Tribunal: TJDFT
Processo: 0752403-93.2024.8.07.0000
Órgão julgador: SÉRGIO ROCHA
Órgão colegiado: 4a Turma Cível
Data de publicação: 2024-12-13

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Desembargador Sérgio Rocha - GDSXSR Número do processo: 0752403-93.2024.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: FRANCINEIDE SADALA DE SOUZA AGRAVADO: JCGONTIJO 202 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S.A, JOSE CELSO GONTIJO ENGENHARIA S/A DECISÃO DEFERIMENTO DE EFEITO SUSPENSIVO Trata-se de agravo de instrumento contra decisão que, em cumprimento de sentença (rescisão de contrato de compra e venda de imóvel – R$ 215.154,48), acolheu a impugnação das executadas/agravadas e cancelou a penhora de imóvel por ter sido anteriormente alienado a terceira pessoa. A exequente/agravante alega, em síntese, que: 1) a alienação em fraude à execução também ocorre quando, no momento da transferência, tramitava contra o devedor ação capaz de levá-lo à insolvência, mesmo que não tenha havido averbação no registro do imóvel (CPC 792 IV); 2) ao tempo da venda, já tramitavam contra as devedoras mais de cem ações judiciais, muitas em fase de cumprimento de sentença, capazes de reduzi-las à insolvência; 3) conforme consulta ao cartório de registro de imóveis, em 2021, as executadas possuíam mais de duzentos imóveis, todavia, em 2024, constam apenas cinco unidades sem registro ou averbação da venda na matrícula; 4) quando a penhora foi deferida (17/09/2024), foi requerida, com urgência, a confecção do respectivo termo, considerando que em todos os processos nos quais as agravadas estão envolvidas, observa-se que elas, ao mesmo tempo em que tentam celebrar acordos que não são cumpridos, buscam se desfazer de bens com o claro intuito de frustrar a execução e evitar o cumprimento de suas obrigações, o que atenta contra a dignidade da justiça; 5) é dever do adquirente tomar as cautelas necessárias para averiguar a existência de pendências judiciais contra o alienante, especialmente em caso de empresas com atividade altamente judicializada; 6) há o risco de que as agravadas continuem a alienar bens, tornando ineficaz qualquer outra medida que venha a ser adotada posteriormente. Requer a concessão de efeito suspensivo ao agravo de instrumento para que “seja imediatamente determinada a realização da penhora do imóvel indicado, evitando-se, assim, que a agravada continue a se desfazer de bens e a frustrar o cumprimento da sentença”. Com razão, inicialmente, a agravante. Nesta sede de cognição sumária, vislumbro a probabilidade do direito alegado. No caso, constou da decisão agravada que: “(...) 9. Em relação à alegação de fraude à execução, importa ressaltar que, nos termos do entendimento do Superior Tribunal de Justiça (STJ), cristalizado por meio da Súmula 375: ‘O reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente’. (...) 10. No caso dos autos, verifica-se que, ao tempo da alienação, inexistia registro de penhora ou da existência da presente ação na matrícula do imóvel alienado. Ademais, é ônus do credor a prova de que o terceiro adquirente tinha conhecimento de demanda capaz de levar o alienante à insolvência, todavia, não há tal comprovação nos autos. 11. Ressalte-se que a empresa executada atua no ramo imobiliário, ou seja, é de sua própria atividade empresarial a comercialização de imóveis, de forma que é natural a formalização de contratos de compra e venda, ainda que sem registro na matrícula do referido imóvel. Ressalte-se, ainda, que a má-fé não se presume, deve ser comprovada. (...)” Ocorre que, embora não tenha sido registrada a penhora na matrícula do imóvel, também não foi registrada a promessa de compra e venda entre a construtora agravada e o terceiro adquirente (ID 212339296 do processo referência), de modo que o bem permanece registrado em nome das agravadas. Além disso, ao que consta, há diversas ações judiciais contra as agravadas, além de indícios de dilapidação patrimonial (decorrente da redução significativa do patrimônio entre os anos de 2021 e 2024 e da não localização de bens penhoráveis), o que poderia configurar a hipótese de fraude à execução prevista no art. 792, inciso IV, do CPC: “Art. 792. A alienação ou a oneração de bem é considerada fraude à execução: (...) IV - quando, ao tempo da alienação ou da oneração, tramitava contra o devedor ação capaz de reduzi-lo à insolvência;” No mesmo sentido: “(...) 2 – Não havendo registro da penhora ao tempo da alienação dos bens, deverá ser demonstrado o requisito subjetivo do consilium fraudis, ou seja, a intenção do terceiro de prejudicar o credor em conluio com o devedor, ou, ao menos, a má-fé do terceiro, para que seja reconhecida a fraude. 3 – Comprovada a ciência da terceira adquirente quanto à existência de demanda executiva em curso em face da alienante dos imóveis, há que se reconhecer a ocorrência de fraude à execução. (...)” (Acórdão 1651973, 0743329-17.2021.8.07.0001, Relator(a): ARNOLDO CAMANHO DE ASSIS, 4a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 09/12/2022, publicado no DJe: 27/12/2022.) “(...) 8. Além disso, os documentos trazidos aos autos pela recorrente não são capazes de provar a real existência da compra e venda do imóvel, pois a impugnante não junta aos autos nenhuma prova efetiva do pagamento das unidades imobiliárias realizado. (...)” (Acórdão 1373889, 0720662-40.2021.8.07.0000, Relator(a): JOÃO EGMONT, 2a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 22/09/2021, publicado no DJe: 06/10/2021.) “(...) 1. A comprovação do efetivo pagamento do valor avençado em transação imobiliária havida por contrato particular de promessa de compra e venda, em regra, faz prova de sua veracidade. (...) 3. Não configura fraude à execução a alienação do imóvel em momento anterior à propositura de ação capaz de reduzir o alienante à insolvência (art. 593, II, CPC/15). (...)” (Acórdão 1105659, 20170110437724APC, Relator(a): JOSAPHÁ FRANCISCO DOS SANTOS, 5a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 20/06/2018, publicado no DJe: 27/06/2018.) Sendo assim, faz-se necessário investigar melhor a condição financeira das agravadas e as circunstâncias em que se deu essa alienação, especialmente com a identificação dos pagamentos correspondentes, o que somente será possível após a instauração do contraditório. Há, também, risco de dano à agravante diante da possibilidade de frustração do cumprimento de sentença pela não localização de bens penhoráveis. Ante o exposto, defiro o efeito suspensivo apenas para sobrestar a decisão de cancelamento da penhora, a fim de que seja restabelecida a constrição patrimonial até o julgamento do presente agravo de instrumento. Comunique-se ao Juízo a quo. Intime-se a parte agravada para contrarrazões. P. I. SÉRGIO ROCHA Desembargador Relator

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Desembargador Sérgio Rocha - GDSXSR Número do processo: 0752403-93.2024.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: FRANCINEIDE SADALA DE SOUZA AGRAVADO: JCGONTIJO 202 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S.A, JOSE CELSO GONTIJO ENGENHARIA S/A DECISÃO DEFERIMENTO DE EFEITO SUSPENSIVO Trata-se de agravo de instrumento contra decisão que, em cumprimento de sentença (rescisão de contrato de compra e venda de imóvel – R$ 215.154,48), acolheu a impugnação das executadas/agravadas e cancelou a penhora de imóvel por ter sido anteriormente alienado a terceira pessoa. A exequente/agravante alega, em síntese, que: 1) a alienação em fraude à execução também ocorre quando, no momento da transferência, tramitava contra o devedor ação capaz de levá-lo à insolvência, mesmo que não tenha havido averbação no registro do imóvel (CPC 792 IV); 2) ao tempo da venda, já tramitavam contra as devedoras mais de cem ações judiciais, muitas em fase de cumprimento de sentença, capazes de reduzi-las à insolvência; 3) conforme consulta ao cartório de registro de imóveis, em 2021, as executadas possuíam mais de duzentos imóveis, todavia, em 2024, constam apenas cinco unidades sem registro ou averbação da venda na matrícula; 4) quando a penhora foi deferida (17/09/2024), foi requerida, com urgência, a confecção do respectivo termo, considerando que em todos os processos nos quais as agravadas estão envolvidas, observa-se que elas, ao mesmo tempo em que tentam celebrar acordos que não são cumpridos, buscam se desfazer de bens com o claro intuito de frustrar a execução e evitar o cumprimento de suas obrigações, o que atenta contra a dignidade da justiça; 5) é dever do adquirente tomar as cautelas necessárias para averiguar a existência de pendências judiciais contra o alienante, especialmente em caso de empresas com atividade altamente judicializada; 6) há o risco de que as agravadas continuem a alienar bens, tornando ineficaz qualquer outra medida que venha a ser adotada posteriormente. Requer a concessão de efeito suspensivo ao agravo de instrumento para que “seja imediatamente determinada a realização da penhora do imóvel indicado, evitando-se, assim, que a agravada continue a se desfazer de bens e a frustrar o cumprimento da sentença”. Com razão, inicialmente, a agravante. Nesta sede de cognição sumária, vislumbro a probabilidade do direito alegado. No caso, constou da decisão agravada que: “(...) 9. Em relação à alegação de fraude à execução, importa ressaltar que, nos termos do entendimento do Superior Tribunal de Justiça (STJ), cristalizado por meio da Súmula 375: ‘O reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente’. (...) 10. No caso dos autos, verifica-se que, ao tempo da alienação, inexistia registro de penhora ou da existência da presente ação na matrícula do imóvel alienado. Ademais, é ônus do credor a prova de que o terceiro adquirente tinha conhecimento de demanda capaz de levar o alienante à insolvência, todavia, não há tal comprovação nos autos. 11. Ressalte-se que a empresa executada atua no ramo imobiliário, ou seja, é de sua própria atividade empresarial a comercialização de imóveis, de forma que é natural a formalização de contratos de compra e venda, ainda que sem registro na matrícula do referido imóvel. Ressalte-se, ainda, que a má-fé não se presume, deve ser comprovada. (...)” Ocorre que, embora não tenha sido registrada a penhora na matrícula do imóvel, também não foi registrada a promessa de compra e venda entre a construtora agravada e o terceiro adquirente (ID 212339296 do processo referência), de modo que o bem permanece registrado em nome das agravadas. Além disso, ao que consta, há diversas ações judiciais contra as agravadas, além de indícios de dilapidação patrimonial (decorrente da redução significativa do patrimônio entre os anos de 2021 e 2024 e da não localização de bens penhoráveis), o que poderia configurar a hipótese de fraude à execução prevista no art. 792, inciso IV, do CPC: “Art. 792. A alienação ou a oneração de bem é considerada fraude à execução: (...) IV - quando, ao tempo da alienação ou da oneração, tramitava contra o devedor ação capaz de reduzi-lo à insolvência;” No mesmo sentido: “(...) 2 – Não havendo registro da penhora ao tempo da alienação dos bens, deverá ser demonstrado o requisito subjetivo do consilium fraudis, ou seja, a intenção do terceiro de prejudicar o credor em conluio com o devedor, ou, ao menos, a má-fé do terceiro, para que seja reconhecida a fraude. 3 – Comprovada a ciência da terceira adquirente quanto à existência de demanda executiva em curso em face da alienante dos imóveis, há que se reconhecer a ocorrência de fraude à execução. (...)” (Acórdão 1651973, 0743329-17.2021.8.07.0001, Relator(a): ARNOLDO CAMANHO DE ASSIS, 4a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 09/12/2022, publicado no DJe: 27/12/2022.) “(...) 8. Além disso, os documentos trazidos aos autos pela recorrente não são capazes de provar a real existência da compra e venda do imóvel, pois a impugnante não junta aos autos nenhuma prova efetiva do pagamento das unidades imobiliárias realizado. (...)” (Acórdão 1373889, 0720662-40.2021.8.07.0000, Relator(a): JOÃO EGMONT, 2a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 22/09/2021, publicado no DJe: 06/10/2021.) “(...) 1. A comprovação do efetivo pagamento do valor avençado em transação imobiliária havida por contrato particular de promessa de compra e venda, em regra, faz prova de sua veracidade. (...) 3. Não configura fraude à execução a alienação do imóvel em momento anterior à propositura de ação capaz de reduzir o alienante à insolvência (art. 593, II, CPC/15). (...)” (Acórdão 1105659, 20170110437724APC, Relator(a): JOSAPHÁ FRANCISCO DOS SANTOS, 5a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 20/06/2018, publicado no DJe: 27/06/2018.) Sendo assim, faz-se necessário investigar melhor a condição financeira das agravadas e as circunstâncias em que se deu essa alienação, especialmente com a identificação dos pagamentos correspondentes, o que somente será possível após a instauração do contraditório. Há, também, risco de dano à agravante diante da possibilidade de frustração do cumprimento de sentença pela não localização de bens penhoráveis. Ante o exposto, defiro o efeito suspensivo apenas para sobrestar a decisão de cancelamento da penhora, a fim de que seja restabelecida a constrição patrimonial até o julgamento do presente agravo de instrumento. Comunique-se ao Juízo a quo. Intime-se a parte agravada para contrarrazões. P. I. SÉRGIO ROCHA Desembargador Relator