Tribunal: TJDFT
Processo: 0714120-64.2025.8.07.0000
Órgão julgador: ARQUIBALDO CARNEIRO PORTELA
Órgão colegiado: 6a Turma Cível
Data de publicação: 2025-04-22

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Desembargador ARQUIBALDO CARNEIRO Número do processo: 0714120-64.2025.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: MARIA FERREIRA BARBOSA AGRAVADO: BANCO BRADESCO SA D E C I S Ã O Cuida-se de agravo de instrumento interposto por MARIA FERREIRA BARBOSA (executada) contra a decisão proferida pelo Juiz de Direito da 1a Vara de Execução de Títulos Extrajudiciais e Conflitos Arbitrais de Brasília/DF, nos autos do processo no 0019005-14.2015.8.07.0001, ajuizado por BANCO BRADESCO S.A., que rejeitou a impugnação à penhora formulada pela executada, ora agravante, afastando o reconhecimento da impenhorabilidade do imóvel constrito, sob o fundamento de que não restou caracterizado como bem de família. Eis a r. decisão agravada (ID 229998139 da origem): “1. Da impugnação à penhora do imóvel Intimada para “juntar aos autos documentos que demonstrem que efetivamente resida no imóvel penhorado ou que o bem se caracteriza como fonte de renda familiar” (ID 202225978), a executada colacionou documentos e requereu o prazo de 48 horas para juntar contas de luz em seu nome. A parte exequente, por seu turno, rechaçou as argumentações da executada. Aduziu que o imóvel não é sua moradia atual nem permanente, uma vez que não apresentou documentos suficientes para comprovar a impenhorabilidade, como contas de luz em seu nome, declarações de imposto de renda e fotos residenciais. É o relatório do necessário. Decido. De acordo com a Lei n. 8.009/90, artigo 1o, parágrafo único, e o artigo 5o, parágrafo único: Art. 1o O imóvel residencial próprio do casal, ou da entidade familiar, é impenhorável e não responderá por qualquer tipo de dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza, contraída pelos cônjuges ou pelos pais ou filhos que sejam seus proprietários e nele residam, salvo nas hipóteses previstas nesta Lei. Art. 5o Para os efeitos de impenhorabilidade, de que trata esta Lei, considera-se residência um único imóvel utilizado pelo casal ou pela entidade familiar para moradia permanente. Assim para que o imóvel tenha a mercê legal, é necessário que sirva de residência à entidade familiar, ou tenha a renda vinculada ao sustento da família, e que não figure nas exceções previstas no art. 3o do referido diploma legal. Na hipótese, a despeito da concessão de oportunidade para a juntada de documentos comprobatórios, a executada informou que o imóvel não se encontra alugado, tampouco colacionou ao feito algum documento para comprovar que resida nele ou de que utiliza seus frutos para locação doutro. Registre-se que a parte executada colacionou aos autos dois comprovantes de consumo energia elétrica (IDs 203703010 e 203703007), mas sem indicação da data em que foram pagos, o que seria necessário para evidenciar que ela reside atualmente no imóvel. Isso porque a única conta de luz colacionada (ID 213047723), com data recente, apresenta como valor de pagamento zero, o que evidencia a ausência de moradores no imóvel. Ademais, a executada informa que “O fato de o imóvel estar fechado há alguns anos (visto que por questões familiares a requerente tem passado muito tempo no Ceará)” não desnatura o bem de família”. (ID 213047723). Há nos autos diligências que certificam que a executada não reside no bem, nos termos das certidões de IDs 160816649, 137218512, 125003968 e 116532544. Ressalte-se que é ônus do executado comprovar que a impenhorabilidade do imóvel. Nesse sentido, acórdãos do egrégio Tribunal de Justiça: (...) 2. É assente na jurisprudência deste egrégio TJDFT que é ônus do executado demonstrar que o imóvel constrito se amolda a proteção legal conferida pela Lei 8.009/1990 (CPC, art. 333, II). (...)" (Acórdão n.1100960, 07046479820188070000, Relator: GISLENE PINHEIRO 7a Turma Cível, Data de Julgamento: 06/06/2018, Publicado no DJE: 11/06/2018. Pág.: Sem Página Cadastrada.) DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE TERCEIROS. BEM DE FAMÍLIA. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO. ÔNUS DA EMBARGANTE. PROTEÇÃO DA LEI No 8.009/90. NÃO COMPROVADA. PENHORA MANTIDA. SENTENÇA REFORMADA.1. Compete à parte embargante, ao suscitar a impenhorabilidade do bem, fazer prova da inexistência de outros imóveis, e por consequência, da proteção legal, por se tratar de fato constitutivo de seu direito, nos termos do art. 333, I, do Código de Processo Civil.2. Inexistindo nos autos documentos necessários a inferir que o imóvel está protegido pela impenhorabilidade estampada na Lei no 8.009/90, não há que se falar em desconstituição da penhora.3. A mera alegação de que se trata de bem de família não leva à impenhorabilidade do imóvel, se não restar prova evidente da respectiva afirmação.4. Recurso conhecido e provido. Sentença reformada." (Acórdão n.1094267, 20170110560320APC, Relator: SILVA LEMOS 5a TURMA CÍVEL, Data de Julgamento: 25/04/2018, Publicado no DJE: 10/05/2018. Pág.: 330/333). Assim, à falta de comprovação de que o imóvel penhorado constitua moradia permanente da executada e de sua família ou de que seu fruto é utilizado para locar outro bem ou para a subsistência do núcleo familiar, a pretensão não tem passagem. Posto isso, rejeito a impugnação de ID 173931245. 1. 2. Da alegação de nua-propriedade A executada aduz que não tem a nua propriedade do bem, pois é apenas a usufrutuária do imóvel, conforme escritura pública de doação para MATHEUS BARBOSA COELHO, com reserva de usufruto (ID 213047733). Afirma que a escritura não foi inscrita na matrícula do imóvel por falta de condições financeiras. O exequente rechaça as afirmações da devedora, pois não houve registro na matrícula da cláusula de usufruto nem indicação de outro bem passível de constrição, nos termos do art. 805, parágrafo único, do CPC. Ademais, aduz que “a executada que seria a usufrutuária, já informou nos autos que não reside no local, não sendo assim, impedimento algum a expropriação do mesmo. Com efeito, tem-se que a escritura pública de doação do imóvel com reserva de usufruto foi lavrada em 26/08/2005 (ID 213047731). Todavia, os seus efeitos devem ser afastados perante terceiros. Isso porque não foi conferida publicidade ao ato, uma vez que a doação não foi registrada na matrícula do imóvel. Ademais, tratando-se de imóvel, impera o art. 1.245 do Código Civil, e seu parágrafo primeiro, que dispõem: “Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis. Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.” Portanto, a falta de registro da doação na matrícula do imóvel não é apenas uma irregularidade, mas uma condição essencial para que o ato tenha validade perante terceiros Nesse sentido, é o entendimento do TJDFT: APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. DOAÇÃO PELO PROMITENTE COMPRADOR. AUSÊNCIA DE REGISTRO. REQUISITO DE EFICÁCIA PERANTE TERCEIROS. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. SENTENÇA MANTIDA. 1. A transferência da propriedade entre vivos depende do registro do título no Cartório de Registro de Imóveis, nos termos dos artigos 1.227 e 1.245 do Código Civil. 2. Apesar de a doação ter sido homologada judicialmente, ela não foi registrada na matrícula do imóvel, o que afasta o seus efeitos perante terceiros. 2.1. A ausência do registro da doação na matrícula do imóvel não é mera irregularidade, mas condição de eficácia do ato perante terceiros, impedindo a adjudicação compulsória. 3. Recurso conhecido e não provido. Sentença reformada. (Acórdão 1415425, 0707187-60.2021.8.07.0018, Relator(a): ROMULO DE ARAUJO MENDES, 1a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 12/04/2022, publicado no DJe: 02/05/2022.). Grifo meu. APELAÇÃO CÍVEL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO. CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL. EXISTÊNCIA DE DOAÇÃO COM RESERVA DE USUFRUTO VITALÍCIO. PREVISÃO EM SENTENÇA HOMOLOGATÓRIA DE DIVÓRCIO. AUSÊNCIA DE REGISTRO NO CARTÓRIO DO REGISTRO DE IMÓVEIS. INVIABILIDADE DE PRODUÇÃO DE EFEITOS EM RELAÇÃO A TERCEIROS. ART. 1245 DO CÓDIGO CIVIL. POSSIBILIDADE DE PENHORA DO BEM DE FAMÍLIA DE PROPRIEDADE DO FIADOR. TEMA No 1127. REPERCUSSÃO GERAL. TEMA No 1091. RECURSOS REPETITIVOS. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. 1. A hipótese consiste em examinar a validade da penhora decretada pelo Juízo singular nos autos do processo de execução proposto pelos ora recorridos, bem como em avaliar se merece ser atribuído ao imóvel penhorado a proteção legal referente ao bem de família. 1.1. Os recorrentes afirmam que seus genitores se divorciaram no ano de 1995 e que a respectiva sentença homologatória contemplou a doação do imóvel em referência, o único dos doadores e adquirido durante a constância da relação conjugal, aos filhos de ambos, com reserva de usufruto vitalício em favor dos donatários, de modo que a manutenção da penhora determinada pelo Juízo singular afrontaria os institutos do ato jurídico perfeito, da coisa julgada e do direito adquirido. 1.2. Também alegam deve ser atribuída ao imóvel penhorado a proteção legal referente ao bem de família, pois restou demonstrado que os recorrentes e seu núcleo familiar nele residem. 2. O fiador assume obrigação assessória para a finalidade de garantir o cumprimento das obrigações especificadas no contrato principal e responde com seu patrimônio nas hipóteses em que o devedor não adimplir as obrigações assumidas por ocasião da celebração do negócio jurídico. 2.1. No presente caso a genitora dos recorrentes garantiu, na posição de fiadora, o contrato de locação de sala comercial celebrado entre os recorridos e a devedora principal. 3. A doação com reserva de usufruto aludida pelos recorrentes não produz regulares efeitos em relação aos recorridos, notadamente para a finalidade de impedir a efetivação dos atos necessários à satisfação do crédito por eles perseguido, diante da ausência do devido registro no cartório de imóveis. 3.1. Mesmo que os genitores dos recorrentes tenham manifestado a vontade de doar seu único imóvel residencial aos filhos, com reserva de usufruto vitalício, a aludida declaração de vontade não produz efeitos diante de terceiros, pois não chegou a haver o devido registro na matrícula do imóvel doado, como exigem as regras previstas no art. 1245 do Código Civil, no art. 167, inc. I, itens 7 e, fianlmente, no art. 33, da Lei no 6015/1973, que dispõe a respeito dos registros públicos. 4. Ainda que os recorrentes pudessem comprovar que residem no imóvel objeto de penhora, sabe-se que a impenhorabilidade do bem de família não pode ser alegada de modo absoluto, pois admite mitigações. 4.1. A Lei n° 8.245/1991 acrescentou ao art. 3° da Lei n° 8.009/1990 a notória exceção à regra geral da impenhorabilidade, justamente nos casos de obrigação decorrente de “fiança concedida em contrato de locação” (inc. VII). 4.2. O Excelso Supremo Tribunal Federal, ao julgar o tema no 1127 da repercussão geral, reconheceu a compatibilidade da exceção prevista no art. 3°, inc. VII, da Lei no 8.009/1990 com o Texto Constitucional, inclusive nos casos em que a garantia é prestada em contrato de locação comercial. 4.3. O Colendo Superior Tribunal de Justiça, do mesmo modo, ao firmar tese jurídica constante no tema no 1091 dos recursos repetitivos, reconheceu a validade da penhora do bem de família do proprietário que figura na posição de fiador em contrato de locação, seja comercial, seja residencial. 5. Assim, deve-se afirmar a possibilidade de penhora do bem do fiador no contrato de locação, em prestígio à validade normativa do art. 3o, inc. VII, da Lei no 8.009/1990. 6. Recurso conhecido e desprovido. (Acórdão 1733619, 0714418-11.2020.8.07.0007, Relator(a): ALVARO CIARLINI, 2a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 19/07/2023, publicado no DJe: 03/08/2023.). Grifo meu. Observo, todavia, a possibilidade de terceiro propor a demanda cabível na defesa de seu eventual direito. Sendo assim, caso o exequente, sabedor dessa situação insista na expropriação do imóvel, poderá ficar sujeito a arcar com verbas honorários em eventual ação civil, em face da causalidade. Posto isso, indefiro o pedido ID 213047731. 3. Do pedido de apresentação de extratos bancários Quanto ao pedido para que o exequente exiba extratos da conta bancária desde abril de 2014 até o encerramento do relacionamento, é ônus executada instruir a impugnação com os documentos que comprovem suas alegações (art. 373, inc. II, 434, caput, e 854, § 3o, inc. I, do CPC). Ademais, a elucidação do fatos deduzidos pela executada depende de dilação probatória, o que não se coaduna com a via eleita. Na objeção de pré-executividade as provas são limitadas àquelas pré-existentes e pré-constituídas, de maneira que não há lugar para a realização de aprofundada atividade cognitiva. Ou seja, tal qual já consolidou o colendo Superior Tribunal de Justiça (REsp 1.110.925/SP), a objeção de pré-executividade tem caráter excepcional, sendo cabível somente quando atendido simultaneamente dois requisitos. O primeiro, de ordem material, preceitua que a matéria invocada deve ser suscetível de conhecimento de ofício pelo juiz; o segundo, de ordem formal, define ser indispensável que a decisão possa ser tomada sem necessidade de dilação probatória, o que não se verifica na situação em apreço. Posto isso, indefiro o pedido. 4. Do prosseguimento dos atos expropriatórios Este feito deverá prosseguir, nos temos da decisão de ID 108230868. Todavia, a avaliação do imóvel foi realizada em junho de 2023, ID 160816649, razão pela qual será necessária a realização de nova avaliação, nos termos do incs. II e III do art. 873 do CPC. Assim, expeça-se mandado de reavaliação do imóvel penhorado, matrícula de no 127.344, do 1o Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal. Com a publicação da certidão da juntada do mandado de avaliação cumprido, as partes ficarão intimadas, por meio de seus patronos (art. 841, § 1o, do CPC), a se manifestarem, no prazo de 15 dias. Publique-se.” Inconformada, a executada recorre. A agravante sustenta que o imóvel penhorado constitui-se em seu único bem e que nele reside habitualmente, sendo, portanto, protegido pela Lei no 8.009/90. Afirma, ainda, que “a decisão recorrida ignora o espírito protetivo da Lei no 8.009/90, cujo objetivo é garantir o mínimo existencial da entidade familiar” e que “a mera ausência temporária da família no imóvel, por motivo de viagem ou circunstância excepcional, não desnatura sua condição de bem de família”. Aduz também que a propriedade do imóvel foi transferida por doação a seu filho no ano de 2005, por meio de escritura pública, e que a ausência de registro dessa escritura não afasta sua eficácia jurídica entre as partes, nos termos da jurisprudência do STJ. A fundamentação jurídica da agravante apoia-se na interpretação do artigo 1o da Lei no 8.009/90 e no entendimento jurisprudencial consolidado do Superior Tribunal de Justiça quanto à irrelevância da ausência de registro da doação em relação à validade do ato jurídico. Sustenta, ainda, que a manutenção da penhora sobre o imóvel compromete o mínimo existencial da agravante, sendo medida desproporcional e vedada pelo ordenamento jurídico. Ao final, requer a concessão de efeito suspensivo para sustar a penhora incidente sobre o imóvel e, ao final, o provimento do recurso para que seja reconhecida a impenhorabilidade do bem. Preparo no ID 70724162. É o relatório. Decido. É cediço que a eficácia da decisão recorrida poderá ser suspensa por decisão do relator, se da imediata produção de seus efeitos houver risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso (art. 995, parágrafo único, do CPC). Há, portanto, dois pressupostos cumulativos a serem considerados pelo relator para fins de decisão do pedido liminar: a probabilidade de provimento e o perigo da demora. Fazendo um juízo de prelibação sumária, tem-se que a penhora deve ser mantida, pois não teria ficado cabalmente demonstrada a caracterização como bem de família, todavia, em face dos relevantes argumentos apresentados pela agravante, a questão enseja exame mais aprofundado, o que será realizado em conjunto com o e. Colegiado e em vista do contraditório. De outro lado, até que seja examinado o mérito do presente recurso mostra-se prudente sobrestar os atos de expropriação (subsequentes a penhora). Por fim, impende ressaltar que não se verifica óbice a reavaliação do imóvel determinada pelo d. Juízo a quo, sendo que o sobrestamento ora determinado se restringe apenas aos atos de expropriação do bem penhorado. Isso posto, defiro o efeito suspensivo para sobrestar os atos expropriatórios do bem, mas fica mantida a penhora. Oficie-se ao d. Juízo a quo. Intime-se o agravado, para que, querendo, responda o recurso no prazo legal, facultando-lhe juntar a documentação que entender necessária ao julgamento do recurso (art. 1.019, II, do CPC). Publique-se. Intimem-se. Brasília, 15 de abril de 2025. Desembargador ARQUIBALDO CARNEIRO Relator

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Desembargador ARQUIBALDO CARNEIRO Número do processo: 0714120-64.2025.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: MARIA FERREIRA BARBOSA AGRAVADO: BANCO BRADESCO SA D E C I S Ã O Cuida-se de agravo de instrumento interposto por MARIA FERREIRA BARBOSA (executada) contra a decisão proferida pelo Juiz de Direito da 1a Vara de Execução de Títulos Extrajudiciais e Conflitos Arbitrais de Brasília/DF, nos autos do processo no 0019005-14.2015.8.07.0001, ajuizado por BANCO BRADESCO S.A., que rejeitou a impugnação à penhora formulada pela executada, ora agravante, afastando o reconhecimento da impenhorabilidade do imóvel constrito, sob o fundamento de que não restou caracterizado como bem de família. Eis a r. decisão agravada (ID 229998139 da origem): “1. Da impugnação à penhora do imóvel Intimada para “juntar aos autos documentos que demonstrem que efetivamente resida no imóvel penhorado ou que o bem se caracteriza como fonte de renda familiar” (ID 202225978), a executada colacionou documentos e requereu o prazo de 48 horas para juntar contas de luz em seu nome. A parte exequente, por seu turno, rechaçou as argumentações da executada. Aduziu que o imóvel não é sua moradia atual nem permanente, uma vez que não apresentou documentos suficientes para comprovar a impenhorabilidade, como contas de luz em seu nome, declarações de imposto de renda e fotos residenciais. É o relatório do necessário. Decido. De acordo com a Lei n. 8.009/90, artigo 1o, parágrafo único, e o artigo 5o, parágrafo único: Art. 1o O imóvel residencial próprio do casal, ou da entidade familiar, é impenhorável e não responderá por qualquer tipo de dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza, contraída pelos cônjuges ou pelos pais ou filhos que sejam seus proprietários e nele residam, salvo nas hipóteses previstas nesta Lei. Art. 5o Para os efeitos de impenhorabilidade, de que trata esta Lei, considera-se residência um único imóvel utilizado pelo casal ou pela entidade familiar para moradia permanente. Assim para que o imóvel tenha a mercê legal, é necessário que sirva de residência à entidade familiar, ou tenha a renda vinculada ao sustento da família, e que não figure nas exceções previstas no art. 3o do referido diploma legal. Na hipótese, a despeito da concessão de oportunidade para a juntada de documentos comprobatórios, a executada informou que o imóvel não se encontra alugado, tampouco colacionou ao feito algum documento para comprovar que resida nele ou de que utiliza seus frutos para locação doutro. Registre-se que a parte executada colacionou aos autos dois comprovantes de consumo energia elétrica (IDs 203703010 e 203703007), mas sem indicação da data em que foram pagos, o que seria necessário para evidenciar que ela reside atualmente no imóvel. Isso porque a única conta de luz colacionada (ID 213047723), com data recente, apresenta como valor de pagamento zero, o que evidencia a ausência de moradores no imóvel. Ademais, a executada informa que “O fato de o imóvel estar fechado há alguns anos (visto que por questões familiares a requerente tem passado muito tempo no Ceará)” não desnatura o bem de família”. (ID 213047723). Há nos autos diligências que certificam que a executada não reside no bem, nos termos das certidões de IDs 160816649, 137218512, 125003968 e 116532544. Ressalte-se que é ônus do executado comprovar que a impenhorabilidade do imóvel. Nesse sentido, acórdãos do egrégio Tribunal de Justiça: (...) 2. É assente na jurisprudência deste egrégio TJDFT que é ônus do executado demonstrar que o imóvel constrito se amolda a proteção legal conferida pela Lei 8.009/1990 (CPC, art. 333, II). (...)" (Acórdão n.1100960, 07046479820188070000, Relator: GISLENE PINHEIRO 7a Turma Cível, Data de Julgamento: 06/06/2018, Publicado no DJE: 11/06/2018. Pág.: Sem Página Cadastrada.) DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE TERCEIROS. BEM DE FAMÍLIA. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO. ÔNUS DA EMBARGANTE. PROTEÇÃO DA LEI No 8.009/90. NÃO COMPROVADA. PENHORA MANTIDA. SENTENÇA REFORMADA.1. Compete à parte embargante, ao suscitar a impenhorabilidade do bem, fazer prova da inexistência de outros imóveis, e por consequência, da proteção legal, por se tratar de fato constitutivo de seu direito, nos termos do art. 333, I, do Código de Processo Civil.2. Inexistindo nos autos documentos necessários a inferir que o imóvel está protegido pela impenhorabilidade estampada na Lei no 8.009/90, não há que se falar em desconstituição da penhora.3. A mera alegação de que se trata de bem de família não leva à impenhorabilidade do imóvel, se não restar prova evidente da respectiva afirmação.4. Recurso conhecido e provido. Sentença reformada." (Acórdão n.1094267, 20170110560320APC, Relator: SILVA LEMOS 5a TURMA CÍVEL, Data de Julgamento: 25/04/2018, Publicado no DJE: 10/05/2018. Pág.: 330/333). Assim, à falta de comprovação de que o imóvel penhorado constitua moradia permanente da executada e de sua família ou de que seu fruto é utilizado para locar outro bem ou para a subsistência do núcleo familiar, a pretensão não tem passagem. Posto isso, rejeito a impugnação de ID 173931245. 1. 2. Da alegação de nua-propriedade A executada aduz que não tem a nua propriedade do bem, pois é apenas a usufrutuária do imóvel, conforme escritura pública de doação para MATHEUS BARBOSA COELHO, com reserva de usufruto (ID 213047733). Afirma que a escritura não foi inscrita na matrícula do imóvel por falta de condições financeiras. O exequente rechaça as afirmações da devedora, pois não houve registro na matrícula da cláusula de usufruto nem indicação de outro bem passível de constrição, nos termos do art. 805, parágrafo único, do CPC. Ademais, aduz que “a executada que seria a usufrutuária, já informou nos autos que não reside no local, não sendo assim, impedimento algum a expropriação do mesmo. Com efeito, tem-se que a escritura pública de doação do imóvel com reserva de usufruto foi lavrada em 26/08/2005 (ID 213047731). Todavia, os seus efeitos devem ser afastados perante terceiros. Isso porque não foi conferida publicidade ao ato, uma vez que a doação não foi registrada na matrícula do imóvel. Ademais, tratando-se de imóvel, impera o art. 1.245 do Código Civil, e seu parágrafo primeiro, que dispõem: “Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis. Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.” Portanto, a falta de registro da doação na matrícula do imóvel não é apenas uma irregularidade, mas uma condição essencial para que o ato tenha validade perante terceiros Nesse sentido, é o entendimento do TJDFT: APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. DOAÇÃO PELO PROMITENTE COMPRADOR. AUSÊNCIA DE REGISTRO. REQUISITO DE EFICÁCIA PERANTE TERCEIROS. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. SENTENÇA MANTIDA. 1. A transferência da propriedade entre vivos depende do registro do título no Cartório de Registro de Imóveis, nos termos dos artigos 1.227 e 1.245 do Código Civil. 2. Apesar de a doação ter sido homologada judicialmente, ela não foi registrada na matrícula do imóvel, o que afasta o seus efeitos perante terceiros. 2.1. A ausência do registro da doação na matrícula do imóvel não é mera irregularidade, mas condição de eficácia do ato perante terceiros, impedindo a adjudicação compulsória. 3. Recurso conhecido e não provido. Sentença reformada. (Acórdão 1415425, 0707187-60.2021.8.07.0018, Relator(a): ROMULO DE ARAUJO MENDES, 1a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 12/04/2022, publicado no DJe: 02/05/2022.). Grifo meu. APELAÇÃO CÍVEL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO. CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL. EXISTÊNCIA DE DOAÇÃO COM RESERVA DE USUFRUTO VITALÍCIO. PREVISÃO EM SENTENÇA HOMOLOGATÓRIA DE DIVÓRCIO. AUSÊNCIA DE REGISTRO NO CARTÓRIO DO REGISTRO DE IMÓVEIS. INVIABILIDADE DE PRODUÇÃO DE EFEITOS EM RELAÇÃO A TERCEIROS. ART. 1245 DO CÓDIGO CIVIL. POSSIBILIDADE DE PENHORA DO BEM DE FAMÍLIA DE PROPRIEDADE DO FIADOR. TEMA No 1127. REPERCUSSÃO GERAL. TEMA No 1091. RECURSOS REPETITIVOS. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. 1. A hipótese consiste em examinar a validade da penhora decretada pelo Juízo singular nos autos do processo de execução proposto pelos ora recorridos, bem como em avaliar se merece ser atribuído ao imóvel penhorado a proteção legal referente ao bem de família. 1.1. Os recorrentes afirmam que seus genitores se divorciaram no ano de 1995 e que a respectiva sentença homologatória contemplou a doação do imóvel em referência, o único dos doadores e adquirido durante a constância da relação conjugal, aos filhos de ambos, com reserva de usufruto vitalício em favor dos donatários, de modo que a manutenção da penhora determinada pelo Juízo singular afrontaria os institutos do ato jurídico perfeito, da coisa julgada e do direito adquirido. 1.2. Também alegam deve ser atribuída ao imóvel penhorado a proteção legal referente ao bem de família, pois restou demonstrado que os recorrentes e seu núcleo familiar nele residem. 2. O fiador assume obrigação assessória para a finalidade de garantir o cumprimento das obrigações especificadas no contrato principal e responde com seu patrimônio nas hipóteses em que o devedor não adimplir as obrigações assumidas por ocasião da celebração do negócio jurídico. 2.1. No presente caso a genitora dos recorrentes garantiu, na posição de fiadora, o contrato de locação de sala comercial celebrado entre os recorridos e a devedora principal. 3. A doação com reserva de usufruto aludida pelos recorrentes não produz regulares efeitos em relação aos recorridos, notadamente para a finalidade de impedir a efetivação dos atos necessários à satisfação do crédito por eles perseguido, diante da ausência do devido registro no cartório de imóveis. 3.1. Mesmo que os genitores dos recorrentes tenham manifestado a vontade de doar seu único imóvel residencial aos filhos, com reserva de usufruto vitalício, a aludida declaração de vontade não produz efeitos diante de terceiros, pois não chegou a haver o devido registro na matrícula do imóvel doado, como exigem as regras previstas no art. 1245 do Código Civil, no art. 167, inc. I, itens 7 e, fianlmente, no art. 33, da Lei no 6015/1973, que dispõe a respeito dos registros públicos. 4. Ainda que os recorrentes pudessem comprovar que residem no imóvel objeto de penhora, sabe-se que a impenhorabilidade do bem de família não pode ser alegada de modo absoluto, pois admite mitigações. 4.1. A Lei n° 8.245/1991 acrescentou ao art. 3° da Lei n° 8.009/1990 a notória exceção à regra geral da impenhorabilidade, justamente nos casos de obrigação decorrente de “fiança concedida em contrato de locação” (inc. VII). 4.2. O Excelso Supremo Tribunal Federal, ao julgar o tema no 1127 da repercussão geral, reconheceu a compatibilidade da exceção prevista no art. 3°, inc. VII, da Lei no 8.009/1990 com o Texto Constitucional, inclusive nos casos em que a garantia é prestada em contrato de locação comercial. 4.3. O Colendo Superior Tribunal de Justiça, do mesmo modo, ao firmar tese jurídica constante no tema no 1091 dos recursos repetitivos, reconheceu a validade da penhora do bem de família do proprietário que figura na posição de fiador em contrato de locação, seja comercial, seja residencial. 5. Assim, deve-se afirmar a possibilidade de penhora do bem do fiador no contrato de locação, em prestígio à validade normativa do art. 3o, inc. VII, da Lei no 8.009/1990. 6. Recurso conhecido e desprovido. (Acórdão 1733619, 0714418-11.2020.8.07.0007, Relator(a): ALVARO CIARLINI, 2a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 19/07/2023, publicado no DJe: 03/08/2023.). Grifo meu. Observo, todavia, a possibilidade de terceiro propor a demanda cabível na defesa de seu eventual direito. Sendo assim, caso o exequente, sabedor dessa situação insista na expropriação do imóvel, poderá ficar sujeito a arcar com verbas honorários em eventual ação civil, em face da causalidade. Posto isso, indefiro o pedido ID 213047731. 3. Do pedido de apresentação de extratos bancários Quanto ao pedido para que o exequente exiba extratos da conta bancária desde abril de 2014 até o encerramento do relacionamento, é ônus executada instruir a impugnação com os documentos que comprovem suas alegações (art. 373, inc. II, 434, caput, e 854, § 3o, inc. I, do CPC). Ademais, a elucidação do fatos deduzidos pela executada depende de dilação probatória, o que não se coaduna com a via eleita. Na objeção de pré-executividade as provas são limitadas àquelas pré-existentes e pré-constituídas, de maneira que não há lugar para a realização de aprofundada atividade cognitiva. Ou seja, tal qual já consolidou o colendo Superior Tribunal de Justiça (REsp 1.110.925/SP), a objeção de pré-executividade tem caráter excepcional, sendo cabível somente quando atendido simultaneamente dois requisitos. O primeiro, de ordem material, preceitua que a matéria invocada deve ser suscetível de conhecimento de ofício pelo juiz; o segundo, de ordem formal, define ser indispensável que a decisão possa ser tomada sem necessidade de dilação probatória, o que não se verifica na situação em apreço. Posto isso, indefiro o pedido. 4. Do prosseguimento dos atos expropriatórios Este feito deverá prosseguir, nos temos da decisão de ID 108230868. Todavia, a avaliação do imóvel foi realizada em junho de 2023, ID 160816649, razão pela qual será necessária a realização de nova avaliação, nos termos do incs. II e III do art. 873 do CPC. Assim, expeça-se mandado de reavaliação do imóvel penhorado, matrícula de no 127.344, do 1o Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal. Com a publicação da certidão da juntada do mandado de avaliação cumprido, as partes ficarão intimadas, por meio de seus patronos (art. 841, § 1o, do CPC), a se manifestarem, no prazo de 15 dias. Publique-se.” Inconformada, a executada recorre. A agravante sustenta que o imóvel penhorado constitui-se em seu único bem e que nele reside habitualmente, sendo, portanto, protegido pela Lei no 8.009/90. Afirma, ainda, que “a decisão recorrida ignora o espírito protetivo da Lei no 8.009/90, cujo objetivo é garantir o mínimo existencial da entidade familiar” e que “a mera ausência temporária da família no imóvel, por motivo de viagem ou circunstância excepcional, não desnatura sua condição de bem de família”. Aduz também que a propriedade do imóvel foi transferida por doação a seu filho no ano de 2005, por meio de escritura pública, e que a ausência de registro dessa escritura não afasta sua eficácia jurídica entre as partes, nos termos da jurisprudência do STJ. A fundamentação jurídica da agravante apoia-se na interpretação do artigo 1o da Lei no 8.009/90 e no entendimento jurisprudencial consolidado do Superior Tribunal de Justiça quanto à irrelevância da ausência de registro da doação em relação à validade do ato jurídico. Sustenta, ainda, que a manutenção da penhora sobre o imóvel compromete o mínimo existencial da agravante, sendo medida desproporcional e vedada pelo ordenamento jurídico. Ao final, requer a concessão de efeito suspensivo para sustar a penhora incidente sobre o imóvel e, ao final, o provimento do recurso para que seja reconhecida a impenhorabilidade do bem. Preparo no ID 70724162. É o relatório. Decido. É cediço que a eficácia da decisão recorrida poderá ser suspensa por decisão do relator, se da imediata produção de seus efeitos houver risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso (art. 995, parágrafo único, do CPC). Há, portanto, dois pressupostos cumulativos a serem considerados pelo relator para fins de decisão do pedido liminar: a probabilidade de provimento e o perigo da demora. Fazendo um juízo de prelibação sumária, tem-se que a penhora deve ser mantida, pois não teria ficado cabalmente demonstrada a caracterização como bem de família, todavia, em face dos relevantes argumentos apresentados pela agravante, a questão enseja exame mais aprofundado, o que será realizado em conjunto com o e. Colegiado e em vista do contraditório. De outro lado, até que seja examinado o mérito do presente recurso mostra-se prudente sobrestar os atos de expropriação (subsequentes a penhora). Por fim, impende ressaltar que não se verifica óbice a reavaliação do imóvel determinada pelo d. Juízo a quo, sendo que o sobrestamento ora determinado se restringe apenas aos atos de expropriação do bem penhorado. Isso posto, defiro o efeito suspensivo para sobrestar os atos expropriatórios do bem, mas fica mantida a penhora. Oficie-se ao d. Juízo a quo. Intime-se o agravado, para que, querendo, responda o recurso no prazo legal, facultando-lhe juntar a documentação que entender necessária ao julgamento do recurso (art. 1.019, II, do CPC). Publique-se. Intimem-se. Brasília, 15 de abril de 2025. Desembargador ARQUIBALDO CARNEIRO Relator