Tribunal: TJDFT
Processo: 0751265-57.2025.8.07.0000
Órgão julgador: FABRÍCIO FONTOURA BEZERRA
Órgão colegiado: 1a Turma Cível
Data de publicação: 2025-11-26

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Des. Fabrício Fontoura Bezerra Número do processo: 0751265-57.2025.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: PAULO OCTAVIO INVESTIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, LEAO - PARTICIPACAO E ADMINISTRACAO DE BENS LTDA AGRAVADO: ESCOLA DE NATACAO E GINASTICA BIOSWIM LTDA. D E C I S Ã O Trata-se de agravo de instrumento, com pedido liminar, interposto por PAULO OCTAVIO INVESTIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA e LEAO - PARTICIPACAO E ADMINISTRACAO DE BENS LTDA contra a decisão proferida nos autos da ação renovatória movida pela ESCOLA DE NATACAO E GINASTICA BIOSWIM LTDA, que rejeitou o pedido de extinção do feito, sem resolução do mérito, e deferiu a sucessão processual da Agravada no polo ativo da Ação Renovatória (ID 253281001, na origem). Em síntese, os agravantes alegam descumprimento contratual (cláusula 18a) e legal (art. 71, II, da Lei no 8.245/91). Sustentam que a cisão parcial da locatária original, que resultou na sucessão pela BIOSWIM (formalizada em 05/02/2024), foi comunicada aos locadores apenas em 03/01/2025, quase um ano após o ato societário, quando o contrato exigia comunicação em até 30 dias. Alegam, ainda, que não houve comprovação do pagamento da taxa de transferência equivalente a três aluguéis, requisito essencial para a validade da cessão, e que, nos termos do art. 13 da Lei do Inquilinato, seria indispensável o consentimento prévio e escrito dos locadores. Defendem, assim, a ilegitimidade ativa da agravada, por não ter se tornado formal e validamente locatária. Ao final, requerem a concessão de efeito suspensivo e, no mérito, a extinção do processo sem resolução, com fundamento no art. 71, II, da Lei no 8.245/91, e art. 485, IV, do CPC, diante da ausência dos requisitos legais para a propositura da ação renovatória. Preparo efetuado. Este é o relatório. Decido. Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso porque interposto com fulcro no art. 1.015, II, do CPC. O artigo 1.019, inciso I, do CPC, autoriza o relator a atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal. O artigo 995, parágrafo único, do CPC, por sua vez, estabelece que a eficácia da decisão poderá ser suspensa se a imediata produção de seus efeitos causar risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e ficar demonstrada a probabilidade do provimento do recurso. Na origem, trata-se de ação renovatória de locação em que a empresa ADV ESPORTE E SAÚDE LTDA. requereu a sucessão processual pela ESCOLA DE NATAÇÃO E GINÁSTICA BIOSWIM LTDA., motivada pela cisão parcial da locatária (formalizada em 05/02/2024), que implicou sucessão universal da BIOSWIM no contrato de locação. Consta dos autos que o contrato inicial de locação foi firmado em 17/11/2014, tendo como locadora a Paulo Octávio Investimentos Imobiliários Ltda. e como locatária a ADV Esporte e Saúde Ltda. Posteriormente, foram celebrados diversos aditivos, sendo o último em 16/06/2023 (ID 195086698), com a inclusão da empresa Leão Participação e Administração de Bens Ltda. como locadora, juntamente com Paulo Octávio. O documento de ID 231564247 comprova a cisão parcial da empresa ADV Esporte e Saúde Ltda., com a parcela cindida absorvida pela Escola de Natação e Ginástica BIOSWIM Ltda., nos termos dos arts. 224 e 229 da Lei no 6.404/76. O art. 71, II, da Lei no 8.245/91, exige que a petição inicial da ação renovatória seja instruída com prova do exato cumprimento do contrato em curso. Embora a ação renovatória seja instrumento de proteção ao fundo de comércio, a aplicação literal desse dispositivo pode ser mitigada em casos de inadimplemento pontual ou excepcional. Todavia, a controvérsia reside na colisão entre a sucessão universal de direitos e obrigações decorrente da cisão parcial (art. 229 da Lei no 6.404/76), que transfere a posição de locatária para a BIOSWIM, e as normas de ordem pública da Lei do Inquilinato (Lei no 8.245/91), que disciplinam a cessão da locação. Ainda que válida e eficaz no âmbito societário, a cisão não afasta os requisitos específicos impostos pelo contrato de locação. O art. 13 da Lei no 8.245/91 exige consentimento prévio e escrito do locador para a cessão da locação, e o art. 71, II, da mesma lei impõe a prova do exato cumprimento do contrato como condição para a ação renovatória. No caso, os agravantes apontam descumprimento da cláusula 18a do contrato, que prevê comunicação tempestiva (30 dias) e o pagamento da taxa de transferência (três aluguéis). Assim, a transferência da locação por cisão não pode afastar a exigência de cumprimento das obrigações contratuais e legais, impondo-se a prevalência da norma especial (Lei no 8.245/91) e da autonomia da vontade contratual sobre interpretação extensiva da boa-fé objetiva em requisito taxativo da ação renovatória. Diante do exposto, DEFIRO o efeito suspensivo. Comunique-se ao Juízo de origem, nos do art. 1.019, I, do CPC. Faculto à parte agravada oportunidade para responder ao recurso, nos termos do art. 1.019, II, do CPC. Publique-se. Intime-se. Desembargador FABRÍCIO BEZERRA Relator

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Des. Fabrício Fontoura Bezerra Número do processo: 0751265-57.2025.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: PAULO OCTAVIO INVESTIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, LEAO - PARTICIPACAO E ADMINISTRACAO DE BENS LTDA AGRAVADO: ESCOLA DE NATACAO E GINASTICA BIOSWIM LTDA. D E C I S Ã O Trata-se de agravo de instrumento, com pedido liminar, interposto por PAULO OCTAVIO INVESTIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA e LEAO - PARTICIPACAO E ADMINISTRACAO DE BENS LTDA contra a decisão proferida nos autos da ação renovatória movida pela ESCOLA DE NATACAO E GINASTICA BIOSWIM LTDA, que rejeitou o pedido de extinção do feito, sem resolução do mérito, e deferiu a sucessão processual da Agravada no polo ativo da Ação Renovatória (ID 253281001, na origem). Em síntese, os agravantes alegam descumprimento contratual (cláusula 18a) e legal (art. 71, II, da Lei no 8.245/91). Sustentam que a cisão parcial da locatária original, que resultou na sucessão pela BIOSWIM (formalizada em 05/02/2024), foi comunicada aos locadores apenas em 03/01/2025, quase um ano após o ato societário, quando o contrato exigia comunicação em até 30 dias. Alegam, ainda, que não houve comprovação do pagamento da taxa de transferência equivalente a três aluguéis, requisito essencial para a validade da cessão, e que, nos termos do art. 13 da Lei do Inquilinato, seria indispensável o consentimento prévio e escrito dos locadores. Defendem, assim, a ilegitimidade ativa da agravada, por não ter se tornado formal e validamente locatária. Ao final, requerem a concessão de efeito suspensivo e, no mérito, a extinção do processo sem resolução, com fundamento no art. 71, II, da Lei no 8.245/91, e art. 485, IV, do CPC, diante da ausência dos requisitos legais para a propositura da ação renovatória. Preparo efetuado. Este é o relatório. Decido. Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso porque interposto com fulcro no art. 1.015, II, do CPC. O artigo 1.019, inciso I, do CPC, autoriza o relator a atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal. O artigo 995, parágrafo único, do CPC, por sua vez, estabelece que a eficácia da decisão poderá ser suspensa se a imediata produção de seus efeitos causar risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e ficar demonstrada a probabilidade do provimento do recurso. Na origem, trata-se de ação renovatória de locação em que a empresa ADV ESPORTE E SAÚDE LTDA. requereu a sucessão processual pela ESCOLA DE NATAÇÃO E GINÁSTICA BIOSWIM LTDA., motivada pela cisão parcial da locatária (formalizada em 05/02/2024), que implicou sucessão universal da BIOSWIM no contrato de locação. Consta dos autos que o contrato inicial de locação foi firmado em 17/11/2014, tendo como locadora a Paulo Octávio Investimentos Imobiliários Ltda. e como locatária a ADV Esporte e Saúde Ltda. Posteriormente, foram celebrados diversos aditivos, sendo o último em 16/06/2023 (ID 195086698), com a inclusão da empresa Leão Participação e Administração de Bens Ltda. como locadora, juntamente com Paulo Octávio. O documento de ID 231564247 comprova a cisão parcial da empresa ADV Esporte e Saúde Ltda., com a parcela cindida absorvida pela Escola de Natação e Ginástica BIOSWIM Ltda., nos termos dos arts. 224 e 229 da Lei no 6.404/76. O art. 71, II, da Lei no 8.245/91, exige que a petição inicial da ação renovatória seja instruída com prova do exato cumprimento do contrato em curso. Embora a ação renovatória seja instrumento de proteção ao fundo de comércio, a aplicação literal desse dispositivo pode ser mitigada em casos de inadimplemento pontual ou excepcional. Todavia, a controvérsia reside na colisão entre a sucessão universal de direitos e obrigações decorrente da cisão parcial (art. 229 da Lei no 6.404/76), que transfere a posição de locatária para a BIOSWIM, e as normas de ordem pública da Lei do Inquilinato (Lei no 8.245/91), que disciplinam a cessão da locação. Ainda que válida e eficaz no âmbito societário, a cisão não afasta os requisitos específicos impostos pelo contrato de locação. O art. 13 da Lei no 8.245/91 exige consentimento prévio e escrito do locador para a cessão da locação, e o art. 71, II, da mesma lei impõe a prova do exato cumprimento do contrato como condição para a ação renovatória. No caso, os agravantes apontam descumprimento da cláusula 18a do contrato, que prevê comunicação tempestiva (30 dias) e o pagamento da taxa de transferência (três aluguéis). Assim, a transferência da locação por cisão não pode afastar a exigência de cumprimento das obrigações contratuais e legais, impondo-se a prevalência da norma especial (Lei no 8.245/91) e da autonomia da vontade contratual sobre interpretação extensiva da boa-fé objetiva em requisito taxativo da ação renovatória. Diante do exposto, DEFIRO o efeito suspensivo. Comunique-se ao Juízo de origem, nos do art. 1.019, I, do CPC. Faculto à parte agravada oportunidade para responder ao recurso, nos termos do art. 1.019, II, do CPC. Publique-se. Intime-se. Desembargador FABRÍCIO BEZERRA Relator