Tribunal: TJDFT
Processo: 0723332-46.2024.8.07.0000
Órgão julgador: ROMULO DE ARAUJO MENDES
Órgão colegiado: 1a Turma Cível
Data de publicação: 2024-06-12

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS RômuloMendes Gabinete do Des. Rômulo de Araújo Mendes Número do processo: 0723332-46.2024.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: NYSE CAPITAL SOLUCOES FINANCEIRAS LTDA AGRAVADO: DISTRITO FEDERAL D E C I S Ã O Trata-se de Agravo de Instrumento interposto por NYSE CAPITAL SOLUÇÕES FINANCEIRAS LTDA contra a decisão proferida pelo Juízo da Oitava Vara da Fazenda Pública do Distrito Federal que, nos autos da Ação Anulatória no 0707900-30.2024.8.07.0018, deferiu em parte a tutela de urgência vindicada pela parte autora, ora agravante. Em suas razões recursais, a parte agravante argumenta que estão presentes os requisitos necessários para a concessão da tutela provisória de urgência, motivo pelo qual a determinação constante na decisão recorrida deve ser reformada. A parte agravante relata, em breve resumo, que adquiriu vários imóveis no Distrito Federal, conforme escrituras públicas de compra e venda anexada aos autos de origem. Afirma que, ao solicitar a expedição de guia do imposto devido pela transferência das propriedades, o ITBI, o Distrito Federal desprezou o valor da transação e calculou o imposto sobre valor expressivo, consideravelmente acima do valor de aquisição. Alega a discrepância entre o valor da transação e a base de cálculo imposta pelo Distrito Federal para reconhecimento do imposto, argumentando que o Distrito Federal considerou como base de cálculo para o recolhimento do ITBI, não o valor mercantil da transação, que corresponde ao valor venal preconizado na legislação de regência, mas um valor estabelecido antecipadamente, totalmente dissociado da realidade atual do mercado imobiliário, o que resultou em um recolhimento a maior de ITBI. Salienta que a avaliação dos bens foi atribuída unilateralmente pelo fisco, sem prévio processo administrativo que permita afastar a veracidade do valor contido na declaração e, conforme tese firmada no Tema 1113, deve prevalecer o valor da transação declarado pelo contribuinte, já que goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado. Tece demais considerações no mesmo sentido e cita precedentes do colendo Superior Tribunal de Justiça e deste egrégio Tribunal. Requer o conhecimento do recurso e a antecipação da tutela recursal para que seja desobrigada a depositar em juízo os valores cobrados a título de ITBI que considera excessivos. No mérito, pugna pelo provimento do recurso para reformar a decisão ora recorrida. Preparo recolhido no ID 60010942. É o relatório. DECIDO. Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso interposto. A concessão de antecipação da tutela recursal ou de efeito suspensivo ao agravo de instrumento resta condicionada à existência de risco de lesão grave proveniente da decisão interlocutória agravada e à relevância da fundamentação deduzida, ex vi do disposto no artigo 1.019, I c/c art. 300 do Código de Processo Civil. A decisão recorrida tem o seguinte teor (ID 195920556 – autos de origem): O requerente ingressou com ação anulatória com pedido de tutela de urgência para que fosse suspensa a exigibilidade do crédito tributário de ITBI sobre o excesso cobrado no montante de R$ 101.054,80, determinando a cobrança somente do valor de R$ 144.396,00, deduzindo-se o valor da 15 parcela de R$ 24.545,08 já paga, autorizando o pagamento do saldo restante em até 9 parcelas mensais e sucessivas de R$ 13.316,77. Relatou que adquiriu da empresa LUNA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. Em 15.03.24 12 (doze) salas comerciais e 22 (vinte e duas) vagas de garagem todas situadas no SETOR DE INDÚSTRIAS GRÁFICAS – SIG, QUADRA 2, LOTES 420, 430 E 440, DO EDIFÍCIO CITY OFFICES descritos na petição inicial. Asseverou que os imóveis foram adquiridos pelo valor de R$ 4.813.200,00 (quatro milhões oitocentos e treze mil e duzentos reais). Contudo, e ao realizar declaração eletrônica para a emissão da Guia de ITBI – IMPOSTO DE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS a Secretaria de Fazenda desprezou o valor de compra e venda ajustado entre as partes e considerou como base de cálculo para apuração do referido imposto, o valor absurdo de R$ 8.181.693,43 (oito milhões cento e oitenta e um mil seiscentos e noventa e três reais e quarenta e três centavos), majorando em mais de 95% o valor real da transação imobiliária. Aduziu que em razão do ocorrido requereu o parcelamento do ITBI do valor ilegal cobrando pela ré em 10 parcelas mensais e sucessivas, as quais totalizam o valor de R$ 24.545,08 (vinte e quatro mil quinhentos e quarenta e cinco reais e oito centavos) cada parcela, tendo efetuado o pagamento da primeira parcela, vencida em 15.03.2024 para que conseguisse efetuar o lançamento de registro da Escritura Pública no Registro de Imóveis competente. Sustentou que a parte ré, por intermédio do fisco estadual, considerou a majoração em todos os imóveis adquiridos, consoante demonstram as memórias de cálculo de ITBI referente a cada número de inscrição e anexas ao presente processo e os documentos individuais sobre cada imóvel comprovando o efetivo parcelamento e pagamento da primeira parcela. Requereu a concessão da tutela de urgência para que fosse suspensa a exigibilidade do crédito tributário de ITBI sobre o excesso cobrado no montante de R$ 101.054,80, determinando a cobrança somente do valor de R$ 144.396,00, deduzindo-se o valor da 15 parcela de R$ 24.545,08 já paga, autorizando o pagamento do saldo restante em até 9 parcelas mensais e sucessivas de R$ 13.316,77 e, ao final, a confirmação da tutela concedida. É o breve relato. Trata-se de pedido de tutela de urgência formulado na petição inicial na qual que fosse suspensa a exigibilidade do crédito tributário de ITBI sobre o excesso cobrado no montante de R$ 101.054,80, determinando a cobrança somente do valor de R$ 144.396,00, deduzindo-se o valor da 15 parcela de R$ 24.545,08 já paga, autorizando o pagamento do saldo restante em até 9 parcelas mensais e sucessivas de R$ 13.316,77. Verifico que pretensão se amolda ao conceito de tutela de urgência, sendo uma das modalidades da tutela provisória prevista no artigo 294 e seguintes do Código de Processo Civil. Nesse diapasão, as tutelas provisórias (de urgência e de evidência), vieram sedimentar a teoria das tutelas diferenciadas, que rompeu com o modelo neutro e único de processo ordinário de cognição plena. São provisórias porque as possibilidades de cognição do processo ainda não se esgotaram, o que apenas ocorrerá no provimento definitivo. No entanto, em uma análise “pirme facie”, verifico que se encontram presentes, em parte, os requisitos necessários à sua concessão, senão vejamos: A parte autora sustenta seu direito ao recolhimento do ITBI tendo como referência os valores da compra e venda efetuada. Analisando a documentação juntada, especialmente as escrituras públicas de ID n.o 195428582, 195428584, 195428585 e 195428587 verifico que o negócio de compra e venda foi realizado pelo valor de R$ 4.813.200,00 (quatro milhões oitocentos e treze mil e duzentos reais), porém o cálculo do ITBI não levou em consideração os referidos valores. No caso em análise é de se ter claro que o Distrito Federal não está vinculado aos valores negociados para a cobrança do ITBI, mas sim ao valor venal do imóvel, no entanto, dada a presunção de que os imóveis são negociados pelos valores venais para que a haja a cobrança de valores diversos pelo fisco é necessário que se instaure processo administrativo para tanto. Nesse sentido há julgado do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios, vejamos: JUIZADO ESPECIAL DA FAZENDA. DIREITO TRIBUTÁRIO. REPETIÇÃO DE INDÉBITO TRIBUTÁRIO. ITBI. BASE DE CÁLCULO. VALOR DA COMPRA E VENDA DO IMÓVEL. EQUÍVOCO DO ENTE ESTATAL TRIBUTANTE. RESTITUIÇÃO DEVIDA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. 1. Ação de repetição de indébito, na qual o réu interpôs recurso inominado contra a sentença que julgou procedentes os pedidos iniciais para condená-lo a restituir à autora o valor de R$ 5.793,23 (cinco mil, setecentos e noventa e três reais e vinte e três centavos). 2. A parte autora argumentou na inicial que pagou valor maior que o devido em ITBI referente à compra de imóvel. Afirma que o valor venal do imóvel considerado pelo Distrito Federal não deve prevalecer frente ao valor real disposto no contrato de promessa de compra e venda e escritura de compra e venda. 3. Nas suas razões recursais, o réu afirma que a determinação da base de cálculo do IBTI não é aleatória e leva em consideração os elementos previstos em lei. Defende que o valor do bem atribuído no negócio somente é utilizado como base de cálculo do imposto se for superior ao da avaliação fazendária. Requereu a reforma da sentença. Contrarrazões apresentadas. 4. A controvérsia consiste em determinar se a base de cálculo do ITBI deve ser calculada com base no valor do negócio realizado entre os contratantes na escritura de compra e venda ou no valor venal apurado pelo Distrito Federal. 5. A jurisprudência do STJ firmou-se no sentido de que o valor da base de cálculo do ITBI é o valor real da venda do imóvel ou de mercado. No entanto, se o valor apresentado pelo contribuinte no lançamento do ITBI (por declaração ou por homologação) não merece fé, o Fisco igualmente pode questioná-lo e arbitrá-lo, no curso de regular procedimento administrativo, na forma do art. 148 do CTN. Precedentes: AgRg no AREsp 847.280/PR, Rel. Ministro HUMBERTO MARTINS, SEGUNDA TURMA, julgado em 10/03/2016, DJe 17/03/2016; (AgRg no REsp 1550035/SP, Rel. Ministro MAURO CAMPBELL MARQUES, SEGUNDA TURMA, julgado em 27/10/2015, DJe 05/11/2015). 6. Restou demonstrado nos autos que a Fazenda Pública, sem prévio procedimento administrativo fiscal para apuração do valor de mercado do imóvel, cobrou do recorrido ITBI com base de cálculo diversa do valor da negociação entre as partes. Desse modo, correta a sentença que julgou procedente o pedido para condenar o réu-recorrente a restituir a diferença entre o valor devido e o valor efetivamente pago. É esse também o entendimento desta Turma: (Acórdão n.1011998, 07078213820168070016, Relator: JOÃO FISCHER 2a Turma Recursal dos Juizados Especiais Cíveis e Criminais do DF, Data de Julgamento: 19/04/2017, Publicado no PJe: 28/04/2017. Pág.: Sem Página Cadastrada.) 7. Recurso conhecido e não provido. Sentença mantida pelos próprios fundamentos. 8. Sem custas, ante a isenção legal. Condenado o recorrente em honorários advocatícios em favor do patrono do recorrido, estes arbitrados em 10% (dez por cento) do valor da condenação na forma do art. 55 da Lei 9099/95. 9. Acórdão lavrado em conformidade com o disposto no art. 46 da Lei 9.099/1995. (Acórdão 1202259, 07195193620198070016, Relator: ARNALDO CORRÊA SILVA, Segunda Turma Recursal, data de julgamento: 18/9/2019, publicado no DJE: 24/9/2019. Pág.: Sem Página Cadastrada.) Nesse diapasão, no caso em análise a parte ré não instaurou prévio processo administrativo já realizando, de plano, a cobrança dos valores que entendeu devidos, o que fere o princípio do contraditório, razão pela qual os valores controversos devem permanecer depositados em juízo até o julgamento final da presente ação ou a conclusão de processo administrativo no sentido. Assim, DEFIRO EM PARTE o pedido de tutela de urgência pleiteado na exordial para determinar a suspensão da exigibilidade do crédito tributário de ITBI sobre o valor de R$ 101.054,80, o qual deve ser depositado em juízo, no prazo de 05 (cinco) dias, devendo a cobrança mensal ser realizada por meio do pagamento de 09 (nove) parcelas mensais e sucessivas de R$ 13.316,77 (Treze mil trezentos e dezesseis reais e setenta e sete centavos). Deixo de designar audiência de conciliação, nos termos do art. 334, §4o, Inc. II, do Código de Processo Civil. CITE-SE o Distrito Federal para, querendo, OFERECER DEFESA no prazo legal, contados da juntada da carta/mandado de citação, na forma do art. 231, I e II do CPC, oportunidade em que deverá se manifestar acerca das provas que pretende produzir. Após, intime-se o autor a apresentar réplica no prazo de 15 (quinze) dias, quando então deverá indicar as provas que pretende produzir. (destaques no original) Opostos Embargos de Declaração pela parte autora, ora agravante, estes foram parcialmente providos pelo Juízo primevo. Confira-se (ID 196252048 – autos de origem): A autora interpôs embargos de declaração em face da decisão de ID n.o 195920556, sob a alegação de que há contradição, pois imputou a embargante situação mais gravosa, pois determinou o depósito do valor controverso. DECIDO. Os embargos de declaração são cabíveis para esclarecer obscuridade ou eliminar contradição, suprimir omissão ou para corrigir erro material (artigo 1.022 do Código de Processo Civil). Conheço do recurso porque presentes os pressupostos de admissibilidade. Alega a autora que há contradição, pois imputou a embargante situação mais gravosa, pois determinou o depósito do valor controverso. Assim, entendo que assiste razão, em parte, à autora vez que os valores controversos seriam pagos parceladamente. Em face das considerações alinhadas, DOU PROVIMENTO PARCIAL aos embargos de declaração opostos, para determinar que a parte autora deposite em juízo, mensalmente, na mesma data que efetuar o pagamento da parcela ao Distrito Federal, o valor referente à diferença entre o valor da parcela paga e o valor da parcela cobrado pelo réu. Intime-se. (destaques no original) Com efeito, a base de cálculo do Imposto sobre a Transmissão “Inter Vivos” de Bens Imóveis e Direitos a eles Relativos - ITBI está prevista no artigo 38 do Código Tributário Nacional na condição de lei complementar nacional para efeitos do artigo 146, III, "a", da Constituição da República. Com relação à base de cálculo do ITBI, a Lei Distrital no 3.830/2006, dispõe expressamente: Art. 5o A base de cálculo do Imposto é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos ou cedidos. § 1o Não são dedutíveis do valor venal, para fins de cálculo do Imposto, eventuais dívidas que onerem o imóvel transmitido. § 2o Sem prejuízo do disposto no parágrafo anterior, para os efeitos deste artigo: I – o valor venal dos direitos reais corresponde a 70% (setenta por cento) do valor venal do imóvel; II – o valor da propriedade nua corresponde a 30% (trinta por cento) do valor venal do imóvel. Art. 6o O valor venal é determinado pela administração tributária, por meio de avaliação feita com base nos elementos de que dispuser e, ainda, na declaração do sujeito passivo. § 1o Na avaliação, serão considerados, quanto ao imóvel, dentre outros, os seguintes elementos: I – forma, dimensão e utilidade; II – localização; III – estado de conservação; IV – valores das áreas vizinhas ou situadas em zonas economicamente equivalentes; V – custo unitário de construção; VI - valores aferidos no mercado imobiliário. § 2o Para efeito de cálculo do Imposto, prevalecerá o valor declarado no instrumento quando este for superior ao valor da avaliação da administração apurada na forma deste artigo. (destacado) Nesse sentido, reproduz-se o esclarecimento da doutrina acerca do fato gerador e do aspecto quantitativo do ITBI, in verbis: O fato gerador do ITBI é a transmissão onerosa (alienação), cessão de direitos reais (usufruto, servidão etc.) ou a cessão de direitos de aquisição de bens imóveis, por pessoa física ou jurídica (entre vivos), exceto os de garantia (penhor, hipoteca etc). Mas não incide na integralização do capital social com bens e direitos, nem incide na transferência patrimonial entre pessoas jurídicas em procedimento societário, tais como incorporação, fusão, transformação e cisão. Igualmente não incide na transferência por desapropriação.” (...) “sobre o aspecto quantitativo, temos: a) base de cálculo: será o valor venal do bem, considerado o preço de mercado ao tempo do negócio; b) alíquota: será fixada pelo Senado Federal, sendo que a Resolução no 99/1981 fixava em 2% para as transmissões onerosas entre vivos e 4% para as não onerosas causa mortis e doações. Atualmente, na nova ordem constitucional, o Senado Federal já não estabelece alíquotas máximas para o ITBI. (Abraham, Marcus. Curso de Direito Tributário Brasileiro – 2 ed – Rio de Janeiro: Forense, 2020. Pag. 373/374) Assim, o referido imposto é de competência municipal, incide nos negócios jurídicos firmados para transmissão da propriedade imobiliária, ou direito a ela referente, por ato entre vivos, tendo como base de cálculo o preço da transação, segundo os balizadores ditados pelo mercado. Por esse viés, visando dar maior segurança jurídica quanto ao aspecto quantitativo deste tributo, o STJ firmou teses, em sede de repetitivo, consoante Tema no 1113: a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN); c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente. Divisa-se, assim, ter a Corte ratificado a necessidade de se respeitar o valor ditado pelas “condições normais de mercado”, além de afastar a possibilidade de se vincular o ITBI a base de cálculo do IPTU. Assim, a orientação da Corte Superior é no sentido de que seja acolhido o valor inserido no corpo do documento assinado no negócio jurídico imobiliário, ou seja, o que foi acordado entre as partes, devendo ser observada a boa-fé objetiva do contribuinte. Transcreve-se a ementa do julgado: TRIBUTÁRIO. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. IMPOSTO SOBRE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS (ITBI). BASE DE CÁLCULO. VINCULAÇÃO COM IMPOSTO PREDIAL E TERRITORIAL URBANO (IPTU). INEXISTÊNCIA. VALOR VENAL DECLARADO PELO CONTRIBUINTE. PRESUNÇÃO DE VERACIDADE. REVISÃO PELO FISCO. INSTAURAÇÃO DE PROCESSO ADMINISTRATIVO. POSSIBILIDADE. PRÉVIO VALOR DE REFERÊNCIA. ADOÇÃO. INVIABILIDADE. 1. A jurisprudência pacífica desta Corte Superior é no sentido de que, embora o Código Tributário Nacional estabeleça como base de cálculo do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) e do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) o "valor venal", a apuração desse elemento quantitativo faz-se de formas diversas, notadamente em razão da distinção existente entre os fatos geradores e a modalidade de lançamento desses impostos. 2. Os arts. 35 e 38 do CTN dispõem, respectivamente, que o fato gerador do ITBI é a transmissão da propriedade ou de direitos reais imobiliários ou a cessão de direitos relativos a tais transmissões e que a base de cálculo do tributo é o "valor venal dos bens ou direitos transmitidos", que corresponde ao valor considerado para as negociações de imóveis em condições normais de mercado. 3. A possibilidade de dimensionar o valor dos imóveis no mercado, segundo critérios, por exemplo, de localização e tamanho (metragem), não impede que a avaliação de mercado específica de cada imóvel transacionado oscile dentro do parâmetro médio, a depender, por exemplo, da existência de outras circunstâncias igualmente relevantes e legítimas para a determinação do real valor da coisa, como a existência de benfeitorias, o estado de conservação e os interesses pessoais do vendedor e do comprador no ajuste do preço. 4. O ITBI comporta apenas duas modalidades de lançamento originário: por declaração, se a norma local exigir prévio exame das informações do contribuinte pela Administração para a constituição do crédito tributário, ou por homologação, se a legislação municipal disciplinar que caberá ao contribuinte apurar o valor do imposto e efetuar o seu pagamento antecipado sem prévio exame do ente tributante. 5. Os lançamentos por declaração ou por homologação se justificam pelas várias circunstâncias que podem interferir no específico valor de mercado de cada imóvel transacionado, circunstâncias cujo conhecimento integral somente os negociantes têm ou deveriam ter para melhor avaliar o real valor do bem quando da realização do negócio, sendo essa a principal razão da impossibilidade prática da realização do lançamento originário de ofício, ainda que autorizado pelo legislador local, pois o fisco não tem como possuir, previamente, o conhecimento de todas as variáveis determinantes para a composição do valor do imóvel transmitido. 6. Em face do princípio da boa-fé objetiva, o valor da transação declarado pelo contribuinte presume-se condizente com o valor médio de mercado do bem imóvel transacionado, presunção que somente pode ser afastada pelo fisco se esse valor se mostrar, de pronto, incompatível com a realidade, estando, nessa hipótese, justificada a instauração do procedimento próprio para o arbitramento da base de cálculo, em que deve ser assegurado ao contribuinte o contraditório necessário para apresentação das peculiaridades que amparariam o quantum informado (art. 148 do CTN). 7. A prévia adoção de um valor de referência pela Administração configura indevido lançamento de ofício do ITBI por mera estimativa e subverte o procedimento instituído no art. 148 do CTN, pois representa arbitramento da base de cálculo sem prévio juízo quanto à fidedignidade da declaração do sujeito passivo. 8. Para o fim preconizado no art. 1.039 do CPC/2015, firmam-se as seguintes teses: a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN); c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente. 9. Recurso especial parcialmente provido. (REsp n. 1.937.821/SP, relator Ministro Gurgel de Faria, Primeira Seção, julgado em 24/2/2022, DJe de 3/3/2022.) (destacado) Tal decisão, à toda evidência, significa uma completa e inteira inversão do procedimento adotado atualmente, de modo que a presunção se inverte, aplicando-se a partir de então sobre o valor declarado pelas partes negociantes, ou constante do título translativo da propriedade imóvel, como o primeiro e principal elemento da realidade mercadológica, cabendo então, em todo caso, ao próprio fisco, se não concordar, a abertura de procedimento próprio, destinado a, mediante o devido contraditório, incluindo a produção de prova técnica caso necessária, apurar o valor venal que servirá de base de cálculo do ITBI em cada transação, sem que isso implique em negar ao contribuinte a possibilidade de, então, levar a registro o respectivo título translativo mediante o pagamento ou o prévio depósito do imposto no valor decorrente daquela base de cálculo por ele declarada, o qual, neste caso, teria que ser complementado na hipótese de que, ao final de dito procedimento, se apurar valor superior àquele. Nada disso contudo, impede que a parte interessada recorra de pronto à via judicial, como no caso ora em análise. Na hipótese, a escrituração dos contratos de promessa de compra e venda dos imóveis (ID 195405520, ID 195405521 e ID 195405522 – autos de origem) fixou o valor total dos negócios jurídicos em R$ 4.813.200,00 (quatro milhões, oitocentos e treze mil e duzentos reais). No entanto, de acordo com a parte ora agravante, a base de cálculo considerada para a apuração do ITBI foi a quantia de R$ 8.181.693,43 (oito milhões, cento e oitenta e um mil, seiscentos e noventa e três reais e quarenta e três centavos), havendo evidente divergência de valores entre o valor de compra e aquele arbitrado pela Administração Fazendária. Contudo, ressalte-se que, de acordo com o art. 148 do CTN, é permitido à autoridade lançadora arbitrar o valor ou o preço do imóvel, mas somente quando for omissa ou não mereça fé a declaração do contribuinte ou os esclarecimentos prestados. E, mesmo assim, a avaliação deverá ser realizada mediante processo regular, o qual pressupõe, evidentemente, direito de defesa do contribuinte. Dessa forma, afigura-se evidente que a Administração promoveu apuração própria sem qualquer participação do contribuinte, com base em pauta de valores venais. Nessa conjuntura, e sem adentrar no mérito da causa, entendo que estão presentes os requisitos ensejadores ao deferimento da tutela, uma vez que a probabilidade do direito manifesta-se na necessidade de instauração de procedimento administrativo próprio pelo fisco para afastar o valor da transação declarado pelo contribuinte, não acatando consequentemente o valor estipulado por arbitramento pelo ente federado e o perigo da demora configura-se na probabilidade de constrição patrimonial da parte agravante para satisfação do crédito. Assim, em um juízo de cognição sumária, e sem prejuízo de nova análise quando do julgamento do mérito recursal, tenho como cabível a concessão da antecipação de tutela pleiteada. Ante o exposto, CONHEÇO do recurso e DEFIRO o pedido de antecipação da tutela para autorizar o recolhimento do ITBI relativo à transmissão dos imóveis objeto da lide, calculado com base no valor efetivo da transação, suspendendo, por conseguinte, a exigibilidade da diferença do que exceder o referido montante. Dê-se conhecimento ao Juízo agravado dos termos da presente decisão, solicitadas as informações de estilo. Intime-se a parte agravada para, querendo, apresentar contraminuta no prazo legal. Brasília-DF, 7 de junho de 2024 19:00:38. ROMULO DE ARAUJO MENDES Desembargador

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS RômuloMendes Gabinete do Des. Rômulo de Araújo Mendes Número do processo: 0723332-46.2024.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: NYSE CAPITAL SOLUCOES FINANCEIRAS LTDA AGRAVADO: DISTRITO FEDERAL D E C I S Ã O Trata-se de Agravo de Instrumento interposto por NYSE CAPITAL SOLUÇÕES FINANCEIRAS LTDA contra a decisão proferida pelo Juízo da Oitava Vara da Fazenda Pública do Distrito Federal que, nos autos da Ação Anulatória no 0707900-30.2024.8.07.0018, deferiu em parte a tutela de urgência vindicada pela parte autora, ora agravante. Em suas razões recursais, a parte agravante argumenta que estão presentes os requisitos necessários para a concessão da tutela provisória de urgência, motivo pelo qual a determinação constante na decisão recorrida deve ser reformada. A parte agravante relata, em breve resumo, que adquiriu vários imóveis no Distrito Federal, conforme escrituras públicas de compra e venda anexada aos autos de origem. Afirma que, ao solicitar a expedição de guia do imposto devido pela transferência das propriedades, o ITBI, o Distrito Federal desprezou o valor da transação e calculou o imposto sobre valor expressivo, consideravelmente acima do valor de aquisição. Alega a discrepância entre o valor da transação e a base de cálculo imposta pelo Distrito Federal para reconhecimento do imposto, argumentando que o Distrito Federal considerou como base de cálculo para o recolhimento do ITBI, não o valor mercantil da transação, que corresponde ao valor venal preconizado na legislação de regência, mas um valor estabelecido antecipadamente, totalmente dissociado da realidade atual do mercado imobiliário, o que resultou em um recolhimento a maior de ITBI. Salienta que a avaliação dos bens foi atribuída unilateralmente pelo fisco, sem prévio processo administrativo que permita afastar a veracidade do valor contido na declaração e, conforme tese firmada no Tema 1113, deve prevalecer o valor da transação declarado pelo contribuinte, já que goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado. Tece demais considerações no mesmo sentido e cita precedentes do colendo Superior Tribunal de Justiça e deste egrégio Tribunal. Requer o conhecimento do recurso e a antecipação da tutela recursal para que seja desobrigada a depositar em juízo os valores cobrados a título de ITBI que considera excessivos. No mérito, pugna pelo provimento do recurso para reformar a decisão ora recorrida. Preparo recolhido no ID 60010942. É o relatório. DECIDO. Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso interposto. A concessão de antecipação da tutela recursal ou de efeito suspensivo ao agravo de instrumento resta condicionada à existência de risco de lesão grave proveniente da decisão interlocutória agravada e à relevância da fundamentação deduzida, ex vi do disposto no artigo 1.019, I c/c art. 300 do Código de Processo Civil. A decisão recorrida tem o seguinte teor (ID 195920556 – autos de origem): O requerente ingressou com ação anulatória com pedido de tutela de urgência para que fosse suspensa a exigibilidade do crédito tributário de ITBI sobre o excesso cobrado no montante de R$ 101.054,80, determinando a cobrança somente do valor de R$ 144.396,00, deduzindo-se o valor da 15 parcela de R$ 24.545,08 já paga, autorizando o pagamento do saldo restante em até 9 parcelas mensais e sucessivas de R$ 13.316,77. Relatou que adquiriu da empresa LUNA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. Em 15.03.24 12 (doze) salas comerciais e 22 (vinte e duas) vagas de garagem todas situadas no SETOR DE INDÚSTRIAS GRÁFICAS – SIG, QUADRA 2, LOTES 420, 430 E 440, DO EDIFÍCIO CITY OFFICES descritos na petição inicial. Asseverou que os imóveis foram adquiridos pelo valor de R$ 4.813.200,00 (quatro milhões oitocentos e treze mil e duzentos reais). Contudo, e ao realizar declaração eletrônica para a emissão da Guia de ITBI – IMPOSTO DE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS a Secretaria de Fazenda desprezou o valor de compra e venda ajustado entre as partes e considerou como base de cálculo para apuração do referido imposto, o valor absurdo de R$ 8.181.693,43 (oito milhões cento e oitenta e um mil seiscentos e noventa e três reais e quarenta e três centavos), majorando em mais de 95% o valor real da transação imobiliária. Aduziu que em razão do ocorrido requereu o parcelamento do ITBI do valor ilegal cobrando pela ré em 10 parcelas mensais e sucessivas, as quais totalizam o valor de R$ 24.545,08 (vinte e quatro mil quinhentos e quarenta e cinco reais e oito centavos) cada parcela, tendo efetuado o pagamento da primeira parcela, vencida em 15.03.2024 para que conseguisse efetuar o lançamento de registro da Escritura Pública no Registro de Imóveis competente. Sustentou que a parte ré, por intermédio do fisco estadual, considerou a majoração em todos os imóveis adquiridos, consoante demonstram as memórias de cálculo de ITBI referente a cada número de inscrição e anexas ao presente processo e os documentos individuais sobre cada imóvel comprovando o efetivo parcelamento e pagamento da primeira parcela. Requereu a concessão da tutela de urgência para que fosse suspensa a exigibilidade do crédito tributário de ITBI sobre o excesso cobrado no montante de R$ 101.054,80, determinando a cobrança somente do valor de R$ 144.396,00, deduzindo-se o valor da 15 parcela de R$ 24.545,08 já paga, autorizando o pagamento do saldo restante em até 9 parcelas mensais e sucessivas de R$ 13.316,77 e, ao final, a confirmação da tutela concedida. É o breve relato. Trata-se de pedido de tutela de urgência formulado na petição inicial na qual que fosse suspensa a exigibilidade do crédito tributário de ITBI sobre o excesso cobrado no montante de R$ 101.054,80, determinando a cobrança somente do valor de R$ 144.396,00, deduzindo-se o valor da 15 parcela de R$ 24.545,08 já paga, autorizando o pagamento do saldo restante em até 9 parcelas mensais e sucessivas de R$ 13.316,77. Verifico que pretensão se amolda ao conceito de tutela de urgência, sendo uma das modalidades da tutela provisória prevista no artigo 294 e seguintes do Código de Processo Civil. Nesse diapasão, as tutelas provisórias (de urgência e de evidência), vieram sedimentar a teoria das tutelas diferenciadas, que rompeu com o modelo neutro e único de processo ordinário de cognição plena. São provisórias porque as possibilidades de cognição do processo ainda não se esgotaram, o que apenas ocorrerá no provimento definitivo. No entanto, em uma análise “pirme facie”, verifico que se encontram presentes, em parte, os requisitos necessários à sua concessão, senão vejamos: A parte autora sustenta seu direito ao recolhimento do ITBI tendo como referência os valores da compra e venda efetuada. Analisando a documentação juntada, especialmente as escrituras públicas de ID n.o 195428582, 195428584, 195428585 e 195428587 verifico que o negócio de compra e venda foi realizado pelo valor de R$ 4.813.200,00 (quatro milhões oitocentos e treze mil e duzentos reais), porém o cálculo do ITBI não levou em consideração os referidos valores. No caso em análise é de se ter claro que o Distrito Federal não está vinculado aos valores negociados para a cobrança do ITBI, mas sim ao valor venal do imóvel, no entanto, dada a presunção de que os imóveis são negociados pelos valores venais para que a haja a cobrança de valores diversos pelo fisco é necessário que se instaure processo administrativo para tanto. Nesse sentido há julgado do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios, vejamos: JUIZADO ESPECIAL DA FAZENDA. DIREITO TRIBUTÁRIO. REPETIÇÃO DE INDÉBITO TRIBUTÁRIO. ITBI. BASE DE CÁLCULO. VALOR DA COMPRA E VENDA DO IMÓVEL. EQUÍVOCO DO ENTE ESTATAL TRIBUTANTE. RESTITUIÇÃO DEVIDA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. 1. Ação de repetição de indébito, na qual o réu interpôs recurso inominado contra a sentença que julgou procedentes os pedidos iniciais para condená-lo a restituir à autora o valor de R$ 5.793,23 (cinco mil, setecentos e noventa e três reais e vinte e três centavos). 2. A parte autora argumentou na inicial que pagou valor maior que o devido em ITBI referente à compra de imóvel. Afirma que o valor venal do imóvel considerado pelo Distrito Federal não deve prevalecer frente ao valor real disposto no contrato de promessa de compra e venda e escritura de compra e venda. 3. Nas suas razões recursais, o réu afirma que a determinação da base de cálculo do IBTI não é aleatória e leva em consideração os elementos previstos em lei. Defende que o valor do bem atribuído no negócio somente é utilizado como base de cálculo do imposto se for superior ao da avaliação fazendária. Requereu a reforma da sentença. Contrarrazões apresentadas. 4. A controvérsia consiste em determinar se a base de cálculo do ITBI deve ser calculada com base no valor do negócio realizado entre os contratantes na escritura de compra e venda ou no valor venal apurado pelo Distrito Federal. 5. A jurisprudência do STJ firmou-se no sentido de que o valor da base de cálculo do ITBI é o valor real da venda do imóvel ou de mercado. No entanto, se o valor apresentado pelo contribuinte no lançamento do ITBI (por declaração ou por homologação) não merece fé, o Fisco igualmente pode questioná-lo e arbitrá-lo, no curso de regular procedimento administrativo, na forma do art. 148 do CTN. Precedentes: AgRg no AREsp 847.280/PR, Rel. Ministro HUMBERTO MARTINS, SEGUNDA TURMA, julgado em 10/03/2016, DJe 17/03/2016; (AgRg no REsp 1550035/SP, Rel. Ministro MAURO CAMPBELL MARQUES, SEGUNDA TURMA, julgado em 27/10/2015, DJe 05/11/2015). 6. Restou demonstrado nos autos que a Fazenda Pública, sem prévio procedimento administrativo fiscal para apuração do valor de mercado do imóvel, cobrou do recorrido ITBI com base de cálculo diversa do valor da negociação entre as partes. Desse modo, correta a sentença que julgou procedente o pedido para condenar o réu-recorrente a restituir a diferença entre o valor devido e o valor efetivamente pago. É esse também o entendimento desta Turma: (Acórdão n.1011998, 07078213820168070016, Relator: JOÃO FISCHER 2a Turma Recursal dos Juizados Especiais Cíveis e Criminais do DF, Data de Julgamento: 19/04/2017, Publicado no PJe: 28/04/2017. Pág.: Sem Página Cadastrada.) 7. Recurso conhecido e não provido. Sentença mantida pelos próprios fundamentos. 8. Sem custas, ante a isenção legal. Condenado o recorrente em honorários advocatícios em favor do patrono do recorrido, estes arbitrados em 10% (dez por cento) do valor da condenação na forma do art. 55 da Lei 9099/95. 9. Acórdão lavrado em conformidade com o disposto no art. 46 da Lei 9.099/1995. (Acórdão 1202259, 07195193620198070016, Relator: ARNALDO CORRÊA SILVA, Segunda Turma Recursal, data de julgamento: 18/9/2019, publicado no DJE: 24/9/2019. Pág.: Sem Página Cadastrada.) Nesse diapasão, no caso em análise a parte ré não instaurou prévio processo administrativo já realizando, de plano, a cobrança dos valores que entendeu devidos, o que fere o princípio do contraditório, razão pela qual os valores controversos devem permanecer depositados em juízo até o julgamento final da presente ação ou a conclusão de processo administrativo no sentido. Assim, DEFIRO EM PARTE o pedido de tutela de urgência pleiteado na exordial para determinar a suspensão da exigibilidade do crédito tributário de ITBI sobre o valor de R$ 101.054,80, o qual deve ser depositado em juízo, no prazo de 05 (cinco) dias, devendo a cobrança mensal ser realizada por meio do pagamento de 09 (nove) parcelas mensais e sucessivas de R$ 13.316,77 (Treze mil trezentos e dezesseis reais e setenta e sete centavos). Deixo de designar audiência de conciliação, nos termos do art. 334, §4o, Inc. II, do Código de Processo Civil. CITE-SE o Distrito Federal para, querendo, OFERECER DEFESA no prazo legal, contados da juntada da carta/mandado de citação, na forma do art. 231, I e II do CPC, oportunidade em que deverá se manifestar acerca das provas que pretende produzir. Após, intime-se o autor a apresentar réplica no prazo de 15 (quinze) dias, quando então deverá indicar as provas que pretende produzir. (destaques no original) Opostos Embargos de Declaração pela parte autora, ora agravante, estes foram parcialmente providos pelo Juízo primevo. Confira-se (ID 196252048 – autos de origem): A autora interpôs embargos de declaração em face da decisão de ID n.o 195920556, sob a alegação de que há contradição, pois imputou a embargante situação mais gravosa, pois determinou o depósito do valor controverso. DECIDO. Os embargos de declaração são cabíveis para esclarecer obscuridade ou eliminar contradição, suprimir omissão ou para corrigir erro material (artigo 1.022 do Código de Processo Civil). Conheço do recurso porque presentes os pressupostos de admissibilidade. Alega a autora que há contradição, pois imputou a embargante situação mais gravosa, pois determinou o depósito do valor controverso. Assim, entendo que assiste razão, em parte, à autora vez que os valores controversos seriam pagos parceladamente. Em face das considerações alinhadas, DOU PROVIMENTO PARCIAL aos embargos de declaração opostos, para determinar que a parte autora deposite em juízo, mensalmente, na mesma data que efetuar o pagamento da parcela ao Distrito Federal, o valor referente à diferença entre o valor da parcela paga e o valor da parcela cobrado pelo réu. Intime-se. (destaques no original) Com efeito, a base de cálculo do Imposto sobre a Transmissão “Inter Vivos” de Bens Imóveis e Direitos a eles Relativos - ITBI está prevista no artigo 38 do Código Tributário Nacional na condição de lei complementar nacional para efeitos do artigo 146, III, "a", da Constituição da República. Com relação à base de cálculo do ITBI, a Lei Distrital no 3.830/2006, dispõe expressamente: Art. 5o A base de cálculo do Imposto é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos ou cedidos. § 1o Não são dedutíveis do valor venal, para fins de cálculo do Imposto, eventuais dívidas que onerem o imóvel transmitido. § 2o Sem prejuízo do disposto no parágrafo anterior, para os efeitos deste artigo: I – o valor venal dos direitos reais corresponde a 70% (setenta por cento) do valor venal do imóvel; II – o valor da propriedade nua corresponde a 30% (trinta por cento) do valor venal do imóvel. Art. 6o O valor venal é determinado pela administração tributária, por meio de avaliação feita com base nos elementos de que dispuser e, ainda, na declaração do sujeito passivo. § 1o Na avaliação, serão considerados, quanto ao imóvel, dentre outros, os seguintes elementos: I – forma, dimensão e utilidade; II – localização; III – estado de conservação; IV – valores das áreas vizinhas ou situadas em zonas economicamente equivalentes; V – custo unitário de construção; VI - valores aferidos no mercado imobiliário. § 2o Para efeito de cálculo do Imposto, prevalecerá o valor declarado no instrumento quando este for superior ao valor da avaliação da administração apurada na forma deste artigo. (destacado) Nesse sentido, reproduz-se o esclarecimento da doutrina acerca do fato gerador e do aspecto quantitativo do ITBI, in verbis: O fato gerador do ITBI é a transmissão onerosa (alienação), cessão de direitos reais (usufruto, servidão etc.) ou a cessão de direitos de aquisição de bens imóveis, por pessoa física ou jurídica (entre vivos), exceto os de garantia (penhor, hipoteca etc). Mas não incide na integralização do capital social com bens e direitos, nem incide na transferência patrimonial entre pessoas jurídicas em procedimento societário, tais como incorporação, fusão, transformação e cisão. Igualmente não incide na transferência por desapropriação.” (...) “sobre o aspecto quantitativo, temos: a) base de cálculo: será o valor venal do bem, considerado o preço de mercado ao tempo do negócio; b) alíquota: será fixada pelo Senado Federal, sendo que a Resolução no 99/1981 fixava em 2% para as transmissões onerosas entre vivos e 4% para as não onerosas causa mortis e doações. Atualmente, na nova ordem constitucional, o Senado Federal já não estabelece alíquotas máximas para o ITBI. (Abraham, Marcus. Curso de Direito Tributário Brasileiro – 2 ed – Rio de Janeiro: Forense, 2020. Pag. 373/374) Assim, o referido imposto é de competência municipal, incide nos negócios jurídicos firmados para transmissão da propriedade imobiliária, ou direito a ela referente, por ato entre vivos, tendo como base de cálculo o preço da transação, segundo os balizadores ditados pelo mercado. Por esse viés, visando dar maior segurança jurídica quanto ao aspecto quantitativo deste tributo, o STJ firmou teses, em sede de repetitivo, consoante Tema no 1113: a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN); c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente. Divisa-se, assim, ter a Corte ratificado a necessidade de se respeitar o valor ditado pelas “condições normais de mercado”, além de afastar a possibilidade de se vincular o ITBI a base de cálculo do IPTU. Assim, a orientação da Corte Superior é no sentido de que seja acolhido o valor inserido no corpo do documento assinado no negócio jurídico imobiliário, ou seja, o que foi acordado entre as partes, devendo ser observada a boa-fé objetiva do contribuinte. Transcreve-se a ementa do julgado: TRIBUTÁRIO. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. IMPOSTO SOBRE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS (ITBI). BASE DE CÁLCULO. VINCULAÇÃO COM IMPOSTO PREDIAL E TERRITORIAL URBANO (IPTU). INEXISTÊNCIA. VALOR VENAL DECLARADO PELO CONTRIBUINTE. PRESUNÇÃO DE VERACIDADE. REVISÃO PELO FISCO. INSTAURAÇÃO DE PROCESSO ADMINISTRATIVO. POSSIBILIDADE. PRÉVIO VALOR DE REFERÊNCIA. ADOÇÃO. INVIABILIDADE. 1. A jurisprudência pacífica desta Corte Superior é no sentido de que, embora o Código Tributário Nacional estabeleça como base de cálculo do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) e do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) o "valor venal", a apuração desse elemento quantitativo faz-se de formas diversas, notadamente em razão da distinção existente entre os fatos geradores e a modalidade de lançamento desses impostos. 2. Os arts. 35 e 38 do CTN dispõem, respectivamente, que o fato gerador do ITBI é a transmissão da propriedade ou de direitos reais imobiliários ou a cessão de direitos relativos a tais transmissões e que a base de cálculo do tributo é o "valor venal dos bens ou direitos transmitidos", que corresponde ao valor considerado para as negociações de imóveis em condições normais de mercado. 3. A possibilidade de dimensionar o valor dos imóveis no mercado, segundo critérios, por exemplo, de localização e tamanho (metragem), não impede que a avaliação de mercado específica de cada imóvel transacionado oscile dentro do parâmetro médio, a depender, por exemplo, da existência de outras circunstâncias igualmente relevantes e legítimas para a determinação do real valor da coisa, como a existência de benfeitorias, o estado de conservação e os interesses pessoais do vendedor e do comprador no ajuste do preço. 4. O ITBI comporta apenas duas modalidades de lançamento originário: por declaração, se a norma local exigir prévio exame das informações do contribuinte pela Administração para a constituição do crédito tributário, ou por homologação, se a legislação municipal disciplinar que caberá ao contribuinte apurar o valor do imposto e efetuar o seu pagamento antecipado sem prévio exame do ente tributante. 5. Os lançamentos por declaração ou por homologação se justificam pelas várias circunstâncias que podem interferir no específico valor de mercado de cada imóvel transacionado, circunstâncias cujo conhecimento integral somente os negociantes têm ou deveriam ter para melhor avaliar o real valor do bem quando da realização do negócio, sendo essa a principal razão da impossibilidade prática da realização do lançamento originário de ofício, ainda que autorizado pelo legislador local, pois o fisco não tem como possuir, previamente, o conhecimento de todas as variáveis determinantes para a composição do valor do imóvel transmitido. 6. Em face do princípio da boa-fé objetiva, o valor da transação declarado pelo contribuinte presume-se condizente com o valor médio de mercado do bem imóvel transacionado, presunção que somente pode ser afastada pelo fisco se esse valor se mostrar, de pronto, incompatível com a realidade, estando, nessa hipótese, justificada a instauração do procedimento próprio para o arbitramento da base de cálculo, em que deve ser assegurado ao contribuinte o contraditório necessário para apresentação das peculiaridades que amparariam o quantum informado (art. 148 do CTN). 7. A prévia adoção de um valor de referência pela Administração configura indevido lançamento de ofício do ITBI por mera estimativa e subverte o procedimento instituído no art. 148 do CTN, pois representa arbitramento da base de cálculo sem prévio juízo quanto à fidedignidade da declaração do sujeito passivo. 8. Para o fim preconizado no art. 1.039 do CPC/2015, firmam-se as seguintes teses: a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN); c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente. 9. Recurso especial parcialmente provido. (REsp n. 1.937.821/SP, relator Ministro Gurgel de Faria, Primeira Seção, julgado em 24/2/2022, DJe de 3/3/2022.) (destacado) Tal decisão, à toda evidência, significa uma completa e inteira inversão do procedimento adotado atualmente, de modo que a presunção se inverte, aplicando-se a partir de então sobre o valor declarado pelas partes negociantes, ou constante do título translativo da propriedade imóvel, como o primeiro e principal elemento da realidade mercadológica, cabendo então, em todo caso, ao próprio fisco, se não concordar, a abertura de procedimento próprio, destinado a, mediante o devido contraditório, incluindo a produção de prova técnica caso necessária, apurar o valor venal que servirá de base de cálculo do ITBI em cada transação, sem que isso implique em negar ao contribuinte a possibilidade de, então, levar a registro o respectivo título translativo mediante o pagamento ou o prévio depósito do imposto no valor decorrente daquela base de cálculo por ele declarada, o qual, neste caso, teria que ser complementado na hipótese de que, ao final de dito procedimento, se apurar valor superior àquele. Nada disso contudo, impede que a parte interessada recorra de pronto à via judicial, como no caso ora em análise. Na hipótese, a escrituração dos contratos de promessa de compra e venda dos imóveis (ID 195405520, ID 195405521 e ID 195405522 – autos de origem) fixou o valor total dos negócios jurídicos em R$ 4.813.200,00 (quatro milhões, oitocentos e treze mil e duzentos reais). No entanto, de acordo com a parte ora agravante, a base de cálculo considerada para a apuração do ITBI foi a quantia de R$ 8.181.693,43 (oito milhões, cento e oitenta e um mil, seiscentos e noventa e três reais e quarenta e três centavos), havendo evidente divergência de valores entre o valor de compra e aquele arbitrado pela Administração Fazendária. Contudo, ressalte-se que, de acordo com o art. 148 do CTN, é permitido à autoridade lançadora arbitrar o valor ou o preço do imóvel, mas somente quando for omissa ou não mereça fé a declaração do contribuinte ou os esclarecimentos prestados. E, mesmo assim, a avaliação deverá ser realizada mediante processo regular, o qual pressupõe, evidentemente, direito de defesa do contribuinte. Dessa forma, afigura-se evidente que a Administração promoveu apuração própria sem qualquer participação do contribuinte, com base em pauta de valores venais. Nessa conjuntura, e sem adentrar no mérito da causa, entendo que estão presentes os requisitos ensejadores ao deferimento da tutela, uma vez que a probabilidade do direito manifesta-se na necessidade de instauração de procedimento administrativo próprio pelo fisco para afastar o valor da transação declarado pelo contribuinte, não acatando consequentemente o valor estipulado por arbitramento pelo ente federado e o perigo da demora configura-se na probabilidade de constrição patrimonial da parte agravante para satisfação do crédito. Assim, em um juízo de cognição sumária, e sem prejuízo de nova análise quando do julgamento do mérito recursal, tenho como cabível a concessão da antecipação de tutela pleiteada. Ante o exposto, CONHEÇO do recurso e DEFIRO o pedido de antecipação da tutela para autorizar o recolhimento do ITBI relativo à transmissão dos imóveis objeto da lide, calculado com base no valor efetivo da transação, suspendendo, por conseguinte, a exigibilidade da diferença do que exceder o referido montante. Dê-se conhecimento ao Juízo agravado dos termos da presente decisão, solicitadas as informações de estilo. Intime-se a parte agravada para, querendo, apresentar contraminuta no prazo legal. Brasília-DF, 7 de junho de 2024 19:00:38. ROMULO DE ARAUJO MENDES Desembargador