Tribunal: TJDFT
Processo: 0748357-61.2024.8.07.0000
Órgão julgador: DIVA LUCY DE FARIA PEREIRA
Órgão colegiado: 1a Turma Cível
Data de publicação: 2024-11-21

Ementa:
Órgão: 1a Turma Cível NÚMERO DO PROCESSO: 0748357-61.2024.8.07.0000 CLASSE JUDICIAL: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: TIAGO SARAIVA KRATKA, DIANDRA LOPES FERREIRA AGRAVADO: RAIMUNDA ALVES DE MOURA REPRESENTANTE LEGAL: CLEA MARIA ALVES DE SOUSA RELATORA: Desembargadora DIVA LUCY DE FARIA PEREIRA DECISÃO Trata-se de agravo de instrumento interposto por Tiago Saraiva Kratka e Diandra Lopes Ferreira contra decisão proferida pelo Juízo da Vara Cível do Paranoá (Id 66142934) que, nos autos da ação de despejo n. 0705493-81.2024.8.07.0008, ajuizada em seu desfavor por Raimunda Alves de Moura, concedeu a medida liminar postulada pela autora para determinar a desocupação voluntária dos réus/locatários do imóvel, sob pena de despejo compulsório, nos seguintes termos: Concedo à parte autora a gratuidade de justiça. Trata-se de pedido de despejo fundado no disposto nos artigo 59 da Lei 8245/1991. Por força legal, cabível no caso concreto a concessão de liminar initio litis destinada à desocupação, condicionada à prestação de caução, nos termos do parágrafo primeiro, do aludido dispositivo legal. Diante da alegação de inadimplência e prova do vínculo contratual, bem como considerando que o contrato foi entabulado sem qualquer garantia dentre aquelas arroladas pelo artigo 37 da Lei 8245/91, concedo a liminar requerida, para determinar que a parte requerida desocupe o imóvel objeto da lide no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de expedição de ordem de despejo. Fixo os honorários em 10% (dez por cento) do valor do montante devido (Lei 8245/1991, artigo 62, inciso II, “d”). Fica a parte autora intimada a promover o depósito da caução, equivalente a três meses de locação, no prazo de cinco dias. Comprovado o recolhimento da caução equivalente a três meses aluguel, expeça-se mandado de citação e de intimação para desocupação voluntária e citação. Consigne-se no mandado que o locatário poderá evitar a rescisão da locação e elidir a liminar de desocupação se, dentro dos 15 (quinze) dias concedidos para desocupação do imóvel e independentemente de cálculo, efetuar depósito judicial que contemple a totalidade dos valores devidos, conforme planilha que instrui o feito (Lei 8245/91, artigo 59, § 3o). Intime-se. (grifos no original) Inconformados, os réus/agravantes, em razões recursais (Id 66142923), iniciam seu arrazoado tecendo considerações sobre a cronologia dos fatos. Aduzem terem firmado com a autora/agravada contrato de locação, em 2/6/2021, pelo qual foi lhes foi cedida a posse direta de imóvel mediante pagamento de aluguéis. Citam cláusula estipuladora de opção de compra, que exerceram quando da assinatura da avença. Afirmam que o negócio jurídico de compra do imóvel foi firmado por R$450.000,00 (quatrocentos e cinquenta mil reais) e que os valores pagos a título de aluguéis deveriam ser abatidos do valor total de aquisição do bem. Dizem que a relação contratual transcende a mera locação e incorpora aspectos de compra e venda, que deveriam ter sido observados pelo juízo de origem. Pontuam não ter a agravada feito prova da propriedade do imóvel de modo a possibilitar a conclusão do negócio. Esclarecem que, após terem tentado solucionar o problema, a agravada postulou novo valor para venda, assim afrontando o que inicialmente ficara acordado. Dizem terem feito melhorias no imóvel que ultrapassam o montante de R$100.000,00 (cem mil reais). Bradam que a ordem abrupta de despejo desnatura seu direito à retenção de benfeitorias e exercício do direito de preferência. Tecem considerações sobre a opção de compra realizada, sobre a validade do contrato e sobre a função social do imóvel, bem como quanto à inadequação da via eleita pela agravada. Sustentam que a medida concedida pela decisão agravada é praticamente irreversível. Reputam presentes os requisitos para deferimento do efeito suspensivo ao recurso. Argumentam que “a iminente retirada dos réus, sem apreciável compensação pelas benfeitorias, constitui perigo de dano irreparável, que justifica a suspensão liminar até que todos os aspectos contratuais, inclusive a indenização pelas benfeitorias, sejam analisados no mérito”. Requerem, por fim: 1. Concessão do efeito suspensivo ao presente agravo de instrumento, com a consequente suspensão imediata da decisão interlocutória que determinou a desocupação liminar do imóvel pelos Agravantes, TIAGO SARAIVA KRATKA e DIANDRA LOPES FERREIRA, até o julgamento definitivo deste recurso, evitando-se, assim, prejuízos irreparáveis e garantindo a devida análise de todos os aspectos contratuais e processuais envolvidos. 2. Reforma integral da decisão interlocutória proferida pelo juízo "a quo", nos autos da ação de despejo por falta de pagamento, processo no 0705493-81.2024.8.07.0008, que determinou a desocupação do imóvel pela via liminar, fundamentando-se nos seguintes aspectos: - Reconhecimento da relação contratual existente entre as partes como um contrato de locação com opção de compra, devendo ser respeitados os direitos de opção de compra exercidos pelos réus, conforme estipulado no contrato e em conformidade com o art. 15, parágrafo único, da Lei 6.099/74 e os artigos 421 e 422 do Código Civil. - Consideração do descumprimento contratual pela autora, RAIMUNDA ALVES DE MOURA, ao não fornecer os documentos necessários para a formalização da compra e venda, contrariando os princípios de probidade e boa-fé exigidos pelo art. 422 do Código Civil, além da previsão do art. 475 do Código Civil, que impede a exigência do cumprimento da obrigação pela contraparte antes de cumprida a sua. - Observância ao princípio da irreversibilidade das medidas liminares, conforme o § 3o do art. 300 do Código de Processo Civil, e a jurisprudência correlata, exemplificada pelo AgInt no AREsp 1309161/MG do STJ, que sustenta a necessidade de retirada da decisão liminar de desocupação até a resolução meritória do litígio. 3. Seja efetivada a intimação da parte agravada, RAIMUNDA ALVES DE MOURA, para que, querendo, responda ao presente recurso no prazo legal. 4. Por fim, requer-se a produção de todas as provas admitidas em direito, sejam elas documentais, testemunhais e periciais, que se fizerem necessárias para comprovar as alegações apresentadas e resguardar os direitos dos Agravantes. (grifos no original) Preparo recolhido ao Id 66142924. É o relato do necessário. Decido. Como se sabe, ao relator é autorizado atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, no todo ou em parte, a pretensão recursal logo após o recebimento do agravo (art. 1.019, I, do CPC). Por sua vez, o parágrafo único do art. 995 do CPC preceitua que a “eficácia da decisão recorrida poderá ser suspensa por decisão do relator, se da imediata produção de seus efeitos houver risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso”. No que se refere à concessão de tutela de urgência, o art. 300, caput, do CPC estabelece que “será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo”. Não estão evidenciados tais requisitos. Vejamos. Nos termos do art. 9o, III, da Lei n. 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), “a locação (...) poderá ser desfeita (...) em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos”. A concessão de provimento liminar de despejo por inadimplemento pressupõe o cumprimento dos requisitos relacionados no art. 59, §1o, IX, da Lei n. 8.245/1991, a seguir destacados: Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário. § 1o Conceder-se-á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo: (...) IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo. Ao compulsar os autos, verifico estarem atendidos os requisitos legitimadores da expedição de ordem judicial para liminar desocupação do imóvel locado. Explico. Em 2/6/2021, as partes entabularam contrato de locação residencial de bem imóvel com opção de compra (Id 210637379, pp. 1-4). A avença, assinada por duas testemunhas, não estipulou quaisquer garantias locatícias. O pacto teve prazo de locação inicialmente previsto em 18 (dezoito) meses, com início em 2/6/2021 e término em 2/12/2022. Quanto à opção de compra, estabeleceram as partes o valor de R$ 450.000,00 (quatrocentos e cinquenta mil) para aquisição do bem, a ser exercida ao término do prazo de locação, o que, contudo, não se concretizou. Da análise do processo de referência, verifico que a questão tornada litigiosa pelos agravantes, em princípio, não constitui impedimento à pretensão deduzida pela agravada de reaver a posse direta do imóvel por inadimplemento de quem o ocupa na condição de locatário. Isso porque, os agravantes, conquanto afirmem terem adquirido o imóvel, nenhuma prova pré-constituída trouxeram de pagamento integral do preço ajustado para aquisição do bem que já ocupavam como inquilinos. Antes, ocuparam-se com argumentos pelos quais acusaram a locadora de não observar o direito que têm de permanecer no imóvel até que lhes seja assegurada indenização por benfeitorias. Com efeito, as provas de início produzidas revelam que sequer chegou a se concretizar a reserva de compra prevista no contrato de locação acordado entre as partes e estabelecida por meio da cláusula em que pactuaram o fim da locação pelo exercício de opção de compra do imóvel locado mediante efetiva formalização do contrato de compra e venda (Cláusula terceira, parágrafo primeiro - Id 210637379, p. 2). Sem prova de que fora devidamente formalizada a opção de compra do imóvel locado por meio do consequente contrato de compra e venda, evidente que a ocupação exercida pelos agravantes continuou a ter como causa o contrato de locação antes firmado, o qual permaneceu vigente em todos os seus termos. Não evidenciada nesta fase inicial do processo a contratação da promessa de compra e venda, evidente que não tem cabimento considerar eventual inadimplemento desse ajuste. Ademais, do contrato, percebe-se que as partes estabeleceram um contrato de locação com reserva de compra, por meio do qual o inquilino paga alugueres mensais que configuram créditos a serem porventura contabilizados como entrada na compra do imóvel locado. Ao final do período contratualmente estabelecido, o locatário poderá optar, caso queira, pela compra do imóvel pelo preço acordado. É esse o teor da Cláusula terceira, parágrafo primeiro (Id 210637379, p. 2). No entanto, e ao que tudo indica, tal direito não foi exercido pelos locatários na data de 2/12/2022, momento previsto para o término da locação. Não consta no processo de origem qualquer notificação ou insurgência que indique descumprimento de obrigações por parte da locadora, de forma que a ação de despejo é, inegavelmente, o meio adequado para que a proprietária lesada em razão do inadimplemento retome a posse do bem cujos inquilinos não exerceram o direito de compra contratualmente previsto e tampouco continuam a efetuar o pagamento dos encargos locatícios que se protraíram no tempo, em virtude da convolação da locação de prazo determinado em contrato por tempo indeterminado. A respeito do tema e guardadas as devidas peculiaridades, conveniente destacar julgado em que esta e. 1a Turma Cível se posicionou no sentido de ser plenamente possível o despejo nos casos em que o locatário se encontra inadimplente, mesmo naqueles contratos firmados com opção de compra. Confira-se: CIVIL, ADMINISTRATIVO E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE DESPEJO CUMULADA COM COBRANÇA. CONTRATO DE LOCAÇÃO COM OPÇÃO DE COMPRA. NEGÓCIO JURÍDICO FIRMADO PELA TERRACAP. INADIMPLÊNCIA DA LOCATÁRIA. ALUGUERES (TAXAS DE OCUPAÇÃO). CLÁUSULA RESOLUTIVA EXPRESSA. RESCISÃO AUTOMÁTICA. INCIDÊNCIA. IMÓVEL. OCUPAÇÃO. INEXISTÊNCIA. OBRIGAÇÃO. LIMITAÇÃO. VIGÊNCIA DO CONTRATO. TAXAS DE OCUPAÇÃO. INADIMPLÊNCIA DA CONTRATANTE. PRETENSÃO. PRESCRIÇÃO. PRAZO VINTENAL. CÓDIGO CIVIL DE 1916, ART. 197 COMBINADO COM ART. 199. PRESCRIÇÃO PARCIAL. JUÍZO A QUO. RECONHECIMENTO PARCIAL. INVIABILIDADE. PRAZO GENÉRICO ESTABELECIDO PELO CÓDIGO CIVIL DE 1916. INCIDÊNCIA. AUSÊNCIA DE RECURSO VOLUNTÁRIO. APREENSÃO. INTANGIBILIDADE. PRESCRIÇÃO. APERFEIÇOAMENTO DA RELAÇÃO PROCESSUAL. PRESCRIÇÃO DA PRETENSÃO CONDENATÓRIA. RECONHECIMENTO. IMPOSSIBILIDADE. FATO INTERRUPTIVO DA PRESCRIÇÃO. PRETENSÃO AJUIZADA E RECEBIDA ANTES DO IMPLEMENTO DO PRAZO. DEMORA NA CITAÇÃO. FATO ATRIBUÍVEL AO FUNCIONAMENTO DO MECANISMO JUDICIAL. INEXISTÊNCIA DE INÉRCIA DA PARTE AUTORA. CLÁUSULA RESOLUTIVA EXPRESSA. INÉRCIA DA PARTE CREDORA. RESOLUÇÃO DO NEGÓCIO. COBRANÇA DAS PARCELAS SUBSEQUENTES. IMÓVEIS NÃO OCUPADOS. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. APELO PROVIDO EM PARTE. SENTENÇA E APELO FORMULADOS SOB A ÉGIDE DA NOVA 1. Aviada e recebida a pretensão antes do implemento do prazo prescricional legalmente assinalado, a demora na consumação da citação de forma a ensejar a interrupção do prazo prescricional por fato impassível de ser atribuído à parte autora, até porque exercitara o direito de ação que lhe é resguardado quando ainda sobejava hígido e realizara todas as diligências destinadas a ensejar o aperfeiçoamento da relação processual, obsta a afirmação da prescrição, ainda que o fato interruptivo do prazo prescricional - citação - não tenha se aperfeiçoado ou venha ser realizado somente após o implemento do interregno, devendo o retardamento do ato, nessas condições, ser assimilado como inerente ao funcionamento do mecanismo jurisdicional, não podendo ser imputado nem interpretado em desfavor da parte credora (STJ, Súmula 106). 2. Conquanto o efeito interruptivo da prescrição agregado ao despacho que, em juízo de admissibilidade, admite a ação e determina a citação esteja sujeitado à condição de a citação ser consumada no prazo assinalado pelo legislador processual, a eventual demora na consumação do ato por fato não imputável à acídia da parte autora não ilide a preceituação, ensejando que, ainda que não consumada ou somente aperfeiçoada a relação processual após o decurso do interstício ordinariamente estabelecido por fato imputável à forma de funcionamento do mecanismo judicial, e não à inércia da parte, seja agregada à citação o efeito que lhe é inerente com efeito retroativo à data do aviamento da pretensão (NCPC, art. 240, §§ 1o, 2o e 3o; CPC/1973, art. 219, §1°). 3. Diante da sua origem e destinação, a prescrição tem como premissa a inércia do titular do direito, que, deixando de exercitá-lo, enseja a atuação do tempo sobre a pretensão que o assistia, resultando na sua extinção se não exercitada dentro dos prazos assinalados pelo legislador de acordo com a natureza que ostenta (CC, art. 189), o que obsta que seja desvirtuada da sua origem e transmudada em instrumento de alforria do obrigado quando a paralisação do fluxo processual deriva da sua própria incúria ou da forma de funcionamento do aparelho judiciário, e não da inércia da parte autora, que, formulando a pretensão, cuidara de ensejar o aperfeiçoamento da relação processual e deflagração da lide, não alcançando êxito por circunstâncias inerentes ao funcionamento do processo, e não em razão da sua incúria ou desídia. 4. A remuneração do uso de imóvel locado a particular via de contrato de locação com opção de compra se qualifica como preço público, e não como taxa, a despeito da denominação conferida ao negócio concertado, pois não derivado de qualquer serviço fomentado de forma genérica e de cobrança compulsória, traduzindo simples contraprestação pecuniária pelo uso do bem público dominical locado, ostentando, pois, natureza exclusivamente contratual, ainda que denominado de "taxa" no instrumento que modula o relacionamento estabelecido. 5. A empresa pública não se qualifica como Fazenda Pública, pois sujeita ao regime tributário afetado às empresas privadas (CF, art. 173), emergindo que não subsiste lastro para que as pretensões que formula em face dos particulares com os quais contrata sejam sujeitadas ao prazo prescricional estabelecido pelo artigo 1o do Decreto no 20.910/32 de forma analógica, resultando que, à míngua de regulação específica, sejam sujeitadas ao prazo prescricional destinado às ações pessoais pelo Código Civil, que, sob a nova codificação, ficara estabelecido em 10 (dez) anos (CC/2002, art. 205) e, sob a normatização revogada, em 20 (vinte) anos (CC/1916, artigo 177 combinado com 179). 6. Ostentando a taxa de ocupação derivada de contrato de locação com opção de compra celebrado entre empresa pública e particular a natureza de preço público, a pretensão de cobrança que a tem como objeto, não sendo objeto de regulação casuística e derivando de ação de natureza pessoal, está sujeita ao prazo prescricional decenal genérico direcionado às ações pessoais (CC/2002, art. 205) - ou vintenário (CC/1916, artigo 177 combinado com 179) -, notadamente porque inviável sua inserção no regime jurídico reservada às obrigações da titularidade da Fazenda Pública. 7. Aferido que a relação jurídico-contratual materializada pela administração em sede de negócio jurídico locatício restara descumprida pelo particular aquinhoado com contrato de locação com opção de compra a posteriori do imóvel e incentivos destinados a incrementar suas atividades empresariais, porquanto descumprira a obrigação de pagamento da taxa mensal de ocupação que lhe fora debitada, a inadimplência, diante da natureza comutativa e bilateral do contrato, implicando descumprimento da obrigação primária do negócio, enseja, como regra, a procedência da cobrança do que restara convencionado. 8. Perfectibilizado contrato de locação com opção de compra tendo como objeto imóvel pertencente ao poder público e endereçado ao desenvolvimento de atividades produtivas com a inserção de cláusula resolutiva expressa que, regulando as hipóteses de inadimplemento, preceitua que, incorrendo a locatária em mora quanto ao pagamento das obrigações que lhe estavam afetadas, o contrato restara resolvido automaticamente, o aperfeiçoamento da condição determina a dissolução do vínculo independentemente da interseção judicial ou da prévia interpelação da inadimplente ante a natureza do negócio jurídico entabulado. 9. Aperfeiçoada a condição resolutiva expressamente convencionada, resulta na resolução do contrato, notadamente quando a locadora não manifestara interesse na preservação do vínculo (CC/2002, art. 475; CC/1916, art. 1.092, parágrafo único), tendo, ao invés, aperfeiçoado as medidas destinadas à consumação da rescisão, implicando essa apreensão a demarcação do termo final das obrigações passíveis de serem imputadas e exigidas da locatária/concessionária em decorrência do vínculo obrigacional, resultando que, aferido que o imóvel locado não chegara a ser ocupado, as taxas de ocupação convencionadas são passíveis de serem exigidas somente no período que medeia entre a data da celebração da avença e o momento em que se implementara a condição resolutiva que determinara seu desfazimento. 10. Aperfeiçoada a condição resolutiva expressamente convencionada, resulta na dissolução do negócio jurídico entabulado, notadamente quando o particular deixa de solver as taxas de ocupação devidas, permanecendo inerte no cumprimento das obrigações primárias assumidas, implicando essa apreensão que o passivo apurado decorrente das taxas de ocupação convencionadas, nominadas de alugueres, deve ser integralmente quitado mesmo após o desfazimento da avença, mas estando o valor limitado ao período em que vigera a relação negocial. 11. Conquanto denominado o instrumento firmado de contrato de locação com opção de compra, encerrando verdadeira concessão de direito real de uso com opção de compra, porquanto celebrado por empresa pública tendo por objeto imóvel público de natureza dominical, está sujeito à disciplina do direito público, pois a denominação conferida não amalgama sua verdadeira natureza jurídica, mas, à míngua de prazo prescricional casuisticamente firmado, sujeita-se a pretensão de cobrança das parcelas geradas pelo negócio, traduzidas em preço, ao prazo genérico atribuído às ações pessoais, sendo de 20 anos, se firmado o negócio sob a égide da codificação civil revogada, e de 10 anos, se concertado sob a vigência do novo Código Civil. 12. Estabelecendo a sentença o prazo prescricional incidente sobre a pretensão de cobrança formulada pela empresa pública locadora/concedente tendo como objeto alugueres/taxas de ocupação, contando com sua inércia ao não promover a devolução da questão a reexame, resta demarcada pela intangibilidade própria da coisa julgada, determinando que, ainda que não consoante com a regulação legal e entendimento estabelecidos, seja aplicado, e, assim, na expressão da segurança jurídica, considerado o marco, com as ressalvas necessárias, e apreendido que com base nele as parcelas almejadas e exigíveis foram alcançadas pela prescrição, deve ser afirmada 13. Editada a sentença e aviado o apelo sob a égide da nova codificação civil, provido o recurso, implicando o acolhimento fracionário do pedido, determina a redistribuição e rateio dos ônus da sucumbência originalmente estabelecidos e a majoração dos honorários advocatícios originalmente imputados à parte vencida, porquanto o novo estatuto processual contemplara o instituto dos honorários sucumbenciais recursais, devendo a majoração ser levada a efeito mediante ponderação dos serviços executados na fase recursal pelos patronos das partes exitosas e guardar observância à limitação da verba honorária estabelecida para a fase de conhecimento (NCPC, arts. 85, §§ 2o e 11, e 86). 14. O parcial acolhimento da pretensão formulada, resultando em êxito e decaimento desiguais, enseja a caracterização da sucumbência recíproca e proporcional, emergindo da inferência a necessidade de as verbas sucumbenciais serem rateadas de forma a serem conformadas ao preceituado pelo legislador processual, restando vedada a compensação (CPC, Artigos 85, § 14, e 86). 15. Apelação conhecida e provida. Sentença reformada. Honorários invertidos e majorados. Unânime. (Acórdão 1388562, 00022276219988070001, Relator(a): TEÓFILO CAETANO, 1a Turma Cível, data de julgamento: 1/12/2021, publicado no PJe: 22/1/2022. Pág.: Sem Página Cadastrada.) – grifos nossos Em paralelo, a assertiva de que “a compensação pelas benfeitorias constitui perigo de dano irreparável” não encontra respaldo probatório no processo de referência e tampouco na avença firmada. Muito pelo contrário: o pacto estabelece em sua cláusula sétima que o locatário poderá realizar obras e reformas, mesmo sem autorização da locadora, sem que assista ao locatário, contudo, qualquer direito de indenização e retenção das eventuais benfeitorias realizadas (Id 210637379, p. 3). Dita cláusula, na forma em que fora entabulada pelas partes, não inviabiliza a pretensão da locadora de reaver o imóvel com base no inadimplemento, até porque, não foi desconstituída pelos locatários a pretensão de cobrança dos valores indicados na petição inicial. Confira-se seu teor: (...) o LOCATÁRIO PODERÁ realizar obras e reformas que alterem ou modifiquem a estrutura do imóvel locado, sem prévia autorização da LOCADORA. Todo custo da realização das obras, reformas e a mão de obra ficará sob responsabilidade do LOCATÁRIO. Estas ficarão desde logo, incorporadas ao imóvel, sem que assista ao LOCATÁRIO qualquer indenização pelas obras ou retenção por benfeitorias. As benfeitorias removíveis poderão ser retiradas, desde que não desfigurem o imóvel locado. (grifos nossos) Quanto aos requisitos para o deferimento da liminar, previstos no art. 59, §1o, IX, da referida Lei n. 8.245/1991, os agravantes não negam o recebimento de notificação extrajudicial para desocupação do imóvel e pagamento de valores em atraso (Id 210637380), mas apenas se insurgem, como dito, em relação à suposta inobservância do seu direito a retenção de benfeitorias. Revela-se, assim, não demonstrado de plano, no âmbito do presente agravo de instrumento, o direito de que os agravantes se afirmam titulares. Inócua, no bojo deste instrumento, a discussão sobre a retenção de benfeitorias quando o contrato expressamente arvora o contrário e os elementos de prova colacionados ao processo de referência fazem presumir o descumprimento da obrigação de pagamento de alugueis por parte dos agravantes. A esse respeito, calha consignar entendimento perfilhado por este e. TJDFT, inclusive por meio de sua 1a Turma Cível, no sentido de que, cumpridos os requisitos exigidos para o deferimento da liminar de despejo em caso de inadimplemento, a concessão da medida é direito subjetivo do locador, confira-se: AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO CIVIL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE DESPEJO. LOCAÇÃO DE IMÓVEL. PEDIDO LIMINAR DE DESPEJO. FIANÇA ONEROSA RESCINDIDA. AUSÊNCIA DE GARANTIA. INADIMPLEMENTO DO ALUGUEL. ART. 59, §1°, IX, LEI N. 8.245/91. DESOCUPAÇÃO LIMINAR. POSSIBILIDADE. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. DECISÃO REFORMADA. 1. Estando o contrato de locação desprovido de garantia, e configurado o inadimplemento dos aluguéis, é cabível a concessão liminar de mandado de desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nos termos do art. 59, §1°, inciso IX, da Lei n. 8.245/91. 2. No caso concreto, o locatário descumpriu os termos da fiança onerosa contratada, ocasionando sua rescisão e, consequentemente, deixando o contrato de locação desprovido de garantia. Some-se a isto o inadimplemento dos aluguéis. 2.1. Dessa forma, a ausência de garantia cumulada com o inadimplemento dos aluguéis, é causa suficiente para expedição de mandado de desocupação liminar, nos termos do art. 59, §1°, inciso IX, da Lei n. 8.245/91. 3. Recurso conhecido e provido. Decisão reformada. (Acórdão 1725866, 07154957120238070000, Relator(a): ROMULO DE ARAUJO MENDES, 1a Turma Cível, data de julgamento: 5/7/2023, publicado no DJE: 19/7/2023. Pág.: Sem Página Cadastrada.) – grifos nossos AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO. LIMINAR. REQUISITOS. ART. 59 DA LEI 8.245/1991. CAUÇÃO. SUBSTITUIÇÃO PELO CRÉDITO DOS ALUGUÉIS INADIMPLIDOS. I - Nos termos do art. 59, § 1o, inc. IX, da Lei 8.245/1991, é viável a concessão da liminar postulada, visto que comprovada a relação jurídica de locação residencial entre as partes e o inadimplemento dos aluguéis e da própria garantia atribuída ao locatário. II - Quanto à caução prevista no art. 59, § 1o, da Lei 8.245/1991, é razoável sua substituição pelo valor de três meses de aluguéis em atraso, especialmente diante das alegações de que o locatário está em débito há mais de nove meses e se recusa a desocupar o local. III - Agravo de instrumento provido. (Acórdão 1896791, 07140420720248070000, Relator(a): VERA ANDRIGHI, 6a Turma Cível, data de julgamento: 24/7/2024, publicado no DJE: 13/8/2024. Pág.: Sem Página Cadastrada.) – grifos nossos AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO. CONTRATO VERBAL. INADIMPLEMENTO. DESOCUPAÇÃO LIMINAR. REQUISITOS. LEI 8.245/1991. 1. Por força do inciso IX do §1o do art. 59 da Lei 8.245/1991, concede-se a desocupação liminar do imóvel quando o locatário inadimplente não forneceu qualquer garantia contratual. 2. Na hipótese de contrato verbal, não havendo outras provas acerca dos requisitos legais, faz-se necessário facultar prévio contraditório, antes de se expedir a ordem de despejo. 3. Recurso conhecido e não provido. (Acórdão 1892896, 07179957620248070000, Relator(a): GETÚLIO DE MORAES OLIVEIRA, 7a Turma Cível, data de julgamento: 17/7/2024, publicado no DJE: 31/7/2024. Pág.: Sem Página Cadastrada.) – grifos nossos AGRAVO DE INSTRUMENTO. GRATUIDADE DE JUSTIÇA MANTIDA. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO. LIMINAR DE DESOCUPAÇÃO CONDICIONADA AO DEPÓSITO DE CAUÇÃO. ANÁLISE DE MÉRITO BASEADA NOS REQUISITOS LEGAIS DO ART. 59, § 1o, IX, DA LEI 8.245/91. RECURSO DESPROVIDO. 1. Impugnação à gratuidade de justiça. A análise da condição econômica do agravante, efetuada em decisão anterior, considerou uma série de documentos que evidenciaram a necessidade da concessão do benefício. As alegações do recorrente não introduziram fatos novos que justificassem a revisão dessa decisão. 2. O mérito do recurso centra-se na decisão que concedeu liminar para despejo baseada no art. 59, § 1o, IX, da Lei 8.245/91, diante do inadimplemento dos aluguéis e a ausência de garantias contratuais. A decisão está alinhada com a legislação aplicável e os princípios de direito processual civil. 3. Os argumentos apresentados pelo agravante, referentes ao suposto excesso na cobrança de acessórios e à alegada falta de notificação, não possuem substância suficiente para impactar a decisão de despejo. O fundamento para o despejo, neste caso, é o inadimplemento dos aluguéis, o qual, por si só, é motivo suficiente conforme a legislação vigente. Ademais, não é exigida a notificação prévia do locatário para a instauração de ações de despejo por falta de pagamento. 4. A decisão também impôs caução como contracautela, refletindo a necessidade de equilibrar os interesses das partes, dada a gravidade da medida de despejo. A exigência de depósito prévio de três meses de aluguel, conforme estabelecido, serve como garantia para a eventualidade de uma decisão futura que favoreça o agravante. 5. AGRAVO DE INSTRUMENTO DESPROVIDO (Acórdão 1863895, 07488203720238070000, Relator(a): ALFEU MACHADO, 6a Turma Cível, data de julgamento: 15/5/2024, publicado no DJE: 28/5/2024. Pág.: Sem Página Cadastrada.) – grifos nossos Nesse panorama, revela-se completamente desarrazoada e destituída de fundamento a pretensão de evitar o cumprimento da determinação judicial de desocupação do imóvel, usando como pano de fundo eventual direito de retenção para resguardar futura indenização aos locatários caso estes se sagrem vencedores na demanda. Assim, nenhum fato superveniente à decisão de desocupação ficou minimamente demonstrado para ser levado em consideração neste recurso. Não verifico, nesse contexto, a probabilidade de provimento do recurso. Em relação ao perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, considero-o imbricado com a probabilidade do direito, de modo que ambos devem estar cumulativamente demonstrados para que o efeito suspensivo ou a antecipação da tutela recursal sejam concedidos. Trago à colação julgados desta e. 1a Turma Cível acerca do indeferimento da tutela de urgência, quando não estão atendidos os requisitos legais cumulativamente exigidos para sua concessão: AGRAVO DE INSTRUMENTO. ADMINISTRATIVO E PROCESSUAL CIVIL. CONCURSO PÚBLICO. POLÍCIA MILITAR DO DISTRITO FEDERAL. TESTE DE APTIDÃO FÍSICA. NATAÇÃO. ELIMINAÇÃO. ALEGAÇÃO DE ILEGALIDADE NA APLICAÇÃO E AVALIAÇÃO DO TESTE. TUTELA ANTECIPADA. CARÁTER SATISFATIVO. PLEITO DE CONTINUIDADE NO CERTAME E PRODUÇÃO DE PROVAS NO AGRAVO. NÃO CABIMENTO. ARTIGO 300 DO CPC. REQUISITOS AUTORIZADORES. PROBABILIDADE DO DIREITO. NÃO VERIFICADA. NECESSIDADE DE DILAÇÃO PROBATÓRIA. 1. Para concessão da tutela de urgência é necessário o preenchimento dos requisitos constantes no artigo 300 do Código de Processo Civil de 2015, a saber, a presença de elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo. 2. Não se mostra cabível a concessão da tutela de urgência para afastar a eliminação do candidato reprovado em teste de aptidão física e determinar a sua continuidade no certame, se não vislumbrada a probabilidade do direito alegado e necessário o aprofundamento da questão mediante a produção de provas sob o crivo do contraditório. [...] (Acórdão 1070732, 07142989120178070000, Relator: SIMONE LUCINDO, 1a Turma Cível, data de julgamento: 31/1/2018, publicado no DJE: 8/2/2018) PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE NÃO-FAZER. TUTELA PROVISÓRIA. COMINAÇÃO NEGATIVA DESTINADA A OBSTAR A SUSPENSÃO DO FORNECIMENTO DE ENERGIA ELÉTRICA. EXISTÊNCIA DE DÉBITOS. ALEGAÇÃO DE DISCREPÂNCIA NO CONSUMO MEDIDO. PLAUSIBILIDADE DO DIREITO. AUSÊNCIA. VEROSSIMILHANÇA DA ARGUMENTAÇÃO DESENVOLVIDA. CARÊNCIA. REQUISITOS CUMULATIVOS ERIGIDOS PELO ARTIGO 300 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL PARA O DEFERIMENTO DA TUTELA DE URGÊNCIA. INSUBSISTÊNCIA. RELAÇÃO DE CONSUMO. REVISÃO DE FATURAS DE CONSUMO DE ENERGIA. AUMENTO DO CONSUMO DE ENERGIA PELA UNIDADE. PRESUNÇÃO DE VERACIDADE DA AFERIÇÃO LEVADA A EFEITO PELA CONCESSIONÁRIA DE DISTRIBUIÇÃO. PRESERVAÇÃO ATÉ ELISÃO. RECURSO DESPROVIDO. 1. A antecipação de tutela formulada no ambiente da tutela provisória de urgência tem como pressupostos genéricos a ponderação da subsistência de prova inequívoca e a verossimilhança da argumentação alinhada de forma a ser aferido que são aptas a forrar e revestir de certeza o direito material invocado, resultando da aferição da inverossimilhança do aduzido a ausência da probabilidade indispensável à sua concessão e de perigo de dano irreparável, o indeferimento da prestação perseguida liminarmente (CPC, art. 300) [...]. (Acórdão 1186374, 07052763820198070000, Relator: TEÓFILO CAETANO, 1a Turma Cível, data de julgamento: 10/7/2019, publicado no DJE: 30/7/2019) Dessa forma, não identifico, nesta apreciação inicial, a presença cumulativa dos requisitos necessários para concessão da tutela de urgência liminarmente postulada. Ante o exposto, INDEFIRO o pedido de concessão de efeito suspensivo. Registro que a matéria poderá ser reapreciada com o devido aprofundamento, pelo colegiado, no julgamento definitivo do recurso, após a oitiva da parte agravada. Comunique-se ao juízo de origem, nos termos do art. 1.019, I, do CPC. Oficie-se. Faculto à parte agravada oportunidade para responder ao recurso, nos termos do art. 1.019, II, do CPC. Após, retornem conclusos. Publique-se. Intimem-se. Brasília, 14 de novembro de 2024 Desembargadora Diva Lucy de Faria Pereira Relatora

Inteiro teor:
Órgão: 1a Turma Cível NÚMERO DO PROCESSO: 0748357-61.2024.8.07.0000 CLASSE JUDICIAL: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: TIAGO SARAIVA KRATKA, DIANDRA LOPES FERREIRA AGRAVADO: RAIMUNDA ALVES DE MOURA REPRESENTANTE LEGAL: CLEA MARIA ALVES DE SOUSA RELATORA: Desembargadora DIVA LUCY DE FARIA PEREIRA DECISÃO Trata-se de agravo de instrumento interposto por Tiago Saraiva Kratka e Diandra Lopes Ferreira contra decisão proferida pelo Juízo da Vara Cível do Paranoá (Id 66142934) que, nos autos da ação de despejo n. 0705493-81.2024.8.07.0008, ajuizada em seu desfavor por Raimunda Alves de Moura, concedeu a medida liminar postulada pela autora para determinar a desocupação voluntária dos réus/locatários do imóvel, sob pena de despejo compulsório, nos seguintes termos: Concedo à parte autora a gratuidade de justiça. Trata-se de pedido de despejo fundado no disposto nos artigo 59 da Lei 8245/1991. Por força legal, cabível no caso concreto a concessão de liminar initio litis destinada à desocupação, condicionada à prestação de caução, nos termos do parágrafo primeiro, do aludido dispositivo legal. Diante da alegação de inadimplência e prova do vínculo contratual, bem como considerando que o contrato foi entabulado sem qualquer garantia dentre aquelas arroladas pelo artigo 37 da Lei 8245/91, concedo a liminar requerida, para determinar que a parte requerida desocupe o imóvel objeto da lide no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de expedição de ordem de despejo. Fixo os honorários em 10% (dez por cento) do valor do montante devido (Lei 8245/1991, artigo 62, inciso II, “d”). Fica a parte autora intimada a promover o depósito da caução, equivalente a três meses de locação, no prazo de cinco dias. Comprovado o recolhimento da caução equivalente a três meses aluguel, expeça-se mandado de citação e de intimação para desocupação voluntária e citação. Consigne-se no mandado que o locatário poderá evitar a rescisão da locação e elidir a liminar de desocupação se, dentro dos 15 (quinze) dias concedidos para desocupação do imóvel e independentemente de cálculo, efetuar depósito judicial que contemple a totalidade dos valores devidos, conforme planilha que instrui o feito (Lei 8245/91, artigo 59, § 3o). Intime-se. (grifos no original) Inconformados, os réus/agravantes, em razões recursais (Id 66142923), iniciam seu arrazoado tecendo considerações sobre a cronologia dos fatos. Aduzem terem firmado com a autora/agravada contrato de locação, em 2/6/2021, pelo qual foi lhes foi cedida a posse direta de imóvel mediante pagamento de aluguéis. Citam cláusula estipuladora de opção de compra, que exerceram quando da assinatura da avença. Afirmam que o negócio jurídico de compra do imóvel foi firmado por R$450.000,00 (quatrocentos e cinquenta mil reais) e que os valores pagos a título de aluguéis deveriam ser abatidos do valor total de aquisição do bem. Dizem que a relação contratual transcende a mera locação e incorpora aspectos de compra e venda, que deveriam ter sido observados pelo juízo de origem. Pontuam não ter a agravada feito prova da propriedade do imóvel de modo a possibilitar a conclusão do negócio. Esclarecem que, após terem tentado solucionar o problema, a agravada postulou novo valor para venda, assim afrontando o que inicialmente ficara acordado. Dizem terem feito melhorias no imóvel que ultrapassam o montante de R$100.000,00 (cem mil reais). Bradam que a ordem abrupta de despejo desnatura seu direito à retenção de benfeitorias e exercício do direito de preferência. Tecem considerações sobre a opção de compra realizada, sobre a validade do contrato e sobre a função social do imóvel, bem como quanto à inadequação da via eleita pela agravada. Sustentam que a medida concedida pela decisão agravada é praticamente irreversível. Reputam presentes os requisitos para deferimento do efeito suspensivo ao recurso. Argumentam que “a iminente retirada dos réus, sem apreciável compensação pelas benfeitorias, constitui perigo de dano irreparável, que justifica a suspensão liminar até que todos os aspectos contratuais, inclusive a indenização pelas benfeitorias, sejam analisados no mérito”. Requerem, por fim: 1. Concessão do efeito suspensivo ao presente agravo de instrumento, com a consequente suspensão imediata da decisão interlocutória que determinou a desocupação liminar do imóvel pelos Agravantes, TIAGO SARAIVA KRATKA e DIANDRA LOPES FERREIRA, até o julgamento definitivo deste recurso, evitando-se, assim, prejuízos irreparáveis e garantindo a devida análise de todos os aspectos contratuais e processuais envolvidos. 2. Reforma integral da decisão interlocutória proferida pelo juízo "a quo", nos autos da ação de despejo por falta de pagamento, processo no 0705493-81.2024.8.07.0008, que determinou a desocupação do imóvel pela via liminar, fundamentando-se nos seguintes aspectos: - Reconhecimento da relação contratual existente entre as partes como um contrato de locação com opção de compra, devendo ser respeitados os direitos de opção de compra exercidos pelos réus, conforme estipulado no contrato e em conformidade com o art. 15, parágrafo único, da Lei 6.099/74 e os artigos 421 e 422 do Código Civil. - Consideração do descumprimento contratual pela autora, RAIMUNDA ALVES DE MOURA, ao não fornecer os documentos necessários para a formalização da compra e venda, contrariando os princípios de probidade e boa-fé exigidos pelo art. 422 do Código Civil, além da previsão do art. 475 do Código Civil, que impede a exigência do cumprimento da obrigação pela contraparte antes de cumprida a sua. - Observância ao princípio da irreversibilidade das medidas liminares, conforme o § 3o do art. 300 do Código de Processo Civil, e a jurisprudência correlata, exemplificada pelo AgInt no AREsp 1309161/MG do STJ, que sustenta a necessidade de retirada da decisão liminar de desocupação até a resolução meritória do litígio. 3. Seja efetivada a intimação da parte agravada, RAIMUNDA ALVES DE MOURA, para que, querendo, responda ao presente recurso no prazo legal. 4. Por fim, requer-se a produção de todas as provas admitidas em direito, sejam elas documentais, testemunhais e periciais, que se fizerem necessárias para comprovar as alegações apresentadas e resguardar os direitos dos Agravantes. (grifos no original) Preparo recolhido ao Id 66142924. É o relato do necessário. Decido. Como se sabe, ao relator é autorizado atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, no todo ou em parte, a pretensão recursal logo após o recebimento do agravo (art. 1.019, I, do CPC). Por sua vez, o parágrafo único do art. 995 do CPC preceitua que a “eficácia da decisão recorrida poderá ser suspensa por decisão do relator, se da imediata produção de seus efeitos houver risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso”. No que se refere à concessão de tutela de urgência, o art. 300, caput, do CPC estabelece que “será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo”. Não estão evidenciados tais requisitos. Vejamos. Nos termos do art. 9o, III, da Lei n. 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), “a locação (...) poderá ser desfeita (...) em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos”. A concessão de provimento liminar de despejo por inadimplemento pressupõe o cumprimento dos requisitos relacionados no art. 59, §1o, IX, da Lei n. 8.245/1991, a seguir destacados: Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário. § 1o Conceder-se-á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo: (...) IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo. Ao compulsar os autos, verifico estarem atendidos os requisitos legitimadores da expedição de ordem judicial para liminar desocupação do imóvel locado. Explico. Em 2/6/2021, as partes entabularam contrato de locação residencial de bem imóvel com opção de compra (Id 210637379, pp. 1-4). A avença, assinada por duas testemunhas, não estipulou quaisquer garantias locatícias. O pacto teve prazo de locação inicialmente previsto em 18 (dezoito) meses, com início em 2/6/2021 e término em 2/12/2022. Quanto à opção de compra, estabeleceram as partes o valor de R$ 450.000,00 (quatrocentos e cinquenta mil) para aquisição do bem, a ser exercida ao término do prazo de locação, o que, contudo, não se concretizou. Da análise do processo de referência, verifico que a questão tornada litigiosa pelos agravantes, em princípio, não constitui impedimento à pretensão deduzida pela agravada de reaver a posse direta do imóvel por inadimplemento de quem o ocupa na condição de locatário. Isso porque, os agravantes, conquanto afirmem terem adquirido o imóvel, nenhuma prova pré-constituída trouxeram de pagamento integral do preço ajustado para aquisição do bem que já ocupavam como inquilinos. Antes, ocuparam-se com argumentos pelos quais acusaram a locadora de não observar o direito que têm de permanecer no imóvel até que lhes seja assegurada indenização por benfeitorias. Com efeito, as provas de início produzidas revelam que sequer chegou a se concretizar a reserva de compra prevista no contrato de locação acordado entre as partes e estabelecida por meio da cláusula em que pactuaram o fim da locação pelo exercício de opção de compra do imóvel locado mediante efetiva formalização do contrato de compra e venda (Cláusula terceira, parágrafo primeiro - Id 210637379, p. 2). Sem prova de que fora devidamente formalizada a opção de compra do imóvel locado por meio do consequente contrato de compra e venda, evidente que a ocupação exercida pelos agravantes continuou a ter como causa o contrato de locação antes firmado, o qual permaneceu vigente em todos os seus termos. Não evidenciada nesta fase inicial do processo a contratação da promessa de compra e venda, evidente que não tem cabimento considerar eventual inadimplemento desse ajuste. Ademais, do contrato, percebe-se que as partes estabeleceram um contrato de locação com reserva de compra, por meio do qual o inquilino paga alugueres mensais que configuram créditos a serem porventura contabilizados como entrada na compra do imóvel locado. Ao final do período contratualmente estabelecido, o locatário poderá optar, caso queira, pela compra do imóvel pelo preço acordado. É esse o teor da Cláusula terceira, parágrafo primeiro (Id 210637379, p. 2). No entanto, e ao que tudo indica, tal direito não foi exercido pelos locatários na data de 2/12/2022, momento previsto para o término da locação. Não consta no processo de origem qualquer notificação ou insurgência que indique descumprimento de obrigações por parte da locadora, de forma que a ação de despejo é, inegavelmente, o meio adequado para que a proprietária lesada em razão do inadimplemento retome a posse do bem cujos inquilinos não exerceram o direito de compra contratualmente previsto e tampouco continuam a efetuar o pagamento dos encargos locatícios que se protraíram no tempo, em virtude da convolação da locação de prazo determinado em contrato por tempo indeterminado. A respeito do tema e guardadas as devidas peculiaridades, conveniente destacar julgado em que esta e. 1a Turma Cível se posicionou no sentido de ser plenamente possível o despejo nos casos em que o locatário se encontra inadimplente, mesmo naqueles contratos firmados com opção de compra. Confira-se: CIVIL, ADMINISTRATIVO E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE DESPEJO CUMULADA COM COBRANÇA. CONTRATO DE LOCAÇÃO COM OPÇÃO DE COMPRA. NEGÓCIO JURÍDICO FIRMADO PELA TERRACAP. INADIMPLÊNCIA DA LOCATÁRIA. ALUGUERES (TAXAS DE OCUPAÇÃO). CLÁUSULA RESOLUTIVA EXPRESSA. RESCISÃO AUTOMÁTICA. INCIDÊNCIA. IMÓVEL. OCUPAÇÃO. INEXISTÊNCIA. OBRIGAÇÃO. LIMITAÇÃO. VIGÊNCIA DO CONTRATO. TAXAS DE OCUPAÇÃO. INADIMPLÊNCIA DA CONTRATANTE. PRETENSÃO. PRESCRIÇÃO. PRAZO VINTENAL. CÓDIGO CIVIL DE 1916, ART. 197 COMBINADO COM ART. 199. PRESCRIÇÃO PARCIAL. JUÍZO A QUO. RECONHECIMENTO PARCIAL. INVIABILIDADE. PRAZO GENÉRICO ESTABELECIDO PELO CÓDIGO CIVIL DE 1916. INCIDÊNCIA. AUSÊNCIA DE RECURSO VOLUNTÁRIO. APREENSÃO. INTANGIBILIDADE. PRESCRIÇÃO. APERFEIÇOAMENTO DA RELAÇÃO PROCESSUAL. PRESCRIÇÃO DA PRETENSÃO CONDENATÓRIA. RECONHECIMENTO. IMPOSSIBILIDADE. FATO INTERRUPTIVO DA PRESCRIÇÃO. PRETENSÃO AJUIZADA E RECEBIDA ANTES DO IMPLEMENTO DO PRAZO. DEMORA NA CITAÇÃO. FATO ATRIBUÍVEL AO FUNCIONAMENTO DO MECANISMO JUDICIAL. INEXISTÊNCIA DE INÉRCIA DA PARTE AUTORA. CLÁUSULA RESOLUTIVA EXPRESSA. INÉRCIA DA PARTE CREDORA. RESOLUÇÃO DO NEGÓCIO. COBRANÇA DAS PARCELAS SUBSEQUENTES. IMÓVEIS NÃO OCUPADOS. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. APELO PROVIDO EM PARTE. SENTENÇA E APELO FORMULADOS SOB A ÉGIDE DA NOVA 1. Aviada e recebida a pretensão antes do implemento do prazo prescricional legalmente assinalado, a demora na consumação da citação de forma a ensejar a interrupção do prazo prescricional por fato impassível de ser atribuído à parte autora, até porque exercitara o direito de ação que lhe é resguardado quando ainda sobejava hígido e realizara todas as diligências destinadas a ensejar o aperfeiçoamento da relação processual, obsta a afirmação da prescrição, ainda que o fato interruptivo do prazo prescricional - citação - não tenha se aperfeiçoado ou venha ser realizado somente após o implemento do interregno, devendo o retardamento do ato, nessas condições, ser assimilado como inerente ao funcionamento do mecanismo jurisdicional, não podendo ser imputado nem interpretado em desfavor da parte credora (STJ, Súmula 106). 2. Conquanto o efeito interruptivo da prescrição agregado ao despacho que, em juízo de admissibilidade, admite a ação e determina a citação esteja sujeitado à condição de a citação ser consumada no prazo assinalado pelo legislador processual, a eventual demora na consumação do ato por fato não imputável à acídia da parte autora não ilide a preceituação, ensejando que, ainda que não consumada ou somente aperfeiçoada a relação processual após o decurso do interstício ordinariamente estabelecido por fato imputável à forma de funcionamento do mecanismo judicial, e não à inércia da parte, seja agregada à citação o efeito que lhe é inerente com efeito retroativo à data do aviamento da pretensão (NCPC, art. 240, §§ 1o, 2o e 3o; CPC/1973, art. 219, §1°). 3. Diante da sua origem e destinação, a prescrição tem como premissa a inércia do titular do direito, que, deixando de exercitá-lo, enseja a atuação do tempo sobre a pretensão que o assistia, resultando na sua extinção se não exercitada dentro dos prazos assinalados pelo legislador de acordo com a natureza que ostenta (CC, art. 189), o que obsta que seja desvirtuada da sua origem e transmudada em instrumento de alforria do obrigado quando a paralisação do fluxo processual deriva da sua própria incúria ou da forma de funcionamento do aparelho judiciário, e não da inércia da parte autora, que, formulando a pretensão, cuidara de ensejar o aperfeiçoamento da relação processual e deflagração da lide, não alcançando êxito por circunstâncias inerentes ao funcionamento do processo, e não em razão da sua incúria ou desídia. 4. A remuneração do uso de imóvel locado a particular via de contrato de locação com opção de compra se qualifica como preço público, e não como taxa, a despeito da denominação conferida ao negócio concertado, pois não derivado de qualquer serviço fomentado de forma genérica e de cobrança compulsória, traduzindo simples contraprestação pecuniária pelo uso do bem público dominical locado, ostentando, pois, natureza exclusivamente contratual, ainda que denominado de "taxa" no instrumento que modula o relacionamento estabelecido. 5. A empresa pública não se qualifica como Fazenda Pública, pois sujeita ao regime tributário afetado às empresas privadas (CF, art. 173), emergindo que não subsiste lastro para que as pretensões que formula em face dos particulares com os quais contrata sejam sujeitadas ao prazo prescricional estabelecido pelo artigo 1o do Decreto no 20.910/32 de forma analógica, resultando que, à míngua de regulação específica, sejam sujeitadas ao prazo prescricional destinado às ações pessoais pelo Código Civil, que, sob a nova codificação, ficara estabelecido em 10 (dez) anos (CC/2002, art. 205) e, sob a normatização revogada, em 20 (vinte) anos (CC/1916, artigo 177 combinado com 179). 6. Ostentando a taxa de ocupação derivada de contrato de locação com opção de compra celebrado entre empresa pública e particular a natureza de preço público, a pretensão de cobrança que a tem como objeto, não sendo objeto de regulação casuística e derivando de ação de natureza pessoal, está sujeita ao prazo prescricional decenal genérico direcionado às ações pessoais (CC/2002, art. 205) - ou vintenário (CC/1916, artigo 177 combinado com 179) -, notadamente porque inviável sua inserção no regime jurídico reservada às obrigações da titularidade da Fazenda Pública. 7. Aferido que a relação jurídico-contratual materializada pela administração em sede de negócio jurídico locatício restara descumprida pelo particular aquinhoado com contrato de locação com opção de compra a posteriori do imóvel e incentivos destinados a incrementar suas atividades empresariais, porquanto descumprira a obrigação de pagamento da taxa mensal de ocupação que lhe fora debitada, a inadimplência, diante da natureza comutativa e bilateral do contrato, implicando descumprimento da obrigação primária do negócio, enseja, como regra, a procedência da cobrança do que restara convencionado. 8. Perfectibilizado contrato de locação com opção de compra tendo como objeto imóvel pertencente ao poder público e endereçado ao desenvolvimento de atividades produtivas com a inserção de cláusula resolutiva expressa que, regulando as hipóteses de inadimplemento, preceitua que, incorrendo a locatária em mora quanto ao pagamento das obrigações que lhe estavam afetadas, o contrato restara resolvido automaticamente, o aperfeiçoamento da condição determina a dissolução do vínculo independentemente da interseção judicial ou da prévia interpelação da inadimplente ante a natureza do negócio jurídico entabulado. 9. Aperfeiçoada a condição resolutiva expressamente convencionada, resulta na resolução do contrato, notadamente quando a locadora não manifestara interesse na preservação do vínculo (CC/2002, art. 475; CC/1916, art. 1.092, parágrafo único), tendo, ao invés, aperfeiçoado as medidas destinadas à consumação da rescisão, implicando essa apreensão a demarcação do termo final das obrigações passíveis de serem imputadas e exigidas da locatária/concessionária em decorrência do vínculo obrigacional, resultando que, aferido que o imóvel locado não chegara a ser ocupado, as taxas de ocupação convencionadas são passíveis de serem exigidas somente no período que medeia entre a data da celebração da avença e o momento em que se implementara a condição resolutiva que determinara seu desfazimento. 10. Aperfeiçoada a condição resolutiva expressamente convencionada, resulta na dissolução do negócio jurídico entabulado, notadamente quando o particular deixa de solver as taxas de ocupação devidas, permanecendo inerte no cumprimento das obrigações primárias assumidas, implicando essa apreensão que o passivo apurado decorrente das taxas de ocupação convencionadas, nominadas de alugueres, deve ser integralmente quitado mesmo após o desfazimento da avença, mas estando o valor limitado ao período em que vigera a relação negocial. 11. Conquanto denominado o instrumento firmado de contrato de locação com opção de compra, encerrando verdadeira concessão de direito real de uso com opção de compra, porquanto celebrado por empresa pública tendo por objeto imóvel público de natureza dominical, está sujeito à disciplina do direito público, pois a denominação conferida não amalgama sua verdadeira natureza jurídica, mas, à míngua de prazo prescricional casuisticamente firmado, sujeita-se a pretensão de cobrança das parcelas geradas pelo negócio, traduzidas em preço, ao prazo genérico atribuído às ações pessoais, sendo de 20 anos, se firmado o negócio sob a égide da codificação civil revogada, e de 10 anos, se concertado sob a vigência do novo Código Civil. 12. Estabelecendo a sentença o prazo prescricional incidente sobre a pretensão de cobrança formulada pela empresa pública locadora/concedente tendo como objeto alugueres/taxas de ocupação, contando com sua inércia ao não promover a devolução da questão a reexame, resta demarcada pela intangibilidade própria da coisa julgada, determinando que, ainda que não consoante com a regulação legal e entendimento estabelecidos, seja aplicado, e, assim, na expressão da segurança jurídica, considerado o marco, com as ressalvas necessárias, e apreendido que com base nele as parcelas almejadas e exigíveis foram alcançadas pela prescrição, deve ser afirmada 13. Editada a sentença e aviado o apelo sob a égide da nova codificação civil, provido o recurso, implicando o acolhimento fracionário do pedido, determina a redistribuição e rateio dos ônus da sucumbência originalmente estabelecidos e a majoração dos honorários advocatícios originalmente imputados à parte vencida, porquanto o novo estatuto processual contemplara o instituto dos honorários sucumbenciais recursais, devendo a majoração ser levada a efeito mediante ponderação dos serviços executados na fase recursal pelos patronos das partes exitosas e guardar observância à limitação da verba honorária estabelecida para a fase de conhecimento (NCPC, arts. 85, §§ 2o e 11, e 86). 14. O parcial acolhimento da pretensão formulada, resultando em êxito e decaimento desiguais, enseja a caracterização da sucumbência recíproca e proporcional, emergindo da inferência a necessidade de as verbas sucumbenciais serem rateadas de forma a serem conformadas ao preceituado pelo legislador processual, restando vedada a compensação (CPC, Artigos 85, § 14, e 86). 15. Apelação conhecida e provida. Sentença reformada. Honorários invertidos e majorados. Unânime. (Acórdão 1388562, 00022276219988070001, Relator(a): TEÓFILO CAETANO, 1a Turma Cível, data de julgamento: 1/12/2021, publicado no PJe: 22/1/2022. Pág.: Sem Página Cadastrada.) – grifos nossos Em paralelo, a assertiva de que “a compensação pelas benfeitorias constitui perigo de dano irreparável” não encontra respaldo probatório no processo de referência e tampouco na avença firmada. Muito pelo contrário: o pacto estabelece em sua cláusula sétima que o locatário poderá realizar obras e reformas, mesmo sem autorização da locadora, sem que assista ao locatário, contudo, qualquer direito de indenização e retenção das eventuais benfeitorias realizadas (Id 210637379, p. 3). Dita cláusula, na forma em que fora entabulada pelas partes, não inviabiliza a pretensão da locadora de reaver o imóvel com base no inadimplemento, até porque, não foi desconstituída pelos locatários a pretensão de cobrança dos valores indicados na petição inicial. Confira-se seu teor: (...) o LOCATÁRIO PODERÁ realizar obras e reformas que alterem ou modifiquem a estrutura do imóvel locado, sem prévia autorização da LOCADORA. Todo custo da realização das obras, reformas e a mão de obra ficará sob responsabilidade do LOCATÁRIO. Estas ficarão desde logo, incorporadas ao imóvel, sem que assista ao LOCATÁRIO qualquer indenização pelas obras ou retenção por benfeitorias. As benfeitorias removíveis poderão ser retiradas, desde que não desfigurem o imóvel locado. (grifos nossos) Quanto aos requisitos para o deferimento da liminar, previstos no art. 59, §1o, IX, da referida Lei n. 8.245/1991, os agravantes não negam o recebimento de notificação extrajudicial para desocupação do imóvel e pagamento de valores em atraso (Id 210637380), mas apenas se insurgem, como dito, em relação à suposta inobservância do seu direito a retenção de benfeitorias. Revela-se, assim, não demonstrado de plano, no âmbito do presente agravo de instrumento, o direito de que os agravantes se afirmam titulares. Inócua, no bojo deste instrumento, a discussão sobre a retenção de benfeitorias quando o contrato expressamente arvora o contrário e os elementos de prova colacionados ao processo de referência fazem presumir o descumprimento da obrigação de pagamento de alugueis por parte dos agravantes. A esse respeito, calha consignar entendimento perfilhado por este e. TJDFT, inclusive por meio de sua 1a Turma Cível, no sentido de que, cumpridos os requisitos exigidos para o deferimento da liminar de despejo em caso de inadimplemento, a concessão da medida é direito subjetivo do locador, confira-se: AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO CIVIL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE DESPEJO. LOCAÇÃO DE IMÓVEL. PEDIDO LIMINAR DE DESPEJO. FIANÇA ONEROSA RESCINDIDA. AUSÊNCIA DE GARANTIA. INADIMPLEMENTO DO ALUGUEL. ART. 59, §1°, IX, LEI N. 8.245/91. DESOCUPAÇÃO LIMINAR. POSSIBILIDADE. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. DECISÃO REFORMADA. 1. Estando o contrato de locação desprovido de garantia, e configurado o inadimplemento dos aluguéis, é cabível a concessão liminar de mandado de desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nos termos do art. 59, §1°, inciso IX, da Lei n. 8.245/91. 2. No caso concreto, o locatário descumpriu os termos da fiança onerosa contratada, ocasionando sua rescisão e, consequentemente, deixando o contrato de locação desprovido de garantia. Some-se a isto o inadimplemento dos aluguéis. 2.1. Dessa forma, a ausência de garantia cumulada com o inadimplemento dos aluguéis, é causa suficiente para expedição de mandado de desocupação liminar, nos termos do art. 59, §1°, inciso IX, da Lei n. 8.245/91. 3. Recurso conhecido e provido. Decisão reformada. (Acórdão 1725866, 07154957120238070000, Relator(a): ROMULO DE ARAUJO MENDES, 1a Turma Cível, data de julgamento: 5/7/2023, publicado no DJE: 19/7/2023. Pág.: Sem Página Cadastrada.) – grifos nossos AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO. LIMINAR. REQUISITOS. ART. 59 DA LEI 8.245/1991. CAUÇÃO. SUBSTITUIÇÃO PELO CRÉDITO DOS ALUGUÉIS INADIMPLIDOS. I - Nos termos do art. 59, § 1o, inc. IX, da Lei 8.245/1991, é viável a concessão da liminar postulada, visto que comprovada a relação jurídica de locação residencial entre as partes e o inadimplemento dos aluguéis e da própria garantia atribuída ao locatário. II - Quanto à caução prevista no art. 59, § 1o, da Lei 8.245/1991, é razoável sua substituição pelo valor de três meses de aluguéis em atraso, especialmente diante das alegações de que o locatário está em débito há mais de nove meses e se recusa a desocupar o local. III - Agravo de instrumento provido. (Acórdão 1896791, 07140420720248070000, Relator(a): VERA ANDRIGHI, 6a Turma Cível, data de julgamento: 24/7/2024, publicado no DJE: 13/8/2024. Pág.: Sem Página Cadastrada.) – grifos nossos AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO. CONTRATO VERBAL. INADIMPLEMENTO. DESOCUPAÇÃO LIMINAR. REQUISITOS. LEI 8.245/1991. 1. Por força do inciso IX do §1o do art. 59 da Lei 8.245/1991, concede-se a desocupação liminar do imóvel quando o locatário inadimplente não forneceu qualquer garantia contratual. 2. Na hipótese de contrato verbal, não havendo outras provas acerca dos requisitos legais, faz-se necessário facultar prévio contraditório, antes de se expedir a ordem de despejo. 3. Recurso conhecido e não provido. (Acórdão 1892896, 07179957620248070000, Relator(a): GETÚLIO DE MORAES OLIVEIRA, 7a Turma Cível, data de julgamento: 17/7/2024, publicado no DJE: 31/7/2024. Pág.: Sem Página Cadastrada.) – grifos nossos AGRAVO DE INSTRUMENTO. GRATUIDADE DE JUSTIÇA MANTIDA. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO. LIMINAR DE DESOCUPAÇÃO CONDICIONADA AO DEPÓSITO DE CAUÇÃO. ANÁLISE DE MÉRITO BASEADA NOS REQUISITOS LEGAIS DO ART. 59, § 1o, IX, DA LEI 8.245/91. RECURSO DESPROVIDO. 1. Impugnação à gratuidade de justiça. A análise da condição econômica do agravante, efetuada em decisão anterior, considerou uma série de documentos que evidenciaram a necessidade da concessão do benefício. As alegações do recorrente não introduziram fatos novos que justificassem a revisão dessa decisão. 2. O mérito do recurso centra-se na decisão que concedeu liminar para despejo baseada no art. 59, § 1o, IX, da Lei 8.245/91, diante do inadimplemento dos aluguéis e a ausência de garantias contratuais. A decisão está alinhada com a legislação aplicável e os princípios de direito processual civil. 3. Os argumentos apresentados pelo agravante, referentes ao suposto excesso na cobrança de acessórios e à alegada falta de notificação, não possuem substância suficiente para impactar a decisão de despejo. O fundamento para o despejo, neste caso, é o inadimplemento dos aluguéis, o qual, por si só, é motivo suficiente conforme a legislação vigente. Ademais, não é exigida a notificação prévia do locatário para a instauração de ações de despejo por falta de pagamento. 4. A decisão também impôs caução como contracautela, refletindo a necessidade de equilibrar os interesses das partes, dada a gravidade da medida de despejo. A exigência de depósito prévio de três meses de aluguel, conforme estabelecido, serve como garantia para a eventualidade de uma decisão futura que favoreça o agravante. 5. AGRAVO DE INSTRUMENTO DESPROVIDO (Acórdão 1863895, 07488203720238070000, Relator(a): ALFEU MACHADO, 6a Turma Cível, data de julgamento: 15/5/2024, publicado no DJE: 28/5/2024. Pág.: Sem Página Cadastrada.) – grifos nossos Nesse panorama, revela-se completamente desarrazoada e destituída de fundamento a pretensão de evitar o cumprimento da determinação judicial de desocupação do imóvel, usando como pano de fundo eventual direito de retenção para resguardar futura indenização aos locatários caso estes se sagrem vencedores na demanda. Assim, nenhum fato superveniente à decisão de desocupação ficou minimamente demonstrado para ser levado em consideração neste recurso. Não verifico, nesse contexto, a probabilidade de provimento do recurso. Em relação ao perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, considero-o imbricado com a probabilidade do direito, de modo que ambos devem estar cumulativamente demonstrados para que o efeito suspensivo ou a antecipação da tutela recursal sejam concedidos. Trago à colação julgados desta e. 1a Turma Cível acerca do indeferimento da tutela de urgência, quando não estão atendidos os requisitos legais cumulativamente exigidos para sua concessão: AGRAVO DE INSTRUMENTO. ADMINISTRATIVO E PROCESSUAL CIVIL. CONCURSO PÚBLICO. POLÍCIA MILITAR DO DISTRITO FEDERAL. TESTE DE APTIDÃO FÍSICA. NATAÇÃO. ELIMINAÇÃO. ALEGAÇÃO DE ILEGALIDADE NA APLICAÇÃO E AVALIAÇÃO DO TESTE. TUTELA ANTECIPADA. CARÁTER SATISFATIVO. PLEITO DE CONTINUIDADE NO CERTAME E PRODUÇÃO DE PROVAS NO AGRAVO. NÃO CABIMENTO. ARTIGO 300 DO CPC. REQUISITOS AUTORIZADORES. PROBABILIDADE DO DIREITO. NÃO VERIFICADA. NECESSIDADE DE DILAÇÃO PROBATÓRIA. 1. Para concessão da tutela de urgência é necessário o preenchimento dos requisitos constantes no artigo 300 do Código de Processo Civil de 2015, a saber, a presença de elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo. 2. Não se mostra cabível a concessão da tutela de urgência para afastar a eliminação do candidato reprovado em teste de aptidão física e determinar a sua continuidade no certame, se não vislumbrada a probabilidade do direito alegado e necessário o aprofundamento da questão mediante a produção de provas sob o crivo do contraditório. [...] (Acórdão 1070732, 07142989120178070000, Relator: SIMONE LUCINDO, 1a Turma Cível, data de julgamento: 31/1/2018, publicado no DJE: 8/2/2018) PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE NÃO-FAZER. TUTELA PROVISÓRIA. COMINAÇÃO NEGATIVA DESTINADA A OBSTAR A SUSPENSÃO DO FORNECIMENTO DE ENERGIA ELÉTRICA. EXISTÊNCIA DE DÉBITOS. ALEGAÇÃO DE DISCREPÂNCIA NO CONSUMO MEDIDO. PLAUSIBILIDADE DO DIREITO. AUSÊNCIA. VEROSSIMILHANÇA DA ARGUMENTAÇÃO DESENVOLVIDA. CARÊNCIA. REQUISITOS CUMULATIVOS ERIGIDOS PELO ARTIGO 300 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL PARA O DEFERIMENTO DA TUTELA DE URGÊNCIA. INSUBSISTÊNCIA. RELAÇÃO DE CONSUMO. REVISÃO DE FATURAS DE CONSUMO DE ENERGIA. AUMENTO DO CONSUMO DE ENERGIA PELA UNIDADE. PRESUNÇÃO DE VERACIDADE DA AFERIÇÃO LEVADA A EFEITO PELA CONCESSIONÁRIA DE DISTRIBUIÇÃO. PRESERVAÇÃO ATÉ ELISÃO. RECURSO DESPROVIDO. 1. A antecipação de tutela formulada no ambiente da tutela provisória de urgência tem como pressupostos genéricos a ponderação da subsistência de prova inequívoca e a verossimilhança da argumentação alinhada de forma a ser aferido que são aptas a forrar e revestir de certeza o direito material invocado, resultando da aferição da inverossimilhança do aduzido a ausência da probabilidade indispensável à sua concessão e de perigo de dano irreparável, o indeferimento da prestação perseguida liminarmente (CPC, art. 300) [...]. (Acórdão 1186374, 07052763820198070000, Relator: TEÓFILO CAETANO, 1a Turma Cível, data de julgamento: 10/7/2019, publicado no DJE: 30/7/2019) Dessa forma, não identifico, nesta apreciação inicial, a presença cumulativa dos requisitos necessários para concessão da tutela de urgência liminarmente postulada. Ante o exposto, INDEFIRO o pedido de concessão de efeito suspensivo. Registro que a matéria poderá ser reapreciada com o devido aprofundamento, pelo colegiado, no julgamento definitivo do recurso, após a oitiva da parte agravada. Comunique-se ao juízo de origem, nos termos do art. 1.019, I, do CPC. Oficie-se. Faculto à parte agravada oportunidade para responder ao recurso, nos termos do art. 1.019, II, do CPC. Após, retornem conclusos. Publique-se. Intimem-se. Brasília, 14 de novembro de 2024 Desembargadora Diva Lucy de Faria Pereira Relatora