Tribunal: TJDFT
Processo: 0727865-14.2025.8.07.0000
Órgão julgador: CARMEN BITTENCOURT
Órgão colegiado: 8a Turma Cível
Data de publicação: 2025-07-16

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Desembargadora Carmen Bittencourt Número do processo: 0727865-14.2025.8.07.0000 AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: CONDOMNIO DO EDIFICIO YES AGRAVADO: MARK BUILDING GERENCIAMENTO PREDIAL LTDA DECISÃO Trata-se de agravo de instrumento interposto pelo CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO YES contra a decisão proferida pela MMa. Juíza da 3a Vara Cível de Águas Claras nos embargos à execução, processo no 0712901-53.2025.8.07.0020, ajuizada em desfavor do exequente agravado MARK BUILDING GERENCIAMENTO PREDIAL LTDA. Na decisão agravada (ID 239969390 dos autos originários), a petição inicial foi recebida, contudo foi negada a concessão de efeito suspensivo, para que fosse sobrestada a execução de título extrajudicial no 0726147-53.2024.8.07.0020, porque o embargante agravante não ofereceu garantia à execução, requisito cumulativo estabelecido pelo § 1o do artigo 919 do Código de Processo Civil. Em consequência, determinou o prosseguimento do processo de execução. Nas razões recursais (ID 73812320), o agravante alega que o efeito suspensivo aos embargos à execução foi indeferido, apesar da fundamentação jurídica sólida e das provas inequívocas a respeito da inexigibilidade do título executivo. Afirma que o título executivo (nota fiscal na 1885) foi emitido com base em termo aditivo viciado e que não constitui obrigação líquida, certa e exigível, como exige o artigo 783 do Código de Processo Civil. Sustenta que houve autocontratação vedada pelo artigo 117 do Código Civil. Argumenta que a então síndica Thatyane Moura firmou o 15o termo aditivo com vício de representação e conflito de interesses, pois era simultaneamente funcionária da empresa exequente. Assevera que após a saída da síndica, a empresa não a substituiu por outro funcionário, descumprindo condição contratual, deixando de executar o serviço contratado. Diz que diante da violação do artigo 476 do Código Civil, não se pode exigir contraprestação em situação de inadimplemento contratual. Defende que realizou pagamentos mensais acima do valor contratual e que a cobrança configura má-fé nos termos do artigo 940 do Código Civil. Ressalta que o excesso pago evidencia não apenas a quitação da obrigação como direito à repetição do indébito. Diz que, apesar de a garantia da execução consistir em requisito cumulativo com os exigidos para a concessão da tutela de urgência, nos termos do § 1o do artigo 919 do Código de Processo Civil, a doutrina e jurisprudência admitem a mitigação dessa exigência, quando os fundamentos dos embargos à execução forem relevantes, como vícios substanciais no título executivo ou o processo de execução estiver fundado em pretensão nitidamente duvidosa, inexigível ou abusiva. Ressalta que, nesses casos, a ausência de garantia do juízo não obsta, por si só, a concessão do efeito suspensivo. Menciona que demonstrou, comprovadamente com documentos, que o título executivo é juridicamente inválido e não corresponde à obrigação regularmente constituída, tampouco que os serviços a que se refere foram prestados. Frisa que o título é inexigível e que é possível o deferimento de efeito suspensivo mesmo sem a concessão de garantia à execução. Destaca a verossimilhança das alegações e a existência de risco grave e irreparável para seu patrimônio com a possibilidade de constrição automática de valor para satisfazer a execução e a adoção de medidas como indisponibilidade de bens e até protesto cartorário, com repercussão imediata na administração financeira condominial e em sua reputação, comprometendo diretamente pagamento de salários de funcionários, fornecedores e prestadores de serviços com impacto no bem-estar coletivo dos condôminos. Com esses argumentos requer, em sede de cognição sumária, a antecipação dos efeitos da tutela recursal, para que seja determinada a suspensão dos atos executivos na ação de execução no 0726147-53.2024.8.07.0020. No mérito, postula o provimento do recurso, com a reforma da decisão agravada, para conceder efeito suspensivo aos embargos à execução. O recolhimento do preparo está comprovado nos IDs 73819163, 73822115 e 73822116. É o relatório. Decido. Atendidos os requisitos legais, admito o processamento do recurso. De acordo com inciso I do artigo 1.019 do Código de Processo Civil, é permitido ao Relator do agravo de instrumento, atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando ao juiz sua decisão. A concessão da antecipação dos efeitos da tutela recursal constitui instrumento de grande relevância no ordenamento jurídico processual, para assegurar a efetividade do provimento jurisdicional, em casos nos quais a demora na solução do litígio possa vir a causar dano grave ou de difícil reparação para a parte. Para fins de deferimento da antecipação dos efeitos da tutela recursal, contenta-se a lei processual com a probabilidade do direito e do provimento do recurso e com o perigo de dano grave ou de difícil reparação, impondo risco ao resultado útil do processo, consoante a dicção extraída do artigo 300, caput, c/c artigo 995, parágrafo único, ambos do Código de Processo Civil. Em suma, o deferimento da antecipação da tutela recursal exige a presença concomitante da probabilidade do direito postulado e do risco de ineficácia da tutela jurisdicional vindicada no recurso. A despeito do esforço argumentativo empreendido pelo agravante, não se encontram configurados a probabilidade de acolhimento da pretensão recursal e o perigo de dano grave ou de difícil reparação. O agravante sustenta que, apesar de a garantia da execução consistir em requisito cumulativo determinado pelo § 1o do artigo 919 do Código de Processo Civil, é possível a mitigação dessa exigência, quando os fundamentos dos embargos à execução forem relevantes. Em relação à probabilidade de provimento do recurso, verifico que os fatos arguidos pelo embargante/agravante são controvertidos, o que dificulta a imediata constatação acerca da relevância dos argumentos dos embargos à execução. As alegações de conflito de interesses e autocontratação na celebração do termo aditivo, pagamento a maior e inexecução do contrato carecem de esclarecimentos e comprovação. O embargante agravante não juntou o 15o termo aditivo, mencionado nas razões recursais, com os embargos à execução. Consta apenas o instrumento contratual originário celebrado pelas partes em 28/07/2014 (ID 239604647 dos autos originários). O contrato entre as partes envolvia a prestação de serviços de limpeza e conservação, apoio administrativo, supervisão operacional, manutenção predial, portaria e gerenciamento predial com previsão de reajuste e vigência pelo prazo de dozes meses. A relação contratual perdurou por quatorze anos em razão de diversos termos aditivos celebrados. O embargante agravante anexou notificações, que consistem em comunicações ao embargado/agravado de desinteresse na manutenção do contrato e da rescisão em 01/08/2024 (ID 239604677 dos autos originários), bem como da recusa ao pagamento de valores relativos ao 14o termo aditivo no montante R$ 14.400,00 (quatorze mil e quatrocentos reais) (ID 239604674, Págs. 9/13 dos autos originários). Alegou que a cobrança era indevida, porque a gestora empregada do agravado, Thatyane Moura assinou o 14o termo aditivo ciente de que não continuaria a ocupar o cargo de síndica, consoante carta por ela enviada em 06/03/2024 e ata da assembleia geral ordinária realizada em 20/03/2024. Esses documentos não foram juntados com a exordial, não sendo possível tomar conhecimento de seus termos. O recorrente argumentou que o valor adicionado deveria ficar provisionado na previsão orçamentária para ser efetivado somente após a eleição do síndico e com a anuência dos condôminos, mas isso não aconteceu. Ressaltou que a assembleia não aprovou o provisionamento do valor relativo ao 14o termo aditivo (boleto no 1885 no valor de R$ 13.010,40 – treze mil e dez reais e quarenta centavos com vencimento em 30/08/2024). Esses documentos não foram anexados à petição inicial dos embargos à execução, inviabilizando a cognição de seu teor. O agravante asseverou que o termo aditivo impugnado foi assinado por pessoa vinculada diretamente ao recorrido e à revelia dos condôminos e do conselho fiscal, com oneração do Condomínio e benefício exclusivo do embargado agravado. O recorrido, na resposta à notificação (ID 239604674, Págs. 1/3), defendeu a regularidade do valor cobrado. Noticiou que deixou de exercer a função de síndico do Condomínio em 01/04/2024. Informou que a celebração do 15o termo aditivo em 18/01/2024, em que o preço do Quadro IV – Condições da Contratação, foi estabelecido em R$ 108.460,47 (cento e oito mil quatrocentos e sessenta reais e quarenta e sete centavos) passou a viger a partir de 01/02/2024, consoante planilha de composição de custo anexa. Alegou que referido valor se aplicaria enquanto o síndico do Condomínio contratante fosse uma gestora da empresa contratada e que, alterada essa situação, seria acrescentado ao valor cobrado a importância de R$ 2.000,00 (dois mil reais) mensais, a título de gerenciamento predial. Disse também que foi estabelecido que o desconto de R$ 1.600,00 (mil e seiscentos reais) seria válido de fevereiro a dezembro de 2024 e estava condicionado à permanência de uma gestora do embargado agravado no cargo de síndico. Constato que esses valores, somados pelo período de abril a julho de 2024, totalizam R$ 14.400,00 (quatorze mil e quatrocentos reais), mas essa quantia não corresponde ao valor de R$ 13.010,40 (treze mil e dez reais e quarenta centavos) exigido do agravante pelo agravado na execução (ID 227515103 dos autos 0726147-53.2024.8.07.0020). A rescisão do contrato entre as partes foi motivada por simples desinteresse. Nada foi mencionado sobre alegada invalidade do termo aditivo questionado, ocasionada por conflito de interesses na gestão da então síndica Thatyane Moura, funcionária do embargado agravado em detrimento do Condomínio que representava, ou autocontratação enquanto ela esteve na gestão em prejuízo da entidade condominial (ID 239604677 dos autos originários). As contas no período de março de 2024 (da gestão anterior) e de abril de 2024 a fevereiro de 2025 foram aprovadas pela assembleia geral ordinária de 26/03/2025 sem ressalva (ID 239601644 dos autos originários). Nesse período, os valores reajustados pelo termo aditivo impugnado estavam vigentes e foram exigidos, o que fragiliza a alegação do embargante de que a assembleia geral de condôminos não aprovou o termo aditivo e o provisionamento dos valores no orçamento. A assertiva de que serviços não foram prestados pelo embargado deve ser esclarecida. Ao que os elementos de prova indicam, o embargado agravado cobra os valores concedidos a título de descontos que foram extintos depois que sua funcionária deixou a gestão condominial. A validade dessa cláusula financeira deve ser objeto de avaliação após o contraditório pelo magistrado de primeiro grau. A falta de exibição da ata da referida deliberação assemblear inviabiliza o conhecimento do que ficou resolvido acerca do aumento de gasto pela então síndica Thatyane Moura com o contrato de prestação de serviços mantido com o embargado agravado. A falta de esclarecimento sobre o débito referente ao contrato existente entre as partes, desde a vigência do último termo aditivo, não obsta a cobrança posterior, realizada imediatamente após a resolução contratual. Não é possível inferir, sem esclarecimentos em contraditório, que tenha ocorrido supressio. A controvérsia fática e a deficiência probatória acerca da impugnação aos valores exigidos na execução de título extrajudicial processo no 0726147-53.2024.8.07.0020 inviabilizam o reconhecimento imediato da relevância dos argumentos e da probabilidade de provimento do recurso. São necessários esclarecimentos sobre os fatos constitutivos da pretensão e sua comprovação, o que ainda acontecerá em contraditório durante a tramitação dos embargos à execução. No tocante ao perigo de dano grave e de difícil reparação, o agravante não demonstrou que o bloqueio da quantia excutida inviabilizará imediatamente o pagamento de empregados, fornecedores e prestadores de serviços e prejudicará os condôminos. Trata-se de baldada alegação fática, genérica, e desprovida do indispensável lastro probatório. Sem a constatação imediata da verossimilhança das alegações, não se mostra razoável admitir a possibilidade de provimento do recurso e, sem a demonstração do perigo de dano grave e de difícil reparação, não estão satisfeitos os requisitos cumulativamente estabelecidos pelo caput do artigo 300 do Código de Processo Civil para a antecipação da tutela recursal, com a finalidade de se atribuir efeito suspensivo aos embargos à execução sem a prévia garantia da execução. Nesse sentido, colaciono os seguintes precedentes deste Tribunal de Justiça adiante resumidos em suas ementas: (...) III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A atribuição de efeito suspensivo aos embargos à execução tem caráter excepcional e depende do preenchimento de três requisitos cumulativos: fundamentação relevante (probabilidade do direito afirmado), receio de grave dano de difícil ou incerta reparação (perigo da demora) e garantia suficiente da execução por penhora, depósito ou caução. Mencionados requisitos devem estar presentes cumulativamente para a atribuição do pretendido efeito suspensivo aos embargos à execução. 4. No caso em exame, a garantia não foi prestada e a probabilidade do direito não ficou evidenciada, o que inviabiliza a concessão de efeito suspensivo aos embargos à execução.(...) V. DISPOSITIVO E TESE 6. Agravo de Instrumento não provido. Unânime. Tese de julgamento: “1. A concessão de efeito suspensivo aos embargos à execução exige a presença cumulativa dos requisitos do art. 919, § 1o, do CPC. 2. A hipossuficiência da parte embargante não garante a concessão automática de efeito suspensivo aos embargos à execução.” (Acórdão 2010779, 0703542-42.2025.8.07.0000, Relator(a): FÁTIMA RAFAEL, 3a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 12/06/2025, publicado no DJe: 03/07/2025.) – grifos nossos (...) 2. Nos termos do artigo 919 do Código de Processo Civil, os embargos à execução, como regra, não terão efeito suspensivo. Entretanto, o § 1o do referido dispositivo ressalva que “o juiz poderá, a requerimento do embargante, atribuir efeito suspensivo aos embargos quando verificados os requisitos para a concessão da tutela provisória e desde que a execução já esteja garantida por penhora, depósito ou caução suficientes”. 2.1. Logo, para que seja concedido o efeito suspensivo, são necessários três requisitos: (i) fundamentação relevante; (ii) receio de grave dano de difícil ou incerta reparação; e (iii) garantia suficiente da execução por penhora, depósito ou caução. 2.2. Por se tratar de requisitos cumulativos, a concessão de efeito suspensivo deve observar, no caso concreto, o preenchimento de todos eles. Isso porque irá refletir no exercício do direito de crédito, obstando a realização de atos expropriatórios. Justamente por essa razão é que tal medida constitui exceção e não a regra. Enfim. A relevância dos fundamentos dos embargos concerne à considerável probabilidade de julgamento favorável ao embargante. (...) 3.1. Precedente: “(...) 4. "O art. 919, § 1o, do CPC/2015 prevê que o juiz poderá atribuir efeito suspensivo aos embargos à execução quando presentes, cumulativamente, os seguintes requisitos: (a) requerimento do embargante; (b) relevância da argumentação; (c) risco de dano grave de difícil ou incerta reparação; e (d) garantia do juízo". Precedentes. (...) 4. Na hipótese, a despeito de reiterar a argumentação delineada no bojo dos embargos à execução, que contém matérias de ordem pública, o agravante não arrazoa acerca de sua impossibilidade quanto à prestação da garantia exigida pelo art. 919, § 1o, do CPC, tampouco demonstra em que elementos está baseado o receio de grave dano de difícil ou incerta reparação. (...) 4.2. Ausentes os requisitos cumulativos previstos no art. 919, § 1o, do CPC e não verificada situação excepcional que justifique sua dispensa, a decisão recorrida deve ser mantida em seu inteiro teor. 5. Agravo de instrumento improvido. (Acórdão 1915193, 0723435-53.2024.8.07.0000, Relator(a): JOÃO EGMONT, 2a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 28/08/2024, publicado no DJe: 11/09/2024.) – grifos nossos Com estas considerações, INDEFIRO O PEDIDO DE ANTECIPAÇÃO DA TUTELA RECURSAL. Intime-se o embargado, ora agravado para, querendo, apresentar contrarrazões, no prazo legal. Oficie-se ao Juízo da 3a Vara Cível de Águas Claras, comunicando-o do teor desta decisão. Dispensadas as informações, porquanto a consulta realizada no processo eletrônico de origem se mostra suficiente para o julgamento do agravo de instrumento. Publique-se. Intimem-se. Oportunamente, retornem os autos conclusos. Brasília/DF, 11 de julho de 2025 às 17:58:18. Desembargadora Carmen Bittencourt Relatora

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Desembargadora Carmen Bittencourt Número do processo: 0727865-14.2025.8.07.0000 AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: CONDOMNIO DO EDIFICIO YES AGRAVADO: MARK BUILDING GERENCIAMENTO PREDIAL LTDA DECISÃO Trata-se de agravo de instrumento interposto pelo CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO YES contra a decisão proferida pela MMa. Juíza da 3a Vara Cível de Águas Claras nos embargos à execução, processo no 0712901-53.2025.8.07.0020, ajuizada em desfavor do exequente agravado MARK BUILDING GERENCIAMENTO PREDIAL LTDA. Na decisão agravada (ID 239969390 dos autos originários), a petição inicial foi recebida, contudo foi negada a concessão de efeito suspensivo, para que fosse sobrestada a execução de título extrajudicial no 0726147-53.2024.8.07.0020, porque o embargante agravante não ofereceu garantia à execução, requisito cumulativo estabelecido pelo § 1o do artigo 919 do Código de Processo Civil. Em consequência, determinou o prosseguimento do processo de execução. Nas razões recursais (ID 73812320), o agravante alega que o efeito suspensivo aos embargos à execução foi indeferido, apesar da fundamentação jurídica sólida e das provas inequívocas a respeito da inexigibilidade do título executivo. Afirma que o título executivo (nota fiscal na 1885) foi emitido com base em termo aditivo viciado e que não constitui obrigação líquida, certa e exigível, como exige o artigo 783 do Código de Processo Civil. Sustenta que houve autocontratação vedada pelo artigo 117 do Código Civil. Argumenta que a então síndica Thatyane Moura firmou o 15o termo aditivo com vício de representação e conflito de interesses, pois era simultaneamente funcionária da empresa exequente. Assevera que após a saída da síndica, a empresa não a substituiu por outro funcionário, descumprindo condição contratual, deixando de executar o serviço contratado. Diz que diante da violação do artigo 476 do Código Civil, não se pode exigir contraprestação em situação de inadimplemento contratual. Defende que realizou pagamentos mensais acima do valor contratual e que a cobrança configura má-fé nos termos do artigo 940 do Código Civil. Ressalta que o excesso pago evidencia não apenas a quitação da obrigação como direito à repetição do indébito. Diz que, apesar de a garantia da execução consistir em requisito cumulativo com os exigidos para a concessão da tutela de urgência, nos termos do § 1o do artigo 919 do Código de Processo Civil, a doutrina e jurisprudência admitem a mitigação dessa exigência, quando os fundamentos dos embargos à execução forem relevantes, como vícios substanciais no título executivo ou o processo de execução estiver fundado em pretensão nitidamente duvidosa, inexigível ou abusiva. Ressalta que, nesses casos, a ausência de garantia do juízo não obsta, por si só, a concessão do efeito suspensivo. Menciona que demonstrou, comprovadamente com documentos, que o título executivo é juridicamente inválido e não corresponde à obrigação regularmente constituída, tampouco que os serviços a que se refere foram prestados. Frisa que o título é inexigível e que é possível o deferimento de efeito suspensivo mesmo sem a concessão de garantia à execução. Destaca a verossimilhança das alegações e a existência de risco grave e irreparável para seu patrimônio com a possibilidade de constrição automática de valor para satisfazer a execução e a adoção de medidas como indisponibilidade de bens e até protesto cartorário, com repercussão imediata na administração financeira condominial e em sua reputação, comprometendo diretamente pagamento de salários de funcionários, fornecedores e prestadores de serviços com impacto no bem-estar coletivo dos condôminos. Com esses argumentos requer, em sede de cognição sumária, a antecipação dos efeitos da tutela recursal, para que seja determinada a suspensão dos atos executivos na ação de execução no 0726147-53.2024.8.07.0020. No mérito, postula o provimento do recurso, com a reforma da decisão agravada, para conceder efeito suspensivo aos embargos à execução. O recolhimento do preparo está comprovado nos IDs 73819163, 73822115 e 73822116. É o relatório. Decido. Atendidos os requisitos legais, admito o processamento do recurso. De acordo com inciso I do artigo 1.019 do Código de Processo Civil, é permitido ao Relator do agravo de instrumento, atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando ao juiz sua decisão. A concessão da antecipação dos efeitos da tutela recursal constitui instrumento de grande relevância no ordenamento jurídico processual, para assegurar a efetividade do provimento jurisdicional, em casos nos quais a demora na solução do litígio possa vir a causar dano grave ou de difícil reparação para a parte. Para fins de deferimento da antecipação dos efeitos da tutela recursal, contenta-se a lei processual com a probabilidade do direito e do provimento do recurso e com o perigo de dano grave ou de difícil reparação, impondo risco ao resultado útil do processo, consoante a dicção extraída do artigo 300, caput, c/c artigo 995, parágrafo único, ambos do Código de Processo Civil. Em suma, o deferimento da antecipação da tutela recursal exige a presença concomitante da probabilidade do direito postulado e do risco de ineficácia da tutela jurisdicional vindicada no recurso. A despeito do esforço argumentativo empreendido pelo agravante, não se encontram configurados a probabilidade de acolhimento da pretensão recursal e o perigo de dano grave ou de difícil reparação. O agravante sustenta que, apesar de a garantia da execução consistir em requisito cumulativo determinado pelo § 1o do artigo 919 do Código de Processo Civil, é possível a mitigação dessa exigência, quando os fundamentos dos embargos à execução forem relevantes. Em relação à probabilidade de provimento do recurso, verifico que os fatos arguidos pelo embargante/agravante são controvertidos, o que dificulta a imediata constatação acerca da relevância dos argumentos dos embargos à execução. As alegações de conflito de interesses e autocontratação na celebração do termo aditivo, pagamento a maior e inexecução do contrato carecem de esclarecimentos e comprovação. O embargante agravante não juntou o 15o termo aditivo, mencionado nas razões recursais, com os embargos à execução. Consta apenas o instrumento contratual originário celebrado pelas partes em 28/07/2014 (ID 239604647 dos autos originários). O contrato entre as partes envolvia a prestação de serviços de limpeza e conservação, apoio administrativo, supervisão operacional, manutenção predial, portaria e gerenciamento predial com previsão de reajuste e vigência pelo prazo de dozes meses. A relação contratual perdurou por quatorze anos em razão de diversos termos aditivos celebrados. O embargante agravante anexou notificações, que consistem em comunicações ao embargado/agravado de desinteresse na manutenção do contrato e da rescisão em 01/08/2024 (ID 239604677 dos autos originários), bem como da recusa ao pagamento de valores relativos ao 14o termo aditivo no montante R$ 14.400,00 (quatorze mil e quatrocentos reais) (ID 239604674, Págs. 9/13 dos autos originários). Alegou que a cobrança era indevida, porque a gestora empregada do agravado, Thatyane Moura assinou o 14o termo aditivo ciente de que não continuaria a ocupar o cargo de síndica, consoante carta por ela enviada em 06/03/2024 e ata da assembleia geral ordinária realizada em 20/03/2024. Esses documentos não foram juntados com a exordial, não sendo possível tomar conhecimento de seus termos. O recorrente argumentou que o valor adicionado deveria ficar provisionado na previsão orçamentária para ser efetivado somente após a eleição do síndico e com a anuência dos condôminos, mas isso não aconteceu. Ressaltou que a assembleia não aprovou o provisionamento do valor relativo ao 14o termo aditivo (boleto no 1885 no valor de R$ 13.010,40 – treze mil e dez reais e quarenta centavos com vencimento em 30/08/2024). Esses documentos não foram anexados à petição inicial dos embargos à execução, inviabilizando a cognição de seu teor. O agravante asseverou que o termo aditivo impugnado foi assinado por pessoa vinculada diretamente ao recorrido e à revelia dos condôminos e do conselho fiscal, com oneração do Condomínio e benefício exclusivo do embargado agravado. O recorrido, na resposta à notificação (ID 239604674, Págs. 1/3), defendeu a regularidade do valor cobrado. Noticiou que deixou de exercer a função de síndico do Condomínio em 01/04/2024. Informou que a celebração do 15o termo aditivo em 18/01/2024, em que o preço do Quadro IV – Condições da Contratação, foi estabelecido em R$ 108.460,47 (cento e oito mil quatrocentos e sessenta reais e quarenta e sete centavos) passou a viger a partir de 01/02/2024, consoante planilha de composição de custo anexa. Alegou que referido valor se aplicaria enquanto o síndico do Condomínio contratante fosse uma gestora da empresa contratada e que, alterada essa situação, seria acrescentado ao valor cobrado a importância de R$ 2.000,00 (dois mil reais) mensais, a título de gerenciamento predial. Disse também que foi estabelecido que o desconto de R$ 1.600,00 (mil e seiscentos reais) seria válido de fevereiro a dezembro de 2024 e estava condicionado à permanência de uma gestora do embargado agravado no cargo de síndico. Constato que esses valores, somados pelo período de abril a julho de 2024, totalizam R$ 14.400,00 (quatorze mil e quatrocentos reais), mas essa quantia não corresponde ao valor de R$ 13.010,40 (treze mil e dez reais e quarenta centavos) exigido do agravante pelo agravado na execução (ID 227515103 dos autos 0726147-53.2024.8.07.0020). A rescisão do contrato entre as partes foi motivada por simples desinteresse. Nada foi mencionado sobre alegada invalidade do termo aditivo questionado, ocasionada por conflito de interesses na gestão da então síndica Thatyane Moura, funcionária do embargado agravado em detrimento do Condomínio que representava, ou autocontratação enquanto ela esteve na gestão em prejuízo da entidade condominial (ID 239604677 dos autos originários). As contas no período de março de 2024 (da gestão anterior) e de abril de 2024 a fevereiro de 2025 foram aprovadas pela assembleia geral ordinária de 26/03/2025 sem ressalva (ID 239601644 dos autos originários). Nesse período, os valores reajustados pelo termo aditivo impugnado estavam vigentes e foram exigidos, o que fragiliza a alegação do embargante de que a assembleia geral de condôminos não aprovou o termo aditivo e o provisionamento dos valores no orçamento. A assertiva de que serviços não foram prestados pelo embargado deve ser esclarecida. Ao que os elementos de prova indicam, o embargado agravado cobra os valores concedidos a título de descontos que foram extintos depois que sua funcionária deixou a gestão condominial. A validade dessa cláusula financeira deve ser objeto de avaliação após o contraditório pelo magistrado de primeiro grau. A falta de exibição da ata da referida deliberação assemblear inviabiliza o conhecimento do que ficou resolvido acerca do aumento de gasto pela então síndica Thatyane Moura com o contrato de prestação de serviços mantido com o embargado agravado. A falta de esclarecimento sobre o débito referente ao contrato existente entre as partes, desde a vigência do último termo aditivo, não obsta a cobrança posterior, realizada imediatamente após a resolução contratual. Não é possível inferir, sem esclarecimentos em contraditório, que tenha ocorrido supressio. A controvérsia fática e a deficiência probatória acerca da impugnação aos valores exigidos na execução de título extrajudicial processo no 0726147-53.2024.8.07.0020 inviabilizam o reconhecimento imediato da relevância dos argumentos e da probabilidade de provimento do recurso. São necessários esclarecimentos sobre os fatos constitutivos da pretensão e sua comprovação, o que ainda acontecerá em contraditório durante a tramitação dos embargos à execução. No tocante ao perigo de dano grave e de difícil reparação, o agravante não demonstrou que o bloqueio da quantia excutida inviabilizará imediatamente o pagamento de empregados, fornecedores e prestadores de serviços e prejudicará os condôminos. Trata-se de baldada alegação fática, genérica, e desprovida do indispensável lastro probatório. Sem a constatação imediata da verossimilhança das alegações, não se mostra razoável admitir a possibilidade de provimento do recurso e, sem a demonstração do perigo de dano grave e de difícil reparação, não estão satisfeitos os requisitos cumulativamente estabelecidos pelo caput do artigo 300 do Código de Processo Civil para a antecipação da tutela recursal, com a finalidade de se atribuir efeito suspensivo aos embargos à execução sem a prévia garantia da execução. Nesse sentido, colaciono os seguintes precedentes deste Tribunal de Justiça adiante resumidos em suas ementas: (...) III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A atribuição de efeito suspensivo aos embargos à execução tem caráter excepcional e depende do preenchimento de três requisitos cumulativos: fundamentação relevante (probabilidade do direito afirmado), receio de grave dano de difícil ou incerta reparação (perigo da demora) e garantia suficiente da execução por penhora, depósito ou caução. Mencionados requisitos devem estar presentes cumulativamente para a atribuição do pretendido efeito suspensivo aos embargos à execução. 4. No caso em exame, a garantia não foi prestada e a probabilidade do direito não ficou evidenciada, o que inviabiliza a concessão de efeito suspensivo aos embargos à execução.(...) V. DISPOSITIVO E TESE 6. Agravo de Instrumento não provido. Unânime. Tese de julgamento: “1. A concessão de efeito suspensivo aos embargos à execução exige a presença cumulativa dos requisitos do art. 919, § 1o, do CPC. 2. A hipossuficiência da parte embargante não garante a concessão automática de efeito suspensivo aos embargos à execução.” (Acórdão 2010779, 0703542-42.2025.8.07.0000, Relator(a): FÁTIMA RAFAEL, 3a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 12/06/2025, publicado no DJe: 03/07/2025.) – grifos nossos (...) 2. Nos termos do artigo 919 do Código de Processo Civil, os embargos à execução, como regra, não terão efeito suspensivo. Entretanto, o § 1o do referido dispositivo ressalva que “o juiz poderá, a requerimento do embargante, atribuir efeito suspensivo aos embargos quando verificados os requisitos para a concessão da tutela provisória e desde que a execução já esteja garantida por penhora, depósito ou caução suficientes”. 2.1. Logo, para que seja concedido o efeito suspensivo, são necessários três requisitos: (i) fundamentação relevante; (ii) receio de grave dano de difícil ou incerta reparação; e (iii) garantia suficiente da execução por penhora, depósito ou caução. 2.2. Por se tratar de requisitos cumulativos, a concessão de efeito suspensivo deve observar, no caso concreto, o preenchimento de todos eles. Isso porque irá refletir no exercício do direito de crédito, obstando a realização de atos expropriatórios. Justamente por essa razão é que tal medida constitui exceção e não a regra. Enfim. A relevância dos fundamentos dos embargos concerne à considerável probabilidade de julgamento favorável ao embargante. (...) 3.1. Precedente: “(...) 4. "O art. 919, § 1o, do CPC/2015 prevê que o juiz poderá atribuir efeito suspensivo aos embargos à execução quando presentes, cumulativamente, os seguintes requisitos: (a) requerimento do embargante; (b) relevância da argumentação; (c) risco de dano grave de difícil ou incerta reparação; e (d) garantia do juízo". Precedentes. (...) 4. Na hipótese, a despeito de reiterar a argumentação delineada no bojo dos embargos à execução, que contém matérias de ordem pública, o agravante não arrazoa acerca de sua impossibilidade quanto à prestação da garantia exigida pelo art. 919, § 1o, do CPC, tampouco demonstra em que elementos está baseado o receio de grave dano de difícil ou incerta reparação. (...) 4.2. Ausentes os requisitos cumulativos previstos no art. 919, § 1o, do CPC e não verificada situação excepcional que justifique sua dispensa, a decisão recorrida deve ser mantida em seu inteiro teor. 5. Agravo de instrumento improvido. (Acórdão 1915193, 0723435-53.2024.8.07.0000, Relator(a): JOÃO EGMONT, 2a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 28/08/2024, publicado no DJe: 11/09/2024.) – grifos nossos Com estas considerações, INDEFIRO O PEDIDO DE ANTECIPAÇÃO DA TUTELA RECURSAL. Intime-se o embargado, ora agravado para, querendo, apresentar contrarrazões, no prazo legal. Oficie-se ao Juízo da 3a Vara Cível de Águas Claras, comunicando-o do teor desta decisão. Dispensadas as informações, porquanto a consulta realizada no processo eletrônico de origem se mostra suficiente para o julgamento do agravo de instrumento. Publique-se. Intimem-se. Oportunamente, retornem os autos conclusos. Brasília/DF, 11 de julho de 2025 às 17:58:18. Desembargadora Carmen Bittencourt Relatora