Tribunal: TJDFT
Processo: 0706132-26.2024.8.07.0000
Órgão julgador: ROBERTO FREITAS FILHO
Órgão colegiado: 3a Turma Cível
Data de publicação: 2024-03-04

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Des. Roberto Freitas Filho Número do processo: 0706132-26.2024.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: INSTITUTO HISTORICO E GEOGRAFICO DO DISTRITO FEDERAL AGRAVADO: CRESCA - CENTRO DE REALIZACAO CRIADORA ESCOLA DE EDUCACAO BASICA LTDA - EPP, LEANDRO GADELHA DE PAULA D E C I S Ã O Cuida-se de agravo de instrumento, com pedido de antecipação de tutela, interposto por INSTITUTO HISTÓRICO E EOGRÁFICO DO DISTRITO FEDERAL em face de CRESÇA – CENTRO DE REALIZAÇÃO CRIADORA ESCOLA DE EDUCAÇÃO BÁSICA LTDA – EPP e LEANDRO GADELHA DE PAULA, contra decisão proferida pelo Juízo da 6a Vara Cível de Brasília que, em Ação de Despejo por Inadimplemento (n. 0701988-06.2024.8.07.0001), indeferiu o pedido de despejo liminar, nos seguintes termos (ID 55928765): Indefiro o pedido de despejo liminar, tendo em vista o contrato locatício em questão ser dotado de garantia fidejussória (cláusula 13a), não havendo notícia nos autos de ter o fiador expressamente se exonerado na prorrogação contratual. A Lei 8245/91, em seu artigo 59, IX, condiciona a liminar, no caso de despejo por falta de pagamento, à ausência de garantias contratuais. Ademais, este Juízo também deve entender se tratar de locação de longuíssima data em que sediada uma escola da cidade, igualmente antiga e tradicional, a qual abriga uma sólida comunidade escolar, dependente, pois, do espaço locado. Ainda que isto não seja suficiente para não se dar as consequências legais à inadimplência locatária, na tentativa de se achar a melhor solução para todos os interesses envolvidos é dever deste Juízo sopesar as peculiaridades da locação em questão. Logo, designe-se audiência de conciliação, art. 334 do CPC, a ser realizada por esta Magistrada, de preferência de forma presencial. O Agravante aduz que embora o contrato esteja dotado por garantia fidejussória em razão da fiança outorgada, o fiador não dispõe de patrimônio para o pagamento da dívida cobrada, o que torna a garantia contratual inócua para o locador. Assevera que apesar de a locação ter vigência longínqua, tal circunstância não justifica o inadimplemento contumaz e o indeferimento da medida liminar postulada. Requer a concessão de antecipação da tutela recursal para que seja deferida a liminar de despejo, sob o fundamento de que há risco de vir a recuperar a posse do imóvel somente em 2025, considerando o disposto no art. 63, §2o, da Lei Federal n. 8.245/91. Afirma também que está sendo privada de explorar economicamente o imóvel de sua propriedade, o que lhe provoca impacto nas finanças pessoais. Acrescenta que o art. 59 da Lei Federal no 8.245/91 autoriza a liminar de desocupação e que, embora se trate de instituição de ensino, a proteção legal prevista no §2o do art. 63 da mesma lei não pode ser utilizada pelo locatário inadimplente e tampouco na hipótese de liminar de despejo. No mérito, pugna pela confirmação da liminar e pelo provimento do Agravo de Instrumento para ser determinada a ordem de despejo dos Agravados. É o relatório. Decido. DOS PRESSUPOSTOS DE ADMISSIBILIDADE O recurso é cabível, conforme disposto no art. 1.015, inc. I do CPC. É também tempestivo. A petição do agravo veio instruída com as peças obrigatórias e essenciais à compreensão da controvérsia, na forma do art. 1.017 do CPC. Preparo demonstrado. DA ANTECIPAÇÃO DOS EFEITOS DA TUTELA RECURSAL A concessão da tutela de urgência condiciona-se à presença de elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo, nos termos do art. 300 do CPC. No caso, não observo a presença dos requisitos autorizadores da antecipação da tutela recursal. A Lei de Locações (Lei no 8.245/1991) estabelece que, na hipótese de ação de despejo por falta de pagamento, a desocupação liminar do imóvel locado pode ser concedida quando o contrato é desprovido das garantias previstas no art. 37. Confira-se: Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário. § 1o Conceder - se - á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo: [...] IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo. Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia: I - caução; II - fiança; III - seguro de fiança locatícia. IV - cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. Parágrafo único. É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação. Diante da literalidade da lei, estando o contrato garantido por qualquer modalidade assecuratória estabelecida na lei, não se permite o despejo liminar. Na presente hipótese, observa-se que as partes celebraram contrato de locação não residencial, onde estabelecida fiança como garantia, prestada por LEANDRO GADELHA DE PAULA (ID 184132492 - origem). Nesse contexto, a eventual demora no processo judicial, ainda que se considere o disposto no art. 63, §2o, da Lei Federal n. 8.245/91, que trata da desocupação em período de férias escolares; ou mesmo o risco de prejuízo financeiro para a parte credora, não constituem pressupostos autorizadores do despejo liminar, por falta de amparo legal. Por outro ângulo, em sede de cognição sumária, não é possível reconhecer a ineficácia da garantia prestada, o que a tornaria inválida. Tampouco é possível reconhecer que o fiador não irá adimplir a obrigação porque responde a outra dívida (cumprimento de sentença n. 0724701-43.2022.8.07.0001). À toda evidência, somente após resolvido o mérito da causa, após instaurado o contraditório e a ampla defesa, será possível aferir a viabilidade do despejo pretendido. No mesmo sentido, já tive a oportunidade de decidir: AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO. PEDIDO DE DESOCUPAÇÃO LIMINAR DO IMÓVEL. CONTRATO ASSEGURADO POR CAUÇÃO. INVIABILIDADE DO DESPEJO LIMINAR. DECISÃO MANTIDA. 1. Não se admite o despejo liminar quando o contrato está assegurado por uma das garantias previstas no art. 37 da Lei n. 8.245/91, dentre as quais está a caução, conforme expressamente previsto no art. 59, § 1o, IX, da mencionada norma. 2. A alegação de que os débitos do locatário superam o valor da caução prestada não autorizam o deferimento da liminar. 3. Agravo não provido. (Acórdão 1256990, 07267774820198070000, Relator: ROBERTO FREITAS, 3a Turma Cível, data de julgamento: 17/6/2020, publicado no DJE: 1/7/2020.) Por fim, acrescento que as particularidades da locação a entidade de ensino deve ser sopesada, de modo a se evitar a irreversibilidade dos efeitos da decisão, conforme dispõe o §3o do art. 300 do CPC c/c art. 79 da Lei n. 78.245/91. Pelo exposto, indefiro a antecipação da tutela recursal. Intimem-se os Agravados para responderem ao recurso. Comunique-se a decisão ao Juízo de primeiro grau. Publique-se e intimem-se. Brasília, 26 de fevereiro de 2024 17:06:04. ROBERTO FREITAS FILHO Desembargador

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Des. Roberto Freitas Filho Número do processo: 0706132-26.2024.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: INSTITUTO HISTORICO E GEOGRAFICO DO DISTRITO FEDERAL AGRAVADO: CRESCA - CENTRO DE REALIZACAO CRIADORA ESCOLA DE EDUCACAO BASICA LTDA - EPP, LEANDRO GADELHA DE PAULA D E C I S Ã O Cuida-se de agravo de instrumento, com pedido de antecipação de tutela, interposto por INSTITUTO HISTÓRICO E EOGRÁFICO DO DISTRITO FEDERAL em face de CRESÇA – CENTRO DE REALIZAÇÃO CRIADORA ESCOLA DE EDUCAÇÃO BÁSICA LTDA – EPP e LEANDRO GADELHA DE PAULA, contra decisão proferida pelo Juízo da 6a Vara Cível de Brasília que, em Ação de Despejo por Inadimplemento (n. 0701988-06.2024.8.07.0001), indeferiu o pedido de despejo liminar, nos seguintes termos (ID 55928765): Indefiro o pedido de despejo liminar, tendo em vista o contrato locatício em questão ser dotado de garantia fidejussória (cláusula 13a), não havendo notícia nos autos de ter o fiador expressamente se exonerado na prorrogação contratual. A Lei 8245/91, em seu artigo 59, IX, condiciona a liminar, no caso de despejo por falta de pagamento, à ausência de garantias contratuais. Ademais, este Juízo também deve entender se tratar de locação de longuíssima data em que sediada uma escola da cidade, igualmente antiga e tradicional, a qual abriga uma sólida comunidade escolar, dependente, pois, do espaço locado. Ainda que isto não seja suficiente para não se dar as consequências legais à inadimplência locatária, na tentativa de se achar a melhor solução para todos os interesses envolvidos é dever deste Juízo sopesar as peculiaridades da locação em questão. Logo, designe-se audiência de conciliação, art. 334 do CPC, a ser realizada por esta Magistrada, de preferência de forma presencial. O Agravante aduz que embora o contrato esteja dotado por garantia fidejussória em razão da fiança outorgada, o fiador não dispõe de patrimônio para o pagamento da dívida cobrada, o que torna a garantia contratual inócua para o locador. Assevera que apesar de a locação ter vigência longínqua, tal circunstância não justifica o inadimplemento contumaz e o indeferimento da medida liminar postulada. Requer a concessão de antecipação da tutela recursal para que seja deferida a liminar de despejo, sob o fundamento de que há risco de vir a recuperar a posse do imóvel somente em 2025, considerando o disposto no art. 63, §2o, da Lei Federal n. 8.245/91. Afirma também que está sendo privada de explorar economicamente o imóvel de sua propriedade, o que lhe provoca impacto nas finanças pessoais. Acrescenta que o art. 59 da Lei Federal no 8.245/91 autoriza a liminar de desocupação e que, embora se trate de instituição de ensino, a proteção legal prevista no §2o do art. 63 da mesma lei não pode ser utilizada pelo locatário inadimplente e tampouco na hipótese de liminar de despejo. No mérito, pugna pela confirmação da liminar e pelo provimento do Agravo de Instrumento para ser determinada a ordem de despejo dos Agravados. É o relatório. Decido. DOS PRESSUPOSTOS DE ADMISSIBILIDADE O recurso é cabível, conforme disposto no art. 1.015, inc. I do CPC. É também tempestivo. A petição do agravo veio instruída com as peças obrigatórias e essenciais à compreensão da controvérsia, na forma do art. 1.017 do CPC. Preparo demonstrado. DA ANTECIPAÇÃO DOS EFEITOS DA TUTELA RECURSAL A concessão da tutela de urgência condiciona-se à presença de elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo, nos termos do art. 300 do CPC. No caso, não observo a presença dos requisitos autorizadores da antecipação da tutela recursal. A Lei de Locações (Lei no 8.245/1991) estabelece que, na hipótese de ação de despejo por falta de pagamento, a desocupação liminar do imóvel locado pode ser concedida quando o contrato é desprovido das garantias previstas no art. 37. Confira-se: Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário. § 1o Conceder - se - á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo: [...] IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo. Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia: I - caução; II - fiança; III - seguro de fiança locatícia. IV - cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. Parágrafo único. É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação. Diante da literalidade da lei, estando o contrato garantido por qualquer modalidade assecuratória estabelecida na lei, não se permite o despejo liminar. Na presente hipótese, observa-se que as partes celebraram contrato de locação não residencial, onde estabelecida fiança como garantia, prestada por LEANDRO GADELHA DE PAULA (ID 184132492 - origem). Nesse contexto, a eventual demora no processo judicial, ainda que se considere o disposto no art. 63, §2o, da Lei Federal n. 8.245/91, que trata da desocupação em período de férias escolares; ou mesmo o risco de prejuízo financeiro para a parte credora, não constituem pressupostos autorizadores do despejo liminar, por falta de amparo legal. Por outro ângulo, em sede de cognição sumária, não é possível reconhecer a ineficácia da garantia prestada, o que a tornaria inválida. Tampouco é possível reconhecer que o fiador não irá adimplir a obrigação porque responde a outra dívida (cumprimento de sentença n. 0724701-43.2022.8.07.0001). À toda evidência, somente após resolvido o mérito da causa, após instaurado o contraditório e a ampla defesa, será possível aferir a viabilidade do despejo pretendido. No mesmo sentido, já tive a oportunidade de decidir: AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO. PEDIDO DE DESOCUPAÇÃO LIMINAR DO IMÓVEL. CONTRATO ASSEGURADO POR CAUÇÃO. INVIABILIDADE DO DESPEJO LIMINAR. DECISÃO MANTIDA. 1. Não se admite o despejo liminar quando o contrato está assegurado por uma das garantias previstas no art. 37 da Lei n. 8.245/91, dentre as quais está a caução, conforme expressamente previsto no art. 59, § 1o, IX, da mencionada norma. 2. A alegação de que os débitos do locatário superam o valor da caução prestada não autorizam o deferimento da liminar. 3. Agravo não provido. (Acórdão 1256990, 07267774820198070000, Relator: ROBERTO FREITAS, 3a Turma Cível, data de julgamento: 17/6/2020, publicado no DJE: 1/7/2020.) Por fim, acrescento que as particularidades da locação a entidade de ensino deve ser sopesada, de modo a se evitar a irreversibilidade dos efeitos da decisão, conforme dispõe o §3o do art. 300 do CPC c/c art. 79 da Lei n. 78.245/91. Pelo exposto, indefiro a antecipação da tutela recursal. Intimem-se os Agravados para responderem ao recurso. Comunique-se a decisão ao Juízo de primeiro grau. Publique-se e intimem-se. Brasília, 26 de fevereiro de 2024 17:06:04. ROBERTO FREITAS FILHO Desembargador