Tribunal: TJDFT
Processo: 0705054-60.2025.8.07.0000
Órgão julgador: TEÓFILO CAETANO
Órgão colegiado: 1a Turma Cível
Data de publicação: 2025-04-10

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Órgão: 1a Turma Cível Número do processo: 0705054-60.2025.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: TIAGO CESAR ARAUJO NOVAIS AGRAVADO: EMPASIAL EMPREENDIMENTOS &amp; PARTICIPACOES LTDA FALIDO Relator: Desembargador Teófilo Caetano Vistos etc. Cuida-se de agravo de instrumento, com pedido de efeito suspensivo, interposto por Tiago César Araújo Novais, na qualidade de terceiro arrematante, em face da decisão[1] que, nos autos da ação de falência em que a agravada – Massa Falida de Empasial Empreendimentos &amp; Participações Ltda – tivera sua falência decretada, acolhera parcialmente a impugnação à arrematação deduzida pelos coproprietários Osório Macedo Barretto e Zélia Maria Barretto Vasconcelos, anulando o leilão dos imóveis denominados salas no 203, 204 e 205, Tipo D, do Edifício Recife Empresarial One, matrículas no 40.176, 40.177 e 40.178, e apartamento no 202, matrícula no 22.136, sob o fundamento de que a ausência de intimação tempestiva dos coproprietários, aliada à prática de preço vil e ao desrespeito ao direito de preferência despontaram como circunstâncias comprometedoras da validade dos atos de leilão e arrematação. De seu turno, objetiva o agravante, mediante a agregação de efeito suspensivo ao agravo, a suspensão do fluxo processual e, alfim, a desconstituição do decisório arrostado, de forma a ver reconhecida a regularidade da arrematação com a consecutiva manutenção da propriedade em seu favor. Como sustentação material hábil a aparelhar a pretensão reformatória, argumentara, em suma, que a solução conferida pelo Juízo ocorrera em dissonância ao preconizado pelo estatuto processual porquanto, após a assinatura do auto de arrematação, a postulação formulada pelos coproprietários e que ensejara a declaração de nulidade deveria ser deduzida em autos apartados. Discorrera, ainda, que, mesmo que se a impugnação houvesse observado o rito que reputa correto, não comportaria albergamento, já que, segundo o defendido, o auto de arrematação torna-se irretratável quando devidamente assinado, o que ocorrera na espécie. Defendera, outrossim, que as matérias que serviram de baluarte à pretensão manifestada pelos coproprietários ressentem-se, sob sua ótica, de sustentação material. Explanara que, em descompasso com o consignado pelo Juízo, o leilão prestara observância às normas processuais que o regulam, nomeadamente, a intimação pessoal do devedor, a correta descrição do bem imóvel no edital e a assistência jurídica especializada para avaliar a validade do procedimento. Enunciara, ademais, que, em sendo terceiro de boa-fé, não deveria experimentar tamanha insegurança jurídica, porquanto, com o cancelamento da arrematação, não poderá ter acesso ao imóvel desejado e que perfizera o objeto da hasta pública. Indicara que a anulação do leilão deveria ser perquirida através do aviamento da respectiva ação anulatória, de sorte que, a seu ver, o procedimento levado a efeito pelos coproprietários para contestá-lo seria “anulável” por desbordar dos parâmetros legais sob a ótica da inadequação da via eleita. Consignara que, diante dessas circunstâncias, estando patente a plausibilidade do direito que vindica, a decisão devolvida a reexame afigura-se desprovida de sustentação, devendo, portanto, ser reformada, o que legitima, inclusive, estando a argumentação que alinhara revestida de verossimilhança, a concessão do provimento em sede de antecipação da tutela recursal, suspendendo a decisão agravada. O instrumento afigura-se correta e adequadamente instruído. É o relatório. Decido. Cuida-se de agravo de instrumento, com pedido de efeito suspensivo, interposto por Tiago César Araújo Novais, na qualidade de terceiro arrematante, em face da decisão que, nos autos da ação de falência em que a agravada – Massa Falida de Empasial Empreendimentos &amp; Participações Ltda – tivera sua falência decretada, acolhera parcialmente a impugnação à arrematação deduzida pelos coproprietários Osório Macedo Barretto e Zélia Maria Barretto Vasconcelos, anulando o leilão dos imóveis denominados salas no 203, 204 e 205, Tipo D, do Edifício Recife Empresarial One, matrículas no 40.176, 40.177 e 40.178, e apartamento no 202, matrícula no 22.136, sob o fundamento de que a ausência de intimação tempestiva dos coproprietários, aliada à prática de preço vil e ao desrespeito ao direito de preferência despontaram como circunstâncias comprometedoras da validade dos atos de leilão e arrematação. De seu turno, objetiva o agravante, mediante a agregação de efeito suspensivo ao agravo, a suspensão do fluxo processual e, alfim, a desconstituição do decisório arrostado, de forma a ver reconhecida a regularidade da arrematação com a consecutiva manutenção da propriedade em seu favor. De acordo com o aduzido, o cerne da controvérsia cinge-se à viabilidade de, através de simples petição formulada pelos coproprietários do imóvel levado a leilão no bojo do processo subjacente, declarar-se a nulidade da hasta pública efetivada, cuja análise perpassa a subsistência dos vícios de ausência de intimação tempestiva dos coproprietários, de arrematação por preço vil e de desrespeito ao direito de preferência. Alinhadas essas premissas e pontuado o objeto do agravo, passo a examinar o pedido de efeito suspensivo formulado. Há que ser acentuado, inicialmente, que, conforme cediço, após a expedição da carta de arrematação em favor do terceiro adquirente, habilitando-o a promover o registro da propriedade do bem adquirido, a anulação do ato somente poderá ocorrer quando configurada alguma das causas legais previstas. Com efeito, confeccionado o auto de arrematação, a praça reputa-se perfeita e acabada, consoante dispõe o artigo 903 do estatuto processual, cuja expressão é a seguinte: “Art. 903. Qualquer que seja a modalidade de leilão, assinado o auto pelo juiz, pelo arrematante e pelo leiloeiro, a arrematação será considerada perfeita, acabada e irretratável, ainda que venham a ser julgados procedentes os embargos do executado ou a ação autônoma de que trata o § 4o deste artigo, assegurada a possibilidade de reparação pelos prejuízos sofridos.” Por sua vez, confeccionado o auto de arrematação, transmudando-se a arrematação em perfeita e acabada, somente pode ser desconstituída via do instrumento apropriado para esse desiderato, e, sobretudo, desde que presente algum dos vícios individualizados pelo próprio legislador processual, consoante dispõe o § 1o do mesmo preceptivo em tela, verbis: “... §1o Ressalvadas outras situações previstas neste Código, a arrematação poderá, no entanto, ser: I – invalidada, quando realizada por preço vil ou com outro vício; II – considerada ineficaz, se não observado o disposto no art. 804; III – resolvida, se não for pago o preço ou se não for prestada a caução.” A toda evidência, a higidez material dos atos procedimentais praticados pelo juiz que presidira o itinerário percorrido aliada à irretratabilidade que é conferida à arrematação judicial já consolidada, obsta, num primeiro momento, que seja desconstituído o ato em manifesto prejuízo ao arrematante, terceiro adquirente de boa-fé. A bem da verdade, restando a arrematação concluída, sem quaisquer vícios passíveis de suprimirem-lhe a legitimidade, deve ser preservada a alienação judicial ultimada à luz da regulação legal, conferindo-se efetividade e segurança às hastas públicas, resguardando, outrossim, o direito de propriedade do terceiro arrematante de boa-fé. Contudo, subsistentes vícios procedimentais, a alienação é passível de desconstituição como forma de ser assegurada a higidez dos atos processuais e prevenida a perpetuação de ilegalidades à guisa de preservação de aludido enunciado. Quanto ao tema analisado, inclusive, oportuno se faz trazer à transcrição as lições dos ilustrados doutrinadores Luiz Guilherme Marinoni, Sérgio Cruz Arenhart e Daniel Mitidiero[2]: “A assinatura do auto pelo juiz, pelo arrematante e pelo leiloeiro torna perfeita, acabada e irretratável a arrematação (art. 903, CPC). Nesse caso, tendo em conta a proteção ao arrematante terceiro de boa-fé, ainda que os embargos do executado ou a ação autônoma de invalidação venham a ser julgados procedentes, a arrematação se mantém válida e eficaz. (...) A análise das hipóteses de invalidação da arrematação depende de avaliação criteriosa e sistemática do Código. Por um lado, não é qualquer defeito no procedimento da arrematação que deve autorizar o se desfazimento, sob pena de tornar letra morta a estabilidade pretendida pelo caput do art. 903, CPC. Por outro lado, há vícios que certamente devem gerar a invalidação da arrematação, a exemplo da alienação a quem não poderia oferecer lanço (art. 890, CPC). O critério distintivo entre os casos que devem ou não implicar a invalidação da arrematação deve ser encontrado na relevância do vício e nas suas consequências para a idoneidade do processo de alienação do bem. (...). Tendo em conta a proteção ao terceiro arrematante de boa-fé, a procedência dos embargos do executado, em execução autônoma, ou da impugnação, na fase de cumprimento da sentença condenatória por execução forçada, ou ainda da “ação de invalidação” (que, na verdade, é em regra uma ação ressarcitória) de que trata o art. 903, § 4.o, CPC, não leva, em princípio, ao desfazimento da arrematação (art. 903, CPC). Em todos esses casos, tem o executado a haver do exequente indenização por perdas e danos (art. 903, caput, parte final, CPC), normalmente consistente no valor por esse recebido como produto da arrematação; caso inferior ao valor em que avaliado o bem, haverá do exequente também a diferença. Na realidade, o executado tem direito não só ao valor pelo qual foi alienado o bem – ou ao valor em que avaliado –, mas tem direito ao ressarcimento pelo dano experimentado em face da perda indevida do bem (arts. 186 e 927, CC). Pode o executado postular tutela ressarcitória em face da indevida perda de seu bem nos próprios autos da execução. Sendo o caso de dimensionar o dano experimentado pelo executado para além do valor em que arrematado ou avaliado o bem, cabe liquidação por arbitramento.” Nesse compasso, acaso não verificadas quaisquer das hipóteses legais que possibilitam o desfazimento da arrematação judicial de imóvel em leilão, inviável o albergamento de pretensão destinada a desconstituí-la. O almejado, ademais, deve ser deduzido, se o caso, em sede autônoma, e não sob a forma de incidente. Contudo, subsistentes vícios inoculadores de nulidades, a arrematação é passível de ser desqualificada no ambiente do próprio processo no qual ultimada, pois, conforme dito, não pode a estabilidade almejada conduzir à perenização de atos desguarnecidos de lastro legal. Por outro lado, conquanto ausente causa capaz de autorizar o desfazimento excepcional da arrematação, sobejando hígida sua validade e eficácia, a questão poderá ser resolvida em perdas e danos, consoante ressalva contida na parte final do artigo 903 do diploma processual. Ora, não obstante se deva respeito ao ato jurídico perfeito materializado pela arrematação judicial ultimada em conformidade às normas legais, assegurando, via transversa, segurança jurídica ao terceiro adquirente/arrematante de boa-fé, deve ser ressalvado o direito à reparação por danos experimentados por quem porventura tenha sofrido a expropriação em situação em que houvera inobservância das exigências legais, mas em sede apropriada. Esses argumentos, aliás, encontram ressonância no entendimento perfilhado em uníssono por esta egrégia Corte de Justiça, consoante testificam os arestos adiante ementados, verbis: “AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. LEILÃO. ARREMATAÇÃO. ASSINATURA DO RESPECTIVO AUTO. IMPUGNAÇÃO. PRAZO LEGAL. INOBSERVÂNCIA. UNIÃO. INTIMAÇÃO. PRESENÇA. I. Conforme entendimento dominante do Superior Tribunal de Justiça, a ausência de intimação do credor hipotecário para a hasta pública não contamina a validade da expropriação judicial, mas acarreta a ineficácia da arrematação em relação ao titular da garantia. II. Assinado o respectivo auto pelo juiz, a arrematação será considerada perfeita, acabada e irretratável, ainda que venham a ser julgados procedentes os embargos do executado ou a ação autônoma de impugnação da arrematação, assegurada a possibilidade de reparação dos prejuízos porventura sofridos (CPC, art. 903). III. Constatando-se que a União foi devidamente intimada da hasta pública, tanto que informou que a unidade havia sido alienada aos executados e tampouco tinha interesse na adjudicação e, por outro lado, que o auto de arrematação foi devidamente assinado, considera-se perfeita e acabada. IV. Negou-se provimento ao recurso.” (Acórdão no 1123684, 07055711220188070000, Relator: JOSÉ DIVINO, 6a Turma Cível, data de julgamento: 5/9/2018, publicado no DJE: 16/10/2018. Pág.: Sem Página Cadastrada.) “AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. ALIENAÇÃO DE IMÓVEL PARA SATISFAÇÃO DO CRÉDITO. PAGAMENTO APÓS ULTIMADA A ARREMATAÇÃO E POR PESSOA DIVERSA DO EXECUTADO. PRETENSÃO DE NULIDADE DO ATO. IMPOSSIBILIDADE. RECURSO DESPROVIDO. AGRAVO INTERNO A RESPEITO DA MESMA MATÉRIA PREJUDICADO. 1. Se o agravo de instrumento reúne todas as condições necessárias para a sua apreciação, resta prejudicado o exame do agravo interno que se insurge contra a mesma matéria. 2. Nos termos do art. 903, caput, do CPC, a eventual procedência dos embargos do executado ou de terceiro prejudicado, em demanda autônoma, não tem o condão de invalidar a arrematação judicial já aperfeiçoada, assegurada a estes, no entanto, ‘a possibilidade de reparação pelos prejuízos sofridos’.3. No caso concreto, o desinteresse dos agravantes, enquanto possuidores de fato do imóvel arrematado, em saldar a dívida atinente às despesas "condominiais" do bem, mesmo após a ciência do início dos atos de expropriação (penhora), obsta que os depósitos efetuados sejam recebidos para fins de remição da dívida. Ademais disso, a regularidade da cobrança e sua repercussão na esfera jurídica dos agravantes já fora reconhecida pelas instâncias ordinárias ao rejeitarem os embargos de terceiro por eles manejados. 4. Agravo de instrumento conhecido e desprovido. Agravo interno prejudicado.” (Acórdão no 1093852, 07177691820178070000, Relator: CARLOS RODRIGUES, 6a Turma Cível, data de julgamento: 2/5/2018, publicado no DJE: 21/5/2018. Pág.: Sem Página Cadastrada.) Traçados esses parâmetros, a pretensão deduzida pelo terceiro arrematante, ora agravante, não merece albergamento ante a constatação de que a decisão desafiada encontra-se revestida de lastro. É que, em suma, os vícios nela apontados e que a lastrearam, de fato, subsistem e obstam a preservação da higidez da hasta pública havida. De início, deve-se pontuar que, na espécie, a manifestação deduzida pelos coproprietários prescindira de formatação em ação autônoma em decorrência da simples apuração de que não foram intimados do praceamento do imóvel na forma determinada pelo estatuto processual civil (CPC, art. 889, II). Essa intimação decorre do fato de que a penhora e expropriação alcançara bem sobre o qual também detêm direito de propriedade, e detinham eles preferência na arrematação em igualdade de condições (CPC&lt; art. 843, §1o). Nesse viés intelectivo, conquanto o leilão estivesse previsto para a data de 06/05/2024, os coproprietários não foram intimados para o ato no quinquídio mínimo que lhes é assegurado. Em verdade, depreende-se do cotejo dos autos que os atos de comunicação dos coproprietários operaram-se, de forma pessoal, ainda no ano de 2024, nas datas de 22 e 24 de maio[3] e 06 de setembro[4] e, de forma editalícia, em 04 de outubro daquele mesmo ano[5]. Após, consoante certidão lavrada pelo leiloeiro e datada de 31 de julho de 2024, houvera a alienação dos imóveis nos seguintes termos, verbis: “Certifico e dou fé, que nesta data e hora designados foi LEILOADO na forma eletrônica os bens arrecadados nos autos do processo n° 0031702-59.2014.8.07.0015 em que são partes Starprint Gráfica e Editora Ltda - EPP contra Massa Falida de Empasial Empreendimentos &amp; Participações Ltda -ME; Stuart do Rego Barros Caricio e Marcos Jose Malta Araujo, em curso na Vara de Falências, Recuperações Judiciais, Insolvência Civil e Litígios Empresariais do DF, conforme consta do Edital de Leilão expedido e publicado, a seguir descritos: Sala n° 203, localizada no 2° pavimento do "Edifício Recife Empresarial One", Recife-PE, avaliada em R$110.000,00 (cento e dez mil reais) e arrematada por R$11.110,00 (onze mil cento e dez reais); Sala n° 204, localizada no 2o pavimento do "Edifício Recife Empresarial One", Recife-PE, avaliada em R$110.000,00 (cento e dez mil reais)e arrematada por R$23.110,00 (vinte e três mil cento e dez reais) e Sala n° 205, localizada no 2° pavimento do "Edifício Recife Empresarial One", Recife-PE, avaliada em R$110.000,00 (cento e dez mil reais)e arrematada por R$8.110,00 (oito mil cento e dez reais). Tendo vendido os bens para Tiago César Araújo Novais, portador do RG 20082987593 SSPDS CE e do CPF 855.739.903-06, pelo valor total de R$42.330,00 (quarenta e dois mil trezentos e trinta reais). Foi pago ainda o valor de R$2.116,50 (dois mil cento e dezesseis reais e cinquenta centavos) referentes a comissão de 5% do Leiloeiro. Brasília-DF, 31 de julho de 2024.” Os autos de arrematação foram assinados, então, pelo arrematante e pelo leiloeiro, tendo o Juízo de origem, antes de proceder à homologação das arrematações, determinado a ciência da arrematação dos imóveis aos coproprietários ainda não intimados[6]. Ato contínuo, em 07 de agosto de 2024 o juiz do executivo assinara[7] os autos de arrematação, e, em 10 de outubro daquele ano, ordenara[8] a certificação pelo cartório judicial da intimação dos coproprietários. No dia posterior, ou seja, em 11 de outubro de 2024, os coproprietários Osório Macedo Barretto e Zélia Maria Barretto Vasconcelos formularam o pedido incidental[9] que ensejara a declaração de nulidade do leilão. Por oportuno, confira-se o teor do decisório atacado, verbis: “(...) Trata-se de impugnação à arrematação. O ponto central da controvérsia reside em verificar a regularidade dos atos de penhora, leilão e arrematação dos imóveis, com análise de alegações de intempestividade, preço vil, e desrespeito aos direitos dos coproprietários. Primeiramente, os imóveis constritos são de titularidade do sócio responsabilizado e não da falida, de forma que o procedimento para a alienação deve ser aquele previsto no Código de Processo Civil (art. 881 e seguintes). Assim, passo a análise dos argumentos apresentados pelos impugnantes e pelo administrador judicial. No que toca à alegação de intempestividade da arrematação, razão não assiste ao administrador judicial. Verifica-se que os coproprietários não foram intimados do leilão com a antecedência de pelo menos cinco dias, tal como determina o art. 889, II, do CPC. O leilão foi agendado para o dia 06/05/2024, mas Eliane foi intimada do dia 22/05/2024 (ID. 197730184), Zélia no dia 24/05/2024 (ID. 198704072), Osório no dia 06/09/2024 (ID. 211684649), e Wilson foi intimado por edital no dia 04/10/2024 (ID. 212278801). A ausência de ciência prévia do leilão impede a fluência regular do prazo para contestar os atos expropriatórios. Consoante demonstrado, as intimações foram tardias, e, em alguns casos, sequer foram pessoais ou realizadas na forma exigida pela norma processual. Entender em sentido contrário violaria os princípios do contraditório e da ampla defesa. Além disso, após a assinatura dos autos de arrematação, decisão de ID. 206664676. Assim, considerando que a própria decisão judicial posterior determinou a ciência dos coproprietários sobre as arrematações já consumadas, há evidente reconhecimento da necessidade de resguardar o contraditório e a ampla defesa, aplicando-se os princípios da boa-fé objetiva e da vedação ao comportamento contraditório. No que toca ao excesso de penhora, a constrição incidiu exclusivamente sobre a quota-parte do sócio responsabilizado, conforme decisão de ID. 151345139 e termo de penhora de ID. 15460864, em conformidade com o art. 843 do CPC. Assim, a alegação de irregularidade quanto a este ponto não prospera. No que toca à violação procedimental, razão assiste aos impugnantes. De fato, conforme já detalhado, os coproprietários não foram intimados com a antecedência da realização do leilão e da faculdade de exercerem o direito de preferência (CPC, art. 889, II), de forma que essa falha de intimação macula o leilão. Da doutrina, colhe-se dos ensinamentos de Andre Vasconcelos Roque que, “o coproprietário de bem indivisível do qual tenha sido penhorada fração ideal (inciso II) deve ser intimado para que exerça o direito de preferência (art. 843, §1o)”(Fernando da Fonseca Gajardoni, et al, in “Execução e Recursos Comentários ao CPC de 2015”, Editora Método, p. 420). Veja-se que, longe de constituir um mero formalismo, as normas em comento visam evitar a inserção de estranhos no condomínio. Sobre as consequências da ausência de cientificação, explana Daniel Amorim Assumpção Neves: “Os terceiros que deveriam ter sido intimados poderão pedir a anulação do leilão público e de eventual arrematação, hipótese na qual haverá a repetição da licitação pública”. (In “Novo Código de Processo Civil Comentado Artigo por Artigo”, Editora JusPodivm, p. 1.411) Assim, como os impugnantes não foram cientificados de forma tempestiva dos atos expropriatórios dos imóveis dos quais são coproprietários, o leilão e arrematação devem ser anulados. No que toca ao valor das arrematações, verifica-se que os bens foram alienados por valores notoriamente inferiores às avaliações. A sala 203 foi avaliada em R$ 110.000,00 e arrematada por R$ 11.110,00; a sala 204 foi avaliada em R$ 110.000,00 e arrematada por R$ 23.110,00; a sala 205 foi avaliada em R$ 110.000,00 e arrematada por R$ 8.110,00; e o apartamento no 202 do “Edifício São Marcos” foi avaliado em R$ 420.000,00 e vendido por R$ 235.000,00. Nos termos do art. 891 do CPC, não será aceito lance que ofereça preço vil, que corresponde o preço inferior a cinquenta porcento do valor da avaliação. Em relação às salas, elas foram alienadas por preço inferior à metade do valor da avaliação, ou seja, por preço vil. Tal prática não apenas viola a legislação processual, mas também viola o direito de propriedade do devedor e dos coproprietários. Além disso, considerando que os bens possuíam quatro coproprietários e a quota-parte do devedor se refere à meação com sua esposa, era imprescindível que o produto da alienação fosse capaz de garantir aos coproprietários o correspondente à sua quota-parte, conforme dispõe o art. 843, §2o, do CPC.” No caso dos autos, a quota parte das salas comerciais (avaliadas em R$ 110.000,00 cada) corresponde a R$ 27.500,00, de forma que só poderiam ser vendidas pelo preço mínimo de R$ 96.250,00; e a quota parte do apartamento (avaliado em R$ 420.000,00) seria de R$ 105.000,00, de forma que só poderia ser vendido pelo preço mínimo de R$ 367.500,00. Nesse sentido, veja-se o julgado do colendo STJ: (...) As arrematações realizadas por valores significativamente inferiores ao mínimo legal comprometem os direitos dos coproprietários de receberem compensação adequada, pois a distribuição proporcional do produto da alienação não alcança o valor correspondente às suas quotas-partes. A ausência de intimação tempestiva, somada à prática de preço vil e ao desrespeito ao direito de preferência, compromete a validade dos atos de leilão e arrematação. Ante o exposto, acolho parcialmente a impugnação de ID. 214289937 para anular o leilão dos imóveis denominados salas n. 203, 204 e 205, Tipo D, do Edifício Recife Empresarial One, Matrículas 40.176, 40.177 e 40.178, e Apartamento n. 202, matrícula n. 22.136. Devolvam-se os valores depositados devidamente corrigidos em favor dos arrematantes. Considerado que, ao que parece, os imóveis penhorados foram alienados antes do cumprimento de sentença contra o sócio responsabilizado, intimo o administração judicial para se manifestar quanto à manutenção da constrição, de forma a evitar eventual ajuizamento de embargos de terceiros, já que a ausência de registro da escritura de pública de compra e venda não impede a proteção do adquirente. (...)” Historiados os atos de relevo ao desenlace da controvérsia posta, sobeja considerar que, a par de não ter havido a intimação de todos os coproprietários tempestivamente acerca da expropriação, a fórmula que usaram revela-se apta a desqualificar o leilão sem que isso implique infringência a qualquer dispositivo do diploma processual. Ao revés, o reconhecimento da nulidade do leilão afigura-se como medida imperativa, dado o próprio teor do §1o do artigo 903, que autoriza a invalidação da arrematação na hipótese de ter ocorrido por preço vil ou maculada por outro vício. Nessa toada, a bem da verdade, além do vício formal denunciado pelos coproprietários, a arrematação se operara a preço vil, inoculando nódoa que obsta a corroboração da disposição patrimonial. Vejamos. Como cediço, o estatuto adjetivo civilista, além de assegurar o direito de preferência aos coproprietários, preconiza a impossibilidade de levar a efeito expropriação por preço inferior ao da avaliação em que o montante da arrematação não desponte como hábil a garantir aos coproprietários o correspondente às suas quotas-partes, cujo cálculo opera-se sobre o valor da avaliação do bem, confira-se: “Art. 843. Tratando-se de penhora de bem indivisível, o equivalente à quota-parte do coproprietário ou do cônjuge alheio à execução recairá sobre o produto da alienação do bem. §1o É reservada ao coproprietário ou ao cônjuge não executado a preferência na arrematação do bem em igualdade de condições. §2o Não será levada a efeito expropriação por preço inferior ao da avaliação na qual o valor auferido seja incapaz de garantir, ao coproprietário ou ao cônjuge alheio à execução, o correspondente à sua quota-parte calculado sobre o valor da avaliação. ... Art. 891. Não será aceito lance que ofereça preço vil. Parágrafo único. Considera-se vil o preço inferior ao mínimo estipulado pelo juiz e constante do edital, e, não tendo sido fixado preço mínimo, considera-se vil o preço inferior a cinquenta por cento do valor da avaliação.” Partindo desses pressupostos, sobreleva a constatação de que, na hipótese, cada uma das salas levadas ao leilão fora avaliada em R$110.000,00 (cento e dez mil reais), consoante exsurge do que certificara o próprio leiloeiro no documento transliterado anteriormente. Dessa apuração ressai que a cota-parte de cada proprietário por sala seria de R$27.500,00 (vinte e sete mil e quinhentos reais), de molde que a arrematação dos imóveis levada a efeito pelo ora agravante, nos valores de R$11.110,00 (onze mil cento e dez reais), R$23.110,00 (vinte e três mil cento e dez reais) e R$8.110,00 (oito mil cento e dez reais), revela, por suas próprias expressões numéricas, de forma patente, que o preço pago afigurara-se vil e desprovido do condão de resguardar o equivalente às quotas-partes dos coproprietários na forma em que exigida pela legislação processual civil. Ou seja, revelando-se flagrantemente inferior ao valor da metade da avaliação dos bens levados à hasta pública, as arrematações inferiores ao mínimo legal não logram assegurar sequer o valor correspondente às quotas-partes dos coproprietários dos bens, na forma exigida pelo estatuto processual civil (CPC, art. 891, parágrafo único). Em verdade, a arrematação passara a interessar apenas ao agravante, pois realizada por montantes que atentam contra a higidez do ato. Não se pode ignorar que a expropriação forçada encerra forma de intervenção do estado na propriedade privada, estado vocacionada a viabilizar a realização, no caso de execução, do débito não realizado espontaneamente, daí o cuidado que o legislador dispensa ao estabelecer os requisitos e condições em que deve se realizar. Assim que, além dos requisitos formais que devem modular a expropriação, o legislador visa prevenir que seja realizada por preço vil, assim entendido o lanço inferior a 50% (cinquenta por cento) do valor da avaliação (CPC, art. 891, parágrafo único). Ademais, em se tratando de imóveis detidos em copropriedade, o preço de arrematação deve, também, assegurar a realização da quota-parte do proprietário não executado, caso não opte por exercitar o direito de preferência que o assiste (CPC, art. 843 e §§). Placitando o alinhado, confira-se o seguinte julgado do Superior Tribunal de Justiça, litteris: “DIREITO PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. PENHORA. BEM IMÓVEL INDIVISÍVEL EM REGIME DE COPROPRIEDADE. ALIENAÇÃO JUDICIAL DO BEM POR INTEIRO. POSSIBILIDADE. ART. 843 DO CPC/2015. CONSTRIÇÃO. LIMITES. QUOTA-PARTE TITULARIZADA PELO DEVEDOR. 1. Cumprimento de sentença em 10/04/2013. Recurso especial interposto em 01/04/2019 e concluso ao gabinete em 21/08/2019. 2. O propósito recursal consiste em dizer se, para que haja o leilão judicial da integralidade de bem imóvel indivisível - pertencente ao executado em regime de copropriedade -, é necessária a prévia penhora do bem por inteiro ou, de outro modo, se basta a penhora da quota-parte titularizada pelo devedor. 3. O Código de Processo Civil de 2015, ao tratar da penhora e alienação judicial de bem indivisível, ampliou o regime anteriormente previsto no CPC/1973. 4. Sob o novo quadro normativo, é autorizada a alienação judicial do bem indivisível, em sua integralidade, em qualquer hipótese de copropriedade. Ademais, resguarda-se ao coproprietário alheio à execução o direito de preferência na arrematação do bem ou, caso não o queira, a compensação financeira pela sua quota-parte, agora apurada segundo o valor da avaliação, não mais sobre o preço obtido na alienação judicial (art. 843 do CPC/15). 5. Nesse novo regramento, a oposição de embargos de terceiro pelo cônjuge ou coproprietário que não seja devedor nem responsável pelo adimplemento da obrigação se tornou despicienda, na medida em que a lei os confere proteção automática. Basta, de fato, que sejam oportunamente intimados da penhora e da alienação judicial, na forma dos arts. 799, 842 e 889 do CPC/15, a fim de que lhes seja oportunizada a manifestação no processo, em respeito aos postulados do devido processo legal e do contraditório. 6. Ainda, a fim de que seja plenamente resguardado o interesse do coproprietário do bem indivisível alheio à execução, a própria penhora não pode avançar sobre o seu quinhão, devendo ficar adstrita à quota-parte titularizada pelo devedor. 7. Com efeito, a penhora é um ato de afetação, por meio do qual são individualizados, apreendidos e depositados bens do devedor, que ficarão à disposição do órgão judicial para realizar o objetivo da execução, que é a satisfação do credor. 8. Trata-se, pois, de um gravame imposto pela atuação jurisdicional do Estado, com vistas à realização coercitiva do direito do credor, que, à toda evidência, não pode ultrapassar o patrimônio do executado ou de eventuais responsáveis pelo pagamento do débito, seja qual for a natureza dos bens alcançados. 9. Recurso especial conhecido e provido.” (REsp n. 1.818.926/DF, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 13/4/2021, DJe de 15/4/2021.) Dessas inferências deriva a certeza de que a argumentação alinhada pelo agravante não está revestida de suporte material passível de revestir de verossimilhança o que deduzira, obstando sua agraciação com o efeito suspensivo postulado. É que, em suma, a arrematação que ultimara está maculada por vício formal e, ademais, fora ultimada por preço vil. O controle de legalidade do ato, portanto, é imperativo, podendo ser ultimado na forma eleita pelos coproprietários que restaram afetados pelo ato de disposição patrimonial forçada que os atingira, conforme a argumentação alinhavada e o disposto nos preceptivos invocados. Assim é que, a par dos requisitos que autorizam a antecipação dos efeitos da tutela jurisdicional, e, conforme pontuado, sem a pretensão de esgotar a relevância da fundamentação da tese recursal, não se verifica a presença da verossimilhança do alegado, ensejando que a decisão arrostada seja mantida incólume, ao menos até a análise do recurso pelo colegiado. No mais, o cotejo dos autos enseja a certeza de que o instrumento está adequadamente formado e que o teor da decisão agravada se conforma com a espera pelo provimento meritório definitivo. Essas inferências legitimam o processamento do agravo. Alinhadas essas considerações, indefiro o efeito suspensivo postulado, recebendo e processando o agravo de instrumento apenas no efeito devolutivo. Comunique-se à ilustrada prolatora da decisão desafiada. Expedida essa diligência, à agravada para, querendo, contrariar o agravo no interregno que legalmente lhe é assegurado para esse desiderato. Por oportuno, promova a Secretaria a inclusão dos terceiros interessados no polo passivo do recurso para que, querendo, apresentem as contrarrazões ao agravo. Cumpridas as medidas, colha-se o pronunciamento da douta Procuradoria de Justiça. Intimem-se. Brasília-DF, 3 de abril de 2025. Desembargador TEÓFILO CAETANO Relator [1] Decisão de ID 222634198, fls. 2995/3001, dos autos originários. [2]Novo Código de Processo Civil Comentado - Edição 2017 / Daniel Mitidiero, Sérgio Cruz Arenhart , Luiz Guilherme Marinoni - Editor: Revista dos Tribunais [3] Mandado de ID 211684649, fl. 2927, p. 6, dos autos originários. [4] Certidões de IDs 197730184 e 198704072, fls. 2820 e 2833, dos autos originários. [5] Edital de ID 212278801, fls. 2939/2940, dos autos originários. [6] Decisão de ID 206664676, fl. 2890, dos autos originários. [7] Certidão de ID 207079047, fl. 2895, dos autos originários. [8] Decisão de ID 213922620, fl. 2946, dos autos originários. [9] Petição de ID 214289937, fls. 2947/2956, dos autos originários.

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Órgão: 1a Turma Cível Número do processo: 0705054-60.2025.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: TIAGO CESAR ARAUJO NOVAIS AGRAVADO: EMPASIAL EMPREENDIMENTOS &amp; PARTICIPACOES LTDA FALIDO Relator: Desembargador Teófilo Caetano Vistos etc. Cuida-se de agravo de instrumento, com pedido de efeito suspensivo, interposto por Tiago César Araújo Novais, na qualidade de terceiro arrematante, em face da decisão[1] que, nos autos da ação de falência em que a agravada – Massa Falida de Empasial Empreendimentos &amp; Participações Ltda – tivera sua falência decretada, acolhera parcialmente a impugnação à arrematação deduzida pelos coproprietários Osório Macedo Barretto e Zélia Maria Barretto Vasconcelos, anulando o leilão dos imóveis denominados salas no 203, 204 e 205, Tipo D, do Edifício Recife Empresarial One, matrículas no 40.176, 40.177 e 40.178, e apartamento no 202, matrícula no 22.136, sob o fundamento de que a ausência de intimação tempestiva dos coproprietários, aliada à prática de preço vil e ao desrespeito ao direito de preferência despontaram como circunstâncias comprometedoras da validade dos atos de leilão e arrematação. De seu turno, objetiva o agravante, mediante a agregação de efeito suspensivo ao agravo, a suspensão do fluxo processual e, alfim, a desconstituição do decisório arrostado, de forma a ver reconhecida a regularidade da arrematação com a consecutiva manutenção da propriedade em seu favor. Como sustentação material hábil a aparelhar a pretensão reformatória, argumentara, em suma, que a solução conferida pelo Juízo ocorrera em dissonância ao preconizado pelo estatuto processual porquanto, após a assinatura do auto de arrematação, a postulação formulada pelos coproprietários e que ensejara a declaração de nulidade deveria ser deduzida em autos apartados. Discorrera, ainda, que, mesmo que se a impugnação houvesse observado o rito que reputa correto, não comportaria albergamento, já que, segundo o defendido, o auto de arrematação torna-se irretratável quando devidamente assinado, o que ocorrera na espécie. Defendera, outrossim, que as matérias que serviram de baluarte à pretensão manifestada pelos coproprietários ressentem-se, sob sua ótica, de sustentação material. Explanara que, em descompasso com o consignado pelo Juízo, o leilão prestara observância às normas processuais que o regulam, nomeadamente, a intimação pessoal do devedor, a correta descrição do bem imóvel no edital e a assistência jurídica especializada para avaliar a validade do procedimento. Enunciara, ademais, que, em sendo terceiro de boa-fé, não deveria experimentar tamanha insegurança jurídica, porquanto, com o cancelamento da arrematação, não poderá ter acesso ao imóvel desejado e que perfizera o objeto da hasta pública. Indicara que a anulação do leilão deveria ser perquirida através do aviamento da respectiva ação anulatória, de sorte que, a seu ver, o procedimento levado a efeito pelos coproprietários para contestá-lo seria “anulável” por desbordar dos parâmetros legais sob a ótica da inadequação da via eleita. Consignara que, diante dessas circunstâncias, estando patente a plausibilidade do direito que vindica, a decisão devolvida a reexame afigura-se desprovida de sustentação, devendo, portanto, ser reformada, o que legitima, inclusive, estando a argumentação que alinhara revestida de verossimilhança, a concessão do provimento em sede de antecipação da tutela recursal, suspendendo a decisão agravada. O instrumento afigura-se correta e adequadamente instruído. É o relatório. Decido. Cuida-se de agravo de instrumento, com pedido de efeito suspensivo, interposto por Tiago César Araújo Novais, na qualidade de terceiro arrematante, em face da decisão que, nos autos da ação de falência em que a agravada – Massa Falida de Empasial Empreendimentos &amp; Participações Ltda – tivera sua falência decretada, acolhera parcialmente a impugnação à arrematação deduzida pelos coproprietários Osório Macedo Barretto e Zélia Maria Barretto Vasconcelos, anulando o leilão dos imóveis denominados salas no 203, 204 e 205, Tipo D, do Edifício Recife Empresarial One, matrículas no 40.176, 40.177 e 40.178, e apartamento no 202, matrícula no 22.136, sob o fundamento de que a ausência de intimação tempestiva dos coproprietários, aliada à prática de preço vil e ao desrespeito ao direito de preferência despontaram como circunstâncias comprometedoras da validade dos atos de leilão e arrematação. De seu turno, objetiva o agravante, mediante a agregação de efeito suspensivo ao agravo, a suspensão do fluxo processual e, alfim, a desconstituição do decisório arrostado, de forma a ver reconhecida a regularidade da arrematação com a consecutiva manutenção da propriedade em seu favor. De acordo com o aduzido, o cerne da controvérsia cinge-se à viabilidade de, através de simples petição formulada pelos coproprietários do imóvel levado a leilão no bojo do processo subjacente, declarar-se a nulidade da hasta pública efetivada, cuja análise perpassa a subsistência dos vícios de ausência de intimação tempestiva dos coproprietários, de arrematação por preço vil e de desrespeito ao direito de preferência. Alinhadas essas premissas e pontuado o objeto do agravo, passo a examinar o pedido de efeito suspensivo formulado. Há que ser acentuado, inicialmente, que, conforme cediço, após a expedição da carta de arrematação em favor do terceiro adquirente, habilitando-o a promover o registro da propriedade do bem adquirido, a anulação do ato somente poderá ocorrer quando configurada alguma das causas legais previstas. Com efeito, confeccionado o auto de arrematação, a praça reputa-se perfeita e acabada, consoante dispõe o artigo 903 do estatuto processual, cuja expressão é a seguinte: “Art. 903. Qualquer que seja a modalidade de leilão, assinado o auto pelo juiz, pelo arrematante e pelo leiloeiro, a arrematação será considerada perfeita, acabada e irretratável, ainda que venham a ser julgados procedentes os embargos do executado ou a ação autônoma de que trata o § 4o deste artigo, assegurada a possibilidade de reparação pelos prejuízos sofridos.” Por sua vez, confeccionado o auto de arrematação, transmudando-se a arrematação em perfeita e acabada, somente pode ser desconstituída via do instrumento apropriado para esse desiderato, e, sobretudo, desde que presente algum dos vícios individualizados pelo próprio legislador processual, consoante dispõe o § 1o do mesmo preceptivo em tela, verbis: “... §1o Ressalvadas outras situações previstas neste Código, a arrematação poderá, no entanto, ser: I – invalidada, quando realizada por preço vil ou com outro vício; II – considerada ineficaz, se não observado o disposto no art. 804; III – resolvida, se não for pago o preço ou se não for prestada a caução.” A toda evidência, a higidez material dos atos procedimentais praticados pelo juiz que presidira o itinerário percorrido aliada à irretratabilidade que é conferida à arrematação judicial já consolidada, obsta, num primeiro momento, que seja desconstituído o ato em manifesto prejuízo ao arrematante, terceiro adquirente de boa-fé. A bem da verdade, restando a arrematação concluída, sem quaisquer vícios passíveis de suprimirem-lhe a legitimidade, deve ser preservada a alienação judicial ultimada à luz da regulação legal, conferindo-se efetividade e segurança às hastas públicas, resguardando, outrossim, o direito de propriedade do terceiro arrematante de boa-fé. Contudo, subsistentes vícios procedimentais, a alienação é passível de desconstituição como forma de ser assegurada a higidez dos atos processuais e prevenida a perpetuação de ilegalidades à guisa de preservação de aludido enunciado. Quanto ao tema analisado, inclusive, oportuno se faz trazer à transcrição as lições dos ilustrados doutrinadores Luiz Guilherme Marinoni, Sérgio Cruz Arenhart e Daniel Mitidiero[2]: “A assinatura do auto pelo juiz, pelo arrematante e pelo leiloeiro torna perfeita, acabada e irretratável a arrematação (art. 903, CPC). Nesse caso, tendo em conta a proteção ao arrematante terceiro de boa-fé, ainda que os embargos do executado ou a ação autônoma de invalidação venham a ser julgados procedentes, a arrematação se mantém válida e eficaz. (...) A análise das hipóteses de invalidação da arrematação depende de avaliação criteriosa e sistemática do Código. Por um lado, não é qualquer defeito no procedimento da arrematação que deve autorizar o se desfazimento, sob pena de tornar letra morta a estabilidade pretendida pelo caput do art. 903, CPC. Por outro lado, há vícios que certamente devem gerar a invalidação da arrematação, a exemplo da alienação a quem não poderia oferecer lanço (art. 890, CPC). O critério distintivo entre os casos que devem ou não implicar a invalidação da arrematação deve ser encontrado na relevância do vício e nas suas consequências para a idoneidade do processo de alienação do bem. (...). Tendo em conta a proteção ao terceiro arrematante de boa-fé, a procedência dos embargos do executado, em execução autônoma, ou da impugnação, na fase de cumprimento da sentença condenatória por execução forçada, ou ainda da “ação de invalidação” (que, na verdade, é em regra uma ação ressarcitória) de que trata o art. 903, § 4.o, CPC, não leva, em princípio, ao desfazimento da arrematação (art. 903, CPC). Em todos esses casos, tem o executado a haver do exequente indenização por perdas e danos (art. 903, caput, parte final, CPC), normalmente consistente no valor por esse recebido como produto da arrematação; caso inferior ao valor em que avaliado o bem, haverá do exequente também a diferença. Na realidade, o executado tem direito não só ao valor pelo qual foi alienado o bem – ou ao valor em que avaliado –, mas tem direito ao ressarcimento pelo dano experimentado em face da perda indevida do bem (arts. 186 e 927, CC). Pode o executado postular tutela ressarcitória em face da indevida perda de seu bem nos próprios autos da execução. Sendo o caso de dimensionar o dano experimentado pelo executado para além do valor em que arrematado ou avaliado o bem, cabe liquidação por arbitramento.” Nesse compasso, acaso não verificadas quaisquer das hipóteses legais que possibilitam o desfazimento da arrematação judicial de imóvel em leilão, inviável o albergamento de pretensão destinada a desconstituí-la. O almejado, ademais, deve ser deduzido, se o caso, em sede autônoma, e não sob a forma de incidente. Contudo, subsistentes vícios inoculadores de nulidades, a arrematação é passível de ser desqualificada no ambiente do próprio processo no qual ultimada, pois, conforme dito, não pode a estabilidade almejada conduzir à perenização de atos desguarnecidos de lastro legal. Por outro lado, conquanto ausente causa capaz de autorizar o desfazimento excepcional da arrematação, sobejando hígida sua validade e eficácia, a questão poderá ser resolvida em perdas e danos, consoante ressalva contida na parte final do artigo 903 do diploma processual. Ora, não obstante se deva respeito ao ato jurídico perfeito materializado pela arrematação judicial ultimada em conformidade às normas legais, assegurando, via transversa, segurança jurídica ao terceiro adquirente/arrematante de boa-fé, deve ser ressalvado o direito à reparação por danos experimentados por quem porventura tenha sofrido a expropriação em situação em que houvera inobservância das exigências legais, mas em sede apropriada. Esses argumentos, aliás, encontram ressonância no entendimento perfilhado em uníssono por esta egrégia Corte de Justiça, consoante testificam os arestos adiante ementados, verbis: “AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. LEILÃO. ARREMATAÇÃO. ASSINATURA DO RESPECTIVO AUTO. IMPUGNAÇÃO. PRAZO LEGAL. INOBSERVÂNCIA. UNIÃO. INTIMAÇÃO. PRESENÇA. I. Conforme entendimento dominante do Superior Tribunal de Justiça, a ausência de intimação do credor hipotecário para a hasta pública não contamina a validade da expropriação judicial, mas acarreta a ineficácia da arrematação em relação ao titular da garantia. II. Assinado o respectivo auto pelo juiz, a arrematação será considerada perfeita, acabada e irretratável, ainda que venham a ser julgados procedentes os embargos do executado ou a ação autônoma de impugnação da arrematação, assegurada a possibilidade de reparação dos prejuízos porventura sofridos (CPC, art. 903). III. Constatando-se que a União foi devidamente intimada da hasta pública, tanto que informou que a unidade havia sido alienada aos executados e tampouco tinha interesse na adjudicação e, por outro lado, que o auto de arrematação foi devidamente assinado, considera-se perfeita e acabada. IV. Negou-se provimento ao recurso.” (Acórdão no 1123684, 07055711220188070000, Relator: JOSÉ DIVINO, 6a Turma Cível, data de julgamento: 5/9/2018, publicado no DJE: 16/10/2018. Pág.: Sem Página Cadastrada.) “AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. ALIENAÇÃO DE IMÓVEL PARA SATISFAÇÃO DO CRÉDITO. PAGAMENTO APÓS ULTIMADA A ARREMATAÇÃO E POR PESSOA DIVERSA DO EXECUTADO. PRETENSÃO DE NULIDADE DO ATO. IMPOSSIBILIDADE. RECURSO DESPROVIDO. AGRAVO INTERNO A RESPEITO DA MESMA MATÉRIA PREJUDICADO. 1. Se o agravo de instrumento reúne todas as condições necessárias para a sua apreciação, resta prejudicado o exame do agravo interno que se insurge contra a mesma matéria. 2. Nos termos do art. 903, caput, do CPC, a eventual procedência dos embargos do executado ou de terceiro prejudicado, em demanda autônoma, não tem o condão de invalidar a arrematação judicial já aperfeiçoada, assegurada a estes, no entanto, ‘a possibilidade de reparação pelos prejuízos sofridos’.3. No caso concreto, o desinteresse dos agravantes, enquanto possuidores de fato do imóvel arrematado, em saldar a dívida atinente às despesas "condominiais" do bem, mesmo após a ciência do início dos atos de expropriação (penhora), obsta que os depósitos efetuados sejam recebidos para fins de remição da dívida. Ademais disso, a regularidade da cobrança e sua repercussão na esfera jurídica dos agravantes já fora reconhecida pelas instâncias ordinárias ao rejeitarem os embargos de terceiro por eles manejados. 4. Agravo de instrumento conhecido e desprovido. Agravo interno prejudicado.” (Acórdão no 1093852, 07177691820178070000, Relator: CARLOS RODRIGUES, 6a Turma Cível, data de julgamento: 2/5/2018, publicado no DJE: 21/5/2018. Pág.: Sem Página Cadastrada.) Traçados esses parâmetros, a pretensão deduzida pelo terceiro arrematante, ora agravante, não merece albergamento ante a constatação de que a decisão desafiada encontra-se revestida de lastro. É que, em suma, os vícios nela apontados e que a lastrearam, de fato, subsistem e obstam a preservação da higidez da hasta pública havida. De início, deve-se pontuar que, na espécie, a manifestação deduzida pelos coproprietários prescindira de formatação em ação autônoma em decorrência da simples apuração de que não foram intimados do praceamento do imóvel na forma determinada pelo estatuto processual civil (CPC, art. 889, II). Essa intimação decorre do fato de que a penhora e expropriação alcançara bem sobre o qual também detêm direito de propriedade, e detinham eles preferência na arrematação em igualdade de condições (CPC&lt; art. 843, §1o). Nesse viés intelectivo, conquanto o leilão estivesse previsto para a data de 06/05/2024, os coproprietários não foram intimados para o ato no quinquídio mínimo que lhes é assegurado. Em verdade, depreende-se do cotejo dos autos que os atos de comunicação dos coproprietários operaram-se, de forma pessoal, ainda no ano de 2024, nas datas de 22 e 24 de maio[3] e 06 de setembro[4] e, de forma editalícia, em 04 de outubro daquele mesmo ano[5]. Após, consoante certidão lavrada pelo leiloeiro e datada de 31 de julho de 2024, houvera a alienação dos imóveis nos seguintes termos, verbis: “Certifico e dou fé, que nesta data e hora designados foi LEILOADO na forma eletrônica os bens arrecadados nos autos do processo n° 0031702-59.2014.8.07.0015 em que são partes Starprint Gráfica e Editora Ltda - EPP contra Massa Falida de Empasial Empreendimentos &amp; Participações Ltda -ME; Stuart do Rego Barros Caricio e Marcos Jose Malta Araujo, em curso na Vara de Falências, Recuperações Judiciais, Insolvência Civil e Litígios Empresariais do DF, conforme consta do Edital de Leilão expedido e publicado, a seguir descritos: Sala n° 203, localizada no 2° pavimento do "Edifício Recife Empresarial One", Recife-PE, avaliada em R$110.000,00 (cento e dez mil reais) e arrematada por R$11.110,00 (onze mil cento e dez reais); Sala n° 204, localizada no 2o pavimento do "Edifício Recife Empresarial One", Recife-PE, avaliada em R$110.000,00 (cento e dez mil reais)e arrematada por R$23.110,00 (vinte e três mil cento e dez reais) e Sala n° 205, localizada no 2° pavimento do "Edifício Recife Empresarial One", Recife-PE, avaliada em R$110.000,00 (cento e dez mil reais)e arrematada por R$8.110,00 (oito mil cento e dez reais). Tendo vendido os bens para Tiago César Araújo Novais, portador do RG 20082987593 SSPDS CE e do CPF 855.739.903-06, pelo valor total de R$42.330,00 (quarenta e dois mil trezentos e trinta reais). Foi pago ainda o valor de R$2.116,50 (dois mil cento e dezesseis reais e cinquenta centavos) referentes a comissão de 5% do Leiloeiro. Brasília-DF, 31 de julho de 2024.” Os autos de arrematação foram assinados, então, pelo arrematante e pelo leiloeiro, tendo o Juízo de origem, antes de proceder à homologação das arrematações, determinado a ciência da arrematação dos imóveis aos coproprietários ainda não intimados[6]. Ato contínuo, em 07 de agosto de 2024 o juiz do executivo assinara[7] os autos de arrematação, e, em 10 de outubro daquele ano, ordenara[8] a certificação pelo cartório judicial da intimação dos coproprietários. No dia posterior, ou seja, em 11 de outubro de 2024, os coproprietários Osório Macedo Barretto e Zélia Maria Barretto Vasconcelos formularam o pedido incidental[9] que ensejara a declaração de nulidade do leilão. Por oportuno, confira-se o teor do decisório atacado, verbis: “(...) Trata-se de impugnação à arrematação. O ponto central da controvérsia reside em verificar a regularidade dos atos de penhora, leilão e arrematação dos imóveis, com análise de alegações de intempestividade, preço vil, e desrespeito aos direitos dos coproprietários. Primeiramente, os imóveis constritos são de titularidade do sócio responsabilizado e não da falida, de forma que o procedimento para a alienação deve ser aquele previsto no Código de Processo Civil (art. 881 e seguintes). Assim, passo a análise dos argumentos apresentados pelos impugnantes e pelo administrador judicial. No que toca à alegação de intempestividade da arrematação, razão não assiste ao administrador judicial. Verifica-se que os coproprietários não foram intimados do leilão com a antecedência de pelo menos cinco dias, tal como determina o art. 889, II, do CPC. O leilão foi agendado para o dia 06/05/2024, mas Eliane foi intimada do dia 22/05/2024 (ID. 197730184), Zélia no dia 24/05/2024 (ID. 198704072), Osório no dia 06/09/2024 (ID. 211684649), e Wilson foi intimado por edital no dia 04/10/2024 (ID. 212278801). A ausência de ciência prévia do leilão impede a fluência regular do prazo para contestar os atos expropriatórios. Consoante demonstrado, as intimações foram tardias, e, em alguns casos, sequer foram pessoais ou realizadas na forma exigida pela norma processual. Entender em sentido contrário violaria os princípios do contraditório e da ampla defesa. Além disso, após a assinatura dos autos de arrematação, decisão de ID. 206664676. Assim, considerando que a própria decisão judicial posterior determinou a ciência dos coproprietários sobre as arrematações já consumadas, há evidente reconhecimento da necessidade de resguardar o contraditório e a ampla defesa, aplicando-se os princípios da boa-fé objetiva e da vedação ao comportamento contraditório. No que toca ao excesso de penhora, a constrição incidiu exclusivamente sobre a quota-parte do sócio responsabilizado, conforme decisão de ID. 151345139 e termo de penhora de ID. 15460864, em conformidade com o art. 843 do CPC. Assim, a alegação de irregularidade quanto a este ponto não prospera. No que toca à violação procedimental, razão assiste aos impugnantes. De fato, conforme já detalhado, os coproprietários não foram intimados com a antecedência da realização do leilão e da faculdade de exercerem o direito de preferência (CPC, art. 889, II), de forma que essa falha de intimação macula o leilão. Da doutrina, colhe-se dos ensinamentos de Andre Vasconcelos Roque que, “o coproprietário de bem indivisível do qual tenha sido penhorada fração ideal (inciso II) deve ser intimado para que exerça o direito de preferência (art. 843, §1o)”(Fernando da Fonseca Gajardoni, et al, in “Execução e Recursos Comentários ao CPC de 2015”, Editora Método, p. 420). Veja-se que, longe de constituir um mero formalismo, as normas em comento visam evitar a inserção de estranhos no condomínio. Sobre as consequências da ausência de cientificação, explana Daniel Amorim Assumpção Neves: “Os terceiros que deveriam ter sido intimados poderão pedir a anulação do leilão público e de eventual arrematação, hipótese na qual haverá a repetição da licitação pública”. (In “Novo Código de Processo Civil Comentado Artigo por Artigo”, Editora JusPodivm, p. 1.411) Assim, como os impugnantes não foram cientificados de forma tempestiva dos atos expropriatórios dos imóveis dos quais são coproprietários, o leilão e arrematação devem ser anulados. No que toca ao valor das arrematações, verifica-se que os bens foram alienados por valores notoriamente inferiores às avaliações. A sala 203 foi avaliada em R$ 110.000,00 e arrematada por R$ 11.110,00; a sala 204 foi avaliada em R$ 110.000,00 e arrematada por R$ 23.110,00; a sala 205 foi avaliada em R$ 110.000,00 e arrematada por R$ 8.110,00; e o apartamento no 202 do “Edifício São Marcos” foi avaliado em R$ 420.000,00 e vendido por R$ 235.000,00. Nos termos do art. 891 do CPC, não será aceito lance que ofereça preço vil, que corresponde o preço inferior a cinquenta porcento do valor da avaliação. Em relação às salas, elas foram alienadas por preço inferior à metade do valor da avaliação, ou seja, por preço vil. Tal prática não apenas viola a legislação processual, mas também viola o direito de propriedade do devedor e dos coproprietários. Além disso, considerando que os bens possuíam quatro coproprietários e a quota-parte do devedor se refere à meação com sua esposa, era imprescindível que o produto da alienação fosse capaz de garantir aos coproprietários o correspondente à sua quota-parte, conforme dispõe o art. 843, §2o, do CPC.” No caso dos autos, a quota parte das salas comerciais (avaliadas em R$ 110.000,00 cada) corresponde a R$ 27.500,00, de forma que só poderiam ser vendidas pelo preço mínimo de R$ 96.250,00; e a quota parte do apartamento (avaliado em R$ 420.000,00) seria de R$ 105.000,00, de forma que só poderia ser vendido pelo preço mínimo de R$ 367.500,00. Nesse sentido, veja-se o julgado do colendo STJ: (...) As arrematações realizadas por valores significativamente inferiores ao mínimo legal comprometem os direitos dos coproprietários de receberem compensação adequada, pois a distribuição proporcional do produto da alienação não alcança o valor correspondente às suas quotas-partes. A ausência de intimação tempestiva, somada à prática de preço vil e ao desrespeito ao direito de preferência, compromete a validade dos atos de leilão e arrematação. Ante o exposto, acolho parcialmente a impugnação de ID. 214289937 para anular o leilão dos imóveis denominados salas n. 203, 204 e 205, Tipo D, do Edifício Recife Empresarial One, Matrículas 40.176, 40.177 e 40.178, e Apartamento n. 202, matrícula n. 22.136. Devolvam-se os valores depositados devidamente corrigidos em favor dos arrematantes. Considerado que, ao que parece, os imóveis penhorados foram alienados antes do cumprimento de sentença contra o sócio responsabilizado, intimo o administração judicial para se manifestar quanto à manutenção da constrição, de forma a evitar eventual ajuizamento de embargos de terceiros, já que a ausência de registro da escritura de pública de compra e venda não impede a proteção do adquirente. (...)” Historiados os atos de relevo ao desenlace da controvérsia posta, sobeja considerar que, a par de não ter havido a intimação de todos os coproprietários tempestivamente acerca da expropriação, a fórmula que usaram revela-se apta a desqualificar o leilão sem que isso implique infringência a qualquer dispositivo do diploma processual. Ao revés, o reconhecimento da nulidade do leilão afigura-se como medida imperativa, dado o próprio teor do §1o do artigo 903, que autoriza a invalidação da arrematação na hipótese de ter ocorrido por preço vil ou maculada por outro vício. Nessa toada, a bem da verdade, além do vício formal denunciado pelos coproprietários, a arrematação se operara a preço vil, inoculando nódoa que obsta a corroboração da disposição patrimonial. Vejamos. Como cediço, o estatuto adjetivo civilista, além de assegurar o direito de preferência aos coproprietários, preconiza a impossibilidade de levar a efeito expropriação por preço inferior ao da avaliação em que o montante da arrematação não desponte como hábil a garantir aos coproprietários o correspondente às suas quotas-partes, cujo cálculo opera-se sobre o valor da avaliação do bem, confira-se: “Art. 843. Tratando-se de penhora de bem indivisível, o equivalente à quota-parte do coproprietário ou do cônjuge alheio à execução recairá sobre o produto da alienação do bem. §1o É reservada ao coproprietário ou ao cônjuge não executado a preferência na arrematação do bem em igualdade de condições. §2o Não será levada a efeito expropriação por preço inferior ao da avaliação na qual o valor auferido seja incapaz de garantir, ao coproprietário ou ao cônjuge alheio à execução, o correspondente à sua quota-parte calculado sobre o valor da avaliação. ... Art. 891. Não será aceito lance que ofereça preço vil. Parágrafo único. Considera-se vil o preço inferior ao mínimo estipulado pelo juiz e constante do edital, e, não tendo sido fixado preço mínimo, considera-se vil o preço inferior a cinquenta por cento do valor da avaliação.” Partindo desses pressupostos, sobreleva a constatação de que, na hipótese, cada uma das salas levadas ao leilão fora avaliada em R$110.000,00 (cento e dez mil reais), consoante exsurge do que certificara o próprio leiloeiro no documento transliterado anteriormente. Dessa apuração ressai que a cota-parte de cada proprietário por sala seria de R$27.500,00 (vinte e sete mil e quinhentos reais), de molde que a arrematação dos imóveis levada a efeito pelo ora agravante, nos valores de R$11.110,00 (onze mil cento e dez reais), R$23.110,00 (vinte e três mil cento e dez reais) e R$8.110,00 (oito mil cento e dez reais), revela, por suas próprias expressões numéricas, de forma patente, que o preço pago afigurara-se vil e desprovido do condão de resguardar o equivalente às quotas-partes dos coproprietários na forma em que exigida pela legislação processual civil. Ou seja, revelando-se flagrantemente inferior ao valor da metade da avaliação dos bens levados à hasta pública, as arrematações inferiores ao mínimo legal não logram assegurar sequer o valor correspondente às quotas-partes dos coproprietários dos bens, na forma exigida pelo estatuto processual civil (CPC, art. 891, parágrafo único). Em verdade, a arrematação passara a interessar apenas ao agravante, pois realizada por montantes que atentam contra a higidez do ato. Não se pode ignorar que a expropriação forçada encerra forma de intervenção do estado na propriedade privada, estado vocacionada a viabilizar a realização, no caso de execução, do débito não realizado espontaneamente, daí o cuidado que o legislador dispensa ao estabelecer os requisitos e condições em que deve se realizar. Assim que, além dos requisitos formais que devem modular a expropriação, o legislador visa prevenir que seja realizada por preço vil, assim entendido o lanço inferior a 50% (cinquenta por cento) do valor da avaliação (CPC, art. 891, parágrafo único). Ademais, em se tratando de imóveis detidos em copropriedade, o preço de arrematação deve, também, assegurar a realização da quota-parte do proprietário não executado, caso não opte por exercitar o direito de preferência que o assiste (CPC, art. 843 e §§). Placitando o alinhado, confira-se o seguinte julgado do Superior Tribunal de Justiça, litteris: “DIREITO PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. PENHORA. BEM IMÓVEL INDIVISÍVEL EM REGIME DE COPROPRIEDADE. ALIENAÇÃO JUDICIAL DO BEM POR INTEIRO. POSSIBILIDADE. ART. 843 DO CPC/2015. CONSTRIÇÃO. LIMITES. QUOTA-PARTE TITULARIZADA PELO DEVEDOR. 1. Cumprimento de sentença em 10/04/2013. Recurso especial interposto em 01/04/2019 e concluso ao gabinete em 21/08/2019. 2. O propósito recursal consiste em dizer se, para que haja o leilão judicial da integralidade de bem imóvel indivisível - pertencente ao executado em regime de copropriedade -, é necessária a prévia penhora do bem por inteiro ou, de outro modo, se basta a penhora da quota-parte titularizada pelo devedor. 3. O Código de Processo Civil de 2015, ao tratar da penhora e alienação judicial de bem indivisível, ampliou o regime anteriormente previsto no CPC/1973. 4. Sob o novo quadro normativo, é autorizada a alienação judicial do bem indivisível, em sua integralidade, em qualquer hipótese de copropriedade. Ademais, resguarda-se ao coproprietário alheio à execução o direito de preferência na arrematação do bem ou, caso não o queira, a compensação financeira pela sua quota-parte, agora apurada segundo o valor da avaliação, não mais sobre o preço obtido na alienação judicial (art. 843 do CPC/15). 5. Nesse novo regramento, a oposição de embargos de terceiro pelo cônjuge ou coproprietário que não seja devedor nem responsável pelo adimplemento da obrigação se tornou despicienda, na medida em que a lei os confere proteção automática. Basta, de fato, que sejam oportunamente intimados da penhora e da alienação judicial, na forma dos arts. 799, 842 e 889 do CPC/15, a fim de que lhes seja oportunizada a manifestação no processo, em respeito aos postulados do devido processo legal e do contraditório. 6. Ainda, a fim de que seja plenamente resguardado o interesse do coproprietário do bem indivisível alheio à execução, a própria penhora não pode avançar sobre o seu quinhão, devendo ficar adstrita à quota-parte titularizada pelo devedor. 7. Com efeito, a penhora é um ato de afetação, por meio do qual são individualizados, apreendidos e depositados bens do devedor, que ficarão à disposição do órgão judicial para realizar o objetivo da execução, que é a satisfação do credor. 8. Trata-se, pois, de um gravame imposto pela atuação jurisdicional do Estado, com vistas à realização coercitiva do direito do credor, que, à toda evidência, não pode ultrapassar o patrimônio do executado ou de eventuais responsáveis pelo pagamento do débito, seja qual for a natureza dos bens alcançados. 9. Recurso especial conhecido e provido.” (REsp n. 1.818.926/DF, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 13/4/2021, DJe de 15/4/2021.) Dessas inferências deriva a certeza de que a argumentação alinhada pelo agravante não está revestida de suporte material passível de revestir de verossimilhança o que deduzira, obstando sua agraciação com o efeito suspensivo postulado. É que, em suma, a arrematação que ultimara está maculada por vício formal e, ademais, fora ultimada por preço vil. O controle de legalidade do ato, portanto, é imperativo, podendo ser ultimado na forma eleita pelos coproprietários que restaram afetados pelo ato de disposição patrimonial forçada que os atingira, conforme a argumentação alinhavada e o disposto nos preceptivos invocados. Assim é que, a par dos requisitos que autorizam a antecipação dos efeitos da tutela jurisdicional, e, conforme pontuado, sem a pretensão de esgotar a relevância da fundamentação da tese recursal, não se verifica a presença da verossimilhança do alegado, ensejando que a decisão arrostada seja mantida incólume, ao menos até a análise do recurso pelo colegiado. No mais, o cotejo dos autos enseja a certeza de que o instrumento está adequadamente formado e que o teor da decisão agravada se conforma com a espera pelo provimento meritório definitivo. Essas inferências legitimam o processamento do agravo. Alinhadas essas considerações, indefiro o efeito suspensivo postulado, recebendo e processando o agravo de instrumento apenas no efeito devolutivo. Comunique-se à ilustrada prolatora da decisão desafiada. Expedida essa diligência, à agravada para, querendo, contrariar o agravo no interregno que legalmente lhe é assegurado para esse desiderato. Por oportuno, promova a Secretaria a inclusão dos terceiros interessados no polo passivo do recurso para que, querendo, apresentem as contrarrazões ao agravo. Cumpridas as medidas, colha-se o pronunciamento da douta Procuradoria de Justiça. Intimem-se. Brasília-DF, 3 de abril de 2025. Desembargador TEÓFILO CAETANO Relator [1] Decisão de ID 222634198, fls. 2995/3001, dos autos originários. [2]Novo Código de Processo Civil Comentado - Edição 2017 / Daniel Mitidiero, Sérgio Cruz Arenhart , Luiz Guilherme Marinoni - Editor: Revista dos Tribunais [3] Mandado de ID 211684649, fl. 2927, p. 6, dos autos originários. [4] Certidões de IDs 197730184 e 198704072, fls. 2820 e 2833, dos autos originários. [5] Edital de ID 212278801, fls. 2939/2940, dos autos originários. [6] Decisão de ID 206664676, fl. 2890, dos autos originários. [7] Certidão de ID 207079047, fl. 2895, dos autos originários. [8] Decisão de ID 213922620, fl. 2946, dos autos originários. [9] Petição de ID 214289937, fls. 2947/2956, dos autos originários.