Tribunal: TJDFT
Processo: 0700697-37.2025.8.07.0000
Órgão julgador: GETÚLIO DE MORAES OLIVEIRA
Órgão colegiado: 7a Turma Cível
Data de publicação: 2025-01-22

Ementa:
Vistos, etc... Agravo de instrumento tirado contra a decisão adiante transcrita: "Trata-se de Ação de Rescisão Contratual c/c perdas e danos movida por DALVA MOREIRA DA ROCHA RAMOS e ISMAR CARDOSO RAMOS em face de LB 12 - INVESTIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA e JOAO FORTES ENGENHARIA S A. Os autores narram que celebraram com as rés promessa de compra e venda da unidade 602 - Torre B do Kimberley Plain e da vaga de garagem n° 156, no valor de R$ 345.720,96. Destacam que realizaram o pagamento, até o momento da propositura da ação, de R$ 69.811,28, mais R$ 9.959,04 referente à comissão de corretagem e R$ 6.914,42 referente ao ITBI, o que resultou em R$ 86.684,74. Afirmaram, ainda, que as rés possuíam a obrigação de entregar as unidades até 30/09/2015, com 180 dias de tolerância, o que terminaria em 27/03/2016 (cláusula 5.2). Porém, o acordo não teria sido cumprido. A sra. DALVA e o sr. ISMAR também relataram que, em 17/06/2021, receberam extrato financeiro contendo o débito de R$ 685.589,46, por conta de incidência de juros e multas abusivos. Destacaram que estavam adimplentes com as parcelas, tendo, inclusive, pago valores superiores a outras unidades. Assim, os autores afirmam que inexiste uma alternativa que não a desistência do contrato. Diante do exposto, requereram: 1 - concessão do benefício da justiça gratuita; 2 - antecipação da tutela para que os pagamentos fossem suspensos; 3 - a rescisão do Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda; 4 - a condenação das rés a restituírem aos autores o valor de R$ 69.811,28 a ser corrigido monetariamente e com juros de mora desde o desembolso de cada parcela ou, subsidiariamente, a revisão da cláusula 6.2.1, com a redução da cláusula penal de retenção para o patamar de 10% ou patamar arbitrado por este juízo de forma razoável e proporcional; 5 - a nulidade da cláusula 6.2.1, a fim de que a restituição das quantias pagas seja feita de forma integral em uma única parcela; 6 - a condenação das rés pela quantia despendida a título de ITBI, no valor de R$ 6.914,42 e a título de corretagem no valor de R$ 9.959,04. Atribuiu a causa o valor de R$ 345.720,96. Documentos juntados do ID 204315483 ao 204318764, com destaque: compromisso de compra e venda (ID 204318758); extrato do cliente (ID 204318760); comissão de corretagem (ID 204318761); e documento de cobrança de ITBI (ID 204318762). A audiência de conciliação restou infrutífera (ID 209912982). A antecipação dos efeitos da tutela foi deferida (ID 209972028), para suspenderem os pagamentos e determinar a não inclusão/retirada do nome dos autores do cadastro de inadimplentes. As rés contestaram ao ID 211232845. Em sede de preliminar, alegaram a ilegitimidade passiva da empresa João Fortes Engenharia S.A.; ilegitimidade passiva em relação ao pedido de restituição do valor pago a título de comissão de corretagem; e a ausência de pressupostos para concessão da gratuidade de justiça. No mérito, não se opuseram ao pedido de rescisão contratual; alegaram a prescrição da comissão de corretagem (Tema 938 do STJ) e do ressarcimento do ITBI. Ademais, informaram que os autores assumiram, nos autos n° 0707432-68.2021.8.07.0019, serem inadimplentes em relação a última parcela. As rés, ainda, aventaram que os autores não podem imputar aos réus o inadimplemento, porquanto não pagaram parcela (venire contra factum proprium); a cláusula 6.2.1, a qual previu retenção de 20% em caso de inadimplência, é lícita; os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado, conforme tema 1002 do STJ; e houve ausência de prova dos danos materiais. RÉPLICA ao ID 213984568. As partes foram intimadas a especificarem provas (ID 213990998). As partes destacaram as questões de fato e de direito que entenderam relevantes, porém nada requereram (ID 216369384 e 215436144). Ao ID 216561093, reconheceu-se a relação de consumo e se inverteu o ônus da prova. Nesse contexto, oportunizou-se as partes, novamente, especificarem provas. Os autores requereram a produção de prova pericial; os réus nada requereram (ID 218077815 e 218274562). É o relatório. Passo a organização e saneamento do processo. Promovo a análise das preliminares apresentadas. I - QUESTÕES PRELIMINARES 1. Gratuidade de Justiça Os réus apresentaram impugnação à gratuidade concedida, alegando que os autores não fazem jus ao benefício legal. Contudo, cabe ao impugnante o ônus de provar o não atendimento aos requisitos necessários para a concessão da gratuidade de justiça, haja vista que milita, em favor do declarante, presunção de sua hipossuficiência (art. 99, § 3o, do CPC). Ademais, a parte autora apresentou os documentos de ID n 204318748, 204318750, 204318755 e 204318756 que comprovaram a sua situação econômica deficitária. Desse modo, verifico que o impugnante não trouxe elementos aptos a modificar a referida decisão. Além disso, o patrocínio da parte por advogado particular não impede a concessão da gratuidade judiciária (art. 99, § 4o, do CPC). REJEITO, assim, a impugnação apresentada. 2. Ilegitimidade passiva da empresa João Fortes Engenharia e ilegitimidade passiva em relação ao pedido de restituição do valor pago a título de comissão de corretagem As rés alegam que a empresa João Fortes Engenharia S.A. não possui legitimidade passiva. Ademais, afirmam que ambas são ilegítimas para a restituição dos valores pagos me favor do corretor. Não lhes assiste razão. A presente causa trata de relação de consumo. Assim, todos os fornecedores da cadeia de prestação de serviços respondem solidariamente em relação aos danos perpetrados em desfavor do consumidor (art. 34 do CDC). Não há controvérsia de que a segunda requerida é a empresa responsável pela prestação de serviço, motivo pelo qual a demanda observou a pertinência subjetiva adequada. A análise de responsabilidade civil na conduta praticada é matéria de mérito que será apreciada no momento oportuno. REJEITO, portanto, as preliminares. Passa-se às questões prejudiciais. II - QUESTÕES PREJUDICIAIS 1. Prescrição do ressarcimento da comissão de corretagem A parte ré alega que houve prescrição quanto ao ressarcimento da comissão de corretagem. Como fundamento, afirma que o prazo é de 3 anos, conforme ficou decidido pelo STJ (tema 938). Não lhe assiste razão. A discussão envolvida no tema 938 do STJ disse respeito à abusividades da cobrança. No presente caso, no entanto, discute-se a reparação dos valores da comissão, em decorrência de descumprimento contratual. Portanto, aplica-se o prazo decenal. Nesse sentido, o seguinte precedente do TDFT: APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESTITUIÇÃO. COMISSÃO CORRETAGEM. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. DANOS MORAIS. PRESCRIÇÃO DECENAL. JULGAMENTO. ÔNUS PROBATÓRIO. DESFAZIMENTO. CULPA. PROMITENTE COMPRADOR. O prazo prescricional de três anos, confirmado pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema 938 dos recursos repetitivos, aplica-se quando se questiona a abusividade da cobrança. Tratando-se de pedido de restituição da comissão de corretagem, fundado na reparação decorrente de suposto descumprimento contratual, o prazo prescricional é de dez anos. O prazo prescricional da pretensão de indenização por danos materiais ou morais decorrente de responsabilidade civil contratual é decenal. EREsp 1280825 / RJ. A análise do mérito de acordo com o ônus probatório (ou seja, como critério de julgamento) somente acontece quando determinado fato seja controvertido, relevante para o julgamento e não tenha sido produzida prova suficiente a respeito. Havendo provas acerca de determinado fato, não se avalia a questão a partir da desincumbência do ônus probatório, mas do que foi efetivamente provado. Considerando que o autor não procurou atender às obrigações assumidas no contrato de promessa de compra e venda do imóvel, dando causa à inexecução contratual e à consequente extinção automática do ajuste, é incabível a restituição integral dos valores pagos e a fixação de indenização por danos morais. (Acórdão 1181541, 0704345-82.2017.8.07.0007, Relator(a): ESDRAS NEVES, 6a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 26/06/2019, publicado no DJe: 04/07/2019.) Logo, a prejudicial de mérito deve ser rejeitada. 2. Prescrição do ressarcimento do ITBI Pelos mesmos fundamentos acima, tem-se que a prescrição do ressarcimento do ITBI não ocorreu. Conforme já exposto, o presente caso discute a reparação decorrente de suposto descumprimento contratual, a qual prescreve em 10 anos, motivo pelo qual as consequências do inadimplemento devem seguir o prazo prescricional principal. Assim, inexistiu prescrição da pretensão do autor em reparar os valores pagos a título de ITBI. Rejeito a prejudicial. III - ORGANIZAÇÃO Conforme já exposto na decisão de ID 216561093, destaco que a relação jurídica de direito material deve observar as prescrições do CDC, na medida em que o autor se encontra na condição de consumidor, à luz do art. 2o do CDC, ao passo que os réus se enquadram como fornecedores, consoante art. 3o do CDC. Os pontos controvertidos são: 1) a quem deve ser imputada a inadimplência dos autos; 2) o valor a restituir aos consumidores diante da rescisão contratual; Não evidencio a necessidade de produção de prova pericial para o deslinde da controvérsia, eis que a rescisão do contrato já foi realizada e suas consequências materiais será analisada com fundamento nos documentos existentes nos autos. Observo, inclusive, que apesar da parte autora alegar abusividade do valor cobrando, não indica o quantia devida, motivo pelo qual alegações sem um suporte probatório mínimo devem ser afastadas. Tendo em vista que não há necessidade de produção de outras provas, preclusa a presente decisão, voltem os autos conclusos para sentença. I. Recebo o recurso e defiro seu processamento, intimando-se o Agravado para responder. Intime-se. Brasília, 16 de janeiro de 2025. Des. GETÚLIO DE MORAES OLIVEIRA Relator

Inteiro teor:
Vistos, etc... Agravo de instrumento tirado contra a decisão adiante transcrita: "Trata-se de Ação de Rescisão Contratual c/c perdas e danos movida por DALVA MOREIRA DA ROCHA RAMOS e ISMAR CARDOSO RAMOS em face de LB 12 - INVESTIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA e JOAO FORTES ENGENHARIA S A. Os autores narram que celebraram com as rés promessa de compra e venda da unidade 602 - Torre B do Kimberley Plain e da vaga de garagem n° 156, no valor de R$ 345.720,96. Destacam que realizaram o pagamento, até o momento da propositura da ação, de R$ 69.811,28, mais R$ 9.959,04 referente à comissão de corretagem e R$ 6.914,42 referente ao ITBI, o que resultou em R$ 86.684,74. Afirmaram, ainda, que as rés possuíam a obrigação de entregar as unidades até 30/09/2015, com 180 dias de tolerância, o que terminaria em 27/03/2016 (cláusula 5.2). Porém, o acordo não teria sido cumprido. A sra. DALVA e o sr. ISMAR também relataram que, em 17/06/2021, receberam extrato financeiro contendo o débito de R$ 685.589,46, por conta de incidência de juros e multas abusivos. Destacaram que estavam adimplentes com as parcelas, tendo, inclusive, pago valores superiores a outras unidades. Assim, os autores afirmam que inexiste uma alternativa que não a desistência do contrato. Diante do exposto, requereram: 1 - concessão do benefício da justiça gratuita; 2 - antecipação da tutela para que os pagamentos fossem suspensos; 3 - a rescisão do Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda; 4 - a condenação das rés a restituírem aos autores o valor de R$ 69.811,28 a ser corrigido monetariamente e com juros de mora desde o desembolso de cada parcela ou, subsidiariamente, a revisão da cláusula 6.2.1, com a redução da cláusula penal de retenção para o patamar de 10% ou patamar arbitrado por este juízo de forma razoável e proporcional; 5 - a nulidade da cláusula 6.2.1, a fim de que a restituição das quantias pagas seja feita de forma integral em uma única parcela; 6 - a condenação das rés pela quantia despendida a título de ITBI, no valor de R$ 6.914,42 e a título de corretagem no valor de R$ 9.959,04. Atribuiu a causa o valor de R$ 345.720,96. Documentos juntados do ID 204315483 ao 204318764, com destaque: compromisso de compra e venda (ID 204318758); extrato do cliente (ID 204318760); comissão de corretagem (ID 204318761); e documento de cobrança de ITBI (ID 204318762). A audiência de conciliação restou infrutífera (ID 209912982). A antecipação dos efeitos da tutela foi deferida (ID 209972028), para suspenderem os pagamentos e determinar a não inclusão/retirada do nome dos autores do cadastro de inadimplentes. As rés contestaram ao ID 211232845. Em sede de preliminar, alegaram a ilegitimidade passiva da empresa João Fortes Engenharia S.A.; ilegitimidade passiva em relação ao pedido de restituição do valor pago a título de comissão de corretagem; e a ausência de pressupostos para concessão da gratuidade de justiça. No mérito, não se opuseram ao pedido de rescisão contratual; alegaram a prescrição da comissão de corretagem (Tema 938 do STJ) e do ressarcimento do ITBI. Ademais, informaram que os autores assumiram, nos autos n° 0707432-68.2021.8.07.0019, serem inadimplentes em relação a última parcela. As rés, ainda, aventaram que os autores não podem imputar aos réus o inadimplemento, porquanto não pagaram parcela (venire contra factum proprium); a cláusula 6.2.1, a qual previu retenção de 20% em caso de inadimplência, é lícita; os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado, conforme tema 1002 do STJ; e houve ausência de prova dos danos materiais. RÉPLICA ao ID 213984568. As partes foram intimadas a especificarem provas (ID 213990998). As partes destacaram as questões de fato e de direito que entenderam relevantes, porém nada requereram (ID 216369384 e 215436144). Ao ID 216561093, reconheceu-se a relação de consumo e se inverteu o ônus da prova. Nesse contexto, oportunizou-se as partes, novamente, especificarem provas. Os autores requereram a produção de prova pericial; os réus nada requereram (ID 218077815 e 218274562). É o relatório. Passo a organização e saneamento do processo. Promovo a análise das preliminares apresentadas. I - QUESTÕES PRELIMINARES 1. Gratuidade de Justiça Os réus apresentaram impugnação à gratuidade concedida, alegando que os autores não fazem jus ao benefício legal. Contudo, cabe ao impugnante o ônus de provar o não atendimento aos requisitos necessários para a concessão da gratuidade de justiça, haja vista que milita, em favor do declarante, presunção de sua hipossuficiência (art. 99, § 3o, do CPC). Ademais, a parte autora apresentou os documentos de ID n 204318748, 204318750, 204318755 e 204318756 que comprovaram a sua situação econômica deficitária. Desse modo, verifico que o impugnante não trouxe elementos aptos a modificar a referida decisão. Além disso, o patrocínio da parte por advogado particular não impede a concessão da gratuidade judiciária (art. 99, § 4o, do CPC). REJEITO, assim, a impugnação apresentada. 2. Ilegitimidade passiva da empresa João Fortes Engenharia e ilegitimidade passiva em relação ao pedido de restituição do valor pago a título de comissão de corretagem As rés alegam que a empresa João Fortes Engenharia S.A. não possui legitimidade passiva. Ademais, afirmam que ambas são ilegítimas para a restituição dos valores pagos me favor do corretor. Não lhes assiste razão. A presente causa trata de relação de consumo. Assim, todos os fornecedores da cadeia de prestação de serviços respondem solidariamente em relação aos danos perpetrados em desfavor do consumidor (art. 34 do CDC). Não há controvérsia de que a segunda requerida é a empresa responsável pela prestação de serviço, motivo pelo qual a demanda observou a pertinência subjetiva adequada. A análise de responsabilidade civil na conduta praticada é matéria de mérito que será apreciada no momento oportuno. REJEITO, portanto, as preliminares. Passa-se às questões prejudiciais. II - QUESTÕES PREJUDICIAIS 1. Prescrição do ressarcimento da comissão de corretagem A parte ré alega que houve prescrição quanto ao ressarcimento da comissão de corretagem. Como fundamento, afirma que o prazo é de 3 anos, conforme ficou decidido pelo STJ (tema 938). Não lhe assiste razão. A discussão envolvida no tema 938 do STJ disse respeito à abusividades da cobrança. No presente caso, no entanto, discute-se a reparação dos valores da comissão, em decorrência de descumprimento contratual. Portanto, aplica-se o prazo decenal. Nesse sentido, o seguinte precedente do TDFT: APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESTITUIÇÃO. COMISSÃO CORRETAGEM. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. DANOS MORAIS. PRESCRIÇÃO DECENAL. JULGAMENTO. ÔNUS PROBATÓRIO. DESFAZIMENTO. CULPA. PROMITENTE COMPRADOR. O prazo prescricional de três anos, confirmado pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema 938 dos recursos repetitivos, aplica-se quando se questiona a abusividade da cobrança. Tratando-se de pedido de restituição da comissão de corretagem, fundado na reparação decorrente de suposto descumprimento contratual, o prazo prescricional é de dez anos. O prazo prescricional da pretensão de indenização por danos materiais ou morais decorrente de responsabilidade civil contratual é decenal. EREsp 1280825 / RJ. A análise do mérito de acordo com o ônus probatório (ou seja, como critério de julgamento) somente acontece quando determinado fato seja controvertido, relevante para o julgamento e não tenha sido produzida prova suficiente a respeito. Havendo provas acerca de determinado fato, não se avalia a questão a partir da desincumbência do ônus probatório, mas do que foi efetivamente provado. Considerando que o autor não procurou atender às obrigações assumidas no contrato de promessa de compra e venda do imóvel, dando causa à inexecução contratual e à consequente extinção automática do ajuste, é incabível a restituição integral dos valores pagos e a fixação de indenização por danos morais. (Acórdão 1181541, 0704345-82.2017.8.07.0007, Relator(a): ESDRAS NEVES, 6a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 26/06/2019, publicado no DJe: 04/07/2019.) Logo, a prejudicial de mérito deve ser rejeitada. 2. Prescrição do ressarcimento do ITBI Pelos mesmos fundamentos acima, tem-se que a prescrição do ressarcimento do ITBI não ocorreu. Conforme já exposto, o presente caso discute a reparação decorrente de suposto descumprimento contratual, a qual prescreve em 10 anos, motivo pelo qual as consequências do inadimplemento devem seguir o prazo prescricional principal. Assim, inexistiu prescrição da pretensão do autor em reparar os valores pagos a título de ITBI. Rejeito a prejudicial. III - ORGANIZAÇÃO Conforme já exposto na decisão de ID 216561093, destaco que a relação jurídica de direito material deve observar as prescrições do CDC, na medida em que o autor se encontra na condição de consumidor, à luz do art. 2o do CDC, ao passo que os réus se enquadram como fornecedores, consoante art. 3o do CDC. Os pontos controvertidos são: 1) a quem deve ser imputada a inadimplência dos autos; 2) o valor a restituir aos consumidores diante da rescisão contratual; Não evidencio a necessidade de produção de prova pericial para o deslinde da controvérsia, eis que a rescisão do contrato já foi realizada e suas consequências materiais será analisada com fundamento nos documentos existentes nos autos. Observo, inclusive, que apesar da parte autora alegar abusividade do valor cobrando, não indica o quantia devida, motivo pelo qual alegações sem um suporte probatório mínimo devem ser afastadas. Tendo em vista que não há necessidade de produção de outras provas, preclusa a presente decisão, voltem os autos conclusos para sentença. I. Recebo o recurso e defiro seu processamento, intimando-se o Agravado para responder. Intime-se. Brasília, 16 de janeiro de 2025. Des. GETÚLIO DE MORAES OLIVEIRA Relator