Tribunal: TJDFT
Processo: 0746696-13.2025.8.07.0000
Órgão julgador: ROMULO DE ARAUJO MENDES
Órgão colegiado: 1a Turma Cível
Data de publicação: 2025-10-28

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS RômuloMendes Gabinete do Des. Rômulo de Araújo Mendes Número do processo: 0746696-13.2025.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: ALEXANDRE AUGUSTO BITENCOURT AGRAVADO: BANCO DO BRASIL S/A D E C I S Ã O Trata-se de Agravo de Instrumento interposto por ALEXANDRE AUGUSTO BITENCOURT em face de decisão proferida pelo Juízo da Décima Sexta Vara Cível de Brasília que, nos autos da Ação Anulatória no 0754891-81.2025.8.07.0001, indeferiu o pedido de antecipação de tutela para suspender a realização do leilão extrajudicial do imóvel objeto de alienação fiduciária. O agravante sustenta que não teria sido intimado pessoalmente para purgar a mora, requisito essencial previsto no art. 26, §§ 1o e 3o, da Lei no 9.514/1997. Argumenta que não há nos autos prova de aviso de recebimento ou certidão cartorária, sendo inválida a consolidação realizada pelo banco. Ressalta que a presunção de legalidade do registro não substitui a necessidade de comprovação da notificação, sob pena de violação ao contraditório e à ampla defesa. Defende que o edital fixava início dos lances para 24/10/2025, mas o sistema já permitia lances desde 30/9/2025, o que configuraria violação às regras editalícias, comprometendo a publicidade e a isonomia entre licitantes. Tal antecipação teria prejudicado o fiduciante, que não teve prazo para buscar solução administrativa ou judicial. Alega que o indeferimento da liminar expõe o agravante à perda definitiva do imóvel, pois o leilão está ativo e pode resultar em arrematação por terceiro de boa-fé. Sustenta que a reversão seria complexa e onerosa, enquanto a suspensão não causaria prejuízo ao banco, já que o bem permaneceria vinculado à dívida. Requer o conhecimento do recurso e a concessão de efeito suspensivo ativo para suspender o leilão e os efeitos da consolidação até julgamento final, bem como a expedição de ofícios ao cartório e à leiloeira para impedir atos expropriatórios. No mérito, requer o provimento do recurso para reformar a decisão agravada, confirmando a tutela concedida. Preparo não recolhido em virtude da gratuidade de justiça concedida na origem. É o relatório. DECIDO. Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso. Nos termos do art. 1.019, inciso I, do Código de Processo Civil recebido o Agravo de Instrumento poderá o relator atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando-se ao juiz sua decisão. Diz a norma: Art. 1.019. Recebido o agravo de instrumento no tribunal e distribuído imediatamente, se não for o caso de aplicação do art. 932, incisos III e IV, o relator, no prazo de 5 (cinco) dias: I - poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando ao juiz sua decisão; (destaquei) E nos termos do art. 995, parágrafo único do Código de Processo Civil, poderá ser atribuído efeito suspensivo ao recurso em caso de risco de dano grave ou de difícil reparação à parte, desde que evidenciada a probabilidade de provimento da irresignação. Diz a norma: Art. 995. Os recursos não impedem a eficácia da decisão, salvo disposição legal ou decisão judicial em sentido diverso. Parágrafo único. A eficácia da decisão recorrida poderá ser suspensa por decisão do relator, se da imediata produção de seus efeitos houver risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso. (destaquei) A tutela de urgência deve ser concedida caso reste demonstrada a probabilidade do direito e o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo. Assim estabelece o Código de Processo Civil: Art. 300. A tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo. Desta forma, pela simples leitura do texto legal, resta claro que para concessão do efeito suspensivo devem estar presentes três requisitos: (i) a probabilidade do direito, (ii) o perigo do dano e (iii) a reversibilidade dos efeitos da decisão. Transcrevo a decisão agravada (ID 253351328 nos autos de origem): Trata-se de Ação Anulatória de Procedimento de Consolidação da Propriedade Fiduciária com pedido de tutela de urgência ajuizada por ALEXANDRE AUGUSTO BITENCOURT em desfavor de BANCO DO BRASIL. O autor alega que celebrou com o réu instrumento particular de compra e venda e financiamento de imóvel com alienação fiduciária em garantia, com efeitos de escritura pública, conforme as disposições da Lei no 9.514/1997 e das normas do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo – SBPE no 127.300.372, tendo por objeto o imóvel descrito na matrícula 4348 localizado o Edifício VI, Bloco O, no 39, Loja 12, Setor de Diversões Sul, Brasília-DF. Sustenta que passou a enfrentar dificuldades financeiras momentâneas, ocasionando o atraso de algumas parcelas contratuais, e que, no dia 30 de setembro de 2025, foi intimado por telegrama acerca da realização de leilão eletrônico do imóvel, em decorrência da suposta consolidação da propriedade fiduciária. Afirma que ao acessar o site indicado no telegrama, constatou que o leilão eletrônico já se encontrava aberto para lances desde o próprio dia 30 de setembro de 2025, contrariando expressamente o regulamento constante do edital, que previa a data do primeiro leilão para 24 de outubro de 2025. Aduz, ainda, que analisando a certidão de inteiro teor da matrícula do imóvel, verificou que o réu procedeu à consolidação da propriedade fiduciária em seu nome, sem que tivesse sido regularmente notificado para purgar a mora, conforme determina o artigo 26 da Lei no 9.514/1997. Defende que a ausência da notificação pessoal e formal do devedor é requisito essencial para a validade do procedimento de consolidação e configura vício insanável, tornando nulo todo o procedimento subsequente, inclusive o leilão já em curso. Requer a concessão da justiça gratuita e formula pedido de tutela antecipada de urgência nos seguintes termos: “A concessão de TUTELA ANTECIPADA DE URGÊNCIA, liminarmente, para: a) Determinar que a Ré suspenda, imediatamente, o leilão aberto em 30 de setembro de 2025 e se abstenha de realizar os leilões designados para 24/10/2025 e 31/10/2025. Ao final, seja declarada a nulidade do procedimento de consolidação da propriedade, tendo em vista que não foram respeitados os trâmites legais obrigatórios; b) Suspender qualquer ato de transferência ou alienação do imóvel até decisão definitiva, impedindo que terceiros de boa-fé sejam envolvidos em uma transação baseada em um procedimento irregular; c) Caso a venda do imóvel já tenha ocorrido, determinar a suspensão imediata de seus efeitos, impedindo a adoção de providências complementares ao ato arrematatório até decisão final deste Juízo;” É o relatório. Decido. Defiro o benefício da gratuidade de justiça em favor do autor, com fundamento na Declaração de Hipossuficiência Econômica, competindo ao réu apresentar impugnação, nos termos do artigo 100 do CPC. Anote-se. Compulsando os autos com acuidade, se verifica que, neste primeiro momento, a razão não assiste à parte autora. Assim dispõe o artigo 26 da Lei n. 9.514/97: Art. 26. Vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constituídos em mora o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante, será consolidada, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. (Redação dada pela Lei no 14.711, de 2023) § 1o Para fins do disposto neste artigo, o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante serão intimados, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do registro de imóveis competente, a satisfazer, no prazo de 15 (quinze) dias, a prestação vencida e aquelas que vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive os tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel e as despesas de cobrança e de intimação. (Redação dada pela Lei no 14.711, de 2023) (...) § 3o A intimação será feita pessoalmente ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, que por esse ato serão cientificados de que, se a mora não for purgada no prazo legal, a propriedade será consolidada no patrimônio do credor e o imóvel será levado a leilão nos termos dos arts. 26-A, 27 e 27-A desta Lei, conforme o caso, hipótese em que a intimação poderá ser promovida por solicitação do oficial do registro de imóveis, por oficial de registro de títulos e documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento, situação em que se aplica, no que couber, o disposto no art. 160 da Lei no 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos). (Redação dada pela Lei no 14.711, de 2023) (...) § 7o Decorrido o prazo de que trata o § 1o sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio. (Redação dada pela Lei no 10.931, de 2004) Da leitura dos mencionados artigos, se verifica que o Oficial de Registro de Imóveis competente faz um controle da regularidade do procedimento de consolidação da propriedade fiduciária. Assim, a princípio, tal consolidação só é anotada caso o procedimento tenha se adequado ao que diz a norma. Neste esteio, tem-se que há presunção de legalidade da consolidação, sendo que a alegação de que o devedor não foi intimado não prescinde da necessária instrução probatória. Da mesma forma, não há, em princípio, violação ao edital pelo fato do link relacionado ao leilão já estar aberto antes da data prevista para a 1a praça, uma vez que os interessados em participar do leilão devem se cadastrar previamente no portal, nos termos do item 1 do Edital de Leilão de Consolidação de Propriedade no 2025/970006. Ante o exposto INDEFIRO o pedido de tutela de urgência. A experiência deste Juízo demonstra que, em casos semelhantes, as chances de conciliação neste momento inicial são ínfimas, motivo pelo qual a marcação da audiência inaugural iria de encontro à efetividade e celeridade processuais. Ademais, nada impede que a audiência de conciliação seja realizada após a contestação ou em outro momento processual. Fica a parte ré citada eletronicamente, haja vista que é parceira de expedição eletrônica, para apresentar contestação, no prazo de 15 dias, sob pena de ser considerada revel e serem presumidas verdadeiras as alegações de fato formuladas pela parte autora (art. 344 do CPC). O prazo para contestação deve observar a regra do artigo 231, V, do CPC. A Contestação deverá ser subscrita por advogado(a) regularmente inscrito(a) na Ordem dos Advogados do Brasil. A parte ré e seu advogado deverão informar nos autos seus endereços eletrônicos, observando que as eventuais intimações pessoais que se fizerem necessárias serão realizadas por este meio, conforme artigo 270 do CPC, razão pela qual qualquer alteração deverá ser previamente comunicada, sob pena de ser considerada válida a intimação, na forma do artigo 274, parágrafo único, do mesmo diploma legal. Quanto à consolidação da propriedade de imóvel objeto de alienação fiduciária, dispõe o art. 26 da Lei no 9.514/97: Art. 26. Vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constituídos em mora o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante, será consolidada, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. § 1o Para fins do disposto neste artigo, o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante serão intimados, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do registro de imóveis competente, a satisfazer, no prazo de 15 (quinze) dias, a prestação vencida e aquelas que vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive os tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel e as despesas de cobrança e de intimação. (...) § 3o A intimação será feita pessoalmente ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, que por esse ato serão cientificados de que, se a mora não for purgada no prazo legal, a propriedade será consolidada no patrimônio do credor e o imóvel será levado a leilão nos termos dos arts. 26-A, 27 e 27-A desta Lei, conforme o caso, hipótese em que a intimação poderá ser promovida por solicitação do oficial do registro de imóveis, por oficial de registro de títulos e documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento, situação em que se aplica, no que couber, o disposto no art. 160 da Lei no 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos). (...) § 7o Decorrido o prazo de que trata o § 1o sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio. Como se vê, a consolidação da propriedade do imóvel objeto de alienação fiduciária somente será realizada após a intimação do devedor para purgar a mora no prazo de 15 dias, intimação esta que deverá ser realizada pelo oficial do registro de imóveis competente. Assim, a intimação do devedor é etapa essencial e obrigatória do procedimento de consolidação da propriedade. Todavia, a ausência de juntada aos autos do comprovante da intimação não invalida, por si só, o ato de consolidação, pois o Oficial do Registro de Imóveis atua no exercício de função pública e sob a presunção de fé pública e de legalidade de seus atos. Desse modo, presume-se que o Oficial somente procedeu à averbação da consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário após o cumprimento das exigências legais, especialmente quanto à constituição em mora do devedor. A prática de ato dessa natureza pressupõe a verificação da regularidade do procedimento e da efetiva intimação do fiduciante, sob pena de responsabilidade funcional do registrador. Em sentido semelhante, já decidiu o TJSC: AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO ANULATÓRIA DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL E CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA. DECISÃO QUE INDEFERIU A TUTELA DE URGÊNCIA. IRRESIGNAÇÃO DO AUTOR. ALEGADA AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO PESSOAL PARA PURGAR A MORA E QUE, APESAR DA INTIMAÇÃO EDITALÍCIA, NÃO SE ENCONTRAVA EM LOCAL INCERTO OU INACESSÍVEL CAPAZ DE AUTORIZAR SUA INTIMAÇÃO VIA EDITAL. TESE REJEITADA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA, CELEBRADO EM 2020. INADIMPLÊNCIA ADMITIDA PELO AUTOR, ALÉM DE NÃO HAVER NENHUMA PROVA DE QUE A INTIMAÇÃO OCORREU DE FATO POR EDITAL . CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE QUE FOI ASSINADA PELO OFICIAL DO REGISTRO DE IMÓVEIS, O QUAL GOZA DE FÉ PÚBLICA. DECISÃO MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJSC, Agravo de Instrumento n . 5003405-76.2024.8.24 .0000, do Tribunal de Justiça de Santa Catarina, rel. Jaime Machado Junior, Terceira Câmara de Direito Comercial, j. 11-04-2024) (grifei) Nos termos do art. 300 do Código de Processo Civil, a tutela de urgência será concedida apenas quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo. No caso dos autos, em uma análise preliminar, não se encontra presente a probabilidade do direito alegado pelo autor, sendo necessária a dilação probatória para apuração da (in)existência de notificação prévia do devedor para purgar a mora e consequente regularidade do procedimento de consolidação da propriedade. Nesse sentido: DIREITO CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. ANULAÇÃO DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL. TUTELA DE URGÊNCIA. INDEFERIMENTO. NECESSIDADE DE DILAÇÃO PROBATÓRIA. DECISÃO MANTIDA. I. CASO EM EXAME 1. Agravo de instrumento em face da decisão que indeferiu pedido de tutela de urgência para suspender leilão extrajudicial em ação anulatória de consolidação de propriedade fiduciária. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Verificar a presença dos requisitos legais para a concessão da tutela de urgência, notadamente a probabilidade do direito e o perigo de dano, diante da alegação de ausência de intimação pessoal para purga da mora e ciência da data do leilão. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A verificação da regularidade da notificação prevista no art. 26 da Lei no 9.514/97 exige dilação probatória. 4. Os elementos constantes dos autos não demonstram, com verossimilhança suficiente, a ocorrência de nulidade na consolidação da propriedade. 5. A tutela de urgência pressupõe prova idônea e risco de dano grave e irreversível, o que não se configurou no caso concreto. 6. A jurisprudência do TJDFT é firme no sentido de que a suspensão de leilão exige demonstração inequívoca de vícios formais no procedimento extrajudicial. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Agravo de instrumento conhecido e desprovido. Mantida a decisão que indeferiu a liminar de suspensão do leilão. Tese de julgamento: “A concessão de tutela de urgência para suspender leilão extrajudicial exige demonstração clara da nulidade na notificação do devedor, o que depende de prova inequívoca, não suprida por alegações unilaterais.” Dispositivos citados: CPC, art. 300; Lei no 9.514/97, art. 26. Jurisprudência relevante: TJDFT, Acórdãos 1835810 (2024) e 1629627 (2022). (Acórdão 2033969, 0708529-24.2025.8.07.0000, Relator(a): ANA MARIA FERREIRA DA SILVA, 3a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 14/08/2025, publicado no DJe: 28/08/2025.) Por fim, em relação à alegada irregularidade no leilão eletrônico, como se vê do print de ID 253315396 da origem, muito embora haja a opção intitulada “dê seu lance no auditório”, há menção expressa de que o encerramento do leilão se daria no dia 24/10/2025. por esse motivo, não há inicialmente irregularidade ou risco de prejuízo do devedor quanto à possível arrematação do bem antes do prazo destinado para realização da hasta pública. Além do mais, o acesso ao link é necessário a fim de que possíveis interessados possam se habilitar para oferecer lances. Desta forma, em sede de cognição sumária, entendo ausentes os requisitos necessários para concessão do efeito suspensivo recursal, ante a ausência do fumus boni iuris, sem prejuízo de nova análise quando do julgamento do mérito recursal. Ante o exposto, CONHEÇO do recurso e INDEFIRO o pedido de concessão de efeito suspensivo. Comunique-se ao Juízo de origem, dispensadas as informações de estilo. Intime-se a parte agravada para apresentar contrarrazões no prazo legal. Brasília, DF, 23 de outubro de 2025 15:15:55. ROMULO DE ARAUJO MENDES Desembargador

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS RômuloMendes Gabinete do Des. Rômulo de Araújo Mendes Número do processo: 0746696-13.2025.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: ALEXANDRE AUGUSTO BITENCOURT AGRAVADO: BANCO DO BRASIL S/A D E C I S Ã O Trata-se de Agravo de Instrumento interposto por ALEXANDRE AUGUSTO BITENCOURT em face de decisão proferida pelo Juízo da Décima Sexta Vara Cível de Brasília que, nos autos da Ação Anulatória no 0754891-81.2025.8.07.0001, indeferiu o pedido de antecipação de tutela para suspender a realização do leilão extrajudicial do imóvel objeto de alienação fiduciária. O agravante sustenta que não teria sido intimado pessoalmente para purgar a mora, requisito essencial previsto no art. 26, §§ 1o e 3o, da Lei no 9.514/1997. Argumenta que não há nos autos prova de aviso de recebimento ou certidão cartorária, sendo inválida a consolidação realizada pelo banco. Ressalta que a presunção de legalidade do registro não substitui a necessidade de comprovação da notificação, sob pena de violação ao contraditório e à ampla defesa. Defende que o edital fixava início dos lances para 24/10/2025, mas o sistema já permitia lances desde 30/9/2025, o que configuraria violação às regras editalícias, comprometendo a publicidade e a isonomia entre licitantes. Tal antecipação teria prejudicado o fiduciante, que não teve prazo para buscar solução administrativa ou judicial. Alega que o indeferimento da liminar expõe o agravante à perda definitiva do imóvel, pois o leilão está ativo e pode resultar em arrematação por terceiro de boa-fé. Sustenta que a reversão seria complexa e onerosa, enquanto a suspensão não causaria prejuízo ao banco, já que o bem permaneceria vinculado à dívida. Requer o conhecimento do recurso e a concessão de efeito suspensivo ativo para suspender o leilão e os efeitos da consolidação até julgamento final, bem como a expedição de ofícios ao cartório e à leiloeira para impedir atos expropriatórios. No mérito, requer o provimento do recurso para reformar a decisão agravada, confirmando a tutela concedida. Preparo não recolhido em virtude da gratuidade de justiça concedida na origem. É o relatório. DECIDO. Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso. Nos termos do art. 1.019, inciso I, do Código de Processo Civil recebido o Agravo de Instrumento poderá o relator atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando-se ao juiz sua decisão. Diz a norma: Art. 1.019. Recebido o agravo de instrumento no tribunal e distribuído imediatamente, se não for o caso de aplicação do art. 932, incisos III e IV, o relator, no prazo de 5 (cinco) dias: I - poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando ao juiz sua decisão; (destaquei) E nos termos do art. 995, parágrafo único do Código de Processo Civil, poderá ser atribuído efeito suspensivo ao recurso em caso de risco de dano grave ou de difícil reparação à parte, desde que evidenciada a probabilidade de provimento da irresignação. Diz a norma: Art. 995. Os recursos não impedem a eficácia da decisão, salvo disposição legal ou decisão judicial em sentido diverso. Parágrafo único. A eficácia da decisão recorrida poderá ser suspensa por decisão do relator, se da imediata produção de seus efeitos houver risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso. (destaquei) A tutela de urgência deve ser concedida caso reste demonstrada a probabilidade do direito e o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo. Assim estabelece o Código de Processo Civil: Art. 300. A tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo. Desta forma, pela simples leitura do texto legal, resta claro que para concessão do efeito suspensivo devem estar presentes três requisitos: (i) a probabilidade do direito, (ii) o perigo do dano e (iii) a reversibilidade dos efeitos da decisão. Transcrevo a decisão agravada (ID 253351328 nos autos de origem): Trata-se de Ação Anulatória de Procedimento de Consolidação da Propriedade Fiduciária com pedido de tutela de urgência ajuizada por ALEXANDRE AUGUSTO BITENCOURT em desfavor de BANCO DO BRASIL. O autor alega que celebrou com o réu instrumento particular de compra e venda e financiamento de imóvel com alienação fiduciária em garantia, com efeitos de escritura pública, conforme as disposições da Lei no 9.514/1997 e das normas do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo – SBPE no 127.300.372, tendo por objeto o imóvel descrito na matrícula 4348 localizado o Edifício VI, Bloco O, no 39, Loja 12, Setor de Diversões Sul, Brasília-DF. Sustenta que passou a enfrentar dificuldades financeiras momentâneas, ocasionando o atraso de algumas parcelas contratuais, e que, no dia 30 de setembro de 2025, foi intimado por telegrama acerca da realização de leilão eletrônico do imóvel, em decorrência da suposta consolidação da propriedade fiduciária. Afirma que ao acessar o site indicado no telegrama, constatou que o leilão eletrônico já se encontrava aberto para lances desde o próprio dia 30 de setembro de 2025, contrariando expressamente o regulamento constante do edital, que previa a data do primeiro leilão para 24 de outubro de 2025. Aduz, ainda, que analisando a certidão de inteiro teor da matrícula do imóvel, verificou que o réu procedeu à consolidação da propriedade fiduciária em seu nome, sem que tivesse sido regularmente notificado para purgar a mora, conforme determina o artigo 26 da Lei no 9.514/1997. Defende que a ausência da notificação pessoal e formal do devedor é requisito essencial para a validade do procedimento de consolidação e configura vício insanável, tornando nulo todo o procedimento subsequente, inclusive o leilão já em curso. Requer a concessão da justiça gratuita e formula pedido de tutela antecipada de urgência nos seguintes termos: “A concessão de TUTELA ANTECIPADA DE URGÊNCIA, liminarmente, para: a) Determinar que a Ré suspenda, imediatamente, o leilão aberto em 30 de setembro de 2025 e se abstenha de realizar os leilões designados para 24/10/2025 e 31/10/2025. Ao final, seja declarada a nulidade do procedimento de consolidação da propriedade, tendo em vista que não foram respeitados os trâmites legais obrigatórios; b) Suspender qualquer ato de transferência ou alienação do imóvel até decisão definitiva, impedindo que terceiros de boa-fé sejam envolvidos em uma transação baseada em um procedimento irregular; c) Caso a venda do imóvel já tenha ocorrido, determinar a suspensão imediata de seus efeitos, impedindo a adoção de providências complementares ao ato arrematatório até decisão final deste Juízo;” É o relatório. Decido. Defiro o benefício da gratuidade de justiça em favor do autor, com fundamento na Declaração de Hipossuficiência Econômica, competindo ao réu apresentar impugnação, nos termos do artigo 100 do CPC. Anote-se. Compulsando os autos com acuidade, se verifica que, neste primeiro momento, a razão não assiste à parte autora. Assim dispõe o artigo 26 da Lei n. 9.514/97: Art. 26. Vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constituídos em mora o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante, será consolidada, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. (Redação dada pela Lei no 14.711, de 2023) § 1o Para fins do disposto neste artigo, o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante serão intimados, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do registro de imóveis competente, a satisfazer, no prazo de 15 (quinze) dias, a prestação vencida e aquelas que vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive os tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel e as despesas de cobrança e de intimação. (Redação dada pela Lei no 14.711, de 2023) (...) § 3o A intimação será feita pessoalmente ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, que por esse ato serão cientificados de que, se a mora não for purgada no prazo legal, a propriedade será consolidada no patrimônio do credor e o imóvel será levado a leilão nos termos dos arts. 26-A, 27 e 27-A desta Lei, conforme o caso, hipótese em que a intimação poderá ser promovida por solicitação do oficial do registro de imóveis, por oficial de registro de títulos e documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento, situação em que se aplica, no que couber, o disposto no art. 160 da Lei no 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos). (Redação dada pela Lei no 14.711, de 2023) (...) § 7o Decorrido o prazo de que trata o § 1o sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio. (Redação dada pela Lei no 10.931, de 2004) Da leitura dos mencionados artigos, se verifica que o Oficial de Registro de Imóveis competente faz um controle da regularidade do procedimento de consolidação da propriedade fiduciária. Assim, a princípio, tal consolidação só é anotada caso o procedimento tenha se adequado ao que diz a norma. Neste esteio, tem-se que há presunção de legalidade da consolidação, sendo que a alegação de que o devedor não foi intimado não prescinde da necessária instrução probatória. Da mesma forma, não há, em princípio, violação ao edital pelo fato do link relacionado ao leilão já estar aberto antes da data prevista para a 1a praça, uma vez que os interessados em participar do leilão devem se cadastrar previamente no portal, nos termos do item 1 do Edital de Leilão de Consolidação de Propriedade no 2025/970006. Ante o exposto INDEFIRO o pedido de tutela de urgência. A experiência deste Juízo demonstra que, em casos semelhantes, as chances de conciliação neste momento inicial são ínfimas, motivo pelo qual a marcação da audiência inaugural iria de encontro à efetividade e celeridade processuais. Ademais, nada impede que a audiência de conciliação seja realizada após a contestação ou em outro momento processual. Fica a parte ré citada eletronicamente, haja vista que é parceira de expedição eletrônica, para apresentar contestação, no prazo de 15 dias, sob pena de ser considerada revel e serem presumidas verdadeiras as alegações de fato formuladas pela parte autora (art. 344 do CPC). O prazo para contestação deve observar a regra do artigo 231, V, do CPC. A Contestação deverá ser subscrita por advogado(a) regularmente inscrito(a) na Ordem dos Advogados do Brasil. A parte ré e seu advogado deverão informar nos autos seus endereços eletrônicos, observando que as eventuais intimações pessoais que se fizerem necessárias serão realizadas por este meio, conforme artigo 270 do CPC, razão pela qual qualquer alteração deverá ser previamente comunicada, sob pena de ser considerada válida a intimação, na forma do artigo 274, parágrafo único, do mesmo diploma legal. Quanto à consolidação da propriedade de imóvel objeto de alienação fiduciária, dispõe o art. 26 da Lei no 9.514/97: Art. 26. Vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constituídos em mora o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante, será consolidada, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. § 1o Para fins do disposto neste artigo, o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante serão intimados, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do registro de imóveis competente, a satisfazer, no prazo de 15 (quinze) dias, a prestação vencida e aquelas que vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive os tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel e as despesas de cobrança e de intimação. (...) § 3o A intimação será feita pessoalmente ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, que por esse ato serão cientificados de que, se a mora não for purgada no prazo legal, a propriedade será consolidada no patrimônio do credor e o imóvel será levado a leilão nos termos dos arts. 26-A, 27 e 27-A desta Lei, conforme o caso, hipótese em que a intimação poderá ser promovida por solicitação do oficial do registro de imóveis, por oficial de registro de títulos e documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento, situação em que se aplica, no que couber, o disposto no art. 160 da Lei no 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos). (...) § 7o Decorrido o prazo de que trata o § 1o sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio. Como se vê, a consolidação da propriedade do imóvel objeto de alienação fiduciária somente será realizada após a intimação do devedor para purgar a mora no prazo de 15 dias, intimação esta que deverá ser realizada pelo oficial do registro de imóveis competente. Assim, a intimação do devedor é etapa essencial e obrigatória do procedimento de consolidação da propriedade. Todavia, a ausência de juntada aos autos do comprovante da intimação não invalida, por si só, o ato de consolidação, pois o Oficial do Registro de Imóveis atua no exercício de função pública e sob a presunção de fé pública e de legalidade de seus atos. Desse modo, presume-se que o Oficial somente procedeu à averbação da consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário após o cumprimento das exigências legais, especialmente quanto à constituição em mora do devedor. A prática de ato dessa natureza pressupõe a verificação da regularidade do procedimento e da efetiva intimação do fiduciante, sob pena de responsabilidade funcional do registrador. Em sentido semelhante, já decidiu o TJSC: AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO ANULATÓRIA DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL E CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA. DECISÃO QUE INDEFERIU A TUTELA DE URGÊNCIA. IRRESIGNAÇÃO DO AUTOR. ALEGADA AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO PESSOAL PARA PURGAR A MORA E QUE, APESAR DA INTIMAÇÃO EDITALÍCIA, NÃO SE ENCONTRAVA EM LOCAL INCERTO OU INACESSÍVEL CAPAZ DE AUTORIZAR SUA INTIMAÇÃO VIA EDITAL. TESE REJEITADA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA, CELEBRADO EM 2020. INADIMPLÊNCIA ADMITIDA PELO AUTOR, ALÉM DE NÃO HAVER NENHUMA PROVA DE QUE A INTIMAÇÃO OCORREU DE FATO POR EDITAL . CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE QUE FOI ASSINADA PELO OFICIAL DO REGISTRO DE IMÓVEIS, O QUAL GOZA DE FÉ PÚBLICA. DECISÃO MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJSC, Agravo de Instrumento n . 5003405-76.2024.8.24 .0000, do Tribunal de Justiça de Santa Catarina, rel. Jaime Machado Junior, Terceira Câmara de Direito Comercial, j. 11-04-2024) (grifei) Nos termos do art. 300 do Código de Processo Civil, a tutela de urgência será concedida apenas quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo. No caso dos autos, em uma análise preliminar, não se encontra presente a probabilidade do direito alegado pelo autor, sendo necessária a dilação probatória para apuração da (in)existência de notificação prévia do devedor para purgar a mora e consequente regularidade do procedimento de consolidação da propriedade. Nesse sentido: DIREITO CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. ANULAÇÃO DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL. TUTELA DE URGÊNCIA. INDEFERIMENTO. NECESSIDADE DE DILAÇÃO PROBATÓRIA. DECISÃO MANTIDA. I. CASO EM EXAME 1. Agravo de instrumento em face da decisão que indeferiu pedido de tutela de urgência para suspender leilão extrajudicial em ação anulatória de consolidação de propriedade fiduciária. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Verificar a presença dos requisitos legais para a concessão da tutela de urgência, notadamente a probabilidade do direito e o perigo de dano, diante da alegação de ausência de intimação pessoal para purga da mora e ciência da data do leilão. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A verificação da regularidade da notificação prevista no art. 26 da Lei no 9.514/97 exige dilação probatória. 4. Os elementos constantes dos autos não demonstram, com verossimilhança suficiente, a ocorrência de nulidade na consolidação da propriedade. 5. A tutela de urgência pressupõe prova idônea e risco de dano grave e irreversível, o que não se configurou no caso concreto. 6. A jurisprudência do TJDFT é firme no sentido de que a suspensão de leilão exige demonstração inequívoca de vícios formais no procedimento extrajudicial. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Agravo de instrumento conhecido e desprovido. Mantida a decisão que indeferiu a liminar de suspensão do leilão. Tese de julgamento: “A concessão de tutela de urgência para suspender leilão extrajudicial exige demonstração clara da nulidade na notificação do devedor, o que depende de prova inequívoca, não suprida por alegações unilaterais.” Dispositivos citados: CPC, art. 300; Lei no 9.514/97, art. 26. Jurisprudência relevante: TJDFT, Acórdãos 1835810 (2024) e 1629627 (2022). (Acórdão 2033969, 0708529-24.2025.8.07.0000, Relator(a): ANA MARIA FERREIRA DA SILVA, 3a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 14/08/2025, publicado no DJe: 28/08/2025.) Por fim, em relação à alegada irregularidade no leilão eletrônico, como se vê do print de ID 253315396 da origem, muito embora haja a opção intitulada “dê seu lance no auditório”, há menção expressa de que o encerramento do leilão se daria no dia 24/10/2025. por esse motivo, não há inicialmente irregularidade ou risco de prejuízo do devedor quanto à possível arrematação do bem antes do prazo destinado para realização da hasta pública. Além do mais, o acesso ao link é necessário a fim de que possíveis interessados possam se habilitar para oferecer lances. Desta forma, em sede de cognição sumária, entendo ausentes os requisitos necessários para concessão do efeito suspensivo recursal, ante a ausência do fumus boni iuris, sem prejuízo de nova análise quando do julgamento do mérito recursal. Ante o exposto, CONHEÇO do recurso e INDEFIRO o pedido de concessão de efeito suspensivo. Comunique-se ao Juízo de origem, dispensadas as informações de estilo. Intime-se a parte agravada para apresentar contrarrazões no prazo legal. Brasília, DF, 23 de outubro de 2025 15:15:55. ROMULO DE ARAUJO MENDES Desembargador