Tribunal: TJDFT
Processo: 0705036-89.2023.8.07.0006
Órgão julgador: ROBSON TEIXEIRA DE FREITAS
Órgão colegiado: 8a Turma Cível
Data de publicação: 2024-01-22

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Desembargador Robson Teixeira de Freitas Número do processo: 0705036-89.2023.8.07.0006 Classe judicial: APELAÇÃO CÍVEL (198) APELANTE: CENTRO DE ENSINO MILLENIUM LTDA APELADO: ASSOCIACAO DE DESPORTOS RECREATIVA BANCREVEA D E C I S Ã O Trata-se de Apelação Cível interposta por Centro de Ensino Millenium Ltda (Centro de Ensino Menino Maluquinho Ltda-ME) em face de sentença (ID 53566158) que, nos autos da Ação de Despejo por Denúncia Vazia movida por Associação de Desportos Recreativa Bacrevea, julgou procedente o pedido para “a) decretar a resolução do contrato de locação, com a consequente desocupação voluntária do imóvel descrito na inicial, concedendo ao réu o prazo de 04 (quatro) meses para desocupação voluntária, o qual coincidirá com o período de férias escolares, nos termos do artigo 63, § 2o, da Lei 8.245/91.Se não atendido, expeça-se mandado de despejo (arts. 63 e 65 da Lei no 8.245/91).” A Ré, em pedido posterior à interposição da Apelação (ID 53651209), postula a suspensão dos efeitos da r. sentença. Sustenta que, ao contrário de decidido na r. sentença, o contrato de locação comercial firmado entre as partes, cuja vigência se iniciou em 10/4/2008, teria o seu termo final somente em 3/4/2038, e não em 3/4/2023, uma vez que, nos termos da cláusula 2.2., as partes estipularam a renovação automática, pelo mesmo período de 15 (quinze) anos, independentemente de notificação, intimação ou ato por escrito. Aduz que a Diretoria da Autora, em 2/4/2008, por unanimidade, decidiu ceder a área para o ora recorrente, pelo período de até 30 anos, o que corrobora a tese de que a real intenção das partes seria a renovação automática. Informa ser estabelecimento de ensino devidamente fiscalizado e autorizado pelo Distrito Federal e que, nessa condição, o contrato de locação somente pode ser rescindido por mútuo acordo; em decorrência de infração contratual ou legal; ou em decorrência de falta de pagamento ou necessidade comprovada de desocupação do imóvel para realização de serviços urgentes. Defende haver risco de lesão grave e de difícil reparação, com a produção imediata de efeitos da sentença, ante a inviabilização das atividades docentes e discentes após o fim das férias escolares, em prejuízo dos alunos, professores e funcionários. É o breve relatório. Decido. Na sistemática introduzida pelo Novo Código de Processo Civil, é regra a atribuição de efeito suspensivo ao recurso de apelação, conforme se extrai do teor do artigo 1.012 desse Diploma. Ocorre que, no presente caso, o art. 58, V, da Lei de Locações determina que, nas ações de despejo, consignação em pagamento de aluguel e acessório da locação, revisionais de aluguel e renovatórias de locação, os recursos interpostos contra as sentenças terão efeito somente devolutivo. Todavia, os artigos 995, parágrafo único, e 1.012, § 4o, ambos do CPC/15 autorizam a atribuição de efeito suspensivo ao presente recurso, mas condicionam a suspensão da eficácia da decisão recorrida à existência de risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação e à demonstração da plausibilidade do direito invocado nas razões recursais. Contudo, não é o que se observa no caso concreto. Importante consignar que, julgada procedente a ação de despejo em face de estabelecimento de ensino autorizado e fiscalizado pelo Poder Público, como na hipótese em comento, respeitado o prazo mínimo de seis meses e o máximo de um ano, o juiz disporá de modo que a desocupação coincida com o período de férias escolares. (Lei n.o 8.245/91, art. 63, § 2o). Na hipótese específica de despejo de estabelecimento de ensino autorizado e fiscalizado pelo Poder Público, com fundamento no inciso IV do art. 9o (realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público), ou no inciso II do art. 53 (se o proprietário pedir o imóvel para demolição, edificação, licenciada ou reforma que venha a resultar em aumento mínimo de cinquenta por cento da área útil), o prazo será de um ano, exceto no caso em que entre a citação e a sentença de primeira instância houver decorrido mais de um ano, hipótese em que o prazo será de seis meses. (art. 63, § 3o). O intuito desse tratamento diferenciado previsto pelo legislador é obstar a desocupação do imóvel durante o curso das atividades educacionais, causando uma possível interrupção e eventual prejuízo aos alunos da instituição, seja pedagógico ou até mesmo financeiro. No caso em apreço, observa-se que no contrato de locação firmado entre as partes, com vigência inicial de 15 (quinze) anos, qual seja, de 10/4/2008 a 3/4/2023 (ID 53566113, pág. 1), no capítulo referente aos prazos contratual e de locação, as partes estipularam “a renovação deste contrato por idêntico prazo independente de notificação, intimação, ato por escrito e qualquer ônus das partes.”. Conforme ata da Diretoria da Autora, em reunião realizada em abril/2018, ou seja, ao tempo em que firmado o contrato, decidiu-se que o imóvel objeto dos autos seria dado em locação à Ré/Apelante pelo período de até 30 (trinta) anos, e não pelo prazo certo de 30 (trinta) anos. Segundo a lei de locações, nos casos de locação não residencial, o contrato por prazo determinado cessa, de pleno direito, findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso. Contudo, se o locatário, findo o prazo estipulado, permanecer no imóvel por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação nas condições ajustadas, mas sem prazo determinado (art. 56 e parágrafo único). A interpretação do negócio jurídico deve observar o sentido que for confirmado pelo comportamento das partes posterior à celebração do negócio; que corresponder aos usos, costumes e práticas do mercado relativas ao tipo de negócio; ou corresponder à razoável negociação das partes sobre a questão discutida, inferida das demais disposições do negócio e da racionalidade econômica das partes, consideradas as informações disponíveis no momento de sua celebração (CC/02, art. 113, § 1o). Desse modo, não se evidencia a plausibilidade do direito à renovação automática, pois as partes não estipularam expressamente a locação pelo período certo de 30 (trinta) anos, e a Autora/Proprietária, no exercício do direito potestativo à resilição, se opôs à renovação e notificou a locatária do desinteresse, em 13/4/2022 (IDs 53566114 e 53566115). Frise-se que a notificação foi realizada em pleno período letivo, de modo que a locatária estava ciente da ausência de interesse na renovação do contrato desde abril de 2022. Por outro lado, observa-se que o prazo de desocupação voluntária de apenas 4 (quatro) meses, deferido pelo d. magistrado na r. sentença, publicada em 5/10/2023 (ID 53566161), apesar de contrariar o prazo mínimo de 6 (seis) meses do art. 63, § 2o, da Lei n.o 8.245/91, é razoável, na medida em que passados mais de 17 (dezessete) meses da notificação quanto ao desinteresse na continuidade da avença. Destaque-se que a locatária teve prazo suficiente para desocupar o imóvel desde o final do ano letivo de 2022, durante as férias escolares, mas permaneceu no imóvel durante o ano letivo de 2023, apesar da oposição do locador à renovação da locação. A Autora/Apelada tem direito à resilição unilateral nos casos em que a lei expressa ou implicitamente o permita, mediante denúncia notificada à outra parte, mas se uma das partes houver feito investimentos consideráveis para a sua execução, a denúncia unilateral só produzirá efeito depois de transcorrido prazo compatível com a natureza e o vulto dos investimentos (CC/02, 473 e parágrafo único). Assim, decorridos 15 (quinze) anos de locação, e notificada a locatária da ausência de interesse do proprietário na renovação, frise-se, desde abril de 2022, afigura-se adequado e razoável o prazo de 4 (quatro) meses para desocupação voluntária concedido pela r. sentença, pois coincide com as férias escolares e não avilta o direito de propriedade da locadora. Ante o exposto, indefiro o requerimento de efeito suspensivo. Aguarde-se o julgamento do recurso. Publique-se. Intime-se. Desembargador Robson Teixeira de Freitas Relator

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Desembargador Robson Teixeira de Freitas Número do processo: 0705036-89.2023.8.07.0006 Classe judicial: APELAÇÃO CÍVEL (198) APELANTE: CENTRO DE ENSINO MILLENIUM LTDA APELADO: ASSOCIACAO DE DESPORTOS RECREATIVA BANCREVEA D E C I S Ã O Trata-se de Apelação Cível interposta por Centro de Ensino Millenium Ltda (Centro de Ensino Menino Maluquinho Ltda-ME) em face de sentença (ID 53566158) que, nos autos da Ação de Despejo por Denúncia Vazia movida por Associação de Desportos Recreativa Bacrevea, julgou procedente o pedido para “a) decretar a resolução do contrato de locação, com a consequente desocupação voluntária do imóvel descrito na inicial, concedendo ao réu o prazo de 04 (quatro) meses para desocupação voluntária, o qual coincidirá com o período de férias escolares, nos termos do artigo 63, § 2o, da Lei 8.245/91.Se não atendido, expeça-se mandado de despejo (arts. 63 e 65 da Lei no 8.245/91).” A Ré, em pedido posterior à interposição da Apelação (ID 53651209), postula a suspensão dos efeitos da r. sentença. Sustenta que, ao contrário de decidido na r. sentença, o contrato de locação comercial firmado entre as partes, cuja vigência se iniciou em 10/4/2008, teria o seu termo final somente em 3/4/2038, e não em 3/4/2023, uma vez que, nos termos da cláusula 2.2., as partes estipularam a renovação automática, pelo mesmo período de 15 (quinze) anos, independentemente de notificação, intimação ou ato por escrito. Aduz que a Diretoria da Autora, em 2/4/2008, por unanimidade, decidiu ceder a área para o ora recorrente, pelo período de até 30 anos, o que corrobora a tese de que a real intenção das partes seria a renovação automática. Informa ser estabelecimento de ensino devidamente fiscalizado e autorizado pelo Distrito Federal e que, nessa condição, o contrato de locação somente pode ser rescindido por mútuo acordo; em decorrência de infração contratual ou legal; ou em decorrência de falta de pagamento ou necessidade comprovada de desocupação do imóvel para realização de serviços urgentes. Defende haver risco de lesão grave e de difícil reparação, com a produção imediata de efeitos da sentença, ante a inviabilização das atividades docentes e discentes após o fim das férias escolares, em prejuízo dos alunos, professores e funcionários. É o breve relatório. Decido. Na sistemática introduzida pelo Novo Código de Processo Civil, é regra a atribuição de efeito suspensivo ao recurso de apelação, conforme se extrai do teor do artigo 1.012 desse Diploma. Ocorre que, no presente caso, o art. 58, V, da Lei de Locações determina que, nas ações de despejo, consignação em pagamento de aluguel e acessório da locação, revisionais de aluguel e renovatórias de locação, os recursos interpostos contra as sentenças terão efeito somente devolutivo. Todavia, os artigos 995, parágrafo único, e 1.012, § 4o, ambos do CPC/15 autorizam a atribuição de efeito suspensivo ao presente recurso, mas condicionam a suspensão da eficácia da decisão recorrida à existência de risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação e à demonstração da plausibilidade do direito invocado nas razões recursais. Contudo, não é o que se observa no caso concreto. Importante consignar que, julgada procedente a ação de despejo em face de estabelecimento de ensino autorizado e fiscalizado pelo Poder Público, como na hipótese em comento, respeitado o prazo mínimo de seis meses e o máximo de um ano, o juiz disporá de modo que a desocupação coincida com o período de férias escolares. (Lei n.o 8.245/91, art. 63, § 2o). Na hipótese específica de despejo de estabelecimento de ensino autorizado e fiscalizado pelo Poder Público, com fundamento no inciso IV do art. 9o (realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público), ou no inciso II do art. 53 (se o proprietário pedir o imóvel para demolição, edificação, licenciada ou reforma que venha a resultar em aumento mínimo de cinquenta por cento da área útil), o prazo será de um ano, exceto no caso em que entre a citação e a sentença de primeira instância houver decorrido mais de um ano, hipótese em que o prazo será de seis meses. (art. 63, § 3o). O intuito desse tratamento diferenciado previsto pelo legislador é obstar a desocupação do imóvel durante o curso das atividades educacionais, causando uma possível interrupção e eventual prejuízo aos alunos da instituição, seja pedagógico ou até mesmo financeiro. No caso em apreço, observa-se que no contrato de locação firmado entre as partes, com vigência inicial de 15 (quinze) anos, qual seja, de 10/4/2008 a 3/4/2023 (ID 53566113, pág. 1), no capítulo referente aos prazos contratual e de locação, as partes estipularam “a renovação deste contrato por idêntico prazo independente de notificação, intimação, ato por escrito e qualquer ônus das partes.”. Conforme ata da Diretoria da Autora, em reunião realizada em abril/2018, ou seja, ao tempo em que firmado o contrato, decidiu-se que o imóvel objeto dos autos seria dado em locação à Ré/Apelante pelo período de até 30 (trinta) anos, e não pelo prazo certo de 30 (trinta) anos. Segundo a lei de locações, nos casos de locação não residencial, o contrato por prazo determinado cessa, de pleno direito, findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso. Contudo, se o locatário, findo o prazo estipulado, permanecer no imóvel por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação nas condições ajustadas, mas sem prazo determinado (art. 56 e parágrafo único). A interpretação do negócio jurídico deve observar o sentido que for confirmado pelo comportamento das partes posterior à celebração do negócio; que corresponder aos usos, costumes e práticas do mercado relativas ao tipo de negócio; ou corresponder à razoável negociação das partes sobre a questão discutida, inferida das demais disposições do negócio e da racionalidade econômica das partes, consideradas as informações disponíveis no momento de sua celebração (CC/02, art. 113, § 1o). Desse modo, não se evidencia a plausibilidade do direito à renovação automática, pois as partes não estipularam expressamente a locação pelo período certo de 30 (trinta) anos, e a Autora/Proprietária, no exercício do direito potestativo à resilição, se opôs à renovação e notificou a locatária do desinteresse, em 13/4/2022 (IDs 53566114 e 53566115). Frise-se que a notificação foi realizada em pleno período letivo, de modo que a locatária estava ciente da ausência de interesse na renovação do contrato desde abril de 2022. Por outro lado, observa-se que o prazo de desocupação voluntária de apenas 4 (quatro) meses, deferido pelo d. magistrado na r. sentença, publicada em 5/10/2023 (ID 53566161), apesar de contrariar o prazo mínimo de 6 (seis) meses do art. 63, § 2o, da Lei n.o 8.245/91, é razoável, na medida em que passados mais de 17 (dezessete) meses da notificação quanto ao desinteresse na continuidade da avença. Destaque-se que a locatária teve prazo suficiente para desocupar o imóvel desde o final do ano letivo de 2022, durante as férias escolares, mas permaneceu no imóvel durante o ano letivo de 2023, apesar da oposição do locador à renovação da locação. A Autora/Apelada tem direito à resilição unilateral nos casos em que a lei expressa ou implicitamente o permita, mediante denúncia notificada à outra parte, mas se uma das partes houver feito investimentos consideráveis para a sua execução, a denúncia unilateral só produzirá efeito depois de transcorrido prazo compatível com a natureza e o vulto dos investimentos (CC/02, 473 e parágrafo único). Assim, decorridos 15 (quinze) anos de locação, e notificada a locatária da ausência de interesse do proprietário na renovação, frise-se, desde abril de 2022, afigura-se adequado e razoável o prazo de 4 (quatro) meses para desocupação voluntária concedido pela r. sentença, pois coincide com as férias escolares e não avilta o direito de propriedade da locadora. Ante o exposto, indefiro o requerimento de efeito suspensivo. Aguarde-se o julgamento do recurso. Publique-se. Intime-se. Desembargador Robson Teixeira de Freitas Relator