Tribunal: TJDFT
Processo: 0726899-85.2024.8.07.0000
Órgão julgador: JAMES EDUARDO OLIVEIRA
Órgão colegiado: 4a Turma Cível
Data de publicação: 2024-08-13

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Des. James Eduardo Oliveira PROCESSO N.: 0726899-85.2024.8.07.0000 CLASSE: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: EDIFICIO RESIDENCIAL VILLA PARADISO AGRAVADO: SORAYA DE JESUS MUNIZ D E C I S Ã O Trata-se de AGRAVO DE INSTRUMENTO interposto pelo EDIFÍCIO RESIDENCIAL VILLA PARADISO contra a seguinte decisão proferida no CUMPRIMENTO DE SENTENÇA requerido em face de SORAYA DE JESUS MUNIZ: “O exequente, no ID. 183548652, requereu a penhora do imóvel gerador dos débitos condominiais, constituído pelo apartamento n. 301 Bloco A e vaga de garagem vinculada n. 66, matrícula 289.931 R.3 do Cartório do 3o Ofício de Imóveis do DF Após, no ID 183548683, acostou a matrícula atualizada do imóvel e, no ID 194714067 a planilha atualizada do débito. Os autos vieram conclusos. É o relato do necessário. DECIDO. 1) De início destaco que a tentativa de bloqueio via SISBAJUD foi infrutífera. Assim, com fulcro no art. 835, inciso V, do CPC, DEFIRO a penhora dos direitos aquisitivos da executada Soraya De Jesus Muniz, CPF: 603.407.381-20, sobre o apartamento de n.o 301, vaga de garagem n.o 66, Bloco A, Lote 01, Conjunto “I”, Quadra QS 601, Samambaia/DF, matrícula 289.931 do 3o Ofício de Registro Imobiliário do Distrito Federal. Fica a devedora constituída fiel depositário do bem, nos termos da lei. Intime-se a executada para apresentar eventual impugnação à penhora, no endereço QS 601 CONJUNTO I LOTE 01 ED. VILLA PARADISO APTO 301- A SAMAMBAIA NORTE (SAMAMBAIA) BRASÍLIA-DF CEP 72331-500 (ID 190402417). Determino, ainda, que a Serventia cadastre nos autos a Caixa Econômica Federal como terceira interessada e, após, intime-a quanto a esta decisão e para que informe ao Juízo, no prazo de 10 (dez) dias, a situação do contrato de financiamento imobiliário, o número de parcelas pagas e não pagas, bem como o saldo devedor existente. Preclusa esta decisão, proceda-se na forma do artigo 845, §1o, do Código de Processo Civil, lavrando o correspondente termo de penhora, o qual deverá ser averbado no Cartório de Registros pelo exequente, no prazo de 5 (cinco) dias, conforme disposto no art. 844 do CPC. Vindo aos autos a comprovação da averbação, expeça-se o mandado de avaliação do bem. Com a avaliação, intimem-se as partes para manifestação no prazo de 15 (quinze) dias, nos termos do art. 525, §11 c/c art. 917, §1o, ambos CPC. Em igual prazo, deverá a parte autora apresentar planilha atualizada do débito e informar qual forma de expropriação pretende realizar. Transcorrido o prazo de impugnação à avaliação, venham os autos conclusos. 2) No mais, considerando a ausência de impugnação à penhora, expeça-se alvará de levantamento dos valores constritos em ID. 187357814 - R$ 260,85 - em favor da parte exequente; observe-se que o(a)(s) patrono(a)(s) da parte exequente indicado(a) (s) na procuração possui(em) poderes para receber e dar quitação, conforme ID. 66661851 e 66661852. Defiro prazo de 5 (cinco) dias para apresentação de PIX e conta bancária para transferência. Caso tenha sido apresentada, até a data da efetiva expedição do alvará, conta bancária da parte autora - ou do(a) seu(sua) advogado(a) - para transferência, promova-se a transferência eletrônica via BANKJUS. Não tendo havido tal apresentação, expeça-se o alvará na modalidade saque bancário. Sendo a conta de titularidade de Sociedade de Advogados, promova-se a inclusão da referida sociedade como terceira interessada para promover a transferência via BANKJUS; após a expedição do alvará nos termos acima indicados, inative-se o referido ente.” (...) “Trata-se de ação de execução de título extrajudicial. Compulsando os autos verifico que a exequente, no ID. 197742246, opôs embargos de declaração. Na oportunidade aduziu, em síntese, que a decisão de ID. 196338279 é omissa, porquanto deixou de apreciar o pedido para que fosse deferida a penhora do próprio imóvel e não dos seus direitos aquisitivos, diante da mudança do entendimento jurisprudencial acerca do tema. Os autos vieram conclusos. É o relato do necessário. DECIDO. A priori conheço dos embargos de declaração de ID. 191653007, pois tempestivos. No mais, não assiste razão ao embargante. Segundo entendimento exarado pelo Superior Tribunal de Justiça no bojo do EDcl no AgRg na PET no REsp 1359666/RJ, “a omissão que enseja o acolhimento de embargos de declaração consiste na falta de manifestação expressa sobre algum fundamento de fato ou de direito ventilado nas razões recursais.” No caso dos autos, observo que este Juízo deferiu a penhora dos direitos aquisitivos da executada sobre o imóvel, diante da manifesta e clara impossibilidade de se penhorar o próprio imóvel. Isso porque, na propriedade resolúvel fiduciária não há a transferência da propriedade plena. O devedor fiduciante possui apenas a posse direta e a expectativa de direito à futura consolidação da propriedade em seu benefício, desde que adimplidas as obrigações que ensejaram a estipulação da garantia (art. 1.361 do Código Civil). Com efeito, tendo a dívida condominial sido originada por inadimplência do devedor fiduciante e não tendo ainda havido a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário, não se mostra possível penhorar o próprio imóvel para saldar a obrigação daquele. O que o ordenamento jurídico autoriza é, apenas, a penhora dos direitos aquisitivos pertencentes ao devedor fiduciário (art. 835, inciso XII, do CPC). No caso dos autos, tratando-se de execução de débito condominial, este terá preferência sobre as demais dívidas, por se tratar de obrigação propter rem. Inclusive, dispõe a súmula 478 do STJ que "na execução de crédito relativo a cotas condominiais, este tem preferência sobre o hipotecário". Desta forma, o produto da arrematação será destinado inicialmente para a quitação do presente débito exequendo. Eventual saldo remanescente será destinado à credora fiduciária. Assim, diante da clara intenção de reforma integral do julgado, a insurgência da parte deverá ser aviada em recurso próprio. Ante o exposto, considerando que não incidentes quaisquer das hipóteses do artigo 1.022 do Código de Processo Civil, REJEITO os embargos de declaração. Cumpra-se a decisão precedente.” O Agravante sustenta (i) que “a penhora dos direitos aquisitivos é realizada sobre um suposto crédito, cujo valor é alterado, para mais ou para menos, todos os dias, revelando-se como a primeira barreira de ordem prática, posto que, no dia do leilão, pode ser que o direito aquisitivo colocado à venda nem mesmo exista, ou mesmo ser de valor irrelevante”; (ii) que “Outra barreira de ordem prática que se visualiza é vista na etapa seguinte à adjudicação ou arrematação do imóvel, uma vez que no caso de adjudicação ou de arrematação, o que o adjudicante/arrematante estará incorporando ao seu patrimônio? O imóvel não é! O que restará incorporado é um eventual crédito que o devedor teria, que é composto da diferença do valor de mercado do bem e do saldo devedor do financiamento!”; (iii) que, “a adjudicação ou mesmo arrematação dos direitos aquisitivos não altera o contrato de alienação fiduciária que possui efeito apenas entre as partes, de modo que o devedor fiduciário, em tese, poderia ter o direito de permanecer na posse direta do imóvel, visto que o contrato com a instituição financeira está em vigor”; (iv) que a dívida condominial tem natureza propter rem e assim “deve-se excepcionalmente admitir que o próprio imóvel, e não os direitos aquisitivos, vá a leilão, quando se verificar que as demais diligenciais para localizar bens penhoráveis no patrimônio do executado foram esgotadas”; (v) que o “débito condominial não pode ficar ao talante de mudanças na titularidade dominial do bem. Sua natureza propter rem é garantir a manutenção e conservação do próprio bem ao qual é ínsita, não podendo toda a coletividade condominial ser tolhida da penhora da unidade inadimplente em razão de mudança na titularidade ou por a propriedade ser resolúvel, não se tornando plena enquanto não ocorrer a adjudicação pela credora fiduciária ou a consolidação pelo pagamento do devedor”; que no “REsp 2.059.278/SC”, (...) “prevaleceu o entendimento segundo o qual a inadimplência das despesas condominiais prejudica os demais moradores do bem comum, razão pela qual o imóvel pode ser levado a leilão mesmo que alienado fiduciariamente, eis o caráter social das taxas de condomínio. O entendimento não deixou de considerar também a natureza propter rem da dívida, fazendo-a acompanhar o imóvel, mesmo que outro seja o seu proprietário”. Requer a atribuição de efeito suspensivo ao recurso e, ao final, a reforma da decisão agravada para que seja deferida a “penhora do próprio imóvel para fins de satisfazer o débito condominial”. Preparo recolhido (IDs 60986313 e 60986354). É o relatório. Decido. Na execução intentada contra o devedor fiduciante não pode ser penhorado o imóvel alienado fiduciariamente, mas apenas os direitos aquisitivos derivados da alienação fiduciária em garantia, consoante a inteligência dos artigos 789, 824 e 835, inciso XII, do Código de Processo Civil, dos artigos 22, 23 e 25 da Lei 9.514/1997, e do artigo 1.368-B do Código Civil. Todavia, em se tratando de dívida de natureza propter rem, em princípio é possível a constrição do próprio imóvel sobre o qual recai o débito condominial. A propósito, decidiu o Superior Tribunal de Justiça: “AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. DESPESAS CONDOMINIAIS. CRÉDITO DA ARREMATAÇÃO. DÍVIDA PROPTER REM. PREFERÊNCIA SOBRE A DO PROMITENTE VENDEDOR. CONSONÂNCIA DO ACÓRDÃO ESTADUAL COM O ENTENDIMENTO DO STJ. NÃO PROVIMENTO. 1. "A natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa. Por isso, se sobreleva ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, na condição de proprietário sujeito à uma condição resolutiva, não pode ser detentor de maiores direitos que o proprietário pleno". (REsp n. 2.059.278/SC, Rel. MINISTRO MARCO BUZZI, Rel. para acórdão Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 23/5/2023, DJe de 12/9/2023). 2."As despesas condominiais, inclusive as decorrentes de decisões judiciais, são obrigações propter rem e, por isso, será responsável pelo seu pagamento, na proporção de sua fração ideal, aquele que detém a qualidade de proprietário da unidade imobiliária ou seja titular de um dos aspectos da propriedade (posse, gozo, fruição), desde que tenha estabelecido relação jurídica direta com o condomínio, ainda que a dívida seja anterior à aquisição do imóvel" (REsp n. 1.473.484/RS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 21/6/2018, DJe de 23/8/2018). 3. Na presente hipótese, a Corte estadual consignou que, "No processo em que proferida a r. decisão agravada, objetiva o exequente a cobrança de débito decorrente de despesas condominiais, ou seja, de dívida propter rem, razão pela qual se mostra correto o entendimento da douta magistrada, pois o crédito do condomínio tem preferência em relação ao do promitente vendedor". Dessarte, a conclusão adotada pelo Tribunal de origem não destoa do entendimento desta Corte, pois afigura-se plausível a conclusão de que o crédito decorrente de despesas condominiais adere ao próprio imóvel, considerada a natureza propter rem. e, por tal motivo, possui preferência em relação ao crédito do promitente vendedor no âmbito do processo executivo. 4. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no AREsp 2.395.946/SP, 4a T., rela. Mina. Maria Isabel Gallotti, DJe 11/4/2024)” “CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. NATUREZA PROPTER REM DO DÉBITO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. PENHORA DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. As normas dos arts. 27, § 8o, da Lei no 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do CC/2002, reguladoras do contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, apenas disciplinam as relações jurídicas ente os contratantes, sem alcançar relações jurídicas diversas daquelas, nem se sobrepor a direitos de terceiros não contratantes, como é o caso da relação jurídica entre condomínio edilício e condôminos e do direito do condomínio credor de dívida condominial, a qual mantém sua natureza jurídica propter rem. 2. A natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa. Por isso, se sobreleva ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, na condição de proprietário sujeito à uma condição resolutiva, não pode ser detentor de maiores direitos que o proprietário pleno. 3. Em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao débito, ainda que esteja alienado fiduciariamente, tendo em vista a natureza da dívida condominial, nos termos do art. 1.345 do Código Civil de 2002. 4. Para tanto, o condomínio exequente deve promover também a citação do credor fiduciário, além do devedor fiduciante, a fim de vir aquele integrar a execução para que se possa encontrar a adequada solução para o resgate dos créditos, a qual depende do reconhecimento do dever do proprietário, perante o condomínio, de quitar o débito, sob pena de ter o imóvel penhorado e levado à praceamento. Ao optar pela quitação da dívida, o credor fiduciário se sub-roga nos direitos do exequente e tem regresso contra o condômino executado, o devedor fiduciante. 5. Recurso especial provido. (REsp 2.059.278/SC, 4a T., rel. P/ac Min. Raul Araújo, DJe 12/9/2023)” Presente, pois, a probabilidade do direito do Agravante. O risco de dano, a seu turno, provém da própria continuidade da execução. Isto posto, defiro a atribuição de efeito suspensivo ao recurso. Dê-se ciência ao ilustrado Juízo de origem, dispensada as informações. Intime-se para resposta. Publique-se. Brasília – DF, 09 de agosto de 2024. Desembargador JAMES EDUARDO OLIVEIRA Relator

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Des. James Eduardo Oliveira PROCESSO N.: 0726899-85.2024.8.07.0000 CLASSE: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: EDIFICIO RESIDENCIAL VILLA PARADISO AGRAVADO: SORAYA DE JESUS MUNIZ D E C I S Ã O Trata-se de AGRAVO DE INSTRUMENTO interposto pelo EDIFÍCIO RESIDENCIAL VILLA PARADISO contra a seguinte decisão proferida no CUMPRIMENTO DE SENTENÇA requerido em face de SORAYA DE JESUS MUNIZ: “O exequente, no ID. 183548652, requereu a penhora do imóvel gerador dos débitos condominiais, constituído pelo apartamento n. 301 Bloco A e vaga de garagem vinculada n. 66, matrícula 289.931 R.3 do Cartório do 3o Ofício de Imóveis do DF Após, no ID 183548683, acostou a matrícula atualizada do imóvel e, no ID 194714067 a planilha atualizada do débito. Os autos vieram conclusos. É o relato do necessário. DECIDO. 1) De início destaco que a tentativa de bloqueio via SISBAJUD foi infrutífera. Assim, com fulcro no art. 835, inciso V, do CPC, DEFIRO a penhora dos direitos aquisitivos da executada Soraya De Jesus Muniz, CPF: 603.407.381-20, sobre o apartamento de n.o 301, vaga de garagem n.o 66, Bloco A, Lote 01, Conjunto “I”, Quadra QS 601, Samambaia/DF, matrícula 289.931 do 3o Ofício de Registro Imobiliário do Distrito Federal. Fica a devedora constituída fiel depositário do bem, nos termos da lei. Intime-se a executada para apresentar eventual impugnação à penhora, no endereço QS 601 CONJUNTO I LOTE 01 ED. VILLA PARADISO APTO 301- A SAMAMBAIA NORTE (SAMAMBAIA) BRASÍLIA-DF CEP 72331-500 (ID 190402417). Determino, ainda, que a Serventia cadastre nos autos a Caixa Econômica Federal como terceira interessada e, após, intime-a quanto a esta decisão e para que informe ao Juízo, no prazo de 10 (dez) dias, a situação do contrato de financiamento imobiliário, o número de parcelas pagas e não pagas, bem como o saldo devedor existente. Preclusa esta decisão, proceda-se na forma do artigo 845, §1o, do Código de Processo Civil, lavrando o correspondente termo de penhora, o qual deverá ser averbado no Cartório de Registros pelo exequente, no prazo de 5 (cinco) dias, conforme disposto no art. 844 do CPC. Vindo aos autos a comprovação da averbação, expeça-se o mandado de avaliação do bem. Com a avaliação, intimem-se as partes para manifestação no prazo de 15 (quinze) dias, nos termos do art. 525, §11 c/c art. 917, §1o, ambos CPC. Em igual prazo, deverá a parte autora apresentar planilha atualizada do débito e informar qual forma de expropriação pretende realizar. Transcorrido o prazo de impugnação à avaliação, venham os autos conclusos. 2) No mais, considerando a ausência de impugnação à penhora, expeça-se alvará de levantamento dos valores constritos em ID. 187357814 - R$ 260,85 - em favor da parte exequente; observe-se que o(a)(s) patrono(a)(s) da parte exequente indicado(a) (s) na procuração possui(em) poderes para receber e dar quitação, conforme ID. 66661851 e 66661852. Defiro prazo de 5 (cinco) dias para apresentação de PIX e conta bancária para transferência. Caso tenha sido apresentada, até a data da efetiva expedição do alvará, conta bancária da parte autora - ou do(a) seu(sua) advogado(a) - para transferência, promova-se a transferência eletrônica via BANKJUS. Não tendo havido tal apresentação, expeça-se o alvará na modalidade saque bancário. Sendo a conta de titularidade de Sociedade de Advogados, promova-se a inclusão da referida sociedade como terceira interessada para promover a transferência via BANKJUS; após a expedição do alvará nos termos acima indicados, inative-se o referido ente.” (...) “Trata-se de ação de execução de título extrajudicial. Compulsando os autos verifico que a exequente, no ID. 197742246, opôs embargos de declaração. Na oportunidade aduziu, em síntese, que a decisão de ID. 196338279 é omissa, porquanto deixou de apreciar o pedido para que fosse deferida a penhora do próprio imóvel e não dos seus direitos aquisitivos, diante da mudança do entendimento jurisprudencial acerca do tema. Os autos vieram conclusos. É o relato do necessário. DECIDO. A priori conheço dos embargos de declaração de ID. 191653007, pois tempestivos. No mais, não assiste razão ao embargante. Segundo entendimento exarado pelo Superior Tribunal de Justiça no bojo do EDcl no AgRg na PET no REsp 1359666/RJ, “a omissão que enseja o acolhimento de embargos de declaração consiste na falta de manifestação expressa sobre algum fundamento de fato ou de direito ventilado nas razões recursais.” No caso dos autos, observo que este Juízo deferiu a penhora dos direitos aquisitivos da executada sobre o imóvel, diante da manifesta e clara impossibilidade de se penhorar o próprio imóvel. Isso porque, na propriedade resolúvel fiduciária não há a transferência da propriedade plena. O devedor fiduciante possui apenas a posse direta e a expectativa de direito à futura consolidação da propriedade em seu benefício, desde que adimplidas as obrigações que ensejaram a estipulação da garantia (art. 1.361 do Código Civil). Com efeito, tendo a dívida condominial sido originada por inadimplência do devedor fiduciante e não tendo ainda havido a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário, não se mostra possível penhorar o próprio imóvel para saldar a obrigação daquele. O que o ordenamento jurídico autoriza é, apenas, a penhora dos direitos aquisitivos pertencentes ao devedor fiduciário (art. 835, inciso XII, do CPC). No caso dos autos, tratando-se de execução de débito condominial, este terá preferência sobre as demais dívidas, por se tratar de obrigação propter rem. Inclusive, dispõe a súmula 478 do STJ que "na execução de crédito relativo a cotas condominiais, este tem preferência sobre o hipotecário". Desta forma, o produto da arrematação será destinado inicialmente para a quitação do presente débito exequendo. Eventual saldo remanescente será destinado à credora fiduciária. Assim, diante da clara intenção de reforma integral do julgado, a insurgência da parte deverá ser aviada em recurso próprio. Ante o exposto, considerando que não incidentes quaisquer das hipóteses do artigo 1.022 do Código de Processo Civil, REJEITO os embargos de declaração. Cumpra-se a decisão precedente.” O Agravante sustenta (i) que “a penhora dos direitos aquisitivos é realizada sobre um suposto crédito, cujo valor é alterado, para mais ou para menos, todos os dias, revelando-se como a primeira barreira de ordem prática, posto que, no dia do leilão, pode ser que o direito aquisitivo colocado à venda nem mesmo exista, ou mesmo ser de valor irrelevante”; (ii) que “Outra barreira de ordem prática que se visualiza é vista na etapa seguinte à adjudicação ou arrematação do imóvel, uma vez que no caso de adjudicação ou de arrematação, o que o adjudicante/arrematante estará incorporando ao seu patrimônio? O imóvel não é! O que restará incorporado é um eventual crédito que o devedor teria, que é composto da diferença do valor de mercado do bem e do saldo devedor do financiamento!”; (iii) que, “a adjudicação ou mesmo arrematação dos direitos aquisitivos não altera o contrato de alienação fiduciária que possui efeito apenas entre as partes, de modo que o devedor fiduciário, em tese, poderia ter o direito de permanecer na posse direta do imóvel, visto que o contrato com a instituição financeira está em vigor”; (iv) que a dívida condominial tem natureza propter rem e assim “deve-se excepcionalmente admitir que o próprio imóvel, e não os direitos aquisitivos, vá a leilão, quando se verificar que as demais diligenciais para localizar bens penhoráveis no patrimônio do executado foram esgotadas”; (v) que o “débito condominial não pode ficar ao talante de mudanças na titularidade dominial do bem. Sua natureza propter rem é garantir a manutenção e conservação do próprio bem ao qual é ínsita, não podendo toda a coletividade condominial ser tolhida da penhora da unidade inadimplente em razão de mudança na titularidade ou por a propriedade ser resolúvel, não se tornando plena enquanto não ocorrer a adjudicação pela credora fiduciária ou a consolidação pelo pagamento do devedor”; que no “REsp 2.059.278/SC”, (...) “prevaleceu o entendimento segundo o qual a inadimplência das despesas condominiais prejudica os demais moradores do bem comum, razão pela qual o imóvel pode ser levado a leilão mesmo que alienado fiduciariamente, eis o caráter social das taxas de condomínio. O entendimento não deixou de considerar também a natureza propter rem da dívida, fazendo-a acompanhar o imóvel, mesmo que outro seja o seu proprietário”. Requer a atribuição de efeito suspensivo ao recurso e, ao final, a reforma da decisão agravada para que seja deferida a “penhora do próprio imóvel para fins de satisfazer o débito condominial”. Preparo recolhido (IDs 60986313 e 60986354). É o relatório. Decido. Na execução intentada contra o devedor fiduciante não pode ser penhorado o imóvel alienado fiduciariamente, mas apenas os direitos aquisitivos derivados da alienação fiduciária em garantia, consoante a inteligência dos artigos 789, 824 e 835, inciso XII, do Código de Processo Civil, dos artigos 22, 23 e 25 da Lei 9.514/1997, e do artigo 1.368-B do Código Civil. Todavia, em se tratando de dívida de natureza propter rem, em princípio é possível a constrição do próprio imóvel sobre o qual recai o débito condominial. A propósito, decidiu o Superior Tribunal de Justiça: “AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. DESPESAS CONDOMINIAIS. CRÉDITO DA ARREMATAÇÃO. DÍVIDA PROPTER REM. PREFERÊNCIA SOBRE A DO PROMITENTE VENDEDOR. CONSONÂNCIA DO ACÓRDÃO ESTADUAL COM O ENTENDIMENTO DO STJ. NÃO PROVIMENTO. 1. "A natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa. Por isso, se sobreleva ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, na condição de proprietário sujeito à uma condição resolutiva, não pode ser detentor de maiores direitos que o proprietário pleno". (REsp n. 2.059.278/SC, Rel. MINISTRO MARCO BUZZI, Rel. para acórdão Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 23/5/2023, DJe de 12/9/2023). 2."As despesas condominiais, inclusive as decorrentes de decisões judiciais, são obrigações propter rem e, por isso, será responsável pelo seu pagamento, na proporção de sua fração ideal, aquele que detém a qualidade de proprietário da unidade imobiliária ou seja titular de um dos aspectos da propriedade (posse, gozo, fruição), desde que tenha estabelecido relação jurídica direta com o condomínio, ainda que a dívida seja anterior à aquisição do imóvel" (REsp n. 1.473.484/RS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 21/6/2018, DJe de 23/8/2018). 3. Na presente hipótese, a Corte estadual consignou que, "No processo em que proferida a r. decisão agravada, objetiva o exequente a cobrança de débito decorrente de despesas condominiais, ou seja, de dívida propter rem, razão pela qual se mostra correto o entendimento da douta magistrada, pois o crédito do condomínio tem preferência em relação ao do promitente vendedor". Dessarte, a conclusão adotada pelo Tribunal de origem não destoa do entendimento desta Corte, pois afigura-se plausível a conclusão de que o crédito decorrente de despesas condominiais adere ao próprio imóvel, considerada a natureza propter rem. e, por tal motivo, possui preferência em relação ao crédito do promitente vendedor no âmbito do processo executivo. 4. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no AREsp 2.395.946/SP, 4a T., rela. Mina. Maria Isabel Gallotti, DJe 11/4/2024)” “CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. NATUREZA PROPTER REM DO DÉBITO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. PENHORA DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. As normas dos arts. 27, § 8o, da Lei no 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do CC/2002, reguladoras do contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, apenas disciplinam as relações jurídicas ente os contratantes, sem alcançar relações jurídicas diversas daquelas, nem se sobrepor a direitos de terceiros não contratantes, como é o caso da relação jurídica entre condomínio edilício e condôminos e do direito do condomínio credor de dívida condominial, a qual mantém sua natureza jurídica propter rem. 2. A natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa. Por isso, se sobreleva ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, na condição de proprietário sujeito à uma condição resolutiva, não pode ser detentor de maiores direitos que o proprietário pleno. 3. Em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao débito, ainda que esteja alienado fiduciariamente, tendo em vista a natureza da dívida condominial, nos termos do art. 1.345 do Código Civil de 2002. 4. Para tanto, o condomínio exequente deve promover também a citação do credor fiduciário, além do devedor fiduciante, a fim de vir aquele integrar a execução para que se possa encontrar a adequada solução para o resgate dos créditos, a qual depende do reconhecimento do dever do proprietário, perante o condomínio, de quitar o débito, sob pena de ter o imóvel penhorado e levado à praceamento. Ao optar pela quitação da dívida, o credor fiduciário se sub-roga nos direitos do exequente e tem regresso contra o condômino executado, o devedor fiduciante. 5. Recurso especial provido. (REsp 2.059.278/SC, 4a T., rel. P/ac Min. Raul Araújo, DJe 12/9/2023)” Presente, pois, a probabilidade do direito do Agravante. O risco de dano, a seu turno, provém da própria continuidade da execução. Isto posto, defiro a atribuição de efeito suspensivo ao recurso. Dê-se ciência ao ilustrado Juízo de origem, dispensada as informações. Intime-se para resposta. Publique-se. Brasília – DF, 09 de agosto de 2024. Desembargador JAMES EDUARDO OLIVEIRA Relator