Tribunal: TJDFT
Processo: 0743990-57.2025.8.07.0000
Órgão julgador: ROBERTO FREITAS FILHO
Órgão colegiado: 3a Turma Cível
Data de publicação: 2025-10-13

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Des. Roberto Freitas Filho Número do processo: 0743990-57.2025.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: PITE S/A AGRAVADO: RICARDO AUAD LIMA D E C I S Ã O Cuida-se de agravo de instrumento, com pedido de efeito suspensivo interposto por PITE S/A em face de RICARDO AUAD LIMA ante decisão proferida pelo Juízo da Vara Cível do Paranoá que, no cumprimento de sentença n. 0007325-45.2014.8.07.0008, homologou o laudo de avaliação do imóvel penhorado e determinou a remessa dos autos ao NULEJ para realização de hasta pública, consignando que o pedido de substituição da penhora seria apreciado em momento oportuno, mediante petição específica, nos termos da decisão constante do ID 249587186 (origem): Trata-se de Cumprimento de Sentença no qual recaiu penhora sobre o imóvel conhecido como Rancho Pite, localizado na Rodovia DF-250, KM 2,5, Condomínio Mansões Entre Lagos, Etapa 03, Conjunto “P”, Casa 08, Região dos Lagos, Itapoã –DF, com área de 26.422,56 m2. Para a avaliação do bem, foi nomeado o Sr. José Roberto de Abreu Dias, Perito Imobiliário, que apresentou seu laudo (ID Num. 232198814). O Perito utilizou o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, com tratamento por fatores (oferta, localização e topografia), seguindo as normas ABNT NBR 14.653, com Grau de Fundamentação II e Precisão III. O laudo pericial descreve o imóvel como uma posse em fase de regularização, com acesso exclusivo através da portaria do Condomínio Entre-Lagos, mas que não constitui unidade autônoma deste condomínio. Contudo, o Perito considerou a possibilidade de ocupação comercial devido à sua localização às margens da via marginal à BR-479, em linha com o que ocorre com imóveis semelhantes na região. O Perito concluiu que o valor de mercado do imóvel é de R$ 15.850.000,00 (Quinze milhões oitocentos e cinquenta mil reais), correspondendo a R$ 600,00/m2. O Executado, PITE S/A, por meio de seu assistente técnico, João Pedro Vieira, apresentou impugnação ao laudo, buscando a majoração do valor do imóvel para R$ 24.817.395,84. O cerne da impugnação da parte Executada se refere aos seguintes pontos: a) Equívoco material ao afirmar que o imóvel não integra o condomínio, quando está inserido na poligonal de regularização do Condomínio Mansões Entre Lagos, no processo REURB-E 00390-00001633/2019-99, com destinação CSIIR - Comercial, Prestação de Serviços, Institucional, Industrial e Residencial; b) Utilização de amostras fora do perfil, como imóveis rurais e industriais, sem correspondência urbanística, e a não aplicação de redutores ou bonificações com base na vocação comercial. O assistente técnico apresentou amostras de imóveis menores e regularizados como referência; c) Exclusão injustificada de benfeitorias sem laudo técnico ou custo de demolição, em violação à NBR 14.653-1; d) Ausência de aplicação do princípio do "maior e melhor uso" do imóvel; e e) Incerteza fundiária, pois o Perito admitiu "90% de certeza" quanto à abrangência da Matrícula no 863 sem levantamento topográfico preciso. O Perito Judicial, José Roberto de Abreu Dias, apresentou suas respostas às impugnações, esclarecendo os pontos controversos: a) Sobre a integração ao Condomínio: O Perito reiterou que a Chácara Pite não constitui unidade autônoma residencial do Condomínio Mansões Entre Lagos. Esclareceu que, embora o imóvel esteja inserido na poligonal de regularização do REURB-E com destinação mista (UOS-CSIIR), essa peculiaridade se dá justamente pela sua localização (margens da via marginal à BR-479), distinguindo-o das áreas comerciais do condomínio, o que permite sua vocação mista. O Perito afirmou que sua avaliação já considerou essa possibilidade de uso comercial; b) Sobre as amostras de mercado: O Perito defendeu a escolha de suas amostras, afirmando que possuem características semelhantes ao imóvel avaliado, estando à beira de pista com vocação comercial e em situação de regularização similar ("em regularização"), o que é apropriado para a comparação. Criticou as amostras do assistente técnico (Jardins Genebra) por serem de pequeno porte, residenciais e localizadas no meio do condomínio, não às margens de rodovia, tornando-as inapropriadas; c) Sobre a exclusão de benfeitorias: O Perito justificou que as construções existentes são inúteis para o "maior e melhor uso" comercial do terreno, que foi a premissa de sua avaliação, e seriam destinadas à demolição. Argumentou que a avaliação das benfeitorias para uso residencial resultaria em um valor menor, o que seria contrário ao interesse do Executado; d) Sobre o princípio do "maior e melhor uso": O Perito confirmou que o conceito foi considerado na avaliação, aproveitando a localização do imóvel à beira da rodovia para o uso comercial; e) Sobre a incerteza fundiária/matrícula: O Perito afirmou ter 90% de certeza de que a gleba está contida na Matrícula no 863, que abrange o Condomínio Entre Lagos, ressaltando que para "absoluta certeza" seria necessário um trabalho de topografia. No entanto, considerou que essa margem é razoável dada a situação de regularização do imóvel e que a destinação provável será autorizada pela administração. Ademais, o Perito apontou a baixa liquidez do imóvel em virtude do cenário econômico atual, com juros elevados desestimulando investimentos imobiliários, e a incerteza gerada pela fase de regularização do bem. Analisando os argumentos e as provas colacionadas, verifico que as respostas do Perito Judicial foram coerentes, técnicas e adequadas às normas da ABNT NBR 14.653, que regem as avaliações imobiliárias. As justificativas apresentadas para a metodologia aplicada, a escolha das amostras, a desconsideração das benfeitorias e a aplicação do "maior e melhor uso" são pertinentes e foram devidamente fundamentadas, considerando as peculiaridades de um imóvel em processo de regularização com vocação mista/comercial. A distinção feita pelo Perito entre a inserção na "poligonal de regularização" e a não constituição de uma "unidade autônoma do condomínio" é relevante para a compreensão do potencial de uso e valor do imóvel. O Perito manteve a premissa de que o imóvel possui vocação comercial, o que já reflete um maior valor do que se fosse considerado apenas residencial. A "hipótese" de uso comercial é uma abordagem prudente e compatível com a natureza da regularização fundiária em curso. Embora o Executado tenha reiterado o pedido de perícia complementar e substituição da penhora em manifestações posteriores, a presente análise concentra-se na impugnação do laudo de avaliação. As lacunas apontadas pelo Executado foram satisfatoriamente esclarecidas pelo Perito. O Exequente, por sua vez, manifestou anuência expressa com o valor encontrado pelo Perito Judicial, mesmo diante da "presunção de 90%" sobre a matrícula, que não foi considerada um óbice intransponível para a continuidade do feito. Dessa forma, entendo que o laudo pericial atende aos requisitos legais e técnicos necessários para a avaliação do bem para fins de execução. Diante do exposto, este Juízo decide: a) REJEITAR a impugnação ao laudo de avaliação apresentada pelo Executado PITE S/A, considerando que as questões levantadas foram suficientemente esclarecidas pelo Perito Judicial, José Roberto de Abreu Dias, cujas respostas foram fundamentadas e consistentes com a metodologia adotada e as normas técnicas aplicáveis; b) HOMOLOGAR o laudo de avaliação do imóvel "Rancho Pite", apresentado pelo Perito Judicial, fixando o valor do bem em R$ 15.850.000,00 (Quinze milhões oitocentos e cinquenta mil reais); c) DETERMINAR, conforme solicitado pelos Exequentes, a imediata transferência dos valores penhorados para uma conta vinculada ao presente processo, caso ainda não tenha sido providenciado; d) DETERMINAR a remessa dos autos ao NULEJ (Núcleo de Leilões Judiciais) para as providências necessárias à realização da hasta pública do imóvel avaliado. Quanto ao pedido de substituição da penhora formulado pelo Executado, este deverá ser apreciado em momento oportuno, em petição específica, sem prejuízo do prosseguimento da execução do bem já penhorado e avaliado. Remetem-se os autos ao NULEJ para designação de leiloeiro público, o qual deverá observar o disposto nos artigos 884 e 887, do CPC. Estabeleço como preço mínimo 70% (setenta por cento) do valor da avaliação, o qual deverá ser pago à vista. Da alienação, intimem-se, com antecedência mínima de 5 (cinco) dias, as pessoas mencionadas no artigo 889, conforme o caso. Dispenso a publicação por outros meios, conforme artigo 887, § 5o, do CPC. Intimem-se. O Agravante alega que: 1) interpôs agravo em face de decisão que não apreciou o pedido de substituição da penhora incidente sobre o Rancho Pite; 2) o imóvel penhorado, conhecido como Rancho Pite, avaliado em R$ 15.850.000,00 (quinze milhões, oitocentos e cinquenta mil reais), é a sede administrativa e operacional da empresa; 3) a dívida em execução é de R$ 1.111.604,11 (um milhão, cento e onze mil, seiscentos e quatro reais e onze centavos), o que torna a penhora desproporcional; 4) em substituição, foram ofertados uma Gleba de Terras na Fazenda Paranoá, avaliada em R$ 9.000.000,00 (nove milhões de reais) e lotes urbanos novos, com valor global superior a R$ 1.700.000,00 (um milhão e setecentos mil reais); 5) a decisão agravada, ao determinar o prosseguimento da execução sem analisar a substituição da penhora, incorre em error in procedendo e error in judicando, pois ignora a viabilidade de meios menos gravosos para o devedor, conforme previsto no art. 847 do CPC; 6) o imóvel penhorado é essencial para a continuidade das atividades empresariais da agravante; 7) a substituição da penhora foi formalizada por meio da petição de ID no 251727559 (origem); 8) jurisprudência é favorável à substituição da penhora quando não há prejuízo ao credor; 9) manutenção da penhora pode causar prejuízos irreparáveis, como a perda de empregos e a inviabilização da empresa. Requer efeito suspensivo para suspender imediatamente a decisão que determinou a remessa dos autos ao NULEJ para realização da hasta pública do imóvel Rancho Pite, até o julgamento final do recurso. No mérito, requer o provimento do recurso, com a reforma da decisão para determinar a substituição da penhora. É o relatório. Decido. O recurso é cabível, tendo em vista a regra inserta no art. 1.015, do CPC e tempestivo. Custas de preparo recolhidas (ID 7713626). Inicialmente, quanto ao pedido de substituição da penhora, não há decisão recorrível, pois o juízo de origem expressamente consignou que a apreciação se daria em momento oportuno, após manifestação da parte exequente, verbis: “(...) Quanto ao pedido de substituição da penhora formulado pelo Executado, este deverá ser apreciado em momento oportuno, em petição específica, sem prejuízo do prosseguimento da execução do bem já penhorado e avaliado.” Dessa forma, o pedido encontra-se pendente de manifestação do agravado e de apreciação judicial, o que afasta o interesse recursal neste momento. Ademais, verifica-se preclusão lógica, pois a Agravante, ao peticionar em via própria e adequada (ID 250251968 na origem), aderiu à orientação do juízo quanto ao momento processual oportuno para análise, tornando incompatível a interposição simultânea de recurso sobre matéria ainda não decidida. Assim, não conheço do recurso, nessa parte. Do efeito suspensivo Como regra, não há efeito suspensivo automático do presente recurso, nos termos do art. 995 do CPC. No entanto, a concessão do efeito suspensivo, por configurar exceção à regra da cognição exauriente e ao contraditório, condiciona-se à existência de prova de risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação e à probabilidade de provimento do recurso, nos termos do parágrafo único do referido art. 995, sendo necessária a presença concomitante dos requisitos autorizadores, de acordo com vários julgados a respeito (Acórdão n.1093649, 07038060620188070000, Relator: ANA CANTARINO 8a Turma Cível, Data de Julgamento: 03/05/2018, Publicado no DJE: 08/05/2018; Acórdão n.1038254, 07007292320178070000, Relator: ANGELO PASSARELI 5a Turma Cível, Data de Julgamento: 10/08/2017, Publicado no DJE: 18/08/2017). Verifico a concomitância dos requisitos para a concessão de efeito suspensivo. Isso porque há notícia nos autos de imediata remessa do feito ao NULEJ para realização de hasta pública, antes da manifestação da parte exequente (Agravado) e da apreciação judicial sobre a substituição da penhora, o que pode implicar risco de alienação de bem essencial à atividade empresarial da Agravante, com prejuízos de difícil reparação. A medida cautelar ora deferida não impede o curso regular do processo, mas apenas suspende a prática de atos que possam tornar inócua a futura decisão sobre a substituição da penhora, preservando o bem penhorado até que haja manifestação judicial a respeito da substituição, preservando, assim, a celeridade processual, a efetividade da execução e a menor onerosidade do devedor (art. 805 do CPC), que orientam a condução racional e proporcional dos atos executivos. Ante o exposto, não conheço do pedido de substituição da penhora e DEFIRO o efeito suspensivo para sobrestar a remessa dos autos ao NULEJ para realização da hasta pública do imóvel Rancho Pite, até que o juízo de origem se manifeste sobre o pedido de substituição da penhora formulado pela Agravante. Comunique-se ao Juízo de origem. Após o trânsito em julgado, arquive-se o feito. Publique-se. Intime-se. Brasília, 8 de outubro de 2025 17:25:20. ROBERTO FREITAS FILHO Desembargador

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Des. Roberto Freitas Filho Número do processo: 0743990-57.2025.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: PITE S/A AGRAVADO: RICARDO AUAD LIMA D E C I S Ã O Cuida-se de agravo de instrumento, com pedido de efeito suspensivo interposto por PITE S/A em face de RICARDO AUAD LIMA ante decisão proferida pelo Juízo da Vara Cível do Paranoá que, no cumprimento de sentença n. 0007325-45.2014.8.07.0008, homologou o laudo de avaliação do imóvel penhorado e determinou a remessa dos autos ao NULEJ para realização de hasta pública, consignando que o pedido de substituição da penhora seria apreciado em momento oportuno, mediante petição específica, nos termos da decisão constante do ID 249587186 (origem): Trata-se de Cumprimento de Sentença no qual recaiu penhora sobre o imóvel conhecido como Rancho Pite, localizado na Rodovia DF-250, KM 2,5, Condomínio Mansões Entre Lagos, Etapa 03, Conjunto “P”, Casa 08, Região dos Lagos, Itapoã –DF, com área de 26.422,56 m2. Para a avaliação do bem, foi nomeado o Sr. José Roberto de Abreu Dias, Perito Imobiliário, que apresentou seu laudo (ID Num. 232198814). O Perito utilizou o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, com tratamento por fatores (oferta, localização e topografia), seguindo as normas ABNT NBR 14.653, com Grau de Fundamentação II e Precisão III. O laudo pericial descreve o imóvel como uma posse em fase de regularização, com acesso exclusivo através da portaria do Condomínio Entre-Lagos, mas que não constitui unidade autônoma deste condomínio. Contudo, o Perito considerou a possibilidade de ocupação comercial devido à sua localização às margens da via marginal à BR-479, em linha com o que ocorre com imóveis semelhantes na região. O Perito concluiu que o valor de mercado do imóvel é de R$ 15.850.000,00 (Quinze milhões oitocentos e cinquenta mil reais), correspondendo a R$ 600,00/m2. O Executado, PITE S/A, por meio de seu assistente técnico, João Pedro Vieira, apresentou impugnação ao laudo, buscando a majoração do valor do imóvel para R$ 24.817.395,84. O cerne da impugnação da parte Executada se refere aos seguintes pontos: a) Equívoco material ao afirmar que o imóvel não integra o condomínio, quando está inserido na poligonal de regularização do Condomínio Mansões Entre Lagos, no processo REURB-E 00390-00001633/2019-99, com destinação CSIIR - Comercial, Prestação de Serviços, Institucional, Industrial e Residencial; b) Utilização de amostras fora do perfil, como imóveis rurais e industriais, sem correspondência urbanística, e a não aplicação de redutores ou bonificações com base na vocação comercial. O assistente técnico apresentou amostras de imóveis menores e regularizados como referência; c) Exclusão injustificada de benfeitorias sem laudo técnico ou custo de demolição, em violação à NBR 14.653-1; d) Ausência de aplicação do princípio do "maior e melhor uso" do imóvel; e e) Incerteza fundiária, pois o Perito admitiu "90% de certeza" quanto à abrangência da Matrícula no 863 sem levantamento topográfico preciso. O Perito Judicial, José Roberto de Abreu Dias, apresentou suas respostas às impugnações, esclarecendo os pontos controversos: a) Sobre a integração ao Condomínio: O Perito reiterou que a Chácara Pite não constitui unidade autônoma residencial do Condomínio Mansões Entre Lagos. Esclareceu que, embora o imóvel esteja inserido na poligonal de regularização do REURB-E com destinação mista (UOS-CSIIR), essa peculiaridade se dá justamente pela sua localização (margens da via marginal à BR-479), distinguindo-o das áreas comerciais do condomínio, o que permite sua vocação mista. O Perito afirmou que sua avaliação já considerou essa possibilidade de uso comercial; b) Sobre as amostras de mercado: O Perito defendeu a escolha de suas amostras, afirmando que possuem características semelhantes ao imóvel avaliado, estando à beira de pista com vocação comercial e em situação de regularização similar ("em regularização"), o que é apropriado para a comparação. Criticou as amostras do assistente técnico (Jardins Genebra) por serem de pequeno porte, residenciais e localizadas no meio do condomínio, não às margens de rodovia, tornando-as inapropriadas; c) Sobre a exclusão de benfeitorias: O Perito justificou que as construções existentes são inúteis para o "maior e melhor uso" comercial do terreno, que foi a premissa de sua avaliação, e seriam destinadas à demolição. Argumentou que a avaliação das benfeitorias para uso residencial resultaria em um valor menor, o que seria contrário ao interesse do Executado; d) Sobre o princípio do "maior e melhor uso": O Perito confirmou que o conceito foi considerado na avaliação, aproveitando a localização do imóvel à beira da rodovia para o uso comercial; e) Sobre a incerteza fundiária/matrícula: O Perito afirmou ter 90% de certeza de que a gleba está contida na Matrícula no 863, que abrange o Condomínio Entre Lagos, ressaltando que para "absoluta certeza" seria necessário um trabalho de topografia. No entanto, considerou que essa margem é razoável dada a situação de regularização do imóvel e que a destinação provável será autorizada pela administração. Ademais, o Perito apontou a baixa liquidez do imóvel em virtude do cenário econômico atual, com juros elevados desestimulando investimentos imobiliários, e a incerteza gerada pela fase de regularização do bem. Analisando os argumentos e as provas colacionadas, verifico que as respostas do Perito Judicial foram coerentes, técnicas e adequadas às normas da ABNT NBR 14.653, que regem as avaliações imobiliárias. As justificativas apresentadas para a metodologia aplicada, a escolha das amostras, a desconsideração das benfeitorias e a aplicação do "maior e melhor uso" são pertinentes e foram devidamente fundamentadas, considerando as peculiaridades de um imóvel em processo de regularização com vocação mista/comercial. A distinção feita pelo Perito entre a inserção na "poligonal de regularização" e a não constituição de uma "unidade autônoma do condomínio" é relevante para a compreensão do potencial de uso e valor do imóvel. O Perito manteve a premissa de que o imóvel possui vocação comercial, o que já reflete um maior valor do que se fosse considerado apenas residencial. A "hipótese" de uso comercial é uma abordagem prudente e compatível com a natureza da regularização fundiária em curso. Embora o Executado tenha reiterado o pedido de perícia complementar e substituição da penhora em manifestações posteriores, a presente análise concentra-se na impugnação do laudo de avaliação. As lacunas apontadas pelo Executado foram satisfatoriamente esclarecidas pelo Perito. O Exequente, por sua vez, manifestou anuência expressa com o valor encontrado pelo Perito Judicial, mesmo diante da "presunção de 90%" sobre a matrícula, que não foi considerada um óbice intransponível para a continuidade do feito. Dessa forma, entendo que o laudo pericial atende aos requisitos legais e técnicos necessários para a avaliação do bem para fins de execução. Diante do exposto, este Juízo decide: a) REJEITAR a impugnação ao laudo de avaliação apresentada pelo Executado PITE S/A, considerando que as questões levantadas foram suficientemente esclarecidas pelo Perito Judicial, José Roberto de Abreu Dias, cujas respostas foram fundamentadas e consistentes com a metodologia adotada e as normas técnicas aplicáveis; b) HOMOLOGAR o laudo de avaliação do imóvel "Rancho Pite", apresentado pelo Perito Judicial, fixando o valor do bem em R$ 15.850.000,00 (Quinze milhões oitocentos e cinquenta mil reais); c) DETERMINAR, conforme solicitado pelos Exequentes, a imediata transferência dos valores penhorados para uma conta vinculada ao presente processo, caso ainda não tenha sido providenciado; d) DETERMINAR a remessa dos autos ao NULEJ (Núcleo de Leilões Judiciais) para as providências necessárias à realização da hasta pública do imóvel avaliado. Quanto ao pedido de substituição da penhora formulado pelo Executado, este deverá ser apreciado em momento oportuno, em petição específica, sem prejuízo do prosseguimento da execução do bem já penhorado e avaliado. Remetem-se os autos ao NULEJ para designação de leiloeiro público, o qual deverá observar o disposto nos artigos 884 e 887, do CPC. Estabeleço como preço mínimo 70% (setenta por cento) do valor da avaliação, o qual deverá ser pago à vista. Da alienação, intimem-se, com antecedência mínima de 5 (cinco) dias, as pessoas mencionadas no artigo 889, conforme o caso. Dispenso a publicação por outros meios, conforme artigo 887, § 5o, do CPC. Intimem-se. O Agravante alega que: 1) interpôs agravo em face de decisão que não apreciou o pedido de substituição da penhora incidente sobre o Rancho Pite; 2) o imóvel penhorado, conhecido como Rancho Pite, avaliado em R$ 15.850.000,00 (quinze milhões, oitocentos e cinquenta mil reais), é a sede administrativa e operacional da empresa; 3) a dívida em execução é de R$ 1.111.604,11 (um milhão, cento e onze mil, seiscentos e quatro reais e onze centavos), o que torna a penhora desproporcional; 4) em substituição, foram ofertados uma Gleba de Terras na Fazenda Paranoá, avaliada em R$ 9.000.000,00 (nove milhões de reais) e lotes urbanos novos, com valor global superior a R$ 1.700.000,00 (um milhão e setecentos mil reais); 5) a decisão agravada, ao determinar o prosseguimento da execução sem analisar a substituição da penhora, incorre em error in procedendo e error in judicando, pois ignora a viabilidade de meios menos gravosos para o devedor, conforme previsto no art. 847 do CPC; 6) o imóvel penhorado é essencial para a continuidade das atividades empresariais da agravante; 7) a substituição da penhora foi formalizada por meio da petição de ID no 251727559 (origem); 8) jurisprudência é favorável à substituição da penhora quando não há prejuízo ao credor; 9) manutenção da penhora pode causar prejuízos irreparáveis, como a perda de empregos e a inviabilização da empresa. Requer efeito suspensivo para suspender imediatamente a decisão que determinou a remessa dos autos ao NULEJ para realização da hasta pública do imóvel Rancho Pite, até o julgamento final do recurso. No mérito, requer o provimento do recurso, com a reforma da decisão para determinar a substituição da penhora. É o relatório. Decido. O recurso é cabível, tendo em vista a regra inserta no art. 1.015, do CPC e tempestivo. Custas de preparo recolhidas (ID 7713626). Inicialmente, quanto ao pedido de substituição da penhora, não há decisão recorrível, pois o juízo de origem expressamente consignou que a apreciação se daria em momento oportuno, após manifestação da parte exequente, verbis: “(...) Quanto ao pedido de substituição da penhora formulado pelo Executado, este deverá ser apreciado em momento oportuno, em petição específica, sem prejuízo do prosseguimento da execução do bem já penhorado e avaliado.” Dessa forma, o pedido encontra-se pendente de manifestação do agravado e de apreciação judicial, o que afasta o interesse recursal neste momento. Ademais, verifica-se preclusão lógica, pois a Agravante, ao peticionar em via própria e adequada (ID 250251968 na origem), aderiu à orientação do juízo quanto ao momento processual oportuno para análise, tornando incompatível a interposição simultânea de recurso sobre matéria ainda não decidida. Assim, não conheço do recurso, nessa parte. Do efeito suspensivo Como regra, não há efeito suspensivo automático do presente recurso, nos termos do art. 995 do CPC. No entanto, a concessão do efeito suspensivo, por configurar exceção à regra da cognição exauriente e ao contraditório, condiciona-se à existência de prova de risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação e à probabilidade de provimento do recurso, nos termos do parágrafo único do referido art. 995, sendo necessária a presença concomitante dos requisitos autorizadores, de acordo com vários julgados a respeito (Acórdão n.1093649, 07038060620188070000, Relator: ANA CANTARINO 8a Turma Cível, Data de Julgamento: 03/05/2018, Publicado no DJE: 08/05/2018; Acórdão n.1038254, 07007292320178070000, Relator: ANGELO PASSARELI 5a Turma Cível, Data de Julgamento: 10/08/2017, Publicado no DJE: 18/08/2017). Verifico a concomitância dos requisitos para a concessão de efeito suspensivo. Isso porque há notícia nos autos de imediata remessa do feito ao NULEJ para realização de hasta pública, antes da manifestação da parte exequente (Agravado) e da apreciação judicial sobre a substituição da penhora, o que pode implicar risco de alienação de bem essencial à atividade empresarial da Agravante, com prejuízos de difícil reparação. A medida cautelar ora deferida não impede o curso regular do processo, mas apenas suspende a prática de atos que possam tornar inócua a futura decisão sobre a substituição da penhora, preservando o bem penhorado até que haja manifestação judicial a respeito da substituição, preservando, assim, a celeridade processual, a efetividade da execução e a menor onerosidade do devedor (art. 805 do CPC), que orientam a condução racional e proporcional dos atos executivos. Ante o exposto, não conheço do pedido de substituição da penhora e DEFIRO o efeito suspensivo para sobrestar a remessa dos autos ao NULEJ para realização da hasta pública do imóvel Rancho Pite, até que o juízo de origem se manifeste sobre o pedido de substituição da penhora formulado pela Agravante. Comunique-se ao Juízo de origem. Após o trânsito em julgado, arquive-se o feito. Publique-se. Intime-se. Brasília, 8 de outubro de 2025 17:25:20. ROBERTO FREITAS FILHO Desembargador