Tribunal: TJDFT
Processo: 0722085-30.2024.8.07.0000
Órgão julgador: ANA MARIA FERREIRA DA SILVA
Órgão colegiado: 3a Turma Cível
Data de publicação: 2024-06-06

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS AnaMFSilva Gabinete da Desa. Ana Maria Ferreira Número do processo: 0722085-30.2024.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: CAIXA ECONOMICA FEDERAL AGRAVADO: SETOR TOTAL VILLE CONDOMINIO TREZE D E C I S Ã O Cuida-se de agravo de instrumento interposto por CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF, ora terceiro interessado/agravante, em face de Decisão proferida pelo Juízo da 1a Vara Cível, de Família e de Órfãos e Sucessões de Santa Maria, nos autos do cumprimento de sentença n° 0708170-83.2021.8.07.0010, movido por SETOR TOTAL VILLE CONDOMINIO TREZE, ora exequente/agravado, nos seguintes termos (ID n° 191825017 – autos originais): “A parte credora requer a continuidade dos atos necessários à expropriação do imóvel. As despesas condominiais possuem a natureza de obrigações propter rem, ou seja, afetam o imóvel para garantir o pagamento das despesas de condomínio, pois se prestam à manutenção do próprio bem. Nos termos do Enunciado da Súmula 478/STJ: "na execução de crédito relativo a cotas condominiais, este tem preferência sobre o hipotecário". A esse respeito, o Superior Tribunal de Justiça autorizou a penhora de imóvel alienado fiduciariamente em execução de dívida condominial. Transcreve-se a ementa: CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. NATUREZA PROPTER REM DO DÉBITO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. PENHORA DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. As normas dos arts. 27, § 8o, da Lei no 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do CC/2002, reguladoras do contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, apenas disciplinam as relações jurídicas ente os contratantes, sem alcançar relações jurídicas diversas daquelas, nem se sobrepor a direitos de terceiros não contratantes, como é o caso da relação jurídica entre condomínio edilício e condôminos e do direito do condomínio credor de dívida condominial, a qual mantém sua natureza jurídica propter rem. 2. A natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa. Por isso, se sobreleva ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, na condição de proprietário sujeito à uma condição resolutiva, não pode ser detentor de maiores direitos que o proprietário pleno.3. Em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao débito, ainda que esteja alienado fiduciariamente, tendo em vista a natureza da dívida condominial, nos termos do art. 1.345 do Código Civil de 2002.4. Para tanto, o condomínio exequente deve promover também a citação do credor fiduciário, além do devedor fiduciante, a fim de vir aquele integrar a execução para que se possa encontrar a adequada solução para o resgate dos créditos, a qual depende do reconhecimento do dever do proprietário, perante o condomínio, de quitar o débito, sob pena de ter o imóvel penhorado e levado à praceamento. Ao optar pela quitação da dívida, o credor fiduciário se sub-roga nos direitos do exequente e tem regresso contra o condômino executado, o devedor fiduciante.5. Recurso especial provido. (STJ - REsp: 2059278 SC 2022/0086988-5, Relator: Ministro MARCO BUZZI, Data de Julgamento: 23/05/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 12/09/2023) Do informativo de jurisprudência vinculado, extrai-se a seguinte redação: "A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça que entende que não é possível a penhora do imóvel alienado fiduciariamente em execução de despesas condominiais de responsabilidade do devedor fiduciante, na forma dos arts. 27, § 8o, da Lei no 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do CC/2002, uma vez que o bem não integra o seu patrimônio, mas sim o do credor fiduciário. Admitindo-se, contudo, a penhora do direito real de aquisição derivado da alienação fiduciária, de acordo com os arts. 1.368-B, caput, do CC/2002, c/c o art. 835, XII, do CPC (REsp 2.036.289/RS, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 18/4/2023, DJe 20/4/2023). Tal solução se mostra correta para o contexto, para um credor comum, o credor normal de um condômino, naquela situação. O credor não poderá penhorar o imóvel do devedor, por estar o bem alienado fiduciariamente ao credor fiduciário, sendo este o titular da propriedade resolúvel da coisa imóvel. Porém, quando o credor do condômino devedor é o próprio condomínio a solução não se ajusta. É que relativamente ao próprio condomínio-credor, dada a natureza propter rem das despesas condominiais, nos termos do art. 1.345 do Código Civil, haverá necessidade de se promover a citação, na ação de execução, também do credor fiduciário no aludido contrato para que venha integrar a lide, possibilitando ao titular do direito previsto no contrato de alienação fiduciária quitar o débito condominial existente e, em ação regressiva, tentar obter do devedor fiduciante o retorno desses valores. A razão para tanto está em que não se pode cobrir o credor fiduciário de imunidade contra dívida condominial, outorgando-lhe direitos maiores do que aqueles que tem qualquer proprietário. Quer dizer, o proprietário fiduciário não é um proprietário especial, detentor de maiores direitos do que o proprietário comum de imóvel em condomínio edilício. A natureza propter rem se sobreleva ao direito do próprio credor fiduciário, dado que não é justo que se coloque nos ombros dos demais condôminos a obrigação de arcar com o rateio daquelas despesas, tendo em vista que, de um lado, o devedor fiduciante se sente confortável em não pagar, porque sabe que o apartamento não poderia ser objeto de nenhuma constrição. E, de outro lado, o credor fiduciário se sente tranquilo também, porque, recebendo o dinheiro correspondente ao empréstimo que realizou, não será importunado no seu direito de propriedade, apesar da existência de débitos condominiais que pairam sem uma definição de pagamento. Dessa forma, é dever de o condomínio exequente promover a citação do credor fiduciário a fim de que ele venha integrar a execução, facultando-lhe a oportunidade de quitar o débito condominial para não ver o imóvel ser arrematado em praça na execução e, assim, se creditar para, em ação regressiva, buscar o ressarcimento desse valor junto ao devedor fiduciante." Nesse contexto, verifica-se que, em regra, a efetivação de penhora do próprio imóvel gravado por alienação fiduciária encontra óbice porque o bem em si não integra o patrimônio do devedor, o qual ostenta apenas eventuais direitos oriundos do contrato de financiamento celebrado, devendo a penhora recair sobre os esses direitos e não sobre a próprio bem. Porém, há uma diferenciação quando o exequente é o próprio condomínio e a dívida se constitua de despesas condominiais de responsabilidade do executado, uma vez que o débito condominial se sobrepõe ao débito hipotecário, razão pela qual os direitos de propriedade podem ser atingidos pela constrição. O e. TJDFT, a propósito, também reconheceu em julgado recente a possibilidade de penhora do imóvel para adimplemento de dívida de condomínio, de natureza propter rem, por força da Súmula no 478, do c. STJ, confira-se: JUIZADOS ESPECIAIS CÍVEIS. AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROCESSO CIVIL. EXECUÇÃO. DESPESAS CONDOMINIAIS. NATUREZA "PROPTER REM". IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE. PENHORA DO BEM GERADOR DO DÉBITO. POSSIBILIDADE. NECESSIDADE DE CITAÇÃO DO CREDOR FIDUCIÁRIO. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. (...) 5. Nos termos do artigo 1.361, do Código Civil, ?Considera-se fiduciária a propriedade resolúvel de coisa móvel infungível que o devedor, com escopo de garantia, transfere ao credor?. Desse modo, no caso de alienação fiduciária, o devedor transfere a propriedade resolúvel da coisa infungível ao credor, como forma de garantia da dívida contraída. Nesse caso, o devedor fiduciante permanece apenas com a posse direta e o direito real de aquisição do bem alienado, não sendo, desta forma, proprietário do imóvel dado em garantia até que cumpra todas as obrigações contraídas contratualmente. 6. No entanto, considerando que a obrigação decorrente de despesas condominiais possui natureza propter rem, uma vez que tais despesas objetivam a conservação da própria coisa e por isso agregam e acompanham o bem independente da sua titularidade, o próprio imóvel deve responder pelo seu inadimplemento. 6.1. A natureza propter rem vincula-se diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa. Assim, no caso de execução por dívida condominial, tendo em vista sua natureza, admite-se a penhora do imóvel que dá origem ao débito, mesmo que objeto de alienação fiduciária. 6.2. Nesse caso, conforme inteligência da Súmula 478 do STJ, o crédito decorrente de taxa condominial, por sua natureza, prefere, inclusive, aos créditos de garantia real como a hipoteca, o mesmo ocorrendo em relação à propriedade resolúvel, como a alienação fiduciária. 7. Antes, porém, o condomínio exequente deverá providenciar, também, a citação do credor fiduciário, além do devedor fiduciante para que possa integrar a execução e buscar a solução mais adequada para resgate dos créditos, diante de seu interesse na solução da lide e em resguardar o bem dado em garantia do contrato de alienação fiduciária, a fim de evitar que seja levado à hasta pública. 7.1. Ao ser citado, caso opte pela quitação da dívida, o credor fiduciário sub-rogar-se-á nos direitos do ora exequente e terá direito de regresso contra o executado/devedor fiduciante. Nesse sentido é o entendimento do eg. STJ: (...) ( REsp n. 2.059.278/SC, relator Ministro Marco Buzzi, relator para acórdão Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 23/5/2023, DJe de 12/9/2023.)?. 8. Agravo de instrumento CONHECIDO e PROVIDO. Decisão reformada. 9. Custas recolhidas. Sem condenação em honorários, uma vez que não houve recorrente vencido. 10. Acórdão lavrado na forma do art. 46 da Lei 9.099/95. (TJ-DF 07014840320238079000 1773924, Relator: EDILSON ENEDINO DAS CHAGAS, Data de Julgamento: 23/10/2023, Segunda Turma Recursal, Data de Publicação: 31/10/2023) (grifei). AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. COBRANÇA TAXAS CONDOMINIAIS. PREFERÊNCIA DO CRÉDITO CONDOMINIAL SOBRE O CRÉDITO HIPOTECÁRIO. SÚMULA 478 DO STJ. QUESTÃO JÁ DECIDIDA NO PROCESSO. PRECLUSÃO PRO JUDICATO. 1. O Enunciado de Súmula no 478 do Superior Tribunal de Justiça dispõe que ?Na execução de crédito relativo a cotas condominiais, este tem preferência sobre o hipotecário.? 2. No caso concreto, verificando-se que o crédito condominial, objeto do cumprimento de sentença, tem preferência sobre o crédito hipotecário, não há que se falar em revogação da arrematação, conforme determinado na decisão agravada. 3. Verificando-se que a questão acerca da preferência do crédito condominial sobre o crédito hipotecário já foi objeto de decisão pretérita, tendo sido determinado o prosseguimento do feito com esteio na mencionada Súmula 478 do STJ, evidencia-se, assim, que a decisão agravada foi proferida em contrariedade ao disposto no art. 505 do CPC, que diz respeito ao instituto da preclusão pro judicato vigente em nosso ordenamento jurídico, sendo vedado ao julgador decidir novamente determinada questão. 4. Agravo de instrumento conhecido e provido. (TJ-DF 07400127720228070000 1701184, Relator: ANA CANTARINO, Data de Julgamento: 11/05/2023, 5a Turma Cível, Data de Publicação: 23/05/2023) Portanto, em observância ao disposto no art. 927, IV, do CPC, tendo em vista que o crédito condominial prefere ao hipotecário, conclui-se que é possível a realização da penhora do próprio imóvel, a despeito da propriedade resolúvel do credor fiduciário. Ao exequente cabe promover a integração do referido credor fiduciário na execução, o qual deverá ser citado para quitação do débito condominial e assim evitar os atos expropriatórios do bem levado à constrição judicial. Desse modo, considerando que persiste o inadimplemento da dívida condominial executada pelo Condomínio no qual se encontra localizado o imóvel, defiro a penhora do próprio imóvel Rua 200, Lote 201, Bloco 04, Apartamento 203, Setor Total Ville – Condomínio 13 – Santa Maria – DF CEP: 72.584-550, matriculado junto ao Cartório do 5o Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal, consoante certidão de matrícula de ID 107413856, para garantia da dívida em execução, que poderá ser levada a efeito por meio de termo nos autos, na forma do art. 838 do CPC. 1. Intime-se a parte exequente para promover a citação do credor fiduciário. Prazo: 15 dias, sob pena de revogação da conversão da penhora e suspensão do feito com fundamento no art. 921, III e §1o, do CPC. 2. Cumprida a determinação, CITE-SE o credor fiduciário para manifestação em 15 (quinze) dias, a fim de que promova a quitação da dívida, sub-rogando-se nos direitos do exequente, com direito de regresso em face do executado/devedor fiduciante, ou para que apresente a solução mais adequada para resgate dos créditos, diante de seu interesse na solução da lide e em resguardar o bem dado em garantia do contrato de alienação fiduciária e a fim de evitar que seja levado à hasta pública. 3. Lavre-se novo termo nos autos e expeça-se nova certidão de penhora, intimando-se a parte exequente para promover a retificação da averbação da constrição na matrícula do imóvel (art. 844 do CPC). 4. Intime-se o executado da penhora. Pelo mesmo ato de intimação, constituo o executado como depositário do bem penhorado, bem como o advirto de que não poderá dispor do referido bem, até posterior deliberação deste Juízo, devendo tomar todas as medidas e cautelas necessárias para o bom desempenho de suas funções. (art. 159 e seguintes, do CPC). Caso o executado não aceite a função, deverá se manifestar nos autos, ficando cientificado que o bem será depositado com o exequente, que, este caso, poderá tomar todas as medidas e cautelas necessárias para o bom desempenho da função. Havendo recusa também do exequente haverá nomeação de depositário pelo juízo, a ser remunerado pelas partes. 5. Expeça-se mandado de avaliação, sobrevindo este intimem-se as partes (art. 870 e seguintes, do CPC). 6. Intimem-se eventual cônjuge/companheiro do executado, nos termos do art. 842, do CPC. I.”. Irresignada, a agravante informa, em síntese, que o Agravante requereu a penhora do próprio imóvel que gerou os encargos condominiais que são objeto do litígio. Nesse contexto, sustenta que deve ser reconhecida a impossibilidade de penhora de imóvel garantidor de contrato de alienação fiduciária. Assim, interpõe o presente agravo de instrumento, com pedido de efeito suspensivo, pleiteando a reforma da r. Decisão impugnada, a fim de que seja afastada a penhora sobre o imóvel em si e deferida apenas a penhora sobre os direitos aquisitivos do devedor fiduciante/executado. Preparo devidamente recolhido em ID n° 59704977. É o relatório. DECIDO. Nos termos do art. 1.019, inciso I, do Código de Processo Civil, poderá o relator, ao receber o agravo de instrumento, deferir a pretensão recursal em antecipação de tutela, mesmo que parcialmente. Nesse sentido, para que haja o deferimento antecipado da referida pretensão recursal, deverá a parte agravante demonstrar os elementos que evidenciem a probabilidade de seu direito e o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, na forma prevista no art. 300, caput, do Código de Processo Civil. No caso em apreço, não verifico a presença de elementos que evidenciem a probabilidade do direito apta a autorizar o deferimento do pedido liminar pretendido. Conforme o relatado, pretende o agravante ver afastada a penhora que recaiu sobre imóvel alienado fiduciariamente a fim de que seja quitada dívida decorrente de suas taxas condominiais. Da r. Decisão agravada, afere-se que a respectiva penhora foi deferida, em síntese, por entender o MM. Juízo a quo que “(...) o Superior Tribunal de Justiça autorizou a penhora de imóvel alienado fiduciariamente em execução de dívida condominial. (...)” – ID n° 191825017 do feito de origem. As despesas condominiais possuem a natureza de obrigações propter rem, ou seja, se aderem à coisa, e não ao possuidor, proprietário ou ocupante da unidade a qualquer título. Tal fato é evidenciado pelo entendimento consolidado no sentido de que a dívida condominial, por constituir obrigação propter rem, passa à responsabilidade do novo adquirente, ainda que se cuide de cotas anteriores à transferência do domínio. Assim, tratando-se a dívida de condomínio de obrigação propter rem, e partindo-se da premissa de que o próprio imóvel gerador das despesas constitui garantia ao pagamento da dívida, o proprietário do imóvel pode ter seu bem penhorado no bojo de ação de cobrança, já em fase de cumprimento de sentença, ainda que não tenha figurado no polo passivo. Nesse sentido, é o entendimento do STJ. Vejamos: CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. NATUREZA PROPTER REM DO DÉBITO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. PENHORA DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. As normas dos arts. 27, § 8o, da Lei no 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do CC/2002, reguladoras do contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, apenas disciplinam as relações jurídicas ente os contratantes, sem alcançar relações jurídicas diversas daquelas, nem se sobrepor a direitos de terceiros não contratantes, como é o caso da relação jurídica entre condomínio edilício e condôminos e do direito do condomínio credor de dívida condominial, a qual mantém sua natureza jurídica propter rem. 2. A natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa. Por isso, se sobreleva ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, na condição de proprietário sujeito à uma condição resolutiva, não pode ser detentor de maiores direitos que o proprietário pleno. 3. Em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao débito, ainda que esteja alienado fiduciariamente, tendo em vista a natureza da dívida condominial, nos termos do art. 1.345 do Código Civil de 2002. 4. Para tanto, o condomínio exequente deve promover também a citação do credor fiduciário, além do devedor fiduciante, a fim de vir aquele integrar a execução para que se possa encontrar a adequada solução para o resgate dos créditos, a qual depende do reconhecimento do dever do proprietário, perante o condomínio, de quitar o débito, sob pena de ter o imóvel penhorado e levado à praceamento. Ao optar pela quitação da dívida, o credor fiduciário se sub- roga nos direitos do exequente e tem regresso contra o condômino executado, o devedor fiduciante. 5. Recurso especial provido. (REsp n. 2.059.278/SC, relator Ministro Marco Buzzi, relator para acórdão Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 23/5/2023, DJe de 12/9/2023.) No mesmo sentido, em que pese a existência de divergência jurisprudencial neste e. Tribunal de Justiça acerca da matéria, cito os seguintes posicionamentos jurisprudenciais: DIREITO CIVIL. PROCESSO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. PRESCRIÇÃO. NÃO OCORRÊNCIA. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. LEGALIDADE DA COBRANÇA. SENTENÇA MANTIDA. 1. O prazo prescricional para a cobrança de taxas condominiais inadimplidas é de 5 (cinco) anos, conforme previsão do art. 206, § 5o, I, do CPC, bem como o Tema Repetitivo 949 do STJ. 2. As dívidas de condomínio têm natureza propter rem, ou seja, aderem à coisa e não à pessoa que as contraiu, podendo o condomínio cobrá-las do proprietário ou do ocupante da unidade a qualquer título. 3. "(...) a dívida condominial constitui obrigação propter rem, de sorte que, aderindo ao imóvel, passa à responsabilidade do novo adquirente, ainda que se cuide de cotas anteriores à transferência do domínio, ressalvado o seu direito de regresso contra o antigo proprietário. (...)". (REsp 659.584/SP, Rel. Ministro Aldir Passarinho Junior, Quarta Turma, julgado em 4.4.2006, DJ 22.5.2006, p. 205) 4. Apelação conhecida e não provida. Prejudicial de prescrição afastada. Unânime. (Acórdão 1746684, 07183304020218070020, Relator(a): FÁTIMA RAFAEL, 3a Turma Cível, data de julgamento: 17/8/2023, publicado no DJE: 5/9/2023. Pág.: Sem Página Cadastrada.) PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. PRETENSÂO À PENHORA DO PRÓPRIO IMÓVEL GERADOR DOS DÉBITOS CONDOMINIAIS. POSSIBILIDADE. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. TRANSFERÊNCIA DE TITULARIDADE. IRRELEVÂNCIA. AGRAVO PROVIDO. 1. Agravo de instrumento, com pedido de atribuição de efeito suspensivo, interposto contra decisão proferida em ação de execução de título extrajudicial, que indeferiu o pedido de penhora do imóvel gerador dos débitos condominiais considerando o bem não está registrado em nome do executado e que o atual proprietário não compõe o polo passivo da execução. 1.1. Nesta sede recursal, o agravante requer a concessão de efeito suspensivo para obstar os efeitos da decisão agravada e, no mérito, a sua reforma para admitir a penhora do débito condominial sobre o imóvel gerador da dívida. 2. A despesa condominial constitui obrigação de natureza propter rem que, embora tenha origem na relação jurídica havida com a coisa, posse ou propriedade, acompanha o próprio bem que originou o débito. 2.1. Ademais, relevante pontuar que, na forma do art. 3o, IV, da Lei n. 8.009/90, e art. 1.715 do CC, o próprio imóvel gerador das taxas condominiais deve servir como garantia do pagamento das despesas, não sendo oponível a sua impenhorabilidade nem mesmo em se configurando como bem de família. 2.2. A possibilidade de penhora do imóvel gerador da obrigação condominial, no qual figura como proprietário atual pessoa diversa que não integra a lide, não pode ser obstar a garantia legal prevista em favor do condomínio exequente, sob pena de o empecilho configurar um vazio jurídico inviabilizando o alcance do crédito perseguido pelo exequente que busca a penhora do próprio imóvel gerador das despesas. 2.3. Sobre o tema, seja porque o atual proprietário não figura como parte na execução de origem, seja porque o bem não integra mais o patrimônio do executado, o entendimento firmado tanto pelo STJ quanto por esta Corte de Justiça é no sentido de permitir a penhora do imóvel gerador do débito condominial. 2.4. Ou seja, ainda que o atual proprietário não tenha figurado no processo em que se persegue a obrigação, admite-se a constrição do bem, observada, no entanto, a intimação do proprietário atual do imóvel para eventual satisfação voluntária do crédito do condomínio e regular exercício do direito defesa por instrumento processual adequado. 2.5. Precedente: "(...) A dívida condominial tem natureza de obrigação propter rem, podendo, pois, ser demandada de quem exerce a relação jurídica de direito material com a coisa, o que permite a penhora do imóvel mesmo que o proprietário não tenha participado da fase de conhecimento e não conste no título executivo, resguardado o eventual direito de regresso." (AgInt no REsp n. 1.962.085/PR, Min. Paulo de Tarso Sanseverino, 3a Turma, DJe de 23/3/2023). 3. Enfim. Diante da natureza propter rem, as dívidas decorrentes e oriundas de taxas condominiais, aderem à coisa, independente de quem seja o seu titular ou proprietário. Logo, comparece lícita e possível, a penhora do imóvel para a satisfação dos débitos condominiais, ainda que tenha sido (o imóvel) transferido a terceiro. 4. Agravo de instrumento provido. (Acórdão 1755998, 07273556920238070000, Relator(a): JOÃO EGMONT, 2a Turma Cível, data de julgamento: 6/9/2023, publicado no DJE: 3/10/2023. Pág.: Sem Página Cadastrada.) AGRAVO DE INSTRUMENTO. PENHORA DE IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. POSSIBILIDADE. RECURSO PROVIDO. 1 Sendo as dívidas condominiais devidas antes mesmo da consolidação da propriedade fiduciária em favor da CEF, nenhuma relevância haverá para a credora fiduciária ao consolidar seu domínio mediante a execução da garantia, pois esta deverá liquidar inicialmente todas as dívidas próprias do bem, a fim de não perdê-lo em eventual hasta pública que se seguir à penhora pretendida, de modo que assim nada obsta a consumação da constrição sobre o imóvel que ensejou a dívida de natureza propter rem. 2. A possibilidade da penhora do imóvel que ensejou a dívida condominial não causa situação irreversível, mas se impõe como corolário do cumprimento de sentença que se desenvolve nos mesmos limites subjetivos da pretensão inicial. 3. Não há redirecionamento ou propositura da execução contra quem não tenha participado da demanda na fase de cobrança. O que persiste é a vinculação do imóvel à satisfação da obrigação propter rem, independentemente de quem seja o atual titular do domínio, bastando que o juízo, ao levar a cabo a expropriação em praça pública, da hasta se dê notícia formal ao atual proprietário tabular para, caso queira, adote as medidas de salvaguarda inerentes à preservação do direito de propriedade sobre a coisa. 4.Agravo conhecido e provido. (Acórdão 1302178, 07212317520208070000, Relator(a): CARLOS RODRIGUES, 1a Turma Cível, data de julgamento: 18/11/2020, publicado no DJE: 3/12/2020. Pág.: Sem Página Cadastrada.) Assim, uma vez que a r. Decisão agravada encontra-se alinhada ao entendimento atualmente adotado pelo c. STJ e à Jurisprudência deste e. Tribunal de Justiça, afasta-se a probabilidade do direito da parte agravante. Portanto, ausentes os requisitos necessários à concessão da Tutela Recursal pretendida, INDEFIRO o pedido de atribuição de efeito suspensivo ao presente agravo de instrumento. Comunique-se ao d. Juízo a quo. Intime-se a parte agravada para apresentar contrarrazões. BRASÍLIA, DF, 4 de junho de 2024. Desembargadora ANA MARIA FERREIRA Relatora

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS AnaMFSilva Gabinete da Desa. Ana Maria Ferreira Número do processo: 0722085-30.2024.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: CAIXA ECONOMICA FEDERAL AGRAVADO: SETOR TOTAL VILLE CONDOMINIO TREZE D E C I S Ã O Cuida-se de agravo de instrumento interposto por CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF, ora terceiro interessado/agravante, em face de Decisão proferida pelo Juízo da 1a Vara Cível, de Família e de Órfãos e Sucessões de Santa Maria, nos autos do cumprimento de sentença n° 0708170-83.2021.8.07.0010, movido por SETOR TOTAL VILLE CONDOMINIO TREZE, ora exequente/agravado, nos seguintes termos (ID n° 191825017 – autos originais): “A parte credora requer a continuidade dos atos necessários à expropriação do imóvel. As despesas condominiais possuem a natureza de obrigações propter rem, ou seja, afetam o imóvel para garantir o pagamento das despesas de condomínio, pois se prestam à manutenção do próprio bem. Nos termos do Enunciado da Súmula 478/STJ: "na execução de crédito relativo a cotas condominiais, este tem preferência sobre o hipotecário". A esse respeito, o Superior Tribunal de Justiça autorizou a penhora de imóvel alienado fiduciariamente em execução de dívida condominial. Transcreve-se a ementa: CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. NATUREZA PROPTER REM DO DÉBITO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. PENHORA DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. As normas dos arts. 27, § 8o, da Lei no 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do CC/2002, reguladoras do contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, apenas disciplinam as relações jurídicas ente os contratantes, sem alcançar relações jurídicas diversas daquelas, nem se sobrepor a direitos de terceiros não contratantes, como é o caso da relação jurídica entre condomínio edilício e condôminos e do direito do condomínio credor de dívida condominial, a qual mantém sua natureza jurídica propter rem. 2. A natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa. Por isso, se sobreleva ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, na condição de proprietário sujeito à uma condição resolutiva, não pode ser detentor de maiores direitos que o proprietário pleno.3. Em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao débito, ainda que esteja alienado fiduciariamente, tendo em vista a natureza da dívida condominial, nos termos do art. 1.345 do Código Civil de 2002.4. Para tanto, o condomínio exequente deve promover também a citação do credor fiduciário, além do devedor fiduciante, a fim de vir aquele integrar a execução para que se possa encontrar a adequada solução para o resgate dos créditos, a qual depende do reconhecimento do dever do proprietário, perante o condomínio, de quitar o débito, sob pena de ter o imóvel penhorado e levado à praceamento. Ao optar pela quitação da dívida, o credor fiduciário se sub-roga nos direitos do exequente e tem regresso contra o condômino executado, o devedor fiduciante.5. Recurso especial provido. (STJ - REsp: 2059278 SC 2022/0086988-5, Relator: Ministro MARCO BUZZI, Data de Julgamento: 23/05/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 12/09/2023) Do informativo de jurisprudência vinculado, extrai-se a seguinte redação: "A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça que entende que não é possível a penhora do imóvel alienado fiduciariamente em execução de despesas condominiais de responsabilidade do devedor fiduciante, na forma dos arts. 27, § 8o, da Lei no 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do CC/2002, uma vez que o bem não integra o seu patrimônio, mas sim o do credor fiduciário. Admitindo-se, contudo, a penhora do direito real de aquisição derivado da alienação fiduciária, de acordo com os arts. 1.368-B, caput, do CC/2002, c/c o art. 835, XII, do CPC (REsp 2.036.289/RS, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 18/4/2023, DJe 20/4/2023). Tal solução se mostra correta para o contexto, para um credor comum, o credor normal de um condômino, naquela situação. O credor não poderá penhorar o imóvel do devedor, por estar o bem alienado fiduciariamente ao credor fiduciário, sendo este o titular da propriedade resolúvel da coisa imóvel. Porém, quando o credor do condômino devedor é o próprio condomínio a solução não se ajusta. É que relativamente ao próprio condomínio-credor, dada a natureza propter rem das despesas condominiais, nos termos do art. 1.345 do Código Civil, haverá necessidade de se promover a citação, na ação de execução, também do credor fiduciário no aludido contrato para que venha integrar a lide, possibilitando ao titular do direito previsto no contrato de alienação fiduciária quitar o débito condominial existente e, em ação regressiva, tentar obter do devedor fiduciante o retorno desses valores. A razão para tanto está em que não se pode cobrir o credor fiduciário de imunidade contra dívida condominial, outorgando-lhe direitos maiores do que aqueles que tem qualquer proprietário. Quer dizer, o proprietário fiduciário não é um proprietário especial, detentor de maiores direitos do que o proprietário comum de imóvel em condomínio edilício. A natureza propter rem se sobreleva ao direito do próprio credor fiduciário, dado que não é justo que se coloque nos ombros dos demais condôminos a obrigação de arcar com o rateio daquelas despesas, tendo em vista que, de um lado, o devedor fiduciante se sente confortável em não pagar, porque sabe que o apartamento não poderia ser objeto de nenhuma constrição. E, de outro lado, o credor fiduciário se sente tranquilo também, porque, recebendo o dinheiro correspondente ao empréstimo que realizou, não será importunado no seu direito de propriedade, apesar da existência de débitos condominiais que pairam sem uma definição de pagamento. Dessa forma, é dever de o condomínio exequente promover a citação do credor fiduciário a fim de que ele venha integrar a execução, facultando-lhe a oportunidade de quitar o débito condominial para não ver o imóvel ser arrematado em praça na execução e, assim, se creditar para, em ação regressiva, buscar o ressarcimento desse valor junto ao devedor fiduciante." Nesse contexto, verifica-se que, em regra, a efetivação de penhora do próprio imóvel gravado por alienação fiduciária encontra óbice porque o bem em si não integra o patrimônio do devedor, o qual ostenta apenas eventuais direitos oriundos do contrato de financiamento celebrado, devendo a penhora recair sobre os esses direitos e não sobre a próprio bem. Porém, há uma diferenciação quando o exequente é o próprio condomínio e a dívida se constitua de despesas condominiais de responsabilidade do executado, uma vez que o débito condominial se sobrepõe ao débito hipotecário, razão pela qual os direitos de propriedade podem ser atingidos pela constrição. O e. TJDFT, a propósito, também reconheceu em julgado recente a possibilidade de penhora do imóvel para adimplemento de dívida de condomínio, de natureza propter rem, por força da Súmula no 478, do c. STJ, confira-se: JUIZADOS ESPECIAIS CÍVEIS. AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROCESSO CIVIL. EXECUÇÃO. DESPESAS CONDOMINIAIS. NATUREZA "PROPTER REM". IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE. PENHORA DO BEM GERADOR DO DÉBITO. POSSIBILIDADE. NECESSIDADE DE CITAÇÃO DO CREDOR FIDUCIÁRIO. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. (...) 5. Nos termos do artigo 1.361, do Código Civil, ?Considera-se fiduciária a propriedade resolúvel de coisa móvel infungível que o devedor, com escopo de garantia, transfere ao credor?. Desse modo, no caso de alienação fiduciária, o devedor transfere a propriedade resolúvel da coisa infungível ao credor, como forma de garantia da dívida contraída. Nesse caso, o devedor fiduciante permanece apenas com a posse direta e o direito real de aquisição do bem alienado, não sendo, desta forma, proprietário do imóvel dado em garantia até que cumpra todas as obrigações contraídas contratualmente. 6. No entanto, considerando que a obrigação decorrente de despesas condominiais possui natureza propter rem, uma vez que tais despesas objetivam a conservação da própria coisa e por isso agregam e acompanham o bem independente da sua titularidade, o próprio imóvel deve responder pelo seu inadimplemento. 6.1. A natureza propter rem vincula-se diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa. Assim, no caso de execução por dívida condominial, tendo em vista sua natureza, admite-se a penhora do imóvel que dá origem ao débito, mesmo que objeto de alienação fiduciária. 6.2. Nesse caso, conforme inteligência da Súmula 478 do STJ, o crédito decorrente de taxa condominial, por sua natureza, prefere, inclusive, aos créditos de garantia real como a hipoteca, o mesmo ocorrendo em relação à propriedade resolúvel, como a alienação fiduciária. 7. Antes, porém, o condomínio exequente deverá providenciar, também, a citação do credor fiduciário, além do devedor fiduciante para que possa integrar a execução e buscar a solução mais adequada para resgate dos créditos, diante de seu interesse na solução da lide e em resguardar o bem dado em garantia do contrato de alienação fiduciária, a fim de evitar que seja levado à hasta pública. 7.1. Ao ser citado, caso opte pela quitação da dívida, o credor fiduciário sub-rogar-se-á nos direitos do ora exequente e terá direito de regresso contra o executado/devedor fiduciante. Nesse sentido é o entendimento do eg. STJ: (...) ( REsp n. 2.059.278/SC, relator Ministro Marco Buzzi, relator para acórdão Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 23/5/2023, DJe de 12/9/2023.)?. 8. Agravo de instrumento CONHECIDO e PROVIDO. Decisão reformada. 9. Custas recolhidas. Sem condenação em honorários, uma vez que não houve recorrente vencido. 10. Acórdão lavrado na forma do art. 46 da Lei 9.099/95. (TJ-DF 07014840320238079000 1773924, Relator: EDILSON ENEDINO DAS CHAGAS, Data de Julgamento: 23/10/2023, Segunda Turma Recursal, Data de Publicação: 31/10/2023) (grifei). AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. COBRANÇA TAXAS CONDOMINIAIS. PREFERÊNCIA DO CRÉDITO CONDOMINIAL SOBRE O CRÉDITO HIPOTECÁRIO. SÚMULA 478 DO STJ. QUESTÃO JÁ DECIDIDA NO PROCESSO. PRECLUSÃO PRO JUDICATO. 1. O Enunciado de Súmula no 478 do Superior Tribunal de Justiça dispõe que ?Na execução de crédito relativo a cotas condominiais, este tem preferência sobre o hipotecário.? 2. No caso concreto, verificando-se que o crédito condominial, objeto do cumprimento de sentença, tem preferência sobre o crédito hipotecário, não há que se falar em revogação da arrematação, conforme determinado na decisão agravada. 3. Verificando-se que a questão acerca da preferência do crédito condominial sobre o crédito hipotecário já foi objeto de decisão pretérita, tendo sido determinado o prosseguimento do feito com esteio na mencionada Súmula 478 do STJ, evidencia-se, assim, que a decisão agravada foi proferida em contrariedade ao disposto no art. 505 do CPC, que diz respeito ao instituto da preclusão pro judicato vigente em nosso ordenamento jurídico, sendo vedado ao julgador decidir novamente determinada questão. 4. Agravo de instrumento conhecido e provido. (TJ-DF 07400127720228070000 1701184, Relator: ANA CANTARINO, Data de Julgamento: 11/05/2023, 5a Turma Cível, Data de Publicação: 23/05/2023) Portanto, em observância ao disposto no art. 927, IV, do CPC, tendo em vista que o crédito condominial prefere ao hipotecário, conclui-se que é possível a realização da penhora do próprio imóvel, a despeito da propriedade resolúvel do credor fiduciário. Ao exequente cabe promover a integração do referido credor fiduciário na execução, o qual deverá ser citado para quitação do débito condominial e assim evitar os atos expropriatórios do bem levado à constrição judicial. Desse modo, considerando que persiste o inadimplemento da dívida condominial executada pelo Condomínio no qual se encontra localizado o imóvel, defiro a penhora do próprio imóvel Rua 200, Lote 201, Bloco 04, Apartamento 203, Setor Total Ville – Condomínio 13 – Santa Maria – DF CEP: 72.584-550, matriculado junto ao Cartório do 5o Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal, consoante certidão de matrícula de ID 107413856, para garantia da dívida em execução, que poderá ser levada a efeito por meio de termo nos autos, na forma do art. 838 do CPC. 1. Intime-se a parte exequente para promover a citação do credor fiduciário. Prazo: 15 dias, sob pena de revogação da conversão da penhora e suspensão do feito com fundamento no art. 921, III e §1o, do CPC. 2. Cumprida a determinação, CITE-SE o credor fiduciário para manifestação em 15 (quinze) dias, a fim de que promova a quitação da dívida, sub-rogando-se nos direitos do exequente, com direito de regresso em face do executado/devedor fiduciante, ou para que apresente a solução mais adequada para resgate dos créditos, diante de seu interesse na solução da lide e em resguardar o bem dado em garantia do contrato de alienação fiduciária e a fim de evitar que seja levado à hasta pública. 3. Lavre-se novo termo nos autos e expeça-se nova certidão de penhora, intimando-se a parte exequente para promover a retificação da averbação da constrição na matrícula do imóvel (art. 844 do CPC). 4. Intime-se o executado da penhora. Pelo mesmo ato de intimação, constituo o executado como depositário do bem penhorado, bem como o advirto de que não poderá dispor do referido bem, até posterior deliberação deste Juízo, devendo tomar todas as medidas e cautelas necessárias para o bom desempenho de suas funções. (art. 159 e seguintes, do CPC). Caso o executado não aceite a função, deverá se manifestar nos autos, ficando cientificado que o bem será depositado com o exequente, que, este caso, poderá tomar todas as medidas e cautelas necessárias para o bom desempenho da função. Havendo recusa também do exequente haverá nomeação de depositário pelo juízo, a ser remunerado pelas partes. 5. Expeça-se mandado de avaliação, sobrevindo este intimem-se as partes (art. 870 e seguintes, do CPC). 6. Intimem-se eventual cônjuge/companheiro do executado, nos termos do art. 842, do CPC. I.”. Irresignada, a agravante informa, em síntese, que o Agravante requereu a penhora do próprio imóvel que gerou os encargos condominiais que são objeto do litígio. Nesse contexto, sustenta que deve ser reconhecida a impossibilidade de penhora de imóvel garantidor de contrato de alienação fiduciária. Assim, interpõe o presente agravo de instrumento, com pedido de efeito suspensivo, pleiteando a reforma da r. Decisão impugnada, a fim de que seja afastada a penhora sobre o imóvel em si e deferida apenas a penhora sobre os direitos aquisitivos do devedor fiduciante/executado. Preparo devidamente recolhido em ID n° 59704977. É o relatório. DECIDO. Nos termos do art. 1.019, inciso I, do Código de Processo Civil, poderá o relator, ao receber o agravo de instrumento, deferir a pretensão recursal em antecipação de tutela, mesmo que parcialmente. Nesse sentido, para que haja o deferimento antecipado da referida pretensão recursal, deverá a parte agravante demonstrar os elementos que evidenciem a probabilidade de seu direito e o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, na forma prevista no art. 300, caput, do Código de Processo Civil. No caso em apreço, não verifico a presença de elementos que evidenciem a probabilidade do direito apta a autorizar o deferimento do pedido liminar pretendido. Conforme o relatado, pretende o agravante ver afastada a penhora que recaiu sobre imóvel alienado fiduciariamente a fim de que seja quitada dívida decorrente de suas taxas condominiais. Da r. Decisão agravada, afere-se que a respectiva penhora foi deferida, em síntese, por entender o MM. Juízo a quo que “(...) o Superior Tribunal de Justiça autorizou a penhora de imóvel alienado fiduciariamente em execução de dívida condominial. (...)” – ID n° 191825017 do feito de origem. As despesas condominiais possuem a natureza de obrigações propter rem, ou seja, se aderem à coisa, e não ao possuidor, proprietário ou ocupante da unidade a qualquer título. Tal fato é evidenciado pelo entendimento consolidado no sentido de que a dívida condominial, por constituir obrigação propter rem, passa à responsabilidade do novo adquirente, ainda que se cuide de cotas anteriores à transferência do domínio. Assim, tratando-se a dívida de condomínio de obrigação propter rem, e partindo-se da premissa de que o próprio imóvel gerador das despesas constitui garantia ao pagamento da dívida, o proprietário do imóvel pode ter seu bem penhorado no bojo de ação de cobrança, já em fase de cumprimento de sentença, ainda que não tenha figurado no polo passivo. Nesse sentido, é o entendimento do STJ. Vejamos: CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. NATUREZA PROPTER REM DO DÉBITO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. PENHORA DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. As normas dos arts. 27, § 8o, da Lei no 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do CC/2002, reguladoras do contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, apenas disciplinam as relações jurídicas ente os contratantes, sem alcançar relações jurídicas diversas daquelas, nem se sobrepor a direitos de terceiros não contratantes, como é o caso da relação jurídica entre condomínio edilício e condôminos e do direito do condomínio credor de dívida condominial, a qual mantém sua natureza jurídica propter rem. 2. A natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa. Por isso, se sobreleva ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, na condição de proprietário sujeito à uma condição resolutiva, não pode ser detentor de maiores direitos que o proprietário pleno. 3. Em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao débito, ainda que esteja alienado fiduciariamente, tendo em vista a natureza da dívida condominial, nos termos do art. 1.345 do Código Civil de 2002. 4. Para tanto, o condomínio exequente deve promover também a citação do credor fiduciário, além do devedor fiduciante, a fim de vir aquele integrar a execução para que se possa encontrar a adequada solução para o resgate dos créditos, a qual depende do reconhecimento do dever do proprietário, perante o condomínio, de quitar o débito, sob pena de ter o imóvel penhorado e levado à praceamento. Ao optar pela quitação da dívida, o credor fiduciário se sub- roga nos direitos do exequente e tem regresso contra o condômino executado, o devedor fiduciante. 5. Recurso especial provido. (REsp n. 2.059.278/SC, relator Ministro Marco Buzzi, relator para acórdão Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 23/5/2023, DJe de 12/9/2023.) No mesmo sentido, em que pese a existência de divergência jurisprudencial neste e. Tribunal de Justiça acerca da matéria, cito os seguintes posicionamentos jurisprudenciais: DIREITO CIVIL. PROCESSO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. PRESCRIÇÃO. NÃO OCORRÊNCIA. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. LEGALIDADE DA COBRANÇA. SENTENÇA MANTIDA. 1. O prazo prescricional para a cobrança de taxas condominiais inadimplidas é de 5 (cinco) anos, conforme previsão do art. 206, § 5o, I, do CPC, bem como o Tema Repetitivo 949 do STJ. 2. As dívidas de condomínio têm natureza propter rem, ou seja, aderem à coisa e não à pessoa que as contraiu, podendo o condomínio cobrá-las do proprietário ou do ocupante da unidade a qualquer título. 3. "(...) a dívida condominial constitui obrigação propter rem, de sorte que, aderindo ao imóvel, passa à responsabilidade do novo adquirente, ainda que se cuide de cotas anteriores à transferência do domínio, ressalvado o seu direito de regresso contra o antigo proprietário. (...)". (REsp 659.584/SP, Rel. Ministro Aldir Passarinho Junior, Quarta Turma, julgado em 4.4.2006, DJ 22.5.2006, p. 205) 4. Apelação conhecida e não provida. Prejudicial de prescrição afastada. Unânime. (Acórdão 1746684, 07183304020218070020, Relator(a): FÁTIMA RAFAEL, 3a Turma Cível, data de julgamento: 17/8/2023, publicado no DJE: 5/9/2023. Pág.: Sem Página Cadastrada.) PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. PRETENSÂO À PENHORA DO PRÓPRIO IMÓVEL GERADOR DOS DÉBITOS CONDOMINIAIS. POSSIBILIDADE. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. TRANSFERÊNCIA DE TITULARIDADE. IRRELEVÂNCIA. AGRAVO PROVIDO. 1. Agravo de instrumento, com pedido de atribuição de efeito suspensivo, interposto contra decisão proferida em ação de execução de título extrajudicial, que indeferiu o pedido de penhora do imóvel gerador dos débitos condominiais considerando o bem não está registrado em nome do executado e que o atual proprietário não compõe o polo passivo da execução. 1.1. Nesta sede recursal, o agravante requer a concessão de efeito suspensivo para obstar os efeitos da decisão agravada e, no mérito, a sua reforma para admitir a penhora do débito condominial sobre o imóvel gerador da dívida. 2. A despesa condominial constitui obrigação de natureza propter rem que, embora tenha origem na relação jurídica havida com a coisa, posse ou propriedade, acompanha o próprio bem que originou o débito. 2.1. Ademais, relevante pontuar que, na forma do art. 3o, IV, da Lei n. 8.009/90, e art. 1.715 do CC, o próprio imóvel gerador das taxas condominiais deve servir como garantia do pagamento das despesas, não sendo oponível a sua impenhorabilidade nem mesmo em se configurando como bem de família. 2.2. A possibilidade de penhora do imóvel gerador da obrigação condominial, no qual figura como proprietário atual pessoa diversa que não integra a lide, não pode ser obstar a garantia legal prevista em favor do condomínio exequente, sob pena de o empecilho configurar um vazio jurídico inviabilizando o alcance do crédito perseguido pelo exequente que busca a penhora do próprio imóvel gerador das despesas. 2.3. Sobre o tema, seja porque o atual proprietário não figura como parte na execução de origem, seja porque o bem não integra mais o patrimônio do executado, o entendimento firmado tanto pelo STJ quanto por esta Corte de Justiça é no sentido de permitir a penhora do imóvel gerador do débito condominial. 2.4. Ou seja, ainda que o atual proprietário não tenha figurado no processo em que se persegue a obrigação, admite-se a constrição do bem, observada, no entanto, a intimação do proprietário atual do imóvel para eventual satisfação voluntária do crédito do condomínio e regular exercício do direito defesa por instrumento processual adequado. 2.5. Precedente: "(...) A dívida condominial tem natureza de obrigação propter rem, podendo, pois, ser demandada de quem exerce a relação jurídica de direito material com a coisa, o que permite a penhora do imóvel mesmo que o proprietário não tenha participado da fase de conhecimento e não conste no título executivo, resguardado o eventual direito de regresso." (AgInt no REsp n. 1.962.085/PR, Min. Paulo de Tarso Sanseverino, 3a Turma, DJe de 23/3/2023). 3. Enfim. Diante da natureza propter rem, as dívidas decorrentes e oriundas de taxas condominiais, aderem à coisa, independente de quem seja o seu titular ou proprietário. Logo, comparece lícita e possível, a penhora do imóvel para a satisfação dos débitos condominiais, ainda que tenha sido (o imóvel) transferido a terceiro. 4. Agravo de instrumento provido. (Acórdão 1755998, 07273556920238070000, Relator(a): JOÃO EGMONT, 2a Turma Cível, data de julgamento: 6/9/2023, publicado no DJE: 3/10/2023. Pág.: Sem Página Cadastrada.) AGRAVO DE INSTRUMENTO. PENHORA DE IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. POSSIBILIDADE. RECURSO PROVIDO. 1 Sendo as dívidas condominiais devidas antes mesmo da consolidação da propriedade fiduciária em favor da CEF, nenhuma relevância haverá para a credora fiduciária ao consolidar seu domínio mediante a execução da garantia, pois esta deverá liquidar inicialmente todas as dívidas próprias do bem, a fim de não perdê-lo em eventual hasta pública que se seguir à penhora pretendida, de modo que assim nada obsta a consumação da constrição sobre o imóvel que ensejou a dívida de natureza propter rem. 2. A possibilidade da penhora do imóvel que ensejou a dívida condominial não causa situação irreversível, mas se impõe como corolário do cumprimento de sentença que se desenvolve nos mesmos limites subjetivos da pretensão inicial. 3. Não há redirecionamento ou propositura da execução contra quem não tenha participado da demanda na fase de cobrança. O que persiste é a vinculação do imóvel à satisfação da obrigação propter rem, independentemente de quem seja o atual titular do domínio, bastando que o juízo, ao levar a cabo a expropriação em praça pública, da hasta se dê notícia formal ao atual proprietário tabular para, caso queira, adote as medidas de salvaguarda inerentes à preservação do direito de propriedade sobre a coisa. 4.Agravo conhecido e provido. (Acórdão 1302178, 07212317520208070000, Relator(a): CARLOS RODRIGUES, 1a Turma Cível, data de julgamento: 18/11/2020, publicado no DJE: 3/12/2020. Pág.: Sem Página Cadastrada.) Assim, uma vez que a r. Decisão agravada encontra-se alinhada ao entendimento atualmente adotado pelo c. STJ e à Jurisprudência deste e. Tribunal de Justiça, afasta-se a probabilidade do direito da parte agravante. Portanto, ausentes os requisitos necessários à concessão da Tutela Recursal pretendida, INDEFIRO o pedido de atribuição de efeito suspensivo ao presente agravo de instrumento. Comunique-se ao d. Juízo a quo. Intime-se a parte agravada para apresentar contrarrazões. BRASÍLIA, DF, 4 de junho de 2024. Desembargadora ANA MARIA FERREIRA Relatora