Tribunal: TJDFT
Processo: 0707742-92.2025.8.07.0000
Órgão julgador: ALVARO CIARLINI
Órgão colegiado: 2a Turma Cível
Data de publicação: 2025-03-11

Ementa:
Poder Judiciário da União Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios Gabinete do Desembargador Alvaro Ciarlini Autos no 0707742-92.2025.8.07.0000 Classe judicial: Agravo de Instrumento Agravante: Condomínio Top Life Taguatinga I - Miami Beach Agravados: Camila Jessica Nair de Carvalho Rayan Kelson dos Santos D e c i s ã o Trata-se de agravo de instrumento interposto pelo Condomínio Top Life Taguatinga I - Miami Beach contra a decisão interlocutória proferida pelo Juízo da Vara de Execução de Títulos Extrajudiciais e Conflitos Arbitrais da Circunscrição Judiciária de Taguatinga, nos autos no 0730283-35.2024.8.07.0007, assim redigida: “Em que pese os argumentos da credora, verifico que as parcelas intituladas como água e esgoto não gozam dos requisitos necessários para serem consideradas título executivo. Emende-se a petição inicial no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de indeferimento (art. 801 do CPC), para fins de: I - decotar da causa de pedir, do pedido e da planilha as verbas referentes a água e esgoto, por não haver lastro para a cobrança pela via executiva, tendo em vista que tais cobranças carecem de liquidez. Nesse sentido, já decidiu o e. TJDFT: JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. TAXA CONDOMINIAL. TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL. AUSÊNCIA DE LIQUIDEZ. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. I. Trata-se de recurso interposto pela parte exequente contra sentença que indeferiu a petição inicial com fundamento nos artigos 330, inciso I, e 924, I, ambos do Código de Processo Civil e extinguiu o processo, sem análise do mérito, na forma do art. 485, I, do CPC. Em seu recurso, em síntese, sustenta que as taxas ordinárias são líquidas, certas e exigíveis. Ao final, requer a anulação da sentença. II. Recurso próprio, tempestivo e com preparo regular (ID 46960190). Não foram apresentadas contrarrazões. III. Sem ingressar nos demais argumentos recursais, constata-se, desde já, a iliquidez do título objeto da presente execução. Para tanto, consta na ata da assembleia geral extraordinária realizada no dia 20/05/2017 (ID 46960168), sobre os nichos para ar condicionado: ?ITEM 02: (...) Sobre a forma de rateio, foi explanado pelo síndico que o valor a ser rateado será de R$ 1.000,00 (mil reais) para cada morador dos prédios e que será dividido em no mínimo 10 vezes. (...). Sobre instalação das portas de vidro: ?ITEM 04: (...) informou que o valor será em torno dos R$ 200,00 (...) e será dividido em no mínimo 10 parcelas?. Percebe-se, portanto, que não há comprovação dos valores exatos fixados, de modo que tal ata da assemblei não possui respaldo a subsidiar o montante objeto da execução. IV. Apesar de o artigo 784, X, do CPC estabelecer que é título executivo extrajudicial o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, destaca-se que para a execução do título é necessário que detenha certeza, liquidez e exigibilidade. Ocorre que não se pode presumir a liquidez do título, sendo que a ausência de comprovação dos valores indicados torna o montante controverso, afastando a sua liquidez, o que obsta o manejo da via executória, devendo a parte buscar comprovar a sua pretensão em regular ação de cobrança. V. No mesmo sentido: "1. As contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício não adimplidas, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral de condôminos possuem força de título executivo extrajudicial, consoante os artigos 783 e 784, III e X, do CPC. 2. Não comprovados os valores exatos previstos para as taxas de rateio, o título executivo é considerado ilíquido e nesse aspecto não pode ser executado."(Acórdão 1331546, 07061919020208070020, Relator: FÁTIMA RAFAEL, 3a Turma Cível, data de julgamento: 14/4/2021, publicado no DJE: 26/4/2021). VI. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. Sentença mantida. Condeno o recorrente vencido a pagar as custas processuais. Deixo de fixar honorários advocatícios ante a ausência de contrarrazões. VII. A ementa servirá de acórdão, conforme art. 46 da Lei 9.099/95. (TJ-DF 07322713520228070016 1729983, Relator: FLÁVIO FERNANDO ALMEIDA DA FONSECA, Data de Julgamento: 14/07/2023, Primeira Turma Recursal, Data de Publicação: 28/07/2023) Assim, deverá a credora excluir as referidas parcelas do pedido, causa de pedir e planilha caso pretenda que o feito prossiga pelo rito da execução. Caso persista o interesse na cobrança das parcelas, faculto a conversão do feito em ação de cobrança, ocasião em que haverá a remessa dos autos ao juízo competente. Não será oportunizada nova emenda, de modo que caso a parte não opte por nenhuma das hipóteses acima, haverá o indeferimento da inicial.” O agravante alega em suas razões recursais (Id. 69389420), em breve síntese, que o Juízo singular incorreu em equívoco ao considerar que os elementos de prova juntados aos autos do processo de origem são insuficientes para a demonstração da liquidez e da certeza do título executivo, referente aos encargos de água e de esgoto. Requer, portanto, a concessão de efeito suspensivo, bem como o subsequente provimento do recurso para que a decisão interlocutória agravada seja reformada. O recorrente comprovou o recolhimento do valor referente ao preparo recursal (Id. 69389433). É a breve exposição. Decido. O recurso é tempestivo, sendo aplicável ao presente caso a regra prevista no art. 1017, § 5o, do CPC. De acordo com a norma antevista no art. 1019, inc. I, do Código de Processo Civil, ao receber o agravo de instrumento o relator poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando ao Juízo singular o teor da decisão. A concessão do efeito suspensivo, por configurar exceção à regra da cognição exauriente e ao contraditório, condiciona-se à existência de prova de risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, desde que fique demonstrada a verossimilhança dos fatos articulados nas razões recursais (art. 995, parágrafo único, do CPC). Na hipótese em exame a questão urgente submetida ao conhecimento deste Egrégio Tribunal de Justiça consiste em avaliar o acerto da decisão interlocutória proferida pelo Juízo singular, que reconheceu a inexigibilidade do título que lastreou a execução referente aos encargos já mencionados. Inicialmente é preciso destacar que a regra prevista no art. 784, inc. X, do Código de Processo Civil elenca como título executivo “o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas”. O procedimento adotado pelo processo de execução não conta com a cognitio em sentido estrito. Isso porque se encontra sepultada sob os requisitos da liquidez, certeza e exigibilidade do título executivo. No caso dos autos observa-se que a ata da assembleia geral extraordinária (Id. 224694425 dos autos do processo de origem) assim deliberou a respeito das despesas de água e de esgoto: Iniciada a primeira pauta a respeito da cobrança de água, solicitando, uma breve explicação da síndica e advogada do condomínio Dra. Cristiane Queiroz sobre o processo judicial que trata da individualização dos hidrômetros, A Sra. Clayr descreveu um breve histórico com relação a cobrança da água, sinalizando que anteriormente existia uma taxa única no valor de R$60 para todas as unidades, totalizando R$79,200,00. Entretanto o valor arrecadado não estava suprindo a valor total da conta de água, fazendo com que o condomínio tivesse que acrescentar um valor para saldar a conta. Em meados de 2020, houve uma mudança na tarifação da CAESB, fazendo com que aumentasse as contas consideravelmente. No dia 28 de outubro de 2020 foi aprovado em assembleia o rateio da conta total da água pelo período de três meses (novembro, dezembro e janeiro/2021). Em outra assembleia, no dia 29 de janeiro de 2021, foi aprovado o pagamento da água individualizado pelo mesmo período (fevereiro, março e abril). A Sra. Clayr explicou os benefícios encontrados na individualização, como sendo possível identificar alguns vazamentos que anteriormente poderiam passar despercebidos. Em 2020, não foi possível contabilizar de forma verídica o valor consumido da água, uma vez que nesse período houve mudanças na cobrança da taxa pela CAESB e a área comum permaneceu fechada por vários dias. Em 2021, logo após assumir o cargo, a síndica foi informada sobre um poço artesiano que não está regularizado (não possui outorga). A empresa de síndico profissional, Sindico Foco, informou que nunca soube da existência desse poço que era frequentemente usado pelos funcionários para regar as plantas e outras atividades. Diante disso, a síndica informou que a utilização desse poço irregular interfere no consumo de água e comunica aos condóminos que irá fechar esse poço, advertindo que o condomínio poderá ser penalizado se continuar utilizando e esclarece que haverá uma elevação considerável no consumo da agua coletiva. Em fevereiro de 2021, a advogada do condomínio entrou com um processo para individualização dos hidrômetros, passando a palavra para a Dra. Cristiane Queiroz. A advogada do condomínio elucida que a construtora MRV não entregou os documentos dos hidrômetros que são necessários para regulamentação perante a CAESB, sendo preciso as notas fiscais dos hidrômetros, projeto hidráulico, ART das instalações dos hidrômetros e outros. Em consideração a isso, foi impetrada uma ação para que a MRV fique responsável por finalizar esse serviço e posteriormente o condomínio consiga realizar a individualização pela CAESB e não apenas por empresas. O juiz determinou que fosse feito uma perícia que deverá ser paga, cinquenta por cento pelo condomínio e cinquenta por cento pela MRV, para que uma engenheira nomeada por ele fosse ao condomínio e identificasse os problemas, e posteriormente informar ao juiz para dar a sentença. Informou que foi advogada do Condominio Long Beach na época da ação com os hidrômetros, tendo êxito no processo, uma vez que a responsabilidade é da construtora. Comunica que está apenas aguardando o valor estipulado pela perita para dar continuidade no processo. A síndica Clayr, esclarece a alguns moradores que existe um sistema de captação da água da chuva realizado pelo antigo sindico, sendo utilizado no período de chuva e no período de seca se utilizava a água do poço artesiano. Resumidamente, anuncia aos moradores que irá entrar em contato com a ADASA e tentar regularizar de forma correta o poço. Informa que considerando a questão do poço e a identificação dos vazamentos, o condomínio precisa encontrar medidas de economia e reaproveitamento da água, principalmente com orientação dos funcionários e reuso da água da banheira do espaço zen. A Sra. Clayr informa aos participantes que o Sr. Rafael, dono da empresa contratada (IndividualEasy) para individualização da água do condomínio está presente. O Sr. Rafael esclarece que iniciou a contabilização em outubro de 2020 com uma bonificação ao condomínio de isenção de mensalidade nos três primeiros meses. O custo atualmente para utilizar esse software é de R$0,50 por unidade e quem realiza a medição/leitura dos hidrômetros são os próprios funcionários do condomínio que foram instruídos e treinados pela empresa. O funcionário do condomínio Thiago, fica responsável pela contabilização da água inserindo os dados. Esse software tem duas formas de ser utilizado, porém o condomínio utiliza a formula que pega o valor total e divide pelos moradores de acordo com o seu consumo. A presidente de mesa convoca os condôminos que queiram participar ou tirar dúvidas, porém não houve manifestação. Da votação: Ficou aprovado por 91 votos (72,80%) a continuidade da INDIVIDUALIZAÇÃO até a finalização do processo judicial.” Diante desse cenário, nos termos da mencionada regra prevista no art. 784, inc. X, do Código de Processo Civil, é necessária a produção de prova documental relativamente ao valor das contribuições condominiais ordinárias e extraordinárias, para que possam ser exigidas por meio de processo de execução. Com efeito, nos termos da regra prevista no art. 783 do CPC, o processo de execução deve ser fundado sempre em título de obrigação certa, líquida e exigível. No caso ora em análise a ata da assembleia traz apenas previsão genérica no sentido de que as despesas de água serão devidas de modo proporcional ao consumo de cada uma das unidades consumidoras, sem especificar com clareza o modo como foram são obtidos os valores exigidos pelo ora agravante. Logo, fica evidenciada a ausência de liquidez e certeza do débito exigido pelo recorrente, referente aos encargos de água e de esgoto. A esse respeito examinem-se as seguintes ementas promandas deste Egrégio Tribunal de Justiça: “AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE. DESPESAS CONDOMINIAIS. AUSÊNCIA DE ATA DA ASSEMBLEIA EM QUE RESTOU FIXADA A BASE DE CÁLCULO PARA A TAXA DE CONDOMÍNIO. EXCEÇÃO DE PRÉ EXECUTIVIDADE ACOLHIDA. AUSÊNCIA DE LIQUIDEZ E CERTEZA DO TÍTULO. EXTINÇÃO DA EXECUÇÃO. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. 1. A execução visando o recebimento das taxas condominiais deve ser instruída com cópia da convenção do condomínio e da ata de assembleia em que foi estabelecido o valor das cotas objeto da ação para conferir liquidez, certeza e exigibilidade ao crédito. 2. A documentação apresentada não se afigura hábil para embasar a execução na forma pretendida, eis que ausente a ata da assembleia em que fixou o valor base da taxa de condomínio, de modo que não é possível aferir a certeza e liquidez do título. 3. Ante a inexistência do título executivo, impõe-se o acolhimento da exceção de pré-executividade e, por consequência, a extinção prematura da pretensão, porquanto a execução não representa obrigação líquida, certa e exigível. 4. Recurso CONHECIDO E PROVIDO. Decisão reformada para declarar extinta a execução originária, em razão de o título não se afigurar hábil (completo) para embasar a execução na forma pretendida.” (Acórdão no 1219413, 07097712820198070000, Relator: ROBSON BARBOSA DE AZEVEDO, 5a Turma Cível, data de julgamento: 27/11/2019) (Ressalvam-se os grifos) “PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. TARIFAS CONDOMINIAIS. INEXEQUIBILIDADE DO TÍTULO. NULIDADE DA EXECUÇÃO. EXTINÇÃO SEM RESOLUÇÃO DE MÉRITO. 1. Trata-se de apelação interposta contra a sentença que julgou parcialmente procedente os pedidos em embargos à execução para determinar a exclusão da cobrança relativa à tarifa de água e aos gastos com correios/telégrafos, ante a inexigibilidade pela falta de previsão na convenção de condomínio ou em atas de assembléia. Entretanto, teve como procedente o pedido referente às taxas ordinárias. 2. De acordo com o art. 784, X, do CPC, têm força de título executivo extrajudicial os créditos oriundos de contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, desde que documentalmente comprovados e dotados de certeza, liquidez e exigibilidade. Assim, para o preenchimento dos pressupostos legais, a ata da assembléia que aprovar as despesas deve conter expressamente em seu bojo o quórum legal ou convencional, o valor das cotas e o vencimento. 3. In casu, as atas colacionadas aos autos não fazem menção aos valores nominais cobrados a título de tarifa condominial ou de fundo de reserva, o que inviabiliza a execução, não servindo a planilha de cálculos a esse fim, porquanto o valor deve ser devidamente comprovado para que se tenha uma obrigação certa, líquida e exigível. 4. Logo, os documentos que embasam a execução não possuem os atributos de um título executivo extrajudicial, devendo-se declarar a nulidade da execução e, por consequência, a extinção do feito nos termos dos artigos. 803, inciso I c/c 485, incisos IV e VI, todos do CPC. 5. Recurso conhecido e provido. (Acórdão no 1200082, 07185832720178070001, Relator: SANDOVAL OLIVEIRA, 2a Turma Cível, data de julgamento: 11/9/2019). (Ressalvam-se os grifos) Diante desse contexto, não está devidamente a demonstrada a verossimilhança dos fatos articulados nas razões recursais. Fica prejudicado o exame do requisito do risco de dano de difícil ou impossível reparação. Feitas essas considerações, indefiro o requerimento de concessão de efeito suspensivo ao recurso. Cientifique-se o Juízo singular nos moldes da regra prevista no art. 1019, inc. I, do CPC. Os agravados ficam desde já intimados para os fins do art. 1019, inc. II, do CPC. Publique-se. Brasília-DF, 7 de março de 2025. Desembargador Alvaro Ciarlini Relator

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios Gabinete do Desembargador Alvaro Ciarlini Autos no 0707742-92.2025.8.07.0000 Classe judicial: Agravo de Instrumento Agravante: Condomínio Top Life Taguatinga I - Miami Beach Agravados: Camila Jessica Nair de Carvalho Rayan Kelson dos Santos D e c i s ã o Trata-se de agravo de instrumento interposto pelo Condomínio Top Life Taguatinga I - Miami Beach contra a decisão interlocutória proferida pelo Juízo da Vara de Execução de Títulos Extrajudiciais e Conflitos Arbitrais da Circunscrição Judiciária de Taguatinga, nos autos no 0730283-35.2024.8.07.0007, assim redigida: “Em que pese os argumentos da credora, verifico que as parcelas intituladas como água e esgoto não gozam dos requisitos necessários para serem consideradas título executivo. Emende-se a petição inicial no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de indeferimento (art. 801 do CPC), para fins de: I - decotar da causa de pedir, do pedido e da planilha as verbas referentes a água e esgoto, por não haver lastro para a cobrança pela via executiva, tendo em vista que tais cobranças carecem de liquidez. Nesse sentido, já decidiu o e. TJDFT: JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. TAXA CONDOMINIAL. TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL. AUSÊNCIA DE LIQUIDEZ. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. I. Trata-se de recurso interposto pela parte exequente contra sentença que indeferiu a petição inicial com fundamento nos artigos 330, inciso I, e 924, I, ambos do Código de Processo Civil e extinguiu o processo, sem análise do mérito, na forma do art. 485, I, do CPC. Em seu recurso, em síntese, sustenta que as taxas ordinárias são líquidas, certas e exigíveis. Ao final, requer a anulação da sentença. II. Recurso próprio, tempestivo e com preparo regular (ID 46960190). Não foram apresentadas contrarrazões. III. Sem ingressar nos demais argumentos recursais, constata-se, desde já, a iliquidez do título objeto da presente execução. Para tanto, consta na ata da assembleia geral extraordinária realizada no dia 20/05/2017 (ID 46960168), sobre os nichos para ar condicionado: ?ITEM 02: (...) Sobre a forma de rateio, foi explanado pelo síndico que o valor a ser rateado será de R$ 1.000,00 (mil reais) para cada morador dos prédios e que será dividido em no mínimo 10 vezes. (...). Sobre instalação das portas de vidro: ?ITEM 04: (...) informou que o valor será em torno dos R$ 200,00 (...) e será dividido em no mínimo 10 parcelas?. Percebe-se, portanto, que não há comprovação dos valores exatos fixados, de modo que tal ata da assemblei não possui respaldo a subsidiar o montante objeto da execução. IV. Apesar de o artigo 784, X, do CPC estabelecer que é título executivo extrajudicial o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, destaca-se que para a execução do título é necessário que detenha certeza, liquidez e exigibilidade. Ocorre que não se pode presumir a liquidez do título, sendo que a ausência de comprovação dos valores indicados torna o montante controverso, afastando a sua liquidez, o que obsta o manejo da via executória, devendo a parte buscar comprovar a sua pretensão em regular ação de cobrança. V. No mesmo sentido: "1. As contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício não adimplidas, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral de condôminos possuem força de título executivo extrajudicial, consoante os artigos 783 e 784, III e X, do CPC. 2. Não comprovados os valores exatos previstos para as taxas de rateio, o título executivo é considerado ilíquido e nesse aspecto não pode ser executado."(Acórdão 1331546, 07061919020208070020, Relator: FÁTIMA RAFAEL, 3a Turma Cível, data de julgamento: 14/4/2021, publicado no DJE: 26/4/2021). VI. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. Sentença mantida. Condeno o recorrente vencido a pagar as custas processuais. Deixo de fixar honorários advocatícios ante a ausência de contrarrazões. VII. A ementa servirá de acórdão, conforme art. 46 da Lei 9.099/95. (TJ-DF 07322713520228070016 1729983, Relator: FLÁVIO FERNANDO ALMEIDA DA FONSECA, Data de Julgamento: 14/07/2023, Primeira Turma Recursal, Data de Publicação: 28/07/2023) Assim, deverá a credora excluir as referidas parcelas do pedido, causa de pedir e planilha caso pretenda que o feito prossiga pelo rito da execução. Caso persista o interesse na cobrança das parcelas, faculto a conversão do feito em ação de cobrança, ocasião em que haverá a remessa dos autos ao juízo competente. Não será oportunizada nova emenda, de modo que caso a parte não opte por nenhuma das hipóteses acima, haverá o indeferimento da inicial.” O agravante alega em suas razões recursais (Id. 69389420), em breve síntese, que o Juízo singular incorreu em equívoco ao considerar que os elementos de prova juntados aos autos do processo de origem são insuficientes para a demonstração da liquidez e da certeza do título executivo, referente aos encargos de água e de esgoto. Requer, portanto, a concessão de efeito suspensivo, bem como o subsequente provimento do recurso para que a decisão interlocutória agravada seja reformada. O recorrente comprovou o recolhimento do valor referente ao preparo recursal (Id. 69389433). É a breve exposição. Decido. O recurso é tempestivo, sendo aplicável ao presente caso a regra prevista no art. 1017, § 5o, do CPC. De acordo com a norma antevista no art. 1019, inc. I, do Código de Processo Civil, ao receber o agravo de instrumento o relator poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando ao Juízo singular o teor da decisão. A concessão do efeito suspensivo, por configurar exceção à regra da cognição exauriente e ao contraditório, condiciona-se à existência de prova de risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, desde que fique demonstrada a verossimilhança dos fatos articulados nas razões recursais (art. 995, parágrafo único, do CPC). Na hipótese em exame a questão urgente submetida ao conhecimento deste Egrégio Tribunal de Justiça consiste em avaliar o acerto da decisão interlocutória proferida pelo Juízo singular, que reconheceu a inexigibilidade do título que lastreou a execução referente aos encargos já mencionados. Inicialmente é preciso destacar que a regra prevista no art. 784, inc. X, do Código de Processo Civil elenca como título executivo “o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas”. O procedimento adotado pelo processo de execução não conta com a cognitio em sentido estrito. Isso porque se encontra sepultada sob os requisitos da liquidez, certeza e exigibilidade do título executivo. No caso dos autos observa-se que a ata da assembleia geral extraordinária (Id. 224694425 dos autos do processo de origem) assim deliberou a respeito das despesas de água e de esgoto: Iniciada a primeira pauta a respeito da cobrança de água, solicitando, uma breve explicação da síndica e advogada do condomínio Dra. Cristiane Queiroz sobre o processo judicial que trata da individualização dos hidrômetros, A Sra. Clayr descreveu um breve histórico com relação a cobrança da água, sinalizando que anteriormente existia uma taxa única no valor de R$60 para todas as unidades, totalizando R$79,200,00. Entretanto o valor arrecadado não estava suprindo a valor total da conta de água, fazendo com que o condomínio tivesse que acrescentar um valor para saldar a conta. Em meados de 2020, houve uma mudança na tarifação da CAESB, fazendo com que aumentasse as contas consideravelmente. No dia 28 de outubro de 2020 foi aprovado em assembleia o rateio da conta total da água pelo período de três meses (novembro, dezembro e janeiro/2021). Em outra assembleia, no dia 29 de janeiro de 2021, foi aprovado o pagamento da água individualizado pelo mesmo período (fevereiro, março e abril). A Sra. Clayr explicou os benefícios encontrados na individualização, como sendo possível identificar alguns vazamentos que anteriormente poderiam passar despercebidos. Em 2020, não foi possível contabilizar de forma verídica o valor consumido da água, uma vez que nesse período houve mudanças na cobrança da taxa pela CAESB e a área comum permaneceu fechada por vários dias. Em 2021, logo após assumir o cargo, a síndica foi informada sobre um poço artesiano que não está regularizado (não possui outorga). A empresa de síndico profissional, Sindico Foco, informou que nunca soube da existência desse poço que era frequentemente usado pelos funcionários para regar as plantas e outras atividades. Diante disso, a síndica informou que a utilização desse poço irregular interfere no consumo de água e comunica aos condóminos que irá fechar esse poço, advertindo que o condomínio poderá ser penalizado se continuar utilizando e esclarece que haverá uma elevação considerável no consumo da agua coletiva. Em fevereiro de 2021, a advogada do condomínio entrou com um processo para individualização dos hidrômetros, passando a palavra para a Dra. Cristiane Queiroz. A advogada do condomínio elucida que a construtora MRV não entregou os documentos dos hidrômetros que são necessários para regulamentação perante a CAESB, sendo preciso as notas fiscais dos hidrômetros, projeto hidráulico, ART das instalações dos hidrômetros e outros. Em consideração a isso, foi impetrada uma ação para que a MRV fique responsável por finalizar esse serviço e posteriormente o condomínio consiga realizar a individualização pela CAESB e não apenas por empresas. O juiz determinou que fosse feito uma perícia que deverá ser paga, cinquenta por cento pelo condomínio e cinquenta por cento pela MRV, para que uma engenheira nomeada por ele fosse ao condomínio e identificasse os problemas, e posteriormente informar ao juiz para dar a sentença. Informou que foi advogada do Condominio Long Beach na época da ação com os hidrômetros, tendo êxito no processo, uma vez que a responsabilidade é da construtora. Comunica que está apenas aguardando o valor estipulado pela perita para dar continuidade no processo. A síndica Clayr, esclarece a alguns moradores que existe um sistema de captação da água da chuva realizado pelo antigo sindico, sendo utilizado no período de chuva e no período de seca se utilizava a água do poço artesiano. Resumidamente, anuncia aos moradores que irá entrar em contato com a ADASA e tentar regularizar de forma correta o poço. Informa que considerando a questão do poço e a identificação dos vazamentos, o condomínio precisa encontrar medidas de economia e reaproveitamento da água, principalmente com orientação dos funcionários e reuso da água da banheira do espaço zen. A Sra. Clayr informa aos participantes que o Sr. Rafael, dono da empresa contratada (IndividualEasy) para individualização da água do condomínio está presente. O Sr. Rafael esclarece que iniciou a contabilização em outubro de 2020 com uma bonificação ao condomínio de isenção de mensalidade nos três primeiros meses. O custo atualmente para utilizar esse software é de R$0,50 por unidade e quem realiza a medição/leitura dos hidrômetros são os próprios funcionários do condomínio que foram instruídos e treinados pela empresa. O funcionário do condomínio Thiago, fica responsável pela contabilização da água inserindo os dados. Esse software tem duas formas de ser utilizado, porém o condomínio utiliza a formula que pega o valor total e divide pelos moradores de acordo com o seu consumo. A presidente de mesa convoca os condôminos que queiram participar ou tirar dúvidas, porém não houve manifestação. Da votação: Ficou aprovado por 91 votos (72,80%) a continuidade da INDIVIDUALIZAÇÃO até a finalização do processo judicial.” Diante desse cenário, nos termos da mencionada regra prevista no art. 784, inc. X, do Código de Processo Civil, é necessária a produção de prova documental relativamente ao valor das contribuições condominiais ordinárias e extraordinárias, para que possam ser exigidas por meio de processo de execução. Com efeito, nos termos da regra prevista no art. 783 do CPC, o processo de execução deve ser fundado sempre em título de obrigação certa, líquida e exigível. No caso ora em análise a ata da assembleia traz apenas previsão genérica no sentido de que as despesas de água serão devidas de modo proporcional ao consumo de cada uma das unidades consumidoras, sem especificar com clareza o modo como foram são obtidos os valores exigidos pelo ora agravante. Logo, fica evidenciada a ausência de liquidez e certeza do débito exigido pelo recorrente, referente aos encargos de água e de esgoto. A esse respeito examinem-se as seguintes ementas promandas deste Egrégio Tribunal de Justiça: “AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE. DESPESAS CONDOMINIAIS. AUSÊNCIA DE ATA DA ASSEMBLEIA EM QUE RESTOU FIXADA A BASE DE CÁLCULO PARA A TAXA DE CONDOMÍNIO. EXCEÇÃO DE PRÉ EXECUTIVIDADE ACOLHIDA. AUSÊNCIA DE LIQUIDEZ E CERTEZA DO TÍTULO. EXTINÇÃO DA EXECUÇÃO. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. 1. A execução visando o recebimento das taxas condominiais deve ser instruída com cópia da convenção do condomínio e da ata de assembleia em que foi estabelecido o valor das cotas objeto da ação para conferir liquidez, certeza e exigibilidade ao crédito. 2. A documentação apresentada não se afigura hábil para embasar a execução na forma pretendida, eis que ausente a ata da assembleia em que fixou o valor base da taxa de condomínio, de modo que não é possível aferir a certeza e liquidez do título. 3. Ante a inexistência do título executivo, impõe-se o acolhimento da exceção de pré-executividade e, por consequência, a extinção prematura da pretensão, porquanto a execução não representa obrigação líquida, certa e exigível. 4. Recurso CONHECIDO E PROVIDO. Decisão reformada para declarar extinta a execução originária, em razão de o título não se afigurar hábil (completo) para embasar a execução na forma pretendida.” (Acórdão no 1219413, 07097712820198070000, Relator: ROBSON BARBOSA DE AZEVEDO, 5a Turma Cível, data de julgamento: 27/11/2019) (Ressalvam-se os grifos) “PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. TARIFAS CONDOMINIAIS. INEXEQUIBILIDADE DO TÍTULO. NULIDADE DA EXECUÇÃO. EXTINÇÃO SEM RESOLUÇÃO DE MÉRITO. 1. Trata-se de apelação interposta contra a sentença que julgou parcialmente procedente os pedidos em embargos à execução para determinar a exclusão da cobrança relativa à tarifa de água e aos gastos com correios/telégrafos, ante a inexigibilidade pela falta de previsão na convenção de condomínio ou em atas de assembléia. Entretanto, teve como procedente o pedido referente às taxas ordinárias. 2. De acordo com o art. 784, X, do CPC, têm força de título executivo extrajudicial os créditos oriundos de contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, desde que documentalmente comprovados e dotados de certeza, liquidez e exigibilidade. Assim, para o preenchimento dos pressupostos legais, a ata da assembléia que aprovar as despesas deve conter expressamente em seu bojo o quórum legal ou convencional, o valor das cotas e o vencimento. 3. In casu, as atas colacionadas aos autos não fazem menção aos valores nominais cobrados a título de tarifa condominial ou de fundo de reserva, o que inviabiliza a execução, não servindo a planilha de cálculos a esse fim, porquanto o valor deve ser devidamente comprovado para que se tenha uma obrigação certa, líquida e exigível. 4. Logo, os documentos que embasam a execução não possuem os atributos de um título executivo extrajudicial, devendo-se declarar a nulidade da execução e, por consequência, a extinção do feito nos termos dos artigos. 803, inciso I c/c 485, incisos IV e VI, todos do CPC. 5. Recurso conhecido e provido. (Acórdão no 1200082, 07185832720178070001, Relator: SANDOVAL OLIVEIRA, 2a Turma Cível, data de julgamento: 11/9/2019). (Ressalvam-se os grifos) Diante desse contexto, não está devidamente a demonstrada a verossimilhança dos fatos articulados nas razões recursais. Fica prejudicado o exame do requisito do risco de dano de difícil ou impossível reparação. Feitas essas considerações, indefiro o requerimento de concessão de efeito suspensivo ao recurso. Cientifique-se o Juízo singular nos moldes da regra prevista no art. 1019, inc. I, do CPC. Os agravados ficam desde já intimados para os fins do art. 1019, inc. II, do CPC. Publique-se. Brasília-DF, 7 de março de 2025. Desembargador Alvaro Ciarlini Relator