Tribunal: TJDFT
Processo: 0724767-23.2022.8.07.0001
Órgão julgador: EUSTÁQUIO DE CASTRO
Órgão colegiado: 8a Turma Cível
Data de publicação: 2024-04-08

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Eustáquio de Castro Gabinete do Desembargador Eustáquio de Castro Número do processo: 0724767-23.2022.8.07.0001 Classe judicial: APELAÇÃO CÍVEL (198) APELANTE: SAMANTHA FARIAS VERAS, CALIDAD CONSULTORIA IMOBILIARIA LTDA, EDGAR ANTONIO TEIXEIRA APELADO: EDGAR ANTONIO TEIXEIRA, CALIDAD CONSULTORIA IMOBILIARIA LTDA, SAMANTHA FARIAS VERAS D E C I S Ã O Ação de Restituição de Valores – Prejudicialidade Externa – Suspensão do Feito Trata-se, no caso concreto, de Ação de Restituição de Valores, por meio da qual a autora SAMANTHA FARIAS VERAS alega ter suportado uma cobrança indevida, considerando que o contrato de locação firmado com os réus, CALIDAD CONSULTORIA IMOBILIARIA LTDA e EDGAR ANTONIO TEIXEIRA já foi rescindido, nos autos do processo n. 0709492-34.2022.8.07.0001. Em reconvenção, os réus requereram a condenação da autora ao pagamento do valor do aluguel em aberto naquele mês. Vale ressaltar que a ação ora em análise tem por objeto a discussão sobre a obrigação de pagamento de valores. Não há, aqui, a discussão sobre a rescisão do contrato de locação. Ocorre que, a despeito da declaração de rescisão do contrato de locação, subsiste para o locatário a responsabilidade de pagar aluguéis, até a efetiva desocupação do imóvel (ou, nesse caso concreto, até que a locatária se torne possuidora do bem pela quitação integral do contrato de cessão de direitos). No mesmo sentido já se manifestou o Superior Tribunal de Justiça: “RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE LOCAÇÃO CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE E COBRANÇA DE ALUGUÉIS. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. INEXISTÊNCIA. LOCAÇÃO DE EQUIPAMENTOS. ALUGUÉIS NÃO PAGOS E BENS NÃO RESTITUÍDOS. RESCISÃO DO CONTRATO POR INADIMPLEMENTO. NOTIFICAÇÃO DO LOCATÁRIO. OBRIGAÇÃO DE PAGAR OS ALUGUÉIS ATÉ A DEVOLUÇÃO DOS BENS ALUGADOS. JULGAMENTO: CPC/2015. 1. Ação de rescisão de contrato de locação cumulada com reintegração de posse e cobrança de aluguéis, ajuizada em 09/12/2015, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 08/07/2021 e concluso ao gabinete em 15/12/2021. 2. O propósito recursal é decidir sobre a ocorrência de negativa de prestação jurisdicional e sobre a obrigação de o locatário pagar os aluguéis correspondentes ao período em que permanece na posse dos equipamentos locados e não devolvidos, mesmo depois de rescindido o contrato de locação por inadimplemento. 3. Devidamente analisadas e discutidas as questões de mérito, e suficientemente fundamentado o acórdão recorrido, de modo a esgotar a prestação jurisdicional, não há falar em violação dos arts. 489 e 1.022 do CPC/15. 4. Finda a locação, a restituição da coisa, no estado em que a recebeu, salvas as deteriorações naturais ao uso regular, é obrigação do locatário, imposta pelo art. 569, IV, do CC/2002. 5. Se não restituir a coisa, uma vez notificado para fazê-lo, o locatário pagará, enquanto a tiver em seu poder, o aluguel que o locador arbitrar, e responderá pelo dano que ela venha a sofrer, embora proveniente de caso fortuito (art. 575 do CC/2002). 6. Hipótese em que o locatário deixou de pagar os aluguéis e, extinto o contrato, também deixou de restituir os equipamentos locados, apesar de notificado para tanto, cabendo-lhe, assim, o pagamento, não só dos aluguéis vencidos até a extinção do contrato, como dos que vencerem depois disso até a efetiva devolução dos bens. 7. Recurso especial conhecido e provido.” (REsp n. 1.975.930/PE, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 5/4/2022, DJe de 7/4/2022.) O entendimento também já foi manifestado por este Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios: “AGRAVO DE INSTRUMENTO. LOCAÇÃO. IMÓVEL NÃO RESIDENCIAL. RESCISÃO CONTRATUAL. PRELIMINAR. SUPRESSÃO DE INSTÂNCIA. CLÁUSULA ARBITRAL. MEDIDA DE URGÊNCIA. PODER JUDICIÁRIO. RESPONSABILIDADE. PAGAMENTO ALUGUEL. DEVOLUÇÃO DO IMÓVEL. Em sede de agravo de instrumento, é incabível a análise de questões sobre as quais ainda não houve manifestação pelo Juízo a quo, sob pena de supressão de instância. Antes de instituída a arbitragem, as partes poderão recorrer ao Poder Judiciário para a concessão de medida cautelar ou de urgência, conforme previsão do artigo 22-A, da Lei no 9.307/1996, não se configurando desrespeito à cláusula arbitral. Ao final do contrato locatício, o locatário deve restituir o imóvel no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal, consoante determina o artigo 23, inciso III, da Lei 8.245/91. O locador permanece responsável pelo pagamento dos alugueres até a efetiva desocupação e restituição do imóvel locado ao locatário, conforme previsão do artigo 23, inciso I, da Lei 8.245/91.” (Acórdão 1437806, 07103628220228070000, Relator: ESDRAS NEVES, 6a Turma Cível, data de julgamento: 20/7/2022, publicado no DJE: 8/8/2022.) Vale esclarecer: durante a validade do contrato de locação, a prestação pecuniária é devida como contração do vínculo estabelecido entre as partes. Após a rescisão do contrato, o valor tem natureza de indenização. Dessa maneira, o legítimo possuidor do bem não será prejudicado pela manutenção do ex-locatário no imóvel. Essas ponderações se mostram relevantes para a real compreensão do caso em tela. No caso concreto, SAMANTHA FARIAS VERAS firmou contrato de cessão de direitos sobre imóvel localizado em Condomínio Residencial Mônaco, Quadra no 24, Casa 16, DF 140, Km 02, Setor Habitacional Jardim Botânico. Em razão de entraves para a efetiva quitação da obrigação, firmou um segundo contrato com CALIDAD CONSULTORIA IMOBILIARIA LTDA e EDGAR ANTONIO TEIXEIRA para locar o bem, até o pagamento integral da cessão de direitos sobre o imóvel. Tempos depois, os locadores ajuizaram Ação Rescisão de Locação por Denúncia Vazia com Pedido de Despejo, na qual as pretensões foram julgadas procedentes, para declarar a rescisão do contrato e determinar o despejo de SAMANTHA FARIAS VERAS. Na fase de Cumprimento de Sentença dos autos n. 0709492-34.2022.8.07.0001, Samantha chegou a alegar que, a despeito da procedência dos pedidos para declarar a rescisão do contrato de locação, deveria ser revogada a ordem de despejo, em razão da quitação integral do contrato de cessão de direitos. Ao ID 137518189 do Cumprimento de Sentença da Ação de Rescisão de Contrato com Pedido de Despejo, o juiz declarou que “Nesse cenário, considero que as razões deduzidas da executada, embora possuam aparente relevância no que concerne à relação jurídica das partes, não têm o condão de rechaçar os efeitos deste cumprimento de sentença, pois não se enquadram em nenhuma das matérias de defesas à disposição do executado, nos termos do § 1o, do art. 525, do CPC”. Assim a ordem de Despejo não foi revogada, mas sim julgada prejudicada, em razão da ausência de manifestação dos exequentes: “Assinalo que a prestação caracterizada pela desocupação do imóvel restou prejudicada, por falta de interesse manifestado pelo requerente no ID 136059872. Contudo, remanesce a pretensão executiva no que se refere aos honorários advocatícios arbitrados em desfavor da executada.” Vale pontuar que essa decisão não proferiu qualquer juízo sobre ter ocorrido, ou não, a quitação integral do contrato de cessão de direitos. Ocorreu, na verdade, uma declaração de prejudicialidade da ordem de despejo. Por fim, os cedentes ingressaram com a Ação de Execução de Título Extrajudicial (Processo n. 0721866-82.2022.8.07.0001), para discutir se a cessionária teria uma obrigação remanescente de pagar multa e juros da Escritura de Compra e Venda em razão do inadimplemento do pacto. Essa ação, no entanto, ainda não foi concluída. Ocorre que a escritura pública para a cessão dos direitos sobre o imóvel deixa claro que a cessionária só será imitida na posse plena do bem após a quitação integral da avença (ID 57030232): “Apenas quando efetuar todo o pagamento o(a)(s) cedente(s) dará(ão) plena quitação e entregarão a posse definitiva do imóvel objeto da presente a(o)(s) Cessionário(a)(s)” Como não há, ainda, Sentença definitiva que declare ter ocorrido o pagamento integral do contrato de cessão de direitos sobre o imóvel, não é possível precisar se a autora dessa Ação de Restituição de valores se imitiu definitivamente na posse do bem. Nesse contexto, também não é possível determinar se houve, ou não, a cobrança indevida de aluguéis. Portanto, o julgamento pela procedência ou improcedência dos pedidos está prejudicado pelo julgamento da Ação de Execução n. 0721866-82.2022.8.07.0001, por meio da qual será possível verificar se a cessionária quitou integralmente sua obrigação pecuniária ou se ainda existem valores a serem pagos. Somente quando ficar declara a extinção da dívida será possível analisar a obrigação de devolver valores pagos a título de aluguel, ou o dever de pagar a obrigação relativa ao mês de agosto de 2022. O art. 313, V, a, do Código de Processo Civil prevê a possibilidade de suspensão do processo quando a Sentença de mérito depender de julgamento de outra causa ou da declaração de existência ou de inexistência de relação jurídica que constitua o objeto principal de outro processo pendente. Considerando o dispositivo em tema, bem como todos os fatos acima expostos, determino a suspensão do processo até o término da Ação de Execução n. 0721866-82.2022.8.07.0001, com trânsito em julgado. Acompanhe a diligente Secretaria da Oitava Turma Cível a tramitação da referida ação. Intimem-se. Desembargador Eustáquio de Castro Relator

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Eustáquio de Castro Gabinete do Desembargador Eustáquio de Castro Número do processo: 0724767-23.2022.8.07.0001 Classe judicial: APELAÇÃO CÍVEL (198) APELANTE: SAMANTHA FARIAS VERAS, CALIDAD CONSULTORIA IMOBILIARIA LTDA, EDGAR ANTONIO TEIXEIRA APELADO: EDGAR ANTONIO TEIXEIRA, CALIDAD CONSULTORIA IMOBILIARIA LTDA, SAMANTHA FARIAS VERAS D E C I S Ã O Ação de Restituição de Valores – Prejudicialidade Externa – Suspensão do Feito Trata-se, no caso concreto, de Ação de Restituição de Valores, por meio da qual a autora SAMANTHA FARIAS VERAS alega ter suportado uma cobrança indevida, considerando que o contrato de locação firmado com os réus, CALIDAD CONSULTORIA IMOBILIARIA LTDA e EDGAR ANTONIO TEIXEIRA já foi rescindido, nos autos do processo n. 0709492-34.2022.8.07.0001. Em reconvenção, os réus requereram a condenação da autora ao pagamento do valor do aluguel em aberto naquele mês. Vale ressaltar que a ação ora em análise tem por objeto a discussão sobre a obrigação de pagamento de valores. Não há, aqui, a discussão sobre a rescisão do contrato de locação. Ocorre que, a despeito da declaração de rescisão do contrato de locação, subsiste para o locatário a responsabilidade de pagar aluguéis, até a efetiva desocupação do imóvel (ou, nesse caso concreto, até que a locatária se torne possuidora do bem pela quitação integral do contrato de cessão de direitos). No mesmo sentido já se manifestou o Superior Tribunal de Justiça: “RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE LOCAÇÃO CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE E COBRANÇA DE ALUGUÉIS. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. INEXISTÊNCIA. LOCAÇÃO DE EQUIPAMENTOS. ALUGUÉIS NÃO PAGOS E BENS NÃO RESTITUÍDOS. RESCISÃO DO CONTRATO POR INADIMPLEMENTO. NOTIFICAÇÃO DO LOCATÁRIO. OBRIGAÇÃO DE PAGAR OS ALUGUÉIS ATÉ A DEVOLUÇÃO DOS BENS ALUGADOS. JULGAMENTO: CPC/2015. 1. Ação de rescisão de contrato de locação cumulada com reintegração de posse e cobrança de aluguéis, ajuizada em 09/12/2015, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 08/07/2021 e concluso ao gabinete em 15/12/2021. 2. O propósito recursal é decidir sobre a ocorrência de negativa de prestação jurisdicional e sobre a obrigação de o locatário pagar os aluguéis correspondentes ao período em que permanece na posse dos equipamentos locados e não devolvidos, mesmo depois de rescindido o contrato de locação por inadimplemento. 3. Devidamente analisadas e discutidas as questões de mérito, e suficientemente fundamentado o acórdão recorrido, de modo a esgotar a prestação jurisdicional, não há falar em violação dos arts. 489 e 1.022 do CPC/15. 4. Finda a locação, a restituição da coisa, no estado em que a recebeu, salvas as deteriorações naturais ao uso regular, é obrigação do locatário, imposta pelo art. 569, IV, do CC/2002. 5. Se não restituir a coisa, uma vez notificado para fazê-lo, o locatário pagará, enquanto a tiver em seu poder, o aluguel que o locador arbitrar, e responderá pelo dano que ela venha a sofrer, embora proveniente de caso fortuito (art. 575 do CC/2002). 6. Hipótese em que o locatário deixou de pagar os aluguéis e, extinto o contrato, também deixou de restituir os equipamentos locados, apesar de notificado para tanto, cabendo-lhe, assim, o pagamento, não só dos aluguéis vencidos até a extinção do contrato, como dos que vencerem depois disso até a efetiva devolução dos bens. 7. Recurso especial conhecido e provido.” (REsp n. 1.975.930/PE, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 5/4/2022, DJe de 7/4/2022.) O entendimento também já foi manifestado por este Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios: “AGRAVO DE INSTRUMENTO. LOCAÇÃO. IMÓVEL NÃO RESIDENCIAL. RESCISÃO CONTRATUAL. PRELIMINAR. SUPRESSÃO DE INSTÂNCIA. CLÁUSULA ARBITRAL. MEDIDA DE URGÊNCIA. PODER JUDICIÁRIO. RESPONSABILIDADE. PAGAMENTO ALUGUEL. DEVOLUÇÃO DO IMÓVEL. Em sede de agravo de instrumento, é incabível a análise de questões sobre as quais ainda não houve manifestação pelo Juízo a quo, sob pena de supressão de instância. Antes de instituída a arbitragem, as partes poderão recorrer ao Poder Judiciário para a concessão de medida cautelar ou de urgência, conforme previsão do artigo 22-A, da Lei no 9.307/1996, não se configurando desrespeito à cláusula arbitral. Ao final do contrato locatício, o locatário deve restituir o imóvel no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal, consoante determina o artigo 23, inciso III, da Lei 8.245/91. O locador permanece responsável pelo pagamento dos alugueres até a efetiva desocupação e restituição do imóvel locado ao locatário, conforme previsão do artigo 23, inciso I, da Lei 8.245/91.” (Acórdão 1437806, 07103628220228070000, Relator: ESDRAS NEVES, 6a Turma Cível, data de julgamento: 20/7/2022, publicado no DJE: 8/8/2022.) Vale esclarecer: durante a validade do contrato de locação, a prestação pecuniária é devida como contração do vínculo estabelecido entre as partes. Após a rescisão do contrato, o valor tem natureza de indenização. Dessa maneira, o legítimo possuidor do bem não será prejudicado pela manutenção do ex-locatário no imóvel. Essas ponderações se mostram relevantes para a real compreensão do caso em tela. No caso concreto, SAMANTHA FARIAS VERAS firmou contrato de cessão de direitos sobre imóvel localizado em Condomínio Residencial Mônaco, Quadra no 24, Casa 16, DF 140, Km 02, Setor Habitacional Jardim Botânico. Em razão de entraves para a efetiva quitação da obrigação, firmou um segundo contrato com CALIDAD CONSULTORIA IMOBILIARIA LTDA e EDGAR ANTONIO TEIXEIRA para locar o bem, até o pagamento integral da cessão de direitos sobre o imóvel. Tempos depois, os locadores ajuizaram Ação Rescisão de Locação por Denúncia Vazia com Pedido de Despejo, na qual as pretensões foram julgadas procedentes, para declarar a rescisão do contrato e determinar o despejo de SAMANTHA FARIAS VERAS. Na fase de Cumprimento de Sentença dos autos n. 0709492-34.2022.8.07.0001, Samantha chegou a alegar que, a despeito da procedência dos pedidos para declarar a rescisão do contrato de locação, deveria ser revogada a ordem de despejo, em razão da quitação integral do contrato de cessão de direitos. Ao ID 137518189 do Cumprimento de Sentença da Ação de Rescisão de Contrato com Pedido de Despejo, o juiz declarou que “Nesse cenário, considero que as razões deduzidas da executada, embora possuam aparente relevância no que concerne à relação jurídica das partes, não têm o condão de rechaçar os efeitos deste cumprimento de sentença, pois não se enquadram em nenhuma das matérias de defesas à disposição do executado, nos termos do § 1o, do art. 525, do CPC”. Assim a ordem de Despejo não foi revogada, mas sim julgada prejudicada, em razão da ausência de manifestação dos exequentes: “Assinalo que a prestação caracterizada pela desocupação do imóvel restou prejudicada, por falta de interesse manifestado pelo requerente no ID 136059872. Contudo, remanesce a pretensão executiva no que se refere aos honorários advocatícios arbitrados em desfavor da executada.” Vale pontuar que essa decisão não proferiu qualquer juízo sobre ter ocorrido, ou não, a quitação integral do contrato de cessão de direitos. Ocorreu, na verdade, uma declaração de prejudicialidade da ordem de despejo. Por fim, os cedentes ingressaram com a Ação de Execução de Título Extrajudicial (Processo n. 0721866-82.2022.8.07.0001), para discutir se a cessionária teria uma obrigação remanescente de pagar multa e juros da Escritura de Compra e Venda em razão do inadimplemento do pacto. Essa ação, no entanto, ainda não foi concluída. Ocorre que a escritura pública para a cessão dos direitos sobre o imóvel deixa claro que a cessionária só será imitida na posse plena do bem após a quitação integral da avença (ID 57030232): “Apenas quando efetuar todo o pagamento o(a)(s) cedente(s) dará(ão) plena quitação e entregarão a posse definitiva do imóvel objeto da presente a(o)(s) Cessionário(a)(s)” Como não há, ainda, Sentença definitiva que declare ter ocorrido o pagamento integral do contrato de cessão de direitos sobre o imóvel, não é possível precisar se a autora dessa Ação de Restituição de valores se imitiu definitivamente na posse do bem. Nesse contexto, também não é possível determinar se houve, ou não, a cobrança indevida de aluguéis. Portanto, o julgamento pela procedência ou improcedência dos pedidos está prejudicado pelo julgamento da Ação de Execução n. 0721866-82.2022.8.07.0001, por meio da qual será possível verificar se a cessionária quitou integralmente sua obrigação pecuniária ou se ainda existem valores a serem pagos. Somente quando ficar declara a extinção da dívida será possível analisar a obrigação de devolver valores pagos a título de aluguel, ou o dever de pagar a obrigação relativa ao mês de agosto de 2022. O art. 313, V, a, do Código de Processo Civil prevê a possibilidade de suspensão do processo quando a Sentença de mérito depender de julgamento de outra causa ou da declaração de existência ou de inexistência de relação jurídica que constitua o objeto principal de outro processo pendente. Considerando o dispositivo em tema, bem como todos os fatos acima expostos, determino a suspensão do processo até o término da Ação de Execução n. 0721866-82.2022.8.07.0001, com trânsito em julgado. Acompanhe a diligente Secretaria da Oitava Turma Cível a tramitação da referida ação. Intimem-se. Desembargador Eustáquio de Castro Relator