Tribunal: TJDFT
Processo: 0708764-25.2024.8.07.0000
Órgão julgador: DIVA LUCY DE FARIA PEREIRA
Órgão colegiado: 1a Turma Cível
Data de publicação: 2024-03-12

Ementa:
Órgão: 1a Turma Cível NÚMERO DO PROCESSO: 0708764-25.2024.8.07.0000 CLASSE JUDICIAL: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: BANCO DO BRASIL SA AGRAVADO: ETHOS ASSESSORIA E CONSULTORIA LTDA RELATORA: Desembargadora DIVA LUCY DE FARIA PEREIRA DECISÃO Trata-se de agravo de instrumento interposto por Banco do Brasil S.A., na qualidade de terceiro interessado (credor fiduciário), contra a decisão proferida pelo juízo da 2a Vara Cível, de Família e de Órfãos e Sucessões de Santa Maria (Id 186233400 do processo de referência) que, nos autos da execução de título executivo extrajudicial movida por Ethos Assessoria e Consultoria Ltda. em desfavor de Jorge Luis Cardoso do Nascimento, processo n. 0703847-35.2021.8.07.0010, homologou a avaliação do imóvel e determinou que os atos de expropriação dos direitos aquisitivos do devedor seguissem pelo valor de R$ 110.000,00 (cento e dez mil reais), nos seguintes termos: O laudo de avaliação de ID. 173831322 atribui ao bem o valor de R$ 110.000,00. Intimadas, as partes não apresentaram impugnação. Portanto, HOMOLOGO a avaliação do bem, devendo os atos de expropriação dos direitos aquisitivos do devedor seguir pelo valor de R$ 110.000,00. Apesar de intimado, o credor fiduciário permaneceu inerte, não indicando eventual saldo devedor sobre o bem. Na petição de ID. 183793707, o exequente requer a designação de nova hasta pública para alienação dos direitos aquisitivos do devedor. O documento de ID. 183793732 indica tentativa frustrada de alienação do bem nos autos do juízo da 1a vara cível de Cidade Ocidental/GO. Não há impeditivo legal à nova designação e, tendo em vista que, a princípio, o bem constrito é suficiente à satisfação do crédito exequendo e ausente tampouco existente interesse na adjudicação do bem, mostra-se razoável a designação de nova hasta pública. Ademais, compete ao juízo da execução realizar a alienação judicial eletrônica, ainda que o bem esteja situado em comarca diversa, somente se promovendo a modalidade presencial de forma subsidiária, consoante o art. 882, caput, do CPC, e a Resolução 236 de 2016 do CNJ. Assim, DEFIRO o pedido. Ressalto que, eventualmente frustrada nova tentativa de alienação judicial por ausência de interessados, incumbirá as partes o dever de indicar bens à substituição da penhora nos termos do art. 848, inc. IV, do CPC, uma vez que não subsistirá a constrição sobre bem inapto à satisfação do crédito. Determino que a designação de leilão eletrônico do imóvel, cujos atos pertinentes serão realizados por leiloeiro público credenciado perante este e. TJDFT (art. 879, inc. II, CPC, mediante sorteio eletrônico, na forma do edital a ser publicado (art. 886, CPC), autorizada, desde já, a aposição de assinatura digital no auto de arrematação. O preço mínimo da venda não poderá ser inferior a 80% (oitenta por cento) da avaliação em primeira hasta e 60% (sessenta por cento) em segunda hasta; O edital será publicado pelo menos 05 dias antes da data marcada para o leilão, pela imprensa ou por outros meios de divulgação, preferencialmente na seção ou no local reservados à publicidade dos respectivos negócios. O pagamento deverá ser realizado de imediato pelo arrematante, por depósito judicial ou em prestações, estas na forma dos arts. 895 e seguintes do CPC. O pagamento da comissão do leiloeiro (5% do valor da venda, pago à vista) será de exclusiva responsabilidade do arrematante. Encaminhe-se ao NULEJ para a designação de leiloeiro e para as providências dos art. 884 e 887 do CPC. Oficie-se ao Juízo da 1a Vara Cível da Cidade Ocidental/GO, nos autos do processo de no 5077156-82.2019.8.09.0164. Designada a data, intime-se o executado, por meio da Curadoria Especial, e o credor fiduciário acerca da data designada e do direito de preferência, com antecedência mínima de 05 dias, na forma do art. 889 do CPC. Publique-se. Intime-se. Inconformado com a decisão, o terceiro interessado interpõe o presente agravo de instrumento (Id 56561804). Em razões recursais, noticia ter sido deferida a penhora dos direitos aquisitivos do imóvel unidade B9 – 137, do Condomínio Residencial Ônix, localizado na Cidade Ocidental – Goiás, gravado com cláusula de alienação fiduciária em seu favor. Diz ser o atual proprietário do imóvel, em razão de sua qualidade de credor fiduciário. Insurge-se contra a homologação da avaliação realizada sobre todo o bem, bem como contra a determinação de designação de leilão judicial. Sustenta ser inválida a avaliação realizada por oficial de justiça e a possível arrematação do imóvel em hasta pública, por inexistir anuência do agravante, credor fiduciário e proprietário do bem, acerca da penhora que recaiu sobre os direitos aquisitivos do imóvel. Argumenta, com base nos arts. 23 e 25, ambos da Lei n. 9.514/97, que o imóvel com gravame de alienação fiduciária pertence ao credor até a devida quitação da dívida. Insiste na impossibilidade de avaliação do imóvel como um todo. Tece considerações sobre os requisitos de concessão de efeito suspensivo ao recurso e, ao final, requer: Diante do exposto, requer o seguinte: Em sede de tutela de urgência: a) A concessão de efeito suspensivo, ante a comprovação da probabilidade do direito e do perigo de dano, para assim, reconhecer a invalidade da avaliação realizada, visto que não foi realizada em relação aos direitos aquisitivos e sim quanto ao imóvel em si. Ademais, requer o cancelamento do leilão designado, com vistas a preservar os direitos do agravante, como proprietário do imóvel. No mérito: b) A reforma integral da decisão agravada, para que seja anulada a avaliação do imóvel realizada por oficial de justiça e homologada pelo juízo a quo, considerando os vícios apontados pelo agravante em relação à avaliação do bem. c) Requer ainda, seja reconhecida a impossibilidade de prosseguimento do leilão designado, determinando-se o seu imediato cancelamento. d) Requer o reconhecimento da ordem de preferência do credor fiduciário em relação aos valores eventualmente penhorados. Preparo regular (Ids 56561806 e 56561807). É o relato do necessário. Decido. Como se sabe, ao relator é autorizado atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, no todo ou em parte, a pretensão recursal logo após o recebimento do agravo, nos termos do art. 1.019, I, do CPC: Recebido o agravo de instrumento no tribunal e distribuído imediatamente, se não for o caso de aplicação do art. 932, incisos III e IV, o relator, no prazo de 5 (cinco) dias: I - poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando ao juiz sua decisão; (...) Por sua vez, o parágrafo único do artigo 995 do CPC preceitua que a “eficácia da decisão recorrida poderá ser suspensa por decisão do relator, se da imediata produção de seus efeitos houver risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso”. No que se refere à concessão de tutela de urgência, o art. 300, caput, do CPC estabelece que “será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo”. No presente caso, estão evidenciados tais requisitos. Na hipótese, trata-se, na origem, de execução de título executivo extrajudicial movida por Ethos Assessoria e Consultoria Ltda. em desfavor de Jorge Luis Cardoso do Nascimento, para a satisfação de débitos relativos a verbas condominiais. Consoante relatado, foram penhorados, para fins de pagamento, direitos aquisitivos sobre o imóvel do executado de matrícula 23420, bem como determinada a avaliação do bem (Ids 146931035 e 165836305 do processo de referência). Assim, como bem afirmou o próprio agravante e disposto na r. decisão agravada, a penhora deu-se tão somente sobre os direitos aquisitivos do imóvel, como expressamente permitido pelo art. 835, XII, do CPC. Como se sabe, com base nos artigos 1.361 e 1.368-B, ambos do Código Civil, e dos artigos 23 e 25, ambos da Lei 9.514/1997, a propriedade fiduciária (resolúvel) remanesce com o credor fiduciário, ao tempo que a parte devedora possui apenas a posse direta e o direito real de aquisição do bem, desde que adimplidas as obrigações que ensejaram a estipulação da garantia. Ou seja, o mutuário, enquanto executado, não é o proprietário do imóvel, sendo tão somente possuidor direto, o que obsta a penhora direta sobre o bem, mas permite a penhora sobre os direitos aquisitivos do imóvel, visto que tais direitos possuem expressão econômica e regramento legal explícito, nos termos do art. 835, XII do CPC, que assim diz: Art. 835. A penhora observará, preferencialmente, a seguinte ordem: (...) XII - direitos aquisitivos derivados de promessa de compra e venda e de alienação fiduciária em garantia; Em casos semelhantes, a 1a Turma Cível deste e. Tribunal de Justiça já se pronunciou no sentido de ser plenamente possível a penhora de direitos aquisitivos relativos a imóvel com alienação fiduciária em garantia. Nesse sentido: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. PENHORA. IMÓVEL. BEM ALIENADO FIDUCIARIAMENTE A AGENTE FINANCEIRO. PENHORA. ALCANCE. DIREITOS AQUISITIVOS. APOSIÇÃO SOBRE O IMÓVEL. IMPOSSIBILIDADE. EXPROPRIAÇÃO. LIMITAÇÃO. ALCANCE RESTRITO AOS DIREITOS DE AQUISIÇÃO. MODULAÇÃO DA PENHORA E DA LEILÃO. IMPERATIVO LEGAL. REGULAÇÃO POSITIVA EXPRESSA (CPC, ARTS. 804, §3o, e 835, XII). PREVISIBILIDADE DE INSUCESSO DA MEDIDA. AGRAVO PARCIALMENTE PROVIDO. AGRAVO INTERNO PREJUDICADO. 1. Conquanto possível e legitimada a penhora dos direitos aquisitivos detidos pelo devedor fiduciário sobre bem ofertado em garantia fiduciária, pois encerram expressão econômica, a penhora tem seu alcance limitado, defronte o fato de o domínio resolúvel da coisa pertence ao credor fiduciário, aos direitos fiduciários, não alcançando o domínio, inclusive porque a forma de realização da garantia tem procedimento especial (CPC, art. 835, XII). 2. Adstrita a penhora aos direitos de aquisição detidos pelo obrigado fiduciário, porquanto o domínio resolúvel da coisa é detido pelo proprietário fiduciário, cuja expressão é pautada pelo que já realizara no ambiente do empréstimo garantido, a expropriação do penhorado, ou seja, a alienação do constritado, é pautada pelo penhorado, devendo ficar adstrita aos direitos aquisitivos, diferentemente do que sucede com bem gravado por penhor, hipoteca ou anticrese, pois a garantia fiduciária se realiza sob procedimento especial, tornando inviável que seja levada a efeito leilão como se se tratasse de penhora do próprio bem alcançado pela garantia, consoante expressamente dispõe o legislador processual (CPC, art. 804, §3o). 3. Agravo de instrumento e agravo interno conhecidos. Parcialmente provido o agravo. Prejudicado o agravo interno. Unânime. (Acórdão 1248001, 07025289620208070000, Relator: TEÓFILO CAETANO, 1a Turma Cível, data de julgamento: 6/5/2020, publicado no DJE: 20/5/2020. Pág.: Sem Página Cadastrada.) (grifos nossos) AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROCESSUAL CIVIL. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. PENHORA DE DIREITOS AQUISITIVOS SOBRE IMÓVEL GRAVADO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. POSSIBILIDADE. ART. 835, XII, DO CPC. DECISÃO MANTIDA. 1. Embora seja vedada a penhora sobre bem gravado com alienação fiduciária, cuja propriedade é do credor fiduciário, não há óbice à constrição dos direitos aquisitivos do devedor decorrentes do contrato de alienação fiduciária, tendo em vista o disposto no art. 835, XII, do atual Código de Processo Civil. 2. Agravo de instrumento conhecido e não provido. (Acórdão 1218166, 07180527020198070000, Relator: SIMONE LUCINDO, 1a Turma Cível, data de julgamento: 20/11/2019, publicado no DJE: 3/12/2019. Pág.: Sem Página Cadastrada.) (grifos nossos) AGRAVO INTERNO EM AGRAVO DE INSTRUMENTO. JULGAMENTO SIMULTÂNEO. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. DIREITOS AQUISITIVOS SOBRE IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE. PENHORA. POSSIBILIDADE. 1. É possível a penhora de direitos aquisitivos relativos a imóvel com alienação fiduciária em garantia, conforme expressamente previsto no art. 835, inc. XII, do Código de Processo Civil. 2. Ainda que o imóvel com alienação fiduciária em garantia não integre efetivamente o patrimônio do devedor, é viável a penhora sobre os respectivos direitos de aquisição, tendo em vista que possuem expressão econômica. 3. Agravo de instrumento desprovido e agravo interno prejudicado. (Acórdão 1244992, 07221864320198070000, Relator: HECTOR VALVERDE, 1a Turma Cível, data de julgamento: 22/4/2020, publicado no DJE: 5/5/2020. Pág.: Sem Página Cadastrada.) (grifos nossos) A decisão ora impugnada homologou a avaliação realizada no imóvel e determinou as providências para o leilão judicial, estabelecendo, inclusive, o valor mínimo dos atos de expropriação dos direitos aquisitivos do devedor sobre o bem (Id 186233400 do processo de referência). Ocorre que a avaliação empreendida no imóvel limitou-se a especificar o valor de mercado do bem, sem se ater também à apuração do valor econômico dos direitos aquisitivos sobre os quais recai a penhora, ou seja, sobre o valor correspondente às parcelas já pagas pelo devedor fiduciante/executado junto ao credor fiduciário (Id 173831322 do processo de referência). Ora, necessário se faz subtrair do valor avaliado do imóvel como um todo o montante referente ao saldo devedor e demais encargos contratuais ainda não pagos pelo devedor fiduciante/executado ao credor fiduciário, ou seja, a avaliação do bem deve apurar exatamente o valor correspondente aos direitos aquisitivos sobre os quais recai a penhora, sob pena de alcançar direitos que se encontram fora da esfera de disposição do devedor. Em precedentes, tratando de situação semelhante, em que a Caixa Econômica figura como credora fiduciária, esta Corte adotou o mesmo entendimento, no sentido de que, no momento da avaliação do bem, o valor de mercado do imóvel deve ser abatido do saldo devedor e demais encargos contratuais: AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE EXECUÇÃO. PENHORA. DIREITOS AQUISITIVOS. IMÓVEL. AVALIAÇÃO. APURAÇÃO. VALOR EXATO. LEILÃO PARA ALIENAÇÃO DOS DIREITOS AQUISITIVOS PENHORADOS. CONDIÇÕES. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. 1. A ausência do nome e do endereço completo dos advogados na petição do recurso constitui mera irregularidade, que não obsta a análise do mérito do recurso, se tais informações podem ser obtidas por meio de simples consulta à autuação do agravo de instrumento, razão por que, conforme o princípio da instrumentalidade das formas, o recurso deve ser conhecido. Preliminar de irregularidade formal suscitada em contraminuta rejeitada. 2. Consoante o art. 835, XII, do CPC, que trata da ordem de preferência dos bens oferecidos à penhora é permitida a constrição sobre os direitos aquisitivos derivados de promessa de compra e venda e de alienação fiduciária em garantia relativos a bens móveis ou imóveis, haja vista possuírem expressão econômica. 3. Para a apuração do valor econômico dos direitos aquisitivos penhorados e que se pretende alienar, deve ser considerado não somente o valor de mercado do imóvel, mas subtrair deste todo o quantum relativo ao saldo devedor e demais encargos contratuais ainda não pagos ao credor fiduciário, ou seja, a avaliação deve apurar exatamente o valor correspondente aos direitos aquisitivos sobre os quais recai a penhora. 4. No caso de leilão, cabe ao arrematante do bem penhorado (direitos aquisitivos) assumir todas as responsabilidades para consolidar a propriedade plena do bem imóvel, promovendo a quitação residual do contrato, condição que deve estar devidamente esclarecida no edital de convocação da hasta pública, evitando-se, assim, insegurança jurídica e prejuízos ao credor fiduciário e ao próprio arrematante. 5. Recurso conhecido e provido. (Acórdão 1399186, 07354107720218070000, Relator: SANDRA REVES, 2a Turma Cível, data de julgamento: 9/2/2022, publicado no DJE: 7/3/2022. Pág.: Sem Página Cadastrada.) (grifos nossos) AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO. DÉBITOS CONDOMINIAIS. IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE. PENHORA E ALIENAÇÃO. DIREITOS AQUISITIVOS DO DEVEDOR FIDUCIANTE. POSSIBILIDADE. AVALIAÇÃO DO VALOR ECONÔMICO. VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL ABATIDO DO SALDO DEVEDOR E DEMAIS ENCARGOS. DECISÃO REFORMADA EM PARTE. 1. Nos termos do inciso XII, art. 835 do CPC, é cabível a penhora dos direitos aquisitivos sobre imóvel gravado com alienação fiduciária. 2. Não se controverte a possibilidade de alienação dos direitos aquisitivos do devedor fiduciante, dado o valor econômico correspondente as parcelas já pagas do preço do bem alienado fiduciariamente. 3. Em se tratando de direitos aquisitivos de imóvel alienado fiduciariamente, o futuro adquirente ficará sub-rogado nos direitos e obrigações, incluída nessas últimas, a dívida contraída junto ao credor fiduciário, ou seja, tornar-se-á titular dos direitos aquisitivos, obrigando-se a resgatar o saldo da dívida em cumprimento da condição a que está subordinado o contrato (parcelas do financiamento). 4. Necessária a retificação da avaliação realizada, para que na apuração do valor econômico dos direitos aquisitivos penhorados e que se pretende alienar seja considerado não somente o valor de mercado do imóvel, mas subtraído deste todo, o quantum relativo ao saldo devedor e demais encargos contratuais ainda não pagos ao credor fiduciário. 5. AGRAVO CONHECIDO E PROVIDO.(Acórdão 1289105, 07119864020208070000, Relator: HUMBERTO ULHÔA, 2a Turma Cível, data de julgamento: 30/9/2020, publicado no DJE: 15/10/2020. Pág.: Sem Página Cadastrada.) (grifos nossos) Destarte, o valor de mercado do imóvel, apurado no laudo de avaliação e homologado pelo juízo de origem (Ids 173831322 e 186233400 do processo de referência) para fins de alienação da propriedade, não pode, até que adimplidas pelo devedor fiduciante todas as obrigações que ensejaram a estipulação da garantia, ser equivalente ao valor econômico dos direitos aquisitivos do devedor fiduciante sobre o bem. Por conseguinte, se faz presente, de plano, nessa apreciação sumária, a probabilidade do direito invocado pelo agravante para suspender os efeitos da decisão agravada. Evidenciado o requisito atinente à probabilidade do direito alegado e de provimento do recurso, importa perquirir acerca do requisito relativo ao perigo de dano ou de risco ao resultado útil do processo, visto que ambos devem vir cumulativamente demonstrados. O perigo na demora, in casu, está intimamente imbricado ao pressuposto da probabilidade do direito, pelo que a ocorrência daquele justifica, em considerável grau, a plausibilidade da narrativa de que haja perigo de dano a ser afastado. No caso, mostra-se evidente o perigo de dano diante da determinação das providências para o leilão judicial e de que os atos de expropriação dos direitos aquisitivos do devedor seguissem pelo valor de mercado do bem, avaliado em R$ 110.000,00 (cento e dez mil reais). Verificado o atendimento ao pressuposto do perigo de dano, cabível a concessão do efeito suspensivo requerido neste recurso, porque ambos os requisitos estão concreta e cumulativamente demonstrados. Portanto, demonstrada, nesta apreciação inicial, a presença dos requisitos necessários para a concessão de efeito suspensivo ao agravo de instrumento, para que seja suspensa a eficácia da decisão agravada até o julgamento do mérito recursal. Ante o exposto, DEFIRO o efeito suspensivo postulado ao presente agravo de instrumento, o que faço para sobrestar os efeitos da decisão agravada até julgamento deste recurso pelo colegiado. Registro que a matéria deverá ser apreciada com o devido aprofundamento, após a oitiva da parte agravada, pelo colegiado no julgamento definitivo do presente recurso. Comunique-se ao juízo de origem, nos termos do art. 1.019, inc. I, do CPC. Expeça-se ofício. Faculto à parte agravada a apresentação de resposta no prazo de 15 (quinze) dias úteis, nos termos do art. 1.019, II, do CPC. Após, retornem conclusos. Publique-se. Intimem-se. Brasília, 8 de março de 2024 Desembargadora Diva Lucy de Faria Pereira Relatora

Inteiro teor:
Órgão: 1a Turma Cível NÚMERO DO PROCESSO: 0708764-25.2024.8.07.0000 CLASSE JUDICIAL: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: BANCO DO BRASIL SA AGRAVADO: ETHOS ASSESSORIA E CONSULTORIA LTDA RELATORA: Desembargadora DIVA LUCY DE FARIA PEREIRA DECISÃO Trata-se de agravo de instrumento interposto por Banco do Brasil S.A., na qualidade de terceiro interessado (credor fiduciário), contra a decisão proferida pelo juízo da 2a Vara Cível, de Família e de Órfãos e Sucessões de Santa Maria (Id 186233400 do processo de referência) que, nos autos da execução de título executivo extrajudicial movida por Ethos Assessoria e Consultoria Ltda. em desfavor de Jorge Luis Cardoso do Nascimento, processo n. 0703847-35.2021.8.07.0010, homologou a avaliação do imóvel e determinou que os atos de expropriação dos direitos aquisitivos do devedor seguissem pelo valor de R$ 110.000,00 (cento e dez mil reais), nos seguintes termos: O laudo de avaliação de ID. 173831322 atribui ao bem o valor de R$ 110.000,00. Intimadas, as partes não apresentaram impugnação. Portanto, HOMOLOGO a avaliação do bem, devendo os atos de expropriação dos direitos aquisitivos do devedor seguir pelo valor de R$ 110.000,00. Apesar de intimado, o credor fiduciário permaneceu inerte, não indicando eventual saldo devedor sobre o bem. Na petição de ID. 183793707, o exequente requer a designação de nova hasta pública para alienação dos direitos aquisitivos do devedor. O documento de ID. 183793732 indica tentativa frustrada de alienação do bem nos autos do juízo da 1a vara cível de Cidade Ocidental/GO. Não há impeditivo legal à nova designação e, tendo em vista que, a princípio, o bem constrito é suficiente à satisfação do crédito exequendo e ausente tampouco existente interesse na adjudicação do bem, mostra-se razoável a designação de nova hasta pública. Ademais, compete ao juízo da execução realizar a alienação judicial eletrônica, ainda que o bem esteja situado em comarca diversa, somente se promovendo a modalidade presencial de forma subsidiária, consoante o art. 882, caput, do CPC, e a Resolução 236 de 2016 do CNJ. Assim, DEFIRO o pedido. Ressalto que, eventualmente frustrada nova tentativa de alienação judicial por ausência de interessados, incumbirá as partes o dever de indicar bens à substituição da penhora nos termos do art. 848, inc. IV, do CPC, uma vez que não subsistirá a constrição sobre bem inapto à satisfação do crédito. Determino que a designação de leilão eletrônico do imóvel, cujos atos pertinentes serão realizados por leiloeiro público credenciado perante este e. TJDFT (art. 879, inc. II, CPC, mediante sorteio eletrônico, na forma do edital a ser publicado (art. 886, CPC), autorizada, desde já, a aposição de assinatura digital no auto de arrematação. O preço mínimo da venda não poderá ser inferior a 80% (oitenta por cento) da avaliação em primeira hasta e 60% (sessenta por cento) em segunda hasta; O edital será publicado pelo menos 05 dias antes da data marcada para o leilão, pela imprensa ou por outros meios de divulgação, preferencialmente na seção ou no local reservados à publicidade dos respectivos negócios. O pagamento deverá ser realizado de imediato pelo arrematante, por depósito judicial ou em prestações, estas na forma dos arts. 895 e seguintes do CPC. O pagamento da comissão do leiloeiro (5% do valor da venda, pago à vista) será de exclusiva responsabilidade do arrematante. Encaminhe-se ao NULEJ para a designação de leiloeiro e para as providências dos art. 884 e 887 do CPC. Oficie-se ao Juízo da 1a Vara Cível da Cidade Ocidental/GO, nos autos do processo de no 5077156-82.2019.8.09.0164. Designada a data, intime-se o executado, por meio da Curadoria Especial, e o credor fiduciário acerca da data designada e do direito de preferência, com antecedência mínima de 05 dias, na forma do art. 889 do CPC. Publique-se. Intime-se. Inconformado com a decisão, o terceiro interessado interpõe o presente agravo de instrumento (Id 56561804). Em razões recursais, noticia ter sido deferida a penhora dos direitos aquisitivos do imóvel unidade B9 – 137, do Condomínio Residencial Ônix, localizado na Cidade Ocidental – Goiás, gravado com cláusula de alienação fiduciária em seu favor. Diz ser o atual proprietário do imóvel, em razão de sua qualidade de credor fiduciário. Insurge-se contra a homologação da avaliação realizada sobre todo o bem, bem como contra a determinação de designação de leilão judicial. Sustenta ser inválida a avaliação realizada por oficial de justiça e a possível arrematação do imóvel em hasta pública, por inexistir anuência do agravante, credor fiduciário e proprietário do bem, acerca da penhora que recaiu sobre os direitos aquisitivos do imóvel. Argumenta, com base nos arts. 23 e 25, ambos da Lei n. 9.514/97, que o imóvel com gravame de alienação fiduciária pertence ao credor até a devida quitação da dívida. Insiste na impossibilidade de avaliação do imóvel como um todo. Tece considerações sobre os requisitos de concessão de efeito suspensivo ao recurso e, ao final, requer: Diante do exposto, requer o seguinte: Em sede de tutela de urgência: a) A concessão de efeito suspensivo, ante a comprovação da probabilidade do direito e do perigo de dano, para assim, reconhecer a invalidade da avaliação realizada, visto que não foi realizada em relação aos direitos aquisitivos e sim quanto ao imóvel em si. Ademais, requer o cancelamento do leilão designado, com vistas a preservar os direitos do agravante, como proprietário do imóvel. No mérito: b) A reforma integral da decisão agravada, para que seja anulada a avaliação do imóvel realizada por oficial de justiça e homologada pelo juízo a quo, considerando os vícios apontados pelo agravante em relação à avaliação do bem. c) Requer ainda, seja reconhecida a impossibilidade de prosseguimento do leilão designado, determinando-se o seu imediato cancelamento. d) Requer o reconhecimento da ordem de preferência do credor fiduciário em relação aos valores eventualmente penhorados. Preparo regular (Ids 56561806 e 56561807). É o relato do necessário. Decido. Como se sabe, ao relator é autorizado atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, no todo ou em parte, a pretensão recursal logo após o recebimento do agravo, nos termos do art. 1.019, I, do CPC: Recebido o agravo de instrumento no tribunal e distribuído imediatamente, se não for o caso de aplicação do art. 932, incisos III e IV, o relator, no prazo de 5 (cinco) dias: I - poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando ao juiz sua decisão; (...) Por sua vez, o parágrafo único do artigo 995 do CPC preceitua que a “eficácia da decisão recorrida poderá ser suspensa por decisão do relator, se da imediata produção de seus efeitos houver risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso”. No que se refere à concessão de tutela de urgência, o art. 300, caput, do CPC estabelece que “será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo”. No presente caso, estão evidenciados tais requisitos. Na hipótese, trata-se, na origem, de execução de título executivo extrajudicial movida por Ethos Assessoria e Consultoria Ltda. em desfavor de Jorge Luis Cardoso do Nascimento, para a satisfação de débitos relativos a verbas condominiais. Consoante relatado, foram penhorados, para fins de pagamento, direitos aquisitivos sobre o imóvel do executado de matrícula 23420, bem como determinada a avaliação do bem (Ids 146931035 e 165836305 do processo de referência). Assim, como bem afirmou o próprio agravante e disposto na r. decisão agravada, a penhora deu-se tão somente sobre os direitos aquisitivos do imóvel, como expressamente permitido pelo art. 835, XII, do CPC. Como se sabe, com base nos artigos 1.361 e 1.368-B, ambos do Código Civil, e dos artigos 23 e 25, ambos da Lei 9.514/1997, a propriedade fiduciária (resolúvel) remanesce com o credor fiduciário, ao tempo que a parte devedora possui apenas a posse direta e o direito real de aquisição do bem, desde que adimplidas as obrigações que ensejaram a estipulação da garantia. Ou seja, o mutuário, enquanto executado, não é o proprietário do imóvel, sendo tão somente possuidor direto, o que obsta a penhora direta sobre o bem, mas permite a penhora sobre os direitos aquisitivos do imóvel, visto que tais direitos possuem expressão econômica e regramento legal explícito, nos termos do art. 835, XII do CPC, que assim diz: Art. 835. A penhora observará, preferencialmente, a seguinte ordem: (...) XII - direitos aquisitivos derivados de promessa de compra e venda e de alienação fiduciária em garantia; Em casos semelhantes, a 1a Turma Cível deste e. Tribunal de Justiça já se pronunciou no sentido de ser plenamente possível a penhora de direitos aquisitivos relativos a imóvel com alienação fiduciária em garantia. Nesse sentido: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. PENHORA. IMÓVEL. BEM ALIENADO FIDUCIARIAMENTE A AGENTE FINANCEIRO. PENHORA. ALCANCE. DIREITOS AQUISITIVOS. APOSIÇÃO SOBRE O IMÓVEL. IMPOSSIBILIDADE. EXPROPRIAÇÃO. LIMITAÇÃO. ALCANCE RESTRITO AOS DIREITOS DE AQUISIÇÃO. MODULAÇÃO DA PENHORA E DA LEILÃO. IMPERATIVO LEGAL. REGULAÇÃO POSITIVA EXPRESSA (CPC, ARTS. 804, §3o, e 835, XII). PREVISIBILIDADE DE INSUCESSO DA MEDIDA. AGRAVO PARCIALMENTE PROVIDO. AGRAVO INTERNO PREJUDICADO. 1. Conquanto possível e legitimada a penhora dos direitos aquisitivos detidos pelo devedor fiduciário sobre bem ofertado em garantia fiduciária, pois encerram expressão econômica, a penhora tem seu alcance limitado, defronte o fato de o domínio resolúvel da coisa pertence ao credor fiduciário, aos direitos fiduciários, não alcançando o domínio, inclusive porque a forma de realização da garantia tem procedimento especial (CPC, art. 835, XII). 2. Adstrita a penhora aos direitos de aquisição detidos pelo obrigado fiduciário, porquanto o domínio resolúvel da coisa é detido pelo proprietário fiduciário, cuja expressão é pautada pelo que já realizara no ambiente do empréstimo garantido, a expropriação do penhorado, ou seja, a alienação do constritado, é pautada pelo penhorado, devendo ficar adstrita aos direitos aquisitivos, diferentemente do que sucede com bem gravado por penhor, hipoteca ou anticrese, pois a garantia fiduciária se realiza sob procedimento especial, tornando inviável que seja levada a efeito leilão como se se tratasse de penhora do próprio bem alcançado pela garantia, consoante expressamente dispõe o legislador processual (CPC, art. 804, §3o). 3. Agravo de instrumento e agravo interno conhecidos. Parcialmente provido o agravo. Prejudicado o agravo interno. Unânime. (Acórdão 1248001, 07025289620208070000, Relator: TEÓFILO CAETANO, 1a Turma Cível, data de julgamento: 6/5/2020, publicado no DJE: 20/5/2020. Pág.: Sem Página Cadastrada.) (grifos nossos) AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROCESSUAL CIVIL. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. PENHORA DE DIREITOS AQUISITIVOS SOBRE IMÓVEL GRAVADO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. POSSIBILIDADE. ART. 835, XII, DO CPC. DECISÃO MANTIDA. 1. Embora seja vedada a penhora sobre bem gravado com alienação fiduciária, cuja propriedade é do credor fiduciário, não há óbice à constrição dos direitos aquisitivos do devedor decorrentes do contrato de alienação fiduciária, tendo em vista o disposto no art. 835, XII, do atual Código de Processo Civil. 2. Agravo de instrumento conhecido e não provido. (Acórdão 1218166, 07180527020198070000, Relator: SIMONE LUCINDO, 1a Turma Cível, data de julgamento: 20/11/2019, publicado no DJE: 3/12/2019. Pág.: Sem Página Cadastrada.) (grifos nossos) AGRAVO INTERNO EM AGRAVO DE INSTRUMENTO. JULGAMENTO SIMULTÂNEO. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. DIREITOS AQUISITIVOS SOBRE IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE. PENHORA. POSSIBILIDADE. 1. É possível a penhora de direitos aquisitivos relativos a imóvel com alienação fiduciária em garantia, conforme expressamente previsto no art. 835, inc. XII, do Código de Processo Civil. 2. Ainda que o imóvel com alienação fiduciária em garantia não integre efetivamente o patrimônio do devedor, é viável a penhora sobre os respectivos direitos de aquisição, tendo em vista que possuem expressão econômica. 3. Agravo de instrumento desprovido e agravo interno prejudicado. (Acórdão 1244992, 07221864320198070000, Relator: HECTOR VALVERDE, 1a Turma Cível, data de julgamento: 22/4/2020, publicado no DJE: 5/5/2020. Pág.: Sem Página Cadastrada.) (grifos nossos) A decisão ora impugnada homologou a avaliação realizada no imóvel e determinou as providências para o leilão judicial, estabelecendo, inclusive, o valor mínimo dos atos de expropriação dos direitos aquisitivos do devedor sobre o bem (Id 186233400 do processo de referência). Ocorre que a avaliação empreendida no imóvel limitou-se a especificar o valor de mercado do bem, sem se ater também à apuração do valor econômico dos direitos aquisitivos sobre os quais recai a penhora, ou seja, sobre o valor correspondente às parcelas já pagas pelo devedor fiduciante/executado junto ao credor fiduciário (Id 173831322 do processo de referência). Ora, necessário se faz subtrair do valor avaliado do imóvel como um todo o montante referente ao saldo devedor e demais encargos contratuais ainda não pagos pelo devedor fiduciante/executado ao credor fiduciário, ou seja, a avaliação do bem deve apurar exatamente o valor correspondente aos direitos aquisitivos sobre os quais recai a penhora, sob pena de alcançar direitos que se encontram fora da esfera de disposição do devedor. Em precedentes, tratando de situação semelhante, em que a Caixa Econômica figura como credora fiduciária, esta Corte adotou o mesmo entendimento, no sentido de que, no momento da avaliação do bem, o valor de mercado do imóvel deve ser abatido do saldo devedor e demais encargos contratuais: AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE EXECUÇÃO. PENHORA. DIREITOS AQUISITIVOS. IMÓVEL. AVALIAÇÃO. APURAÇÃO. VALOR EXATO. LEILÃO PARA ALIENAÇÃO DOS DIREITOS AQUISITIVOS PENHORADOS. CONDIÇÕES. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. 1. A ausência do nome e do endereço completo dos advogados na petição do recurso constitui mera irregularidade, que não obsta a análise do mérito do recurso, se tais informações podem ser obtidas por meio de simples consulta à autuação do agravo de instrumento, razão por que, conforme o princípio da instrumentalidade das formas, o recurso deve ser conhecido. Preliminar de irregularidade formal suscitada em contraminuta rejeitada. 2. Consoante o art. 835, XII, do CPC, que trata da ordem de preferência dos bens oferecidos à penhora é permitida a constrição sobre os direitos aquisitivos derivados de promessa de compra e venda e de alienação fiduciária em garantia relativos a bens móveis ou imóveis, haja vista possuírem expressão econômica. 3. Para a apuração do valor econômico dos direitos aquisitivos penhorados e que se pretende alienar, deve ser considerado não somente o valor de mercado do imóvel, mas subtrair deste todo o quantum relativo ao saldo devedor e demais encargos contratuais ainda não pagos ao credor fiduciário, ou seja, a avaliação deve apurar exatamente o valor correspondente aos direitos aquisitivos sobre os quais recai a penhora. 4. No caso de leilão, cabe ao arrematante do bem penhorado (direitos aquisitivos) assumir todas as responsabilidades para consolidar a propriedade plena do bem imóvel, promovendo a quitação residual do contrato, condição que deve estar devidamente esclarecida no edital de convocação da hasta pública, evitando-se, assim, insegurança jurídica e prejuízos ao credor fiduciário e ao próprio arrematante. 5. Recurso conhecido e provido. (Acórdão 1399186, 07354107720218070000, Relator: SANDRA REVES, 2a Turma Cível, data de julgamento: 9/2/2022, publicado no DJE: 7/3/2022. Pág.: Sem Página Cadastrada.) (grifos nossos) AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO. DÉBITOS CONDOMINIAIS. IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE. PENHORA E ALIENAÇÃO. DIREITOS AQUISITIVOS DO DEVEDOR FIDUCIANTE. POSSIBILIDADE. AVALIAÇÃO DO VALOR ECONÔMICO. VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL ABATIDO DO SALDO DEVEDOR E DEMAIS ENCARGOS. DECISÃO REFORMADA EM PARTE. 1. Nos termos do inciso XII, art. 835 do CPC, é cabível a penhora dos direitos aquisitivos sobre imóvel gravado com alienação fiduciária. 2. Não se controverte a possibilidade de alienação dos direitos aquisitivos do devedor fiduciante, dado o valor econômico correspondente as parcelas já pagas do preço do bem alienado fiduciariamente. 3. Em se tratando de direitos aquisitivos de imóvel alienado fiduciariamente, o futuro adquirente ficará sub-rogado nos direitos e obrigações, incluída nessas últimas, a dívida contraída junto ao credor fiduciário, ou seja, tornar-se-á titular dos direitos aquisitivos, obrigando-se a resgatar o saldo da dívida em cumprimento da condição a que está subordinado o contrato (parcelas do financiamento). 4. Necessária a retificação da avaliação realizada, para que na apuração do valor econômico dos direitos aquisitivos penhorados e que se pretende alienar seja considerado não somente o valor de mercado do imóvel, mas subtraído deste todo, o quantum relativo ao saldo devedor e demais encargos contratuais ainda não pagos ao credor fiduciário. 5. AGRAVO CONHECIDO E PROVIDO.(Acórdão 1289105, 07119864020208070000, Relator: HUMBERTO ULHÔA, 2a Turma Cível, data de julgamento: 30/9/2020, publicado no DJE: 15/10/2020. Pág.: Sem Página Cadastrada.) (grifos nossos) Destarte, o valor de mercado do imóvel, apurado no laudo de avaliação e homologado pelo juízo de origem (Ids 173831322 e 186233400 do processo de referência) para fins de alienação da propriedade, não pode, até que adimplidas pelo devedor fiduciante todas as obrigações que ensejaram a estipulação da garantia, ser equivalente ao valor econômico dos direitos aquisitivos do devedor fiduciante sobre o bem. Por conseguinte, se faz presente, de plano, nessa apreciação sumária, a probabilidade do direito invocado pelo agravante para suspender os efeitos da decisão agravada. Evidenciado o requisito atinente à probabilidade do direito alegado e de provimento do recurso, importa perquirir acerca do requisito relativo ao perigo de dano ou de risco ao resultado útil do processo, visto que ambos devem vir cumulativamente demonstrados. O perigo na demora, in casu, está intimamente imbricado ao pressuposto da probabilidade do direito, pelo que a ocorrência daquele justifica, em considerável grau, a plausibilidade da narrativa de que haja perigo de dano a ser afastado. No caso, mostra-se evidente o perigo de dano diante da determinação das providências para o leilão judicial e de que os atos de expropriação dos direitos aquisitivos do devedor seguissem pelo valor de mercado do bem, avaliado em R$ 110.000,00 (cento e dez mil reais). Verificado o atendimento ao pressuposto do perigo de dano, cabível a concessão do efeito suspensivo requerido neste recurso, porque ambos os requisitos estão concreta e cumulativamente demonstrados. Portanto, demonstrada, nesta apreciação inicial, a presença dos requisitos necessários para a concessão de efeito suspensivo ao agravo de instrumento, para que seja suspensa a eficácia da decisão agravada até o julgamento do mérito recursal. Ante o exposto, DEFIRO o efeito suspensivo postulado ao presente agravo de instrumento, o que faço para sobrestar os efeitos da decisão agravada até julgamento deste recurso pelo colegiado. Registro que a matéria deverá ser apreciada com o devido aprofundamento, após a oitiva da parte agravada, pelo colegiado no julgamento definitivo do presente recurso. Comunique-se ao juízo de origem, nos termos do art. 1.019, inc. I, do CPC. Expeça-se ofício. Faculto à parte agravada a apresentação de resposta no prazo de 15 (quinze) dias úteis, nos termos do art. 1.019, II, do CPC. Após, retornem conclusos. Publique-se. Intimem-se. Brasília, 8 de março de 2024 Desembargadora Diva Lucy de Faria Pereira Relatora