Tribunal: TJDFT
Processo: 0715952-35.2025.8.07.0000
Órgão julgador: ARQUIBALDO CARNEIRO PORTELA
Órgão colegiado: 6a Turma Cível
Data de publicação: 2025-05-05

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Desembargador ARQUIBALDO CARNEIRO Número do processo: 0715952-35.2025.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: QUEIROZ GALVAO DF 1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA - EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL AGRAVADO: CONDOMINIO CARPE DIEM D E C I S Ã O Cuida-se de agravo de instrumento interposto por Virtu DF 1 Desenvolvimento Imobiliário Ltda. em Recuperação Judicial contra a decisão proferida pelo Juízo da Vara de Execução de Títulos Extrajudiciais e Conflitos Arbitrais de Taguatinga/DF, nos autos do processo no 0716681-50.2019.8.07.0007, que indeferiu o pedido de reconhecimento da concursalidade do crédito relativo a taxas condominiais cobradas pelo Condomínio Carpe Diem, ora agravado. Eis a r. decisão agravada: “A presente demanda encontra-se suspensa aguardando-se manifestação do Juízo da 28a Vara Cível de Recife – PE acerca do pedido de bloqueio de numerário requerido pelo exequente (id. 106286487). O administrador judicial compareceu nos autos requerendo a sujeição dos créditos desta ação ao juízo da recuperação. Manifestação da parte exequente ao ID 109990864 sustentando que os créditos decorrentes da presente ação são extraconcursais, e, portanto, não se sujeitam ao juízo da recuperação judicial. Sucintamente relatados, decido. Sem razão a executada. Esta ação de execução de título extrajudicial destina-se à cobrança de despesas condominiais, motivo por que, para escorreita análise do pedido, convém uma interpretação sistemática da lei de regência, sem descurar da natureza propter rem do débito perseguido na execução (despesas condominiais). Quanto ao tema, dispõe o art. 6.o da lei n.o 11.101/05: A decretação da falência ou o deferimento do processamento da recuperação judicial suspende o curso da prescrição e de todas as ações e execuções em face do devedor inclusive aquelas dos credores particulares do sócio solidário. Na mesma senda, o art. 49, § 1o, da referida lei estabelece que: Os credores do devedor em recuperação judicial conservam seus direitos e privilégios contra os coobrigados, fiadores e obrigados de regresso. E art. 52 do mesmo Diploma legal predica o seguinte: Estando em termos a documentação exigida no art. 51 desta Lei, o juiz deferirá o processamento da recuperação judicial e, no mesmo ato: (...) III. Ordenará a suspensão de todas as ações ou execuções contra o devedor, na forma do art. 6o desta Lei, permanecendo os respectivos autos no juízo onde se processam, ressalvadas as ações previstas nos §§ 1o, 2o e 7o do art. 6o desta Lei e as relativas a créditos excetuados na forma dos §§ 3o e 4o do art. 49 desta Lei. No caso, tendo em vista o caráter propter rem da dívida (que adere e acompanha a própria coisa), o crédito condominial tem preferência sobre os demais, o que implica prioridade no seu pagamento, diante da necessidade da conservação e integridade do condomínio. Com efeito, o condomínio não tem condições (nem pode) esperar a solução a ser dada no processo de recuperação judicial da executada em detrimento dos demais condôminos, os quais estão a arcar (injustamente e a duras penas e durante meses a fio) com as despesas afetas ao executado, o que pode colocar em colapso a existência do próprio ente. De fato, as despesas condominiais da proprietária em recuperação judicial não são dívidas sujeitas à suspensão pelo prazo de 180 dias, previsto no art. 6.o, § 4.o, da lei n.o 11.101/05, devendo ser consideradas como “encargos” do bem do recuperando, em preferência aos demais créditos, já que imprescindível à própria manutenção e existência da unidade, portanto, sem caráter concursal. Este, aliás, é o entendimento do STJ, conforme se extrai dos seguintes julgados: RECURSO ESPECIAL. FALÊNCIA. DESPESAS CONDOMINIAIS. CRÉDITO EXTRACONCURSAL. AÇÃO DE COBRANÇA. SUSPENSÃO. DESCABIMENTO. JULGADOS DESTA CORTE SUPERIOR. 1. Controvérsia acerca da necessidade de suspensão de ação de cobrança de despesas condominiais ante a superveniência da decretação da falência do devedor. 2. Caráter extraconcursal do crédito decorrente de despesas condominiais, não se sujeitando, portanto, à habilitação e inclusão no quadro geral de credores. 3. Desnecessidade de suspensão da ação de cobrança de despesas condominiais, por se tratar de crédito extraconcursal. 4. Recurso Especial Desprovido (REsp 1.534.433/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino 3.a Turma, julgado em 27.3.2017). RECURSO ESPECIAL. DIREITO FALIMENTAR. CONFLITO DE COMPETÊNCIA. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. OMISSÃO, CONTRADIÇÃO OU OBSCURIDADE. NÃO OCORRÊNCIA. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA 211/STJ. EXECUÇÃO MOVIDA POR TERCEIRO CONTRA DEVEDOR DA FALIDA. SUSPENSÃO DO PROCESSO E HABILITAÇÃO DE CRÉDITO NA FALÊNCIA. IMPOSSIBILIDADE. INEXISTÊNCIA DE CONFLITO. 1- Conflito de competência suscitado em 8/5/2015. Recurso atribuído à Relatora em 31/8/2016. 2- Controvérsia que se cinge em determinar se a ação de cobrança de cotas condominiais, em fase de execução, proposta contra suposto devedor da recorrente deve ser suspensa em razão da decretação da falência e se os créditos respectivos devem ser submetidos ao juízo universal. 3- Ausentes os vícios do art. 535 do CPC, rejeitam-se os embargos de declaração. 4- Aplicação da Súmula 211/STJ. 5- A execução de cotas condominiais que tramita contra devedor da falida não deve ser suspensa em razão da decretação da quebra, tampouco os créditos respectivos devem ser submetidos ao juízo universal. 6- Recurso especial a que se nega provimento. (REsp 1.627457/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3° Turma, julgado em 27.9.2016). Nesse contexto, é de rigor reconhecer que o crédito da presente ação é extraconcursal. Posto isso, indefiro o pedido de ID 230208835. Intime-se a parte devedora para informar o andamento da ação de recuperação judicial, cujo pedido foi deferido no dia 31/03/2021 pelo Juízo da Seção A da 28a Vara Cível da Comarca de Recife/PE (processo 0018004-19.2021.8.17.2001), em 15 dias, sob pena de prosseguimento da execução.” A agravante sustenta que "o crédito perseguido nestes autos se sujeita à recuperação judicial, pois possui fato gerador anterior à data do pedido de recuperação judicial; em consonância com a tese firmada no Tema 1.051 do STJ". Afirma, ainda, que "qualquer penhora ou ato de constrição será contraproducente e prejudicial à recuperação judicial, colocando em risco a efetividade do instituto". Fundamenta o recurso nos arts. 49 e 6o da Lei no 11.101/2005, e na tese fixada pelo STJ no Tema 1.051, defendendo que os créditos condominiais anteriores ao deferimento da recuperação judicial devem ser considerados concursais, competindo exclusivamente ao juízo universal da recuperação decidir sobre atos de constrição patrimonial. Ao final, requer a concessão de efeito ativo ao agravo, com a suspensão da execução em primeiro grau, e, no mérito, o provimento do recurso para que seja reconhecida a concursalidade do crédito, a incompetência do juízo de origem para atos constritivos e o cancelamento de mandados de levantamento eventualmente expedidos. Preparo no ID 71126183. É o relatório. Decido. É cediço que a eficácia da decisão recorrida poderá ser suspensa por decisão do relator, se da imediata produção de seus efeitos houver risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso (art. 995, parágrafo único, do CPC). Há, portanto, dois pressupostos cumulativos a serem considerados pelo relator para fins de decisão do pedido liminar: a probabilidade de provimento e o perigo da demora. No caso em apreço, entendo que não há razões para a concessão do efeito suspensivo pleiteado. Como relatado, o cerne da controvérsia consiste em analisar se as despesas condominiais da agravante, que se encontra em processo de recuperação judicial, são de natureza concursal ou extraconcursal, e se estariam ou não sejeitas ao juízo universal. Sem qualquer açodamento de avançar sobre o mérito, pois indevido fazê-lo neste momento incipiente, mas, desde logo necessário ressaltar que o entendimento do col. STJ é no sentido de que que os encargos condominiais possuem natureza extraconcursal, independentemente de sua constituição antes ou depois do pedido de recuperação judicial, por serem despesas necessárias à administração do ativo. Confia-se: “PROCESSUAL CIVIL E FALIMENTAR. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. ENCARGOS CONDOMINIAIS. DESPESAS NECESSÁRIAS À ADMINISTRAÇÃO DO ATIVO. CARÁTER EXTRACONCURSAL. SUSPENSÃO DA EXECUÇÃO. INADMISSIBILIDADE. FUNDAMENTAÇÃO DEFICIENTE. NÃO INDICAÇÃO DOS DISPOSITIVOS DE LEI VIOLADOS. APLICAÇÃO DA SÚMULA N.o 284 DO STF, POR ANALOGIA. TEMA NÃO DEBATIDO PELAS INSTÂNCIAS ORDINÁRIAS. INCIDÊNCIA DA SÚMULA No 282 DO STF. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. O encargo condominial, ainda que anterior ao pedido de quebra, enquadra-se no conceito de despesa necessária à administração do ativo, tratando-se de crédito de natureza extraconcursal, que não se submete aos efeitos da recuperação judicial. 2. A ausência de expressa indicação de artigos de lei violados inviabiliza o conhecimento do recurso especial, não bastando a mera menção a dispositivos legais ou a narrativa acerca da legislação federal, aplicando-se o disposto na Súmula n.o 284 do STF. 3. A matéria referente ao enfrentamento de todos os argumentos deduzidos no processo não foi objeto de debate prévio nas instâncias de origem. Ausente, portanto, o devido prequestionamento nos termos da Súmula no 282 do STF, aplicável por analogia. 4. Agravo interno não provido. (AgInt no AREsp n. 2.348.211/RJ, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 16/10/2023, DJe de 18/10/2023.)” - grifou-se “AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. ART. 18 DA LEI N. 6.024/1974. LIQUIDAÇÃO EXTRAJUDICIAL. ENCARGOS CONDOMINIAIS. CRÉDITO EXTRACONCURSAL. NÃO SUJEITO À HABILITAÇÃO OU SUSPENSÃO. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Os encargos condominiais, mesmo que anteriores à recuperação, enquadram-se no conceito de despesas necessárias à administração do ativo, tratando-se de crédito extraconcursal que não se sujeita à habilitação, tampouco à suspensão determinada pela Lei de Falências. O mesmo entendimento se aplica ao art. 18, a, da Lei n. 6.024/1974. 2. Agravo interno desprovido. (AgInt no REsp n. 1.565.058/SP, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 22/4/2024, DJe de 24/4/2024.)” – grifou-se “AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. COBRANÇA DE COTA CONDOMINIAL. CRÉDITO EXTRACONCURSAL. NÃO HÁ SUSPENSÃO DO PROCESSO NA HIPÓTESE. ENTENDIMENTO DO STJ. PRECEDENTES. SÚMULA 83 DO STJ. NÃO IMPUGNAÇÃO ESPECÍFICA. JULGADOS DIVERSOS. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. A jurisprudência desta Corte firmou-se no sentido de que os créditos provenientes de despesas condominiais, por serem essenciais à manutenção do ativo, possuem natureza extraconcursal, razão pela qual não se sujeitam à habilitação de crédito. Precedentes. 2. O simples fato do juízo da recuperação judicial ser competente para controlar os atos constritivos não elimina o posicionamento desta Corte no sentido de que as despesas condominiais possuem natureza extraconcursal, não se sujeitando, portanto, à suspensão determinada pelo art. 99 da Lei de Falências. 3. O Tribunal de origem seguiu no mesmo posicionamento desta Corte, incidindo, assim, no óbice da Súmula 83 do STJ. 4. Não houve adequada impugnação ao fundamento do juízo negativo de admissibilidade que aplicou a Súmula n. 83 desta Corte, cuja impugnação pressupõe a demonstração por meio de precedentes atuais de que a jurisprudência do STJ não estaria no mesmo sentido do acórdão recorrido, ou que o caso dos autos seria distinto daqueles veiculados nos precedentes por meio de distinguishing, o que não ocorreu na hipótese. 5. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no AREsp n. 2.238.690/RJ, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 16/10/2023, DJe de 20/10/2023)” - grifou-se No mesmo sentido já decidiu esta Corte: AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO EMPRESARIAL E PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO DE TAXAS CONDOMINAIS. PARTE EXECUTADA EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL. CRÉDITO DE NATUREZA EXTRACONCURSAL. PROSSEGUIMENTO DA EXECUÇÃO. POSSIBILIDADE. DESPROVIMENTO. 1. O processo de recuperação judicial não exonera o condômino de concorrer para o rateio das despesas destinadas à manutenção e conservação do condomínio. As taxas de condomínio configuram créditos extraconcursais, por serem despesas necessárias à administração do ativo (art. 84, III, da Lei 11.101/2005). Precedentes do Superior Tribunal de Justiça. 2. O caput do art. 84 da Lei 11.101/2005 dispõe que os créditos extraconcursais devem ser pagos com precedência sobre os mencionados no art. 83. Assim, por força de lei, possuem preferência sobre os concursais; não se submetem ao quadro geral de credores e nem ao plano de recuperação judicial. 3. A existência da recuperação judicial, portanto, não impede o prosseguimento da execução de taxas condominiais. 4. Agravo de instrumento conhecido e desprovido. Agravo interno prejudicado. (Acórdão 1938068, 0724396-91.2024.8.07.0000, Relator(a): LEONARDO ROSCOE BESSA, 6a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 23/10/2024, publicado no DJe: 08/11/2024.) - grifou-se AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO EMPRESARIAL. RECUPERAÇÃO JUDICIAL. EXECUÇÃO DE DÍVIDA DE CONDOMÍNIO. CRÉDITO EXTRACONCURSAL. NÃO SUJEITO À HABILITAÇÃO NO QUADRO GERAL DE CREDORES. SUSPENSÃO DA EXECUÇÃO. NÃO CABIMENTO. 1- Taxa de condomínio edilício. Recuperação judicial. Crédito extraconcursal. Suspensão da execução indevida. Em razão de sua natureza propter rem o crédito decorrente de condomínio, é equiparável aos créditos de que trata o art. 49, § 3o da Lei n. 11.101/2005, e por se tratar de despesa necessária à administração do ativo (art. 84, inciso III), não se sujeitam ao concurso de credores nem à suspensão de que trata o art. 52, inciso III, da Lei. 2- Nos termos do entendimento jurisprudencial do c. STJ e desta e. Corte de Justiça, os encargos condominiais enquadram-se no conceito de despesas necessárias à administração do ativo, para manutenção do bem, possuindo natureza propter rem e caráter extraconcursal, não se sujeitando, portanto, à habilitação de crédito no plano de recuperação judicial ou à suspensão da execução, nos termos da Lei n. 11.101/2005. (Acórdão1806061,0706729-42.2018.8.07.0020, Relatora:SANDRA REVES, 7a Turma Cível, data de julgamento: 24/01/2024, Publicado no DJE : 08/02/2024 . Pág.: Sem Página Cadastrada.) 3- Agravo de instrumento conhecido e desprovido. (Acórdão 1909008, 0724306-83.2024.8.07.0000, Relator(a): RENATO SCUSSEL, 2a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 14/08/2024, publicado no DJe: 29/08/2024.)- grifou-se APELAÇÃO. COBRANÇA. TAXAS CONDOMINIAIS. DÍVIDA PROPTER REM. RESPONSABILIDADE DO PROPRIETÁRIO ATUAL. CORREÇÃO MONETÁRIA. IGP-M. PREVISÃO NA CONVENÇÃO. MULTA MORATÓRIA DE DOIS POR CENTO (2%). LEGALIDADE. RECUPERAÇÃO JUDICIAL. AUSÊNCIA DE SUSPENSÃO DA AÇÃO DE CONHECIMENTO. CRÉDITO EXTRACONCURSAL. COMPETÊNCIA PARA ATOS CONSTRITIVOS. MATÉRIA DA FASE DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. 1. A obrigação do condômino de contribuir com o custeio das despesas condominiais tem natureza propter rem, vinculando-se à coisa. Por isso, segundo a exata dicção do art. 1.345, do CC, o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios. 2. Não se mostra abusiva a correção monetária pelo IGP-M, quando existente expressão previsão na convenção condominial. 3. A multa moratória pode ser fixada em até dois por cento (2%), consoante o art. 1.336, § 1o, do CC. 4. O deferimento da recuperação judicial não é causa de suspensão da ação de conhecimento, com pedido de cobrança. Ademais, as despesas condominiais, por serem necessárias à administração do ativo, caracterizam-se como extraconcursais, a teor dos arts. 49, § 3o, e art. 84, inciso III, ambos da Lei no 11.101/05. 5. A questão atinente à competência para praticar eventuais atos constritivos é matéria alheia à fase de conhecimento, devendo ser tratada, se necessário, por ocasião do cumprimento forçado da sentença. 6. Apelo não provido. (Acórdão 1888981, 0734874-29.2022.8.07.0001, Relator(a): ARNOLDO CAMANHO DE ASSIS, 4a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 04/07/2024, publicado no DJe: 26/07/2024.)- grifou-se AGRAVO DE INSTRUMENTO. EFEITO SUSPENSIVO. REQUISITOS. AUSÊNCIA. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. PENHORA. IMÓVEIS. EXCESSO. NÃO DEMONSTRAÇÃO. TAXA CONDOMINIAL. CRÉDITO EXTRACONCURSAL. JUÍZO UNIVERSAL. NÃO SUJEIÇÃO. CONSTRIÇÃO. JUÍZO DA EXECUÇÃO. COMPETENTE. 1. O relator poderá deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal quando estiverem presentes os requisitos relativos ao perigo de dano grave, de difícil ou de impossível reparação, bem como a demonstração da probabilidade do provimento do recurso (CPC, art. 995, parágrafo único). 2. O art. 84, III da Lei Falimentar, prevê como extraconcursais as despesas necessárias à administração do ativo, que não se sujeitam ao concurso de credores, tampouco à suspensão determinada pelo art. 52, III da referida Lei. 3. As taxas condominiais se qualificam como despesas necessárias à administração do ativo. Como consequência, são destinadas à manutenção do bem, de natureza “propter rem”, com caráter extraconcursal e que, portanto, não se sujeitam à habilitação de crédito ou à suspensão do cumprimento de sentença ou da execução. Precedentes. 4. Não havendo a efetiva alienação judicial dos bens imóveis, cujo valor apurado pode representar até 50% da avaliação, não subsistem razões fático-jurídicas para reconhecer o excesso de penhora, diante da ausência de demonstração de prejuízo. 5. Recurso conhecido e não provido.(Acórdão 1694099, 0704380-53.2023.8.07.0000, Relator(a): DIAULAS COSTA RIBEIRO, 8a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 25/04/2023, publicado no DJe: 08/05/2023.)- grifou-se Além disso, não se pode olvidar que a existência da recuperação judicial não exonera o condômino de concorrer para o rateio das despesas destinadas à manutenção e conservação do condomínio, sendo estas prioritárias (art. 84, III, da Lei no 11.101/2005). Desse modo, desde logo pedindo as mais respeitosas vênias aos argumentos do agravante, mas, em tese, não se vislumbra a probabilidade de provimento do recurso. Ausente requisito cumulativo e imprescindível a liminar pleiteada, de rigor o indeferimento. Isso posto, indefiro a liminar. Intime-se o agravado, para que, querendo, responda o recurso no prazo legal, facultando-lhe juntar a documentação que entender necessária ao julgamento do recurso (art. 1.019, II, do CPC). Publique-se. Intimem-se. Brasília, 28 de abril de 2025. Desembargador ARQUIBALDO CARNEIRO Relator

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Desembargador ARQUIBALDO CARNEIRO Número do processo: 0715952-35.2025.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: QUEIROZ GALVAO DF 1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA - EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL AGRAVADO: CONDOMINIO CARPE DIEM D E C I S Ã O Cuida-se de agravo de instrumento interposto por Virtu DF 1 Desenvolvimento Imobiliário Ltda. em Recuperação Judicial contra a decisão proferida pelo Juízo da Vara de Execução de Títulos Extrajudiciais e Conflitos Arbitrais de Taguatinga/DF, nos autos do processo no 0716681-50.2019.8.07.0007, que indeferiu o pedido de reconhecimento da concursalidade do crédito relativo a taxas condominiais cobradas pelo Condomínio Carpe Diem, ora agravado. Eis a r. decisão agravada: “A presente demanda encontra-se suspensa aguardando-se manifestação do Juízo da 28a Vara Cível de Recife – PE acerca do pedido de bloqueio de numerário requerido pelo exequente (id. 106286487). O administrador judicial compareceu nos autos requerendo a sujeição dos créditos desta ação ao juízo da recuperação. Manifestação da parte exequente ao ID 109990864 sustentando que os créditos decorrentes da presente ação são extraconcursais, e, portanto, não se sujeitam ao juízo da recuperação judicial. Sucintamente relatados, decido. Sem razão a executada. Esta ação de execução de título extrajudicial destina-se à cobrança de despesas condominiais, motivo por que, para escorreita análise do pedido, convém uma interpretação sistemática da lei de regência, sem descurar da natureza propter rem do débito perseguido na execução (despesas condominiais). Quanto ao tema, dispõe o art. 6.o da lei n.o 11.101/05: A decretação da falência ou o deferimento do processamento da recuperação judicial suspende o curso da prescrição e de todas as ações e execuções em face do devedor inclusive aquelas dos credores particulares do sócio solidário. Na mesma senda, o art. 49, § 1o, da referida lei estabelece que: Os credores do devedor em recuperação judicial conservam seus direitos e privilégios contra os coobrigados, fiadores e obrigados de regresso. E art. 52 do mesmo Diploma legal predica o seguinte: Estando em termos a documentação exigida no art. 51 desta Lei, o juiz deferirá o processamento da recuperação judicial e, no mesmo ato: (...) III. Ordenará a suspensão de todas as ações ou execuções contra o devedor, na forma do art. 6o desta Lei, permanecendo os respectivos autos no juízo onde se processam, ressalvadas as ações previstas nos §§ 1o, 2o e 7o do art. 6o desta Lei e as relativas a créditos excetuados na forma dos §§ 3o e 4o do art. 49 desta Lei. No caso, tendo em vista o caráter propter rem da dívida (que adere e acompanha a própria coisa), o crédito condominial tem preferência sobre os demais, o que implica prioridade no seu pagamento, diante da necessidade da conservação e integridade do condomínio. Com efeito, o condomínio não tem condições (nem pode) esperar a solução a ser dada no processo de recuperação judicial da executada em detrimento dos demais condôminos, os quais estão a arcar (injustamente e a duras penas e durante meses a fio) com as despesas afetas ao executado, o que pode colocar em colapso a existência do próprio ente. De fato, as despesas condominiais da proprietária em recuperação judicial não são dívidas sujeitas à suspensão pelo prazo de 180 dias, previsto no art. 6.o, § 4.o, da lei n.o 11.101/05, devendo ser consideradas como “encargos” do bem do recuperando, em preferência aos demais créditos, já que imprescindível à própria manutenção e existência da unidade, portanto, sem caráter concursal. Este, aliás, é o entendimento do STJ, conforme se extrai dos seguintes julgados: RECURSO ESPECIAL. FALÊNCIA. DESPESAS CONDOMINIAIS. CRÉDITO EXTRACONCURSAL. AÇÃO DE COBRANÇA. SUSPENSÃO. DESCABIMENTO. JULGADOS DESTA CORTE SUPERIOR. 1. Controvérsia acerca da necessidade de suspensão de ação de cobrança de despesas condominiais ante a superveniência da decretação da falência do devedor. 2. Caráter extraconcursal do crédito decorrente de despesas condominiais, não se sujeitando, portanto, à habilitação e inclusão no quadro geral de credores. 3. Desnecessidade de suspensão da ação de cobrança de despesas condominiais, por se tratar de crédito extraconcursal. 4. Recurso Especial Desprovido (REsp 1.534.433/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino 3.a Turma, julgado em 27.3.2017). RECURSO ESPECIAL. DIREITO FALIMENTAR. CONFLITO DE COMPETÊNCIA. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. OMISSÃO, CONTRADIÇÃO OU OBSCURIDADE. NÃO OCORRÊNCIA. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA 211/STJ. EXECUÇÃO MOVIDA POR TERCEIRO CONTRA DEVEDOR DA FALIDA. SUSPENSÃO DO PROCESSO E HABILITAÇÃO DE CRÉDITO NA FALÊNCIA. IMPOSSIBILIDADE. INEXISTÊNCIA DE CONFLITO. 1- Conflito de competência suscitado em 8/5/2015. Recurso atribuído à Relatora em 31/8/2016. 2- Controvérsia que se cinge em determinar se a ação de cobrança de cotas condominiais, em fase de execução, proposta contra suposto devedor da recorrente deve ser suspensa em razão da decretação da falência e se os créditos respectivos devem ser submetidos ao juízo universal. 3- Ausentes os vícios do art. 535 do CPC, rejeitam-se os embargos de declaração. 4- Aplicação da Súmula 211/STJ. 5- A execução de cotas condominiais que tramita contra devedor da falida não deve ser suspensa em razão da decretação da quebra, tampouco os créditos respectivos devem ser submetidos ao juízo universal. 6- Recurso especial a que se nega provimento. (REsp 1.627457/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3° Turma, julgado em 27.9.2016). Nesse contexto, é de rigor reconhecer que o crédito da presente ação é extraconcursal. Posto isso, indefiro o pedido de ID 230208835. Intime-se a parte devedora para informar o andamento da ação de recuperação judicial, cujo pedido foi deferido no dia 31/03/2021 pelo Juízo da Seção A da 28a Vara Cível da Comarca de Recife/PE (processo 0018004-19.2021.8.17.2001), em 15 dias, sob pena de prosseguimento da execução.” A agravante sustenta que "o crédito perseguido nestes autos se sujeita à recuperação judicial, pois possui fato gerador anterior à data do pedido de recuperação judicial; em consonância com a tese firmada no Tema 1.051 do STJ". Afirma, ainda, que "qualquer penhora ou ato de constrição será contraproducente e prejudicial à recuperação judicial, colocando em risco a efetividade do instituto". Fundamenta o recurso nos arts. 49 e 6o da Lei no 11.101/2005, e na tese fixada pelo STJ no Tema 1.051, defendendo que os créditos condominiais anteriores ao deferimento da recuperação judicial devem ser considerados concursais, competindo exclusivamente ao juízo universal da recuperação decidir sobre atos de constrição patrimonial. Ao final, requer a concessão de efeito ativo ao agravo, com a suspensão da execução em primeiro grau, e, no mérito, o provimento do recurso para que seja reconhecida a concursalidade do crédito, a incompetência do juízo de origem para atos constritivos e o cancelamento de mandados de levantamento eventualmente expedidos. Preparo no ID 71126183. É o relatório. Decido. É cediço que a eficácia da decisão recorrida poderá ser suspensa por decisão do relator, se da imediata produção de seus efeitos houver risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso (art. 995, parágrafo único, do CPC). Há, portanto, dois pressupostos cumulativos a serem considerados pelo relator para fins de decisão do pedido liminar: a probabilidade de provimento e o perigo da demora. No caso em apreço, entendo que não há razões para a concessão do efeito suspensivo pleiteado. Como relatado, o cerne da controvérsia consiste em analisar se as despesas condominiais da agravante, que se encontra em processo de recuperação judicial, são de natureza concursal ou extraconcursal, e se estariam ou não sejeitas ao juízo universal. Sem qualquer açodamento de avançar sobre o mérito, pois indevido fazê-lo neste momento incipiente, mas, desde logo necessário ressaltar que o entendimento do col. STJ é no sentido de que que os encargos condominiais possuem natureza extraconcursal, independentemente de sua constituição antes ou depois do pedido de recuperação judicial, por serem despesas necessárias à administração do ativo. Confia-se: “PROCESSUAL CIVIL E FALIMENTAR. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. ENCARGOS CONDOMINIAIS. DESPESAS NECESSÁRIAS À ADMINISTRAÇÃO DO ATIVO. CARÁTER EXTRACONCURSAL. SUSPENSÃO DA EXECUÇÃO. INADMISSIBILIDADE. FUNDAMENTAÇÃO DEFICIENTE. NÃO INDICAÇÃO DOS DISPOSITIVOS DE LEI VIOLADOS. APLICAÇÃO DA SÚMULA N.o 284 DO STF, POR ANALOGIA. TEMA NÃO DEBATIDO PELAS INSTÂNCIAS ORDINÁRIAS. INCIDÊNCIA DA SÚMULA No 282 DO STF. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. O encargo condominial, ainda que anterior ao pedido de quebra, enquadra-se no conceito de despesa necessária à administração do ativo, tratando-se de crédito de natureza extraconcursal, que não se submete aos efeitos da recuperação judicial. 2. A ausência de expressa indicação de artigos de lei violados inviabiliza o conhecimento do recurso especial, não bastando a mera menção a dispositivos legais ou a narrativa acerca da legislação federal, aplicando-se o disposto na Súmula n.o 284 do STF. 3. A matéria referente ao enfrentamento de todos os argumentos deduzidos no processo não foi objeto de debate prévio nas instâncias de origem. Ausente, portanto, o devido prequestionamento nos termos da Súmula no 282 do STF, aplicável por analogia. 4. Agravo interno não provido. (AgInt no AREsp n. 2.348.211/RJ, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 16/10/2023, DJe de 18/10/2023.)” - grifou-se “AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. ART. 18 DA LEI N. 6.024/1974. LIQUIDAÇÃO EXTRAJUDICIAL. ENCARGOS CONDOMINIAIS. CRÉDITO EXTRACONCURSAL. NÃO SUJEITO À HABILITAÇÃO OU SUSPENSÃO. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Os encargos condominiais, mesmo que anteriores à recuperação, enquadram-se no conceito de despesas necessárias à administração do ativo, tratando-se de crédito extraconcursal que não se sujeita à habilitação, tampouco à suspensão determinada pela Lei de Falências. O mesmo entendimento se aplica ao art. 18, a, da Lei n. 6.024/1974. 2. Agravo interno desprovido. (AgInt no REsp n. 1.565.058/SP, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 22/4/2024, DJe de 24/4/2024.)” – grifou-se “AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. COBRANÇA DE COTA CONDOMINIAL. CRÉDITO EXTRACONCURSAL. NÃO HÁ SUSPENSÃO DO PROCESSO NA HIPÓTESE. ENTENDIMENTO DO STJ. PRECEDENTES. SÚMULA 83 DO STJ. NÃO IMPUGNAÇÃO ESPECÍFICA. JULGADOS DIVERSOS. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. A jurisprudência desta Corte firmou-se no sentido de que os créditos provenientes de despesas condominiais, por serem essenciais à manutenção do ativo, possuem natureza extraconcursal, razão pela qual não se sujeitam à habilitação de crédito. Precedentes. 2. O simples fato do juízo da recuperação judicial ser competente para controlar os atos constritivos não elimina o posicionamento desta Corte no sentido de que as despesas condominiais possuem natureza extraconcursal, não se sujeitando, portanto, à suspensão determinada pelo art. 99 da Lei de Falências. 3. O Tribunal de origem seguiu no mesmo posicionamento desta Corte, incidindo, assim, no óbice da Súmula 83 do STJ. 4. Não houve adequada impugnação ao fundamento do juízo negativo de admissibilidade que aplicou a Súmula n. 83 desta Corte, cuja impugnação pressupõe a demonstração por meio de precedentes atuais de que a jurisprudência do STJ não estaria no mesmo sentido do acórdão recorrido, ou que o caso dos autos seria distinto daqueles veiculados nos precedentes por meio de distinguishing, o que não ocorreu na hipótese. 5. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no AREsp n. 2.238.690/RJ, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 16/10/2023, DJe de 20/10/2023)” - grifou-se No mesmo sentido já decidiu esta Corte: AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO EMPRESARIAL E PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO DE TAXAS CONDOMINAIS. PARTE EXECUTADA EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL. CRÉDITO DE NATUREZA EXTRACONCURSAL. PROSSEGUIMENTO DA EXECUÇÃO. POSSIBILIDADE. DESPROVIMENTO. 1. O processo de recuperação judicial não exonera o condômino de concorrer para o rateio das despesas destinadas à manutenção e conservação do condomínio. As taxas de condomínio configuram créditos extraconcursais, por serem despesas necessárias à administração do ativo (art. 84, III, da Lei 11.101/2005). Precedentes do Superior Tribunal de Justiça. 2. O caput do art. 84 da Lei 11.101/2005 dispõe que os créditos extraconcursais devem ser pagos com precedência sobre os mencionados no art. 83. Assim, por força de lei, possuem preferência sobre os concursais; não se submetem ao quadro geral de credores e nem ao plano de recuperação judicial. 3. A existência da recuperação judicial, portanto, não impede o prosseguimento da execução de taxas condominiais. 4. Agravo de instrumento conhecido e desprovido. Agravo interno prejudicado. (Acórdão 1938068, 0724396-91.2024.8.07.0000, Relator(a): LEONARDO ROSCOE BESSA, 6a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 23/10/2024, publicado no DJe: 08/11/2024.) - grifou-se AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO EMPRESARIAL. RECUPERAÇÃO JUDICIAL. EXECUÇÃO DE DÍVIDA DE CONDOMÍNIO. CRÉDITO EXTRACONCURSAL. NÃO SUJEITO À HABILITAÇÃO NO QUADRO GERAL DE CREDORES. SUSPENSÃO DA EXECUÇÃO. NÃO CABIMENTO. 1- Taxa de condomínio edilício. Recuperação judicial. Crédito extraconcursal. Suspensão da execução indevida. Em razão de sua natureza propter rem o crédito decorrente de condomínio, é equiparável aos créditos de que trata o art. 49, § 3o da Lei n. 11.101/2005, e por se tratar de despesa necessária à administração do ativo (art. 84, inciso III), não se sujeitam ao concurso de credores nem à suspensão de que trata o art. 52, inciso III, da Lei. 2- Nos termos do entendimento jurisprudencial do c. STJ e desta e. Corte de Justiça, os encargos condominiais enquadram-se no conceito de despesas necessárias à administração do ativo, para manutenção do bem, possuindo natureza propter rem e caráter extraconcursal, não se sujeitando, portanto, à habilitação de crédito no plano de recuperação judicial ou à suspensão da execução, nos termos da Lei n. 11.101/2005. (Acórdão1806061,0706729-42.2018.8.07.0020, Relatora:SANDRA REVES, 7a Turma Cível, data de julgamento: 24/01/2024, Publicado no DJE : 08/02/2024 . Pág.: Sem Página Cadastrada.) 3- Agravo de instrumento conhecido e desprovido. (Acórdão 1909008, 0724306-83.2024.8.07.0000, Relator(a): RENATO SCUSSEL, 2a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 14/08/2024, publicado no DJe: 29/08/2024.)- grifou-se APELAÇÃO. COBRANÇA. TAXAS CONDOMINIAIS. DÍVIDA PROPTER REM. RESPONSABILIDADE DO PROPRIETÁRIO ATUAL. CORREÇÃO MONETÁRIA. IGP-M. PREVISÃO NA CONVENÇÃO. MULTA MORATÓRIA DE DOIS POR CENTO (2%). LEGALIDADE. RECUPERAÇÃO JUDICIAL. AUSÊNCIA DE SUSPENSÃO DA AÇÃO DE CONHECIMENTO. CRÉDITO EXTRACONCURSAL. COMPETÊNCIA PARA ATOS CONSTRITIVOS. MATÉRIA DA FASE DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. 1. A obrigação do condômino de contribuir com o custeio das despesas condominiais tem natureza propter rem, vinculando-se à coisa. Por isso, segundo a exata dicção do art. 1.345, do CC, o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios. 2. Não se mostra abusiva a correção monetária pelo IGP-M, quando existente expressão previsão na convenção condominial. 3. A multa moratória pode ser fixada em até dois por cento (2%), consoante o art. 1.336, § 1o, do CC. 4. O deferimento da recuperação judicial não é causa de suspensão da ação de conhecimento, com pedido de cobrança. Ademais, as despesas condominiais, por serem necessárias à administração do ativo, caracterizam-se como extraconcursais, a teor dos arts. 49, § 3o, e art. 84, inciso III, ambos da Lei no 11.101/05. 5. A questão atinente à competência para praticar eventuais atos constritivos é matéria alheia à fase de conhecimento, devendo ser tratada, se necessário, por ocasião do cumprimento forçado da sentença. 6. Apelo não provido. (Acórdão 1888981, 0734874-29.2022.8.07.0001, Relator(a): ARNOLDO CAMANHO DE ASSIS, 4a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 04/07/2024, publicado no DJe: 26/07/2024.)- grifou-se AGRAVO DE INSTRUMENTO. EFEITO SUSPENSIVO. REQUISITOS. AUSÊNCIA. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. PENHORA. IMÓVEIS. EXCESSO. NÃO DEMONSTRAÇÃO. TAXA CONDOMINIAL. CRÉDITO EXTRACONCURSAL. JUÍZO UNIVERSAL. NÃO SUJEIÇÃO. CONSTRIÇÃO. JUÍZO DA EXECUÇÃO. COMPETENTE. 1. O relator poderá deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal quando estiverem presentes os requisitos relativos ao perigo de dano grave, de difícil ou de impossível reparação, bem como a demonstração da probabilidade do provimento do recurso (CPC, art. 995, parágrafo único). 2. O art. 84, III da Lei Falimentar, prevê como extraconcursais as despesas necessárias à administração do ativo, que não se sujeitam ao concurso de credores, tampouco à suspensão determinada pelo art. 52, III da referida Lei. 3. As taxas condominiais se qualificam como despesas necessárias à administração do ativo. Como consequência, são destinadas à manutenção do bem, de natureza “propter rem”, com caráter extraconcursal e que, portanto, não se sujeitam à habilitação de crédito ou à suspensão do cumprimento de sentença ou da execução. Precedentes. 4. Não havendo a efetiva alienação judicial dos bens imóveis, cujo valor apurado pode representar até 50% da avaliação, não subsistem razões fático-jurídicas para reconhecer o excesso de penhora, diante da ausência de demonstração de prejuízo. 5. Recurso conhecido e não provido.(Acórdão 1694099, 0704380-53.2023.8.07.0000, Relator(a): DIAULAS COSTA RIBEIRO, 8a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 25/04/2023, publicado no DJe: 08/05/2023.)- grifou-se Além disso, não se pode olvidar que a existência da recuperação judicial não exonera o condômino de concorrer para o rateio das despesas destinadas à manutenção e conservação do condomínio, sendo estas prioritárias (art. 84, III, da Lei no 11.101/2005). Desse modo, desde logo pedindo as mais respeitosas vênias aos argumentos do agravante, mas, em tese, não se vislumbra a probabilidade de provimento do recurso. Ausente requisito cumulativo e imprescindível a liminar pleiteada, de rigor o indeferimento. Isso posto, indefiro a liminar. Intime-se o agravado, para que, querendo, responda o recurso no prazo legal, facultando-lhe juntar a documentação que entender necessária ao julgamento do recurso (art. 1.019, II, do CPC). Publique-se. Intimem-se. Brasília, 28 de abril de 2025. Desembargador ARQUIBALDO CARNEIRO Relator