Tribunal: TJDFT
Processo: 0749011-14.2025.8.07.0000
Órgão julgador: FÁBIO EDUARDO MARQUES
Órgão colegiado: 5a Turma Cível
Data de publicação: 2025-11-24

Ementa:
Processo : 0749011-14.2025.8.07.0000 DECISÃO Cuida-se de agravo de instrumento tirado da resp. decisão proferida em ação de inventário (id. 250266572 e declaratórios rejeitados ao id. 253226038 dos autos originários n. 0739492-12.2025.8.07.0001), que determinou ao locatário estabelecer um dia útil da semana (além do sábado), para permitir visitas ao imóvel do espólio a ser alienado, mediante prévio agendamento, sob pena de multa diária. Fundamentou o juízo singular: 1. Das visitas ao imóvel. No ID 248882156, o inventariante aduziu que o locatário do imóvel de titularidade do espólio estaria criando obstáculos à concretização da venda, já que estaria desmarcando os horários previamente agendados para as visitas ocorrerem. Lado outro, o locatário Reginaldo se manifestou no ID 250140032 e ID 250166826, tendo afirmado que “eventuais dificuldades no agendamento das visitas decorreram de questões de saúde da pessoa responsável por atender às solicitações de visitação, circunstância excepcional e involuntária que, em momento algum, representa descumprimento doloso da ordem judicial”. Na mesma ocasião, comprometeu-se a viabilizar e facilitar todas as visitas futuras, visando colaborar efetivamente com o processo de alienação do bem. Com efeito, compulsando os autos, denota-se que a decisão de ID 222104991 havia determinado que o locatário se abstivesse de obstar a realização de visitas ao imóvel nas datas e horários previamente agendados, que deveriam ocorrer, prioritariamente, aos sábados. Considerando que o locatário demonstrou boa-fé ao tentar reagendar a visita após o seu cancelamento (fl. 02 do ID 250166826), não vislumbro dolo na sua atuação, motivo pelo qual deixo de aplicar a multa por ato atentatório à dignidade da justiça. No entanto, alerto que a alegação genérica de “motivo de saúde” como motivação para o cancelamento de visitas não será mais aceita por parte deste Juízo, devendo o locatário e seus prepostos, se for o caso, juntar aos autos atestado médico caso ocorra o cancelamento de visita futura por tal razão. Ademais, visando facilitar o deslinde da venda, determino que o locatário estabeleça um dia útil da semana (além do sábado), em horário comercial (08 às 12h e das 14h às 17h), para permitir visitas ao imóvel a ser alienado, mediante prévio agendamento. Desde já determino que o locatário, pessoalmente ou por meio de algum preposto, esteja disponível para permitir a realização das visitas agendadas, sob pena de aplicação de multa diária de R$2.000,00 (dois mil reais). Por fim, em relação ao direito de preferência (ID 248882156), não vislumbro, atualmente, a intenção do locatário em adquirir o imóvel, motivo pelo qual não há qualquer óbice à alienação do imóvel a terceiros interessados. O agravante relata que utiliza o imóvel locado como escritório de advocacia. Sustenta que a medida compromete o sigilo profissional, a inviolabilidade do local de trabalho e o exercício regular da advocacia, além de violar o direito ao uso pacífico do imóvel locado. Alega que sempre colaborou com as visitações, tendo remarcado horários por motivos excepcionais e devidamente justificados, sem configurar descumprimento doloso. Argumenta que a decisão impôs obrigação desproporcional, sem demonstrar que as visitas aos sábados são insuficientes para viabilizar a venda do imóvel, cujo alto valor e características específicas já dificultam a alienação. Invoca o art. 133 da Constituição Federal e art. 7o, II, da Lei no 8.906/94, além de precedentes do STF e STJ que reconhecem a inviolabilidade do escritório de advocacia como garantia constitucional. Afirma que a decisão impôs conflito normativo insuperável, obrigando o cumprimento de ordem que viola prerrogativas profissionais ou sujeita o advogado a sanções pecuniárias. Requer a atribuição de efeito suspensivo e, ao final, a reforma da decisão para “Reconhecer a violação às prerrogativas constitucionais e legais da advocacia; Declarar a desproporcionalidade da medida imposta; Restabelecer a limitação das visitas aos sábados, mediante agendamento prévio com antecedência mínima de 48 (quarenta e oito) horas”. É o relatório. Decido. Admito o agravo de instrumento com fulcro no art. 1.015, parágrafo único, do CPC. O relator pode suspender a eficácia da decisão recorrida quando a imediata produção de seus efeitos acarretar risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, bem como ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso (art. 995, parágrafo único, do CPC). A Lei n. 8.245/1991 assegura ao locatário o direito de preferência na aquisição do imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar-lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca (art. 27). Já o art. 23, inc. IX, da Lei de Locações, estabelece que o locatário é obrigado a permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, bem como autorizar a visita por terceiros, na hipótese prevista no art. 27. No caso, o imóvel objeto da controvérsia pertence ao espólio agravado e foi locado ao agravante por 60 meses, de 10/06/2022 a 09/06/2027 (id. 222545695 na origem). O juízo do inventário autorizou a alienação do bem, em 05/03/2025 (id. 227765248 na origem), mas o inventariante informou que o locatário dificulta as visitas dos corretores. Nesse cenário, sobreveio a decisão agravada, determinando que “o locatário estabeleça um dia útil da semana (além do sábado), em horário comercial (08 às 12h e das 14h às 17h), para permitir visitas ao imóvel a ser alienado, mediante prévio agendamento". Determinou que "o locatário, pessoalmente ou por meio de algum preposto, esteja disponível para permitir a realização das visitas agendadas, sob pena de aplicação de multa diária de R$2.000,00 (dois mil reais)”. O agravante sustenta que a medida compromete o sigilo profissional, a inviolabilidade do local de trabalho e o exercício regular da advocacia, além de violar o direito ao uso pacífico do imóvel locado. Todavia, em exame preliminar, não entrevejo óbice à determinação do juízo singular. A uma porque as visitas são previamente agendadas, de modo que o locatário pode se programar com antecedência para organizar a agenda de atendimentos no escritório de advocacia. A duas porque a oferta de somente um dia útil da semana para visita, frise-se, mediante prévio agendamento, não constitui medida desarrazoada, mormente considerando as características do imóvel destacadas pelo agravante. Nesse contexto, à míngua de conduta abusiva por parte do locador, não vislumbro desacerto na decisão combatida. Nesse sentido: DIREITO CIVIL. CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL URBANO RESIDENCIAL. DEVERES DO LOCATÁRIO. INCISO IX DO ARTIGO 23 DA LEI No 8.245/1991. VISITA AO IMÓVEL COLOCADO À VENDA PELO LOCADOR. ABUSO DE DIREITO. INEXISTÊNCIA. SENTENÇA MANTIDA. 1 – O art. 23, inciso IX, da Lei no 8245/91, o qual dispõe sobre os deveres do locatário, assegura ao locador que queria vender o imóvel locado, mediante combinação prévia de dia e hora com o locatário, a possibilidade de que seja visitado e examinado o imóvel por terceiros interessados na aquisição. 2 – Considerando que é um dever legal do locatário franquear a entrada de terceiros interessados na aquisição do imóvel locado, bem como que não restou comprovada conduta abusiva por parte do locador, não merece reparos a sentença em que se condena o locatário a permitir a visitação do imóvel, mediante marcação de visitas com antecedência. Apelação Cível desprovida. (Acórdão 1187810, APC 0713236-76.2018.8.07.0001, Rel. Des. Angelo Passareli, 5a Turma Cível, julgado em 17/07/2019, DJe: 31/07/2019.) Portanto, não evidencio a probabilidade de provimento do recurso. Como é indispensável a concomitância de requisitos à concessão da medida liminar, a ausência de um deles é suficiente para a negativa. Indefiro o efeito suspensivo. Dê-se ciência ao Juízo de origem. Ao agravado para contraminuta, no prazo legal. Intimem-se. Brasília – DF, 18 de novembro de 2025. FÁBIO EDUARDO MARQUES Relator

Inteiro teor:
Processo : 0749011-14.2025.8.07.0000 DECISÃO Cuida-se de agravo de instrumento tirado da resp. decisão proferida em ação de inventário (id. 250266572 e declaratórios rejeitados ao id. 253226038 dos autos originários n. 0739492-12.2025.8.07.0001), que determinou ao locatário estabelecer um dia útil da semana (além do sábado), para permitir visitas ao imóvel do espólio a ser alienado, mediante prévio agendamento, sob pena de multa diária. Fundamentou o juízo singular: 1. Das visitas ao imóvel. No ID 248882156, o inventariante aduziu que o locatário do imóvel de titularidade do espólio estaria criando obstáculos à concretização da venda, já que estaria desmarcando os horários previamente agendados para as visitas ocorrerem. Lado outro, o locatário Reginaldo se manifestou no ID 250140032 e ID 250166826, tendo afirmado que “eventuais dificuldades no agendamento das visitas decorreram de questões de saúde da pessoa responsável por atender às solicitações de visitação, circunstância excepcional e involuntária que, em momento algum, representa descumprimento doloso da ordem judicial”. Na mesma ocasião, comprometeu-se a viabilizar e facilitar todas as visitas futuras, visando colaborar efetivamente com o processo de alienação do bem. Com efeito, compulsando os autos, denota-se que a decisão de ID 222104991 havia determinado que o locatário se abstivesse de obstar a realização de visitas ao imóvel nas datas e horários previamente agendados, que deveriam ocorrer, prioritariamente, aos sábados. Considerando que o locatário demonstrou boa-fé ao tentar reagendar a visita após o seu cancelamento (fl. 02 do ID 250166826), não vislumbro dolo na sua atuação, motivo pelo qual deixo de aplicar a multa por ato atentatório à dignidade da justiça. No entanto, alerto que a alegação genérica de “motivo de saúde” como motivação para o cancelamento de visitas não será mais aceita por parte deste Juízo, devendo o locatário e seus prepostos, se for o caso, juntar aos autos atestado médico caso ocorra o cancelamento de visita futura por tal razão. Ademais, visando facilitar o deslinde da venda, determino que o locatário estabeleça um dia útil da semana (além do sábado), em horário comercial (08 às 12h e das 14h às 17h), para permitir visitas ao imóvel a ser alienado, mediante prévio agendamento. Desde já determino que o locatário, pessoalmente ou por meio de algum preposto, esteja disponível para permitir a realização das visitas agendadas, sob pena de aplicação de multa diária de R$2.000,00 (dois mil reais). Por fim, em relação ao direito de preferência (ID 248882156), não vislumbro, atualmente, a intenção do locatário em adquirir o imóvel, motivo pelo qual não há qualquer óbice à alienação do imóvel a terceiros interessados. O agravante relata que utiliza o imóvel locado como escritório de advocacia. Sustenta que a medida compromete o sigilo profissional, a inviolabilidade do local de trabalho e o exercício regular da advocacia, além de violar o direito ao uso pacífico do imóvel locado. Alega que sempre colaborou com as visitações, tendo remarcado horários por motivos excepcionais e devidamente justificados, sem configurar descumprimento doloso. Argumenta que a decisão impôs obrigação desproporcional, sem demonstrar que as visitas aos sábados são insuficientes para viabilizar a venda do imóvel, cujo alto valor e características específicas já dificultam a alienação. Invoca o art. 133 da Constituição Federal e art. 7o, II, da Lei no 8.906/94, além de precedentes do STF e STJ que reconhecem a inviolabilidade do escritório de advocacia como garantia constitucional. Afirma que a decisão impôs conflito normativo insuperável, obrigando o cumprimento de ordem que viola prerrogativas profissionais ou sujeita o advogado a sanções pecuniárias. Requer a atribuição de efeito suspensivo e, ao final, a reforma da decisão para “Reconhecer a violação às prerrogativas constitucionais e legais da advocacia; Declarar a desproporcionalidade da medida imposta; Restabelecer a limitação das visitas aos sábados, mediante agendamento prévio com antecedência mínima de 48 (quarenta e oito) horas”. É o relatório. Decido. Admito o agravo de instrumento com fulcro no art. 1.015, parágrafo único, do CPC. O relator pode suspender a eficácia da decisão recorrida quando a imediata produção de seus efeitos acarretar risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, bem como ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso (art. 995, parágrafo único, do CPC). A Lei n. 8.245/1991 assegura ao locatário o direito de preferência na aquisição do imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar-lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca (art. 27). Já o art. 23, inc. IX, da Lei de Locações, estabelece que o locatário é obrigado a permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, bem como autorizar a visita por terceiros, na hipótese prevista no art. 27. No caso, o imóvel objeto da controvérsia pertence ao espólio agravado e foi locado ao agravante por 60 meses, de 10/06/2022 a 09/06/2027 (id. 222545695 na origem). O juízo do inventário autorizou a alienação do bem, em 05/03/2025 (id. 227765248 na origem), mas o inventariante informou que o locatário dificulta as visitas dos corretores. Nesse cenário, sobreveio a decisão agravada, determinando que “o locatário estabeleça um dia útil da semana (além do sábado), em horário comercial (08 às 12h e das 14h às 17h), para permitir visitas ao imóvel a ser alienado, mediante prévio agendamento". Determinou que "o locatário, pessoalmente ou por meio de algum preposto, esteja disponível para permitir a realização das visitas agendadas, sob pena de aplicação de multa diária de R$2.000,00 (dois mil reais)”. O agravante sustenta que a medida compromete o sigilo profissional, a inviolabilidade do local de trabalho e o exercício regular da advocacia, além de violar o direito ao uso pacífico do imóvel locado. Todavia, em exame preliminar, não entrevejo óbice à determinação do juízo singular. A uma porque as visitas são previamente agendadas, de modo que o locatário pode se programar com antecedência para organizar a agenda de atendimentos no escritório de advocacia. A duas porque a oferta de somente um dia útil da semana para visita, frise-se, mediante prévio agendamento, não constitui medida desarrazoada, mormente considerando as características do imóvel destacadas pelo agravante. Nesse contexto, à míngua de conduta abusiva por parte do locador, não vislumbro desacerto na decisão combatida. Nesse sentido: DIREITO CIVIL. CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL URBANO RESIDENCIAL. DEVERES DO LOCATÁRIO. INCISO IX DO ARTIGO 23 DA LEI No 8.245/1991. VISITA AO IMÓVEL COLOCADO À VENDA PELO LOCADOR. ABUSO DE DIREITO. INEXISTÊNCIA. SENTENÇA MANTIDA. 1 – O art. 23, inciso IX, da Lei no 8245/91, o qual dispõe sobre os deveres do locatário, assegura ao locador que queria vender o imóvel locado, mediante combinação prévia de dia e hora com o locatário, a possibilidade de que seja visitado e examinado o imóvel por terceiros interessados na aquisição. 2 – Considerando que é um dever legal do locatário franquear a entrada de terceiros interessados na aquisição do imóvel locado, bem como que não restou comprovada conduta abusiva por parte do locador, não merece reparos a sentença em que se condena o locatário a permitir a visitação do imóvel, mediante marcação de visitas com antecedência. Apelação Cível desprovida. (Acórdão 1187810, APC 0713236-76.2018.8.07.0001, Rel. Des. Angelo Passareli, 5a Turma Cível, julgado em 17/07/2019, DJe: 31/07/2019.) Portanto, não evidencio a probabilidade de provimento do recurso. Como é indispensável a concomitância de requisitos à concessão da medida liminar, a ausência de um deles é suficiente para a negativa. Indefiro o efeito suspensivo. Dê-se ciência ao Juízo de origem. Ao agravado para contraminuta, no prazo legal. Intimem-se. Brasília – DF, 18 de novembro de 2025. FÁBIO EDUARDO MARQUES Relator