Tribunal: TJDFT
Processo: 0702102-74.2025.8.07.9000
Órgão julgador: ARQUIBALDO CARNEIRO PORTELA
Órgão colegiado: 6a Turma Cível
Data de publicação: 2025-07-24

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Desembargador ARQUIBALDO CARNEIRO Número do processo: 0702102-74.2025.8.07.9000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: JAIR BRAZ CORREA, VALERIA PEREIRA DE SOUZA AGRAVADO: ASES - PARTICIPACOES E INVESTIMENTOS LTDA D E C I S Ã O Cuida-se de agravo de instrumento interposto por Jair Braz Correa e Valéria Pereira de Souza contra decisão proferida pelo d. Juízo da Vara Cível do Guará/DF, que indeferiu o pedido de tutela de urgência formulado nos autos da ação de rescisão contratual c/c restituição de valores pagos, declaratória de nulidade de cláusula contratual e tutela de urgência, movida em face de ASES - Participações e Investimentos EIRELI. Eis a r. decisão agravada: “I. Da Tutela de Urgência (Petição de ID 230760326) A parte autora reiterou o pedido de tutela de urgência na petição de ID 230760326, pugnando pela suspensão do contrato, dos pagamentos das parcelas, taxas condominiais e IPTU, bem como a abstenção de inclusão de seu nome em cadastros de inadimplentes. Informou, inclusive, que seu nome já havia sido negativado pela Requerida. Para a concessão da tutela de urgência, o artigo 300 do Código de Processo Civil exige a presença de elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo. No presente caso, o pedido de rescisão contratual se funda na alegada impossibilidade de a parte autora arcar com as parcelas do imóvel, decorrente de dificuldades financeiras. Nada obstante, a alegada hipossuficiência financeira da parte autora já foi objeto de análise e indeferimento do benefício da justiça gratuita (ID 194037154), decisão que transitou em julgado. Embora a tutela de urgência possua requisitos distintos da gratuidade, a análise da capacidade financeira da parte é relevante para a aferição da probabilidade do direito no que tange à justificativa da inadimplência. Ademais, a parte autora admite que não mais suporta o pagamento das parcelas e que "não tem mais condições de adimplir com pagamento das parcelas". A negativação do nome em cadastros de inadimplentes, embora configure um perigo de dano, é uma consequência direta da inadimplência assumida pela própria parte. Conceder a tutela de urgência neste momento, sem uma cognição exauriente do mérito, implicaria em antecipar um juízo sobre a (i)legitimidade da interrupção dos pagamentos e a extensão da responsabilidade pela rescisão. A matéria de fundo envolve a validade das cláusulas contratuais e os percentuais de retenção aplicáveis (10% pleiteado pelos autores versus 25% defendido pela ré), a restituição de valores, e a responsabilidade por taxas e tributos. Tais questões demandam dilação probatória e análise aprofundada, não se mostrando prudente a suspensão imediata de todas as obrigações e restrições sem uma definição clara do direito em disputa. Por esses fundamentos, indefiro o pedido de tutela de urgência formulado na petição de ID 230760326. II. Dos Pontos Controvertidos O processo versa sobre uma relação de consumo de promessa de compra e venda de imóvel, na qual a parte autora busca a rescisão contratual e a restituição de valores pagos. As partes controvertem sobre os seguintes pontos: 1. O direito à rescisão contratual e as razões que a motivam (desistência do comprador por dificuldades financeiras); 2. O percentual de retenção sobre os valores pagos pelo adquirente em caso de rescisão por sua culpa, e a validade da Cláusula Sétima, alínea R, do contrato (que prevê 10% sobre o valor atualizado do contrato), em face da legislação e jurisprudência aplicáveis (Lei no 13.786/2018 e entendimento do STJ sobre retenção de 10% a 25% dos valores pagos); 3. A legalidade e a responsabilidade pelo pagamento da comissão de corretagem, e se houve o devido destaque e informação prévia do valor, conforme Tema 938 do STJ; 4. A incidência ou não de taxa de fruição (uso do imóvel) sobre o lote não edificado; 5. A responsabilidade e existência de débitos de IPTU, iluminação pública e taxas condominiais, e se o promitente comprador deve ser responsabilizado por tais encargos antes da efetiva posse/uso do bem; 6. A forma de restituição dos valores pagos (se em parcela única ou de forma parcelada). III. Do Ônus da Prova A distribuição do ônus da prova dar-se-á, em regra, na forma do artigo 373 do Código de Processo Civil. Cabe à parte autora provar os fatos constitutivos de seu direito, como a celebração do contrato, os valores e parcelas efetivamente pagas, a alegação de que o lote não possui benfeitorias e não foi usufruído, e a ausência de utilização de serviços de corretagem que justifiquem o repasse da cobrança. Cabe à parte ré provar a existência de fatos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito da autora, tais como a legitimidade e não abusividade das cláusulas contratuais de retenção dos valores pagos, a regularidade da cobrança da comissão de corretagem (mediante comprovação de prévia informação e destaque do valor), a efetiva fruição do imóvel (lote) que justifique a cobrança de taxa de uso, e a existência e responsabilidade da parte autora pelos débitos de IPTU e taxas condominiais. Ademais, tratando-se de relação de consumo, e com base no artigo 6o, inciso VIII, do Código de Defesa do Consumidor, inverto o ônus da prova em favor da parte autora no que concerne à comprovação da abusividade das cláusulas contratuais que estabelecem o percentual de retenção de valores e a responsabilidade por taxas e tributos, bem como a não incidência da taxa de fruição, dada a hipossuficiência técnica e informacional da consumidora em relação à ré, que detém maior capacidade de produção probatória acerca desses aspectos. IV. Declaração de Saneamento e Conclusão para Sentença Considerando que as questões de fato controvertidas se resumem à interpretação contratual, aplicação da legislação e jurisprudência, e que ambas as partes manifestaram o desejo de julgamento antecipado do mérito, entendo que o feito está suficientemente instruído com a prova documental já produzida. Não há necessidade de produção de outras provas. Diante do exposto, declaro o feito saneado. Preclusa esta decisão, venham os autos conclusos para sentença. Publique-se. Intimem-se.” A parte agravante alega que celebrou contrato de compromisso de compra e venda de lote no Condomínio Lake Buena Vista, em Alexânia/GO, no valor de R$ 183.000,00, e que, diante do inadimplemento contratual da agravada quanto à entrega da infraestrutura do loteamento, manifestou interesse na rescisão do contrato, requerendo a devolução de 90% dos valores pagos, no montante de R$ 48.550,05. Inconformados, os agravantes sustentam que “o débito de taxas de condomínio, bem como do IPTU virá a aumentar consideravelmente, todavia, sem que o mesmo continue a exercer a posse do imóvel, diante do pleito de rescisão do contrato” e ainda “o fumus boni iuris está no desejo da Parte Agravante em rescindir o contrato, não havendo como se dar continuidade à relação jurídica, bem como na patente abusividade do Contrato de Compra e Venda.” Requerem, liminarmente, a concessão de tutela recursal para suspender o contrato e as obrigações dele decorrentes, inclusive a negativação do nome dos agravantes, e, ao final, o provimento do recurso para reformar a decisão agravada. Preparo no ID 74012420. É o relatório. Decido. Nos termos do art. 995, parágrafo único, c/c art. 1.019, I, do CPC, a concessão de efeito suspensivo ao agravo de instrumento exige a presença concomitante da probabilidade de provimento do recurso e do risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação. No caso em exame, não se encontram suficientemente demonstrados os requisitos legais para a concessão da medida pleiteada. Vejamos. A controvérsia versa sobre relação de consumo decorrente de promessa de compra e venda de imóvel, na qual se discute: (i) o direito à rescisão contratual por iniciativa do comprador; (ii) o percentual de retenção sobre os valores pagos; (iii) a legalidade da cobrança de comissão de corretagem; (iv) a incidência de taxa de fruição; (v) a responsabilidade por encargos como IPTU, taxa de iluminação pública e condomínio; e (vi) a forma de restituição dos valores pagos. Sem qualquer açodamento de avançar sobre o mérito, pois indevido fazê-lo nesta cognição sumária, mas, infere-se dos autos de origem que as questões discutidas demandam ampla dilação probatória, inclusive já instaurada na instância originárias, com delimitação dos pontos controvertidos e distribuição do respectivo ônus da prova, neste caso, com inversão do ônus em desfavor da agravada. Neste momento processual, desde logo pedindo as mais respeitosas vênias aos argumentos dos agravantes, tem-se que a pretensão recursal, em tese, implica antecipação de mérito quanto ao alegado direito à rescisão contratual, o qual ainda está sujeito à instrução probatória, sem clareza quanto ao direito invocado pelos recorrentes. Ademais, não se verifica perigo de dano irreparável, uma vez que, dentre os pedidos contidos na exordial, inclui-se a restituição de valores pagos. Assim, ausentes os requisitos cumulativos e imprescindíveis a liminar pleiteada, de rigor o indeferimento. Isso posto, indefiro a liminar. Intime-se o agravado para, querendo, responda o recurso no prazo legal, facultando-lhe juntar a documentação que entender necessária ao julgamento do recurso (art. 1.019, II, do CPC). Publique-se. Intimem-se. Brasília, 21 de julho de 2025. Desembargador ARQUIBALDO CARNEIRO Relator

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Desembargador ARQUIBALDO CARNEIRO Número do processo: 0702102-74.2025.8.07.9000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: JAIR BRAZ CORREA, VALERIA PEREIRA DE SOUZA AGRAVADO: ASES - PARTICIPACOES E INVESTIMENTOS LTDA D E C I S Ã O Cuida-se de agravo de instrumento interposto por Jair Braz Correa e Valéria Pereira de Souza contra decisão proferida pelo d. Juízo da Vara Cível do Guará/DF, que indeferiu o pedido de tutela de urgência formulado nos autos da ação de rescisão contratual c/c restituição de valores pagos, declaratória de nulidade de cláusula contratual e tutela de urgência, movida em face de ASES - Participações e Investimentos EIRELI. Eis a r. decisão agravada: “I. Da Tutela de Urgência (Petição de ID 230760326) A parte autora reiterou o pedido de tutela de urgência na petição de ID 230760326, pugnando pela suspensão do contrato, dos pagamentos das parcelas, taxas condominiais e IPTU, bem como a abstenção de inclusão de seu nome em cadastros de inadimplentes. Informou, inclusive, que seu nome já havia sido negativado pela Requerida. Para a concessão da tutela de urgência, o artigo 300 do Código de Processo Civil exige a presença de elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo. No presente caso, o pedido de rescisão contratual se funda na alegada impossibilidade de a parte autora arcar com as parcelas do imóvel, decorrente de dificuldades financeiras. Nada obstante, a alegada hipossuficiência financeira da parte autora já foi objeto de análise e indeferimento do benefício da justiça gratuita (ID 194037154), decisão que transitou em julgado. Embora a tutela de urgência possua requisitos distintos da gratuidade, a análise da capacidade financeira da parte é relevante para a aferição da probabilidade do direito no que tange à justificativa da inadimplência. Ademais, a parte autora admite que não mais suporta o pagamento das parcelas e que "não tem mais condições de adimplir com pagamento das parcelas". A negativação do nome em cadastros de inadimplentes, embora configure um perigo de dano, é uma consequência direta da inadimplência assumida pela própria parte. Conceder a tutela de urgência neste momento, sem uma cognição exauriente do mérito, implicaria em antecipar um juízo sobre a (i)legitimidade da interrupção dos pagamentos e a extensão da responsabilidade pela rescisão. A matéria de fundo envolve a validade das cláusulas contratuais e os percentuais de retenção aplicáveis (10% pleiteado pelos autores versus 25% defendido pela ré), a restituição de valores, e a responsabilidade por taxas e tributos. Tais questões demandam dilação probatória e análise aprofundada, não se mostrando prudente a suspensão imediata de todas as obrigações e restrições sem uma definição clara do direito em disputa. Por esses fundamentos, indefiro o pedido de tutela de urgência formulado na petição de ID 230760326. II. Dos Pontos Controvertidos O processo versa sobre uma relação de consumo de promessa de compra e venda de imóvel, na qual a parte autora busca a rescisão contratual e a restituição de valores pagos. As partes controvertem sobre os seguintes pontos: 1. O direito à rescisão contratual e as razões que a motivam (desistência do comprador por dificuldades financeiras); 2. O percentual de retenção sobre os valores pagos pelo adquirente em caso de rescisão por sua culpa, e a validade da Cláusula Sétima, alínea R, do contrato (que prevê 10% sobre o valor atualizado do contrato), em face da legislação e jurisprudência aplicáveis (Lei no 13.786/2018 e entendimento do STJ sobre retenção de 10% a 25% dos valores pagos); 3. A legalidade e a responsabilidade pelo pagamento da comissão de corretagem, e se houve o devido destaque e informação prévia do valor, conforme Tema 938 do STJ; 4. A incidência ou não de taxa de fruição (uso do imóvel) sobre o lote não edificado; 5. A responsabilidade e existência de débitos de IPTU, iluminação pública e taxas condominiais, e se o promitente comprador deve ser responsabilizado por tais encargos antes da efetiva posse/uso do bem; 6. A forma de restituição dos valores pagos (se em parcela única ou de forma parcelada). III. Do Ônus da Prova A distribuição do ônus da prova dar-se-á, em regra, na forma do artigo 373 do Código de Processo Civil. Cabe à parte autora provar os fatos constitutivos de seu direito, como a celebração do contrato, os valores e parcelas efetivamente pagas, a alegação de que o lote não possui benfeitorias e não foi usufruído, e a ausência de utilização de serviços de corretagem que justifiquem o repasse da cobrança. Cabe à parte ré provar a existência de fatos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito da autora, tais como a legitimidade e não abusividade das cláusulas contratuais de retenção dos valores pagos, a regularidade da cobrança da comissão de corretagem (mediante comprovação de prévia informação e destaque do valor), a efetiva fruição do imóvel (lote) que justifique a cobrança de taxa de uso, e a existência e responsabilidade da parte autora pelos débitos de IPTU e taxas condominiais. Ademais, tratando-se de relação de consumo, e com base no artigo 6o, inciso VIII, do Código de Defesa do Consumidor, inverto o ônus da prova em favor da parte autora no que concerne à comprovação da abusividade das cláusulas contratuais que estabelecem o percentual de retenção de valores e a responsabilidade por taxas e tributos, bem como a não incidência da taxa de fruição, dada a hipossuficiência técnica e informacional da consumidora em relação à ré, que detém maior capacidade de produção probatória acerca desses aspectos. IV. Declaração de Saneamento e Conclusão para Sentença Considerando que as questões de fato controvertidas se resumem à interpretação contratual, aplicação da legislação e jurisprudência, e que ambas as partes manifestaram o desejo de julgamento antecipado do mérito, entendo que o feito está suficientemente instruído com a prova documental já produzida. Não há necessidade de produção de outras provas. Diante do exposto, declaro o feito saneado. Preclusa esta decisão, venham os autos conclusos para sentença. Publique-se. Intimem-se.” A parte agravante alega que celebrou contrato de compromisso de compra e venda de lote no Condomínio Lake Buena Vista, em Alexânia/GO, no valor de R$ 183.000,00, e que, diante do inadimplemento contratual da agravada quanto à entrega da infraestrutura do loteamento, manifestou interesse na rescisão do contrato, requerendo a devolução de 90% dos valores pagos, no montante de R$ 48.550,05. Inconformados, os agravantes sustentam que “o débito de taxas de condomínio, bem como do IPTU virá a aumentar consideravelmente, todavia, sem que o mesmo continue a exercer a posse do imóvel, diante do pleito de rescisão do contrato” e ainda “o fumus boni iuris está no desejo da Parte Agravante em rescindir o contrato, não havendo como se dar continuidade à relação jurídica, bem como na patente abusividade do Contrato de Compra e Venda.” Requerem, liminarmente, a concessão de tutela recursal para suspender o contrato e as obrigações dele decorrentes, inclusive a negativação do nome dos agravantes, e, ao final, o provimento do recurso para reformar a decisão agravada. Preparo no ID 74012420. É o relatório. Decido. Nos termos do art. 995, parágrafo único, c/c art. 1.019, I, do CPC, a concessão de efeito suspensivo ao agravo de instrumento exige a presença concomitante da probabilidade de provimento do recurso e do risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação. No caso em exame, não se encontram suficientemente demonstrados os requisitos legais para a concessão da medida pleiteada. Vejamos. A controvérsia versa sobre relação de consumo decorrente de promessa de compra e venda de imóvel, na qual se discute: (i) o direito à rescisão contratual por iniciativa do comprador; (ii) o percentual de retenção sobre os valores pagos; (iii) a legalidade da cobrança de comissão de corretagem; (iv) a incidência de taxa de fruição; (v) a responsabilidade por encargos como IPTU, taxa de iluminação pública e condomínio; e (vi) a forma de restituição dos valores pagos. Sem qualquer açodamento de avançar sobre o mérito, pois indevido fazê-lo nesta cognição sumária, mas, infere-se dos autos de origem que as questões discutidas demandam ampla dilação probatória, inclusive já instaurada na instância originárias, com delimitação dos pontos controvertidos e distribuição do respectivo ônus da prova, neste caso, com inversão do ônus em desfavor da agravada. Neste momento processual, desde logo pedindo as mais respeitosas vênias aos argumentos dos agravantes, tem-se que a pretensão recursal, em tese, implica antecipação de mérito quanto ao alegado direito à rescisão contratual, o qual ainda está sujeito à instrução probatória, sem clareza quanto ao direito invocado pelos recorrentes. Ademais, não se verifica perigo de dano irreparável, uma vez que, dentre os pedidos contidos na exordial, inclui-se a restituição de valores pagos. Assim, ausentes os requisitos cumulativos e imprescindíveis a liminar pleiteada, de rigor o indeferimento. Isso posto, indefiro a liminar. Intime-se o agravado para, querendo, responda o recurso no prazo legal, facultando-lhe juntar a documentação que entender necessária ao julgamento do recurso (art. 1.019, II, do CPC). Publique-se. Intimem-se. Brasília, 21 de julho de 2025. Desembargador ARQUIBALDO CARNEIRO Relator