Tribunal: TJDFT
Processo: 0719727-92.2024.8.07.0000
Órgão julgador: SÉRGIO ROCHA
Órgão colegiado: 4a Turma Cível
Data de publicação: 2024-05-18

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Des. Sérgio Rocha Número do processo: 0719727-92.2024.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: CONDOMINIO RESIDENCIAL ATHENAS AGRAVADO: ATAILSON RIBEIRO SOARES D E C I S Ã O DEFERIMENTO DE EFEITO SUSPENSIVO Trata-se de agravo de instrumento contra decisão que, em execução de título extrajudicial (débitos condominiais), indeferiu o pedido de inclusão da Caixa Econômica Federal (credora fiduciária) no polo passivo e a remessa dos autos à Justiça Federal. O condomínio agravante alega, em síntese, que, em razão da natureza propter rem da obrigação e da consolidação da propriedade em nome da credora fiduciária, esta passa a ter responsabilidade pelo pagamento dos débitos condominiais vencidos e vincendos. Requer a suspensão da decisão agravada e,no mérito, seja deferida a inclusão da Caixa Econômica Federal no polo passivo da execução, com remessa dos autos à Justiça Federal. Com razão, inicialmente, o agravante. Nesta sede de cognição sumária, vislumbro a probabilidade do direito alegado. Acerca do tema, estabelecem os arts. 1.368-B do Código Civil e 27, § 8o, da Lei 9.514/97 (que trata da alienação fiduciária de imóvel), in verbis: Código Civil Art. 1.368-B. A alienação fiduciária em garantia de bem móvel ou imóvel confere direito real de aquisição ao fiduciante, seu cessionário ou sucessor. (Incluído pela Lei no 13.043, de 2014) Parágrafo único. O credor fiduciário que se tornar proprietário pleno do bem, por efeito de realização da garantia, mediante consolidação da propriedade, adjudicação, dação ou outra forma pela qual lhe tenha sido transmitida a propriedade plena, passa a responder pelo pagamento dos tributos sobre a propriedade e a posse, taxas, despesas condominiais e quaisquer outros encargos, tributários ou não, incidentes sobre o bem objeto da garantia, a partir da data em que vier a ser imitido na posse direta do bem. (Incluído pela Lei no 13.043, de 2014) Lei 9.514/97 Art. 27. Consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário promoverá leilão público para a alienação do imóvel, no prazo de 60 (sessenta) dias, contado da data do registro de que trata o § 7o do art. 26 desta Lei. (Redação dada pela Lei no 14.711, de 2023) (...) § 8o Responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse. (Incluído pela Lei no 10.931, de 2004) Embora referidos dispositivos tratem do momento a partir do qual o credor fiduciário passa a responder pelas despesas condominiais, tais previsões se dirigem apenas aos contratantes, não alcançando terceiros (no caso, o condomínio agravante), de modo que não está excluída a possibilidade de que o credor fiduciário venha a responder pelos débitos vencidos, em razão da natureza propter rem da obrigação. No mesmo sentido: “(...) 1. As normas dos arts. 27, § 8o, da Lei no 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do CC/2002, reguladoras do contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, apenas disciplinam as relações jurídicas ente os contratantes, sem alcançar relações jurídicas diversas daquelas, nem se sobrepor a direitos de terceiros não contratantes, como é o caso da relação jurídica entre condomínio edilício e condôminos e do direito do condomínio credor de dívida condominial, a qual mantém sua natureza jurídica propter rem. 2. A natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa. Por isso, se sobreleva ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, na condição de proprietário sujeito à uma condição resolutiva, não pode ser detentor de maiores direitos que o proprietário pleno. 3. Em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao débito, ainda que esteja alienado fiduciariamente, tendo em vista a natureza da dívida condominial, nos termos do art. 1.345 do Código Civil de 2002. 4. Para tanto, o condomínio exequente deve promover também a citação do credor fiduciário, além do devedor fiduciante, a fim de vir aquele integrar a execução para que se possa encontrar a adequada solução para o resgate dos créditos, a qual depende do reconhecimento do dever do proprietário, perante o condomínio, de quitar o débito, sob pena de ter o imóvel penhorado e levado à praceamento. Ao optar pela quitação da dívida, o credor fiduciário se sub-roga nos direitos do exequente e tem regresso contra o condômino executado, o devedor fiduciante. (...)” (REsp n. 2.059.278/SC, relator Ministro Marco Buzzi, relator para acórdão Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 23/5/2023, DJe de 12/9/2023.) “(...) 1. O credor fiduciário, que promover a consolidação da propriedade do imóvel durante a ação de execução de taxas condominiais, torna-se sucessor das parcelas vencidas de natureza propter rem, sendo possível o redirecionamento da execução para a instituição financeira. 2. De acordo com o que prescreve o artigo 109, inciso I, da Constituição Federal, a competência para a apreciação de matérias que envolvam interesses da União, de autarquias ou empresas públicas federais, inclusive quando atuar como interessada ou na condição de autora, ré, assistente ou opoente, é da Justiça Federal. (...)” (Acórdão 1833380, 07508140320238070000, Relator: ANA CANTARINO, 5a Turma Cível, data de julgamento: 14/3/2024, publicado no PJe: 25/3/2024. Pág.: Sem Página Cadastrada.) “(...) 1. As taxas condominiais são de natureza propter rem, ou seja, consubstanciam obrigação decorrente de um direito real sobre o imóvel e, como aderem à coisa, irão acompanhá-la nas modificações do seu titular, não lhe sendo, a princípio, oponíveis questões de direito pessoal. Logo, eventual alteração subjetiva na qualidade de proprietário de bem ou na titularidade de um direito real sobre esse mesmo bem, decorrente da alienação do imóvel, impõe ao seu novo titular a imediata e automática assunção da obrigação pelas cotas condominiais, ressalvado o cumprimento das hipóteses descritas no Tema 886/STJ, como forma de se afastar eventual responsabilidade pelo débito. 2. In casu, viável reconhecer a responsabilidade do credor fiduciário pelo pagamento das despesas condominiais vencidas, ante a sua relação jurídica material com o imóvel, tendo em vista a anulação judicial do contrato resguardado por alienação fiduciária, consolidando-se a propriedade em favor do banco fiduciário. (...)” (Acórdão 1779461, 07057366620228070017, Relator: ARQUIBALDO CARNEIRO PORTELA, 6a Turma Cível, data de julgamento: 25/10/2023, publicado no DJE: 23/11/2023. Pág.: Sem Página Cadastrada.) Há, também risco de dano ao agravante, tendo em vista que o prazo de 1 (um) ano da suspensão da prescrição intercorrente se encontra em curso. Ante o exposto, defiro o pedido de efeito suspensivo. Comunique-se o Juízo a quo. Intime-se a parte agravada para contrarrazões. P. I. SÉRGIO ROCHA Desembargador Relator

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Des. Sérgio Rocha Número do processo: 0719727-92.2024.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: CONDOMINIO RESIDENCIAL ATHENAS AGRAVADO: ATAILSON RIBEIRO SOARES D E C I S Ã O DEFERIMENTO DE EFEITO SUSPENSIVO Trata-se de agravo de instrumento contra decisão que, em execução de título extrajudicial (débitos condominiais), indeferiu o pedido de inclusão da Caixa Econômica Federal (credora fiduciária) no polo passivo e a remessa dos autos à Justiça Federal. O condomínio agravante alega, em síntese, que, em razão da natureza propter rem da obrigação e da consolidação da propriedade em nome da credora fiduciária, esta passa a ter responsabilidade pelo pagamento dos débitos condominiais vencidos e vincendos. Requer a suspensão da decisão agravada e,no mérito, seja deferida a inclusão da Caixa Econômica Federal no polo passivo da execução, com remessa dos autos à Justiça Federal. Com razão, inicialmente, o agravante. Nesta sede de cognição sumária, vislumbro a probabilidade do direito alegado. Acerca do tema, estabelecem os arts. 1.368-B do Código Civil e 27, § 8o, da Lei 9.514/97 (que trata da alienação fiduciária de imóvel), in verbis: Código Civil Art. 1.368-B. A alienação fiduciária em garantia de bem móvel ou imóvel confere direito real de aquisição ao fiduciante, seu cessionário ou sucessor. (Incluído pela Lei no 13.043, de 2014) Parágrafo único. O credor fiduciário que se tornar proprietário pleno do bem, por efeito de realização da garantia, mediante consolidação da propriedade, adjudicação, dação ou outra forma pela qual lhe tenha sido transmitida a propriedade plena, passa a responder pelo pagamento dos tributos sobre a propriedade e a posse, taxas, despesas condominiais e quaisquer outros encargos, tributários ou não, incidentes sobre o bem objeto da garantia, a partir da data em que vier a ser imitido na posse direta do bem. (Incluído pela Lei no 13.043, de 2014) Lei 9.514/97 Art. 27. Consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário promoverá leilão público para a alienação do imóvel, no prazo de 60 (sessenta) dias, contado da data do registro de que trata o § 7o do art. 26 desta Lei. (Redação dada pela Lei no 14.711, de 2023) (...) § 8o Responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse. (Incluído pela Lei no 10.931, de 2004) Embora referidos dispositivos tratem do momento a partir do qual o credor fiduciário passa a responder pelas despesas condominiais, tais previsões se dirigem apenas aos contratantes, não alcançando terceiros (no caso, o condomínio agravante), de modo que não está excluída a possibilidade de que o credor fiduciário venha a responder pelos débitos vencidos, em razão da natureza propter rem da obrigação. No mesmo sentido: “(...) 1. As normas dos arts. 27, § 8o, da Lei no 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do CC/2002, reguladoras do contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, apenas disciplinam as relações jurídicas ente os contratantes, sem alcançar relações jurídicas diversas daquelas, nem se sobrepor a direitos de terceiros não contratantes, como é o caso da relação jurídica entre condomínio edilício e condôminos e do direito do condomínio credor de dívida condominial, a qual mantém sua natureza jurídica propter rem. 2. A natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa. Por isso, se sobreleva ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, na condição de proprietário sujeito à uma condição resolutiva, não pode ser detentor de maiores direitos que o proprietário pleno. 3. Em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao débito, ainda que esteja alienado fiduciariamente, tendo em vista a natureza da dívida condominial, nos termos do art. 1.345 do Código Civil de 2002. 4. Para tanto, o condomínio exequente deve promover também a citação do credor fiduciário, além do devedor fiduciante, a fim de vir aquele integrar a execução para que se possa encontrar a adequada solução para o resgate dos créditos, a qual depende do reconhecimento do dever do proprietário, perante o condomínio, de quitar o débito, sob pena de ter o imóvel penhorado e levado à praceamento. Ao optar pela quitação da dívida, o credor fiduciário se sub-roga nos direitos do exequente e tem regresso contra o condômino executado, o devedor fiduciante. (...)” (REsp n. 2.059.278/SC, relator Ministro Marco Buzzi, relator para acórdão Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 23/5/2023, DJe de 12/9/2023.) “(...) 1. O credor fiduciário, que promover a consolidação da propriedade do imóvel durante a ação de execução de taxas condominiais, torna-se sucessor das parcelas vencidas de natureza propter rem, sendo possível o redirecionamento da execução para a instituição financeira. 2. De acordo com o que prescreve o artigo 109, inciso I, da Constituição Federal, a competência para a apreciação de matérias que envolvam interesses da União, de autarquias ou empresas públicas federais, inclusive quando atuar como interessada ou na condição de autora, ré, assistente ou opoente, é da Justiça Federal. (...)” (Acórdão 1833380, 07508140320238070000, Relator: ANA CANTARINO, 5a Turma Cível, data de julgamento: 14/3/2024, publicado no PJe: 25/3/2024. Pág.: Sem Página Cadastrada.) “(...) 1. As taxas condominiais são de natureza propter rem, ou seja, consubstanciam obrigação decorrente de um direito real sobre o imóvel e, como aderem à coisa, irão acompanhá-la nas modificações do seu titular, não lhe sendo, a princípio, oponíveis questões de direito pessoal. Logo, eventual alteração subjetiva na qualidade de proprietário de bem ou na titularidade de um direito real sobre esse mesmo bem, decorrente da alienação do imóvel, impõe ao seu novo titular a imediata e automática assunção da obrigação pelas cotas condominiais, ressalvado o cumprimento das hipóteses descritas no Tema 886/STJ, como forma de se afastar eventual responsabilidade pelo débito. 2. In casu, viável reconhecer a responsabilidade do credor fiduciário pelo pagamento das despesas condominiais vencidas, ante a sua relação jurídica material com o imóvel, tendo em vista a anulação judicial do contrato resguardado por alienação fiduciária, consolidando-se a propriedade em favor do banco fiduciário. (...)” (Acórdão 1779461, 07057366620228070017, Relator: ARQUIBALDO CARNEIRO PORTELA, 6a Turma Cível, data de julgamento: 25/10/2023, publicado no DJE: 23/11/2023. Pág.: Sem Página Cadastrada.) Há, também risco de dano ao agravante, tendo em vista que o prazo de 1 (um) ano da suspensão da prescrição intercorrente se encontra em curso. Ante o exposto, defiro o pedido de efeito suspensivo. Comunique-se o Juízo a quo. Intime-se a parte agravada para contrarrazões. P. I. SÉRGIO ROCHA Desembargador Relator