Tribunal: TJDFT
Processo: 0742142-35.2025.8.07.0000
Órgão julgador: RENATO SCUSSEL
Órgão colegiado: 2a Turma Cível
Data de publicação: 2025-10-09

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO DA UNIÃO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E TERRITÓRIOS GABINETE DO DESEMBARGADOR RENATO RODOVALHO SCUSSEL AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) 0742142-35.2025.8.07.0000 AGRAVANTE: FGR URBANISMO JARDINS HENEDINA SPE - LTDA AGRAVADO: MARCUS VINICIUS BASTOS SASAKI, GIOVANNA LUISA ALFENAS DE PAULA DECISÃO Cuida-se de agravo de instrumento interposto por FGR URBANISMO CENTRO-SUL S/A contra decisão proferida pelo Juízo da 16a Vara Cível de Brasília que, nos autos da ação registrada sob o no 0745749-53.2025.8.07.0001, deferiu tutela de urgência para determinar que a ré se abstivesse de exigir dos autores MARCUS VINICIUS BASTOS SASAKI e GIOVANNA LUISA ALFENAS DE PAULA o pagamento das taxas condominiais e do IPTU incidentes sobre lote adquirido em loteamento, bem como de promover cobranças judiciais ou extrajudiciais relativas a tais débitos, até ulterior deliberação, registrando que a medida se limita à requerida e não alcança terceiros estranhos ao feito. Fundamentou o d. Juízo que os autores não teriam sido imitidos na posse do imóvel e que a transferência desses encargos antes da posse revela, em juízo de verossimilhança, abusividade à luz de precedentes locais. Irresignada, a agravante sustenta, em síntese, violação ao contraditório (arts. 9o e 10 do CPC), existência de contrato com pacto de alienação fiduciária, desdobramento da posse em favor do fiduciante e responsabilidade deste pelo IPTU e pelas contribuições condominiais, invocando a Lei 9.514/1997 (com a redação da Lei 14.620/2023), o art. 34 do CTN e a Súmula 399 do STJ, além de alegar risco de dano inverso ao empreendimento. Requer, liminarmente, a concessão de efeito suspensivo para sustar os efeitos da decisão agravada e, no mérito, a sua reforma. Solicitados esclarecimentos à parte agravante, foi apresentada a petição ID 77060185. É a síntese do necessário. Decido. Cumpre ressaltar, inicialmente, que a atribuição de efeito suspensivo ao agravo de instrumento, nos termos do art. 1.019, I, do CPC, pressupõe a presença concomitante de probabilidade do direito e de perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, tal como delineado no art. 300 do CPC, acrescida a ponderação própria da tutela recursal de urgência quanto ao risco de irreversibilidade do provimento. A probabilidade do direito, em sede de cognição sumária, não se confunde com certeza, mas exige plausibilidade robusta capaz de infirmar a decisão recorrida, ao passo que o perigo de dano demanda demonstração concreta de risco iminente de prejuízo grave e de difícil reparação, não bastando conjecturas. Recomenda-se, ainda, prudência quando houver potencial irreversibilidade prática do provimento recursal liminar. No caso sub judice, não se evidencia, por ora, probabilidade do direito em grau suficiente a justificar a suspensão imediata da tutela deferida pelo Juízo de origem. A decisão recorrida apoiou-se em elemento fático objetivo — ausência de imissão na posse/entrega das chaves — usualmente considerado, em precedentes desta Corte, como marco relevante para a assunção de encargos como taxas condominiais e IPTU em relações de consumo envolvendo loteamentos e incorporação, reputando abusiva a transferência desses ônus antes da fruição do bem. A tese recursal deduzida pela agravante, embora juridicamente respeitável, desloca o debate para o regime da alienação fiduciária, afirmando que o fiduciante, como possuidor direto jurídico, responde pelos encargos desde a contratação, independentemente de entrega material, além de invocar a definição legal/distrital do sujeito passivo do IPTU. Essa construção, contudo, demanda exame mais denso do instrumento contratual, inclusive quanto à efetiva constituição do gravame e cláusulas específicas, da disciplina aplicável e da realidade fática do empreendimento, o que não se compatibiliza com a cognição abreviada própria do juízo de efeito suspensivo. Com efeito, o confronto de teses — imissão de posse como gatilho de encargos em perspectiva consumerista versus desdobramento possessório próprio da garantia fiduciária — revela controvérsia jurídica e fática que não autoriza, neste momento, a inversão do status quo definido na origem, sob pena de se proferir provimento potencialmente irreversível em prejuízo dos agravados. O periculum in mora alegado também não se mostra qualificado. Isso porque a agravante menciona risco sistêmico ao empreendimento, mas não traz elementos concretos e individualizados que demonstrem, no curto prazo, abalo grave e imediato decorrente da suspensão apenas perante a ré e restrita aos autores. De seu lado, a manutenção da exigibilidade poderia acarretar aos agravados efeitos danosos, como restrições creditícias, cobranças serializadas e oneração financeira por encargos atrelados a bem que afirmam não possuir materialmente, cenário que recomenda preservar a medida deferida até o julgamento colegiado. Some-se que a decisão de primeiro grau, ao limitar expressamente os efeitos subjetivos da tutela à parte demandada, mitigou externalidades a terceiros (Condomínio e Fazenda Pública), reduzindo o espectro de eventual dano inverso. Não há, por fim, plausibilidade na alegação de violação aos arts. 9o e 10 do CPC a justificar, por si, a suspensão liminar, haja vista que a tutela de urgência pode, em hipóteses justificadas, ser concedida inaudita altera pars, assegurado o contraditório diferido, o que, de todo modo, será amplamente exercido na via recursal com a oitiva da parte contrária em contrarrazões. Nesse quadro, ausentes os requisitos do art. 300 do CPC em patamar bastante para infirmar a decisão recorrida, não se justifica a excepcional concessão de efeito suspensivo. Ante o exposto, INDEFIRO o pedido de efeito suspensivo. Intime-se a parte agravada para apresentar contrarrazões, nos termos do art. 1.019, II, do CPC. Após, voltem conclusos para julgamento. Publique-se. Brasília, 7 de outubro de 2025. RENATO RODOVALHO SCUSSEL Desembargador Relator

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO DA UNIÃO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E TERRITÓRIOS GABINETE DO DESEMBARGADOR RENATO RODOVALHO SCUSSEL AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) 0742142-35.2025.8.07.0000 AGRAVANTE: FGR URBANISMO JARDINS HENEDINA SPE - LTDA AGRAVADO: MARCUS VINICIUS BASTOS SASAKI, GIOVANNA LUISA ALFENAS DE PAULA DECISÃO Cuida-se de agravo de instrumento interposto por FGR URBANISMO CENTRO-SUL S/A contra decisão proferida pelo Juízo da 16a Vara Cível de Brasília que, nos autos da ação registrada sob o no 0745749-53.2025.8.07.0001, deferiu tutela de urgência para determinar que a ré se abstivesse de exigir dos autores MARCUS VINICIUS BASTOS SASAKI e GIOVANNA LUISA ALFENAS DE PAULA o pagamento das taxas condominiais e do IPTU incidentes sobre lote adquirido em loteamento, bem como de promover cobranças judiciais ou extrajudiciais relativas a tais débitos, até ulterior deliberação, registrando que a medida se limita à requerida e não alcança terceiros estranhos ao feito. Fundamentou o d. Juízo que os autores não teriam sido imitidos na posse do imóvel e que a transferência desses encargos antes da posse revela, em juízo de verossimilhança, abusividade à luz de precedentes locais. Irresignada, a agravante sustenta, em síntese, violação ao contraditório (arts. 9o e 10 do CPC), existência de contrato com pacto de alienação fiduciária, desdobramento da posse em favor do fiduciante e responsabilidade deste pelo IPTU e pelas contribuições condominiais, invocando a Lei 9.514/1997 (com a redação da Lei 14.620/2023), o art. 34 do CTN e a Súmula 399 do STJ, além de alegar risco de dano inverso ao empreendimento. Requer, liminarmente, a concessão de efeito suspensivo para sustar os efeitos da decisão agravada e, no mérito, a sua reforma. Solicitados esclarecimentos à parte agravante, foi apresentada a petição ID 77060185. É a síntese do necessário. Decido. Cumpre ressaltar, inicialmente, que a atribuição de efeito suspensivo ao agravo de instrumento, nos termos do art. 1.019, I, do CPC, pressupõe a presença concomitante de probabilidade do direito e de perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, tal como delineado no art. 300 do CPC, acrescida a ponderação própria da tutela recursal de urgência quanto ao risco de irreversibilidade do provimento. A probabilidade do direito, em sede de cognição sumária, não se confunde com certeza, mas exige plausibilidade robusta capaz de infirmar a decisão recorrida, ao passo que o perigo de dano demanda demonstração concreta de risco iminente de prejuízo grave e de difícil reparação, não bastando conjecturas. Recomenda-se, ainda, prudência quando houver potencial irreversibilidade prática do provimento recursal liminar. No caso sub judice, não se evidencia, por ora, probabilidade do direito em grau suficiente a justificar a suspensão imediata da tutela deferida pelo Juízo de origem. A decisão recorrida apoiou-se em elemento fático objetivo — ausência de imissão na posse/entrega das chaves — usualmente considerado, em precedentes desta Corte, como marco relevante para a assunção de encargos como taxas condominiais e IPTU em relações de consumo envolvendo loteamentos e incorporação, reputando abusiva a transferência desses ônus antes da fruição do bem. A tese recursal deduzida pela agravante, embora juridicamente respeitável, desloca o debate para o regime da alienação fiduciária, afirmando que o fiduciante, como possuidor direto jurídico, responde pelos encargos desde a contratação, independentemente de entrega material, além de invocar a definição legal/distrital do sujeito passivo do IPTU. Essa construção, contudo, demanda exame mais denso do instrumento contratual, inclusive quanto à efetiva constituição do gravame e cláusulas específicas, da disciplina aplicável e da realidade fática do empreendimento, o que não se compatibiliza com a cognição abreviada própria do juízo de efeito suspensivo. Com efeito, o confronto de teses — imissão de posse como gatilho de encargos em perspectiva consumerista versus desdobramento possessório próprio da garantia fiduciária — revela controvérsia jurídica e fática que não autoriza, neste momento, a inversão do status quo definido na origem, sob pena de se proferir provimento potencialmente irreversível em prejuízo dos agravados. O periculum in mora alegado também não se mostra qualificado. Isso porque a agravante menciona risco sistêmico ao empreendimento, mas não traz elementos concretos e individualizados que demonstrem, no curto prazo, abalo grave e imediato decorrente da suspensão apenas perante a ré e restrita aos autores. De seu lado, a manutenção da exigibilidade poderia acarretar aos agravados efeitos danosos, como restrições creditícias, cobranças serializadas e oneração financeira por encargos atrelados a bem que afirmam não possuir materialmente, cenário que recomenda preservar a medida deferida até o julgamento colegiado. Some-se que a decisão de primeiro grau, ao limitar expressamente os efeitos subjetivos da tutela à parte demandada, mitigou externalidades a terceiros (Condomínio e Fazenda Pública), reduzindo o espectro de eventual dano inverso. Não há, por fim, plausibilidade na alegação de violação aos arts. 9o e 10 do CPC a justificar, por si, a suspensão liminar, haja vista que a tutela de urgência pode, em hipóteses justificadas, ser concedida inaudita altera pars, assegurado o contraditório diferido, o que, de todo modo, será amplamente exercido na via recursal com a oitiva da parte contrária em contrarrazões. Nesse quadro, ausentes os requisitos do art. 300 do CPC em patamar bastante para infirmar a decisão recorrida, não se justifica a excepcional concessão de efeito suspensivo. Ante o exposto, INDEFIRO o pedido de efeito suspensivo. Intime-se a parte agravada para apresentar contrarrazões, nos termos do art. 1.019, II, do CPC. Após, voltem conclusos para julgamento. Publique-se. Brasília, 7 de outubro de 2025. RENATO RODOVALHO SCUSSEL Desembargador Relator