Tribunal: TJDFT
Processo: 0738231-15.2025.8.07.0000
Órgão julgador: JOÃO EGMONT
Órgão colegiado: 2a Turma Cível
Data de publicação: 2025-09-12

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS JoãoEgmont Gabinete do Des. João Egmont Número do processo: 0738231-15.2025.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: JFE 18 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL AGRAVADO: RONEIDE LAGARES PESSOA GONTIJO, CLAUDIO MARCELO GONTIJO, ANGELA MARIA MACEDO GONTIJO, EDSON GONTIJO PESSOA D E C I S Ã O Cuida-se de agravo de instrumento, com pedido de efeito suspensivo, interposto por JFE 18 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL, contra decisão proferida em cumprimento de sentença (autos no 0000373-48.2017.8.07.0007) proposto por CLAUDIO MARCELO GONTIJO, ANGELA MARIA MACEDO GONTIJO, EDSON GONTIJO PESSOA e RONEIDE LAGARES PESSOA GONTIJO. A decisão agravada acolheu a impugnação ID 244638083 e determinou a realização de nova avaliação a fim de que sejam especificadas as características dos bens penhorados, bem como para que se proceda às diligências necessárias para se aferir o seu valor de mercado (ID no 246397130): “1. Conforme já decidido por este juízo e confirmado pelo Tribunal em sede de agravo de instrumento (ID 232109466), o crédito perseguido no presente cumprimento de sentença decorre de distrato de contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária vinculada ao patrimônio de afetação, nos termos do art. 31-A da Lei no 4.591/1964. O patrimônio de afetação constitui massa patrimonial autônoma, apartada do patrimônio geral da incorporadora, e responde exclusivamente pelas obrigações assumidas no âmbito da incorporação respectiva. Assim, não se sujeita aos efeitos da recuperação judicial, conforme dispõe o art. 119, incisos VI e IX, da Lei no 11.101/2005. Ademais, não houve extinção do patrimônio de afetação, nos termos do art. 31-E, inciso I, da Lei no 4.591/1964, uma vez que não se verificou a entrega das unidades nem o registro dos títulos de domínio em nome dos compradores, sendo certo que os contratos foram rescindidos por força da sentença exequenda. Dessa forma, não há óbice ao prosseguimento da execução, porquanto os bens penhorados se encontram vinculados ao patrimônio de afetação e não se sujeitam ao juízo da recuperação judicial. 2. Nos termos do artigo 872, incisos I e II, do CPC, a avaliação realizada pelo oficial de justiça deverá especificar os bens com as suas características e o estado em que se encontram, bem como o seu valor. No caso em apreço, a avaliação efetuada pela oficiala de justiça, embora tenha declinado as características dos bens, não registrou o estado em que se encontram. Ainda, quanto ao valor estimado, a oficiala de justiça não promoveu diligências no sentido de identificar o valor de mercado dos bens e os parâmetros para a sua conclusão. Assim, acolho a impugnação ID 244638083 e determino a realização de nova avaliação a fim de que sejam especificadas as características dos bens penhorados, bem como para que se proceda às diligências necessárias para se aferir o seu valor de mercado. Prescindível o recolhimento de novas custas. Intimem-se". Nessa sede, a agravante afirma que a decisão de 03 de outubro de 2023 do Juízo da 4a Vara Empresarial do Rio de Janeiro (Processo no 0085645 87.2020.8.19.0001), ao homologar o Plano de Recuperação Judicial da agravante, reconheceu expressamente a extinção do seu patrimônio de afetação desde 28/11/2022. Afirma ter sido extinto o patrimônio de afetação a partir da averbação da construção do empreendimento e da extinção de eventuais obrigações com a instituição financiadora da incorporação. Aduz terem sido o patrimônio de afetação da JFE 18, a construção e o “habite-se” nas matrículas das unidades, o qual compõem o empreendimento concluído, averbados em 28.11.22. Esclarece terem sido os referidos argumentos postos à análise ao MM. Juízo da 4a Vara Empresarial da Comarca da Capital do Rio de Janeiro, foro universal da Recuperação Judicial do Grupo João Fortes (Processo no 0085645 87.2020.8.19.0001) o qual, em 03 de outubro de 2023, proferiu decisão homologando o Plano de Recuperação Judicial da JFE 18. Informa ser absoluta a competência do Juízo universal da Recuperação Judicial, para dispor sobre o patrimônio da devedora que, em 2023, deliberou que a JFE 18 está sob o regime recuperacional e que seu patrimônio, agora desafetado, deve servir ao cumprimento do plano aprovado pela coletividade de credores. Assim, requer a concessão de efeito suspensivo ao presente recurso até o julgamento final do recurso, suspendendo-se, assim, os efeitos da decisão recorrida; e, no mérito, seja provido para ser determinada a suspensão da execução, em observância à autoridade da decisão proferida pelo juízo universal da recuperação judicial, bem como seja desconstituída a penhora ordenada pelo juízo a quo, bem como seja vedada a adoção de quaisquer medidas constritivas sobre o patrimônio da recuperanda, ora agravante. É o relatório. Decido. O recurso está apto ao processamento. É tempestivo e o preparo foi devidamente recolhido (ID no 76030562). Além disto, os autos de origem são eletrônicos, o que dispensa a juntada dos documentos obrigatórios (art. 1.017, §5o, CPC). Segundo o art. 1.019 do CPC, o relator pode atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, desde que presentes os pressupostos exigidos pelo art. 300 do CPC. O feito de origem refere-se ao cumprimento de sentença no 0000373-48.2017.8.07.0007, oriundo de rescisão contratual decorrente de atraso na entrega de unidade imobiliária pela construtora, ora agravante. A afetação patrimonial implica a separação de uma parte do patrimônio geral do incorporador, que ficará vinculada a um empreendimento específico, a partir da averbação de um termo de afetação no Registro de Imóveis. Em sua origem, o patrimônio de afetação foi concebido visando, primordialmente, à proteção dos adquirentes de imóveis contra eventual insolvência do incorporador. Na criação desse microssistema objetivou-se, acima de tudo, a consecução da incorporação, com a finalização da obra e a entrega das unidades aos respectivos compradores. A recuperação judicial, por outro lado, tem como princípio a preservação da atividade empresarial, sempre tendo em mira a sua inegável função social, ainda que isso possa exigir determinados sacrifícios por parte dos credores da empresa recuperanda. Na recuperação judicial, o procedimento de superação da crise é processado perante o Estado-Juiz, conquanto normalmente limitada a atuação do magistrado à verificação do devido cumprimento das normas legais aplicáveis. A distinção do bem jurídico que cada um dos institutos visa tutelar e o âmbito em que se busca a solução de eventual estado de crise já são fortes indicativos da existência de incompatibilidade entre eles. Além disso, se o plano de recuperação judicial não for aprovado ou se houver o descumprimento das obrigações nele previstas, a recuperação judicial deve ser convolada em falência, a evidenciar, no ponto, outra incompatibilidade entre os institutos, tendo em vista que, sendo decretada a quebra da incorporadora, seus efeitos não atingem os patrimônios de afetação constituídos, cabendo aos adquirentes. Com efeito, a Lei de Incorporações criou um regime de incomunicabilidade do patrimônio afetado em que os créditos oriundos dos contratos de alienação das unidades imobiliárias, assim como as obrigações vinculadas à atividade de construção e entrega dos referidos imóveis são insuscetíveis de novação, visto que é retirada da incorporadora a disponibilidade sobre o patrimônio afetado. O patrimônio de afetação foi concebido com o objetivo de resgatar a confiança dos consumidores no mercado imobiliário e de proporcionar maior segurança para os agentes econômicos responsáveis pelo financiamento das incorporações imobiliárias. É por isso que, em circunstâncias normais, abstraído o cenário de crise do empreendimento, o patrimônio de afetação somente se exaure quando a obra é encerrada e as unidades são entregues aos adquirentes, prevendo a lei, ainda, como pressuposto para a sua extinção, o adimplemento das obrigações do incorporador perante a instituição financiadora do empreendimento (art. 31-E, I, parte final, da Lei no 4.591/1964). Dessa forma, as sociedades de propósito específico com patrimônio de afetação que atuam na atividade de incorporação imobiliária não podem se sujeitar à recuperação judicial, sob qualquer ângulo que se analise, haja vista a incompatibilidade sistêmica entre os institutos. Pensar de modo diverso conduziria ao indesejável enfraquecimento dos efeitos esperados e efetivamente concretizados desde a edição da Lei no 10.931/2004, inserida no ordenamento jurídico com vistas a conferir maior segurança, estabilidade e desenvolvimento ao ramo da incorporação imobiliária. Nesse sentido, segue entendimento do Superior Tribunal de Justiça: “RECURSO ESPECIAL. EMPRESARIAL. SOCIEDADES DE PROPÓSITO ESPECÍFICO. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. RECUPERAÇÃO JUDICIAL. INCOMPATIBILIDADE. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nos 2 e 3/STJ). 2. Cinge-se a controvérsia a definir se a recuperação judicial é compatível com as sociedades de propósito específico com patrimônio de afetação, que atuam na atividade de incorporação imobiliária. 3. As sociedades de propósito específico que atuam na atividade de incorporação imobiliária e administram patrimônio de afetação estão submetidas a regime de incomunicabilidade, criado pela Lei de Incorporações, em que os créditos oriundos dos contratos de alienação das unidades imobiliárias, assim como as obrigações vinculadas à atividade de construção e entrega dos referidos imóveis, são insuscetíveis de novação, sendo, portanto, incompatível com o regime da recuperação judicial. 4. Para cada um dos microssistemas examinados, o legislador previu consequências distintas para a hipótese de não superação da crise econômico-financeira, a inviabilizar o entrelaçamento de institutos que, desde a sua gênese, visam proteger interesses jurídicos distintos. 5. O papel das SPEs com patrimônio de afetação na recuperação judicial do grupo econômico à qual pertencem está, de fato, restrito ao repasse de eventuais sobras após a extinção do patrimônio afetado, que voltarão a integrar o patrimônio geral da incorporadora (holding), e, somente a partir desse momento, poderão ser utilizadas para o pagamento de outros credores. 6. Pensar de modo diverso conduziria ao indesejável enfraquecimento dos efeitos esperados e efetivamente concretizados desde a edição da Lei no 10.931/2004, inserida no ordenamento jurídico com vistas a conferir maior segurança, estabilidade e desenvolvimento ao ramo da incorporação imobiliária, com inegáveis benefícios para todos os envolvidos. 7. Recurso especial não provido. Agravo interno prejudicado. (REsp 1958062 / RJ, Relator: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, T3 - TERCEIRA TURMA, DJe 29/11/2022). INDEFIRO o pedido de efeito suspensivo. Comunique-se ao juiz da causa, dispensando as informações. Intime-se a parte agravada para contrarrazões (art. 1.019, II, CPC). Feito isto, retornem os autos conclusos para elaboração de voto. Publique-se; intimem-se. BRASÍLIA, DF, 9 de setembro de 2025 14:59:34. JOAO EGMONT LEONCIO LOPES Desembargador

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS JoãoEgmont Gabinete do Des. João Egmont Número do processo: 0738231-15.2025.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: JFE 18 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL AGRAVADO: RONEIDE LAGARES PESSOA GONTIJO, CLAUDIO MARCELO GONTIJO, ANGELA MARIA MACEDO GONTIJO, EDSON GONTIJO PESSOA D E C I S Ã O Cuida-se de agravo de instrumento, com pedido de efeito suspensivo, interposto por JFE 18 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL, contra decisão proferida em cumprimento de sentença (autos no 0000373-48.2017.8.07.0007) proposto por CLAUDIO MARCELO GONTIJO, ANGELA MARIA MACEDO GONTIJO, EDSON GONTIJO PESSOA e RONEIDE LAGARES PESSOA GONTIJO. A decisão agravada acolheu a impugnação ID 244638083 e determinou a realização de nova avaliação a fim de que sejam especificadas as características dos bens penhorados, bem como para que se proceda às diligências necessárias para se aferir o seu valor de mercado (ID no 246397130): “1. Conforme já decidido por este juízo e confirmado pelo Tribunal em sede de agravo de instrumento (ID 232109466), o crédito perseguido no presente cumprimento de sentença decorre de distrato de contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária vinculada ao patrimônio de afetação, nos termos do art. 31-A da Lei no 4.591/1964. O patrimônio de afetação constitui massa patrimonial autônoma, apartada do patrimônio geral da incorporadora, e responde exclusivamente pelas obrigações assumidas no âmbito da incorporação respectiva. Assim, não se sujeita aos efeitos da recuperação judicial, conforme dispõe o art. 119, incisos VI e IX, da Lei no 11.101/2005. Ademais, não houve extinção do patrimônio de afetação, nos termos do art. 31-E, inciso I, da Lei no 4.591/1964, uma vez que não se verificou a entrega das unidades nem o registro dos títulos de domínio em nome dos compradores, sendo certo que os contratos foram rescindidos por força da sentença exequenda. Dessa forma, não há óbice ao prosseguimento da execução, porquanto os bens penhorados se encontram vinculados ao patrimônio de afetação e não se sujeitam ao juízo da recuperação judicial. 2. Nos termos do artigo 872, incisos I e II, do CPC, a avaliação realizada pelo oficial de justiça deverá especificar os bens com as suas características e o estado em que se encontram, bem como o seu valor. No caso em apreço, a avaliação efetuada pela oficiala de justiça, embora tenha declinado as características dos bens, não registrou o estado em que se encontram. Ainda, quanto ao valor estimado, a oficiala de justiça não promoveu diligências no sentido de identificar o valor de mercado dos bens e os parâmetros para a sua conclusão. Assim, acolho a impugnação ID 244638083 e determino a realização de nova avaliação a fim de que sejam especificadas as características dos bens penhorados, bem como para que se proceda às diligências necessárias para se aferir o seu valor de mercado. Prescindível o recolhimento de novas custas. Intimem-se". Nessa sede, a agravante afirma que a decisão de 03 de outubro de 2023 do Juízo da 4a Vara Empresarial do Rio de Janeiro (Processo no 0085645 87.2020.8.19.0001), ao homologar o Plano de Recuperação Judicial da agravante, reconheceu expressamente a extinção do seu patrimônio de afetação desde 28/11/2022. Afirma ter sido extinto o patrimônio de afetação a partir da averbação da construção do empreendimento e da extinção de eventuais obrigações com a instituição financiadora da incorporação. Aduz terem sido o patrimônio de afetação da JFE 18, a construção e o “habite-se” nas matrículas das unidades, o qual compõem o empreendimento concluído, averbados em 28.11.22. Esclarece terem sido os referidos argumentos postos à análise ao MM. Juízo da 4a Vara Empresarial da Comarca da Capital do Rio de Janeiro, foro universal da Recuperação Judicial do Grupo João Fortes (Processo no 0085645 87.2020.8.19.0001) o qual, em 03 de outubro de 2023, proferiu decisão homologando o Plano de Recuperação Judicial da JFE 18. Informa ser absoluta a competência do Juízo universal da Recuperação Judicial, para dispor sobre o patrimônio da devedora que, em 2023, deliberou que a JFE 18 está sob o regime recuperacional e que seu patrimônio, agora desafetado, deve servir ao cumprimento do plano aprovado pela coletividade de credores. Assim, requer a concessão de efeito suspensivo ao presente recurso até o julgamento final do recurso, suspendendo-se, assim, os efeitos da decisão recorrida; e, no mérito, seja provido para ser determinada a suspensão da execução, em observância à autoridade da decisão proferida pelo juízo universal da recuperação judicial, bem como seja desconstituída a penhora ordenada pelo juízo a quo, bem como seja vedada a adoção de quaisquer medidas constritivas sobre o patrimônio da recuperanda, ora agravante. É o relatório. Decido. O recurso está apto ao processamento. É tempestivo e o preparo foi devidamente recolhido (ID no 76030562). Além disto, os autos de origem são eletrônicos, o que dispensa a juntada dos documentos obrigatórios (art. 1.017, §5o, CPC). Segundo o art. 1.019 do CPC, o relator pode atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, desde que presentes os pressupostos exigidos pelo art. 300 do CPC. O feito de origem refere-se ao cumprimento de sentença no 0000373-48.2017.8.07.0007, oriundo de rescisão contratual decorrente de atraso na entrega de unidade imobiliária pela construtora, ora agravante. A afetação patrimonial implica a separação de uma parte do patrimônio geral do incorporador, que ficará vinculada a um empreendimento específico, a partir da averbação de um termo de afetação no Registro de Imóveis. Em sua origem, o patrimônio de afetação foi concebido visando, primordialmente, à proteção dos adquirentes de imóveis contra eventual insolvência do incorporador. Na criação desse microssistema objetivou-se, acima de tudo, a consecução da incorporação, com a finalização da obra e a entrega das unidades aos respectivos compradores. A recuperação judicial, por outro lado, tem como princípio a preservação da atividade empresarial, sempre tendo em mira a sua inegável função social, ainda que isso possa exigir determinados sacrifícios por parte dos credores da empresa recuperanda. Na recuperação judicial, o procedimento de superação da crise é processado perante o Estado-Juiz, conquanto normalmente limitada a atuação do magistrado à verificação do devido cumprimento das normas legais aplicáveis. A distinção do bem jurídico que cada um dos institutos visa tutelar e o âmbito em que se busca a solução de eventual estado de crise já são fortes indicativos da existência de incompatibilidade entre eles. Além disso, se o plano de recuperação judicial não for aprovado ou se houver o descumprimento das obrigações nele previstas, a recuperação judicial deve ser convolada em falência, a evidenciar, no ponto, outra incompatibilidade entre os institutos, tendo em vista que, sendo decretada a quebra da incorporadora, seus efeitos não atingem os patrimônios de afetação constituídos, cabendo aos adquirentes. Com efeito, a Lei de Incorporações criou um regime de incomunicabilidade do patrimônio afetado em que os créditos oriundos dos contratos de alienação das unidades imobiliárias, assim como as obrigações vinculadas à atividade de construção e entrega dos referidos imóveis são insuscetíveis de novação, visto que é retirada da incorporadora a disponibilidade sobre o patrimônio afetado. O patrimônio de afetação foi concebido com o objetivo de resgatar a confiança dos consumidores no mercado imobiliário e de proporcionar maior segurança para os agentes econômicos responsáveis pelo financiamento das incorporações imobiliárias. É por isso que, em circunstâncias normais, abstraído o cenário de crise do empreendimento, o patrimônio de afetação somente se exaure quando a obra é encerrada e as unidades são entregues aos adquirentes, prevendo a lei, ainda, como pressuposto para a sua extinção, o adimplemento das obrigações do incorporador perante a instituição financiadora do empreendimento (art. 31-E, I, parte final, da Lei no 4.591/1964). Dessa forma, as sociedades de propósito específico com patrimônio de afetação que atuam na atividade de incorporação imobiliária não podem se sujeitar à recuperação judicial, sob qualquer ângulo que se analise, haja vista a incompatibilidade sistêmica entre os institutos. Pensar de modo diverso conduziria ao indesejável enfraquecimento dos efeitos esperados e efetivamente concretizados desde a edição da Lei no 10.931/2004, inserida no ordenamento jurídico com vistas a conferir maior segurança, estabilidade e desenvolvimento ao ramo da incorporação imobiliária. Nesse sentido, segue entendimento do Superior Tribunal de Justiça: “RECURSO ESPECIAL. EMPRESARIAL. SOCIEDADES DE PROPÓSITO ESPECÍFICO. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. RECUPERAÇÃO JUDICIAL. INCOMPATIBILIDADE. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nos 2 e 3/STJ). 2. Cinge-se a controvérsia a definir se a recuperação judicial é compatível com as sociedades de propósito específico com patrimônio de afetação, que atuam na atividade de incorporação imobiliária. 3. As sociedades de propósito específico que atuam na atividade de incorporação imobiliária e administram patrimônio de afetação estão submetidas a regime de incomunicabilidade, criado pela Lei de Incorporações, em que os créditos oriundos dos contratos de alienação das unidades imobiliárias, assim como as obrigações vinculadas à atividade de construção e entrega dos referidos imóveis, são insuscetíveis de novação, sendo, portanto, incompatível com o regime da recuperação judicial. 4. Para cada um dos microssistemas examinados, o legislador previu consequências distintas para a hipótese de não superação da crise econômico-financeira, a inviabilizar o entrelaçamento de institutos que, desde a sua gênese, visam proteger interesses jurídicos distintos. 5. O papel das SPEs com patrimônio de afetação na recuperação judicial do grupo econômico à qual pertencem está, de fato, restrito ao repasse de eventuais sobras após a extinção do patrimônio afetado, que voltarão a integrar o patrimônio geral da incorporadora (holding), e, somente a partir desse momento, poderão ser utilizadas para o pagamento de outros credores. 6. Pensar de modo diverso conduziria ao indesejável enfraquecimento dos efeitos esperados e efetivamente concretizados desde a edição da Lei no 10.931/2004, inserida no ordenamento jurídico com vistas a conferir maior segurança, estabilidade e desenvolvimento ao ramo da incorporação imobiliária, com inegáveis benefícios para todos os envolvidos. 7. Recurso especial não provido. Agravo interno prejudicado. (REsp 1958062 / RJ, Relator: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, T3 - TERCEIRA TURMA, DJe 29/11/2022). INDEFIRO o pedido de efeito suspensivo. Comunique-se ao juiz da causa, dispensando as informações. Intime-se a parte agravada para contrarrazões (art. 1.019, II, CPC). Feito isto, retornem os autos conclusos para elaboração de voto. Publique-se; intimem-se. BRASÍLIA, DF, 9 de setembro de 2025 14:59:34. JOAO EGMONT LEONCIO LOPES Desembargador