Tribunal: TJDFT
Processo: 0752207-26.2024.8.07.0000
Órgão julgador: LUCIMEIRE MARIA DA SILVA
Órgão colegiado: 5a Turma Cível
Data de publicação: 2024-12-13

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Desembargadora LUCIMEIRE MARIA DA SILVA Número do processo: 0752207-26.2024.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: CONDOMINIO FLEX GAMA AGRAVADO: SOCIEDADE ESPORTIVA DO GAMA D E C I S Ã O Cuida-se de agravo de instrumento, com pedido de efeito suspensivo, interposto por CONDOMÍNIO FLEX GAMA, tendo por objeto a r. decisão do i. Juízo da 1a Vara Cível do Gama que, no cumprimento de sentença no 0705999-11.2020.8.07.0004, ajuizado pelo agravante em desfavor de SOCIEDADE ESPORTIVA DO GAMA, indeferiu a penhora do imóvel, nos seguintes termos (ID 213706939): “Indefiro o pedido de penhora do imóvel, uma vez que foi vendido a terceiros, conforme ID 211789323. Intime-se o exequente a dar andamento ao feito, requerendo o que entender pertinente”. Nas suas razões recursais (ID 67041966), informa que o juízo de origem indeferiu a penhora do imóvel, gerador da dívida, sem qualquer fundamento. Argumenta que o adquirente do imóvel responde pelo débito condominial, nos termos do art. 1.345 do Código Civil. Discorre sobre o direito que entende aplicável ao caso. Por fim, requer a concessão de antecipação da tutela recursal para determinar a penhora do imóvel, gerador da dívida. No mérito, postula o provimento do recurso. É o relatório Decido. Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso. Como cediço, recebido o agravo de instrumento no tribunal e distribuído imediatamente, se não for o caso de aplicação do art. 932, III e IV, do CPC, o relator poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso, se da imediata produção de seus efeitos houver risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso, ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando ao juiz sua decisão (art. 932, II, 1.019, I, do CPC). Portanto, no momento, a análise a ser realizada nesta fase incipiente está restrita ao pedido de concessão de antecipação da tutela recursal, o que se fará à luz dos requisitos da probabilidade do direito e do perigo de dano grave ou risco ao resultado útil do processo. Adverte-se, todavia, que neste momento processual não cabe a análise do mérito, mas somente a verificação dos requisitos legais que balizam o pedido liminar, o que passo a fazer. A decisão agravada indeferiu a penhora do imóvel. Trata-se de cumprimento de sentença referente à cobrança de débito de taxas condominiais, o qual possui natureza propter rem e, portanto, segue a coisa. Ainda que demonstrado nos autos que o bem foi alienado para terceiros, em juízo de cognição sumária, entendo que não há empecilho para a penhora do imóvel, uma vez que o cessionário deve responder pelo adimplemento do débito, conforme prevê o art. 1.345 do Código Civil. Vejamos: “O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios”. Assim sendo, o fato do bem ter sido vendido não impede que o imóvel responda pela integralidade da dívida, inclusive, podendo ser penhorado e alienado para a quitação do débito, ante a natureza propter rem deste. Nesse sentido, vejamos o entendimento do e. Tribunal de Justiça: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. TAXAS CONDOMINIAIS INADIMPLIDAS. NATUREZA PROPTER REM. POSSIBILIDADE DE PENHORA DO IMÓVEL VINCULADO À DÍVIDA. RECURSO PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu o pedido de penhora do imóvel gerador dos débitos condominiais inadimplidos, sob o fundamento de que o valor do imóvel é muito superior ao crédito exequendo, devendo-se aplicar o princípio da menor onerosidade (art. 805 do CPC). O agravante, após tentativas frustradas de localizar outros bens da devedora para satisfazer a execução, busca a penhora do imóvel sob a alegação de que os débitos possuem natureza propter rem. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em determinar se é cabível a penhora do imóvel vinculado à dívida condominial inadimplida. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A dívida condominial possui natureza jurídica de obrigação propter rem, que vincula o imóvel ao pagamento das taxas de condomínio, permitindo a penhora do próprio bem como garantia de cumprimento da obrigação, conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça no REsp 1.829.663/SP. 4. O artigo 797 do CPC estabelece que a execução se realiza no interesse do credor, que adquire, pela penhora, o direito de preferência sobre os bens penhorados, reforçando a viabilidade da constrição judicial sobre o imóvel vinculado à dívida. 5. A mera desproporção entre o valor do bem e o montante da dívida não impede a penhora, uma vez que o princípio da menor onerosidade (art. 805 do CPC) deve ser ponderado com o princípio da efetividade da tutela executiva, que visa assegurar a satisfação do crédito exequendo. 6. Constatado que o imóvel pertence à executada e que a execução se prolonga por mais de dois anos sem a localização de outros bens para saldar a dívida, fica caracterizada a ausência de alternativas menos gravosas para o adimplemento. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Recurso conhecido e provido. Tese de julgamento: 1. A obrigação de pagar taxas condominiais inadimplidas vincula o imóvel à dívida, autorizando sua penhora como garantia de adimplemento. 2. O princípio da menor onerosidade ao devedor deve ser balanceado com o princípio da efetividade da execução, permitindo a penhora do bem vinculado ao débito, ainda que seu valor seja superior ao crédito exequendo. Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 797 e 805; CF/1988. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.829.663/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 5/11/2019; TJDFT, AgRg no REsp 1.548.083/SP, Rel. Min. Sérgio Kukina, Primeira Turma, DJe de 8/6/2016. (Acórdão 1948747, 0737269-26.2024.8.07.0000, Relator(a): CARMEN BITTENCOURT, 8a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 26/11/2024, publicado no DJe: 09/12/2024.) EMENTA: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. PENHORA DO PRÓPRIO IMÓVEL GERADOR DA DÍVIDA CONDOMINIAL. POSSIBILIDADE. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. I. Caso em exame 1.Cuida-se de agravo de instrumento interposto em face de decisão que indeferiu o pedido de penhora do imóvel gerador dos débitos condominiais, em razão de ele estar gravado de alienação fiduciária em garantia. II. Questão discussão 2. A controvérsia recursal consiste na análise da possibilidade de penhora do imóvel para a satisfação da dívida originada do inadimplemento da taxas condominiais, mesmo na hipótese de se tratar de bem alienado fiduciariamente a terceiro. III. Razões de decidir 3. A despesa condominial constitui obrigação de natureza propter rem que, embora tenha origem na relação jurídica havida com a coisa, posse ou propriedade, acompanha o próprio bem que originou o débito. 4. Na forma do art. 3o, IV, da Lei n. 8.009/90, e art. 1.715 do CC, o próprio imóvel gerador das taxas condominiais deve servir como garantia do pagamento das despesas. 5. As normas dos arts. 27, § 8o, da Lei no 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do CC/2002, reguladoras do contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, apenas disciplinam as relações jurídicas entre os contratantes, sem alcançar relações jurídicas diversas daquelas, nem se sobrepor a direitos de terceiros não contratantes, como é o caso da relação jurídica entre condomínio edilício e condôminos e do direito do condomínio credor de dívida condominial, a qual mantém sua natureza jurídica propter rem. 6. O fato de o imóvel estar alienado fiduciariamente em garantia de terceiro, não obsta a penhora do imóvel para a satisfação de dívida originada do inadimplemento de taxas condominiais. IV. Dispositivo e tese 7. Recurso conhecido e provido. (Acórdão 1941539, 0720955-05.2024.8.07.0000, Relator(a): ANA MARIA FERREIRA DA SILVA, 3a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 30/10/2024, publicado no DJe: 21/11/2024.) Logo, deve o atual proprietário responder pelo adimplemento do débito. Assim sendo, em juízo perfunctório, mostra-se possível a penhora do imóvel, sobre o qual pende a dívida condominial. Nesse contexto, restou demonstrada, ao menos nesta fase inicial, a probabilidade do direito afirmado. Ante o exposto, DEFIRO o pedido de antecipação da tutela recursal para deferir a penhora do imóvel, descrito no documento de ID 211789323 do processo originário. Intime-se o agravado para responder no prazo de 15 (quinze) dias, facultando-lhe juntar a documentação que entender necessária ao julgamento do recurso. Comunique-se ao juízo de origem para o cumprimento da presente decisão, observando que o atual proprietário deverá ser intimado da penhora. Dispensadas as informações. Após, tornem conclusos. Brasília, 11 de dezembro de 2024. Desembargadora LUCIMEIRE MARIA DA SILVA Relatora

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Desembargadora LUCIMEIRE MARIA DA SILVA Número do processo: 0752207-26.2024.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: CONDOMINIO FLEX GAMA AGRAVADO: SOCIEDADE ESPORTIVA DO GAMA D E C I S Ã O Cuida-se de agravo de instrumento, com pedido de efeito suspensivo, interposto por CONDOMÍNIO FLEX GAMA, tendo por objeto a r. decisão do i. Juízo da 1a Vara Cível do Gama que, no cumprimento de sentença no 0705999-11.2020.8.07.0004, ajuizado pelo agravante em desfavor de SOCIEDADE ESPORTIVA DO GAMA, indeferiu a penhora do imóvel, nos seguintes termos (ID 213706939): “Indefiro o pedido de penhora do imóvel, uma vez que foi vendido a terceiros, conforme ID 211789323. Intime-se o exequente a dar andamento ao feito, requerendo o que entender pertinente”. Nas suas razões recursais (ID 67041966), informa que o juízo de origem indeferiu a penhora do imóvel, gerador da dívida, sem qualquer fundamento. Argumenta que o adquirente do imóvel responde pelo débito condominial, nos termos do art. 1.345 do Código Civil. Discorre sobre o direito que entende aplicável ao caso. Por fim, requer a concessão de antecipação da tutela recursal para determinar a penhora do imóvel, gerador da dívida. No mérito, postula o provimento do recurso. É o relatório Decido. Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso. Como cediço, recebido o agravo de instrumento no tribunal e distribuído imediatamente, se não for o caso de aplicação do art. 932, III e IV, do CPC, o relator poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso, se da imediata produção de seus efeitos houver risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso, ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando ao juiz sua decisão (art. 932, II, 1.019, I, do CPC). Portanto, no momento, a análise a ser realizada nesta fase incipiente está restrita ao pedido de concessão de antecipação da tutela recursal, o que se fará à luz dos requisitos da probabilidade do direito e do perigo de dano grave ou risco ao resultado útil do processo. Adverte-se, todavia, que neste momento processual não cabe a análise do mérito, mas somente a verificação dos requisitos legais que balizam o pedido liminar, o que passo a fazer. A decisão agravada indeferiu a penhora do imóvel. Trata-se de cumprimento de sentença referente à cobrança de débito de taxas condominiais, o qual possui natureza propter rem e, portanto, segue a coisa. Ainda que demonstrado nos autos que o bem foi alienado para terceiros, em juízo de cognição sumária, entendo que não há empecilho para a penhora do imóvel, uma vez que o cessionário deve responder pelo adimplemento do débito, conforme prevê o art. 1.345 do Código Civil. Vejamos: “O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios”. Assim sendo, o fato do bem ter sido vendido não impede que o imóvel responda pela integralidade da dívida, inclusive, podendo ser penhorado e alienado para a quitação do débito, ante a natureza propter rem deste. Nesse sentido, vejamos o entendimento do e. Tribunal de Justiça: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. TAXAS CONDOMINIAIS INADIMPLIDAS. NATUREZA PROPTER REM. POSSIBILIDADE DE PENHORA DO IMÓVEL VINCULADO À DÍVIDA. RECURSO PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu o pedido de penhora do imóvel gerador dos débitos condominiais inadimplidos, sob o fundamento de que o valor do imóvel é muito superior ao crédito exequendo, devendo-se aplicar o princípio da menor onerosidade (art. 805 do CPC). O agravante, após tentativas frustradas de localizar outros bens da devedora para satisfazer a execução, busca a penhora do imóvel sob a alegação de que os débitos possuem natureza propter rem. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em determinar se é cabível a penhora do imóvel vinculado à dívida condominial inadimplida. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A dívida condominial possui natureza jurídica de obrigação propter rem, que vincula o imóvel ao pagamento das taxas de condomínio, permitindo a penhora do próprio bem como garantia de cumprimento da obrigação, conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça no REsp 1.829.663/SP. 4. O artigo 797 do CPC estabelece que a execução se realiza no interesse do credor, que adquire, pela penhora, o direito de preferência sobre os bens penhorados, reforçando a viabilidade da constrição judicial sobre o imóvel vinculado à dívida. 5. A mera desproporção entre o valor do bem e o montante da dívida não impede a penhora, uma vez que o princípio da menor onerosidade (art. 805 do CPC) deve ser ponderado com o princípio da efetividade da tutela executiva, que visa assegurar a satisfação do crédito exequendo. 6. Constatado que o imóvel pertence à executada e que a execução se prolonga por mais de dois anos sem a localização de outros bens para saldar a dívida, fica caracterizada a ausência de alternativas menos gravosas para o adimplemento. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Recurso conhecido e provido. Tese de julgamento: 1. A obrigação de pagar taxas condominiais inadimplidas vincula o imóvel à dívida, autorizando sua penhora como garantia de adimplemento. 2. O princípio da menor onerosidade ao devedor deve ser balanceado com o princípio da efetividade da execução, permitindo a penhora do bem vinculado ao débito, ainda que seu valor seja superior ao crédito exequendo. Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 797 e 805; CF/1988. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.829.663/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 5/11/2019; TJDFT, AgRg no REsp 1.548.083/SP, Rel. Min. Sérgio Kukina, Primeira Turma, DJe de 8/6/2016. (Acórdão 1948747, 0737269-26.2024.8.07.0000, Relator(a): CARMEN BITTENCOURT, 8a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 26/11/2024, publicado no DJe: 09/12/2024.) EMENTA: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. PENHORA DO PRÓPRIO IMÓVEL GERADOR DA DÍVIDA CONDOMINIAL. POSSIBILIDADE. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. I. Caso em exame 1.Cuida-se de agravo de instrumento interposto em face de decisão que indeferiu o pedido de penhora do imóvel gerador dos débitos condominiais, em razão de ele estar gravado de alienação fiduciária em garantia. II. Questão discussão 2. A controvérsia recursal consiste na análise da possibilidade de penhora do imóvel para a satisfação da dívida originada do inadimplemento da taxas condominiais, mesmo na hipótese de se tratar de bem alienado fiduciariamente a terceiro. III. Razões de decidir 3. A despesa condominial constitui obrigação de natureza propter rem que, embora tenha origem na relação jurídica havida com a coisa, posse ou propriedade, acompanha o próprio bem que originou o débito. 4. Na forma do art. 3o, IV, da Lei n. 8.009/90, e art. 1.715 do CC, o próprio imóvel gerador das taxas condominiais deve servir como garantia do pagamento das despesas. 5. As normas dos arts. 27, § 8o, da Lei no 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do CC/2002, reguladoras do contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, apenas disciplinam as relações jurídicas entre os contratantes, sem alcançar relações jurídicas diversas daquelas, nem se sobrepor a direitos de terceiros não contratantes, como é o caso da relação jurídica entre condomínio edilício e condôminos e do direito do condomínio credor de dívida condominial, a qual mantém sua natureza jurídica propter rem. 6. O fato de o imóvel estar alienado fiduciariamente em garantia de terceiro, não obsta a penhora do imóvel para a satisfação de dívida originada do inadimplemento de taxas condominiais. IV. Dispositivo e tese 7. Recurso conhecido e provido. (Acórdão 1941539, 0720955-05.2024.8.07.0000, Relator(a): ANA MARIA FERREIRA DA SILVA, 3a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 30/10/2024, publicado no DJe: 21/11/2024.) Logo, deve o atual proprietário responder pelo adimplemento do débito. Assim sendo, em juízo perfunctório, mostra-se possível a penhora do imóvel, sobre o qual pende a dívida condominial. Nesse contexto, restou demonstrada, ao menos nesta fase inicial, a probabilidade do direito afirmado. Ante o exposto, DEFIRO o pedido de antecipação da tutela recursal para deferir a penhora do imóvel, descrito no documento de ID 211789323 do processo originário. Intime-se o agravado para responder no prazo de 15 (quinze) dias, facultando-lhe juntar a documentação que entender necessária ao julgamento do recurso. Comunique-se ao juízo de origem para o cumprimento da presente decisão, observando que o atual proprietário deverá ser intimado da penhora. Dispensadas as informações. Após, tornem conclusos. Brasília, 11 de dezembro de 2024. Desembargadora LUCIMEIRE MARIA DA SILVA Relatora