Tribunal: TJDFT
Processo: 0753182-48.2024.8.07.0000
Órgão julgador: FABRÍCIO FONTOURA BEZERRA
Órgão colegiado: 7a Turma Cível
Data de publicação: 2024-12-16

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Des. Fabrício Fontoura Bezerra Número do processo: 0753182-48.2024.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: BANCO DO BRASIL S/A AGRAVADO: ALINE SANTANA FERREIRA PEREIRA, MARCELLO ABRAAO DE SOUZA PEREIRA D E C I S Ã O Trata-se de agravo de instrumento, com pedido liminar, interposto pelo BANCO DO BRASIL S/A contra a decisão que determinou a baixa da hipoteca junto à matrícula do imóvel descrito na inicial, nos autos da ação de obrigação de fazer de cancelamento de hipoteca cumulada com aplicação e multa cominatória ajuizada por MARCELLO ABRAÃO DE SOUZA PEREIRA E OUTRA em desfavor do agravado. Nas razões do recurso, o agravante defende que é parte ilegítima para figurar no polo passivo da demanda, pois o contrato de promessa de compra e venda firmado pelos agravados tem como parte contratada a incorporadora Araure Empreendimentos Imobiliários Ltda, contra qual deve a ação se dirigida, e que a relação mantida entre a instituição financeira e a empresa responsável pelo empreendimento decorre de lei. Defende que os valores quitados pelos agravados à incorporadora não foram repassados ao agravante, por isso, não é possível a baixa da hipoteca do referido imóvel. Afirma não estarem preenchidos os requisitos para a concessão da tutela antecipada, e que não é a hipótese de aplicação da súmula 308 do STJ. Aduz que os agravados desde da assinatura da promessa de compra e venda tinham conhecimento da hipoteca em análise, garantia do empréstimo do montante que se destinou a construção do empreendimento. Defende que se faz necessária a liquidação da dívida da incorporadora perante o Banco como condição para a baixa da hipoteca, o que ainda não foi providenciado pela empresa incorporadora. Cita julgados em favor de sua tese, faz menção à necessidade da substituição da garantia antes de se promover a baixa da hipoteca e que é inaplicável a fixação de multa na hipótese. Defende a presença dos requisitos e pugna pela concessão do efeito suspensivo ao presente agravo, ante a demonstração da probabilidade do direito e o risco da demora. Preparo efetuado. Este é o relatório. Decido. Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do agravo de instrumento. Pode o Relator conceder efeito suspensivo ao recurso ou deferir em antecipação de tutela, no todo ou em parte, a pretensão recursal logo após o recebimento do agravo (art. 1.019, I, do CPC). O art. 995, parágrafo único, do CPC, por sua vez, estabelece que a eficácia da decisão poderá ser suspensa se a imediata produção de seus efeitos causar risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e ficar demonstrada a probabilidade do provimento do recurso. Trata-se de pedido de suspensão da decisão que determinou a baixa da hipoteca, com a defesa de que não é a hipótese de aplicação da súmula 308 do STJ. Sem razão o agravante. É exatamente a hipótese da súmula 308 do STJ. Disciplina a referida súmula in verbis: A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel. A referida súmula foi editada no ano de 2005 e ainda está em vigor, em razão das inúmeras ações judicias ajuizadas em decorrência da falência da maior construtora do país, decretada em 1999, a Encol S/A, circunstância em que milhares de adquirentes que quitaram os seus imóveis perante a construtora ficaram impedidos de transferir os imóveis para os seus nomes, na condição de proprietários, em razão das hipotecas registradas nas matrículas dos imóveis. Desse modo, a jurisprudência restou cristalizada por meio da referida súmula para garantir ao adquirente, o qual comprou o imóvel na planta, o registro da propriedade quando da quitação da promessa de compra e venda, ainda que tivesse registrada a hipoteca junto à matrícula do imóvel. É a hipótese dos autos. Com efeito, diante do fato incontroverso da assinatura de promessa de compra e venda e a quitação das prestações, o adquirente faz jus ao direito de transferência do imóvel em seu favor com a prévia baixa da hipoteca, já que resta quitado o preço pactuado na promessa de compra e venda. Nesse sentido: APELAÇÕES CÍVEIS. CIVIL. PROCESSO CIVIL. CONSUMIDOR. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PEDIDO DE CONCESSÃO DE EFEITO SUSPENSIVO. INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA. QUITAÇÃO DO IMÓVEL. BAIXA DO GRAVAME. HIPOTECA ENTRE INCORPORADORA E INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. SÚMULA No 308/STJ. APLICABILIDADE. HONORÁRIOS DE SUCUMBÊNCIA. REGRA GERAL. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. 1. Eventual pedido de concessão de efeito suspensivo deve ser formulado por petição autônoma, dirigida ao tribunal, no período compreendido entre a interposição da apelação e sua distribuição, ou ao relator, se já distribuída, nos termos do § 3o do art. 1.012 do CPC. 2. Consoante dispõe o art. 1.418 do Código Civil, o “promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel”. 3. Conforme entendimento perfilhado na Súmula no 308 do colendo Superior Tribunal de Justiça, “a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel”. 4. Havendo o pagamento integral do valor estipulado para a compra do bem, a parte autora faz jus à transferência do domínio do imóvel em seu favor, livre do ônus hipotecário decorrente da relação entabulada entre a construtora e o agente financiador, diante da ineficácia do gravame em relação ao adquirente do imóvel, nos termos da Súmula 308/STJ. Precedentes. 5. Não se tratando de ação com proveito econômico inestimável, irrisório ou com valor da causa muito baixo, os honorários advocatícios devem ser arbitrados em percentual do valor atualizado da causa, em obediência ao art. 85, §2o, do CPC. 6. Apelações conhecidas. Recurso do Banco réu não provido. Recurso da advogada da parte autora provido. (Acórdão 1856576, 0714000-33.2021.8.07.0009, Relator(a): MAURICIO SILVA MIRANDA, 7a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 02/05/2024, publicado no DJe: 11/06/2024.) Portanto, em cognição sumária, não verifico a presença dos requisitos legais para atribuir efeito suspensivo ao recurso. Diante do exposto, INDEFIRO o pedido de efeito suspensivo. Intimem-se as partes agravadas para manifestação, na forma do artigo 1.019, inciso II, do Código de Processo Civil. Comunique-se ao Juízo de origem. Publique-se. Intimem-se. Desembargador FABRÍCIO BEZERRA Relator

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Des. Fabrício Fontoura Bezerra Número do processo: 0753182-48.2024.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: BANCO DO BRASIL S/A AGRAVADO: ALINE SANTANA FERREIRA PEREIRA, MARCELLO ABRAAO DE SOUZA PEREIRA D E C I S Ã O Trata-se de agravo de instrumento, com pedido liminar, interposto pelo BANCO DO BRASIL S/A contra a decisão que determinou a baixa da hipoteca junto à matrícula do imóvel descrito na inicial, nos autos da ação de obrigação de fazer de cancelamento de hipoteca cumulada com aplicação e multa cominatória ajuizada por MARCELLO ABRAÃO DE SOUZA PEREIRA E OUTRA em desfavor do agravado. Nas razões do recurso, o agravante defende que é parte ilegítima para figurar no polo passivo da demanda, pois o contrato de promessa de compra e venda firmado pelos agravados tem como parte contratada a incorporadora Araure Empreendimentos Imobiliários Ltda, contra qual deve a ação se dirigida, e que a relação mantida entre a instituição financeira e a empresa responsável pelo empreendimento decorre de lei. Defende que os valores quitados pelos agravados à incorporadora não foram repassados ao agravante, por isso, não é possível a baixa da hipoteca do referido imóvel. Afirma não estarem preenchidos os requisitos para a concessão da tutela antecipada, e que não é a hipótese de aplicação da súmula 308 do STJ. Aduz que os agravados desde da assinatura da promessa de compra e venda tinham conhecimento da hipoteca em análise, garantia do empréstimo do montante que se destinou a construção do empreendimento. Defende que se faz necessária a liquidação da dívida da incorporadora perante o Banco como condição para a baixa da hipoteca, o que ainda não foi providenciado pela empresa incorporadora. Cita julgados em favor de sua tese, faz menção à necessidade da substituição da garantia antes de se promover a baixa da hipoteca e que é inaplicável a fixação de multa na hipótese. Defende a presença dos requisitos e pugna pela concessão do efeito suspensivo ao presente agravo, ante a demonstração da probabilidade do direito e o risco da demora. Preparo efetuado. Este é o relatório. Decido. Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do agravo de instrumento. Pode o Relator conceder efeito suspensivo ao recurso ou deferir em antecipação de tutela, no todo ou em parte, a pretensão recursal logo após o recebimento do agravo (art. 1.019, I, do CPC). O art. 995, parágrafo único, do CPC, por sua vez, estabelece que a eficácia da decisão poderá ser suspensa se a imediata produção de seus efeitos causar risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e ficar demonstrada a probabilidade do provimento do recurso. Trata-se de pedido de suspensão da decisão que determinou a baixa da hipoteca, com a defesa de que não é a hipótese de aplicação da súmula 308 do STJ. Sem razão o agravante. É exatamente a hipótese da súmula 308 do STJ. Disciplina a referida súmula in verbis: A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel. A referida súmula foi editada no ano de 2005 e ainda está em vigor, em razão das inúmeras ações judicias ajuizadas em decorrência da falência da maior construtora do país, decretada em 1999, a Encol S/A, circunstância em que milhares de adquirentes que quitaram os seus imóveis perante a construtora ficaram impedidos de transferir os imóveis para os seus nomes, na condição de proprietários, em razão das hipotecas registradas nas matrículas dos imóveis. Desse modo, a jurisprudência restou cristalizada por meio da referida súmula para garantir ao adquirente, o qual comprou o imóvel na planta, o registro da propriedade quando da quitação da promessa de compra e venda, ainda que tivesse registrada a hipoteca junto à matrícula do imóvel. É a hipótese dos autos. Com efeito, diante do fato incontroverso da assinatura de promessa de compra e venda e a quitação das prestações, o adquirente faz jus ao direito de transferência do imóvel em seu favor com a prévia baixa da hipoteca, já que resta quitado o preço pactuado na promessa de compra e venda. Nesse sentido: APELAÇÕES CÍVEIS. CIVIL. PROCESSO CIVIL. CONSUMIDOR. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PEDIDO DE CONCESSÃO DE EFEITO SUSPENSIVO. INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA. QUITAÇÃO DO IMÓVEL. BAIXA DO GRAVAME. HIPOTECA ENTRE INCORPORADORA E INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. SÚMULA No 308/STJ. APLICABILIDADE. HONORÁRIOS DE SUCUMBÊNCIA. REGRA GERAL. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. 1. Eventual pedido de concessão de efeito suspensivo deve ser formulado por petição autônoma, dirigida ao tribunal, no período compreendido entre a interposição da apelação e sua distribuição, ou ao relator, se já distribuída, nos termos do § 3o do art. 1.012 do CPC. 2. Consoante dispõe o art. 1.418 do Código Civil, o “promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel”. 3. Conforme entendimento perfilhado na Súmula no 308 do colendo Superior Tribunal de Justiça, “a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel”. 4. Havendo o pagamento integral do valor estipulado para a compra do bem, a parte autora faz jus à transferência do domínio do imóvel em seu favor, livre do ônus hipotecário decorrente da relação entabulada entre a construtora e o agente financiador, diante da ineficácia do gravame em relação ao adquirente do imóvel, nos termos da Súmula 308/STJ. Precedentes. 5. Não se tratando de ação com proveito econômico inestimável, irrisório ou com valor da causa muito baixo, os honorários advocatícios devem ser arbitrados em percentual do valor atualizado da causa, em obediência ao art. 85, §2o, do CPC. 6. Apelações conhecidas. Recurso do Banco réu não provido. Recurso da advogada da parte autora provido. (Acórdão 1856576, 0714000-33.2021.8.07.0009, Relator(a): MAURICIO SILVA MIRANDA, 7a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 02/05/2024, publicado no DJe: 11/06/2024.) Portanto, em cognição sumária, não verifico a presença dos requisitos legais para atribuir efeito suspensivo ao recurso. Diante do exposto, INDEFIRO o pedido de efeito suspensivo. Intimem-se as partes agravadas para manifestação, na forma do artigo 1.019, inciso II, do Código de Processo Civil. Comunique-se ao Juízo de origem. Publique-se. Intimem-se. Desembargador FABRÍCIO BEZERRA Relator