Tribunal: TJDFT
Processo: 0747381-20.2025.8.07.0000
Órgão julgador: SÉRGIO ROCHA
Órgão colegiado: 4a Turma Cível
Data de publicação: 2025-11-03

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Desembargador Sérgio Rocha - GDSXSR Número do processo: 0747381-20.2025.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: ADALBERTO CLEBER VALADAO JUNIOR AGRAVADO: VALE DO SOL ADMINISTRACAO IMOBILIARIA LTDA DECISÃO INDEFERIMENTO DA ANTECIPAÇÃO DA TUTELA RECURSAL Trata-se de agravo de instrumento contra decisão que, em ação declaratória de nulidade e/ou resolução de negócio jurídico c/c indenização, indeferiu tutela de urgência requerida pelo autor/agravante para suspender os efeitos do negócio jurídico e, via de consequência, suspender a exigibilidade das obrigações acessórias (taxas condominiais etc.), seja em razão da nulidade do contrato, seja em razão da rescisão por inadimplemento da ré/agravada. Alega, em síntese, que: 1) celebrou contrato de compra e venda de imóvel em loteamento irregular, sem registro imobiliário e sem aprovação do projeto perante a municipalidade; 2) a ausência de registro e aprovação impossibilita a individualização do imóvel, tornando o objeto do contrato impossível e indeterminado; 3) a própria agravada reconhece que o empreendimento está em fase de regularização, o que confirma sua irregularidade; 4) o contrato celebrado não contém as informações exigidas pela Lei n. 6.766/79, caracterizando inadimplemento contratual por parte da agravada; 5) a manutenção do contrato impõe ao agravante o pagamento de taxas condominiais e outras obrigações acessórias, mesmo diante da nulidade ou futura rescisão do negócio jurídico; 6) há risco de prejuízo irreversível, inclusive pela possibilidade de insolvência da agravada; 7) a decisão agravada incorreu em error in iudicando ao exigir dilação probatória para reconhecer a irregularidade do loteamento e a legitimidade da agravada; 8) a legitimidade da agravada decorre da teoria da asserção, sendo parte legítima para figurar no polo passivo da demanda. Requer, em antecipação da tutela recursal, a suspensão dos efeitos do negócio jurídico e, via de consequência, da exigibilidade das obrigações acessórias, e, no mérito, a sua confirmação. Sem razão, inicialmente, o agravante. Nesta sede de cognição sumária, ainda que seja possível vislumbrar a probabilidade do direito alegado, não está demonstrado o risco de dano irreparável ou de difícil reparação a justificar o pedido liminar. Constou da decisão agravada que: (...) embora o autor tenha apresentado documentos que indicam a ausência de registro do loteamento, a ré, em sua resposta à notificação extrajudicial, sustenta que o empreendimento encontra-se em fase de regularização, com processo administrativo em trâmite perante o Município de Alexânia/GO (no 1179/2018), e que não atuou como vendedora do imóvel, mas apenas como anuente da transferência contratual entre o autor e terceiro. A controvérsia acerca da regularidade do loteamento e da legitimidade da ré para figurar no polo passivo da lide demanda incursão na fase probante, não sendo possível, neste momento processual, se afirmar, com segurança, a existência de vício capaz de justificar a antecipação dos efeitos da tutela pretendida. (...) Ocorre que a alegação de que o contrato celebrado entre as partes possui objeto impossível e indeterminado encontra respaldo na documentação acostada aos autos, que indica a ausência de registro do loteamento e a inexistência de aprovação do projeto perante o Poder Público (ID 77820516 e seguintes). Já quanto à alegação de inadimplemento contratual por parte da agravada, não constam do contrato de ID 77820512 as informações exigidas pelos arts 26 e 26-A da Lei n. 6.766/79 (Parcelamento do Solo Urbano), como número de matrícula, identificação do cartório competente e termo final para execução do projeto, o que caracterizaria justa causa para rescisão contratual, conforme previsto no §1o do art. 26-A da referida lei, in verbis: Art. 26-A. Os contratos de compra e venda, cessão ou promessa de cessão de loteamento devem ser iniciados por quadro-resumo, que deverá conter, além das indicações constantes do art. 26 desta Lei: (...) X - o número do registro do loteamento ou do desmembramento, a matrícula do imóvel e a identificação do cartório de registro de imóveis competente; XI - o termo final para a execução do projeto referido no § 1o do art. 12 desta Lei e a data do protocolo do pedido de emissão do termo de vistoria de obras § 1o Identificada a ausência de quaisquer das informações previstas no caput deste artigo, será concedido prazo de 30 (trinta) dias para aditamento do contrato e saneamento da omissão, findo o qual, essa omissão, se não sanada, caracterizará justa causa para rescisão contratual por parte do adquirente. Por sua vez, no que tange à legitimidade passiva da agravada, ao que consta, a agravada figurou no CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RESIDENCIAL NÃO EDIFICADO (LOTE) EM LOTEAMENTO, DENTRO DO CONDOMINIO VALLE DO SOL LOCALIZADO NO MUNICIPIO DE ALEXANIA-GO como promitente vendedora, o que pela teoria da asserção, seria suficiente para vinculá-la à demanda (ID 251815804 do processo reverência). Todavia, não está demonstrado o risco de dano irreparável ou de difícil reparação ao agravante que justifique a suspensão das obrigações acessórias mensais (taxas condominiais de R$ 170,00 e despesas com manutenção do terreno) ao menos até o julgamento do agravo de instrumento pelo colegiado. Isso porque, primeiramente, segundo a resposta da agravada à notificação enviada a ela pelo agravante que “em relação à pretensão para restituição das taxas condominiais e despesas com manutenção do terreno, após apuração, a Notificada verificou que não consta N EN HU M valor pago por V.Sa. em relação a tais valores, desde a aquisição do lote”, informação essa que conflita com os comprovantes juntados aos autos (ID 251815825 e seguintes do processo referência), o que ainda precisa ser devidamente esclarecido. Além disso, referidas despesas seriam pouco representativas frente ao preço de aquisição e demais encargos que o agravante já teria suportado desde 2021 (valor atualizado de R$ 82.552,20). Eventual conclusão em sentido contrário demanda uma análise mais detida da questão e recomenda a instauração do prévio contraditório. Ante o exposto, indefiro a antecipação da tutela recursal. Comunique-se ao Juízo de origem. Intime-se a parte agravada para contrarrazões. P. I. SÉRGIO ROCHA Desembargador Relator

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Desembargador Sérgio Rocha - GDSXSR Número do processo: 0747381-20.2025.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: ADALBERTO CLEBER VALADAO JUNIOR AGRAVADO: VALE DO SOL ADMINISTRACAO IMOBILIARIA LTDA DECISÃO INDEFERIMENTO DA ANTECIPAÇÃO DA TUTELA RECURSAL Trata-se de agravo de instrumento contra decisão que, em ação declaratória de nulidade e/ou resolução de negócio jurídico c/c indenização, indeferiu tutela de urgência requerida pelo autor/agravante para suspender os efeitos do negócio jurídico e, via de consequência, suspender a exigibilidade das obrigações acessórias (taxas condominiais etc.), seja em razão da nulidade do contrato, seja em razão da rescisão por inadimplemento da ré/agravada. Alega, em síntese, que: 1) celebrou contrato de compra e venda de imóvel em loteamento irregular, sem registro imobiliário e sem aprovação do projeto perante a municipalidade; 2) a ausência de registro e aprovação impossibilita a individualização do imóvel, tornando o objeto do contrato impossível e indeterminado; 3) a própria agravada reconhece que o empreendimento está em fase de regularização, o que confirma sua irregularidade; 4) o contrato celebrado não contém as informações exigidas pela Lei n. 6.766/79, caracterizando inadimplemento contratual por parte da agravada; 5) a manutenção do contrato impõe ao agravante o pagamento de taxas condominiais e outras obrigações acessórias, mesmo diante da nulidade ou futura rescisão do negócio jurídico; 6) há risco de prejuízo irreversível, inclusive pela possibilidade de insolvência da agravada; 7) a decisão agravada incorreu em error in iudicando ao exigir dilação probatória para reconhecer a irregularidade do loteamento e a legitimidade da agravada; 8) a legitimidade da agravada decorre da teoria da asserção, sendo parte legítima para figurar no polo passivo da demanda. Requer, em antecipação da tutela recursal, a suspensão dos efeitos do negócio jurídico e, via de consequência, da exigibilidade das obrigações acessórias, e, no mérito, a sua confirmação. Sem razão, inicialmente, o agravante. Nesta sede de cognição sumária, ainda que seja possível vislumbrar a probabilidade do direito alegado, não está demonstrado o risco de dano irreparável ou de difícil reparação a justificar o pedido liminar. Constou da decisão agravada que: (...) embora o autor tenha apresentado documentos que indicam a ausência de registro do loteamento, a ré, em sua resposta à notificação extrajudicial, sustenta que o empreendimento encontra-se em fase de regularização, com processo administrativo em trâmite perante o Município de Alexânia/GO (no 1179/2018), e que não atuou como vendedora do imóvel, mas apenas como anuente da transferência contratual entre o autor e terceiro. A controvérsia acerca da regularidade do loteamento e da legitimidade da ré para figurar no polo passivo da lide demanda incursão na fase probante, não sendo possível, neste momento processual, se afirmar, com segurança, a existência de vício capaz de justificar a antecipação dos efeitos da tutela pretendida. (...) Ocorre que a alegação de que o contrato celebrado entre as partes possui objeto impossível e indeterminado encontra respaldo na documentação acostada aos autos, que indica a ausência de registro do loteamento e a inexistência de aprovação do projeto perante o Poder Público (ID 77820516 e seguintes). Já quanto à alegação de inadimplemento contratual por parte da agravada, não constam do contrato de ID 77820512 as informações exigidas pelos arts 26 e 26-A da Lei n. 6.766/79 (Parcelamento do Solo Urbano), como número de matrícula, identificação do cartório competente e termo final para execução do projeto, o que caracterizaria justa causa para rescisão contratual, conforme previsto no §1o do art. 26-A da referida lei, in verbis: Art. 26-A. Os contratos de compra e venda, cessão ou promessa de cessão de loteamento devem ser iniciados por quadro-resumo, que deverá conter, além das indicações constantes do art. 26 desta Lei: (...) X - o número do registro do loteamento ou do desmembramento, a matrícula do imóvel e a identificação do cartório de registro de imóveis competente; XI - o termo final para a execução do projeto referido no § 1o do art. 12 desta Lei e a data do protocolo do pedido de emissão do termo de vistoria de obras § 1o Identificada a ausência de quaisquer das informações previstas no caput deste artigo, será concedido prazo de 30 (trinta) dias para aditamento do contrato e saneamento da omissão, findo o qual, essa omissão, se não sanada, caracterizará justa causa para rescisão contratual por parte do adquirente. Por sua vez, no que tange à legitimidade passiva da agravada, ao que consta, a agravada figurou no CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RESIDENCIAL NÃO EDIFICADO (LOTE) EM LOTEAMENTO, DENTRO DO CONDOMINIO VALLE DO SOL LOCALIZADO NO MUNICIPIO DE ALEXANIA-GO como promitente vendedora, o que pela teoria da asserção, seria suficiente para vinculá-la à demanda (ID 251815804 do processo reverência). Todavia, não está demonstrado o risco de dano irreparável ou de difícil reparação ao agravante que justifique a suspensão das obrigações acessórias mensais (taxas condominiais de R$ 170,00 e despesas com manutenção do terreno) ao menos até o julgamento do agravo de instrumento pelo colegiado. Isso porque, primeiramente, segundo a resposta da agravada à notificação enviada a ela pelo agravante que “em relação à pretensão para restituição das taxas condominiais e despesas com manutenção do terreno, após apuração, a Notificada verificou que não consta N EN HU M valor pago por V.Sa. em relação a tais valores, desde a aquisição do lote”, informação essa que conflita com os comprovantes juntados aos autos (ID 251815825 e seguintes do processo referência), o que ainda precisa ser devidamente esclarecido. Além disso, referidas despesas seriam pouco representativas frente ao preço de aquisição e demais encargos que o agravante já teria suportado desde 2021 (valor atualizado de R$ 82.552,20). Eventual conclusão em sentido contrário demanda uma análise mais detida da questão e recomenda a instauração do prévio contraditório. Ante o exposto, indefiro a antecipação da tutela recursal. Comunique-se ao Juízo de origem. Intime-se a parte agravada para contrarrazões. P. I. SÉRGIO ROCHA Desembargador Relator