Tribunal: TJDFT
Processo: 0738225-42.2024.8.07.0000
Órgão julgador: JOÃO EGMONT
Órgão colegiado: 2a Turma Cível
Data de publicação: 2024-09-20

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS João Egmont Gabinete do Des. João Egmont Número do processo: 0738225-42.2024.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: GEORGEA ARAUJO NEIVA AGRAVADO: CONDOMINIO DO EDIFICIO RESIDENCIAL LUNA PARQUE BLOCO A D E C I S Ã O Cuida-se de agravo de instrumento, com pedido de efeitos suspensivo, interposto por GEORGEA ARAUJO NEIVA, contra decisão proferida em execução de título extrajudicial (no 0012543-07.2016.8.07.0001), em que contende com CONDOMÍNIO DO EDIFICIO RESIDENCIAL LUNA PARQUE BLOCO A e FERNANDO THADEU MELO E SILVA. A decisão agravada deferiu a alienação mediante leilão eletrônico, nos termos seguintes (ID 203976165): “Em diligência de id. 189568249, o imóvel penhorado nestes autos e originário das despesas condominiais que compõem o título exequendo (matrícula n.o 241.826, perante o 3o Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal) foi avaliado no valor de R$ 212.000,00, através de método comparativo com outros bens de natureza similar. Intimadas as partes, o exequente manifestou concordância com o valor avaliado e requereu a alienação judicial do imóvel por hasta pública (id. 190552352). A parte executada apresentou impugnação, na qual reiterou argumentos em defesa de sua ilegitimidade passiva, uma vez que não é proprietário do aludido bem desde 2016, tendo havido a consolidação de sua propriedade em favor da credora fiduciária CAIXA ECONÔMICA FEDERAL e posterior alienação a terceiros. Ainda, impugnou o método de avaliação empregado pela Sra. Oficiala de Justiça, uma vez que não teriam sido apresentados elementos suficientes para a comparação do valor de mercado do aludido imóvel. Apresentou, assim, uma proposta de avaliação no valor de R$ 250.000,00. A CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, na condição de antiga credora fiduciária do imóvel, se manifestou em id. 195952908, sustentando, em síntese, que ainda se encontra vigente o contrato de financiamento celebrado com a atual proprietária do bem, Sra. GEÓRGEA ARAÚJO NEIVA, de modo que não poderia ser objeto de constrição no presente feito executório. Sustentou também a necessidade de realização de nova avaliação, por meio de perícia técnica. A parte exequente exerceu seu contraditório a respeito das duas manifestações em id. 197648062, defendendo o método de avaliação e o valor atribuído ao bem. Pessoalmente intimada, a atual proprietária do imóvel, Sra. GEÓRGEA ARAÚJO NEIVA, apresentou impugnação ao ato constritivo e à diligência de avaliação. Sustentou, em síntese: a) a responsabilidade da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL pelo débito em execução nos autos, em razão de expressa disposição no contrato de compra e venda celebrado para a alienação do imóvel, com sua consequente inclusão no polo passivo e reconhecimento da competência da Justiça Federal para o processamento da demanda; b) excesso de execução; c) impenhorabilidade do imóvel; d) incorreção da avaliação, que teria atribuído ao bem um valor abaixo do mercado; e e) existência de má-fé processual por parte da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL e do exequente, que teriam omitido deste Juízo a existência de ação de consignação em pagamento em trâmite perante a Justiça Federal para o adimplemento de parte do valor em execução nestes autos. Intimadas, a parte parte exequente, a parte executada e a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL exerceram seus contraditórios a respeito da manifestação da terceira interessada (ids. 199421216, 200163264 e 200730344, respectivamente). É o relato do essencial. Decido. Chamo o feito à ordem. Diante da multiplicidade de petições e impugnações juntadas aos autos pelas partes e por terceiros interessados, com a discussão de distintos temas referentes ao prosseguimento dos atos expropriatórios sobre o imóvel penhorado nestes autos, passo à análise integrada de cada uma das matérias suscitadas. 1. Da Impugnação da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL (id. 195952908) A CAIXA ECONÔMICA FEDERAL sustentou a impossibilidade de prosseguimento dos atos expropriatórios sobre o imóvel penhorado neste feito, uma vez que este atualmente se encontraria alienado fiduciariamente em seu favor, em decorrência de contrato de financiamento imobiliário celebrado com a atual proprietária, Sra. GEÓRGEA ARAÚJO NEIVA. O tema já foi objeto de ampla discussão nestes autos, sendo que a penhora decretada sobre o aludido bem foi determinada pelo e. TJDFT em sede do Agravo de Instrumento de autos n.o 0727355-69.2023.8.07.0000, já transitado em julgado. Na oportunidade, a Corte consolidou o entendimento de que a despesa condominial ora em execução constitui obrigação de natureza propter rem que, embora tenha origem na relação jurídica havida com a coisa, posse ou propriedade, acompanha o próprio bem que originou o débito. Por consequência, apresenta-se lícita e possível a penhora do imóvel para a satisfação dos débitos condominiais, ainda que o bem tenha sido transferido a terceiro. Transcrevo a ementa do julgado, para fins de referência (id. 176925870): PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. PRETENSÂO À PENHORA DO PRÓPRIO IMÓVEL GERADOR DOS DÉBITOS CONDOMINIAIS. POSSIBILIDADE. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. TRANSFERÊNCIA DE TITULARIDADE. IRRELEVÂNCIA. AGRAVO PROVIDO. 1. Agravo de instrumento, com pedido de atribuição de efeito suspensivo, interposto contra decisão proferida em ação de execução de título extrajudicial, que indeferiu o pedido de penhora do imóvel gerador dos débitos condominiais considerando o bem não está registrado em nome do executado e que o atual proprietário não compõe o polo passivo da execução. 1.1. Nesta sede recursal, o agravante requer a concessão de efeito suspensivo para obstar os efeitos da decisão agravada e, no mérito, a sua reforma para admitir a penhora do débito condominial sobre o imóvel gerador da dívida. 2. A despesa condominial constitui obrigação de natureza propter rem que, embora tenha origem na relação jurídica havida com a coisa, posse ou propriedade, acompanha o próprio bem que originou o débito. 2.1. Ademais, relevante pontuar que, na forma do art. 3o, IV, da Lei n. 8.009/90, e art. 1.715 do CC, o próprio imóvel gerador das taxas condominiais deve servir como garantia do pagamento das despesas, não sendo oponível a sua impenhorabilidade nem mesmo em se configurando como bem de família. 2.2. A possibilidade de penhora do imóvel gerador da obrigação condominial, no qual figura como proprietário atual pessoa diversa que não integra a lide, não pode ser obstar a garantia legal prevista em favor do condomínio exequente, sob pena de o empecilho configurar um vazio jurídico inviabilizando o alcance do crédito perseguido pelo exequente que busca a penhora do próprio imóvel gerador das despesas. 2.3. Sobre o tema, seja porque o atual proprietário não figura como parte na execução de origem, seja porque o bem não integra mais o patrimônio do executado, o entendimento firmado tanto pelo STJ quanto por esta Corte de Justiça é no sentido de permitir a penhora do imóvel gerador do débito condominial. 2.4. Ou seja, ainda que o atual proprietário não tenha figurado no processo em que se persegue a obrigação, admite-se a constrição do bem, observada, no entanto, a intimação do proprietário atual do imóvel para eventual satisfação voluntária do crédito do condomínio e regular exercício do direito defesa por instrumento processual adequado. 2.5. Precedente: "(...) A dívida condominial tem natureza de obrigação propter rem, podendo, pois, ser demandada de quem exerce a relação jurídica de direito material com a coisa, o que permite a penhora do imóvel mesmo que o proprietário não tenha participado da fase de conhecimento e não conste no título executivo, resguardado o eventual direito de regresso." (AgInt no REsp n. 1.962.085/PR, Min. Paulo de Tarso Sanseverino, 3a Turma, DJe de 23/3/2023). 3. Enfim. Diante da natureza propter rem, as dívidas decorrentes e oriundas de taxas condominiais, aderem à coisa, independente de quem seja o seu titular ou proprietário. Logo, comparece lícita e possível, a penhora do imóvel para a satisfação dos débitos condominiais, ainda que tenha sido (o imóvel) transferido a terceiro. 4. Agravo de instrumento provido. (Acórdão 1755998, 07273556920238070000, Relator(a): JOÃO EGMONT, 2a Turma Cível, data de julgamento: 6/9/2023, publicado no DJE: 3/10/2023. Pág.: Sem Página Cadastrada.) Desse modo, tratando-se de matéria já discutida e decidida por instância superior, com expresso reconhecimento da possibilidade de penhora do imóvel originário das despesas condominiais exequendas, entendo que o tema já se encontra precluso, não competindo a este Juízo sua reanálise em sentido diverso do entendimento consolidado pelo e. TJDFT. Assim, rejeito as alegações de impenhorabilidade formuladas pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. O pedido de realização de nova avaliação do bem será analisado posteriormente na presente decisão, em conjunto com os argumentos dos outros sujeitos processuais. 2. Da Impugnação da Terceira Interessada Sra. GEÓRGEA ARAÚJO NEIVA (id. 199159838) Em sua manifestação nos autos, a atual proprietária do imóvel aqui penhorado, Sra. GEÓRGEA ARAÚJO NEIVA, aborda, em síntese, os seguintes temas que merecem a atenção deste Juízo: a) a responsabilidade da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL pelo débito em execução nos autos, em razão de expressa disposição no contrato de compra e venda celebrado para a alienação do imóvel, com sua consequente inclusão no polo passivo e reconhecimento da competência da Justiça Federal para o processamento da demanda; b) excesso de execução; c) impenhorabilidade do imóvel; d) incorreção da avaliação, que teria atribuído ao bem um valor abaixo do mercado; e e) existência de má-fé processual por parte da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL e do exequente, que teriam omitido deste Juízo a existência de ação de consignação em pagamento em trâmite perante a Justiça Federal para o adimplemento de parte do valor em execução nestes autos. Contudo, à exceção da alegação de incorreção da avaliação, entendo que todos os demais pontos devem ser arguidos em demanda própria, sob a forma de Embargos de Terceiro, seguindo o procedimento previsto no art. 674 e ss. do Código de Processo Civil. Isso porque todas as teses arguidas são decorrência direta de um ponto central defendido pela terceira interessada: a existência de direito incompatível, de sua titularidade, com os atos constritivos decretados no presente feito executório, fundamento primário para o ajuizamento da espécie processual referenciada. Ademais, é inegável que a elucidação das matérias fáticas apresentadas exigirá a produção de distintas espécies probatórias, bem como a ampla participação de todos os sujeitos processuais envolvidos. Esclareço que a exigência de ajuizamento de demanda impugnatória própria, em autos apartados do presente feito executório, não constitui mero formalismo desprovido de sentido prático, mas, sim, procedimento imprescindível para permitir o regular exercício do contraditório e da ampla defesa por todos os sujeitos processuais envolvidos, bem como da produção de todas as provas que se fizerem necessárias, sem que haja o indevido tumulto processual nos autos principais que venha a prejudicar o direito à regular satisfação do crédito reivindicado neste feito executório. Por sua vez, tratando-se de terceira interessada, que não constitui, de fato, parte nos presentes autos, entendo que inexiste interesse processual em se requerer a inclusão da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL no polo passivo deste feito, com o consequente reconhecimento de competência do Juízo federal para seu processo e julgamento. Além disso, no tocante à ação de consignação em pagamento ajuizada pela credora fiduciária em desfavor do ora exequente (ids. 199162011 e ss.), verifico que ela diz respeito às despesas condominiais do período de 08/2016 a 09/2017, ao passo que o presente feito executório tem como objeto a cobrança de débitos referentes ao período de 08/2014 a 10/2015 e 02/2016 a 03/2016. Assim, em uma primeira análise, infere-se que não há direta relação entre os casos que enseje a reunião dos processos. Por fim, entendo que não há fundamento para o pedido de concessão dos benefícios da Justiça Gratuita formulado pela terceira interessada, uma vez que nestes autos ela não atua como parte e, portanto, não responderá por eventual sucumbência ou por despesas processuais decorrentes de sua manifestação singular. Pelo exposto, rejeito as alegações apresentadas pela terceira interessada Sra. GEÓRGEA ARAÚJO NEIVA. 3. Legitimidade Passiva do Executado A matéria atinente à responsabilidade do executado pelo adimplemento das despesas condominiais cobradas neste feito, e sua consequente legitimidade passiva para integrar a presente relação jurídica processual, já foi objeto de devida discussão nos Embargos à Execução de autos n.o 0716370-77.2019.8.07.0001, com sentença confirmada pelas instâncias recursais e já transitada em julgado. Assim, tratando-se de questão já preclusa, não comporta maior conhecimento por este Juízo. 4. Das Impugnações à Avaliação do Imóvel Penhorado A parte executada e os terceiros interessados impugnaram a avaliação realizada pela Sra. Oficial de Justiça a respeito do imóvel penhorado. Em linhas gerais, sustentam que a forma como foi realizada, através de método comparativo com outros imóveis de semelhantes características no mercado, não teria sido respaldada em suficientes elementos e em dados atualizados do mercado imobiliário. Requereram, assim, nova avaliação por perito técnico. O Código de Processo Civil é taxativo quanto às hipóteses permissivas de nova avaliação no processo de execução, conforme se infere: Art. 873. É admitida nova avaliação quando: I - qualquer das partes arguir, fundamentadamente, a ocorrência de erro na avaliação ou dolo do avaliador; II - se verificar, posteriormente à avaliação, que houve majoração ou diminuição no valor do bem; III - o juiz tiver fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem na primeira avaliação. No caso em análise nos autos, não vislumbro a ocorrência de nenhuma das hipóteses mencionadas. Em verdade, sequer foi alegada, por qualquer dos sujeitos processuais, a efetiva existência de erro na avaliação ou apontada eventual conduta incorreta por parte da avaliadora. As alegações são feitas de modo genérico, defendendo-se a necessidade de nomeação de perito profissional para a reiteração do ato processual - o que inevitavelmente seria dispendioso e ocasionaria prejuízo à célere satisfação do direito creditício do exequente - sem, contudo, que fossem apontadas incorreções na avaliação já realizada. Além disso, da análise do laudo de avaliação, infere-se que este explicitou detalhadamente o método empregado, com razoável amostra de comparação com outros imóveis de semelhantes características no mercado. Além disso, foram apresentados todos os elementos integrantes dos cálculos utilizados para se obter o valor de avaliação. Não há, portanto, motivos para este Juízo suscitar fundada dúvida sobre qualquer etapa da diligência, que mantém-se hígida. Assim, rejeito as impugnações apresentadas e homologo a avaliação do imóvel penhorado nestes autos no valor de R$ 212.000,00. 5. Do Prosseguimento do Feito Para o prosseguimento dos atos expropriatórios sobre o imóvel penhorado nos autos, defiro sua alienação mediante leilão eletrônico por intermédio de leiloeiro público credenciado perante este egrégio TJDFT (art. 879, inc. II, do CPC). Na forma do art. 885 do CPC, o preço mínimo da venda não poderá ser inferior a 65% (sessenta e cinco por cento) da avaliação. Antes porém, ao credor para que apresente planilha com o valor atualizado do débito e as certidões de débito fiscal e condominial, se houver, referente ao imóvel penhorado. Na oportunidade, também deverá juntar aos autos a matrícula atualizada do imóvel penhorado, comprovando o respectivo registro da penhora decretada nestes autos. Prazo: 15 (quinze) dias. Após, oficie-se ao NULEJ para a designação de leiloeiro e para as providências dos art. 884 e 887 do CPC. Do edital deverá constar todas as informações relevantes, tais como regularidade registral e ocupação por terceiros, sob pena de nulidade. Intimem-se as pessoas listadas no art. 889 do CPC, bem como o respectivo cônjuge e/ou eventuais ocupantes do imóvel. Intimem-se.” Os embargos declaratórios opostos pela agravante foram rejeitados, tendo sido mantida a decisão de ID 203976165 (ID 207795853): “I. Trata-se de embargos de declaração de id. 205435348 opostos pela terceira interessada GEÓRGEA ARAÚJO NEIVA contra a decisão de id. 203976165. Conheço dos embargos, pois tempestivos, na forma do artigo 1.023 do CPC. No mérito, porém, não assiste razão ao embargante. Omissão é a ausência de abordagem sobre questão debatida nos autos e necessária para a formação do silogismo. Contradição somente pode ocorrer quando existirem no julgado duas ou mais conclusões conflitantes sobre o mesmo tema. Obscuridade é a falta de clareza do dispositivo, podendo ocorrer pela incoerência entre a fundamentação e a conclusão. Analisada a decisão, nela não vislumbro nenhum dos defeitos elencados no art. 1.022, do CPC, razão pela qual os embargos de declaração devem ser rejeitados. O que pretende a parte embargante, em verdade, é o reexame do julgamento da causa nos pontos que entendeu desfavoráveis, o que não é possível nesta estreita sede dos aclaratórios. Pelos motivos expostos, rejeito os embargos de declaração e mantenho a decisão como lançada. II. Mantenho a decisão agravada por seus próprios fundamentos. Uma vez que não há notícias, até o momento, de atribuição de efeito suspensivo ao Agravo de Instrumento interposto pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, e uma vez que indeferido o pedido de atribuição de efeito suspensivo ao Agravo de Instrumento de autos n.o 0732760-52.2024.8.07.0000, interposto pela parte executada, cumpra-se a decisão agravada, com a remessa dos autos ao NULEJ para a designação de leiloeiro e para as providências dos art. 884 e 887 do CPC. Por sua vez, defiro o pedido formulado pelo exequente, de nomeação do leiloeiro público oficial Sr. ADRIANO DE SOUZA CARDOSO para a condução dos trabalhos. Intimem-se.” Em suas razões recursais, a agravante pede a concessão de efeito suspensivo ao recurso, a fim de afastar a penhora que recai sobre o imóvel. No mérito, pede: a) a inclusão da Caixa Econômica Federal no Polo Passivo da lide, porquanto esta expressamente se auto reconheceu como devedora das taxas condominiais, e, como consectário lógico, se proceda ao deslocamento da competência para a Justiça Federal da Seção Judiciária do Distrito Federal, em observância ao disposto no Art. 109, inciso I da Constituição Federal de 1988; b) caso não seja realizado o deslocamento dos autos originários para a Justiça Federal, requer-se que nenhum ato expropriatório, especialmente o de alienação em hasta pública se proceda, enquanto não houver um provimento jurisdicional naqueles autos em tramitação na Justiça Federal, em que se discutem as mesmas parcelas debatidas na execução, visando não gerar uma situação esdrúxula ou teratológica; c) seja reformada a decisão agravada, para reconhecer a impenhorabilidade do bem e afastar a penhora realizada, com o consequente cancelamento do leilão judicial determinado sobre o imóvel com gravame de alienação fiduciária, posto que não encontra respaldo na legislação de regência e nos recentes precedentes judiciais exarados por este Tribunal e pelo STJ. Alega que a Caixa Econômica Federal (CEF), após consolidação da propriedade em 17/11/2016, somente 6 (seis) meses após a propositura da execução, tentou em duas oportunidades realizar a venda do imóvel através de leilões que restaram infrutíferos, em 18/8/2018 e 4/9/2018. Em razão dessas tentativas sem sucesso de alienação do imóvel, a CEF realizou a venda direta do apartamento, em 11/7/2019, para o Sr. Pedro Henrique Amorim dos Santos que permaneceu no imóvel até 9/9/2021, ocasião em que realizou a venda para a agravante. A venda realizada pela Empresa Pública Federal ao Sr. Pedro Henrique foi com a promessa de que a Caixa Econômica Federal assumiria “em caráter irretratável a responsabilidade por eventuais débitos de natureza real, pessoal, reipersecutória, fiscal ou condominial”, bem como afirmava na escritura pública de compra e venda estar quites com suas obrigações condominiais (documento de ID no 199161999), o que não condizia com a realidade dos fatos, posto que ao longo do período em que permaneceu com o domínio do bem (02 anos e 07 meses) não pagou sequer uma única parcela das taxas condominiais. Afirma que, visando o cumprimento da promessa realizada na escritura de compra e venda de 2019, a Instituição Financeira Federal tentou negociar junto ao Condomínio o pagamento da integralidade da dívida no período de dezembro de 2021 até fevereiro de 2022 (documento de ID de no 199162001), não obtendo êxito porquanto no entendimento da CEF os débitos condominiais anteriores a julho de 2016 estariam prescritos. Após a tratativa ineficaz, alega não ter restado alternativa a Caixa Econômica, socorrendo-se no judiciário, distribuindo Ação de Consignação em Pagamento que recebeu a numeração 1020602-43.2022.4.01.3400, em trâmite na 7a Vara Federal da Seção Judiciária do Distrito Federal, ainda, a Instituição Financeira realizou o depósito judicial (documento de ID de no 199162014) da quantia entendida como devida que perfazia as taxas condominiais do período de 7/2016 a 07/2019. Nos autos da Consignação em Pagamento o Condomínio em contestação afirmou estar equivocado o entendimento da CEF, tendo requerido o pagamento da integralidade da dívida, que abrange as taxas condominiais de 08/2014 até 07/2019. Assevera haver uma intima relação existente entre a Ação de Execução e a Ação de Consignação em pagamento, sobretudo, na peça de defesa do Condomínio que, nos autos em tramitação na Justiça Federal, quando requereu o pagamento da integralidade da dívida, bem como nas últimas manifestações apresentadas na execução (documentos de ID de no 206854909 e 206854917), cobra as mesmíssimas taxas condominiais. Salienta estar diante de uma clarividente injustiça perpetrada contra a agravante, assim reconhecida pela própria CEF, porquanto em mais de uma oportunidade, quais sejam, na inicial da Ação de Consignação em Pagamento (documento de ID de no 199162011) e no Agravo de Instrumento de no 0733983-40.2024.8.07.0000, a Caixa Econômica Federal afirma, de modo categórico, que a dívida pertence a ela e solicita sua inclusão no polo passivo da demanda de origem, remanescendo o debate quanto a prescrição ou não de parte das taxas condominiais, podendo o condomínio receber duas vezes pelos mesmos débitos, no caso da manutenção do leilão do imóvel e provimento da tese apresentada pelo Luna Parque nos autos da Justiça Federal. Assim, afirma ser nítida e evidente a possibilidade existente de que decisões conflitantes podem ser geradas a partir dos dois processos em tramitação na esfera Federal e na deste Tribunal, bem como revela a íntima relação existente entre as duas demandas. Esclarece que a documentação apresentada na origem demonstra ter havido, no curso da Ação de Execução, a consolidação da propriedade por parte da Credora Fiduciária, aplicando-se ao caso o disposto no art. 1.368-B, parágrafo único do Código Civil, que preceitua ser de responsabilidade do credor fiduciário, no caso dos autos a Caixa Econômica Federal, o pagamento dos tributos incidentes sobre a propriedade e posse, incluindo as taxas condominiais, o que não foi por ela realizado em nenhum momento ao longo dos quase 02 (dois) anos e 07 (sete) meses que permaneceu com a posse e propriedade do imóvel, até a realização da venda direta ao Sr. Pedro Henrique. Sustenta a existência de aresto proferido no ano de 2024 desta corte, em caso símile ao tratado nestes autos, se posicionou na direção da possibilidade do deslocamento da competência para a Justiça Federal, quando no transcurso de Ação de Execução de Título Extrajudicial, visando a cobrança de taxas condominiais, houver a consolidação da propriedade por parte do credor fiduciário. Levando-se em consideração que a Caixa Econômica Federal é uma Empresa Pública Federal, tendo esta expressamente se declarado como devedora do montante perseguido, aplica-se ao caso o disposto no art.109, I da Carta Magna, posto que em razão da pessoa (Caixa Econômica Federal) compete ao Juízo Cível Federal o processamento e julgamento de ações em que esta for parte, sobretudo quando a CEF deve figurar no polo passivo da demanda. Assevera que a posição da Caixa Econômica Federal nos autos da Ação de Consignação em Pagamento de entender que estão prescritas as taxas condominiais anteriores ao período 07/2016 a 07/2019, poderá gerar situação esdrúxula não acobertada pelo ordenamento jurídico pátrio, qual seja: ser condenada ao pagamento da integralidade da dívida, já tendo sido o imóvel alienado em hasta pública, acarretando ao recebimento em duplicidade pela Exequente, dentre outros cenários teratológicos supramencionados que podem ser extraídos da situação fática existente. Assim, toda a narrativa evidencia que a dívida pertence a Caixa Econômica Federal, ainda, que há conexão entre as demandas em tramitação na 7a Vara Federal da Seção Judiciária do Distrito Federal e neste TJDFT, motivo pelo qual, a fim de se evitar decisões conflitantes, deverá ser determinado o cancelamento de qualquer ato expropriatório do imóvel em posse da agravante, enquanto, no mínimo, não houver um provimento definitivo no processo da Ação de Consignação em Pagamento. Por fim, esclarece que a decisão autorizativa da penhora e alienação do bem através de leilão judicial sobre o imóvel com gravame de alienação fiduciária, não encontra respaldo na legislação de regência e no consolidado entendimento jurisprudencial colacionado, devendo ser levantado seu registro e cancelado o ato expropriatório, o que desde já se requer. É o relatório. O agravo está apto ao processamento, pois é tempestivo e o recurso está dispensado de preparo, diante da gratuidade de justiça concedida no ID 63925828. Os autos de origem são eletrônicos, o que dispensa a juntada dos documentos obrigatórios (art. 1.017, §5o, CPC). Segundo os artigos 995, parágrafo único, e 1.019 do CPC, o relator pode atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, se houver risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso. Na origem, cuida-se de execução de título extrajudicial, a qual tem como objeto imóvel alienado fiduciariamente à Caixa Econômica Federal. O tema central da lide diz respeito à cobrança de débitos condominiais. A agravante sustenta haver conexão entre esse feito executivo e à ação de consignação em pagamento, registrada sob o n. 1020602-43.2022.4.01.3400. Além disto, alega não ser possível a penhora do imóvel alienado fiduciariamente à instituição financeira. O ordenamento processual vigente, considerando a possibilidade de decisões conflitantes ou em face da relação de conexão ou de dependência entre as ações, estabelece a possibilidade de que sejam julgadas pelo mesmo órgão julgador (art. 55, § 1o, do CPC) ou ainda de suspensão de uma das ações no caso de prejudicialidade (art. 313, V, do CPC). Reputam-se conexas duas ou mais ações quando lhes for comum o pedido ou a causa de pedir, consoante o disposto no art. 55, caput, do Código de Processo Civil. Disciplina o §3o do mesmo artigo, que serão reunidos para julgamento conjunto, os processos que possam gerar risco de prolação de decisões conflitantes ou contraditórias, caso decididos separadamente, mesmo sem conexão entre eles. Ocorre que o §1o do art. 55 do CPC também dispõe: “Art. 55. Reputam-se conexas 2 (duas) ou mais ações quando lhes for comum o pedido ou a causa de pedir. § 1o Os processos de ações conexas serão reunidos para decisão conjunta, salvo se um deles já houver sido sentenciado.” – g.n. No caso, não há que se cogitar na hipótese de reunião de feitos, tendo em vista que em referência à ação de consignação em pagamento ajuizada pela credora fiduciária em desfavor do exequente (ID 199162011), extrai-se que diz respeito às despesas condominiais do período de 08/2016 a 09/2017, ao passo que o feito executório tem como objeto a cobrança de débitos referentes ao período de 08/2014 a 10/2015 e 02/2016 a 03/2016. Dessa forma, conclui-se não haver direta relação entre os casos que justifique a reunião dos processos. Desse modo, a conexão exige que haja causa de pedir idênticas ou ponto controvertidos semelhantes ou, ainda, risco de decisões conflitantes. No caso, em vista do período de cobrança das taxas condominiais serem diferentes nas duas ações, verifica-se a ausência de semelhança do objeto do pedido e, por consequência, ausência de risco de decisões conflitantes. No mesmo sentido, colha-se precedentes deste TJDFT: “CONFLITO NEGATIVO DE COMPETÊNCIA. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. AÇÃO PREVIAMENTE AJUIZADA COM IDENTIDADE DE PARTES. PEDIDO E CAUSA DE PEDIR DIVERSOS. CONEXÃO. REQUISITOS AUSENTES. RISCO DE DECISÕES CONFLITANTES INEXISTENTE. CONFLITO NEGATIVO CONHECIDO E DECLARADO COMPETENTE O JUIZ SUSCITADO. 1. Nos termos do art. 286, I do CPC, a ação será distribuída por dependência quando houver conexão de ações. 2. No caso, ainda que as ações possuam as mesmas partes, os objetos e o contexto fático são distintos, o que evidencia a inocorrência de conexão a justificar a prevenção por modificação de competência. Desse modo, é inaplicável o artigo 286, I, do CPC.” (...)” (07159665320248070000, Relator(a): Luís Gustavo B. De Oliveira, 1a Câmara Cível, DJE: 27/6/2024) De igual sorte, também não merece prosperar o pedido de inclusão da Caixa Econômica Federal no polo da ação, na qualidade de responsável, com a posterior remessa à Justiça Federal. Eventuais questões que transbordem o objeto de discussão da execução de título extrajudicial devem ser aviadas por via própria, por intermédio dos embargos de terceiros, a fim de garantir adequada instrução probatória e a necessária ampla defesa e contraditório. Ademais, ao contrário do alegado pela agravante, há possibilidade de penhora dos direitos aquisitivos de imóvel alienado fiduciariamente. Nesse ponto, é cediço que, nos termos do art. 835, inciso XII, do CPC, é permitida a penhora unicamente dos direitos aquisitivos oriundos do contrato de alienação fiduciária celebrado entre a instituição financeira e o devedor fiduciante. Nesse sentido: “(...) 1. Cabível a penhora dos direitos aquisitivos que a parte executada possui sobre o imóvel alienado fiduciariamente, sobretudo porque tais direitos possuem expressão econômica e a constrição está conforme expressa previsão do art. 835, inciso XII, do CPC. (...)” (07101979820238070000, Relator: Arquibaldo Carneiro Portela, 6a Turma Cível, PJe: 7/7/2023.) “APELAÇÃO. PROCESSO CIVIL. EMBARGOS DE TERCEIRO. PENHORA. IMÓVEL. DIREITOS AQUISITIVOS. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. POSSIBILIDADE. 1. Os direitos sobre o bem gravado com garantia real de alienação fiduciária possuem expressividade econômica, portanto, podem ser penhorados, consoante disposição do art. 835, XII, do CPC. Precedentes. 2. Caso o credor fiduciário não figure na relação jurídica e processual que enseja a penhora deverá ser intimado para garantir o exercício do direito de preferência (art. 876, §5o, do CPC), sob pena de se tornar ineficaz eventual alienação do imóvel (art. 889, V, do CPC). 3. Observados os procedimentos legais e resguardados os direitos do credor fiduciário, não há interesse para o manejo dos embargos de terceiro (art. 674, §2o, IV, do CPC). 4. Negou-se provimento ao recurso.” (07251246620238070001, Relator(a): Fabrício Fontoura Bezerra, 7a Turma Cível, DJE: 3/4/2024) (grifos nossos). “PROCESSO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONHECIMENTO PARCIAL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. DÍVIDA CONDOMINIAL. IMÓVEL GRAVADO COM CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. PENHORA. DIREITOS AQUISITIVOS. POSSIBILIDADE. SENTENÇA REFORMADA. 1. O recurso deve ser conhecido apenas em parte, uma vez que, tratando-se de Embargos de Terceiro opostos em face da penhora que recaiu sobre direitos aquisitivos de imóvel objeto de alienação fiduciária, para pagamento de débito condominial do devedor fiduciante, o tema relativo à penhora do próprio bem não foi apreciado na origem. 2. Nos termos do art. 835, XII, do CPC/15, inexiste óbice para a constrição judicial dos direitos aquisitivos de bens imóveis objeto de contrato de alienação fiduciária em garantia. 3. Considerando que o principal objetivo da execução é satisfazer o crédito perseguido pelo credor, o deferimento da penhora dos direitos aquisitivos do imóvel objeto do contrato de alienação fiduciária em garantia é a medida que se impõe, independente da discussão sobre a efetividade da medida para o pagamento da dívida. 4. Apelação conhecida e provida.” (07162257920238070001, Relator(a): Robson Teixeira de Freitas, 8a Turma Cível, DJE: 18/3/2024). Portanto, ausentes os requisitos para a concessão do efeito suspensivo, notadamente a probabilidade de provimento do recurso, devem ser mantidos os efeitos da decisão agravada. Diante do exposto, indefiro o pedido de efeito suspensivo. Comunique-se ao Juízo de origem, sem necessidade de informações. Intime-se a parte agravada para contrarrazões (art. 1.019, II, CPC). Em seguida, retorne o feito concluso. Publique-se; intimem-se. Brasília, 12 de setembro de 2024. Desembargador JOÃO EGMONT Relator

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS João Egmont Gabinete do Des. João Egmont Número do processo: 0738225-42.2024.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: GEORGEA ARAUJO NEIVA AGRAVADO: CONDOMINIO DO EDIFICIO RESIDENCIAL LUNA PARQUE BLOCO A D E C I S Ã O Cuida-se de agravo de instrumento, com pedido de efeitos suspensivo, interposto por GEORGEA ARAUJO NEIVA, contra decisão proferida em execução de título extrajudicial (no 0012543-07.2016.8.07.0001), em que contende com CONDOMÍNIO DO EDIFICIO RESIDENCIAL LUNA PARQUE BLOCO A e FERNANDO THADEU MELO E SILVA. A decisão agravada deferiu a alienação mediante leilão eletrônico, nos termos seguintes (ID 203976165): “Em diligência de id. 189568249, o imóvel penhorado nestes autos e originário das despesas condominiais que compõem o título exequendo (matrícula n.o 241.826, perante o 3o Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal) foi avaliado no valor de R$ 212.000,00, através de método comparativo com outros bens de natureza similar. Intimadas as partes, o exequente manifestou concordância com o valor avaliado e requereu a alienação judicial do imóvel por hasta pública (id. 190552352). A parte executada apresentou impugnação, na qual reiterou argumentos em defesa de sua ilegitimidade passiva, uma vez que não é proprietário do aludido bem desde 2016, tendo havido a consolidação de sua propriedade em favor da credora fiduciária CAIXA ECONÔMICA FEDERAL e posterior alienação a terceiros. Ainda, impugnou o método de avaliação empregado pela Sra. Oficiala de Justiça, uma vez que não teriam sido apresentados elementos suficientes para a comparação do valor de mercado do aludido imóvel. Apresentou, assim, uma proposta de avaliação no valor de R$ 250.000,00. A CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, na condição de antiga credora fiduciária do imóvel, se manifestou em id. 195952908, sustentando, em síntese, que ainda se encontra vigente o contrato de financiamento celebrado com a atual proprietária do bem, Sra. GEÓRGEA ARAÚJO NEIVA, de modo que não poderia ser objeto de constrição no presente feito executório. Sustentou também a necessidade de realização de nova avaliação, por meio de perícia técnica. A parte exequente exerceu seu contraditório a respeito das duas manifestações em id. 197648062, defendendo o método de avaliação e o valor atribuído ao bem. Pessoalmente intimada, a atual proprietária do imóvel, Sra. GEÓRGEA ARAÚJO NEIVA, apresentou impugnação ao ato constritivo e à diligência de avaliação. Sustentou, em síntese: a) a responsabilidade da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL pelo débito em execução nos autos, em razão de expressa disposição no contrato de compra e venda celebrado para a alienação do imóvel, com sua consequente inclusão no polo passivo e reconhecimento da competência da Justiça Federal para o processamento da demanda; b) excesso de execução; c) impenhorabilidade do imóvel; d) incorreção da avaliação, que teria atribuído ao bem um valor abaixo do mercado; e e) existência de má-fé processual por parte da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL e do exequente, que teriam omitido deste Juízo a existência de ação de consignação em pagamento em trâmite perante a Justiça Federal para o adimplemento de parte do valor em execução nestes autos. Intimadas, a parte parte exequente, a parte executada e a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL exerceram seus contraditórios a respeito da manifestação da terceira interessada (ids. 199421216, 200163264 e 200730344, respectivamente). É o relato do essencial. Decido. Chamo o feito à ordem. Diante da multiplicidade de petições e impugnações juntadas aos autos pelas partes e por terceiros interessados, com a discussão de distintos temas referentes ao prosseguimento dos atos expropriatórios sobre o imóvel penhorado nestes autos, passo à análise integrada de cada uma das matérias suscitadas. 1. Da Impugnação da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL (id. 195952908) A CAIXA ECONÔMICA FEDERAL sustentou a impossibilidade de prosseguimento dos atos expropriatórios sobre o imóvel penhorado neste feito, uma vez que este atualmente se encontraria alienado fiduciariamente em seu favor, em decorrência de contrato de financiamento imobiliário celebrado com a atual proprietária, Sra. GEÓRGEA ARAÚJO NEIVA. O tema já foi objeto de ampla discussão nestes autos, sendo que a penhora decretada sobre o aludido bem foi determinada pelo e. TJDFT em sede do Agravo de Instrumento de autos n.o 0727355-69.2023.8.07.0000, já transitado em julgado. Na oportunidade, a Corte consolidou o entendimento de que a despesa condominial ora em execução constitui obrigação de natureza propter rem que, embora tenha origem na relação jurídica havida com a coisa, posse ou propriedade, acompanha o próprio bem que originou o débito. Por consequência, apresenta-se lícita e possível a penhora do imóvel para a satisfação dos débitos condominiais, ainda que o bem tenha sido transferido a terceiro. Transcrevo a ementa do julgado, para fins de referência (id. 176925870): PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. PRETENSÂO À PENHORA DO PRÓPRIO IMÓVEL GERADOR DOS DÉBITOS CONDOMINIAIS. POSSIBILIDADE. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. TRANSFERÊNCIA DE TITULARIDADE. IRRELEVÂNCIA. AGRAVO PROVIDO. 1. Agravo de instrumento, com pedido de atribuição de efeito suspensivo, interposto contra decisão proferida em ação de execução de título extrajudicial, que indeferiu o pedido de penhora do imóvel gerador dos débitos condominiais considerando o bem não está registrado em nome do executado e que o atual proprietário não compõe o polo passivo da execução. 1.1. Nesta sede recursal, o agravante requer a concessão de efeito suspensivo para obstar os efeitos da decisão agravada e, no mérito, a sua reforma para admitir a penhora do débito condominial sobre o imóvel gerador da dívida. 2. A despesa condominial constitui obrigação de natureza propter rem que, embora tenha origem na relação jurídica havida com a coisa, posse ou propriedade, acompanha o próprio bem que originou o débito. 2.1. Ademais, relevante pontuar que, na forma do art. 3o, IV, da Lei n. 8.009/90, e art. 1.715 do CC, o próprio imóvel gerador das taxas condominiais deve servir como garantia do pagamento das despesas, não sendo oponível a sua impenhorabilidade nem mesmo em se configurando como bem de família. 2.2. A possibilidade de penhora do imóvel gerador da obrigação condominial, no qual figura como proprietário atual pessoa diversa que não integra a lide, não pode ser obstar a garantia legal prevista em favor do condomínio exequente, sob pena de o empecilho configurar um vazio jurídico inviabilizando o alcance do crédito perseguido pelo exequente que busca a penhora do próprio imóvel gerador das despesas. 2.3. Sobre o tema, seja porque o atual proprietário não figura como parte na execução de origem, seja porque o bem não integra mais o patrimônio do executado, o entendimento firmado tanto pelo STJ quanto por esta Corte de Justiça é no sentido de permitir a penhora do imóvel gerador do débito condominial. 2.4. Ou seja, ainda que o atual proprietário não tenha figurado no processo em que se persegue a obrigação, admite-se a constrição do bem, observada, no entanto, a intimação do proprietário atual do imóvel para eventual satisfação voluntária do crédito do condomínio e regular exercício do direito defesa por instrumento processual adequado. 2.5. Precedente: "(...) A dívida condominial tem natureza de obrigação propter rem, podendo, pois, ser demandada de quem exerce a relação jurídica de direito material com a coisa, o que permite a penhora do imóvel mesmo que o proprietário não tenha participado da fase de conhecimento e não conste no título executivo, resguardado o eventual direito de regresso." (AgInt no REsp n. 1.962.085/PR, Min. Paulo de Tarso Sanseverino, 3a Turma, DJe de 23/3/2023). 3. Enfim. Diante da natureza propter rem, as dívidas decorrentes e oriundas de taxas condominiais, aderem à coisa, independente de quem seja o seu titular ou proprietário. Logo, comparece lícita e possível, a penhora do imóvel para a satisfação dos débitos condominiais, ainda que tenha sido (o imóvel) transferido a terceiro. 4. Agravo de instrumento provido. (Acórdão 1755998, 07273556920238070000, Relator(a): JOÃO EGMONT, 2a Turma Cível, data de julgamento: 6/9/2023, publicado no DJE: 3/10/2023. Pág.: Sem Página Cadastrada.) Desse modo, tratando-se de matéria já discutida e decidida por instância superior, com expresso reconhecimento da possibilidade de penhora do imóvel originário das despesas condominiais exequendas, entendo que o tema já se encontra precluso, não competindo a este Juízo sua reanálise em sentido diverso do entendimento consolidado pelo e. TJDFT. Assim, rejeito as alegações de impenhorabilidade formuladas pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. O pedido de realização de nova avaliação do bem será analisado posteriormente na presente decisão, em conjunto com os argumentos dos outros sujeitos processuais. 2. Da Impugnação da Terceira Interessada Sra. GEÓRGEA ARAÚJO NEIVA (id. 199159838) Em sua manifestação nos autos, a atual proprietária do imóvel aqui penhorado, Sra. GEÓRGEA ARAÚJO NEIVA, aborda, em síntese, os seguintes temas que merecem a atenção deste Juízo: a) a responsabilidade da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL pelo débito em execução nos autos, em razão de expressa disposição no contrato de compra e venda celebrado para a alienação do imóvel, com sua consequente inclusão no polo passivo e reconhecimento da competência da Justiça Federal para o processamento da demanda; b) excesso de execução; c) impenhorabilidade do imóvel; d) incorreção da avaliação, que teria atribuído ao bem um valor abaixo do mercado; e e) existência de má-fé processual por parte da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL e do exequente, que teriam omitido deste Juízo a existência de ação de consignação em pagamento em trâmite perante a Justiça Federal para o adimplemento de parte do valor em execução nestes autos. Contudo, à exceção da alegação de incorreção da avaliação, entendo que todos os demais pontos devem ser arguidos em demanda própria, sob a forma de Embargos de Terceiro, seguindo o procedimento previsto no art. 674 e ss. do Código de Processo Civil. Isso porque todas as teses arguidas são decorrência direta de um ponto central defendido pela terceira interessada: a existência de direito incompatível, de sua titularidade, com os atos constritivos decretados no presente feito executório, fundamento primário para o ajuizamento da espécie processual referenciada. Ademais, é inegável que a elucidação das matérias fáticas apresentadas exigirá a produção de distintas espécies probatórias, bem como a ampla participação de todos os sujeitos processuais envolvidos. Esclareço que a exigência de ajuizamento de demanda impugnatória própria, em autos apartados do presente feito executório, não constitui mero formalismo desprovido de sentido prático, mas, sim, procedimento imprescindível para permitir o regular exercício do contraditório e da ampla defesa por todos os sujeitos processuais envolvidos, bem como da produção de todas as provas que se fizerem necessárias, sem que haja o indevido tumulto processual nos autos principais que venha a prejudicar o direito à regular satisfação do crédito reivindicado neste feito executório. Por sua vez, tratando-se de terceira interessada, que não constitui, de fato, parte nos presentes autos, entendo que inexiste interesse processual em se requerer a inclusão da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL no polo passivo deste feito, com o consequente reconhecimento de competência do Juízo federal para seu processo e julgamento. Além disso, no tocante à ação de consignação em pagamento ajuizada pela credora fiduciária em desfavor do ora exequente (ids. 199162011 e ss.), verifico que ela diz respeito às despesas condominiais do período de 08/2016 a 09/2017, ao passo que o presente feito executório tem como objeto a cobrança de débitos referentes ao período de 08/2014 a 10/2015 e 02/2016 a 03/2016. Assim, em uma primeira análise, infere-se que não há direta relação entre os casos que enseje a reunião dos processos. Por fim, entendo que não há fundamento para o pedido de concessão dos benefícios da Justiça Gratuita formulado pela terceira interessada, uma vez que nestes autos ela não atua como parte e, portanto, não responderá por eventual sucumbência ou por despesas processuais decorrentes de sua manifestação singular. Pelo exposto, rejeito as alegações apresentadas pela terceira interessada Sra. GEÓRGEA ARAÚJO NEIVA. 3. Legitimidade Passiva do Executado A matéria atinente à responsabilidade do executado pelo adimplemento das despesas condominiais cobradas neste feito, e sua consequente legitimidade passiva para integrar a presente relação jurídica processual, já foi objeto de devida discussão nos Embargos à Execução de autos n.o 0716370-77.2019.8.07.0001, com sentença confirmada pelas instâncias recursais e já transitada em julgado. Assim, tratando-se de questão já preclusa, não comporta maior conhecimento por este Juízo. 4. Das Impugnações à Avaliação do Imóvel Penhorado A parte executada e os terceiros interessados impugnaram a avaliação realizada pela Sra. Oficial de Justiça a respeito do imóvel penhorado. Em linhas gerais, sustentam que a forma como foi realizada, através de método comparativo com outros imóveis de semelhantes características no mercado, não teria sido respaldada em suficientes elementos e em dados atualizados do mercado imobiliário. Requereram, assim, nova avaliação por perito técnico. O Código de Processo Civil é taxativo quanto às hipóteses permissivas de nova avaliação no processo de execução, conforme se infere: Art. 873. É admitida nova avaliação quando: I - qualquer das partes arguir, fundamentadamente, a ocorrência de erro na avaliação ou dolo do avaliador; II - se verificar, posteriormente à avaliação, que houve majoração ou diminuição no valor do bem; III - o juiz tiver fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem na primeira avaliação. No caso em análise nos autos, não vislumbro a ocorrência de nenhuma das hipóteses mencionadas. Em verdade, sequer foi alegada, por qualquer dos sujeitos processuais, a efetiva existência de erro na avaliação ou apontada eventual conduta incorreta por parte da avaliadora. As alegações são feitas de modo genérico, defendendo-se a necessidade de nomeação de perito profissional para a reiteração do ato processual - o que inevitavelmente seria dispendioso e ocasionaria prejuízo à célere satisfação do direito creditício do exequente - sem, contudo, que fossem apontadas incorreções na avaliação já realizada. Além disso, da análise do laudo de avaliação, infere-se que este explicitou detalhadamente o método empregado, com razoável amostra de comparação com outros imóveis de semelhantes características no mercado. Além disso, foram apresentados todos os elementos integrantes dos cálculos utilizados para se obter o valor de avaliação. Não há, portanto, motivos para este Juízo suscitar fundada dúvida sobre qualquer etapa da diligência, que mantém-se hígida. Assim, rejeito as impugnações apresentadas e homologo a avaliação do imóvel penhorado nestes autos no valor de R$ 212.000,00. 5. Do Prosseguimento do Feito Para o prosseguimento dos atos expropriatórios sobre o imóvel penhorado nos autos, defiro sua alienação mediante leilão eletrônico por intermédio de leiloeiro público credenciado perante este egrégio TJDFT (art. 879, inc. II, do CPC). Na forma do art. 885 do CPC, o preço mínimo da venda não poderá ser inferior a 65% (sessenta e cinco por cento) da avaliação. Antes porém, ao credor para que apresente planilha com o valor atualizado do débito e as certidões de débito fiscal e condominial, se houver, referente ao imóvel penhorado. Na oportunidade, também deverá juntar aos autos a matrícula atualizada do imóvel penhorado, comprovando o respectivo registro da penhora decretada nestes autos. Prazo: 15 (quinze) dias. Após, oficie-se ao NULEJ para a designação de leiloeiro e para as providências dos art. 884 e 887 do CPC. Do edital deverá constar todas as informações relevantes, tais como regularidade registral e ocupação por terceiros, sob pena de nulidade. Intimem-se as pessoas listadas no art. 889 do CPC, bem como o respectivo cônjuge e/ou eventuais ocupantes do imóvel. Intimem-se.” Os embargos declaratórios opostos pela agravante foram rejeitados, tendo sido mantida a decisão de ID 203976165 (ID 207795853): “I. Trata-se de embargos de declaração de id. 205435348 opostos pela terceira interessada GEÓRGEA ARAÚJO NEIVA contra a decisão de id. 203976165. Conheço dos embargos, pois tempestivos, na forma do artigo 1.023 do CPC. No mérito, porém, não assiste razão ao embargante. Omissão é a ausência de abordagem sobre questão debatida nos autos e necessária para a formação do silogismo. Contradição somente pode ocorrer quando existirem no julgado duas ou mais conclusões conflitantes sobre o mesmo tema. Obscuridade é a falta de clareza do dispositivo, podendo ocorrer pela incoerência entre a fundamentação e a conclusão. Analisada a decisão, nela não vislumbro nenhum dos defeitos elencados no art. 1.022, do CPC, razão pela qual os embargos de declaração devem ser rejeitados. O que pretende a parte embargante, em verdade, é o reexame do julgamento da causa nos pontos que entendeu desfavoráveis, o que não é possível nesta estreita sede dos aclaratórios. Pelos motivos expostos, rejeito os embargos de declaração e mantenho a decisão como lançada. II. Mantenho a decisão agravada por seus próprios fundamentos. Uma vez que não há notícias, até o momento, de atribuição de efeito suspensivo ao Agravo de Instrumento interposto pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, e uma vez que indeferido o pedido de atribuição de efeito suspensivo ao Agravo de Instrumento de autos n.o 0732760-52.2024.8.07.0000, interposto pela parte executada, cumpra-se a decisão agravada, com a remessa dos autos ao NULEJ para a designação de leiloeiro e para as providências dos art. 884 e 887 do CPC. Por sua vez, defiro o pedido formulado pelo exequente, de nomeação do leiloeiro público oficial Sr. ADRIANO DE SOUZA CARDOSO para a condução dos trabalhos. Intimem-se.” Em suas razões recursais, a agravante pede a concessão de efeito suspensivo ao recurso, a fim de afastar a penhora que recai sobre o imóvel. No mérito, pede: a) a inclusão da Caixa Econômica Federal no Polo Passivo da lide, porquanto esta expressamente se auto reconheceu como devedora das taxas condominiais, e, como consectário lógico, se proceda ao deslocamento da competência para a Justiça Federal da Seção Judiciária do Distrito Federal, em observância ao disposto no Art. 109, inciso I da Constituição Federal de 1988; b) caso não seja realizado o deslocamento dos autos originários para a Justiça Federal, requer-se que nenhum ato expropriatório, especialmente o de alienação em hasta pública se proceda, enquanto não houver um provimento jurisdicional naqueles autos em tramitação na Justiça Federal, em que se discutem as mesmas parcelas debatidas na execução, visando não gerar uma situação esdrúxula ou teratológica; c) seja reformada a decisão agravada, para reconhecer a impenhorabilidade do bem e afastar a penhora realizada, com o consequente cancelamento do leilão judicial determinado sobre o imóvel com gravame de alienação fiduciária, posto que não encontra respaldo na legislação de regência e nos recentes precedentes judiciais exarados por este Tribunal e pelo STJ. Alega que a Caixa Econômica Federal (CEF), após consolidação da propriedade em 17/11/2016, somente 6 (seis) meses após a propositura da execução, tentou em duas oportunidades realizar a venda do imóvel através de leilões que restaram infrutíferos, em 18/8/2018 e 4/9/2018. Em razão dessas tentativas sem sucesso de alienação do imóvel, a CEF realizou a venda direta do apartamento, em 11/7/2019, para o Sr. Pedro Henrique Amorim dos Santos que permaneceu no imóvel até 9/9/2021, ocasião em que realizou a venda para a agravante. A venda realizada pela Empresa Pública Federal ao Sr. Pedro Henrique foi com a promessa de que a Caixa Econômica Federal assumiria “em caráter irretratável a responsabilidade por eventuais débitos de natureza real, pessoal, reipersecutória, fiscal ou condominial”, bem como afirmava na escritura pública de compra e venda estar quites com suas obrigações condominiais (documento de ID no 199161999), o que não condizia com a realidade dos fatos, posto que ao longo do período em que permaneceu com o domínio do bem (02 anos e 07 meses) não pagou sequer uma única parcela das taxas condominiais. Afirma que, visando o cumprimento da promessa realizada na escritura de compra e venda de 2019, a Instituição Financeira Federal tentou negociar junto ao Condomínio o pagamento da integralidade da dívida no período de dezembro de 2021 até fevereiro de 2022 (documento de ID de no 199162001), não obtendo êxito porquanto no entendimento da CEF os débitos condominiais anteriores a julho de 2016 estariam prescritos. Após a tratativa ineficaz, alega não ter restado alternativa a Caixa Econômica, socorrendo-se no judiciário, distribuindo Ação de Consignação em Pagamento que recebeu a numeração 1020602-43.2022.4.01.3400, em trâmite na 7a Vara Federal da Seção Judiciária do Distrito Federal, ainda, a Instituição Financeira realizou o depósito judicial (documento de ID de no 199162014) da quantia entendida como devida que perfazia as taxas condominiais do período de 7/2016 a 07/2019. Nos autos da Consignação em Pagamento o Condomínio em contestação afirmou estar equivocado o entendimento da CEF, tendo requerido o pagamento da integralidade da dívida, que abrange as taxas condominiais de 08/2014 até 07/2019. Assevera haver uma intima relação existente entre a Ação de Execução e a Ação de Consignação em pagamento, sobretudo, na peça de defesa do Condomínio que, nos autos em tramitação na Justiça Federal, quando requereu o pagamento da integralidade da dívida, bem como nas últimas manifestações apresentadas na execução (documentos de ID de no 206854909 e 206854917), cobra as mesmíssimas taxas condominiais. Salienta estar diante de uma clarividente injustiça perpetrada contra a agravante, assim reconhecida pela própria CEF, porquanto em mais de uma oportunidade, quais sejam, na inicial da Ação de Consignação em Pagamento (documento de ID de no 199162011) e no Agravo de Instrumento de no 0733983-40.2024.8.07.0000, a Caixa Econômica Federal afirma, de modo categórico, que a dívida pertence a ela e solicita sua inclusão no polo passivo da demanda de origem, remanescendo o debate quanto a prescrição ou não de parte das taxas condominiais, podendo o condomínio receber duas vezes pelos mesmos débitos, no caso da manutenção do leilão do imóvel e provimento da tese apresentada pelo Luna Parque nos autos da Justiça Federal. Assim, afirma ser nítida e evidente a possibilidade existente de que decisões conflitantes podem ser geradas a partir dos dois processos em tramitação na esfera Federal e na deste Tribunal, bem como revela a íntima relação existente entre as duas demandas. Esclarece que a documentação apresentada na origem demonstra ter havido, no curso da Ação de Execução, a consolidação da propriedade por parte da Credora Fiduciária, aplicando-se ao caso o disposto no art. 1.368-B, parágrafo único do Código Civil, que preceitua ser de responsabilidade do credor fiduciário, no caso dos autos a Caixa Econômica Federal, o pagamento dos tributos incidentes sobre a propriedade e posse, incluindo as taxas condominiais, o que não foi por ela realizado em nenhum momento ao longo dos quase 02 (dois) anos e 07 (sete) meses que permaneceu com a posse e propriedade do imóvel, até a realização da venda direta ao Sr. Pedro Henrique. Sustenta a existência de aresto proferido no ano de 2024 desta corte, em caso símile ao tratado nestes autos, se posicionou na direção da possibilidade do deslocamento da competência para a Justiça Federal, quando no transcurso de Ação de Execução de Título Extrajudicial, visando a cobrança de taxas condominiais, houver a consolidação da propriedade por parte do credor fiduciário. Levando-se em consideração que a Caixa Econômica Federal é uma Empresa Pública Federal, tendo esta expressamente se declarado como devedora do montante perseguido, aplica-se ao caso o disposto no art.109, I da Carta Magna, posto que em razão da pessoa (Caixa Econômica Federal) compete ao Juízo Cível Federal o processamento e julgamento de ações em que esta for parte, sobretudo quando a CEF deve figurar no polo passivo da demanda. Assevera que a posição da Caixa Econômica Federal nos autos da Ação de Consignação em Pagamento de entender que estão prescritas as taxas condominiais anteriores ao período 07/2016 a 07/2019, poderá gerar situação esdrúxula não acobertada pelo ordenamento jurídico pátrio, qual seja: ser condenada ao pagamento da integralidade da dívida, já tendo sido o imóvel alienado em hasta pública, acarretando ao recebimento em duplicidade pela Exequente, dentre outros cenários teratológicos supramencionados que podem ser extraídos da situação fática existente. Assim, toda a narrativa evidencia que a dívida pertence a Caixa Econômica Federal, ainda, que há conexão entre as demandas em tramitação na 7a Vara Federal da Seção Judiciária do Distrito Federal e neste TJDFT, motivo pelo qual, a fim de se evitar decisões conflitantes, deverá ser determinado o cancelamento de qualquer ato expropriatório do imóvel em posse da agravante, enquanto, no mínimo, não houver um provimento definitivo no processo da Ação de Consignação em Pagamento. Por fim, esclarece que a decisão autorizativa da penhora e alienação do bem através de leilão judicial sobre o imóvel com gravame de alienação fiduciária, não encontra respaldo na legislação de regência e no consolidado entendimento jurisprudencial colacionado, devendo ser levantado seu registro e cancelado o ato expropriatório, o que desde já se requer. É o relatório. O agravo está apto ao processamento, pois é tempestivo e o recurso está dispensado de preparo, diante da gratuidade de justiça concedida no ID 63925828. Os autos de origem são eletrônicos, o que dispensa a juntada dos documentos obrigatórios (art. 1.017, §5o, CPC). Segundo os artigos 995, parágrafo único, e 1.019 do CPC, o relator pode atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, se houver risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso. Na origem, cuida-se de execução de título extrajudicial, a qual tem como objeto imóvel alienado fiduciariamente à Caixa Econômica Federal. O tema central da lide diz respeito à cobrança de débitos condominiais. A agravante sustenta haver conexão entre esse feito executivo e à ação de consignação em pagamento, registrada sob o n. 1020602-43.2022.4.01.3400. Além disto, alega não ser possível a penhora do imóvel alienado fiduciariamente à instituição financeira. O ordenamento processual vigente, considerando a possibilidade de decisões conflitantes ou em face da relação de conexão ou de dependência entre as ações, estabelece a possibilidade de que sejam julgadas pelo mesmo órgão julgador (art. 55, § 1o, do CPC) ou ainda de suspensão de uma das ações no caso de prejudicialidade (art. 313, V, do CPC). Reputam-se conexas duas ou mais ações quando lhes for comum o pedido ou a causa de pedir, consoante o disposto no art. 55, caput, do Código de Processo Civil. Disciplina o §3o do mesmo artigo, que serão reunidos para julgamento conjunto, os processos que possam gerar risco de prolação de decisões conflitantes ou contraditórias, caso decididos separadamente, mesmo sem conexão entre eles. Ocorre que o §1o do art. 55 do CPC também dispõe: “Art. 55. Reputam-se conexas 2 (duas) ou mais ações quando lhes for comum o pedido ou a causa de pedir. § 1o Os processos de ações conexas serão reunidos para decisão conjunta, salvo se um deles já houver sido sentenciado.” – g.n. No caso, não há que se cogitar na hipótese de reunião de feitos, tendo em vista que em referência à ação de consignação em pagamento ajuizada pela credora fiduciária em desfavor do exequente (ID 199162011), extrai-se que diz respeito às despesas condominiais do período de 08/2016 a 09/2017, ao passo que o feito executório tem como objeto a cobrança de débitos referentes ao período de 08/2014 a 10/2015 e 02/2016 a 03/2016. Dessa forma, conclui-se não haver direta relação entre os casos que justifique a reunião dos processos. Desse modo, a conexão exige que haja causa de pedir idênticas ou ponto controvertidos semelhantes ou, ainda, risco de decisões conflitantes. No caso, em vista do período de cobrança das taxas condominiais serem diferentes nas duas ações, verifica-se a ausência de semelhança do objeto do pedido e, por consequência, ausência de risco de decisões conflitantes. No mesmo sentido, colha-se precedentes deste TJDFT: “CONFLITO NEGATIVO DE COMPETÊNCIA. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. AÇÃO PREVIAMENTE AJUIZADA COM IDENTIDADE DE PARTES. PEDIDO E CAUSA DE PEDIR DIVERSOS. CONEXÃO. REQUISITOS AUSENTES. RISCO DE DECISÕES CONFLITANTES INEXISTENTE. CONFLITO NEGATIVO CONHECIDO E DECLARADO COMPETENTE O JUIZ SUSCITADO. 1. Nos termos do art. 286, I do CPC, a ação será distribuída por dependência quando houver conexão de ações. 2. No caso, ainda que as ações possuam as mesmas partes, os objetos e o contexto fático são distintos, o que evidencia a inocorrência de conexão a justificar a prevenção por modificação de competência. Desse modo, é inaplicável o artigo 286, I, do CPC.” (...)” (07159665320248070000, Relator(a): Luís Gustavo B. De Oliveira, 1a Câmara Cível, DJE: 27/6/2024) De igual sorte, também não merece prosperar o pedido de inclusão da Caixa Econômica Federal no polo da ação, na qualidade de responsável, com a posterior remessa à Justiça Federal. Eventuais questões que transbordem o objeto de discussão da execução de título extrajudicial devem ser aviadas por via própria, por intermédio dos embargos de terceiros, a fim de garantir adequada instrução probatória e a necessária ampla defesa e contraditório. Ademais, ao contrário do alegado pela agravante, há possibilidade de penhora dos direitos aquisitivos de imóvel alienado fiduciariamente. Nesse ponto, é cediço que, nos termos do art. 835, inciso XII, do CPC, é permitida a penhora unicamente dos direitos aquisitivos oriundos do contrato de alienação fiduciária celebrado entre a instituição financeira e o devedor fiduciante. Nesse sentido: “(...) 1. Cabível a penhora dos direitos aquisitivos que a parte executada possui sobre o imóvel alienado fiduciariamente, sobretudo porque tais direitos possuem expressão econômica e a constrição está conforme expressa previsão do art. 835, inciso XII, do CPC. (...)” (07101979820238070000, Relator: Arquibaldo Carneiro Portela, 6a Turma Cível, PJe: 7/7/2023.) “APELAÇÃO. PROCESSO CIVIL. EMBARGOS DE TERCEIRO. PENHORA. IMÓVEL. DIREITOS AQUISITIVOS. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. POSSIBILIDADE. 1. Os direitos sobre o bem gravado com garantia real de alienação fiduciária possuem expressividade econômica, portanto, podem ser penhorados, consoante disposição do art. 835, XII, do CPC. Precedentes. 2. Caso o credor fiduciário não figure na relação jurídica e processual que enseja a penhora deverá ser intimado para garantir o exercício do direito de preferência (art. 876, §5o, do CPC), sob pena de se tornar ineficaz eventual alienação do imóvel (art. 889, V, do CPC). 3. Observados os procedimentos legais e resguardados os direitos do credor fiduciário, não há interesse para o manejo dos embargos de terceiro (art. 674, §2o, IV, do CPC). 4. Negou-se provimento ao recurso.” (07251246620238070001, Relator(a): Fabrício Fontoura Bezerra, 7a Turma Cível, DJE: 3/4/2024) (grifos nossos). “PROCESSO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONHECIMENTO PARCIAL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. DÍVIDA CONDOMINIAL. IMÓVEL GRAVADO COM CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. PENHORA. DIREITOS AQUISITIVOS. POSSIBILIDADE. SENTENÇA REFORMADA. 1. O recurso deve ser conhecido apenas em parte, uma vez que, tratando-se de Embargos de Terceiro opostos em face da penhora que recaiu sobre direitos aquisitivos de imóvel objeto de alienação fiduciária, para pagamento de débito condominial do devedor fiduciante, o tema relativo à penhora do próprio bem não foi apreciado na origem. 2. Nos termos do art. 835, XII, do CPC/15, inexiste óbice para a constrição judicial dos direitos aquisitivos de bens imóveis objeto de contrato de alienação fiduciária em garantia. 3. Considerando que o principal objetivo da execução é satisfazer o crédito perseguido pelo credor, o deferimento da penhora dos direitos aquisitivos do imóvel objeto do contrato de alienação fiduciária em garantia é a medida que se impõe, independente da discussão sobre a efetividade da medida para o pagamento da dívida. 4. Apelação conhecida e provida.” (07162257920238070001, Relator(a): Robson Teixeira de Freitas, 8a Turma Cível, DJE: 18/3/2024). Portanto, ausentes os requisitos para a concessão do efeito suspensivo, notadamente a probabilidade de provimento do recurso, devem ser mantidos os efeitos da decisão agravada. Diante do exposto, indefiro o pedido de efeito suspensivo. Comunique-se ao Juízo de origem, sem necessidade de informações. Intime-se a parte agravada para contrarrazões (art. 1.019, II, CPC). Em seguida, retorne o feito concluso. Publique-se; intimem-se. Brasília, 12 de setembro de 2024. Desembargador JOÃO EGMONT Relator