Tribunal: TJDFT
Processo: 0720886-36.2025.8.07.0000
Órgão julgador: AISTON HENRIQUE DE SOUSA
Órgão colegiado: 4a Turma Cível
Data de publicação: 2025-07-10

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS GJSGAHS Gabinete do Des. Aiston Henrique de Sousa Número do processo: 0720886-36.2025.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: MARLI MACEDO NAZIOZENO SEABRA AGRAVADO: BANCO SANTANDER (BRASIL) SA, KELSON CORTE, DIONE ANGELICA DE ARAUJO CORTE D E C I S Ã O Trata-se de agravo interno contra decisão, em agravo de instrumento, que concedeu a antecipação da tutela recursal e concedeu a tutela de urgência pleiteada nos seguintes termos: “Nesta fase do processamento do agravo, cabe ao Relator ater-se, basicamente, aos requisitos para a concessão da tutela de urgência liminarmente, quais sejam: i) a existência de elementos que evidenciam a probabilidade do direito, e ii) o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, nos termos do art. 300, caput, e seus incisos, do CPC. Fixados, pois, os limites possíveis de apreciação judicial nesta fase de summaria cognitio, passa-se ao exame dos referidos requisitos. No que se refere ao periculum in mora, restam evidenciados os prejuízos concretos que podem acometer a agravante, em razão da existência de mandado de imissão na posse já expedido nos autos da ação de imissão na posse proposta pelo arrematante. Além disso, cumpre destacar que a agravante figura como terceira interessada no referido processo de imissão na posse. Naquela demanda, foi interposto agravo de instrumento contra a decisão que determinou a desocupação do imóvel, tendo o Desembargador Relator Aiston Henrique de Sousa concedido efeito suspensivo para sustar a ordem, nos seguintes termos, in verbis: “Na forma do art. 1.019, inciso I, c.c o art. 995, parágrafo único, do Código de Processo Civil, a eficácia da decisão recorrida pode ser suspensa por decisão do relator, se houver risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso. De proêmio, no que tange à alegação de prejudicialidade externa, salienta-se que a mera existência de ação anulatória de leilão extrajudicial não constitui prejudicialidade da ação de imissão na posse do bem imóvel litigioso. (...) Assim, afasta-se, de pronto, a alegação de prejudicialidade externa heterogênea. A recorrente impugna ainda o prazo de 10 (dez) dias concedido para a desocupação do imóvel objeto da lide, o qual foi adquirido pelos agravados em leilão extrajudicial. Acerca do tema, dispõe o art. 30 da Lei 9.514/1997: ‘Art. 30. É assegurada ao fiduciário, ao seu cessionário ou aos seus sucessores, inclusive ao adquirente do imóvel por força do leilão público de que tratam os arts. 26-A, 27 e 27-A, a reintegração na posse do imóvel, que será concedida liminarmente, para desocupação no prazo de 60 (sessenta) dias, desde que comprovada a consolidação da propriedade em seu nome, na forma prevista no art. 26 desta Lei. (Redação dada pela Lei no 14.711, de 2023)” Consoante se extrai do documento de ID. 228419323 do processo de origem, a notificação promovida pelos agravados, após a arrematação do bem em dezembro de 2024, não se direcionou à agravante ou a sua filha, atuais possuidoras do imóvel, que somente foram intimadas, via oficial de justiça, em 02 de abril de 2025. A fixação da desocupação em 10 dias, a uma análise perfunctória, não só vai de encontro à norma de regência, mas vulnera a dignidade da pessoa humana, mormente porque inadequado à reorganização e realocação das possuidoras do imóvel. Assim, presente a probabilidade de provimento do recurso. O perigo da demora também é evidente, pois o termo final do referido prazo se avizinha. Dessarte, se encontram presentes os requisitos legais para a concessão da medida liminar pleiteada. ANTE O EXPOSTO, defiro o efeito suspensivo ativo, na forma do artigo 1.019, inciso I, do CPC, para suspender os efeitos da decisão agravada e determinar a desocupação do imóvel após o transcurso de 60 (sessenta) dias da intimação de ID. 231412859 do processo de origem” (AGI no 0716719-73.2025.8.07.0000). Ressalte-se que a apesar de a ordem de desocupação já se encontrar suspensa em razão da decisão supramencionada, o presente pedido visa à suspensão abrangente e integral dos efeitos do leilão. Além disso, os vícios alegados pela agravante demandam instrução probatória para a adequada apuração dos fatos. Assim, afigura-se prudente a suspensão dos efeitos da arrematação extrajudicial, a fim de evitar prejuízos irreversíveis enquanto se aguarda o deslinde da controvérsia. Registre-se que a alegada ausência de intimação pessoal da agravante e do devedor fiduciante — no único endereço conhecido e expressamente indicado no contrato — pode comprometer a regularidade do procedimento de excussão da garantia fiduciária, configurando possível afronta ao disposto no art. 26, §§ 1o e 3o, da Lei no 9.514/97. Dessa forma, defiro o pedido de tutela antecipada recursal para suspender os efeitos do leilão extrajudicial realizado em 18/12/2024, inclusive a eficácia da carta de arrematação e do mandado de imissão na posse, até o julgamento final deste recurso. Comunique-se ao ilustrado juízo singular. Intime-se a parte agravada para responder, querendo, no prazo legal.” O agravante alega, em síntese, que o leilão extrajudicial se deu de conformidade com as normas de regência, que há necessidade de observância do princípio da força obrigatória dos contratos, que houve regular notificação dos devedores e de terceiros mediante publicação em jornal de grande circulação. Diz que o leilão configura ato jurídico perfeito, que não há nulidade e que não houve arrematação por preço vil. Pede, em retratação, a revogação do ato que suspendeu os efeitos do leilão. É o relatório suficiente. Decido. Na forma do art. 1021, §2o. do CPC, retratar-se em relação a decisão objeto de agravo interno. A retratação se dá em relação à decisão que suspendeu os efeitos do leilão extrajudicial de bem objeto de contrato de alienação fiduciária em garantida ocorrido em 18/12/2024 com base no art. 300 do CPC, o qual remete aos requisitos da probabilidade do direito e do perigo de dano. Probabilidade do direito. De início, não restou definido de modo claro a legitimidade da autora agravante. É que o leilão decorre de contrato de financiamento com alienação fiduciária firmado entre o credor fiduciário, Banco Santander Brasil, e o devedor, Eduardo Fernandes Júnior. A agravante alega como prova do seu alegado direito o documento apresentado na origem (234886324 no processo de origem) é um mero instrumento particular firmado entre o devedor fiduciário e a agravante, sem participação nem anuência do credor fiduciário. Desse modo, não tem eficácia perante terceiros, senão entre as partes que contrataram. O princípio da relatividade dos contratos impede que o pacto tenha eficácia em relação às partes que dele não participaram. Não pode, pois, atingir a órbita de interesses entre terceiros. O art. 29 da Lei exige expressa anuência do credor fiduciário para que o devedor aliene os seus direitos. Desse modo, sem anuência, o pacto entre o devedor e terceiro é mero acerto sem eficácia perante o titular da propriedade. Neste sentido: “AGRAVO DE INSTRUMENTO. CESSÃO DE DIREITOS SOBRE IMÓVEL GRAVADO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. AUSÊNCIA DE ANUÊNCIA DO CREDOR FIDUCIÁRIO. IMPOSSIBILIDADE DE OPONIBILIDADE A TERCEIROS. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. AGRAVO INTERNO PREJUDICADO. 1. É imprescindível a anuência da credora fiduciária para que a cessão de imóvel, gravado com a alienação fiduciária, produza efeitos legais contra si. Isso porque o ajuste de compra e venda de bem imóvel com ônus real deve observar as formalidades legais e deve contar com o consentimento do credor fiduciário (artigos 23 e 29 da Lei n.o 9.514/97; e artigo 299 do Código Civil), o que impediria a exclusão do nome da devedora da matrícula da coisa, porque é quem deverá responder perante o credor fiduciário em caso de mora ou inadimplemento. 2. A ausência de consentimento do credor fiduciário impede a exclusão do nome da devedora da matrícula do imóvel, uma vez que esta permanece responsável pelo adimplemento da obrigação. 3. AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO E DESPROVIDO. AGRAVO INTERNO PREJUDICADO.” (Acórdão 1989913, 0738438-48.2024.8.07.0000, Relator(a): LUÍS GUSTAVO B. DE OLIVEIRA, 3a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 10/04/2025, publicado no DJe: 05/05/2025.) Desse modo, há de ser demonstrado, na origem, a pertinência subjetiva da demanda proposta por terceiro que pretende invalidar o leilão de bem objeto de contrato de que não fez parte. Quanto ao mérito, o credor a lei de regência não exige a notificação de terceiros. A notificação de que trata o ar. 26 da Lei n. 9514/1997. É verdade que se exige a notificação do terceiro fiduciante: “Art. 26. Vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constituídos em mora o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante, será consolidada, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. (Redação dada pela Lei no 14.711, de 2023) § 1o Para fins do disposto neste artigo, o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante serão intimados, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do registro de imóveis competente, a satisfazer, no prazo de 15 (quinze) dias, a prestação vencida e aquelas que vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive os tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel e as despesas de cobrança e de intimação. (Redação dada pela Lei no 14.711, de 2023) § 1o-A Na hipótese de haver imóveis localizados em mais de uma circunscrição imobiliária em garantia da mesma dívida, a intimação para purgação da mora poderá ser requerida a qualquer um dos registradores competentes e, uma vez realizada, importa em cumprimento do requisito de intimação em todos os procedimentos de excussão, desde que informe a totalidade da dívida e dos imóveis passíveis de consolidação de propriedade. (Incluído pela Lei no 14.711, de 2023) § 2o O contrato poderá estabelecer o prazo de carência, após o qual será expedida a intimação. (Redação dada pela Lei no 14.711, de 2023) § 2o-A Quando não for estabelecido o prazo de carência no contrato de que trata o § 2o deste artigo, este será de 15 (quinze) dias. (Incluído pela Lei no 14.711, de 2023) § 3o A intimação será feita pessoalmente ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, que por esse ato serão cientificados de que, se a mora não for purgada no prazo legal, a propriedade será consolidada no patrimônio do credor e o imóvel será levado a leilão nos termos dos arts. 26-A, 27 e 27-A desta Lei, conforme o caso, hipótese em que a intimação poderá ser promovida por solicitação do oficial do registro de imóveis, por oficial de registro de títulos e documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento, situação em que se aplica, no que couber, o disposto no art. 160 da Lei no 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos). (Redação dada pela Lei no 14.711, de 2023)” Todavia, tal regra não se destina ao mero ocupante por força de negócio de que não participou o credor. O terceiro fiduciante é aquele que, não sendo o devedor principal, ofereceu o imóvel em garantia fiduciária, ou seja, pode ser o próprio devedor (mais comum), ou um terceiro que, mesmo não sendo o devedor do financiamento, tem algum interesse legítimo no feito. É equiparado ao terceiro garantidor: Desse modo, não há necessidade de intimar quem não tem relação jurídica com o credor fiduciário. É mero terceiro. Quanto à alegação de que a arrematação se deu por preço vil, prevê o art. 27: “Art. 27. Consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário promoverá leilão público para a alienação do imóvel, no prazo de 60 (sessenta) dias, contado da data do registro de que trata o § 7o do art. 26 desta Lei. (Redação dada pela Lei no 14.711, de 2023) § 1o Se no primeiro leilão público o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI e do parágrafo único do art. 24 desta Lei, será realizado o segundo leilão nos quinze dias seguintes. (Redação dada pela Lei no 13.465, de 2017) § 2o No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que seja igual ou superior ao valor integral da dívida garantida pela alienação fiduciária, das despesas, inclusive emolumentos cartorários, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais, podendo, caso não haja lance que alcance referido valor, ser aceito pelo credor fiduciário, a seu exclusivo critério, lance que corresponda a, pelo menos, metade do valor de avaliação do bem. (Redação dada pela Lei no 14.711, de 2023)” Trata-se de regra destinada a proteger o interesse do devedor e evitar o enriquecimento sem causa. Mesmo antes da inovação legislativa, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça já era no sentido de que a arrematação por preço vil invalidava o ato: “PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO ANULATÓRIA DE LEILÃO E ARREMATAÇÃO EM VIRTUDE DE PREÇO VIL E FALTA DE INTIMAÇÃO PESSOAL DOS AUTORES. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. INTIMAÇÃO PRÉVIA DO DEVEDOR. NECESSIDADE. PREÇO VIL NÃO CARACTERIZADO. ARREMATAÇÃO POR VALOR SUPERIOR À METADE DA AVALIAÇÃO. DO PREÇO VIL DO LEIÇÃO EXTRAJUDICIAL. CARACTERIZADO. 1. Ação anulatória de leilão e arrematação em virtude de preço vil e falta de intimação pessoal dos autores. 2. A jurisprudência do STJ se consolidou no sentido de que é necessária a intimação pessoal do devedor acerca da realização do leilão extrajudicial. 3. Caracteriza-se preço vil quando a arrematação não alcançar, ao menos, a metade do valor da avaliação. Precedentes. 4. Agravo interno nos embargos de declaração no recurso especial não provido.” (AgInt nos EDcl no REsp n. 1.931.921/SP, relatora Ministra NANCY ANDRIGHI, Terceira Turma, julgado aos 22/11/2021, DJe de 25/11/2021) A jurisprudência mais recente no âmbito daquela Corte é neste sentido: “CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE EDITAL DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL. DÍVIDA COM ORIGEM EM CONTRATO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. VALOR DA SEGUNDA PRAÇA QUE NÃO PODE SER INFERIOR A 50% DA AVALIAÇÃO DO IMÓVEL. PREÇO VIL CARACTERIZADO. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL NÃO PROVIDO. 1. Trata-se de ação declaratória de nulidade de edital de leilão extrajudicial, requerendo os autores a publicação de um novo edital estipulando como preço mínimo do imóvel o percentual de 50% do valor da avaliação. 2. Consoante a jurisprudência desta Corte, muito embora o art. 27, § 2o, da Lei n. 9.514/97 autorize a venda do imóvel em segundo leilão pelo valor da dívida, a arrematação não poderá ser realizada por preço vil, assim considerado aquele inferior a 50% do valor de avaliação, sob pena de causar um prejuízo exagerado em desfavor do devedor fiduciante. 3. Agravo conhecido para negar provimento ao recurso especial.” (AREsp n. 2.818.110/SC, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 14/4/2025, DJEN de 23/4/2025.) Embora a agravante não seja parte no contrato, apresenta título partícula que lhe concede a qualidade de cessionária de direitos do devedor fiduciário. Em tese, pode ter interesse, como terceira, na defesa da regularidade do leilão para auferir os direitos que lhes são próprios. O valor de avaliação do bem (id240117310, pág. 44) foi de R$750.000,00 em 2016. Atualizado, o valor atinge R$1.085.000,00. A arrematação se deu em 18 de dezembro de 2024, pelo valor de R$ 863.500,00 (oitocentos e sessenta e três mil e quinhentos reais), que corresponde a valor bem superior à metade de avaliação. Não há, pois, demonstração de preço vil. Neste quadro, não vislumbro a probabilidade do direito alegado pela agravante. Perigo de dano. De igual modo, ausente o perigo de dano. Para além da ausência de demonstração de irregularidade no leilão, não há direito da agravante a ser tutelado com urgência. Ainda que houvesse demonstração de arrematação por preço vil, a invalidade poderia ser regularizada mediante a oferta de valor equivalente ao necessário para alcançar a metade do valor de avaliação, o que abriria ao arrematante a possibilidade de caucionar o valor, até mesmo com a propriedade do imóvel em debate. Contudo, não é este o caso. Desse modo, não vislumbro a presença dos requisitos necessários ao deferimento da tutela de urgência, de modo que revogo a decisão que a concedeu. ISSO POSTO, em face do que dispõem os art. 300 e 1021, § 2o. do CPC, revogo a decisão de id 72320948 que suspendeu os efeitos do leilão de 18/12/2025. Intimem-se. Inclua-se o agravo de instrumento em pauta de julgamento. Brasília/DF, 8 de julho de 2025. AISTON HENRIQUE DE SOUSA Relator

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS GJSGAHS Gabinete do Des. Aiston Henrique de Sousa Número do processo: 0720886-36.2025.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: MARLI MACEDO NAZIOZENO SEABRA AGRAVADO: BANCO SANTANDER (BRASIL) SA, KELSON CORTE, DIONE ANGELICA DE ARAUJO CORTE D E C I S Ã O Trata-se de agravo interno contra decisão, em agravo de instrumento, que concedeu a antecipação da tutela recursal e concedeu a tutela de urgência pleiteada nos seguintes termos: “Nesta fase do processamento do agravo, cabe ao Relator ater-se, basicamente, aos requisitos para a concessão da tutela de urgência liminarmente, quais sejam: i) a existência de elementos que evidenciam a probabilidade do direito, e ii) o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, nos termos do art. 300, caput, e seus incisos, do CPC. Fixados, pois, os limites possíveis de apreciação judicial nesta fase de summaria cognitio, passa-se ao exame dos referidos requisitos. No que se refere ao periculum in mora, restam evidenciados os prejuízos concretos que podem acometer a agravante, em razão da existência de mandado de imissão na posse já expedido nos autos da ação de imissão na posse proposta pelo arrematante. Além disso, cumpre destacar que a agravante figura como terceira interessada no referido processo de imissão na posse. Naquela demanda, foi interposto agravo de instrumento contra a decisão que determinou a desocupação do imóvel, tendo o Desembargador Relator Aiston Henrique de Sousa concedido efeito suspensivo para sustar a ordem, nos seguintes termos, in verbis: “Na forma do art. 1.019, inciso I, c.c o art. 995, parágrafo único, do Código de Processo Civil, a eficácia da decisão recorrida pode ser suspensa por decisão do relator, se houver risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso. De proêmio, no que tange à alegação de prejudicialidade externa, salienta-se que a mera existência de ação anulatória de leilão extrajudicial não constitui prejudicialidade da ação de imissão na posse do bem imóvel litigioso. (...) Assim, afasta-se, de pronto, a alegação de prejudicialidade externa heterogênea. A recorrente impugna ainda o prazo de 10 (dez) dias concedido para a desocupação do imóvel objeto da lide, o qual foi adquirido pelos agravados em leilão extrajudicial. Acerca do tema, dispõe o art. 30 da Lei 9.514/1997: ‘Art. 30. É assegurada ao fiduciário, ao seu cessionário ou aos seus sucessores, inclusive ao adquirente do imóvel por força do leilão público de que tratam os arts. 26-A, 27 e 27-A, a reintegração na posse do imóvel, que será concedida liminarmente, para desocupação no prazo de 60 (sessenta) dias, desde que comprovada a consolidação da propriedade em seu nome, na forma prevista no art. 26 desta Lei. (Redação dada pela Lei no 14.711, de 2023)” Consoante se extrai do documento de ID. 228419323 do processo de origem, a notificação promovida pelos agravados, após a arrematação do bem em dezembro de 2024, não se direcionou à agravante ou a sua filha, atuais possuidoras do imóvel, que somente foram intimadas, via oficial de justiça, em 02 de abril de 2025. A fixação da desocupação em 10 dias, a uma análise perfunctória, não só vai de encontro à norma de regência, mas vulnera a dignidade da pessoa humana, mormente porque inadequado à reorganização e realocação das possuidoras do imóvel. Assim, presente a probabilidade de provimento do recurso. O perigo da demora também é evidente, pois o termo final do referido prazo se avizinha. Dessarte, se encontram presentes os requisitos legais para a concessão da medida liminar pleiteada. ANTE O EXPOSTO, defiro o efeito suspensivo ativo, na forma do artigo 1.019, inciso I, do CPC, para suspender os efeitos da decisão agravada e determinar a desocupação do imóvel após o transcurso de 60 (sessenta) dias da intimação de ID. 231412859 do processo de origem” (AGI no 0716719-73.2025.8.07.0000). Ressalte-se que a apesar de a ordem de desocupação já se encontrar suspensa em razão da decisão supramencionada, o presente pedido visa à suspensão abrangente e integral dos efeitos do leilão. Além disso, os vícios alegados pela agravante demandam instrução probatória para a adequada apuração dos fatos. Assim, afigura-se prudente a suspensão dos efeitos da arrematação extrajudicial, a fim de evitar prejuízos irreversíveis enquanto se aguarda o deslinde da controvérsia. Registre-se que a alegada ausência de intimação pessoal da agravante e do devedor fiduciante — no único endereço conhecido e expressamente indicado no contrato — pode comprometer a regularidade do procedimento de excussão da garantia fiduciária, configurando possível afronta ao disposto no art. 26, §§ 1o e 3o, da Lei no 9.514/97. Dessa forma, defiro o pedido de tutela antecipada recursal para suspender os efeitos do leilão extrajudicial realizado em 18/12/2024, inclusive a eficácia da carta de arrematação e do mandado de imissão na posse, até o julgamento final deste recurso. Comunique-se ao ilustrado juízo singular. Intime-se a parte agravada para responder, querendo, no prazo legal.” O agravante alega, em síntese, que o leilão extrajudicial se deu de conformidade com as normas de regência, que há necessidade de observância do princípio da força obrigatória dos contratos, que houve regular notificação dos devedores e de terceiros mediante publicação em jornal de grande circulação. Diz que o leilão configura ato jurídico perfeito, que não há nulidade e que não houve arrematação por preço vil. Pede, em retratação, a revogação do ato que suspendeu os efeitos do leilão. É o relatório suficiente. Decido. Na forma do art. 1021, §2o. do CPC, retratar-se em relação a decisão objeto de agravo interno. A retratação se dá em relação à decisão que suspendeu os efeitos do leilão extrajudicial de bem objeto de contrato de alienação fiduciária em garantida ocorrido em 18/12/2024 com base no art. 300 do CPC, o qual remete aos requisitos da probabilidade do direito e do perigo de dano. Probabilidade do direito. De início, não restou definido de modo claro a legitimidade da autora agravante. É que o leilão decorre de contrato de financiamento com alienação fiduciária firmado entre o credor fiduciário, Banco Santander Brasil, e o devedor, Eduardo Fernandes Júnior. A agravante alega como prova do seu alegado direito o documento apresentado na origem (234886324 no processo de origem) é um mero instrumento particular firmado entre o devedor fiduciário e a agravante, sem participação nem anuência do credor fiduciário. Desse modo, não tem eficácia perante terceiros, senão entre as partes que contrataram. O princípio da relatividade dos contratos impede que o pacto tenha eficácia em relação às partes que dele não participaram. Não pode, pois, atingir a órbita de interesses entre terceiros. O art. 29 da Lei exige expressa anuência do credor fiduciário para que o devedor aliene os seus direitos. Desse modo, sem anuência, o pacto entre o devedor e terceiro é mero acerto sem eficácia perante o titular da propriedade. Neste sentido: “AGRAVO DE INSTRUMENTO. CESSÃO DE DIREITOS SOBRE IMÓVEL GRAVADO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. AUSÊNCIA DE ANUÊNCIA DO CREDOR FIDUCIÁRIO. IMPOSSIBILIDADE DE OPONIBILIDADE A TERCEIROS. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. AGRAVO INTERNO PREJUDICADO. 1. É imprescindível a anuência da credora fiduciária para que a cessão de imóvel, gravado com a alienação fiduciária, produza efeitos legais contra si. Isso porque o ajuste de compra e venda de bem imóvel com ônus real deve observar as formalidades legais e deve contar com o consentimento do credor fiduciário (artigos 23 e 29 da Lei n.o 9.514/97; e artigo 299 do Código Civil), o que impediria a exclusão do nome da devedora da matrícula da coisa, porque é quem deverá responder perante o credor fiduciário em caso de mora ou inadimplemento. 2. A ausência de consentimento do credor fiduciário impede a exclusão do nome da devedora da matrícula do imóvel, uma vez que esta permanece responsável pelo adimplemento da obrigação. 3. AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO E DESPROVIDO. AGRAVO INTERNO PREJUDICADO.” (Acórdão 1989913, 0738438-48.2024.8.07.0000, Relator(a): LUÍS GUSTAVO B. DE OLIVEIRA, 3a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 10/04/2025, publicado no DJe: 05/05/2025.) Desse modo, há de ser demonstrado, na origem, a pertinência subjetiva da demanda proposta por terceiro que pretende invalidar o leilão de bem objeto de contrato de que não fez parte. Quanto ao mérito, o credor a lei de regência não exige a notificação de terceiros. A notificação de que trata o ar. 26 da Lei n. 9514/1997. É verdade que se exige a notificação do terceiro fiduciante: “Art. 26. Vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constituídos em mora o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante, será consolidada, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. (Redação dada pela Lei no 14.711, de 2023) § 1o Para fins do disposto neste artigo, o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante serão intimados, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do registro de imóveis competente, a satisfazer, no prazo de 15 (quinze) dias, a prestação vencida e aquelas que vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive os tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel e as despesas de cobrança e de intimação. (Redação dada pela Lei no 14.711, de 2023) § 1o-A Na hipótese de haver imóveis localizados em mais de uma circunscrição imobiliária em garantia da mesma dívida, a intimação para purgação da mora poderá ser requerida a qualquer um dos registradores competentes e, uma vez realizada, importa em cumprimento do requisito de intimação em todos os procedimentos de excussão, desde que informe a totalidade da dívida e dos imóveis passíveis de consolidação de propriedade. (Incluído pela Lei no 14.711, de 2023) § 2o O contrato poderá estabelecer o prazo de carência, após o qual será expedida a intimação. (Redação dada pela Lei no 14.711, de 2023) § 2o-A Quando não for estabelecido o prazo de carência no contrato de que trata o § 2o deste artigo, este será de 15 (quinze) dias. (Incluído pela Lei no 14.711, de 2023) § 3o A intimação será feita pessoalmente ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, que por esse ato serão cientificados de que, se a mora não for purgada no prazo legal, a propriedade será consolidada no patrimônio do credor e o imóvel será levado a leilão nos termos dos arts. 26-A, 27 e 27-A desta Lei, conforme o caso, hipótese em que a intimação poderá ser promovida por solicitação do oficial do registro de imóveis, por oficial de registro de títulos e documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento, situação em que se aplica, no que couber, o disposto no art. 160 da Lei no 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos). (Redação dada pela Lei no 14.711, de 2023)” Todavia, tal regra não se destina ao mero ocupante por força de negócio de que não participou o credor. O terceiro fiduciante é aquele que, não sendo o devedor principal, ofereceu o imóvel em garantia fiduciária, ou seja, pode ser o próprio devedor (mais comum), ou um terceiro que, mesmo não sendo o devedor do financiamento, tem algum interesse legítimo no feito. É equiparado ao terceiro garantidor: Desse modo, não há necessidade de intimar quem não tem relação jurídica com o credor fiduciário. É mero terceiro. Quanto à alegação de que a arrematação se deu por preço vil, prevê o art. 27: “Art. 27. Consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário promoverá leilão público para a alienação do imóvel, no prazo de 60 (sessenta) dias, contado da data do registro de que trata o § 7o do art. 26 desta Lei. (Redação dada pela Lei no 14.711, de 2023) § 1o Se no primeiro leilão público o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI e do parágrafo único do art. 24 desta Lei, será realizado o segundo leilão nos quinze dias seguintes. (Redação dada pela Lei no 13.465, de 2017) § 2o No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que seja igual ou superior ao valor integral da dívida garantida pela alienação fiduciária, das despesas, inclusive emolumentos cartorários, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais, podendo, caso não haja lance que alcance referido valor, ser aceito pelo credor fiduciário, a seu exclusivo critério, lance que corresponda a, pelo menos, metade do valor de avaliação do bem. (Redação dada pela Lei no 14.711, de 2023)” Trata-se de regra destinada a proteger o interesse do devedor e evitar o enriquecimento sem causa. Mesmo antes da inovação legislativa, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça já era no sentido de que a arrematação por preço vil invalidava o ato: “PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO ANULATÓRIA DE LEILÃO E ARREMATAÇÃO EM VIRTUDE DE PREÇO VIL E FALTA DE INTIMAÇÃO PESSOAL DOS AUTORES. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. INTIMAÇÃO PRÉVIA DO DEVEDOR. NECESSIDADE. PREÇO VIL NÃO CARACTERIZADO. ARREMATAÇÃO POR VALOR SUPERIOR À METADE DA AVALIAÇÃO. DO PREÇO VIL DO LEIÇÃO EXTRAJUDICIAL. CARACTERIZADO. 1. Ação anulatória de leilão e arrematação em virtude de preço vil e falta de intimação pessoal dos autores. 2. A jurisprudência do STJ se consolidou no sentido de que é necessária a intimação pessoal do devedor acerca da realização do leilão extrajudicial. 3. Caracteriza-se preço vil quando a arrematação não alcançar, ao menos, a metade do valor da avaliação. Precedentes. 4. Agravo interno nos embargos de declaração no recurso especial não provido.” (AgInt nos EDcl no REsp n. 1.931.921/SP, relatora Ministra NANCY ANDRIGHI, Terceira Turma, julgado aos 22/11/2021, DJe de 25/11/2021) A jurisprudência mais recente no âmbito daquela Corte é neste sentido: “CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE EDITAL DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL. DÍVIDA COM ORIGEM EM CONTRATO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. VALOR DA SEGUNDA PRAÇA QUE NÃO PODE SER INFERIOR A 50% DA AVALIAÇÃO DO IMÓVEL. PREÇO VIL CARACTERIZADO. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL NÃO PROVIDO. 1. Trata-se de ação declaratória de nulidade de edital de leilão extrajudicial, requerendo os autores a publicação de um novo edital estipulando como preço mínimo do imóvel o percentual de 50% do valor da avaliação. 2. Consoante a jurisprudência desta Corte, muito embora o art. 27, § 2o, da Lei n. 9.514/97 autorize a venda do imóvel em segundo leilão pelo valor da dívida, a arrematação não poderá ser realizada por preço vil, assim considerado aquele inferior a 50% do valor de avaliação, sob pena de causar um prejuízo exagerado em desfavor do devedor fiduciante. 3. Agravo conhecido para negar provimento ao recurso especial.” (AREsp n. 2.818.110/SC, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 14/4/2025, DJEN de 23/4/2025.) Embora a agravante não seja parte no contrato, apresenta título partícula que lhe concede a qualidade de cessionária de direitos do devedor fiduciário. Em tese, pode ter interesse, como terceira, na defesa da regularidade do leilão para auferir os direitos que lhes são próprios. O valor de avaliação do bem (id240117310, pág. 44) foi de R$750.000,00 em 2016. Atualizado, o valor atinge R$1.085.000,00. A arrematação se deu em 18 de dezembro de 2024, pelo valor de R$ 863.500,00 (oitocentos e sessenta e três mil e quinhentos reais), que corresponde a valor bem superior à metade de avaliação. Não há, pois, demonstração de preço vil. Neste quadro, não vislumbro a probabilidade do direito alegado pela agravante. Perigo de dano. De igual modo, ausente o perigo de dano. Para além da ausência de demonstração de irregularidade no leilão, não há direito da agravante a ser tutelado com urgência. Ainda que houvesse demonstração de arrematação por preço vil, a invalidade poderia ser regularizada mediante a oferta de valor equivalente ao necessário para alcançar a metade do valor de avaliação, o que abriria ao arrematante a possibilidade de caucionar o valor, até mesmo com a propriedade do imóvel em debate. Contudo, não é este o caso. Desse modo, não vislumbro a presença dos requisitos necessários ao deferimento da tutela de urgência, de modo que revogo a decisão que a concedeu. ISSO POSTO, em face do que dispõem os art. 300 e 1021, § 2o. do CPC, revogo a decisão de id 72320948 que suspendeu os efeitos do leilão de 18/12/2025. Intimem-se. Inclua-se o agravo de instrumento em pauta de julgamento. Brasília/DF, 8 de julho de 2025. AISTON HENRIQUE DE SOUSA Relator