Tribunal: TJDFT
Processo: 0737034-25.2025.8.07.0000
Órgão julgador: ROBERTO FREITAS FILHO
Órgão colegiado: 3a Turma Cível
Data de publicação: 2025-09-04

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Des. Roberto Freitas Filho Número do processo: 0737034-25.2025.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: PAULO RICARDO SOARES GARCIA AGRAVADO: IMOVEIS ESTRELAS ADMINISTRACAO E INVESTIMENTOS LTDA D E S P A C H O Cuida-se de agravo de instrumento com pedido de tutela provisória recursal interposto por PAULO RICARDO SOARES GARCIA em face de IMÓVEIS ESTRELAS ADMINISTRAÇÃO E INVESTIMENTOS LTDA, ante a decisão proferida pelo Juízo da 2a Vara Cível de Águas Claras/DF (ID 75764068), que nos autos da ação de despejo por denúncia vazia n. 0720581-26.2024.8.07.0020, indeferiu o processamento da reconvenção apresentada pelo Agravante. Confira-se a decisão agravada: Trata-se de AÇÃO DE DESPEJO POR DENÚNCIA VAZIA ajuizada por IMOVEIS ESTRELAS ADMINISTRAÇÃO E INVESTIMENTOS LTDA EPP em face de PAULO RICARDO SOARES GARCIA, ambos devidamente qualificados nos autos. A parte autora narra, em síntese, que é proprietária e locadora do imóvel comercial situado na Colônia Agrícola Vicente Pires, Chácara 55, Parte 06, em Vicente Pires (DF). Afirma que celebrou com o requerido um contrato de locação em 20 de julho de 2007, com prazo determinado inicialmente até 19 de julho de 2010, o qual, após o seu termo, passou a viger por prazo indeterminado. O valor atual do aluguel, segundo a exordial, corresponde a R$ 3.820,74 (três mil, oitocentos e vinte reais e setenta e quatro centavos). Aduz a requerente que, não possuindo mais interesse na manutenção do vínculo locatício, promoveu a notificação extrajudicial do requerido em 12 de agosto de 2024, concedendo-lhe o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária do imóvel, em conformidade com o artigo 57 da Lei no 8.245/91. A notificação foi devidamente recebida em seu destino em 16 de agosto de 2024 (ID 212538773). Diante da inércia do locatário em desocupar o bem, ajuizou a presente demanda, pleiteando, em sede de liminar, a expedição de mandado de despejo para desocupação em 15 (quinze) dias, mediante a prestação de caução no valor de três meses de aluguel, com fundamento no artigo 59, § 1o, inciso VIII, da referida lei. Ao final, pugnou pela procedência da ação para decretar a rescisão contratual e o despejo definitivo, com a condenação do réu nos ônus sucumbenciais. Este Juízo, em decisão interlocutória de ID 212622612, indeferiu o pedido de tutela de urgência. O requerido apresentou contestação acompanhada de pedido reconvencional, pretendendo, nesta via, discutir eventual direito a indenização por fundo de comércio (ID 230408457). A autora apresentou réplica (ID. 230567592). É o relato necessário. Passo ao saneamento do feito e à organização do processo. Na decisão saneadora, examinam-se as questões processuais pendentes, fixam-se os pontos controvertidos e determinam-se as provas a serem produzidas. DA RECONVENÇÃO. Verifica-se que o pedido reconvencional formulado pelo réu versa sobre matéria absolutamente dissociada do objeto desta ação – que se limita à retomada do imóvel pela via do despejo fundada em denúncia vazia. O pleito de indenização por fundo de comércio exige dilação probatória complexa, que extrapolam os limites do objeto do feito, não guardando conexão necessária a justificar o processamento conjunto, segundo os critérios de economia e celeridade processuais. A jurisprudência do TJDFT tem se orientado no sentido de que discussões sobre indenização por fundo de comércio, quando não relacionadas à ação renovatória — hipótese dos autos —, devem ser veiculadas mediante a propositura de ação autônoma, a fim de se evitar tumulto processual e prejuízo ao julgamento célere da demanda principal, neste sentido: “(...) 3. No caso em exame, verifico que o acórdão expõe de forma clara as razões de ter ordenado o despejo, pois foram atendidos os requisitos do art. 59, §1o, da Lei no 8.245/91, com a redação da Lei no 12.112/09. Ademais, o fato de haver fundo de comércio não impede a ordem de despejo, pois o direito de buscar eventual reparação pode ser exercido pelas vias adequadas. (...)” (Acórdão 2008365, 0741744-25.2024.8.07.0000, Relator(a): FÁTIMA RAFAEL, 3a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 05/06/2025, publicado no DJe: 30/06/2025.) “(...) VI. O fundo de comércio não subsiste à extinção do contrato de locação e depende, para a sua indenização, de pronunciamento judicial em ação específica, na esteira do que estabelecem os artigos 51 e 52, § 3o, da Lei do Inquilinato.(...)” (Acórdão 1150894, 20150710115486APC, Relator(a): JAMES EDUARDO OLIVEIRA, 4a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 30/01/2019, publicado no DJe: 19/02/2019.) Ressalta-se que eventual direito a indenização por fundo de comércio poderá ser discutido em ação própria, observados os requisitos legais específicos para sua postulação. INSTRUÇÃO PROBATÓRIA. Superada a questão da reconvenção, a controvérsia da ação principal (despejo) cinge-se à verificação do preenchimento dos requisitos para a decretação do despejo por denúncia vazia de contrato de locação não residencial por prazo indeterminado. Os critérios para a distribuição do ônus da prova encontram-se estabelecidos no artigo 373 do Código de Processo Civil. Esse dispositivo confere ao juiz a prerrogativa de inverter o ônus da prova, atribuindo-o à parte que possua melhores condições para produzi-lo, desde que sejam observadas as peculiaridades de cada caso concreto. No presente caso, entretanto, não há fundamentos que justifiquem a alteração das regras ordinárias de distribuição do ônus da prova, previstas no artigo 373 do CPC. Dessa forma, incumbe ao autor a demonstração dos fatos constitutivos de seu direito, enquanto ao réu cabe a prova de fatos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito do autor. No que concerne à instrução processual, verifica-se a desnecessidade de produção de outras provas além das já constantes nos autos, uma vez que estes se encontram devidamente instruídos com documentos suficientes para viabilizar o julgamento antecipado da lide. DISPOSITIVO. Ante o exposto, declaro o feito saneado e organizado. INDEFIRO o processamento da reconvenção apresentada pela parte requerida. Preclusa, venham os autos conclusos para julgamento, observando-se a ordem cronológica de conclusão. O Agravante, em suas razões recursais, alega que: 1) a reconvenção possui conexão lógica e jurídica com a demanda principal, pois trata da indenização por fundo de comércio decorrente da extinção do contrato de locação; 2) a jurisprudência admite o processamento da reconvenção em ações de despejo por denúncia vazia, desde que respeitados os princípios do contraditório e da ampla defesa; 3) o indeferimento liminar da reconvenção viola os princípios da ampla defesa, contraditório, economia e celeridade processual; 4) a alegação de complexidade probatória não é suficiente para justificar o indeferimento liminar. Requer: 1. O recebimento do presente Agravo de Instrumento, com a concessão da gratuidade de justiça; 2. A concessão de tutela provisória recursal para suspender os efeitos da decisão agravada, determinando o regular processamento da reconvenção; 3. Ao final, o provimento definitivo do recurso, para reformar a decisão interlocutória e admitir a reconvenção apresentada pelo Agravante; 4. A intimação do agravado para, querendo, apresentar contrarrazões. O recurso veio desacompanhado do preparo recursal em face do pedido de gratuidade da justiça. É o relatório. O Agravante requer a concessão do benefício da gratuidade de justiça sob a alegação de que não possui condições de arcar com as despesas processuais. Contudo, não há nos autos elementos que comprovem a incapacidade financeira do Recorrente. Ante o exposto, faculto ao Agravante a oportunidade de trazer aos autos, no prazo de 5 (cinco) dias, prova a respeito do preenchimento dos pressupostos para a concessão dos benefícios da justiça gratuita, mediante a comprovação, cumulativa, das situações qualificadoras de hipossuficiência financeira previstas no regulamento inserto nos termos do art. 4o, § 1o (pessoa natural), art. 5o (pessoa natural em situação de superendividamento) ou art. 10 (empresário individual) da Resolução n. 271/2023 da Defensoria Pública do Distrito Federal, sob pena de indeferimento do pedido, nos termos do art. 99, § 2o, art. 100, parágrafo único, e art. 101, § 2o, todos do CPC. Para tanto, deve instruir os autos com cópia dos 3 (três) últimos contracheques, carteira de trabalho atualizada (ainda que sem anotações), comprovantes de rendimento de empresa individual, declaração completa do imposto de renda dos 2 (dois) últimos exercícios (ou comprovante de não declaração), os 3 (três) últimos extratos bancários de cada conta corrente, poupança e aplicações financeiras, comprovantes de gastos com despesas essenciais (tratamentos de saúde não eletivos, educação, moradia própria), entre outros documentos que justifiquem a condição de hipossuficiência. Alternativamente, faculto-lhe, caso assim deseje, a possibilidade, dentro do prazo retro, de recolher o preparo recursal na forma simples, caso não consiga desincumbir-se do ônus probatório de comprovar a sua hipossuficiência financeira, nos termos dos parâmetros elencados. Após o transcurso do prazo, voltem os autos conclusos. Publique-se. Intime-se. Brasília, 2 de setembro de 2025 15:06:15. ROBERTO FREITAS FILHO Desembargador

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Des. Roberto Freitas Filho Número do processo: 0737034-25.2025.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: PAULO RICARDO SOARES GARCIA AGRAVADO: IMOVEIS ESTRELAS ADMINISTRACAO E INVESTIMENTOS LTDA D E S P A C H O Cuida-se de agravo de instrumento com pedido de tutela provisória recursal interposto por PAULO RICARDO SOARES GARCIA em face de IMÓVEIS ESTRELAS ADMINISTRAÇÃO E INVESTIMENTOS LTDA, ante a decisão proferida pelo Juízo da 2a Vara Cível de Águas Claras/DF (ID 75764068), que nos autos da ação de despejo por denúncia vazia n. 0720581-26.2024.8.07.0020, indeferiu o processamento da reconvenção apresentada pelo Agravante. Confira-se a decisão agravada: Trata-se de AÇÃO DE DESPEJO POR DENÚNCIA VAZIA ajuizada por IMOVEIS ESTRELAS ADMINISTRAÇÃO E INVESTIMENTOS LTDA EPP em face de PAULO RICARDO SOARES GARCIA, ambos devidamente qualificados nos autos. A parte autora narra, em síntese, que é proprietária e locadora do imóvel comercial situado na Colônia Agrícola Vicente Pires, Chácara 55, Parte 06, em Vicente Pires (DF). Afirma que celebrou com o requerido um contrato de locação em 20 de julho de 2007, com prazo determinado inicialmente até 19 de julho de 2010, o qual, após o seu termo, passou a viger por prazo indeterminado. O valor atual do aluguel, segundo a exordial, corresponde a R$ 3.820,74 (três mil, oitocentos e vinte reais e setenta e quatro centavos). Aduz a requerente que, não possuindo mais interesse na manutenção do vínculo locatício, promoveu a notificação extrajudicial do requerido em 12 de agosto de 2024, concedendo-lhe o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária do imóvel, em conformidade com o artigo 57 da Lei no 8.245/91. A notificação foi devidamente recebida em seu destino em 16 de agosto de 2024 (ID 212538773). Diante da inércia do locatário em desocupar o bem, ajuizou a presente demanda, pleiteando, em sede de liminar, a expedição de mandado de despejo para desocupação em 15 (quinze) dias, mediante a prestação de caução no valor de três meses de aluguel, com fundamento no artigo 59, § 1o, inciso VIII, da referida lei. Ao final, pugnou pela procedência da ação para decretar a rescisão contratual e o despejo definitivo, com a condenação do réu nos ônus sucumbenciais. Este Juízo, em decisão interlocutória de ID 212622612, indeferiu o pedido de tutela de urgência. O requerido apresentou contestação acompanhada de pedido reconvencional, pretendendo, nesta via, discutir eventual direito a indenização por fundo de comércio (ID 230408457). A autora apresentou réplica (ID. 230567592). É o relato necessário. Passo ao saneamento do feito e à organização do processo. Na decisão saneadora, examinam-se as questões processuais pendentes, fixam-se os pontos controvertidos e determinam-se as provas a serem produzidas. DA RECONVENÇÃO. Verifica-se que o pedido reconvencional formulado pelo réu versa sobre matéria absolutamente dissociada do objeto desta ação – que se limita à retomada do imóvel pela via do despejo fundada em denúncia vazia. O pleito de indenização por fundo de comércio exige dilação probatória complexa, que extrapolam os limites do objeto do feito, não guardando conexão necessária a justificar o processamento conjunto, segundo os critérios de economia e celeridade processuais. A jurisprudência do TJDFT tem se orientado no sentido de que discussões sobre indenização por fundo de comércio, quando não relacionadas à ação renovatória — hipótese dos autos —, devem ser veiculadas mediante a propositura de ação autônoma, a fim de se evitar tumulto processual e prejuízo ao julgamento célere da demanda principal, neste sentido: “(...) 3. No caso em exame, verifico que o acórdão expõe de forma clara as razões de ter ordenado o despejo, pois foram atendidos os requisitos do art. 59, §1o, da Lei no 8.245/91, com a redação da Lei no 12.112/09. Ademais, o fato de haver fundo de comércio não impede a ordem de despejo, pois o direito de buscar eventual reparação pode ser exercido pelas vias adequadas. (...)” (Acórdão 2008365, 0741744-25.2024.8.07.0000, Relator(a): FÁTIMA RAFAEL, 3a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 05/06/2025, publicado no DJe: 30/06/2025.) “(...) VI. O fundo de comércio não subsiste à extinção do contrato de locação e depende, para a sua indenização, de pronunciamento judicial em ação específica, na esteira do que estabelecem os artigos 51 e 52, § 3o, da Lei do Inquilinato.(...)” (Acórdão 1150894, 20150710115486APC, Relator(a): JAMES EDUARDO OLIVEIRA, 4a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 30/01/2019, publicado no DJe: 19/02/2019.) Ressalta-se que eventual direito a indenização por fundo de comércio poderá ser discutido em ação própria, observados os requisitos legais específicos para sua postulação. INSTRUÇÃO PROBATÓRIA. Superada a questão da reconvenção, a controvérsia da ação principal (despejo) cinge-se à verificação do preenchimento dos requisitos para a decretação do despejo por denúncia vazia de contrato de locação não residencial por prazo indeterminado. Os critérios para a distribuição do ônus da prova encontram-se estabelecidos no artigo 373 do Código de Processo Civil. Esse dispositivo confere ao juiz a prerrogativa de inverter o ônus da prova, atribuindo-o à parte que possua melhores condições para produzi-lo, desde que sejam observadas as peculiaridades de cada caso concreto. No presente caso, entretanto, não há fundamentos que justifiquem a alteração das regras ordinárias de distribuição do ônus da prova, previstas no artigo 373 do CPC. Dessa forma, incumbe ao autor a demonstração dos fatos constitutivos de seu direito, enquanto ao réu cabe a prova de fatos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito do autor. No que concerne à instrução processual, verifica-se a desnecessidade de produção de outras provas além das já constantes nos autos, uma vez que estes se encontram devidamente instruídos com documentos suficientes para viabilizar o julgamento antecipado da lide. DISPOSITIVO. Ante o exposto, declaro o feito saneado e organizado. INDEFIRO o processamento da reconvenção apresentada pela parte requerida. Preclusa, venham os autos conclusos para julgamento, observando-se a ordem cronológica de conclusão. O Agravante, em suas razões recursais, alega que: 1) a reconvenção possui conexão lógica e jurídica com a demanda principal, pois trata da indenização por fundo de comércio decorrente da extinção do contrato de locação; 2) a jurisprudência admite o processamento da reconvenção em ações de despejo por denúncia vazia, desde que respeitados os princípios do contraditório e da ampla defesa; 3) o indeferimento liminar da reconvenção viola os princípios da ampla defesa, contraditório, economia e celeridade processual; 4) a alegação de complexidade probatória não é suficiente para justificar o indeferimento liminar. Requer: 1. O recebimento do presente Agravo de Instrumento, com a concessão da gratuidade de justiça; 2. A concessão de tutela provisória recursal para suspender os efeitos da decisão agravada, determinando o regular processamento da reconvenção; 3. Ao final, o provimento definitivo do recurso, para reformar a decisão interlocutória e admitir a reconvenção apresentada pelo Agravante; 4. A intimação do agravado para, querendo, apresentar contrarrazões. O recurso veio desacompanhado do preparo recursal em face do pedido de gratuidade da justiça. É o relatório. O Agravante requer a concessão do benefício da gratuidade de justiça sob a alegação de que não possui condições de arcar com as despesas processuais. Contudo, não há nos autos elementos que comprovem a incapacidade financeira do Recorrente. Ante o exposto, faculto ao Agravante a oportunidade de trazer aos autos, no prazo de 5 (cinco) dias, prova a respeito do preenchimento dos pressupostos para a concessão dos benefícios da justiça gratuita, mediante a comprovação, cumulativa, das situações qualificadoras de hipossuficiência financeira previstas no regulamento inserto nos termos do art. 4o, § 1o (pessoa natural), art. 5o (pessoa natural em situação de superendividamento) ou art. 10 (empresário individual) da Resolução n. 271/2023 da Defensoria Pública do Distrito Federal, sob pena de indeferimento do pedido, nos termos do art. 99, § 2o, art. 100, parágrafo único, e art. 101, § 2o, todos do CPC. Para tanto, deve instruir os autos com cópia dos 3 (três) últimos contracheques, carteira de trabalho atualizada (ainda que sem anotações), comprovantes de rendimento de empresa individual, declaração completa do imposto de renda dos 2 (dois) últimos exercícios (ou comprovante de não declaração), os 3 (três) últimos extratos bancários de cada conta corrente, poupança e aplicações financeiras, comprovantes de gastos com despesas essenciais (tratamentos de saúde não eletivos, educação, moradia própria), entre outros documentos que justifiquem a condição de hipossuficiência. Alternativamente, faculto-lhe, caso assim deseje, a possibilidade, dentro do prazo retro, de recolher o preparo recursal na forma simples, caso não consiga desincumbir-se do ônus probatório de comprovar a sua hipossuficiência financeira, nos termos dos parâmetros elencados. Após o transcurso do prazo, voltem os autos conclusos. Publique-se. Intime-se. Brasília, 2 de setembro de 2025 15:06:15. ROBERTO FREITAS FILHO Desembargador