Tribunal: TJDFT
Processo: 0724788-31.2024.8.07.0000
Órgão julgador: ANA MARIA FERREIRA DA SILVA
Órgão colegiado: 3a Turma Cível
Data de publicação: 2024-06-24

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS AnaMFSilva Gabinete da Desa. Ana Maria Ferreira Número do processo: 0724788-31.2024.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: RODOLFO CAMELO DE ANDRADE AGRAVADO: INC12 BRASAL INCORPORACOES LTDA D E C I S Ã O Cuida-se de AGRAVO DE INSTRUMENTO com pedido de efeito suspensivo, interposto por RODOLFO CAMELO DE ANDRADE, em face de decisão proferida pelo Juízo da 16a Vara Cível de Brasília, na ação de conhecimento no 0744926-50.2023.8.07.0001, proposta por INC12 BRASAL INCORPORACOES LTDA., nos seguintes termos (ID. 197838958 da origem): “Trata-se de ação declaratória de resolução de negócio jurídico c/c consignação em pagamento movida por INC12 BRASAL INCORPORAÇÕES LTDA. em desfavor de RODOLFO CAMELO DE ANDRADE. A autora alega que as partes firmaram Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de Unidade Imobiliária em Construção com Parcelamento do Preço, Garantia de Pagamento e Outras Avenças e que o requerido não cumpriu as obrigações contratuais. Pretende a resolução do contrato e a consignação do valor a ser restituído ao requerido. Citado, o requerido contestou o pedido aduzindo ser abusiva a cláusula que trata do percentual de retenção; que foi consignado valor inferior ao devido; que há parcelas que não foram corrigidas pelo INCC; que ainda tem direito ao recebimento de R$ 89.356,50. Formula os seguintes pedidos reconvencionais: c) A total procedência da RECONVENÇÃO para que seja declarada abusiva a cláusula contratual 5.1, que determina a retenção de 50% (cinquenta por cento) sobre o valor efetivamente pago pelo Réu, decretando-se a retenção máxima de 20% (vinte por cento) do valor pago a título de cláusula penal; d) Em sendo deferido o pedido constante no item acima, que a Autora seja condenada, em sede de reconvenção, à devolução dos valores retidos abusivamente no montante total de R$ 206.492,57 (duzentos e seis mil quatrocentos e noventa e dois reais e cinquenta e sete centavos), conforme planilha anexa, o qual, subtraído do valor já depositado em juízo, perfaz a quantia de R$ 89.356,50 (oitenta e nove mil trezentos e cinquenta e seis reais e cinquenta centavos); A requerente apresentou réplica e contestação à reconvenção, aduzindo que não é abusiva a retenção de 50%; que o requerido corrigiu o valor que entende devido até data posterior à correta; que não incidem juros sobre o valor a ser restituído. Intimados a especificarem provas, a autora dispensou a dilação probatória e o requerido pugnou pela produção de prova pericial. Decido. Considerando que não controvertem as partes quanto ao liame obrigacional, discutindo apenas o valor a ser restituído, não há óbice à alienação do imóvel objeto do instrumento particular de promessa de compra venda. Autorizo a livre disposição do imóvel. Cuida a hipótese de ação consignatória pela qual a requerida pretende a liberação da obrigação de restituir parte do preço pago pelo requerido em Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de Unidade Imobiliária em Construção com Parcelamento do Preço, Garantia de Pagamento e Outras Avenças. Em sua defesa, o requerido alega que é abusiva a cláusula contratual que estipula a retenção de 50% do valor pago, devendo ser esse percentual reduzido para 20%. Sustenta ainda que o valor foi corrigido erroneamente pela autora, pugnando pela produção de prova pericial. Antes de se analisar a pertinência da produção da prova pericial, é de se decidir se a cláusula penal é abusiva. O imóvel é feito sob o regime de incorporação, estando essa submetida ao patrimônio de afetação, conforme consta da cláusula 2.7 do contrato – id 176793699 - Pág. 2. A Lei n° 4.951/1964 autoriza a fixação de multa contratual até o limite de 50% quando se tratar de incorporação submetida ao regime de patrimônio de afetação, nos seguintes termos: Art. 67-A. Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente: (...) II - a pena convencional, que não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga. (...) § 5o Quando a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação, de que tratam os arts. 31-A a 31-F desta Lei, o incorporador restituirá os valores pagos pelo adquirente, deduzidos os valores descritos neste artigo e atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, no prazo máximo de 30 (trinta) dias após o habite-se ou documento equivalente expedido pelo órgão público municipal competente, admitindose, nessa hipótese, que a pena referida no inciso II do caput deste artigo seja estabelecida até o limite de 50% (cinquenta por cento) da quantia paga. Assim, não se mostra abusiva a cláusula penal que estipula retenção de 50% do valor pago pelo comprador. Nesse sentido: APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. DIREITO DO CONSUMIDOR. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DECLARATÓRIA C/C INDENIZATÓRIA. PRELIMINAR. DESERÇÃO. PREPARO. RECOLHIMENTO EM DOBRO. VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE. REJEITADAS. RECURSOS CONHECIDOS. INCOMPETÊNCIA JUÍZO. REJEITADA. AUTOR. DOMICÍLIO. CLÁUSULA DE ELEIÇÃO DE FORO. ABUSIVIDADE. MÉRITO. APELO INTERPOSTO PELO PRIMEIRO RÉU. ILEGITMIDADE PASSIVA. RECONHECIDA. APELO INTERPOSTO PELA SEGUNDA RÉ. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. MULTIPROPRIEDADE. INCORPORAÇÃO SUJEITA AO REGIME DE AFETAÇÃO DE PATRIMÔNIO. LEI No 13.786/2018. APLICABILIDADE. RESCISÃO UNILATERAL. COMPRADOR. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. COMISSÃO DE CORRETAGEM. TEMA 938 DO STJ. INFORMAÇÃO PRÉVIA. DESTAQUE DO VALOR. OCORRÊNCIA. RETENÇÃO INTEGRAL DEVIDA. RETENÇÃO DE 50%. POSSIBILIDADE. ARRAS. RETENÇÃO. NÃO CABIMENTO. PRINCÍPIO DO NON BIS IN IDEM. VERBA DE SUCUMBÊNCIA. REDISTRIBUIÇÃO. RECURSO DO PRIMEIRO RÉU PROVIDO. RECURSO DA SEGUNDA RÉ PARCIALMENTE PROVIDO. SENTENÇA REFORMADA. 1. O Código de Processo Civil, em seu artigo 1.007, estabelece a necessidade da comprovação do preparo no ato de interposição do recurso, sob pena de deserção, bem como a intimação do recorrente para realização do recolhimento em dobro para os casos de descumprimento. 2. No caso em análise, a apelante, a despeito de ter interposto o recurso sem o recolhimento do preparo, posteriormente, mesmo não intimada, efetivou o recolhimento em dobro. Preliminar de deserção rejeitada. 3. A negativa de conhecimento do recurso por ausência de impugnação específica se dá quando as razões de apelo se mostram completamente dissociadas da matéria tratada na sentença, não sendo este o caso quando há correlação entre os argumentos apresentados pela apelante e a sentença recorrida. Princípio da dialeticidade não violado. 4. Figurando o consumidor no polo ativo da demanda, caberá a este propor a ação em que entende que lhe será mais fácil o acesso ao Poder Judiciário, o que aponta na direção da regra geral do processo civil, em que a competência territorial é tida como relativa. 4.1. Não configura escolha aleatória o ajuizamento da ação no foro de um dos domicílios do consumidor, devendo ser, portanto, observada a sua escolha. 4.2. Considerando o domicílio da autora, verifica-se a abusividade da cláusula de eleição de fora em outra Unidade da Federação por prejudicar o exercício constitucional do contraditório e da ampla defesa. 5. Não possui o condomínio que não participou do negócio entabulado pelas partes, legitimidade para rescindir o ajuste pretendido pela autora, promitente-compradora, tampouco para restituir eventual montante que não foi por recebido. Ilegitimidade passiva reconhecida. 6. O Superior Tribunal de Justiça, ao analisar o Tema no 938 estabeleceu a "validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem". 6.1. No caso, mostra-se devida a retenção, em razão da informação prévia e do destaque, não integrando a comissão de corretagem o preço total do imóvel. 7. Celebrado a escritura pública de compra e venda de unidade em regime de multipropriedade, eventuais controvérsias a respeito das consequências do descumprimento das obrigações pactuadas, devem ser analisadas sob a ótica da Lei 13.786/2018, por se tratar de norma especial, sendo aplicáveis o Código Civil e o Código de Defesa do Consumidor apenas de forma subsidiária 7.1. In casu, o contrato de compra e venda de unidade imobiliária em regime de multipropriedade foi celebrado já na vigência da Lei 13.786/2018, sendo possível a retenção de 50% dos valores pagos pela promitente compradora, pois a incorporação está sujeita ao regime de afetação de patrimônio, regime este devidamente informado no contrato entabulado entre as partes. 8. Havendo previsão de cláusula penal indenizatória no contrato firmado entre as partes, incabível que as arras também tivessem tal finalidade, pois caracterizaria bis in idem. Precedentes. 9. Configurada a sucumbência recíproca das partes, os honorários e despesas processuais devem ser proporcionalmente distribuídas entre elas nos termos do artigo 86 do CPC. Redistribuição cabível. 10. Preliminares de deserção e de afronta ao princípio da dialeticidade rejeitadas. Recurso do condomínio conhecido e provido. Recurso da segunda ré conhecido. Preliminar de incompetência do juízo rejeitada. No mérito, recurso provido em parte. Sentença reformada. (Acórdão 1810499, 07201384620228070020, Relator(a): ROMULO DE ARAUJO MENDES, 1a Turma Cível, data de julgamento: 31/1/2024, publicado no DJE: 22/2/2024. Pág.: Sem Página Cadastrada.) O percentual encontra-se, portanto, autorizado por lei. Apesar de alegar ser necessária a revisão da cláusula penal ante sua abusividade, o reconvinte não apresentou o fundamento da assertiva. Limitou-se a alegar que se trata de cláusula abusiva. Diante da análise do caso concreto, é possível a revisão de cláusula penal. Todavia, deve a parte trazer elementos que comprovem a alegação, o que não ocorre na hipótese. Diante disso, e considerando que o pedido reconvencional é eminentemente de direito e encontra-se em condição de imediato julgamento, e considerando ainda que o julgamento do pedido de redução da cláusula penal é prejudicial ao pedido consignatório, é de se julgar parcialmente o mérito de forma antecipada, na forma do art. 356 CPC. Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos reconvencionais. Condeno o reconvinte ao pagamento de custas e de honorários advocatícios que arbitro em 10% do valor cobrado na reconvenção - R$ 89.356,50. Defiro o pedido formulado pelo requerido para produção de prova pericial a fim de se verificar se o valor a ser restituído foi devidamente corrigido, considerando que o requerido alega que houve correção a menor. Nomeio a Perita Contadora VERONICA SOARES MARINHO, com dados na Secretaria. INTIME-SE a Perita para que apresente sua proposta de honorários, os quais serão suportados pelo requerido. Ficam as partes intimadas a formularem seus quesitos e a nomearem seus assistentes técnicos. Prazo de 15 dias.” Na origem, trata-se de ação declaratória de rescisão contratual c/c consignação em pagamento, na qual a parte requerida, ora agravante, apresentou reconvenção, julgada improcedente na forma da decisão recorrida. Irresignada, a recorrente interpôs o presente recurso. Em suas razões recursais, o agravante narra que apresentou contestação nos autos de origem, objetivando a declaração de abusividade da cláusula penal estipulada no contrato, no percentual de 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos pelo comprador do imóvel em razão da rescisão do contrato. Alega que “de forma excepcional, se admite a revisão da cláusula penal, que poderá ser reduzida pelo juiz se a obrigação principal tiver sido parcialmente cumprida ou se for manifestamente excessiva, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio, nos termos do artigo 413 do Código Civil.” Afirma que “a condenação do Recorrente ao pagamento de multa no patamar de 50% (cinquenta por cento) do valor pago é desproporcional e enseja enriquecimento sem causa por parte da Recorrida.” Ressalta que a decisão diverge do entendimento sufragado por outros Tribunais. Colaciona julgados. Por fim, pugna pela concessão de efeito suspensivo ao decisum, até a análise do mérito recursal. No mérito, requer a redução da multa penal para o percentual de 20% dos valores adimplidos. Preparo satisfeito (ID. 60437385) É o relatório. DECIDO Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do Agravo de Instrumento na forma do art. 1.015, inciso II do CPC. Passo à análise do pedido de efeito suspensivo. Conforme disposto no art. 1.019, inciso I, do Código de Processo Civil, o relator “poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando ao juiz sua decisão.” Em complemento, estatui o parágrafo único do art. 995 que “a eficácia da decisão recorrida poderá ser suspensa por decisão do relator, se da imediata produção de seus efeitos houver risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso.” Analisando detidamente os autos, entendo que não estão presentes os requisitos necessários para o deferimento do efeito suspensivo objetivado. Veja-se. As incorporações imobiliárias são regidas pela Lei 4.591/64, com as alterações efetuadas pela Lei 13.786 de 28.12.2018. Em relação à multa penal decorrente da rescisão do contrato de alienação imobiliária, o texto legal possui a seguinte disposição: Art. 67-A. Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente: I - a integralidade da comissão de corretagem; II - a pena convencional, que não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga. § 1o Para exigir a pena convencional, não é necessário que o incorporador alegue prejuízo. § 2o Em função do período em que teve disponibilizada a unidade imobiliária, responde ainda o adquirente, em caso de resolução ou de distrato, sem prejuízo do disposto no caput e no § 1o deste artigo, pelos seguintes valores: I - quantias correspondentes aos impostos reais incidentes sobre o imóvel; II - cotas de condomínio e contribuições devidas a associações de moradores; III - valor correspondente à fruição do imóvel, equivalente à 0,5% (cinco décimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, pro rata die; IV - demais encargos incidentes sobre o imóvel e despesas previstas no contrato. § 3o Os débitos do adquirente correspondentes às deduções de que trata o § 2o deste artigo poderão ser pagos mediante compensação com a quantia a ser restituída. § 4o Os descontos e as retenções de que trata este artigo, após o desfazimento do contrato, estão limitados aos valores efetivamente pagos pelo adquirente, salvo em relação às quantias relativas à fruição do imóvel. § 5o Quando a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação, de que tratam os arts. 31-A a 31-F desta Lei, o incorporador restituirá os valores pagos pelo adquirente, deduzidos os valores descritos neste artigo e atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, no prazo máximo de 30 (trinta) dias após o habite-se ou documento equivalente expedido pelo órgão público municipal competente, admitindo se, nessa hipótese, que a pena referida no inciso II do caput deste artigo seja estabelecida até o limite de 50% (cinquenta por cento) da quantia paga. (grifo nosso). (...). Assim, conforme a legislação aplicável, é possível a fixação contratual de cláusula no percentual de até 50% dos valores adimplidos pelo comprador, devidamente atualizado por índice previsto na avença, desde que a incorporação esteja submetida ao regime de patrimônio de afetação. Nesse caso, possibilidade de fixação de multa penal no importe de 50% tem relação direta com segurança patrimonial que advém da incorporação imobiliária sob o regime especial de patrimônio de afetação, na medida em que o terreno e as acessões objeto de incorporação, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, manter-se-ão apartados do patrimônio do incorporador e constituirão patrimônio de afetação, destinado à consecução da incorporação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes. Nesse entendimento, encontram-se inúmeros precedentes desta Corte no sentido da plena validade da cláusula penal nos termos descritos na lei de regência: CONSUMIDOR. CIVIL. PROCESSO CIVIL. RESCISÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. UNIDADE IMOBILIÁRIA. MULTIPROPRIEDADE. FRAÇÃO. RESILIÇÃO. PROMITENTE COMPRADOR. LEI 13.786/2018. INCORPORAÇÃO SUJEITA A AFETAÇÃO DE PATRIMÔNIO. PERCENTUAL DE RETENÇÃO SOBRE VALORES PAGOS. POSSIBILIDADE. TERMO INICIAL DE JUROS MORATÓRIOS. TRÂNSITO EM JULGADO. CORREÇÃO MONETÁRIA. DESEMBOLSO. HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS. BASE DE CÁLCULO. VALOR DA CONDENAÇÃO. APLICAÇÃO. 1. A controvérsia deve ser solucionada sob o prisma do Código de Defesa do Consumidor, que regulamenta o direito fundamental de proteção do consumidor e incide nos contratos de compra e venda em que a incorporadora se obriga à construção de unidades imobiliárias. 2. O artigo 1.358-C, caput, do Código Civil Brasileiro prevê que "multipropriedade é o regime de condomínio em que cada um dos proprietários de um mesmo imóvel é titular de uma fração de tempo, à qual corresponde a faculdade de uso e gozo, com exclusividade, da totalidade do imóvel, a ser exercida pelos proprietários de forma alternada." 3. O artigo 67-A da Lei 4.591/64, incluído pela Lei 13.786/2018, prevê a possibilidade de o promitente comprador rescindir unilateralmente a avença. Todavia, o desfazimento do contrato acarreta a retenção do percentual de 25% da quantia adimplida como pena convencional que pode chegar até o limite de 50% quando a incorporação estiver sujeita ao regime de patrimônio de afetação, (...) 8. Recurso conhecido e parcialmente provido. (Acórdão 1437685, 07404174720218070001, Relator: MARIA DE LOURDES ABREU, 3a Turma Cível, data de julgamento: 20/7/2022, publicado no DJE: 28/7/2022. Pág.: Sem Página Cadastrada.). (grifei). APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA NO REGIME DE MULTIPROPRIEDADE. TIME SHARING. RELAÇÃO CONSUMERISTA. CLÁUSULA ABUSIVA. NÃO VERIFCADA. DIREITO À INFORMAÇÃO. CUMPRIMENTO. RESCISÃO UNILATERAL. COMPRADOR. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. DEVIDA. RETENÇÃO DE 50%. INCORPORAÇÃO SUJEITA AO REGIME DE AFETAÇÃO DE PATRIMÔNIO. POSSIBILIDADE. LEI No 13.786/2018. APLICABILIDADE. CONTRATO POSTERIOR À SUA VIGÊNCIA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. SENTENÇA MANTIDA. (...) 2. Celebrado a escritura pública de compra e venda de unidade em regime de multipropriedade, eventuais controvérsias a respeito das consequências do descumprimento das obrigações pactuadas, devem ser analisadas sob a ótica da Lei 13.786/2018, por se tratar de norma especial, sendo aplicáveis o Código Civil e o Código de Defesa do Consumidor apenas de forma subsidiária 3. Afastadas as alegações de abusividade das cláusulas contratuais ou de falta de informações, não é possível o reconhecimento de nulidade contratual. 4. No caso dos autos, o contrato de compra e venda de unidade imobiliária em regime de multipropriedade foi celebrado já na vigência da Lei 13.786/2018, sendo possível a retenção de 50% dos valores pagos pelo promitente comprador, pois a incorporação está sujeita ao regime de afetação de patrimônio, regime este devidamente informado no contrato entabulado entre as partes. 5. Recurso conhecido e não provido. Sentença mantida. (Acórdão 1424070, 07304698120218070001, Relator: ROMULO DE ARAUJO MENDES, 1a Turma Cível, data de julgamento: 18/5/2022, publicado no DJE: 31/5/2022. Pág.: Sem Página Cadastrada.). (grifei). APELAÇÃO CÍVEL. REMESSA NECESSÁRIA. AÇÃO ANULATÓRIA DE MULTA IMPOSTA PELO PROCON. IMÓVEL SUJEITO AO REGIME DE PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. PREVISÃO CONTRATUAL. CONTRATO FIRMADO APÓS A ALTERAÇÃO LEGISLATIVA PELA LEI N. 13.786/18. RESCISÃO UNILATERAL POR PARTE DA CONSUMIDORA. INCIDÊNCIA DOS ENCARGOS PACTUADOS. DISTINÇÃO DA BASE FÁTICA. (...) 2. As provas dos autos demonstram que o contrato firmado entre as partes data de 24/10/2020, após as alterações trazidas pela Lei n. 13.786/18 (ID 37071949). Embora o PROCON alegue abusividade dos valores cobrados a título de encargos contratuais, verifico que a retenção da integralidade da comissão de corretagem e a cláusula penal de 50% do valor pago são devidas porque previstas em lei e no contrato firmado. Diante da rescisão contratual por parte da consumidora de contrato submetido ao regime de afetação, a incorporadora não pode ser penalizada por seguir estritamente os termos da lei (controle de legalidade). (...) 4. Apelação conhecida e não provida. (Acórdão 1678851, 07027062020228070018, Relator: JOÃO LUÍS FISCHER DIAS, 5a Turma Cível, data de julgamento: 15/3/2023, publicado no DJE: 30/3/2023. Pág.: Sem Página Cadastrada.). (Grifos nossos). No caso em exame, segundo se extrai dos autos principais, o agravante firmou com a empresa autora/agravada, um Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de Unidade Imobiliária em Construção, se obrigando pela importância de R$ 1.888.635,00 (um milhão, oitocentos e oitenta e oito mil e seiscentos e trinta e cinco reais). Contudo, em razão de o comprador não ter adimplido parcelas da obrigação, a agravada propôs a ação de origem, objetivando a rescisão do contrato e a consignação de valores que entende ter que restituir ao agravante. Em contestação, o requerido apresentou reconvenção, na qual aduziu a abusividade da multa penal fixada em 50% dos valores já pagos, e requereu sua redução. Contudo o pedido reconvencional foi julgado improcedente. Assim, o Contrato de alienação imobiliária foi firmado pelas partes em 22.12.2021, posteriormente à vigência da Lei 13.786/18, a qual lhe é, pois, aplicável. A cláusula 2.5 do Contrato prevê expressamente a submissão do empreendimento imobiliário ao patrimônio de afetação, na forma da Lei 4.591/64. Além disso, a cláusula 8.1 estipula que “caso se opere o Distrato por iniciativa unilateral dos COMPRADORES ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação dos COMPRADORES, serão retidos, a título de cláusula penal convencional, 50% (cinquenta por cento) sobre o valor efetivamente pago pelos COMPRADORES, como autoriza o §5o do art. 67-A, alterado pela Lei 13.786/18, sendo que a importância remanescente será restituída no prazo máximo de 30 (trinta) dias após a data de expedição do Habite-se, devidamente atualizada com base no índice contratualmente ajustado, obedecendo o mesmo reajuste aplicado quando do seu recebimento ou pagamento, na forma da Lei no 13.786 de 27 de dezembro de 2018.” Outrossim, infere-se dos autos que a parte agravante consentiu com a rescisão contratual, matéria que se mostra incontroversa entre as partes. Destarte, em cognição sumária, não vislumbro a suscitada abusividade da cláusula penal contratualmente prevista, seja por estar prevista em lei, seja por possuir fundamento idôneo para sua fixação, consistente na maior segurança advinda da incorporação imobiliária submetida ao regime de patrimônio de afetação. Nesta senda, não exsurge a probabilidade do direito perseguido pela agravante, razão pela qual INDEFIRO o pedido de efeito suspensivo. Comunique-se ao d. Juízo a quo. Intime-se a parte agravante acerca do teor desta decisão; e a parte agravada para apresentar contrarrazões. BRASÍLIA, DF, 19 de junho de 2024 19:12:27. Desembargadora ANA MARIA FERREIRA Relatora

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS AnaMFSilva Gabinete da Desa. Ana Maria Ferreira Número do processo: 0724788-31.2024.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: RODOLFO CAMELO DE ANDRADE AGRAVADO: INC12 BRASAL INCORPORACOES LTDA D E C I S Ã O Cuida-se de AGRAVO DE INSTRUMENTO com pedido de efeito suspensivo, interposto por RODOLFO CAMELO DE ANDRADE, em face de decisão proferida pelo Juízo da 16a Vara Cível de Brasília, na ação de conhecimento no 0744926-50.2023.8.07.0001, proposta por INC12 BRASAL INCORPORACOES LTDA., nos seguintes termos (ID. 197838958 da origem): “Trata-se de ação declaratória de resolução de negócio jurídico c/c consignação em pagamento movida por INC12 BRASAL INCORPORAÇÕES LTDA. em desfavor de RODOLFO CAMELO DE ANDRADE. A autora alega que as partes firmaram Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de Unidade Imobiliária em Construção com Parcelamento do Preço, Garantia de Pagamento e Outras Avenças e que o requerido não cumpriu as obrigações contratuais. Pretende a resolução do contrato e a consignação do valor a ser restituído ao requerido. Citado, o requerido contestou o pedido aduzindo ser abusiva a cláusula que trata do percentual de retenção; que foi consignado valor inferior ao devido; que há parcelas que não foram corrigidas pelo INCC; que ainda tem direito ao recebimento de R$ 89.356,50. Formula os seguintes pedidos reconvencionais: c) A total procedência da RECONVENÇÃO para que seja declarada abusiva a cláusula contratual 5.1, que determina a retenção de 50% (cinquenta por cento) sobre o valor efetivamente pago pelo Réu, decretando-se a retenção máxima de 20% (vinte por cento) do valor pago a título de cláusula penal; d) Em sendo deferido o pedido constante no item acima, que a Autora seja condenada, em sede de reconvenção, à devolução dos valores retidos abusivamente no montante total de R$ 206.492,57 (duzentos e seis mil quatrocentos e noventa e dois reais e cinquenta e sete centavos), conforme planilha anexa, o qual, subtraído do valor já depositado em juízo, perfaz a quantia de R$ 89.356,50 (oitenta e nove mil trezentos e cinquenta e seis reais e cinquenta centavos); A requerente apresentou réplica e contestação à reconvenção, aduzindo que não é abusiva a retenção de 50%; que o requerido corrigiu o valor que entende devido até data posterior à correta; que não incidem juros sobre o valor a ser restituído. Intimados a especificarem provas, a autora dispensou a dilação probatória e o requerido pugnou pela produção de prova pericial. Decido. Considerando que não controvertem as partes quanto ao liame obrigacional, discutindo apenas o valor a ser restituído, não há óbice à alienação do imóvel objeto do instrumento particular de promessa de compra venda. Autorizo a livre disposição do imóvel. Cuida a hipótese de ação consignatória pela qual a requerida pretende a liberação da obrigação de restituir parte do preço pago pelo requerido em Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de Unidade Imobiliária em Construção com Parcelamento do Preço, Garantia de Pagamento e Outras Avenças. Em sua defesa, o requerido alega que é abusiva a cláusula contratual que estipula a retenção de 50% do valor pago, devendo ser esse percentual reduzido para 20%. Sustenta ainda que o valor foi corrigido erroneamente pela autora, pugnando pela produção de prova pericial. Antes de se analisar a pertinência da produção da prova pericial, é de se decidir se a cláusula penal é abusiva. O imóvel é feito sob o regime de incorporação, estando essa submetida ao patrimônio de afetação, conforme consta da cláusula 2.7 do contrato – id 176793699 - Pág. 2. A Lei n° 4.951/1964 autoriza a fixação de multa contratual até o limite de 50% quando se tratar de incorporação submetida ao regime de patrimônio de afetação, nos seguintes termos: Art. 67-A. Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente: (...) II - a pena convencional, que não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga. (...) § 5o Quando a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação, de que tratam os arts. 31-A a 31-F desta Lei, o incorporador restituirá os valores pagos pelo adquirente, deduzidos os valores descritos neste artigo e atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, no prazo máximo de 30 (trinta) dias após o habite-se ou documento equivalente expedido pelo órgão público municipal competente, admitindose, nessa hipótese, que a pena referida no inciso II do caput deste artigo seja estabelecida até o limite de 50% (cinquenta por cento) da quantia paga. Assim, não se mostra abusiva a cláusula penal que estipula retenção de 50% do valor pago pelo comprador. Nesse sentido: APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. DIREITO DO CONSUMIDOR. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DECLARATÓRIA C/C INDENIZATÓRIA. PRELIMINAR. DESERÇÃO. PREPARO. RECOLHIMENTO EM DOBRO. VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE. REJEITADAS. RECURSOS CONHECIDOS. INCOMPETÊNCIA JUÍZO. REJEITADA. AUTOR. DOMICÍLIO. CLÁUSULA DE ELEIÇÃO DE FORO. ABUSIVIDADE. MÉRITO. APELO INTERPOSTO PELO PRIMEIRO RÉU. ILEGITMIDADE PASSIVA. RECONHECIDA. APELO INTERPOSTO PELA SEGUNDA RÉ. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. MULTIPROPRIEDADE. INCORPORAÇÃO SUJEITA AO REGIME DE AFETAÇÃO DE PATRIMÔNIO. LEI No 13.786/2018. APLICABILIDADE. RESCISÃO UNILATERAL. COMPRADOR. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. COMISSÃO DE CORRETAGEM. TEMA 938 DO STJ. INFORMAÇÃO PRÉVIA. DESTAQUE DO VALOR. OCORRÊNCIA. RETENÇÃO INTEGRAL DEVIDA. RETENÇÃO DE 50%. POSSIBILIDADE. ARRAS. RETENÇÃO. NÃO CABIMENTO. PRINCÍPIO DO NON BIS IN IDEM. VERBA DE SUCUMBÊNCIA. REDISTRIBUIÇÃO. RECURSO DO PRIMEIRO RÉU PROVIDO. RECURSO DA SEGUNDA RÉ PARCIALMENTE PROVIDO. SENTENÇA REFORMADA. 1. O Código de Processo Civil, em seu artigo 1.007, estabelece a necessidade da comprovação do preparo no ato de interposição do recurso, sob pena de deserção, bem como a intimação do recorrente para realização do recolhimento em dobro para os casos de descumprimento. 2. No caso em análise, a apelante, a despeito de ter interposto o recurso sem o recolhimento do preparo, posteriormente, mesmo não intimada, efetivou o recolhimento em dobro. Preliminar de deserção rejeitada. 3. A negativa de conhecimento do recurso por ausência de impugnação específica se dá quando as razões de apelo se mostram completamente dissociadas da matéria tratada na sentença, não sendo este o caso quando há correlação entre os argumentos apresentados pela apelante e a sentença recorrida. Princípio da dialeticidade não violado. 4. Figurando o consumidor no polo ativo da demanda, caberá a este propor a ação em que entende que lhe será mais fácil o acesso ao Poder Judiciário, o que aponta na direção da regra geral do processo civil, em que a competência territorial é tida como relativa. 4.1. Não configura escolha aleatória o ajuizamento da ação no foro de um dos domicílios do consumidor, devendo ser, portanto, observada a sua escolha. 4.2. Considerando o domicílio da autora, verifica-se a abusividade da cláusula de eleição de fora em outra Unidade da Federação por prejudicar o exercício constitucional do contraditório e da ampla defesa. 5. Não possui o condomínio que não participou do negócio entabulado pelas partes, legitimidade para rescindir o ajuste pretendido pela autora, promitente-compradora, tampouco para restituir eventual montante que não foi por recebido. Ilegitimidade passiva reconhecida. 6. O Superior Tribunal de Justiça, ao analisar o Tema no 938 estabeleceu a "validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem". 6.1. No caso, mostra-se devida a retenção, em razão da informação prévia e do destaque, não integrando a comissão de corretagem o preço total do imóvel. 7. Celebrado a escritura pública de compra e venda de unidade em regime de multipropriedade, eventuais controvérsias a respeito das consequências do descumprimento das obrigações pactuadas, devem ser analisadas sob a ótica da Lei 13.786/2018, por se tratar de norma especial, sendo aplicáveis o Código Civil e o Código de Defesa do Consumidor apenas de forma subsidiária 7.1. In casu, o contrato de compra e venda de unidade imobiliária em regime de multipropriedade foi celebrado já na vigência da Lei 13.786/2018, sendo possível a retenção de 50% dos valores pagos pela promitente compradora, pois a incorporação está sujeita ao regime de afetação de patrimônio, regime este devidamente informado no contrato entabulado entre as partes. 8. Havendo previsão de cláusula penal indenizatória no contrato firmado entre as partes, incabível que as arras também tivessem tal finalidade, pois caracterizaria bis in idem. Precedentes. 9. Configurada a sucumbência recíproca das partes, os honorários e despesas processuais devem ser proporcionalmente distribuídas entre elas nos termos do artigo 86 do CPC. Redistribuição cabível. 10. Preliminares de deserção e de afronta ao princípio da dialeticidade rejeitadas. Recurso do condomínio conhecido e provido. Recurso da segunda ré conhecido. Preliminar de incompetência do juízo rejeitada. No mérito, recurso provido em parte. Sentença reformada. (Acórdão 1810499, 07201384620228070020, Relator(a): ROMULO DE ARAUJO MENDES, 1a Turma Cível, data de julgamento: 31/1/2024, publicado no DJE: 22/2/2024. Pág.: Sem Página Cadastrada.) O percentual encontra-se, portanto, autorizado por lei. Apesar de alegar ser necessária a revisão da cláusula penal ante sua abusividade, o reconvinte não apresentou o fundamento da assertiva. Limitou-se a alegar que se trata de cláusula abusiva. Diante da análise do caso concreto, é possível a revisão de cláusula penal. Todavia, deve a parte trazer elementos que comprovem a alegação, o que não ocorre na hipótese. Diante disso, e considerando que o pedido reconvencional é eminentemente de direito e encontra-se em condição de imediato julgamento, e considerando ainda que o julgamento do pedido de redução da cláusula penal é prejudicial ao pedido consignatório, é de se julgar parcialmente o mérito de forma antecipada, na forma do art. 356 CPC. Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos reconvencionais. Condeno o reconvinte ao pagamento de custas e de honorários advocatícios que arbitro em 10% do valor cobrado na reconvenção - R$ 89.356,50. Defiro o pedido formulado pelo requerido para produção de prova pericial a fim de se verificar se o valor a ser restituído foi devidamente corrigido, considerando que o requerido alega que houve correção a menor. Nomeio a Perita Contadora VERONICA SOARES MARINHO, com dados na Secretaria. INTIME-SE a Perita para que apresente sua proposta de honorários, os quais serão suportados pelo requerido. Ficam as partes intimadas a formularem seus quesitos e a nomearem seus assistentes técnicos. Prazo de 15 dias.” Na origem, trata-se de ação declaratória de rescisão contratual c/c consignação em pagamento, na qual a parte requerida, ora agravante, apresentou reconvenção, julgada improcedente na forma da decisão recorrida. Irresignada, a recorrente interpôs o presente recurso. Em suas razões recursais, o agravante narra que apresentou contestação nos autos de origem, objetivando a declaração de abusividade da cláusula penal estipulada no contrato, no percentual de 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos pelo comprador do imóvel em razão da rescisão do contrato. Alega que “de forma excepcional, se admite a revisão da cláusula penal, que poderá ser reduzida pelo juiz se a obrigação principal tiver sido parcialmente cumprida ou se for manifestamente excessiva, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio, nos termos do artigo 413 do Código Civil.” Afirma que “a condenação do Recorrente ao pagamento de multa no patamar de 50% (cinquenta por cento) do valor pago é desproporcional e enseja enriquecimento sem causa por parte da Recorrida.” Ressalta que a decisão diverge do entendimento sufragado por outros Tribunais. Colaciona julgados. Por fim, pugna pela concessão de efeito suspensivo ao decisum, até a análise do mérito recursal. No mérito, requer a redução da multa penal para o percentual de 20% dos valores adimplidos. Preparo satisfeito (ID. 60437385) É o relatório. DECIDO Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do Agravo de Instrumento na forma do art. 1.015, inciso II do CPC. Passo à análise do pedido de efeito suspensivo. Conforme disposto no art. 1.019, inciso I, do Código de Processo Civil, o relator “poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando ao juiz sua decisão.” Em complemento, estatui o parágrafo único do art. 995 que “a eficácia da decisão recorrida poderá ser suspensa por decisão do relator, se da imediata produção de seus efeitos houver risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso.” Analisando detidamente os autos, entendo que não estão presentes os requisitos necessários para o deferimento do efeito suspensivo objetivado. Veja-se. As incorporações imobiliárias são regidas pela Lei 4.591/64, com as alterações efetuadas pela Lei 13.786 de 28.12.2018. Em relação à multa penal decorrente da rescisão do contrato de alienação imobiliária, o texto legal possui a seguinte disposição: Art. 67-A. Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente: I - a integralidade da comissão de corretagem; II - a pena convencional, que não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga. § 1o Para exigir a pena convencional, não é necessário que o incorporador alegue prejuízo. § 2o Em função do período em que teve disponibilizada a unidade imobiliária, responde ainda o adquirente, em caso de resolução ou de distrato, sem prejuízo do disposto no caput e no § 1o deste artigo, pelos seguintes valores: I - quantias correspondentes aos impostos reais incidentes sobre o imóvel; II - cotas de condomínio e contribuições devidas a associações de moradores; III - valor correspondente à fruição do imóvel, equivalente à 0,5% (cinco décimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, pro rata die; IV - demais encargos incidentes sobre o imóvel e despesas previstas no contrato. § 3o Os débitos do adquirente correspondentes às deduções de que trata o § 2o deste artigo poderão ser pagos mediante compensação com a quantia a ser restituída. § 4o Os descontos e as retenções de que trata este artigo, após o desfazimento do contrato, estão limitados aos valores efetivamente pagos pelo adquirente, salvo em relação às quantias relativas à fruição do imóvel. § 5o Quando a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação, de que tratam os arts. 31-A a 31-F desta Lei, o incorporador restituirá os valores pagos pelo adquirente, deduzidos os valores descritos neste artigo e atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, no prazo máximo de 30 (trinta) dias após o habite-se ou documento equivalente expedido pelo órgão público municipal competente, admitindo se, nessa hipótese, que a pena referida no inciso II do caput deste artigo seja estabelecida até o limite de 50% (cinquenta por cento) da quantia paga. (grifo nosso). (...). Assim, conforme a legislação aplicável, é possível a fixação contratual de cláusula no percentual de até 50% dos valores adimplidos pelo comprador, devidamente atualizado por índice previsto na avença, desde que a incorporação esteja submetida ao regime de patrimônio de afetação. Nesse caso, possibilidade de fixação de multa penal no importe de 50% tem relação direta com segurança patrimonial que advém da incorporação imobiliária sob o regime especial de patrimônio de afetação, na medida em que o terreno e as acessões objeto de incorporação, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, manter-se-ão apartados do patrimônio do incorporador e constituirão patrimônio de afetação, destinado à consecução da incorporação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes. Nesse entendimento, encontram-se inúmeros precedentes desta Corte no sentido da plena validade da cláusula penal nos termos descritos na lei de regência: CONSUMIDOR. CIVIL. PROCESSO CIVIL. RESCISÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. UNIDADE IMOBILIÁRIA. MULTIPROPRIEDADE. FRAÇÃO. RESILIÇÃO. PROMITENTE COMPRADOR. LEI 13.786/2018. INCORPORAÇÃO SUJEITA A AFETAÇÃO DE PATRIMÔNIO. PERCENTUAL DE RETENÇÃO SOBRE VALORES PAGOS. POSSIBILIDADE. TERMO INICIAL DE JUROS MORATÓRIOS. TRÂNSITO EM JULGADO. CORREÇÃO MONETÁRIA. DESEMBOLSO. HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS. BASE DE CÁLCULO. VALOR DA CONDENAÇÃO. APLICAÇÃO. 1. A controvérsia deve ser solucionada sob o prisma do Código de Defesa do Consumidor, que regulamenta o direito fundamental de proteção do consumidor e incide nos contratos de compra e venda em que a incorporadora se obriga à construção de unidades imobiliárias. 2. O artigo 1.358-C, caput, do Código Civil Brasileiro prevê que "multipropriedade é o regime de condomínio em que cada um dos proprietários de um mesmo imóvel é titular de uma fração de tempo, à qual corresponde a faculdade de uso e gozo, com exclusividade, da totalidade do imóvel, a ser exercida pelos proprietários de forma alternada." 3. O artigo 67-A da Lei 4.591/64, incluído pela Lei 13.786/2018, prevê a possibilidade de o promitente comprador rescindir unilateralmente a avença. Todavia, o desfazimento do contrato acarreta a retenção do percentual de 25% da quantia adimplida como pena convencional que pode chegar até o limite de 50% quando a incorporação estiver sujeita ao regime de patrimônio de afetação, (...) 8. Recurso conhecido e parcialmente provido. (Acórdão 1437685, 07404174720218070001, Relator: MARIA DE LOURDES ABREU, 3a Turma Cível, data de julgamento: 20/7/2022, publicado no DJE: 28/7/2022. Pág.: Sem Página Cadastrada.). (grifei). APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA NO REGIME DE MULTIPROPRIEDADE. TIME SHARING. RELAÇÃO CONSUMERISTA. CLÁUSULA ABUSIVA. NÃO VERIFCADA. DIREITO À INFORMAÇÃO. CUMPRIMENTO. RESCISÃO UNILATERAL. COMPRADOR. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. DEVIDA. RETENÇÃO DE 50%. INCORPORAÇÃO SUJEITA AO REGIME DE AFETAÇÃO DE PATRIMÔNIO. POSSIBILIDADE. LEI No 13.786/2018. APLICABILIDADE. CONTRATO POSTERIOR À SUA VIGÊNCIA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. SENTENÇA MANTIDA. (...) 2. Celebrado a escritura pública de compra e venda de unidade em regime de multipropriedade, eventuais controvérsias a respeito das consequências do descumprimento das obrigações pactuadas, devem ser analisadas sob a ótica da Lei 13.786/2018, por se tratar de norma especial, sendo aplicáveis o Código Civil e o Código de Defesa do Consumidor apenas de forma subsidiária 3. Afastadas as alegações de abusividade das cláusulas contratuais ou de falta de informações, não é possível o reconhecimento de nulidade contratual. 4. No caso dos autos, o contrato de compra e venda de unidade imobiliária em regime de multipropriedade foi celebrado já na vigência da Lei 13.786/2018, sendo possível a retenção de 50% dos valores pagos pelo promitente comprador, pois a incorporação está sujeita ao regime de afetação de patrimônio, regime este devidamente informado no contrato entabulado entre as partes. 5. Recurso conhecido e não provido. Sentença mantida. (Acórdão 1424070, 07304698120218070001, Relator: ROMULO DE ARAUJO MENDES, 1a Turma Cível, data de julgamento: 18/5/2022, publicado no DJE: 31/5/2022. Pág.: Sem Página Cadastrada.). (grifei). APELAÇÃO CÍVEL. REMESSA NECESSÁRIA. AÇÃO ANULATÓRIA DE MULTA IMPOSTA PELO PROCON. IMÓVEL SUJEITO AO REGIME DE PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. PREVISÃO CONTRATUAL. CONTRATO FIRMADO APÓS A ALTERAÇÃO LEGISLATIVA PELA LEI N. 13.786/18. RESCISÃO UNILATERAL POR PARTE DA CONSUMIDORA. INCIDÊNCIA DOS ENCARGOS PACTUADOS. DISTINÇÃO DA BASE FÁTICA. (...) 2. As provas dos autos demonstram que o contrato firmado entre as partes data de 24/10/2020, após as alterações trazidas pela Lei n. 13.786/18 (ID 37071949). Embora o PROCON alegue abusividade dos valores cobrados a título de encargos contratuais, verifico que a retenção da integralidade da comissão de corretagem e a cláusula penal de 50% do valor pago são devidas porque previstas em lei e no contrato firmado. Diante da rescisão contratual por parte da consumidora de contrato submetido ao regime de afetação, a incorporadora não pode ser penalizada por seguir estritamente os termos da lei (controle de legalidade). (...) 4. Apelação conhecida e não provida. (Acórdão 1678851, 07027062020228070018, Relator: JOÃO LUÍS FISCHER DIAS, 5a Turma Cível, data de julgamento: 15/3/2023, publicado no DJE: 30/3/2023. Pág.: Sem Página Cadastrada.). (Grifos nossos). No caso em exame, segundo se extrai dos autos principais, o agravante firmou com a empresa autora/agravada, um Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de Unidade Imobiliária em Construção, se obrigando pela importância de R$ 1.888.635,00 (um milhão, oitocentos e oitenta e oito mil e seiscentos e trinta e cinco reais). Contudo, em razão de o comprador não ter adimplido parcelas da obrigação, a agravada propôs a ação de origem, objetivando a rescisão do contrato e a consignação de valores que entende ter que restituir ao agravante. Em contestação, o requerido apresentou reconvenção, na qual aduziu a abusividade da multa penal fixada em 50% dos valores já pagos, e requereu sua redução. Contudo o pedido reconvencional foi julgado improcedente. Assim, o Contrato de alienação imobiliária foi firmado pelas partes em 22.12.2021, posteriormente à vigência da Lei 13.786/18, a qual lhe é, pois, aplicável. A cláusula 2.5 do Contrato prevê expressamente a submissão do empreendimento imobiliário ao patrimônio de afetação, na forma da Lei 4.591/64. Além disso, a cláusula 8.1 estipula que “caso se opere o Distrato por iniciativa unilateral dos COMPRADORES ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação dos COMPRADORES, serão retidos, a título de cláusula penal convencional, 50% (cinquenta por cento) sobre o valor efetivamente pago pelos COMPRADORES, como autoriza o §5o do art. 67-A, alterado pela Lei 13.786/18, sendo que a importância remanescente será restituída no prazo máximo de 30 (trinta) dias após a data de expedição do Habite-se, devidamente atualizada com base no índice contratualmente ajustado, obedecendo o mesmo reajuste aplicado quando do seu recebimento ou pagamento, na forma da Lei no 13.786 de 27 de dezembro de 2018.” Outrossim, infere-se dos autos que a parte agravante consentiu com a rescisão contratual, matéria que se mostra incontroversa entre as partes. Destarte, em cognição sumária, não vislumbro a suscitada abusividade da cláusula penal contratualmente prevista, seja por estar prevista em lei, seja por possuir fundamento idôneo para sua fixação, consistente na maior segurança advinda da incorporação imobiliária submetida ao regime de patrimônio de afetação. Nesta senda, não exsurge a probabilidade do direito perseguido pela agravante, razão pela qual INDEFIRO o pedido de efeito suspensivo. Comunique-se ao d. Juízo a quo. Intime-se a parte agravante acerca do teor desta decisão; e a parte agravada para apresentar contrarrazões. BRASÍLIA, DF, 19 de junho de 2024 19:12:27. Desembargadora ANA MARIA FERREIRA Relatora