Tribunal: TJDFT
Processo: 0745498-72.2024.8.07.0000
Órgão julgador: RENATO SCUSSEL
Órgão colegiado: 2a Turma Cível
Data de publicação: 2024-10-29

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO DA UNIÃO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E TERRITÓRIOS GABINETE DO DESEMBARGADOR RENATO RODOVALHO SCUSSEL AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) 0745498-72.2024.8.07.0000 AGRAVANTE: CONDOMINIO TOP LIFE TAGUATINGA II - LONG BEACH TORRE C AGRAVADO: POLYANA NAKAMURA DECISÃO CONDOMÍNIO TOP LIFE TAGUATINGA II – LONG BEACH TORRE C interpôs o agravo de instrumento contra a decisão proferida pelo Juízo da Vara de Execução de Títulos Extrajudiciais e Conflitos Arbitrais de Taguatinga, na execução movida contra POLYANA NAKAMURA, que desconstituiu a penhora sobre os direitos aquisitivos do imóvel da executada. Na origem, o exequente narrou que a execução se refere aos débitos condominiais, vencidos a partir de março de 2020, em relação ao imóvel denominado unidade 1503-C, do Condomínio Top Life Taguatinga II – Long Beach, Torre C – Taguatinga -DF. Como a executada, citada por edital, não quitou o débito, e não foram encontrados outros bens da devedora, requereu a penhora sobre os direitos aquisitivos sobre o imóvel, o que foi deferido. Todavia, após realizada a avaliação do imóvel, foi desconstituída a penhora sobre os direitos aquisitivos pela decisão agravada (ID origem 212561260), nos seguintes termos: Cuida-se de execução de título extrajudicial na qual foram penhorados os direitos aquisitivos do devedor POLYANA NAKAMURA referentes ao imóvel matriculado sob o n.o 312821, do 3o Ofício do Registro Imobiliário do DF, cuja certidão de ônus encontra-se acostada ao ID 178693168. Intimado para dizer a respeito do seu crédito, a Caixa Econômica Federal (credora fiduciário do bem) informou que o valor atualizado da dívida, decorrente do contrato de alienação fiduciária, é de R$ 482.537,89 (quatrocentos e oitenta e dois mil, quinhentos e trinta e sete reais e oitenta e nove centavos) (ID 211568350). Avaliado o bem, conforme certificado pelo Oficial de Justiça ao ID 164772840, e cujo laudo não foi impugnado pelas partes, o valor indicado é de R$ 286.833,00 (duzentos e oitenta e seis mil, oitocentos e trinta e três reais). Consoante o art. 835, XII, do CPC, que trata da ordem de preferência dos bens oferecidos à penhora, é permitida a constrição sobre os direitos aquisitivos derivados de promessa de compra e venda e créditos decorrentes de contrato de alienação fiduciária em garantia relativos a bens móveis ou imóveis, haja vista possuírem expressão econômica. Para a apuração do valor econômico dos direitos aquisitivos penhorados e que se pretende alienar, deve ser considerado não somente o valor de mercado do imóvel, mas subtrair deste todo o quantum relativo ao saldo devedor e demais encargos contratuais ainda não pagos ao credor fiduciário, ou seja, a avaliação deve apurar exatamente o valor correspondente aos direitos aquisitivos sobre os quais recai a penhora. No caso, valor econômico dos créditos decorrentes do contrato de alienação fiduciária do imóvel é o saldo apurado pela subtração do valor de mercado do imóvel menos o saldo devedor do financiamento pois, na prática, as parcelas já pagas pelo executado sofrem a influência desses dois elementos na equação. No caso dos autos, de acordo com o laudo de avaliação de ID 164772840, o imóvel foi avaliado em R$ 286.833,00 (duzentos e oitenta e seis mil, oitocentos e trinta e três reais). Tem-se que o valor da dívida executada já supera o montante R$ 46.235,34, conforme planilha de ID 178693170. Por fim, o saldo devedor do financiamento imobiliário é de R$ 482.537,89 (quatrocentos e oitenta e dois mil, quinhentos e trinta e sete reais e oitenta e nove centavos), atualizado até 12/09/2024, conforme demonstrativo de ID 211568350. Logo, é forçoso reconhecer que não subsiste expressão econômica em favor da executada. Nesse cenário, a manutenção da penhora resta inócua. Com efeito, dispõe o artigo 836 do CPC que "não se levará a efeito a penhora quando ficar evidente que o produto da execução dos bens encontrados será totalmente absorvido pelo pagamento das custas da execução". Nesse sentido é a jurisprudência deste e. TJDFT: AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. PENHORA. DIREITOS AQUISITIVOS DE IMÓVEL. POSSIBILIDADE. PRINCÍPIO DA MENOR ONEROSIDADE. FALTA DE UTILIDADE DO ATO CONSTRITIVO. OCORRÊNCIA. 1. Nos termos do art. 835, XII, do CPC, é cabível a penhora dos direitos aquisitivos de imóvel derivado de alienação fiduciária em garantia. 2. A despeito disso, não se deve proceder à análise estanque de seu valor econômico, sobretudo quando se está a tratar dos efeitos constritivos advindos da penhora. Nesses casos, para a apuração real da expressão econômica, deve-se subtrair o saldo devedor fiduciário do valor de mercado do imóvel, pois, somente desse modo, ter-se-á a importância sujeita à constrição. 3. No caso, a penhora dos direitos aquisitivos é inócua, porquanto valor da dívida supera o montante a que o executado faz jus. Logo, ainda que abstratamente seja viável a penhora, a análise concreta do caso afasta sua possibilidade, seja pelo princípio da menor onerosidade, seja pela falta de utilidade do ato constritivo, já que, in casu ̧ para além de não quitar o débito, acarretaria despesas processuais inúteis. 4. Agravo de instrumento conhecido e não provido. (Acórdão 1680263, 07298918720228070000, Relator: FÁBIO EDUARDO MARQUES, 5a Turma Cível, data de julgamento: 22/3/2023, publicado no PJe: 3/4/2023. Pág.: Sem Página Cadastrada.) AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. IMÓVEL. GRAVADO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. PENHORA DOS DIREITOS AQUISITIVOS. POSSIBILIDADE. ART. 835, XII, DO CPC. AVALIAÇÃO DO IMÓVEL. UTILIDADE DA MEDIDA. AUSÊNCIA. 1. Ainda que o devedor fiduciário não detenha a propriedade do imóvel dado em garantia, os direitos aquisitivos decorrentes do contrato de alienação fiduciária são passíveis de penhora, a teor do art. 835, XII, do CPC/15. Precedentes da Casa e do c. STJ. 2. Não obstante a possibilidade de penhora dos direitos aquisitivos, de acordo com a jurisprudência desta Corte, para que seja possível realizá-la, faz-se necessário examinar a utilidade da medida, através da subtração do valor de mercado do imóvel da quantia referente ao saldo devedor e demais encargos contratuais não pagos, para se apurar a importância sujeita a constrição. Avaliado o imóvel e inexistindo saldo positivo em favor do executado, não se justifica o deferimento da penhora. 3. Agravo de instrumento conhecido e não provido. (Acórdão 1767295, 07234790920238070000, Relator: GETÚLIO DE MORAES OLIVEIRA, 7a Turma Cível, data de julgamento: 4/10/2023, publicado no PJe: 20/10/2023. Pág.: Sem Página Cadastrada.) Nesse cenário, determino a DESCONSTITUIÇÃO da penhora sob os direitos aquisitivos do imóvel localizado na APARTAMENTO No 1503, VAGA DE GARAGEM No 960, TORRE C, LOTES 14 A 27, QUADRA QI 24, SETOR INDUSTRIAL DE TAGUATINGA-DF, matrícula 312821, do 3o Ofício do Registro Imobiliário do DF, diante da evidente inutilidade da medida para acudir a execução. Atribuo a presente decisão força de ofício, para que qualquer interessado, mediante o pagamento dos emolumentos, promova a baixa da penhora, perante o 3o Registro de Imóveis do DF (caso tenha sido registrada). Retifique-se a autuação para excluir o interessado CAIXA ECONÔMICA FEDERAL dos presentes autos. Publique-se. O agravante, em suas razões recursais, alega que já foram realizadas outras diligências para localização de outros bens da devedora, as quais restaram infrutíferas, e é possível a penhora sobre os direitos aquisitivos do imóvel, em razão dos débitos condominiais, nos termos do art. 835, inciso XII, do Código de Processo Civil. Aduz que não prospera o argumento de que a adjudicação de quaisquer direitos relativos ao imóvel seria inviável e não traria proventos efetivos e instantâneos ao exequente, porque implica na institucionalização do calote e prejudica a manutenção dos condomínios. Sustenta que se trata de natureza propter rem, em que a dívida acompanha o imóvel, e a desconstituição da penhora desrespeita a coletividade dos condôminos e compromete o funcionamento do condomínio. Requereu a concessão do efeito suspensivo para suspender os efeitos da decisão agravada. No mérito pretende a manutenção da penhora sobre os direitos aquisitivos sobre o imóvel. É o relatório. DECIDO. Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço o recurso. O art. 995 do CPC possibilita ao Relator a atribuição de efeito suspensivo quando a interposição do recurso não impedir a eficácia da decisão recorrida, bastando, para tanto, que a imediata produção de seus efeitos possa causar risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação e que seja demonstrada a probabilidade de provimento do recurso. Especificamente quanto ao Agravo de Instrumento, que não é dotado de efeito suspensivo legal, o citado Código prevê, também, ser possível ao Relator “[...] atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando ao juiz sua decisão” (art. 1.019, inciso I). Nessa perspectiva, passo a avaliar a presença de tais condições no caso em apreço, cuja controvérsia cinge-se à manutenção da penhora sobre os direitos aquisitivos sobre o imóvel adquirido pela executada. O art. 835, inciso XII, do Código de Processo Civil – CPC dispõe que a penhora poderá recair sobre “direitos aquisitivos derivados de promessa de compra e venda e de alienação fiduciária em garantia.” Cumpre esclarecer que a penhora sobre os direitos aquisitivos não se confunde com a penhora do próprio imóvel. A penhora incide sobre a expressão econômica relativa ao pagamento das prestações do imóvel pelo credor fiduciário, o equivalente ao ágio do imóvel. Nesse passo, com a alienação do imóvel, o arrematante sub-roga-se nos direitos e obrigações do devedor fiduciante. A alienação judicial dos direitos aquisitivos penhorados, não se confunde da alienação do imóvel como um todo, porque passaria a atingir a propriedade do credor fiduciário. Portanto, para a alienação do imóvel pelo valor de mercado, é necessário que o valor arrecadado seja suficiente para o pagamento do saldo devedor do imóvel (equivalente à propriedade do credor fiduciário), e do débito exequendo. No caso, a dívida exequente, relativa aos débitos condominiais é R$ 46.235,34 (ID origem 178693170). O valor do saldo devedor informado pela Caixa Econômica Federal é de R$ 482.537,89 (ID origem 211568350). E o valor de mercado do imóvel é de R$ 286.833,0 (ID origem 164772840). Conforme se depreende, a alienação dos direitos aquisitivos, pelo valor de mercado do imóvel, não será suficiente para pagar a parte do imóvel que pertence a Caixa Econômica Federal (saldo devedor), e não restará valores para pagar os débitos condominiais. Ainda que o juízo de primeiro grau tenha declarado a preferência dos débitos condominiais sobre o débito do contrato de alienação fiduciária, o credor fiduciário é proprietário indireto do imóvel e possui direito à sua cota-parte pela alienação do imóvel. Portanto, não há utilidade da penhora sobre os direitos aquisitivos, o que implica na sua desconstituição, conforme dispõe o art. 836 do Código de Processo Civil: Art. 836. Não se levará a efeito a penhora quando ficar evidente que o produto da execução dos bens encontrados será totalmente absorvido pelo pagamento das custas da execução. Nesse sentido, o entendimento deste Tribunal de Justiça: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE EXECUÇÃO. PENHORA SOBRE DIREITOS AQUISITIVOS DO IMÓVEL. INEXISTÊNCIA DE SALDO POSITIVO EM FAVOR DO EXECUTADO. INEFICIÊNCIA DA MEDIDA. AUSÊNCIA DE RESULTADO PRÁTICO À SATISFAÇÃO DO CRÉDITO EXEQUENDO. 1. Cuida-se de agravo de instrumento interposto contra decisão proferida nos autos da ação de execução. 1.1. Nesta sede recursal, o agravante requer a reforma da decisão agravada para que seja deferida a penhora dos direitos aquisitivos relativos ao contrato de aquisição do imóvel. 2. Na origem, cuida-se de ação de execução em que o agravante/exequente requereu o pagamento de R$ 895,24 referente às taxas de condomínio ordinárias e extraordinárias vencidas. 3. O Superior Tribunal de Justiça e esta Corte de Justiça possuem o entendimento de que não se vislumbra óbice à eventual alienação judicial dos meros direitos aquisitivos, eis que têm expressão econômica própria (ágio), separável do valor da coisa em si mesma (propriedade fiduciária). 3.1. Contudo, é necessário examinar a utilidade da medida, através da subtração do valor de mercado do imóvel da quantia referente ao saldo devedor e demais encargos contratuais não pagos, para se apurar a importância sujeita a constrição. 3.2. De fato, nada obstante a possibilidade de penhora dos direitos aquisitivos, para que seja possível realizá-la, faz-se necessário examinar a utilidade da medida. Avaliado o imóvel e inexistindo saldo positivo em favor do executado, não se justifica o deferimento da penhora. 3.3. Precedente da Casa: “(...) 2. Não obstante a possibilidade de penhora dos direitos aquisitivos, de acordo com a jurisprudência desta Corte, para que seja possível realizá-la, faz-se necessário examinar a utilidade da medida, através da subtração do valor de mercado do imóvel da quantia referente ao saldo devedor e demais encargos contratuais não pagos, para se apurar a importância sujeita a constrição. Avaliado o imóvel e inexistindo saldo positivo em favor do executado, não se justifica o deferimento da penhora. 3. Agravo de instrumento conhecido e não provido.” (07234790920238070000, Relator: Getúlio de Moraes Oliveira, 7a Turma Cível, PJe: 20/10/2023). 4. No caso, verifica-se dos autos originários, conforme documento expedido pela Caixa Econômica Federal, que o Contrato Habitacional em nome do executado está ativo, mas o devedor se encontra inadimplente e a dívida alcança o montante de R$ 108.874,71. 4.1. Portanto, conquanto admitida a penhora dos direitos aquisitivos do devedor sobre bem gravado com alienação fiduciária, o deferimento da medida, se mostra ineficiente e inócuo, não propiciando resultado prático à satisfação do crédito exequendo, porque não há sequer prova de que o agravado, efetivamente, venha cumprindo sua obrigação de pagar as prestações do financiamento perante o credor fiduciário, inviabilizando, assim, a referida constrição e posterior alienação dos supostos direitos a serem adquiridos. 5. Recurso improvido. (Acórdão 1904663, 0705576-24.2024.8.07.0000, Relator(a): JOÃO EGMONT, 2a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 07/08/2024, publicado no PJe: 23/08/2024.) (grifou-se) AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE EXECUÇÃO. CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL COMERCIAL. PENHORA. REMUNERAÇÃO. DADOS OBTIDOS HÁ MAIS DE 8 (OITO) ANOS. IMPOSSIBILIDADE. DIREITOS AQUISITIVOS. IMÓVEL OFERECIDO EM GARANTIA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. INUTILIDADE. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1. Não é cabível a apreciação de pedido de penhora de rendimentos quando as hipóteses fáticas invocadas pela exequente estão embasadas em informações obtidas há mais de 8 (oito) anos e não permitem a análise concreta e objetiva da legalidade e pertinência da constrição da remuneração dos executados. Além disso, os rendimentos mencionados pela agravante estão aquém do patamar mínimo de 50 (cinquenta) salários-mínimos mensais tidos pela legislação processual como o limite justificante da exceção à regra da impenhorabilidade, nos termos do art. 833, §2o, do CPC. 2. A jurisprudência deste e. Tribunal de Justiça tem afirmado que, para o deferimento da penhora de direitos aquisitivos, deverá ser examinada a utilidade da medida no caso concreto por meio da operação matemática que, tendo como referência o valor de mercado do imóvel, subtrai deste todo o valor relativo ao saldo devedor e demais encargos contratuais não pagos, resultando, assim, no conteúdo econômico relevante para fins de penhora. 3. No caso, inexiste saldo positivo em favor dos executados, já que o valor da arrematação será totalmente absorvido pelo valor da dívida existente entre o credor fiduciário e os devedores fiduciários e, ainda assim, remanescerá saldo devedor residual do financiamento imobiliário. Por isso, revela-se acertada a decisão que desconstituiu a penhora de direitos aquisitivos. 4. Recurso conhecido e desprovido. (Acórdão 1836777, 0751801-39.2023.8.07.0000, Relator(a): SANDRA REVES, 7a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 20/03/2024, publicado no PJe: 15/04/2024.) (grifou-se) AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. PENHORA. DIREITOS AQUISITIVOS DE IMÓVEL. POSSIBILIDADE. PRINCÍPIO DA MENOR ONEROSIDADE. FALTA DE UTILIDADE DO ATO CONSTRITIVO. OCORRÊNCIA. 1. Nos termos do art. 835, inc. XII, do CPC, é cabível a penhora dos direitos aquisitivos de imóvel derivado de alienação fiduciária em garantia. 2. A despeito disso, não se deve proceder à análise estanque de seu valor econômico, sobretudo quando se está a tratar dos efeitos constritivos advindos da penhora. Nesses casos, para a apuração real da expressão econômica, deve-se subtrair o saldo devedor fiduciário do valor de mercado do imóvel, pois, somente desse modo, ter-se-á a importância sujeita à constrição. 3. No caso, a penhora dos direitos aquisitivos é inócua, porquanto valor da dívida supera o montante a que o executado faz jus. Logo, ainda que abstratamente seja viável a penhora, a análise concreta do caso afasta sua possibilidade, seja pelo princípio da menor onerosidade, seja pela falta de utilidade do ato constritivo, já que, in casu ̧ para além de não quitar o débito, acarretaria despesas processuais inúteis. 4. Agravo de instrumento conhecido e não provido. (Acórdão 1825443, 0723059-04.2023.8.07.0000, Relator(a): FÁBIO EDUARDO MARQUES, 5a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 29/02/2024, publicado no PJe: 18/03/2024.) (grifou-se) AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. IMÓVEL. GRAVADO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. PENHORA DOS DIREITOS AQUISITIVOS. POSSIBILIDADE. ART. 835, XII, DO CPC. AVALIAÇÃO DO IMÓVEL. UTILIDADE DA MEDIDA. AUSÊNCIA. 1. Ainda que o devedor fiduciário não detenha a propriedade do imóvel dado em garantia, os direitos aquisitivos decorrentes do contrato de alienação fiduciária são passíveis de penhora, a teor do art. 835, XII, do CPC/15. Precedentes da Casa e do c. STJ. 2. Não obstante a possibilidade de penhora dos direitos aquisitivos, de acordo com a jurisprudência desta Corte, para que seja possível realizá-la, faz-se necessário examinar a utilidade da medida, através da subtração do valor de mercado do imóvel da quantia referente ao saldo devedor e demais encargos contratuais não pagos, para se apurar a importância sujeita a constrição. Avaliado o imóvel e inexistindo saldo positivo em favor do executado, não se justifica o deferimento da penhora. 3. Agravo de instrumento conhecido e não provido. (Acórdão 1767295, 0723479-09.2023.8.07.0000, Relator(a): GETÚLIO DE MORAES OLIVEIRA, 7a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 04/10/2023, publicado no PJe: 20/10/2023.) (grifou-se) O fato de os direitos aquisitivos sobre o imóvel não se mostrar viável para quitar o imóvel não implica em estímulo ao calote, porque se trata de medida inócua, a qual não será eficaz para quitar o débito, ou parte dele. Nesse sentido, em sede de cognição sumária, não se vislumbra a plausibilidade do direito do agravante. E, ausente tal elemento, prescindível se falar em risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação em decorrência da imediata produção dos efeitos da decisão recorrida, pois são condições cumulativas para a tutela de urgência ora requerida. Posto isso, INDEFIRO A ANTECIPAÇÃO DA TUTELA RECURSAL. Intime-se a agravada, na forma do art. 1.019, inciso II, do referido Diploma Legal. Oficie-se ao d. Juízo de origem, nos termos do art. 1.019, inciso I, do CPC, sem necessidade de informações. Publique-se. Brasília, 24 de outubro de 2024. RENATO RODOVALHO SCUSSEL Desembargador Relator

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO DA UNIÃO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E TERRITÓRIOS GABINETE DO DESEMBARGADOR RENATO RODOVALHO SCUSSEL AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) 0745498-72.2024.8.07.0000 AGRAVANTE: CONDOMINIO TOP LIFE TAGUATINGA II - LONG BEACH TORRE C AGRAVADO: POLYANA NAKAMURA DECISÃO CONDOMÍNIO TOP LIFE TAGUATINGA II – LONG BEACH TORRE C interpôs o agravo de instrumento contra a decisão proferida pelo Juízo da Vara de Execução de Títulos Extrajudiciais e Conflitos Arbitrais de Taguatinga, na execução movida contra POLYANA NAKAMURA, que desconstituiu a penhora sobre os direitos aquisitivos do imóvel da executada. Na origem, o exequente narrou que a execução se refere aos débitos condominiais, vencidos a partir de março de 2020, em relação ao imóvel denominado unidade 1503-C, do Condomínio Top Life Taguatinga II – Long Beach, Torre C – Taguatinga -DF. Como a executada, citada por edital, não quitou o débito, e não foram encontrados outros bens da devedora, requereu a penhora sobre os direitos aquisitivos sobre o imóvel, o que foi deferido. Todavia, após realizada a avaliação do imóvel, foi desconstituída a penhora sobre os direitos aquisitivos pela decisão agravada (ID origem 212561260), nos seguintes termos: Cuida-se de execução de título extrajudicial na qual foram penhorados os direitos aquisitivos do devedor POLYANA NAKAMURA referentes ao imóvel matriculado sob o n.o 312821, do 3o Ofício do Registro Imobiliário do DF, cuja certidão de ônus encontra-se acostada ao ID 178693168. Intimado para dizer a respeito do seu crédito, a Caixa Econômica Federal (credora fiduciário do bem) informou que o valor atualizado da dívida, decorrente do contrato de alienação fiduciária, é de R$ 482.537,89 (quatrocentos e oitenta e dois mil, quinhentos e trinta e sete reais e oitenta e nove centavos) (ID 211568350). Avaliado o bem, conforme certificado pelo Oficial de Justiça ao ID 164772840, e cujo laudo não foi impugnado pelas partes, o valor indicado é de R$ 286.833,00 (duzentos e oitenta e seis mil, oitocentos e trinta e três reais). Consoante o art. 835, XII, do CPC, que trata da ordem de preferência dos bens oferecidos à penhora, é permitida a constrição sobre os direitos aquisitivos derivados de promessa de compra e venda e créditos decorrentes de contrato de alienação fiduciária em garantia relativos a bens móveis ou imóveis, haja vista possuírem expressão econômica. Para a apuração do valor econômico dos direitos aquisitivos penhorados e que se pretende alienar, deve ser considerado não somente o valor de mercado do imóvel, mas subtrair deste todo o quantum relativo ao saldo devedor e demais encargos contratuais ainda não pagos ao credor fiduciário, ou seja, a avaliação deve apurar exatamente o valor correspondente aos direitos aquisitivos sobre os quais recai a penhora. No caso, valor econômico dos créditos decorrentes do contrato de alienação fiduciária do imóvel é o saldo apurado pela subtração do valor de mercado do imóvel menos o saldo devedor do financiamento pois, na prática, as parcelas já pagas pelo executado sofrem a influência desses dois elementos na equação. No caso dos autos, de acordo com o laudo de avaliação de ID 164772840, o imóvel foi avaliado em R$ 286.833,00 (duzentos e oitenta e seis mil, oitocentos e trinta e três reais). Tem-se que o valor da dívida executada já supera o montante R$ 46.235,34, conforme planilha de ID 178693170. Por fim, o saldo devedor do financiamento imobiliário é de R$ 482.537,89 (quatrocentos e oitenta e dois mil, quinhentos e trinta e sete reais e oitenta e nove centavos), atualizado até 12/09/2024, conforme demonstrativo de ID 211568350. Logo, é forçoso reconhecer que não subsiste expressão econômica em favor da executada. Nesse cenário, a manutenção da penhora resta inócua. Com efeito, dispõe o artigo 836 do CPC que "não se levará a efeito a penhora quando ficar evidente que o produto da execução dos bens encontrados será totalmente absorvido pelo pagamento das custas da execução". Nesse sentido é a jurisprudência deste e. TJDFT: AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. PENHORA. DIREITOS AQUISITIVOS DE IMÓVEL. POSSIBILIDADE. PRINCÍPIO DA MENOR ONEROSIDADE. FALTA DE UTILIDADE DO ATO CONSTRITIVO. OCORRÊNCIA. 1. Nos termos do art. 835, XII, do CPC, é cabível a penhora dos direitos aquisitivos de imóvel derivado de alienação fiduciária em garantia. 2. A despeito disso, não se deve proceder à análise estanque de seu valor econômico, sobretudo quando se está a tratar dos efeitos constritivos advindos da penhora. Nesses casos, para a apuração real da expressão econômica, deve-se subtrair o saldo devedor fiduciário do valor de mercado do imóvel, pois, somente desse modo, ter-se-á a importância sujeita à constrição. 3. No caso, a penhora dos direitos aquisitivos é inócua, porquanto valor da dívida supera o montante a que o executado faz jus. Logo, ainda que abstratamente seja viável a penhora, a análise concreta do caso afasta sua possibilidade, seja pelo princípio da menor onerosidade, seja pela falta de utilidade do ato constritivo, já que, in casu ̧ para além de não quitar o débito, acarretaria despesas processuais inúteis. 4. Agravo de instrumento conhecido e não provido. (Acórdão 1680263, 07298918720228070000, Relator: FÁBIO EDUARDO MARQUES, 5a Turma Cível, data de julgamento: 22/3/2023, publicado no PJe: 3/4/2023. Pág.: Sem Página Cadastrada.) AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. IMÓVEL. GRAVADO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. PENHORA DOS DIREITOS AQUISITIVOS. POSSIBILIDADE. ART. 835, XII, DO CPC. AVALIAÇÃO DO IMÓVEL. UTILIDADE DA MEDIDA. AUSÊNCIA. 1. Ainda que o devedor fiduciário não detenha a propriedade do imóvel dado em garantia, os direitos aquisitivos decorrentes do contrato de alienação fiduciária são passíveis de penhora, a teor do art. 835, XII, do CPC/15. Precedentes da Casa e do c. STJ. 2. Não obstante a possibilidade de penhora dos direitos aquisitivos, de acordo com a jurisprudência desta Corte, para que seja possível realizá-la, faz-se necessário examinar a utilidade da medida, através da subtração do valor de mercado do imóvel da quantia referente ao saldo devedor e demais encargos contratuais não pagos, para se apurar a importância sujeita a constrição. Avaliado o imóvel e inexistindo saldo positivo em favor do executado, não se justifica o deferimento da penhora. 3. Agravo de instrumento conhecido e não provido. (Acórdão 1767295, 07234790920238070000, Relator: GETÚLIO DE MORAES OLIVEIRA, 7a Turma Cível, data de julgamento: 4/10/2023, publicado no PJe: 20/10/2023. Pág.: Sem Página Cadastrada.) Nesse cenário, determino a DESCONSTITUIÇÃO da penhora sob os direitos aquisitivos do imóvel localizado na APARTAMENTO No 1503, VAGA DE GARAGEM No 960, TORRE C, LOTES 14 A 27, QUADRA QI 24, SETOR INDUSTRIAL DE TAGUATINGA-DF, matrícula 312821, do 3o Ofício do Registro Imobiliário do DF, diante da evidente inutilidade da medida para acudir a execução. Atribuo a presente decisão força de ofício, para que qualquer interessado, mediante o pagamento dos emolumentos, promova a baixa da penhora, perante o 3o Registro de Imóveis do DF (caso tenha sido registrada). Retifique-se a autuação para excluir o interessado CAIXA ECONÔMICA FEDERAL dos presentes autos. Publique-se. O agravante, em suas razões recursais, alega que já foram realizadas outras diligências para localização de outros bens da devedora, as quais restaram infrutíferas, e é possível a penhora sobre os direitos aquisitivos do imóvel, em razão dos débitos condominiais, nos termos do art. 835, inciso XII, do Código de Processo Civil. Aduz que não prospera o argumento de que a adjudicação de quaisquer direitos relativos ao imóvel seria inviável e não traria proventos efetivos e instantâneos ao exequente, porque implica na institucionalização do calote e prejudica a manutenção dos condomínios. Sustenta que se trata de natureza propter rem, em que a dívida acompanha o imóvel, e a desconstituição da penhora desrespeita a coletividade dos condôminos e compromete o funcionamento do condomínio. Requereu a concessão do efeito suspensivo para suspender os efeitos da decisão agravada. No mérito pretende a manutenção da penhora sobre os direitos aquisitivos sobre o imóvel. É o relatório. DECIDO. Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço o recurso. O art. 995 do CPC possibilita ao Relator a atribuição de efeito suspensivo quando a interposição do recurso não impedir a eficácia da decisão recorrida, bastando, para tanto, que a imediata produção de seus efeitos possa causar risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação e que seja demonstrada a probabilidade de provimento do recurso. Especificamente quanto ao Agravo de Instrumento, que não é dotado de efeito suspensivo legal, o citado Código prevê, também, ser possível ao Relator “[...] atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando ao juiz sua decisão” (art. 1.019, inciso I). Nessa perspectiva, passo a avaliar a presença de tais condições no caso em apreço, cuja controvérsia cinge-se à manutenção da penhora sobre os direitos aquisitivos sobre o imóvel adquirido pela executada. O art. 835, inciso XII, do Código de Processo Civil – CPC dispõe que a penhora poderá recair sobre “direitos aquisitivos derivados de promessa de compra e venda e de alienação fiduciária em garantia.” Cumpre esclarecer que a penhora sobre os direitos aquisitivos não se confunde com a penhora do próprio imóvel. A penhora incide sobre a expressão econômica relativa ao pagamento das prestações do imóvel pelo credor fiduciário, o equivalente ao ágio do imóvel. Nesse passo, com a alienação do imóvel, o arrematante sub-roga-se nos direitos e obrigações do devedor fiduciante. A alienação judicial dos direitos aquisitivos penhorados, não se confunde da alienação do imóvel como um todo, porque passaria a atingir a propriedade do credor fiduciário. Portanto, para a alienação do imóvel pelo valor de mercado, é necessário que o valor arrecadado seja suficiente para o pagamento do saldo devedor do imóvel (equivalente à propriedade do credor fiduciário), e do débito exequendo. No caso, a dívida exequente, relativa aos débitos condominiais é R$ 46.235,34 (ID origem 178693170). O valor do saldo devedor informado pela Caixa Econômica Federal é de R$ 482.537,89 (ID origem 211568350). E o valor de mercado do imóvel é de R$ 286.833,0 (ID origem 164772840). Conforme se depreende, a alienação dos direitos aquisitivos, pelo valor de mercado do imóvel, não será suficiente para pagar a parte do imóvel que pertence a Caixa Econômica Federal (saldo devedor), e não restará valores para pagar os débitos condominiais. Ainda que o juízo de primeiro grau tenha declarado a preferência dos débitos condominiais sobre o débito do contrato de alienação fiduciária, o credor fiduciário é proprietário indireto do imóvel e possui direito à sua cota-parte pela alienação do imóvel. Portanto, não há utilidade da penhora sobre os direitos aquisitivos, o que implica na sua desconstituição, conforme dispõe o art. 836 do Código de Processo Civil: Art. 836. Não se levará a efeito a penhora quando ficar evidente que o produto da execução dos bens encontrados será totalmente absorvido pelo pagamento das custas da execução. Nesse sentido, o entendimento deste Tribunal de Justiça: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE EXECUÇÃO. PENHORA SOBRE DIREITOS AQUISITIVOS DO IMÓVEL. INEXISTÊNCIA DE SALDO POSITIVO EM FAVOR DO EXECUTADO. INEFICIÊNCIA DA MEDIDA. AUSÊNCIA DE RESULTADO PRÁTICO À SATISFAÇÃO DO CRÉDITO EXEQUENDO. 1. Cuida-se de agravo de instrumento interposto contra decisão proferida nos autos da ação de execução. 1.1. Nesta sede recursal, o agravante requer a reforma da decisão agravada para que seja deferida a penhora dos direitos aquisitivos relativos ao contrato de aquisição do imóvel. 2. Na origem, cuida-se de ação de execução em que o agravante/exequente requereu o pagamento de R$ 895,24 referente às taxas de condomínio ordinárias e extraordinárias vencidas. 3. O Superior Tribunal de Justiça e esta Corte de Justiça possuem o entendimento de que não se vislumbra óbice à eventual alienação judicial dos meros direitos aquisitivos, eis que têm expressão econômica própria (ágio), separável do valor da coisa em si mesma (propriedade fiduciária). 3.1. Contudo, é necessário examinar a utilidade da medida, através da subtração do valor de mercado do imóvel da quantia referente ao saldo devedor e demais encargos contratuais não pagos, para se apurar a importância sujeita a constrição. 3.2. De fato, nada obstante a possibilidade de penhora dos direitos aquisitivos, para que seja possível realizá-la, faz-se necessário examinar a utilidade da medida. Avaliado o imóvel e inexistindo saldo positivo em favor do executado, não se justifica o deferimento da penhora. 3.3. Precedente da Casa: “(...) 2. Não obstante a possibilidade de penhora dos direitos aquisitivos, de acordo com a jurisprudência desta Corte, para que seja possível realizá-la, faz-se necessário examinar a utilidade da medida, através da subtração do valor de mercado do imóvel da quantia referente ao saldo devedor e demais encargos contratuais não pagos, para se apurar a importância sujeita a constrição. Avaliado o imóvel e inexistindo saldo positivo em favor do executado, não se justifica o deferimento da penhora. 3. Agravo de instrumento conhecido e não provido.” (07234790920238070000, Relator: Getúlio de Moraes Oliveira, 7a Turma Cível, PJe: 20/10/2023). 4. No caso, verifica-se dos autos originários, conforme documento expedido pela Caixa Econômica Federal, que o Contrato Habitacional em nome do executado está ativo, mas o devedor se encontra inadimplente e a dívida alcança o montante de R$ 108.874,71. 4.1. Portanto, conquanto admitida a penhora dos direitos aquisitivos do devedor sobre bem gravado com alienação fiduciária, o deferimento da medida, se mostra ineficiente e inócuo, não propiciando resultado prático à satisfação do crédito exequendo, porque não há sequer prova de que o agravado, efetivamente, venha cumprindo sua obrigação de pagar as prestações do financiamento perante o credor fiduciário, inviabilizando, assim, a referida constrição e posterior alienação dos supostos direitos a serem adquiridos. 5. Recurso improvido. (Acórdão 1904663, 0705576-24.2024.8.07.0000, Relator(a): JOÃO EGMONT, 2a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 07/08/2024, publicado no PJe: 23/08/2024.) (grifou-se) AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE EXECUÇÃO. CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL COMERCIAL. PENHORA. REMUNERAÇÃO. DADOS OBTIDOS HÁ MAIS DE 8 (OITO) ANOS. IMPOSSIBILIDADE. DIREITOS AQUISITIVOS. IMÓVEL OFERECIDO EM GARANTIA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. INUTILIDADE. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1. Não é cabível a apreciação de pedido de penhora de rendimentos quando as hipóteses fáticas invocadas pela exequente estão embasadas em informações obtidas há mais de 8 (oito) anos e não permitem a análise concreta e objetiva da legalidade e pertinência da constrição da remuneração dos executados. Além disso, os rendimentos mencionados pela agravante estão aquém do patamar mínimo de 50 (cinquenta) salários-mínimos mensais tidos pela legislação processual como o limite justificante da exceção à regra da impenhorabilidade, nos termos do art. 833, §2o, do CPC. 2. A jurisprudência deste e. Tribunal de Justiça tem afirmado que, para o deferimento da penhora de direitos aquisitivos, deverá ser examinada a utilidade da medida no caso concreto por meio da operação matemática que, tendo como referência o valor de mercado do imóvel, subtrai deste todo o valor relativo ao saldo devedor e demais encargos contratuais não pagos, resultando, assim, no conteúdo econômico relevante para fins de penhora. 3. No caso, inexiste saldo positivo em favor dos executados, já que o valor da arrematação será totalmente absorvido pelo valor da dívida existente entre o credor fiduciário e os devedores fiduciários e, ainda assim, remanescerá saldo devedor residual do financiamento imobiliário. Por isso, revela-se acertada a decisão que desconstituiu a penhora de direitos aquisitivos. 4. Recurso conhecido e desprovido. (Acórdão 1836777, 0751801-39.2023.8.07.0000, Relator(a): SANDRA REVES, 7a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 20/03/2024, publicado no PJe: 15/04/2024.) (grifou-se) AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. PENHORA. DIREITOS AQUISITIVOS DE IMÓVEL. POSSIBILIDADE. PRINCÍPIO DA MENOR ONEROSIDADE. FALTA DE UTILIDADE DO ATO CONSTRITIVO. OCORRÊNCIA. 1. Nos termos do art. 835, inc. XII, do CPC, é cabível a penhora dos direitos aquisitivos de imóvel derivado de alienação fiduciária em garantia. 2. A despeito disso, não se deve proceder à análise estanque de seu valor econômico, sobretudo quando se está a tratar dos efeitos constritivos advindos da penhora. Nesses casos, para a apuração real da expressão econômica, deve-se subtrair o saldo devedor fiduciário do valor de mercado do imóvel, pois, somente desse modo, ter-se-á a importância sujeita à constrição. 3. No caso, a penhora dos direitos aquisitivos é inócua, porquanto valor da dívida supera o montante a que o executado faz jus. Logo, ainda que abstratamente seja viável a penhora, a análise concreta do caso afasta sua possibilidade, seja pelo princípio da menor onerosidade, seja pela falta de utilidade do ato constritivo, já que, in casu ̧ para além de não quitar o débito, acarretaria despesas processuais inúteis. 4. Agravo de instrumento conhecido e não provido. (Acórdão 1825443, 0723059-04.2023.8.07.0000, Relator(a): FÁBIO EDUARDO MARQUES, 5a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 29/02/2024, publicado no PJe: 18/03/2024.) (grifou-se) AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. IMÓVEL. GRAVADO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. PENHORA DOS DIREITOS AQUISITIVOS. POSSIBILIDADE. ART. 835, XII, DO CPC. AVALIAÇÃO DO IMÓVEL. UTILIDADE DA MEDIDA. AUSÊNCIA. 1. Ainda que o devedor fiduciário não detenha a propriedade do imóvel dado em garantia, os direitos aquisitivos decorrentes do contrato de alienação fiduciária são passíveis de penhora, a teor do art. 835, XII, do CPC/15. Precedentes da Casa e do c. STJ. 2. Não obstante a possibilidade de penhora dos direitos aquisitivos, de acordo com a jurisprudência desta Corte, para que seja possível realizá-la, faz-se necessário examinar a utilidade da medida, através da subtração do valor de mercado do imóvel da quantia referente ao saldo devedor e demais encargos contratuais não pagos, para se apurar a importância sujeita a constrição. Avaliado o imóvel e inexistindo saldo positivo em favor do executado, não se justifica o deferimento da penhora. 3. Agravo de instrumento conhecido e não provido. (Acórdão 1767295, 0723479-09.2023.8.07.0000, Relator(a): GETÚLIO DE MORAES OLIVEIRA, 7a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 04/10/2023, publicado no PJe: 20/10/2023.) (grifou-se) O fato de os direitos aquisitivos sobre o imóvel não se mostrar viável para quitar o imóvel não implica em estímulo ao calote, porque se trata de medida inócua, a qual não será eficaz para quitar o débito, ou parte dele. Nesse sentido, em sede de cognição sumária, não se vislumbra a plausibilidade do direito do agravante. E, ausente tal elemento, prescindível se falar em risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação em decorrência da imediata produção dos efeitos da decisão recorrida, pois são condições cumulativas para a tutela de urgência ora requerida. Posto isso, INDEFIRO A ANTECIPAÇÃO DA TUTELA RECURSAL. Intime-se a agravada, na forma do art. 1.019, inciso II, do referido Diploma Legal. Oficie-se ao d. Juízo de origem, nos termos do art. 1.019, inciso I, do CPC, sem necessidade de informações. Publique-se. Brasília, 24 de outubro de 2024. RENATO RODOVALHO SCUSSEL Desembargador Relator