Tribunal: TJDFT
Processo: 0744895-96.2024.8.07.0000
Órgão julgador: DIAULAS COSTA RIBEIRO
Órgão colegiado: 8a Turma Cível
Data de publicação: 2024-10-23

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Des. Diaulas Costa Ribeiro Número do processo: 0744895-96.2024.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: CONDOMINIO RESIDENCIAL DIAMANTINA AGRAVADO: KELLEN DA FONSECA CAPISTRANO DECISÃO 1. Agravo de instrumento com pedido de antecipação de tutela recursal interposto pelo Condomínio Residencial Diamantina contra decisão da 2a Vara Cível de Ceilândia que indeferiu a penhora dos direitos aquisitivos sobre o imóvel indicado na origem (proc. no 0705657-95.2023.8.07.0003, ID no 212575584). 2. O agravante narra, em suma, que a execução tem por objeto contribuições condominiais. Logo, por se tratar de obrigação “propter rem”, defende que seria possível a penhora do próprio imóvel para satisfazer a dívida, uma vez que as diligências realizadas nos sistemas conveniados ao Tribunal (RENAJUD, SISBAJUD e INFOJUD) não tiveram êxito. 3. Afirma que a credora fiduciária apresentou o saldo devedor, mas não se opôs à penhora. Pede a antecipação de tutela recursal para que a penhora do imóvel seja deferida e, no mérito, a reforma da decisão, com a confirmação dos efeitos da liminar. 4. Preparo (ID no 65372796, págs. 623-624). 5. Cumpre decidir. 6. O Relator poderá antecipar a pretensão recursal, total ou parcial, quando estiverem presentes os requisitos relativos ao perigo de dano grave, de difícil ou de impossível reparação, bem como a demonstração da probabilidade do provimento do recurso (CPC, art. 995, parágrafo único e art. 1.019, inciso I). 7. As despesas condominiais são obrigações “propter rem”, ou seja, de natureza real, aderente à própria coisa. A responsabilidade pelo pagamento recai sobre o proprietário ou, ainda, sobre quem possua a titularidade de um direito real sobre ele (posse, gozo ou fruição). Precedente do STJ: REsp no 1440780/RJ, Rel. Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, DJe 27/03/2015. 8. Nos termos do art. 835, inciso XII do CPC, é possível a penhora de direitos aquisitivos derivados de contrato de compra e venda do imóvel, ainda que estivesse registrado em nome da construtora. A credora fiduciária foi intimada e apresentou o saldo devedor do contrato firmado com a agravada (ID no 203163970, págs. 516-518). 9. O despacho de ID no 211325577, pág. 525, destacou que “o valor do débito exequendo gira em torno de R$ 44.000,00; a credora fiduciária informou que sobre o imóvel recai uma dívida de cerca R$ 105.000,00; e o imóvel fora avaliado em R$ 144.000,00". 10. Todavia, apesar de o imóvel ainda não integrar o patrimônio da executada/agravada, os direitos aquisitivos derivados da garantia fiduciária podem ser penhorados. Precedente deste Tribunal de Justiça: “AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. PENHORA SOBRE DIREITOS AQUISITIVOS. SUB-ROGAÇÃO PELO EVENTUAL ADQUIRENTE. POSSIBILIDADE. 1 - Penhora sobre os direitos aquisitivos. Alienação fiduciária em garantia. Na forma do art. 835 do CPC, é admissível a penhora de direitos aquisitivos derivados de contrato garantido com alienação fiduciária: "XII - direitos aquisitivos derivados de promessa de compra e venda e de alienação fiduciária em garantia;" 2 - Sub-rogação dos direitos aquisitivos pelo arrematante. O objeto da constrição não é a propriedade, que continua em poder do credor fiduciário. Também não há alteração subjetiva do contrato, que permanece intacto entre as partes originárias. A penhora, nos estritos termos da Lei, se restringe aos direitos aquisitivos derivados do contrato, ou seja, aos direitos que o devedor fiduciário adquiriu pelo cumprimento parcial do contrato, o qual permite a aquisição da propriedade plena quando da quitação da dívida. Não há, pois, justificativa para o credor fiduciário opor-se, pois os seus direitos não são afetados pela penhora. 3 - Agravo conhecido e desprovido. (Acórdão 1800640, 07390874720238070000, Relator: AISTON HENRIQUE DE SOUSA, 4a Turma Cível, data de julgamento: 7/12/2023, publicado no PJe: 23/1/2024. Pág.: Sem Página Cadastrada.) [grifado na transcrição] 11. Somente o bem imóvel utilizado para fins de residência familiar goza da proteção legal prevista no art. 1o da Lei no 8.009/1990. Essa norma objetiva preservar a moradia do núcleo familiar, em atendimento ao princípio constitucional da dignidade da pessoa humana. 12. Entretanto, ainda que o imóvel se qualifique como bem de família, por se tratar de obrigação inerente ao próprio imóvel (taxas condominiais), a regra da impenhorabilidade não se aplica. Precedente: Acórdão no 1808875, 0737211-57.2023.8.07.0000, Relator(a): ROBSON TEIXEIRA DE FREITAS, 8a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 30/01/2024, publicado no PJe: 15/02/2024.) 13. Demonstrada a adoção de outras diligências com o intuito de viabilizar a satisfação do crédito, sem sucesso, a penhora dos direitos aquisitivos da agravada sobre o imóvel é possível, pois contribui para o objetivo do processo e observa a economia e a efetividade da prestação jurisdicional. 14. O valor atualizado do débito até 24/9/2024 é de R$ 43.760,32 (ID no 212265742, pág. 532). As pesquisas realizadas nos sistemas conveniados (RENAJUD, BACENJUD e INFOJUD) não tiveram sucesso (ID no 185774042, págs. 438-444). 15. Como consequência, a medida pleiteada pelo agravante observa a realidade processual e se apresenta como mecanismo remanescente para a satisfação do crédito, pois todas as outras diligências realizadas não tiveram êxito. Contudo, a penhora deve incidir sobre os direitos aquisitivos, pois o imóvel é objeto de garantia fiduciária. 16. Neste juízo de cognição sumária e de estrita delibação, sem prejuízo da eventual reanálise da matéria, vislumbro os requisitos necessários à concessão parcial da antecipação de tutela recursal para permitir a penhora dos direitos aquisitivos do imóvel gerador dos débitos condominiais. DISPOSITIVO 17. Defiro a antecipação de tutela recursal e determino a manutenção da penhora dos direitos aquisitivos da agravada sobre o imóvel indicado pelo agravante (Edifício Residencial Diamantina, QNN 11, Via NN 11/B, Lote 05, Apto. 910 – Ceilândia Norte/DF), devendo ser observado o limite do valor devido na origem (CPC, art. 995, parágrafo único; art. 1.015, parágrafo único e 1.019, inciso I). 18. Nos autos de origem já consta laudo de avaliação do bem (ID no 202944983, págs. 499 – 504); certidão para registro da penhora (ID no 202971873, pág. 507) e termo de penhora (ID no 202971891, pág. 508). Logo, desnecessária a repetição dessas diligências. 19. A credora fiduciária foi intimada quanto à medida constritiva e requereu a habilitação do seu crédito (ID no 203163970, págs. 515-516). 20. Intime-se a agravada para, querendo, apresentar contrarrazões no prazo legal (CPC, art. 1.019, inciso II). 21. Comunique-se à 2a Vara Cível de Ceilândia, com cópia desta decisão. Fica dispensada a prestação de informações. 22. Concluída a diligência, retornem-me os autos. 23. Publique-se. Brasília, DF, 21 de outubro de 2024. O Relator, Desembargador DIAULAS COSTA RIBEIRO

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Des. Diaulas Costa Ribeiro Número do processo: 0744895-96.2024.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: CONDOMINIO RESIDENCIAL DIAMANTINA AGRAVADO: KELLEN DA FONSECA CAPISTRANO DECISÃO 1. Agravo de instrumento com pedido de antecipação de tutela recursal interposto pelo Condomínio Residencial Diamantina contra decisão da 2a Vara Cível de Ceilândia que indeferiu a penhora dos direitos aquisitivos sobre o imóvel indicado na origem (proc. no 0705657-95.2023.8.07.0003, ID no 212575584). 2. O agravante narra, em suma, que a execução tem por objeto contribuições condominiais. Logo, por se tratar de obrigação “propter rem”, defende que seria possível a penhora do próprio imóvel para satisfazer a dívida, uma vez que as diligências realizadas nos sistemas conveniados ao Tribunal (RENAJUD, SISBAJUD e INFOJUD) não tiveram êxito. 3. Afirma que a credora fiduciária apresentou o saldo devedor, mas não se opôs à penhora. Pede a antecipação de tutela recursal para que a penhora do imóvel seja deferida e, no mérito, a reforma da decisão, com a confirmação dos efeitos da liminar. 4. Preparo (ID no 65372796, págs. 623-624). 5. Cumpre decidir. 6. O Relator poderá antecipar a pretensão recursal, total ou parcial, quando estiverem presentes os requisitos relativos ao perigo de dano grave, de difícil ou de impossível reparação, bem como a demonstração da probabilidade do provimento do recurso (CPC, art. 995, parágrafo único e art. 1.019, inciso I). 7. As despesas condominiais são obrigações “propter rem”, ou seja, de natureza real, aderente à própria coisa. A responsabilidade pelo pagamento recai sobre o proprietário ou, ainda, sobre quem possua a titularidade de um direito real sobre ele (posse, gozo ou fruição). Precedente do STJ: REsp no 1440780/RJ, Rel. Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, DJe 27/03/2015. 8. Nos termos do art. 835, inciso XII do CPC, é possível a penhora de direitos aquisitivos derivados de contrato de compra e venda do imóvel, ainda que estivesse registrado em nome da construtora. A credora fiduciária foi intimada e apresentou o saldo devedor do contrato firmado com a agravada (ID no 203163970, págs. 516-518). 9. O despacho de ID no 211325577, pág. 525, destacou que “o valor do débito exequendo gira em torno de R$ 44.000,00; a credora fiduciária informou que sobre o imóvel recai uma dívida de cerca R$ 105.000,00; e o imóvel fora avaliado em R$ 144.000,00". 10. Todavia, apesar de o imóvel ainda não integrar o patrimônio da executada/agravada, os direitos aquisitivos derivados da garantia fiduciária podem ser penhorados. Precedente deste Tribunal de Justiça: “AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. PENHORA SOBRE DIREITOS AQUISITIVOS. SUB-ROGAÇÃO PELO EVENTUAL ADQUIRENTE. POSSIBILIDADE. 1 - Penhora sobre os direitos aquisitivos. Alienação fiduciária em garantia. Na forma do art. 835 do CPC, é admissível a penhora de direitos aquisitivos derivados de contrato garantido com alienação fiduciária: "XII - direitos aquisitivos derivados de promessa de compra e venda e de alienação fiduciária em garantia;" 2 - Sub-rogação dos direitos aquisitivos pelo arrematante. O objeto da constrição não é a propriedade, que continua em poder do credor fiduciário. Também não há alteração subjetiva do contrato, que permanece intacto entre as partes originárias. A penhora, nos estritos termos da Lei, se restringe aos direitos aquisitivos derivados do contrato, ou seja, aos direitos que o devedor fiduciário adquiriu pelo cumprimento parcial do contrato, o qual permite a aquisição da propriedade plena quando da quitação da dívida. Não há, pois, justificativa para o credor fiduciário opor-se, pois os seus direitos não são afetados pela penhora. 3 - Agravo conhecido e desprovido. (Acórdão 1800640, 07390874720238070000, Relator: AISTON HENRIQUE DE SOUSA, 4a Turma Cível, data de julgamento: 7/12/2023, publicado no PJe: 23/1/2024. Pág.: Sem Página Cadastrada.) [grifado na transcrição] 11. Somente o bem imóvel utilizado para fins de residência familiar goza da proteção legal prevista no art. 1o da Lei no 8.009/1990. Essa norma objetiva preservar a moradia do núcleo familiar, em atendimento ao princípio constitucional da dignidade da pessoa humana. 12. Entretanto, ainda que o imóvel se qualifique como bem de família, por se tratar de obrigação inerente ao próprio imóvel (taxas condominiais), a regra da impenhorabilidade não se aplica. Precedente: Acórdão no 1808875, 0737211-57.2023.8.07.0000, Relator(a): ROBSON TEIXEIRA DE FREITAS, 8a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 30/01/2024, publicado no PJe: 15/02/2024.) 13. Demonstrada a adoção de outras diligências com o intuito de viabilizar a satisfação do crédito, sem sucesso, a penhora dos direitos aquisitivos da agravada sobre o imóvel é possível, pois contribui para o objetivo do processo e observa a economia e a efetividade da prestação jurisdicional. 14. O valor atualizado do débito até 24/9/2024 é de R$ 43.760,32 (ID no 212265742, pág. 532). As pesquisas realizadas nos sistemas conveniados (RENAJUD, BACENJUD e INFOJUD) não tiveram sucesso (ID no 185774042, págs. 438-444). 15. Como consequência, a medida pleiteada pelo agravante observa a realidade processual e se apresenta como mecanismo remanescente para a satisfação do crédito, pois todas as outras diligências realizadas não tiveram êxito. Contudo, a penhora deve incidir sobre os direitos aquisitivos, pois o imóvel é objeto de garantia fiduciária. 16. Neste juízo de cognição sumária e de estrita delibação, sem prejuízo da eventual reanálise da matéria, vislumbro os requisitos necessários à concessão parcial da antecipação de tutela recursal para permitir a penhora dos direitos aquisitivos do imóvel gerador dos débitos condominiais. DISPOSITIVO 17. Defiro a antecipação de tutela recursal e determino a manutenção da penhora dos direitos aquisitivos da agravada sobre o imóvel indicado pelo agravante (Edifício Residencial Diamantina, QNN 11, Via NN 11/B, Lote 05, Apto. 910 – Ceilândia Norte/DF), devendo ser observado o limite do valor devido na origem (CPC, art. 995, parágrafo único; art. 1.015, parágrafo único e 1.019, inciso I). 18. Nos autos de origem já consta laudo de avaliação do bem (ID no 202944983, págs. 499 – 504); certidão para registro da penhora (ID no 202971873, pág. 507) e termo de penhora (ID no 202971891, pág. 508). Logo, desnecessária a repetição dessas diligências. 19. A credora fiduciária foi intimada quanto à medida constritiva e requereu a habilitação do seu crédito (ID no 203163970, págs. 515-516). 20. Intime-se a agravada para, querendo, apresentar contrarrazões no prazo legal (CPC, art. 1.019, inciso II). 21. Comunique-se à 2a Vara Cível de Ceilândia, com cópia desta decisão. Fica dispensada a prestação de informações. 22. Concluída a diligência, retornem-me os autos. 23. Publique-se. Brasília, DF, 21 de outubro de 2024. O Relator, Desembargador DIAULAS COSTA RIBEIRO