Tribunal: TJDFT
Processo: 0706572-85.2025.8.07.0000
Órgão julgador: LEONOR AGUENA
Órgão colegiado: 5a Turma Cível
Data de publicação: 2025-03-06

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Desembargadora Maria Leonor Leiko Aguena Número do processo: 0706572-85.2025.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: MASSA FALIDA DE MSF SERVIÇOS MÉDICOS 215DF EIRELI AGRAVADO: WHITE PARTICIPACOES LTDA D E C I S Ã O Trata-se de AGRAVO DE INSTRUMENTO interposto da decisão e dos embargos de declaração proferidos pelo Juízo da Vara de Falências, Recuperações Judiciais, Insolvência Civil e Litígios Empresariais do DF, nos autos da ação de autofalência, no 0716849-23.2022.8.07.0015 (Ids 207579370 e 223518595 dos autos de origem), ajuizada por "MASSA FALIDA DE" MSF GESTAO E CONSULTORIA EMPRESARIAL 215DF EIRELI, nos seguintes termos: Trata-se de ação de falência. A decisão de ID. 175539987 indeferiu o pedido de autorização da venda direta da UPI da Samambaia à CLÍNICA IBRANE e salientou que a venda em leilão poderá alcançar um maior produto e ainda garantirá a isonomia entre os concorrentes. WHITE PARTICIPAÇÕES LTDA apresentou petição de Id. 176988967 para requerer a imediata retirada dos bens da massa falida do imóvel, para que seja possível a realização de locação, sem entraves, sendo os bens removidos para depósito judicial ou particular, com acompanhamento do AJ. Requereu, ainda, a inclusão da proprietária do imóvel na lista de credores, pela integralidade do débito acima destacado de R$ R$ 1.001.805,59, ou, em caso subsidiário, entre os meses de novembro de 2021 até a data de decretação da falência em 23/01/2023, no total de R$ 599.404,34. O despacho de ID. 177284727 intimou o administrador judicial para informar se os alugueis vêm sendo pagos, considerando a existência de contrato de locação e a ocupação do bem, bem como para informar as diligências para remoção e leilão dos ativos. A falida requereu à White Participações que esclareça nos autos se, nas tratativas mantidas com os interessados em locar a área que informa “já existir”, houve o alerta a respeito da obrigação de pagar o equivalente ao ponto comercial/fundo de comércio pertencente à MSF, enquanto bem incorpóreo, e qual o valor efetivamente considerado. Alternativamente, requereu que condicione a autorização para retirada dos bens da MSF do prédio ao prévio depósito judicial do valor do ponto comercial/fundo de comércio, seja no montante de R$ 5.754.973,00, seja de acordo com novo valuation a ser elaborado pelo Sr. Administrador Judicial, sob o crivo do contraditório, ID. 177956229. O administrador judicial informou que: quando a administração judicial da falência era realizada pelo antigo AJ, Edson da Silva Santos, foi realizado acordo em ação de despejo ajuizada pela White Participações, na data de 05/09/2022, o qual restou devidamente homologado pelo juízo da 1a Vara Cível de Samambaia – DF, no qual restou determinado na cláusula 5 da transação que, após o período de 60 dias, a locadora poderia proceder com a remoção dos bens constantes do referido estabelecimento, o que até a presente data não foi realizado, e, na cláusula 9, a rescisão do contrato de aluguel; quando do ingresso do novo administrador judicial, em reunião realizada com os representantes da locadora, restou informado que não foi procedida à remoção em razão de receio de descumprimento da ordem de lacração exarada pelo Juízo falimentar; foi informado pelo administrador judicial que, diante da rescisão do contrato de aluguel, não era possível efetuar qualquer pagamento neste sentido, sendo necessário apresentar nova proposta de aluguel a ser autorizada pelo juízo falimentar, inclusive como forma de aguardar a tentativa de venda da UPI, mas a referida proposta não foi apresentada à administração judicial; não foi realizada nenhuma diligência para a remoção e alienação dos bens, em razão de ainda não haver determinação do Juízo neste sentido, principalmente se o leilão a ser realizado deve ter por objeto a UPI ou os bens que se encontram no estabelecimento; até o presente momento não houve arrecadação de ativo, razão pela qual a massa falida não possui numerário em caixa para providenciar a remoção dos bens, caso reste determinado por esse Juízo; segundo informação do sócio da falida, para a realização de remoção, será necessária a realização de obras, o que aumenta a complexidade e o custo; em contato com o representante legal da locadora, este informou anteriormente que para resolver a questão poderia arcar com os custos da retirada e a consequência lógica seria incluir os referidos valores no QGC como crédito extraconcursal, ID. 179947272. O Administrador Judicial informa que obteve, junto ao ex-sócio da FALIDA, informações a respeito do atual panorama do seguimento de clínicas de hemodiálise no Distrito Federal, concluindo que houvera aumento da demanda, com permanente credenciamento de clínicas aberto pela Secretaria de Estado de Saúde do Distrito Federal, cujo pagamento do valor da seção de hemodiálise supera à média nacional. Tece considerações acerca da infraestrutura da UPI que se intenta alienar (QS 612, Conjunto 1, em Samambaia Norte, Clínica de Hemodiálise completa, próxima ao Hospital Regional de Samambaia; capacidade para 50 máquinas de hemodiálise; duas salas grandes no 1o andar, com 16 pontos cada, uma sala amarela também no 1o andar, com quatro pontos, destinada a portadores de Hepatite e HIV, e duas salas de convênio no térreo, uma com oito pontos e outra com seis pontos; Sala de Tratamento de Água para Hemodiálise conta com Osmose Reversa de Duplo Passo e reservatório com capacidade para 2.000 litros, além de ala de ambulatório com cinco consultórios, sendo dois diferenciados (com banheiro) e duas salas de emergência) e informa que há “players” do mercado distrital interessados (CLIMER e ENGELTECK - sic), acreditando que um deles (ENGELTECH) seria integrante do GRUPO ECONÔMICO DA IBRANE, em favor de quem foi indeferida a venda direta da UPI. Acrescenta, ainda, que manteve contato com a ABCDT – Associação Brasileira dos Centros de Diálise e Transplante, uma associação de classe que representa as clínicas de hemodiálise em todo o País, recebendo seu apoio para divulgar para os seus associados a venda da UPI conforme restar determinado por esse d. JUÍZO, razão pela qual sugeriu que fosse autorizada a venda da UPI, conforme o plano de realização dos ativos (id 170615712) e o procedimento do processo competitivo organizado de alienação dos Ativos da UPI (id 170615714), já constantes nos autos (id 188146358). Termo de penhora no rosto dos autos, ID. 189130348. O Ministério Público oficiou pela determinação/autorização de alienação da UPI SAMAMBAIA, por meio de LEILÃO JUDICIAL (Lei 11.101, de 2005, art. 142, inc. I), a partir da expedição de edital contemplando os parâmetros dispostos no Procedimento Competitivo Organizado de Alienação de Ativos da UPI (id 170615714). WHITE PARTICIPAÇÕES LTDA informa que não tem mais interesse na vinculação do imóvel à venda do estabelecimento da falida e solicita a retirada imediata dos bens da falida para depósito público ou particular, assumindo as despesas de remoção. Além disso, pede que seja incluída na lista de credores pelo valor total de R$ 1.001.805,59 ou, subsidiariamente, o montante correspondente ao período de inadimplemento (R$ 599.404,34), ID. 197823440. A falida MSF Serviços Médicos 215DF LTDA reitera o pedido do pedido de ID. (Id. 177956229). Afirma que o pedido é motivado pelo acordo de despejo celebrado em 05/09/2022, que reconheceu o valor do ponto comercial/fundo de comércio da MSF em R$ 5.754.973,00. Afirma que a White Participações, deve buscar novos locatários para o imóvel e reivindica que o valor do ponto seja pago, independentemente da retirada dos bens da falida. Ao final, requerer que a White Participações esclareça nos autos se, nas tratativas mantidas com os interessados em locar a área que informa “já existir”, houve o alerta a respeito da obrigação de pagar o equivalente ao ponto comercial/fundo de comércio pertencente à MSF, enquanto bem incorpóreo, e qual o valor efetivamente considerado. Alternativamente, requereu que condicione a autorização para retirada dos bens da MSF do prédio ao prévio depósito judicial do valor do ponto comercial/fundo de comércio, seja no montante de R$ 5.754.973,00, seja de acordo com novo valuation a ser elaborado pelo Sr. Administrador Judicial, sob o crivo do contraditório, ID. 197833474. Manifestação da Fazenda Nacional, ID. 199598064. Manifestação da Fazenda Pública do Distrito Federal, ID. 199786146. O administrador judicial juntou aos autos QGC provisório retificado, ID. 207362624. Decido. O artigo 118 da Lei 11.101/2005 prevê que o Administrador Judicial pode decidir manter o contrato de locação com o objetivo de preservar o valor do ponto comercial, desde que os aluguéis mensais sejam pagos pela Massa Falida. Contudo, no caso em análise, verifico que a Massa Falida não vem pagando os aluguéis relativos ao imóvel situado no QS 612, Conjunto E, Lote 01, Samambaia, conforme apontado pelo Administrador Judicial. Importante destacar que o contrato de locação foi formalmente rescindido por sentença proferida na ação no 0700916-28.2022.8.07.0009, homologada pelo juízo da 1a Vara Cível de Samambaia – DF. A referida rescisão extinguiu qualquer direito de ocupação da Massa Falida em relação ao imóvel. Logo, a Massa falida está ocupando o imóvel irregularmente, o que inviabiliza a alienação da Unidade Produtiva Isolada (UPI). Dada a rescisão do contrato de locação e a ausência de qualquer direito de ocupação por parte da Massa Falida, deverá a Massa Falida desocupar imediatamente o imóvel, de modo a regularizar a situação da propriedade e permitir sua livre utilização pelo proprietário, WHITE PARTICIPAÇÕES LTDA, conforme solicitado nos autos. O Administrador Judicial deve diligenciar para a alienação dos bens da forma mais vantajosa para a Massa Falida. Os bens móveis que se encontram no imóvel devem ser formalmente arrecadados pelo Administrador Judicial, que deverá providenciar sua remoção, conforme sugerido na petição de ID. 179947272. Importante salientar que a locadora WHITE PARTICIPAÇÕES LTDA já se prontificou a arcar com os custos da remoção, devendo esses valores serem incluídos no Quadro Geral de Credores (QGC) como crédito extraconcursal. Com relação ao valor do ponto comercial/fundo de comércio reivindicado pela Massa Falida (R$ 5.754.973,00 ou conforme novo valuation), indefiro o pedido de condicionamento da desocupação à realização de depósito judicial prévio deste montante. Isso porque a manutenção do ponto comercial pressupõe a regularidade do contrato de locação e o pagamento dos aluguéis, o que não ocorreu no presente caso. A Massa Falida não pode permanecer no imóvel sem o devido amparo legal para tal, e a simples permanência não justifica o pagamento pelo ponto comercial, principalmente quando há decisão judicial que rescindiu o contrato de locação. 1. Ante o exposto, determino que o Administrador Judicial promova a remoção dos bens móveis do imóvel QS 612, Conjunto E, Lote 01, Samambaia/DF, devendo realizar a arrecadação. As despesas de remoção serão assumidas por WHITE PARTICIPAÇÕES LTDA, com a devida inclusão desses valores no QGC como crédito extraconcursal. Esclareço que alguns leiloeiros recebem o depósito dos bens e antecipam as despesas, sendo posteriormente ressarcidos. Cabe ao Administrador Judicial diligenciar para encontrar um leiloeiro que adote esse procedimento. Prazo de 15 (quinze) dias. A agravante, em suas razões recursais, alega que: (i) ocupava um imóvel em Samambaia com a realização de diversas benfeitorias específicas para o funcionamento da clínica de hemodiálise; (ii) em razão do inadimplemento, foi firmado, no dia 05/09/2022, nos autos da ação de despejo n. 0700916-28.2022.8.07.0009, acordo para a rescisão do contrato de locação com a pactuação de que o valor do ponto comercial ou fundo de comércio deveria ser objeto de futuro contrato de locação do imóvel devolvido; (iii) as benfeitorias realizadas no imóvel permitem a imediata instalação de clínica para realização de hemodiálise avaliada em R$ 5.754.973,00 constituindo patrimônio imaterial da falida; (iv) consta dos autos do processo de falência a existência de interessados que amparou o pedido formulado pela falida para que a proprietária do imóvel informasse o valor informado aos interessados e, alternativamente, para que o pedido de retirada dos bens móveis que ainda estão no imóvel fosse condicionado à prestação de garantia pelo valor do fundo de comércio que foi indeferido; (v) a decisão não levou em consideração o reconhecimento do direito da falida prevista no acordo homologado judicialmente que constitui coisa julgada material; (vi) a urgência decorre do fato de que o mérito do recurso será julgado após a data do leilão sem a observância da coisa julgada. Requer o deferimento de tutela antecipada recursal e sua confirmação em provimento definitivo para: “que seja resguardo o valor do ponto comercial/fundo de comércio, enquanto bem incorpóreo da Massa Falida, em face da White Participações ou de pessoa física ou jurídica para quem ela vier a locar novamente o estabelecimento onde funcionava a MSF, vale dizer, o valor do ativo intangível em questão, como ficou estabelecido no acordo homologado por sentença transitada em julgado proferida na Ação de Despejo n.o 0700916-28.2022.8.07.0009, seja no montante de R$ 5.754.973,00, seja de acordo com novo valuation a ser elaborado pelo Sr. Administrador Judicial, sob o crivo do contraditório, consoante as providências que o Juízo a quo entender cabíveis”. Sem preparo, em razão da gratuidade de justiça deferida no Id 133371318 dos autos de origem (art. 98, § 1o, inc. I, CPC). É o relatório. DECIDO. Dispõe o art. 1.019, inciso I, do Código de Processo Civil, que recebido o agravo de instrumento, se não for o caso de aplicação do art. 932, incisos III e IV, do mesmo Código de Processo Civil, o relator poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso (art. 995, parágrafo único, do CPC) ou deferir antecipação da tutela recursal (art. 300 do CPC). Conforme previsto no parágrafo único do art. 995 do CPC, a eficácia da decisão recorrida é passível de suspensão, se da imediata produção de seus efeitos houver risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso. Por sua vez, para a antecipação da tutela recursal devem ser observados os mesmos requisitos do art. 300 do CPC, a presença de elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, salvo se houver perigo de irreversibilidade dos efeitos da decisão. A probabilidade do direito está relacionada à razoabilidade e plausibilidade da subsunção do fato ao direito alegado pela parte interessada, de modo que a tese defendida deve se mostrar provável à luz dos elementos disponíveis nos autos. Sob a ótica da urgência, é sabido que o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo se caracteriza pela possibilidade de que uma determinada situação fática, concreta e real, seja apta a tornar ineficaz o provimento do direito após o transcurso de todo o processo pelo perecimento do bem jurídico discutido. Tais análises são feitas em caráter perfunctório, sendo que a ausência de um dos elementos ou a presença da irreversibilidade dos efeitos da decisão, são fatores que impedem o deferimento da tutela provisória pretendida. No caso, o cerne da controvérsia está relacionada aos termos do acordo firmado, no dia 05/09/2022, nos autos da ação de despejo n. 0700916-28.2022.8.07.0009 (Id 140150274 – Págs. 2/4) o qual transcrevo em parte: “WHITE PARTICIPAÇÕES LTDA. e MSF SERVIÇOS MÉDICOS 215 DF EIRELI, devidamente qualificadas nos autos em epígrafe, vêm perante Vossa Excelência, por seus advogados ao final subscritos, informar que entabularam ACORDO para dar fim à controvérsia, nos termos das cláusulas abaixo: A MSF confessa dever à WHITE os alugueis vencidos no período de novembro/2021 a agosto/2022: 1) A WHITE reconhece existir no prédio locado a infraestrutura demonstrada na contestação, benfeitorias úteis, com valor de mercado relevante, em decorrência de facilitar a imediata instalação de uma clínica de hemodiálise no ponto em questão; 2) As partes reconhecem ainda que o transcurso do tempo até o julgamento final da presente demanda e trânsito em julgado da sentença que vier a ser proferida pode acarretar prejuízos para os dois lados, obviamente indesejados, a exemplo da ausência de recebimentos dos valores do aluguel e da depreciação e desgaste das instalações; 3) Dadas as razões acima expostas, a MSF propõe devolver e a WHITE aceita receber as chaves do prédio locado, imediatamente, na data de assinatura do presente instrumento, sendo considerada a data efetiva e irrevogável de transmissão da posse do imóvel; 4) A WHITE ficará, dadas as condições ora expostas, responsável pela guarda, armazenamento e proteção das instalações, na condição de fiel depositária, pelo prazo máximo de 60 (sessenta) dias contados da assinatura deste acordo. 5) Findado o prazo acima, caso o Administrador Judicial do Processo no 0716849-23.2022.8.07.0015 (Autofalência da MSF), que ficará a cargo de certificar-se dos ativos existentes no prédio, consequente alienação e/ou outra destinação a ser dada, não determine a final orientação dos ativos, poderá a WHITE, com a ciência e acompanhamento da MSF, para todos os fins, remover os bens do prédio, alocando-os em depósito judicial ou particular seguro, ficando desobrigada quanto aos bens, para todos os fins de direito; 6) Sem prejuízo da devolução do prédio e da possibilidade de remoção dos ativos após o transcurso do prazo do “item 4”, as partes se comprometem a manter a busca por terceiro(s) interessado(s) em celebrar novo contrato de locação do prédio, a quem caberá o pagamento do valor apontado no Parecer/Laudo Avaliatório juntado aos autos como Id. 117594765 (R$ 5.754.973,00) ou melhor oferta que for encontrada, a critério do administrador judicial que vier a ser nomeado e do Juízo da Vara Empresarial do DF, devendo o preço da nova locação ser definido exclusivamente pela WHITE e pelo(s) interessado(s), assim como os demais aspectos relacionados; 7) Na hipótese de não surgir nenhum interessado em assumir as instalações em comento, até o marco final dos 60 (sessenta) dias, a WHITE, com a ciência e acompanhamento da MSF, poderá iniciar a retirada dos equipamentos, móveis e demais bens existentes no prédio locado, conforme indicado no “item 5”, até ulterior definição do processo da Autofalência; 8) Independentemente de qualquer evento futuro, fica resguardado o direito de a WHITE receber os alugueis que vencerem até a retirada final dos bens do imóvel; 9) Com a celebração do presente acordo, as partes concordam com a rescisão do contrato de locação celebrado entre elas, dando-se quitação recíproca, irrevogável e irretratável, para nada mais reclamarem em relação ao referido negócio jurídico e obrigações principal e acessórias a ele inerentes, para além das determinações aqui estipuladas;” Do acima exposto, conclui-se que: (i) houve a rescisão do contrato de locação com a devolução do imóvel com todos os móveis nele existentes no dia 05/09/2022; (ii) foi reconhecida a existência de benfeitorias específicas pelo proprietário do imóvel, mas não a obrigação de indenização por parte do proprietário; (iii) as duas partes estavam cientes dos possíveis prejuízos causados pelo acordo firmado; (iv) as partes pactuaram que 60 (sessenta) dias seria o termo final para a guarda, armazenamento dos móveis pela locadora e para que a falida providenciasse a alienação ou outra destinação, permitindo à locadora que removesse os bens do prédio desobrigando-se da guarda, com a responsabilização pela falida ao pagamento dos aluguéis até a efetiva desocupação; (v) paralelamente, as partes se comprometeram a buscar interessados que seria responsável pelo pagamento do valor indicado como o fundo de comércio ou ponto comercial pela melhor oferta, fato que não se confunde com o alegado direito de recebimento do alegado “bem incorpóreo”; (vi) não havendo interessados em alugar o imóvel no prazo de 60 dias seria providenciada a sua desocupação pela proprietária para posterior ressarcimento. À vista das conclusões acima não se vislumbra a probabilidade do direito alegado pelo recorrente. Da mesma forma, os argumentos declinados nas razões não infirmam os fundamentos declinados na decisão impugnada, que são, basicamente, as mesmas acima. Isso porque o acordo em momento algum prevê o reconhecimento do direito ao pagamento do fundo de comércio, mas o compromisso de buscar interessados em manter o negócio no mesmo ramo de atividade empresarial, inexistindo a coisa julgada material alegada. Além disso, já passou, em muito, o prazo de 60 dias estipulado entre as partes no dia 05/09/2022, tendo por resolvidas as cláusulas nas quais houve a pactuação de termo final definido. E mais, é sabido que fundo de comércio ou ponto comercial está relacionado com o estabelecimento empresarial, clientela e sua localização, agregando valor ao imóvel em que está instalado. Assim, a Lei de Locações, prevê em seu art. 52, § 3o, que: “O locatário terá direito a indenização para ressarcimento dos prejuízos e dos lucros cessantes que tiver que arcar com mudança, perda do lugar e desvalorização do fundo de comércio, se a renovação não ocorrer em razão de proposta de terceiro, em melhores condições, ou se o locador, no prazo de três meses da entrega do imóvel, não der o destino alegado ou não iniciar as obras determinadas pelo Poder Público ou que declarou pretender realizar.” Consigne-se, também, que a preservação do direito ao valor correspondente ao ponto comercial depende do efetivo exercício da atividade comercial nos últimos 3 anos (art. 51, inc. III, Lei n. 8.245/1991). Contudo, esta não é a hipótese em análise, a desocupação decorreu do inadimplemento do aluguel e o imóvel está sem a destinação empresarial anterior desde o dia do fechamento da empresa, em 05/09/2022, ou seja, há quase três anos. Ressalte-se que ainda que não haja um prazo específico para a descaracterização do fundo de comércio, é possível aplicar, por analogia, a exigência legal de exploração de comércio pelo prazo ininterrupto mínimo de três anos apto previsto para a renovação obrigatória (art. 51, inc. III, da Lei 8.245/1991). Quanto à alegação de que há notícia de outros interessados na locação do imóvel, tal argumento, por si só, não implica dizer que a locação será efetivada e, como consignado acima, tendo ultrapassado em muito o termo final estipulado pelas partes. Por fim, reputam-se irrelevantes os argumentos relacionados às benfeitorias realizadas no imóvel, pois não alteram as conclusões acima. Em que pese a alegação de urgência, à falta do requisito da probabilidade do direito alegado não é possível o deferimento da tutela de urgência requerida. Ante o exposto, não vislumbrada a probabilidade do direito (art. 300 do CPC), indefiro o pedido de antecipação da tutela recursal. Comunique-se ao Juízo na origem, dispensando-se as informações. Intime-se a parte agravada para contrarrazões, nos termos do art. 1.019, inciso II, Código de Processo Civil. Dê-se vista à Procuradoria de Justiça do Distrito Federal e Territórios. Após, retornem os autos conclusos. Publique-se. Intimem-se. MARIA LEONOR LEIKO AGUENA Desembargadora Datado e assinado eletronicamente, conforme certificação digital

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Desembargadora Maria Leonor Leiko Aguena Número do processo: 0706572-85.2025.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: MASSA FALIDA DE MSF SERVIÇOS MÉDICOS 215DF EIRELI AGRAVADO: WHITE PARTICIPACOES LTDA D E C I S Ã O Trata-se de AGRAVO DE INSTRUMENTO interposto da decisão e dos embargos de declaração proferidos pelo Juízo da Vara de Falências, Recuperações Judiciais, Insolvência Civil e Litígios Empresariais do DF, nos autos da ação de autofalência, no 0716849-23.2022.8.07.0015 (Ids 207579370 e 223518595 dos autos de origem), ajuizada por "MASSA FALIDA DE" MSF GESTAO E CONSULTORIA EMPRESARIAL 215DF EIRELI, nos seguintes termos: Trata-se de ação de falência. A decisão de ID. 175539987 indeferiu o pedido de autorização da venda direta da UPI da Samambaia à CLÍNICA IBRANE e salientou que a venda em leilão poderá alcançar um maior produto e ainda garantirá a isonomia entre os concorrentes. WHITE PARTICIPAÇÕES LTDA apresentou petição de Id. 176988967 para requerer a imediata retirada dos bens da massa falida do imóvel, para que seja possível a realização de locação, sem entraves, sendo os bens removidos para depósito judicial ou particular, com acompanhamento do AJ. Requereu, ainda, a inclusão da proprietária do imóvel na lista de credores, pela integralidade do débito acima destacado de R$ R$ 1.001.805,59, ou, em caso subsidiário, entre os meses de novembro de 2021 até a data de decretação da falência em 23/01/2023, no total de R$ 599.404,34. O despacho de ID. 177284727 intimou o administrador judicial para informar se os alugueis vêm sendo pagos, considerando a existência de contrato de locação e a ocupação do bem, bem como para informar as diligências para remoção e leilão dos ativos. A falida requereu à White Participações que esclareça nos autos se, nas tratativas mantidas com os interessados em locar a área que informa “já existir”, houve o alerta a respeito da obrigação de pagar o equivalente ao ponto comercial/fundo de comércio pertencente à MSF, enquanto bem incorpóreo, e qual o valor efetivamente considerado. Alternativamente, requereu que condicione a autorização para retirada dos bens da MSF do prédio ao prévio depósito judicial do valor do ponto comercial/fundo de comércio, seja no montante de R$ 5.754.973,00, seja de acordo com novo valuation a ser elaborado pelo Sr. Administrador Judicial, sob o crivo do contraditório, ID. 177956229. O administrador judicial informou que: quando a administração judicial da falência era realizada pelo antigo AJ, Edson da Silva Santos, foi realizado acordo em ação de despejo ajuizada pela White Participações, na data de 05/09/2022, o qual restou devidamente homologado pelo juízo da 1a Vara Cível de Samambaia – DF, no qual restou determinado na cláusula 5 da transação que, após o período de 60 dias, a locadora poderia proceder com a remoção dos bens constantes do referido estabelecimento, o que até a presente data não foi realizado, e, na cláusula 9, a rescisão do contrato de aluguel; quando do ingresso do novo administrador judicial, em reunião realizada com os representantes da locadora, restou informado que não foi procedida à remoção em razão de receio de descumprimento da ordem de lacração exarada pelo Juízo falimentar; foi informado pelo administrador judicial que, diante da rescisão do contrato de aluguel, não era possível efetuar qualquer pagamento neste sentido, sendo necessário apresentar nova proposta de aluguel a ser autorizada pelo juízo falimentar, inclusive como forma de aguardar a tentativa de venda da UPI, mas a referida proposta não foi apresentada à administração judicial; não foi realizada nenhuma diligência para a remoção e alienação dos bens, em razão de ainda não haver determinação do Juízo neste sentido, principalmente se o leilão a ser realizado deve ter por objeto a UPI ou os bens que se encontram no estabelecimento; até o presente momento não houve arrecadação de ativo, razão pela qual a massa falida não possui numerário em caixa para providenciar a remoção dos bens, caso reste determinado por esse Juízo; segundo informação do sócio da falida, para a realização de remoção, será necessária a realização de obras, o que aumenta a complexidade e o custo; em contato com o representante legal da locadora, este informou anteriormente que para resolver a questão poderia arcar com os custos da retirada e a consequência lógica seria incluir os referidos valores no QGC como crédito extraconcursal, ID. 179947272. O Administrador Judicial informa que obteve, junto ao ex-sócio da FALIDA, informações a respeito do atual panorama do seguimento de clínicas de hemodiálise no Distrito Federal, concluindo que houvera aumento da demanda, com permanente credenciamento de clínicas aberto pela Secretaria de Estado de Saúde do Distrito Federal, cujo pagamento do valor da seção de hemodiálise supera à média nacional. Tece considerações acerca da infraestrutura da UPI que se intenta alienar (QS 612, Conjunto 1, em Samambaia Norte, Clínica de Hemodiálise completa, próxima ao Hospital Regional de Samambaia; capacidade para 50 máquinas de hemodiálise; duas salas grandes no 1o andar, com 16 pontos cada, uma sala amarela também no 1o andar, com quatro pontos, destinada a portadores de Hepatite e HIV, e duas salas de convênio no térreo, uma com oito pontos e outra com seis pontos; Sala de Tratamento de Água para Hemodiálise conta com Osmose Reversa de Duplo Passo e reservatório com capacidade para 2.000 litros, além de ala de ambulatório com cinco consultórios, sendo dois diferenciados (com banheiro) e duas salas de emergência) e informa que há “players” do mercado distrital interessados (CLIMER e ENGELTECK - sic), acreditando que um deles (ENGELTECH) seria integrante do GRUPO ECONÔMICO DA IBRANE, em favor de quem foi indeferida a venda direta da UPI. Acrescenta, ainda, que manteve contato com a ABCDT – Associação Brasileira dos Centros de Diálise e Transplante, uma associação de classe que representa as clínicas de hemodiálise em todo o País, recebendo seu apoio para divulgar para os seus associados a venda da UPI conforme restar determinado por esse d. JUÍZO, razão pela qual sugeriu que fosse autorizada a venda da UPI, conforme o plano de realização dos ativos (id 170615712) e o procedimento do processo competitivo organizado de alienação dos Ativos da UPI (id 170615714), já constantes nos autos (id 188146358). Termo de penhora no rosto dos autos, ID. 189130348. O Ministério Público oficiou pela determinação/autorização de alienação da UPI SAMAMBAIA, por meio de LEILÃO JUDICIAL (Lei 11.101, de 2005, art. 142, inc. I), a partir da expedição de edital contemplando os parâmetros dispostos no Procedimento Competitivo Organizado de Alienação de Ativos da UPI (id 170615714). WHITE PARTICIPAÇÕES LTDA informa que não tem mais interesse na vinculação do imóvel à venda do estabelecimento da falida e solicita a retirada imediata dos bens da falida para depósito público ou particular, assumindo as despesas de remoção. Além disso, pede que seja incluída na lista de credores pelo valor total de R$ 1.001.805,59 ou, subsidiariamente, o montante correspondente ao período de inadimplemento (R$ 599.404,34), ID. 197823440. A falida MSF Serviços Médicos 215DF LTDA reitera o pedido do pedido de ID. (Id. 177956229). Afirma que o pedido é motivado pelo acordo de despejo celebrado em 05/09/2022, que reconheceu o valor do ponto comercial/fundo de comércio da MSF em R$ 5.754.973,00. Afirma que a White Participações, deve buscar novos locatários para o imóvel e reivindica que o valor do ponto seja pago, independentemente da retirada dos bens da falida. Ao final, requerer que a White Participações esclareça nos autos se, nas tratativas mantidas com os interessados em locar a área que informa “já existir”, houve o alerta a respeito da obrigação de pagar o equivalente ao ponto comercial/fundo de comércio pertencente à MSF, enquanto bem incorpóreo, e qual o valor efetivamente considerado. Alternativamente, requereu que condicione a autorização para retirada dos bens da MSF do prédio ao prévio depósito judicial do valor do ponto comercial/fundo de comércio, seja no montante de R$ 5.754.973,00, seja de acordo com novo valuation a ser elaborado pelo Sr. Administrador Judicial, sob o crivo do contraditório, ID. 197833474. Manifestação da Fazenda Nacional, ID. 199598064. Manifestação da Fazenda Pública do Distrito Federal, ID. 199786146. O administrador judicial juntou aos autos QGC provisório retificado, ID. 207362624. Decido. O artigo 118 da Lei 11.101/2005 prevê que o Administrador Judicial pode decidir manter o contrato de locação com o objetivo de preservar o valor do ponto comercial, desde que os aluguéis mensais sejam pagos pela Massa Falida. Contudo, no caso em análise, verifico que a Massa Falida não vem pagando os aluguéis relativos ao imóvel situado no QS 612, Conjunto E, Lote 01, Samambaia, conforme apontado pelo Administrador Judicial. Importante destacar que o contrato de locação foi formalmente rescindido por sentença proferida na ação no 0700916-28.2022.8.07.0009, homologada pelo juízo da 1a Vara Cível de Samambaia – DF. A referida rescisão extinguiu qualquer direito de ocupação da Massa Falida em relação ao imóvel. Logo, a Massa falida está ocupando o imóvel irregularmente, o que inviabiliza a alienação da Unidade Produtiva Isolada (UPI). Dada a rescisão do contrato de locação e a ausência de qualquer direito de ocupação por parte da Massa Falida, deverá a Massa Falida desocupar imediatamente o imóvel, de modo a regularizar a situação da propriedade e permitir sua livre utilização pelo proprietário, WHITE PARTICIPAÇÕES LTDA, conforme solicitado nos autos. O Administrador Judicial deve diligenciar para a alienação dos bens da forma mais vantajosa para a Massa Falida. Os bens móveis que se encontram no imóvel devem ser formalmente arrecadados pelo Administrador Judicial, que deverá providenciar sua remoção, conforme sugerido na petição de ID. 179947272. Importante salientar que a locadora WHITE PARTICIPAÇÕES LTDA já se prontificou a arcar com os custos da remoção, devendo esses valores serem incluídos no Quadro Geral de Credores (QGC) como crédito extraconcursal. Com relação ao valor do ponto comercial/fundo de comércio reivindicado pela Massa Falida (R$ 5.754.973,00 ou conforme novo valuation), indefiro o pedido de condicionamento da desocupação à realização de depósito judicial prévio deste montante. Isso porque a manutenção do ponto comercial pressupõe a regularidade do contrato de locação e o pagamento dos aluguéis, o que não ocorreu no presente caso. A Massa Falida não pode permanecer no imóvel sem o devido amparo legal para tal, e a simples permanência não justifica o pagamento pelo ponto comercial, principalmente quando há decisão judicial que rescindiu o contrato de locação. 1. Ante o exposto, determino que o Administrador Judicial promova a remoção dos bens móveis do imóvel QS 612, Conjunto E, Lote 01, Samambaia/DF, devendo realizar a arrecadação. As despesas de remoção serão assumidas por WHITE PARTICIPAÇÕES LTDA, com a devida inclusão desses valores no QGC como crédito extraconcursal. Esclareço que alguns leiloeiros recebem o depósito dos bens e antecipam as despesas, sendo posteriormente ressarcidos. Cabe ao Administrador Judicial diligenciar para encontrar um leiloeiro que adote esse procedimento. Prazo de 15 (quinze) dias. A agravante, em suas razões recursais, alega que: (i) ocupava um imóvel em Samambaia com a realização de diversas benfeitorias específicas para o funcionamento da clínica de hemodiálise; (ii) em razão do inadimplemento, foi firmado, no dia 05/09/2022, nos autos da ação de despejo n. 0700916-28.2022.8.07.0009, acordo para a rescisão do contrato de locação com a pactuação de que o valor do ponto comercial ou fundo de comércio deveria ser objeto de futuro contrato de locação do imóvel devolvido; (iii) as benfeitorias realizadas no imóvel permitem a imediata instalação de clínica para realização de hemodiálise avaliada em R$ 5.754.973,00 constituindo patrimônio imaterial da falida; (iv) consta dos autos do processo de falência a existência de interessados que amparou o pedido formulado pela falida para que a proprietária do imóvel informasse o valor informado aos interessados e, alternativamente, para que o pedido de retirada dos bens móveis que ainda estão no imóvel fosse condicionado à prestação de garantia pelo valor do fundo de comércio que foi indeferido; (v) a decisão não levou em consideração o reconhecimento do direito da falida prevista no acordo homologado judicialmente que constitui coisa julgada material; (vi) a urgência decorre do fato de que o mérito do recurso será julgado após a data do leilão sem a observância da coisa julgada. Requer o deferimento de tutela antecipada recursal e sua confirmação em provimento definitivo para: “que seja resguardo o valor do ponto comercial/fundo de comércio, enquanto bem incorpóreo da Massa Falida, em face da White Participações ou de pessoa física ou jurídica para quem ela vier a locar novamente o estabelecimento onde funcionava a MSF, vale dizer, o valor do ativo intangível em questão, como ficou estabelecido no acordo homologado por sentença transitada em julgado proferida na Ação de Despejo n.o 0700916-28.2022.8.07.0009, seja no montante de R$ 5.754.973,00, seja de acordo com novo valuation a ser elaborado pelo Sr. Administrador Judicial, sob o crivo do contraditório, consoante as providências que o Juízo a quo entender cabíveis”. Sem preparo, em razão da gratuidade de justiça deferida no Id 133371318 dos autos de origem (art. 98, § 1o, inc. I, CPC). É o relatório. DECIDO. Dispõe o art. 1.019, inciso I, do Código de Processo Civil, que recebido o agravo de instrumento, se não for o caso de aplicação do art. 932, incisos III e IV, do mesmo Código de Processo Civil, o relator poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso (art. 995, parágrafo único, do CPC) ou deferir antecipação da tutela recursal (art. 300 do CPC). Conforme previsto no parágrafo único do art. 995 do CPC, a eficácia da decisão recorrida é passível de suspensão, se da imediata produção de seus efeitos houver risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso. Por sua vez, para a antecipação da tutela recursal devem ser observados os mesmos requisitos do art. 300 do CPC, a presença de elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, salvo se houver perigo de irreversibilidade dos efeitos da decisão. A probabilidade do direito está relacionada à razoabilidade e plausibilidade da subsunção do fato ao direito alegado pela parte interessada, de modo que a tese defendida deve se mostrar provável à luz dos elementos disponíveis nos autos. Sob a ótica da urgência, é sabido que o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo se caracteriza pela possibilidade de que uma determinada situação fática, concreta e real, seja apta a tornar ineficaz o provimento do direito após o transcurso de todo o processo pelo perecimento do bem jurídico discutido. Tais análises são feitas em caráter perfunctório, sendo que a ausência de um dos elementos ou a presença da irreversibilidade dos efeitos da decisão, são fatores que impedem o deferimento da tutela provisória pretendida. No caso, o cerne da controvérsia está relacionada aos termos do acordo firmado, no dia 05/09/2022, nos autos da ação de despejo n. 0700916-28.2022.8.07.0009 (Id 140150274 – Págs. 2/4) o qual transcrevo em parte: “WHITE PARTICIPAÇÕES LTDA. e MSF SERVIÇOS MÉDICOS 215 DF EIRELI, devidamente qualificadas nos autos em epígrafe, vêm perante Vossa Excelência, por seus advogados ao final subscritos, informar que entabularam ACORDO para dar fim à controvérsia, nos termos das cláusulas abaixo: A MSF confessa dever à WHITE os alugueis vencidos no período de novembro/2021 a agosto/2022: 1) A WHITE reconhece existir no prédio locado a infraestrutura demonstrada na contestação, benfeitorias úteis, com valor de mercado relevante, em decorrência de facilitar a imediata instalação de uma clínica de hemodiálise no ponto em questão; 2) As partes reconhecem ainda que o transcurso do tempo até o julgamento final da presente demanda e trânsito em julgado da sentença que vier a ser proferida pode acarretar prejuízos para os dois lados, obviamente indesejados, a exemplo da ausência de recebimentos dos valores do aluguel e da depreciação e desgaste das instalações; 3) Dadas as razões acima expostas, a MSF propõe devolver e a WHITE aceita receber as chaves do prédio locado, imediatamente, na data de assinatura do presente instrumento, sendo considerada a data efetiva e irrevogável de transmissão da posse do imóvel; 4) A WHITE ficará, dadas as condições ora expostas, responsável pela guarda, armazenamento e proteção das instalações, na condição de fiel depositária, pelo prazo máximo de 60 (sessenta) dias contados da assinatura deste acordo. 5) Findado o prazo acima, caso o Administrador Judicial do Processo no 0716849-23.2022.8.07.0015 (Autofalência da MSF), que ficará a cargo de certificar-se dos ativos existentes no prédio, consequente alienação e/ou outra destinação a ser dada, não determine a final orientação dos ativos, poderá a WHITE, com a ciência e acompanhamento da MSF, para todos os fins, remover os bens do prédio, alocando-os em depósito judicial ou particular seguro, ficando desobrigada quanto aos bens, para todos os fins de direito; 6) Sem prejuízo da devolução do prédio e da possibilidade de remoção dos ativos após o transcurso do prazo do “item 4”, as partes se comprometem a manter a busca por terceiro(s) interessado(s) em celebrar novo contrato de locação do prédio, a quem caberá o pagamento do valor apontado no Parecer/Laudo Avaliatório juntado aos autos como Id. 117594765 (R$ 5.754.973,00) ou melhor oferta que for encontrada, a critério do administrador judicial que vier a ser nomeado e do Juízo da Vara Empresarial do DF, devendo o preço da nova locação ser definido exclusivamente pela WHITE e pelo(s) interessado(s), assim como os demais aspectos relacionados; 7) Na hipótese de não surgir nenhum interessado em assumir as instalações em comento, até o marco final dos 60 (sessenta) dias, a WHITE, com a ciência e acompanhamento da MSF, poderá iniciar a retirada dos equipamentos, móveis e demais bens existentes no prédio locado, conforme indicado no “item 5”, até ulterior definição do processo da Autofalência; 8) Independentemente de qualquer evento futuro, fica resguardado o direito de a WHITE receber os alugueis que vencerem até a retirada final dos bens do imóvel; 9) Com a celebração do presente acordo, as partes concordam com a rescisão do contrato de locação celebrado entre elas, dando-se quitação recíproca, irrevogável e irretratável, para nada mais reclamarem em relação ao referido negócio jurídico e obrigações principal e acessórias a ele inerentes, para além das determinações aqui estipuladas;” Do acima exposto, conclui-se que: (i) houve a rescisão do contrato de locação com a devolução do imóvel com todos os móveis nele existentes no dia 05/09/2022; (ii) foi reconhecida a existência de benfeitorias específicas pelo proprietário do imóvel, mas não a obrigação de indenização por parte do proprietário; (iii) as duas partes estavam cientes dos possíveis prejuízos causados pelo acordo firmado; (iv) as partes pactuaram que 60 (sessenta) dias seria o termo final para a guarda, armazenamento dos móveis pela locadora e para que a falida providenciasse a alienação ou outra destinação, permitindo à locadora que removesse os bens do prédio desobrigando-se da guarda, com a responsabilização pela falida ao pagamento dos aluguéis até a efetiva desocupação; (v) paralelamente, as partes se comprometeram a buscar interessados que seria responsável pelo pagamento do valor indicado como o fundo de comércio ou ponto comercial pela melhor oferta, fato que não se confunde com o alegado direito de recebimento do alegado “bem incorpóreo”; (vi) não havendo interessados em alugar o imóvel no prazo de 60 dias seria providenciada a sua desocupação pela proprietária para posterior ressarcimento. À vista das conclusões acima não se vislumbra a probabilidade do direito alegado pelo recorrente. Da mesma forma, os argumentos declinados nas razões não infirmam os fundamentos declinados na decisão impugnada, que são, basicamente, as mesmas acima. Isso porque o acordo em momento algum prevê o reconhecimento do direito ao pagamento do fundo de comércio, mas o compromisso de buscar interessados em manter o negócio no mesmo ramo de atividade empresarial, inexistindo a coisa julgada material alegada. Além disso, já passou, em muito, o prazo de 60 dias estipulado entre as partes no dia 05/09/2022, tendo por resolvidas as cláusulas nas quais houve a pactuação de termo final definido. E mais, é sabido que fundo de comércio ou ponto comercial está relacionado com o estabelecimento empresarial, clientela e sua localização, agregando valor ao imóvel em que está instalado. Assim, a Lei de Locações, prevê em seu art. 52, § 3o, que: “O locatário terá direito a indenização para ressarcimento dos prejuízos e dos lucros cessantes que tiver que arcar com mudança, perda do lugar e desvalorização do fundo de comércio, se a renovação não ocorrer em razão de proposta de terceiro, em melhores condições, ou se o locador, no prazo de três meses da entrega do imóvel, não der o destino alegado ou não iniciar as obras determinadas pelo Poder Público ou que declarou pretender realizar.” Consigne-se, também, que a preservação do direito ao valor correspondente ao ponto comercial depende do efetivo exercício da atividade comercial nos últimos 3 anos (art. 51, inc. III, Lei n. 8.245/1991). Contudo, esta não é a hipótese em análise, a desocupação decorreu do inadimplemento do aluguel e o imóvel está sem a destinação empresarial anterior desde o dia do fechamento da empresa, em 05/09/2022, ou seja, há quase três anos. Ressalte-se que ainda que não haja um prazo específico para a descaracterização do fundo de comércio, é possível aplicar, por analogia, a exigência legal de exploração de comércio pelo prazo ininterrupto mínimo de três anos apto previsto para a renovação obrigatória (art. 51, inc. III, da Lei 8.245/1991). Quanto à alegação de que há notícia de outros interessados na locação do imóvel, tal argumento, por si só, não implica dizer que a locação será efetivada e, como consignado acima, tendo ultrapassado em muito o termo final estipulado pelas partes. Por fim, reputam-se irrelevantes os argumentos relacionados às benfeitorias realizadas no imóvel, pois não alteram as conclusões acima. Em que pese a alegação de urgência, à falta do requisito da probabilidade do direito alegado não é possível o deferimento da tutela de urgência requerida. Ante o exposto, não vislumbrada a probabilidade do direito (art. 300 do CPC), indefiro o pedido de antecipação da tutela recursal. Comunique-se ao Juízo na origem, dispensando-se as informações. Intime-se a parte agravada para contrarrazões, nos termos do art. 1.019, inciso II, Código de Processo Civil. Dê-se vista à Procuradoria de Justiça do Distrito Federal e Territórios. Após, retornem os autos conclusos. Publique-se. Intimem-se. MARIA LEONOR LEIKO AGUENA Desembargadora Datado e assinado eletronicamente, conforme certificação digital