Tribunal: TJDFT
Processo: 0752433-65.2023.8.07.0000
Órgão julgador: ROMULO DE ARAUJO MENDES
Órgão colegiado: 1a Turma Cível
Data de publicação: 2024-01-22

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS RômuloMendes Gabinete do Des. Rômulo de Araújo Mendes Número do processo: 0752433-65.2023.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: SPASSO ENGENHARIA LTDA - EPP AGRAVADO: LUIZ LUSTOSA DE ALENCAR FILHO D E C I S Ã O Trata-se de Agravo de Instrumento interposto por SPASSO ENGENHARIA LTDA – EPP em face de decisão proferida pelo Juízo da Décima Sétima Vara Cível de Brasília que, nos autos do Cumprimento de Sentença no 0039179-69.2000.8.07.0001, rejeitou as impugnações apresentadas pelas partes e homologou o laudo pericial produzido nos autos. Narra que o feito tramita por quase 21 anos e que foram localizados dois imóveis de propriedade do executado, ocorrendo a avaliação em 25/1/2021, por R$ 980.000,00 (novecentos e oitenta mil reais), restando infrutífera a tentativa de venda em leilão judicial. Discorre que houve nova determinação de avaliação, por oficial de justiça, na qual restou encontrado o preço de R$ 515.000,00 (quinhentos e quinze mil reais), e que diante da divergência de valores foi determinada nova avaliação, por perito judicial, que encontrou o valor de R$ 1.377.066,01 (um milhão e trezentos e setenta e sete e sessenta e seis reais e um centavo), que restou impugnado pela agravante, contudo, o Juízo a quo rejeitou a impugnação. Sustenta que a decisão deve ser reformada, uma vez que desconsiderou totalmente os elementos da impugnação, mormente quanto à discrepância com o valor dos outros laudos, com relação ao não atendimento das normas da ABNT, bem como a não observância à situação real dos imóveis, quando à sua qualificação como urbanos. Alega que o laudo impugnado aponta dados dos imóveis que inviabilizariam sua utilização para fins de loteamento urbano, o que afasta sua qualificação como urbana. Ressalta que a Lei 6.766/79 proíbe o parcelamento de solo para fins urbanos em terrenos sujeitos à inundação. Ressalta que, mesmo estando em zona urbana, as chácaras avaliadas não são passíveis de parcelamento, pois se encontram em Área de Preservação Permanente (APP) do Rio Descoberto e de outro córrego, não havendo como se falar em qualificação exclusivamente urbana dos imóveis. Tece considerações. Requer o conhecimento do recurso e a concessão de efeito suspensivo. No mérito, requer o provimento do agravo para que seja reformada a decisão para desconsiderar o laudo de avaliação homologado e homologar o laudo produzido pelo Oficial de Justiça; subsidiariamente, que seja considerado o menor valor indicado no laudo homologado, R$ 884.269,00 (oitocentos e oitenta e quatro mil e duzentos e sessenta e nove reais). Preparo recolhido no ID 54278021. Despacho de ID 54397096 intimando a agravante para se manifestar acerca de possível reconhecimento de nulidade da decisão e do laudo pericial. A agravante apresentou petição de ID 54692862 afirmando a ocorrência de nulidade e requerendo a emenda da petição inicial do recurso. É o relatório. DECIDO. Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso. Inicialmente, registre-se que em observância ao princípio da unicidade recursal, não cabe emenda de petição inicial de agravo de instrumento. Assim, nada a prover quanto ao pedido de emenda realizado no ID 54692862. 1. Preliminar de Ofício – Cerceamento de Defesa A concessão de antecipação da tutela recursal ou de efeito suspensivo ao agravo de instrumento resta condicionada à existência de risco de lesão grave proveniente da decisão interlocutória agravada e à relevância da fundamentação deduzida, ex vi do disposto no artigo 1.019, inciso I, c/c art. 300 do Código de Processo Civil. No caso dos autos, entendo que houve cerceamento de defesa em face do agravante, razão pela qual o pedido de efeito suspensivo deve ser deferido para se evitar maiores prejuízos, conforme será a seguir fundamentado. Vejamos a decisão agravada, de ID 177899778 da origem: 1. Instadas a se manifestarem acerca do laudo de avaliação de ID Num. 171691204, a parte exequente manifestou discordância com o laudo apresentado pelo Oficial de Justiça (ID n. 174570112), sob a alegação de que não foram observadas as normas da ABNT e é discrepante em relação aos dois laudos de avaliação anteriormente juntados. 2. A parte executada apresentou petição de ID Num. 174585454, impugnando a avaliação, por considerar que deve-se considerar os imóveis como urbano e pugnando pela homologação do laudo, no valor de R$ 1.744.391,00 (um milhão, setecentos e quarenta e quatro mil e trezentos e noventa e um reais). 3. É o quanto basta a relatar. 4. O perito realizou a avaliação indicando o método utilizado, qual seja, comparativo, pelo valor de mercado, mediante comparações fundamentadas em levantamento de imóveis da região abrangida pelos imóveis, pelas construções, instalações e equipamentos. 5. O laudo de avaliação em questão foi elaborado de forma clara informando a metodologia empregada, ponderando fatores de valorização e desvalorização, bem como a localização. 6. Dito isso, HOMOLOGO o laudo de avaliação de ID Num. 171691204, fixando o valor do imóvel em R$ 1.377.066,01 (um milhão e trezentos e setenta e sete mil e sessenta e seis reais e um centavo). 7. Preclusa a presente decisão, diga o exequente em termos de prosseguimento, requerendo o que entender de direito. Compulsando os autos, verifica-se que após divergências acerca do valor dos imóveis penhorados, fora determinada a realização avaliação das chácaras por perito. O laudo foi juntado no ID 171691204. O exequente, ora agravante, apresentou impugnação de ID 174570112, questionando: i) a discrepância do valor do laudo com aquele constante dos laudos anteriores; ii) a não observância às regras da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT); a não observância das proibições constantes na Lei 6.766/79, acerca da impossibilidade de parcelamento do solo. Da leitura da resposta à impugnação (ID 175359034), verifica-se que o perito respondeu apenas às duas primeiras impugnações, deixando de se manifestar adequadamente acerca da alegação de que o imóvel não pode ser objeto de parcelamento. Com efeito, é dever do perito responder de forma conclusiva a todos os quesitos apresentados pelas partes, nos termos do art. 473, IV, do CPC: Art. 473. O laudo pericial deverá conter: I - a exposição do objeto da perícia; II - a análise técnica ou científica realizada pelo perito; III - a indicação do método utilizado, esclarecendo-o e demonstrando ser predominantemente aceito pelos especialistas da área do conhecimento da qual se originou; IV - resposta conclusiva a todos os quesitos apresentados pelo juiz, pelas partes e pelo órgão do Ministério Público. § 1o No laudo, o perito deve apresentar sua fundamentação em linguagem simples e com coerência lógica, indicando como alcançou suas conclusões. § 2o É vedado ao perito ultrapassar os limites de sua designação, bem como emitir opiniões pessoais que excedam o exame técnico ou científico do objeto da perícia. § 3o Para o desempenho de sua função, o perito e os assistentes técnicos podem valer-se de todos os meios necessários, ouvindo testemunhas, obtendo informações, solicitando documentos que estejam em poder da parte, de terceiros ou em repartições públicas, bem como instruir o laudo com planilhas, mapas, plantas, desenhos, fotografias ou outros elementos necessários ao esclarecimento do objeto da perícia. (destaquei) Não se olvida que no laudo de ID 171691204 o perito informou que, numa possível transformação em loteamento, o empreendedor deveria arcar com a realização de correções no imóvel com o uso de drenagens eficazes para direcionar a água para longe das áreas de construção, o que envolveria custos significativos. Contudo, deveria ter se manifestado especificamente quando indagado pela parte exequente. Assim, mostra-se incorreta a decisão que simplesmente considerou o laudo correto, sem analisar as alegações da parte ou determinar que o perito respondesse adequadamente ao questionamento, carreando em cerceamento de defesa ao exequente. Ademais, verifica-se erros no laudo pericial, que são capazes de impactar diretamente no valor do imóvel. Conforme consta do § 1o do art. 473 do CPC, o perito deve indicar como alcançou suas conclusões. No caso, verifica-se que o perito informou que o leito do Rio Descoberto “tangencia” com o perímetro da Chácara 48, contudo, informou não há área de preservação ambiental no local, sem indicar de onde retirou essa informação. A informação é contraditória e pode influenciar diretamente no valor obtido, pois o art. 4o, I, da Lei 12.651/2012 determina que as marginais, de qualquer curso d’água natural, devem contar com Área de Preservação Ambiental (APP). Vejamos: Art. 4o Considera-se Área de Preservação Permanente, em zonas rurais ou urbanas, para os efeitos desta Lei: I - as faixas marginais de qualquer curso d’água natural perene e intermitente, excluídos os efêmeros, desde a borda da calha do leito regular, em largura mínima de: (...) Assim, não se mostra congruente a afirmação que inexiste APP na área em que há faixa marginal de curso d’água, ou que, ao menos, o perito indicasse de onde retirou a informação. Ademais, o perito afirma que: “Cabe salientar que sua original destinação se caracterizava, no passado como Rural e atualmente encontra-se como Urbana” (ID 171691204, pág. 26). Com efeito, o perito não informa de onde retirou a informação de que a destinação dos imóveis se caracteriza como urbana. Da leitura das matrículas dos imóveis, juntadas nos IDs 48358268 e 48358296, verifica-se que não há alteração de destinação de dos imóveis de rural para urbano. Em verdade, nota-se que, no momento do registro da última escritura de compra e venda, foram apresentadas certidões negativas de ITR (imposto territorial rural) e CCIR (Certificado de Cadastro do Imóvel Rural), o que demonstra que as áreas ainda possuem destinação rural. Veja-se que a falta de informações prejudica o amplo contraditório das partes, bem como a correta análise por parte do Juízo. Assim, a solução mais adequada no caso dos autos é a realização de nova perícia, devendo ser considerados os pontos acima, bem como ser devidamente respondidas as impugnações apresentadas, nos termos do art. 480 do CPC: Art. 480. O juiz determinará, de ofício ou a requerimento da parte, a realização de nova perícia quando a matéria não estiver suficientemente esclarecida. § 1o A segunda perícia tem por objeto os mesmos fatos sobre os quais recaiu a primeira e destina-se a corrigir eventual omissão ou inexatidão dos resultados a que esta conduziu. § 2o A segunda perícia rege-se pelas disposições estabelecidas para a primeira. § 3o A segunda perícia não substitui a primeira, cabendo ao juiz apreciar o valor de uma e de outra. Ressalte-se que não cabe a cassação da decisão no presente momento processual, pois estamos diante da análise do tema em sede de cognição sumária. Assim, somente deve ser concedido o efeito suspensivo para se evitar maiores prejuízos ao exequente com o prosseguimento do feito. Ante o exposto, DEFIRO o pedido de efeito suspensivo, determinando a suspensão do feito de origem até o julgamento final do recurso. Comunique-se ao douto magistrado de primeiro grau, requisitando as informações de estilo. Intime-se a parte agravada para apresentar resposta no prazo legal. Brasília, DF, 8 de janeiro de 2024 13:06:57. ROMULO DE ARAUJO MENDES Desembargador

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS RômuloMendes Gabinete do Des. Rômulo de Araújo Mendes Número do processo: 0752433-65.2023.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: SPASSO ENGENHARIA LTDA - EPP AGRAVADO: LUIZ LUSTOSA DE ALENCAR FILHO D E C I S Ã O Trata-se de Agravo de Instrumento interposto por SPASSO ENGENHARIA LTDA – EPP em face de decisão proferida pelo Juízo da Décima Sétima Vara Cível de Brasília que, nos autos do Cumprimento de Sentença no 0039179-69.2000.8.07.0001, rejeitou as impugnações apresentadas pelas partes e homologou o laudo pericial produzido nos autos. Narra que o feito tramita por quase 21 anos e que foram localizados dois imóveis de propriedade do executado, ocorrendo a avaliação em 25/1/2021, por R$ 980.000,00 (novecentos e oitenta mil reais), restando infrutífera a tentativa de venda em leilão judicial. Discorre que houve nova determinação de avaliação, por oficial de justiça, na qual restou encontrado o preço de R$ 515.000,00 (quinhentos e quinze mil reais), e que diante da divergência de valores foi determinada nova avaliação, por perito judicial, que encontrou o valor de R$ 1.377.066,01 (um milhão e trezentos e setenta e sete e sessenta e seis reais e um centavo), que restou impugnado pela agravante, contudo, o Juízo a quo rejeitou a impugnação. Sustenta que a decisão deve ser reformada, uma vez que desconsiderou totalmente os elementos da impugnação, mormente quanto à discrepância com o valor dos outros laudos, com relação ao não atendimento das normas da ABNT, bem como a não observância à situação real dos imóveis, quando à sua qualificação como urbanos. Alega que o laudo impugnado aponta dados dos imóveis que inviabilizariam sua utilização para fins de loteamento urbano, o que afasta sua qualificação como urbana. Ressalta que a Lei 6.766/79 proíbe o parcelamento de solo para fins urbanos em terrenos sujeitos à inundação. Ressalta que, mesmo estando em zona urbana, as chácaras avaliadas não são passíveis de parcelamento, pois se encontram em Área de Preservação Permanente (APP) do Rio Descoberto e de outro córrego, não havendo como se falar em qualificação exclusivamente urbana dos imóveis. Tece considerações. Requer o conhecimento do recurso e a concessão de efeito suspensivo. No mérito, requer o provimento do agravo para que seja reformada a decisão para desconsiderar o laudo de avaliação homologado e homologar o laudo produzido pelo Oficial de Justiça; subsidiariamente, que seja considerado o menor valor indicado no laudo homologado, R$ 884.269,00 (oitocentos e oitenta e quatro mil e duzentos e sessenta e nove reais). Preparo recolhido no ID 54278021. Despacho de ID 54397096 intimando a agravante para se manifestar acerca de possível reconhecimento de nulidade da decisão e do laudo pericial. A agravante apresentou petição de ID 54692862 afirmando a ocorrência de nulidade e requerendo a emenda da petição inicial do recurso. É o relatório. DECIDO. Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso. Inicialmente, registre-se que em observância ao princípio da unicidade recursal, não cabe emenda de petição inicial de agravo de instrumento. Assim, nada a prover quanto ao pedido de emenda realizado no ID 54692862. 1. Preliminar de Ofício – Cerceamento de Defesa A concessão de antecipação da tutela recursal ou de efeito suspensivo ao agravo de instrumento resta condicionada à existência de risco de lesão grave proveniente da decisão interlocutória agravada e à relevância da fundamentação deduzida, ex vi do disposto no artigo 1.019, inciso I, c/c art. 300 do Código de Processo Civil. No caso dos autos, entendo que houve cerceamento de defesa em face do agravante, razão pela qual o pedido de efeito suspensivo deve ser deferido para se evitar maiores prejuízos, conforme será a seguir fundamentado. Vejamos a decisão agravada, de ID 177899778 da origem: 1. Instadas a se manifestarem acerca do laudo de avaliação de ID Num. 171691204, a parte exequente manifestou discordância com o laudo apresentado pelo Oficial de Justiça (ID n. 174570112), sob a alegação de que não foram observadas as normas da ABNT e é discrepante em relação aos dois laudos de avaliação anteriormente juntados. 2. A parte executada apresentou petição de ID Num. 174585454, impugnando a avaliação, por considerar que deve-se considerar os imóveis como urbano e pugnando pela homologação do laudo, no valor de R$ 1.744.391,00 (um milhão, setecentos e quarenta e quatro mil e trezentos e noventa e um reais). 3. É o quanto basta a relatar. 4. O perito realizou a avaliação indicando o método utilizado, qual seja, comparativo, pelo valor de mercado, mediante comparações fundamentadas em levantamento de imóveis da região abrangida pelos imóveis, pelas construções, instalações e equipamentos. 5. O laudo de avaliação em questão foi elaborado de forma clara informando a metodologia empregada, ponderando fatores de valorização e desvalorização, bem como a localização. 6. Dito isso, HOMOLOGO o laudo de avaliação de ID Num. 171691204, fixando o valor do imóvel em R$ 1.377.066,01 (um milhão e trezentos e setenta e sete mil e sessenta e seis reais e um centavo). 7. Preclusa a presente decisão, diga o exequente em termos de prosseguimento, requerendo o que entender de direito. Compulsando os autos, verifica-se que após divergências acerca do valor dos imóveis penhorados, fora determinada a realização avaliação das chácaras por perito. O laudo foi juntado no ID 171691204. O exequente, ora agravante, apresentou impugnação de ID 174570112, questionando: i) a discrepância do valor do laudo com aquele constante dos laudos anteriores; ii) a não observância às regras da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT); a não observância das proibições constantes na Lei 6.766/79, acerca da impossibilidade de parcelamento do solo. Da leitura da resposta à impugnação (ID 175359034), verifica-se que o perito respondeu apenas às duas primeiras impugnações, deixando de se manifestar adequadamente acerca da alegação de que o imóvel não pode ser objeto de parcelamento. Com efeito, é dever do perito responder de forma conclusiva a todos os quesitos apresentados pelas partes, nos termos do art. 473, IV, do CPC: Art. 473. O laudo pericial deverá conter: I - a exposição do objeto da perícia; II - a análise técnica ou científica realizada pelo perito; III - a indicação do método utilizado, esclarecendo-o e demonstrando ser predominantemente aceito pelos especialistas da área do conhecimento da qual se originou; IV - resposta conclusiva a todos os quesitos apresentados pelo juiz, pelas partes e pelo órgão do Ministério Público. § 1o No laudo, o perito deve apresentar sua fundamentação em linguagem simples e com coerência lógica, indicando como alcançou suas conclusões. § 2o É vedado ao perito ultrapassar os limites de sua designação, bem como emitir opiniões pessoais que excedam o exame técnico ou científico do objeto da perícia. § 3o Para o desempenho de sua função, o perito e os assistentes técnicos podem valer-se de todos os meios necessários, ouvindo testemunhas, obtendo informações, solicitando documentos que estejam em poder da parte, de terceiros ou em repartições públicas, bem como instruir o laudo com planilhas, mapas, plantas, desenhos, fotografias ou outros elementos necessários ao esclarecimento do objeto da perícia. (destaquei) Não se olvida que no laudo de ID 171691204 o perito informou que, numa possível transformação em loteamento, o empreendedor deveria arcar com a realização de correções no imóvel com o uso de drenagens eficazes para direcionar a água para longe das áreas de construção, o que envolveria custos significativos. Contudo, deveria ter se manifestado especificamente quando indagado pela parte exequente. Assim, mostra-se incorreta a decisão que simplesmente considerou o laudo correto, sem analisar as alegações da parte ou determinar que o perito respondesse adequadamente ao questionamento, carreando em cerceamento de defesa ao exequente. Ademais, verifica-se erros no laudo pericial, que são capazes de impactar diretamente no valor do imóvel. Conforme consta do § 1o do art. 473 do CPC, o perito deve indicar como alcançou suas conclusões. No caso, verifica-se que o perito informou que o leito do Rio Descoberto “tangencia” com o perímetro da Chácara 48, contudo, informou não há área de preservação ambiental no local, sem indicar de onde retirou essa informação. A informação é contraditória e pode influenciar diretamente no valor obtido, pois o art. 4o, I, da Lei 12.651/2012 determina que as marginais, de qualquer curso d’água natural, devem contar com Área de Preservação Ambiental (APP). Vejamos: Art. 4o Considera-se Área de Preservação Permanente, em zonas rurais ou urbanas, para os efeitos desta Lei: I - as faixas marginais de qualquer curso d’água natural perene e intermitente, excluídos os efêmeros, desde a borda da calha do leito regular, em largura mínima de: (...) Assim, não se mostra congruente a afirmação que inexiste APP na área em que há faixa marginal de curso d’água, ou que, ao menos, o perito indicasse de onde retirou a informação. Ademais, o perito afirma que: “Cabe salientar que sua original destinação se caracterizava, no passado como Rural e atualmente encontra-se como Urbana” (ID 171691204, pág. 26). Com efeito, o perito não informa de onde retirou a informação de que a destinação dos imóveis se caracteriza como urbana. Da leitura das matrículas dos imóveis, juntadas nos IDs 48358268 e 48358296, verifica-se que não há alteração de destinação de dos imóveis de rural para urbano. Em verdade, nota-se que, no momento do registro da última escritura de compra e venda, foram apresentadas certidões negativas de ITR (imposto territorial rural) e CCIR (Certificado de Cadastro do Imóvel Rural), o que demonstra que as áreas ainda possuem destinação rural. Veja-se que a falta de informações prejudica o amplo contraditório das partes, bem como a correta análise por parte do Juízo. Assim, a solução mais adequada no caso dos autos é a realização de nova perícia, devendo ser considerados os pontos acima, bem como ser devidamente respondidas as impugnações apresentadas, nos termos do art. 480 do CPC: Art. 480. O juiz determinará, de ofício ou a requerimento da parte, a realização de nova perícia quando a matéria não estiver suficientemente esclarecida. § 1o A segunda perícia tem por objeto os mesmos fatos sobre os quais recaiu a primeira e destina-se a corrigir eventual omissão ou inexatidão dos resultados a que esta conduziu. § 2o A segunda perícia rege-se pelas disposições estabelecidas para a primeira. § 3o A segunda perícia não substitui a primeira, cabendo ao juiz apreciar o valor de uma e de outra. Ressalte-se que não cabe a cassação da decisão no presente momento processual, pois estamos diante da análise do tema em sede de cognição sumária. Assim, somente deve ser concedido o efeito suspensivo para se evitar maiores prejuízos ao exequente com o prosseguimento do feito. Ante o exposto, DEFIRO o pedido de efeito suspensivo, determinando a suspensão do feito de origem até o julgamento final do recurso. Comunique-se ao douto magistrado de primeiro grau, requisitando as informações de estilo. Intime-se a parte agravada para apresentar resposta no prazo legal. Brasília, DF, 8 de janeiro de 2024 13:06:57. ROMULO DE ARAUJO MENDES Desembargador