Tribunal: TJDFT
Processo: 0729895-22.2025.8.07.0000
Órgão julgador: SÉRGIO ROCHA
Órgão colegiado: 4a Turma Cível
Data de publicação: 2025-07-28

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Desembargador Sérgio Rocha - GDSXSR Número do processo: 0729895-22.2025.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: CONDOMINIO RESIDENCIAL VILLA DI FIRENZE AGRAVADO: ADELINO UPALE ROCHA MATOS DECISÃO INDEFERIMENTO DE EFEITO SUSPENSIVO Trata-se de agravo de instrumento contra decisão que, em execução de título extrajudicial (despesas condominiais – R$ 71.948,08), indeferiu o pedido da exequente/agravante de penhora dos direitos aquisitivos que o executado/agravado possui sobre o imóvel objeto da presente demanda. Alega, em síntese, que: 1) o ordenamento jurídico prevê que, em casos de indicação de bens passíveis de penhora, os autos serão desarquivados para prosseguimento do feito; 2) cumpriu devidamente a ordem preferencial descrita no art. 835 do CPC e, não tendo obtido êxito, não restou alternativa senão a penhora dos direitos aquisitivos do agravado sobre o imóvel; 3) em se tratando de débito condominial, dada a natureza propter rem da obrigação, o próprio imóvel gerador do débito é a “GARANTIA” da dívida, porém, visando manter um certo equilíbrio em relação as garantias, visto que o referido imóvel também é garantia da alienação fiduciária, tem-se permitido a constrição dos direitos aquisitivos; 4) ainda que exista ônus de alienação fiduciária sobre o imóvel gerador do débito condominial, é totalmente possível a penhora dos direitos aquisitivos e alienação em hasta pública, já que são dotados de expressivo valor econômico e não há qualquer lesão a eventual direito do credor fiduciário; 5) em caso de leilão, cabe ao arrematante do bem penhorado (direitos aquisitivos) assumir todas as responsabilidades para consolidar a propriedade plena do bem imóvel, promovendo a quitação residual do contrato. Requer a concessão de efeito suspensivo ao agravo de instrumento e, no mérito, seja deferida a penhora dos direitos aquisitivos do executado/agravado sobre o imóvel em questão. Sem razão, inicialmente, o agravante. Nesta sede de cognição sumária, embora vislumbre a probabilidade do direito alegado, não está demonstrado o risco de dano iminente a justificar o pedido liminar. Constou da decisão agravada que: (...) verifico que foi proferida decisão suspendendo o processo e o prazo prescricional, na forma do artigo 921, III, do CPC, em 10/06/2025, conforme ID. 238379669. Igualmente, não verifico ter transcorrido o prazo de 1 (um) ano de suspensão do processo e do prazo prescricional. Ademais, a medida requerida sequer se mostra apta à satisfação do crédito, não tendo o autor se desonerado da obrigação de demonstrar a sua efetividade e a alteração da situação patrimonial da parte devedora. Desta forma, é imperativo que haja o decurso do prazo de suspensão para apreciação de nova diligências eventualmente requeridas pela parte credora. (...) Todavia, primeiramente quanto ao decurso do prazo de suspensão do processo, dispõe o § 2o do art. 921 do CPC: Art. 921. Suspende-se a execução: (...) III - quando não for localizado o executado ou bens penhoráveis; § 1o Na hipótese do inciso III, o juiz suspenderá a execução pelo prazo de 1 (um) ano, durante o qual se suspenderá a prescrição. § 2o Decorrido o prazo máximo de 1 (um) ano sem que seja localizado o executado ou que sejam encontrados bens penhoráveis, o juiz ordenará o arquivamento dos autos. Sendo assim, de acordo com esse dispositivo, o exequente pode requerer a penhora de bens durante o prazo de suspensão processual, não se sujeitando ao decurso desse prazo para que sejam apreciadas novas diligências por ele requeridas. Por sua vez, a penhora de direitos aquisitivos sobre imóvel alienado fiduciariamente é admitida pelo art. 835, inciso XII, do CPC: Art. 835. A penhora observará, preferencialmente, a seguinte ordem: (...) XII - direitos aquisitivos derivados de promessa de compra e venda e de alienação fiduciária em garantia; Por sua vez, o entendimento jurisprudencial reconhece a efetividade dessa medida. Confira-se: (...) 4. A alienação de direitos aquisitivos não encontra impedimento legal, sendo expressamente autorizada pelo art. 835, inciso XII, do Código de Processo Civil, que prevê a penhora de direitos aquisitivos derivados de promessa de compra e venda e de alienação fiduciária em garantia. 5. A autorização para a penhora desses direitos implica a viabilidade da sua alienação judicial, uma vez que a execução busca a satisfação do crédito, não havendo sentido em permitir a penhora sem a possibilidade de ulterior expropriação, conforme interpretação sistemática dos arts. 835, inciso XII, e 857 do CPC. 6. A sub-rogação do exequente nos direitos do devedor fiduciário, prevista no art. 857 do CPC, é medida que não exige a anuência do credor fiduciário, uma vez que o pagamento da dívida pelo terceiro assegura-lhe a sub-rogação nos direitos creditórios e na propriedade fiduciária, conforme art. 1.368 do Código Civil. 7. Prevalece o entendimento do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que a penhora e a alienação dos direitos aquisitivos não importam em violação à propriedade do credor fiduciário, visto que recai apenas sobre a expectativa econômica do devedor fiduciário, a ser avaliada em cotejo com o saldo devedor do financiamento (REsp 2.015.453/MG, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 28/02/2023). 8. As Turmas Cíveis do TJDFT firmam entendimento no sentido de ser possível a avaliação dos direitos aquisitivos e a realização da hasta pública desses direitos, sem que isso implique violação à propriedade fiduciária do credor (Acórdãos 1850335/2024, 1930508/2024 e 1886253/2024). (...) (Acórdão 1990610, 0752701-85.2024.8.07.0000, Relator(a): AISTON HENRIQUE DE SOUSA, 4a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 10/04/2025, publicado no DJe: 08/05/2025.) Todavia, não está demonstrado o risco de dano iminente ao condomínio agravante, uma vez que, conforme constou da decisão agravada, o processo se encontra suspenso desde 10/06/2025 e a prescrição intercorrente está projetada para 09/05/2029. Ante o exposto, indefiro o efeito suspensivo. Comunique-se ao Juízo de origem. Intime-se a parte agravada para contrarrazões. P. I. SÉRGIO ROCHA Desembargador Relator

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Desembargador Sérgio Rocha - GDSXSR Número do processo: 0729895-22.2025.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: CONDOMINIO RESIDENCIAL VILLA DI FIRENZE AGRAVADO: ADELINO UPALE ROCHA MATOS DECISÃO INDEFERIMENTO DE EFEITO SUSPENSIVO Trata-se de agravo de instrumento contra decisão que, em execução de título extrajudicial (despesas condominiais – R$ 71.948,08), indeferiu o pedido da exequente/agravante de penhora dos direitos aquisitivos que o executado/agravado possui sobre o imóvel objeto da presente demanda. Alega, em síntese, que: 1) o ordenamento jurídico prevê que, em casos de indicação de bens passíveis de penhora, os autos serão desarquivados para prosseguimento do feito; 2) cumpriu devidamente a ordem preferencial descrita no art. 835 do CPC e, não tendo obtido êxito, não restou alternativa senão a penhora dos direitos aquisitivos do agravado sobre o imóvel; 3) em se tratando de débito condominial, dada a natureza propter rem da obrigação, o próprio imóvel gerador do débito é a “GARANTIA” da dívida, porém, visando manter um certo equilíbrio em relação as garantias, visto que o referido imóvel também é garantia da alienação fiduciária, tem-se permitido a constrição dos direitos aquisitivos; 4) ainda que exista ônus de alienação fiduciária sobre o imóvel gerador do débito condominial, é totalmente possível a penhora dos direitos aquisitivos e alienação em hasta pública, já que são dotados de expressivo valor econômico e não há qualquer lesão a eventual direito do credor fiduciário; 5) em caso de leilão, cabe ao arrematante do bem penhorado (direitos aquisitivos) assumir todas as responsabilidades para consolidar a propriedade plena do bem imóvel, promovendo a quitação residual do contrato. Requer a concessão de efeito suspensivo ao agravo de instrumento e, no mérito, seja deferida a penhora dos direitos aquisitivos do executado/agravado sobre o imóvel em questão. Sem razão, inicialmente, o agravante. Nesta sede de cognição sumária, embora vislumbre a probabilidade do direito alegado, não está demonstrado o risco de dano iminente a justificar o pedido liminar. Constou da decisão agravada que: (...) verifico que foi proferida decisão suspendendo o processo e o prazo prescricional, na forma do artigo 921, III, do CPC, em 10/06/2025, conforme ID. 238379669. Igualmente, não verifico ter transcorrido o prazo de 1 (um) ano de suspensão do processo e do prazo prescricional. Ademais, a medida requerida sequer se mostra apta à satisfação do crédito, não tendo o autor se desonerado da obrigação de demonstrar a sua efetividade e a alteração da situação patrimonial da parte devedora. Desta forma, é imperativo que haja o decurso do prazo de suspensão para apreciação de nova diligências eventualmente requeridas pela parte credora. (...) Todavia, primeiramente quanto ao decurso do prazo de suspensão do processo, dispõe o § 2o do art. 921 do CPC: Art. 921. Suspende-se a execução: (...) III - quando não for localizado o executado ou bens penhoráveis; § 1o Na hipótese do inciso III, o juiz suspenderá a execução pelo prazo de 1 (um) ano, durante o qual se suspenderá a prescrição. § 2o Decorrido o prazo máximo de 1 (um) ano sem que seja localizado o executado ou que sejam encontrados bens penhoráveis, o juiz ordenará o arquivamento dos autos. Sendo assim, de acordo com esse dispositivo, o exequente pode requerer a penhora de bens durante o prazo de suspensão processual, não se sujeitando ao decurso desse prazo para que sejam apreciadas novas diligências por ele requeridas. Por sua vez, a penhora de direitos aquisitivos sobre imóvel alienado fiduciariamente é admitida pelo art. 835, inciso XII, do CPC: Art. 835. A penhora observará, preferencialmente, a seguinte ordem: (...) XII - direitos aquisitivos derivados de promessa de compra e venda e de alienação fiduciária em garantia; Por sua vez, o entendimento jurisprudencial reconhece a efetividade dessa medida. Confira-se: (...) 4. A alienação de direitos aquisitivos não encontra impedimento legal, sendo expressamente autorizada pelo art. 835, inciso XII, do Código de Processo Civil, que prevê a penhora de direitos aquisitivos derivados de promessa de compra e venda e de alienação fiduciária em garantia. 5. A autorização para a penhora desses direitos implica a viabilidade da sua alienação judicial, uma vez que a execução busca a satisfação do crédito, não havendo sentido em permitir a penhora sem a possibilidade de ulterior expropriação, conforme interpretação sistemática dos arts. 835, inciso XII, e 857 do CPC. 6. A sub-rogação do exequente nos direitos do devedor fiduciário, prevista no art. 857 do CPC, é medida que não exige a anuência do credor fiduciário, uma vez que o pagamento da dívida pelo terceiro assegura-lhe a sub-rogação nos direitos creditórios e na propriedade fiduciária, conforme art. 1.368 do Código Civil. 7. Prevalece o entendimento do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que a penhora e a alienação dos direitos aquisitivos não importam em violação à propriedade do credor fiduciário, visto que recai apenas sobre a expectativa econômica do devedor fiduciário, a ser avaliada em cotejo com o saldo devedor do financiamento (REsp 2.015.453/MG, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 28/02/2023). 8. As Turmas Cíveis do TJDFT firmam entendimento no sentido de ser possível a avaliação dos direitos aquisitivos e a realização da hasta pública desses direitos, sem que isso implique violação à propriedade fiduciária do credor (Acórdãos 1850335/2024, 1930508/2024 e 1886253/2024). (...) (Acórdão 1990610, 0752701-85.2024.8.07.0000, Relator(a): AISTON HENRIQUE DE SOUSA, 4a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 10/04/2025, publicado no DJe: 08/05/2025.) Todavia, não está demonstrado o risco de dano iminente ao condomínio agravante, uma vez que, conforme constou da decisão agravada, o processo se encontra suspenso desde 10/06/2025 e a prescrição intercorrente está projetada para 09/05/2029. Ante o exposto, indefiro o efeito suspensivo. Comunique-se ao Juízo de origem. Intime-se a parte agravada para contrarrazões. P. I. SÉRGIO ROCHA Desembargador Relator