Tribunal: TJDFT
Processo: 0701803-18.2022.8.07.0007
Órgão julgador: WALDIR LEÔNCIO LOPES JÚNIOR
Órgão colegiado: Presidência do Tribunal
Data de publicação: 2024-08-15

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSOS ESPECIAL E EXTRAORDINÁRIO PROCESSO: 0701803-18.2022.8.07.0007 RECORRENTE: RICARLOS MACHADO DE MORAES RECORRIDOS: MAX EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, ABITARE SERVIÇOS DE GESTÃO IMOBILIÁRIA LTDA. - EPP, DIÓGENES EL MOURANI ISAAC DECISÃO I – Trata-se de recursos especial e extraordinário interpostos com fundamento, respectivamente, nos artigos 105, inciso III, alínea “a”, e 102, inciso III, alínea “a”, ambos da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Segunda Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa encontra-se lavrada nos seguintes termos: APELAÇÃO CÍVEL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. LEI DO INQUILINATO. DIREITO DE PREFERÊNCIA. AUSÊNCIA DE AVERBAÇÃO DO CONTRATO NA MATRÍCULA DO IMÓVEL. INDENIZAÇÃO. DANOS MATERIAIS. NÃO PAGAMENTO PELO LOCATÁRIO DO VALOR RELATIVO ÀS DESPESAS CONDOMINIAIS. INDENIZAÇÃO DEVIDA. RECURSOS DESPROVIDOS. 1. A presente hipótese consiste em examinar a suposta violação ao direito de preferência do locatário em relação à aquisição do bem imóvel que é objeto de negócio jurídico de locação. 1.1. Examina-se também a possibilidade de condenação do recorrente a indenizar, em benefício do adquirente do imóvel, o valor relativo ao inadimplemento das despesas condominiais. 2. A unidade imobiliária objeto da controvérsia situa-se em um “apart-hotel, circunstância que afastaria, em tese, a aplicabilidade das regras alusivas à Lei do Inquilinato. 2.1. As partes são livres para instituir, por meio do exercício da autonomia da vontade, direitos e obrigações recíprocos, e o contrato previu a possibilidade de aplicação subsidiária da cognominada “Lei do Inquilinato”. 2.2. Além disso, deve-se atentar ao fato de que, independentemente da aplicação ao caso das regras relativas à Lei no 8.245/1991, o Código Civil Brasileiro permite a instituição, nos contratos, do direito de preferência. 2.3. A despeito das considerações precedentemente destacadas não ficou demonstrado de modo satisfatório que os negociantes pretendessem estabelecer, para o caso de venda do imóvel, a possibilidade de exercício do direito em questão. 2.4. Ademais, o comportamento das partes, posterior à celebração do negócio jurídico (art. 113, §1o, inciso I, do Código Civil Brasileiro), exatamente ao considerar que o imóvel foi efetivamente vendido, indica que não era a vontade dos recorridos instituir na hipótese a possibilidade de exercício do referido direito pelo apelante. 3. Em relação ao direito de preferência, prefigurado no art. 27 da Lei do Inquilinato, a produção de efeitos erga omnes demanda a averbação do contrato de locação na matrícula do bem imóvel objeto do negócio jurídico, nos termos do art. 129 da Lei 6.015/1973. 3.1. No presente caso o recorrente confessa que não houve a averbação da cláusula de preferência na matrícula do bem imóvel. 3.2. A ausência de cumprimento desse requisito afasta, portanto, a produção dessa peculiar eficácia em relação a terceiros. Logo, a validade do contrato de compra e venda de bem imóvel em questão não pode ser questionada, no caso, sob a estrita ótica do desrespeito ao direito de preferência do locatário. 4. O Juízo de origem, ao examinar o pedido reconvencional, condenou o ora apelante ao pagamento de indenização pelos danos emergentes experimentados pelo adquirente do imóvel em virtude do não pagamento pelo ora recorrente dos valores alusivos às despesas condominiais. 4.1. Nesse ponto é preciso destacar que, a despeito das alegações articuladas pelo apelante, não tem aplicação no caso concreto o entendimento firmado pelo Excelso Supremo Tribunal Federal ao julgar a ADPF 828, pois a referida ação constitucional versava sobre os critérios para a promoção de despejos e desocupações de imóveis, notadamente no contexto da pandemia de Covid-19. 4.3. As deliberações havidas nos autos do presente processo, no entanto, referem-se a temática diversa. A presente hipótese trata, em verdade, a respeito da responsabilidade civil atribuível ao apelante pelo não pagamento das despesas condominiais, ato ilícito, devidamente comprovado, que ocasionou danos patrimoniais ao adquirente do imóvel. 5. Recursos conhecidos e desprovidos. No recurso especial, o recorrente alega violação aos seguintes dispositivos legais: a) artigos 27 e 33, ambos da Lei 8.245/1991, 932, inciso IV, e 933, ambos do Código de Processo Civil, uma vez presentes os requisitos para o exercício do direito de preferência em relação à aquisição do bem imóvel que é objeto de locação. Afirma, ademais, que rompido o direito de preferência, sobressai o direito à indenização dele decorrente; b) artigos 1.022 e 1.025, ambos do CPC, sem trazer qualquer arrazoado sobre as matérias por eles disciplinadas, e limitando-se a apontá-los ofendidos. Em sede de recurso extraordinário, não defende a existência de repercussão geral na matéria e alega violação ao artigo 5o, caput, da Constituição Federal, por ofensa ao direito de propriedade. Pede a concessão da gratuidade de justiça. II – Os recursos são tempestivos, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Preparos dispensados nos termos do artigo 99, § 7o, do Código de Processo Civil. Quanto ao pedido de concessão de gratuidade de justiça, é entendimento assente no STJ de que “A atual jurisprudência desta Corte perfilha o entendimento de que é viável a formulação, no curso do processo, de pedido de gratuidade da justiça na própria petição recursal, dispensando-se a exigência de petição avulsa, quando não houver prejuízo ao trâmite normal do feito.” (REsp n. 2.084.693, relatora Ministra Nancy Andrighi, DJe de 23/08/2023). Diante de tal razão, o pedido deve ser submetido ao juízo natural para a análise da questão, se o caso. Passo ao exame dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O especial não merece seguir, quanto à apontada ofensa aos artigos 27 e 33, ambos da Lei 8.245/1991, 932, inciso IV, e 933, ambos do CPC. Com efeito, a apreciação da tese recursal, no sentido da inobservância ao direito de preferência, bem como quanto ao cabimento da indenização pleiteada, demanda o reexame dos elementos fático-probatórios dos autos, vedado na presente sede pelo enunciado 7 da Súmula do STJ. Outra sorte não colhe o especial, quanto à indicada violação aos artigos 1.022 e 1.025, ambos do CPC, pois “a mera citação de passagem de dispositivos legais no corpo das razões recursais não satisfaz tal requisito, já que é impossível identificar se o foram citados meramente a título argumentativo ou invocados como núcleo do recurso especial interposto. Registre-se que o apelo especial interposto com fundamento na alínea c do inciso III do art. 105 da Carta Magna também requer a indicação precisa do dispositivo legal a respeito do qual se alega a divergência interpretativa, o que não ocorreu na hipótese dos autos. (AgInt no AREsp n. 2.087.834/RJ, relator Ministro Paulo Sérgio Domingues, Primeira Turma, julgado em 13/2/2023, DJe de 16/2/2023). No mesmo sentido, o AREsp 2.495.544, Relator Ministro Herman Benjamin, 11/3/2024. O extraordinário, por seu turno, não merece ser admitido, ante a ausência de preliminar formal e fundamentada da existência de repercussão geral. Com efeito, a Suprema Corte já assentou que: “Os recursos extraordinários somente serão conhecidos e julgados, quando essenciais e relevantes as questões constitucionais a serem analisadas, sendo imprescindível ao recorrente, em sua petição de interposição de recurso, a apresentação formal e motivada da repercussão geral, que demonstre, perante o Supremo Tribunal Federal, a existência de acentuado interesse geral na solução das questões constitucionais discutidas no processo, que transcenda a defesa puramente de interesses subjetivos e particulares. (...) A obrigação do recorrente em apresentar formal e motivadamente a preliminar de repercussão geral, que demonstre sob o ponto de vista econômico, político, social ou jurídico, a relevância da questão constitucional debatida que ultrapasse os interesses subjetivos da causa, conforme exigência constitucional, legal e regimental (art. 102, § 3o, da CF/88, c/c art. 1.035, § 2o, do CPC/2015), não se confunde com meras invocações desacompanhadas de sólidos fundamentos no sentido de que o tema controvertido é portador de ampla repercussão e de suma importância para o cenário econômico, político, social ou jurídico, ou que não interessa única e simplesmente às partes envolvidas na lide, muito menos ainda divagações de que a jurisprudência do Supremo Tribunal Federal é incontroversa no tocante à causa debatida, entre outras de igual patamar argumentativo. (ARE 1473105 AgR, relator Ministro Alexandre de Moraes, DJe 25/3/2024). III – Ante o exposto, INADMITO os recursos especial e extraordinário. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador WALDIR LEÔNCIO JÚNIOR Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios A012

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSOS ESPECIAL E EXTRAORDINÁRIO PROCESSO: 0701803-18.2022.8.07.0007 RECORRENTE: RICARLOS MACHADO DE MORAES RECORRIDOS: MAX EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, ABITARE SERVIÇOS DE GESTÃO IMOBILIÁRIA LTDA. - EPP, DIÓGENES EL MOURANI ISAAC DECISÃO I – Trata-se de recursos especial e extraordinário interpostos com fundamento, respectivamente, nos artigos 105, inciso III, alínea “a”, e 102, inciso III, alínea “a”, ambos da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Segunda Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa encontra-se lavrada nos seguintes termos: APELAÇÃO CÍVEL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. LEI DO INQUILINATO. DIREITO DE PREFERÊNCIA. AUSÊNCIA DE AVERBAÇÃO DO CONTRATO NA MATRÍCULA DO IMÓVEL. INDENIZAÇÃO. DANOS MATERIAIS. NÃO PAGAMENTO PELO LOCATÁRIO DO VALOR RELATIVO ÀS DESPESAS CONDOMINIAIS. INDENIZAÇÃO DEVIDA. RECURSOS DESPROVIDOS. 1. A presente hipótese consiste em examinar a suposta violação ao direito de preferência do locatário em relação à aquisição do bem imóvel que é objeto de negócio jurídico de locação. 1.1. Examina-se também a possibilidade de condenação do recorrente a indenizar, em benefício do adquirente do imóvel, o valor relativo ao inadimplemento das despesas condominiais. 2. A unidade imobiliária objeto da controvérsia situa-se em um “apart-hotel, circunstância que afastaria, em tese, a aplicabilidade das regras alusivas à Lei do Inquilinato. 2.1. As partes são livres para instituir, por meio do exercício da autonomia da vontade, direitos e obrigações recíprocos, e o contrato previu a possibilidade de aplicação subsidiária da cognominada “Lei do Inquilinato”. 2.2. Além disso, deve-se atentar ao fato de que, independentemente da aplicação ao caso das regras relativas à Lei no 8.245/1991, o Código Civil Brasileiro permite a instituição, nos contratos, do direito de preferência. 2.3. A despeito das considerações precedentemente destacadas não ficou demonstrado de modo satisfatório que os negociantes pretendessem estabelecer, para o caso de venda do imóvel, a possibilidade de exercício do direito em questão. 2.4. Ademais, o comportamento das partes, posterior à celebração do negócio jurídico (art. 113, §1o, inciso I, do Código Civil Brasileiro), exatamente ao considerar que o imóvel foi efetivamente vendido, indica que não era a vontade dos recorridos instituir na hipótese a possibilidade de exercício do referido direito pelo apelante. 3. Em relação ao direito de preferência, prefigurado no art. 27 da Lei do Inquilinato, a produção de efeitos erga omnes demanda a averbação do contrato de locação na matrícula do bem imóvel objeto do negócio jurídico, nos termos do art. 129 da Lei 6.015/1973. 3.1. No presente caso o recorrente confessa que não houve a averbação da cláusula de preferência na matrícula do bem imóvel. 3.2. A ausência de cumprimento desse requisito afasta, portanto, a produção dessa peculiar eficácia em relação a terceiros. Logo, a validade do contrato de compra e venda de bem imóvel em questão não pode ser questionada, no caso, sob a estrita ótica do desrespeito ao direito de preferência do locatário. 4. O Juízo de origem, ao examinar o pedido reconvencional, condenou o ora apelante ao pagamento de indenização pelos danos emergentes experimentados pelo adquirente do imóvel em virtude do não pagamento pelo ora recorrente dos valores alusivos às despesas condominiais. 4.1. Nesse ponto é preciso destacar que, a despeito das alegações articuladas pelo apelante, não tem aplicação no caso concreto o entendimento firmado pelo Excelso Supremo Tribunal Federal ao julgar a ADPF 828, pois a referida ação constitucional versava sobre os critérios para a promoção de despejos e desocupações de imóveis, notadamente no contexto da pandemia de Covid-19. 4.3. As deliberações havidas nos autos do presente processo, no entanto, referem-se a temática diversa. A presente hipótese trata, em verdade, a respeito da responsabilidade civil atribuível ao apelante pelo não pagamento das despesas condominiais, ato ilícito, devidamente comprovado, que ocasionou danos patrimoniais ao adquirente do imóvel. 5. Recursos conhecidos e desprovidos. No recurso especial, o recorrente alega violação aos seguintes dispositivos legais: a) artigos 27 e 33, ambos da Lei 8.245/1991, 932, inciso IV, e 933, ambos do Código de Processo Civil, uma vez presentes os requisitos para o exercício do direito de preferência em relação à aquisição do bem imóvel que é objeto de locação. Afirma, ademais, que rompido o direito de preferência, sobressai o direito à indenização dele decorrente; b) artigos 1.022 e 1.025, ambos do CPC, sem trazer qualquer arrazoado sobre as matérias por eles disciplinadas, e limitando-se a apontá-los ofendidos. Em sede de recurso extraordinário, não defende a existência de repercussão geral na matéria e alega violação ao artigo 5o, caput, da Constituição Federal, por ofensa ao direito de propriedade. Pede a concessão da gratuidade de justiça. II – Os recursos são tempestivos, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Preparos dispensados nos termos do artigo 99, § 7o, do Código de Processo Civil. Quanto ao pedido de concessão de gratuidade de justiça, é entendimento assente no STJ de que “A atual jurisprudência desta Corte perfilha o entendimento de que é viável a formulação, no curso do processo, de pedido de gratuidade da justiça na própria petição recursal, dispensando-se a exigência de petição avulsa, quando não houver prejuízo ao trâmite normal do feito.” (REsp n. 2.084.693, relatora Ministra Nancy Andrighi, DJe de 23/08/2023). Diante de tal razão, o pedido deve ser submetido ao juízo natural para a análise da questão, se o caso. Passo ao exame dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O especial não merece seguir, quanto à apontada ofensa aos artigos 27 e 33, ambos da Lei 8.245/1991, 932, inciso IV, e 933, ambos do CPC. Com efeito, a apreciação da tese recursal, no sentido da inobservância ao direito de preferência, bem como quanto ao cabimento da indenização pleiteada, demanda o reexame dos elementos fático-probatórios dos autos, vedado na presente sede pelo enunciado 7 da Súmula do STJ. Outra sorte não colhe o especial, quanto à indicada violação aos artigos 1.022 e 1.025, ambos do CPC, pois “a mera citação de passagem de dispositivos legais no corpo das razões recursais não satisfaz tal requisito, já que é impossível identificar se o foram citados meramente a título argumentativo ou invocados como núcleo do recurso especial interposto. Registre-se que o apelo especial interposto com fundamento na alínea c do inciso III do art. 105 da Carta Magna também requer a indicação precisa do dispositivo legal a respeito do qual se alega a divergência interpretativa, o que não ocorreu na hipótese dos autos. (AgInt no AREsp n. 2.087.834/RJ, relator Ministro Paulo Sérgio Domingues, Primeira Turma, julgado em 13/2/2023, DJe de 16/2/2023). No mesmo sentido, o AREsp 2.495.544, Relator Ministro Herman Benjamin, 11/3/2024. O extraordinário, por seu turno, não merece ser admitido, ante a ausência de preliminar formal e fundamentada da existência de repercussão geral. Com efeito, a Suprema Corte já assentou que: “Os recursos extraordinários somente serão conhecidos e julgados, quando essenciais e relevantes as questões constitucionais a serem analisadas, sendo imprescindível ao recorrente, em sua petição de interposição de recurso, a apresentação formal e motivada da repercussão geral, que demonstre, perante o Supremo Tribunal Federal, a existência de acentuado interesse geral na solução das questões constitucionais discutidas no processo, que transcenda a defesa puramente de interesses subjetivos e particulares. (...) A obrigação do recorrente em apresentar formal e motivadamente a preliminar de repercussão geral, que demonstre sob o ponto de vista econômico, político, social ou jurídico, a relevância da questão constitucional debatida que ultrapasse os interesses subjetivos da causa, conforme exigência constitucional, legal e regimental (art. 102, § 3o, da CF/88, c/c art. 1.035, § 2o, do CPC/2015), não se confunde com meras invocações desacompanhadas de sólidos fundamentos no sentido de que o tema controvertido é portador de ampla repercussão e de suma importância para o cenário econômico, político, social ou jurídico, ou que não interessa única e simplesmente às partes envolvidas na lide, muito menos ainda divagações de que a jurisprudência do Supremo Tribunal Federal é incontroversa no tocante à causa debatida, entre outras de igual patamar argumentativo. (ARE 1473105 AgR, relator Ministro Alexandre de Moraes, DJe 25/3/2024). III – Ante o exposto, INADMITO os recursos especial e extraordinário. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador WALDIR LEÔNCIO JÚNIOR Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios A012