Tribunal: TJDFT
Processo: 0742498-64.2024.8.07.0000
Órgão julgador: SÉRGIO ROCHA
Órgão colegiado: 4a Turma Cível
Data de publicação: 2024-10-10

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Desembargador Sérgio Rocha - GDSXSR Número do processo: 0742498-64.2024.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: WELINGTON BATISTA CHAVES AGRAVADO: MAIRA GARCIA SANTOS, MURILO MARQUES HYPOLITO DECISÃO DEFERIMENTO DE EFEITO SUSPENSIVO Trata-se de agravo de instrumento contra decisão que, em ação de despejo, deferiu liminar “ para determinar a desocupação do imóvel locado, em 15 (quinze) dias, visto que, além de presentes os elementos que evidenciam a probabilidade do direito (contrato particular de compra e venda de imóvel de ID no 210632226, § 1o, cláusula 2 e os débitos apontados) e o perigo de dano (prejuízo à parte autora),essa ação de despejo tem por fundamento exclusivo a falta de pagamento de aluguel e encargos da locação, e o contrato de (ID n.o 210632226) está desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37 daquele Diploma Legal”. O agravante alega, em síntese, que: 1) a natureza jurídica do contrato entabulado é, em verdade, de COMPRA E VENDA DE IMÓVEL, o que afasta a possibilidade, inclusive, de previsão de cobrança incidental de aluguéis, nos termos da jurisprudência, quanto mais de propositura de AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO; 2) a intenção das partes, desde o início, era a compra e venda do imóvel e não a sua locação, que possui caráter acessório/incidental dentro do contrato denominado e devidamente assinado entre as partes de CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL; 3) demonstrando sua boa-fé, depositou nos autos o valor da garantia apresentada pelos agravados, no valor de R$12.000,00; 4) a ordem de despejo incide diretamente na vida familiar, cujo efeito é a remoção “forçada” dos então residentes para qualquer outro lugar no prazo exíguo de 15 (quinze) dias; 5) não se trata de decisão simples, devendo ser observado não só o contexto fático apontado na inicial, mas, principalmente, o preenchimento dos próprios requisitos da ação, cuja análise deve ser, inclusive, anterior ao próprio mérito; 6) não há como negar a natureza principal do contrato, tanto é que, conforme disposição das cláusulas 9 e 10, foi devidamente pago o sinal, nos termos do art. 417 a 420 do CC (ARRAS), conforme documentos em anexo, no valor de R$80.000,00; 7) não há como se aplicar os termos da Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato) ao objeto discutido nos autos da Ação de Cobrança no 0729779-47.2024.8.07.0001, onde, com fundamento no art. 475 do Código Civil, os agravados requerem o CUMPRIMENTO DO CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL; 8) em precedente extraído dos autos da Ação no 0016028-15.2016.8.07.0001, sob a relatoria do Desembargador DIAULAS COSTA RIBEIRO, julgado em 24.08.2017, concluiu-se que “[...] O contrato de locação incidente no contrato de promessa de compra e venda não tem autonomia existencial, tratando-se de um simulacro para dar ao vendedor duas garantias no mesmo negócio, uma que lhe assegura a retomada do imóvel por inadimplência da promessa de compra e venda, e outra prevista na lei de locação: o despejo por denúncia vazia”; 9) é incabível ação de despejo quando o contrato nascedouro da relação obrigacional havida entre as partes foi de compra e venda e não de locação. Requer a suspensão da decisão agravada ou, então, “a suspensão do feito, com base no art. 313, V, “a”, do CPC, até definição nos autos no 0729779-47.2024.8.07.0001, em que os Agravados requerem o cumprimento do contrato de compra e venda do mesmo imóvel”. Com razão, inicialmente, o agravante. Neste juízo de cognição sumária, vislumbro a probabilidade do direito alegado. A ação de despejo está fundada na Cláusula 2, Parágrafo Primeiro, do Contrato Particular de Compra e Venda de Imóvel celebrado entre partes, in verbis: "CLÁUSULA 2 – O preço estipulado entre as partes no valor total de R$1.100.000,00 (Hum milhão e cem mil reais), que serão pagos da seguinte forma: A) R$80.000,00 (Oitenta mil reais), pagos em 29/12/2023, em favor dos VENDEDORES ou a quem eles nomearem, ficando como ENTRADA E SINAL da compra do referido imóvel. A primeira parcela deve ser confirmada mediante transferência para a conta a seguir indicada: Agência no 1273-4, Conta-Corrente no 7292179-x, Banco do Brasil, de titularidade de MURILO MARQUES HYPÓLITO, CPF no 997.461.071-00. O PIX é o CPF informado (997.461.071-00). O valor de sinal e princípio de pagamento ficará sob efeito do artigo 417 a 420 do Código Civil Brasileiro, estipulado o valor do SINAL a título de ARRAS. O não pagamento da primeira parcela fará com que o presente instrumento seja resolvido de pleno direito. B) R$450.000,00 (Quatrocentos e cinquenta mil reais), pagos em 29/03/2024, em favor dos VENDEDORES ou a quem eles nomearem. C) R$570.000,00 (Quinhentos e setenta mil reais), pagos em 29/04/2024, em favor dos VENDEDORES ou a quem eles nomearem. PARAGRAFO PRIMEIRO: Ajustam as partes, que a partir da data do dia 29/11/2023, haverá a cobrança no valor de R$4.000,00 (Quatro mil reais) a título de aluguel até a data de 29/03/2024. A partir do dia 30/03/24 não haverá mais cobrança do aluguel, desde que os PROMITENTES COMPRADORES honrem com todos os pagamentos. Os PROMINENTES COMPRADORES declaram e confessam terem recebido o imóvel em perfeita condições. O valor do aluguel, conforme dispõe o caput do Artigo 17 da Lei no 8.245/91, será pago n o dia 29 do mês de vencimento. Em caso do não pagamento dos alugueres e respectivos encargos, no prazo preestabelecido, sujeitar-se-ão os COMPRADORES ao pagamento de multa de 10% (dez por cento), juros de mora de 1% (um por cento) a.m., acrescido de correção diária, baseada nos índices preestabelecidos pelo Governo Federal, e se decorrido dez dias, a contar do vencimento, o débito será enviado para cobrança através de advogado, independentemente de aviso ou notificação, para cobrança e/ou propositura de ação de despejo, ficando convencionado que os COMPRADORES ficarão sujeitos ao pagamento de honorários Advocatícios, na base de 10% (dez por cento) em caso de cobrança amigável e 20% (vinte por cento) em caso de cobrança judicial. Os compradores serão responsáveis pelo incêndio que venha ocorrer no imóvel, salvo caso fortuito, força maior ou propagação de fogo originário de outro prédio, assumindo estes o compromisso de contratar o Seguro Contra Incêndio, para garantir indenização equivalente ao valor de mercado do imóvel.” Portanto, ao que consta, a intenção das partes não era de estabelecer uma relação locatícia, e sim um negócio de compra e venda. Acrescento que os próprios agravados ajuizaram a Ação de Cobrança n. 0729779-47.2024.8.07.0001, a fim de obrigarem o agravante ao pagamento do preço da venda do imóvel, além dos aluguéis vencidos no período, totalizando R$ 1.192.367,68, processo esse que encontra em fase de contestação. Sendo assim, entendo prudente que se suspenda a ordem de despejo até que seja definida a relação contratual existente entre as partes. Nesse sentido: “(...) 5. O contrato de locação incidente no contrato de promessa de compra e venda não tem autonomia existencial, tratando-se de um simulacro para dar ao vendedor duas garantias no mesmo negócio, uma que lhe assegura a retomada do imóvel por inadimplência da promessa de compra e venda, e outra prevista na lei de locação: o despejo por denúncia vazia. Ajuizamento de duas ações concomitantes, com base em cada um desses contratos. 6. A remuneração do saldo devedor de dívida gerada na compra e venda parcelada de imóvel não pode ser disfarçada de aluguel do mesmo imóvel. Não se pode imitir o comprador na posse de 23,52% do imóvel, correspondentes ao sinal de negócio, e de 76,48% a título de aluguel do mesmo imóvel, indivisível por natureza. Contrato de locação declarado nulo. Ação de despejo anulada ab initio. (...)” (Acórdão 1042290, 20160110611868APC, Relator(a): DIAULAS COSTA RIBEIRO, 8a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 24/8/2017, publicado no DJE: 30/8/2017. Pág.: 352/367) Há, também, risco de dano iminente ao agravante, considerando que já foi determinada a expedição do mandado de desocupação do imóvel. Eventual conclusão em sentido contrário demanda uma análise mais detida da questão e recomenda a instauração do prévio contraditório. Ante o exposto, com a mais elevada vênia, defiro o efeito suspensivo apenas para sobrestar a ordem de desocupação do imóvel, a fim de não prejudicar o prosseguimento do feito na origem. Confiro à presente decisão força de contramandado. Comunique-se ao Juízo a quo. Intime-se a parte agravada para contrarrazões. P. I. SÉRGIO ROCHA Desembargador Relator

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Desembargador Sérgio Rocha - GDSXSR Número do processo: 0742498-64.2024.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: WELINGTON BATISTA CHAVES AGRAVADO: MAIRA GARCIA SANTOS, MURILO MARQUES HYPOLITO DECISÃO DEFERIMENTO DE EFEITO SUSPENSIVO Trata-se de agravo de instrumento contra decisão que, em ação de despejo, deferiu liminar “ para determinar a desocupação do imóvel locado, em 15 (quinze) dias, visto que, além de presentes os elementos que evidenciam a probabilidade do direito (contrato particular de compra e venda de imóvel de ID no 210632226, § 1o, cláusula 2 e os débitos apontados) e o perigo de dano (prejuízo à parte autora),essa ação de despejo tem por fundamento exclusivo a falta de pagamento de aluguel e encargos da locação, e o contrato de (ID n.o 210632226) está desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37 daquele Diploma Legal”. O agravante alega, em síntese, que: 1) a natureza jurídica do contrato entabulado é, em verdade, de COMPRA E VENDA DE IMÓVEL, o que afasta a possibilidade, inclusive, de previsão de cobrança incidental de aluguéis, nos termos da jurisprudência, quanto mais de propositura de AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO; 2) a intenção das partes, desde o início, era a compra e venda do imóvel e não a sua locação, que possui caráter acessório/incidental dentro do contrato denominado e devidamente assinado entre as partes de CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL; 3) demonstrando sua boa-fé, depositou nos autos o valor da garantia apresentada pelos agravados, no valor de R$12.000,00; 4) a ordem de despejo incide diretamente na vida familiar, cujo efeito é a remoção “forçada” dos então residentes para qualquer outro lugar no prazo exíguo de 15 (quinze) dias; 5) não se trata de decisão simples, devendo ser observado não só o contexto fático apontado na inicial, mas, principalmente, o preenchimento dos próprios requisitos da ação, cuja análise deve ser, inclusive, anterior ao próprio mérito; 6) não há como negar a natureza principal do contrato, tanto é que, conforme disposição das cláusulas 9 e 10, foi devidamente pago o sinal, nos termos do art. 417 a 420 do CC (ARRAS), conforme documentos em anexo, no valor de R$80.000,00; 7) não há como se aplicar os termos da Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato) ao objeto discutido nos autos da Ação de Cobrança no 0729779-47.2024.8.07.0001, onde, com fundamento no art. 475 do Código Civil, os agravados requerem o CUMPRIMENTO DO CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL; 8) em precedente extraído dos autos da Ação no 0016028-15.2016.8.07.0001, sob a relatoria do Desembargador DIAULAS COSTA RIBEIRO, julgado em 24.08.2017, concluiu-se que “[...] O contrato de locação incidente no contrato de promessa de compra e venda não tem autonomia existencial, tratando-se de um simulacro para dar ao vendedor duas garantias no mesmo negócio, uma que lhe assegura a retomada do imóvel por inadimplência da promessa de compra e venda, e outra prevista na lei de locação: o despejo por denúncia vazia”; 9) é incabível ação de despejo quando o contrato nascedouro da relação obrigacional havida entre as partes foi de compra e venda e não de locação. Requer a suspensão da decisão agravada ou, então, “a suspensão do feito, com base no art. 313, V, “a”, do CPC, até definição nos autos no 0729779-47.2024.8.07.0001, em que os Agravados requerem o cumprimento do contrato de compra e venda do mesmo imóvel”. Com razão, inicialmente, o agravante. Neste juízo de cognição sumária, vislumbro a probabilidade do direito alegado. A ação de despejo está fundada na Cláusula 2, Parágrafo Primeiro, do Contrato Particular de Compra e Venda de Imóvel celebrado entre partes, in verbis: "CLÁUSULA 2 – O preço estipulado entre as partes no valor total de R$1.100.000,00 (Hum milhão e cem mil reais), que serão pagos da seguinte forma: A) R$80.000,00 (Oitenta mil reais), pagos em 29/12/2023, em favor dos VENDEDORES ou a quem eles nomearem, ficando como ENTRADA E SINAL da compra do referido imóvel. A primeira parcela deve ser confirmada mediante transferência para a conta a seguir indicada: Agência no 1273-4, Conta-Corrente no 7292179-x, Banco do Brasil, de titularidade de MURILO MARQUES HYPÓLITO, CPF no 997.461.071-00. O PIX é o CPF informado (997.461.071-00). O valor de sinal e princípio de pagamento ficará sob efeito do artigo 417 a 420 do Código Civil Brasileiro, estipulado o valor do SINAL a título de ARRAS. O não pagamento da primeira parcela fará com que o presente instrumento seja resolvido de pleno direito. B) R$450.000,00 (Quatrocentos e cinquenta mil reais), pagos em 29/03/2024, em favor dos VENDEDORES ou a quem eles nomearem. C) R$570.000,00 (Quinhentos e setenta mil reais), pagos em 29/04/2024, em favor dos VENDEDORES ou a quem eles nomearem. PARAGRAFO PRIMEIRO: Ajustam as partes, que a partir da data do dia 29/11/2023, haverá a cobrança no valor de R$4.000,00 (Quatro mil reais) a título de aluguel até a data de 29/03/2024. A partir do dia 30/03/24 não haverá mais cobrança do aluguel, desde que os PROMITENTES COMPRADORES honrem com todos os pagamentos. Os PROMINENTES COMPRADORES declaram e confessam terem recebido o imóvel em perfeita condições. O valor do aluguel, conforme dispõe o caput do Artigo 17 da Lei no 8.245/91, será pago n o dia 29 do mês de vencimento. Em caso do não pagamento dos alugueres e respectivos encargos, no prazo preestabelecido, sujeitar-se-ão os COMPRADORES ao pagamento de multa de 10% (dez por cento), juros de mora de 1% (um por cento) a.m., acrescido de correção diária, baseada nos índices preestabelecidos pelo Governo Federal, e se decorrido dez dias, a contar do vencimento, o débito será enviado para cobrança através de advogado, independentemente de aviso ou notificação, para cobrança e/ou propositura de ação de despejo, ficando convencionado que os COMPRADORES ficarão sujeitos ao pagamento de honorários Advocatícios, na base de 10% (dez por cento) em caso de cobrança amigável e 20% (vinte por cento) em caso de cobrança judicial. Os compradores serão responsáveis pelo incêndio que venha ocorrer no imóvel, salvo caso fortuito, força maior ou propagação de fogo originário de outro prédio, assumindo estes o compromisso de contratar o Seguro Contra Incêndio, para garantir indenização equivalente ao valor de mercado do imóvel.” Portanto, ao que consta, a intenção das partes não era de estabelecer uma relação locatícia, e sim um negócio de compra e venda. Acrescento que os próprios agravados ajuizaram a Ação de Cobrança n. 0729779-47.2024.8.07.0001, a fim de obrigarem o agravante ao pagamento do preço da venda do imóvel, além dos aluguéis vencidos no período, totalizando R$ 1.192.367,68, processo esse que encontra em fase de contestação. Sendo assim, entendo prudente que se suspenda a ordem de despejo até que seja definida a relação contratual existente entre as partes. Nesse sentido: “(...) 5. O contrato de locação incidente no contrato de promessa de compra e venda não tem autonomia existencial, tratando-se de um simulacro para dar ao vendedor duas garantias no mesmo negócio, uma que lhe assegura a retomada do imóvel por inadimplência da promessa de compra e venda, e outra prevista na lei de locação: o despejo por denúncia vazia. Ajuizamento de duas ações concomitantes, com base em cada um desses contratos. 6. A remuneração do saldo devedor de dívida gerada na compra e venda parcelada de imóvel não pode ser disfarçada de aluguel do mesmo imóvel. Não se pode imitir o comprador na posse de 23,52% do imóvel, correspondentes ao sinal de negócio, e de 76,48% a título de aluguel do mesmo imóvel, indivisível por natureza. Contrato de locação declarado nulo. Ação de despejo anulada ab initio. (...)” (Acórdão 1042290, 20160110611868APC, Relator(a): DIAULAS COSTA RIBEIRO, 8a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 24/8/2017, publicado no DJE: 30/8/2017. Pág.: 352/367) Há, também, risco de dano iminente ao agravante, considerando que já foi determinada a expedição do mandado de desocupação do imóvel. Eventual conclusão em sentido contrário demanda uma análise mais detida da questão e recomenda a instauração do prévio contraditório. Ante o exposto, com a mais elevada vênia, defiro o efeito suspensivo apenas para sobrestar a ordem de desocupação do imóvel, a fim de não prejudicar o prosseguimento do feito na origem. Confiro à presente decisão força de contramandado. Comunique-se ao Juízo a quo. Intime-se a parte agravada para contrarrazões. P. I. SÉRGIO ROCHA Desembargador Relator