Tribunal: TJDFT
Processo: 0704271-68.2025.8.07.0000
Órgão julgador: FÁTIMA RAFAEL
Órgão colegiado: 3a Turma Cível
Data de publicação: 2025-02-21

Ementa:
Órgão: 3a Turma Cível Espécie: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) No do Processo: 0704271-68.2025.8.07.0000 AGRAVANTE: CONDOMINIO PARQUE RIACHO 24 AGRAVADO: MARIA DA CONCEICAO DO NASCIMENTO SILVA Relatora: Desa. Fátima Rafael DECISÃO Cuida-se de Agravo de Instrumento, com pedido de efeito suspensivo, interposto pelo Condomínio Parque Riacho 24 contra a r. decisão proferida pela Juíza de Direito da Vara Cível do Riacho Fundo que, nos autos da Execução Extrajudicial n° 0701032-15.2019.8.07.0017, deferiu a penhora dos direitos aquisitivos do imóvel pertencente a Maria da Conceição do Nascimento Silva, nos seguintes termos: “Adoto o relatório da decisão de ID 190500541, fl. 261. Trata-se de execução de taxas condominiais, proposta pelo CONDOMÍNIO PARQUE RIACHO 24, em face de MARIA DA CONCEIÇÃO DO NASCIMENTO SILVA. Ré citada no ID 48423514 - fl. 92. Designada audiência de conciliação, as partes firmaram o acordo de ID 48627171 - fls. 95/96, em que a devedora assumiu a obrigação de pagar ao credor 1 parcela de R$1.000,00 (19/11/2019) e 13 de R$407,10, a partir de 20/12/2019. Isso, sob pena de vencimento antecipado das parcelas vincendas e os acréscimos de multa de 10%, juros de mora de 1% ao mês e correção monetária (cláusula quarta). Na decisão de ID 71671691 - fl. 119, o juízo intimou o exequente para atualizar o valor do crédito, em razão da notícia de inadimplemento do acordo. Planilhas com o saldo remanescente juntadas nos IDs 81039353 e 81039354 - fls. 132/133. No ID 98221898 - fls. 150/151, deferiu-se a realização de atos constritivos. Como resultado, houve a penhora de R$1.496,23, em 10/08/2021 (ID 99887135 - fls. 154/157). Em seguida, o exequente noticiou a celebração de novo acordo extrajudicial com a executada, no qual constou que o valor penhorado seja direcionado ao adimplemento da entrada da avença. Assim, pediu o levantamento da quantia (ID 100742606 - fl. 159). Acordo, com firma reconhecida, no ID 100742607 - fls. 160/165). Assim, o juízo determinou o levantamento do valor penhorado em favor do exequente, bem como a suspensão do processo até 20/09/2022, conforme artigo 922 do CPC (ID 104399698 - fl. 173). Ofício com ordem de transferência no ID 107922631 - fls. 175/176). Após esse prazo, o exequente foi intimado para informar se houve a quitação da obrigação executada. No ID 145901107 - fl. 190, informou que ele foi descumprido. Com isso, pediu a realização de atos constritivos. Ato contínuo, o juízo observou que o exequente promove outro processo contra a executada (0707676-66.2022.8.07.0017), no qual se executada taxas condominiais de 01 e 02/2022, 05 e 06/2022 e 10/2022. Já a presente demanda está relacionada com as taxas de 01/2019 a 08/2021. Dessa forma, determinou a associação dos processos e intimou o exequente para demonstrar o valor do saldo remanescente, observando-se os pagamentos feitos no processo por meio dos bloqueios SISBAJUD realizados (ID 152721419 - fl. 193). Em resposta, afirma que a planilha juntada já havia contemplado o pagamento feito nos autos, pois o valor da entrada ensejou o abatimento dos débitos dos meses 08/2018 a 12/2018, além de redução de R$21,88 no débito vencido em 01/2019. Na decisão de ID 159949630 - fls. 211/213, o juízo intimou a exequente novamente para demonstrar o saldo remanescente, mediante a juntada de planilhas diferentes. Sendo uma com o valor das obrigações executadas. Outra com a atualização dos valores pagos no curso do processo. Uma terceira com a compensação desses valores. Petição da exequente com pedido de tentativa de penhora de valores na modalidade reiterada (ID 162393748 - fls. 216/220). A manifestação é acompanhada das planilhas de cálculos de IDs 162393749 - fls. 221/228.162393751. Na decisão de ID 167808908, o juízo a realização de atos constritivos. Como resultado, houve a penhora do valor de R$ 930,14, em 01/09/2023 (ID 170666017). A executada foi intimada no ID 177820183, nos termos do § 4o do art. 248 do CPC, mas não apresentou impugnação. O exequente, por sua vez, pediu o levantamento da quantia constrita (ID 186155617). Acrescento que na decisão de ID 190500541 foi determinada a transferência dos valores penhorados para a conta bancária do credor. Na petição de ID 192562878 o exequente requereu a pesquisa de bens da executada no sistema RENAJUD. Comprovante de transferência do valor de R$ 973,12 para a conta bancária da parte exequente, ID 199549151. Pesquisa no sistema SINSP/INFOSEG, ID 201194994. Na petição de ID 202461898 o exequente requer a penhora dos direitos aquisitivos sobre o imóvel gerador dos débitos condominiais. No ID 215888481, fl. 302, o credor juntou a certidão atualizada do matrícula do imóvel. Decido O exequente pleiteia a penhora sobre os direitos aquisitivos do imóvel da parte executada. Observo que o imóvel penhorado está alienado fiduciariamente ao Banco do Brasil (ID 215888481, fl. 302), Nessa toada, importa destacar que a alienação fiduciária, direito real de garantia ao lado de outras garantias reais (hipoteca, penhor e anticrese), apresenta-se como uma das mais sólidas garantias ao credor, uma vez que recai sobre o próprio objeto, tendo em vista que o domínio do bem é transferido ao credor, ainda que sob condição resolutiva. Eclode patente, portanto, que o real proprietário do imóvel é o Banco do Brasil e não a parte executada, porquanto esta possui apenas a posse direta, estando com o banco a posse indireta e a própria propriedade, não obstante tal propriedade ser resolúvel (arts. 22, caput e 23, caput e parágrafo único, todos da Lei 9.514/97). Assim, não é possível a penhora do bem em si, mas apenas de eventuais direitos aquisitivos da ora parte executada, já que esta terá a propriedade apenas após a quitação do contrato de alienação firmado entre ela e o agente financeiro. DEFIRO a penhora do sobre eventuais direitos da parte executada sobre o imóvel apto no 001, Quadra QS-01, Conjunto 6 Bloco C, Lote 2, Setor Habitacional Riacho Fundo II/DF, Matrícula 86.577, caso o imóvel seja retomado pelo agente fiduciário. Intime-se a parte executada da penhora realizada e da sua constituição em fiel depositária do bem. Prazo de 15 dias para impugnação. Intime-se o agente fiduciário para que em caso de retomada do imóvel e posterior leilão extrajudicial, deverá, havendo saldo remanescente a favor da parte devedora fiduciante, depositar tal valor neste Juízo. Expeça-se Termo de Penhora para que o exequente promova a averbação da penhora no registro imobiliário, o que deverá ser demonstrado nos autos no prazo de 30 dias. Deverá o exequente recolher os emolumentos respectivos, diretamente no Cartório de Registro de Imóveis”. Sustenta a Agravante, em suma, que a r. decisão agravada condicionou a penhora dos direitos aquisitivos à consolidação da propriedade do imóvel pela credora fiduciária, baseando-se no entendimento de que a alienação fiduciária transfere o domínio do bem ao credor, sendo o Banco do Brasil S.A o real proprietário. Alega que a r. decisão contém erro material, pois não é possível penhorar direitos aquisitivos quando há retomada do bem pela instituição financeira credora. Pontua que a penhora se relaciona com os direitos advindos do contrato de financiamento, ou seja, ao montante já pago pela devedora ao credor, e, com a retomada do imóvel, deixam de existir os direitos aquisitivos. Sustenta que a consolidação de imóvel e os direitos aquisitivos são conceitos que não coexistem, de modo que a penhora recairia sobre o valor pago pelo financiamento, e, com a retomada do imóvel, resolve-se o negócio jurídico, não havendo direitos aquisitivos remanescentes. Explica que a penhora dos direitos aquisitivos está prevista no art. 835, XII, do CPC e não se confunde com a penhora do bem em si. Os direitos aquisitivos referem-se ao montante já pago pelo devedor fiduciante ao credor fiduciário. Argumenta que o valor da arrematação deve ser, preferencialmente, utilizado para pagar os débitos condominiais, conforme jurisprudência consolidada. O crédito condominial prefere o crédito fiduciário, pois as dívidas condominiais têm natureza jurídica propter rem. Esclarece que no edital do leilão deverá constar a responsabilidade do arrematante pelos débitos vencidos e vincendos, salvo aqueles suportados pela arrematação. A jurisprudência do STJ confirma que o arrematante é responsável pelo pagamento das despesas condominiais vencidas, ainda que anteriores à arrematação. Requer a concessão de efeito suspensivo ao presente recurso, com o objetivo de suspender o curso dos autos originários, até o julgamento final do agravo, evitando a perda do objeto, garantindo a efetividade da execução. Preparo comprovado (Id. 68575038). É o breve relatório. Decido. Nos termos do art. 1.019, I, do Código de Processo Civil, recebido o agravo de instrumento, se não for o caso de aplicação do disposto no art. 932, III e IV, do mesmo Código, o relator poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando ao juiz sua decisão. Assim, deve haver plausibilidade no direito alegado, bem como o reconhecimento de que a espera pelo julgamento do recurso poderá causar danos graves e de difícil reparação ao titular de direito prestes a ser lesado ou ameaçado de lesão. Em juízo de cognição sumária, não detecto os requisitos da concessão de efeito suspensivo, especialmente risco de danos graves ou de difícil reparação. Embora o Agravante alegue que a penhora está condicionada à consolidação da propriedade, verifica-se que incidiu sobre os direitos aquisitivos e o termo de penhora foi lavrado (Id. 223716052). Dessa forma, o Agravante já pode averbar a penhora no registro imobiliário. De fato, a penhora de direitos aquisitivos do imóvel não se confunde com a constrição do próprio bem, pois recai apenas sobre a expressão econômica das obrigações pessoais do devedor fiduciante adimplidas. Portanto, é inviável a hasta pública visando a expropriação do imóvel alienado fiduciariamente, já que somente passará a integrar a esfera de patrimônio do devedor fiduciante após o adimplemento integral da dívida. Nesse contexto, os valores referentes às prestações pagas pelo devedor somente poderão ser revertidos em favor do ora agravante em caso de quitação do imóvel ou se houver eventual alienação em hasta pública pelo credor fiduciário, ocasião em que o credor, ora agravante, terá direito de receber eventual valor remanescente, após o recebimento pelo credor fiduciário. Desse modo, tendo sido deferida a penhora, não se verifica risco de dano ao Agravante em aguardar o julgamento deste recurso. Ante o exposto, indefiro o pedido de concessão de efeito suspensivo. Dispenso informações. Intime-se a Agravada para que responda, no prazo de 15 (quinze) dias, facultando-lhe juntar a documentação que entender necessária ao julgamento do recurso, conforme prevê o artigo 1.019, II, do Código de Processo Civil. Publique-se e intimem-se. Brasília, 18 de fevereiro de 2025. Desembargadora Fátima Rafael Relatora

Inteiro teor:
Órgão: 3a Turma Cível Espécie: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) No do Processo: 0704271-68.2025.8.07.0000 AGRAVANTE: CONDOMINIO PARQUE RIACHO 24 AGRAVADO: MARIA DA CONCEICAO DO NASCIMENTO SILVA Relatora: Desa. Fátima Rafael DECISÃO Cuida-se de Agravo de Instrumento, com pedido de efeito suspensivo, interposto pelo Condomínio Parque Riacho 24 contra a r. decisão proferida pela Juíza de Direito da Vara Cível do Riacho Fundo que, nos autos da Execução Extrajudicial n° 0701032-15.2019.8.07.0017, deferiu a penhora dos direitos aquisitivos do imóvel pertencente a Maria da Conceição do Nascimento Silva, nos seguintes termos: “Adoto o relatório da decisão de ID 190500541, fl. 261. Trata-se de execução de taxas condominiais, proposta pelo CONDOMÍNIO PARQUE RIACHO 24, em face de MARIA DA CONCEIÇÃO DO NASCIMENTO SILVA. Ré citada no ID 48423514 - fl. 92. Designada audiência de conciliação, as partes firmaram o acordo de ID 48627171 - fls. 95/96, em que a devedora assumiu a obrigação de pagar ao credor 1 parcela de R$1.000,00 (19/11/2019) e 13 de R$407,10, a partir de 20/12/2019. Isso, sob pena de vencimento antecipado das parcelas vincendas e os acréscimos de multa de 10%, juros de mora de 1% ao mês e correção monetária (cláusula quarta). Na decisão de ID 71671691 - fl. 119, o juízo intimou o exequente para atualizar o valor do crédito, em razão da notícia de inadimplemento do acordo. Planilhas com o saldo remanescente juntadas nos IDs 81039353 e 81039354 - fls. 132/133. No ID 98221898 - fls. 150/151, deferiu-se a realização de atos constritivos. Como resultado, houve a penhora de R$1.496,23, em 10/08/2021 (ID 99887135 - fls. 154/157). Em seguida, o exequente noticiou a celebração de novo acordo extrajudicial com a executada, no qual constou que o valor penhorado seja direcionado ao adimplemento da entrada da avença. Assim, pediu o levantamento da quantia (ID 100742606 - fl. 159). Acordo, com firma reconhecida, no ID 100742607 - fls. 160/165). Assim, o juízo determinou o levantamento do valor penhorado em favor do exequente, bem como a suspensão do processo até 20/09/2022, conforme artigo 922 do CPC (ID 104399698 - fl. 173). Ofício com ordem de transferência no ID 107922631 - fls. 175/176). Após esse prazo, o exequente foi intimado para informar se houve a quitação da obrigação executada. No ID 145901107 - fl. 190, informou que ele foi descumprido. Com isso, pediu a realização de atos constritivos. Ato contínuo, o juízo observou que o exequente promove outro processo contra a executada (0707676-66.2022.8.07.0017), no qual se executada taxas condominiais de 01 e 02/2022, 05 e 06/2022 e 10/2022. Já a presente demanda está relacionada com as taxas de 01/2019 a 08/2021. Dessa forma, determinou a associação dos processos e intimou o exequente para demonstrar o valor do saldo remanescente, observando-se os pagamentos feitos no processo por meio dos bloqueios SISBAJUD realizados (ID 152721419 - fl. 193). Em resposta, afirma que a planilha juntada já havia contemplado o pagamento feito nos autos, pois o valor da entrada ensejou o abatimento dos débitos dos meses 08/2018 a 12/2018, além de redução de R$21,88 no débito vencido em 01/2019. Na decisão de ID 159949630 - fls. 211/213, o juízo intimou a exequente novamente para demonstrar o saldo remanescente, mediante a juntada de planilhas diferentes. Sendo uma com o valor das obrigações executadas. Outra com a atualização dos valores pagos no curso do processo. Uma terceira com a compensação desses valores. Petição da exequente com pedido de tentativa de penhora de valores na modalidade reiterada (ID 162393748 - fls. 216/220). A manifestação é acompanhada das planilhas de cálculos de IDs 162393749 - fls. 221/228.162393751. Na decisão de ID 167808908, o juízo a realização de atos constritivos. Como resultado, houve a penhora do valor de R$ 930,14, em 01/09/2023 (ID 170666017). A executada foi intimada no ID 177820183, nos termos do § 4o do art. 248 do CPC, mas não apresentou impugnação. O exequente, por sua vez, pediu o levantamento da quantia constrita (ID 186155617). Acrescento que na decisão de ID 190500541 foi determinada a transferência dos valores penhorados para a conta bancária do credor. Na petição de ID 192562878 o exequente requereu a pesquisa de bens da executada no sistema RENAJUD. Comprovante de transferência do valor de R$ 973,12 para a conta bancária da parte exequente, ID 199549151. Pesquisa no sistema SINSP/INFOSEG, ID 201194994. Na petição de ID 202461898 o exequente requer a penhora dos direitos aquisitivos sobre o imóvel gerador dos débitos condominiais. No ID 215888481, fl. 302, o credor juntou a certidão atualizada do matrícula do imóvel. Decido O exequente pleiteia a penhora sobre os direitos aquisitivos do imóvel da parte executada. Observo que o imóvel penhorado está alienado fiduciariamente ao Banco do Brasil (ID 215888481, fl. 302), Nessa toada, importa destacar que a alienação fiduciária, direito real de garantia ao lado de outras garantias reais (hipoteca, penhor e anticrese), apresenta-se como uma das mais sólidas garantias ao credor, uma vez que recai sobre o próprio objeto, tendo em vista que o domínio do bem é transferido ao credor, ainda que sob condição resolutiva. Eclode patente, portanto, que o real proprietário do imóvel é o Banco do Brasil e não a parte executada, porquanto esta possui apenas a posse direta, estando com o banco a posse indireta e a própria propriedade, não obstante tal propriedade ser resolúvel (arts. 22, caput e 23, caput e parágrafo único, todos da Lei 9.514/97). Assim, não é possível a penhora do bem em si, mas apenas de eventuais direitos aquisitivos da ora parte executada, já que esta terá a propriedade apenas após a quitação do contrato de alienação firmado entre ela e o agente financeiro. DEFIRO a penhora do sobre eventuais direitos da parte executada sobre o imóvel apto no 001, Quadra QS-01, Conjunto 6 Bloco C, Lote 2, Setor Habitacional Riacho Fundo II/DF, Matrícula 86.577, caso o imóvel seja retomado pelo agente fiduciário. Intime-se a parte executada da penhora realizada e da sua constituição em fiel depositária do bem. Prazo de 15 dias para impugnação. Intime-se o agente fiduciário para que em caso de retomada do imóvel e posterior leilão extrajudicial, deverá, havendo saldo remanescente a favor da parte devedora fiduciante, depositar tal valor neste Juízo. Expeça-se Termo de Penhora para que o exequente promova a averbação da penhora no registro imobiliário, o que deverá ser demonstrado nos autos no prazo de 30 dias. Deverá o exequente recolher os emolumentos respectivos, diretamente no Cartório de Registro de Imóveis”. Sustenta a Agravante, em suma, que a r. decisão agravada condicionou a penhora dos direitos aquisitivos à consolidação da propriedade do imóvel pela credora fiduciária, baseando-se no entendimento de que a alienação fiduciária transfere o domínio do bem ao credor, sendo o Banco do Brasil S.A o real proprietário. Alega que a r. decisão contém erro material, pois não é possível penhorar direitos aquisitivos quando há retomada do bem pela instituição financeira credora. Pontua que a penhora se relaciona com os direitos advindos do contrato de financiamento, ou seja, ao montante já pago pela devedora ao credor, e, com a retomada do imóvel, deixam de existir os direitos aquisitivos. Sustenta que a consolidação de imóvel e os direitos aquisitivos são conceitos que não coexistem, de modo que a penhora recairia sobre o valor pago pelo financiamento, e, com a retomada do imóvel, resolve-se o negócio jurídico, não havendo direitos aquisitivos remanescentes. Explica que a penhora dos direitos aquisitivos está prevista no art. 835, XII, do CPC e não se confunde com a penhora do bem em si. Os direitos aquisitivos referem-se ao montante já pago pelo devedor fiduciante ao credor fiduciário. Argumenta que o valor da arrematação deve ser, preferencialmente, utilizado para pagar os débitos condominiais, conforme jurisprudência consolidada. O crédito condominial prefere o crédito fiduciário, pois as dívidas condominiais têm natureza jurídica propter rem. Esclarece que no edital do leilão deverá constar a responsabilidade do arrematante pelos débitos vencidos e vincendos, salvo aqueles suportados pela arrematação. A jurisprudência do STJ confirma que o arrematante é responsável pelo pagamento das despesas condominiais vencidas, ainda que anteriores à arrematação. Requer a concessão de efeito suspensivo ao presente recurso, com o objetivo de suspender o curso dos autos originários, até o julgamento final do agravo, evitando a perda do objeto, garantindo a efetividade da execução. Preparo comprovado (Id. 68575038). É o breve relatório. Decido. Nos termos do art. 1.019, I, do Código de Processo Civil, recebido o agravo de instrumento, se não for o caso de aplicação do disposto no art. 932, III e IV, do mesmo Código, o relator poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando ao juiz sua decisão. Assim, deve haver plausibilidade no direito alegado, bem como o reconhecimento de que a espera pelo julgamento do recurso poderá causar danos graves e de difícil reparação ao titular de direito prestes a ser lesado ou ameaçado de lesão. Em juízo de cognição sumária, não detecto os requisitos da concessão de efeito suspensivo, especialmente risco de danos graves ou de difícil reparação. Embora o Agravante alegue que a penhora está condicionada à consolidação da propriedade, verifica-se que incidiu sobre os direitos aquisitivos e o termo de penhora foi lavrado (Id. 223716052). Dessa forma, o Agravante já pode averbar a penhora no registro imobiliário. De fato, a penhora de direitos aquisitivos do imóvel não se confunde com a constrição do próprio bem, pois recai apenas sobre a expressão econômica das obrigações pessoais do devedor fiduciante adimplidas. Portanto, é inviável a hasta pública visando a expropriação do imóvel alienado fiduciariamente, já que somente passará a integrar a esfera de patrimônio do devedor fiduciante após o adimplemento integral da dívida. Nesse contexto, os valores referentes às prestações pagas pelo devedor somente poderão ser revertidos em favor do ora agravante em caso de quitação do imóvel ou se houver eventual alienação em hasta pública pelo credor fiduciário, ocasião em que o credor, ora agravante, terá direito de receber eventual valor remanescente, após o recebimento pelo credor fiduciário. Desse modo, tendo sido deferida a penhora, não se verifica risco de dano ao Agravante em aguardar o julgamento deste recurso. Ante o exposto, indefiro o pedido de concessão de efeito suspensivo. Dispenso informações. Intime-se a Agravada para que responda, no prazo de 15 (quinze) dias, facultando-lhe juntar a documentação que entender necessária ao julgamento do recurso, conforme prevê o artigo 1.019, II, do Código de Processo Civil. Publique-se e intimem-se. Brasília, 18 de fevereiro de 2025. Desembargadora Fátima Rafael Relatora