Tribunal: TJDFT
Processo: 0737754-26.2024.8.07.0000
Órgão julgador: MARIA IVATÔNIA
Órgão colegiado: 5a Turma Cível
Data de publicação: 2024-09-19

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Desa. Maria Ivatônia Número do processo: 0737754-26.2024.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: CONDOMINIO 21 AGRAVADO: LUCIANA CORTEZ DA ROCHA D E C I S Ã O Trata-se de agravo de instrumento com pedido de efeito suspensivo interposto por CONDOMINIO 21 contra a decisão proferida pelo Juízo da Vara Cível do Riacho Fundo nos autos do cumprimento de sentença no 0706162-83.2019.8.07.0017 apresentado pelo agravante contra LUCIANA CORTEZ DA ROCHA, pela qual deferido o pedido de penhora dos direitos aquisitivos sobre imóvel, caso o imóvel seja retomado pelo credor fiduciário. Esta a decisão agravada: “Conforme decisão de ID 202156491: CONDOMÍNIO 21 maneja cumprimento de sentença homologatória de acordo, no qual se transacionou o parcelamento de taxas condominiais inadimplidas, em desfavor de LUCIANA CORTEZ DA ROCHA, partes já qualificadas. Iniciada a fase executiva, a executada foi intimada para cumprir voluntariamente a obrigação no ID 161757673, mas ficou silente. Assim, o exequente pede a realização de atos constritivos. Na decisão de ID 178504761, o juízo deferiu a realização de atos constritivos. Como resultado, houve a penhora dos valores de R$ 100,02, em 05/12/2023 (ID 183645841), e R$ 764,76, em 02/12/2023 (ID 183645842). A executada foi intimada no ID 191653891, mas ficou silente. Em seguida, o exequente pediu o levantamento dos valores (ID 192048310). Na decisão de ID 194184905, foi determinado que o exequente demonstrasse o saldo remanescente e indicasse bens a serem penhorados. Ademais, deferiu-se a expedição de alvará dos valores penhorados em favor do exequente. Foi expedido alvará de levantamento no valor de R$ 864,78 (ID 199235118). Intimado a indicar bens à penhora, a parte autora requereu a penhora dos direitos aquisitivos sobre o imóvel gerador da dívida (ID 200878416), assim como juntou planilha de cálculo do débito atualizado (ID 200878420). Acrescento que, na decisão de ID 202156491, o juízo intimou o exequente para juntar a certidão de matrícula atualizada do imóvel. Matrícula juntada no ID 204270577. Decido. Observo que o imóvel penhorado está alienado fiduciariamente à Caixa Econômica Federal (ID 204270577). Nessa toada, importa destacar que a alienação fiduciária, direito real de garantia ao lado de outras garantias reais (hipoteca, penhor e anticrese), apresenta-se como uma das mais sólidas garantias ao credor, uma vez que recai sobre o próprio objeto, tendo em vista que o domínio do bem é transferido ao credor, ainda que sob condição resolutiva. Eclode patente, portanto, que o real proprietário do imóvel é a Caixa Econômica Federal e não a parte executada, porquanto esta possui apenas a posse direta, estando com o banco a posse indireta e a própria propriedade, não obstante tal propriedade ser resolúvel (arts. 22, caput e 23, caput e parágrafo único, todos da Lei 9.514/97). Assim, não é possível a penhora do bem em si, mas apenas de eventuais direitos aquisitivos da ora parte executada, já que esta terá a propriedade apenas após a quitação do contrato de alienação firmado entre ela e o agente financeiro. Feitas tais considerações, DEFIRO a penhora do sobre eventuais direitos da parte executada sobre o imóvel localizado no apartamento 302, Bloco 6, Lotes 3/4 do Conjunto 5, da QN 31, do Condomínio N.o 21, Riacho Fundo II/DF (matrícula no 97560, do 4o Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal), caso o imóvel seja retomado pelo agente fiduciário. Intime-se a executada dessa penhora e da sua constituição em fiel depositária dos direitos penhorados, via sistema PJe. Prazo de 15 dias para impugnação. Vindo impugnação, intime-se o exequente para a resposta. Intime-se a CEF para que, em caso de retomada do imóvel e posterior leilão extrajudicial, deverá, havendo saldo remanescente a favor da parte devedora fiduciante, depositar tal valor neste Juízo. Promova a Secretaria a penhora via sistema eletrônico, art. 844 CPC. Fica o exequente intimado do dever de recolher os emolumentos respectivos, diretamente no Cartório de Registro de Imóveis, devendo comprovar o pagamento nos autos, sob pena de desconstituição dessa constrição.” – ID 205259185 dos autos n. 0706162-83.2019.8.07.0017 grifei. Os embargos de declaração opostos por CONDOMINIO 21 (ID 206890813 – origem) foram rejeitados pela seguinte decisão: “Conforme decisão de ID 205259185: CONDOMÍNIO 21 maneja cumprimento de sentença homologatória de acordo, no qual se transacionou o parcelamento de taxas condominiais inadimplidas, em desfavor de LUCIANA CORTEZ DA ROCHA, partes já qualificadas. Iniciada a fase executiva, a executada foi intimada para cumprir voluntariamente a obrigação no ID 161757673, mas ficou silente. Assim, o exequente pediu a realização de atos constritivos. Na decisão de ID 178504761, o juízo deferiu a realização de atos constritivos. Como resultado, houve a penhora dos valores de R$ 100,02, em 05/12/2023 (ID 183645841), e R$ 764,76, em 02/12/2023 (ID 183645842). A executada foi intimada no ID 191653891, mas ficou silente. Em seguida, o exequente pediu o levantamento dos valores (ID 192048310). Na decisão de ID 194184905, foi determinado que o exequente demonstrasse o saldo remanescente e indicasse bens a serem penhorados. Ademais, deferiu-se a expedição de alvará dos valores penhorados em favor do exequente. Foi expedido alvará de levantamento no valor de R$ 864,78 (ID 199235118). Intimado a indicar bens à penhora, a parte autora requereu a penhora dos direitos aquisitivos sobre o imóvel gerador da dívida (ID 200878416), assim como juntou planilha de cálculo do débito atualizado (ID 200878420). Na decisão de ID 202156491, o juízo intimou o exequente para juntar a certidão de matrícula atualizada do imóvel. Matrícula juntada no ID 204270577. Acrescento que, na decisão de ID 205259185, o juízo deferiu a penhora sobre eventuais direitos da executada sobre o imóvel. Determinou a intimação da executada para eventual impugnação. Determinou fosse oficiado à CEF para tomar conhecimento da constrição. Em seguida, o exequente opôs embargos de declaração no ID 206890813. Em suas razões, suscita erro material, ao argumento de que não seria possível a penhora de direitos aquisitivos do contrato em caso de retomada do bem pelo credor fiduciário. Decido. Conheço dos embargos, pois tempestivos. No mérito, sem razão ao embargante. Nessa toada, importa destacar que a alienação fiduciária, direito real de garantia ao lado de outras garantias reais (hipoteca, penhor e anticrese), apresenta-se como uma das mais sólidas garantias ao credor, uma vez que recai sobre o próprio objeto, tendo em vista que o domínio do bem é transferido ao credor, ainda que sob condição resolutiva. Eclode patente, portanto, que o real proprietário do imóvel é a Caixa Econômica Federal e não a parte executada, porquanto esta possui apenas a posse direta, estando com o banco a posse indireta e a própria propriedade, não obstante tal propriedade ser resolúvel (arts. 22, caput e 23, caput e parágrafo único, todos da Lei 9.514/97). Sobre isso, destaco o seguinte entendimento do E. TJDFT: AGRAVO DE INSTRUMENTO. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO. INADIMPLEMENTO. TAXAS CONDOMINIAIS. BEM IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. DIREITOS AQUISITIVOS. PENHORA. POSSIBILIDADE. ART 835, INC. XII, DO CPC. 1. Ainda que a agravada não detenha a propriedade plena do imóvel objeto da discussão em torno das taxas condominiais executadas no processo de referência, a devedora detém direitos aquisitivos que são passíveis de penhora, conforme expressa previsão no artigo 835, inciso XII, do Código de Processo Civil. Precedentes da Casa e do col. STJ. 2. Muito embora não se olvide que os atos de expropriação devem atender, antes de tudo, aos princípios da efetividade, da razoabilidade e da celeridade processual, não podendo o Estado-Juiz deferir medidas constritivas carentes de efeito prático para a execução, não há nos autos qualquer informação a respeito da situação do financiamento capaz de desabonar a utilidade ou efetividade da medida requerida. 3. Não se pode negar a sua expressividade econômica ante os direitos aquisitivos da devedora-fiduciária, sobretudo considerando que o adimplemento das parcelas referentes ao financiamento do imóvel em questão, resultará na aquisição definitiva do bem. 3.1. Por outro lado, não há perigo para o credor fiduciário, visto que seu crédito estará sempre protegido, e o que será objeto de constrição será o possível saldo credor, que se apure na eventualidade de mora e venda do bem, recaindo a constrição apenas sobre o percentual adimplido do referido financiamento. 3.2. Desse modo, a penhora dos direitos aquisitivos de um imóvel não se confunde com a penhora do próprio bem, que ainda não integra totalmente o patrimônio do devedor. 4. Agravo de Instrumento provido. Decisão agravada reformada. 07106197320238070000, 7a Turma Cível, Des. Rel. Gislene Pinheiro, DJe 08/08/2023. Assim, realizada a penhora desses eventuais direitos aquisitivos do bem e tendo a executada a propriedade apenas após a quitação do contrato de alienação firmado entre ela e o agente financeiro, o que foi penhorado é apenas o percentual quitado do financiamento, que será penhorado na eventual mora do contrato de alienação fiduciária, retomada e venda do imóvel pela CEF. Não há qualquer erro na decisão embargada. Esses direitos existirão em caso de retomada do bem, se, ao alienar a coisa, o valor da alienação for superior ao débito do financiamento, o que não é raro, haja vista a possibilidade de valorização do bem e continuidade de pagamento das parcelas do financiamento, podendo o inadimplemento do contrato resultar em débito inferior ao do preço de eventual alienação. Lado outro, se houver a retomada e consolidação da propriedade, e o valor da venda for inferior ao débito, inexistirá direito da devedora fiduciária, daí ter sido expresso na decisão que a penhora é desses eventuais direitos. Não há, pois, o que ser aclarado. Ante o exposto, CONHEÇO E NEGO PROVIMENTO aos embargos opostos. Expeça-se o termo de penhora desses direitos aquisitivos. Depois, intime-se o exequente para que proceda à averbação do termo na matrícula do bem e, em até 15 dias, informe ao juízo esse registro, sob pena de desconstituição da penhora. Intime-se a CEF para que, em caso de retomada do imóvel e posterior leilão extrajudicial, deverá, havendo saldo remanescente a favor da parte devedora fiduciante, depositar tal valor neste Juízo.” – ID 207667739 na origem; grifei. Nas razões recursais, o agravante alega que “a demanda em questão versa sobre adimplemento de débito condominial e, não logrando êxito na satisfação da obrigação através de penhora pelos meios de praxe, foi deferida a penhora dos direitos aquisitivos derivados de alienação fiduciária em garantia com base no art. 835, XII, do CPC” (ID 63817752, p.6). Sustenta: “( ) tendo em vista que as ações com rito de execução são norteadas pelo princípio da efetividade, pergunta-se: Como poderia a penhora dos direitos aquisitivos ser efetiva, se dependerá que a credora fiduciária retome o bem? A verdade é que não será, não fazendo sentido deferir a penhora dos direitos, se apenas poder ser levado à hasta pública tais direitos após a retomada do imóvel pela Credora Fiduciária. Outro princípio que norteia as execuções, é que as ações de execução serão realizadas em prol do interesse do credor. Desta forma, ao declarar que a realização do leilão dependerá da retomada do bem pela credora fiduciária, estaria trazendo efeitos práticos de preferência dos interesses da credora fiduciária ao invés de resguardar os interesses do credor, no presente caso, do condomínio. Logo, é certo que a penhora dos direitos aquisitivos é medida que deve trazer praticidade e efetividade e impedir o leilão desses direitos que possuem valor econômico é contraditório ao princípio da efetividade.” (ID 63817752, p.7). Argumenta que o Banco credor tem responsabilidade sobre as despesas condominiais: “( ) o Agravante destaca o entendimento do STJ e da doutrina majoritária, o qual afirma que a obrigação no pagamento das despesas condominiais é de natureza propter rem, ou seja, é obrigação da “própria coisa”, ou ainda, assumida pela própria coisa. Portanto, independente de quem seja o titular do bem, quem responde é o imóvel e não o possuidor ou seu proprietário, restando apenas ao proprietário a responsabilidade pelo pagamento. Logo, devido ao contrato de alienação fiduciária, o proprietário do imóvel, mesmo não possuindo a posse direta é o banco credor, sendo também responsável pelas dívidas de condomínio (Artigo 1.345 da Lei Federal 10.406/2002) ( ) Como se observa, a credora fiduciária também possui responsabilidades pelos débitos condominiais, mas se mantém inerte. Logo, devido ao contrato de alienação, o mesmo imóvel que é garantia para adimplementos dos débitos condominiais também é dado em garantia ao banco credor. Se analisarmos bem, o condomínio possui a garantia do imóvel muito antes do banco credor, que apenas detém a garantia após o contrato de alienação enquanto o condomínio possui a garantia desde a constituição do condomínio. Assim, ao declarar que o leilão dos direitos aquisitivos ficará condicionado à retomada do imóvel pelo banco credor, é dar respaldo à sua inercia, pois conforme lei que rege sobre o sistema de financiamento imobiliário, bem como, o imóvel ser de propriedade do credor fiduciário, este possui responsabilidades com o condomínio, sendo um dever de cobrar do devedor fiduciante a adimplência das cotas condominiais, exercendo vigilância em seu efetivo pagamento para que não seja a massa condominial prejudica pela falta de pagamento do devedor fiduciante e pela inércia do banco credor.” (ID 63817752, pp.7/8). Afirma que é possível o leilão dos direitos aquisitivos sobre o imóvel: “( ) ainda que exista ônus de alienação fiduciária sobre o imóvel gerador do débito condominial, é totalmente possível o leilão dos direitos aquisitivos sem que o Credor Fiduciário consolide a propriedade, já que, são dotados de expressivo valor econômico e não há qualquer lesão a eventual direito do Credor Fiduciário. Isto posto, é cediço frisar ainda, que, deferida a penhora do bem ou do direito, devem ser realizados os atos processuais complementares que levarão à expropriação do patrimônio do devedor executado, como avaliação, designação de leiloeiro e consequentemente do respectivo leilão ( ) Nesse ponto, frisa-se que, sendo realizada a penhora de direito aquisitivo oriundo de alienação fiduciária, consequentemente, também deve ser permitida a realização dos atos expropriatórios desses direitos, sob pena de inocuidade da medida, porque, do contrário, razão alguma teria em ser possibilitada a penhora de direitos aquisitivos no ordenamento jurídico brasileiro. Destaca-se que, o Superior Tribunal de Justiça é enfático ao possibilitar a penhora de direitos aquisitivos decorrentes de contrato de alienação fiduciária, nos termos do art. 835, XII, do CPC ( ) Não bastasse, cumpre ressaltar que, mesmo se tratando de penhora apenas dos direitos aquisitivos, INEXISTE impedimento para realização do leilão desses direitos, visto possuírem expressão econômica” (ID 63817752, pp.9-11). Argumenta ainda: “E, ainda, se mostra completamente desnecessária (sic) aguardar o fim do financiamento imobiliário para poder penhorar os direitos aquisitivos, posto que, seus direitos relativos a propriedade resolúvel do imóvel ante a alienação fiduciária em garantia, não serão atingidos pela hasta pública dos DIREITOS AQUISITIVOS da parte Agravada que foram penhorados para satisfação da obrigação condominial ( ) Como se depreende, não há que se falar em retomada do imóvel pelo banco credor para a realização da avaliação e da hasta pública, visto que, a penhora se restringe aos DIREITOS AQUISITIVOS, logo, obviamente que o leilão, conforme pedido do Agravante nos autos de origem, deve ser restrita aos direitos que foram penhorados, eis, inexiste qualquer impedimento” (ID 63817752, pp.12/13). Discorre não haver prejuízos ao credor fiduciário com a avaliação e leilão dos direitos aquisitivos sobre o imóvel: “Nobres Julgadores, dispondo o devedor de direitos sobre imóvel, portanto, decorrentes do contrato de financiamento bancário garantido por alienação fiduciária e que integram seu patrimônio, admissível a avaliação e o leilão dos direitos não incorrendo em prejuízos para o Credor Fiduciário, bem como, em caso do respectivo leilão destes direitos, o arrematante substituirá o antigo mutuário no contrato de alienação fiduciária ( )” Podendo ocorrer não do leilão do imóvel, mas sim o leilão dos direitos adquiridos pelo devedor fiduciante por força do contrato de alienação fiduciária. Havendo a possibilidade do adquirente sub-rogar-se-á no direito obrigacional ex mutuário na mediada em que ocorrer alienação judicial dos direitos de aquisição da propriedade. Nesse sentido entende o Agravante que a realização do leilão dos direitos sobre determinado imóvel, gravado com alienação fiduciária é medida de extrema viabilidade da constrição outrora deferida, seguindo o entendimento Jurisprudencial sobre a material, pois, estamos diante de uma dívida oriunda de taxas condominiais do próprio imóvel de natureza propter rem. Além do mais, conforme demonstrado, não haverá prejuízos ao Credor Fiduciário, uma vez que o arrematante sub-rogar-se-á nos direitos e obrigações do devedor fiduciário, assumindo todos as suas obrigações até a efetiva quitação do contrato de alienação ( )” (ID 63817752, pp.13/14). Quanto ao pedido de efeito suspensivo, aduz: “( ) estando pendente o julgamento do agravo para fins de possibilitar o leilão dos direitos aquisitivos penhorados, bem como, a parte Agravante estando impossibilitada de indicar outros bens que possam ser penhorados para satisfação da obrigação, vislumbra-se situação com alto risco de trazer graves prejuízos à massa condominial, já que a demanda corre risco de ser extinta por falta de indicação de bens penhoráveis, estando, assim, presente o periculum in mora, imputando ao processo grande risco de irreversibilidade de dano caso não deferido efeito suspensivo. Ademais, atestando o fumus boni iuris, ressalta-se que, conforme entendimento pacífico dos Tribunais Pátrios, mesmo se tratando de penhora apenas dos direitos aquisitivos derivados de alienação fiduciária em garantia, inexiste qualquer impedimento para a realização do leilão e alienação dos direitos penhorados.” (ID 63817752, p.5). Por fim, requer: “a) atribuição de efeito suspensivo na forma do art. 1.019, I, do CPC, considerando a presença do periculum in mora e o fumus boni iuris, para que suspenda os autos principais até o julgamento do presente recurso. b) o CONHECIMENTO e PROVIMENTO do Agravo de Instrumento, para que seja reformada a decisão agravada e visto que inexiste impedimento legal, nos termos da jurisprudência, seja acolhida a pretensão do Agravante, declarando a possibilidade de realização da hasta pública com a designação de leiloeiro público credenciado perante o Judiciário, nos termos do art. 880 do Código de Processo Civil, para posterior realização do leilão dos DIREITOS AQUISITIVOS penhorados.” (ID 63817752, p.16). Preparo regular (ID 63817754). É o relatório. Decido. Agravo de instrumento interposto com base no parágrafo único do art. 1.015, CPC (decisão interlocutória proferida em cumprimento de sentença). Satisfeitos os demais requisitos de admissibilidade, conheço do presente recurso. O Código de Processo Civil dispõe que o Relator poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal quando satisfeitos os requisitos relativos ao perigo de dano grave, de difícil ou de impossível reparação, bem como demonstrada a probabilidade do provimento do recurso (art. 932, II c/c art. 1.019, I, ambos do CPC). Em análise perfunctória, admissível nesta sede recursal, tem-se por não satisfeitos os requisitos para o deferimento do efeito suspensivo. Na origem, deferida a penhora de direitos aquisitivos do imóvel localizado no apartamento 302, Bloco 6, Lotes 3/4 do Conjunto 5 da QN 31 do Condomínio N.o 21, Riacho Fundo II/DF (matrícula no 97560, 4o Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal), objeto de contrato de alienação fiduciária celebrado entre a executada e a Caixa Econômica Federal, caso o imóvel seja retomado pelo agente fiduciário. Nos termos do art. 22 da Lei 9.514/1997, que dispõe sobre alienação fiduciária de coisa imóvel, “A alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel”. Nesse sentido, explica a doutrina: “Alienação fiduciária em garantia ou propriedade fiduciária é o direito real de garantia pelo qual o devedor aliena ao credor, para fins de garantia, a propriedade de um bem em caráter resolúvel e a posse indireta, permanecendo o devedor com a posse direta, tornando-se proprietário pleno com a quitação integral da obrigação à qual adere. O alienante é chamado tecnicamente de devedor fiduciante e o adquirente, de credor fiduciário. Por ela atribui-se ao credor da obrigação a propriedade resolúvel e a posse indireta, restando ao devedor a posse direta e a possibilidade, se quitar o financiamento, de consolidar em suas mãos a propriedade plena. A propriedade do credor é temporária, resolúvel, pois o devedor aliena o bem com a firme expectativa de recuperar o domínio, e assim sucederá obrigatoriamente no momento do adimplemento da obrigação que materializa o implemento da condição resolutiva prevista no pacto” (SCHREIBER, Anderson. [et. al.] Código Civil Comentado — doutrina e jurisprudência. Rio de Janeiro: Forense, 2019, p. 2.054). Veja-se que, apesar de o bem imóvel não integrar o patrimônio do devedor fiduciário, os direitos aquisitivos oriundos do contrato de promessa de compra e venda com gravame de alienação fiduciária podem ser penhorados. É o que dispõe o art. 835, inciso XII, CPC: “Art. 835. A penhora observará, preferencialmente, a seguinte ordem: XII - direitos aquisitivos derivados de promessa de compra e venda e de alienação fiduciária em garantia;” Referido dispositivo legal autoriza recair a penhora sobre os direitos aquisitivos derivados de promessa de compra e venda e de alienação fiduciária em garantia, e não sobre o próprio bem imóvel. Isso porque, enquanto não houver a quitação integral das parcelas contratadas do financiamento bancário, a propriedade fiduciária (resolúvel) remanesce com a credora fiduciária (instituição bancária). Portanto, o imóvel não está na esfera patrimonial do devedor fiduciante, mas sim do credor fiduciário, a quem o imóvel, mediante contrato de alienação fiduciária, foi transferido como garantia do cumprimento da obrigação decorrente do contrato de financiamento firmado. E isto decorre do disposto nos artigos 1.361 e 1.368-B do Código Civil, e dos artigos 23 e 25 da Lei 9.514/1997: Art. 1.361. Considera-se fiduciária a propriedade resolúvel de coisa móvel infungível que o devedor, com escopo de garantia, transfere ao credor. § 1° Constitui-se a propriedade fiduciária com o registro do contrato, celebrado por instrumento público ou particular, que lhe serve de título, no Registro de Títulos e Documentos do domicílio do devedor, ou, em se tratando de veículos, na repartição competente para o licenciamento, fazendo-se a anotação no certificado de registro. § 2° Com a constituição da propriedade fiduciária, dá-se o desdobramento da posse, tornando-se o devedor possuidor direto da coisa. § 3° A propriedade superveniente, adquirida pelo devedor, torna eficaz, desde o arquivamento, a transferência da propriedade fiduciária. Art. 1.368-B. A alienação fiduciária em garantia de bem móvel ou imóvel confere direito real de aquisição ao fiduciante, seu cessionário ou sucessor. Art. 23. Constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título. Parágrafo único. Com a constituição da propriedade fiduciária, dá-se o desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto da coisa imóvel. Art. 25. Com o pagamento da dívida e seus encargos, resolve-se, nos termos deste artigo, a propriedade fiduciária do imóvel. Parágrafo único. O credor fiduciário que se tornar proprietário pleno do bem, por efeito de realização da garantia, mediante consolidação da propriedade, adjudicação, dação ou outra forma pela qual lhe tenha sido transmitida a propriedade plena, passa a responder pelo pagamento dos tributos sobre a propriedade e a posse, taxas, despesas condominiais e quaisquer outros encargos, tributários ou não, incidentes sobre o bem objeto da garantia, a partir da data em que vier a ser imitido na posse direta Assim, enquanto precária a posse do devedor, não se afigura possível penhora do imóvel em questão, objeto de alienação fiduciária, e o seu subsequente encaminhamento a leilão, uma vez que referido bem ainda não integra o patrimônio da devedora. Entretanto, é possível recair a constrição executiva sobre os direitos aquisitivos detidos pela executada no respectivo contrato. Nesse sentido: “( ) 2. A penhora de direitos aquisitivos derivados de Alienação Fiduciária em Garantia está prevista expressamente no artigo 835, inciso XII, do Código de Processo Civil, e não implica na constrição de bem de propriedade de terceiro, alheio à Ação de Execução. 3. Os efeitos da penhora de direito aquisitivo recaem tão somente sobre a obrigação de valor economicamente apreciável, na extensão do adimplemento do devedor fiduciário. 4. Agravo de Instrumento conhecido e provido.” (Acórdão 1411091, 07271978220218070000, Relator: EUSTÁQUIO DE CASTRO, 8a Turma Cível, data de julgamento: 24/3/2022, publicado no DJE: 6/4/2022. Pág.: Sem Página Cadastrada.) E, para apuração do valor econômico desses direitos aquisitivos penhorados, tem-se que: “3. Quanto a esses direitos aquisitivos penhoráveis, sua expressão econômica há de ser aferia pelo somatório das parcelas pagas pelo devedor/fiduciante/executado ao credor/fiduciário com consideração do valor de mercado do imóvel e do que vier a ser apurado pela subtração do valor pelo qual foi avaliado o imóvel do montante referente ao saldo devedor e demais encargos contratuais ainda não pagos pelo devedor/fiduciante/executado ao credor/fiduciário. Mister, destarte, que a avaliação ultrapasse a simples apuração do valor do bem, sob pena de serem indevidamente alcançados direitos pertencentes ao credor/fiduciário e, portanto, estão fora da esfera patrimonial do devedor/fiduciante/executado.” (Acórdão 1904041, 07087642520248070000, Relator(a): DIVA LUCY DE FARIA PEREIRA, 1a Turma Cível, data de julgamento: 7/8/2024, publicado no PJe: 31/8/2024. Pág.: Sem Página Cadastrada.) Ademais, antes que a alienação judicial dos direitos aquisitivos penhorados seja determinada, é necessário apurar o valor, bem como sua utilidade para quitação da dívida objeto do cumprimento de sentença. De se ver ainda que a penhora dos direitos aquisitivos não pode acarretar a alteração do contrato de alienação fiduciária firmado entre as partes, sob pena de prejuízo ao credor fiduciário, e eventual arrematante deve consolidar a propriedade do bem, condições que devem estar expressas em edital. Confira-se: “AGRAVO DE INSTRUMENTO. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO DE TAXAS CONDOMINAIS. PENHORA DE DIREITOS AQUISITIVOS SOBRE IMÓVEL COM GRAVAME DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. REALIZAÇÃO DE ATOS EXPROPRIATÓRIOS. POSSIBILIDADE. NECESSIDADE DE QUITAÇÃO DO DÉBITO HIPOTECÁRIO POR PARTE DO ARREMATANTE. NATUREZA PROPTER REM DO DÉBITO CONDOMINIAL. 1. "Deferida a penhora dos direitos aquisitivos do executado sobre o imóvel, o processo deve prosseguir com o ato executivo subsequente, qual seja, a respectiva avaliação desses direitos aquisitivos, arts. 870 e seguintes do CPC." (Acórdão 1820517, 07364112920238070000, Relator: VERA ANDRIGHI, 6a Turma Cível, data de julgamento: 21/2/2024, publicado no PJe: 26/3/2024). 2. Cabe ressaltar que a alienação dos direitos aquisitivos não pode resultar em nova contratação entre arrematante e proprietário fiduciário do bem imóvel, uma vez que a questão se submete a análise de crédito e de mercado, bem como deve ser preservada a autonomia da vontade dos contratantes, a fim de evitar prejuízos ao credor fiduciário. Assim, caberá ao adquirente assumir a integral responsabilidade pela consolidação da propriedade plena do imóvel, com a quitação das parcelas remanescentes, informação que deverá constar do edital, assim como o registro da existência de taxas condominiais inadimplidas. Tais requisitos do edital serão oportunamente verificados pelo juiz a quo. 3. Agravo de instrumento conhecido e provido.” (Acórdão 1895455, 07140923320248070000, Relator(a): SONÍRIA ROCHA CAMPOS D'ASSUNÇÃO, 6a Turma Cível, data de julgamento: 17/7/2024, publicado no DJE: 2/8/2024. Pág.: Sem Página Cadastrada.) “AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE EXECUÇÃO. PENHORA. DIREITOS AQUISITIVOS. IMÓVEL. APURAÇÃO. VALOR EXATO. LEILÃO PARA ALIENAÇÃO DOS DIREITOS AQUISITIVOS PENHORADOS. CONDIÇÕES. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1. Consoante o art. 835, XII, do CPC, que trata da ordem de preferência dos bens oferecidos à penhora é permitida a constrição sobre os direitos aquisitivos derivados de promessa de compra e venda e de alienação fiduciária em garantia relativos a bens móveis ou imóveis, haja vista possuírem expressão econômica. 2. Para a apuração do valor econômico dos direitos aquisitivos penhorados e que se pretende alienar, deve ser considerado não somente o valor de mercado do imóvel, mas subtrair deste todo o quantum relativo ao saldo devedor e demais encargos contratuais ainda não pagos ao credor fiduciário, ou seja, a avaliação deve apurar exatamente o valor correspondente aos direitos aquisitivos sobre os quais recai a penhora. 3. No caso de leilão, cabe ao arrematante do bem penhorado (direitos aquisitivos) assumir todas as responsabilidades para consolidar a propriedade plena do bem imóvel, promovendo a quitação residual do contrato, condição que deve estar devidamente esclarecida no edital de convocação da hasta pública, evitando-se, assim, insegurança jurídica e prejuízos ao credor fiduciário e ao próprio arrematante. 4. Recurso conhecido e desprovido.” (Acórdão 1859584, 07036778820248070000, Relator(a): SANDRA REVES, 7a Turma Cível, data de julgamento: 8/5/2024, publicado no PJe: 23/5/2024. Pág.: Sem Página Cadastrada.) “PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. TAXAS CONDOMINIAIS. IMÓVEL COM GRAVAME DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. PENHORA E HASTA PÚBLICA DOS DIREITOS AQUISITIVOS. POSSIBILIDADE. UTILIDADE. PRESERVAÇÃO DOS DIREITOS DO CREDOR FIDUCIÁRIO. EXPRESSA PREVISÃO EM EDITAL. 1. De acordo com o artigo 835, inciso XII, do Código de Processo Civil, é permitida a penhora dos direitos aquisitivos derivados de alienação fiduciária em garantia. 1.1 Tratando-se de imóvel objeto de contrato de financiamento, com pacto adjeto de alienação fiduciária, o devedor fiduciante não ostenta a condição de proprietário, exercendo apenas a posse direta do bem, até a efetiva quitação das parcelas do preço pactuado. 2. Não há possibilidade de penhora do próprio bem objeto de alienação fiduciária, mas apenas dos direitos aquisitivos, os quais recaem tão somente sobre a obrigação de valor economicamente apreciável, na extensão do adimplemento do devedor fiduciante. 2.1. Tendo em vista que ainda não houve a integral quitação das parcelas contratadas, a propriedade do imóvel remanesce com o credor fiduciário, à luz do disposto nos artigos 23 e 25 da Lei 9.514/1997 e 1.368-B do Código Civil. 2.2. O imóvel cujos direitos aquisitivos foram penhorados não pertence à executada e, sim, ao credor fiduciário, situação jurídica que impede sua alienação mediante leilão judicial para satisfação de dívida da devedora fiduciante. 3. No que se refere à possibilidade de se levar à hasta pública os direitos aquisitivos do imóvel, tanto o colendo Superior Tribunal de Justiça quanto esta e. Corte têm entendido pela sua viabilidade, quando verificada a sua utilidade, ou seja, quando o valor a ser obtido com a alienação judicial se mostre útil para a quitação do débito. 3.1. Cabe ao arrematante dos direitos aquisitivos do imóvel com gravame assumir todas as responsabilidades para consolidar a propriedade, a fim de que sejam evitados prejuízos ao credor fiduciário. 3.1. As condições devem constar expressamente do instrumento convocatório. 4. Agravo de Instrumento conhecido e provido.” (Acórdão 1851895, 07072841220248070000, Relator(a): CARMEN BITTENCOURT, 8a Turma Cível, data de julgamento: 23/4/2024, publicado no PJe: 4/5/2024. Pág.: Sem Página Cadastrada.) Assim, em que pese a argumentação do agravante, não há que se falar em determinação imediata de leilão dos direitos aquisitivos penhorados. Ante o exposto, indefiro o pedido de efeito suspensivo. Comunique-se, dispensadas as informações. Intime-se o agravante. Intime-se a agravada para apresentar contrarrazões. Brasília, 17 de setembro de 2024. Desembargadora MARIA IVATONIA BARBOSA DOS SANTOS Relatora

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Desa. Maria Ivatônia Número do processo: 0737754-26.2024.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: CONDOMINIO 21 AGRAVADO: LUCIANA CORTEZ DA ROCHA D E C I S Ã O Trata-se de agravo de instrumento com pedido de efeito suspensivo interposto por CONDOMINIO 21 contra a decisão proferida pelo Juízo da Vara Cível do Riacho Fundo nos autos do cumprimento de sentença no 0706162-83.2019.8.07.0017 apresentado pelo agravante contra LUCIANA CORTEZ DA ROCHA, pela qual deferido o pedido de penhora dos direitos aquisitivos sobre imóvel, caso o imóvel seja retomado pelo credor fiduciário. Esta a decisão agravada: “Conforme decisão de ID 202156491: CONDOMÍNIO 21 maneja cumprimento de sentença homologatória de acordo, no qual se transacionou o parcelamento de taxas condominiais inadimplidas, em desfavor de LUCIANA CORTEZ DA ROCHA, partes já qualificadas. Iniciada a fase executiva, a executada foi intimada para cumprir voluntariamente a obrigação no ID 161757673, mas ficou silente. Assim, o exequente pede a realização de atos constritivos. Na decisão de ID 178504761, o juízo deferiu a realização de atos constritivos. Como resultado, houve a penhora dos valores de R$ 100,02, em 05/12/2023 (ID 183645841), e R$ 764,76, em 02/12/2023 (ID 183645842). A executada foi intimada no ID 191653891, mas ficou silente. Em seguida, o exequente pediu o levantamento dos valores (ID 192048310). Na decisão de ID 194184905, foi determinado que o exequente demonstrasse o saldo remanescente e indicasse bens a serem penhorados. Ademais, deferiu-se a expedição de alvará dos valores penhorados em favor do exequente. Foi expedido alvará de levantamento no valor de R$ 864,78 (ID 199235118). Intimado a indicar bens à penhora, a parte autora requereu a penhora dos direitos aquisitivos sobre o imóvel gerador da dívida (ID 200878416), assim como juntou planilha de cálculo do débito atualizado (ID 200878420). Acrescento que, na decisão de ID 202156491, o juízo intimou o exequente para juntar a certidão de matrícula atualizada do imóvel. Matrícula juntada no ID 204270577. Decido. Observo que o imóvel penhorado está alienado fiduciariamente à Caixa Econômica Federal (ID 204270577). Nessa toada, importa destacar que a alienação fiduciária, direito real de garantia ao lado de outras garantias reais (hipoteca, penhor e anticrese), apresenta-se como uma das mais sólidas garantias ao credor, uma vez que recai sobre o próprio objeto, tendo em vista que o domínio do bem é transferido ao credor, ainda que sob condição resolutiva. Eclode patente, portanto, que o real proprietário do imóvel é a Caixa Econômica Federal e não a parte executada, porquanto esta possui apenas a posse direta, estando com o banco a posse indireta e a própria propriedade, não obstante tal propriedade ser resolúvel (arts. 22, caput e 23, caput e parágrafo único, todos da Lei 9.514/97). Assim, não é possível a penhora do bem em si, mas apenas de eventuais direitos aquisitivos da ora parte executada, já que esta terá a propriedade apenas após a quitação do contrato de alienação firmado entre ela e o agente financeiro. Feitas tais considerações, DEFIRO a penhora do sobre eventuais direitos da parte executada sobre o imóvel localizado no apartamento 302, Bloco 6, Lotes 3/4 do Conjunto 5, da QN 31, do Condomínio N.o 21, Riacho Fundo II/DF (matrícula no 97560, do 4o Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal), caso o imóvel seja retomado pelo agente fiduciário. Intime-se a executada dessa penhora e da sua constituição em fiel depositária dos direitos penhorados, via sistema PJe. Prazo de 15 dias para impugnação. Vindo impugnação, intime-se o exequente para a resposta. Intime-se a CEF para que, em caso de retomada do imóvel e posterior leilão extrajudicial, deverá, havendo saldo remanescente a favor da parte devedora fiduciante, depositar tal valor neste Juízo. Promova a Secretaria a penhora via sistema eletrônico, art. 844 CPC. Fica o exequente intimado do dever de recolher os emolumentos respectivos, diretamente no Cartório de Registro de Imóveis, devendo comprovar o pagamento nos autos, sob pena de desconstituição dessa constrição.” – ID 205259185 dos autos n. 0706162-83.2019.8.07.0017 grifei. Os embargos de declaração opostos por CONDOMINIO 21 (ID 206890813 – origem) foram rejeitados pela seguinte decisão: “Conforme decisão de ID 205259185: CONDOMÍNIO 21 maneja cumprimento de sentença homologatória de acordo, no qual se transacionou o parcelamento de taxas condominiais inadimplidas, em desfavor de LUCIANA CORTEZ DA ROCHA, partes já qualificadas. Iniciada a fase executiva, a executada foi intimada para cumprir voluntariamente a obrigação no ID 161757673, mas ficou silente. Assim, o exequente pediu a realização de atos constritivos. Na decisão de ID 178504761, o juízo deferiu a realização de atos constritivos. Como resultado, houve a penhora dos valores de R$ 100,02, em 05/12/2023 (ID 183645841), e R$ 764,76, em 02/12/2023 (ID 183645842). A executada foi intimada no ID 191653891, mas ficou silente. Em seguida, o exequente pediu o levantamento dos valores (ID 192048310). Na decisão de ID 194184905, foi determinado que o exequente demonstrasse o saldo remanescente e indicasse bens a serem penhorados. Ademais, deferiu-se a expedição de alvará dos valores penhorados em favor do exequente. Foi expedido alvará de levantamento no valor de R$ 864,78 (ID 199235118). Intimado a indicar bens à penhora, a parte autora requereu a penhora dos direitos aquisitivos sobre o imóvel gerador da dívida (ID 200878416), assim como juntou planilha de cálculo do débito atualizado (ID 200878420). Na decisão de ID 202156491, o juízo intimou o exequente para juntar a certidão de matrícula atualizada do imóvel. Matrícula juntada no ID 204270577. Acrescento que, na decisão de ID 205259185, o juízo deferiu a penhora sobre eventuais direitos da executada sobre o imóvel. Determinou a intimação da executada para eventual impugnação. Determinou fosse oficiado à CEF para tomar conhecimento da constrição. Em seguida, o exequente opôs embargos de declaração no ID 206890813. Em suas razões, suscita erro material, ao argumento de que não seria possível a penhora de direitos aquisitivos do contrato em caso de retomada do bem pelo credor fiduciário. Decido. Conheço dos embargos, pois tempestivos. No mérito, sem razão ao embargante. Nessa toada, importa destacar que a alienação fiduciária, direito real de garantia ao lado de outras garantias reais (hipoteca, penhor e anticrese), apresenta-se como uma das mais sólidas garantias ao credor, uma vez que recai sobre o próprio objeto, tendo em vista que o domínio do bem é transferido ao credor, ainda que sob condição resolutiva. Eclode patente, portanto, que o real proprietário do imóvel é a Caixa Econômica Federal e não a parte executada, porquanto esta possui apenas a posse direta, estando com o banco a posse indireta e a própria propriedade, não obstante tal propriedade ser resolúvel (arts. 22, caput e 23, caput e parágrafo único, todos da Lei 9.514/97). Sobre isso, destaco o seguinte entendimento do E. TJDFT: AGRAVO DE INSTRUMENTO. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO. INADIMPLEMENTO. TAXAS CONDOMINIAIS. BEM IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. DIREITOS AQUISITIVOS. PENHORA. POSSIBILIDADE. ART 835, INC. XII, DO CPC. 1. Ainda que a agravada não detenha a propriedade plena do imóvel objeto da discussão em torno das taxas condominiais executadas no processo de referência, a devedora detém direitos aquisitivos que são passíveis de penhora, conforme expressa previsão no artigo 835, inciso XII, do Código de Processo Civil. Precedentes da Casa e do col. STJ. 2. Muito embora não se olvide que os atos de expropriação devem atender, antes de tudo, aos princípios da efetividade, da razoabilidade e da celeridade processual, não podendo o Estado-Juiz deferir medidas constritivas carentes de efeito prático para a execução, não há nos autos qualquer informação a respeito da situação do financiamento capaz de desabonar a utilidade ou efetividade da medida requerida. 3. Não se pode negar a sua expressividade econômica ante os direitos aquisitivos da devedora-fiduciária, sobretudo considerando que o adimplemento das parcelas referentes ao financiamento do imóvel em questão, resultará na aquisição definitiva do bem. 3.1. Por outro lado, não há perigo para o credor fiduciário, visto que seu crédito estará sempre protegido, e o que será objeto de constrição será o possível saldo credor, que se apure na eventualidade de mora e venda do bem, recaindo a constrição apenas sobre o percentual adimplido do referido financiamento. 3.2. Desse modo, a penhora dos direitos aquisitivos de um imóvel não se confunde com a penhora do próprio bem, que ainda não integra totalmente o patrimônio do devedor. 4. Agravo de Instrumento provido. Decisão agravada reformada. 07106197320238070000, 7a Turma Cível, Des. Rel. Gislene Pinheiro, DJe 08/08/2023. Assim, realizada a penhora desses eventuais direitos aquisitivos do bem e tendo a executada a propriedade apenas após a quitação do contrato de alienação firmado entre ela e o agente financeiro, o que foi penhorado é apenas o percentual quitado do financiamento, que será penhorado na eventual mora do contrato de alienação fiduciária, retomada e venda do imóvel pela CEF. Não há qualquer erro na decisão embargada. Esses direitos existirão em caso de retomada do bem, se, ao alienar a coisa, o valor da alienação for superior ao débito do financiamento, o que não é raro, haja vista a possibilidade de valorização do bem e continuidade de pagamento das parcelas do financiamento, podendo o inadimplemento do contrato resultar em débito inferior ao do preço de eventual alienação. Lado outro, se houver a retomada e consolidação da propriedade, e o valor da venda for inferior ao débito, inexistirá direito da devedora fiduciária, daí ter sido expresso na decisão que a penhora é desses eventuais direitos. Não há, pois, o que ser aclarado. Ante o exposto, CONHEÇO E NEGO PROVIMENTO aos embargos opostos. Expeça-se o termo de penhora desses direitos aquisitivos. Depois, intime-se o exequente para que proceda à averbação do termo na matrícula do bem e, em até 15 dias, informe ao juízo esse registro, sob pena de desconstituição da penhora. Intime-se a CEF para que, em caso de retomada do imóvel e posterior leilão extrajudicial, deverá, havendo saldo remanescente a favor da parte devedora fiduciante, depositar tal valor neste Juízo.” – ID 207667739 na origem; grifei. Nas razões recursais, o agravante alega que “a demanda em questão versa sobre adimplemento de débito condominial e, não logrando êxito na satisfação da obrigação através de penhora pelos meios de praxe, foi deferida a penhora dos direitos aquisitivos derivados de alienação fiduciária em garantia com base no art. 835, XII, do CPC” (ID 63817752, p.6). Sustenta: “( ) tendo em vista que as ações com rito de execução são norteadas pelo princípio da efetividade, pergunta-se: Como poderia a penhora dos direitos aquisitivos ser efetiva, se dependerá que a credora fiduciária retome o bem? A verdade é que não será, não fazendo sentido deferir a penhora dos direitos, se apenas poder ser levado à hasta pública tais direitos após a retomada do imóvel pela Credora Fiduciária. Outro princípio que norteia as execuções, é que as ações de execução serão realizadas em prol do interesse do credor. Desta forma, ao declarar que a realização do leilão dependerá da retomada do bem pela credora fiduciária, estaria trazendo efeitos práticos de preferência dos interesses da credora fiduciária ao invés de resguardar os interesses do credor, no presente caso, do condomínio. Logo, é certo que a penhora dos direitos aquisitivos é medida que deve trazer praticidade e efetividade e impedir o leilão desses direitos que possuem valor econômico é contraditório ao princípio da efetividade.” (ID 63817752, p.7). Argumenta que o Banco credor tem responsabilidade sobre as despesas condominiais: “( ) o Agravante destaca o entendimento do STJ e da doutrina majoritária, o qual afirma que a obrigação no pagamento das despesas condominiais é de natureza propter rem, ou seja, é obrigação da “própria coisa”, ou ainda, assumida pela própria coisa. Portanto, independente de quem seja o titular do bem, quem responde é o imóvel e não o possuidor ou seu proprietário, restando apenas ao proprietário a responsabilidade pelo pagamento. Logo, devido ao contrato de alienação fiduciária, o proprietário do imóvel, mesmo não possuindo a posse direta é o banco credor, sendo também responsável pelas dívidas de condomínio (Artigo 1.345 da Lei Federal 10.406/2002) ( ) Como se observa, a credora fiduciária também possui responsabilidades pelos débitos condominiais, mas se mantém inerte. Logo, devido ao contrato de alienação, o mesmo imóvel que é garantia para adimplementos dos débitos condominiais também é dado em garantia ao banco credor. Se analisarmos bem, o condomínio possui a garantia do imóvel muito antes do banco credor, que apenas detém a garantia após o contrato de alienação enquanto o condomínio possui a garantia desde a constituição do condomínio. Assim, ao declarar que o leilão dos direitos aquisitivos ficará condicionado à retomada do imóvel pelo banco credor, é dar respaldo à sua inercia, pois conforme lei que rege sobre o sistema de financiamento imobiliário, bem como, o imóvel ser de propriedade do credor fiduciário, este possui responsabilidades com o condomínio, sendo um dever de cobrar do devedor fiduciante a adimplência das cotas condominiais, exercendo vigilância em seu efetivo pagamento para que não seja a massa condominial prejudica pela falta de pagamento do devedor fiduciante e pela inércia do banco credor.” (ID 63817752, pp.7/8). Afirma que é possível o leilão dos direitos aquisitivos sobre o imóvel: “( ) ainda que exista ônus de alienação fiduciária sobre o imóvel gerador do débito condominial, é totalmente possível o leilão dos direitos aquisitivos sem que o Credor Fiduciário consolide a propriedade, já que, são dotados de expressivo valor econômico e não há qualquer lesão a eventual direito do Credor Fiduciário. Isto posto, é cediço frisar ainda, que, deferida a penhora do bem ou do direito, devem ser realizados os atos processuais complementares que levarão à expropriação do patrimônio do devedor executado, como avaliação, designação de leiloeiro e consequentemente do respectivo leilão ( ) Nesse ponto, frisa-se que, sendo realizada a penhora de direito aquisitivo oriundo de alienação fiduciária, consequentemente, também deve ser permitida a realização dos atos expropriatórios desses direitos, sob pena de inocuidade da medida, porque, do contrário, razão alguma teria em ser possibilitada a penhora de direitos aquisitivos no ordenamento jurídico brasileiro. Destaca-se que, o Superior Tribunal de Justiça é enfático ao possibilitar a penhora de direitos aquisitivos decorrentes de contrato de alienação fiduciária, nos termos do art. 835, XII, do CPC ( ) Não bastasse, cumpre ressaltar que, mesmo se tratando de penhora apenas dos direitos aquisitivos, INEXISTE impedimento para realização do leilão desses direitos, visto possuírem expressão econômica” (ID 63817752, pp.9-11). Argumenta ainda: “E, ainda, se mostra completamente desnecessária (sic) aguardar o fim do financiamento imobiliário para poder penhorar os direitos aquisitivos, posto que, seus direitos relativos a propriedade resolúvel do imóvel ante a alienação fiduciária em garantia, não serão atingidos pela hasta pública dos DIREITOS AQUISITIVOS da parte Agravada que foram penhorados para satisfação da obrigação condominial ( ) Como se depreende, não há que se falar em retomada do imóvel pelo banco credor para a realização da avaliação e da hasta pública, visto que, a penhora se restringe aos DIREITOS AQUISITIVOS, logo, obviamente que o leilão, conforme pedido do Agravante nos autos de origem, deve ser restrita aos direitos que foram penhorados, eis, inexiste qualquer impedimento” (ID 63817752, pp.12/13). Discorre não haver prejuízos ao credor fiduciário com a avaliação e leilão dos direitos aquisitivos sobre o imóvel: “Nobres Julgadores, dispondo o devedor de direitos sobre imóvel, portanto, decorrentes do contrato de financiamento bancário garantido por alienação fiduciária e que integram seu patrimônio, admissível a avaliação e o leilão dos direitos não incorrendo em prejuízos para o Credor Fiduciário, bem como, em caso do respectivo leilão destes direitos, o arrematante substituirá o antigo mutuário no contrato de alienação fiduciária ( )” Podendo ocorrer não do leilão do imóvel, mas sim o leilão dos direitos adquiridos pelo devedor fiduciante por força do contrato de alienação fiduciária. Havendo a possibilidade do adquirente sub-rogar-se-á no direito obrigacional ex mutuário na mediada em que ocorrer alienação judicial dos direitos de aquisição da propriedade. Nesse sentido entende o Agravante que a realização do leilão dos direitos sobre determinado imóvel, gravado com alienação fiduciária é medida de extrema viabilidade da constrição outrora deferida, seguindo o entendimento Jurisprudencial sobre a material, pois, estamos diante de uma dívida oriunda de taxas condominiais do próprio imóvel de natureza propter rem. Além do mais, conforme demonstrado, não haverá prejuízos ao Credor Fiduciário, uma vez que o arrematante sub-rogar-se-á nos direitos e obrigações do devedor fiduciário, assumindo todos as suas obrigações até a efetiva quitação do contrato de alienação ( )” (ID 63817752, pp.13/14). Quanto ao pedido de efeito suspensivo, aduz: “( ) estando pendente o julgamento do agravo para fins de possibilitar o leilão dos direitos aquisitivos penhorados, bem como, a parte Agravante estando impossibilitada de indicar outros bens que possam ser penhorados para satisfação da obrigação, vislumbra-se situação com alto risco de trazer graves prejuízos à massa condominial, já que a demanda corre risco de ser extinta por falta de indicação de bens penhoráveis, estando, assim, presente o periculum in mora, imputando ao processo grande risco de irreversibilidade de dano caso não deferido efeito suspensivo. Ademais, atestando o fumus boni iuris, ressalta-se que, conforme entendimento pacífico dos Tribunais Pátrios, mesmo se tratando de penhora apenas dos direitos aquisitivos derivados de alienação fiduciária em garantia, inexiste qualquer impedimento para a realização do leilão e alienação dos direitos penhorados.” (ID 63817752, p.5). Por fim, requer: “a) atribuição de efeito suspensivo na forma do art. 1.019, I, do CPC, considerando a presença do periculum in mora e o fumus boni iuris, para que suspenda os autos principais até o julgamento do presente recurso. b) o CONHECIMENTO e PROVIMENTO do Agravo de Instrumento, para que seja reformada a decisão agravada e visto que inexiste impedimento legal, nos termos da jurisprudência, seja acolhida a pretensão do Agravante, declarando a possibilidade de realização da hasta pública com a designação de leiloeiro público credenciado perante o Judiciário, nos termos do art. 880 do Código de Processo Civil, para posterior realização do leilão dos DIREITOS AQUISITIVOS penhorados.” (ID 63817752, p.16). Preparo regular (ID 63817754). É o relatório. Decido. Agravo de instrumento interposto com base no parágrafo único do art. 1.015, CPC (decisão interlocutória proferida em cumprimento de sentença). Satisfeitos os demais requisitos de admissibilidade, conheço do presente recurso. O Código de Processo Civil dispõe que o Relator poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal quando satisfeitos os requisitos relativos ao perigo de dano grave, de difícil ou de impossível reparação, bem como demonstrada a probabilidade do provimento do recurso (art. 932, II c/c art. 1.019, I, ambos do CPC). Em análise perfunctória, admissível nesta sede recursal, tem-se por não satisfeitos os requisitos para o deferimento do efeito suspensivo. Na origem, deferida a penhora de direitos aquisitivos do imóvel localizado no apartamento 302, Bloco 6, Lotes 3/4 do Conjunto 5 da QN 31 do Condomínio N.o 21, Riacho Fundo II/DF (matrícula no 97560, 4o Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal), objeto de contrato de alienação fiduciária celebrado entre a executada e a Caixa Econômica Federal, caso o imóvel seja retomado pelo agente fiduciário. Nos termos do art. 22 da Lei 9.514/1997, que dispõe sobre alienação fiduciária de coisa imóvel, “A alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel”. Nesse sentido, explica a doutrina: “Alienação fiduciária em garantia ou propriedade fiduciária é o direito real de garantia pelo qual o devedor aliena ao credor, para fins de garantia, a propriedade de um bem em caráter resolúvel e a posse indireta, permanecendo o devedor com a posse direta, tornando-se proprietário pleno com a quitação integral da obrigação à qual adere. O alienante é chamado tecnicamente de devedor fiduciante e o adquirente, de credor fiduciário. Por ela atribui-se ao credor da obrigação a propriedade resolúvel e a posse indireta, restando ao devedor a posse direta e a possibilidade, se quitar o financiamento, de consolidar em suas mãos a propriedade plena. A propriedade do credor é temporária, resolúvel, pois o devedor aliena o bem com a firme expectativa de recuperar o domínio, e assim sucederá obrigatoriamente no momento do adimplemento da obrigação que materializa o implemento da condição resolutiva prevista no pacto” (SCHREIBER, Anderson. [et. al.] Código Civil Comentado — doutrina e jurisprudência. Rio de Janeiro: Forense, 2019, p. 2.054). Veja-se que, apesar de o bem imóvel não integrar o patrimônio do devedor fiduciário, os direitos aquisitivos oriundos do contrato de promessa de compra e venda com gravame de alienação fiduciária podem ser penhorados. É o que dispõe o art. 835, inciso XII, CPC: “Art. 835. A penhora observará, preferencialmente, a seguinte ordem: XII - direitos aquisitivos derivados de promessa de compra e venda e de alienação fiduciária em garantia;” Referido dispositivo legal autoriza recair a penhora sobre os direitos aquisitivos derivados de promessa de compra e venda e de alienação fiduciária em garantia, e não sobre o próprio bem imóvel. Isso porque, enquanto não houver a quitação integral das parcelas contratadas do financiamento bancário, a propriedade fiduciária (resolúvel) remanesce com a credora fiduciária (instituição bancária). Portanto, o imóvel não está na esfera patrimonial do devedor fiduciante, mas sim do credor fiduciário, a quem o imóvel, mediante contrato de alienação fiduciária, foi transferido como garantia do cumprimento da obrigação decorrente do contrato de financiamento firmado. E isto decorre do disposto nos artigos 1.361 e 1.368-B do Código Civil, e dos artigos 23 e 25 da Lei 9.514/1997: Art. 1.361. Considera-se fiduciária a propriedade resolúvel de coisa móvel infungível que o devedor, com escopo de garantia, transfere ao credor. § 1° Constitui-se a propriedade fiduciária com o registro do contrato, celebrado por instrumento público ou particular, que lhe serve de título, no Registro de Títulos e Documentos do domicílio do devedor, ou, em se tratando de veículos, na repartição competente para o licenciamento, fazendo-se a anotação no certificado de registro. § 2° Com a constituição da propriedade fiduciária, dá-se o desdobramento da posse, tornando-se o devedor possuidor direto da coisa. § 3° A propriedade superveniente, adquirida pelo devedor, torna eficaz, desde o arquivamento, a transferência da propriedade fiduciária. Art. 1.368-B. A alienação fiduciária em garantia de bem móvel ou imóvel confere direito real de aquisição ao fiduciante, seu cessionário ou sucessor. Art. 23. Constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título. Parágrafo único. Com a constituição da propriedade fiduciária, dá-se o desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto da coisa imóvel. Art. 25. Com o pagamento da dívida e seus encargos, resolve-se, nos termos deste artigo, a propriedade fiduciária do imóvel. Parágrafo único. O credor fiduciário que se tornar proprietário pleno do bem, por efeito de realização da garantia, mediante consolidação da propriedade, adjudicação, dação ou outra forma pela qual lhe tenha sido transmitida a propriedade plena, passa a responder pelo pagamento dos tributos sobre a propriedade e a posse, taxas, despesas condominiais e quaisquer outros encargos, tributários ou não, incidentes sobre o bem objeto da garantia, a partir da data em que vier a ser imitido na posse direta Assim, enquanto precária a posse do devedor, não se afigura possível penhora do imóvel em questão, objeto de alienação fiduciária, e o seu subsequente encaminhamento a leilão, uma vez que referido bem ainda não integra o patrimônio da devedora. Entretanto, é possível recair a constrição executiva sobre os direitos aquisitivos detidos pela executada no respectivo contrato. Nesse sentido: “( ) 2. A penhora de direitos aquisitivos derivados de Alienação Fiduciária em Garantia está prevista expressamente no artigo 835, inciso XII, do Código de Processo Civil, e não implica na constrição de bem de propriedade de terceiro, alheio à Ação de Execução. 3. Os efeitos da penhora de direito aquisitivo recaem tão somente sobre a obrigação de valor economicamente apreciável, na extensão do adimplemento do devedor fiduciário. 4. Agravo de Instrumento conhecido e provido.” (Acórdão 1411091, 07271978220218070000, Relator: EUSTÁQUIO DE CASTRO, 8a Turma Cível, data de julgamento: 24/3/2022, publicado no DJE: 6/4/2022. Pág.: Sem Página Cadastrada.) E, para apuração do valor econômico desses direitos aquisitivos penhorados, tem-se que: “3. Quanto a esses direitos aquisitivos penhoráveis, sua expressão econômica há de ser aferia pelo somatório das parcelas pagas pelo devedor/fiduciante/executado ao credor/fiduciário com consideração do valor de mercado do imóvel e do que vier a ser apurado pela subtração do valor pelo qual foi avaliado o imóvel do montante referente ao saldo devedor e demais encargos contratuais ainda não pagos pelo devedor/fiduciante/executado ao credor/fiduciário. Mister, destarte, que a avaliação ultrapasse a simples apuração do valor do bem, sob pena de serem indevidamente alcançados direitos pertencentes ao credor/fiduciário e, portanto, estão fora da esfera patrimonial do devedor/fiduciante/executado.” (Acórdão 1904041, 07087642520248070000, Relator(a): DIVA LUCY DE FARIA PEREIRA, 1a Turma Cível, data de julgamento: 7/8/2024, publicado no PJe: 31/8/2024. Pág.: Sem Página Cadastrada.) Ademais, antes que a alienação judicial dos direitos aquisitivos penhorados seja determinada, é necessário apurar o valor, bem como sua utilidade para quitação da dívida objeto do cumprimento de sentença. De se ver ainda que a penhora dos direitos aquisitivos não pode acarretar a alteração do contrato de alienação fiduciária firmado entre as partes, sob pena de prejuízo ao credor fiduciário, e eventual arrematante deve consolidar a propriedade do bem, condições que devem estar expressas em edital. Confira-se: “AGRAVO DE INSTRUMENTO. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO DE TAXAS CONDOMINAIS. PENHORA DE DIREITOS AQUISITIVOS SOBRE IMÓVEL COM GRAVAME DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. REALIZAÇÃO DE ATOS EXPROPRIATÓRIOS. POSSIBILIDADE. NECESSIDADE DE QUITAÇÃO DO DÉBITO HIPOTECÁRIO POR PARTE DO ARREMATANTE. NATUREZA PROPTER REM DO DÉBITO CONDOMINIAL. 1. "Deferida a penhora dos direitos aquisitivos do executado sobre o imóvel, o processo deve prosseguir com o ato executivo subsequente, qual seja, a respectiva avaliação desses direitos aquisitivos, arts. 870 e seguintes do CPC." (Acórdão 1820517, 07364112920238070000, Relator: VERA ANDRIGHI, 6a Turma Cível, data de julgamento: 21/2/2024, publicado no PJe: 26/3/2024). 2. Cabe ressaltar que a alienação dos direitos aquisitivos não pode resultar em nova contratação entre arrematante e proprietário fiduciário do bem imóvel, uma vez que a questão se submete a análise de crédito e de mercado, bem como deve ser preservada a autonomia da vontade dos contratantes, a fim de evitar prejuízos ao credor fiduciário. Assim, caberá ao adquirente assumir a integral responsabilidade pela consolidação da propriedade plena do imóvel, com a quitação das parcelas remanescentes, informação que deverá constar do edital, assim como o registro da existência de taxas condominiais inadimplidas. Tais requisitos do edital serão oportunamente verificados pelo juiz a quo. 3. Agravo de instrumento conhecido e provido.” (Acórdão 1895455, 07140923320248070000, Relator(a): SONÍRIA ROCHA CAMPOS D'ASSUNÇÃO, 6a Turma Cível, data de julgamento: 17/7/2024, publicado no DJE: 2/8/2024. Pág.: Sem Página Cadastrada.) “AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE EXECUÇÃO. PENHORA. DIREITOS AQUISITIVOS. IMÓVEL. APURAÇÃO. VALOR EXATO. LEILÃO PARA ALIENAÇÃO DOS DIREITOS AQUISITIVOS PENHORADOS. CONDIÇÕES. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1. Consoante o art. 835, XII, do CPC, que trata da ordem de preferência dos bens oferecidos à penhora é permitida a constrição sobre os direitos aquisitivos derivados de promessa de compra e venda e de alienação fiduciária em garantia relativos a bens móveis ou imóveis, haja vista possuírem expressão econômica. 2. Para a apuração do valor econômico dos direitos aquisitivos penhorados e que se pretende alienar, deve ser considerado não somente o valor de mercado do imóvel, mas subtrair deste todo o quantum relativo ao saldo devedor e demais encargos contratuais ainda não pagos ao credor fiduciário, ou seja, a avaliação deve apurar exatamente o valor correspondente aos direitos aquisitivos sobre os quais recai a penhora. 3. No caso de leilão, cabe ao arrematante do bem penhorado (direitos aquisitivos) assumir todas as responsabilidades para consolidar a propriedade plena do bem imóvel, promovendo a quitação residual do contrato, condição que deve estar devidamente esclarecida no edital de convocação da hasta pública, evitando-se, assim, insegurança jurídica e prejuízos ao credor fiduciário e ao próprio arrematante. 4. Recurso conhecido e desprovido.” (Acórdão 1859584, 07036778820248070000, Relator(a): SANDRA REVES, 7a Turma Cível, data de julgamento: 8/5/2024, publicado no PJe: 23/5/2024. Pág.: Sem Página Cadastrada.) “PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. TAXAS CONDOMINIAIS. IMÓVEL COM GRAVAME DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. PENHORA E HASTA PÚBLICA DOS DIREITOS AQUISITIVOS. POSSIBILIDADE. UTILIDADE. PRESERVAÇÃO DOS DIREITOS DO CREDOR FIDUCIÁRIO. EXPRESSA PREVISÃO EM EDITAL. 1. De acordo com o artigo 835, inciso XII, do Código de Processo Civil, é permitida a penhora dos direitos aquisitivos derivados de alienação fiduciária em garantia. 1.1 Tratando-se de imóvel objeto de contrato de financiamento, com pacto adjeto de alienação fiduciária, o devedor fiduciante não ostenta a condição de proprietário, exercendo apenas a posse direta do bem, até a efetiva quitação das parcelas do preço pactuado. 2. Não há possibilidade de penhora do próprio bem objeto de alienação fiduciária, mas apenas dos direitos aquisitivos, os quais recaem tão somente sobre a obrigação de valor economicamente apreciável, na extensão do adimplemento do devedor fiduciante. 2.1. Tendo em vista que ainda não houve a integral quitação das parcelas contratadas, a propriedade do imóvel remanesce com o credor fiduciário, à luz do disposto nos artigos 23 e 25 da Lei 9.514/1997 e 1.368-B do Código Civil. 2.2. O imóvel cujos direitos aquisitivos foram penhorados não pertence à executada e, sim, ao credor fiduciário, situação jurídica que impede sua alienação mediante leilão judicial para satisfação de dívida da devedora fiduciante. 3. No que se refere à possibilidade de se levar à hasta pública os direitos aquisitivos do imóvel, tanto o colendo Superior Tribunal de Justiça quanto esta e. Corte têm entendido pela sua viabilidade, quando verificada a sua utilidade, ou seja, quando o valor a ser obtido com a alienação judicial se mostre útil para a quitação do débito. 3.1. Cabe ao arrematante dos direitos aquisitivos do imóvel com gravame assumir todas as responsabilidades para consolidar a propriedade, a fim de que sejam evitados prejuízos ao credor fiduciário. 3.1. As condições devem constar expressamente do instrumento convocatório. 4. Agravo de Instrumento conhecido e provido.” (Acórdão 1851895, 07072841220248070000, Relator(a): CARMEN BITTENCOURT, 8a Turma Cível, data de julgamento: 23/4/2024, publicado no PJe: 4/5/2024. Pág.: Sem Página Cadastrada.) Assim, em que pese a argumentação do agravante, não há que se falar em determinação imediata de leilão dos direitos aquisitivos penhorados. Ante o exposto, indefiro o pedido de efeito suspensivo. Comunique-se, dispensadas as informações. Intime-se o agravante. Intime-se a agravada para apresentar contrarrazões. Brasília, 17 de setembro de 2024. Desembargadora MARIA IVATONIA BARBOSA DOS SANTOS Relatora