Tribunal: TJDFT
Processo: 0718703-29.2024.8.07.0000
Órgão julgador: FÁBIO EDUARDO MARQUES
Órgão colegiado: 5a Turma Cível
Data de publicação: 2024-05-13

Ementa:
Processo : 0718703-29.2024.8.07.0000 DECISÃO Cuida-se de agravo de instrumento tirado da r. decisão (id. 192763042 dos autos originários n. 0701686-31.2021.8.07.0017), proferida em ação de execução, que indeferiu o pedido do credor fiduciário do imóvel, aqui agravante, de exclusão do polo passivo. Eis o teor da decisão agravada: CONDOMINIO QN 12C CONJUNTO 09, LOTE 01 propôs ação de execução (despesas condominiais) em face de ANTONIO APARECIDO ALVES DE SOUZA e ILZA ASSIS GAMA, em 10/3/2021. [...] O processo foi suspenso em razão de notícia de acordo extrajudicial celebrado entre as partes (ID 135513457). Contudo, antes do decurso do prazo de suspensão, o auto noticiou o descumprimento da avença e pediu a penhora sobre o imóvel que ensejou as taxas condominiais executadas (ID 151556498). Intimado a esclarecer se pretendia a penhora sobre esse bem ou sobre os direitos aquisitivos referentes ao contrato celebrado entre os executados, devedores fiduciários, e o banco (ID 153422991), o credor aduziu buscar a penhora do imóvel (ID 156528460). Pediu a inclusão do proprietário fiduciário do imóvel. Foi deferido o pedido do autor, e determinada a penhora, por termo nos autos, do imóvel “Apt. 003, Bloco A, Lote 01, Conjunto 09, QN 12C, Riacho Fundo II, matrícula 83.523”. Citado, o credor fiduciário BB/AS alegou, na petição de ID 164013056, que, por ser credor fiduciário, não é de sua responsabilidade o pagamento das taxas condominiais. Assim, pediu para figurar como terceiro interessado, pois em eventual hasta pública positiva, deveria o saldo ser usado para proceder com a quitação do financiamento realizado pelo executado. Finalmente, diz não se opôs à penhora do imóvel. Intimado da manifestação do executado, o credor requereu a intimação do credor fiduciário para informar nos autos o saldo devedor do imóvel, e a expedição de mandado de avaliação do imóvel. Decido. O executado BANCO DO BRASIL S.A. alega, na petição de ID 164013056, sua condição de credor fiduciário, razão pela qual postula que deixe de figurar no polo passivo da ação. Pugna que seja incluído como terceiro interessado, pois, em eventual hasta pública positiva, deverá o saldo ser usado para proceder com a quitação do financiamento realizado pelo executado ANTONIO APARECIDO ALVES DE SOUZA. Eclode patente que o real proprietário do imóvel é o Banco do Brasil S/A e não a parte executada ANTONIO, porquanto esta possui apenas a posse direta, estando com o banco a posse indireta e a própria propriedade. Dessa forma, foi deferido o pedido do credor para que fosse realizada a penhora sobre o próprio imóvel, e não sobre eventuais direitos aquisitivos do bem. A legalidade da constrição de bens do credor fiduciário pressupõe sua inclusão na relação processual executória, com a devida citação para pagamento da dívida ou apresentação de embargos à execução, nos termos do artigo 917, oportunidade na qual poderá discutir inclusive sua legitimidade para responder pelo débito condominial. Se a pretensão é única e exclusivamente a constrição da própria coisa e não os direitos ou crédito que o devedor possuiria sobre ela, é forçoso rechaçar o pedido formulado pelo credor fiduciário de exclusão do polo passivo. Indefiro, pois, o pedido do credor fiduciário de exclusão do polo passivo. O agravante sustenta que a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais não deve recair sobre o credor fiduciário. Salienta que o art. 1.368-B, parágrafo único, do Código Civil, dispõe que o credor fiduciário que se tornar proprietário do bem passa a responder pelas despesas condominiais a partir da data em que tiver a posse direta do imóvel. Pontua que, no mesmo sentido, o art. 27, §8o, da Lei no 9.514/97 estabelece que o fiduciante responde pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, até a data em que este vier a ser imitido na posse. Alega que “os referidos artigos foram redigidos com a intenção de tutelar os direitos do credor fiduciário que muito embora só tenha a propriedade resolúvel do bem, era comumente cobrado pelo Poder Público pelas verbas dele decorrentes, o que, diga-se de passagem, costumava a ocorrer ainda com mais frequência nos casos de alienação fiduciária de automóveis com a cobrança do IPVA”. Destaca inexistir solidariedade entre o titular da propriedade resolúvel e os devedores fiduciários, razão pela qual o Banco do Brasil é parte ilegítima para figurar no polo passivo, devendo figurar como terceiro interessado. Pede a atribuição de efeito suspensivo ao recurso e, ao final, a reforma da decisão combatida. Decido. Admito o agravo de instrumento, com fulcro no art. 1.015, parágrafo único, do CPC. O relator pode suspender a eficácia da decisão recorrida quando a imediata produção de seus efeitos acarreta risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, bem como ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso (art. 995, parágrafo único, do CPC). A controvérsia consiste em verificar se o credor fiduciário pode ser incluído no polo passivo de execução de débitos condominiais. Acerca do sistema de financiamento imobiliário, estabelece o art. 22 da Lei no 9.514/1997 que “a alienação fiduciária é negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel.” Como consequência, nos termos do art. 23, parágrafo único, da referida Lei, ocorre o "desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto da coisa imóvel.” Por sua vez, o art. 26 da referida lei preconiza que “vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário”. Já o art. 27, § 8o determina que o devedor fiduciante responde pelo pagamento dos impostos, taxas, débitos condominiais e quaisquer outros encargos sobre o imóvel até a data em que o credor fiduciário vier a ser imitido na posse. Na mesma linha, o art. 1.368–B, parágrafo único, do Código Civil, discorre que “O credor fiduciário que se tornar proprietário pleno do bem, por efeito de realização da garantia, mediante consolidação da propriedade, adjudicação, dação ou outra forma pela qual lhe tenha sido transmitida a propriedade plena, passa a responder pelo pagamento dos tributos sobre a propriedade e a posse, taxas, despesas condominiais e quaisquer outros encargos, tributários ou não, incidentes sobre o bem objeto da garantia, a partir da data em que vier a ser imitido na posse direta do bem”. No caso, o agravante é credor fiduciário do imóvel dos executados, sobre o qual recaem os débitos condominiais. Após deferir a penhora do imóvel, o juízo singular determinou a citação do agravante, o qual não se opôs à constrição, mas pediu para figurar como terceiro interessado, com amparo nas leis supramencionadas. Com razão o agravante, porquanto o imóvel está na posse dos executados fiduciantes. Por se tratar de obrigação propter rem e em razão da aquisição da propriedade plena do imóvel, o agravante (credor fiduciário) passa a ser solidariamente responsável pelo pagamento dos débitos condominiais a partir da imissão na posse do bem, conforme determinam o art. 27, §8o, da Lei no 9.514/1997 e o art. 1.368–B, parágrafo único, do Código Civil. A esse respeito, orienta a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE EMBARGOS À EXECUÇÃO. ALEGAÇÃO DE VIOLAÇÃO DE DISPOSITIVO CONSTITUCIONAL. IMPOSSIBILIDADE. TESES DE EXCESSO DE EXECUÇÃO E PRECLUSÃO. SÚMULAS 283 E 284 DO STF. EXECUÇÃO DE DESPESAS CONDOMINIAIS. IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE. RESPONSABILIDADE DO DEVEDOR FIDUCIANTE. ARTS. 27, § 8o, DA LEI No 9.514/1997 E 1.368-B, PARÁGRAFO ÚNICO, DO CC/2002. PENHORA DO IMÓVEL. IMPOSSIBILIDADE. BEM QUE NÃO INTEGRA O PATRIMÔNIO DO DEVEDOR FIDUCIANTE. PENHORA DO DIREITO REAL DE AQUISIÇÃO. POSSIBILIDADE. ARTS. 1.368-B, CAPUT, DO CC/2002, C/C O ART. 835, XII, DO CPC/2015. 1. Ação de embargos à execução, ajuizada em 11/5/2021, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 26/8/2022 e concluso ao gabinete em 27/10/2022. 2. O propósito recursal é definir se é possível a penhora de imóvel alienado fiduciariamente, em ação de execução de despesas condominiais de responsabilidade do devedor fiduciante. [...] 6. A natureza ambulatória (ou propter rem) dos débitos condominiais é extraída do art. 1.345 do CC/2002, segundo o qual "o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios". 7. Apesar de o art. 1.345 do CC/2002 atribuir, como regra geral, o caráter ambulatório (ou propter rem) ao débito condominial, essa regra foi excepcionada expressamente, na hipótese de imóvel alienado fiduciariamente, pelos arts. 27, § 8o, da Lei no 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do CC/2002, que atribuem a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais ao devedor fiduciante, enquanto estiver na posse direta do imóvel. Precedentes. 8. No direito brasileiro, afirmar que determinado sujeito tem a responsabilidade pelo pagamento de um débito, significa dizer, no âmbito processual, que o seu patrimônio pode ser usado para satisfazer o direito substancial do credor, na forma do art. 789 do CPC/2015. 9. Ao prever que a responsabilidade pelas despesas condominiais é do devedor fiduciante, a norma estabelece, por consequência, que o seu patrimônio é que será usado para a satisfação do referido crédito, não incluindo, portanto, o imóvel alienado fiduciariamente, que integra o patrimônio do credor fiduciário. 10. Assim, não é possível a penhora do imóvel alienado fiduciariamente em execução de despesas condominiais de responsabilidade do devedor fiduciante, na forma dos arts. 27, § 8o, da Lei no 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do CC/2002, uma vez que o bem não integra o seu patrimônio, mas sim o do credor fiduciário, admitindo-se, contudo, a penhora do direito real de aquisição derivado da alienação fiduciária, de acordo com os arts. 1.368-B, caput, do CC/2002, c/c o art. 835, XII, do CPC/2015. 11. Hipótese em que o Tribunal de origem decidiu pela possibilidade da penhora do imóvel, apesar de estar alienado fiduciariamente, em razão da natureza propter rem do débito condominial positivado no art. 1.345 do CC/2002. 12. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, provido, para julgar parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial dos embargos à execução, a fim de declarar a impenhorabilidade do imóvel na espécie, por estar alienado fiduciariamente, ficando ressalvada a possibilidade de penhora do direito real de aquisição. (REsp n. 2.036.289/RS, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 18/4/2023, DJe de 20/4/2023. Grifado) Nessa direção, confiram-se arestos deste eg. TJDFT: PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. DÍVIDAS CONDOMINIAIS. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. PENHORA DOS DIREITOS AQUISITIVOS. ART. 835, XII, CPC. VALOR DA EXPRESSÃO ECONÔMICA. AVALIAÇÃO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Agravo de instrumento interposto contra decisão, proferida em execução de título extrajudicial, que rejeitou a impugnação à penhora dos direitos aquisitivos de imóvel alienado fiduciariamente. 1.1. O agravante pede a reforma da decisão agravada para afastar a determinação de avaliação do imóvel em si, bem como para obstar qualquer espécie de expropriação sobre o imóvel, sob pena de violação ao direito de propriedade resolúvel. 2. Embora viável a penhora de direitos aquisitivos oriundos de contrato com garantia de alienação fiduciária, não é admissível a expropriação e alienação do bem afetado pela garantia, pois seu domínio resolúvel pertence ao credor fiduciário, fato este a obstar seja alienado em execução que lhe é estranha. 2.1. Esse entendimento é aplicável inclusive na hipótese de execução de débitos condominiais relativos ao próprio imóvel alienado fiduciariamente. 3. Precedente: "Ao prever que a responsabilidade pelas despesas condominiais é do devedor fiduciante, a norma estabelece, por consequência, que o seu patrimônio é que será usado para a satisfação do referido crédito, não incluindo, portanto, o imóvel alienado fiduciariamente, que integra o patrimônio do credor fiduciário. 10. Assim, não é possível a penhora do imóvel alienado fiduciariamente em execução de despesas condominiais de responsabilidade do devedor fiduciante, na forma dos arts. 27, § 8o, da Lei no 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do CC/2002, uma vez que o bem não integra o seu patrimônio, mas sim o do credor fiduciário, admitindo-se, contudo, a penhora do direito real de aquisição derivado da alienação fiduciária, de acordo com os arts. 1.368-B, caput, do CC/2002, c/c o art. 835, XII, do CPC/2015 (...)" (STJ, REsp 2.036.289 / RS, Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, DJE de 18/4/2023). 4. O art. 835, inciso XII, do Código de Processo Civil, autoriza a penhora dos direitos aquisitivos do devedor fiduciante, em face de sua expressão econômica. 4.1. Com vistas a apurar o valor da expressão econômica dos direitos aquisitivos do devedor fiduciante, subtrai-se o saldo devedor fiduciário do valor de mercado do imóvel. Assim, o resultado será passível de constrição. 4.2. Consta dos autos de origem que foi realizada, em 11/11/2023, a avaliação do valor integral do imóvel. Portanto, possível a avaliação do valor para fazer o cálculo do montante passível de constrição. 5. Conclui-se pela plausibilidade jurídica da tese recursal, pois o juízo agravado, embora tenha deferido apenas a penhora dos direitos aquisitivos, manteve a avaliação do imóvel para futura alienação. 5.1. Também está caracterizado o perigo na demora, consistente na necessidade de se obstar a prática de atos expropriatórios sobre o bem. 5.2. O recurso comporta parcial provimento para impedir a alienação do imóvel. 6. Recurso parcialmente provido. (Acórdão 1843369, 07514653520238070000, Rel. Des. João Egmont, 2a Turma Cível, julgado em 3/4/2024, DJE: 18/4/2024. Grifado) AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO. DESPESAS CONDOMINIAIS. IMÓVEL OBJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. RESPONSABILIDADE DO CREDOR FIDUCIÁRIO. ILEGITIMIDADE PASSIVA DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. ART. 27, § 8o, DA LEI 9.514/1997. 1. O art. 27, § 8o, da Lei 9.514/97 prevê que obrigação de pagar as contribuições condominiais cabe ao devedor fiduciante, enquanto este estiver na posse direta do imóvel, ou seja, até que ocorra a imissão na posse do credor fiduciário. 2. Com efeito, a legitimidade da instituição financeira para figurar no polo passivo da ação resume-se, portanto, à condição de estar imitido na posse do bem. (REsp 1731735/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 13/11/2018, DJe 22/11/2018; REsp 1696038/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 28/08/2018, DJe 03/09/2018). 3. Agravo de instrumento conhecido e provido. (APC 0722618-91.2021.8.07.0000, Rel. Desa. Soníria Rocha Campos D'Assunção, 4a Turma Cível, julgado em 9/12/2021, PJe 12/1/2022) APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONDOMÍNIO. TAXAS CONDOMINIAIS. INADIMPLEMENTO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. RESPONSABILIDADE DO CREDOR FIDUCIÁRIO. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. IMISSÃO NA POSSE. ART. 27, § 8o, DA LEI No 9.514/1997. NÃO VERIFICADA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA. 1. A obrigação de pagar as contribuições condominiais recai sobre o devedor fiduciante, enquanto ele estiver na posse direta do imóvel, passando essa responsabilidade ao credor fiduciário se ele for imitido na posse, como disciplina o Art. 27, §8o, da Lei 9.514/1997. 2. Nos termos do Art. 1.368-B do Código Civil, o credor fiduciário somente responde pelas despesas condominiais nos casos em que se tornar pleno proprietário do bem, por ocasião da execução da garantia, com a sua imissão na posse do imóvel. 3. Na demanda em análise, embora a parte ré tenha se consolidado na propriedade do bem, a parte autora não constituiu a prova de natureza de fato no sentido de que o credor fiduciário foi imitido na posse direta do bem, o que é sua incumbência nos termos do Art. 373, I, do CPC 4. Recurso conhecido e desprovido. Sentença mantida. Honorários majorados. Art. 85, § 11, do CPC. (APC 0711824-42.2020.8.07.0001, Rel. Des. Roberto Freitas, 3a Turma Cível, julgado em 7/4/2021, DJe 27/4/2021. Grifado) Desse modo, evidencio a probabilidade de provimento do recurso, haja vista a impossibilidade de inclusão do agravante no polo passivo da execução. Todavia, não vislumbro urgência que não possa aguardar o julgamento colegiado que, aliás, é regra nesta instância. No particular, a decisão combatida intimou o agravado para juntar certidão de ônus atualizada do imóvel e, após, determinou a avaliação do bem, não havendo risco de expropriação de patrimônio do agravante. Como é indispensável a concomitância de requisitos à concessão da medida liminar, a ausência de um deles é suficiente para a negativa. Indefiro o efeito suspensivo. Dê-se ciência ao Juízo de origem. À parte agravada para contraminuta, no prazo legal. Intimem-se. Brasília – DF, 10 de maio de 2024. FÁBIO EDUARDO MARQUES Relator

Inteiro teor:
Processo : 0718703-29.2024.8.07.0000 DECISÃO Cuida-se de agravo de instrumento tirado da r. decisão (id. 192763042 dos autos originários n. 0701686-31.2021.8.07.0017), proferida em ação de execução, que indeferiu o pedido do credor fiduciário do imóvel, aqui agravante, de exclusão do polo passivo. Eis o teor da decisão agravada: CONDOMINIO QN 12C CONJUNTO 09, LOTE 01 propôs ação de execução (despesas condominiais) em face de ANTONIO APARECIDO ALVES DE SOUZA e ILZA ASSIS GAMA, em 10/3/2021. [...] O processo foi suspenso em razão de notícia de acordo extrajudicial celebrado entre as partes (ID 135513457). Contudo, antes do decurso do prazo de suspensão, o auto noticiou o descumprimento da avença e pediu a penhora sobre o imóvel que ensejou as taxas condominiais executadas (ID 151556498). Intimado a esclarecer se pretendia a penhora sobre esse bem ou sobre os direitos aquisitivos referentes ao contrato celebrado entre os executados, devedores fiduciários, e o banco (ID 153422991), o credor aduziu buscar a penhora do imóvel (ID 156528460). Pediu a inclusão do proprietário fiduciário do imóvel. Foi deferido o pedido do autor, e determinada a penhora, por termo nos autos, do imóvel “Apt. 003, Bloco A, Lote 01, Conjunto 09, QN 12C, Riacho Fundo II, matrícula 83.523”. Citado, o credor fiduciário BB/AS alegou, na petição de ID 164013056, que, por ser credor fiduciário, não é de sua responsabilidade o pagamento das taxas condominiais. Assim, pediu para figurar como terceiro interessado, pois em eventual hasta pública positiva, deveria o saldo ser usado para proceder com a quitação do financiamento realizado pelo executado. Finalmente, diz não se opôs à penhora do imóvel. Intimado da manifestação do executado, o credor requereu a intimação do credor fiduciário para informar nos autos o saldo devedor do imóvel, e a expedição de mandado de avaliação do imóvel. Decido. O executado BANCO DO BRASIL S.A. alega, na petição de ID 164013056, sua condição de credor fiduciário, razão pela qual postula que deixe de figurar no polo passivo da ação. Pugna que seja incluído como terceiro interessado, pois, em eventual hasta pública positiva, deverá o saldo ser usado para proceder com a quitação do financiamento realizado pelo executado ANTONIO APARECIDO ALVES DE SOUZA. Eclode patente que o real proprietário do imóvel é o Banco do Brasil S/A e não a parte executada ANTONIO, porquanto esta possui apenas a posse direta, estando com o banco a posse indireta e a própria propriedade. Dessa forma, foi deferido o pedido do credor para que fosse realizada a penhora sobre o próprio imóvel, e não sobre eventuais direitos aquisitivos do bem. A legalidade da constrição de bens do credor fiduciário pressupõe sua inclusão na relação processual executória, com a devida citação para pagamento da dívida ou apresentação de embargos à execução, nos termos do artigo 917, oportunidade na qual poderá discutir inclusive sua legitimidade para responder pelo débito condominial. Se a pretensão é única e exclusivamente a constrição da própria coisa e não os direitos ou crédito que o devedor possuiria sobre ela, é forçoso rechaçar o pedido formulado pelo credor fiduciário de exclusão do polo passivo. Indefiro, pois, o pedido do credor fiduciário de exclusão do polo passivo. O agravante sustenta que a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais não deve recair sobre o credor fiduciário. Salienta que o art. 1.368-B, parágrafo único, do Código Civil, dispõe que o credor fiduciário que se tornar proprietário do bem passa a responder pelas despesas condominiais a partir da data em que tiver a posse direta do imóvel. Pontua que, no mesmo sentido, o art. 27, §8o, da Lei no 9.514/97 estabelece que o fiduciante responde pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, até a data em que este vier a ser imitido na posse. Alega que “os referidos artigos foram redigidos com a intenção de tutelar os direitos do credor fiduciário que muito embora só tenha a propriedade resolúvel do bem, era comumente cobrado pelo Poder Público pelas verbas dele decorrentes, o que, diga-se de passagem, costumava a ocorrer ainda com mais frequência nos casos de alienação fiduciária de automóveis com a cobrança do IPVA”. Destaca inexistir solidariedade entre o titular da propriedade resolúvel e os devedores fiduciários, razão pela qual o Banco do Brasil é parte ilegítima para figurar no polo passivo, devendo figurar como terceiro interessado. Pede a atribuição de efeito suspensivo ao recurso e, ao final, a reforma da decisão combatida. Decido. Admito o agravo de instrumento, com fulcro no art. 1.015, parágrafo único, do CPC. O relator pode suspender a eficácia da decisão recorrida quando a imediata produção de seus efeitos acarreta risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, bem como ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso (art. 995, parágrafo único, do CPC). A controvérsia consiste em verificar se o credor fiduciário pode ser incluído no polo passivo de execução de débitos condominiais. Acerca do sistema de financiamento imobiliário, estabelece o art. 22 da Lei no 9.514/1997 que “a alienação fiduciária é negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel.” Como consequência, nos termos do art. 23, parágrafo único, da referida Lei, ocorre o "desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto da coisa imóvel.” Por sua vez, o art. 26 da referida lei preconiza que “vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário”. Já o art. 27, § 8o determina que o devedor fiduciante responde pelo pagamento dos impostos, taxas, débitos condominiais e quaisquer outros encargos sobre o imóvel até a data em que o credor fiduciário vier a ser imitido na posse. Na mesma linha, o art. 1.368–B, parágrafo único, do Código Civil, discorre que “O credor fiduciário que se tornar proprietário pleno do bem, por efeito de realização da garantia, mediante consolidação da propriedade, adjudicação, dação ou outra forma pela qual lhe tenha sido transmitida a propriedade plena, passa a responder pelo pagamento dos tributos sobre a propriedade e a posse, taxas, despesas condominiais e quaisquer outros encargos, tributários ou não, incidentes sobre o bem objeto da garantia, a partir da data em que vier a ser imitido na posse direta do bem”. No caso, o agravante é credor fiduciário do imóvel dos executados, sobre o qual recaem os débitos condominiais. Após deferir a penhora do imóvel, o juízo singular determinou a citação do agravante, o qual não se opôs à constrição, mas pediu para figurar como terceiro interessado, com amparo nas leis supramencionadas. Com razão o agravante, porquanto o imóvel está na posse dos executados fiduciantes. Por se tratar de obrigação propter rem e em razão da aquisição da propriedade plena do imóvel, o agravante (credor fiduciário) passa a ser solidariamente responsável pelo pagamento dos débitos condominiais a partir da imissão na posse do bem, conforme determinam o art. 27, §8o, da Lei no 9.514/1997 e o art. 1.368–B, parágrafo único, do Código Civil. A esse respeito, orienta a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE EMBARGOS À EXECUÇÃO. ALEGAÇÃO DE VIOLAÇÃO DE DISPOSITIVO CONSTITUCIONAL. IMPOSSIBILIDADE. TESES DE EXCESSO DE EXECUÇÃO E PRECLUSÃO. SÚMULAS 283 E 284 DO STF. EXECUÇÃO DE DESPESAS CONDOMINIAIS. IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE. RESPONSABILIDADE DO DEVEDOR FIDUCIANTE. ARTS. 27, § 8o, DA LEI No 9.514/1997 E 1.368-B, PARÁGRAFO ÚNICO, DO CC/2002. PENHORA DO IMÓVEL. IMPOSSIBILIDADE. BEM QUE NÃO INTEGRA O PATRIMÔNIO DO DEVEDOR FIDUCIANTE. PENHORA DO DIREITO REAL DE AQUISIÇÃO. POSSIBILIDADE. ARTS. 1.368-B, CAPUT, DO CC/2002, C/C O ART. 835, XII, DO CPC/2015. 1. Ação de embargos à execução, ajuizada em 11/5/2021, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 26/8/2022 e concluso ao gabinete em 27/10/2022. 2. O propósito recursal é definir se é possível a penhora de imóvel alienado fiduciariamente, em ação de execução de despesas condominiais de responsabilidade do devedor fiduciante. [...] 6. A natureza ambulatória (ou propter rem) dos débitos condominiais é extraída do art. 1.345 do CC/2002, segundo o qual "o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios". 7. Apesar de o art. 1.345 do CC/2002 atribuir, como regra geral, o caráter ambulatório (ou propter rem) ao débito condominial, essa regra foi excepcionada expressamente, na hipótese de imóvel alienado fiduciariamente, pelos arts. 27, § 8o, da Lei no 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do CC/2002, que atribuem a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais ao devedor fiduciante, enquanto estiver na posse direta do imóvel. Precedentes. 8. No direito brasileiro, afirmar que determinado sujeito tem a responsabilidade pelo pagamento de um débito, significa dizer, no âmbito processual, que o seu patrimônio pode ser usado para satisfazer o direito substancial do credor, na forma do art. 789 do CPC/2015. 9. Ao prever que a responsabilidade pelas despesas condominiais é do devedor fiduciante, a norma estabelece, por consequência, que o seu patrimônio é que será usado para a satisfação do referido crédito, não incluindo, portanto, o imóvel alienado fiduciariamente, que integra o patrimônio do credor fiduciário. 10. Assim, não é possível a penhora do imóvel alienado fiduciariamente em execução de despesas condominiais de responsabilidade do devedor fiduciante, na forma dos arts. 27, § 8o, da Lei no 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do CC/2002, uma vez que o bem não integra o seu patrimônio, mas sim o do credor fiduciário, admitindo-se, contudo, a penhora do direito real de aquisição derivado da alienação fiduciária, de acordo com os arts. 1.368-B, caput, do CC/2002, c/c o art. 835, XII, do CPC/2015. 11. Hipótese em que o Tribunal de origem decidiu pela possibilidade da penhora do imóvel, apesar de estar alienado fiduciariamente, em razão da natureza propter rem do débito condominial positivado no art. 1.345 do CC/2002. 12. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, provido, para julgar parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial dos embargos à execução, a fim de declarar a impenhorabilidade do imóvel na espécie, por estar alienado fiduciariamente, ficando ressalvada a possibilidade de penhora do direito real de aquisição. (REsp n. 2.036.289/RS, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 18/4/2023, DJe de 20/4/2023. Grifado) Nessa direção, confiram-se arestos deste eg. TJDFT: PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. DÍVIDAS CONDOMINIAIS. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. PENHORA DOS DIREITOS AQUISITIVOS. ART. 835, XII, CPC. VALOR DA EXPRESSÃO ECONÔMICA. AVALIAÇÃO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Agravo de instrumento interposto contra decisão, proferida em execução de título extrajudicial, que rejeitou a impugnação à penhora dos direitos aquisitivos de imóvel alienado fiduciariamente. 1.1. O agravante pede a reforma da decisão agravada para afastar a determinação de avaliação do imóvel em si, bem como para obstar qualquer espécie de expropriação sobre o imóvel, sob pena de violação ao direito de propriedade resolúvel. 2. Embora viável a penhora de direitos aquisitivos oriundos de contrato com garantia de alienação fiduciária, não é admissível a expropriação e alienação do bem afetado pela garantia, pois seu domínio resolúvel pertence ao credor fiduciário, fato este a obstar seja alienado em execução que lhe é estranha. 2.1. Esse entendimento é aplicável inclusive na hipótese de execução de débitos condominiais relativos ao próprio imóvel alienado fiduciariamente. 3. Precedente: "Ao prever que a responsabilidade pelas despesas condominiais é do devedor fiduciante, a norma estabelece, por consequência, que o seu patrimônio é que será usado para a satisfação do referido crédito, não incluindo, portanto, o imóvel alienado fiduciariamente, que integra o patrimônio do credor fiduciário. 10. Assim, não é possível a penhora do imóvel alienado fiduciariamente em execução de despesas condominiais de responsabilidade do devedor fiduciante, na forma dos arts. 27, § 8o, da Lei no 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do CC/2002, uma vez que o bem não integra o seu patrimônio, mas sim o do credor fiduciário, admitindo-se, contudo, a penhora do direito real de aquisição derivado da alienação fiduciária, de acordo com os arts. 1.368-B, caput, do CC/2002, c/c o art. 835, XII, do CPC/2015 (...)" (STJ, REsp 2.036.289 / RS, Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, DJE de 18/4/2023). 4. O art. 835, inciso XII, do Código de Processo Civil, autoriza a penhora dos direitos aquisitivos do devedor fiduciante, em face de sua expressão econômica. 4.1. Com vistas a apurar o valor da expressão econômica dos direitos aquisitivos do devedor fiduciante, subtrai-se o saldo devedor fiduciário do valor de mercado do imóvel. Assim, o resultado será passível de constrição. 4.2. Consta dos autos de origem que foi realizada, em 11/11/2023, a avaliação do valor integral do imóvel. Portanto, possível a avaliação do valor para fazer o cálculo do montante passível de constrição. 5. Conclui-se pela plausibilidade jurídica da tese recursal, pois o juízo agravado, embora tenha deferido apenas a penhora dos direitos aquisitivos, manteve a avaliação do imóvel para futura alienação. 5.1. Também está caracterizado o perigo na demora, consistente na necessidade de se obstar a prática de atos expropriatórios sobre o bem. 5.2. O recurso comporta parcial provimento para impedir a alienação do imóvel. 6. Recurso parcialmente provido. (Acórdão 1843369, 07514653520238070000, Rel. Des. João Egmont, 2a Turma Cível, julgado em 3/4/2024, DJE: 18/4/2024. Grifado) AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO. DESPESAS CONDOMINIAIS. IMÓVEL OBJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. RESPONSABILIDADE DO CREDOR FIDUCIÁRIO. ILEGITIMIDADE PASSIVA DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. ART. 27, § 8o, DA LEI 9.514/1997. 1. O art. 27, § 8o, da Lei 9.514/97 prevê que obrigação de pagar as contribuições condominiais cabe ao devedor fiduciante, enquanto este estiver na posse direta do imóvel, ou seja, até que ocorra a imissão na posse do credor fiduciário. 2. Com efeito, a legitimidade da instituição financeira para figurar no polo passivo da ação resume-se, portanto, à condição de estar imitido na posse do bem. (REsp 1731735/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 13/11/2018, DJe 22/11/2018; REsp 1696038/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 28/08/2018, DJe 03/09/2018). 3. Agravo de instrumento conhecido e provido. (APC 0722618-91.2021.8.07.0000, Rel. Desa. Soníria Rocha Campos D'Assunção, 4a Turma Cível, julgado em 9/12/2021, PJe 12/1/2022) APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONDOMÍNIO. TAXAS CONDOMINIAIS. INADIMPLEMENTO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. RESPONSABILIDADE DO CREDOR FIDUCIÁRIO. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. IMISSÃO NA POSSE. ART. 27, § 8o, DA LEI No 9.514/1997. NÃO VERIFICADA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA. 1. A obrigação de pagar as contribuições condominiais recai sobre o devedor fiduciante, enquanto ele estiver na posse direta do imóvel, passando essa responsabilidade ao credor fiduciário se ele for imitido na posse, como disciplina o Art. 27, §8o, da Lei 9.514/1997. 2. Nos termos do Art. 1.368-B do Código Civil, o credor fiduciário somente responde pelas despesas condominiais nos casos em que se tornar pleno proprietário do bem, por ocasião da execução da garantia, com a sua imissão na posse do imóvel. 3. Na demanda em análise, embora a parte ré tenha se consolidado na propriedade do bem, a parte autora não constituiu a prova de natureza de fato no sentido de que o credor fiduciário foi imitido na posse direta do bem, o que é sua incumbência nos termos do Art. 373, I, do CPC 4. Recurso conhecido e desprovido. Sentença mantida. Honorários majorados. Art. 85, § 11, do CPC. (APC 0711824-42.2020.8.07.0001, Rel. Des. Roberto Freitas, 3a Turma Cível, julgado em 7/4/2021, DJe 27/4/2021. Grifado) Desse modo, evidencio a probabilidade de provimento do recurso, haja vista a impossibilidade de inclusão do agravante no polo passivo da execução. Todavia, não vislumbro urgência que não possa aguardar o julgamento colegiado que, aliás, é regra nesta instância. No particular, a decisão combatida intimou o agravado para juntar certidão de ônus atualizada do imóvel e, após, determinou a avaliação do bem, não havendo risco de expropriação de patrimônio do agravante. Como é indispensável a concomitância de requisitos à concessão da medida liminar, a ausência de um deles é suficiente para a negativa. Indefiro o efeito suspensivo. Dê-se ciência ao Juízo de origem. À parte agravada para contraminuta, no prazo legal. Intimem-se. Brasília – DF, 10 de maio de 2024. FÁBIO EDUARDO MARQUES Relator