Tribunal: TJDFT
Processo: 0745680-24.2025.8.07.0000
Órgão julgador: CARMEN BITTENCOURT
Órgão colegiado: 8a Turma Cível
Data de publicação: 2025-11-03

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Desembargadora Carmen Bittencourt Número do processo: 0745680-24.2025.8.07.0000 AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: CAIXA ECONOMICA FEDERAL AGRAVADO: ETHOS ASSESSORIA E CONSULTORIA LTDA DECISÃO Trata-se de agravo de instrumento interposto pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, na qualidade de terceira interessada, contra a decisão proferida pelo juiz da 2a Vara Cível do Gama, nos autos da execução de título extrajudicial no 0705225-10.2022.8.07.0004, que foi ajuizada por ETHOS ASSESSORIA E CONSULTORIA LTDA em desfavor de ROGÉRIO FRANCO SABINO. Na decisão agravada (ID 249605447 dos autos originários), foi deferida a penhora de direitos aquisitivos de imóvel a que se refere a matrícula juntada no ID 183517182 tão somente com base no acórdão no 1807005 da 5a Turma Cível de relatoria da Desembargadora Lucimeire Maria da Silva nos autos 0713338-28.2023.8.07.0000. Nesse precedente, foi mencionado o artigo 835, inciso XII, do Código de Processo Civil para admitir a possibilidade da penhora de direitos aquisitivos derivados de promessa de compra e venda e de alienação fiduciária em garantia. Consta alusão à jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça que considera não existir óbice à eventual alienação judicial dos meros direitos aquisitivos, tendo em vista que possuem expressão econômica própria (ágio), separável do valor da coisa em si mesma (propriedade fiduciária), todavia é necessária a verificação da utilidade da medida, por meio da subtração do valor do saldo devedor e demais encargos contratuais não pagos do valor de mercado do imóvel para apuração da importância sujeita à penhora. No precedente da 5a Turma Cível, foi compreendido que a penhora dos direitos do devedor fiduciante não atinge o direito do credor fiduciário, de modo que, realizado o leilão dos direitos aquisitivos penhorados, o arrematante ficará sub-rogado nos direitos e obrigações do devedor fiduciante, substituindo-o na relação contratual com o credor fiduciário, tornando-se titular dos direitos aquisitivos e obrigando-se a resgatar o saldo da dívida em cumprimento da condição a que está subordinado o contrato. Nesse precedente, foi considerada a viabilidade da venda dos direitos aquisitivos para o pagamento da dívida excutida com base na expressão econômica do bem dado em garantia de alienação fiduciária, no valor dos débitos litigiosos e no saldo remanescente a ser pago na alienação fiduciária. Nas razões do agravo de instrumento (ID 77469604), a CEF alega que a manutenção da penhora e a alienação dos direitos aquisitivos do imóvel em leilão lhe será prejudicial, pois desestimula o devedor fiduciante à continuidade do pagamento das prestações do financiamento e implicará a perda do bem que lhe pertence. Menciona que os direitos aquisitivos penhorados se referem à imóvel que lhe foi dado em garantia de alienação fiduciária no financiamento pelo devedor executado. Afirma que apenas com a quitação do saldo devedor, a propriedade fiduciária do bem se resolverá em favor do fiduciante executado, tornando-o proprietário. Defende que tem preferência no crédito obtido por meio da alienação dos direitos penhorados. Diz que a avaliação do imóvel é de R$ 117.000,00 (cento e dezessete mil reais) e que o saldo devedor do financiamento é de R$ 159.360,74 (cento e cinquenta e nove mil trezentos e sessenta reais e setenta e quatro centavos). Sustenta que o valor dos direitos aquisitivos não corresponde ao da avaliação do imóvel. Argumenta que não há direitos aquisitivos (ágio) nessa situação, tendo em vista que o valor da dívida supera o do bem dado em garantia. Frisa que não há utilidade na penhora, uma vez que eventual valor, em caso de arrematação em leilão, lhe seria integralmente destinado, permanecendo insatisfeito o crédito excutido. Acentua que, em caso de débito remanescente, a alienação fiduciária será mantida e o arrematante se responsabilizará por seu pagamento. Assevera que não pode ser obrigada a aceitar a sub-rogação do arrematante nas obrigações do antigo devedor, uma vez que o financiamento habitacional delimita critérios específicos para aprovação e a alienação dos direitos aquisitivos do imóvel transferiria a dívida fiduciária para o arrematante. Essa medida a obrigará a contratar sem que sejam realizadas consultas e apurações cadastrais. Informa que foi iniciado o processo de execução extrajudicial para a consolidação da propriedade plena do bem. Pleiteia a concessão de efeito suspensivo ao agravo de instrumento, para sobrestamento da eficácia da decisão agravada e, no mérito, o provimento do recurso, para cancelamento da penhora. O recolhimento do preparo está comprovado nos IDs 77502322 e 77894383. É o relatório. Decido. Satisfeitos os requisitos legais, admito o processamento do agravo de instrumento. De acordo com inciso I do artigo 1.019 do Código de Processo Civil, é permitido ao Relator do agravo de instrumento, [a]tribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando ao juiz sua decisão. A concessão de efeito suspensivo ao recurso constitui instrumento de grande relevância no ordenamento jurídico processual, para assegurar a efetividade da tutela jurisdicional, em casos nos quais a demora na solução do litígio possa vir a causar dano grave ou de difícil reparação para a parte. Para fins de deferimento de efeito suspensivo ao recurso, contenta-se a lei processual com a probabilidade do direito e do provimento do recurso e o perigo de dano grave ou de difícil reparação, impondo risco ao resultado útil do processo, consoante a dicção extraída do artigo 300, caput, c/c artigo 995, parágrafo único, ambos do Código de Processo Civil. A controvérsia recursal restringe-se à análise da possibilidade de penhora de direitos aquisitivos sobre imóvel com garantia de alienação fiduciária, em que a credora fiduciária afirma não ser útil para a quitação da dívida excutida, em razão de o valor da avaliação do imóvel ser inferior ao do saldo devedor. Não foi determinada a penhora do imóvel, o que prejudica a alegação da agravante, credora fiduciária, sobre a preferência de seu crédito em relação ao exigido no processo de execução. O inciso XII do artigo 835 do Código de Processo Civil prevê a penhora de direitos aquisitivos derivados de promessa de compra e venda e de alienação fiduciária em garantia. Não se confunde com a penhora de imóvel, que tem previsão no inciso V do mesmo dispositivo legal. Os direitos aquisitivos consistem em bem pertencente ao devedor e respondem pelo cumprimento de suas obrigações, de acordo com o artigo 789 do Código de Processo Civil. Os direitos aquisitivos se originam do processo de adimplemento da obrigação de pagar constituída no contrato de financiamento, que é de trato sucessivo. Conferem-lhe o direito real de aquisição do bem móvel ou imóvel, de acordo com o artigo 1.368-B do Código Civil. Não se confunde com a propriedade do bem móvel ou imóvel gravado com a alienação fiduciária, que é transferida para o credor fiduciário sob condição resolúvel, até o cumprimento pelo devedor da obrigação de pagar as parcelas do financiamento. A certidão de matrícula (IDs 183517182 e 178150410) dos autos originários comprova que a terceira interessada CAIXA ECONÔMICA é a titular da propriedade resolúvel do imóvel, em relação ao qual, na decisão agravada, foi deferida a penhora dos direitos aquisitivos do devedor fiduciante, que figura como executado por dívidas condominiais referentes ao mesmo imóvel no processo de execução de título extrajudicial em tramitação no juízo de primeiro grau (ID 123575120 dos autos originários). O juiz, antes de deferir o requerimento de penhora dos direitos aquisitivos sobre o imóvel alienado fiduciariamente, determinou que a credora fiduciária CAIXA ECONÔMICA FEDERAL fornecesse informações sobre a situação do financiamento do bem, como número de parcelas do contrato e quantas foram adimplidas e o valor remanescente da dívida. Ressaltou ao final do despacho (ID 184293823 dos autos originários), que (D)e se ver que pode muito bem a parte devedora não ter pagado nenhuma parcela do contrato de financiamento com garantia de alienação fiduciária, o que remeteria à ausência de direitos aquisitivos, tornando inócuo o deferimento do pleito ora formulado. A CAIXA ECONÔMICA FEDERAL informou ao juízo que o valor atualizado de seu crédito era de R$ 147.493,69 (cento e quarenta e sete mil quatrocentos e noventa e três reais e sessenta e nove centavos) e requereu a habilitação para participar do rateio dos valores obtidos coma alienação do bem (IDs 208309057, 209379790 e 210186157 dos autos originários). O juiz determinou que a credora fiduciária informasse sobre a existência de crédito em favor do executado no caso de retomada da garantia e, se havido, esclarecer o valor do financiamento, a quantidade de parcelas e quantas foram pagas (ID 227102811dos autos originários). Em resposta, ela comunicou que o financiamento de R$ 89.827,61 (oitenta e nove mil oitocentos e vinte e sete reais e sessenta e um centavos) foi pelo prazo de 360 (trezentos e sessenta) meses e que a amortização começou em 08/01/2014. Destacou que o valor atualizado da dívida em maio de 2025 era de R$ 159.360,74 (cento e cinquenta e nove mil trezentos e sessenta reais e setenta e quatro centavos), o devedor fiduciante estava inadimplente no pagamento de 43 (quarenta e três) parcelas e que o total de pagamentos por ele realizado foi de R$ 38.410,40 (trinta e oito mil quatrocentos e dez reais e quarenta centavos) (ID 232051208). O exequente pediu ao juiz que determinasse a avaliação do imóvel (ID 241123329 dos autos originários). O magistrado de primeiro grau proferiu a decisão agravada. A terceira interessada, ora agravante, não comprovou, nos autos originários, a consolidação da propriedade plena do imóvel, embora tenha noticiado que se encontrava em andamento a adoção das medidas com essa finalidade. Se o tivesse feito, nas várias oportunidades concedidas pelo magistrado de primeiro grau, a penhora seria cancelada, uma vez que a propriedade do imóvel consiste em direito real oponível erga omnes. Os direitos aquisitivos se originam-se da relação contratual entre credor fiduciário e devedor fiduciante, têm expressão econômica e persistem enquanto perdurar o adimplemento regular das prestações do financiamento. Nesse sentido: PROCESSUAL CIVIL. PENHORA SOBRE DIREITOS. CONTRATO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. POSSIBILIDADE. ANUÊNCIA DO CREDOR FIDUCIÁRIO. DESNECESSIDADE. 1. Cuida-se de inconformismo com acórdão do Tribunal de origem que, em Agravo de Instrumento, decidiu pela impossibilidade da penhora recair sobre os direitos do devedor, oriundos do contrato de alienação fiduciária, sem a anuência do credor fiduciário. 2. O Superior Tribunal de Justiça tem entendimento no sentido da viabilidade da penhora de direitos que o devedor fiduciante possui sobre o bem oriundo de contrato de alienação, não sendo requisito da constrição a anuência do credor fiduciário, uma vez que a referida penhora não prejudica o credor fiduciário, que poderá ser substituído pelo arrematante que assume todas as responsabilidades para consolidar a propriedade plena do bem alienado. Citam-se precedentes: REsp 1.703.548/AP, Rel. Ministro Francisco Falcão, Segunda Turma, DJe 14/5/2019; AgInt no AREsp 644.018/SP, Rel. Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, DJe 10/6/2016; REsp 901.906/DF, Rel. Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, DJe 11/2/2010. 3. Esclarece-se, por oportuno, que a penhora, na espécie, não tem o condão de afastar o exercício dos direitos do credor fiduciário resultantes do contrato de alienação fiduciária, pois, do contrário, estaria a permitir a ingerência na relação contratual sem lei que o estabeleça. Até porque os direitos do devedor fiduciante, objeto da penhora, subsistirão na medida e na proporção em que cumprir com suas obrigações oriundas do contrato de alienação fiduciária. A propósito: REsp 910.207/MG, Rel. Ministro Castro Meira, Segunda Turma, DJ 25/10/2007; REsp 1.051.642/RS, Rel. Ministra Denise Arruda, Primeira Turma, DJe 2/2/2010; REsp 1.697.645/MG, Ministro Og Fernandes, Segunda Turma, DJe 25/4/2018. 4. Recurso Especial provido. (REsp n. 1.821.600/BA, relator Ministro Herman Benjamin, Segunda Turma, julgado em 13/8/2019, DJe de 5/9/2019.) – grifo nosso. Consolidada a propriedade plena pelo credor fiduciário, a discussão sobre os direitos aquisitivos do devedor fiduciante se converterá em perdas e danos, incumbindo ao devedor fiduciante, como parte legítima e interessada demonstrá-los em processo de conhecimento, para que o direito alegado seja reconhecido. É importante que se considere que os direitos aquisitivos não se verificam imediatamente no somatório das parcelas pagas, mas na diferença entre o valor de mercado do bem e o saldo devedor e demais obrigações contratuais inadimplidas, atualizados. Apenas na existência de resultado positivo dessa operação aritmética é que se pode reconhecer o conteúdo econômico dos direitos aquisitivos para consideração da utilidade da penhora. Nesse sentido, colaciono precedentes deste Tribunal de Justiça: (...) 2. Não obstante a possibilidade de penhora dos direitos aquisitivos, de acordo com a jurisprudência desta Corte, para que seja possível realizá-la, faz-se necessário examinar a utilidade da medida, através da subtração do valor de mercado do imóvel da quantia referente ao saldo devedor e demais encargos contratuais não pagos, para se apurar a importância sujeita a constrição. Avaliado o imóvel e inexistindo saldo positivo em favor do executado, não se justifica o deferimento da penhora. 3. Agravo de instrumento conhecido e não provido. (Acórdão 1767295, 07234790920238070000, Relator: GETÚLIO DE MORAES OLIVEIRA, 7a Turma Cível, data de julgamento: 4/10/2023, publicado no PJe: 20/10/2023) AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. PENHORA. DIREITOS AQUISITIVOS DE IMÓVEL. POSSIBILIDADE. PRINCÍPIO DA MENOR ONEROSIDADE. FALTA DE UTILIDADE DO ATO CONSTRITIVO. OCORRÊNCIA. 1. Nos termos do art. 835, XII, do CPC, é cabível a penhora dos direitos aquisitivos de imóvel derivado de alienação fiduciária em garantia. 2. A despeito disso, não se deve proceder à análise estanque de seu valor econômico, sobretudo quando se está a tratar dos efeitos constritivos advindos da penhora. Nesses casos, para a apuração real da expressão econômica, deve-se subtrair o saldo devedor fiduciário do valor de mercado do imóvel, pois, somente desse modo, ter-se-á a importância sujeita à constrição. (...) 4. Agravo de instrumento conhecido e não provido.” (Acórdão 1680263, 07298918720228070000, Relator: FÁBIO EDUARDO MARQUES, 5a Turma Cível, data de julgamento: 22/3/2023, publicado no PJe: 3/4/2023) (...) 2. Consoante o art. 835, XII, do CPC, que trata da ordem de preferência dos bens oferecidos à penhora é permitida a constrição sobre os direitos aquisitivos derivados de promessa de compra e venda e de alienação fiduciária em garantia relativos a bens móveis ou imóveis, haja vista possuírem expressão econômica. 3. Para a apuração do valor econômico dos direitos aquisitivos penhorados e que se pretende alienar, deve ser considerado não somente o valor de mercado do imóvel, mas subtrair deste todo o quantum relativo ao saldo devedor e demais encargos contratuais ainda não pagos ao credor fiduciário, ou seja, a avaliação deve apurar exatamente o valor correspondente aos direitos aquisitivos sobre os quais recai a penhora. (...) 5. Recurso conhecido e provido.” (AGI 0735410-77.2021.8.07.0000, Rel. Des: Sandra Reves, 2a Turma Cível, julgado em: 9/2/2022, DJE: 7/3/2022) A CAIXA ECONÔMICA FEDERAL alega que o valor de avaliação do imóvel é inferior ao da dívida garantia pela alienação fiduciária, o que importa no reconhecimento da inexistência de direitos aquisitivos. Não demonstrou, no entanto, a avaliação atual de mercado do bem, senão apenas o valor atribuído pelas partes há mais de dez anos, no contrato de financiamento, para a constituição da garantia de alienação fiduciária no registro imobiliário, o qual pode não refletir a realidade atual, tendo em consideração a valorização imobiliária. Não comprovou o esvaziamento do conteúdo econômico dos direitos aquisitivos do devedor fiduciante sobre o imóvel garantido pela alienação fiduciária, o que inviabiliza a verificação da inutilidade da penhora para eventual satisfação da obrigação excutida. É oportuno mencionar que o juiz determinou a avaliação do imóvel na decisão agravada, a qual foi requerida pelo credor exequente. Com a superveniência dessa informação, após as manifestações das partes e da terceira interessada de concordância com o valor definido, deverá avaliar o conteúdo econômico dos direitos aquisitivos e a utilidade da penhora, levando-se em consideração sua manifestação no despacho de ID 184293823 dos autos originários, que (D)e se ver que pode muito bem a parte devedora não ter pagado nenhuma parcela do contrato de financiamento com garantia de alienação fiduciária, o que remeteria à ausência de direitos aquisitivos, tornando inócuo o deferimento do pleito ora formulado. Não há indicação, na decisão agravada, de como se processará a alienação dos direitos aquisitivos penhorados em eventual leilão. A falta dessa informação e ausência de deliberação judicial, inviabiliza a apreciação da alegação da agravante de que não esteja obrigada a substituir o devedor fiduciante pelo arrematante no contrato de financiamento, uma vez que a questão não foi objeto de deliberação. Apenas na arrematação, se acontecer, exsurgirá oportunidade para a discussão prematuramente iniciada pela terceira interessada. Reconheço, apenas em parte, a probabilidade do direito alegado, pois a penhora apenas subsistirá se ficar demonstrado o conteúdo econômico dos direitos aquisitivos do executado, ainda por ser apurado nos autos da execução. Em relação ao perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo, não o reconheço. Não diviso a possibilidade de o direito de propriedade da terceira interessada ser afetado na decisão agravada, muito menos a modificação subjetiva do contrato de financiamento celebrado com o executado. A agravante não conseguiu demonstrar, de plano, os requisitos cumulativos da probabilidade do direito alegado e do perigo de dano grave e de difícil reparação, os quais são indispensáveis para a atribuição de efeito suspensivo ao agravo de instrumento. Nesse sentido, confira-se o seguinte precedente deste Tribunal de Justiça, adiante resumido em sua ementa: (...) 2. A parte processual deve formular o seu requerimento expresso de antecipação de tutela, indicando e demonstrando os seus requisitos cumulativos, quais sejam: “(i) a probabilidade do direito e (ii) o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo e (iii) [a inexistência de perigo de irreversibilidade dos efeitos da decisão” que deferir o pedido antecipatório, de acordo com os arts. 300, caput e § 3o, 303 e 305, todos deste Código. (...) 6. Agravo de interno conhecido e não provido. Multa aplicada. Exigibilidade suspensa. Justiça gratuita. (Acórdão 1402900, 0723489-24.2021.8.07.0000, Relator(a): ROBERTO FREITAS FILHO, 3a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 17/02/2022, publicado no DJe: 09/03/2022.) – grifos nossos Com estas considerações, INDEFIRO A CONCESSÃO DE EFEITO SUSPENSIVO AO AGRAVO DE INSTRUMENTO. Intime-se o exequente agravado para, querendo, apresentar contrarrazões no prazo legal. Oficie-se ao Juízo da 2a Vara Cível do Gama, enviando-lhe cópia desta decisão para conhecimento e providências. Publique-se. Intimem-se. Oportunamente, retornem os autos conclusos. Brasília/DF, 30 de outubro de 2025 às 15:57:27. Desembargadora Carmen Bittencourt Relatora

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Desembargadora Carmen Bittencourt Número do processo: 0745680-24.2025.8.07.0000 AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: CAIXA ECONOMICA FEDERAL AGRAVADO: ETHOS ASSESSORIA E CONSULTORIA LTDA DECISÃO Trata-se de agravo de instrumento interposto pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, na qualidade de terceira interessada, contra a decisão proferida pelo juiz da 2a Vara Cível do Gama, nos autos da execução de título extrajudicial no 0705225-10.2022.8.07.0004, que foi ajuizada por ETHOS ASSESSORIA E CONSULTORIA LTDA em desfavor de ROGÉRIO FRANCO SABINO. Na decisão agravada (ID 249605447 dos autos originários), foi deferida a penhora de direitos aquisitivos de imóvel a que se refere a matrícula juntada no ID 183517182 tão somente com base no acórdão no 1807005 da 5a Turma Cível de relatoria da Desembargadora Lucimeire Maria da Silva nos autos 0713338-28.2023.8.07.0000. Nesse precedente, foi mencionado o artigo 835, inciso XII, do Código de Processo Civil para admitir a possibilidade da penhora de direitos aquisitivos derivados de promessa de compra e venda e de alienação fiduciária em garantia. Consta alusão à jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça que considera não existir óbice à eventual alienação judicial dos meros direitos aquisitivos, tendo em vista que possuem expressão econômica própria (ágio), separável do valor da coisa em si mesma (propriedade fiduciária), todavia é necessária a verificação da utilidade da medida, por meio da subtração do valor do saldo devedor e demais encargos contratuais não pagos do valor de mercado do imóvel para apuração da importância sujeita à penhora. No precedente da 5a Turma Cível, foi compreendido que a penhora dos direitos do devedor fiduciante não atinge o direito do credor fiduciário, de modo que, realizado o leilão dos direitos aquisitivos penhorados, o arrematante ficará sub-rogado nos direitos e obrigações do devedor fiduciante, substituindo-o na relação contratual com o credor fiduciário, tornando-se titular dos direitos aquisitivos e obrigando-se a resgatar o saldo da dívida em cumprimento da condição a que está subordinado o contrato. Nesse precedente, foi considerada a viabilidade da venda dos direitos aquisitivos para o pagamento da dívida excutida com base na expressão econômica do bem dado em garantia de alienação fiduciária, no valor dos débitos litigiosos e no saldo remanescente a ser pago na alienação fiduciária. Nas razões do agravo de instrumento (ID 77469604), a CEF alega que a manutenção da penhora e a alienação dos direitos aquisitivos do imóvel em leilão lhe será prejudicial, pois desestimula o devedor fiduciante à continuidade do pagamento das prestações do financiamento e implicará a perda do bem que lhe pertence. Menciona que os direitos aquisitivos penhorados se referem à imóvel que lhe foi dado em garantia de alienação fiduciária no financiamento pelo devedor executado. Afirma que apenas com a quitação do saldo devedor, a propriedade fiduciária do bem se resolverá em favor do fiduciante executado, tornando-o proprietário. Defende que tem preferência no crédito obtido por meio da alienação dos direitos penhorados. Diz que a avaliação do imóvel é de R$ 117.000,00 (cento e dezessete mil reais) e que o saldo devedor do financiamento é de R$ 159.360,74 (cento e cinquenta e nove mil trezentos e sessenta reais e setenta e quatro centavos). Sustenta que o valor dos direitos aquisitivos não corresponde ao da avaliação do imóvel. Argumenta que não há direitos aquisitivos (ágio) nessa situação, tendo em vista que o valor da dívida supera o do bem dado em garantia. Frisa que não há utilidade na penhora, uma vez que eventual valor, em caso de arrematação em leilão, lhe seria integralmente destinado, permanecendo insatisfeito o crédito excutido. Acentua que, em caso de débito remanescente, a alienação fiduciária será mantida e o arrematante se responsabilizará por seu pagamento. Assevera que não pode ser obrigada a aceitar a sub-rogação do arrematante nas obrigações do antigo devedor, uma vez que o financiamento habitacional delimita critérios específicos para aprovação e a alienação dos direitos aquisitivos do imóvel transferiria a dívida fiduciária para o arrematante. Essa medida a obrigará a contratar sem que sejam realizadas consultas e apurações cadastrais. Informa que foi iniciado o processo de execução extrajudicial para a consolidação da propriedade plena do bem. Pleiteia a concessão de efeito suspensivo ao agravo de instrumento, para sobrestamento da eficácia da decisão agravada e, no mérito, o provimento do recurso, para cancelamento da penhora. O recolhimento do preparo está comprovado nos IDs 77502322 e 77894383. É o relatório. Decido. Satisfeitos os requisitos legais, admito o processamento do agravo de instrumento. De acordo com inciso I do artigo 1.019 do Código de Processo Civil, é permitido ao Relator do agravo de instrumento, [a]tribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando ao juiz sua decisão. A concessão de efeito suspensivo ao recurso constitui instrumento de grande relevância no ordenamento jurídico processual, para assegurar a efetividade da tutela jurisdicional, em casos nos quais a demora na solução do litígio possa vir a causar dano grave ou de difícil reparação para a parte. Para fins de deferimento de efeito suspensivo ao recurso, contenta-se a lei processual com a probabilidade do direito e do provimento do recurso e o perigo de dano grave ou de difícil reparação, impondo risco ao resultado útil do processo, consoante a dicção extraída do artigo 300, caput, c/c artigo 995, parágrafo único, ambos do Código de Processo Civil. A controvérsia recursal restringe-se à análise da possibilidade de penhora de direitos aquisitivos sobre imóvel com garantia de alienação fiduciária, em que a credora fiduciária afirma não ser útil para a quitação da dívida excutida, em razão de o valor da avaliação do imóvel ser inferior ao do saldo devedor. Não foi determinada a penhora do imóvel, o que prejudica a alegação da agravante, credora fiduciária, sobre a preferência de seu crédito em relação ao exigido no processo de execução. O inciso XII do artigo 835 do Código de Processo Civil prevê a penhora de direitos aquisitivos derivados de promessa de compra e venda e de alienação fiduciária em garantia. Não se confunde com a penhora de imóvel, que tem previsão no inciso V do mesmo dispositivo legal. Os direitos aquisitivos consistem em bem pertencente ao devedor e respondem pelo cumprimento de suas obrigações, de acordo com o artigo 789 do Código de Processo Civil. Os direitos aquisitivos se originam do processo de adimplemento da obrigação de pagar constituída no contrato de financiamento, que é de trato sucessivo. Conferem-lhe o direito real de aquisição do bem móvel ou imóvel, de acordo com o artigo 1.368-B do Código Civil. Não se confunde com a propriedade do bem móvel ou imóvel gravado com a alienação fiduciária, que é transferida para o credor fiduciário sob condição resolúvel, até o cumprimento pelo devedor da obrigação de pagar as parcelas do financiamento. A certidão de matrícula (IDs 183517182 e 178150410) dos autos originários comprova que a terceira interessada CAIXA ECONÔMICA é a titular da propriedade resolúvel do imóvel, em relação ao qual, na decisão agravada, foi deferida a penhora dos direitos aquisitivos do devedor fiduciante, que figura como executado por dívidas condominiais referentes ao mesmo imóvel no processo de execução de título extrajudicial em tramitação no juízo de primeiro grau (ID 123575120 dos autos originários). O juiz, antes de deferir o requerimento de penhora dos direitos aquisitivos sobre o imóvel alienado fiduciariamente, determinou que a credora fiduciária CAIXA ECONÔMICA FEDERAL fornecesse informações sobre a situação do financiamento do bem, como número de parcelas do contrato e quantas foram adimplidas e o valor remanescente da dívida. Ressaltou ao final do despacho (ID 184293823 dos autos originários), que (D)e se ver que pode muito bem a parte devedora não ter pagado nenhuma parcela do contrato de financiamento com garantia de alienação fiduciária, o que remeteria à ausência de direitos aquisitivos, tornando inócuo o deferimento do pleito ora formulado. A CAIXA ECONÔMICA FEDERAL informou ao juízo que o valor atualizado de seu crédito era de R$ 147.493,69 (cento e quarenta e sete mil quatrocentos e noventa e três reais e sessenta e nove centavos) e requereu a habilitação para participar do rateio dos valores obtidos coma alienação do bem (IDs 208309057, 209379790 e 210186157 dos autos originários). O juiz determinou que a credora fiduciária informasse sobre a existência de crédito em favor do executado no caso de retomada da garantia e, se havido, esclarecer o valor do financiamento, a quantidade de parcelas e quantas foram pagas (ID 227102811dos autos originários). Em resposta, ela comunicou que o financiamento de R$ 89.827,61 (oitenta e nove mil oitocentos e vinte e sete reais e sessenta e um centavos) foi pelo prazo de 360 (trezentos e sessenta) meses e que a amortização começou em 08/01/2014. Destacou que o valor atualizado da dívida em maio de 2025 era de R$ 159.360,74 (cento e cinquenta e nove mil trezentos e sessenta reais e setenta e quatro centavos), o devedor fiduciante estava inadimplente no pagamento de 43 (quarenta e três) parcelas e que o total de pagamentos por ele realizado foi de R$ 38.410,40 (trinta e oito mil quatrocentos e dez reais e quarenta centavos) (ID 232051208). O exequente pediu ao juiz que determinasse a avaliação do imóvel (ID 241123329 dos autos originários). O magistrado de primeiro grau proferiu a decisão agravada. A terceira interessada, ora agravante, não comprovou, nos autos originários, a consolidação da propriedade plena do imóvel, embora tenha noticiado que se encontrava em andamento a adoção das medidas com essa finalidade. Se o tivesse feito, nas várias oportunidades concedidas pelo magistrado de primeiro grau, a penhora seria cancelada, uma vez que a propriedade do imóvel consiste em direito real oponível erga omnes. Os direitos aquisitivos se originam-se da relação contratual entre credor fiduciário e devedor fiduciante, têm expressão econômica e persistem enquanto perdurar o adimplemento regular das prestações do financiamento. Nesse sentido: PROCESSUAL CIVIL. PENHORA SOBRE DIREITOS. CONTRATO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. POSSIBILIDADE. ANUÊNCIA DO CREDOR FIDUCIÁRIO. DESNECESSIDADE. 1. Cuida-se de inconformismo com acórdão do Tribunal de origem que, em Agravo de Instrumento, decidiu pela impossibilidade da penhora recair sobre os direitos do devedor, oriundos do contrato de alienação fiduciária, sem a anuência do credor fiduciário. 2. O Superior Tribunal de Justiça tem entendimento no sentido da viabilidade da penhora de direitos que o devedor fiduciante possui sobre o bem oriundo de contrato de alienação, não sendo requisito da constrição a anuência do credor fiduciário, uma vez que a referida penhora não prejudica o credor fiduciário, que poderá ser substituído pelo arrematante que assume todas as responsabilidades para consolidar a propriedade plena do bem alienado. Citam-se precedentes: REsp 1.703.548/AP, Rel. Ministro Francisco Falcão, Segunda Turma, DJe 14/5/2019; AgInt no AREsp 644.018/SP, Rel. Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, DJe 10/6/2016; REsp 901.906/DF, Rel. Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, DJe 11/2/2010. 3. Esclarece-se, por oportuno, que a penhora, na espécie, não tem o condão de afastar o exercício dos direitos do credor fiduciário resultantes do contrato de alienação fiduciária, pois, do contrário, estaria a permitir a ingerência na relação contratual sem lei que o estabeleça. Até porque os direitos do devedor fiduciante, objeto da penhora, subsistirão na medida e na proporção em que cumprir com suas obrigações oriundas do contrato de alienação fiduciária. A propósito: REsp 910.207/MG, Rel. Ministro Castro Meira, Segunda Turma, DJ 25/10/2007; REsp 1.051.642/RS, Rel. Ministra Denise Arruda, Primeira Turma, DJe 2/2/2010; REsp 1.697.645/MG, Ministro Og Fernandes, Segunda Turma, DJe 25/4/2018. 4. Recurso Especial provido. (REsp n. 1.821.600/BA, relator Ministro Herman Benjamin, Segunda Turma, julgado em 13/8/2019, DJe de 5/9/2019.) – grifo nosso. Consolidada a propriedade plena pelo credor fiduciário, a discussão sobre os direitos aquisitivos do devedor fiduciante se converterá em perdas e danos, incumbindo ao devedor fiduciante, como parte legítima e interessada demonstrá-los em processo de conhecimento, para que o direito alegado seja reconhecido. É importante que se considere que os direitos aquisitivos não se verificam imediatamente no somatório das parcelas pagas, mas na diferença entre o valor de mercado do bem e o saldo devedor e demais obrigações contratuais inadimplidas, atualizados. Apenas na existência de resultado positivo dessa operação aritmética é que se pode reconhecer o conteúdo econômico dos direitos aquisitivos para consideração da utilidade da penhora. Nesse sentido, colaciono precedentes deste Tribunal de Justiça: (...) 2. Não obstante a possibilidade de penhora dos direitos aquisitivos, de acordo com a jurisprudência desta Corte, para que seja possível realizá-la, faz-se necessário examinar a utilidade da medida, através da subtração do valor de mercado do imóvel da quantia referente ao saldo devedor e demais encargos contratuais não pagos, para se apurar a importância sujeita a constrição. Avaliado o imóvel e inexistindo saldo positivo em favor do executado, não se justifica o deferimento da penhora. 3. Agravo de instrumento conhecido e não provido. (Acórdão 1767295, 07234790920238070000, Relator: GETÚLIO DE MORAES OLIVEIRA, 7a Turma Cível, data de julgamento: 4/10/2023, publicado no PJe: 20/10/2023) AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. PENHORA. DIREITOS AQUISITIVOS DE IMÓVEL. POSSIBILIDADE. PRINCÍPIO DA MENOR ONEROSIDADE. FALTA DE UTILIDADE DO ATO CONSTRITIVO. OCORRÊNCIA. 1. Nos termos do art. 835, XII, do CPC, é cabível a penhora dos direitos aquisitivos de imóvel derivado de alienação fiduciária em garantia. 2. A despeito disso, não se deve proceder à análise estanque de seu valor econômico, sobretudo quando se está a tratar dos efeitos constritivos advindos da penhora. Nesses casos, para a apuração real da expressão econômica, deve-se subtrair o saldo devedor fiduciário do valor de mercado do imóvel, pois, somente desse modo, ter-se-á a importância sujeita à constrição. (...) 4. Agravo de instrumento conhecido e não provido.” (Acórdão 1680263, 07298918720228070000, Relator: FÁBIO EDUARDO MARQUES, 5a Turma Cível, data de julgamento: 22/3/2023, publicado no PJe: 3/4/2023) (...) 2. Consoante o art. 835, XII, do CPC, que trata da ordem de preferência dos bens oferecidos à penhora é permitida a constrição sobre os direitos aquisitivos derivados de promessa de compra e venda e de alienação fiduciária em garantia relativos a bens móveis ou imóveis, haja vista possuírem expressão econômica. 3. Para a apuração do valor econômico dos direitos aquisitivos penhorados e que se pretende alienar, deve ser considerado não somente o valor de mercado do imóvel, mas subtrair deste todo o quantum relativo ao saldo devedor e demais encargos contratuais ainda não pagos ao credor fiduciário, ou seja, a avaliação deve apurar exatamente o valor correspondente aos direitos aquisitivos sobre os quais recai a penhora. (...) 5. Recurso conhecido e provido.” (AGI 0735410-77.2021.8.07.0000, Rel. Des: Sandra Reves, 2a Turma Cível, julgado em: 9/2/2022, DJE: 7/3/2022) A CAIXA ECONÔMICA FEDERAL alega que o valor de avaliação do imóvel é inferior ao da dívida garantia pela alienação fiduciária, o que importa no reconhecimento da inexistência de direitos aquisitivos. Não demonstrou, no entanto, a avaliação atual de mercado do bem, senão apenas o valor atribuído pelas partes há mais de dez anos, no contrato de financiamento, para a constituição da garantia de alienação fiduciária no registro imobiliário, o qual pode não refletir a realidade atual, tendo em consideração a valorização imobiliária. Não comprovou o esvaziamento do conteúdo econômico dos direitos aquisitivos do devedor fiduciante sobre o imóvel garantido pela alienação fiduciária, o que inviabiliza a verificação da inutilidade da penhora para eventual satisfação da obrigação excutida. É oportuno mencionar que o juiz determinou a avaliação do imóvel na decisão agravada, a qual foi requerida pelo credor exequente. Com a superveniência dessa informação, após as manifestações das partes e da terceira interessada de concordância com o valor definido, deverá avaliar o conteúdo econômico dos direitos aquisitivos e a utilidade da penhora, levando-se em consideração sua manifestação no despacho de ID 184293823 dos autos originários, que (D)e se ver que pode muito bem a parte devedora não ter pagado nenhuma parcela do contrato de financiamento com garantia de alienação fiduciária, o que remeteria à ausência de direitos aquisitivos, tornando inócuo o deferimento do pleito ora formulado. Não há indicação, na decisão agravada, de como se processará a alienação dos direitos aquisitivos penhorados em eventual leilão. A falta dessa informação e ausência de deliberação judicial, inviabiliza a apreciação da alegação da agravante de que não esteja obrigada a substituir o devedor fiduciante pelo arrematante no contrato de financiamento, uma vez que a questão não foi objeto de deliberação. Apenas na arrematação, se acontecer, exsurgirá oportunidade para a discussão prematuramente iniciada pela terceira interessada. Reconheço, apenas em parte, a probabilidade do direito alegado, pois a penhora apenas subsistirá se ficar demonstrado o conteúdo econômico dos direitos aquisitivos do executado, ainda por ser apurado nos autos da execução. Em relação ao perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo, não o reconheço. Não diviso a possibilidade de o direito de propriedade da terceira interessada ser afetado na decisão agravada, muito menos a modificação subjetiva do contrato de financiamento celebrado com o executado. A agravante não conseguiu demonstrar, de plano, os requisitos cumulativos da probabilidade do direito alegado e do perigo de dano grave e de difícil reparação, os quais são indispensáveis para a atribuição de efeito suspensivo ao agravo de instrumento. Nesse sentido, confira-se o seguinte precedente deste Tribunal de Justiça, adiante resumido em sua ementa: (...) 2. A parte processual deve formular o seu requerimento expresso de antecipação de tutela, indicando e demonstrando os seus requisitos cumulativos, quais sejam: “(i) a probabilidade do direito e (ii) o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo e (iii) [a inexistência de perigo de irreversibilidade dos efeitos da decisão” que deferir o pedido antecipatório, de acordo com os arts. 300, caput e § 3o, 303 e 305, todos deste Código. (...) 6. Agravo de interno conhecido e não provido. Multa aplicada. Exigibilidade suspensa. Justiça gratuita. (Acórdão 1402900, 0723489-24.2021.8.07.0000, Relator(a): ROBERTO FREITAS FILHO, 3a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 17/02/2022, publicado no DJe: 09/03/2022.) – grifos nossos Com estas considerações, INDEFIRO A CONCESSÃO DE EFEITO SUSPENSIVO AO AGRAVO DE INSTRUMENTO. Intime-se o exequente agravado para, querendo, apresentar contrarrazões no prazo legal. Oficie-se ao Juízo da 2a Vara Cível do Gama, enviando-lhe cópia desta decisão para conhecimento e providências. Publique-se. Intimem-se. Oportunamente, retornem os autos conclusos. Brasília/DF, 30 de outubro de 2025 às 15:57:27. Desembargadora Carmen Bittencourt Relatora