Tribunal: TJDFT
Processo: 0705496-60.2024.8.07.0000
Órgão julgador: TEÓFILO CAETANO
Órgão colegiado: 1a Turma Cível
Data de publicação: 2024-03-22

Ementa:
Vistos etc. Cuida-se de agravo de instrumento, com pedido de efeito suspensivo, aviado por Beatrice da Silva Village Construção e Incorporação Ltda. em face da decisão[1] que, nos autos do cumprimento de sentença manejado em seu desfavor pela agravada – Cooperativa Habitacional Amarilis – COOHALIS –, rejeitara a impugnação à avaliação do imóvel penhorado que formulara, homologando o laudo complementar de avaliação confeccionado pelo perito judicial, fixando o valor do bem, situado na entrequadra 52/54, Projeção 3, Setor Central, Gama/DF, objeto da matrícula n° 7328, do 5o Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal, em R$3.236.500,00 (três milhões, duzentos e trinta e seis mil e quinhentos reais). Segundo o provimento guerreado, além do valor venal do imóvel, o experto computara as benfeitorias corpóreas (escavação do terreno para a edificação, transporte com caminhão basculante, tapumes com telhas metálicas e consumos de canteiro) e as intangíveis (investigação geotécnica, elaboração dos projetos aproveitáveis pelo futuro proprietário, quadros do Memorial de Incorporação, instalação do canteiro necessário à execução da obra parcial e fundações finalizadas). Assentara o julgado, outrossim, que a avaliação do imóvel penhorado englobara os serviços executados que extrapolam os limites da Projeção 3 e se relacionam à edificação que seria erigida no local, ficando patente que o potencial construtivo representado pelo imóvel fora considerado pelo perito. De sua vez, objetiva a agravante a agregação de efeito suspensivo ao agravo, suspendendo-se o curso do cumprimento de sentença e obstando que o imóvel seja levado à hasta pública. Alfim, após regular processamento, almeja a definitiva desconstituição do decisório arrostado para que seja determinada nova avaliação do imóvel penhorado, “considerando todos os elementos que a ele agregam valor, inclusive o potencial construtivo de ao menos 8.832,69 m2, nos termos que estabelecido nos arts. 480 e 873, inciso I, do CPC[2].” Como estofo passível de aparelhar o inconformismo, argumentara a agravante, em suma, que a avaliação realizada pelo perito nomeado pelo Juízo não ressoa escorreita, pois desprezara o total do potencial construtivo do imóvel penhorado, no qual está sendo erigido empreendimento imobiliário. Mencionara que o coeficiente de aproveitamento traduz parâmetro urbanístico utilizado na regulamentação da construção civil e do uso do solo em áreas urbanas. Assinalara que aludido critério pode ser definido como a relação entre a área construída ou aproveitável de um terreno e a sua área total, de modo que o coeficiente de aproveitamento indica o quanto do terreno pode ser utilizado para construção em relativamente à sua área total. Asseverara que, conquanto o coeficiente de aproveitamento utilizado pelo experto tenha sido correto – 9 (nove) vezes –, equivocara-se no tocante ao potencial construtivo do imóvel. Esclarecera que, em consonância com o previsto no artigo 2o da Lei no 1.170/1996, o potencial construtivo é a área máxima de construção constante das normas de uso, edificação e gabarito vigentes quando da aprovação dos planos diretores locais. Informara que, de acordo com o alvará de construção, a área total do imóvel penhorado equivale a 8.832,69 m2, já considerado o potencial construtivo. Pontuara que o perito, de sua vez, desprezara a área denominada não computável do empreendimento, que corresponde a 4.185,11 m2. Salientara que, nesse contexto, o nobre expert desconsiderara quase a metade da área do empreendimento, ressoando impassível que o imóvel fora avaliado em importe inferior ao seu efetivo valor global. Destacara que a área não computável do empreendimento é destinada para garagens, corredores, vão entre paredes. Alegara que a regra albergada nos artigos 101 e 102 da Lei no 6138/2018 determina que a área não computável deve ser considerada para se aferir a área total de construção. Concluíra que, desse modo, a área total e efetiva da construção (potencial construtivo) é de 8.832,69 m2, e não 4.647,58 m2, como equivocadamente considerara o perito nomeado pelo juízo. Acrescera que, demais disso, o nobre profissional avaliador omitira outros elementos que agregam valor ao imóvel, como o alvará de construção e o projeto de arquitetura, ambos aprovados pela administração local, a convenção de condomínio e a matrícula do imóvel como incorporação. Acentuara que, sob essa ótica, fica patente o equívoco em que incorrera o laudo pericial, devendo ser refeita a avaliação do imóvel, considerando-se o efetivo potencial construtivo (área de 8.832,69 m2) e todos os demais elementos que agregam valor ao empreendimento. Consignara que, diante dessas circunstâncias, estando patente a plausibilidade do direito que vindica, a decisão devolvida a reexame afigura-se desprovida de sustentação, devendo, portanto, ser reformada, o que legitima, inclusive, que, estando a argumentação que alinhara revestida de verossimilhança, a concessão do provimento em sede de antecipação da tutela recursal, suspendendo a decisão agravada. O instrumento se afigura correta e adequadamente instruído. É o relatório. Decido. Cuida-se de agravo de instrumento, com pedido de efeito suspensivo, aviado por Beatrice da Silva Village Construção e Incorporação Ltda. em face da decisão[3] que, nos autos do cumprimento de sentença manejado em seu desfavor pela agravada – Cooperativa Habitacional Amarilis – COOHALIS –, rejeitara a impugnação à avaliação do imóvel penhorado que formulara, homologando o laudo complementar de avaliação confeccionado pelo perito judicial, fixando o valor do bem, situado na entrequadra 52/54, Projeção 3, Setor Central, Gama/DF, objeto da matrícula n° 7328, do 5o Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal, em R$3.236.500,00 (três milhões, duzentos e trinta e seis mil e quinhentos reais). Segundo o provimento guerreado, além do valor venal do imóvel, o experto computara as benfeitorias corpóreas (escavação do terreno para a edificação, transporte com caminhão basculante, tapumes com telhas metálicas e consumos de canteiro) e as intangíveis (investigação geotécnica, elaboração dos projetos aproveitáveis pelo futuro proprietário, quadros do Memorial de Incorporação, instalação do canteiro necessário à execução da obra parcial e fundações finalizadas). Assentara o julgado, outrossim, que a avaliação do imóvel penhorado englobara os serviços executados que extrapolam os limites da Projeção 3 e se relacionam à edificação que seria erigida no local, ficando patente que o potencial construtivo representado pelo imóvel fora considerado pelo perito. De sua vez, objetiva a agravante a agregação de efeito suspensivo ao agravo, suspendendo-se o curso do cumprimento de sentença e obstando que o imóvel seja levado à hasta pública. Alfim, após regular processamento, almeja a definitiva desconstituição do decisório arrostado para que seja determinada nova avaliação do imóvel penhorado, “considerando todos os elementos que a ele agregam valor, inclusive o potencial construtivo de ao menos 8.832,69 m2, nos termos que estabelecido nos arts. 480 e 873, inciso I, do CPC[4].” De acordo com o alinhado, o objeto deste agravo cinge-se à aferição da higidez da avaliação do imóvel constrito, no qual será erigido empreendimento imobiliário, promovida pelo perito nomeado pelo Juízo Segundo sustentara a agravante, o experto equivocara-se no tocante ao potencial construtivo do imóvel, porquanto desprezara a área denominada não computável do empreendimento, que, segundo sustentara, corresponde a 4.185,11 m2, e, outrossim, omitira elementos que agregam valor ao imóvel, como o alvará de construção e o projeto de arquitetura, ambos aprovado pela administração local, e a convenção de condomínio e a matrícula do imóvel como incorporação, devendo ser refeita a avaliação. O provimento guerreado, de sua vez, assinalara que o laudo técnico considerara os bens corpóreos e os intangíveis inerentes ao imóvel, e, demais disso, considerara o potencial construtivo apresentado, ficando patente a legitimidade da avaliação. Pontuada a matéria devolvida a reexame e delimitado o lastro invocado como apto a ensejar o acolhimento da pretensão reformatória que estampa, passo a examinar o pedido de liminar deduzido. Conforme se infere dos autos do cumprimento de sentença subjacente, durante o curso procedimental, o Juízo de origem convertera em penhora o arresto que alcançara diversos imóveis de titularidade da executada, ora agravante[5]. Quanto ao imóvel situado na entrequadra 52/54, Projeção 3, Setor Central, Gama/DF, objeto da matrícula n° 7328, do 5o Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal, também penhorado, fora nomeado perito para proceder à sua avaliação. Em consonância com o laudo pericial[6] inicialmente confeccionado pelo experto, o imóvel fora avaliado em R$1.473.000,00 (hum milhão, quatrocentos e setenta e três mil reais). Apresentado o laudo, tanto a agravada[7] como a agravante[8] apresentaram impugnação[9] ao apurado. Diante das imprecações, o perito apresentara laudo complementar[10], retificando o valor da avaliação do bem para R$3.236.500,00 (três milhões, duzentos e trinta e seis mil e quinhentos reais). Dessa vez, apenas a agravante insurgira-se[11] contra a perícia, alegando, em suma, que “o preço aferido tomou por base tão só o terreno e por último o terreno e os bens corpóreos a ele agregados, desprezando-se, contudo, os bens intangíveis vinculados ao empreendimento[12]”. Defendera a necessidade de nova avaliação, que deve “considerar dentre outros elementos que agregam valor ao bem, o potencial construtivo do empreendimento, o projeto aprovado e todos os demais elementos constantes nos autos[13].” Sobreviera, então, o provimento arrostado[14], que rejeitara a impugnação à avaliação do imóvel penhorado que formulara a agravante e homologara o laudo complementar de avaliação, confeccionado pelo perito judicial. Confira-se: “Foi determinada a avaliação do imóvel penhorado, sito à EQ 52/54 do Setor Central, Projeção 3, Gama/DF, por perito designado por este Juízo. O laudo de avaliação veio aos autos sob o ID 171314639. A parte exequente impugnou o laudo no ID 173970633, sustentando que os cálculos periciais tiveram por base valores incompatíveis com o mercado do local onde se encontra o imóvel avaliando. Junta parecer de assistente técnico, indicando valor de avaliação superior ao arbitrado pelo perito judicial (ID 173970637). A parte executada também apresentou impugnação, no ID 174085596. Sustenta que o perito procedeu à avaliação considerando que a área se trata de mero terreno, quando, na realidade, consiste em empreendimento, uma incorporação com alvará de construção já expedido e ainda válido, e com projeto construtivo apreciado e aprovado. Afirma que esses elementos, que agregam valor ao bem, devem ser considerados na avaliação. Também anexa impugnação formulada por assistente técnico (IDs 174085617 e 174085620). Na sequência, o perito se manifestou sobre as impugnações das partes, elaborando laudo complementar contendo esclarecimentos (ID 175925383). Neste segundo laudo, retificou o resultado da avaliação. A parte exequente informou concordar com o novo valor da avaliação estabelecido pelo perito e requereu a adjudicação do imóvel (ID 178375106). Mesmo em face dos esclarecimentos e da retificação da avaliação, a irresignação da executada persistiu, pelos motivos expostos na petição de ID 178701856. A parte argumentou que nem no laudo inicial, nem no complementar, o perito considerou o patrimônio intangível que compõe o objeto da avaliação. Pretende sejam considerados o potencial construtivo do empreendimento, o projeto aprovado, o caderno técnico, o memorial de incorporação, a convenção do condomínio e todos os demais elementos que agregam valor ao imóvel. É o relato do necessário. Decido. Note-se que, a princípio, o perito estimou que o valor venal de mercado do imóvel penhorado perfazia a quantia de R$ 1.473.000,00, ao passo que as benfeitorias, assim considerados somente a escavação do terreno para a edificação, o transporte com caminhão basculante, os tapumes com telhas metálicas e os consumos de canteiro, perfaziam R$ 291.000,00. Logo, o imóvel foi avaliado, inicialmente, pelo valor de R$ 1.764.000,00 (um milhão, setecentos e sessenta e quatro mil reais). Após os apontamentos feitos pelas partes, o perito passou a considerar novos critérios no trabalho realizado, o que culminou na expressiva majoração do valor de avaliação do imóvel. Com efeito, o expert acatou as considerações da parte executada na medida em que acolheu a premissa de que o Alvará de Construção obtido em relação ao imóvel encontra-se válido e prevê uma área máxima de construção de 4.680 m2, que é superior à inicialmente apurada. Assim, o valor venal do imóvel passou a corresponder a R$ 1.697.500,00. Tomando conhecimento da validade do Alvará de Construção obtido, o profissional também entendeu necessário incluir dentre as benfeitorias existentes outros serviços além daqueles originalmente mencionados no primeiro laudo, que se referem exatamente aos aspectos ‘intangíveis’ objeto do inconformismo da devedora. Nesse viés, as benfeitorias, antes limitadas a bens corpóreos (a escavação realizada, tapumes, etc.), passaram a compreender bens intangíveis que agregam valor ao imóvel, ou seja, a investigação geotécnica, a elaboração dos projetos aproveitáveis pelo futuro proprietário, os quadros do Memorial de Incorporação, a instalação do canteiro necessário à execução da obra parcial e as fundações finalizadas. Efetuados esses acréscimos, o valor das benfeitorias passou a perfazer a monta de R$ 1.539.000,00, de modo que o valor venal do imóvel, considerado em sua totalidade, passou a ser de R$ 3.236.500,00. Os esclarecimentos prestados pelo perito no laudo complementar evidenciam que, ao revés do que sustenta a executada, a avaliação não se limitou aos aspectos materiais visualizados no imóvel, tampouco considerou o bem como um ‘mero terreno’. Pelo contrário, uma significativa parte do valor da avaliação corresponde justamente às benfeitorias, muitas das quais relacionadas a bens intangíveis, como o potencial construtivo representado pelo imóvel. Ante o exposto, rejeito a impugnação de ID 178701859 e acolho o laudo pericial complementar de ID 175925383, fixando como valor da avaliação do imóvel localizado na Entrequadra 52/54, Setor Central do Gama, Projeção 3, objeto da matrícula n° 7328, do 5o Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal, em R$ 3.236.500,00 (três milhões, duzentos e trinta e seis mil e quinhentos reais). Isso posto, manifeste-se a parte executada acerca do pedido de adjudicação formulado pela parte exequente, no prazo de 15 (quinze) dias.” Historiados os atos e fatos processuais antecedentes que se afiguram relevantes ao desenlace deste recurso, sobeja que, ao menos nessa análise perfunctória, a decisão guerreada afigura-se escorreita, não merecendo reparos. Diferentemente do que sustentara a agravante, o perito judicial aferira não apenas o valor do terreno, mas considerara vários fatores, como a área total do imóvel, a área máxima permitida para edificação, as condições de mercado, o valor venal total e o valor venal de venda unitário. Especificamente quanto à insurgência formulada pela agravante sobre o coeficiente de aproveitamento do imóvel, esclarecera o profissional que a construção de uma edificação com a sua área máxima de construção não se constitui em uma das hipóteses em que aplicada a ONALT, não devendo ser considerada na avalição do imóvel. É o que retratam os excertos que ora se reproduz[15]: “29. No ponto de discordância no 6, alegou o Sr. assistente que o perito teria cometido um equívoco ao considerar o coeficiente de aproveitamento máximo do lote como variável, tendo em vista que, segundo o Sr. assistente, para se atingir a área máxima de construção, haveria a incidência do custo da outorga onerosa de alteração de uso (ONALT). 30. Por esse motivo, o Sr. assistente pugnou pela adoção do coeficiente básico de aproveitamento dos lotes, em detrimento do aproveitamento máximo. 31. Neste tocante, com o devido respeito, esclarece o perito que o art. 2o da Lei Complementar no 294 de 27 de junho de 2000, que instituiu a outorga onerosa da alteração de uso no Distrito Federal, “a outorga onerosa de alteração de uso configura contrapartida pela alteração dos usos e dos diversos tipos de atividade que venha a acarretar a valorização de unidades imobiliárias.’ 32. No § 1o do mesmo artigo, ficou definido que são consideradas alterações de uso as seguintes situações: ‘I - a mudança do uso ou do tipo de atividade para outro diferente daquele originalmente indicado nas normas vigentes para a respectiva unidade imobiliária; (Inciso acrescido(a) pelo(a) Lei Complementar 902 de 23/12/2015) II - a mudança da proporção do uso ou do tipo de atividade para outra diferente daquela originalmente indicada nas normas vigentes para a respectiva unidade imobiliária; (Inciso acrescido(a) pelo(a) Lei Complementar 902 de 23/12/2015) III - a inclusão ao uso original indicado de novo tipo de uso ou atividade não previstos nas normas vigentes para a respectiva unidade imobiliária. (Inciso acrescido(a) pelo(a) Lei Complementar 902 de 23/12/2015)’ 33. Ou seja, conforme se constata pela reprodução normativa acima da legislação atinente, a construção de uma edificação com a sua área máxima de construção não se constitui de uma das hipóteses em que aplicada a ONALT. (...)” No tocante ao potencial de aproveitamento do empreendimento, o perito explicara que as alegações formuladas pela agravante encontram-se equivocadas, tendo em vista que a área máxima de construção engloba tanto as áreas privativas quanto as áreas comuns, sendo excluídas de sua contabilização as áreas dedutíveis. Pontuara o experto ainda que, na avaliação, deve ser considerado o valor médio de venda de apartamentos na região e o valor da área comercializável em comparação com a área total da edificação projetada. Para ilustrar essa ilação, transcreve-se parte do laudo técnico:[16] “(...) 50. Aduziu ainda, que a tendência de variação da área dos lotes e das áreas máximas de construção estariam divergentes das hipóteses definidas pelo perito. 51. Porém, essa divergência ocorreu somente com relação à área do lote, que se mostrou positiva, sendo proporcional ao valor unitário dos elementos da base de dados. (...) 60. Em seguida, o 10o ponto de divergência tratou da comparação entre o valor geral de venda (VGV) de um empreendimento construído no lote avaliando e o resultado do laudo de avaliação. 61. Aduziu que o VGV do empreendimento seria de R$ 18.720.000,00 (dezoito milhões e setecentos e vinte mil reais), considerando-se a área máxima de construção possível no lote, de 4.160 m2, e o valor médio de venda de apartamentos no Gama de R$ 4.500,00/m2 (quatro mil e quinhentos reais por metro quadrado). 62. Argumentou que o resultado da avaliação corresponderia a apenas 7,8% do valor total do VGV, quando as tendências mercadológicas apontam que o valor dos lotes correspondem à percentual próximo de 20% do valor total da edificação. 63. Neste tocante, é importante esclarecer que o Sr. assistente cometeu equívocos conceituais em sua argumentação. 64. Destaca-se que a área máxima de construção engloba tanto as áreas privativas quanto as áreas comuns, sendo excluídas de sua contabilização as áreas dedutíveis, como áreas de projeção de brises, áreas de beirais, marquises ou coberturas em balanço, áreas de reservatórios de água ou tratamento de esgotos, para qualquer tipo de uso, áreas de subestação de energia elétrica, áreas de central de gás subterrânea, 5% da área permitida pela taxa de construção ou pelo coeficiente de aproveitamento máximo determinado para o lote ou a projeção para as áreas técnicas e áreas utilizadas exclusivamente para garagem. 65. Em outras palavras, o pilotis, os corredores de todos os pavimentos, cômodos de lixeiras, DML etc., assim como as áreas privativas das unidades, devem ser edificadas em observância à área máxima de 4.160 m2. 66. Porém, o valor médio de venda de apartamentos na região de R$ 4.500,00/ m2 apresentado pelo Sr. assistente corresponde ao valor unitário de venda das áreas privativas. 67. Assim, não se pode efetuar o produto entre a área total da edificação e o valor unitário de venda das áreas privativas, uma vez que essa conduta elevaria sobremaneira a estimativa do VGV. 68. A título exemplificativo, no projeto de arquitetura fornecido pela requerida, a área privativa das unidades, ou seja, a área comercializável, correspondia a 80% da área total da edificação projetada. 69. Diante do exposto, o VGV do empreendimento não seria de R$18.720.000,00 (dezoito milhões e setecentos e vinte mil reais), mas sim de R$14.976.000,00 (quatorze milhões e novecentos e setenta e seis mil reais). 70. Importante destacar ainda, que o Sr. assistente não trouxe qualquer elemento que pudesse comprovar que o valor do lote normalmente corresponde a 20% do VGV no Gama, não podendo esse percentual ser adotado. 71. Em consulta a construtoras que estão construindo empreendimentos na região, o perito constatou que a expectativa do mercado imobiliário atual é de que o lote corresponda a percentual entre 10% e 15% do VGV da edificação. 72. Sendo assim, a previsão que poderia ser feita é de que, para o VGV corrigido, o valor esperado do lote seria entre R$ 1.497.600,00 (hum milhão, quatrocentos e noventa e sete mil e seiscentos reais) e R$ 2.246.400,00 (dois milhões, duzentos e quarenta e seis mil e quatrocentos reais). 73. Vale destacar que essas previsões não se constituem de uma avaliação nos termos da norma técnica brasileira editada pela Associação Brasileira de Normas Técnicas ABNT/NBR 14.653-2:2011, que dispõe sobre as avaliações de bens imóveis urbanos, uma vez que não considera as particularidades do imóvel avaliando e não considera elementos comparativos de forma consistente.” Alfim, sobreleva pontuar que o profissional nomeado pelo Juízo apontara que todas as benfeitorias existentes no imóvel foram consideradas na avaliação e, outrossim, a área da sua projeção e a taxa de aproveitamento vigente na data da emissão do Alvará de Construção em 07/07/2010 integrara o laudo técnico, concluindo que o bem alcança a monta de R$3.236.500,00 (três milhões, duzentos e trinta e seis mil e quinhentos reais). Deflui do aduzido, então, que o laudo elaborado pelo perito nomeado está guarnecido de lastro técnico e argumentação técnica, devendo ser prestigiada a cotação obtida. E a apuração fora realizada de forma técnica, com base em parâmetros objetivos e expressamente delineados. Fica patente, assim, que não ressoa cabível desqualificar a avaliação promovida pelo perito nomeado pelo juízo. É que as evidências que defluem dos autos denotam que a metodologia da qual se utilizara o experto afigura-se correta. À luz dos elementos coligidos, o apurado pelo perito nomeado pelo Juízo deve, portanto, ser acolhido sem nenhuma ressalva. É que, além de equidistante da divergência estabelecida pela agravante, revestindo de imparcialidade o que apurara, apontara de forma objetiva que utilizara-se da metodologia correta, redundando na correta avaliação do imóvel penhorado Desses argumentos deriva, então, a certeza de que, em não tendo a agravante apresentado nenhum elemento apto a desqualificar o acerto da manifestação proveniente do nobre experto, o inconformismo que manifestara restara carente de lastro material. Como corolário, deve ser ratificada a cotação obtida pelo perito judicial em seus cálculos. À míngua de maiores informações que pudessem ensejar a desconsideração da avaliação, mostra-se necessário e prudente a manutenção do valor cotado pelo experto. A argumentação aduzida, aliás, encontra ressonância no entendimento há muito estratificado por esta egrégia Casa de Justiça ao elucidar questões similares à debatida nestes autos, consoante asseguram os arestos adiante ementados: “DIREITO PROCESSUAL CIVIL. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. IMPUGNAÇÃO AO LAUDO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL PENHORADO. PREVALÊNCIA DO LAUDO DO OFICIAL DE JUSTIÇA. DECISÃO MANTIDA. 1. A mera apresentação de laudo produzido por assistente técnico de confiança do devedor, com valores que destoam daquele apurado pelo auxiliar do juízo, não comprova o valor venal do imóvel penhorado ou erro na avaliação, pois podem ser diversos os valores de venda do mesmo imóvel, a depender do interesse do proprietário. 2. No caso concreto, os executados contestam a avaliação do imóvel realizado por oficial de justiça, sem, contudo, apresentar elementos capazes de desconstituir a conclusões do laudo pericial oficial, que indicou valor compatível com o mercado imobiliário. 3. Em caso de divergências entre o laudo do assistente técnico e as conclusões do perito judicial, estas devem prevalecer, porque gozam de fé pública e dos atributos de imparcialidade e isenção. 4. Agravo de Instrumento não provido. Unânime.” (Acórdão no 1800132, 07383089220238070000, Relator: FÁTIMA RAFAEL, 3a Turma Cível, data de julgamento: 7/12/2023, publicado no DJE: 29/1/2024. Pág.: Sem Página Cadastrada.) “AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROCESSO CIVIL. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. PENHORA DE VAGAS DE GARAGEM. IMPUGNAÇÃO AO LAUDO DE AVALIAÇÃO. DISCREPÂNCIA ENTRE A AVALIAÇÃO JUDICIAL COM O VALOR DE MERCADO. INSUBSISTÊNCIA. DECISÃO INDEFERITÓRIA MANTIDA. 1. Na hipótese, a empresa executada não trouxe elementos probatórios suficientes capazes de comprovar que os bens foram avaliados em valor inferior ao de mercado, aptos a desconstituírem a avaliação efetuada pelo perito do Juízo e, consequentemente, reformar a r. decisão agravada ‘com o fito de homologar os laudos acostados pela Agravante como valor correto dos imóveis penhorados’, como pretende a devedora recorrente. 2. Recurso conhecido e não provido.” (Acórdão no 1793941, 07392693320238070000, Relator: MAURICIO SILVA MIRANDA, 7a Turma Cível, data de julgamento: 29/11/2023, publicado no DJE: 14/12/2023. Pág.: Sem Página Cadastrada.) “AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. HIPOTECA. AVALIAÇÃO DO IMÓVEL. PERITO JUDICIAL. IRRESIGNAÇAO QUANTO AO VALOR APRESENTADO. AUSÊNCIA DE ELEMENTOS QUE INDIQUEM A NECESSIDADE DE NOVA AVALIAÇÃO. 1. A desconstituição de homologação judicial de avaliação de imóvel realizada por perito nomeado pelo juízo pressupõe a existência de insurgência idônea, pautada em elementos técnicos, capaz de, por si só, demonstrar mácula apta a invalidar ou colocar em dúvida o trabalho técnico impugnado. 2. O laudo pericial contém minuciosa descrição do imóvel e de suas características, bem como da região em que está localizado. Apresenta, ainda, a exposição detalhada da metodologia utilizada para a apuração do preço de mercado, evidenciando o embasamento científico em que pautados os trabalhos realizados, inclusive, quanto ao número de amostras de preço consideradas. 3. Ainda que o julgador não esteja vinculado às conclusões do perito nomeado, podendo apreciar a prova pericial de acordo com o disposto no art. 371 do CPC, para assim proceder deverá o magistrado, necessariamente, indicar em sua decisão os motivos que o levaram a considerar ou a deixar de considerar as conclusões do laudo, levando em conta o método utilizado pelo perito (art. 479, CPC). 4. Na hipótese em apreço, a parte devedora, ora agravante, não apresentou e os autos não demonstram nenhum elemento probatório capaz de levar o julgador a uma conclusão diversa daquela a chegou o perito judicial, notadamente porque os agravantes se limitam a questionar a quantidade de amostras utilizadas no trabalho técnico, sem explicar, de modo fundamentado e técnico, porque a quantidade de sete unidades não seriam suficientes a compor o modelo comparativo que serviu de base para o resultado da perícia. 5. À míngua de impugnação idônea acerca da metodologia utilizada, das técnicas envolvidas, e da própria relevância dos imóveis adotados como base de referência, verifica-se que nenhum motivo há para se rejeitar o laudo pericial, sendo de rigor o improvimento do recurso, com a manutenção da decisão recorrida. 6. Recurso conhecido e improvido.” (Acórdão no 1696884, 07078924420238070000, Relator: GISLENE PINHEIRO, 7a Turma Cível, data de julgamento: 3/5/2023, publicado no DJE: 15/5/2023. Pág.: Sem Página Cadastrada.) Como corolário dessas inequívocas inferências deflui a certeza de que o aduzido pela agravante resta desprovido de plausibilidade, uma vez que não se afere, nessa análise perfunctória, equívoco na avaliação do imóvel realizada pelo expert e homologada pelo Juízo, o que obsta a concessão do efeito suspensivo almejado. No mais, o cotejo dos autos enseja a certeza de que o instrumento está adequadamente formado e que o teor da decisão agravada se conforma com a espera pelo provimento meritório definitivo. Essas inferências legitimam o processamento do agravo sob sua forma instrumental, estando obstado, contudo, que lhe seja agregado o efeito suspensivo almejado Alinhadas essas considerações, esteado no artigo 1.019, I, do novo estatuto processual, indefiro a tutela recursal postulada, recebendo e processando o agravo de instrumento apenas no efeito devolutivo. Comunique-se à eminente Juíza da causa. Após, à agravada para, querendo, contrariar o recurso no prazo legalmente assinalado para esse desiderato. Intimem-se. Brasília-DF, 18 de março de 2024. Desembargador TEÓFILO CAETANO Relator [1] - ID Num. 180403171 - Pág. 1/3 (fls. 2032/2034) – cumprimento sentença. [2] - ID Num. 55798725 - Pág. 13 (fl. 14). [3] - ID Num. 180403171 - Pág. 1/3 (fls. 2032/2034) – cumprimento sentença. [4] - ID Num. 55798725 - Pág. 13 (fl. 14). [5] - ID Num. 84611668 - Pág. 1/2 (fls. 1109/110) – cumprimento sentença. [6] - ID Num. 171314639 - Pág. 1 a ID Num. 171319746 - Pág. 1 (fls. 1620/1693) – cumprimento sentença. [7] - ID Num. 173970633 - Pág. 1 (fls. 1698/1732) – cumprimento sentença. [8] - ID Num. 174085596 - Pág. 1 a ID Num. 174085613 - Pág. 32 (fls. 1733/1777) – cumprimento sentença. [9] - ID Num. 173970633 - Pág. 1 (fls. 1698/1738) – cumprimento sentença. [10] - ID Num. 175925383 - Pág. 1/39 (fls. 1931/1969) e ID Num. 175925385 - Pág. 1 a ID Num. 175925393 - Pág. 2 (fls. 1970/2016) – cumprimento sentença. [11] - ID Num. 178701856 - Pág. 1/5 (fls. 2019/2023) – cumprimento sentença. [12] - ID Num. 178701856 - Pág. 4 (fl. 2022) – cumprimento sentença. [13] - ID Num. 178701856 - Pág. 5 (fl. 2023) – cumprimento sentença. [14] - ID Num. 180403171 - Pág. 1/3 (fls. 2032/2034) – cumprimento sentença. [15] - ID Num. 175925383, pp. 07/08 (fls. 1.937/1.938), Cumprimento de Sentença no 0718868-15.2020.8.07.0001. [16] [16] - ID Num. 175925383, pp. 13/17 (fls. 1.943/1.947), Cumprimento de Sentença no 0718868-15.2020.8.07.0001.

Inteiro teor:
Vistos etc. Cuida-se de agravo de instrumento, com pedido de efeito suspensivo, aviado por Beatrice da Silva Village Construção e Incorporação Ltda. em face da decisão[1] que, nos autos do cumprimento de sentença manejado em seu desfavor pela agravada – Cooperativa Habitacional Amarilis – COOHALIS –, rejeitara a impugnação à avaliação do imóvel penhorado que formulara, homologando o laudo complementar de avaliação confeccionado pelo perito judicial, fixando o valor do bem, situado na entrequadra 52/54, Projeção 3, Setor Central, Gama/DF, objeto da matrícula n° 7328, do 5o Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal, em R$3.236.500,00 (três milhões, duzentos e trinta e seis mil e quinhentos reais). Segundo o provimento guerreado, além do valor venal do imóvel, o experto computara as benfeitorias corpóreas (escavação do terreno para a edificação, transporte com caminhão basculante, tapumes com telhas metálicas e consumos de canteiro) e as intangíveis (investigação geotécnica, elaboração dos projetos aproveitáveis pelo futuro proprietário, quadros do Memorial de Incorporação, instalação do canteiro necessário à execução da obra parcial e fundações finalizadas). Assentara o julgado, outrossim, que a avaliação do imóvel penhorado englobara os serviços executados que extrapolam os limites da Projeção 3 e se relacionam à edificação que seria erigida no local, ficando patente que o potencial construtivo representado pelo imóvel fora considerado pelo perito. De sua vez, objetiva a agravante a agregação de efeito suspensivo ao agravo, suspendendo-se o curso do cumprimento de sentença e obstando que o imóvel seja levado à hasta pública. Alfim, após regular processamento, almeja a definitiva desconstituição do decisório arrostado para que seja determinada nova avaliação do imóvel penhorado, “considerando todos os elementos que a ele agregam valor, inclusive o potencial construtivo de ao menos 8.832,69 m2, nos termos que estabelecido nos arts. 480 e 873, inciso I, do CPC[2].” Como estofo passível de aparelhar o inconformismo, argumentara a agravante, em suma, que a avaliação realizada pelo perito nomeado pelo Juízo não ressoa escorreita, pois desprezara o total do potencial construtivo do imóvel penhorado, no qual está sendo erigido empreendimento imobiliário. Mencionara que o coeficiente de aproveitamento traduz parâmetro urbanístico utilizado na regulamentação da construção civil e do uso do solo em áreas urbanas. Assinalara que aludido critério pode ser definido como a relação entre a área construída ou aproveitável de um terreno e a sua área total, de modo que o coeficiente de aproveitamento indica o quanto do terreno pode ser utilizado para construção em relativamente à sua área total. Asseverara que, conquanto o coeficiente de aproveitamento utilizado pelo experto tenha sido correto – 9 (nove) vezes –, equivocara-se no tocante ao potencial construtivo do imóvel. Esclarecera que, em consonância com o previsto no artigo 2o da Lei no 1.170/1996, o potencial construtivo é a área máxima de construção constante das normas de uso, edificação e gabarito vigentes quando da aprovação dos planos diretores locais. Informara que, de acordo com o alvará de construção, a área total do imóvel penhorado equivale a 8.832,69 m2, já considerado o potencial construtivo. Pontuara que o perito, de sua vez, desprezara a área denominada não computável do empreendimento, que corresponde a 4.185,11 m2. Salientara que, nesse contexto, o nobre expert desconsiderara quase a metade da área do empreendimento, ressoando impassível que o imóvel fora avaliado em importe inferior ao seu efetivo valor global. Destacara que a área não computável do empreendimento é destinada para garagens, corredores, vão entre paredes. Alegara que a regra albergada nos artigos 101 e 102 da Lei no 6138/2018 determina que a área não computável deve ser considerada para se aferir a área total de construção. Concluíra que, desse modo, a área total e efetiva da construção (potencial construtivo) é de 8.832,69 m2, e não 4.647,58 m2, como equivocadamente considerara o perito nomeado pelo juízo. Acrescera que, demais disso, o nobre profissional avaliador omitira outros elementos que agregam valor ao imóvel, como o alvará de construção e o projeto de arquitetura, ambos aprovados pela administração local, a convenção de condomínio e a matrícula do imóvel como incorporação. Acentuara que, sob essa ótica, fica patente o equívoco em que incorrera o laudo pericial, devendo ser refeita a avaliação do imóvel, considerando-se o efetivo potencial construtivo (área de 8.832,69 m2) e todos os demais elementos que agregam valor ao empreendimento. Consignara que, diante dessas circunstâncias, estando patente a plausibilidade do direito que vindica, a decisão devolvida a reexame afigura-se desprovida de sustentação, devendo, portanto, ser reformada, o que legitima, inclusive, que, estando a argumentação que alinhara revestida de verossimilhança, a concessão do provimento em sede de antecipação da tutela recursal, suspendendo a decisão agravada. O instrumento se afigura correta e adequadamente instruído. É o relatório. Decido. Cuida-se de agravo de instrumento, com pedido de efeito suspensivo, aviado por Beatrice da Silva Village Construção e Incorporação Ltda. em face da decisão[3] que, nos autos do cumprimento de sentença manejado em seu desfavor pela agravada – Cooperativa Habitacional Amarilis – COOHALIS –, rejeitara a impugnação à avaliação do imóvel penhorado que formulara, homologando o laudo complementar de avaliação confeccionado pelo perito judicial, fixando o valor do bem, situado na entrequadra 52/54, Projeção 3, Setor Central, Gama/DF, objeto da matrícula n° 7328, do 5o Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal, em R$3.236.500,00 (três milhões, duzentos e trinta e seis mil e quinhentos reais). Segundo o provimento guerreado, além do valor venal do imóvel, o experto computara as benfeitorias corpóreas (escavação do terreno para a edificação, transporte com caminhão basculante, tapumes com telhas metálicas e consumos de canteiro) e as intangíveis (investigação geotécnica, elaboração dos projetos aproveitáveis pelo futuro proprietário, quadros do Memorial de Incorporação, instalação do canteiro necessário à execução da obra parcial e fundações finalizadas). Assentara o julgado, outrossim, que a avaliação do imóvel penhorado englobara os serviços executados que extrapolam os limites da Projeção 3 e se relacionam à edificação que seria erigida no local, ficando patente que o potencial construtivo representado pelo imóvel fora considerado pelo perito. De sua vez, objetiva a agravante a agregação de efeito suspensivo ao agravo, suspendendo-se o curso do cumprimento de sentença e obstando que o imóvel seja levado à hasta pública. Alfim, após regular processamento, almeja a definitiva desconstituição do decisório arrostado para que seja determinada nova avaliação do imóvel penhorado, “considerando todos os elementos que a ele agregam valor, inclusive o potencial construtivo de ao menos 8.832,69 m2, nos termos que estabelecido nos arts. 480 e 873, inciso I, do CPC[4].” De acordo com o alinhado, o objeto deste agravo cinge-se à aferição da higidez da avaliação do imóvel constrito, no qual será erigido empreendimento imobiliário, promovida pelo perito nomeado pelo Juízo Segundo sustentara a agravante, o experto equivocara-se no tocante ao potencial construtivo do imóvel, porquanto desprezara a área denominada não computável do empreendimento, que, segundo sustentara, corresponde a 4.185,11 m2, e, outrossim, omitira elementos que agregam valor ao imóvel, como o alvará de construção e o projeto de arquitetura, ambos aprovado pela administração local, e a convenção de condomínio e a matrícula do imóvel como incorporação, devendo ser refeita a avaliação. O provimento guerreado, de sua vez, assinalara que o laudo técnico considerara os bens corpóreos e os intangíveis inerentes ao imóvel, e, demais disso, considerara o potencial construtivo apresentado, ficando patente a legitimidade da avaliação. Pontuada a matéria devolvida a reexame e delimitado o lastro invocado como apto a ensejar o acolhimento da pretensão reformatória que estampa, passo a examinar o pedido de liminar deduzido. Conforme se infere dos autos do cumprimento de sentença subjacente, durante o curso procedimental, o Juízo de origem convertera em penhora o arresto que alcançara diversos imóveis de titularidade da executada, ora agravante[5]. Quanto ao imóvel situado na entrequadra 52/54, Projeção 3, Setor Central, Gama/DF, objeto da matrícula n° 7328, do 5o Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal, também penhorado, fora nomeado perito para proceder à sua avaliação. Em consonância com o laudo pericial[6] inicialmente confeccionado pelo experto, o imóvel fora avaliado em R$1.473.000,00 (hum milhão, quatrocentos e setenta e três mil reais). Apresentado o laudo, tanto a agravada[7] como a agravante[8] apresentaram impugnação[9] ao apurado. Diante das imprecações, o perito apresentara laudo complementar[10], retificando o valor da avaliação do bem para R$3.236.500,00 (três milhões, duzentos e trinta e seis mil e quinhentos reais). Dessa vez, apenas a agravante insurgira-se[11] contra a perícia, alegando, em suma, que “o preço aferido tomou por base tão só o terreno e por último o terreno e os bens corpóreos a ele agregados, desprezando-se, contudo, os bens intangíveis vinculados ao empreendimento[12]”. Defendera a necessidade de nova avaliação, que deve “considerar dentre outros elementos que agregam valor ao bem, o potencial construtivo do empreendimento, o projeto aprovado e todos os demais elementos constantes nos autos[13].” Sobreviera, então, o provimento arrostado[14], que rejeitara a impugnação à avaliação do imóvel penhorado que formulara a agravante e homologara o laudo complementar de avaliação, confeccionado pelo perito judicial. Confira-se: “Foi determinada a avaliação do imóvel penhorado, sito à EQ 52/54 do Setor Central, Projeção 3, Gama/DF, por perito designado por este Juízo. O laudo de avaliação veio aos autos sob o ID 171314639. A parte exequente impugnou o laudo no ID 173970633, sustentando que os cálculos periciais tiveram por base valores incompatíveis com o mercado do local onde se encontra o imóvel avaliando. Junta parecer de assistente técnico, indicando valor de avaliação superior ao arbitrado pelo perito judicial (ID 173970637). A parte executada também apresentou impugnação, no ID 174085596. Sustenta que o perito procedeu à avaliação considerando que a área se trata de mero terreno, quando, na realidade, consiste em empreendimento, uma incorporação com alvará de construção já expedido e ainda válido, e com projeto construtivo apreciado e aprovado. Afirma que esses elementos, que agregam valor ao bem, devem ser considerados na avaliação. Também anexa impugnação formulada por assistente técnico (IDs 174085617 e 174085620). Na sequência, o perito se manifestou sobre as impugnações das partes, elaborando laudo complementar contendo esclarecimentos (ID 175925383). Neste segundo laudo, retificou o resultado da avaliação. A parte exequente informou concordar com o novo valor da avaliação estabelecido pelo perito e requereu a adjudicação do imóvel (ID 178375106). Mesmo em face dos esclarecimentos e da retificação da avaliação, a irresignação da executada persistiu, pelos motivos expostos na petição de ID 178701856. A parte argumentou que nem no laudo inicial, nem no complementar, o perito considerou o patrimônio intangível que compõe o objeto da avaliação. Pretende sejam considerados o potencial construtivo do empreendimento, o projeto aprovado, o caderno técnico, o memorial de incorporação, a convenção do condomínio e todos os demais elementos que agregam valor ao imóvel. É o relato do necessário. Decido. Note-se que, a princípio, o perito estimou que o valor venal de mercado do imóvel penhorado perfazia a quantia de R$ 1.473.000,00, ao passo que as benfeitorias, assim considerados somente a escavação do terreno para a edificação, o transporte com caminhão basculante, os tapumes com telhas metálicas e os consumos de canteiro, perfaziam R$ 291.000,00. Logo, o imóvel foi avaliado, inicialmente, pelo valor de R$ 1.764.000,00 (um milhão, setecentos e sessenta e quatro mil reais). Após os apontamentos feitos pelas partes, o perito passou a considerar novos critérios no trabalho realizado, o que culminou na expressiva majoração do valor de avaliação do imóvel. Com efeito, o expert acatou as considerações da parte executada na medida em que acolheu a premissa de que o Alvará de Construção obtido em relação ao imóvel encontra-se válido e prevê uma área máxima de construção de 4.680 m2, que é superior à inicialmente apurada. Assim, o valor venal do imóvel passou a corresponder a R$ 1.697.500,00. Tomando conhecimento da validade do Alvará de Construção obtido, o profissional também entendeu necessário incluir dentre as benfeitorias existentes outros serviços além daqueles originalmente mencionados no primeiro laudo, que se referem exatamente aos aspectos ‘intangíveis’ objeto do inconformismo da devedora. Nesse viés, as benfeitorias, antes limitadas a bens corpóreos (a escavação realizada, tapumes, etc.), passaram a compreender bens intangíveis que agregam valor ao imóvel, ou seja, a investigação geotécnica, a elaboração dos projetos aproveitáveis pelo futuro proprietário, os quadros do Memorial de Incorporação, a instalação do canteiro necessário à execução da obra parcial e as fundações finalizadas. Efetuados esses acréscimos, o valor das benfeitorias passou a perfazer a monta de R$ 1.539.000,00, de modo que o valor venal do imóvel, considerado em sua totalidade, passou a ser de R$ 3.236.500,00. Os esclarecimentos prestados pelo perito no laudo complementar evidenciam que, ao revés do que sustenta a executada, a avaliação não se limitou aos aspectos materiais visualizados no imóvel, tampouco considerou o bem como um ‘mero terreno’. Pelo contrário, uma significativa parte do valor da avaliação corresponde justamente às benfeitorias, muitas das quais relacionadas a bens intangíveis, como o potencial construtivo representado pelo imóvel. Ante o exposto, rejeito a impugnação de ID 178701859 e acolho o laudo pericial complementar de ID 175925383, fixando como valor da avaliação do imóvel localizado na Entrequadra 52/54, Setor Central do Gama, Projeção 3, objeto da matrícula n° 7328, do 5o Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal, em R$ 3.236.500,00 (três milhões, duzentos e trinta e seis mil e quinhentos reais). Isso posto, manifeste-se a parte executada acerca do pedido de adjudicação formulado pela parte exequente, no prazo de 15 (quinze) dias.” Historiados os atos e fatos processuais antecedentes que se afiguram relevantes ao desenlace deste recurso, sobeja que, ao menos nessa análise perfunctória, a decisão guerreada afigura-se escorreita, não merecendo reparos. Diferentemente do que sustentara a agravante, o perito judicial aferira não apenas o valor do terreno, mas considerara vários fatores, como a área total do imóvel, a área máxima permitida para edificação, as condições de mercado, o valor venal total e o valor venal de venda unitário. Especificamente quanto à insurgência formulada pela agravante sobre o coeficiente de aproveitamento do imóvel, esclarecera o profissional que a construção de uma edificação com a sua área máxima de construção não se constitui em uma das hipóteses em que aplicada a ONALT, não devendo ser considerada na avalição do imóvel. É o que retratam os excertos que ora se reproduz[15]: “29. No ponto de discordância no 6, alegou o Sr. assistente que o perito teria cometido um equívoco ao considerar o coeficiente de aproveitamento máximo do lote como variável, tendo em vista que, segundo o Sr. assistente, para se atingir a área máxima de construção, haveria a incidência do custo da outorga onerosa de alteração de uso (ONALT). 30. Por esse motivo, o Sr. assistente pugnou pela adoção do coeficiente básico de aproveitamento dos lotes, em detrimento do aproveitamento máximo. 31. Neste tocante, com o devido respeito, esclarece o perito que o art. 2o da Lei Complementar no 294 de 27 de junho de 2000, que instituiu a outorga onerosa da alteração de uso no Distrito Federal, “a outorga onerosa de alteração de uso configura contrapartida pela alteração dos usos e dos diversos tipos de atividade que venha a acarretar a valorização de unidades imobiliárias.’ 32. No § 1o do mesmo artigo, ficou definido que são consideradas alterações de uso as seguintes situações: ‘I - a mudança do uso ou do tipo de atividade para outro diferente daquele originalmente indicado nas normas vigentes para a respectiva unidade imobiliária; (Inciso acrescido(a) pelo(a) Lei Complementar 902 de 23/12/2015) II - a mudança da proporção do uso ou do tipo de atividade para outra diferente daquela originalmente indicada nas normas vigentes para a respectiva unidade imobiliária; (Inciso acrescido(a) pelo(a) Lei Complementar 902 de 23/12/2015) III - a inclusão ao uso original indicado de novo tipo de uso ou atividade não previstos nas normas vigentes para a respectiva unidade imobiliária. (Inciso acrescido(a) pelo(a) Lei Complementar 902 de 23/12/2015)’ 33. Ou seja, conforme se constata pela reprodução normativa acima da legislação atinente, a construção de uma edificação com a sua área máxima de construção não se constitui de uma das hipóteses em que aplicada a ONALT. (...)” No tocante ao potencial de aproveitamento do empreendimento, o perito explicara que as alegações formuladas pela agravante encontram-se equivocadas, tendo em vista que a área máxima de construção engloba tanto as áreas privativas quanto as áreas comuns, sendo excluídas de sua contabilização as áreas dedutíveis. Pontuara o experto ainda que, na avaliação, deve ser considerado o valor médio de venda de apartamentos na região e o valor da área comercializável em comparação com a área total da edificação projetada. Para ilustrar essa ilação, transcreve-se parte do laudo técnico:[16] “(...) 50. Aduziu ainda, que a tendência de variação da área dos lotes e das áreas máximas de construção estariam divergentes das hipóteses definidas pelo perito. 51. Porém, essa divergência ocorreu somente com relação à área do lote, que se mostrou positiva, sendo proporcional ao valor unitário dos elementos da base de dados. (...) 60. Em seguida, o 10o ponto de divergência tratou da comparação entre o valor geral de venda (VGV) de um empreendimento construído no lote avaliando e o resultado do laudo de avaliação. 61. Aduziu que o VGV do empreendimento seria de R$ 18.720.000,00 (dezoito milhões e setecentos e vinte mil reais), considerando-se a área máxima de construção possível no lote, de 4.160 m2, e o valor médio de venda de apartamentos no Gama de R$ 4.500,00/m2 (quatro mil e quinhentos reais por metro quadrado). 62. Argumentou que o resultado da avaliação corresponderia a apenas 7,8% do valor total do VGV, quando as tendências mercadológicas apontam que o valor dos lotes correspondem à percentual próximo de 20% do valor total da edificação. 63. Neste tocante, é importante esclarecer que o Sr. assistente cometeu equívocos conceituais em sua argumentação. 64. Destaca-se que a área máxima de construção engloba tanto as áreas privativas quanto as áreas comuns, sendo excluídas de sua contabilização as áreas dedutíveis, como áreas de projeção de brises, áreas de beirais, marquises ou coberturas em balanço, áreas de reservatórios de água ou tratamento de esgotos, para qualquer tipo de uso, áreas de subestação de energia elétrica, áreas de central de gás subterrânea, 5% da área permitida pela taxa de construção ou pelo coeficiente de aproveitamento máximo determinado para o lote ou a projeção para as áreas técnicas e áreas utilizadas exclusivamente para garagem. 65. Em outras palavras, o pilotis, os corredores de todos os pavimentos, cômodos de lixeiras, DML etc., assim como as áreas privativas das unidades, devem ser edificadas em observância à área máxima de 4.160 m2. 66. Porém, o valor médio de venda de apartamentos na região de R$ 4.500,00/ m2 apresentado pelo Sr. assistente corresponde ao valor unitário de venda das áreas privativas. 67. Assim, não se pode efetuar o produto entre a área total da edificação e o valor unitário de venda das áreas privativas, uma vez que essa conduta elevaria sobremaneira a estimativa do VGV. 68. A título exemplificativo, no projeto de arquitetura fornecido pela requerida, a área privativa das unidades, ou seja, a área comercializável, correspondia a 80% da área total da edificação projetada. 69. Diante do exposto, o VGV do empreendimento não seria de R$18.720.000,00 (dezoito milhões e setecentos e vinte mil reais), mas sim de R$14.976.000,00 (quatorze milhões e novecentos e setenta e seis mil reais). 70. Importante destacar ainda, que o Sr. assistente não trouxe qualquer elemento que pudesse comprovar que o valor do lote normalmente corresponde a 20% do VGV no Gama, não podendo esse percentual ser adotado. 71. Em consulta a construtoras que estão construindo empreendimentos na região, o perito constatou que a expectativa do mercado imobiliário atual é de que o lote corresponda a percentual entre 10% e 15% do VGV da edificação. 72. Sendo assim, a previsão que poderia ser feita é de que, para o VGV corrigido, o valor esperado do lote seria entre R$ 1.497.600,00 (hum milhão, quatrocentos e noventa e sete mil e seiscentos reais) e R$ 2.246.400,00 (dois milhões, duzentos e quarenta e seis mil e quatrocentos reais). 73. Vale destacar que essas previsões não se constituem de uma avaliação nos termos da norma técnica brasileira editada pela Associação Brasileira de Normas Técnicas ABNT/NBR 14.653-2:2011, que dispõe sobre as avaliações de bens imóveis urbanos, uma vez que não considera as particularidades do imóvel avaliando e não considera elementos comparativos de forma consistente.” Alfim, sobreleva pontuar que o profissional nomeado pelo Juízo apontara que todas as benfeitorias existentes no imóvel foram consideradas na avaliação e, outrossim, a área da sua projeção e a taxa de aproveitamento vigente na data da emissão do Alvará de Construção em 07/07/2010 integrara o laudo técnico, concluindo que o bem alcança a monta de R$3.236.500,00 (três milhões, duzentos e trinta e seis mil e quinhentos reais). Deflui do aduzido, então, que o laudo elaborado pelo perito nomeado está guarnecido de lastro técnico e argumentação técnica, devendo ser prestigiada a cotação obtida. E a apuração fora realizada de forma técnica, com base em parâmetros objetivos e expressamente delineados. Fica patente, assim, que não ressoa cabível desqualificar a avaliação promovida pelo perito nomeado pelo juízo. É que as evidências que defluem dos autos denotam que a metodologia da qual se utilizara o experto afigura-se correta. À luz dos elementos coligidos, o apurado pelo perito nomeado pelo Juízo deve, portanto, ser acolhido sem nenhuma ressalva. É que, além de equidistante da divergência estabelecida pela agravante, revestindo de imparcialidade o que apurara, apontara de forma objetiva que utilizara-se da metodologia correta, redundando na correta avaliação do imóvel penhorado Desses argumentos deriva, então, a certeza de que, em não tendo a agravante apresentado nenhum elemento apto a desqualificar o acerto da manifestação proveniente do nobre experto, o inconformismo que manifestara restara carente de lastro material. Como corolário, deve ser ratificada a cotação obtida pelo perito judicial em seus cálculos. À míngua de maiores informações que pudessem ensejar a desconsideração da avaliação, mostra-se necessário e prudente a manutenção do valor cotado pelo experto. A argumentação aduzida, aliás, encontra ressonância no entendimento há muito estratificado por esta egrégia Casa de Justiça ao elucidar questões similares à debatida nestes autos, consoante asseguram os arestos adiante ementados: “DIREITO PROCESSUAL CIVIL. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. IMPUGNAÇÃO AO LAUDO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL PENHORADO. PREVALÊNCIA DO LAUDO DO OFICIAL DE JUSTIÇA. DECISÃO MANTIDA. 1. A mera apresentação de laudo produzido por assistente técnico de confiança do devedor, com valores que destoam daquele apurado pelo auxiliar do juízo, não comprova o valor venal do imóvel penhorado ou erro na avaliação, pois podem ser diversos os valores de venda do mesmo imóvel, a depender do interesse do proprietário. 2. No caso concreto, os executados contestam a avaliação do imóvel realizado por oficial de justiça, sem, contudo, apresentar elementos capazes de desconstituir a conclusões do laudo pericial oficial, que indicou valor compatível com o mercado imobiliário. 3. Em caso de divergências entre o laudo do assistente técnico e as conclusões do perito judicial, estas devem prevalecer, porque gozam de fé pública e dos atributos de imparcialidade e isenção. 4. Agravo de Instrumento não provido. Unânime.” (Acórdão no 1800132, 07383089220238070000, Relator: FÁTIMA RAFAEL, 3a Turma Cível, data de julgamento: 7/12/2023, publicado no DJE: 29/1/2024. Pág.: Sem Página Cadastrada.) “AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROCESSO CIVIL. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. PENHORA DE VAGAS DE GARAGEM. IMPUGNAÇÃO AO LAUDO DE AVALIAÇÃO. DISCREPÂNCIA ENTRE A AVALIAÇÃO JUDICIAL COM O VALOR DE MERCADO. INSUBSISTÊNCIA. DECISÃO INDEFERITÓRIA MANTIDA. 1. Na hipótese, a empresa executada não trouxe elementos probatórios suficientes capazes de comprovar que os bens foram avaliados em valor inferior ao de mercado, aptos a desconstituírem a avaliação efetuada pelo perito do Juízo e, consequentemente, reformar a r. decisão agravada ‘com o fito de homologar os laudos acostados pela Agravante como valor correto dos imóveis penhorados’, como pretende a devedora recorrente. 2. Recurso conhecido e não provido.” (Acórdão no 1793941, 07392693320238070000, Relator: MAURICIO SILVA MIRANDA, 7a Turma Cível, data de julgamento: 29/11/2023, publicado no DJE: 14/12/2023. Pág.: Sem Página Cadastrada.) “AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. HIPOTECA. AVALIAÇÃO DO IMÓVEL. PERITO JUDICIAL. IRRESIGNAÇAO QUANTO AO VALOR APRESENTADO. AUSÊNCIA DE ELEMENTOS QUE INDIQUEM A NECESSIDADE DE NOVA AVALIAÇÃO. 1. A desconstituição de homologação judicial de avaliação de imóvel realizada por perito nomeado pelo juízo pressupõe a existência de insurgência idônea, pautada em elementos técnicos, capaz de, por si só, demonstrar mácula apta a invalidar ou colocar em dúvida o trabalho técnico impugnado. 2. O laudo pericial contém minuciosa descrição do imóvel e de suas características, bem como da região em que está localizado. Apresenta, ainda, a exposição detalhada da metodologia utilizada para a apuração do preço de mercado, evidenciando o embasamento científico em que pautados os trabalhos realizados, inclusive, quanto ao número de amostras de preço consideradas. 3. Ainda que o julgador não esteja vinculado às conclusões do perito nomeado, podendo apreciar a prova pericial de acordo com o disposto no art. 371 do CPC, para assim proceder deverá o magistrado, necessariamente, indicar em sua decisão os motivos que o levaram a considerar ou a deixar de considerar as conclusões do laudo, levando em conta o método utilizado pelo perito (art. 479, CPC). 4. Na hipótese em apreço, a parte devedora, ora agravante, não apresentou e os autos não demonstram nenhum elemento probatório capaz de levar o julgador a uma conclusão diversa daquela a chegou o perito judicial, notadamente porque os agravantes se limitam a questionar a quantidade de amostras utilizadas no trabalho técnico, sem explicar, de modo fundamentado e técnico, porque a quantidade de sete unidades não seriam suficientes a compor o modelo comparativo que serviu de base para o resultado da perícia. 5. À míngua de impugnação idônea acerca da metodologia utilizada, das técnicas envolvidas, e da própria relevância dos imóveis adotados como base de referência, verifica-se que nenhum motivo há para se rejeitar o laudo pericial, sendo de rigor o improvimento do recurso, com a manutenção da decisão recorrida. 6. Recurso conhecido e improvido.” (Acórdão no 1696884, 07078924420238070000, Relator: GISLENE PINHEIRO, 7a Turma Cível, data de julgamento: 3/5/2023, publicado no DJE: 15/5/2023. Pág.: Sem Página Cadastrada.) Como corolário dessas inequívocas inferências deflui a certeza de que o aduzido pela agravante resta desprovido de plausibilidade, uma vez que não se afere, nessa análise perfunctória, equívoco na avaliação do imóvel realizada pelo expert e homologada pelo Juízo, o que obsta a concessão do efeito suspensivo almejado. No mais, o cotejo dos autos enseja a certeza de que o instrumento está adequadamente formado e que o teor da decisão agravada se conforma com a espera pelo provimento meritório definitivo. Essas inferências legitimam o processamento do agravo sob sua forma instrumental, estando obstado, contudo, que lhe seja agregado o efeito suspensivo almejado Alinhadas essas considerações, esteado no artigo 1.019, I, do novo estatuto processual, indefiro a tutela recursal postulada, recebendo e processando o agravo de instrumento apenas no efeito devolutivo. Comunique-se à eminente Juíza da causa. Após, à agravada para, querendo, contrariar o recurso no prazo legalmente assinalado para esse desiderato. Intimem-se. Brasília-DF, 18 de março de 2024. Desembargador TEÓFILO CAETANO Relator [1] - ID Num. 180403171 - Pág. 1/3 (fls. 2032/2034) – cumprimento sentença. [2] - ID Num. 55798725 - Pág. 13 (fl. 14). [3] - ID Num. 180403171 - Pág. 1/3 (fls. 2032/2034) – cumprimento sentença. [4] - ID Num. 55798725 - Pág. 13 (fl. 14). [5] - ID Num. 84611668 - Pág. 1/2 (fls. 1109/110) – cumprimento sentença. [6] - ID Num. 171314639 - Pág. 1 a ID Num. 171319746 - Pág. 1 (fls. 1620/1693) – cumprimento sentença. [7] - ID Num. 173970633 - Pág. 1 (fls. 1698/1732) – cumprimento sentença. [8] - ID Num. 174085596 - Pág. 1 a ID Num. 174085613 - Pág. 32 (fls. 1733/1777) – cumprimento sentença. [9] - ID Num. 173970633 - Pág. 1 (fls. 1698/1738) – cumprimento sentença. [10] - ID Num. 175925383 - Pág. 1/39 (fls. 1931/1969) e ID Num. 175925385 - Pág. 1 a ID Num. 175925393 - Pág. 2 (fls. 1970/2016) – cumprimento sentença. [11] - ID Num. 178701856 - Pág. 1/5 (fls. 2019/2023) – cumprimento sentença. [12] - ID Num. 178701856 - Pág. 4 (fl. 2022) – cumprimento sentença. [13] - ID Num. 178701856 - Pág. 5 (fl. 2023) – cumprimento sentença. [14] - ID Num. 180403171 - Pág. 1/3 (fls. 2032/2034) – cumprimento sentença. [15] - ID Num. 175925383, pp. 07/08 (fls. 1.937/1.938), Cumprimento de Sentença no 0718868-15.2020.8.07.0001. [16] [16] - ID Num. 175925383, pp. 13/17 (fls. 1.943/1.947), Cumprimento de Sentença no 0718868-15.2020.8.07.0001.