Tribunal: TJDFT
Processo: 0740105-69.2024.8.07.0000
Órgão julgador: ROBSON BARBOSA DE AZEVEDO
Órgão colegiado: 7a Turma Cível
Data de publicação: 2024-09-25

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Des. Robson Barbosa de Azevedo Número do processo: 0740105-69.2024.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: SARAH GALDINO DE LUCENA AGRAVADO: CONDOMINIO DO EDIFICIO RESIDENCIAL VILLA OLIMPICA D E C I S Ã O Trata-se de agravo de instrumento, com pedido de antecipação da tutela recursal ou de efeito suspensivo, interposto por SARAH GALDINO DE LUCENA contra decisão proferida pelo MM Juízo da 1a Vara Cível de Samambaia que, na ação de Execução n.o 0704001-22.2022.8.07.0009, rejeitou a exceção de pré-executividade apresentada pela agravante, mantendo a penhora dos direitos aquisitivos sobre a unidade imobiliária geradora dos débitos condominiais. A presente demanda se refere à ação de execução em que se busca o adimplemento de taxas condominiais. Em suas razões recursais (ID n.o 64329795), a agravante afirma que “não deve prevalecer o entendimento lançado na Decisão agravada de que a Agravante deveria ter se pronunciado sobre o título na primeira oportunidade em que lhe coube falar nos autos, ou seja, quando requereu sua habilitação, em 2022. Também não encontra respaldo na lei, tampouco na jurisprudência pátria, o entendimento adotado na Decisão agravada de que questões de ordem pública de natureza relativa estariam sujeitas à preclusão”. Sustenta, ainda, que “a jurisprudência pacífica do Superior Tribunal de Justiça admite que questões relativas aos requisitos do título executivo (certeza, liquidez e exigibilidade), exatamente com no caso em tela, são passíveis de conhecimento de ofício pelas instâncias ordinárias, tratando-se de questões de ordem pública, não sujeitas a preclusão”. Aduz que o agravado deixou de juntar aos autos do processo originário as atas das assembleias gerais que instituíram as taxas condominiais, comprovando o crédito das contribuições ordinárias que se pretendia executar. Pede a “concessão de liminar com o deferimento da antecipação dos efeitos da pretensão recursal para o fim de determinar o imediato levantamento da penhora sobre os bens e direitos, em especial, sobre os direitos aquisitivos do imóvel que gerou os débitos condominiais executados; subsidiariamente, caso não seja o entendimento de Vossa Excelência, que suspenda os efeitos da decisão agravada, até o resultado final do final do recurso”. No mérito, requer o provimento do recurso para reformar a decisão agravada, acolhendo-se a exceção de pré-executividade. Sem preparo, por ser a agravante beneficiária da gratuidade de justiça. É o relatório. DECIDO: Conforme preceitua o parágrafo único do art. 955 do CPC, “a eficácia da decisão recorrida poderá ser suspensa por decisão do relator, se da imediata produção de seus efeitos houver risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso.” Não se cuida agora de tecer quaisquer considerações sobre o mérito do recurso em si – isto é, sobre o acerto ou o erro da decisão resistida – tampouco sobre o mérito da causa. Fixados os limites possíveis de apreciação judicial nesta fase de cognição sumária, passa-se ao exame dos referidos requisitos. Na hipótese, a questão submetida ao conhecimento deste e. Tribunal consiste em examinar a possibilidade de análise e conhecimento de exceção de pré-executividade que busca a iliquidez e inexigibilidade de título executivos extrajudicial consistente na cobrança de taxas condominiais. Pois bem. A exceção de pré-executividade consiste em forma de defesa do devedor no processo de execução, que, apesar de não ter previsão expressa no Código de Processo Civil, vem sendo aceita pela doutrina e jurisprudência nos casos em que a matéria suscitada tenha conteúdo de matéria de ordem pública, ou seja, verse sobre objeções processuais que podem ser conhecidas de ofício pelo juiz. Com efeito, a exceção de pré-executividade pode ser utilizada nas situações em que observados concomitantemente dois pressupostos, quais sejam, que a matéria suscitada seja suscetível de conhecimento de ofício pelo Juiz e que não seja necessária dilação probatória. No presente caso, não existe óbice ao acolhimento do que formulado pela agravante, via exceção de pré-executividade, quando a executada questiona as condições da ação de execução e os pressupostos processuais. Observa-se que a recorrente questiona a ausência de título líquido, certo e exigível, ante a falta de documento indispensável para o ajuizamento da ação executória. Segundo a orientação jurisprudencial do c. STJ, em processo julgado sob o rito dos recursos repetitivos (art. 543-C, CPC), admite-se “a exceção de pré-executividade nas situações em que não se faz necessária dilação probatória ou em que as questões possam ser conhecidas de ofício pelo magistrado, como as condições da ação, os pressupostos processuais, a decadência, a prescrição, entre outras" (REsp 1.104.900/ES, relatoria da Min. Denise Arruda). Dentro desse contexto, não há outra solução senão analisar a exceção de pré-executividade, diferente do que fez o Juízo a quo. O artigo 784, X, do Código de Processo Civil estabelece que: “Art. 784. São títulos executivos extrajudiciais: (...) X - o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas”. Nesse contexto, ressalto que os títulos executivos gozam de 3 (três) características: certeza, liquidez e exigibilidade. O título é certo quando não deixa dúvida alguma a respeito da sua validade; líquido quando não deixa dúvida em relação ao seu objeto; e, exigível o título cujo cumprimento não depende de termo ou condição, nem está sujeito a outras limitações. No que se refere às verbas condominiais, o débito será certo desde que previsto na respectiva convenção do condomínio ou tenha sido aprovado em assembleia geral; líquido desde que conste, de forma expressa, o seu valor, ou seja, o valor cobrado deve ser exatamente o constante da convenção ou da ata de assembleia geral; exigível desde que a dívida condominial esteja vencida, sendo que, via de regra, o vencimento das despesas está previsto na convenção ou em ata de assembleia geral. Portanto, as contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, para serem executadas pelo rito dos títulos executivos extrajudiciais, devem estar previstas em convenção do respectivo condomínio ou aprovadas em assembleia geral, as quais devem, obrigatoriamente, acompanhar a petição inicial, sendo insuficiente juntar apenas a convenção de condomínio que estabelece regra geral para a fixação da quantia devida, sem, contudo, juntar as atas de assembleia onde foram fixados os valores que servirão de base de cálculo para o estabelecimento das taxas de condomínio, sob pena de indeferimento da inicial ou de extinção do processo sem resolução do mérito. Compulsando os autos, constata-se que o condomínio exequente pretende o recebimento dos valores referentes às taxas condominiais, sem que tenha trazido o título executivo que embase a sua pretensão. Como visto, realmente faz-se necessária a juntada das atas assembleares que justificam a sua pretensão, caso contrário, não há a satisfação dos requisitos legais mínimos. Nesse sentido, colaciono as seguintes jurisprudências deste eg. Tribunal de Justiça: “CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. EMBARGOS À EXECUÇÃO. COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. INEXEQUIBILIDADE DO TÍTULO. AUSÊNCIA DE CERTEZA, LIQUIDEZ E EXIGILIBILIDADE. EXTINÇÃO DO FEITO. RECURSO IMPROVIDO. (...) 2.1. Dessa forma, a assembleia que aprovar as despesas condominiais deve consignar expressamente, para fins de eventual ação de execução fundamentada no inciso X do art. 784 do CPC, o quorum legal ou convencional, o valor das cotas e o vencimento. 2.2. Neste caso, o exequente colacionou aos autos apenas a convenção condominial e a ata da assembleia geral extraordinária. 2.3. Todavia esta última tão somente deliberou acerca de proposta de aumento do condomínio e renúncia do atual sindico, inexistindo qualquer menção aos valores cobrados em relação à taxa condominial. 2.4. Logo, não atende aos requisitos legais impondo-se a declaração de nulidade da execução e, por consequência, a extinção do feito sem resolução do mérito porquanto confirmada em âmbito recursal a inexequibilidade do título. 3.Apelo improvido”. (Acórdão n.1119345, 20170710086597APC, Relator: JOÃO EGMONT 2a TURMA CÍVEL, Data de Julgamento: 22/08/2018, Publicado no DJE: 27/08/2018. Pág.: 335/353).” (Grifei) “APELAÇÃO. PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. COTAS CONDOMINIAIS. ILEGITIMIDADE ATIVA DE CONDOMÍNIO. CONTRATAÇÃO DE PESSOA JURÍDICA PARA COBRANÇA. CESSÃO DE CRÉDITOS NÃO CONFIGURADA. SUB-ROGAÇÃO AFASTADA. PRELIMINAR REJEITADA. TAXAS ORDINÁRIAS E EXTRAORDINÁRIAS. PREVISÃO NA CONVENÇÃO CONDOMINIAL E NA ATA DE ASSEMBLEIA GERAL. EXIGIBILIDADE, CERTEZA E LIQUIDEZ. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1. Na ação de execução de título extrajudicial, o condomínio edilício possui legitimidade para cobrança de supostos débitos condominiais, ainda que tenha contratado pessoa jurídica especializada para cobrança de cotas condominiais. O entendimento do c. STJ é no sentido de que "o condomínio é parte legítima para figurar no polo ativo da ação de cobrança, pois o fato de se valer de empresa especializada para cobrança de taxas de condomínio, mediante sistema de antecipação de pagamento do débito pelos condôminos, não constitui sub-rogação ou cessão de crédito em favor desta, se não expressamente convencionado" (AgInt no REsp 1701683/PR, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 14/06/2021, DJe 17/06/2021). Preliminar de ilegitimidade ativa ad causam rejeitada. 2. Nos termos do art. 783 do CPC, a execução para cobrança de crédito fundar-se-á sempre em título de obrigação certa, líquida e exigível. O art. 784, inciso X, do CPC, por seu turno, estabelece que é título executivo extrajudicial o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas. (...) 6. Recurso conhecido e desprovido. (Acórdão 1798360, 07181544420238070003, Relator(a): SANDRA REVES, 7a Turma Cível, data de julgamento: 6/12/2023, publicado no PJe: 10/1/2024. Pág.: Sem Página Cadastrada.).” (Grifei) Por essas razões, as alegações articuladas pela parte recorrente revelam a probabilidade de provimento do recurso. O requisito do risco de dano grave ou de difícil reparação também está satisfeito no presente caso, pois a manutenção dos efeitos da decisão impugnada pode vir a causar evidentes prejuízos à devedora, ora recorrente. Porém, assevero que não é momento oportuno para a concessão de medida satisfativa no sentido da imediata reforma da decisão resistida, haja vista que tal análise constitui o próprio mérito recursal, bastando, por ora, a determinação da suspensão da decisão recorrida até o julgamento final o presente agravo de instrumento. Ante o exposto, DEFIRO o requerimento de concessão de efeito suspensivo ao recurso para determinar a suspensão dos autos do processo de origem até o julgamento final do presente agravo, após a manifestação da parte contrária. Comunique-se ao d. Juízo a quo, dispensando-se as informações. Intime-se a parte agravada, nos termos do art. 1019, inciso II, do CPC. Publique-se. Brasília-DF, (data da assinatura eletrônica). ROBSON BARBOSA Desembargador

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Des. Robson Barbosa de Azevedo Número do processo: 0740105-69.2024.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: SARAH GALDINO DE LUCENA AGRAVADO: CONDOMINIO DO EDIFICIO RESIDENCIAL VILLA OLIMPICA D E C I S Ã O Trata-se de agravo de instrumento, com pedido de antecipação da tutela recursal ou de efeito suspensivo, interposto por SARAH GALDINO DE LUCENA contra decisão proferida pelo MM Juízo da 1a Vara Cível de Samambaia que, na ação de Execução n.o 0704001-22.2022.8.07.0009, rejeitou a exceção de pré-executividade apresentada pela agravante, mantendo a penhora dos direitos aquisitivos sobre a unidade imobiliária geradora dos débitos condominiais. A presente demanda se refere à ação de execução em que se busca o adimplemento de taxas condominiais. Em suas razões recursais (ID n.o 64329795), a agravante afirma que “não deve prevalecer o entendimento lançado na Decisão agravada de que a Agravante deveria ter se pronunciado sobre o título na primeira oportunidade em que lhe coube falar nos autos, ou seja, quando requereu sua habilitação, em 2022. Também não encontra respaldo na lei, tampouco na jurisprudência pátria, o entendimento adotado na Decisão agravada de que questões de ordem pública de natureza relativa estariam sujeitas à preclusão”. Sustenta, ainda, que “a jurisprudência pacífica do Superior Tribunal de Justiça admite que questões relativas aos requisitos do título executivo (certeza, liquidez e exigibilidade), exatamente com no caso em tela, são passíveis de conhecimento de ofício pelas instâncias ordinárias, tratando-se de questões de ordem pública, não sujeitas a preclusão”. Aduz que o agravado deixou de juntar aos autos do processo originário as atas das assembleias gerais que instituíram as taxas condominiais, comprovando o crédito das contribuições ordinárias que se pretendia executar. Pede a “concessão de liminar com o deferimento da antecipação dos efeitos da pretensão recursal para o fim de determinar o imediato levantamento da penhora sobre os bens e direitos, em especial, sobre os direitos aquisitivos do imóvel que gerou os débitos condominiais executados; subsidiariamente, caso não seja o entendimento de Vossa Excelência, que suspenda os efeitos da decisão agravada, até o resultado final do final do recurso”. No mérito, requer o provimento do recurso para reformar a decisão agravada, acolhendo-se a exceção de pré-executividade. Sem preparo, por ser a agravante beneficiária da gratuidade de justiça. É o relatório. DECIDO: Conforme preceitua o parágrafo único do art. 955 do CPC, “a eficácia da decisão recorrida poderá ser suspensa por decisão do relator, se da imediata produção de seus efeitos houver risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso.” Não se cuida agora de tecer quaisquer considerações sobre o mérito do recurso em si – isto é, sobre o acerto ou o erro da decisão resistida – tampouco sobre o mérito da causa. Fixados os limites possíveis de apreciação judicial nesta fase de cognição sumária, passa-se ao exame dos referidos requisitos. Na hipótese, a questão submetida ao conhecimento deste e. Tribunal consiste em examinar a possibilidade de análise e conhecimento de exceção de pré-executividade que busca a iliquidez e inexigibilidade de título executivos extrajudicial consistente na cobrança de taxas condominiais. Pois bem. A exceção de pré-executividade consiste em forma de defesa do devedor no processo de execução, que, apesar de não ter previsão expressa no Código de Processo Civil, vem sendo aceita pela doutrina e jurisprudência nos casos em que a matéria suscitada tenha conteúdo de matéria de ordem pública, ou seja, verse sobre objeções processuais que podem ser conhecidas de ofício pelo juiz. Com efeito, a exceção de pré-executividade pode ser utilizada nas situações em que observados concomitantemente dois pressupostos, quais sejam, que a matéria suscitada seja suscetível de conhecimento de ofício pelo Juiz e que não seja necessária dilação probatória. No presente caso, não existe óbice ao acolhimento do que formulado pela agravante, via exceção de pré-executividade, quando a executada questiona as condições da ação de execução e os pressupostos processuais. Observa-se que a recorrente questiona a ausência de título líquido, certo e exigível, ante a falta de documento indispensável para o ajuizamento da ação executória. Segundo a orientação jurisprudencial do c. STJ, em processo julgado sob o rito dos recursos repetitivos (art. 543-C, CPC), admite-se “a exceção de pré-executividade nas situações em que não se faz necessária dilação probatória ou em que as questões possam ser conhecidas de ofício pelo magistrado, como as condições da ação, os pressupostos processuais, a decadência, a prescrição, entre outras" (REsp 1.104.900/ES, relatoria da Min. Denise Arruda). Dentro desse contexto, não há outra solução senão analisar a exceção de pré-executividade, diferente do que fez o Juízo a quo. O artigo 784, X, do Código de Processo Civil estabelece que: “Art. 784. São títulos executivos extrajudiciais: (...) X - o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas”. Nesse contexto, ressalto que os títulos executivos gozam de 3 (três) características: certeza, liquidez e exigibilidade. O título é certo quando não deixa dúvida alguma a respeito da sua validade; líquido quando não deixa dúvida em relação ao seu objeto; e, exigível o título cujo cumprimento não depende de termo ou condição, nem está sujeito a outras limitações. No que se refere às verbas condominiais, o débito será certo desde que previsto na respectiva convenção do condomínio ou tenha sido aprovado em assembleia geral; líquido desde que conste, de forma expressa, o seu valor, ou seja, o valor cobrado deve ser exatamente o constante da convenção ou da ata de assembleia geral; exigível desde que a dívida condominial esteja vencida, sendo que, via de regra, o vencimento das despesas está previsto na convenção ou em ata de assembleia geral. Portanto, as contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, para serem executadas pelo rito dos títulos executivos extrajudiciais, devem estar previstas em convenção do respectivo condomínio ou aprovadas em assembleia geral, as quais devem, obrigatoriamente, acompanhar a petição inicial, sendo insuficiente juntar apenas a convenção de condomínio que estabelece regra geral para a fixação da quantia devida, sem, contudo, juntar as atas de assembleia onde foram fixados os valores que servirão de base de cálculo para o estabelecimento das taxas de condomínio, sob pena de indeferimento da inicial ou de extinção do processo sem resolução do mérito. Compulsando os autos, constata-se que o condomínio exequente pretende o recebimento dos valores referentes às taxas condominiais, sem que tenha trazido o título executivo que embase a sua pretensão. Como visto, realmente faz-se necessária a juntada das atas assembleares que justificam a sua pretensão, caso contrário, não há a satisfação dos requisitos legais mínimos. Nesse sentido, colaciono as seguintes jurisprudências deste eg. Tribunal de Justiça: “CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. EMBARGOS À EXECUÇÃO. COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. INEXEQUIBILIDADE DO TÍTULO. AUSÊNCIA DE CERTEZA, LIQUIDEZ E EXIGILIBILIDADE. EXTINÇÃO DO FEITO. RECURSO IMPROVIDO. (...) 2.1. Dessa forma, a assembleia que aprovar as despesas condominiais deve consignar expressamente, para fins de eventual ação de execução fundamentada no inciso X do art. 784 do CPC, o quorum legal ou convencional, o valor das cotas e o vencimento. 2.2. Neste caso, o exequente colacionou aos autos apenas a convenção condominial e a ata da assembleia geral extraordinária. 2.3. Todavia esta última tão somente deliberou acerca de proposta de aumento do condomínio e renúncia do atual sindico, inexistindo qualquer menção aos valores cobrados em relação à taxa condominial. 2.4. Logo, não atende aos requisitos legais impondo-se a declaração de nulidade da execução e, por consequência, a extinção do feito sem resolução do mérito porquanto confirmada em âmbito recursal a inexequibilidade do título. 3.Apelo improvido”. (Acórdão n.1119345, 20170710086597APC, Relator: JOÃO EGMONT 2a TURMA CÍVEL, Data de Julgamento: 22/08/2018, Publicado no DJE: 27/08/2018. Pág.: 335/353).” (Grifei) “APELAÇÃO. PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. COTAS CONDOMINIAIS. ILEGITIMIDADE ATIVA DE CONDOMÍNIO. CONTRATAÇÃO DE PESSOA JURÍDICA PARA COBRANÇA. CESSÃO DE CRÉDITOS NÃO CONFIGURADA. SUB-ROGAÇÃO AFASTADA. PRELIMINAR REJEITADA. TAXAS ORDINÁRIAS E EXTRAORDINÁRIAS. PREVISÃO NA CONVENÇÃO CONDOMINIAL E NA ATA DE ASSEMBLEIA GERAL. EXIGIBILIDADE, CERTEZA E LIQUIDEZ. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1. Na ação de execução de título extrajudicial, o condomínio edilício possui legitimidade para cobrança de supostos débitos condominiais, ainda que tenha contratado pessoa jurídica especializada para cobrança de cotas condominiais. O entendimento do c. STJ é no sentido de que "o condomínio é parte legítima para figurar no polo ativo da ação de cobrança, pois o fato de se valer de empresa especializada para cobrança de taxas de condomínio, mediante sistema de antecipação de pagamento do débito pelos condôminos, não constitui sub-rogação ou cessão de crédito em favor desta, se não expressamente convencionado" (AgInt no REsp 1701683/PR, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 14/06/2021, DJe 17/06/2021). Preliminar de ilegitimidade ativa ad causam rejeitada. 2. Nos termos do art. 783 do CPC, a execução para cobrança de crédito fundar-se-á sempre em título de obrigação certa, líquida e exigível. O art. 784, inciso X, do CPC, por seu turno, estabelece que é título executivo extrajudicial o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas. (...) 6. Recurso conhecido e desprovido. (Acórdão 1798360, 07181544420238070003, Relator(a): SANDRA REVES, 7a Turma Cível, data de julgamento: 6/12/2023, publicado no PJe: 10/1/2024. Pág.: Sem Página Cadastrada.).” (Grifei) Por essas razões, as alegações articuladas pela parte recorrente revelam a probabilidade de provimento do recurso. O requisito do risco de dano grave ou de difícil reparação também está satisfeito no presente caso, pois a manutenção dos efeitos da decisão impugnada pode vir a causar evidentes prejuízos à devedora, ora recorrente. Porém, assevero que não é momento oportuno para a concessão de medida satisfativa no sentido da imediata reforma da decisão resistida, haja vista que tal análise constitui o próprio mérito recursal, bastando, por ora, a determinação da suspensão da decisão recorrida até o julgamento final o presente agravo de instrumento. Ante o exposto, DEFIRO o requerimento de concessão de efeito suspensivo ao recurso para determinar a suspensão dos autos do processo de origem até o julgamento final do presente agravo, após a manifestação da parte contrária. Comunique-se ao d. Juízo a quo, dispensando-se as informações. Intime-se a parte agravada, nos termos do art. 1019, inciso II, do CPC. Publique-se. Brasília-DF, (data da assinatura eletrônica). ROBSON BARBOSA Desembargador