Tribunal: TJDFT
Processo: 0753112-31.2024.8.07.0000
Órgão julgador: HECTOR VALVERDE SANTANNA
Órgão colegiado: 2a Turma Cível
Data de publicação: 2024-12-19

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Desembargador Héctor Valverde Santanna Gabinete do Desembargador Héctor Valverde Santanna NÚMERO DO PROCESSO: 0753112-31.2024.8.07.0000 CLASSE JUDICIAL: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: GABRIEL MELO DA CRUZ GALDINO AGRAVADO: MARIA DIVINA FARIA DE GOUVEIA DECISÃO Trata-se de agravo de instrumento interposto por Gabriel Melo da Cruz Galdino contra a decisão que deferiu o requerimento liminar de despejo e determinou a desocupação do imóvel locado por ele. O agravante afirma que a ação de despejo foi proposta com o objetivo de extinguir o contrato de aluguel e lhe retirar do imóvel. Menciona que a agravada não requereu a concessão de prazo para a purgação da mora prevista no art. 62 da Lei n. 8.245/1991. Explica que os valores inadimplidos são objeto da execução de título extrajudicial n. 0721310-12.2024.8.07.0001, proposta em maio de 2024, o que impede que a mora seja purgada no processo de despejo. Ressalta que o contrato de aluguel é amparado por garantia locatícia (caução), o que impede a concessão de liminar para a desocupação do imóvel. Alega que o fato da caução ser inferior ao valor do débito é insuficiente para permitir a concessão de liminar de despejo. Requer a suspensão dos efeitos da decisão agravada. No mérito, pede a revogação da decisão que deferiu a liminar para a desocupação do imóvel. Preparo regular (id 67246103). Brevemente relatado, decido. Os recursos não impedem a eficácia da decisão recorrida (art. 995, caput, do Código de Processo Civil). O Relator poderá suspender a eficácia da decisão ou, caso esta seja de conteúdo negativo, conceder a medida requerida como mérito do recurso, se da imediata produção de seus efeitos houver risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação e ficar demonstrada a probabilidade de provimento recursal (art. 995, parágrafo único, do Código de Processo Civil). Há, portanto, dois (2) pressupostos cumulativos a serem considerados pelo Relator: a probabilidade de provimento do recurso e o perigo da demora. A controvérsia consiste em analisar a possibilidade de concessão de liminar de despejo em contrato garantido por caução. Extrai-se dos autos originários que a agravada propôs ação de despejo contra o agravante e requereu a concessão de liminar para a desocupação do imóvel em quinze (15) dias. O Juízo de Primeiro Grau registrou que o contrato de locação não possui garantia e determinou a desocupação do imóvel requerida pela agravada. O agravante manifestou-se pela impossibilidade de concessão de liminar de despejo em decorrência do contrato estar garantido por caução. O Juízo de Primeiro Grau entendeu que a caução prestada no início do contrato de locação é insuficiente para assegurar o adimplemento das obrigações e equivale à ausência de garantia idônea e contemporânea para afastar o despejo liminar. Determinou o cumprimento imediato da liminar de desocupação do imóvel. O art. 59, § 1o, inc. IX, da Lei n. 8.245/1991 permite a concessão de liminar para a desocupação de imóvel em ações de despejo que tiverem por fundamento exclusivo a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, desde que prestada caução no valor equivalente a três (3) meses de aluguel. Exclui-se a possibilidade de deferimento da medida liminar se o contrato estiver assegurado por uma das garantias previstas no art. 37 da mencionada lei, dentre as quais está a caução. Confira-se o disposto nos dispositivos legais mencionados: Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário. § 1o Conceder - se - á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo: (...) IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo. (Incluído pela Lei no 12.112, de 2009) Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia: I - caução; II - fiança; III - seguro de fiança locatícia. IV - cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. (Incluído pela Lei no 11.196, de 2005) Parágrafo único. É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação. O fato de o débito locatício ser superior ao valor da caução, equivalente a três (3) meses de aluguel, não autoriza a concessão da liminar de despejo. O art. 38, § 2o, da Lei n. 8.245/1991 impede que a caução em dinheiro exceda o equivalente a três (3) meses de aluguel. Essa disposição legal tem implicações significativas no que diz respeito à segurança financeira do locador em caso de inadimplemento do locatário. A proteção financeira contra eventuais inadimplementos garantida pela caução em dinheiro é limitada, pois esse valor dificilmente será suficiente para cobrir um eventual débito decorrente do inadimplemento do aluguel, cujo valor pode variar significativamente e que o tempo de inadimplência pode ir além do limite da caução. A impossibilidade de concessão de liminar de despejo em contratos garantidos por caução, mesmo quando o valor da caução é insuficiente para cobrir o débito, é uma escolha deliberada do legislador. Cabe ao locador resguardar-se com a garantia ajustada pelas partes e aguardar o julgamento de mérito da ação de despejo. Confiram-se julgados deste Tribunal de Justiça em casos análogos: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO. LIMINAR INDEFERIDA. REQUISITOS LEGAIS. CAUÇÃO CONTRATUAL PARCIAL. AUSÊNCIA DE PROBABILIDADE DO DIREITO. 1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu pedido de despejo liminar em ação de despejo por falta de pagamento, em razão da existência parcial de caução no contrato de locação e da controvérsia sobre sua integralidade. 2. A questão em discussão consiste em verificar se a caução parcial do contrato de locação impede o deferimento da liminar de despejo por inadimplência, considerando os requisitos do art. 59, §1o, da Lei no 8.245/91 (Lei do Inquilinato). 3. A Lei do Inquilinato (Lei no 8.245/91, art. 59, §1o, IX) exige, para o deferimento da liminar de despejo por falta de pagamento, que o contrato de locação esteja desprovido de garantias previstas no art. 37 da mesma lei. No caso, o contrato apresenta caução parcial, mas há controvérsia quanto à integralidade dessa garantia, motivo pelo qual não se preenche o requisito legal. 4. A jurisprudência majoritária deste Tribunal entende que a presença de qualquer forma de garantia locatícia, ainda que parcial, justifica o indeferimento da liminar de despejo, dado que a controvérsia sobre a caução demanda regular dilação probatória. Assim, a probabilidade do direito não se encontra presente, mantendo-se a decisão que indeferiu o pedido liminar. 5. Agravo de instrumento conhecido e desprovido. (Acórdão 1950893, 0718232-13.2024.8.07.0000, Relator(a): ANA MARIA FERREIRA DA SILVA, 3a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 28/11/2024, publicado no DJe: 11/12/2024.) AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO. LEI DE LOCAÇÕES (LEI N. 8.245/91). DESPEJO LIMINAR. CONTRATO GARANTIDO POR FIANÇA. IMPOSSIBILIDADE. ARTIGOS 37 E 59, §1o, IX DA LEI N. 8245/91. MANUTENÇÃO DA DECISÃO COMBATIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1. A controvérsia recursal consiste em analisar o acerto da decisão que indeferiu a liminar requerida pelo autor para que fosse procedida à desocupação do imóvel objeto do litígio, em quinze dias. 2. Com efeito, o art. 59, § 1o, inciso IX, da Lei de Locações (Lei no 8.245/91) preceitua que a liminar para desocupação será concedida em 15 (quinze) dias, independentemente da audiência da parte contrária, estando condicionada ao preenchimento de dois requisitos, quais sejam: a) caução no valor equivalente a 3 meses de aluguel; e, b) ser o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37. 3. Na espécie, a decisão combatida decidiu corretamente pelo indeferimento da liminar de despejo, porquanto a norma cogente determina que a previsão de garantia do contrato por qualquer modalidade assecuratória, estabelecida no art. 37 da Lei de Locação, tal como na hipótese (fiança), obsta o deferimento da medida. 4. Recurso conhecido e desprovido. (Acórdão 1927310, 0725872-67.2024.8.07.0000, Relator(a): CARLOS PIRES SOARES NETO, 1a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 25/09/2024, publicado no DJe: 09/10/2024.) AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROCESSUAL CIVIL. LEI N. 8.245/91. LOCAÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO. GARANTIA FIDEJUSSÓRIA. LIMINAR DE DESPEJO. INDEVIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1. O § 1o, inciso IX, do art. 59, da Lei n. 8.245/91 autoriza a concessão de liminar para a desocupação de imóvel locado, no prazo de 15 (quinze) dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a 3 (três) meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer de garantia, independentemente de motivo. 2. Se o contrato de locação de imóvel está garantido por fiança, hipótese prevista no art. 37 da Lei n. 8.245/91, tem-se que o locador não preencheu todos os requisitos legais estabelecidos no art. 59, § 1o, inciso IX, do reportado diploma legal, de modo que se revela escorreita a r. decisão agravada, ao indeferir a medida liminar de desocupação do imóvel. Precedentes deste e. Tribunal. 3. O risco de aumento do valor da dívida não tem o condão, por si só, de afastar o regramento específico da Lei do Inquilinato, que exige a ausência de garantia. 4. Recurso conhecido e desprovido. (Acórdão 1910000, 0723076-06.2024.8.07.0000, Relator(a): SANDRA REVES, 7a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 21/08/2024, publicado no DJe: 04/09/2024.) Ante o exposto, defiro o requerimento de suspensão dos efeitos da decisão agravada. Comunique-se ao Juízo de Primeiro Grau, que fica dispensado de prestar informações. Intime-se a agravada para apresentar resposta ao recurso. Brasília, data registrada em assinatura eletrônica. Desembargador Héctor Valverde Santanna Relator

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Desembargador Héctor Valverde Santanna Gabinete do Desembargador Héctor Valverde Santanna NÚMERO DO PROCESSO: 0753112-31.2024.8.07.0000 CLASSE JUDICIAL: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: GABRIEL MELO DA CRUZ GALDINO AGRAVADO: MARIA DIVINA FARIA DE GOUVEIA DECISÃO Trata-se de agravo de instrumento interposto por Gabriel Melo da Cruz Galdino contra a decisão que deferiu o requerimento liminar de despejo e determinou a desocupação do imóvel locado por ele. O agravante afirma que a ação de despejo foi proposta com o objetivo de extinguir o contrato de aluguel e lhe retirar do imóvel. Menciona que a agravada não requereu a concessão de prazo para a purgação da mora prevista no art. 62 da Lei n. 8.245/1991. Explica que os valores inadimplidos são objeto da execução de título extrajudicial n. 0721310-12.2024.8.07.0001, proposta em maio de 2024, o que impede que a mora seja purgada no processo de despejo. Ressalta que o contrato de aluguel é amparado por garantia locatícia (caução), o que impede a concessão de liminar para a desocupação do imóvel. Alega que o fato da caução ser inferior ao valor do débito é insuficiente para permitir a concessão de liminar de despejo. Requer a suspensão dos efeitos da decisão agravada. No mérito, pede a revogação da decisão que deferiu a liminar para a desocupação do imóvel. Preparo regular (id 67246103). Brevemente relatado, decido. Os recursos não impedem a eficácia da decisão recorrida (art. 995, caput, do Código de Processo Civil). O Relator poderá suspender a eficácia da decisão ou, caso esta seja de conteúdo negativo, conceder a medida requerida como mérito do recurso, se da imediata produção de seus efeitos houver risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação e ficar demonstrada a probabilidade de provimento recursal (art. 995, parágrafo único, do Código de Processo Civil). Há, portanto, dois (2) pressupostos cumulativos a serem considerados pelo Relator: a probabilidade de provimento do recurso e o perigo da demora. A controvérsia consiste em analisar a possibilidade de concessão de liminar de despejo em contrato garantido por caução. Extrai-se dos autos originários que a agravada propôs ação de despejo contra o agravante e requereu a concessão de liminar para a desocupação do imóvel em quinze (15) dias. O Juízo de Primeiro Grau registrou que o contrato de locação não possui garantia e determinou a desocupação do imóvel requerida pela agravada. O agravante manifestou-se pela impossibilidade de concessão de liminar de despejo em decorrência do contrato estar garantido por caução. O Juízo de Primeiro Grau entendeu que a caução prestada no início do contrato de locação é insuficiente para assegurar o adimplemento das obrigações e equivale à ausência de garantia idônea e contemporânea para afastar o despejo liminar. Determinou o cumprimento imediato da liminar de desocupação do imóvel. O art. 59, § 1o, inc. IX, da Lei n. 8.245/1991 permite a concessão de liminar para a desocupação de imóvel em ações de despejo que tiverem por fundamento exclusivo a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, desde que prestada caução no valor equivalente a três (3) meses de aluguel. Exclui-se a possibilidade de deferimento da medida liminar se o contrato estiver assegurado por uma das garantias previstas no art. 37 da mencionada lei, dentre as quais está a caução. Confira-se o disposto nos dispositivos legais mencionados: Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário. § 1o Conceder - se - á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo: (...) IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo. (Incluído pela Lei no 12.112, de 2009) Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia: I - caução; II - fiança; III - seguro de fiança locatícia. IV - cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. (Incluído pela Lei no 11.196, de 2005) Parágrafo único. É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação. O fato de o débito locatício ser superior ao valor da caução, equivalente a três (3) meses de aluguel, não autoriza a concessão da liminar de despejo. O art. 38, § 2o, da Lei n. 8.245/1991 impede que a caução em dinheiro exceda o equivalente a três (3) meses de aluguel. Essa disposição legal tem implicações significativas no que diz respeito à segurança financeira do locador em caso de inadimplemento do locatário. A proteção financeira contra eventuais inadimplementos garantida pela caução em dinheiro é limitada, pois esse valor dificilmente será suficiente para cobrir um eventual débito decorrente do inadimplemento do aluguel, cujo valor pode variar significativamente e que o tempo de inadimplência pode ir além do limite da caução. A impossibilidade de concessão de liminar de despejo em contratos garantidos por caução, mesmo quando o valor da caução é insuficiente para cobrir o débito, é uma escolha deliberada do legislador. Cabe ao locador resguardar-se com a garantia ajustada pelas partes e aguardar o julgamento de mérito da ação de despejo. Confiram-se julgados deste Tribunal de Justiça em casos análogos: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO. LIMINAR INDEFERIDA. REQUISITOS LEGAIS. CAUÇÃO CONTRATUAL PARCIAL. AUSÊNCIA DE PROBABILIDADE DO DIREITO. 1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu pedido de despejo liminar em ação de despejo por falta de pagamento, em razão da existência parcial de caução no contrato de locação e da controvérsia sobre sua integralidade. 2. A questão em discussão consiste em verificar se a caução parcial do contrato de locação impede o deferimento da liminar de despejo por inadimplência, considerando os requisitos do art. 59, §1o, da Lei no 8.245/91 (Lei do Inquilinato). 3. A Lei do Inquilinato (Lei no 8.245/91, art. 59, §1o, IX) exige, para o deferimento da liminar de despejo por falta de pagamento, que o contrato de locação esteja desprovido de garantias previstas no art. 37 da mesma lei. No caso, o contrato apresenta caução parcial, mas há controvérsia quanto à integralidade dessa garantia, motivo pelo qual não se preenche o requisito legal. 4. A jurisprudência majoritária deste Tribunal entende que a presença de qualquer forma de garantia locatícia, ainda que parcial, justifica o indeferimento da liminar de despejo, dado que a controvérsia sobre a caução demanda regular dilação probatória. Assim, a probabilidade do direito não se encontra presente, mantendo-se a decisão que indeferiu o pedido liminar. 5. Agravo de instrumento conhecido e desprovido. (Acórdão 1950893, 0718232-13.2024.8.07.0000, Relator(a): ANA MARIA FERREIRA DA SILVA, 3a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 28/11/2024, publicado no DJe: 11/12/2024.) AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO. LEI DE LOCAÇÕES (LEI N. 8.245/91). DESPEJO LIMINAR. CONTRATO GARANTIDO POR FIANÇA. IMPOSSIBILIDADE. ARTIGOS 37 E 59, §1o, IX DA LEI N. 8245/91. MANUTENÇÃO DA DECISÃO COMBATIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1. A controvérsia recursal consiste em analisar o acerto da decisão que indeferiu a liminar requerida pelo autor para que fosse procedida à desocupação do imóvel objeto do litígio, em quinze dias. 2. Com efeito, o art. 59, § 1o, inciso IX, da Lei de Locações (Lei no 8.245/91) preceitua que a liminar para desocupação será concedida em 15 (quinze) dias, independentemente da audiência da parte contrária, estando condicionada ao preenchimento de dois requisitos, quais sejam: a) caução no valor equivalente a 3 meses de aluguel; e, b) ser o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37. 3. Na espécie, a decisão combatida decidiu corretamente pelo indeferimento da liminar de despejo, porquanto a norma cogente determina que a previsão de garantia do contrato por qualquer modalidade assecuratória, estabelecida no art. 37 da Lei de Locação, tal como na hipótese (fiança), obsta o deferimento da medida. 4. Recurso conhecido e desprovido. (Acórdão 1927310, 0725872-67.2024.8.07.0000, Relator(a): CARLOS PIRES SOARES NETO, 1a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 25/09/2024, publicado no DJe: 09/10/2024.) AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROCESSUAL CIVIL. LEI N. 8.245/91. LOCAÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO. GARANTIA FIDEJUSSÓRIA. LIMINAR DE DESPEJO. INDEVIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1. O § 1o, inciso IX, do art. 59, da Lei n. 8.245/91 autoriza a concessão de liminar para a desocupação de imóvel locado, no prazo de 15 (quinze) dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a 3 (três) meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer de garantia, independentemente de motivo. 2. Se o contrato de locação de imóvel está garantido por fiança, hipótese prevista no art. 37 da Lei n. 8.245/91, tem-se que o locador não preencheu todos os requisitos legais estabelecidos no art. 59, § 1o, inciso IX, do reportado diploma legal, de modo que se revela escorreita a r. decisão agravada, ao indeferir a medida liminar de desocupação do imóvel. Precedentes deste e. Tribunal. 3. O risco de aumento do valor da dívida não tem o condão, por si só, de afastar o regramento específico da Lei do Inquilinato, que exige a ausência de garantia. 4. Recurso conhecido e desprovido. (Acórdão 1910000, 0723076-06.2024.8.07.0000, Relator(a): SANDRA REVES, 7a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 21/08/2024, publicado no DJe: 04/09/2024.) Ante o exposto, defiro o requerimento de suspensão dos efeitos da decisão agravada. Comunique-se ao Juízo de Primeiro Grau, que fica dispensado de prestar informações. Intime-se a agravada para apresentar resposta ao recurso. Brasília, data registrada em assinatura eletrônica. Desembargador Héctor Valverde Santanna Relator