Tribunal: TJDFT
Processo: 0747941-59.2025.8.07.0000
Órgão julgador: LUCIMEIRE MARIA DA SILVA
Órgão colegiado: 5a Turma Cível
Data de publicação: 2025-12-12

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Desembargadora LUCIMEIRE MARIA DA SILVA Número do processo: 0747941-59.2025.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: MARIA CUSTODIA DE SIQUEIRA AGRAVADO: ANA FLAVIA PLACIDA MARTINS ALVES, MARCIO ANDRADE MARTINS ALVES D E C I S Ã O Cuida-se de agravo de instrumento, com pedido de efeito suspensivo, interposto por MARIA CUSTODIA DE SIQUEIRA (autora), tendo por objeto a r. decisão do i. Juízo da 3a Vara Cível de Taguatinga que, na ação de rescisão de contrato cumulado com pedido de indenização n.o 0720317-14.2025.8.07.0007 ajuizada por ANA FLÁVIA PLACIDA MARTINS e outro, deferiu o pedido de antecipação de tutela para determinar a averbação da existência desta ação na matrícula do imóvel denominado QNM 21, Conjunto L, Lote 30, Ceilândia – DF, nos seguintes termos (ID 248950934, dos autos originais): “Trata-se de ação de rescisão contratual c/c indenização por danos materiais e morais proposta por ANA FLAVIA PLACIDA MARTINS ALVES e MARCIO ANDRADE MARTINS ALVES em face de MARIA CUSTODIA DE SIQUEIRA. Os autores afiram que firmaram instrumento particular de promessa de compra e venda com a requerida, para a aquisição o imóvel situado na QNM 21, conjunto L, lote 30, Ceilândia/DF, pelo valor total de R$ 350.000,00, tendo efetuado o pagamento de um sinal, no valor de R$ 35.000,00 e do valor de R$ 37.393,74, para quitar o saldo devedor do imóvel junto ao Banco Santander. Relatam que o negócio não se concretizou por culpa da ré, que a requerida ofertou a devolução parcial de R$ 52.500,00, mas não receberam nenhum valor, sendo que além do prejuízo financeiro de R$ 72.393,74, sofrem com a completa frustração de seu planejamento de vida e do sonho da casa própria. Tecem considerações acerca do direito aplicável e requerem o deferimento de tutela antecipada de urgência para que seja averbada a presente ação judicial na matrícula n. 4.111 do imóvel situado na QNM 21, Conjunto L, Lote 30, Ceilândia/DF, junto ao Cartório do 5o Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal. DECIDO. Nos termos do art. 300, do CPC, a tutela de urgência deve ser concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo. Analisando os autos, convenci-me que resta evidenciada a probabilidade do direito alegado pela parte autora, que comprova pelos documentos juntados com a inicial que firmou instrumento particular de promessa de compra e venda de imóvel com a requerida, ID n. 246024044, que efetuou o pagamento de valores, ID n. 246027700, n. 246027703 e n. 246027706, que o negócio não se concretizou, e que não foram devolvidos os valores pagos, de forma que possui direito à devolução de valores. Ressalto que no julgamento do mérito será analisada a responsabilidade das partes e se a devolução deverá ser integral ou parcial. Quanto ao perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo, verifica-se, pela certidão de matrícula juntada no ID n. 248770392, que o imóvel foi novamente gravado com alienação fiduciária, de forma que, e princípio, não poderá ser livremente alienado pela ré. Todavia, a fim de resguardar o direito da parte autora e de terceiros, com base no poder geral de cautela, considero prudente averbar a existência do processo na matrícula do bem imóvel. Ressalto, ainda, que a medida é reversível, haja vista que a averbação pode ser retirada por decisão deste Juízo. Ante o exposto, DEFIRO O PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA DE URGÊNCIA para determinar a averbação da existência desta ação na matrícula no 34.111 do imóvel situado na QNM 21, Conjunto L, Lote 30, Ceilândia/DF, junto ao Cartório do 6o Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal. Oficie-se o Cartório. Defiro a gratuidade de justiça à parte autora. Registre-se. Em suas razões recursais (ID 77949072), afirma que celebrou contrato de promessa de compra e venda do imóvel em 22/08/2024, informando desde o início que o bem estava financiado junto ao Banco Santander, circunstância conhecida pelos compradores e pelo corretor. Aduz que, em 18/10/2024, foi quitado o saldo devedor no valor de R$ 37.393,74, mas que parte desse montante (R$ 2.393,74) foi paga pelo filho da agravante, o que demonstra má-fé dos agravados ao alegarem pagamento integral. Informa que o contrato previa o crédito de R$ 280.000,00 pelo agente financiador em até 90 dias, prorrogáveis por mais 30, mas os compradores não obtiveram aprovação integral do financiamento, propondo parcelamento do saldo remanescente após 159 dias, o que não foi aceito. Argumenta que sempre agiu de boa-fé, buscando solução consensual, inclusive propondo devolução parcial de R$ 52.500,00, excluída a comissão de corretagem. Sustenta que a quebra contratual decorreu exclusivamente da conduta dos compradores, que não cumpriram o prazo para pagamento integral, atraindo a aplicação do art. 475 do Código Civil. Invoca os princípios da boa-fé objetiva e da força obrigatória dos contratos. Defende o direito de retenção das arras confirmatórias, nos termos do art. 418 do CC, para afastar qualquer imputação de culpa à vendedora. Impugna os fundamentos da decisão agravada, alegando ausência dos requisitos do art. 300 do CPC para a concessão da tutela provisória, pois não há probabilidade do direito dos agravados nem perigo de dano, já que o imóvel permanece em nome da agravante e os valores pagos correspondem a arras confirmatórias. Discorre sobre o direito aplicável ao caso. Por fim, requer a concessão de efeito suspensivo para obstar o cumprimento da decisão agravada, que determinou a averbação da existência da ação na matrícula do imóvel. No mérito, postula o provimento do recurso. Requer, ainda, os benefícios da justiça gratuita. A decisão de ID 78052730 indeferiu a gratuidade de justiça à agravante. O preparo foi recolhido (ID 78873177). É o relatório. Decido. Preenchidos os pressupostos legais, conheço do recurso. Como cediço, recebido o agravo de instrumento no tribunal e distribuído imediatamente, se não for o caso de aplicação do art. 932, III e IV, do CPC, o relator poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso, se da imediata produção de seus efeitos houver risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso, ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando ao juiz sua decisão (art. 932, II, 1.019, I, do CPC). Portanto, no momento, a análise a ser realizada nesta fase incipiente está restrita ao pedido de concessão de efeito suspensivo, o que se fará à luz dos requisitos da probabilidade do direito e do perigo de dano grave ou risco ao resultado útil do processo. Adverte-se, todavia, que neste momento processual não cabe a análise do mérito, mas somente a verificação dos requisitos legais que balizam o pedido liminar, o que passo a fazer. Compulsando os autos de origem, verifico que os autores afirmam ter firmado promessa de compra e venda com a ré para a aquisição do imóvel situado na QNM 21, Conjunto L, Lote 30, Ceilândia/DF, pelo valor total de R$ 350.000,00. Alegam ter pago R$ 35.000,00 a título de sinal e R$ 37.393,74 para a quitação do saldo devedor junto ao Banco Santander. Sustentam que o negócio não se concretizou por culpa da ré, a qual chegou a oferecer a devolução parcial de R$ 52.500,00, mas nenhum valor foi efetivamente restituído. Visando garantir a futura execução do valor que lhe são devidos, postularam a averbação da existência da ação na matricula do imóvel. A ré/agravante, por sua vez, aduz que a culpa no desfazimento do negócio jurídico é dos autores. Menciona que o contrato previa o crédito de R$ 280.000,00 pelo agente financiador em até 90 dias, prorrogáveis por mais 30, mas os compradores não obtiveram aprovação integral do financiamento, propondo parcelamento do saldo remanescente após 159 dias, o que não foi aceito. Nesse contexto, verifica-se que as partes divergem sobre pontos essenciais, a saber: a) origem e responsabilidade dos pagamentos realizados; b) prazo contratual para conclusão do financiamento; c) eventual inadimplemento e natureza jurídica das quantias entregues; d) direito de retenção de arras. Com efeito, tais questões demandam instrução probatória e não podem ser dirimidas no juízo preliminar de cognição sumária. Não se trata, portanto, de questão que permita, de plano, aferir probabilidade do direito dos agravados/autores, justificando a concessão da medida acautelatória postulada. A averbação de existência da ação na matrícula do imóvel, embora não transfira propriedade, produz restrição relevante, capaz de impactar sua circulação e onerar a parte agravante de modo significativo. Desse modo, em juízo perfunctório, verifica-se que não foi demonstrada a plausibilidade do direito dos autores para a concessão da tutela de urgência, nos termos do art. 300 do CPC. Ao contrário, trata-se de questões que necessitam de melhor esclarecimento após a dilação probatória. Além disso, não se verifica a presença de perigo de dano irreparável ou de difícil reparação. O imóvel está registrado em nome da agravante e, por estar gravado com cláusula de alienação fiduciária, já possui restrição que impede sua imediata transferência a terceiros, afastando, por si só, o risco alegado de dilapidação patrimonial (matrícula de ID 246027695, na origem). Ademais, não restou demonstrado nenhum ato concreto que indique iminente tentativa de transferência fraudulenta ou de esvaziamento patrimonial capaz de comprometer eventual restituição dos valores discutidos. A mera alegação genérica de risco não é suficiente para justificar a medida cautelar pretendida. Diante desse contexto, a determinação de averbação da existência da ação, embora possível em hipóteses excepcionais, revela-se no caso em comento, em juízo de cognição sumária, medida excessiva, uma vez que não atende os requisitos do art. 300 do CPC. Desse modo, restou demonstrada a plausibilidade do direito afirmado, que justifica a concessão da medida liminar postulada. Ante o exposto, DEFIRO o pedido liminar para afastar a determinação de averbação da existência da ação na matrícula n.o 34111 do imóvel denominado QNM 21, Conjunto L, Lote 30, Ceilândia/DF, junto ao Cartório do 6o Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal. Comunique-se ao i. Juízo de origem para o cumprimento da presente decisão. Intime-se a parte Agravada para responder no prazo de 15 (quinze) dias, facultando-lhe juntar a documentação que entender necessária ao julgamento do recurso (art. 1.019, II, do CPC). Publique-se. Intimem-se. Brasília, 10 de dezembro de 2025. Desembargadora LUCIMEIRE MARIA DA SILVA Relatora

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Desembargadora LUCIMEIRE MARIA DA SILVA Número do processo: 0747941-59.2025.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: MARIA CUSTODIA DE SIQUEIRA AGRAVADO: ANA FLAVIA PLACIDA MARTINS ALVES, MARCIO ANDRADE MARTINS ALVES D E C I S Ã O Cuida-se de agravo de instrumento, com pedido de efeito suspensivo, interposto por MARIA CUSTODIA DE SIQUEIRA (autora), tendo por objeto a r. decisão do i. Juízo da 3a Vara Cível de Taguatinga que, na ação de rescisão de contrato cumulado com pedido de indenização n.o 0720317-14.2025.8.07.0007 ajuizada por ANA FLÁVIA PLACIDA MARTINS e outro, deferiu o pedido de antecipação de tutela para determinar a averbação da existência desta ação na matrícula do imóvel denominado QNM 21, Conjunto L, Lote 30, Ceilândia – DF, nos seguintes termos (ID 248950934, dos autos originais): “Trata-se de ação de rescisão contratual c/c indenização por danos materiais e morais proposta por ANA FLAVIA PLACIDA MARTINS ALVES e MARCIO ANDRADE MARTINS ALVES em face de MARIA CUSTODIA DE SIQUEIRA. Os autores afiram que firmaram instrumento particular de promessa de compra e venda com a requerida, para a aquisição o imóvel situado na QNM 21, conjunto L, lote 30, Ceilândia/DF, pelo valor total de R$ 350.000,00, tendo efetuado o pagamento de um sinal, no valor de R$ 35.000,00 e do valor de R$ 37.393,74, para quitar o saldo devedor do imóvel junto ao Banco Santander. Relatam que o negócio não se concretizou por culpa da ré, que a requerida ofertou a devolução parcial de R$ 52.500,00, mas não receberam nenhum valor, sendo que além do prejuízo financeiro de R$ 72.393,74, sofrem com a completa frustração de seu planejamento de vida e do sonho da casa própria. Tecem considerações acerca do direito aplicável e requerem o deferimento de tutela antecipada de urgência para que seja averbada a presente ação judicial na matrícula n. 4.111 do imóvel situado na QNM 21, Conjunto L, Lote 30, Ceilândia/DF, junto ao Cartório do 5o Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal. DECIDO. Nos termos do art. 300, do CPC, a tutela de urgência deve ser concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo. Analisando os autos, convenci-me que resta evidenciada a probabilidade do direito alegado pela parte autora, que comprova pelos documentos juntados com a inicial que firmou instrumento particular de promessa de compra e venda de imóvel com a requerida, ID n. 246024044, que efetuou o pagamento de valores, ID n. 246027700, n. 246027703 e n. 246027706, que o negócio não se concretizou, e que não foram devolvidos os valores pagos, de forma que possui direito à devolução de valores. Ressalto que no julgamento do mérito será analisada a responsabilidade das partes e se a devolução deverá ser integral ou parcial. Quanto ao perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo, verifica-se, pela certidão de matrícula juntada no ID n. 248770392, que o imóvel foi novamente gravado com alienação fiduciária, de forma que, e princípio, não poderá ser livremente alienado pela ré. Todavia, a fim de resguardar o direito da parte autora e de terceiros, com base no poder geral de cautela, considero prudente averbar a existência do processo na matrícula do bem imóvel. Ressalto, ainda, que a medida é reversível, haja vista que a averbação pode ser retirada por decisão deste Juízo. Ante o exposto, DEFIRO O PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA DE URGÊNCIA para determinar a averbação da existência desta ação na matrícula no 34.111 do imóvel situado na QNM 21, Conjunto L, Lote 30, Ceilândia/DF, junto ao Cartório do 6o Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal. Oficie-se o Cartório. Defiro a gratuidade de justiça à parte autora. Registre-se. Em suas razões recursais (ID 77949072), afirma que celebrou contrato de promessa de compra e venda do imóvel em 22/08/2024, informando desde o início que o bem estava financiado junto ao Banco Santander, circunstância conhecida pelos compradores e pelo corretor. Aduz que, em 18/10/2024, foi quitado o saldo devedor no valor de R$ 37.393,74, mas que parte desse montante (R$ 2.393,74) foi paga pelo filho da agravante, o que demonstra má-fé dos agravados ao alegarem pagamento integral. Informa que o contrato previa o crédito de R$ 280.000,00 pelo agente financiador em até 90 dias, prorrogáveis por mais 30, mas os compradores não obtiveram aprovação integral do financiamento, propondo parcelamento do saldo remanescente após 159 dias, o que não foi aceito. Argumenta que sempre agiu de boa-fé, buscando solução consensual, inclusive propondo devolução parcial de R$ 52.500,00, excluída a comissão de corretagem. Sustenta que a quebra contratual decorreu exclusivamente da conduta dos compradores, que não cumpriram o prazo para pagamento integral, atraindo a aplicação do art. 475 do Código Civil. Invoca os princípios da boa-fé objetiva e da força obrigatória dos contratos. Defende o direito de retenção das arras confirmatórias, nos termos do art. 418 do CC, para afastar qualquer imputação de culpa à vendedora. Impugna os fundamentos da decisão agravada, alegando ausência dos requisitos do art. 300 do CPC para a concessão da tutela provisória, pois não há probabilidade do direito dos agravados nem perigo de dano, já que o imóvel permanece em nome da agravante e os valores pagos correspondem a arras confirmatórias. Discorre sobre o direito aplicável ao caso. Por fim, requer a concessão de efeito suspensivo para obstar o cumprimento da decisão agravada, que determinou a averbação da existência da ação na matrícula do imóvel. No mérito, postula o provimento do recurso. Requer, ainda, os benefícios da justiça gratuita. A decisão de ID 78052730 indeferiu a gratuidade de justiça à agravante. O preparo foi recolhido (ID 78873177). É o relatório. Decido. Preenchidos os pressupostos legais, conheço do recurso. Como cediço, recebido o agravo de instrumento no tribunal e distribuído imediatamente, se não for o caso de aplicação do art. 932, III e IV, do CPC, o relator poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso, se da imediata produção de seus efeitos houver risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso, ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando ao juiz sua decisão (art. 932, II, 1.019, I, do CPC). Portanto, no momento, a análise a ser realizada nesta fase incipiente está restrita ao pedido de concessão de efeito suspensivo, o que se fará à luz dos requisitos da probabilidade do direito e do perigo de dano grave ou risco ao resultado útil do processo. Adverte-se, todavia, que neste momento processual não cabe a análise do mérito, mas somente a verificação dos requisitos legais que balizam o pedido liminar, o que passo a fazer. Compulsando os autos de origem, verifico que os autores afirmam ter firmado promessa de compra e venda com a ré para a aquisição do imóvel situado na QNM 21, Conjunto L, Lote 30, Ceilândia/DF, pelo valor total de R$ 350.000,00. Alegam ter pago R$ 35.000,00 a título de sinal e R$ 37.393,74 para a quitação do saldo devedor junto ao Banco Santander. Sustentam que o negócio não se concretizou por culpa da ré, a qual chegou a oferecer a devolução parcial de R$ 52.500,00, mas nenhum valor foi efetivamente restituído. Visando garantir a futura execução do valor que lhe são devidos, postularam a averbação da existência da ação na matricula do imóvel. A ré/agravante, por sua vez, aduz que a culpa no desfazimento do negócio jurídico é dos autores. Menciona que o contrato previa o crédito de R$ 280.000,00 pelo agente financiador em até 90 dias, prorrogáveis por mais 30, mas os compradores não obtiveram aprovação integral do financiamento, propondo parcelamento do saldo remanescente após 159 dias, o que não foi aceito. Nesse contexto, verifica-se que as partes divergem sobre pontos essenciais, a saber: a) origem e responsabilidade dos pagamentos realizados; b) prazo contratual para conclusão do financiamento; c) eventual inadimplemento e natureza jurídica das quantias entregues; d) direito de retenção de arras. Com efeito, tais questões demandam instrução probatória e não podem ser dirimidas no juízo preliminar de cognição sumária. Não se trata, portanto, de questão que permita, de plano, aferir probabilidade do direito dos agravados/autores, justificando a concessão da medida acautelatória postulada. A averbação de existência da ação na matrícula do imóvel, embora não transfira propriedade, produz restrição relevante, capaz de impactar sua circulação e onerar a parte agravante de modo significativo. Desse modo, em juízo perfunctório, verifica-se que não foi demonstrada a plausibilidade do direito dos autores para a concessão da tutela de urgência, nos termos do art. 300 do CPC. Ao contrário, trata-se de questões que necessitam de melhor esclarecimento após a dilação probatória. Além disso, não se verifica a presença de perigo de dano irreparável ou de difícil reparação. O imóvel está registrado em nome da agravante e, por estar gravado com cláusula de alienação fiduciária, já possui restrição que impede sua imediata transferência a terceiros, afastando, por si só, o risco alegado de dilapidação patrimonial (matrícula de ID 246027695, na origem). Ademais, não restou demonstrado nenhum ato concreto que indique iminente tentativa de transferência fraudulenta ou de esvaziamento patrimonial capaz de comprometer eventual restituição dos valores discutidos. A mera alegação genérica de risco não é suficiente para justificar a medida cautelar pretendida. Diante desse contexto, a determinação de averbação da existência da ação, embora possível em hipóteses excepcionais, revela-se no caso em comento, em juízo de cognição sumária, medida excessiva, uma vez que não atende os requisitos do art. 300 do CPC. Desse modo, restou demonstrada a plausibilidade do direito afirmado, que justifica a concessão da medida liminar postulada. Ante o exposto, DEFIRO o pedido liminar para afastar a determinação de averbação da existência da ação na matrícula n.o 34111 do imóvel denominado QNM 21, Conjunto L, Lote 30, Ceilândia/DF, junto ao Cartório do 6o Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal. Comunique-se ao i. Juízo de origem para o cumprimento da presente decisão. Intime-se a parte Agravada para responder no prazo de 15 (quinze) dias, facultando-lhe juntar a documentação que entender necessária ao julgamento do recurso (art. 1.019, II, do CPC). Publique-se. Intimem-se. Brasília, 10 de dezembro de 2025. Desembargadora LUCIMEIRE MARIA DA SILVA Relatora