Tribunal: TJDFT
Processo: 0714364-27.2024.8.07.0000
Órgão julgador: JOSE FIRMO REIS SOUB
Órgão colegiado: 8a Turma Cível
Data de publicação: 2024-04-15

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Desembargador José Firmo Reis Soub Número do processo: 0714364-27.2024.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: JOSE MARIA DA CUNHA AGRAVADO: CONDOMINIO DO EDIFICIO EMPIRE CENTER D E C I S Ã O RELATÓRIO Cuida-se de agravo de instrumento interposto por José Maria da Cunha contra decisão do Juízo da 3a Vara de Execução de Títulos Extrajudiciais e Conflitos Arbitrais de Brasília que, nos autos de execução de título extrajudicial, indeferiu a impugnação à penhora ofertada pelo agravante, com base nos seguintes fundamentos, in verbis: - Da ilegitimidade passiva Rejeito a alegação da ilegitimidade passiva, uma vez que a dívida de taxas condominiais acompanha o imóvel em razão de sua natureza propter rem. Explico. A obrigação pelas despesas condominiais possui natureza propter rem e a juntada da certidão de matrícula do imóvel de ID 102403158, comprovando o executado como seu proprietário, é suficiente para demonstrar a legitimidade passiva na presente ação. Ademais, a responsabilidade dos proprietários com as taxas condominiais subsistirá ainda que eles não estejam na posse direta do bem. Isso porque, no contrato de locação, as partes poderão dispor livremente sobre quem deverá pagar aquela prestação, mas os termos contratuais operam somente entre os contratantes, tendo o condomínio a faculdade de executar as taxas condominiais em desfavor do proprietário do imóvel. - Da prescrição Sabe-se que o prazo prescricional de cobrança das taxas condominiais é de 5 (cinco) anos, de acordo com o entendimento do Superior Tribunal de Justiça no acórdão do REsp no 1.483.930, em combinação com o disposto à Súmula no 150 do Supremo Tribunal Federal.(id. 185278218, autos originários no 0713961-58.2024.8.07.0000). (...) Ou seja, o prazo para a cobrança de taxas condominiais é quinquenal (REsp no 1.483.930) e a execução prescreve no mesmo prazo da ação (Súmula no 150). Ocorre que a ação foi proposta dia 10/8/2021, antes de decorrer o prazo quinquenal da prescrição executória, considerando que a inadimplência do mês (id. 187768413, autos no 0727927-90.2021.8.07.0001). Nas razões recursais, a parte recorrente alega que a decisão guerreada não considerou o entendimento do artigo 23, XII, da Lei n.o 8.245/91, que determinou que é obrigação do locatário pagar as despesas ordinárias do condomínio. Assevera que, malgrado o agravante seja o proprietário, no período compreendido entre os meses de agosto de 2016 até a presente data, o imóvel se encontrava locado. Aduz que o prazo prescricional para débitos relativos à taxas condominiais preservem em 5 (cinco) anos, conforme o Tema Repetitivo 949 do STJ, de sorte que os débitos posteriores ao mês de dezembro de 2018, ou seja, referentes aos meses de agosto de 2016 até novembro de 2018 já se encontram prescritos. Defende que, nos cálculos apresentados pelo agravado, este aplicou juros a partir do vencimento da parcela; todavia, conforme legislação e jurisprudência sobre o assunto, devem ser aplicados desde a citação. Alega que apresentou, nos ids. de 182624501, 182624502 e 182624503, planilha do próprio condomínio agravado informando os extratos de pagamento dos valores condominiais referente aos anos de 2021 até 2023. Pede, assim, a concessão de efeito suspensivo ao recurso. Preparo recolhido (id. 57762005). É a síntese do que interessa. DECIDO. FUNDAMENTAÇÃO O Código de Processo Civil dispõe que o Relator poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal quando satisfeitos os requisitos relativos ao perigo de dano grave, de difícil ou de impossível reparação, bem como demonstrada a probabilidade do provimento do recurso (art. 932, II c/c art. 1.019, I, ambos do CPC). Conforme relatado, o agravante aduz que a decisão vergastada, em processo executivo, merece reforma nos seguintes pontos: a) não considerou o artigo 23, XII da Lei Nacional n.o 8.245/91, que estabelece a obrigação do locatário de pagar as despesas ordinárias do condomínio; apesar de ser o proprietário do imóvel, estava locado entre agosto de 2016 e o presente momento. b) os débitos condominiais posteriores a dezembro de 2018 estão prescritos, de acordo com o Tema Repetitivo 949 do STJ, c) contesta a aplicação de juros a partir do vencimento da parcela, defendendo que estes devem ser aplicados desde a citação. d) afirma ter apresentado planilhas do condomínio, demonstrando os pagamentos referentes aos anos de 2021 a 2023. Em que pese o inconformismo, não merece reforma a decisão atacada. A alegação de que o imóvel estava alugado durante o período cobrado, de agosto de 2016 a junho de 2021, e, portanto, caberia ao locatário a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais, não merece guarida. Isso ocorre porque os encargos condominiais são obrigação propter rem, ou seja, vinculada ao imóvel em si, sendo responsabilidade do proprietário arcar com tais despesas, conforme estabelece o artigo 1.345 do Código Civil. Neste sentido, “o pagamento da taxa condominial constitui obrigação propter rem, o que significa que o proprietário é responsável pelo adimplemento dos débitos condominiais, inclusive os vencidos em período anterior à aquisição, nos termos do art. 1.345, do Código Civil” (Acórdão 1825033, 07082447320228070020, Relator: LEONARDO ROSCOE BESSA, 6a Turma Cível, data de julgamento: 28/2/2024, publicado no DJE: 25/3/2024. Pág.: Sem Página Cadastrada). Ademais, como assinalado pelo Juízo, “no contrato de locação, as partes poderão dispor livremente sobre quem deverá pagar aquela prestação, mas os termos contratuais operam somente entre os contratantes, tendo o condomínio a faculdade de executar as taxas condominiais em desfavor do proprietário do imóvel”. Por conseguinte, a norma do artigo 23, XII, da Lei Nacional n.o 8.245/91, possui validade entre as partes, não podendo se estender ao condomínio. Indo além, a suposta prescrição do direito de cobrança do título extrajudicial também deve ser rejeitada. Observa-se que os valores mensais objeto da execução abrangem o período de agosto de 2016 a junho de 2021, e considerando que a ação foi iniciada em 10 de agosto de 2021, está dentro do prazo legal de prescrição de cinco anos para cobrança de taxas condominiais, conforme o artigo 206, parágrafo 5o, inciso I, do Código Civil. De mais a mais, o agravante argumenta que os juros aplicados após o vencimento das taxas condominiais são ilegais, sugerindo que deveriam incidir a partir da citação do processo judicial. Tal pretensão não prospera, pois é sabido que os juros de mora na cobrança de taxas condominiais incidem imediatamente após o vencimento de cada prestação, consoante jurisprudência sedimentada deste TJDFT e do STJ. Nesse rumo, “No julgamento do Recurso Especial no 1.483.930/DF pelo Superior Tribunal de Justiça, sob o rito do recurso repetitivo, restou firmada a tese de que na vigência do Código Civil de 2002, é quinquenal o prazo prescricional para que o Condomínio geral e edilício (vertical ou horizontal) exercite a pretensão de cobrança de taxa condominial ordinária ou extraordinária, constante em instrumento público ou particular, a contar do dia seguinte ao vencimento da prestação. (...) É pacífico o entendimento de que o termo inicial dos juros de mora de obrigação contratual líquida e certa é contado a partir do inadimplemento da obrigação, art. 397 do Código Civil” (Acórdão 1331349, 07049218820208070001, Relator: LEILA ARLANCH, 7a Turma Cível, data de julgamento: 7/4/2021, publicado no DJE: 28/4/2021. Pág.: Sem Página Cadastrada.) Por fim, a planilha apresentada pelo agravante é completamente refutada pelo exequente, ao asseverar que “trata-se de planilha de receitas do Condomínio, que foi solicitada pelo excipiente em novembro de 2023, onde constam pagamentos feitos pelos atuais locatários dos imóveis de sua propriedade, estando, portanto, em dia com as taxas condominiais no período de julho de 2021 até novembro de 2023. Com efeito, a planilha de débitos apresentada na inicial corresponde à inadimplência do excipiente do período de agosto de 2016 a junho de 2021”. Considerando, assim, a ausência de provas materiais, o pedido de quitação da dívida com base em suposta planilha sem outras provas de pagamento, como recibos ou transferências bancárias, deve ser indeferido. Desse modo, corroborando a decisão proferida pela Juízo a quo, não se vislumbra, por ora, fundamento jurídico que resguarde a pretensão formulada em sede recursal. DISPOSITIVO Com essas considerações, INDEFIRO o pedido de antecipação de tutela recursal/efeito suspensivo ao recurso (art. 1.019, inciso I, segunda parte, CPC). Publique-se. Intime-se a parte agravada para, querendo, apresentar contrarrazões ao recurso, facultando-lhe, ainda, a juntada de documentos (art. 1.019, II, do CPC). Comunique-se ao Juízo de 1a instância. Desembargador José Firmo Reis Soub Relator

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Desembargador José Firmo Reis Soub Número do processo: 0714364-27.2024.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: JOSE MARIA DA CUNHA AGRAVADO: CONDOMINIO DO EDIFICIO EMPIRE CENTER D E C I S Ã O RELATÓRIO Cuida-se de agravo de instrumento interposto por José Maria da Cunha contra decisão do Juízo da 3a Vara de Execução de Títulos Extrajudiciais e Conflitos Arbitrais de Brasília que, nos autos de execução de título extrajudicial, indeferiu a impugnação à penhora ofertada pelo agravante, com base nos seguintes fundamentos, in verbis: - Da ilegitimidade passiva Rejeito a alegação da ilegitimidade passiva, uma vez que a dívida de taxas condominiais acompanha o imóvel em razão de sua natureza propter rem. Explico. A obrigação pelas despesas condominiais possui natureza propter rem e a juntada da certidão de matrícula do imóvel de ID 102403158, comprovando o executado como seu proprietário, é suficiente para demonstrar a legitimidade passiva na presente ação. Ademais, a responsabilidade dos proprietários com as taxas condominiais subsistirá ainda que eles não estejam na posse direta do bem. Isso porque, no contrato de locação, as partes poderão dispor livremente sobre quem deverá pagar aquela prestação, mas os termos contratuais operam somente entre os contratantes, tendo o condomínio a faculdade de executar as taxas condominiais em desfavor do proprietário do imóvel. - Da prescrição Sabe-se que o prazo prescricional de cobrança das taxas condominiais é de 5 (cinco) anos, de acordo com o entendimento do Superior Tribunal de Justiça no acórdão do REsp no 1.483.930, em combinação com o disposto à Súmula no 150 do Supremo Tribunal Federal.(id. 185278218, autos originários no 0713961-58.2024.8.07.0000). (...) Ou seja, o prazo para a cobrança de taxas condominiais é quinquenal (REsp no 1.483.930) e a execução prescreve no mesmo prazo da ação (Súmula no 150). Ocorre que a ação foi proposta dia 10/8/2021, antes de decorrer o prazo quinquenal da prescrição executória, considerando que a inadimplência do mês (id. 187768413, autos no 0727927-90.2021.8.07.0001). Nas razões recursais, a parte recorrente alega que a decisão guerreada não considerou o entendimento do artigo 23, XII, da Lei n.o 8.245/91, que determinou que é obrigação do locatário pagar as despesas ordinárias do condomínio. Assevera que, malgrado o agravante seja o proprietário, no período compreendido entre os meses de agosto de 2016 até a presente data, o imóvel se encontrava locado. Aduz que o prazo prescricional para débitos relativos à taxas condominiais preservem em 5 (cinco) anos, conforme o Tema Repetitivo 949 do STJ, de sorte que os débitos posteriores ao mês de dezembro de 2018, ou seja, referentes aos meses de agosto de 2016 até novembro de 2018 já se encontram prescritos. Defende que, nos cálculos apresentados pelo agravado, este aplicou juros a partir do vencimento da parcela; todavia, conforme legislação e jurisprudência sobre o assunto, devem ser aplicados desde a citação. Alega que apresentou, nos ids. de 182624501, 182624502 e 182624503, planilha do próprio condomínio agravado informando os extratos de pagamento dos valores condominiais referente aos anos de 2021 até 2023. Pede, assim, a concessão de efeito suspensivo ao recurso. Preparo recolhido (id. 57762005). É a síntese do que interessa. DECIDO. FUNDAMENTAÇÃO O Código de Processo Civil dispõe que o Relator poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal quando satisfeitos os requisitos relativos ao perigo de dano grave, de difícil ou de impossível reparação, bem como demonstrada a probabilidade do provimento do recurso (art. 932, II c/c art. 1.019, I, ambos do CPC). Conforme relatado, o agravante aduz que a decisão vergastada, em processo executivo, merece reforma nos seguintes pontos: a) não considerou o artigo 23, XII da Lei Nacional n.o 8.245/91, que estabelece a obrigação do locatário de pagar as despesas ordinárias do condomínio; apesar de ser o proprietário do imóvel, estava locado entre agosto de 2016 e o presente momento. b) os débitos condominiais posteriores a dezembro de 2018 estão prescritos, de acordo com o Tema Repetitivo 949 do STJ, c) contesta a aplicação de juros a partir do vencimento da parcela, defendendo que estes devem ser aplicados desde a citação. d) afirma ter apresentado planilhas do condomínio, demonstrando os pagamentos referentes aos anos de 2021 a 2023. Em que pese o inconformismo, não merece reforma a decisão atacada. A alegação de que o imóvel estava alugado durante o período cobrado, de agosto de 2016 a junho de 2021, e, portanto, caberia ao locatário a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais, não merece guarida. Isso ocorre porque os encargos condominiais são obrigação propter rem, ou seja, vinculada ao imóvel em si, sendo responsabilidade do proprietário arcar com tais despesas, conforme estabelece o artigo 1.345 do Código Civil. Neste sentido, “o pagamento da taxa condominial constitui obrigação propter rem, o que significa que o proprietário é responsável pelo adimplemento dos débitos condominiais, inclusive os vencidos em período anterior à aquisição, nos termos do art. 1.345, do Código Civil” (Acórdão 1825033, 07082447320228070020, Relator: LEONARDO ROSCOE BESSA, 6a Turma Cível, data de julgamento: 28/2/2024, publicado no DJE: 25/3/2024. Pág.: Sem Página Cadastrada). Ademais, como assinalado pelo Juízo, “no contrato de locação, as partes poderão dispor livremente sobre quem deverá pagar aquela prestação, mas os termos contratuais operam somente entre os contratantes, tendo o condomínio a faculdade de executar as taxas condominiais em desfavor do proprietário do imóvel”. Por conseguinte, a norma do artigo 23, XII, da Lei Nacional n.o 8.245/91, possui validade entre as partes, não podendo se estender ao condomínio. Indo além, a suposta prescrição do direito de cobrança do título extrajudicial também deve ser rejeitada. Observa-se que os valores mensais objeto da execução abrangem o período de agosto de 2016 a junho de 2021, e considerando que a ação foi iniciada em 10 de agosto de 2021, está dentro do prazo legal de prescrição de cinco anos para cobrança de taxas condominiais, conforme o artigo 206, parágrafo 5o, inciso I, do Código Civil. De mais a mais, o agravante argumenta que os juros aplicados após o vencimento das taxas condominiais são ilegais, sugerindo que deveriam incidir a partir da citação do processo judicial. Tal pretensão não prospera, pois é sabido que os juros de mora na cobrança de taxas condominiais incidem imediatamente após o vencimento de cada prestação, consoante jurisprudência sedimentada deste TJDFT e do STJ. Nesse rumo, “No julgamento do Recurso Especial no 1.483.930/DF pelo Superior Tribunal de Justiça, sob o rito do recurso repetitivo, restou firmada a tese de que na vigência do Código Civil de 2002, é quinquenal o prazo prescricional para que o Condomínio geral e edilício (vertical ou horizontal) exercite a pretensão de cobrança de taxa condominial ordinária ou extraordinária, constante em instrumento público ou particular, a contar do dia seguinte ao vencimento da prestação. (...) É pacífico o entendimento de que o termo inicial dos juros de mora de obrigação contratual líquida e certa é contado a partir do inadimplemento da obrigação, art. 397 do Código Civil” (Acórdão 1331349, 07049218820208070001, Relator: LEILA ARLANCH, 7a Turma Cível, data de julgamento: 7/4/2021, publicado no DJE: 28/4/2021. Pág.: Sem Página Cadastrada.) Por fim, a planilha apresentada pelo agravante é completamente refutada pelo exequente, ao asseverar que “trata-se de planilha de receitas do Condomínio, que foi solicitada pelo excipiente em novembro de 2023, onde constam pagamentos feitos pelos atuais locatários dos imóveis de sua propriedade, estando, portanto, em dia com as taxas condominiais no período de julho de 2021 até novembro de 2023. Com efeito, a planilha de débitos apresentada na inicial corresponde à inadimplência do excipiente do período de agosto de 2016 a junho de 2021”. Considerando, assim, a ausência de provas materiais, o pedido de quitação da dívida com base em suposta planilha sem outras provas de pagamento, como recibos ou transferências bancárias, deve ser indeferido. Desse modo, corroborando a decisão proferida pela Juízo a quo, não se vislumbra, por ora, fundamento jurídico que resguarde a pretensão formulada em sede recursal. DISPOSITIVO Com essas considerações, INDEFIRO o pedido de antecipação de tutela recursal/efeito suspensivo ao recurso (art. 1.019, inciso I, segunda parte, CPC). Publique-se. Intime-se a parte agravada para, querendo, apresentar contrarrazões ao recurso, facultando-lhe, ainda, a juntada de documentos (art. 1.019, II, do CPC). Comunique-se ao Juízo de 1a instância. Desembargador José Firmo Reis Soub Relator