Tribunal: TJDFT
Processo: 0748079-60.2024.8.07.0000
Órgão julgador: TEÓFILO CAETANO
Órgão colegiado: 1a Turma Cível
Data de publicação: 2024-12-17

Ementa:
Vistos etc. Cuida-se de agravo de instrumento, com pedido de efeito suspensivo ativo, aviado por Village Arquitetura de Lazer Ltda., na condição de terceira interessada, em face do provimento[1] que, nos autos da execução de título extrajudicial promovida pelo agravado – Condomínio Village Arquitetura de Lazer – em desfavor de Heliene Kátia Nunes dos Santos, após deferimento da penhora dos direitos aquisitivos detidos pela executada/segunda agravada, homologara o laudo de avaliação e deferira a alienação judicial do imóvel individualizado como “apartamento 906, torre 3, lote 1480/1580, quadra 5, Setor Industrial (gama), Brasília-DF”, objeto de contrato de financiamento com alienação fiduciária em garantia no qual figura a agravante como mutuante e credora fiduciária. Almeja a agravante, mediante concessão de efeito suspensivo ao recurso, o sobrestamento dos efeitos da decisão arrostada, e, alfim, o provimento do recurso para reformar a decisão a quo, de forma a determinar que eventual expropriação do imóvel em hasta pública tome como parâmetro a expressão econômica dos direitos aquisitivos da executada, desconstituindo a homologação do valor de avaliação do imóvel por não restar destacado o direito da credora fiduciária sobre o bem; outrossim, ordenar que do edital de convocação reste destacado que a constrição judicial se limita aos direitos aquisitivos sobre o imóvel e que a consolidação da propriedade plena resta condicionada ao pagamento do saldo remanescente devido à credora fiduciária. Como lastro passível de aparelhar a pretensão reformatória que veiculara, argumentara a agravante que o imóvel individualizado fora-lhe oferecido em alienação fiduciária pela executada, visando à garantia do débito originário do financiamento que lhe fomentara, destinado à aquisição do próprio imóvel. Esclarecera que o empréstimo deve ser pago em prestações mensais, vigendo a garantia até a liquidação do mútuo. Acentuara que, assim, detém a propriedade resolúvel do imóvel penhorado, não se afigurando cabível sua alienação. Aduzira que, detendo a executada apenas a posse direta do bem, inviável o deferimento da expropriação do imóvel que lhe fora oferecido em garantia, haja vista que não é ela titular do domínio pleno, pois, em verdade, é a detentora da propriedade resolúvel do bem. Consignara que, devendo ser assegurada efetividade aos atos executórios, inviável que seja realizada a alienação do imóvel determinada, pois titular do domínio resolução do imóvel. Defendera que, portanto, deve a decisão que determinara a alienação do imóvel ser reformada. Pontuara que a decisão que homologara a avaliação colacionada aos autos não se mostra escorreita, porquanto a avaliação hostilizada considerou o valor do imóvel em si e não dos direitos aquisitivos pertencentes à executada. Asseverara, ademais, que a determinação de realização do leilão judicial, sem considerar os débitos pendentes, afronta seus direitos de credora fiduciária, gerando insegurança jurídica, posto que eventual expropriação pelo valor integral do bem permitiria que o arrematante adquirisse o imóvel em sua integralidade, haja vista que o valor mínimo estipulado para a arrematação não refletiria a expressão monetária dos direitos aquisitivos, mas, sim, o próprio valor do imóvel. Reforçara, nesse espeque, que não houvera qualquer ordem ou medida constritiva diretamente sobre o bem em si, o que, consequentemente, sobejara impossibilitada a avaliação ou a realização de qualquer medida expropriatória, como o leilão judicial, sobre o imóvel. Assinalara, ademais, que os direitos aquisitivos se referem exclusivamente ao que a segunda agravada/executada detém sobre o imóvel na qualidade de devedora fiduciante, tornando-se desnecessária a avaliação mercadológica do imóvel, sendo suficiente a verificação da expressão econômica das parcelas adimplidas em relação ao valor total da dívida, devendo ser considerado o montante já quitado, qual seja, R$ 194.518,95 (cento e noventa e quatro mil, quinhentos e dezoito reais e noventa e cinco centavos). Destacara que o valor econômico dos direitos aquisitivos não equivale ao valor de mercado do imóvel, valor esse aplicável apenas em caso de alienação do bem em sua totalidade. Assim, não se mostra devia a homologação que considerara, ao revés do valor correlato aos direitos aquisitos, o valor de mercado do imóvel na sua integralidade. Defendera, ainda, que, ao autorizar o leilão judicial, o juízo primevo ignorara a necessidade de resguardar o crédito da agravante ou deixara de especificar como a alienação dos direitos aquisitivos deveria ser procedida. Pugnara a imprescindibilidade de constar do edital a ressalva de que, alienados os direitos aquisitivos, o negócio jurídico de compra e venda firmado com a credora fiduciária permanecerá válido, sub-rogando-se o arrematante nos direitos e obrigações da executada. Verberara que a necessidade de resguardar o crédito da agravante também decorre do fato de no bojo do processo n.o 0734417-02.2019.8.07.0001 ter sido deferida, em 23.01.2023, a penhora dos direitos aquisitivos da segunda agravada sobre o mesmo imóvel, devidamente registrada à margem da matrícula imobiliária, razão pela qual deve-se priorizar a penhora mais antiga, independentemente da natureza do crédito. O instrumento está adequadamente formado. É o relatório. Decido. Cuida-se de agravo de instrumento, com pedido de efeito suspensivo ativo, aviado por Village Arquitetura de Lazer Ltda., na condição de terceira interessada, em face do provimento que, nos autos da execução de título extrajudicial promovida pelo agravado – Condomínio Village Arquitetura de Lazer – em desfavor de Heliene Kátia Nunes dos Santos, após deferimento da penhora dos direitos aquisitivos detidos pela executada/segunda agravada, homologara o laudo de avaliação e deferira a alienação judicial do imóvel individualizado como “apartamento 906, torre 3, lote 1480/1580, quadra 5, Setor Industrial (gama), Brasília-DF”, objeto de contrato de financiamento com alienação fiduciária em garantia no qual figura a agravante como mutuante e credora fiduciária. Almeja a agravante, mediante concessão de efeito suspensivo ao recurso, o sobrestamento dos efeitos da decisão arrostada, e, alfim, o provimento do recurso para reformar a decisão a quo, de forma a determinar que eventual expropriação do imóvel em hasta pública tome como parâmetro a expressão econômica dos direitos aquisitivos da executada, desconstituindo a homologação do valor de avaliação do imóvel por não restar destacado o direito da credora fiduciária sobre o bem; outrossim, ordenar que do edital de convocação reste destacado que a constrição judicial se limita aos direitos aquisitivos sobre o imóvel e que a consolidação da propriedade plena resta condicionada ao pagamento do saldo remanescente devido à credora fiduciária. De acordo com o alinhado, o objeto deste agravo cinge-se à aferição da legitimidade da decisão que homologara a avaliação do imóvel individualizado e deferira a sua alienação por meio de leilão judicial, conquanto penhorados apenas os direitos aquisitivos pertencentes à executada sobre aludido bem. Emoldurada a matéria controversa, passo a apreciar a pretensão antecipatória deduzida. Pontuado o objeto do agravo, perfazendo, em um primeiro momento, o juízo de admissibilidade do recurso, assinalo que o recurso não pode ser conhecido em sua integralidade. Consoante reportado, o inconformismo da apelante englobara pedido de que seja desconstituída a homologação do valor de avaliação do imóvel por não restar destacado o direito da credora fiduciária sobre o bem. Entretanto, conquanto a avaliação do imóvel, realizada pelo oficial de justiça, tenha sido amparada pelo valor mercadológico do bem, considerando sua integralidade, o julgar singular destacara o débito relativo à alienação fiduciária e, por conseguinte, o direito da credora fiduciária.[2]. Com efeito, o arguido pela recorrente ressoara, pois, dissonante da realidade processual pela conjuntura de, na prática, não se afigurar sucumbente quanto ao ponto. Assim é que o agravo de instrumento que formulara, quanto ao ponto, carece de interesse, não podendo ser conhecido quanto ao ponto. Como é cediço, a interposição do recurso inaugura uma nova fase processual, que deverá ser conhecida se houver o cumprimento de alguns pressupostos e condições que garantem a análise pelo Juízo ad quem, e o juízo de admissibilidade caracteriza-se como o conjunto de requisitos a serem preenchidos pela parte apelante para que haja o conhecimento do recurso, tratando-se, pois, de matéria de ordem pública. Ademais, consubstancia verdadeiro truísmo que o duplo grau de jurisdição se qualifica como uma das vigas mestras que conferem sustentação ao devido processo legal. Afinado com esse enunciado, o estatuto processual, efetivamente no § 3o de seu artigo 1.010, conferira ao órgão recursal competência exclusiva para realizar o juízo de admissibilidade do apelo formulado. Ou seja, segundo a ritualística implantada pelo Código de Processo Civil, a competência para realização do juízo de admissibilidade do recurso de apelação fora concentrada no Juízo ad quem, privando o Juízo a quo dessa prerrogativa como forma de prevenir a feitura do duplo juízo de admissibilidade. Nessa toada de raciocínio, tem-se que os pressupostos recursais são condições necessariamente verificadas antes da análise do mérito do recurso e podem ser divididos em intrínsecos/subjetivos – dizem respeito à essência das partes e são visualizados a partir da decisão, logo: cabimento, legitimidade, interesse recursal e inexistência de fato impeditivo ou extintivo do direito de recorrer –, e extrínsecos/objetivos – ligados ao modo de exercer o recurso, isto é: tempestividade, preparo e regularidade formal. Dentre os pressupostos de admissibilidade do recurso, encontram-se a legitimidade e o interesse processual, que, ante o prejuízo advindo da decisão impugnada, autoriza a parte vencida, o terceiro prejudicado e o Ministério Público a se utilizarem das vias recursais adequadas para manifestarem suas irresignações, consoante o disposto no artigo 996 do Código de Processo Civil. À vista disso, considerando que o agravo de instrumento não preenche os pressupostos de admissibilidade no que lhe concerne à pretensão reformatória para restar destacado o direito da credora fiduciária, nota-se que o instrumento recursal em exame deve ser conhecido apenas parcialmente. É que o interesse em recorrer – requisito intrínseco de admissibilidade recursal – extrai-se da análise do atendimento ao binômio utilidade-necessidade da impugnação, ou seja, exsurge em face da constatação da utilidade da prestação jurisdicional concretamente apta a propiciar um resultado prático mais vantajoso ao recorrente. Por conseguinte, haverá interesse de recorrer sempre que o julgamento realizado pela instância recursal puder produzir melhoria na situação jurídica da parte apelante, devendo ser útil (possibilitar situação mais favorável) e necessário (o recurso deverá ser o mecanismo essencial para a reforma ou revisão da decisão a quo). Com efeito, assimila-se que, além da necessidade e utilidade, a sucumbência é um dos pressupostos exigidos para a configuração do interesse recursal, de modo que, se a ré apelante não sucumbira na questão esmiuçada, exorbita inexorável a conclusão de que não possui interesse recursal quanto ao ponto, notadamente porque a insurreição que dispusera em sua peça recursal não é útil nem passível de lhes ensejar qualquer melhoria jurídica. Nesse descortino, sobeja clarividente que não há interesse em modular a resolução empreendida quanto ao destaque, na avaliação do imóvel individualizado, do débito de alienação fiduciária e, por conseguinte, do direito da credora fiduciária, porquanto o juízo primevo assim procedera, de maneira que conheço somente em parte do agravo de instrumento. No que se refere a insurgência acerca da alienação do imóvel individualizado, convém ressaltar que, de conformidade com o que se infere dos autos, a penhora efetivada nos autos da ação executiva extrajudicial recaíra sobre os direitos aquisitivos pertinentes ao apartamento nomeado, que adquirira a segunda executada junto à agravante e, em contrapartida, lhe fora oferecido em garantia. A delimitação da penhora havida fora consignada expressamente no termo de penhora lavrado, no qual constara tratar-se de penhora de direitos aquisitivos detidos sobre o bem[3]. Sob essa realidade ressoa que não se afigura possível a expropriação do imóvel, porquanto a devedora não é a titular da propriedade plena do bem, pois seu domínio resolúvel está reservado, em verdade, à credora fiduciária. De acordo com o disposto no art. 22 da Lei n. 9.514/1997, a alienação fiduciária “é negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel”. Nesses casos, a propriedade permanece com o credor fiduciário até o cumprimento das obrigações acordadas, ou seja, até o pagamento da obrigação garantida, podendo o devedor, a partir desse momento, exigir a outorga de escritura definitiva, nos moldes do art. 25 do mesmo diploma legal. Na hipótese, incide sobre o imóvel cujos direitos aquisitivos foram penhorados alienação fiduciária em garantia em favor da agravante - Village Arquitetura de Lazer Ltda -, decorrente do financiamento que fomentara à executada para a aquisição do bem. Conforme pontuado, o alienante fiduciário, ao oferecer em garantia bem da sua propriedade, continua na posse direta da coisa, sendo sua propriedade indireta, ou seja, o domínio resolúvel, outorgada ao credor fiduciário até o adimplemento da obrigação garantida. Sob essa realidade é que a expropriação judicial determinada na decisão vergastada se afigura desguarnecida de sustentação material, pois a alienação somente pode alcançar patrimônio disponível da executada, o que não se coaduna à hipótese dos autos, porquanto, a despeito de ter havido a penhora sobre os direitos aquisitivos do bem, a executada não possui e propriedade do imóvel alienado fiduciariamente, porquanto a propriedade fiduciária resolúvel permanece com a agravante, credora fiduciária. Conquanto a penhora, no caso, tenha alcançado os direitos detidos pela executada agravada sobre o imóvel, tendo em conta o gravame derivado da alienação fiduciária, ainda não ocorrera a quitação das parcelas contratadas decorrentes do financiamento garantido, de modo que a propriedade fiduciária resolúvel permanece com a credora fiduciária. Assim é que a devedora que integra angularidade passiva da execução manejada pelo agravante detêm apenas a posse direta e o direito real de aquisição do bem, desde que adimplidas as obrigações que ensejaram a estipulação da garantia. Nesse sentido é o disposto no artigo 1.361 do Código Civil, in verbis: Art. 1.361. Considera-se fiduciária a propriedade resolúvel de coisa móvel infungível que o devedor, com escopo de garantia, transfere ao credor. §1o Constitui-se a propriedade fiduciária com o registro do contrato, celebrado por instrumento público ou particular, que lhe serve de título, no Registro de Títulos e Documentos do domicílio do devedor, ou, em se tratando de veículos, na repartição competente para o licenciamento, fazendo-se a anotação no certificado de registro. §2o Com a constituição da propriedade fiduciária, dá-se o desdobramento da posse, tornando-se o devedor possuidor direto da coisa. §3o A propriedade superveniente, adquirida pelo devedor, torna eficaz, desde o arquivamento, a transferência da propriedade fiduciária.” Assim é que o bem alienado fiduciariamente não pode ser expropriado para satisfação de obrigação diversa daquela cujo adimplemento garante. A realização de obrigação diversa via da expropriação do bem alienado em garantia, destarte, depende de eventual realização da garantia. Enquanto não adimplido o débito garantido, sobeja permitida apenas a penhora dos direitos aquisitivos detidos pela executada, jamais a alienação do imóvel, pois, rememora-se, não pertence à obrigada fiduciária, ensejando a inviabilidade de expropriação do próprio imóvel. Deve ser registrado que, no caso, conquanto, como dito, tenha havido a penhora dos direitos detidos pela executada sobre o imóvel, ainda não ocorrera a quitação das parcelas contratadas decorrentes do financiamento garantido, de modo que a propriedade fiduciária resolúvel permanece com a agravante, credora fiduciária. Nesse contexto, o que se afigura possível, conforme ultimado, é a penhora dos direitos aquisitivos detidos pela executada sobre o imóvel que oferecera em garantia fiduciária das obrigações que assumira junto à credora fiduciária, como efetivamente ocorrera, e não a expropriação do próprio imóvel, como determinara o juízo singular na decisão objurgada, mormente porque efetivamente seu domínio resolúvel pertence à destinatária da garantia que representa até que haja a completa resolução das obrigações que garante, no caso, a credora fiduciária agravante. É que, frise-se novamente, o domínio pleno do imóvel não é detido pela executada e, não tendo a agravante participado da relação jurídica processual da qual emergira o título executivo, não sobeja possível a expropriação do imóvel cujo domínio resolúvel lhe está afetado para realização de crédito de terceiro. Para tanto, afigura-se necessário aguardar a quitação da obrigação pela devedora e a consequente resolução da propriedade fiduciária. A título ilustrativo deve ser registrado que o entendimento pretoriano que há muito se estratificara é no sentido de que, na forma do apregoado pelo artigo 835, inciso XIII, do estatuto processual, ressoa viável apenas a penhora de direitos aquisitivos detidos pela executada decorrente de contrato de alienação fiduciária, não a alienação do próprio imóvel, ao contrário do determinado pelo juízo primevo. É que, assumindo a obrigação de solver as prestações derivadas do contrato garantido por alienação fiduciária e tendo pagado as parcelas vencidas, à devedora fiduciário já remanesce saldo proveniente do que pagara após a eventual execução da garantia, e, outrossim, se quitado integralmente o empréstimo, a propriedade e posse do bem que representa a garantia restarão consolidadas em suas mãos. Emergindo das prestações solvidas direito materialmente aferível afigura-se viável, então, que, à míngua de outros bens e de acordo com o interesse manifestado pela própria credora, conquanto inócua a medida, sejam penhorados os direitos detidos pela obrigada fiduciária no seio de execução que tem como objeto obrigação diversa da garantida fiduciariamente. Como é cediço, o alienante fiduciário, ao oferecer em garantia bem da sua propriedade, continua na posse direta da coisa, sendo sua propriedade indireta, ou seja, o domínio resolúvel, outorgada ao credor fiduciário até o adimplemento da obrigação garantida. Ante essa circunstância, o bem alienado fiduciariamente não pode ser penhorado, tampouco, como no caso em epígrafe, alienado judicialmente para a satisfação de obrigação diversa daquela cujo adimplemento garante. Contudo, detendo a alienante fiduciário direitos sobre a coisa, vez que continua na sua posse e solve parcelas provenientes da obrigação que garante, são passíveis de constrição. Ora, o simples fato de a alienante fiduciário continuar na posse do bem e amortizar a obrigação garantida fiduciariamente lhe irradia direitos. Esses direitos, portanto, revestem-se de expressão pecuniária e são passíveis de constrição, consoante dispõe expressamente o artigo 835, inciso XIII, do CPC. Esse é o entendimento há muito firmado por essa egrégia Corte de Justiça sobre a matéria, consoante atestam os arestos adiante sumariados: “AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROCESSUAL CIVIL. PRELIMINAR DE INADMISSIBILIDADE RECURSAL. ART. 1.017 DO CPC. AUTOS ELETRÔNICOS. JUNTADA DE DOCUMENTOS NÃO OBRIGATÓRIA. PRELIMINAR REJEITADA. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. DÍVIDA CONDOMINIAL. PENHORA DE IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. IMPOSSIBILIDADE. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. 1. Trata-se de agravo de instrumento interposto por instituição financeira, credora fiduciária, contra decisão que, nos autos de cumprimento de sentença movido contra devedora fiduciante, rejeitou a impugnação à penhora de imóvel alienado fiduciariamente. 2. É dispensável a apresentação das peças referidas nos incisos I e II do caput do art. 1.017 do CPC quando se trata de processo eletrônico, conforme o § 5o do mesmo dispositivo legal. Preliminar de inadmissibilidade recursal rejeitada. 3. Não se admite a penhora de bem alienado fiduciariamente em cumprimento de sentença movido contra devedora fiduciante, ainda que o crédito exequendo tenha natureza propter rem, como os débitos condominiais, porque, enquanto não houver o adimplemento integral do débito, a propriedade resolúvel do imóvel é do credor fiduciário. Precedentes STJ e TJDFT. 4. Anote-se que, no caso em espécie, o imóvel foi avaliado em R$170.000,00 (cento e setenta mil reais), enquanto a dívida atualizada até o mês de agosto/2023 era de R$1.007,94 (um mil e sete reais e noventa e quatro centavos). Ademais, a devedora já depositou em juízo a quantia de R$782,81 (setecentos e oitenta e dois reais e oitenta e um centavos), sobrevindo manifestação de interesse na conciliação de ambas as partes. Esse cenário induz ao reconhecimento de que a manutenção da penhora do imóvel iria, ainda, de encontro ao princípio da menor onerosidade da execução (art. 805 do CPC). 5. Diante desse quadro, merece acolhida a pretensão recursal para reforma da decisão que manteve a penhora sobre o bem imóvel gravado com pacto de alienação fiduciária em garantia. 6. Recurso conhecido e provido.” (Acórdão no 1793781, 07381287620238070000, Relator: SANDRA REVES, 7a Turma Cível, data de julgamento: 29/11/2023, publicado no PJe: 21/12/2023. Pág.: Sem Página Cadastrada.) “DIREITO PROCESSUAL CIVIL. DÉBITO CONDOMINIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. PENHORA DO IMÓVEL PERTENCENTE AO DEVEDOR. IMPOSSIBILIDADE. 1. Não é possível a penhora de bem alienado fiduciariamente, eis que referido bem não integra o patrimônio do devedor. 2. É possível apenas a constrição de eventuais direitos sobre o imóvel, nos termos do art. 835, inciso XII, do CPC. 3. Agravo de instrumento não provido.” (Acórdão no 181365, 07271062120238070000, Relator: ARNOLDO CAMANHO, 4a Turma Cível, data de julgamento: 8/2/2024, publicado no DJE: 6/3/2024. Pág.: Sem Página Cadastrada.) “DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO FISCAL. IMÓVEL GRAVADO COM ÔNUS DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. PENHORA DO PRÓPRIO BEM. IMPOSSIBILIDADE. DECISÃO MANTIDA. Viceja na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça entendimento pela penhorabilidade dos direitos do Devedor/Fiduciante sobre o imóvel. Todavia, verifica-se que a pretensão do Agravante, nos moldes em que deduzida na Primeira Instância e razões do recurso instrumental ora em análise, volta-se para a penhora do próprio imóvel gravado com ônus de alienação fiduciária (art. 11, IV, da Lei n.o 6.830/80), o que não se afigura possível. Agravo de Instrumento desprovido.” (Acórdão no 1198306, 07060064920198070000, Relator: ANGELO PASSARELI, 5a Turma Cível, data de julgamento: 4/9/2019, publicado no DJE: 10/9/2019. Pág.: Sem Página Cadastrada.) Sob essa realidade, notadamente diante da nuança de que somente os direitos aquisitivos detidos pela executada sobre o imóvel é que restaram penhorados, inviável a alienação do bem na forma como encaminhada pelo douto juízo singular. A penhora sobre bem gravado por alienação fiduciária alcança apenas os direitos aquisitivos detidos pelo obrigado fiduciário, ou seja, o equivalente ao que verter. Conseguintemente, inviável a alienação judicial do imóvel, pois seu domínio resolúvel pertence à credora fiduciária, tornando inviável que seja alienado em execução que lhe é estranha, pois implicaria expropriação de bem no bojo de processo executivo que lhe é alheio, a par de ser ignorada a garantia convencionada. Dessarte, a alienação dos direitos constritos, que é improvável, acaso efetivada deverá alcançar exclusivamente o equivalente ao pago, ou seja, o conhecido como “ágio”, ou, ainda, deverá o exequente aguardar eventual realização da garantia pela credora fiduciária e somente após a quitação da obrigação garantida aferir se subsistira saldo remanescente passível de lhe ser revertido. Registre-se que não se desconhece a subsistência de julgado emanado do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que, em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício, é possível a penhora do próprio imóvel que originara o débito, ainda que esteja alienado fiduciariamente, tendo em vista a natureza da dívida condominial, como retrata o julgado que ora se transcreve, in verbis: “CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. NATUREZA PROPTER REM DO DÉBITO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. PENHORA DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. As normas dos arts. 27, § 8o, da Lei no 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do CC/2002, reguladoras do contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, apenas disciplinam as relações jurídicas ente os contratantes, sem alcançar relações jurídicas diversas daquelas, nem se sobrepor a direitos de terceiros não contratantes, como é o caso da relação jurídica entre condomínio edilício e condôminos e do direito do condomínio credor de dívida condominial, a qual mantém sua natureza jurídica propter rem. 2. A natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa. Por isso, se sobreleva ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, na condição de proprietário sujeito à uma condição resolutiva, não pode ser detentor de maiores direitos que o proprietário pleno. 3. Em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao débito, ainda que esteja alienado fiduciariamente, tendo em vista a natureza da dívida condominial, nos termos do art. 1.345 do Código Civil de 2002. 4. Para tanto, o condomínio exequente deve promover também a citação do credor fiduciário, além do devedor fiduciante, a fim de vir aquele integrar a execução para que se possa encontrar a adequada solução para o resgate dos créditos, a qual depende do reconhecimento do dever do proprietário, perante o condomínio, de quitar o débito, sob pena de ter o imóvel penhorado e levado à praceamento. Ao optar pela quitação da dívida, o credor fiduciário se sub-roga nos direitos do exequente e tem regresso contra o condômino executado, o devedor fiduciante. 5. Recurso especial provido.” (REsp n. 2.059.278/SC, relator Ministro Marco Buzzi, relator para acórdão Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 23/5/2023, DJe de 12/9/2023.) Contudo, aludido entendimento não está exposto em precedente vinculante, de molde que viável que seja conferida interpretação e aplicação ao disposto pelo legislador segundo a exegese extraída pelo julgador, conquanto dissonante. O que é exigido, em situações como esta, é que a argumentação alinhada, conquanto dissonante do precedente, esteja devidamente aparelhada em fundamentação juridicamente alinhavada com estofo no direito posto. Outrossim, imperioso consignar a subsistência de entendimento emanado daquela Corte em sentido contrário ao firmado naquele outro julgado, ou seja, de inviabilidade de constrição do imóvel ainda que para adimplemento de débito condominial, confira-se: “CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO DE TAXAS CONDOMINIAIS. PENHORA DO IMÓVEL GRAVADO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. IMPOSSIBILIDADE. BEM QUE NÃO INTEGRA O PATRIMÔNIO DO DEVEDOR FIDUCIANTE. 1. A controvérsia dos autos está em definir se é possível a penhora de imóvel gravado de alienação fiduciária em ação de execução de despesas condominiais de responsabilidade do devedor fiduciante. 2. Em se tratando de bem alienado fiduciariamente, não se admite a penhora do imóvel, ainda que para satisfação de taxas condominiais, sendo possível apenas a penhora de direitos do devedor sobre o contrato com pacto de alienação fiduciária. Agravo interno improvido.” (AgInt no AREsp n. 2.474.939/RJ, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 17/6/2024, DJe de 19/6/2024.) – Sem grifos no original. Alinhadas essas considerações e aferido que a penhora alcançara apenas os direitos aquisitivos detidos pela executada sobre o imóvel, objeto de alienação fiduciária em garantia, inviável expropriação do próprio bem determinada pelo juízo primevo. A medida expropriatória, portanto, não pode ser efetivada, ressalvada a eventual tentativa de expropriação dos direitos aquisitivos penhorados. Assim, verificados os pressupostos, o efeito suspensivo reclamado pela agravante deve ser concedido, sendo forçoso reconhecer que o decisório arrostado, confrontando com a relevante fundamentação aduzida, é capaz de lhe trazer prejuízo material de difícil reparação, razão pela qual deve ser suspenso até que a questão em foco seja levada ao Colégio Revisor. A apreensão desses argumentos legitima a agregação ao agravo do efeito suspensivo almejado. Esteado nos argumentos alinhados e lastreado no artigo 1.019, I, do novo estatuto processual, admitindo-o parcialmente, agrego ao agravo o efeito suspensivo ativo postulado para sobrestar os efeitos da decisão arrostada, determinando a paralisação dos atos expropriatórios que têm como objeto o imóvel nomeado até o julgamento deste agravo, ressalvada eventual disposição exclusivamente dos direitos aquisitivos detidos pela executada sobre o bem (CPC, art. 835, XII). Comunique-se à ilustrada prolatora da decisão desafiada. Expedida essa diligência, aos agravados para, querendo, responderem ao agravo no prazo que legalmente lhes é assegurado para esse desiderato. Intimem-se. Brasília-DF, 12 de dezembro de 2024. Desembargador TEÓFILO CAETANO Relator [1] ID 210563632, autos de origem (fls. 724/725) [2] ID 210563632, autos de origem [3] I 151553464, autos de origem

Inteiro teor:
Vistos etc. Cuida-se de agravo de instrumento, com pedido de efeito suspensivo ativo, aviado por Village Arquitetura de Lazer Ltda., na condição de terceira interessada, em face do provimento[1] que, nos autos da execução de título extrajudicial promovida pelo agravado – Condomínio Village Arquitetura de Lazer – em desfavor de Heliene Kátia Nunes dos Santos, após deferimento da penhora dos direitos aquisitivos detidos pela executada/segunda agravada, homologara o laudo de avaliação e deferira a alienação judicial do imóvel individualizado como “apartamento 906, torre 3, lote 1480/1580, quadra 5, Setor Industrial (gama), Brasília-DF”, objeto de contrato de financiamento com alienação fiduciária em garantia no qual figura a agravante como mutuante e credora fiduciária. Almeja a agravante, mediante concessão de efeito suspensivo ao recurso, o sobrestamento dos efeitos da decisão arrostada, e, alfim, o provimento do recurso para reformar a decisão a quo, de forma a determinar que eventual expropriação do imóvel em hasta pública tome como parâmetro a expressão econômica dos direitos aquisitivos da executada, desconstituindo a homologação do valor de avaliação do imóvel por não restar destacado o direito da credora fiduciária sobre o bem; outrossim, ordenar que do edital de convocação reste destacado que a constrição judicial se limita aos direitos aquisitivos sobre o imóvel e que a consolidação da propriedade plena resta condicionada ao pagamento do saldo remanescente devido à credora fiduciária. Como lastro passível de aparelhar a pretensão reformatória que veiculara, argumentara a agravante que o imóvel individualizado fora-lhe oferecido em alienação fiduciária pela executada, visando à garantia do débito originário do financiamento que lhe fomentara, destinado à aquisição do próprio imóvel. Esclarecera que o empréstimo deve ser pago em prestações mensais, vigendo a garantia até a liquidação do mútuo. Acentuara que, assim, detém a propriedade resolúvel do imóvel penhorado, não se afigurando cabível sua alienação. Aduzira que, detendo a executada apenas a posse direta do bem, inviável o deferimento da expropriação do imóvel que lhe fora oferecido em garantia, haja vista que não é ela titular do domínio pleno, pois, em verdade, é a detentora da propriedade resolúvel do bem. Consignara que, devendo ser assegurada efetividade aos atos executórios, inviável que seja realizada a alienação do imóvel determinada, pois titular do domínio resolução do imóvel. Defendera que, portanto, deve a decisão que determinara a alienação do imóvel ser reformada. Pontuara que a decisão que homologara a avaliação colacionada aos autos não se mostra escorreita, porquanto a avaliação hostilizada considerou o valor do imóvel em si e não dos direitos aquisitivos pertencentes à executada. Asseverara, ademais, que a determinação de realização do leilão judicial, sem considerar os débitos pendentes, afronta seus direitos de credora fiduciária, gerando insegurança jurídica, posto que eventual expropriação pelo valor integral do bem permitiria que o arrematante adquirisse o imóvel em sua integralidade, haja vista que o valor mínimo estipulado para a arrematação não refletiria a expressão monetária dos direitos aquisitivos, mas, sim, o próprio valor do imóvel. Reforçara, nesse espeque, que não houvera qualquer ordem ou medida constritiva diretamente sobre o bem em si, o que, consequentemente, sobejara impossibilitada a avaliação ou a realização de qualquer medida expropriatória, como o leilão judicial, sobre o imóvel. Assinalara, ademais, que os direitos aquisitivos se referem exclusivamente ao que a segunda agravada/executada detém sobre o imóvel na qualidade de devedora fiduciante, tornando-se desnecessária a avaliação mercadológica do imóvel, sendo suficiente a verificação da expressão econômica das parcelas adimplidas em relação ao valor total da dívida, devendo ser considerado o montante já quitado, qual seja, R$ 194.518,95 (cento e noventa e quatro mil, quinhentos e dezoito reais e noventa e cinco centavos). Destacara que o valor econômico dos direitos aquisitivos não equivale ao valor de mercado do imóvel, valor esse aplicável apenas em caso de alienação do bem em sua totalidade. Assim, não se mostra devia a homologação que considerara, ao revés do valor correlato aos direitos aquisitos, o valor de mercado do imóvel na sua integralidade. Defendera, ainda, que, ao autorizar o leilão judicial, o juízo primevo ignorara a necessidade de resguardar o crédito da agravante ou deixara de especificar como a alienação dos direitos aquisitivos deveria ser procedida. Pugnara a imprescindibilidade de constar do edital a ressalva de que, alienados os direitos aquisitivos, o negócio jurídico de compra e venda firmado com a credora fiduciária permanecerá válido, sub-rogando-se o arrematante nos direitos e obrigações da executada. Verberara que a necessidade de resguardar o crédito da agravante também decorre do fato de no bojo do processo n.o 0734417-02.2019.8.07.0001 ter sido deferida, em 23.01.2023, a penhora dos direitos aquisitivos da segunda agravada sobre o mesmo imóvel, devidamente registrada à margem da matrícula imobiliária, razão pela qual deve-se priorizar a penhora mais antiga, independentemente da natureza do crédito. O instrumento está adequadamente formado. É o relatório. Decido. Cuida-se de agravo de instrumento, com pedido de efeito suspensivo ativo, aviado por Village Arquitetura de Lazer Ltda., na condição de terceira interessada, em face do provimento que, nos autos da execução de título extrajudicial promovida pelo agravado – Condomínio Village Arquitetura de Lazer – em desfavor de Heliene Kátia Nunes dos Santos, após deferimento da penhora dos direitos aquisitivos detidos pela executada/segunda agravada, homologara o laudo de avaliação e deferira a alienação judicial do imóvel individualizado como “apartamento 906, torre 3, lote 1480/1580, quadra 5, Setor Industrial (gama), Brasília-DF”, objeto de contrato de financiamento com alienação fiduciária em garantia no qual figura a agravante como mutuante e credora fiduciária. Almeja a agravante, mediante concessão de efeito suspensivo ao recurso, o sobrestamento dos efeitos da decisão arrostada, e, alfim, o provimento do recurso para reformar a decisão a quo, de forma a determinar que eventual expropriação do imóvel em hasta pública tome como parâmetro a expressão econômica dos direitos aquisitivos da executada, desconstituindo a homologação do valor de avaliação do imóvel por não restar destacado o direito da credora fiduciária sobre o bem; outrossim, ordenar que do edital de convocação reste destacado que a constrição judicial se limita aos direitos aquisitivos sobre o imóvel e que a consolidação da propriedade plena resta condicionada ao pagamento do saldo remanescente devido à credora fiduciária. De acordo com o alinhado, o objeto deste agravo cinge-se à aferição da legitimidade da decisão que homologara a avaliação do imóvel individualizado e deferira a sua alienação por meio de leilão judicial, conquanto penhorados apenas os direitos aquisitivos pertencentes à executada sobre aludido bem. Emoldurada a matéria controversa, passo a apreciar a pretensão antecipatória deduzida. Pontuado o objeto do agravo, perfazendo, em um primeiro momento, o juízo de admissibilidade do recurso, assinalo que o recurso não pode ser conhecido em sua integralidade. Consoante reportado, o inconformismo da apelante englobara pedido de que seja desconstituída a homologação do valor de avaliação do imóvel por não restar destacado o direito da credora fiduciária sobre o bem. Entretanto, conquanto a avaliação do imóvel, realizada pelo oficial de justiça, tenha sido amparada pelo valor mercadológico do bem, considerando sua integralidade, o julgar singular destacara o débito relativo à alienação fiduciária e, por conseguinte, o direito da credora fiduciária.[2]. Com efeito, o arguido pela recorrente ressoara, pois, dissonante da realidade processual pela conjuntura de, na prática, não se afigurar sucumbente quanto ao ponto. Assim é que o agravo de instrumento que formulara, quanto ao ponto, carece de interesse, não podendo ser conhecido quanto ao ponto. Como é cediço, a interposição do recurso inaugura uma nova fase processual, que deverá ser conhecida se houver o cumprimento de alguns pressupostos e condições que garantem a análise pelo Juízo ad quem, e o juízo de admissibilidade caracteriza-se como o conjunto de requisitos a serem preenchidos pela parte apelante para que haja o conhecimento do recurso, tratando-se, pois, de matéria de ordem pública. Ademais, consubstancia verdadeiro truísmo que o duplo grau de jurisdição se qualifica como uma das vigas mestras que conferem sustentação ao devido processo legal. Afinado com esse enunciado, o estatuto processual, efetivamente no § 3o de seu artigo 1.010, conferira ao órgão recursal competência exclusiva para realizar o juízo de admissibilidade do apelo formulado. Ou seja, segundo a ritualística implantada pelo Código de Processo Civil, a competência para realização do juízo de admissibilidade do recurso de apelação fora concentrada no Juízo ad quem, privando o Juízo a quo dessa prerrogativa como forma de prevenir a feitura do duplo juízo de admissibilidade. Nessa toada de raciocínio, tem-se que os pressupostos recursais são condições necessariamente verificadas antes da análise do mérito do recurso e podem ser divididos em intrínsecos/subjetivos – dizem respeito à essência das partes e são visualizados a partir da decisão, logo: cabimento, legitimidade, interesse recursal e inexistência de fato impeditivo ou extintivo do direito de recorrer –, e extrínsecos/objetivos – ligados ao modo de exercer o recurso, isto é: tempestividade, preparo e regularidade formal. Dentre os pressupostos de admissibilidade do recurso, encontram-se a legitimidade e o interesse processual, que, ante o prejuízo advindo da decisão impugnada, autoriza a parte vencida, o terceiro prejudicado e o Ministério Público a se utilizarem das vias recursais adequadas para manifestarem suas irresignações, consoante o disposto no artigo 996 do Código de Processo Civil. À vista disso, considerando que o agravo de instrumento não preenche os pressupostos de admissibilidade no que lhe concerne à pretensão reformatória para restar destacado o direito da credora fiduciária, nota-se que o instrumento recursal em exame deve ser conhecido apenas parcialmente. É que o interesse em recorrer – requisito intrínseco de admissibilidade recursal – extrai-se da análise do atendimento ao binômio utilidade-necessidade da impugnação, ou seja, exsurge em face da constatação da utilidade da prestação jurisdicional concretamente apta a propiciar um resultado prático mais vantajoso ao recorrente. Por conseguinte, haverá interesse de recorrer sempre que o julgamento realizado pela instância recursal puder produzir melhoria na situação jurídica da parte apelante, devendo ser útil (possibilitar situação mais favorável) e necessário (o recurso deverá ser o mecanismo essencial para a reforma ou revisão da decisão a quo). Com efeito, assimila-se que, além da necessidade e utilidade, a sucumbência é um dos pressupostos exigidos para a configuração do interesse recursal, de modo que, se a ré apelante não sucumbira na questão esmiuçada, exorbita inexorável a conclusão de que não possui interesse recursal quanto ao ponto, notadamente porque a insurreição que dispusera em sua peça recursal não é útil nem passível de lhes ensejar qualquer melhoria jurídica. Nesse descortino, sobeja clarividente que não há interesse em modular a resolução empreendida quanto ao destaque, na avaliação do imóvel individualizado, do débito de alienação fiduciária e, por conseguinte, do direito da credora fiduciária, porquanto o juízo primevo assim procedera, de maneira que conheço somente em parte do agravo de instrumento. No que se refere a insurgência acerca da alienação do imóvel individualizado, convém ressaltar que, de conformidade com o que se infere dos autos, a penhora efetivada nos autos da ação executiva extrajudicial recaíra sobre os direitos aquisitivos pertinentes ao apartamento nomeado, que adquirira a segunda executada junto à agravante e, em contrapartida, lhe fora oferecido em garantia. A delimitação da penhora havida fora consignada expressamente no termo de penhora lavrado, no qual constara tratar-se de penhora de direitos aquisitivos detidos sobre o bem[3]. Sob essa realidade ressoa que não se afigura possível a expropriação do imóvel, porquanto a devedora não é a titular da propriedade plena do bem, pois seu domínio resolúvel está reservado, em verdade, à credora fiduciária. De acordo com o disposto no art. 22 da Lei n. 9.514/1997, a alienação fiduciária “é negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel”. Nesses casos, a propriedade permanece com o credor fiduciário até o cumprimento das obrigações acordadas, ou seja, até o pagamento da obrigação garantida, podendo o devedor, a partir desse momento, exigir a outorga de escritura definitiva, nos moldes do art. 25 do mesmo diploma legal. Na hipótese, incide sobre o imóvel cujos direitos aquisitivos foram penhorados alienação fiduciária em garantia em favor da agravante - Village Arquitetura de Lazer Ltda -, decorrente do financiamento que fomentara à executada para a aquisição do bem. Conforme pontuado, o alienante fiduciário, ao oferecer em garantia bem da sua propriedade, continua na posse direta da coisa, sendo sua propriedade indireta, ou seja, o domínio resolúvel, outorgada ao credor fiduciário até o adimplemento da obrigação garantida. Sob essa realidade é que a expropriação judicial determinada na decisão vergastada se afigura desguarnecida de sustentação material, pois a alienação somente pode alcançar patrimônio disponível da executada, o que não se coaduna à hipótese dos autos, porquanto, a despeito de ter havido a penhora sobre os direitos aquisitivos do bem, a executada não possui e propriedade do imóvel alienado fiduciariamente, porquanto a propriedade fiduciária resolúvel permanece com a agravante, credora fiduciária. Conquanto a penhora, no caso, tenha alcançado os direitos detidos pela executada agravada sobre o imóvel, tendo em conta o gravame derivado da alienação fiduciária, ainda não ocorrera a quitação das parcelas contratadas decorrentes do financiamento garantido, de modo que a propriedade fiduciária resolúvel permanece com a credora fiduciária. Assim é que a devedora que integra angularidade passiva da execução manejada pelo agravante detêm apenas a posse direta e o direito real de aquisição do bem, desde que adimplidas as obrigações que ensejaram a estipulação da garantia. Nesse sentido é o disposto no artigo 1.361 do Código Civil, in verbis: Art. 1.361. Considera-se fiduciária a propriedade resolúvel de coisa móvel infungível que o devedor, com escopo de garantia, transfere ao credor. §1o Constitui-se a propriedade fiduciária com o registro do contrato, celebrado por instrumento público ou particular, que lhe serve de título, no Registro de Títulos e Documentos do domicílio do devedor, ou, em se tratando de veículos, na repartição competente para o licenciamento, fazendo-se a anotação no certificado de registro. §2o Com a constituição da propriedade fiduciária, dá-se o desdobramento da posse, tornando-se o devedor possuidor direto da coisa. §3o A propriedade superveniente, adquirida pelo devedor, torna eficaz, desde o arquivamento, a transferência da propriedade fiduciária.” Assim é que o bem alienado fiduciariamente não pode ser expropriado para satisfação de obrigação diversa daquela cujo adimplemento garante. A realização de obrigação diversa via da expropriação do bem alienado em garantia, destarte, depende de eventual realização da garantia. Enquanto não adimplido o débito garantido, sobeja permitida apenas a penhora dos direitos aquisitivos detidos pela executada, jamais a alienação do imóvel, pois, rememora-se, não pertence à obrigada fiduciária, ensejando a inviabilidade de expropriação do próprio imóvel. Deve ser registrado que, no caso, conquanto, como dito, tenha havido a penhora dos direitos detidos pela executada sobre o imóvel, ainda não ocorrera a quitação das parcelas contratadas decorrentes do financiamento garantido, de modo que a propriedade fiduciária resolúvel permanece com a agravante, credora fiduciária. Nesse contexto, o que se afigura possível, conforme ultimado, é a penhora dos direitos aquisitivos detidos pela executada sobre o imóvel que oferecera em garantia fiduciária das obrigações que assumira junto à credora fiduciária, como efetivamente ocorrera, e não a expropriação do próprio imóvel, como determinara o juízo singular na decisão objurgada, mormente porque efetivamente seu domínio resolúvel pertence à destinatária da garantia que representa até que haja a completa resolução das obrigações que garante, no caso, a credora fiduciária agravante. É que, frise-se novamente, o domínio pleno do imóvel não é detido pela executada e, não tendo a agravante participado da relação jurídica processual da qual emergira o título executivo, não sobeja possível a expropriação do imóvel cujo domínio resolúvel lhe está afetado para realização de crédito de terceiro. Para tanto, afigura-se necessário aguardar a quitação da obrigação pela devedora e a consequente resolução da propriedade fiduciária. A título ilustrativo deve ser registrado que o entendimento pretoriano que há muito se estratificara é no sentido de que, na forma do apregoado pelo artigo 835, inciso XIII, do estatuto processual, ressoa viável apenas a penhora de direitos aquisitivos detidos pela executada decorrente de contrato de alienação fiduciária, não a alienação do próprio imóvel, ao contrário do determinado pelo juízo primevo. É que, assumindo a obrigação de solver as prestações derivadas do contrato garantido por alienação fiduciária e tendo pagado as parcelas vencidas, à devedora fiduciário já remanesce saldo proveniente do que pagara após a eventual execução da garantia, e, outrossim, se quitado integralmente o empréstimo, a propriedade e posse do bem que representa a garantia restarão consolidadas em suas mãos. Emergindo das prestações solvidas direito materialmente aferível afigura-se viável, então, que, à míngua de outros bens e de acordo com o interesse manifestado pela própria credora, conquanto inócua a medida, sejam penhorados os direitos detidos pela obrigada fiduciária no seio de execução que tem como objeto obrigação diversa da garantida fiduciariamente. Como é cediço, o alienante fiduciário, ao oferecer em garantia bem da sua propriedade, continua na posse direta da coisa, sendo sua propriedade indireta, ou seja, o domínio resolúvel, outorgada ao credor fiduciário até o adimplemento da obrigação garantida. Ante essa circunstância, o bem alienado fiduciariamente não pode ser penhorado, tampouco, como no caso em epígrafe, alienado judicialmente para a satisfação de obrigação diversa daquela cujo adimplemento garante. Contudo, detendo a alienante fiduciário direitos sobre a coisa, vez que continua na sua posse e solve parcelas provenientes da obrigação que garante, são passíveis de constrição. Ora, o simples fato de a alienante fiduciário continuar na posse do bem e amortizar a obrigação garantida fiduciariamente lhe irradia direitos. Esses direitos, portanto, revestem-se de expressão pecuniária e são passíveis de constrição, consoante dispõe expressamente o artigo 835, inciso XIII, do CPC. Esse é o entendimento há muito firmado por essa egrégia Corte de Justiça sobre a matéria, consoante atestam os arestos adiante sumariados: “AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROCESSUAL CIVIL. PRELIMINAR DE INADMISSIBILIDADE RECURSAL. ART. 1.017 DO CPC. AUTOS ELETRÔNICOS. JUNTADA DE DOCUMENTOS NÃO OBRIGATÓRIA. PRELIMINAR REJEITADA. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. DÍVIDA CONDOMINIAL. PENHORA DE IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. IMPOSSIBILIDADE. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. 1. Trata-se de agravo de instrumento interposto por instituição financeira, credora fiduciária, contra decisão que, nos autos de cumprimento de sentença movido contra devedora fiduciante, rejeitou a impugnação à penhora de imóvel alienado fiduciariamente. 2. É dispensável a apresentação das peças referidas nos incisos I e II do caput do art. 1.017 do CPC quando se trata de processo eletrônico, conforme o § 5o do mesmo dispositivo legal. Preliminar de inadmissibilidade recursal rejeitada. 3. Não se admite a penhora de bem alienado fiduciariamente em cumprimento de sentença movido contra devedora fiduciante, ainda que o crédito exequendo tenha natureza propter rem, como os débitos condominiais, porque, enquanto não houver o adimplemento integral do débito, a propriedade resolúvel do imóvel é do credor fiduciário. Precedentes STJ e TJDFT. 4. Anote-se que, no caso em espécie, o imóvel foi avaliado em R$170.000,00 (cento e setenta mil reais), enquanto a dívida atualizada até o mês de agosto/2023 era de R$1.007,94 (um mil e sete reais e noventa e quatro centavos). Ademais, a devedora já depositou em juízo a quantia de R$782,81 (setecentos e oitenta e dois reais e oitenta e um centavos), sobrevindo manifestação de interesse na conciliação de ambas as partes. Esse cenário induz ao reconhecimento de que a manutenção da penhora do imóvel iria, ainda, de encontro ao princípio da menor onerosidade da execução (art. 805 do CPC). 5. Diante desse quadro, merece acolhida a pretensão recursal para reforma da decisão que manteve a penhora sobre o bem imóvel gravado com pacto de alienação fiduciária em garantia. 6. Recurso conhecido e provido.” (Acórdão no 1793781, 07381287620238070000, Relator: SANDRA REVES, 7a Turma Cível, data de julgamento: 29/11/2023, publicado no PJe: 21/12/2023. Pág.: Sem Página Cadastrada.) “DIREITO PROCESSUAL CIVIL. DÉBITO CONDOMINIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. PENHORA DO IMÓVEL PERTENCENTE AO DEVEDOR. IMPOSSIBILIDADE. 1. Não é possível a penhora de bem alienado fiduciariamente, eis que referido bem não integra o patrimônio do devedor. 2. É possível apenas a constrição de eventuais direitos sobre o imóvel, nos termos do art. 835, inciso XII, do CPC. 3. Agravo de instrumento não provido.” (Acórdão no 181365, 07271062120238070000, Relator: ARNOLDO CAMANHO, 4a Turma Cível, data de julgamento: 8/2/2024, publicado no DJE: 6/3/2024. Pág.: Sem Página Cadastrada.) “DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO FISCAL. IMÓVEL GRAVADO COM ÔNUS DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. PENHORA DO PRÓPRIO BEM. IMPOSSIBILIDADE. DECISÃO MANTIDA. Viceja na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça entendimento pela penhorabilidade dos direitos do Devedor/Fiduciante sobre o imóvel. Todavia, verifica-se que a pretensão do Agravante, nos moldes em que deduzida na Primeira Instância e razões do recurso instrumental ora em análise, volta-se para a penhora do próprio imóvel gravado com ônus de alienação fiduciária (art. 11, IV, da Lei n.o 6.830/80), o que não se afigura possível. Agravo de Instrumento desprovido.” (Acórdão no 1198306, 07060064920198070000, Relator: ANGELO PASSARELI, 5a Turma Cível, data de julgamento: 4/9/2019, publicado no DJE: 10/9/2019. Pág.: Sem Página Cadastrada.) Sob essa realidade, notadamente diante da nuança de que somente os direitos aquisitivos detidos pela executada sobre o imóvel é que restaram penhorados, inviável a alienação do bem na forma como encaminhada pelo douto juízo singular. A penhora sobre bem gravado por alienação fiduciária alcança apenas os direitos aquisitivos detidos pelo obrigado fiduciário, ou seja, o equivalente ao que verter. Conseguintemente, inviável a alienação judicial do imóvel, pois seu domínio resolúvel pertence à credora fiduciária, tornando inviável que seja alienado em execução que lhe é estranha, pois implicaria expropriação de bem no bojo de processo executivo que lhe é alheio, a par de ser ignorada a garantia convencionada. Dessarte, a alienação dos direitos constritos, que é improvável, acaso efetivada deverá alcançar exclusivamente o equivalente ao pago, ou seja, o conhecido como “ágio”, ou, ainda, deverá o exequente aguardar eventual realização da garantia pela credora fiduciária e somente após a quitação da obrigação garantida aferir se subsistira saldo remanescente passível de lhe ser revertido. Registre-se que não se desconhece a subsistência de julgado emanado do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que, em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício, é possível a penhora do próprio imóvel que originara o débito, ainda que esteja alienado fiduciariamente, tendo em vista a natureza da dívida condominial, como retrata o julgado que ora se transcreve, in verbis: “CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. NATUREZA PROPTER REM DO DÉBITO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. PENHORA DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. As normas dos arts. 27, § 8o, da Lei no 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do CC/2002, reguladoras do contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, apenas disciplinam as relações jurídicas ente os contratantes, sem alcançar relações jurídicas diversas daquelas, nem se sobrepor a direitos de terceiros não contratantes, como é o caso da relação jurídica entre condomínio edilício e condôminos e do direito do condomínio credor de dívida condominial, a qual mantém sua natureza jurídica propter rem. 2. A natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa. Por isso, se sobreleva ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, na condição de proprietário sujeito à uma condição resolutiva, não pode ser detentor de maiores direitos que o proprietário pleno. 3. Em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao débito, ainda que esteja alienado fiduciariamente, tendo em vista a natureza da dívida condominial, nos termos do art. 1.345 do Código Civil de 2002. 4. Para tanto, o condomínio exequente deve promover também a citação do credor fiduciário, além do devedor fiduciante, a fim de vir aquele integrar a execução para que se possa encontrar a adequada solução para o resgate dos créditos, a qual depende do reconhecimento do dever do proprietário, perante o condomínio, de quitar o débito, sob pena de ter o imóvel penhorado e levado à praceamento. Ao optar pela quitação da dívida, o credor fiduciário se sub-roga nos direitos do exequente e tem regresso contra o condômino executado, o devedor fiduciante. 5. Recurso especial provido.” (REsp n. 2.059.278/SC, relator Ministro Marco Buzzi, relator para acórdão Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 23/5/2023, DJe de 12/9/2023.) Contudo, aludido entendimento não está exposto em precedente vinculante, de molde que viável que seja conferida interpretação e aplicação ao disposto pelo legislador segundo a exegese extraída pelo julgador, conquanto dissonante. O que é exigido, em situações como esta, é que a argumentação alinhada, conquanto dissonante do precedente, esteja devidamente aparelhada em fundamentação juridicamente alinhavada com estofo no direito posto. Outrossim, imperioso consignar a subsistência de entendimento emanado daquela Corte em sentido contrário ao firmado naquele outro julgado, ou seja, de inviabilidade de constrição do imóvel ainda que para adimplemento de débito condominial, confira-se: “CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO DE TAXAS CONDOMINIAIS. PENHORA DO IMÓVEL GRAVADO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. IMPOSSIBILIDADE. BEM QUE NÃO INTEGRA O PATRIMÔNIO DO DEVEDOR FIDUCIANTE. 1. A controvérsia dos autos está em definir se é possível a penhora de imóvel gravado de alienação fiduciária em ação de execução de despesas condominiais de responsabilidade do devedor fiduciante. 2. Em se tratando de bem alienado fiduciariamente, não se admite a penhora do imóvel, ainda que para satisfação de taxas condominiais, sendo possível apenas a penhora de direitos do devedor sobre o contrato com pacto de alienação fiduciária. Agravo interno improvido.” (AgInt no AREsp n. 2.474.939/RJ, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 17/6/2024, DJe de 19/6/2024.) – Sem grifos no original. Alinhadas essas considerações e aferido que a penhora alcançara apenas os direitos aquisitivos detidos pela executada sobre o imóvel, objeto de alienação fiduciária em garantia, inviável expropriação do próprio bem determinada pelo juízo primevo. A medida expropriatória, portanto, não pode ser efetivada, ressalvada a eventual tentativa de expropriação dos direitos aquisitivos penhorados. Assim, verificados os pressupostos, o efeito suspensivo reclamado pela agravante deve ser concedido, sendo forçoso reconhecer que o decisório arrostado, confrontando com a relevante fundamentação aduzida, é capaz de lhe trazer prejuízo material de difícil reparação, razão pela qual deve ser suspenso até que a questão em foco seja levada ao Colégio Revisor. A apreensão desses argumentos legitima a agregação ao agravo do efeito suspensivo almejado. Esteado nos argumentos alinhados e lastreado no artigo 1.019, I, do novo estatuto processual, admitindo-o parcialmente, agrego ao agravo o efeito suspensivo ativo postulado para sobrestar os efeitos da decisão arrostada, determinando a paralisação dos atos expropriatórios que têm como objeto o imóvel nomeado até o julgamento deste agravo, ressalvada eventual disposição exclusivamente dos direitos aquisitivos detidos pela executada sobre o bem (CPC, art. 835, XII). Comunique-se à ilustrada prolatora da decisão desafiada. Expedida essa diligência, aos agravados para, querendo, responderem ao agravo no prazo que legalmente lhes é assegurado para esse desiderato. Intimem-se. Brasília-DF, 12 de dezembro de 2024. Desembargador TEÓFILO CAETANO Relator [1] ID 210563632, autos de origem (fls. 724/725) [2] ID 210563632, autos de origem [3] I 151553464, autos de origem