Tribunal: TJDFT
Processo: 0720096-52.2025.8.07.0000
Órgão julgador: LUCIMEIRE MARIA DA SILVA
Órgão colegiado: 5a Turma Cível
Data de publicação: 2025-05-30

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Desembargadora LUCIMEIRE MARIA DA SILVA Número do processo: 0720096-52.2025.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: RONALDO PINHEIRO DE ALMEIDA, LORRY BARBOSA DE PAIVA AGRAVADO: CONDOMINIO DO EDIFICIO COMERCIAL E RESIDENCIAL MAISON VIVIANE RINALDI D E C I S Ã O Cuida-se de agravo de instrumento, com pedido liminar, interposto por RONALDO PINHEIRO DE ALMEIDA (autor), tendo por objeto a r. decisão do i. Juízo da 3a Vara Cível de Águas Claras que, nos autos da ação submetida ao procedimento comum n.o: 0707829-85.2025.8.07.0020, ajuizada pelo ora agravante em desfavor do CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO COMERCIAL E RESIDENCIAL MAISON VIVIANE RINALDI, indeferiu o pedido de tutela de urgência, nos seguintes termos (ID 234737323 dos autos originais): “Custas recolhidas (ID 232481714 e ID 232481715). Recebo a emenda substitutiva de ID 233421662. Trata-se de ação anulatória com pedido de tutela provisória de urgência para o fim de determinar ao condomínio demandado a suspensão da “obra de colocação de brises na fachada e ar condicionado, diante da nulidade das assembleias” extraordinárias descritas na petição inicial, em razão dos diversos vícios apontados pela parte autora, tais como ausência de transparência quanto à coleta de votos e ao atingimento de quórum necessário para deliberação dos condôminos, divergência entre o número de votos e a quantidade de condôminos presentes nas assembleias, votação on line não autorizada pelos condôminos, ausência de registro das assembleias perante o cartório competente, dentre outros. É o relato necessário. Decido. Nos termos do art. 300 do CPC, a tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo. No caso em análise, não obstante os argumentos da parte autora, não é possível a concessão da tutela de urgência pleiteada na inicial, sobretudo porque a questão relativa à suposta nulidade das assembleias realizadas pelo condomínio demandado enseja uma cognição mais aprofundada dos fatos, após o regular exercício do contraditório. Ademais, não se vislumbra a urgência alegada na petição inicial, sobretudo porque, em caso de procedência do pedido anulatório, as partes deverão retornar aos status quo ante, com a consequente restituição integral do valor relativo às taxas extraordinárias fixadas nas assembleias supostamente nulas e eventualmente já desembolsados pelos requerentes. ANTE O EXPOSTO, não atendidos os pressupostos legais, INDEFIRO o pedido de tutela de urgência formulado na inicial. Deixo de designar audiência de conciliação, sem prejuízo, caso a medida se mostre adequada para abreviar o acesso das partes à melhor solução da lide. Cite(m)-se a(s) parte(s) ré(s) para apresentação de resposta. Intimem-se as partes da presente decisão. Em suas razões recursais (ID 72032320), afirma que ajuizou ação declaratória de nulidade de assembleia condominial. Afirma que foi alterada a convenção do condomínio, sem observar o quórum de 2/3, conforme prevê a cláusula trigésima quarta da convenção e art. 1.351 do CC, visando instalação de ar condicionado. Menciona que, após 4 meses, realizou-se nova assembleia para decidir acerca da instalação dos brises, visando servir de sustentação para os aparelhos de ar condicionado, com rateio das despesas na forma de taxa extra, contudo, alega que não foram especificados os valores, bem como não foi observada a fração ideal no rateio. Defende que o quórum não foi atingido na assembleia do dia 30/09/2024, contudo, foi deliberado que a sessão permanecerá aberta até a próxima assembleia designada para o dia 18/11/2024. Aduz que a ata da assembleia informa que foi aprovada a alteração, com votos de 144 condôminos, contudo, afirma que a quantidade de assinantes é de apenas 42 votantes. Aduz que há ausência de transparência na votação. Menciona que houve outra assembleia para deliberar sobre a instalação dos brises, visando dar sustentação para os aparelhos de ar-condicionados, com a instituição de taxa extra. Defende que a taxa extra não observou que o rateio deve ser realizado adotando a fração ideal de cada apartamento. Verbera que também não foi observado o quórum previsto na legislação. Discorre sobre o direito que entende aplicável ao caso. Transcreve jurisprudência em abono à sua tese. Por fim, requer a concessão de antecipação da tutela recursal para determinar a imediata suspensão das decisões adotadas nas assembleias viciadas, além da suspensão da cobrança de taxa extra e obra de colação dos brises. No mérito, postula o provimento do recurso. O preparo foi recolhido (ID 72036093) É o relatório. Passo a decidir. Preenchidos os pressupostos legais, conheço do recurso. Como cediço, recebido o agravo de instrumento no tribunal e distribuído imediatamente, se não for o caso de aplicação do art. 932, III e IV, do CPC, o relator poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso, se da imediata produção de seus efeitos houver risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso, ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando ao juiz sua decisão (art. 932, II, 1.019, I, do CPC). Portanto, no momento, a análise a ser realizada nesta fase incipiente está restrita ao pedido de concessão de antecipação de tutela recursal, o que se fará à luz dos requisitos da probabilidade do direito e do perigo de dano grave ou risco ao resultado útil do processo. Verifico que o agravante, postula, em antecipação da tutela recursal, a suspensão dos efeitos da assembleia de condomínio que autorizou a instalação de ar-condicionado e respectivos brises para sustentá-los, além de instituir taxa extra para arcar com os custos. Compulsando os autos de origem, verifico que foi convocada Assembleia Geral extraordinária – sessão permanente – para deliberar acerca da instalação de ar-condicionado (item 1), bem como decidir acercar do rateio da taxa de condomínio de fração ideal para híbrido (item 2), conforme edital de ID 232481717, na origem. Constou expressamente no edital que as modificações propostas alterariam a Convenção do Condomínio, o que atrai a necessidade de aprovação de 2/3 dos votos dos condôminos. Observa-se da ata da Assembleia realizada no dia 30/09/2024, que diante da ausência de condôminos necessários para a aprovação das modificações propostas, foi colocada em votação e aprovada a conversão da assembleia em sessão permanente até o dia 18/11/2024 (ID 2324811707 e ID 232481708, na origem). Diante disso, a assembleia foi convertida em permanente até o dia 18/11/2024. No dia 18/11/2024 foram verificados os votos dos condôminos acerca da proposta de alteração da fachada para instalação de ar-condicionado. Consta na ata da assembleia que o item acima mencionado teria sido aprovado por 114 votos, superando os 2/3 dos votos dos condôminos. Ressalta-se que não há óbice que seja alterada a área comum, desde que observado o quórum deliberativo de 2/3 conforme previsto na cláusula trigésima quarta da convenção do condomínio (ID 232482079, na origem). Do mesmo modo, incide no caso em comento o disposto no art. Art. 1.351. do Código Civil, que prevê o quórum de 2/3 para a modificação da convenção de condomínio. Vejamos: “Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção, bem como a mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária." Além disso, a Lei 14.309/22 introduziu alteração legislativa para autorizar o presidente da assembleia, mediante votação da maioria dos presentes, a converter a reunião em sessão permanente. Tal modificação legislativa visou facilitar o atingimento do quórum especial, que, normalmente, não era atingido, em virtude da dificuldade de todos os condôminos estarem presentes na assembleia única realizada, em data específica. Nesse sentido, transcrevo o disposto no art. 1.353 e seguintes do Código Civil: “Art. 1.353. Em segunda convocação, a assembléia poderá deliberar por maioria dos votos dos presentes, salvo quando exigido quorum especial. § 1o Quando a deliberação exigir quórum especial previsto em lei ou em convenção e ele não for atingido, a assembleia poderá, por decisão da maioria dos presentes, autorizar o presidente a converter a reunião em sessão permanente, desde que cumulativamente: (Incluído pela Lei no 14.309, de 2022) I - sejam indicadas a data e a hora da sessão em seguimento, que não poderá ultrapassar 60 (sessenta) dias, e identificadas as deliberações pretendidas, em razão do quórum especial não atingido; (Incluído pela Lei no 14.309, de 2022) II - fiquem expressamente convocados os presentes e sejam obrigatoriamente convocadas as unidades ausentes, na forma prevista em convenção; (Incluído pela Lei no 14.309, de 2022) III - seja lavrada ata parcial, relativa ao segmento presencial da reunião da assembleia, da qual deverão constar as transcrições circunstanciadas de todos os argumentos até então apresentados relativos à ordem do dia, que deverá ser remetida aos condôminos ausentes; (Incluído pela Lei no 14.309, de 2022) IV - seja dada continuidade às deliberações no dia e na hora designados, e seja a ata correspondente lavrada em seguimento à que estava parcialmente redigida, com a consolidação de todas as deliberações. (Incluído pela Lei no 14.309, de 2022) § 2o Os votos consignados na primeira sessão ficarão registrados, sem que haja necessidade de comparecimento dos condôminos para sua confirmação, os quais poderão, se estiverem presentes no encontro seguinte, requerer a alteração do seu voto até o desfecho da deliberação pretendida. (Incluído pela Lei no 14.309, de 2022) § 3o A sessão permanente poderá ser prorrogada tantas vezes quantas necessárias, desde que a assembleia seja concluída no prazo total de 90 (noventa) dias, contado da data de sua abertura inicial. (Incluído pela Lei no 14.309, de 2022)”. Assim sendo, em juízo de cognição sumária, entendo que o quórum para instalação do ar-condicionado exigido na convenção de condomínio foi atingido. Cumpre mencionar, ainda, que a alegação de que não houve transparência na votação é matéria que depende de dilação probatória, não sendo possível apurar em juízo perfunctório. Desse modo, autorizada a instalação do ar-condicionado na fachada do prédio, mediante alteração da convenção, por consequência, seria necessário a instalação dos brises, visando dar suporte aos aparelhos. No caso, foi realizada nova assembleia para a aprovação das instalações dos brises e instituição de taxa extra, conforme edital de ID 232481709, na origem. Verifico que o item deliberado foi aprovado, conforme ata de ID 235780249. Em que pese o agravante afirmar que não está sendo observado o rateio da taxa extra, adotando a fração ideal de cada apartamento, entendo, em juízo de cognição sumária, que referida questão não restou esclarecida prima facie, sendo necessário aguardar o contraditório para melhor esclarecimento dos fatos e do direito aplicável ao caso. Conforme consta da ata da assembleia, as coberturas, que possuem tamanhos maiores, não estão sendo beneficiadas pela obra, uma vez que já possuem áreas técnicas para a instalação dos aparelhos de ar-condicionado. Foi ressalvado expressamente que as coberturas não seriam beneficiadas, bem como sequer participariam da votação, conforme constou na ata da assembleia (ID 235780249, na origem). Assim sendo, trata-se de questão que necessita de aguardar o contraditório para melhor esclarecimento dos fatos, não sendo possível, em juízo perfunctório, verificar, prima facie, a nulidade apontada pelo agravante. Assim sendo, o processo originário está em fase embrionária, sendo que as nulidades alegadas pelo agravante precisam ser analisadas com cautela, após o devido contraditório. Nesse contexto, entendo, em juízo de cognição sumária, própria desta fase, que não restou demonstrada a probabilidade do direito afirmado. Além disso, não há o risco da demora, uma vez que, caso no futuro, comprovadas as nulidades alegadas, a ata de assembleia poderá ser anulada. Ante o exposto, INDEFIRO o pedido de antecipação da tutela recursal. Comunique-se ao i. Juízo de origem, dispensadas eventuais informações. Dispenso a intimação da parte agravada, uma vez que ainda não foi citada. Publique-se e Intimem-se. Brasília, 28 de maio de 2025. Desembargadora LUCIMEIRE MARIA DA SILVA Relatora

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Desembargadora LUCIMEIRE MARIA DA SILVA Número do processo: 0720096-52.2025.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: RONALDO PINHEIRO DE ALMEIDA, LORRY BARBOSA DE PAIVA AGRAVADO: CONDOMINIO DO EDIFICIO COMERCIAL E RESIDENCIAL MAISON VIVIANE RINALDI D E C I S Ã O Cuida-se de agravo de instrumento, com pedido liminar, interposto por RONALDO PINHEIRO DE ALMEIDA (autor), tendo por objeto a r. decisão do i. Juízo da 3a Vara Cível de Águas Claras que, nos autos da ação submetida ao procedimento comum n.o: 0707829-85.2025.8.07.0020, ajuizada pelo ora agravante em desfavor do CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO COMERCIAL E RESIDENCIAL MAISON VIVIANE RINALDI, indeferiu o pedido de tutela de urgência, nos seguintes termos (ID 234737323 dos autos originais): “Custas recolhidas (ID 232481714 e ID 232481715). Recebo a emenda substitutiva de ID 233421662. Trata-se de ação anulatória com pedido de tutela provisória de urgência para o fim de determinar ao condomínio demandado a suspensão da “obra de colocação de brises na fachada e ar condicionado, diante da nulidade das assembleias” extraordinárias descritas na petição inicial, em razão dos diversos vícios apontados pela parte autora, tais como ausência de transparência quanto à coleta de votos e ao atingimento de quórum necessário para deliberação dos condôminos, divergência entre o número de votos e a quantidade de condôminos presentes nas assembleias, votação on line não autorizada pelos condôminos, ausência de registro das assembleias perante o cartório competente, dentre outros. É o relato necessário. Decido. Nos termos do art. 300 do CPC, a tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo. No caso em análise, não obstante os argumentos da parte autora, não é possível a concessão da tutela de urgência pleiteada na inicial, sobretudo porque a questão relativa à suposta nulidade das assembleias realizadas pelo condomínio demandado enseja uma cognição mais aprofundada dos fatos, após o regular exercício do contraditório. Ademais, não se vislumbra a urgência alegada na petição inicial, sobretudo porque, em caso de procedência do pedido anulatório, as partes deverão retornar aos status quo ante, com a consequente restituição integral do valor relativo às taxas extraordinárias fixadas nas assembleias supostamente nulas e eventualmente já desembolsados pelos requerentes. ANTE O EXPOSTO, não atendidos os pressupostos legais, INDEFIRO o pedido de tutela de urgência formulado na inicial. Deixo de designar audiência de conciliação, sem prejuízo, caso a medida se mostre adequada para abreviar o acesso das partes à melhor solução da lide. Cite(m)-se a(s) parte(s) ré(s) para apresentação de resposta. Intimem-se as partes da presente decisão. Em suas razões recursais (ID 72032320), afirma que ajuizou ação declaratória de nulidade de assembleia condominial. Afirma que foi alterada a convenção do condomínio, sem observar o quórum de 2/3, conforme prevê a cláusula trigésima quarta da convenção e art. 1.351 do CC, visando instalação de ar condicionado. Menciona que, após 4 meses, realizou-se nova assembleia para decidir acerca da instalação dos brises, visando servir de sustentação para os aparelhos de ar condicionado, com rateio das despesas na forma de taxa extra, contudo, alega que não foram especificados os valores, bem como não foi observada a fração ideal no rateio. Defende que o quórum não foi atingido na assembleia do dia 30/09/2024, contudo, foi deliberado que a sessão permanecerá aberta até a próxima assembleia designada para o dia 18/11/2024. Aduz que a ata da assembleia informa que foi aprovada a alteração, com votos de 144 condôminos, contudo, afirma que a quantidade de assinantes é de apenas 42 votantes. Aduz que há ausência de transparência na votação. Menciona que houve outra assembleia para deliberar sobre a instalação dos brises, visando dar sustentação para os aparelhos de ar-condicionados, com a instituição de taxa extra. Defende que a taxa extra não observou que o rateio deve ser realizado adotando a fração ideal de cada apartamento. Verbera que também não foi observado o quórum previsto na legislação. Discorre sobre o direito que entende aplicável ao caso. Transcreve jurisprudência em abono à sua tese. Por fim, requer a concessão de antecipação da tutela recursal para determinar a imediata suspensão das decisões adotadas nas assembleias viciadas, além da suspensão da cobrança de taxa extra e obra de colação dos brises. No mérito, postula o provimento do recurso. O preparo foi recolhido (ID 72036093) É o relatório. Passo a decidir. Preenchidos os pressupostos legais, conheço do recurso. Como cediço, recebido o agravo de instrumento no tribunal e distribuído imediatamente, se não for o caso de aplicação do art. 932, III e IV, do CPC, o relator poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso, se da imediata produção de seus efeitos houver risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso, ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando ao juiz sua decisão (art. 932, II, 1.019, I, do CPC). Portanto, no momento, a análise a ser realizada nesta fase incipiente está restrita ao pedido de concessão de antecipação de tutela recursal, o que se fará à luz dos requisitos da probabilidade do direito e do perigo de dano grave ou risco ao resultado útil do processo. Verifico que o agravante, postula, em antecipação da tutela recursal, a suspensão dos efeitos da assembleia de condomínio que autorizou a instalação de ar-condicionado e respectivos brises para sustentá-los, além de instituir taxa extra para arcar com os custos. Compulsando os autos de origem, verifico que foi convocada Assembleia Geral extraordinária – sessão permanente – para deliberar acerca da instalação de ar-condicionado (item 1), bem como decidir acercar do rateio da taxa de condomínio de fração ideal para híbrido (item 2), conforme edital de ID 232481717, na origem. Constou expressamente no edital que as modificações propostas alterariam a Convenção do Condomínio, o que atrai a necessidade de aprovação de 2/3 dos votos dos condôminos. Observa-se da ata da Assembleia realizada no dia 30/09/2024, que diante da ausência de condôminos necessários para a aprovação das modificações propostas, foi colocada em votação e aprovada a conversão da assembleia em sessão permanente até o dia 18/11/2024 (ID 2324811707 e ID 232481708, na origem). Diante disso, a assembleia foi convertida em permanente até o dia 18/11/2024. No dia 18/11/2024 foram verificados os votos dos condôminos acerca da proposta de alteração da fachada para instalação de ar-condicionado. Consta na ata da assembleia que o item acima mencionado teria sido aprovado por 114 votos, superando os 2/3 dos votos dos condôminos. Ressalta-se que não há óbice que seja alterada a área comum, desde que observado o quórum deliberativo de 2/3 conforme previsto na cláusula trigésima quarta da convenção do condomínio (ID 232482079, na origem). Do mesmo modo, incide no caso em comento o disposto no art. Art. 1.351. do Código Civil, que prevê o quórum de 2/3 para a modificação da convenção de condomínio. Vejamos: “Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção, bem como a mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária." Além disso, a Lei 14.309/22 introduziu alteração legislativa para autorizar o presidente da assembleia, mediante votação da maioria dos presentes, a converter a reunião em sessão permanente. Tal modificação legislativa visou facilitar o atingimento do quórum especial, que, normalmente, não era atingido, em virtude da dificuldade de todos os condôminos estarem presentes na assembleia única realizada, em data específica. Nesse sentido, transcrevo o disposto no art. 1.353 e seguintes do Código Civil: “Art. 1.353. Em segunda convocação, a assembléia poderá deliberar por maioria dos votos dos presentes, salvo quando exigido quorum especial. § 1o Quando a deliberação exigir quórum especial previsto em lei ou em convenção e ele não for atingido, a assembleia poderá, por decisão da maioria dos presentes, autorizar o presidente a converter a reunião em sessão permanente, desde que cumulativamente: (Incluído pela Lei no 14.309, de 2022) I - sejam indicadas a data e a hora da sessão em seguimento, que não poderá ultrapassar 60 (sessenta) dias, e identificadas as deliberações pretendidas, em razão do quórum especial não atingido; (Incluído pela Lei no 14.309, de 2022) II - fiquem expressamente convocados os presentes e sejam obrigatoriamente convocadas as unidades ausentes, na forma prevista em convenção; (Incluído pela Lei no 14.309, de 2022) III - seja lavrada ata parcial, relativa ao segmento presencial da reunião da assembleia, da qual deverão constar as transcrições circunstanciadas de todos os argumentos até então apresentados relativos à ordem do dia, que deverá ser remetida aos condôminos ausentes; (Incluído pela Lei no 14.309, de 2022) IV - seja dada continuidade às deliberações no dia e na hora designados, e seja a ata correspondente lavrada em seguimento à que estava parcialmente redigida, com a consolidação de todas as deliberações. (Incluído pela Lei no 14.309, de 2022) § 2o Os votos consignados na primeira sessão ficarão registrados, sem que haja necessidade de comparecimento dos condôminos para sua confirmação, os quais poderão, se estiverem presentes no encontro seguinte, requerer a alteração do seu voto até o desfecho da deliberação pretendida. (Incluído pela Lei no 14.309, de 2022) § 3o A sessão permanente poderá ser prorrogada tantas vezes quantas necessárias, desde que a assembleia seja concluída no prazo total de 90 (noventa) dias, contado da data de sua abertura inicial. (Incluído pela Lei no 14.309, de 2022)”. Assim sendo, em juízo de cognição sumária, entendo que o quórum para instalação do ar-condicionado exigido na convenção de condomínio foi atingido. Cumpre mencionar, ainda, que a alegação de que não houve transparência na votação é matéria que depende de dilação probatória, não sendo possível apurar em juízo perfunctório. Desse modo, autorizada a instalação do ar-condicionado na fachada do prédio, mediante alteração da convenção, por consequência, seria necessário a instalação dos brises, visando dar suporte aos aparelhos. No caso, foi realizada nova assembleia para a aprovação das instalações dos brises e instituição de taxa extra, conforme edital de ID 232481709, na origem. Verifico que o item deliberado foi aprovado, conforme ata de ID 235780249. Em que pese o agravante afirmar que não está sendo observado o rateio da taxa extra, adotando a fração ideal de cada apartamento, entendo, em juízo de cognição sumária, que referida questão não restou esclarecida prima facie, sendo necessário aguardar o contraditório para melhor esclarecimento dos fatos e do direito aplicável ao caso. Conforme consta da ata da assembleia, as coberturas, que possuem tamanhos maiores, não estão sendo beneficiadas pela obra, uma vez que já possuem áreas técnicas para a instalação dos aparelhos de ar-condicionado. Foi ressalvado expressamente que as coberturas não seriam beneficiadas, bem como sequer participariam da votação, conforme constou na ata da assembleia (ID 235780249, na origem). Assim sendo, trata-se de questão que necessita de aguardar o contraditório para melhor esclarecimento dos fatos, não sendo possível, em juízo perfunctório, verificar, prima facie, a nulidade apontada pelo agravante. Assim sendo, o processo originário está em fase embrionária, sendo que as nulidades alegadas pelo agravante precisam ser analisadas com cautela, após o devido contraditório. Nesse contexto, entendo, em juízo de cognição sumária, própria desta fase, que não restou demonstrada a probabilidade do direito afirmado. Além disso, não há o risco da demora, uma vez que, caso no futuro, comprovadas as nulidades alegadas, a ata de assembleia poderá ser anulada. Ante o exposto, INDEFIRO o pedido de antecipação da tutela recursal. Comunique-se ao i. Juízo de origem, dispensadas eventuais informações. Dispenso a intimação da parte agravada, uma vez que ainda não foi citada. Publique-se e Intimem-se. Brasília, 28 de maio de 2025. Desembargadora LUCIMEIRE MARIA DA SILVA Relatora