Tribunal: TJDFT
Processo: 0746272-68.2025.8.07.0000
Órgão julgador: FABRÍCIO FONTOURA BEZERRA
Órgão colegiado: 1a Turma Cível
Data de publicação: 2025-11-03

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Des. Fabrício Fontoura Bezerra Número do processo: 0746272-68.2025.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: BANCO DO BRASIL S/A AGRAVADO: ETHOS ASSESSORIA E CONSULTORIA LTDA D E C I S Ã O Trata-se de agravo de instrumento interposto por BANCO DO BRASIL S/A para reformar a decisão que rejeitou a exceção de pré-executividade e, por conseguinte, manteve sua inclusão no polo passivo nos autos da Execução de Título Extrajudicial ajuizada por ETHOS ASSESSORIA E CONSULTORIA LTDA. A parte agravante sustenta, em síntese, sua ilegitimidade passiva para responder pelos débitos condominiais, ao argumento de que, na qualidade de credora fiduciária, não consolidou a propriedade nem foi imitida na posse do imóvel gerador da dívida. Defende que sua responsabilidade somente surgiria após a referida consolidação, nos termos do artigo 27, § 8o, da Lei n. 9.514/1997. Requer, ao final, a concessão de efeito suspensivo para sustar os efeitos da decisão agravada e, no mérito, o provimento do recurso para reformar a decisão, a fim de que seja reconhecida sua ilegitimidade passiva e seja excluído do polo passivo da execução. Preparo devidamente regularizado. É o relatório. Decido. Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso. O artigo 1.019, inciso I, do Código de Processo Civil, autoriza o relator a atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal. Conforme o parágrafo único do artigo 995 do CPC, a eficácia da decisão recorrida poderá ser suspensa pelo relator se da imediata produção de seus efeitos houver risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso. No caso dos autos, a análise dos requisitos legais autoriza a concessão da medida liminar pleiteada. A probabilidade de provimento do recurso (fumus boni iuris) evidencia-se pela aparente conformidade da tese recursal com a legislação especial e a jurisprudência dominante sobre a matéria. A controvérsia central reside em definir o momento a partir do qual a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais pode ser imputada ao credor fiduciário. A Lei n. 9.514/1997, que dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário e institui a alienação fiduciária de coisa imóvel, é clara ao delimitar as obrigações de cada parte. O artigo 27, § 8o, do referido diploma legal, estabelece que a responsabilidade pelo pagamento de impostos, taxas e contribuições condominiais recai sobre o devedor fiduciante até a data em que o credor fiduciário venha a ser imitido na posse do imóvel. Assim, a titularidade do credor fiduciário é meramente resolúvel e serve como garantia a uma operação de crédito, enquanto a posse direta, o uso e a fruição do bem permanecem com o devedor fiduciante. É este, portanto, quem se beneficia dos serviços condominiais e, por conseguinte, deve arcar com os custos correspondentes. A transferência de tal responsabilidade ao credor fiduciário antes da consolidação da propriedade subverteria a lógica do instituto e criaria uma obrigação não prevista em lei. Nesse passo, a jurisprudência deste egrégio Tribunal de Justiça tem se consolidado no sentido de que a responsabilidade pelas despesas condominiais é do devedor fiduciante enquanto este mantiver a posse direta do bem, não sendo possível atribuí-la ao credor fiduciário antes da consolidação da propriedade e da efetiva imissão na posse. Nesse sentido: “AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. DÉBITO CONDOMINIAL. COBRANÇA. PENHORA SOBRE DIREITOS AQUISITIVOS DO IMÓVEL. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE PELO CREDOR FIDUCIÁRIO. CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. INCLUSÃO NO POLO PASSIVO. RESPONSABILIDADE PELA DÍVIDA. IMPOSSIBILIDADE. DECISÃO MANTIDA. I. Caso em exame 1. Agravo de instrumento interposto em face de decisão interlocutória proferida na execução de título extrajudicial relativa a cotas condominiais que indeferiu o pedido de inclusão da Caixa Econômica Federal no polo passivo da demanda. II. Questão em discussão 2. A controvérsia recursal consiste em analisar a possibilidade de inclusão do credor fiduciário ao polo passivo da execução de débitos condominiais originados anteriormente à consolidação da propriedade fiduciária. III. Razões de decidir 3. O art. 27, § 8o, da Lei 9.514/1997, incluído pela Lei 10.931/2004, estabelece que o devedor fiduciante responde pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o credor fiduciário. 3.1. O Superior Tribunal de Justiça possui entendimento consolidado no sentido de que, nos casos de alienação fiduciária de bem imóvel, o devedor fiduciante é o responsável pelas despesas condominiais enquanto estiver na posse direta do bem. 3.2. Deve ser indeferido o pedido de inclusão da Caixa Econômica Federal no polo passivo para responder pelo pagamento da dívida condominial, por não ser responsabilidade do credor fiduciário o pagamento de débitos condominiais anteriores à consolidação da propriedade. IV. Dispositivo e tese 4. Agravo de instrumento conhecido e desprovido. Tese de julgamento: “A responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais recai sobre o devedor fiduciante enquanto estiver na posse direta do imóvel, não cabendo a inclusão do credor fiduciário ao polo passivo para executar a dívida condominial originada anteriormente à consolidação da propriedade.” Dispositivos relevantes: art. 1.345 do Código Civil; art. 27, § 8o, da Lei 9.514/1997. Jurisprudência relevante: STJ, REsp n. 2.172.631/DF, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 12/11/2024, DJe de 18/11/2024; AgInt nos EDcl no REsp n. 1.940.748/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 23/10/2023, DJe de 26/10/2023. (Acórdão 1989866, 0735921-70.2024.8.07.0000, Relator(a): ROBERTO FREITAS FILHO, 3a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 10/04/2025, publicado no DJe: 30/04/2025.)” “DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. TAXAS CONDOMINIAIS. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. INCLUSÃO DE CREDOR FIDUCIÁRIO NO POLO PASSIVO. IMPOSSIBILIDADE. 1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu o pedido de inclusão do credor fiduciário no polo passivo da execução de título extrajudicial, oriundo de inadimplemento de taxas condominiais, para viabilizar a penhora do imóvel. 2. Segundo o art. 27, § 8o, da Lei no 9.514/1997, a responsabilidade do credor fiduciário pelos encargos condominiais somente ocorre após a consolidação da propriedade e a imissão na posse do imóvel. 3. No caso concreto, não há elementos que comprovem a consolidação da propriedade em favor da Caixa Econômica Federal, inviabilizando sua responsabilização por despesas condominiais anteriores à posse do imóvel. 4. A jurisprudência deste Tribunal se posiciona no sentido de que o credor fiduciário não pode ser incluído no polo passivo de ações de cobrança condominial, sem a referida consolidação da propriedade e a posse efetiva do bem. 5. Agravo de instrumento conhecido e desprovido. (Acórdão 1947965, 0724522-44.2024.8.07.0000, Relator(a): ANA MARIA FERREIRA DA SILVA, 3a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 21/11/2024, publicado no DJe: 05/12/2024.)” Ademais, o perigo de dano grave ou de difícil reparação (periculum in mora) também se mostra evidente. A manutenção da parte agravante no polo passivo da execução a sujeita, de forma imediata e concreta, ao risco de atos de constrição patrimonial, como penhora de ativos financeiros e outras medidas executórias que podem causar prejuízos significativos e de difícil reversão, especialmente diante da plausibilidade do direito alegado. Portanto, em cognição sumária, estão presentes os requisitos legais para a concessão de efeito suspensivo ao recurso. Diante do exposto, DEFIRO o pedido liminar para suspender os efeitos da decisão agravada até o julgamento do mérito deste recurso. Intime-se a parte agravada para manifestação, na forma do artigo 1.019, inciso II, do Código de Processo Civil. Comunique-se ao Juízo de origem. Desembargador FABRÍCIO BEZERRA Relator

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Des. Fabrício Fontoura Bezerra Número do processo: 0746272-68.2025.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: BANCO DO BRASIL S/A AGRAVADO: ETHOS ASSESSORIA E CONSULTORIA LTDA D E C I S Ã O Trata-se de agravo de instrumento interposto por BANCO DO BRASIL S/A para reformar a decisão que rejeitou a exceção de pré-executividade e, por conseguinte, manteve sua inclusão no polo passivo nos autos da Execução de Título Extrajudicial ajuizada por ETHOS ASSESSORIA E CONSULTORIA LTDA. A parte agravante sustenta, em síntese, sua ilegitimidade passiva para responder pelos débitos condominiais, ao argumento de que, na qualidade de credora fiduciária, não consolidou a propriedade nem foi imitida na posse do imóvel gerador da dívida. Defende que sua responsabilidade somente surgiria após a referida consolidação, nos termos do artigo 27, § 8o, da Lei n. 9.514/1997. Requer, ao final, a concessão de efeito suspensivo para sustar os efeitos da decisão agravada e, no mérito, o provimento do recurso para reformar a decisão, a fim de que seja reconhecida sua ilegitimidade passiva e seja excluído do polo passivo da execução. Preparo devidamente regularizado. É o relatório. Decido. Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso. O artigo 1.019, inciso I, do Código de Processo Civil, autoriza o relator a atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal. Conforme o parágrafo único do artigo 995 do CPC, a eficácia da decisão recorrida poderá ser suspensa pelo relator se da imediata produção de seus efeitos houver risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso. No caso dos autos, a análise dos requisitos legais autoriza a concessão da medida liminar pleiteada. A probabilidade de provimento do recurso (fumus boni iuris) evidencia-se pela aparente conformidade da tese recursal com a legislação especial e a jurisprudência dominante sobre a matéria. A controvérsia central reside em definir o momento a partir do qual a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais pode ser imputada ao credor fiduciário. A Lei n. 9.514/1997, que dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário e institui a alienação fiduciária de coisa imóvel, é clara ao delimitar as obrigações de cada parte. O artigo 27, § 8o, do referido diploma legal, estabelece que a responsabilidade pelo pagamento de impostos, taxas e contribuições condominiais recai sobre o devedor fiduciante até a data em que o credor fiduciário venha a ser imitido na posse do imóvel. Assim, a titularidade do credor fiduciário é meramente resolúvel e serve como garantia a uma operação de crédito, enquanto a posse direta, o uso e a fruição do bem permanecem com o devedor fiduciante. É este, portanto, quem se beneficia dos serviços condominiais e, por conseguinte, deve arcar com os custos correspondentes. A transferência de tal responsabilidade ao credor fiduciário antes da consolidação da propriedade subverteria a lógica do instituto e criaria uma obrigação não prevista em lei. Nesse passo, a jurisprudência deste egrégio Tribunal de Justiça tem se consolidado no sentido de que a responsabilidade pelas despesas condominiais é do devedor fiduciante enquanto este mantiver a posse direta do bem, não sendo possível atribuí-la ao credor fiduciário antes da consolidação da propriedade e da efetiva imissão na posse. Nesse sentido: “AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. DÉBITO CONDOMINIAL. COBRANÇA. PENHORA SOBRE DIREITOS AQUISITIVOS DO IMÓVEL. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE PELO CREDOR FIDUCIÁRIO. CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. INCLUSÃO NO POLO PASSIVO. RESPONSABILIDADE PELA DÍVIDA. IMPOSSIBILIDADE. DECISÃO MANTIDA. I. Caso em exame 1. Agravo de instrumento interposto em face de decisão interlocutória proferida na execução de título extrajudicial relativa a cotas condominiais que indeferiu o pedido de inclusão da Caixa Econômica Federal no polo passivo da demanda. II. Questão em discussão 2. A controvérsia recursal consiste em analisar a possibilidade de inclusão do credor fiduciário ao polo passivo da execução de débitos condominiais originados anteriormente à consolidação da propriedade fiduciária. III. Razões de decidir 3. O art. 27, § 8o, da Lei 9.514/1997, incluído pela Lei 10.931/2004, estabelece que o devedor fiduciante responde pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o credor fiduciário. 3.1. O Superior Tribunal de Justiça possui entendimento consolidado no sentido de que, nos casos de alienação fiduciária de bem imóvel, o devedor fiduciante é o responsável pelas despesas condominiais enquanto estiver na posse direta do bem. 3.2. Deve ser indeferido o pedido de inclusão da Caixa Econômica Federal no polo passivo para responder pelo pagamento da dívida condominial, por não ser responsabilidade do credor fiduciário o pagamento de débitos condominiais anteriores à consolidação da propriedade. IV. Dispositivo e tese 4. Agravo de instrumento conhecido e desprovido. Tese de julgamento: “A responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais recai sobre o devedor fiduciante enquanto estiver na posse direta do imóvel, não cabendo a inclusão do credor fiduciário ao polo passivo para executar a dívida condominial originada anteriormente à consolidação da propriedade.” Dispositivos relevantes: art. 1.345 do Código Civil; art. 27, § 8o, da Lei 9.514/1997. Jurisprudência relevante: STJ, REsp n. 2.172.631/DF, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 12/11/2024, DJe de 18/11/2024; AgInt nos EDcl no REsp n. 1.940.748/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 23/10/2023, DJe de 26/10/2023. (Acórdão 1989866, 0735921-70.2024.8.07.0000, Relator(a): ROBERTO FREITAS FILHO, 3a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 10/04/2025, publicado no DJe: 30/04/2025.)” “DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. TAXAS CONDOMINIAIS. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. INCLUSÃO DE CREDOR FIDUCIÁRIO NO POLO PASSIVO. IMPOSSIBILIDADE. 1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu o pedido de inclusão do credor fiduciário no polo passivo da execução de título extrajudicial, oriundo de inadimplemento de taxas condominiais, para viabilizar a penhora do imóvel. 2. Segundo o art. 27, § 8o, da Lei no 9.514/1997, a responsabilidade do credor fiduciário pelos encargos condominiais somente ocorre após a consolidação da propriedade e a imissão na posse do imóvel. 3. No caso concreto, não há elementos que comprovem a consolidação da propriedade em favor da Caixa Econômica Federal, inviabilizando sua responsabilização por despesas condominiais anteriores à posse do imóvel. 4. A jurisprudência deste Tribunal se posiciona no sentido de que o credor fiduciário não pode ser incluído no polo passivo de ações de cobrança condominial, sem a referida consolidação da propriedade e a posse efetiva do bem. 5. Agravo de instrumento conhecido e desprovido. (Acórdão 1947965, 0724522-44.2024.8.07.0000, Relator(a): ANA MARIA FERREIRA DA SILVA, 3a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 21/11/2024, publicado no DJe: 05/12/2024.)” Ademais, o perigo de dano grave ou de difícil reparação (periculum in mora) também se mostra evidente. A manutenção da parte agravante no polo passivo da execução a sujeita, de forma imediata e concreta, ao risco de atos de constrição patrimonial, como penhora de ativos financeiros e outras medidas executórias que podem causar prejuízos significativos e de difícil reversão, especialmente diante da plausibilidade do direito alegado. Portanto, em cognição sumária, estão presentes os requisitos legais para a concessão de efeito suspensivo ao recurso. Diante do exposto, DEFIRO o pedido liminar para suspender os efeitos da decisão agravada até o julgamento do mérito deste recurso. Intime-se a parte agravada para manifestação, na forma do artigo 1.019, inciso II, do Código de Processo Civil. Comunique-se ao Juízo de origem. Desembargador FABRÍCIO BEZERRA Relator