Tribunal: TJDFT
Processo: 0742585-20.2024.8.07.0000
Órgão julgador: SÉRGIO ROCHA
Órgão colegiado: 4a Turma Cível
Data de publicação: 2024-10-11

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Desembargador Sérgio Rocha - GDSXSR Número do processo: 0742585-20.2024.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: ANA PAULA SILVA DE LEMOS AGRAVADO: BANCO DO BRASIL S/A DECISÃO DEFERIMENTO DE EFEITO SUSPENSIVO Trata-se de agravo de instrumento contra decisão que, em execução de título extrajudicial (Nota de Crédito Comercial – R$ 99.736,11), rejeitou a impugnação da executada/agravada ao laudo de avaliação elaborado por oficial de justiça avaliadora. A agravante alega, em síntese, que: 1) o laudo de avaliação homologado foi inteiramente omisso quanto aos critérios adotados para a aferição do valor obtido, limitando-se a mencionar que foi confeccionado tendo por base a média de preços de mercado, deixando, todavia, de juntar qualquer relatório ou documento que comprove suas alegações; 2) a avaliação foi inteiramente genérica, desprovida de qualquer embasamento, sem explicitar as particularidades do bem, as condições de conservação, benfeitorias etc. e, muito embora mencione as benfeitorias do condomínio, deixa de indicar as próprias do imóvel; 3) em rápida pesquisa em sites especializados, percebe-se que a média do metro quadrado na mesma região em que localizado o imóvel avaliado é muito superior à indicada pela oficial avaliadora; 4) não se desconhece da fé pública e presunção de veracidade que gozam os laudos emitidos por servidor da justiça, todavia, os pareceres devem ser – ainda que minimamente – lastreados em critérios objetivos e comprovação dos métodos; 5) some-se à ausência de comprovação da pesquisa de valores médio de mercado, a falta de juntada de fotos do interior do imóvel porque, aparentemente, o avaliador sequer adentrou ao imóvel para confrontar a existência de benfeitorias e conversação do bem. Requer a concessão de efeito suspensivo ao agravo de instrumento e, no mérito, seja determinada nova avaliação do imóvel. Com razão, inicialmente, a agravante. Nesta sede de cognição sumária, vislumbro a probabilidade do direito alegado. Quanto à avaliação do imóvel, constou da decisão agravada que: “(...) As avaliações feitas por oficiais de justiça avaliadores não devem ser desqualificadas pela simples impugnação da parte, sobretudo porque gozam de fé pública. A Oficiala de Justiça tentou efetivar a avaliação ‘in loco’, porém, o imóvel estava fechado e não foi possível adentrar no imóvel, de modo que a avaliação foi feita observando a média do mercado. De acordo com o artigo 873, do CPC, para que seja admitida nova avaliação é necessário que qualquer das partes apresente, fundamentadamente, a ocorrência de erro na avaliação ou dolo do avaliador. No caso em apreço, a parte credora não logrou comprovar que a avaliação realizada pelo Oficial-Avaliador está em desacordo com o preço de mercado do imóvel, tecendo meras considerações genéricas. Assim, da simples leitura da impugnação, conclui-se que o credor tem a pretensão de modificar o entendimento do Oficial-Avaliador, sem, no entanto, apresentar qualquer fundamentação técnica apta a infirmar o laudo, elaborado segundo critérios técnicos e de acordo com as regras aplicáveis à espécie. (...)” Por sua vez, constou do laudo de avaliação: “(...) - Direitos aquisitivos os quais pertencem à ré da ação, referente ao imóvel situado na CSB 3 LOTES 2/6 APT. 304 - EDIFÍCIO ACAPULCO - TAGUATINGA/DF, com área privativa de 60,00m', registrado no Cartório do 3° Ofício do Registro de Imóveis do DF sob o n° 122616, composto de 03 quartos, sendo 01 suíte, sala, banheiro social e cozinha. O condomínio possui piscina, churrasqueira, quadra poliesportiva, salão de festas, playground e sauna. A metodologia da avaliação foi compreendida pela apuração do valor atual de mercado do imóvel, subtraído do valor apresentado pelo Agente Financeiro - CEF, constituindo assim, o valor restante dos direitos aos quais faz jus a ré da referida ação (R$ 310.000,00 valor do imóvel menos R$ 143.325,92 saldo devedor perante a CEF). AVALIO O DIREITO AQUISITIVO do bem em R$ 166.674,08 (cento e sessenta e seis mil, seiscentos e setenta e quatro reais e oito centavos). (...)” Ocorre que, no caso, a oficial de justiça avaliadora não juntou qualquer documento para comprovar o valor atual de mercado do imóvel. A agravante, por sua vez, trouxe pesquisas de sites especializados que informam um valor do metro quadrado na região entre R$ 7.000,00 e R$ 8.000,00, significativamente maior que o apurado no laudo (em torno de R$ 5.000,00), o que justificaria uma nova avaliação. No mesmo sentido: “(...) 3. Na espécie, verifica-se que o laudo de avaliação impugnado, elaborado em apenas uma página, limita-se a apresentar uma descrição superficial do imóvel e a apontar o valor avaliado. Esse documento ressalta que teria sido realizada, a título de metodologia avaliativa, ‘pesquisa em sites na internet, consulta na Câmara de Valores Imobiliários de Brasília, na pessoa do sr. Antonio, bem como o mercado imobiliário’. 4. Não se observa do laudo impugnado quais imóveis teriam sido utilizados como parâmetro pelo perito para alcance do valor de avaliação, o que permitiria compará-los com o imóvel objeto do estudo avaliativo, sobretudo no que se refere à localização, tempo de construção, características intrínsecas e estado de conservação. Sequer se constata do laudo impugnado quais os ditos ‘sites especializados em venda de imóveis’ consultados pela perita avaliadora. Não se verifica, por fim, de forma objetiva, quais fundamentos e critérios teriam sido cotejados e aplicados pela perita para alcance da importância avaliada. 5. Se o laudo avaliativo realizado na origem não apresentou dados e fundamentos suficientes para aferição do real valor de avaliação do bem imóvel, autoriza-se a determinação de nova avaliação, na forma do art. 873 do CPC. (...)” (Acórdão 1863450, 0705419-51.2024.8.07.0000, Relator(a): SANDRA REVES, 7a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 15/05/2024, publicado no PJe: 29/05/2024.) “(...) 2. Do laudo de avaliação dos imóveis. 2.1. A despeito de a avaliação realizada pelo oficial de justiça ter sido homologada na decisão interlocutória, bem como o deferimento do pedido liminar, resta, neste momento processual, juridicamente possível nova avaliação do imóvel em questão. 2.2. Isso porque, o agravante trouxe fundamentação suficientemente capaz de levar dúvida fundada sobre o valor atribuído ao bem na primeira avaliação, o que retrata, possivelmente, um valor díspar do imóvel, consoante pesquisa mercadológica. 2.3. De acordo com o artigo 872 do Código de Processo Civil, a avaliação realizada pelo oficial de justiça deve ser constituída de vistoria e laudo anexados ao auto de penhora, devendo especificar o bem, com suas características, e o estado em que se encontra, bem como o seu valor. 2.4. Por sua vez, o art. 873 do Código de Processo Civil admite nova avaliação quando se verificar quaisquer das hipóteses indicadas em seus incisos. 2.5. O laudo o oficial de justiça informa que não teve acesso ao interior do imóvel e promoveu a avaliação apenas indireta do bem, percorrendo o perímetro externo do imóvel, com base em sites imobiliários. 2.6. Nota-se também que os valores de avaliação do imóvel alegada pelo agravante e a alegada pelo oficial de justiça são bastante destoantes. O oficial de justiça não adentrou no interior do imóvel para poder observar o estado de conservação, a pintura e os revestimentos utilizados no bem. 2.7. A ausência de avaliação do interior do imóvel e da observância das suas condições reais pode ter comprometido o resultado final da avaliação. 2.8. Jurisprudência: ‘(...) 4. No caso, diante da discrepância entre os valores apresentados pelo avaliador judicial e a impugnação, afigura-se razoável nova avaliação do bem, a fim de garantir a sua adjudicação por preço condizente com a atual realidade do mercado imobiliário. 4.1. A ausência de avaliação do interior do imóvel e da observância das suas condições reais pode ter comprometido o resultado final da avaliação. 4.2. Portanto, há elementos para determinar uma segunda avaliação do bem por oficial de justiça, conforme art. 873, I, do CPC. No caso, deve ser proporcionada a avaliação interna do bem para que todas as características do bem sejam levadas em consideração. (...)’ (07317001520228070000, Relator: João Egmont, 2a Turma Cível, DJE: 7/2/2023.). 2.9. Ante o exposto, há elementos para determinar uma segunda avaliação do bem por oficial de justiça, conforme art. 873, I, do CPC. (...)” (Acórdão 1692910, 0737198-92.2022.8.07.0000, Relator(a): JOÃO EGMONT, 2a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 19/04/2023, publicado no PJe: 12/05/2023.) Há também, risco de dano iminente à agravante, pois, embora tenha constado da decisão agravada que não será designada hasta pública até o julgamento da apelação em embargos de terceiro no 0702304-98.2024.8.07.0007 (que versa sobre a propriedade do mencionado bem), referido recurso se encontra pautado na 36a Sessão Ordinária do Plenário Virtual - 4TCV (período de 10/10/24 a 17/10/24), de modo que, após essa data, em tese, não haverá impedimento para o leilão do imóvel. Eventual conclusão em sentido contrário demanda uma análise mais detida da questão e recomenda a instauração do prévio contraditório. Ante o exposto, com a mais elevada vênia, defiro, por ora, o efeito suspensivo. Comunique-se ao Juízo a quo. Intime-se a parte agravada para contrarrazões. P. I. SÉRGIO ROCHA Desembargador Relator

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Desembargador Sérgio Rocha - GDSXSR Número do processo: 0742585-20.2024.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: ANA PAULA SILVA DE LEMOS AGRAVADO: BANCO DO BRASIL S/A DECISÃO DEFERIMENTO DE EFEITO SUSPENSIVO Trata-se de agravo de instrumento contra decisão que, em execução de título extrajudicial (Nota de Crédito Comercial – R$ 99.736,11), rejeitou a impugnação da executada/agravada ao laudo de avaliação elaborado por oficial de justiça avaliadora. A agravante alega, em síntese, que: 1) o laudo de avaliação homologado foi inteiramente omisso quanto aos critérios adotados para a aferição do valor obtido, limitando-se a mencionar que foi confeccionado tendo por base a média de preços de mercado, deixando, todavia, de juntar qualquer relatório ou documento que comprove suas alegações; 2) a avaliação foi inteiramente genérica, desprovida de qualquer embasamento, sem explicitar as particularidades do bem, as condições de conservação, benfeitorias etc. e, muito embora mencione as benfeitorias do condomínio, deixa de indicar as próprias do imóvel; 3) em rápida pesquisa em sites especializados, percebe-se que a média do metro quadrado na mesma região em que localizado o imóvel avaliado é muito superior à indicada pela oficial avaliadora; 4) não se desconhece da fé pública e presunção de veracidade que gozam os laudos emitidos por servidor da justiça, todavia, os pareceres devem ser – ainda que minimamente – lastreados em critérios objetivos e comprovação dos métodos; 5) some-se à ausência de comprovação da pesquisa de valores médio de mercado, a falta de juntada de fotos do interior do imóvel porque, aparentemente, o avaliador sequer adentrou ao imóvel para confrontar a existência de benfeitorias e conversação do bem. Requer a concessão de efeito suspensivo ao agravo de instrumento e, no mérito, seja determinada nova avaliação do imóvel. Com razão, inicialmente, a agravante. Nesta sede de cognição sumária, vislumbro a probabilidade do direito alegado. Quanto à avaliação do imóvel, constou da decisão agravada que: “(...) As avaliações feitas por oficiais de justiça avaliadores não devem ser desqualificadas pela simples impugnação da parte, sobretudo porque gozam de fé pública. A Oficiala de Justiça tentou efetivar a avaliação ‘in loco’, porém, o imóvel estava fechado e não foi possível adentrar no imóvel, de modo que a avaliação foi feita observando a média do mercado. De acordo com o artigo 873, do CPC, para que seja admitida nova avaliação é necessário que qualquer das partes apresente, fundamentadamente, a ocorrência de erro na avaliação ou dolo do avaliador. No caso em apreço, a parte credora não logrou comprovar que a avaliação realizada pelo Oficial-Avaliador está em desacordo com o preço de mercado do imóvel, tecendo meras considerações genéricas. Assim, da simples leitura da impugnação, conclui-se que o credor tem a pretensão de modificar o entendimento do Oficial-Avaliador, sem, no entanto, apresentar qualquer fundamentação técnica apta a infirmar o laudo, elaborado segundo critérios técnicos e de acordo com as regras aplicáveis à espécie. (...)” Por sua vez, constou do laudo de avaliação: “(...) - Direitos aquisitivos os quais pertencem à ré da ação, referente ao imóvel situado na CSB 3 LOTES 2/6 APT. 304 - EDIFÍCIO ACAPULCO - TAGUATINGA/DF, com área privativa de 60,00m', registrado no Cartório do 3° Ofício do Registro de Imóveis do DF sob o n° 122616, composto de 03 quartos, sendo 01 suíte, sala, banheiro social e cozinha. O condomínio possui piscina, churrasqueira, quadra poliesportiva, salão de festas, playground e sauna. A metodologia da avaliação foi compreendida pela apuração do valor atual de mercado do imóvel, subtraído do valor apresentado pelo Agente Financeiro - CEF, constituindo assim, o valor restante dos direitos aos quais faz jus a ré da referida ação (R$ 310.000,00 valor do imóvel menos R$ 143.325,92 saldo devedor perante a CEF). AVALIO O DIREITO AQUISITIVO do bem em R$ 166.674,08 (cento e sessenta e seis mil, seiscentos e setenta e quatro reais e oito centavos). (...)” Ocorre que, no caso, a oficial de justiça avaliadora não juntou qualquer documento para comprovar o valor atual de mercado do imóvel. A agravante, por sua vez, trouxe pesquisas de sites especializados que informam um valor do metro quadrado na região entre R$ 7.000,00 e R$ 8.000,00, significativamente maior que o apurado no laudo (em torno de R$ 5.000,00), o que justificaria uma nova avaliação. No mesmo sentido: “(...) 3. Na espécie, verifica-se que o laudo de avaliação impugnado, elaborado em apenas uma página, limita-se a apresentar uma descrição superficial do imóvel e a apontar o valor avaliado. Esse documento ressalta que teria sido realizada, a título de metodologia avaliativa, ‘pesquisa em sites na internet, consulta na Câmara de Valores Imobiliários de Brasília, na pessoa do sr. Antonio, bem como o mercado imobiliário’. 4. Não se observa do laudo impugnado quais imóveis teriam sido utilizados como parâmetro pelo perito para alcance do valor de avaliação, o que permitiria compará-los com o imóvel objeto do estudo avaliativo, sobretudo no que se refere à localização, tempo de construção, características intrínsecas e estado de conservação. Sequer se constata do laudo impugnado quais os ditos ‘sites especializados em venda de imóveis’ consultados pela perita avaliadora. Não se verifica, por fim, de forma objetiva, quais fundamentos e critérios teriam sido cotejados e aplicados pela perita para alcance da importância avaliada. 5. Se o laudo avaliativo realizado na origem não apresentou dados e fundamentos suficientes para aferição do real valor de avaliação do bem imóvel, autoriza-se a determinação de nova avaliação, na forma do art. 873 do CPC. (...)” (Acórdão 1863450, 0705419-51.2024.8.07.0000, Relator(a): SANDRA REVES, 7a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 15/05/2024, publicado no PJe: 29/05/2024.) “(...) 2. Do laudo de avaliação dos imóveis. 2.1. A despeito de a avaliação realizada pelo oficial de justiça ter sido homologada na decisão interlocutória, bem como o deferimento do pedido liminar, resta, neste momento processual, juridicamente possível nova avaliação do imóvel em questão. 2.2. Isso porque, o agravante trouxe fundamentação suficientemente capaz de levar dúvida fundada sobre o valor atribuído ao bem na primeira avaliação, o que retrata, possivelmente, um valor díspar do imóvel, consoante pesquisa mercadológica. 2.3. De acordo com o artigo 872 do Código de Processo Civil, a avaliação realizada pelo oficial de justiça deve ser constituída de vistoria e laudo anexados ao auto de penhora, devendo especificar o bem, com suas características, e o estado em que se encontra, bem como o seu valor. 2.4. Por sua vez, o art. 873 do Código de Processo Civil admite nova avaliação quando se verificar quaisquer das hipóteses indicadas em seus incisos. 2.5. O laudo o oficial de justiça informa que não teve acesso ao interior do imóvel e promoveu a avaliação apenas indireta do bem, percorrendo o perímetro externo do imóvel, com base em sites imobiliários. 2.6. Nota-se também que os valores de avaliação do imóvel alegada pelo agravante e a alegada pelo oficial de justiça são bastante destoantes. O oficial de justiça não adentrou no interior do imóvel para poder observar o estado de conservação, a pintura e os revestimentos utilizados no bem. 2.7. A ausência de avaliação do interior do imóvel e da observância das suas condições reais pode ter comprometido o resultado final da avaliação. 2.8. Jurisprudência: ‘(...) 4. No caso, diante da discrepância entre os valores apresentados pelo avaliador judicial e a impugnação, afigura-se razoável nova avaliação do bem, a fim de garantir a sua adjudicação por preço condizente com a atual realidade do mercado imobiliário. 4.1. A ausência de avaliação do interior do imóvel e da observância das suas condições reais pode ter comprometido o resultado final da avaliação. 4.2. Portanto, há elementos para determinar uma segunda avaliação do bem por oficial de justiça, conforme art. 873, I, do CPC. No caso, deve ser proporcionada a avaliação interna do bem para que todas as características do bem sejam levadas em consideração. (...)’ (07317001520228070000, Relator: João Egmont, 2a Turma Cível, DJE: 7/2/2023.). 2.9. Ante o exposto, há elementos para determinar uma segunda avaliação do bem por oficial de justiça, conforme art. 873, I, do CPC. (...)” (Acórdão 1692910, 0737198-92.2022.8.07.0000, Relator(a): JOÃO EGMONT, 2a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 19/04/2023, publicado no PJe: 12/05/2023.) Há também, risco de dano iminente à agravante, pois, embora tenha constado da decisão agravada que não será designada hasta pública até o julgamento da apelação em embargos de terceiro no 0702304-98.2024.8.07.0007 (que versa sobre a propriedade do mencionado bem), referido recurso se encontra pautado na 36a Sessão Ordinária do Plenário Virtual - 4TCV (período de 10/10/24 a 17/10/24), de modo que, após essa data, em tese, não haverá impedimento para o leilão do imóvel. Eventual conclusão em sentido contrário demanda uma análise mais detida da questão e recomenda a instauração do prévio contraditório. Ante o exposto, com a mais elevada vênia, defiro, por ora, o efeito suspensivo. Comunique-se ao Juízo a quo. Intime-se a parte agravada para contrarrazões. P. I. SÉRGIO ROCHA Desembargador Relator