Tribunal: TJDFT
Processo: 0752784-67.2025.8.07.0000
Órgão julgador: JOSE FIRMO REIS SOUB
Órgão colegiado: 8a Turma Cível
Data de publicação: 2025-12-03

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Desembargador José Firmo Reis Soub Número do processo: 0752784-67.2025.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: CONDOMINIO PARANOA PARQUE AGRAVADO: FRANCISCO DEANISON SOUSA DOS SANTOS D E C I S Ã O CASO EM EXAME Cuida-se de agravo de instrumento interposto por CONDOMÍNIO PARANOÁ PARQUE 122 contra decisão proferida pelo Juízo da Vara Cível do Paranoá, que, nos autos da execução de título extrajudicial movida em face de FRANCISCO DEANISON SOUSA DOS SANTOS, determinou a comprovação da quitação do financiamento do imóvel ou a inclusão da Caixa Econômica Federal no polo passivo, sob pena de extinção do processo, com fundamento no entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça no REsp 2.100.103/PR. Informa o agravante que a decisão agravada aplicou de forma ampliada e indevida o precedente do Tribunal da Cidadania, uma vez que o litisconsórcio passivo necessário da credora fiduciária somente se justificaria na hipótese de existir pedido de penhora do imóvel alienado fiduciariamente, o que não ocorre nos autos, que ainda se encontram em fase inicial, sem qualquer requerimento de constrição do referido bem. Esclarece, em síntese, que o entendimento vinculante firmado pela Corte Superior reconhece a possibilidade de penhora de imóvel alienado fiduciariamente em dívidas condominiais, mas condiciona a formação do litisconsórcio à efetiva ameaça de constrição judicial, para que o credor fiduciário possa exercer o direito de resgate antes da alienação forçada. Afirma que a decisão impugnada ignora essa limitação e determinou a inclusão da Caixa Econômica Federal - CEF de maneira automática e antecipada, sem amparo no precedente e sem provocação das partes. Salienta que a determinação judicial configura julgamento extra petita, pois nenhuma das partes solicitou a inclusão da Caixa Econômica Federal, não havendo nos autos pedido de penhora do imóvel ou manifestação que justificasse tal medida. Argumenta, ainda, que houve violação aos princípios da congruência e da não surpresa, diante da ausência de prévia oportunidade para manifestação do exequente sobre a inclusão de litisconsorte necessário. Argumenta que a decisão agravada também diverge de julgados anteriores deste Tribunal de Justiça, nos quais foi determinada a penhora dos direitos aquisitivos do agravado relativos ao imóvel objeto da cobrança condominial. Aponta que tais precedentes reforçam a inadequação da determinação ora combatida, já que a medida adotada pelo juízo de origem paralisa o andamento regular da execução. Destaca, ademais, que estão presentes os requisitos para concessão de efeito suspensivo, asseverando que o fumus boni iuris decorre da plausibilidade jurídica das teses desenvolvidas no agravo e da necessidade de observar a exata ratio decidendi do precedente qualificado do STJ. Sustenta a existência de periculum in mora, pois a inclusão imediata da CEF implicaria deslocamento da competência para a Justiça Federal, com suspensão da tramitação da execução, ocasionando prejuízos relevantes e atraso excessivo na solução da controvérsia. Requer a concessão de efeito suspensivo para suspender a determinação de inclusão da Caixa Econômica Federal no polo passivo até o julgamento do agravo. No mérito, pleiteia o provimento do recurso para reformar integralmente a decisão agravada, reconhecendo-se a inexistência de obrigatoriedade de inclusão da credora fiduciária enquanto não houver pedido de penhora do imóvel e afastando-se a determinação judicial. Preparo regular (ID 78918046). É a síntese do que importa. FUNDAMENTOS DA DECISÃO No agravo de instrumento, consoante dicção trazida pelo Código de Processo Civil, o relator poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente a pretensão recursal, comunicando ao juízo a sua decisão (art. 1019, inc. I). O art. 995 do Código de Processo Civil, estabelece que a atribuição de efeito suspensivo ao recurso restringe-se aos casos em que a imediata produção dos efeitos da decisão possa trazer risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso. Eis o teor da decisão impugnada, in verbis: Tendo em conta que foi ultimada a penhora dos direitos aquisitivos do imóvel determinada no julgamento do recurso de agravo de instrumento no 0704736-77.2025.8.07.0000, bem assim diante do recente julgamento do REsp 2100103 / PR, perante a Segunda Seção do STJ, em que se reconheceu a existência de litisconsórcio passivo necessário do credor fiduciário nas execuções de dívidas condominiais derivadas de imóvel alienado fiduciariamente, fica o credor intimado a comprovar a quitação do financiamento do imóvel ou promover a inclusão no polo passivo e citação da credora fiduciária, em 15 dias, sob pena de extinção do feito. Nesse juízo de cognição sumária, não vislumbro presentes nenhum dos requisitos indispensáveis. Em análise preliminar, não prospera a alegação do agravante de julgamento extra petita. A determinação de inclusão e citação da credora fiduciária não versa sobre o mérito da execução e independe de requerimento da parte, tratando-se de providência processual destinada a assegurar o regular prosseguimento do feito. Além disso, a ordem de citação da Caixa Econômica Federal não surgiu de modo inesperado, mas se insere diretamente no encadeamento processual evidenciado nos autos. O próprio exequente requereu o pedido de penhora do imóvel que originou o débito condominial, tendo sido a providência autorizada pelo Tribunal, no agravo de instrumento 0744736-77, consoante esclarecido na própria decisão impugnada. Vale lembrar que em petição anterior o ora agravante, além de concordar com o valor da avaliação do imóvel, requereu a intimação da credora fiduciária (ID 253658558 - 1a instância). A partir desse requerimento, o magistrado determinou a juntada de documento atualizado referente à quitação do financiamento do imóvel ou a inclusão da credora fiduciária no polo passivo da presente execução. Portanto, a providência impugnada resultou de forma direta e lógica das próprias manifestações da parte exequente, não havendo falar em surpresa ou decisão proferida fora dos limites da controvérsia. No mais, neste juízo inicial, constata-se que, embora o magistrado tenha determinado que o agravante procedesse à inclusão da CEF, não decidiu, por ora, acerca de qualquer deslocamento da competência. E, de acordo com o entendimento do TJDFT e do STJ, antes da consolidação da propriedade e da imissão na posse, a Caixa Econômica Federal não responde pelas despesas condominiais anteriores, atuando apenas como terceira interessada, razão pela qual não há modificação automática da competência jurisdicional. Após a consolidação da propriedade resolúvel, a CEF passa a ser sucessora da obrigação propter rem, hipótese em que sua inclusão no polo passivo acarreta, efetivamente, o deslocamento da competência para a Justiça Federal, nos termos do art. 109, I, da Constituição Federal. Entretanto, no caso concreto, inexiste, até o momento, qualquer elemento que indique a consolidação da propriedade ou a imissão na posse pela instituição financeira, não sendo possível afirmar sequer seu interesse atual na assunção da titularidade plena. Nessa perspectiva, a simples determinação de citação da CEF, nos moldes do entendimento firmado pelo STJ, não produz, de imediato, qualquer efeito processual irreversível. Eventual deslocamento de competência, se vier a ocorrer, poderá ser oportunamente objeto de impugnação pelo agravante. DISPOSITIVO Com essas considerações, INDEFIRO o efeito suspensivo requerido. Comunique-se ao Juízo de origem. Intime-se a parte agravada para, querendo, apresentar contrarrazões, facultando-lhe a juntada de documentos (art. 1.019, II, do CPC). Publique-se. Desembargador José Firmo Reis Soub Relator

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Desembargador José Firmo Reis Soub Número do processo: 0752784-67.2025.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: CONDOMINIO PARANOA PARQUE AGRAVADO: FRANCISCO DEANISON SOUSA DOS SANTOS D E C I S Ã O CASO EM EXAME Cuida-se de agravo de instrumento interposto por CONDOMÍNIO PARANOÁ PARQUE 122 contra decisão proferida pelo Juízo da Vara Cível do Paranoá, que, nos autos da execução de título extrajudicial movida em face de FRANCISCO DEANISON SOUSA DOS SANTOS, determinou a comprovação da quitação do financiamento do imóvel ou a inclusão da Caixa Econômica Federal no polo passivo, sob pena de extinção do processo, com fundamento no entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça no REsp 2.100.103/PR. Informa o agravante que a decisão agravada aplicou de forma ampliada e indevida o precedente do Tribunal da Cidadania, uma vez que o litisconsórcio passivo necessário da credora fiduciária somente se justificaria na hipótese de existir pedido de penhora do imóvel alienado fiduciariamente, o que não ocorre nos autos, que ainda se encontram em fase inicial, sem qualquer requerimento de constrição do referido bem. Esclarece, em síntese, que o entendimento vinculante firmado pela Corte Superior reconhece a possibilidade de penhora de imóvel alienado fiduciariamente em dívidas condominiais, mas condiciona a formação do litisconsórcio à efetiva ameaça de constrição judicial, para que o credor fiduciário possa exercer o direito de resgate antes da alienação forçada. Afirma que a decisão impugnada ignora essa limitação e determinou a inclusão da Caixa Econômica Federal - CEF de maneira automática e antecipada, sem amparo no precedente e sem provocação das partes. Salienta que a determinação judicial configura julgamento extra petita, pois nenhuma das partes solicitou a inclusão da Caixa Econômica Federal, não havendo nos autos pedido de penhora do imóvel ou manifestação que justificasse tal medida. Argumenta, ainda, que houve violação aos princípios da congruência e da não surpresa, diante da ausência de prévia oportunidade para manifestação do exequente sobre a inclusão de litisconsorte necessário. Argumenta que a decisão agravada também diverge de julgados anteriores deste Tribunal de Justiça, nos quais foi determinada a penhora dos direitos aquisitivos do agravado relativos ao imóvel objeto da cobrança condominial. Aponta que tais precedentes reforçam a inadequação da determinação ora combatida, já que a medida adotada pelo juízo de origem paralisa o andamento regular da execução. Destaca, ademais, que estão presentes os requisitos para concessão de efeito suspensivo, asseverando que o fumus boni iuris decorre da plausibilidade jurídica das teses desenvolvidas no agravo e da necessidade de observar a exata ratio decidendi do precedente qualificado do STJ. Sustenta a existência de periculum in mora, pois a inclusão imediata da CEF implicaria deslocamento da competência para a Justiça Federal, com suspensão da tramitação da execução, ocasionando prejuízos relevantes e atraso excessivo na solução da controvérsia. Requer a concessão de efeito suspensivo para suspender a determinação de inclusão da Caixa Econômica Federal no polo passivo até o julgamento do agravo. No mérito, pleiteia o provimento do recurso para reformar integralmente a decisão agravada, reconhecendo-se a inexistência de obrigatoriedade de inclusão da credora fiduciária enquanto não houver pedido de penhora do imóvel e afastando-se a determinação judicial. Preparo regular (ID 78918046). É a síntese do que importa. FUNDAMENTOS DA DECISÃO No agravo de instrumento, consoante dicção trazida pelo Código de Processo Civil, o relator poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente a pretensão recursal, comunicando ao juízo a sua decisão (art. 1019, inc. I). O art. 995 do Código de Processo Civil, estabelece que a atribuição de efeito suspensivo ao recurso restringe-se aos casos em que a imediata produção dos efeitos da decisão possa trazer risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso. Eis o teor da decisão impugnada, in verbis: Tendo em conta que foi ultimada a penhora dos direitos aquisitivos do imóvel determinada no julgamento do recurso de agravo de instrumento no 0704736-77.2025.8.07.0000, bem assim diante do recente julgamento do REsp 2100103 / PR, perante a Segunda Seção do STJ, em que se reconheceu a existência de litisconsórcio passivo necessário do credor fiduciário nas execuções de dívidas condominiais derivadas de imóvel alienado fiduciariamente, fica o credor intimado a comprovar a quitação do financiamento do imóvel ou promover a inclusão no polo passivo e citação da credora fiduciária, em 15 dias, sob pena de extinção do feito. Nesse juízo de cognição sumária, não vislumbro presentes nenhum dos requisitos indispensáveis. Em análise preliminar, não prospera a alegação do agravante de julgamento extra petita. A determinação de inclusão e citação da credora fiduciária não versa sobre o mérito da execução e independe de requerimento da parte, tratando-se de providência processual destinada a assegurar o regular prosseguimento do feito. Além disso, a ordem de citação da Caixa Econômica Federal não surgiu de modo inesperado, mas se insere diretamente no encadeamento processual evidenciado nos autos. O próprio exequente requereu o pedido de penhora do imóvel que originou o débito condominial, tendo sido a providência autorizada pelo Tribunal, no agravo de instrumento 0744736-77, consoante esclarecido na própria decisão impugnada. Vale lembrar que em petição anterior o ora agravante, além de concordar com o valor da avaliação do imóvel, requereu a intimação da credora fiduciária (ID 253658558 - 1a instância). A partir desse requerimento, o magistrado determinou a juntada de documento atualizado referente à quitação do financiamento do imóvel ou a inclusão da credora fiduciária no polo passivo da presente execução. Portanto, a providência impugnada resultou de forma direta e lógica das próprias manifestações da parte exequente, não havendo falar em surpresa ou decisão proferida fora dos limites da controvérsia. No mais, neste juízo inicial, constata-se que, embora o magistrado tenha determinado que o agravante procedesse à inclusão da CEF, não decidiu, por ora, acerca de qualquer deslocamento da competência. E, de acordo com o entendimento do TJDFT e do STJ, antes da consolidação da propriedade e da imissão na posse, a Caixa Econômica Federal não responde pelas despesas condominiais anteriores, atuando apenas como terceira interessada, razão pela qual não há modificação automática da competência jurisdicional. Após a consolidação da propriedade resolúvel, a CEF passa a ser sucessora da obrigação propter rem, hipótese em que sua inclusão no polo passivo acarreta, efetivamente, o deslocamento da competência para a Justiça Federal, nos termos do art. 109, I, da Constituição Federal. Entretanto, no caso concreto, inexiste, até o momento, qualquer elemento que indique a consolidação da propriedade ou a imissão na posse pela instituição financeira, não sendo possível afirmar sequer seu interesse atual na assunção da titularidade plena. Nessa perspectiva, a simples determinação de citação da CEF, nos moldes do entendimento firmado pelo STJ, não produz, de imediato, qualquer efeito processual irreversível. Eventual deslocamento de competência, se vier a ocorrer, poderá ser oportunamente objeto de impugnação pelo agravante. DISPOSITIVO Com essas considerações, INDEFIRO o efeito suspensivo requerido. Comunique-se ao Juízo de origem. Intime-se a parte agravada para, querendo, apresentar contrarrazões, facultando-lhe a juntada de documentos (art. 1.019, II, do CPC). Publique-se. Desembargador José Firmo Reis Soub Relator