, uma suíte, dois quartos, um lavabo, uma cozinha, uma área de serviço e uma garagem coberta. Além disso, o imóvel não possui laje e não conta com habite-se, devido a inadequações na construção”; (xi) que a segunda avaliação “comparou o imóvel objeto da ação com as seguintes propriedades: i) Imóvel na Quadra 104, Conjunto 07, descrito como: "casa com laje, 3 quartos, sendo 2 suítes"; ii) Imóvel na Quadra 104, Conjunto 13, descrito como: "excelente sobrado com 3 quartos"; iii) Imóvel na Quadra 104, Conjunto 5, descrito como: "casa com 4 quartos"”; (xii) que “os próprios anúncios demonstram que os imóveis utilizados na comparação possuem características superiores ao imóvel objeto da demanda, o que inflaciona indevidamente o valor da avaliação”; (xiii) que a terceiro avalição “cometeu outro erro grave ao considerar como parâmetros imóveis localizados em quadras mais valorizadas, a saber: i) imóvel na quadra 102; ii) imóvel na quadra 101; iii) imóvel na quadra 102”; (xiv) que “A localização do imóvel é fator essencial na definição do valor de mercado, pois a valorização imobiliária varia conforme a infraestrutura do local, a segurança, a proximidade de comércios e serviços públicos”; e (xv) que a “Quadra 104, onde se encontra o imóvel objeto da demanda, possui menor valorização comercial, sendo conhecida por sua insegurança e distância de centros comerciais e serviços públicos”. Conclui que “as avaliações homologadas não refletem o real valor do imóvel, sendo inadequado utilizá-las como base para o cálculo da indenização devida”. Requer a atribuição de efeito suspensivo ao recurso e, ao final, o seu provimento para “determinar a realização de novas avaliações do imóvel, a fim de evitar danos às partes, considerando que os valores apurados nos laudos impugnados são impraticáveis e não refletem a realidade mercadológica do bem, sob pena de incorrer em enriquecimento sem causa da parte adversa”. Preparo recolhido (IDs 69232198, 69235808, 69235245, 69235246, 69235247 e 69235249). É o relatório. Decido. Não é possível divisar, no plano da cognição sumária, inconsistências técnicas ou jurídicas nas avaliações realizadas em conformidade com o acordo homologado judicialmente. As avaliações foram feitas a partir da descrição do imóvel e da utilização de referenciais (bens similares) aptos a descortinar a realidade do mercado imobiliário. Os dados e objeções apresentados pela Agravante não bastam, pelo menos em sede de cognição superficial, para infirmar as avaliações realizadas. Nesse contexto, não se vislumbra nenhuma das hipóteses que determinam ou autorizam a realização de nova avaliação, presente o disposto no artigo 873 do Código de Processo Civil, aplicável analogicamente. À falta, portanto, da probabilidade do direito da Agravante (fumus boni iuris), indefiro a atribuição de efeito suspensivo ao presente Agravo de Instrumento. Dê-se ciência ao ilustrado Juízo de origem. Intime-se para resposta. Publique-se. Brasília – DF, 13 de março de 2025. Desembargador JAMES EDUARDO OLIVEIRA Relator

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Des. James Eduardo Oliveira PROCESSO N.: 0706201-24.2025.8.07.0000 CLASSE: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: DIVINA RODRIGUES PEREIRA COSTA AGRAVADO: DULCELINA MARIA DELFINO D E C I S Ã O Trata-se de AGRAVO DE INSTRUMENTO interposto por DIVINA RODRIGUES PEREIRA COSTA contra a seguinte decisão proferida na LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA requerida por DULCELINA MARIA DELFINO: “Cuida-se de demanda em que foi realizado acordo, homologado em audiência (ID n. 138081680), no qual a ré Divina se obrigou a pagar à autora 64,25% da avaliação atual do imóvel, em 60 dias após a fixação de tal valor, que se daria a partir da média aritmética de três avaliações realizadas por oficiais de justiça distintos. Vejo que as três avaliações ocorreram em ID n. 158424412 (R$ 274.020,00), 191822951 (R$ 336.000,00) e 195652410 (R$ 332.600,00) e que a ré apresentou impugnação em ID n. 201153176, alegando que a diferença entre os valores apurados é grande e que os profissionais utilizaram parâmetros de imóveis com características e localizações distintas do que é objeto da demanda. Decido. Em que pesem as alegações da ré, verifico que os três oficiais de justiça avaliadores são plenamente habilitados a exercer seu ofício e dotados de expertise para tanto, bem como que compareceram ao imóvel em comento e instruíram ao feito laudos devidamente fundamentados em relação às conclusões a que chegaram. Trata-se de profissionais que têm por labor cotidiano a realização de avaliações tais, não tendo sido evidenciada pela ré nenhuma irregularidade patente nos documentos por ele apresentados. Por tal razão, rejeito a impugnação da requerida e homologo os referidos laudos, homologando ainda como valor da avaliação atual do imóvel - consistente na média aritmética entre os três valores apurados - a quantia de R$ 314.206,67. Assim, liquido o valor a ser pago pela ré à autora, de 64,25% da avaliação, em R$ 201.877,78. Nos termos da sentença de ID n. 138081680, fica a ré Divina Rodrigues Pereira intimada a realizar o pagamento em conta da autora, no prazo de 60 (sessenta) dias.” A Agravante sustenta (i) que, “conforme restou acordado entre as partes, o imóvel objeto da demanda seria avaliado por 03(três) avaliadores e, do valor médio, os requeridos, ora agravantes, indenizariam à autora, agravada, na porcentagem equivalente a 64,25%”; (ii) que “houve o cumprimento do primeiro mandado de avaliação pelo nobre oficial de justiça, Sr. Antônio Bernardes, tendo avaliado o imóvel no valor de R$ 274.020,00”; (iii) que “houve o cumprimento da segunda avaliação aos ids. 191822951, apurada pelo nobre Oficial de Justiça, Sr. Lucas Gomes de Oliveira, tendo havido a avaliação do imóvel no elevador patamar de R$ 332.600,00”; (iv) que “foi cumprido o terceiro mandado de avaliação do imóvel objeto da presente ação pelo nobre Oficial de Justiça Ricardo Gomes Alencar, tendo sido o imóvel avaliado em R$ 336.000,00”; (v) que a “decisão recorrida, ao homologar a média das avaliações apresentadas nos autos principais, fundamentou-se na presunção de que os laudos periciais foram elaborados com critérios adequados e compatíveis com o imóvel objeto da ação”; (vi) que, ao “analisar as avaliações, especialmente a segunda e a terceira, verifica-se que os oficiais de justiça não realizaram diligência in loco no imóvel. Em vez disso, os laudos foram elaborados com base em pesquisa de mercado, utilizando anúncios de imóveis disponíveis na internet”; (vii) que, “diante dessas inconsistências, a parte ora agravante apresentou impugnação (id. 201153176), requerendo a realização de novas avaliações para evitar o enriquecimento ilícito da parte adversa”; (viii) que “juntou anúncios de imóveis com características semelhantes ao bem em questão, demonstrando a discrepância entre o valor real de mercado e os valores arbitrados nos laudos impugnados”; (ix) que “os laudos utilizados como base para a fixação do valor do imóvel se utilizaram de imóveis com características e localizações absolutamente distintas, sem qualquer compatibilidade com a realidade do bem avaliado”; (x) que o “imóvel objeto da ação é uma residência simples e modesta, localizada na Quadra 104, Conjunto 5, Lote 18, Recanto das Emas-DF, com 150m2, composta por uma sala, uma suíte, dois quartos, um lavabo, uma cozinha, uma área de serviço e uma garagem coberta. Além disso, o imóvel não possui laje e não conta com habite-se, devido a inadequações na construção”; (xi) que a segunda avaliação “comparou o imóvel objeto da ação com as seguintes propriedades: i) Imóvel na Quadra 104, Conjunto 07, descrito como: "casa com laje, 3 quartos, sendo 2 suítes"; ii) Imóvel na Quadra 104, Conjunto 13, descrito como: "excelente sobrado com 3 quartos"; iii) Imóvel na Quadra 104, Conjunto 5, descrito como: "casa com 4 quartos"”; (xii) que “os próprios anúncios demonstram que os imóveis utilizados na comparação possuem características superiores ao imóvel objeto da demanda, o que inflaciona indevidamente o valor da avaliação”; (xiii) que a terceiro avalição “cometeu outro erro grave ao considerar como parâmetros imóveis localizados em quadras mais valorizadas, a saber: i) imóvel na quadra 102; ii) imóvel na quadra 101; iii) imóvel na quadra 102”; (xiv) que “A localização do imóvel é fator essencial na definição do valor de mercado, pois a valorização imobiliária varia conforme a infraestrutura do local, a segurança, a proximidade de comércios e serviços públicos”; e (xv) que a “Quadra 104, onde se encontra o imóvel objeto da demanda, possui menor valorização comercial, sendo conhecida por sua insegurança e distância de centros comerciais e serviços públicos”. Conclui que “as avaliações homologadas não refletem o real valor do imóvel, sendo inadequado utilizá-las como base para o cálculo da indenização devida”. Requer a atribuição de efeito suspensivo ao recurso e, ao final, o seu provimento para “determinar a realização de novas avaliações do imóvel, a fim de evitar danos às partes, considerando que os valores apurados nos laudos impugnados são impraticáveis e não refletem a realidade mercadológica do bem, sob pena de incorrer em enriquecimento sem causa da parte adversa”. Preparo recolhido (IDs 69232198, 69235808, 69235245, 69235246, 69235247 e 69235249). É o relatório. Decido. Não é possível divisar, no plano da cognição sumária, inconsistências técnicas ou jurídicas nas avaliações realizadas em conformidade com o acordo homologado judicialmente. As avaliações foram feitas a partir da descrição do imóvel e da utilização de referenciais (bens similares) aptos a descortinar a realidade do mercado imobiliário. Os dados e objeções apresentados pela Agravante não bastam, pelo menos em sede de cognição superficial, para infirmar as avaliações realizadas. Nesse contexto, não se vislumbra nenhuma das hipóteses que determinam ou autorizam a realização de nova avaliação, presente o disposto no artigo 873 do Código de Processo Civil, aplicável analogicamente. À falta, portanto, da probabilidade do direito da Agravante (fumus boni iuris), indefiro a atribuição de efeito suspensivo ao presente Agravo de Instrumento. Dê-se ciência ao ilustrado Juízo de origem. Intime-se para resposta. Publique-se. Brasília – DF, 13 de março de 2025. Desembargador JAMES EDUARDO OLIVEIRA Relator