Tribunal: TJDFT
Processo: 0712200-55.2025.8.07.0000
Órgão julgador: JOÃO EGMONT
Órgão colegiado: 2a Turma Cível
Data de publicação: 2025-04-03

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS JoãoEgmont Gabinete do Des. João Egmont Número do processo: 0712200-55.2025.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: BANCO DO BRASIL S/A AGRAVADO: CONDOMINIO PARQUE RIACHO 19, VALERIO CINOSI, REGINA MARTA DIAS CINOSI D E C I S Ã O Cuida-se de agravo de instrumento, com pedido de efeito suspensivo, interposto por BANCO DO BRASIL S/A, contra decisão proferida nos autos da execução de título extrajudicial (no 0716049-13.2017.8.07.0001), movida contra VALERIO CINOSI. A decisão agravada homologou a avaliação de id 167880300, no valor de R$ 148.050,00, realizada sobre o imóvel penhorado descrito como QC 05 CONJUNTO 3 LOTE 03 BLOCO E APARTAMENTO 301 RIACHO FUNDO 2/DF (ID 227465142): “Transcorrido o prazo legal sem impugnação, homologo a avaliação de id 167880300, no valor de R$ 148.050,00, realizada sobre o imóvel penhorado descrito como QC 05 CONJUNTO 3 LOTE 03 BLOCO E APARTAMENTO 301 RIACHO FUNDO 2/DF Fica intimado o exequente a informar se pretende adjudicar o imóvel penhorado ou proceder com sua alienação - por iniciativa particular ou leilão. Optando pela alienação por meio de leilão, deverá o exequente apresentar as certidões de débitos fiscais e condominiais, se houver, referentes ao imóvel penhorado. Junte-se, também, planilha atualizada do débito. Intimem-se". Em suas razões recursais, o agravante afirma que a penhora deferida recaiu sobre os direitos aquisitivos e não sobre o bem propriamente dito, sendo evidente a irregularidade do ato de avaliação realizado no processo de execução, visto que houve a avaliação do imóvel e não dos direitos aquisitivos. Assevera que não houve a anuência do agravante, credor fiduciário e proprietário do bem, o que evidencia a nulidade da avaliação realizada pelo oficial de justiça, impossibilitando o lançamento do imóvel em procedimento de hasta pública. Assim, requer a concessão de efeito suspensivo ao presente recurso para que seja reconhecida a invalidade da avaliação realizada, visto que não foi realizada em relação aos direitos aquisitivos e sim quanto ao imóvel em si. E, no mérito, a reforma integral da decisão agravada, para que seja anulada a avaliação do imóvel realizada por oficial de justiça e homologada pelo juízo a quo, considerando os vícios apontados pelo agravante em relação à avaliação do bem. É o relatório. Decido. O agravo está apto ao processamento, pois é tempestivo. O preparo foi devidamente recolhido (ID 70317945). Os autos de origem são eletrônicos, o que dispensa a juntada dos documentos obrigatórios (art. 1.017, §5o, do CPC). Segundo os artigos 995, parágrafo único, e 1.019 do CPC, o relator pode atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, se houver risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso. Na origem, os autos se referem a execução de título extrajudicial, apresentada por CONDOMÍNIO PARQUE RIACHO 19 contra VALERIO CINOSI, em razão de dívidas condominiais (ID 8110927). A oficiala de justiça realizou avaliação indireta do imóvel, ocasião em que avaliou o imóvel em R$ 148.050,00 (ID 167880300). O executado e sua esposa foram intimados por edital para impugnarem a avaliação (ID 212516004), porém não compareceram aos autos. Do conceito consignado no parágrafo antecedente, extrai-se, de forma clara, que, enquanto não houver o adimplemento integral do débito, a propriedade resolúvel do bem é do credor fiduciário. Devido a essa característica do contrato de alienação fiduciária em garantia, é assente na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça o entendimento no sentido da impossibilidade de penhora do imóvel alienado fiduciariamente em execução promovida por terceiros contra o devedor fiduciante, na medida em que a propriedade do bem somente é transferida ao devedor fiduciante quando houver a quitação integral do seu valor. Nesse sentido, confiram-se os claros precedentes do c. STJ, in verbis: “AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ALUGUÉIS. PRESCRIÇÃO. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULAS 282 E 356 DO STF. PENHORA. DIREITOS. CONTRATO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. POSSIBILIDADE. PRECEDENTES. 1. Incidem os enunciados 282 e 356 da Súmula do STF quanto aos temas insertos nos textos da legislação federal apontados, pois são estranhos ao julgado recorrido, a eles faltando o indispensável prequestionamento, do qual não estão isentas sequer as questões de ordem pública. 2. Como a propriedade do bem é do credor fiduciário, não se pode admitir que a penhora em decorrência de crédito de terceiro recaia sobre ele, mas podem ser constritos os direitos decorrentes do contrato de alienação fiduciária. 3. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no AREsp 644.018/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 02/06/2016, DJe 10/06/2016) PROCESSUAL CIVIL E TRIBUTÁRIO. EXECUÇÃO FISCAL. BEM MÓVEL COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONSTRIÇÃO DOS DIREITOS. POSSIBILIDADE. 1. O STJ firmou o entendimento de que o bem alienado fiduciariamente, por não integrar o patrimônio do devedor, não pode ser objeto de penhora. Nada impede, contudo, que os direitos do devedor fiduciante oriundos do contrato sejam constritos. 2. Recurso Especial provido. (REsp. 1.646.249 RO, Rel. Ministro Herman Benjamin, Segunda Turma, julgado em 03/04/2018, DJe 2452018). Diante desse quadro, não é permitida a penhora sobre bem imóvel gravado com pacto de alienação fiduciária em garantia, no qual a parte executada figura como devedora fiduciante. De igual modo, não se mostra possível o seu encaminhamento a hasta pública, com o propósito de angariar recursos financeiros para a satisfação do crédito da parte agravante. Contudo, o art. 835, inciso XII [2], do Código de Processo Civil, permite que a penhora recaia sobre os direitos aquisitivos derivados de promessa de compra e venda e de alienação fiduciária em garantia. Quanto à avaliação realizada sobre o bem, a apuração do valor econômico dos direitos aquisitivos penhorados e que se pretende alienar deve considerar não somente o valor de mercado do imóvel, mas subtrair deste todo o quantum relativo ao saldo devedor e demais encargos contratuais ainda não pagos ao credor fiduciário, o que não ocorreu na hipótese. Nessa linha, vale reproduzir o seguinte precedente dessa 2a Turma Cível, in verbis: DÉBITOS CONDOMINIAIS. IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE. PENHORA E ALIENAÇÃO. DIREITOS AQUISITIVOS DO DEVEDOR FIDUCIANTE. POSSIBILIDADE. AVALIAÇÃO DO VALOR ECONÔMICO. VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL ABATIDO DO SALDO DEVEDOR E DEMAIS ENCARGOS. DECISÃO REFORMADA EM PARTE. 1. Nos termos do inciso XII, art. 835 do CPC, é cabível a penhora dos direitos aquisitivos sobre imóvel gravado com alienação fiduciária. 2. Não se controverte a possibilidade de alienação dos direitos aquisitivos do devedor fiduciante, dado o valor econômico correspondente as parcelas já pagas do preço do bem alienado fiduciariamente. 3. Em se tratando de direitos aquisitivos de imóvel alienado fiduciariamente, o futuro adquirente ficará sub-rogado nos direitos e obrigações, incluída nessas últimas, a dívida contraída junto ao credor fiduciário, ou seja, tornar-se-á titular dos direitos aquisitivos, obrigando-se a resgatar o saldo da dívida em cumprimento da condição a que está subordinado o contrato (parcelas do financiamento). 4. Necessária a retificação da avaliação realizada, para que na apuração do valor econômico dos direitos aquisitivos penhorados e que se pretende alienar seja considerado não somente o valor de mercado do imóvel, mas subtraído deste todo, o quantum relativo ao saldo devedor e demais encargos contratuais ainda não pagos ao credor fiduciário. 5. AGRAVO CONHECIDO E PROVIDO. (Acórdão 1289105, 07119864020208070000, Relator: Humberto Ulhôa, 2a Turma Cível, data de julgamento: 30/9/2020, publicado no DJE: 15/10/2020.) Ante o exposto, defiro o pedido de efeito suspensivo para determinar ao Juízo a quo que, antes que o imóvel vá para hasta pública, determine que se apure não apenas o valor de mercado do imóvel, mas efetivamente o valor correspondente aos direitos aquisitivos do devedor fiduciante/executado. Comunique-se ao Juízo a quo, dispensando-se a necessidade de prestar informações. Intime-se a parte agravada para contrarrazões. Após, retorne o feito concluso. Publique-se; intimem-se. BRASÍLIA, DF, 31 de março de 2025 16:10:38. JOAO EGMONT LEONCIO LOPES Desembargador

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS JoãoEgmont Gabinete do Des. João Egmont Número do processo: 0712200-55.2025.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: BANCO DO BRASIL S/A AGRAVADO: CONDOMINIO PARQUE RIACHO 19, VALERIO CINOSI, REGINA MARTA DIAS CINOSI D E C I S Ã O Cuida-se de agravo de instrumento, com pedido de efeito suspensivo, interposto por BANCO DO BRASIL S/A, contra decisão proferida nos autos da execução de título extrajudicial (no 0716049-13.2017.8.07.0001), movida contra VALERIO CINOSI. A decisão agravada homologou a avaliação de id 167880300, no valor de R$ 148.050,00, realizada sobre o imóvel penhorado descrito como QC 05 CONJUNTO 3 LOTE 03 BLOCO E APARTAMENTO 301 RIACHO FUNDO 2/DF (ID 227465142): “Transcorrido o prazo legal sem impugnação, homologo a avaliação de id 167880300, no valor de R$ 148.050,00, realizada sobre o imóvel penhorado descrito como QC 05 CONJUNTO 3 LOTE 03 BLOCO E APARTAMENTO 301 RIACHO FUNDO 2/DF Fica intimado o exequente a informar se pretende adjudicar o imóvel penhorado ou proceder com sua alienação - por iniciativa particular ou leilão. Optando pela alienação por meio de leilão, deverá o exequente apresentar as certidões de débitos fiscais e condominiais, se houver, referentes ao imóvel penhorado. Junte-se, também, planilha atualizada do débito. Intimem-se". Em suas razões recursais, o agravante afirma que a penhora deferida recaiu sobre os direitos aquisitivos e não sobre o bem propriamente dito, sendo evidente a irregularidade do ato de avaliação realizado no processo de execução, visto que houve a avaliação do imóvel e não dos direitos aquisitivos. Assevera que não houve a anuência do agravante, credor fiduciário e proprietário do bem, o que evidencia a nulidade da avaliação realizada pelo oficial de justiça, impossibilitando o lançamento do imóvel em procedimento de hasta pública. Assim, requer a concessão de efeito suspensivo ao presente recurso para que seja reconhecida a invalidade da avaliação realizada, visto que não foi realizada em relação aos direitos aquisitivos e sim quanto ao imóvel em si. E, no mérito, a reforma integral da decisão agravada, para que seja anulada a avaliação do imóvel realizada por oficial de justiça e homologada pelo juízo a quo, considerando os vícios apontados pelo agravante em relação à avaliação do bem. É o relatório. Decido. O agravo está apto ao processamento, pois é tempestivo. O preparo foi devidamente recolhido (ID 70317945). Os autos de origem são eletrônicos, o que dispensa a juntada dos documentos obrigatórios (art. 1.017, §5o, do CPC). Segundo os artigos 995, parágrafo único, e 1.019 do CPC, o relator pode atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, se houver risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso. Na origem, os autos se referem a execução de título extrajudicial, apresentada por CONDOMÍNIO PARQUE RIACHO 19 contra VALERIO CINOSI, em razão de dívidas condominiais (ID 8110927). A oficiala de justiça realizou avaliação indireta do imóvel, ocasião em que avaliou o imóvel em R$ 148.050,00 (ID 167880300). O executado e sua esposa foram intimados por edital para impugnarem a avaliação (ID 212516004), porém não compareceram aos autos. Do conceito consignado no parágrafo antecedente, extrai-se, de forma clara, que, enquanto não houver o adimplemento integral do débito, a propriedade resolúvel do bem é do credor fiduciário. Devido a essa característica do contrato de alienação fiduciária em garantia, é assente na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça o entendimento no sentido da impossibilidade de penhora do imóvel alienado fiduciariamente em execução promovida por terceiros contra o devedor fiduciante, na medida em que a propriedade do bem somente é transferida ao devedor fiduciante quando houver a quitação integral do seu valor. Nesse sentido, confiram-se os claros precedentes do c. STJ, in verbis: “AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ALUGUÉIS. PRESCRIÇÃO. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULAS 282 E 356 DO STF. PENHORA. DIREITOS. CONTRATO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. POSSIBILIDADE. PRECEDENTES. 1. Incidem os enunciados 282 e 356 da Súmula do STF quanto aos temas insertos nos textos da legislação federal apontados, pois são estranhos ao julgado recorrido, a eles faltando o indispensável prequestionamento, do qual não estão isentas sequer as questões de ordem pública. 2. Como a propriedade do bem é do credor fiduciário, não se pode admitir que a penhora em decorrência de crédito de terceiro recaia sobre ele, mas podem ser constritos os direitos decorrentes do contrato de alienação fiduciária. 3. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no AREsp 644.018/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 02/06/2016, DJe 10/06/2016) PROCESSUAL CIVIL E TRIBUTÁRIO. EXECUÇÃO FISCAL. BEM MÓVEL COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONSTRIÇÃO DOS DIREITOS. POSSIBILIDADE. 1. O STJ firmou o entendimento de que o bem alienado fiduciariamente, por não integrar o patrimônio do devedor, não pode ser objeto de penhora. Nada impede, contudo, que os direitos do devedor fiduciante oriundos do contrato sejam constritos. 2. Recurso Especial provido. (REsp. 1.646.249 RO, Rel. Ministro Herman Benjamin, Segunda Turma, julgado em 03/04/2018, DJe 2452018). Diante desse quadro, não é permitida a penhora sobre bem imóvel gravado com pacto de alienação fiduciária em garantia, no qual a parte executada figura como devedora fiduciante. De igual modo, não se mostra possível o seu encaminhamento a hasta pública, com o propósito de angariar recursos financeiros para a satisfação do crédito da parte agravante. Contudo, o art. 835, inciso XII [2], do Código de Processo Civil, permite que a penhora recaia sobre os direitos aquisitivos derivados de promessa de compra e venda e de alienação fiduciária em garantia. Quanto à avaliação realizada sobre o bem, a apuração do valor econômico dos direitos aquisitivos penhorados e que se pretende alienar deve considerar não somente o valor de mercado do imóvel, mas subtrair deste todo o quantum relativo ao saldo devedor e demais encargos contratuais ainda não pagos ao credor fiduciário, o que não ocorreu na hipótese. Nessa linha, vale reproduzir o seguinte precedente dessa 2a Turma Cível, in verbis: DÉBITOS CONDOMINIAIS. IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE. PENHORA E ALIENAÇÃO. DIREITOS AQUISITIVOS DO DEVEDOR FIDUCIANTE. POSSIBILIDADE. AVALIAÇÃO DO VALOR ECONÔMICO. VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL ABATIDO DO SALDO DEVEDOR E DEMAIS ENCARGOS. DECISÃO REFORMADA EM PARTE. 1. Nos termos do inciso XII, art. 835 do CPC, é cabível a penhora dos direitos aquisitivos sobre imóvel gravado com alienação fiduciária. 2. Não se controverte a possibilidade de alienação dos direitos aquisitivos do devedor fiduciante, dado o valor econômico correspondente as parcelas já pagas do preço do bem alienado fiduciariamente. 3. Em se tratando de direitos aquisitivos de imóvel alienado fiduciariamente, o futuro adquirente ficará sub-rogado nos direitos e obrigações, incluída nessas últimas, a dívida contraída junto ao credor fiduciário, ou seja, tornar-se-á titular dos direitos aquisitivos, obrigando-se a resgatar o saldo da dívida em cumprimento da condição a que está subordinado o contrato (parcelas do financiamento). 4. Necessária a retificação da avaliação realizada, para que na apuração do valor econômico dos direitos aquisitivos penhorados e que se pretende alienar seja considerado não somente o valor de mercado do imóvel, mas subtraído deste todo, o quantum relativo ao saldo devedor e demais encargos contratuais ainda não pagos ao credor fiduciário. 5. AGRAVO CONHECIDO E PROVIDO. (Acórdão 1289105, 07119864020208070000, Relator: Humberto Ulhôa, 2a Turma Cível, data de julgamento: 30/9/2020, publicado no DJE: 15/10/2020.) Ante o exposto, defiro o pedido de efeito suspensivo para determinar ao Juízo a quo que, antes que o imóvel vá para hasta pública, determine que se apure não apenas o valor de mercado do imóvel, mas efetivamente o valor correspondente aos direitos aquisitivos do devedor fiduciante/executado. Comunique-se ao Juízo a quo, dispensando-se a necessidade de prestar informações. Intime-se a parte agravada para contrarrazões. Após, retorne o feito concluso. Publique-se; intimem-se. BRASÍLIA, DF, 31 de março de 2025 16:10:38. JOAO EGMONT LEONCIO LOPES Desembargador