Tribunal: TJDFT
Processo: 0700838-57.2024.8.07.0011
Órgão julgador: WALDIR LEÔNCIO LOPES JÚNIOR
Órgão colegiado: Presidência do Tribunal
Data de publicação: 2025-05-19

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSOS ESPECIAL E EXTRAORDINÁRIO PROCESSO: 0700838-57.2024.8.07.0011 RECORRENTE: SORAYA CHERUBINO SILVEIRA RECORRIDA: ASSOCIAÇÃO DOS MORADORES DO RESIDENCIAL RECANTO DO VALE DECISÃO I - Trata-se de recursos especial e extraordinário interpostos, respectivamente, com fundamento nos artigos 105, inciso III, alínea “a”, e 102, inciso III, alínea “a”, ambos da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Oitava Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa encontra-se redigida nos seguintes termos: APELAÇÃO CÍVEL. CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. NULIDADE DA SENTENÇA. AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. INOCORRÊNCIA. PRELIMINAR REJEITADA. DESPESAS CONDOMINIAIS. INADIMPLÊNCIA VERIFICADA. CONDOMÍNIO IRREGULAR. IRRELEVÂNCIA. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. CIÊNCIA E ANUÊNCIA DO CONDÔMINO. LEGALIDADE DA COBRANÇA. SENTENÇA MANTIDA. 1. O juiz não tem obrigação de responder a todos os argumentos das partes (art. 489, § 1o, IV, do CPC/15), mas tem o dever de examinar as questões que possam servir de fundamento essencial à acolhida ou rejeição do pedido da parte Autora. 2. Na hipótese em exame, a sentença recorrida guarda expressa e adequada fundamentação sobre a matéria controversa, tendo enfrentado os argumentos capazes de, em tese, infirmar a conclusão adotada pelo julgador, em observância ao padrão decisório exigido pelo art. 489, §§ 1o e 2o, do CPC/15. 3. A fundamentação adotada na sentença é suficiente para concluir pela aplicação da técnica da distinção em relação aos temas n.o 882 do c. STJ e n.o 492 do e. STF, eis que Magistrada explicitou os motivos quanto à configuração de condomínio irregular, circunstância fática distinta daquelas julgadas pelos Tribunais Superiores nos precedentes vinculantes invocados pela Ré. Preliminar rejeitada. 4. A responsabilidade dos moradores pelo rateio das despesas condominiais decorre do usufruto comum da infraestrutura e dos serviços dispostos à coletividade. Trata-se de obrigação propter rem, que decorre “da própria coisa” e, portanto, independe da regularidade formal e legal do Condomínio. 5. O Tema Repetitivo 882 do STJ diz respeito a bairros abertos e, portanto, é inaplicável às hipóteses de condomínio de fato, em que há o controle e a restrição de entrada de moradores e visitantes. Distinguishing realizado. 6. Também não se aplica ao presente caso o Tema no 492/STF (RE no 695.911/SP), tendo em vista que se refere a loteamento fechado (de acesso controlado), e não condomínio. Distinguishing realizado. 7. As decisões da Assembleia de Moradores, realizadas de acordo com a legislação, obrigam todos os condôminos (art. 24, § 1o, da Lei no 4.591/64). Comprovada a aprovação das taxas condominiais em Assembleia devidamente constituída, as quantias cobradas são devidas. 8. Demonstrada a responsabilidade pelos encargos condominiais que lhe cabiam, o não pagamento deles enseja a cobrança pela associação de moradores. 9. Apelação conhecida e não provida. Preliminar rejeitada. No recurso especial, a recorrente alega violação aos artigos 927 e 928, ambos do Código de Processo Civil, sustentando o não cabimento de distinção ao caso concreto e ausência de aplicação de tese vinculante. Aponta que houve erro na aplicação da Lei Federal 4.591/64. Aduz que a tese fixada no Tema 882 do STJ foi contrariada. Em sede de recurso extraordinário, após defender a existência de repercussão geral da matéria, indica ofensa ao artigo 5o, inciso XVII, da Constituição Federal, repisando os argumentos lançados no apelo especial. Argumenta acerca do exercício do direito fundamental à liberdade de associação em seu viés negativo, ou seja, no direito de não se associar. Destaca malferimento à tese fixada no Tema 492 do STF. Requer a inversão do ônus da sucumbência. II - Os recursos são tempestivos, os preparos são regulares, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Passo à análise dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial não merece prosseguir quanto à alegada ofensa aos artigos 927 e 928, ambos do Código de Processo Civil, porquanto o acórdão impugnado encontra-se em perfeita sintonia com a orientação jurisprudencial da Corte Superior, no que tange à aplicação das teses fixadas nos Temas 882 do STJ e 492 do STF, pois não há similitude fática entre os casos, no seguinte sentido: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÕES DE COBRANÇA E DECLARATÓRIA. PRELIMINAR. COISA JULGADA. MATÉRIA PRECLUSA. CONDOMÍNIO IRREGULAR. TAXAS CONDOMINIAIS. POSSIBILIDADE. CONDOMÍNIO DE FATO. TEMA 882 DO STJ E RECURSO EXTRAORDINÁRIO COM REPERCUSSÃO GERAL TEMA 492. NÃO INCIDÊNCIA DA TESE. SÚMULA 568/STJ. PRETENSÃO DE REEXAME DE PROVAS. SÚMULA 7/STJ. DEFICIÊNCIA NA FUNDAMENTAÇÃO. SÚMULA 284/STF. 1. Incontroverso o fato de que o condomínio é irregular e tem natureza de associação de moradores, e que o recorrente possui a condição de condômino, visto que seu imóvel está expressamente contido no ato de constituição do condomínio (art. 3o da Convenção de Administração). 2. O entendimento firmado pelo Tribunal estadual está em consonância com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, no sentido de ser possível a cobrança de taxas de manutenção ou de qualquer outra espécie feita por administradora de loteamento fechado a proprietário de imóvel nele localizado, e ao deixar de aplicar o Tema n. 882 do STJ à hipótese de loteamento fechado, constituído nos moldes da Lei n. 6.766/1979. 3. Quanto à alegação de que "o caso em tela não cuida de loteamento fechado, constituído nos moldes da Lei 6.766/79", tem-se que a referida afirmação vai de encontro à conclusão exarada pelo Tribunal de origem que, mediante a análise das provas dos autos, entendeu que o caso dos autos é diferente da hipótese considerada no Tema 882. 4. Não cabe a esta Corte fazer a diferenciação entre o loteamento fechado, constituído nos moldes da Lei n. 6.766/79, e o caso dos autos, que trata de um condomínio de loteamento irregular situado em área pública, tal como ocorreu em diversas regiões do Distrito Federal. Rever a conclusão da origem demanda reexame das provas dos autos. Súmula 7/STJ. 5. Os mesmos óbices impostos à admissão do recurso pela alínea "a" do permissivo constitucional impedem a análise recursal pela alínea "c", ficando prejudicada a apreciação do dissídio jurisprudencial referente ao mesmo dispositivo de lei federal apontado como violado ou à tese jurídica. Agravo interno improvido. (AgInt no REsp n. 2.015.719/DF, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 9/9/2024, DJe de 11/9/2024). Assim, deve incidir, na hipótese, o veto do enunciado 83 da Súmula do STJ, “aplicável tanto ao recurso especial fundado na alínea a quanto ao recurso especial fundado na alínea c do permissivo constitucional” (AgInt no REsp n. 1.931.435/MS, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 9/12/2024, DJEN de 10/3/2025). Igualmente, o recurso extraordinário não merece seguir, embora a parte recorrente tenha se desincumbido do ônus referente à arguição de existência de repercussão geral. Isso porque o acórdão rechaçado não apreciou a controvérsia à luz do dispositivo constitucional tido por malferido, qual seja, o artigo 5o, inciso XVII, da Constituição Federal, ficando caracterizada a ausência do indispensável prequestionamento. Com efeito, “A alegada ofensa à Constituição não foi apreciada pelo acórdão impugnado. Tampouco foram opostos embargos de declaração para sanar eventual omissão. Portanto, o recurso extraordinário carece de prequestionamento (Súmulas 282 e 356/STF)”. (RE 1.448.118 AgR, relator Ministro Roberto Barroso, DJe 25/9/2023). No mesmo sentido, o ARE 1509407 AgR, relator Ministro Flávio Dino, DJe de 25/11/2024. Por fim, quanto ao pedido inversão do ônus da sucumbência, não encontra amparo nesta sede. Isso porque o exame feito nos tribunais de origem é prévio, restrito à análise dos pressupostos gerais e específicos de admissibilidade do recurso constitucional, ou seja, não foi sequer inaugurada a instância especial pretendida pela parte recorrente. Assim, não conheço do pedido. III - Ante o exposto, INADMITO os recursos especial e extraordinário. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador WALDIR LEÔNCIO JÚNIOR Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios A015

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSOS ESPECIAL E EXTRAORDINÁRIO PROCESSO: 0700838-57.2024.8.07.0011 RECORRENTE: SORAYA CHERUBINO SILVEIRA RECORRIDA: ASSOCIAÇÃO DOS MORADORES DO RESIDENCIAL RECANTO DO VALE DECISÃO I - Trata-se de recursos especial e extraordinário interpostos, respectivamente, com fundamento nos artigos 105, inciso III, alínea “a”, e 102, inciso III, alínea “a”, ambos da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Oitava Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa encontra-se redigida nos seguintes termos: APELAÇÃO CÍVEL. CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. NULIDADE DA SENTENÇA. AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. INOCORRÊNCIA. PRELIMINAR REJEITADA. DESPESAS CONDOMINIAIS. INADIMPLÊNCIA VERIFICADA. CONDOMÍNIO IRREGULAR. IRRELEVÂNCIA. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. CIÊNCIA E ANUÊNCIA DO CONDÔMINO. LEGALIDADE DA COBRANÇA. SENTENÇA MANTIDA. 1. O juiz não tem obrigação de responder a todos os argumentos das partes (art. 489, § 1o, IV, do CPC/15), mas tem o dever de examinar as questões que possam servir de fundamento essencial à acolhida ou rejeição do pedido da parte Autora. 2. Na hipótese em exame, a sentença recorrida guarda expressa e adequada fundamentação sobre a matéria controversa, tendo enfrentado os argumentos capazes de, em tese, infirmar a conclusão adotada pelo julgador, em observância ao padrão decisório exigido pelo art. 489, §§ 1o e 2o, do CPC/15. 3. A fundamentação adotada na sentença é suficiente para concluir pela aplicação da técnica da distinção em relação aos temas n.o 882 do c. STJ e n.o 492 do e. STF, eis que Magistrada explicitou os motivos quanto à configuração de condomínio irregular, circunstância fática distinta daquelas julgadas pelos Tribunais Superiores nos precedentes vinculantes invocados pela Ré. Preliminar rejeitada. 4. A responsabilidade dos moradores pelo rateio das despesas condominiais decorre do usufruto comum da infraestrutura e dos serviços dispostos à coletividade. Trata-se de obrigação propter rem, que decorre “da própria coisa” e, portanto, independe da regularidade formal e legal do Condomínio. 5. O Tema Repetitivo 882 do STJ diz respeito a bairros abertos e, portanto, é inaplicável às hipóteses de condomínio de fato, em que há o controle e a restrição de entrada de moradores e visitantes. Distinguishing realizado. 6. Também não se aplica ao presente caso o Tema no 492/STF (RE no 695.911/SP), tendo em vista que se refere a loteamento fechado (de acesso controlado), e não condomínio. Distinguishing realizado. 7. As decisões da Assembleia de Moradores, realizadas de acordo com a legislação, obrigam todos os condôminos (art. 24, § 1o, da Lei no 4.591/64). Comprovada a aprovação das taxas condominiais em Assembleia devidamente constituída, as quantias cobradas são devidas. 8. Demonstrada a responsabilidade pelos encargos condominiais que lhe cabiam, o não pagamento deles enseja a cobrança pela associação de moradores. 9. Apelação conhecida e não provida. Preliminar rejeitada. No recurso especial, a recorrente alega violação aos artigos 927 e 928, ambos do Código de Processo Civil, sustentando o não cabimento de distinção ao caso concreto e ausência de aplicação de tese vinculante. Aponta que houve erro na aplicação da Lei Federal 4.591/64. Aduz que a tese fixada no Tema 882 do STJ foi contrariada. Em sede de recurso extraordinário, após defender a existência de repercussão geral da matéria, indica ofensa ao artigo 5o, inciso XVII, da Constituição Federal, repisando os argumentos lançados no apelo especial. Argumenta acerca do exercício do direito fundamental à liberdade de associação em seu viés negativo, ou seja, no direito de não se associar. Destaca malferimento à tese fixada no Tema 492 do STF. Requer a inversão do ônus da sucumbência. II - Os recursos são tempestivos, os preparos são regulares, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Passo à análise dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial não merece prosseguir quanto à alegada ofensa aos artigos 927 e 928, ambos do Código de Processo Civil, porquanto o acórdão impugnado encontra-se em perfeita sintonia com a orientação jurisprudencial da Corte Superior, no que tange à aplicação das teses fixadas nos Temas 882 do STJ e 492 do STF, pois não há similitude fática entre os casos, no seguinte sentido: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÕES DE COBRANÇA E DECLARATÓRIA. PRELIMINAR. COISA JULGADA. MATÉRIA PRECLUSA. CONDOMÍNIO IRREGULAR. TAXAS CONDOMINIAIS. POSSIBILIDADE. CONDOMÍNIO DE FATO. TEMA 882 DO STJ E RECURSO EXTRAORDINÁRIO COM REPERCUSSÃO GERAL TEMA 492. NÃO INCIDÊNCIA DA TESE. SÚMULA 568/STJ. PRETENSÃO DE REEXAME DE PROVAS. SÚMULA 7/STJ. DEFICIÊNCIA NA FUNDAMENTAÇÃO. SÚMULA 284/STF. 1. Incontroverso o fato de que o condomínio é irregular e tem natureza de associação de moradores, e que o recorrente possui a condição de condômino, visto que seu imóvel está expressamente contido no ato de constituição do condomínio (art. 3o da Convenção de Administração). 2. O entendimento firmado pelo Tribunal estadual está em consonância com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, no sentido de ser possível a cobrança de taxas de manutenção ou de qualquer outra espécie feita por administradora de loteamento fechado a proprietário de imóvel nele localizado, e ao deixar de aplicar o Tema n. 882 do STJ à hipótese de loteamento fechado, constituído nos moldes da Lei n. 6.766/1979. 3. Quanto à alegação de que "o caso em tela não cuida de loteamento fechado, constituído nos moldes da Lei 6.766/79", tem-se que a referida afirmação vai de encontro à conclusão exarada pelo Tribunal de origem que, mediante a análise das provas dos autos, entendeu que o caso dos autos é diferente da hipótese considerada no Tema 882. 4. Não cabe a esta Corte fazer a diferenciação entre o loteamento fechado, constituído nos moldes da Lei n. 6.766/79, e o caso dos autos, que trata de um condomínio de loteamento irregular situado em área pública, tal como ocorreu em diversas regiões do Distrito Federal. Rever a conclusão da origem demanda reexame das provas dos autos. Súmula 7/STJ. 5. Os mesmos óbices impostos à admissão do recurso pela alínea "a" do permissivo constitucional impedem a análise recursal pela alínea "c", ficando prejudicada a apreciação do dissídio jurisprudencial referente ao mesmo dispositivo de lei federal apontado como violado ou à tese jurídica. Agravo interno improvido. (AgInt no REsp n. 2.015.719/DF, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 9/9/2024, DJe de 11/9/2024). Assim, deve incidir, na hipótese, o veto do enunciado 83 da Súmula do STJ, “aplicável tanto ao recurso especial fundado na alínea a quanto ao recurso especial fundado na alínea c do permissivo constitucional” (AgInt no REsp n. 1.931.435/MS, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 9/12/2024, DJEN de 10/3/2025). Igualmente, o recurso extraordinário não merece seguir, embora a parte recorrente tenha se desincumbido do ônus referente à arguição de existência de repercussão geral. Isso porque o acórdão rechaçado não apreciou a controvérsia à luz do dispositivo constitucional tido por malferido, qual seja, o artigo 5o, inciso XVII, da Constituição Federal, ficando caracterizada a ausência do indispensável prequestionamento. Com efeito, “A alegada ofensa à Constituição não foi apreciada pelo acórdão impugnado. Tampouco foram opostos embargos de declaração para sanar eventual omissão. Portanto, o recurso extraordinário carece de prequestionamento (Súmulas 282 e 356/STF)”. (RE 1.448.118 AgR, relator Ministro Roberto Barroso, DJe 25/9/2023). No mesmo sentido, o ARE 1509407 AgR, relator Ministro Flávio Dino, DJe de 25/11/2024. Por fim, quanto ao pedido inversão do ônus da sucumbência, não encontra amparo nesta sede. Isso porque o exame feito nos tribunais de origem é prévio, restrito à análise dos pressupostos gerais e específicos de admissibilidade do recurso constitucional, ou seja, não foi sequer inaugurada a instância especial pretendida pela parte recorrente. Assim, não conheço do pedido. III - Ante o exposto, INADMITO os recursos especial e extraordinário. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador WALDIR LEÔNCIO JÚNIOR Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios A015