Tribunal: TJDFT
Processo: 0718114-37.2024.8.07.0000
Órgão julgador: AISTON HENRIQUE DE SOUSA
Órgão colegiado: 4a Turma Cível
Data de publicação: 2024-05-15

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS GJSGAHS Gabinete do Des. Aiston Henrique de Sousa Número do processo: 0718114-37.2024.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: CONJUNTO RESIDENCIAL 09 (CR -09) AGRAVADO: FABIO SANTOS REIS ROCHA D E C I S Ã O Trata-se de agravo de instrumento com pedido de efeito suspensivo interposto pelo exequente contra a decisão proferida pelo Juízo da Vara de Execução de Títulos Extrajudiciais e Conflitos Arbitrais de Taguatinga que, nos autos da execução de título executivo (0715276-08.2021.8.07.0007), para pagamento de cotas condominiais, determinou a desconstituição da penhora sobre os direitos aquisitivos do imóvel de matrícula no 53.503, alienado fiduciariamente à Caixa Econômica Federal, tendo em vista que o saldo devedor do financiamento supera o montante da dívida exequenda. Em síntese, sustenta que o direito do credor fiduciário não pode se sobrepor ao crédito do exequente relativo às cotas condominiais inadimplidas, de natureza propter rem. Defende a penhora integral do imóvel e manutenção da credora fiduciária como terceira interessada. Requer, portanto, a concessão de efeito suspensivo ao presente recurso e a posterior reforma da decisão agravada. Preparo recolhido (ID 58714086). É o relatório. DECIDO. Na forma do art. 1019, inciso I, c.c o art. 995, parágrafo único, do Código de Processo Civil, a eficácia da decisão recorrida pode ser suspensa por decisão do relator, se houver risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso. O art. 835, inciso XII, do CPC, permite a penhora dos direitos aquisitivos derivados de compra e venda do bem mediante contrato de alienação fiduciária. O devedor deve responder pela dívida com seu patrimônio, ainda que se trata de direitos aquisitivos com garantia fiduciária. Em se tratando de execução de contribuições condominiais contra condômino devedor fiduciante, cuja obrigação possui natureza propter rem, ou seja, acompanha a coisa, o próprio imóvel objeto do contrato de alienação fiduciária responde, por inteiro, pelo crédito exequendo, mesmo que o referido bem integre o patrimônio do credor fiduciário sob condição resolutiva. Ao contrário, condicionar a penhora apenas dos direitos aquisitivos do imóvel para pagamento de débitos em vista da coisa, acarretaria posição privilegiada do credor fiduciário frente às obrigações propter rem, como os débitos de condomínio. Soa contraditório o devedor fiduciante estar adimplente com as obrigações do contrato e, ao mesmo tempo, inadimplente com as obrigações do condomínio, sob perspectiva de que o bem que está sendo adquirido esteja imune de sofrer constrição integral para pagamentos de débitos da própria coisa. Cumpre ressaltar que o art. 27, §8o, da Lei no 9.514/97, estabelece a obrigação do devedor fiduciante pelo pagamento das contribuições condominiais. Da mesa forma, o art. 1.368-B, parágrafo único, do Código Civil, estabelece a obrigação do credor fiduciário quanto ao pagamento das despesas condominiais, no momento da consolidação da propriedade. Evidente, portanto, que as obrigações de condomínio se sobrepõem ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, de modo que nas execuções de taxas de condomínio inadimplidas, o imóvel responde integralmente pela dívida, cabendo ao agente financeiro a sub-rogação nos direitos do condomínio exequente, o que lhe dá direito de regresso em face do devedor fiduciante. Por esse motivo, deve o credor fiduciário integrar a lide na condição de terceiro interessado. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça confirma a possibilidade de penhora integral do imóvel alienado fiduciariamente para pagamento de contribuições condominiais e citação do credor fiduciário para resguardar o seu crédito, conforme o seguinte julgado: “CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. NATUREZA PROPTER REM DO DÉBITO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. PENHORA DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. As normas dos arts. 27, § 8o, da Lei no 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do CC/2002, reguladoras do contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, apenas disciplinam as relações jurídicas ente os contratantes, sem alcançar relações jurídicas diversas daquelas, nem se sobrepor a direitos de terceiros não contratantes, como é o caso da relação jurídica entre condomínio edilício e condôminos e do direito do condomínio credor de dívida condominial, a qual mantém sua natureza jurídica propter rem. 2. A natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa. Por isso, se sobreleva ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, na condição de proprietário sujeito à uma condição resolutiva, não pode ser detentor de maiores direitos que o proprietário pleno. 3. Em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao débito, ainda que esteja alienado fiduciariamente, tendo em vista a natureza da dívida condominial, nos termos do art. 1.345 do Código Civil de 2002. 4. Para tanto, o condomínio exequente deve promover também a citação do credor fiduciário, além do devedor fiduciante, a fim de vir aquele integrar a execução para que se possa encontrar a adequada solução para o resgate dos créditos, a qual depende do reconhecimento do dever do proprietário, perante o condomínio, de quitar o débito, sob pena de ter o imóvel penhorado e levado à praceamento. Ao optar pela quitação da dívida, o credor fiduciário se sub-roga nos direitos do exequente e tem regresso contra o condômino executado, o devedor fiduciante. 5. Recurso especial provido.” (REsp n. 2.059.278/SC, relator Ministro Marco Buzzi, relator para acórdão Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 23/5/2023, DJe de 12/9/2023.) Dessa forma, mesmo considerando que o valor do saldo devedor do financiamento seja superior ao valor de avaliação, o crédito condominial tem preferência sobre o valor do bem. Em sede de cognição sumária, vislumbro a probabilidade do direito vindicado. Também restou configurado perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, tendo em vista a ordem de exclusão do processo da terceira interessada Caixa Econômica Federal, além do que a desconstituição da penhora na origem pode acarretar a suspensão do processo por ausência de bens penhoráveis em nome do executado, gerando prejuízo processual. Ante o exposto, DEFIRO o pedido de efeito suspensivo para suspender a decisão agravada até o julgamento final do recurso. Comunique-se ao Juiz de origem. Intime-se a parte agravada, na forma do art. 1.019, inciso II, do CPC, para, querendo, apresentar resposta ao recurso no prazo legal e juntar a documentação que entender necessária à análise da matéria. Publique-se. Intimem-se. Brasília/DF, 13 de maio de 2024. AISTON HENRIQUE DE SOUSA Relator (gp)

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS GJSGAHS Gabinete do Des. Aiston Henrique de Sousa Número do processo: 0718114-37.2024.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: CONJUNTO RESIDENCIAL 09 (CR -09) AGRAVADO: FABIO SANTOS REIS ROCHA D E C I S Ã O Trata-se de agravo de instrumento com pedido de efeito suspensivo interposto pelo exequente contra a decisão proferida pelo Juízo da Vara de Execução de Títulos Extrajudiciais e Conflitos Arbitrais de Taguatinga que, nos autos da execução de título executivo (0715276-08.2021.8.07.0007), para pagamento de cotas condominiais, determinou a desconstituição da penhora sobre os direitos aquisitivos do imóvel de matrícula no 53.503, alienado fiduciariamente à Caixa Econômica Federal, tendo em vista que o saldo devedor do financiamento supera o montante da dívida exequenda. Em síntese, sustenta que o direito do credor fiduciário não pode se sobrepor ao crédito do exequente relativo às cotas condominiais inadimplidas, de natureza propter rem. Defende a penhora integral do imóvel e manutenção da credora fiduciária como terceira interessada. Requer, portanto, a concessão de efeito suspensivo ao presente recurso e a posterior reforma da decisão agravada. Preparo recolhido (ID 58714086). É o relatório. DECIDO. Na forma do art. 1019, inciso I, c.c o art. 995, parágrafo único, do Código de Processo Civil, a eficácia da decisão recorrida pode ser suspensa por decisão do relator, se houver risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso. O art. 835, inciso XII, do CPC, permite a penhora dos direitos aquisitivos derivados de compra e venda do bem mediante contrato de alienação fiduciária. O devedor deve responder pela dívida com seu patrimônio, ainda que se trata de direitos aquisitivos com garantia fiduciária. Em se tratando de execução de contribuições condominiais contra condômino devedor fiduciante, cuja obrigação possui natureza propter rem, ou seja, acompanha a coisa, o próprio imóvel objeto do contrato de alienação fiduciária responde, por inteiro, pelo crédito exequendo, mesmo que o referido bem integre o patrimônio do credor fiduciário sob condição resolutiva. Ao contrário, condicionar a penhora apenas dos direitos aquisitivos do imóvel para pagamento de débitos em vista da coisa, acarretaria posição privilegiada do credor fiduciário frente às obrigações propter rem, como os débitos de condomínio. Soa contraditório o devedor fiduciante estar adimplente com as obrigações do contrato e, ao mesmo tempo, inadimplente com as obrigações do condomínio, sob perspectiva de que o bem que está sendo adquirido esteja imune de sofrer constrição integral para pagamentos de débitos da própria coisa. Cumpre ressaltar que o art. 27, §8o, da Lei no 9.514/97, estabelece a obrigação do devedor fiduciante pelo pagamento das contribuições condominiais. Da mesa forma, o art. 1.368-B, parágrafo único, do Código Civil, estabelece a obrigação do credor fiduciário quanto ao pagamento das despesas condominiais, no momento da consolidação da propriedade. Evidente, portanto, que as obrigações de condomínio se sobrepõem ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, de modo que nas execuções de taxas de condomínio inadimplidas, o imóvel responde integralmente pela dívida, cabendo ao agente financeiro a sub-rogação nos direitos do condomínio exequente, o que lhe dá direito de regresso em face do devedor fiduciante. Por esse motivo, deve o credor fiduciário integrar a lide na condição de terceiro interessado. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça confirma a possibilidade de penhora integral do imóvel alienado fiduciariamente para pagamento de contribuições condominiais e citação do credor fiduciário para resguardar o seu crédito, conforme o seguinte julgado: “CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. NATUREZA PROPTER REM DO DÉBITO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. PENHORA DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. As normas dos arts. 27, § 8o, da Lei no 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do CC/2002, reguladoras do contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, apenas disciplinam as relações jurídicas ente os contratantes, sem alcançar relações jurídicas diversas daquelas, nem se sobrepor a direitos de terceiros não contratantes, como é o caso da relação jurídica entre condomínio edilício e condôminos e do direito do condomínio credor de dívida condominial, a qual mantém sua natureza jurídica propter rem. 2. A natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa. Por isso, se sobreleva ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, na condição de proprietário sujeito à uma condição resolutiva, não pode ser detentor de maiores direitos que o proprietário pleno. 3. Em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao débito, ainda que esteja alienado fiduciariamente, tendo em vista a natureza da dívida condominial, nos termos do art. 1.345 do Código Civil de 2002. 4. Para tanto, o condomínio exequente deve promover também a citação do credor fiduciário, além do devedor fiduciante, a fim de vir aquele integrar a execução para que se possa encontrar a adequada solução para o resgate dos créditos, a qual depende do reconhecimento do dever do proprietário, perante o condomínio, de quitar o débito, sob pena de ter o imóvel penhorado e levado à praceamento. Ao optar pela quitação da dívida, o credor fiduciário se sub-roga nos direitos do exequente e tem regresso contra o condômino executado, o devedor fiduciante. 5. Recurso especial provido.” (REsp n. 2.059.278/SC, relator Ministro Marco Buzzi, relator para acórdão Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 23/5/2023, DJe de 12/9/2023.) Dessa forma, mesmo considerando que o valor do saldo devedor do financiamento seja superior ao valor de avaliação, o crédito condominial tem preferência sobre o valor do bem. Em sede de cognição sumária, vislumbro a probabilidade do direito vindicado. Também restou configurado perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, tendo em vista a ordem de exclusão do processo da terceira interessada Caixa Econômica Federal, além do que a desconstituição da penhora na origem pode acarretar a suspensão do processo por ausência de bens penhoráveis em nome do executado, gerando prejuízo processual. Ante o exposto, DEFIRO o pedido de efeito suspensivo para suspender a decisão agravada até o julgamento final do recurso. Comunique-se ao Juiz de origem. Intime-se a parte agravada, na forma do art. 1.019, inciso II, do CPC, para, querendo, apresentar resposta ao recurso no prazo legal e juntar a documentação que entender necessária à análise da matéria. Publique-se. Intimem-se. Brasília/DF, 13 de maio de 2024. AISTON HENRIQUE DE SOUSA Relator (gp)