Tribunal: TJDFT
Processo: 0700234-61.2025.8.07.9000
Órgão julgador: SONÍRIA ROCHA CAMPOS D'ASSUNÇÃO
Órgão colegiado: 6a Turma Cível
Data de publicação: 2025-02-20

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS GABDSRCA Gabinete da Desa. Soníria Rocha Campos D'Assunção Número do processo: 0700234-61.2025.8.07.9000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: CONDOMINIO SETOR TOTAL VILLE 11 AGRAVADO: AILTON BATISTA DE OLIVEIRA DECISÃO Trata-se de Agravo de Instrumento interposto por CONDOMÍNIO SETOR TOTAL VILLE 11 contra a decisão de ID 220506514 (autos de origem), proferida em cumprimento de sentença, proposto em face de AILTON BATISTA OLIVEIRA, que indeferiu o pedido de penhora de bem imóvel cuja propriedade foi consolidada pelo credor fiduciário. Afirma, em suma, que requereu a penhora sobre os direitos aquisitivos de bem imóvel; que, na concretização da medida, apurou que a Caixa Econômica Federal havia exercido sua prerrogativa como credora fiduciária, consolidando a propriedade do bem; que se trata de dívida de natureza propter rem; que o credor fiduciário responde pelos encargos do bem anteriores à consolidação da dívida. Requer, liminarmente, a concessão de efeito suspensivo ao recurso. No mérito, pede a reforma da decisão agravada, com a inclusão da Caixa Econômica Federal no polo passivo e com a remessa dos autos à Justiça Federal. Custas recolhidas (ID 68469063). Brevemente relatados, decido. Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do agravo de instrumento. A concessão de efeito suspensivo ao recurso condiciona-se à existência de prova de risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, desde que demonstrada a probabilidade de provimento do recurso, na forma prevista no artigo 995, parágrafo único, do Código de Processo Civil. A controvérsia cinge-se à verificação da possibilidade de que débitos condominiais inadimplidos por devedor fiduciante anteriormente à consolidação da propriedade sejam exigidos do credor fiduciário. O artigo 1.368-B, parágrafo único, do Código Civil dispõe que O credor fiduciário que se tornar proprietário pleno do bem, por efeito de realização da garantia, mediante consolidação da propriedade, adjudicação, dação ou outra forma pela qual lhe tenha sido transmitida a propriedade plena, passa a responder pelo pagamento dos tributos sobre a propriedade e a posse, taxas, despesas condominiais e quaisquer outros encargos, tributários ou não, incidentes sobre o bem objeto da garantia, a partir da data em que vier a ser imitido na posse direta do bem. Ou seja, por expressa previsão legal, os débitos anteriores à consolidação da propriedade não são exigíveis do credor fiduciário, competindo ao devedor fiduciante o pagamento da dívida. Conforme elucidativo julgado, “o entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais ocorre pela relação jurídica material com o imóvel, ou seja, ocorre após a consolidação da propriedade plena por parte do credor fiduciário, consubstanciada na imissão na posse. [...]. Nesse contexto, têm-se que a CEF é responsável pelas taxas condominiais a contar do (...) momento em que passou a gozar dos atributos do direito de propriedade (art. 1.228 doCódigo Civil).” (REsp n. 2.140.671, Ministro Moura Ribeiro, DJEN de DJe 05/09/2024). Em acréscimo, colaciona-se precedente desta Corte, consentâneo ao entendimento: DIREITO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. TAXAS CONDOMINIAIS. IMÓVEL RETOMADO PELA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. RESPONSABILIDADE PELOS DÉBITOS CONDOMINIAIS ANTERIORES À CONSOLIDAÇÃO DA POSSE. IMPOSSIBILIDADE. RECURSO IMPROVIDO. I. CASO EM EXAME Agravo de instrumento interposto contra decisão que, em execução de título extrajudicial, indeferiu a declinação da competência para a Justiça Federal. A controvérsia gira em torno da responsabilidade pela quitação de taxas condominiais após a consolidação da propriedade do imóvel pela Caixa Econômica Federal (CEF), credora fiduciária. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO A questão em discussão gira em torno de definir se a Caixa Econômica Federal, após consolidar a propriedade do imóvel, deve responder por todos os débitos condominiais, inclusive aqueles anteriores à imissão na posse. III. RAZÕES DE DECIDIR A responsabilidade pelas dívidas condominiais de imóvel alienado fiduciariamente, nos termos do artigo 27, §8o, da Lei n. 9.514/1997 e do artigo 1.368-B, parágrafo único, do Código Civil, recai sobre o fiduciante até a imissão na posse pelo credor fiduciário. A Caixa Econômica Federal apenas responde pelos débitos condominiais a partir da data de imissão na posse, não podendo ser responsabilizada por débitos anteriores à referida imissão. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça e do TJDFT consolida o entendimento de que o devedor fiduciante é responsável pelos débitos até a sua efetiva desocupação do imóvel, ressalvando-se a responsabilidade do credor fiduciário apenas a partir da posse. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso conhecido e desprovido. Tese de julgamento: O credor fiduciário não responde pelos débitos condominiais vencidos antes da imissão na posse do imóvel consolidado em seu favor. A responsabilidade pelas taxas condominiais vencidas até a consolidação da posse em favor do credor fiduciário é do fiduciante. Dispositivos relevantes citados: Lei n. 9.514/1997, art. 27, § 8o; Código Civil, art. 1.368-B, parágrafo único. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp n. 2.036.289/RS, Rel. Min. Nancy Andrighi, julgado em 18/4/2023; TJDFT, Acórdãos 1702597, 1828769, 1891379. (Acórdão 1941725, 0735922-55.2024.8.07.0000, Relator(a): CARMEN BITTENCOURT, 8a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 05/11/2024, publicado no DJe: 27/11/2024.) (grifo nosso) Portanto, não resta verificada a probabilidade de provimento do recurso, imprescindível à concessão do efeito suspensivo almejado. Ante o exposto, INDEFIRO o efeito suspensivo ao recurso. Comunique-se ao i. juízo a quo. À parte agravada, para contrarrazões. Int. Brasília/DF, (data da assinatura digital). Soníria Rocha Campos D'Assunção Relatora

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS GABDSRCA Gabinete da Desa. Soníria Rocha Campos D'Assunção Número do processo: 0700234-61.2025.8.07.9000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: CONDOMINIO SETOR TOTAL VILLE 11 AGRAVADO: AILTON BATISTA DE OLIVEIRA DECISÃO Trata-se de Agravo de Instrumento interposto por CONDOMÍNIO SETOR TOTAL VILLE 11 contra a decisão de ID 220506514 (autos de origem), proferida em cumprimento de sentença, proposto em face de AILTON BATISTA OLIVEIRA, que indeferiu o pedido de penhora de bem imóvel cuja propriedade foi consolidada pelo credor fiduciário. Afirma, em suma, que requereu a penhora sobre os direitos aquisitivos de bem imóvel; que, na concretização da medida, apurou que a Caixa Econômica Federal havia exercido sua prerrogativa como credora fiduciária, consolidando a propriedade do bem; que se trata de dívida de natureza propter rem; que o credor fiduciário responde pelos encargos do bem anteriores à consolidação da dívida. Requer, liminarmente, a concessão de efeito suspensivo ao recurso. No mérito, pede a reforma da decisão agravada, com a inclusão da Caixa Econômica Federal no polo passivo e com a remessa dos autos à Justiça Federal. Custas recolhidas (ID 68469063). Brevemente relatados, decido. Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do agravo de instrumento. A concessão de efeito suspensivo ao recurso condiciona-se à existência de prova de risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, desde que demonstrada a probabilidade de provimento do recurso, na forma prevista no artigo 995, parágrafo único, do Código de Processo Civil. A controvérsia cinge-se à verificação da possibilidade de que débitos condominiais inadimplidos por devedor fiduciante anteriormente à consolidação da propriedade sejam exigidos do credor fiduciário. O artigo 1.368-B, parágrafo único, do Código Civil dispõe que O credor fiduciário que se tornar proprietário pleno do bem, por efeito de realização da garantia, mediante consolidação da propriedade, adjudicação, dação ou outra forma pela qual lhe tenha sido transmitida a propriedade plena, passa a responder pelo pagamento dos tributos sobre a propriedade e a posse, taxas, despesas condominiais e quaisquer outros encargos, tributários ou não, incidentes sobre o bem objeto da garantia, a partir da data em que vier a ser imitido na posse direta do bem. Ou seja, por expressa previsão legal, os débitos anteriores à consolidação da propriedade não são exigíveis do credor fiduciário, competindo ao devedor fiduciante o pagamento da dívida. Conforme elucidativo julgado, “o entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais ocorre pela relação jurídica material com o imóvel, ou seja, ocorre após a consolidação da propriedade plena por parte do credor fiduciário, consubstanciada na imissão na posse. [...]. Nesse contexto, têm-se que a CEF é responsável pelas taxas condominiais a contar do (...) momento em que passou a gozar dos atributos do direito de propriedade (art. 1.228 doCódigo Civil).” (REsp n. 2.140.671, Ministro Moura Ribeiro, DJEN de DJe 05/09/2024). Em acréscimo, colaciona-se precedente desta Corte, consentâneo ao entendimento: DIREITO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. TAXAS CONDOMINIAIS. IMÓVEL RETOMADO PELA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. RESPONSABILIDADE PELOS DÉBITOS CONDOMINIAIS ANTERIORES À CONSOLIDAÇÃO DA POSSE. IMPOSSIBILIDADE. RECURSO IMPROVIDO. I. CASO EM EXAME Agravo de instrumento interposto contra decisão que, em execução de título extrajudicial, indeferiu a declinação da competência para a Justiça Federal. A controvérsia gira em torno da responsabilidade pela quitação de taxas condominiais após a consolidação da propriedade do imóvel pela Caixa Econômica Federal (CEF), credora fiduciária. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO A questão em discussão gira em torno de definir se a Caixa Econômica Federal, após consolidar a propriedade do imóvel, deve responder por todos os débitos condominiais, inclusive aqueles anteriores à imissão na posse. III. RAZÕES DE DECIDIR A responsabilidade pelas dívidas condominiais de imóvel alienado fiduciariamente, nos termos do artigo 27, §8o, da Lei n. 9.514/1997 e do artigo 1.368-B, parágrafo único, do Código Civil, recai sobre o fiduciante até a imissão na posse pelo credor fiduciário. A Caixa Econômica Federal apenas responde pelos débitos condominiais a partir da data de imissão na posse, não podendo ser responsabilizada por débitos anteriores à referida imissão. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça e do TJDFT consolida o entendimento de que o devedor fiduciante é responsável pelos débitos até a sua efetiva desocupação do imóvel, ressalvando-se a responsabilidade do credor fiduciário apenas a partir da posse. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso conhecido e desprovido. Tese de julgamento: O credor fiduciário não responde pelos débitos condominiais vencidos antes da imissão na posse do imóvel consolidado em seu favor. A responsabilidade pelas taxas condominiais vencidas até a consolidação da posse em favor do credor fiduciário é do fiduciante. Dispositivos relevantes citados: Lei n. 9.514/1997, art. 27, § 8o; Código Civil, art. 1.368-B, parágrafo único. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp n. 2.036.289/RS, Rel. Min. Nancy Andrighi, julgado em 18/4/2023; TJDFT, Acórdãos 1702597, 1828769, 1891379. (Acórdão 1941725, 0735922-55.2024.8.07.0000, Relator(a): CARMEN BITTENCOURT, 8a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 05/11/2024, publicado no DJe: 27/11/2024.) (grifo nosso) Portanto, não resta verificada a probabilidade de provimento do recurso, imprescindível à concessão do efeito suspensivo almejado. Ante o exposto, INDEFIRO o efeito suspensivo ao recurso. Comunique-se ao i. juízo a quo. À parte agravada, para contrarrazões. Int. Brasília/DF, (data da assinatura digital). Soníria Rocha Campos D'Assunção Relatora