Tribunal: TJDFT
Processo: 0740301-39.2024.8.07.0000
Órgão julgador: GETÚLIO DE MORAES OLIVEIRA
Órgão colegiado: 7a Turma Cível
Data de publicação: 2024-10-14

Ementa:
Vistos, etc. Cuida-se de Agravo de Instrumento, com pedido de atribuição de efeito suspensivo, interposto por MARIA JANERRANDRA FOGACA BISPO PEREIRA em vista de decisão proferida pelo MM. Juízo da Vara Cível do Paranoá que, em sede do cumprimento de sentença n. 0705887-64.2019.8.07.0008, rejeitou a alegação de ilegitimidade ativa do CONDOMINIO MANSOES ENTRE LAGOS, arguida pela ora Agravante. Transcrevo os termos da decisão agravada: A segunda executada sustenta que o exequente não possui legitimidade para integrar o polo ativo da presente demanda, porquanto não é caracterizado como condomínio. No entanto, o E.TJDFT já firmou entendimento de ser cabível a propositura de ação pelo exequente, ainda que se trate de condomínio irregular. Nesse sentido: APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONDOMÍNIO DE FATO EM LOTEAMENTO IRREGULAR. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. LEGITIMIDADE ATIVA. TAXAS DE MANUTENÇÃO E CONSERVAÇÃO. TEMAS 882 DO STJ E 492 DO STF. ANUÊNCIA DEMONSTRADA. OBRIGAÇÃO PESSOAL. PAGAMENTO. ÔNUS DA PROVA. PROCEDÊNCIA DO PEDIDO. 1. Pela teoria da asserção, pertinência subjetiva da ação é verificada em abstrato e à luz da narrativa apresentada na petição inicial. Ação de cobrança fundada no inadimplemento de taxas condominiais. A inicial e os documentos que a acompanham evidenciam que os requeridos têm uma unidade imobiliária situada dentro da área onde foi instituído o "condomínio" autor. Assim, resta evidenciada a pertinência subjetiva da ação. Definição sobre a possibilidade de cobrança, exigibilidade dos valores, existência do débito e matéria relativa aos pagamentos, questão de mérito a ser resolvida em momento oportuno. 2. Condomínios em edificações ou conjuntos de edificações são "entidades" típicas criadas a partir de uma convenção pautada no Código Civil e na Lei 4.591/1964, sendo integrado pelo compartilhamento de propriedade constituída pela a aquisição de fração ideal de terreno atrelada à atividade de incorporação imobiliária. A figura do loteamento, por sua vez, representa um modelo de parcelamento do solo urbano que decorre da subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação com vistas a futura comercialização, permitindo a abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes, conforme previsto na Lei 6.766/1979. Não se trata, propriamente, de condomínio edilício regulado pela Lei 4.591/1964 e pelo Código Civil (art. 1.331 e seguintes), para os quais a própria lei estabelece instrumentos próprios de integração e de gestão. Além disso, no loteamento, diferentemente dos condomínios edilícios, existe apenas a propriedade dos lotes (terrenos desmembrados), não havendo, por outro lado, coexistência entre áreas privadas de propriedade exclusiva e de propriedade comum, uma vez que, desde a data de registro do loteamento, tais áreas, como as vias e praças, os espaços livres e as áreas destinadas a edifícios públicos e outros equipamentos urbanos, passam a integrar o domínio do Município, conforme disposto no art. 22 da Lei 6.766/1979. O que ocorre é que, usualmente, são formadas entidades associativas pelos proprietários de imóveis (lotes) com o objetivo de administrar a utilização desse espaço público. Essas entidades, geralmente constituídas sob a forma de associações civis privadas e sem fins lucrativos, visam basicamente gerir essa estrutura habitacional, e acabam, muitas vezes, realizando serviços em prol dos moradores e dos loteamentos. E para a concretização dessas atividades são instituídas cobranças de contribuições dos proprietários ou possuidores de lotes. 3. No caso em análise, do que se tem nos autos, a parte autora é "condomínio" irregular instituído em área pendente de regularização pelo Poder Público, natureza jurídica de associação de moradores. Não se mostra suficiente para comprovar a existência de condomínio a juntada de documento no qual os presentes convencionaram a sua formação. A instituição de um condomínio edilício exige efetivo registro no Cartório de Registro de Imóveis, nos termos do art. 1.332 do Código Civil, além das condições previstas na Lei 4.591/1964. Assim é que, na hipótese, parte-se da premissa de que as "taxas condominiais" cobradas caracterizam-se, na verdade, como contribuições fundadas em direito pessoal cobradas por entidade associativa. 4. Conforme anteriormente firmado pelo STJ (Tema 882) e recentemente reafirmado pelo STF (Tema 492), é inadmissível a cobrança de cota associativa de quem não seja associado ou não tenha aderido ao ato que instituiu o encargo. Após o advento da Lei 13.465/2017 ou de eventual lei municipal anterior que discipline a questão, a cotização impositiva de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos regulares de acesso controlado, é possível apenas no caso de novos adquirentes e desde que o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado no respectivo registro de imóveis. 5. No quadro dos autos, independentemente das características do loteamento ou do conteúdo dos serviços prestados aos moradores, a análise dos documentos acostados evidencia a anuência dos apelados, uma vez que adquiridos direitos sobre o imóvel posteriormente à instituição do "condomínio" e com expressa previsão de contribuição com as despesas condominiais discutidas nestes autos. Dever contributivo que deriva da voluntária sujeição à entidade associativa desde a aquisição do imóvel. Não comprovação de que o lote se encontra fora dos limites do "condomínio" ou da impossibilidade material de fruição dos benefícios e serviços postos à sua disposição. 6. Cabia ordinariamente aos requeridos, segundo regra estática de distribuição do encargo probatório, trazer aos autos recibo ou outro comprovante suficiente a provar a quitação da taxa condominial, ônus do qual não se desincumbiram. Não há como impor à parte autora a produção de prova negativa de não pagamento das despesas de condomínio, tendo em vista que compete àquele que paga comprovar regular quitação. 7. Recurso do autor conhecido e provido. Recurso dos requeridos conhecido e desprovido. (Acórdão 1385288, 07003475920208070021, Relator(a): MARIA IVATÔNIA, 5a Turma Cível, data de julgamento: 10/11/2021, publicado no DJE: 24/11/2021. Pág.: Sem Página Cadastrada.). Sendo assim, rejeito a alegação de ilegitimidade arguida pela executada. Fica a parte exequente intimada a apresentar planilha atualizada de débito, bem assim indicar bens penhoráveis, em cinco dias, sob pena de suspensão, na forma do art. 921, III, do CPC. A Agravante defende a ausência de fundamentação da decisão agravada, visto que o juízo a quo não se pronunciou acerca da ilegitimidade passiva da Agravada e a necessidade autorização expressa para a defesa dos interesses de seus filiados. Requer, assim, a atribuição do efeito suspensivo ao feito, para suspender a decisão agravada e no mérito, seja dado provimento para cassar a decisão agravada, em face da ausência de pronunciamento sobre a tese firmada pelo STF julgamento do RE n. 573.232, sob o rito de repercussão: necessita de autorização expressa (CF, 5o, XXI), não bastando para tanto a autorização genérica prevista em seu estatuto; ou, subsidiariamente, caso não seja o entendimento desta Corte, que a decisão seja reformada para reconhecer a falha na representação processual e, por consequência, a ilegitimidade ativa, conforme artigo 5o, inciso XXI, da Constituição Federal. Sem preparo, mas há pedido de gratuidade de justiça. É a suma dos fatos. Decido. Defiro a gratuidade de justiça à Agravante com efeitos apenas para este recurso. O artigo 1.019, I, do CPC/2015 dispõe que “recebido o agravo de instrumento no tribunal e distribuído imediatamente, se não for o caso de aplicação do art. 932, incisos III e IV, o relator, no prazo de 5 (cinco) dias, poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando ao juiz sua decisão”. No caso, a um primeiro e provisório exame não vejo como, monocraticamente e sem a normal apreciação do E. Colegiado, deferir o postulado efeito suspensivo ora postulado. Sucede, ademais, a ausência de situação urgente e com potencial de causar dano que não possa ser reparado, caso se venha a obter provimento ao recurso. Assim, indefiro o pedido de efeito suspensivo. Intime-se a parte agravada para, querendo, oferecer resposta no prazo legal. I. Brasília, 09 de outubro de 2024. Des. GETÚLIO DE MORAES OLIVEIRA Relator

Inteiro teor:
Vistos, etc. Cuida-se de Agravo de Instrumento, com pedido de atribuição de efeito suspensivo, interposto por MARIA JANERRANDRA FOGACA BISPO PEREIRA em vista de decisão proferida pelo MM. Juízo da Vara Cível do Paranoá que, em sede do cumprimento de sentença n. 0705887-64.2019.8.07.0008, rejeitou a alegação de ilegitimidade ativa do CONDOMINIO MANSOES ENTRE LAGOS, arguida pela ora Agravante. Transcrevo os termos da decisão agravada: A segunda executada sustenta que o exequente não possui legitimidade para integrar o polo ativo da presente demanda, porquanto não é caracterizado como condomínio. No entanto, o E.TJDFT já firmou entendimento de ser cabível a propositura de ação pelo exequente, ainda que se trate de condomínio irregular. Nesse sentido: APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONDOMÍNIO DE FATO EM LOTEAMENTO IRREGULAR. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. LEGITIMIDADE ATIVA. TAXAS DE MANUTENÇÃO E CONSERVAÇÃO. TEMAS 882 DO STJ E 492 DO STF. ANUÊNCIA DEMONSTRADA. OBRIGAÇÃO PESSOAL. PAGAMENTO. ÔNUS DA PROVA. PROCEDÊNCIA DO PEDIDO. 1. Pela teoria da asserção, pertinência subjetiva da ação é verificada em abstrato e à luz da narrativa apresentada na petição inicial. Ação de cobrança fundada no inadimplemento de taxas condominiais. A inicial e os documentos que a acompanham evidenciam que os requeridos têm uma unidade imobiliária situada dentro da área onde foi instituído o "condomínio" autor. Assim, resta evidenciada a pertinência subjetiva da ação. Definição sobre a possibilidade de cobrança, exigibilidade dos valores, existência do débito e matéria relativa aos pagamentos, questão de mérito a ser resolvida em momento oportuno. 2. Condomínios em edificações ou conjuntos de edificações são "entidades" típicas criadas a partir de uma convenção pautada no Código Civil e na Lei 4.591/1964, sendo integrado pelo compartilhamento de propriedade constituída pela a aquisição de fração ideal de terreno atrelada à atividade de incorporação imobiliária. A figura do loteamento, por sua vez, representa um modelo de parcelamento do solo urbano que decorre da subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação com vistas a futura comercialização, permitindo a abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes, conforme previsto na Lei 6.766/1979. Não se trata, propriamente, de condomínio edilício regulado pela Lei 4.591/1964 e pelo Código Civil (art. 1.331 e seguintes), para os quais a própria lei estabelece instrumentos próprios de integração e de gestão. Além disso, no loteamento, diferentemente dos condomínios edilícios, existe apenas a propriedade dos lotes (terrenos desmembrados), não havendo, por outro lado, coexistência entre áreas privadas de propriedade exclusiva e de propriedade comum, uma vez que, desde a data de registro do loteamento, tais áreas, como as vias e praças, os espaços livres e as áreas destinadas a edifícios públicos e outros equipamentos urbanos, passam a integrar o domínio do Município, conforme disposto no art. 22 da Lei 6.766/1979. O que ocorre é que, usualmente, são formadas entidades associativas pelos proprietários de imóveis (lotes) com o objetivo de administrar a utilização desse espaço público. Essas entidades, geralmente constituídas sob a forma de associações civis privadas e sem fins lucrativos, visam basicamente gerir essa estrutura habitacional, e acabam, muitas vezes, realizando serviços em prol dos moradores e dos loteamentos. E para a concretização dessas atividades são instituídas cobranças de contribuições dos proprietários ou possuidores de lotes. 3. No caso em análise, do que se tem nos autos, a parte autora é "condomínio" irregular instituído em área pendente de regularização pelo Poder Público, natureza jurídica de associação de moradores. Não se mostra suficiente para comprovar a existência de condomínio a juntada de documento no qual os presentes convencionaram a sua formação. A instituição de um condomínio edilício exige efetivo registro no Cartório de Registro de Imóveis, nos termos do art. 1.332 do Código Civil, além das condições previstas na Lei 4.591/1964. Assim é que, na hipótese, parte-se da premissa de que as "taxas condominiais" cobradas caracterizam-se, na verdade, como contribuições fundadas em direito pessoal cobradas por entidade associativa. 4. Conforme anteriormente firmado pelo STJ (Tema 882) e recentemente reafirmado pelo STF (Tema 492), é inadmissível a cobrança de cota associativa de quem não seja associado ou não tenha aderido ao ato que instituiu o encargo. Após o advento da Lei 13.465/2017 ou de eventual lei municipal anterior que discipline a questão, a cotização impositiva de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos regulares de acesso controlado, é possível apenas no caso de novos adquirentes e desde que o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado no respectivo registro de imóveis. 5. No quadro dos autos, independentemente das características do loteamento ou do conteúdo dos serviços prestados aos moradores, a análise dos documentos acostados evidencia a anuência dos apelados, uma vez que adquiridos direitos sobre o imóvel posteriormente à instituição do "condomínio" e com expressa previsão de contribuição com as despesas condominiais discutidas nestes autos. Dever contributivo que deriva da voluntária sujeição à entidade associativa desde a aquisição do imóvel. Não comprovação de que o lote se encontra fora dos limites do "condomínio" ou da impossibilidade material de fruição dos benefícios e serviços postos à sua disposição. 6. Cabia ordinariamente aos requeridos, segundo regra estática de distribuição do encargo probatório, trazer aos autos recibo ou outro comprovante suficiente a provar a quitação da taxa condominial, ônus do qual não se desincumbiram. Não há como impor à parte autora a produção de prova negativa de não pagamento das despesas de condomínio, tendo em vista que compete àquele que paga comprovar regular quitação. 7. Recurso do autor conhecido e provido. Recurso dos requeridos conhecido e desprovido. (Acórdão 1385288, 07003475920208070021, Relator(a): MARIA IVATÔNIA, 5a Turma Cível, data de julgamento: 10/11/2021, publicado no DJE: 24/11/2021. Pág.: Sem Página Cadastrada.). Sendo assim, rejeito a alegação de ilegitimidade arguida pela executada. Fica a parte exequente intimada a apresentar planilha atualizada de débito, bem assim indicar bens penhoráveis, em cinco dias, sob pena de suspensão, na forma do art. 921, III, do CPC. A Agravante defende a ausência de fundamentação da decisão agravada, visto que o juízo a quo não se pronunciou acerca da ilegitimidade passiva da Agravada e a necessidade autorização expressa para a defesa dos interesses de seus filiados. Requer, assim, a atribuição do efeito suspensivo ao feito, para suspender a decisão agravada e no mérito, seja dado provimento para cassar a decisão agravada, em face da ausência de pronunciamento sobre a tese firmada pelo STF julgamento do RE n. 573.232, sob o rito de repercussão: necessita de autorização expressa (CF, 5o, XXI), não bastando para tanto a autorização genérica prevista em seu estatuto; ou, subsidiariamente, caso não seja o entendimento desta Corte, que a decisão seja reformada para reconhecer a falha na representação processual e, por consequência, a ilegitimidade ativa, conforme artigo 5o, inciso XXI, da Constituição Federal. Sem preparo, mas há pedido de gratuidade de justiça. É a suma dos fatos. Decido. Defiro a gratuidade de justiça à Agravante com efeitos apenas para este recurso. O artigo 1.019, I, do CPC/2015 dispõe que “recebido o agravo de instrumento no tribunal e distribuído imediatamente, se não for o caso de aplicação do art. 932, incisos III e IV, o relator, no prazo de 5 (cinco) dias, poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando ao juiz sua decisão”. No caso, a um primeiro e provisório exame não vejo como, monocraticamente e sem a normal apreciação do E. Colegiado, deferir o postulado efeito suspensivo ora postulado. Sucede, ademais, a ausência de situação urgente e com potencial de causar dano que não possa ser reparado, caso se venha a obter provimento ao recurso. Assim, indefiro o pedido de efeito suspensivo. Intime-se a parte agravada para, querendo, oferecer resposta no prazo legal. I. Brasília, 09 de outubro de 2024. Des. GETÚLIO DE MORAES OLIVEIRA Relator