Tribunal: TJDFT
Processo: 0743850-57.2024.8.07.0000
Órgão julgador: TEÓFILO CAETANO
Órgão colegiado: 1a Turma Cível
Data de publicação: 2024-10-28

Ementa:
Vistos etc. Cuida-se de agravo de instrumento, com pedido de efeito suspensivo, interposto por SPE Cesto Incorporadora S/A em face da decisão[1] que, no curso do cumprimento de sentença manejado em seu desfavor pelo agravado – André Luiz Lara Brasil –, rejeitara a impugnação à avaliação dos bens imóveis penhorados que aviara e, a par de afastar a arguição de nulidade por ausência de intimação prévia do patrono quanto ao ato avaliativo, homologara os laudos apresentados, via carta precatória, pelos oficiais de justiça avaliadores, atribuindo o valor de R$160.000,00 (cento e sessenta mil reais) a cada um dos sete imóveis constritos. De seu turno, objetiva a agravante, mediante a agregação de efeito suspensivo ao agravo, o sobrestamento dos efeitos do decisório guerreado e, alfim, sua definitiva desconstituição, a fim de que seja designada nova avaliação dos imóveis penhorados, às próprias expensas, por perito no ramo da construção civil. Como fundamentos da pretensão reformatória, argumentara, em suma, que o agravado deflagrara, no ano de 2018, cumprimento de sentença em seu desfavor almejando forrar-se com o crédito que lhe fora assegurado pelo título executivo. Sustentara que, durante o curso procedimental, foram penhorados 07 (sete) imóveis de sua titularidade, todos localizados na cidade de Belo Horizonte/MG. Mencionara que, determinada a avaliação dos imóveis constritos, os oficiais de justiça avaliadores atribuíram-lhes o valor de R$160.000,00 (cento e sessenta mil reais) a seis dos sete imóveis e, em relação ao imóvel remanescente, noticiara que, em virtude de não conseguir adentrar no imóvel, o oficial de justiça estimara-o na quantia de R$120.000,00 (cento e vinte mil reais). Frisara que, preliminarmente, deve ser reconhecida a nulidade de todos os atos praticados no bojo da carta precatória expedida ao Juízo em que localizados os imóveis, porquanto, nos autos do referido ato de comunicação entre juízos, apenas o advogado do agravado fora cadastrado. Realçara que, nesse contexto, não houvera prévia intimação do causídico quanto à realização da avaliação dos bens constritos. Pontuara que, sob essa ótica, não ressoa apta a elidir a nulidade denunciada a vista posterior dos autos de avaliação, porquanto trata-se, a seu ver, de vício intransponível. Registrara que a própria carta precatória determinara que a avaliação fosse precedida de sua intimação ou de seus advogados e que estes intermediariam o franqueamento dos oficiais de justiça às propriedades penhoradas. Defendera que, nessa perspectiva, a ausência de cadastramento do patrono redundara, por si só, na nulidade de todas as avaliações efetuadas sem a devida intimação e acompanhamento de seu advogado, ainda que a própria pessoa jurídica tenha sido cientificada através de seu representante legal, pois, como esclarecido, a ele assistia o direito de acompanhar o itinerário processual. Verberara que, em relação às avaliações propriamente consideradas, mesmo que o julgador não possua conhecimento técnico acerca de avaliação de imóveis, não se poderia desconsiderar os laudos técnicos elaborados por profissionais capacitados e contratados pelos litigantes. Aduzira que, conquanto tenham indicado valores divergentes entre si, a os laudos confeccionados pelos assistentes técnicos apontaram valores que suplantam em muito os que foram atribuídos pelos oficiais avaliadores. Reportara que os montantes consignados, em estimativa, pelo próprio agravado são superiores às avaliações operadas pelos oficiais de justiças, de molde que, a seu ver, ao invés de elucidarem a questão, os servidores da justiça fizeram aflorar ainda mais dúvidas acerca dos valores das unidades penhoradas. Pontificara que o valor de R$160.000,00 (cento e sessenta mil reais) estipulado pelos oficiais de justiça deveria ter despertado estranheza ao Juízo de origem, porquanto, para além de ambas as partes quantificarem em cifras maiores, os elementos materiais que guarnecem os autos revelam que os imóveis encontram-se localizados numa das áreas mais importantes da capital mineira. Asseverara, nesse sentido, a dissonância dos autos de avaliação com a realidade do empreendimento, mormente porque os responsáveis pela avaliação não teriam se atinado a fatores que geram incremento no preço das unidades. Trouxera a lume que a diferença apurada entre a avaliação oficial e a lançada por seu assistente técnico resulta em R$468.526,81 (quatrocentos e sessenta e oito mil, quinhentos e vinte e seis reais e oitenta e um centavos). Assinalara que a análise efetuada pelo técnico que indicara cumprira todos os requisitos exigidos pela NBR/ABNT, ao passo que as dos oficiais carecem de lastro técnico. Acrescentara que os oficiais avaliadores afirmaram, em relação às unidades 809, 1603 e 1609, que os valores teriam sido arbitrados a partir de amostragem e com o auxílio de corretores de imóveis desconhecidos. Reforçara que, de conformidade com o item 8.2.1 da NBR 14.653-2/2011, para a utilização do método comparativo deve haver, obrigatoriamente, a especificação clara das características dos imóveis utilizados como parâmetro com o fito de demonstrar, posteriormente, que eles atendem as mesmas características dos imóveis avaliados, o que, segundo o que sustenta, não fora observado na hipótese. Esclarecera que, portanto, os autos de avaliações não preencheram os requisitos dispostos no art. 872 do diploma adjetivo civil, uma vez que não foram devidamente instruídos com os documentos necessários para a elucidação dos valores das unidades penhoradas, nem positivaram que o arbitramento dera-se em consonância com o preço praticado no mercado (CPC, art. 871, IV). Rememorara que, para além das questões técnicas, os imóveis situam-se em empreendimento hoteleiro e que o laudo técnico apresentado por seu assistente lograra demonstrar que imóveis semelhantes na mesma região ostentam valor bastante superior quanto ao metro quadrado médio. Obtemperara que os imóveis avaliados são impassíveis de comparação com “qualquer” apartamento, já que situados em negócio hoteleiro de alto padrão. Discorrera que, nos moldes do art. 873, I, do estatuto processual civil, nova avaliação poderá ser admitida na hipótese de erro na avaliação, sendo, a seu ver, essa hipótese, podendo o julgador valer-se da prova pericial, a ser realizada em compasso com o estatuído no art. 480 do código de ritos. Acentuara que, patenteadas as dúvidas e as inconsistências declinadas, deve ser deferida a prova pericial de engenharia civil, nomeando perito no pertinente à avaliação de unidades imobiliárias. Estratificara que, acaso preservada a decisão guerreada, sofrerá prejuízos materiais irreparáveis, porquanto os imóveis penhorados poderão ser alienados judicialmente por preço vil. Consignara que, diante dessas circunstâncias, estando patente a plausibilidade do direito que vindica, a decisão devolvida a reexame afigura-se desprovida de sustentação, devendo, portanto, ser reformada, o que legitima, inclusive, estando a argumentação que alinhara revestida de verossimilhança, a concessão do provimento em sede de antecipação da tutela recursal, suspendendo a decisão agravada. O instrumento afigura-se correta e adequadamente instruído. É o relatório. Decido. Cuida-se de agravo de instrumento, com pedido de efeito suspensivo, interposto por SPE Cesto Incorporadora S/A em face da decisão[2] que, no curso do cumprimento de sentença manejado em seu desfavor pelo agravado – André Luiz Lara Brasil –, rejeitara a impugnação à avaliação dos bens imóveis penhorados que aviara e, a par de afastar a arguição de nulidade por ausência de intimação prévia do patrono quanto ao ato avaliativo, homologara os laudos apresentados, via carta precatória, pelos oficiais de justiça avaliadores, atribuindo o valor de R$160.000,00 (cento e sessenta mil reais) a cada um dos sete imóveis constritos. De seu turno, objetiva a agravante, mediante a agregação de efeito suspensivo ao agravo, o sobrestamento dos efeitos do decisório guerreado e, alfim, sua definitiva desconstituição, a fim de que seja designada nova avaliação dos imóveis penhorados, às próprias expensas, por perito no ramo da construção civil. De acordo com o aduzido, o cerne da controvérsia cinge-se à viabilidade de declarar-se nulidade processual calcada na inexistência de prévia intimação do patrono da avaliação dos imóveis de que a agravante é titular, além de perquirir-se a higidez, e a respectiva correspondência com a realidade, dos laudos de avaliação confeccionados pelos serventuários da justiça, aferindo-se a necessidade, ou não, de realização de nova estimação por profissional especializado. Alinhadas essas premissas e pontuado o objeto do agravo, passo a examinar o pedido de efeito suspensivo formulado. Do cotejo dos autos do cumprimento de sentença subjacente afere-se que o agravado deflagrara cumprimento de sentença em desfavor da agravante almejando forrar-se com o crédito que lhe fora assegurado pelo título executivo. Durante o curso procedimental, fora consumada a penhora de 07 (sete) imóveis de titularidade da agravante, consistentes nos apartamentos 809, 1001, 1002, 1509, 1603, 1609, 1720, situados na Rua Rio de Janeiro, no 18, Edifício Golden Tulip Hotel, matriculados sob os números 126628, 126357, 126630, 126637, 126365, 126638 e 126639 no 5o Ofício de Registro de Imóveis de Belo Horizonte/MG. Considerando a localização dos imóveis penhorados, fora determinada a expedição de carta precatória com a finalidade de avaliação dos bens a ser cumprida por oficial de justiça avaliador, tendo a deprecata retornado com a avaliação efetuada, a qual fora lançada pelos serventuários da justiça mineira[3]. Posteriormente, ambos os litigantes manifestaram-se acerca do teor da avaliação efetivada, advindo impugnação por parte da ora agravante. Sob essa perspectiva, apura-se que a suposta nulidade participada pela recorrente não encontra substrato instrumental apta a conferir suporte ao aduzido. De saída, extrai-se que, para além de inexistir comando normativo positivando a necessidade de, antes de ultimada a avaliação pelo serventuário da justiça, haver a intimação do patrono, consoante a própria agravante relatara, o representante legal da pessoa jurídica tivera de ser contatado a fim de possibilitar o comparecimento dos oficiais de justiça nos imóveis. Nessa linha de intelecção, a própria pessoa jurídica executada detivera ciência do ato avaliatório a ser praticado, de sorte que a inexistência de intimação prévia do causídico para a avaliação a ser ultimada, para além da ausência de comando normativo, não redundara no afloramento de qualquer nulidade. Sob essa realidade fática e processual, e conforme acertadamente pontuado pelo Juízo a quo, o contraditório e a ampla defesa não sofreram vulneração alguma, porquanto, consumadas as avaliações, foram os litigantes intimados para dizerem sobre o resultado do ato. Frise-se que, em descompasso com o que pretende a agravante, a carta precatória consignara apenas a “(...) intimação de (...) SPE CESTO INCORPORADORA S.A. (...) para dizer sobre a avaliação.”[4] – grifo nosso, a denotar que a manifestação por ela a ser externada deveria ocorrer após a consecução do ato – o que, frise-se, efetivamente ocorrera –, já que, por óbvio, para manifestar-se acerca de algo, a formação do ato desponta como pressuposto, tanto mais porque, acaso assim não ocorresse, o próprio exercício do direito de defesa sobejaria inviabilizado. Insta salientar, ainda, que, também à luz do apotegma do pas de nullité sans grief, ressai que não houvera prejuízo, o que também serve de óbice à nulidade processual agitada. Assim é que, consoante já sedimentado na jurisprudência da Corte Superior de Justiça, afigura-se “(...) necessária a prova de prejuízo efetivo e concreto à parte que alega a nulidade, pois, em nosso ordenamento jurídico, vigoram os princípios da pas de nullité sans grief e da instrumentalidade das formas" (AgInt no AgInt no AREsp 1.480.468/SP, Relator Ministro Antônio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 31/5/2021, DJe de 7/6/2021). Sob essas premissas, rejeito a preliminar de nulidade aventada. Ultrapassada essa questão, consoante se afere dos autos da ação principal, após a penhora dos imóveis já individualizados, os laudos de avaliação foram confeccionados pelos serventuários da justiça mineira[5] nos seguintes termos, litteris: “Aos vinte dias do mês de março de 2024, nesta cidade e Comarca de Belo Horizonte, tendo comparecido previamente na rua Rio de Janeiro, 18, Centro, conforme registro em certidão lavrada por mim, em cumprimento ao mandado 7 do MM Juiz de Direito da Precatória Civel, extraido dos Autos da Ação de Cumprimento de Sentença, Processo 5212763-49.2023.8.13.0024, que André Luiz Lara Brasil move a SPE Cesto Incorporadora S/A, observadas as formalidades legais, procedi à avaliação do imóvel supra, Matrícula 126628, Cartório 5o Oficio de Registro de Imóveis, Livro 2, Folha 1. constituido pela fração ideal de 0,0017, do terreno de 543,59 m2, 012 (com área de 543,76 m2) e 013 (com área de 543,75 m2), todos do quarteiriño 028, da 1a Seção Urbana, nesta capital, limites e confrontações de planta respectiva, que corresponde ao Ap. 809 do Edificio Golden Tulip Hotel, situado no endereço acima mencionado, com seguintes caracteristicas: 38,22 m2 de área privativa real; 21,56 m2 de área de uso comum real de divisão não proporcional; 3,92 m2 de área de uso comum real de divisão proporcional; 63,7 m2 de área total real de construção; 59,63 m2 de área equivalente de construção, tudo conforme peças que integram o mandado. O apartamento em questão é constituido por quarto mais banheiro, Esse último comodo mencionado conta com louça vaso sanitário e pia- nova, box com vidro blindex e chuveiro; e o restante do apartamento tem o piso revestido, próximo à entrada, por material tipo porcelanato na cor cinza claro, e parte por carpete em material tipo polipropileno, na cor bege. Há um grande armário em madeira, com portas de correr revestidas por espelhos, e um painel em material tipo formica branca, para TV. Uma grande janela proporciona luz natural e arejamento ao apartamento. O prédio em que o apartamento se encontra começou construído há mais de vinte e cinco anos, e permaneceu um bom tempo inacabado, e a construção se encontra praticamente toda concluída, havendo no andar térreo um hall com recepção mobiliada e elevadores que dão acesso aos andares superiores. O Edifício Golden Tulip Hotel se encontra localizado nas proximidades do Shopping Oiapoque, do Terminal Rodoviário Governador Israel Pinheiro e da Estação de Metro, além de ter nas vizinhanças rede bancária e todo o tipo de comércio e de transporte público. Avalio o imóvel em R$160.000,00 (cento e sessenta mil reais). A avaliação foi baseada em valores de imóveis mesma região geoeconômica onde se situa o imóvel objeto desta avaliação, usando como fontes de pesquisa sites de imobiliárias e informações prestadas por Walter Veloso Murta, proprietário da Alpes Administradora de Imóveis (rua São Paulo, 409, 18o andar, Centro). O método usado para realizar esta avaliação foi o Método Comparativo de Preços. Para constar, lavrei o presente auto, que, lido e achado conforme, segue devidamente assinado. O(A) Oficial(a) de Justiça Avaliador(a).” – grifos nossos. “Aos doze dias do mês de março de 2024, nesta cidade e Comarca de Belo Horizonte, na R. Rio de Janeiro, 18, quarto 1001, Edifício Golden Tulip Hotel, bairro Centro, às 09h30, em cumprimento do mandado de n.o 6 do(a) MM. Juiz(a) de Direito da Vara de Precatória Cível, Processo n 5212763-49.2023.8.13.0024 que André Luiz Lara Brasil move a SPE Cesto Incorporadora S.A, observadas as formalidades legais, procedi à avaliação do imóvel supra. O imóvel é um quarto de hotel com aproximadamente 30m2, banheiro com box, espelho, chuveiro e armário, e quarto com armário embutido, piso em porcelanato e carpete. O Edifício Golden Tulip Hotel encontra-se próximo de diversos shoppings populares como Oiapoque e Xavante, além da estação de metrô e do terminal rodoviário de Belo Horizonte, ou seja, uma localização bastante valorizada pelo mercado hoteleiro. O Hotel ainda encontra-se em fase de construção, mas o quarto 1001 está totalmente construído e pronto para uso dos futuros hóspedes. Essa avaliação levou em consideração a metragem e condições apresentadas do quarto 1001, ou seja, não levou em consideração o hotel como um todo já que é um hotel inacabado. A entrada no imóvel foi autorizada e acompanhada pelo Sr. Cristiano Norberto. Avalio o imóvel em R$ 160.000,00 (cento e sessenta mil reais) por meio do método comparativo com quartos de hotéis comercializados na mesma região geoeconômica. Para constar, lavrei, o presente auto, que, lido e achado conforme, segue devidamente assinado. A Oficiala de Justiça Avaliadora.” “(...) Ao(s) Vinte dia(s) do mês de Março 2024 (dois mil e vinte e quatro), nesta cidade e comarca de B. Hte, na rua Rio de Janeiro (entrada Avenida contorno 600, número 18, apartamento 1002, (...), bairro Centro, às 9h30, em cumprimento ao mandado número cinco do(a) MM. Juiz(a) de Direito da Vara Precatória Cível, extraído dos autos da Ação de cumprimento de sentença, (...), que André Luiz Lara Brasil move a SPE Cesto Incorporadora S.A. e observadas as formalidades legais, proceder a avaliação do apartamento 1002 constituído por um quarto, com banheiro completo, vaso sanitário, pia, box em vidro Blindex, chuveiro, piso revestido em Porcelanato na cor cinza e (...) Armário em madeira revestidos por espelhos nas portas e um painel em material tipo MDF na cor branca para TV. Prédio localizado próximo ao metrô, Shopping e Terminal Rodoviário. Avalio o bem em: R$160.000,00 (cento e sessenta mil reais). Para constar lavrei o presente auto que lido e achado conforme, segue devidamente assinado (...)”– grifos nossos. “Aos vinte dias do mês de março de 2024, nesta cidade e Comarca de Belo Horizonte, eu Lucio de Moura Chaves, oficial de justiça no uso de minhas atribuições legais, dirigi-me na Rua Rio de Janeiro, 18 Bairro Centro, prédio este com entrada pela Av. do Contorno, 600 em cumprimento ao mandado 01 do M.M. juiz da Vara de Precatória Cível, extraídos dos autos do processo 5211276349.2023.8.13.0024, em ação de cumprimento sentença, que: ANDRÉ LUIZ LARA BRASIL, move a SPE - CESTO INCORPORADORA S/A, observadas as formalidades legais, procedi à avaliação do imóvel supra, Matrícula, 126639, registrado junto ao Cartório do 52 Ofício de Registro de imóveis, livro n2 02 fl.01 constituído pela fração ideal 0,0017, do terreno 543,59 todos do quarteirão 028 da 1 seção Urbana, nesta capital, limites e confrontações de planta respectiva, correspondente ao apartamento 1.509 do edifício Goden Tulip Hotel, situado no endereço acima. com as seguintes características, 38,22 m2 de área privativa, 21,56 M2 de área comum de divisão não proporcional; 3,92m2 de área comum real de divisão; 63,7 m2 de área total real de construção; 59,63m2 de área equivalente de construção, tudo conforme peças que integram este mandado. Ato contínuo passo a proceder a avaliação do imóvel em questão: apartamento,1.509, constituído por: quarto, com banheiro, completo, vaso sanitário, e pia , box em vidro blindex , chuveiro, quarto, com piso revestido em porcelanato na cor cinza, e parte em carpete, armário em madeira, com portas de correr, revestidas por espelhos e um painel em material tipo fórmica branca para TV. janela enorme com bom aproveitamento de luz natural. Prédio localizado próximo a metrô, shopping e estação rodoviária. Todo o apartamento se encontra em estado de novo, o Qual avalio-o por: R$160,000,00 (cento e sessenta mil reais). para constar lavrei o presente auto que, lido e achado conforme, segue devida mente assinado.” – grifos nossos. “(...) Aos 29 (vinte e nove) dias do mês de fevereiro de 2024, nesta cidade e Comarca de Belo Horizonte, na Rua Rio de Janeiro, 18, apto 1603, Hotel Golden Tulip, esquina com Avenida do Contorno, bairro Centro, nesta Capital, às 10h10min, em cumprimento ao mandado n. 003, extraído da Carta Precatória no 5212763-49.2023.8.13.0024, em trâmite na Vara de Precatórias Cíveis da Comarca de Belo Horizonte/MG, na qual André Luiz Lara Brasil move em desfavor de SPE Cesto Incorporadora S.A, procedi à avaliação do imóvel localizado no endereço supra, o qual segue abaixo. Bem avaliado: APARTAMENTO DE HOTEL, sem vaga de garagem, situado no endereço supra, Golden Tulip Hotel, hotel inativo.. Imóvel com 62,41m2 de área construída, índice cadastral 001028 009 2123, conforme informações extraídas do sítio eletrônico BH Map (Guia Oficial de imóveis e logradouros da Prefeitura Municipal de Belo Horizonte). Observações gerais: 1. Avaliação realizada por estimativa, visto que o hotel está inativo e o porteiro/vigilante do local, Sr. Gilson de Paula, RG n°. (...) informou que o representante legal de SPE Cesto Incorporadora S.A, identificado por ele como "Cristiano" encontrava-se naquele momento em internação para ato cirúrgico e portanto, não estava no local, sem previsão de retorno. 2. O Sr. Gilson informou não ter as chaves do apto 1603 e também disse, que os elevadores estão desligados, razão pela qual não foi possível acessar o 16o andar e o interior do apto 1603. 3. A região geoeconômica em que se situa o imóvel avaliado é o hipercentro da Capital, esquina com Avenida do Contorno, quase em frente ao Shopping Oiapoque e muito próximo da Estação Lagoinha do metrô. Próximo a todo o tipo de comércio, empresas diversas, edifícios empresariais, Shopping Cidade, Mercado Central e outros. AVALIO, portanto, o apartamento de hotel, por estimativa, em R$ 120.000,00 (cento e vinte mil reais). Fontes e/ou métodos da avaliação: O valor da avaliação foi estipulado, a pedido deste Oficial, pela Câmera de Mercado Imobiliário de Minas Gerais CMI/MG, através da intermediação realizada pelo corretor imobiliário Valmir Gonçalves Cerdeira, sócio proprietário da Patrilar Corretora de Imóveis. Fone: (31) 3411 4709. (...)”– grifos nossos. “Aos vinte e quatro dias do mês de março de 2024, nesta cidade e Comarca de Belo Horizonte, tendo comparecido previamente na Rua Rio de Janeiro, no 18., Centro, conforme registro em certidão anexa, em cumprimento ao mandado 002 do MM Juiz de Direito da Vara de Precatória Cível, extraído dos Autos da Ação de Cumprimento de Sentença, Processo 5212763-49.2023.8.13.0024, que André Luiz Lara Brasil move a SPE Cesto Incorporadora S/A, observadas as formalidades legais, procedi à avaliação do imóvel supra, Matricula 126638, Cartório 5o Oficio de Registro de Imóveis, Livro 2, Folha 1, constituído pela fração ideal de 0,0017, do terreno formado pelos lotes 009 (com área de 541,73 m2), 011 (com área de 543,59 m2) e 012 (com área de 543,76 m2) e 013 (com área de 543.75 m2), todos do quarteirão 028, da 1a Seção Urbana, nesta capital, limites e confrontações de planta respectiva, que corresponde ao Ap. 1609 do Edifício Golden Tulip Hotel, situado no endereço acima mencionado, com as seguintes características: 38,22 m2 de área privativa real; 21,56 m2 de área de uso comum real de divisão não proporcional; 3,92 m2 de área de uso comum real de divisão proporcional; 63,7 m2 de área total real de construção; 59,63 m2 de área equivalente de construção, tudo conforme peças que integram o mandado. O apartamento em questão é constituído por quarto mais banheiro. Esse último cômodo mencionado conta com louça vaso sanitário e pia nova, box com vidro blindex e chuveiro; e o restante do apartamento tem o piso revestido, próximo à entrada, por material tipo porcelanato na cor cinza claro, e parte por carpete em material tipo polipropileno, na cor bege. Há um grande armário em madeira, com portas de correr revestidas por espelhos, e um painel em material tipo fórmica branca, para TV. Uma grande janela proporciona luz natural e arejamento ao apartamento. O prédio em que o apartamento se encontra começou a ser construído há mais de vinte e cinco anos, e permanece inacabado, apesar da construção se encontrar praticamente toda concluída. O andar térreo possui um hall com recepção mobiliada e elevadores que dão acesso aos andares superiores. O Edifício Golden Tulip Hotel se encontra localizado nas proximidades do Shopping Oiapoque, do Terminal Rodoviário Governador Israel Pinheiro e da Estação de Metrô, além de ter nas vizinhanças rede bancária e todo o tipo de comércio e de transporte público. Avalio o imóvel em R$160.000,00 (cento e sessenta mil reais). A avaliação foi baseada em valores de imóveis na mesma região geoeconômica onde se situa o imóvel objeto desta avaliação, usando como fontes de pesquisa sites de imobiliárias e informações prestadas por Walter Veloso Murta, proprietário da Alpes Administradora de Imóveis (rua São Paulo, 409, 18o andar, Centro). O método usado para realizar esta avaliação foi o Método Comparativo de Preços. Para constar, lavrei o presente auto, que, lido e achado conforme, segue devidamente assinado.” – grifos nossos. “Aos vinte dias do mês de março de 2024, nesta cidade e Comarca de Belo Horizonte, eu Lucio de Moura Chaves, oficial de justiça no uso de minhas atribuições legais, dirigi-me na Rua Rio de Janeiro, 18 Bairro Centro, prédio este com entrada pela Av. do Contorno, 600 em cumprimento ao mandado 01 do M.M. juiz da Vara de Precatória Cível, extraídos dos autos do processo 5211276349.2023.8.13.0024, em ação de cumprimento sentença, que: ANDRÉ LUIZ LARA BRASIL, move a SPE - CESTO INCORPORADORA S/A, observadas as formalidades legais, procedi à avaliação do imóvel supra, Matrícula, 126639, registrado junto ao Cartório do 5o Ofício de Registro de imóveis, livro no 02 fl.01 constituído pela fração ideal 0,0017, do terreno 543,59 todos do quarteirão 028 da 1a seção Urbana, nesta capital, limites e confrontações de planta respectiva. correspondente ao apartamento 1.509 do edifício Goden Tulip Hotel, situado no endereço acima. com as seguintes características, 38,22 m2 de área privativa, 21,56 M2 de área comum de divisão não proporcional; 3,92m2 de área comum real de divisão; 63,7 m2 de área total real de construção; 59,63m2 de área equivalente de construção, tudo conforme peças que integram este mandado. Ato contínuo passo a proceder a avaliação do imóvel em questão: apartamento 1.720, constituído por: quarto, com banheiro, completo, vaso sanitário, e pia, box em vidro blindex, chuveiro, quarto, com piso revestido em porcelanato na cor cinza, e parte em carpete, armário em madeira, com portas de correr, revestidas por espelhos e um painel em material tipo fórmica branca para TV. janela enorme com bom aproveitamento de luz natural. Prédio localizado próximo a metrô, shopping e estação rodoviária. Todo o apartamento se encontra em estado de novo, o Qual avalio-o por: R$160.000,00 (cento e sessenta mil reais). para constar lavrei o presente auto que, lido e/achado conforme, segue devidamente assinado.” – grifos nossos. Extrai-se dos autos, outrossim, que a agravante impugnara[6] o laudo de avaliação, sustentando, em suma, que o apurado não corresponde à realidade e que a apuração deve ser realizada por profissional especializado. Do cotejo dos laudos impugnados, contudo, ao menos nessa análise perfunctória, deriva a apreensão de que a decisão agravada, que rejeitara a impugnação formulada pela agravante com fundamento em suposto vício que permearia as avaliações realizadas por oficiais de justiça, afigura-se escorreita. Com efeito, conquanto tenha a agravante indicado que o valor de R$588.526,81 (quinhentos e oitenta e oito mil quinhentos e vinte e seis reais e oitenta e um centavos) representa a real expressão do valor de mercado dos imóveis, não sobeja possível reconhecer-se vícios ou erro na cotação encontrada pelos avaliadores do Juízo, na ordem de R$160.000,00 (cento e sessenta mil reais), já que não há qualquer elemento que a desqualifique. Conforme depreende-se da inteligência dos autos lavrados pelos oficiais de justiça, nota-se que, nada obstante os relativos aos apartamentos 1002, 1509, 1603, 1720 não tenham indicado explicitamente o método utilizado, dada a irreversível constatação de que as unidades, consoante descrições que estampam os documentos técnicos, ostentam, em sua maioria, características símiles. Assim é que, em tendo sido expressos os oficiais de justiça quanto aos demais apartamentos (809, 1001 e 1609) acerca do método utilizado e considerando, inclusive, que todos situam-se no mesmo empreendimento, a saber, Edifício Golden Tulip Hotel, não há qualquer mácula a enodoar as avaliações empreendidas. Quanto ao ponto, sobreleva oportuna a leitura do auto de avaliação relativo à unidade 809, em que depreende-se que os avaliadores oficiais consideraram a localidade em que situados os imóveis escrutinados, atinando-se às importantes referências indicadas pela agravante, confira-se: “(...) O prédio em que o apartamento se encontra começou construído há mais de vinte e cinco anos, e permaneceu um bom tempo inacabado, e a construção se encontra praticamente toda concluída, havendo no andar térreo um hall com recepção mobiliada e elevadores que dão acesso aos andares superiores. O Edifício Golden Tulip Hotel se encontra localizado nas proximidades do Shopping Oiapoque, do Terminal Rodoviário Governador Israel Pinheiro e da Estação de Metro, além de ter nas vizinhanças rede bancária e todo o tipo de comércio e de transporte público. Avalio o imóvel em R$160.000,00 (cento e sessenta mil reais). A avaliação foi baseada em valores de imóveis mesma região geoeconômica onde se situa o imóvel objeto desta avaliação, usando como fontes de pesquisa sites de imobiliárias e informações prestadas por Walter Veloso Murta, proprietário da Alpes Administradora de Imóveis (rua São Paulo, 409, 18o andar, Centro). O método usado para realizar esta avaliação foi o Método Comparativo de Preços. (...)” Com efeito, as apurações promovida pelos serventuários da justiça declinaram as características do imóvel, como localização e área útil, e os critérios técnicos estabelecidos pelo órgão competente, ponderando, inclusive, a realidade do mercado, observando linearmente os requisitos do artigo 872 do CPC[7]. A agravante, de sua vez, conquanto tenha lançado substanciosa alegação acerca da necessidade de a avaliação ser feita por profissional especializado e de se considerar a localização privilegiada, não apresentara qualquer lastro material hábil a ensejar o reconhecimento do equívoco nas avaliações. Merece ser assentado que consubstancia verdadeiro truísmo que os oficiais de justiça avaliadores do Juízo usufruem de fé pública, ensejando que, consumando a avaliação dos imóveis, o ato reveste-se desse predicado, sendo que a repetição da avaliação somente será autorizada quando houver arguição fundamentada da ocorrência de erro ou dolo dos avaliadores ou alteração da cotação encontrada por influência mercadológica. Essa inteligência emerge da literalidade do artigo 873 do Código de Processo Civil, in verbis: “Da Avaliação Art. 873. É admitida nova avaliação quando: I – qualquer das partes argüir, fundamentadamente, a ocorrência de erro na avaliação ou dolo do avaliador; II – se verificar, posteriormente à avaliação, que houve majoração ou diminuição no valor do bem; ou III – o juiz tiver houver fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem na primeira avaliação.” Deflui da exegese do dispositivo anotado que, realizada a avaliação pelos oficiais de justiça avaliadores do Juízo e não havendo fundamento apto infirmar os laudos apresentados, não subsiste razão para a realização de novas avaliações. A agravante, descuidando de apontar objetivamente os erros da avaliação homologada, porquanto cingindo-se a refutar o apurado sem qualquer lastro material, não lograra demonstrar qual das hipóteses legalmente emolduradas ensejaria a realização de nova avaliação do imóvel penhorado. Frise-se novamente, a despeito da impugnação, não evidenciara a agravante que a cotação está revestida de erro ou que tampouco subsiste fundada dúvida, já que o laudo técnico que referenciara fora produzido unilateralmente por assistente técnico. Aliás, elucidativas as palavras do ilustrado Sérgio Sahione Fadel, em relação ao artigo 873 do Código de Processo Civil, ao tecer o seguinte comentário, verbis: “[...] O objetivo da nova avaliação, em qualquer das três hipóteses, é um só: ajustá-la à realidade do valor atual, que, por um lado, dá prestígio à venda judicial e, por outro, defende o interesse público, exteriorizado na disputa dos lançadores que, frente a frente com ato de alienação judicial, se sentem longe da especulação e dos interesses privados na obtenção de ganhos ou lucros demasiados”. (FADEL, Sérgio Sahione. Código de Processo Civil Comentado, 7ed, São Paulo: Forense, p. 864) No mesmo sentido a lição do catedrático Costa Machado, nos comentários que faz ao artigo 873 do Código de Processo Civil. Confira-se: “Apesar da alteração redacional imposta ao presente dispositivo pela Lei n. 11.382/006 – que institui a chamada Reforma da Execução Extrajudicial – e a substituição da antiga frase de cunho negativo (“Não se repetirá a avaliação, salvo quando:”) pela ora focalizada de caráter positivo (“É admitida nova avaliação quando:”), o regramento processual aqui consubstanciado continua exatamente o mesmo, qual seja, a irrepetibilidade, em regra, da avaliação, somente se admitindo um novo trabalho avaliatório nos casos expressamente previstos nos três incisos deste art. 683. [...]” (MACHADO, Antônio Cláudio da Costa. Código de Processo Civil Interpretado. 2ed. Barueri: Manole, 2008. p. 1205) Alinhavadas essas razões, inexistindo qualquer fundamentação apta a infirmar o laudo de avaliação apresentado por ilustrados oficiais de justiça avaliadores, não merece guarida a tese recursal, devendo prosseguir o feito nos próprios termos da decisão vergastada. Esses argumentos, aliás, encontram respaldo no entendimento que é perfilhado por esta egrégia Corte de Justiça em situações análogas à debatida nesta sede, conforme asseguram os arestos adiante ementado: “AGRAVO DE INSTRUMENTO - EXECUÇÃO - IMPUGNAÇÃO A LAUDO QUE REAVALIOU IMÓVEL REJEITADA - ALEGAÇÃO DE DISPARIDADE DE VALORES - NECESSIDADE DE COMPROVAÇÃO. 01.A simples discordância e a apresentação de laudos unilateralmente apresentados, não se mostram suficientes a impugnação de valor apresentado por avaliador judicial. 02.É verdade que há diferença entre o valor constante da avaliação apresentada pela agravante e o do laudo judicial; entretanto, nessa hipótese da avaliação do imóvel, a parte que discorda deve instruir sua discordância com laudos de câmaras especializadas, de câmara de valores, da Caixa Econômica Federal e em outras instituições correlatas, mas nunca com documentos particulares. 03.Recurso desprovido. Unânime.” (Acórdão n. 634121, 20120020193597AGI, Relator ROMEU GONZAGA NEIVA, 5a Turma Cível, julgado em 17/10/2012, DJ 19/11/2012 p. 282) “AVALIAÇÃO DE IMÓVEL. LAUDO. REQUISITOS. VALOR COMPATÍVEL. ERRO DA AVALIADORA. PROVA. I - O laudo de avaliação atende aos requisitos do art. 681 do CPC, e o valor arbitrado é compatível com imóveis similares na mesma região. Não comprovada a ocorrência de erro da avaliadora, e diante da inexistência de qualquer das hipóteses do art. 683 do CPC, não há motivos para a realização de nova avaliação. II - Agravo de instrumento desprovido.” (Acórdão n. 613986, 20120020120293AGI, Relator VERA ANDRIGHI, 6a Turma Cível, julgado em 22/08/2012, DJ 31/08/2012 p. 195) “AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE ALIENAÇÃO JUDICIAL. NOVA AVALIAÇÃO. OFICIAL DE JUSTIÇA. REQUISITOS. ART. 683 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL INOCORRÊNCIA. 1. A avaliação feita pelo oficial de justiça, em regra, não se repete, salvo nas hipóteses previstas no artigo 683 do Código de Processo Civil: I - qualquer das partes argüir, fundamentadamente, a ocorrência de erro na avaliação ou dolo do avaliador; II - se verificar, posteriormente à avaliação, que houve majoração ou diminuição no valor do bem; III - houver fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem (art. 668, parágrafo único, inciso V). 2. A ausência de demonstração que o laudo de avaliação estaria eivado de erro, ou que o valor encontrado pelo oficial de justiça seria inferior ao valor de mercado do imóvel não constitui, por si só, argumento hábil a infirmar o preço indicado pelo oficial de justiça avaliador. 3. Agravo conhecido e não provido.” (Acórdão n. 609819, 20120020117094AGI, Relator ANA MARIA DUARTE AMARANTE BRITO, 6a Turma Cível, julgado em 08/08/2012, DJ 16/08/2012 p. 138) “PROCESSO CIVIL - AGRAVO DE INSTRUMENTO - HOMOLOGAÇÃO DE LAUDO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL - PLEITO RECURSAL PARA NOVA AVALIAÇÃO NO IMÓVEL - IMPERTINÊNCIA - DECISÃO MANTIDA. 1. A avaliação efetuada por Oficial de Justiça Avaliador, realizada em consonância com os fundamentos exigidos, não contraria a legislação processual, não havendo como prevalecer, em seu detrimento, meras alegações e conjecturas realizadas por uma das partes litigantes, sem que apresente uma prova robusta capaz de comprovar que o bem foi avaliado em valor inferior ou superior ao de mercado, não sendo capazes, portanto, de desconstituir a avaliação. 2. Se o laudo de avaliação, pelo qual se chegou ao valor do imóvel, contém parecer fundamentado, elucidativo e concludente, no qual houve a precisa descrição do bem e de suas características, dando conhecimento da metodologia e fonte de consulta, levando ainda em consideração sua localização, bem como pesquisa de mercado realizada em várias imobiliárias e em jornais de grande circulação, impõe-se reconhecer o acerto do valor ali estimado. 3. Agravo de Instrumento conhecido e não provido.” (Acórdão n. 528530, 20110020117513AGI, Relator HUMBERTO ADJUTO ULHÔA, 3a Turma Cível, julgado em 17/08/2011, DJ 19/08/2011 p. 121) Do alinhavado, de conformidade com o retratado nos autos, afere-se, pois, que a impugnação deduzida incidentalmente pela agravante encontra-se desprovida de sustentação, ensejando a certeza de que o teor da decisão que homologara a avaliação e determinara o prosseguimento do cumprimento de sentença se conforma com o legalmente preceituado. Essas inferências legitimam o processamento do agravo, estando obstado, contudo, que lhe seja agregado o efeito suspensivo almejado. Com fundamento nos argumentos alinhados, indefiro o efeito suspensivo postulado, recebendo e processando o agravo de instrumento apenas no efeito devolutivo. Comunique-se ao ilustrado prolator da decisão arrostada. Após, ao agravado para, querendo, contrariar o recurso no prazo legalmente assinalado para esse desiderato. Intimem-se. Brasília-DF, 23 de outubro de 2024. Desembargador TEÓFILO CAETANO Relator [1] Decisão de ID 211780935, fls. 1.391/1.392, dos autos originários. [2] Decisão de ID 211780935, fls. 1.391/1.392, dos autos originários. [3] ID 192013722, fls. 1265/1303, dos autos originários. [4] Carta precatória de ID 190543401, fl. 1.188, dos autos originários. [5] - ID Num. 105032224 - Pág. 1/11 (fls. 296/306) – ação principal. [6] Impugnação ao laudo de ID 192013720, fls. 1.243/1.264. [7] - CPC. “Art. 872. A avaliação realizada pelo oficial de justiça constará de vistoria e de laudo anexados ao auto de penhora ou, em caso de perícia realizada por avaliador, de laudo apresentado no prazo fixado pelo juiz, devendo-se em qualquer hipótese, especificar: I – os bens, com suas características, e o estado em que se encontram; II – o valor dos bens.”

Inteiro teor:
Vistos etc. Cuida-se de agravo de instrumento, com pedido de efeito suspensivo, interposto por SPE Cesto Incorporadora S/A em face da decisão[1] que, no curso do cumprimento de sentença manejado em seu desfavor pelo agravado – André Luiz Lara Brasil –, rejeitara a impugnação à avaliação dos bens imóveis penhorados que aviara e, a par de afastar a arguição de nulidade por ausência de intimação prévia do patrono quanto ao ato avaliativo, homologara os laudos apresentados, via carta precatória, pelos oficiais de justiça avaliadores, atribuindo o valor de R$160.000,00 (cento e sessenta mil reais) a cada um dos sete imóveis constritos. De seu turno, objetiva a agravante, mediante a agregação de efeito suspensivo ao agravo, o sobrestamento dos efeitos do decisório guerreado e, alfim, sua definitiva desconstituição, a fim de que seja designada nova avaliação dos imóveis penhorados, às próprias expensas, por perito no ramo da construção civil. Como fundamentos da pretensão reformatória, argumentara, em suma, que o agravado deflagrara, no ano de 2018, cumprimento de sentença em seu desfavor almejando forrar-se com o crédito que lhe fora assegurado pelo título executivo. Sustentara que, durante o curso procedimental, foram penhorados 07 (sete) imóveis de sua titularidade, todos localizados na cidade de Belo Horizonte/MG. Mencionara que, determinada a avaliação dos imóveis constritos, os oficiais de justiça avaliadores atribuíram-lhes o valor de R$160.000,00 (cento e sessenta mil reais) a seis dos sete imóveis e, em relação ao imóvel remanescente, noticiara que, em virtude de não conseguir adentrar no imóvel, o oficial de justiça estimara-o na quantia de R$120.000,00 (cento e vinte mil reais). Frisara que, preliminarmente, deve ser reconhecida a nulidade de todos os atos praticados no bojo da carta precatória expedida ao Juízo em que localizados os imóveis, porquanto, nos autos do referido ato de comunicação entre juízos, apenas o advogado do agravado fora cadastrado. Realçara que, nesse contexto, não houvera prévia intimação do causídico quanto à realização da avaliação dos bens constritos. Pontuara que, sob essa ótica, não ressoa apta a elidir a nulidade denunciada a vista posterior dos autos de avaliação, porquanto trata-se, a seu ver, de vício intransponível. Registrara que a própria carta precatória determinara que a avaliação fosse precedida de sua intimação ou de seus advogados e que estes intermediariam o franqueamento dos oficiais de justiça às propriedades penhoradas. Defendera que, nessa perspectiva, a ausência de cadastramento do patrono redundara, por si só, na nulidade de todas as avaliações efetuadas sem a devida intimação e acompanhamento de seu advogado, ainda que a própria pessoa jurídica tenha sido cientificada através de seu representante legal, pois, como esclarecido, a ele assistia o direito de acompanhar o itinerário processual. Verberara que, em relação às avaliações propriamente consideradas, mesmo que o julgador não possua conhecimento técnico acerca de avaliação de imóveis, não se poderia desconsiderar os laudos técnicos elaborados por profissionais capacitados e contratados pelos litigantes. Aduzira que, conquanto tenham indicado valores divergentes entre si, a os laudos confeccionados pelos assistentes técnicos apontaram valores que suplantam em muito os que foram atribuídos pelos oficiais avaliadores. Reportara que os montantes consignados, em estimativa, pelo próprio agravado são superiores às avaliações operadas pelos oficiais de justiças, de molde que, a seu ver, ao invés de elucidarem a questão, os servidores da justiça fizeram aflorar ainda mais dúvidas acerca dos valores das unidades penhoradas. Pontificara que o valor de R$160.000,00 (cento e sessenta mil reais) estipulado pelos oficiais de justiça deveria ter despertado estranheza ao Juízo de origem, porquanto, para além de ambas as partes quantificarem em cifras maiores, os elementos materiais que guarnecem os autos revelam que os imóveis encontram-se localizados numa das áreas mais importantes da capital mineira. Asseverara, nesse sentido, a dissonância dos autos de avaliação com a realidade do empreendimento, mormente porque os responsáveis pela avaliação não teriam se atinado a fatores que geram incremento no preço das unidades. Trouxera a lume que a diferença apurada entre a avaliação oficial e a lançada por seu assistente técnico resulta em R$468.526,81 (quatrocentos e sessenta e oito mil, quinhentos e vinte e seis reais e oitenta e um centavos). Assinalara que a análise efetuada pelo técnico que indicara cumprira todos os requisitos exigidos pela NBR/ABNT, ao passo que as dos oficiais carecem de lastro técnico. Acrescentara que os oficiais avaliadores afirmaram, em relação às unidades 809, 1603 e 1609, que os valores teriam sido arbitrados a partir de amostragem e com o auxílio de corretores de imóveis desconhecidos. Reforçara que, de conformidade com o item 8.2.1 da NBR 14.653-2/2011, para a utilização do método comparativo deve haver, obrigatoriamente, a especificação clara das características dos imóveis utilizados como parâmetro com o fito de demonstrar, posteriormente, que eles atendem as mesmas características dos imóveis avaliados, o que, segundo o que sustenta, não fora observado na hipótese. Esclarecera que, portanto, os autos de avaliações não preencheram os requisitos dispostos no art. 872 do diploma adjetivo civil, uma vez que não foram devidamente instruídos com os documentos necessários para a elucidação dos valores das unidades penhoradas, nem positivaram que o arbitramento dera-se em consonância com o preço praticado no mercado (CPC, art. 871, IV). Rememorara que, para além das questões técnicas, os imóveis situam-se em empreendimento hoteleiro e que o laudo técnico apresentado por seu assistente lograra demonstrar que imóveis semelhantes na mesma região ostentam valor bastante superior quanto ao metro quadrado médio. Obtemperara que os imóveis avaliados são impassíveis de comparação com “qualquer” apartamento, já que situados em negócio hoteleiro de alto padrão. Discorrera que, nos moldes do art. 873, I, do estatuto processual civil, nova avaliação poderá ser admitida na hipótese de erro na avaliação, sendo, a seu ver, essa hipótese, podendo o julgador valer-se da prova pericial, a ser realizada em compasso com o estatuído no art. 480 do código de ritos. Acentuara que, patenteadas as dúvidas e as inconsistências declinadas, deve ser deferida a prova pericial de engenharia civil, nomeando perito no pertinente à avaliação de unidades imobiliárias. Estratificara que, acaso preservada a decisão guerreada, sofrerá prejuízos materiais irreparáveis, porquanto os imóveis penhorados poderão ser alienados judicialmente por preço vil. Consignara que, diante dessas circunstâncias, estando patente a plausibilidade do direito que vindica, a decisão devolvida a reexame afigura-se desprovida de sustentação, devendo, portanto, ser reformada, o que legitima, inclusive, estando a argumentação que alinhara revestida de verossimilhança, a concessão do provimento em sede de antecipação da tutela recursal, suspendendo a decisão agravada. O instrumento afigura-se correta e adequadamente instruído. É o relatório. Decido. Cuida-se de agravo de instrumento, com pedido de efeito suspensivo, interposto por SPE Cesto Incorporadora S/A em face da decisão[2] que, no curso do cumprimento de sentença manejado em seu desfavor pelo agravado – André Luiz Lara Brasil –, rejeitara a impugnação à avaliação dos bens imóveis penhorados que aviara e, a par de afastar a arguição de nulidade por ausência de intimação prévia do patrono quanto ao ato avaliativo, homologara os laudos apresentados, via carta precatória, pelos oficiais de justiça avaliadores, atribuindo o valor de R$160.000,00 (cento e sessenta mil reais) a cada um dos sete imóveis constritos. De seu turno, objetiva a agravante, mediante a agregação de efeito suspensivo ao agravo, o sobrestamento dos efeitos do decisório guerreado e, alfim, sua definitiva desconstituição, a fim de que seja designada nova avaliação dos imóveis penhorados, às próprias expensas, por perito no ramo da construção civil. De acordo com o aduzido, o cerne da controvérsia cinge-se à viabilidade de declarar-se nulidade processual calcada na inexistência de prévia intimação do patrono da avaliação dos imóveis de que a agravante é titular, além de perquirir-se a higidez, e a respectiva correspondência com a realidade, dos laudos de avaliação confeccionados pelos serventuários da justiça, aferindo-se a necessidade, ou não, de realização de nova estimação por profissional especializado. Alinhadas essas premissas e pontuado o objeto do agravo, passo a examinar o pedido de efeito suspensivo formulado. Do cotejo dos autos do cumprimento de sentença subjacente afere-se que o agravado deflagrara cumprimento de sentença em desfavor da agravante almejando forrar-se com o crédito que lhe fora assegurado pelo título executivo. Durante o curso procedimental, fora consumada a penhora de 07 (sete) imóveis de titularidade da agravante, consistentes nos apartamentos 809, 1001, 1002, 1509, 1603, 1609, 1720, situados na Rua Rio de Janeiro, no 18, Edifício Golden Tulip Hotel, matriculados sob os números 126628, 126357, 126630, 126637, 126365, 126638 e 126639 no 5o Ofício de Registro de Imóveis de Belo Horizonte/MG. Considerando a localização dos imóveis penhorados, fora determinada a expedição de carta precatória com a finalidade de avaliação dos bens a ser cumprida por oficial de justiça avaliador, tendo a deprecata retornado com a avaliação efetuada, a qual fora lançada pelos serventuários da justiça mineira[3]. Posteriormente, ambos os litigantes manifestaram-se acerca do teor da avaliação efetivada, advindo impugnação por parte da ora agravante. Sob essa perspectiva, apura-se que a suposta nulidade participada pela recorrente não encontra substrato instrumental apta a conferir suporte ao aduzido. De saída, extrai-se que, para além de inexistir comando normativo positivando a necessidade de, antes de ultimada a avaliação pelo serventuário da justiça, haver a intimação do patrono, consoante a própria agravante relatara, o representante legal da pessoa jurídica tivera de ser contatado a fim de possibilitar o comparecimento dos oficiais de justiça nos imóveis. Nessa linha de intelecção, a própria pessoa jurídica executada detivera ciência do ato avaliatório a ser praticado, de sorte que a inexistência de intimação prévia do causídico para a avaliação a ser ultimada, para além da ausência de comando normativo, não redundara no afloramento de qualquer nulidade. Sob essa realidade fática e processual, e conforme acertadamente pontuado pelo Juízo a quo, o contraditório e a ampla defesa não sofreram vulneração alguma, porquanto, consumadas as avaliações, foram os litigantes intimados para dizerem sobre o resultado do ato. Frise-se que, em descompasso com o que pretende a agravante, a carta precatória consignara apenas a “(...) intimação de (...) SPE CESTO INCORPORADORA S.A. (...) para dizer sobre a avaliação.”[4] – grifo nosso, a denotar que a manifestação por ela a ser externada deveria ocorrer após a consecução do ato – o que, frise-se, efetivamente ocorrera –, já que, por óbvio, para manifestar-se acerca de algo, a formação do ato desponta como pressuposto, tanto mais porque, acaso assim não ocorresse, o próprio exercício do direito de defesa sobejaria inviabilizado. Insta salientar, ainda, que, também à luz do apotegma do pas de nullité sans grief, ressai que não houvera prejuízo, o que também serve de óbice à nulidade processual agitada. Assim é que, consoante já sedimentado na jurisprudência da Corte Superior de Justiça, afigura-se “(...) necessária a prova de prejuízo efetivo e concreto à parte que alega a nulidade, pois, em nosso ordenamento jurídico, vigoram os princípios da pas de nullité sans grief e da instrumentalidade das formas" (AgInt no AgInt no AREsp 1.480.468/SP, Relator Ministro Antônio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 31/5/2021, DJe de 7/6/2021). Sob essas premissas, rejeito a preliminar de nulidade aventada. Ultrapassada essa questão, consoante se afere dos autos da ação principal, após a penhora dos imóveis já individualizados, os laudos de avaliação foram confeccionados pelos serventuários da justiça mineira[5] nos seguintes termos, litteris: “Aos vinte dias do mês de março de 2024, nesta cidade e Comarca de Belo Horizonte, tendo comparecido previamente na rua Rio de Janeiro, 18, Centro, conforme registro em certidão lavrada por mim, em cumprimento ao mandado 7 do MM Juiz de Direito da Precatória Civel, extraido dos Autos da Ação de Cumprimento de Sentença, Processo 5212763-49.2023.8.13.0024, que André Luiz Lara Brasil move a SPE Cesto Incorporadora S/A, observadas as formalidades legais, procedi à avaliação do imóvel supra, Matrícula 126628, Cartório 5o Oficio de Registro de Imóveis, Livro 2, Folha 1. constituido pela fração ideal de 0,0017, do terreno de 543,59 m2, 012 (com área de 543,76 m2) e 013 (com área de 543,75 m2), todos do quarteiriño 028, da 1a Seção Urbana, nesta capital, limites e confrontações de planta respectiva, que corresponde ao Ap. 809 do Edificio Golden Tulip Hotel, situado no endereço acima mencionado, com seguintes caracteristicas: 38,22 m2 de área privativa real; 21,56 m2 de área de uso comum real de divisão não proporcional; 3,92 m2 de área de uso comum real de divisão proporcional; 63,7 m2 de área total real de construção; 59,63 m2 de área equivalente de construção, tudo conforme peças que integram o mandado. O apartamento em questão é constituido por quarto mais banheiro, Esse último comodo mencionado conta com louça vaso sanitário e pia- nova, box com vidro blindex e chuveiro; e o restante do apartamento tem o piso revestido, próximo à entrada, por material tipo porcelanato na cor cinza claro, e parte por carpete em material tipo polipropileno, na cor bege. Há um grande armário em madeira, com portas de correr revestidas por espelhos, e um painel em material tipo formica branca, para TV. Uma grande janela proporciona luz natural e arejamento ao apartamento. O prédio em que o apartamento se encontra começou construído há mais de vinte e cinco anos, e permaneceu um bom tempo inacabado, e a construção se encontra praticamente toda concluída, havendo no andar térreo um hall com recepção mobiliada e elevadores que dão acesso aos andares superiores. O Edifício Golden Tulip Hotel se encontra localizado nas proximidades do Shopping Oiapoque, do Terminal Rodoviário Governador Israel Pinheiro e da Estação de Metro, além de ter nas vizinhanças rede bancária e todo o tipo de comércio e de transporte público. Avalio o imóvel em R$160.000,00 (cento e sessenta mil reais). A avaliação foi baseada em valores de imóveis mesma região geoeconômica onde se situa o imóvel objeto desta avaliação, usando como fontes de pesquisa sites de imobiliárias e informações prestadas por Walter Veloso Murta, proprietário da Alpes Administradora de Imóveis (rua São Paulo, 409, 18o andar, Centro). O método usado para realizar esta avaliação foi o Método Comparativo de Preços. Para constar, lavrei o presente auto, que, lido e achado conforme, segue devidamente assinado. O(A) Oficial(a) de Justiça Avaliador(a).” – grifos nossos. “Aos doze dias do mês de março de 2024, nesta cidade e Comarca de Belo Horizonte, na R. Rio de Janeiro, 18, quarto 1001, Edifício Golden Tulip Hotel, bairro Centro, às 09h30, em cumprimento do mandado de n.o 6 do(a) MM. Juiz(a) de Direito da Vara de Precatória Cível, Processo n 5212763-49.2023.8.13.0024 que André Luiz Lara Brasil move a SPE Cesto Incorporadora S.A, observadas as formalidades legais, procedi à avaliação do imóvel supra. O imóvel é um quarto de hotel com aproximadamente 30m2, banheiro com box, espelho, chuveiro e armário, e quarto com armário embutido, piso em porcelanato e carpete. O Edifício Golden Tulip Hotel encontra-se próximo de diversos shoppings populares como Oiapoque e Xavante, além da estação de metrô e do terminal rodoviário de Belo Horizonte, ou seja, uma localização bastante valorizada pelo mercado hoteleiro. O Hotel ainda encontra-se em fase de construção, mas o quarto 1001 está totalmente construído e pronto para uso dos futuros hóspedes. Essa avaliação levou em consideração a metragem e condições apresentadas do quarto 1001, ou seja, não levou em consideração o hotel como um todo já que é um hotel inacabado. A entrada no imóvel foi autorizada e acompanhada pelo Sr. Cristiano Norberto. Avalio o imóvel em R$ 160.000,00 (cento e sessenta mil reais) por meio do método comparativo com quartos de hotéis comercializados na mesma região geoeconômica. Para constar, lavrei, o presente auto, que, lido e achado conforme, segue devidamente assinado. A Oficiala de Justiça Avaliadora.” “(...) Ao(s) Vinte dia(s) do mês de Março 2024 (dois mil e vinte e quatro), nesta cidade e comarca de B. Hte, na rua Rio de Janeiro (entrada Avenida contorno 600, número 18, apartamento 1002, (...), bairro Centro, às 9h30, em cumprimento ao mandado número cinco do(a) MM. Juiz(a) de Direito da Vara Precatória Cível, extraído dos autos da Ação de cumprimento de sentença, (...), que André Luiz Lara Brasil move a SPE Cesto Incorporadora S.A. e observadas as formalidades legais, proceder a avaliação do apartamento 1002 constituído por um quarto, com banheiro completo, vaso sanitário, pia, box em vidro Blindex, chuveiro, piso revestido em Porcelanato na cor cinza e (...) Armário em madeira revestidos por espelhos nas portas e um painel em material tipo MDF na cor branca para TV. Prédio localizado próximo ao metrô, Shopping e Terminal Rodoviário. Avalio o bem em: R$160.000,00 (cento e sessenta mil reais). Para constar lavrei o presente auto que lido e achado conforme, segue devidamente assinado (...)”– grifos nossos. “Aos vinte dias do mês de março de 2024, nesta cidade e Comarca de Belo Horizonte, eu Lucio de Moura Chaves, oficial de justiça no uso de minhas atribuições legais, dirigi-me na Rua Rio de Janeiro, 18 Bairro Centro, prédio este com entrada pela Av. do Contorno, 600 em cumprimento ao mandado 01 do M.M. juiz da Vara de Precatória Cível, extraídos dos autos do processo 5211276349.2023.8.13.0024, em ação de cumprimento sentença, que: ANDRÉ LUIZ LARA BRASIL, move a SPE - CESTO INCORPORADORA S/A, observadas as formalidades legais, procedi à avaliação do imóvel supra, Matrícula, 126639, registrado junto ao Cartório do 52 Ofício de Registro de imóveis, livro n2 02 fl.01 constituído pela fração ideal 0,0017, do terreno 543,59 todos do quarteirão 028 da 1 seção Urbana, nesta capital, limites e confrontações de planta respectiva, correspondente ao apartamento 1.509 do edifício Goden Tulip Hotel, situado no endereço acima. com as seguintes características, 38,22 m2 de área privativa, 21,56 M2 de área comum de divisão não proporcional; 3,92m2 de área comum real de divisão; 63,7 m2 de área total real de construção; 59,63m2 de área equivalente de construção, tudo conforme peças que integram este mandado. Ato contínuo passo a proceder a avaliação do imóvel em questão: apartamento,1.509, constituído por: quarto, com banheiro, completo, vaso sanitário, e pia , box em vidro blindex , chuveiro, quarto, com piso revestido em porcelanato na cor cinza, e parte em carpete, armário em madeira, com portas de correr, revestidas por espelhos e um painel em material tipo fórmica branca para TV. janela enorme com bom aproveitamento de luz natural. Prédio localizado próximo a metrô, shopping e estação rodoviária. Todo o apartamento se encontra em estado de novo, o Qual avalio-o por: R$160,000,00 (cento e sessenta mil reais). para constar lavrei o presente auto que, lido e achado conforme, segue devida mente assinado.” – grifos nossos. “(...) Aos 29 (vinte e nove) dias do mês de fevereiro de 2024, nesta cidade e Comarca de Belo Horizonte, na Rua Rio de Janeiro, 18, apto 1603, Hotel Golden Tulip, esquina com Avenida do Contorno, bairro Centro, nesta Capital, às 10h10min, em cumprimento ao mandado n. 003, extraído da Carta Precatória no 5212763-49.2023.8.13.0024, em trâmite na Vara de Precatórias Cíveis da Comarca de Belo Horizonte/MG, na qual André Luiz Lara Brasil move em desfavor de SPE Cesto Incorporadora S.A, procedi à avaliação do imóvel localizado no endereço supra, o qual segue abaixo. Bem avaliado: APARTAMENTO DE HOTEL, sem vaga de garagem, situado no endereço supra, Golden Tulip Hotel, hotel inativo.. Imóvel com 62,41m2 de área construída, índice cadastral 001028 009 2123, conforme informações extraídas do sítio eletrônico BH Map (Guia Oficial de imóveis e logradouros da Prefeitura Municipal de Belo Horizonte). Observações gerais: 1. Avaliação realizada por estimativa, visto que o hotel está inativo e o porteiro/vigilante do local, Sr. Gilson de Paula, RG n°. (...) informou que o representante legal de SPE Cesto Incorporadora S.A, identificado por ele como "Cristiano" encontrava-se naquele momento em internação para ato cirúrgico e portanto, não estava no local, sem previsão de retorno. 2. O Sr. Gilson informou não ter as chaves do apto 1603 e também disse, que os elevadores estão desligados, razão pela qual não foi possível acessar o 16o andar e o interior do apto 1603. 3. A região geoeconômica em que se situa o imóvel avaliado é o hipercentro da Capital, esquina com Avenida do Contorno, quase em frente ao Shopping Oiapoque e muito próximo da Estação Lagoinha do metrô. Próximo a todo o tipo de comércio, empresas diversas, edifícios empresariais, Shopping Cidade, Mercado Central e outros. AVALIO, portanto, o apartamento de hotel, por estimativa, em R$ 120.000,00 (cento e vinte mil reais). Fontes e/ou métodos da avaliação: O valor da avaliação foi estipulado, a pedido deste Oficial, pela Câmera de Mercado Imobiliário de Minas Gerais CMI/MG, através da intermediação realizada pelo corretor imobiliário Valmir Gonçalves Cerdeira, sócio proprietário da Patrilar Corretora de Imóveis. Fone: (31) 3411 4709. (...)”– grifos nossos. “Aos vinte e quatro dias do mês de março de 2024, nesta cidade e Comarca de Belo Horizonte, tendo comparecido previamente na Rua Rio de Janeiro, no 18., Centro, conforme registro em certidão anexa, em cumprimento ao mandado 002 do MM Juiz de Direito da Vara de Precatória Cível, extraído dos Autos da Ação de Cumprimento de Sentença, Processo 5212763-49.2023.8.13.0024, que André Luiz Lara Brasil move a SPE Cesto Incorporadora S/A, observadas as formalidades legais, procedi à avaliação do imóvel supra, Matricula 126638, Cartório 5o Oficio de Registro de Imóveis, Livro 2, Folha 1, constituído pela fração ideal de 0,0017, do terreno formado pelos lotes 009 (com área de 541,73 m2), 011 (com área de 543,59 m2) e 012 (com área de 543,76 m2) e 013 (com área de 543.75 m2), todos do quarteirão 028, da 1a Seção Urbana, nesta capital, limites e confrontações de planta respectiva, que corresponde ao Ap. 1609 do Edifício Golden Tulip Hotel, situado no endereço acima mencionado, com as seguintes características: 38,22 m2 de área privativa real; 21,56 m2 de área de uso comum real de divisão não proporcional; 3,92 m2 de área de uso comum real de divisão proporcional; 63,7 m2 de área total real de construção; 59,63 m2 de área equivalente de construção, tudo conforme peças que integram o mandado. O apartamento em questão é constituído por quarto mais banheiro. Esse último cômodo mencionado conta com louça vaso sanitário e pia nova, box com vidro blindex e chuveiro; e o restante do apartamento tem o piso revestido, próximo à entrada, por material tipo porcelanato na cor cinza claro, e parte por carpete em material tipo polipropileno, na cor bege. Há um grande armário em madeira, com portas de correr revestidas por espelhos, e um painel em material tipo fórmica branca, para TV. Uma grande janela proporciona luz natural e arejamento ao apartamento. O prédio em que o apartamento se encontra começou a ser construído há mais de vinte e cinco anos, e permanece inacabado, apesar da construção se encontrar praticamente toda concluída. O andar térreo possui um hall com recepção mobiliada e elevadores que dão acesso aos andares superiores. O Edifício Golden Tulip Hotel se encontra localizado nas proximidades do Shopping Oiapoque, do Terminal Rodoviário Governador Israel Pinheiro e da Estação de Metrô, além de ter nas vizinhanças rede bancária e todo o tipo de comércio e de transporte público. Avalio o imóvel em R$160.000,00 (cento e sessenta mil reais). A avaliação foi baseada em valores de imóveis na mesma região geoeconômica onde se situa o imóvel objeto desta avaliação, usando como fontes de pesquisa sites de imobiliárias e informações prestadas por Walter Veloso Murta, proprietário da Alpes Administradora de Imóveis (rua São Paulo, 409, 18o andar, Centro). O método usado para realizar esta avaliação foi o Método Comparativo de Preços. Para constar, lavrei o presente auto, que, lido e achado conforme, segue devidamente assinado.” – grifos nossos. “Aos vinte dias do mês de março de 2024, nesta cidade e Comarca de Belo Horizonte, eu Lucio de Moura Chaves, oficial de justiça no uso de minhas atribuições legais, dirigi-me na Rua Rio de Janeiro, 18 Bairro Centro, prédio este com entrada pela Av. do Contorno, 600 em cumprimento ao mandado 01 do M.M. juiz da Vara de Precatória Cível, extraídos dos autos do processo 5211276349.2023.8.13.0024, em ação de cumprimento sentença, que: ANDRÉ LUIZ LARA BRASIL, move a SPE - CESTO INCORPORADORA S/A, observadas as formalidades legais, procedi à avaliação do imóvel supra, Matrícula, 126639, registrado junto ao Cartório do 5o Ofício de Registro de imóveis, livro no 02 fl.01 constituído pela fração ideal 0,0017, do terreno 543,59 todos do quarteirão 028 da 1a seção Urbana, nesta capital, limites e confrontações de planta respectiva. correspondente ao apartamento 1.509 do edifício Goden Tulip Hotel, situado no endereço acima. com as seguintes características, 38,22 m2 de área privativa, 21,56 M2 de área comum de divisão não proporcional; 3,92m2 de área comum real de divisão; 63,7 m2 de área total real de construção; 59,63m2 de área equivalente de construção, tudo conforme peças que integram este mandado. Ato contínuo passo a proceder a avaliação do imóvel em questão: apartamento 1.720, constituído por: quarto, com banheiro, completo, vaso sanitário, e pia, box em vidro blindex, chuveiro, quarto, com piso revestido em porcelanato na cor cinza, e parte em carpete, armário em madeira, com portas de correr, revestidas por espelhos e um painel em material tipo fórmica branca para TV. janela enorme com bom aproveitamento de luz natural. Prédio localizado próximo a metrô, shopping e estação rodoviária. Todo o apartamento se encontra em estado de novo, o Qual avalio-o por: R$160.000,00 (cento e sessenta mil reais). para constar lavrei o presente auto que, lido e/achado conforme, segue devidamente assinado.” – grifos nossos. Extrai-se dos autos, outrossim, que a agravante impugnara[6] o laudo de avaliação, sustentando, em suma, que o apurado não corresponde à realidade e que a apuração deve ser realizada por profissional especializado. Do cotejo dos laudos impugnados, contudo, ao menos nessa análise perfunctória, deriva a apreensão de que a decisão agravada, que rejeitara a impugnação formulada pela agravante com fundamento em suposto vício que permearia as avaliações realizadas por oficiais de justiça, afigura-se escorreita. Com efeito, conquanto tenha a agravante indicado que o valor de R$588.526,81 (quinhentos e oitenta e oito mil quinhentos e vinte e seis reais e oitenta e um centavos) representa a real expressão do valor de mercado dos imóveis, não sobeja possível reconhecer-se vícios ou erro na cotação encontrada pelos avaliadores do Juízo, na ordem de R$160.000,00 (cento e sessenta mil reais), já que não há qualquer elemento que a desqualifique. Conforme depreende-se da inteligência dos autos lavrados pelos oficiais de justiça, nota-se que, nada obstante os relativos aos apartamentos 1002, 1509, 1603, 1720 não tenham indicado explicitamente o método utilizado, dada a irreversível constatação de que as unidades, consoante descrições que estampam os documentos técnicos, ostentam, em sua maioria, características símiles. Assim é que, em tendo sido expressos os oficiais de justiça quanto aos demais apartamentos (809, 1001 e 1609) acerca do método utilizado e considerando, inclusive, que todos situam-se no mesmo empreendimento, a saber, Edifício Golden Tulip Hotel, não há qualquer mácula a enodoar as avaliações empreendidas. Quanto ao ponto, sobreleva oportuna a leitura do auto de avaliação relativo à unidade 809, em que depreende-se que os avaliadores oficiais consideraram a localidade em que situados os imóveis escrutinados, atinando-se às importantes referências indicadas pela agravante, confira-se: “(...) O prédio em que o apartamento se encontra começou construído há mais de vinte e cinco anos, e permaneceu um bom tempo inacabado, e a construção se encontra praticamente toda concluída, havendo no andar térreo um hall com recepção mobiliada e elevadores que dão acesso aos andares superiores. O Edifício Golden Tulip Hotel se encontra localizado nas proximidades do Shopping Oiapoque, do Terminal Rodoviário Governador Israel Pinheiro e da Estação de Metro, além de ter nas vizinhanças rede bancária e todo o tipo de comércio e de transporte público. Avalio o imóvel em R$160.000,00 (cento e sessenta mil reais). A avaliação foi baseada em valores de imóveis mesma região geoeconômica onde se situa o imóvel objeto desta avaliação, usando como fontes de pesquisa sites de imobiliárias e informações prestadas por Walter Veloso Murta, proprietário da Alpes Administradora de Imóveis (rua São Paulo, 409, 18o andar, Centro). O método usado para realizar esta avaliação foi o Método Comparativo de Preços. (...)” Com efeito, as apurações promovida pelos serventuários da justiça declinaram as características do imóvel, como localização e área útil, e os critérios técnicos estabelecidos pelo órgão competente, ponderando, inclusive, a realidade do mercado, observando linearmente os requisitos do artigo 872 do CPC[7]. A agravante, de sua vez, conquanto tenha lançado substanciosa alegação acerca da necessidade de a avaliação ser feita por profissional especializado e de se considerar a localização privilegiada, não apresentara qualquer lastro material hábil a ensejar o reconhecimento do equívoco nas avaliações. Merece ser assentado que consubstancia verdadeiro truísmo que os oficiais de justiça avaliadores do Juízo usufruem de fé pública, ensejando que, consumando a avaliação dos imóveis, o ato reveste-se desse predicado, sendo que a repetição da avaliação somente será autorizada quando houver arguição fundamentada da ocorrência de erro ou dolo dos avaliadores ou alteração da cotação encontrada por influência mercadológica. Essa inteligência emerge da literalidade do artigo 873 do Código de Processo Civil, in verbis: “Da Avaliação Art. 873. É admitida nova avaliação quando: I – qualquer das partes argüir, fundamentadamente, a ocorrência de erro na avaliação ou dolo do avaliador; II – se verificar, posteriormente à avaliação, que houve majoração ou diminuição no valor do bem; ou III – o juiz tiver houver fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem na primeira avaliação.” Deflui da exegese do dispositivo anotado que, realizada a avaliação pelos oficiais de justiça avaliadores do Juízo e não havendo fundamento apto infirmar os laudos apresentados, não subsiste razão para a realização de novas avaliações. A agravante, descuidando de apontar objetivamente os erros da avaliação homologada, porquanto cingindo-se a refutar o apurado sem qualquer lastro material, não lograra demonstrar qual das hipóteses legalmente emolduradas ensejaria a realização de nova avaliação do imóvel penhorado. Frise-se novamente, a despeito da impugnação, não evidenciara a agravante que a cotação está revestida de erro ou que tampouco subsiste fundada dúvida, já que o laudo técnico que referenciara fora produzido unilateralmente por assistente técnico. Aliás, elucidativas as palavras do ilustrado Sérgio Sahione Fadel, em relação ao artigo 873 do Código de Processo Civil, ao tecer o seguinte comentário, verbis: “[...] O objetivo da nova avaliação, em qualquer das três hipóteses, é um só: ajustá-la à realidade do valor atual, que, por um lado, dá prestígio à venda judicial e, por outro, defende o interesse público, exteriorizado na disputa dos lançadores que, frente a frente com ato de alienação judicial, se sentem longe da especulação e dos interesses privados na obtenção de ganhos ou lucros demasiados”. (FADEL, Sérgio Sahione. Código de Processo Civil Comentado, 7ed, São Paulo: Forense, p. 864) No mesmo sentido a lição do catedrático Costa Machado, nos comentários que faz ao artigo 873 do Código de Processo Civil. Confira-se: “Apesar da alteração redacional imposta ao presente dispositivo pela Lei n. 11.382/006 – que institui a chamada Reforma da Execução Extrajudicial – e a substituição da antiga frase de cunho negativo (“Não se repetirá a avaliação, salvo quando:”) pela ora focalizada de caráter positivo (“É admitida nova avaliação quando:”), o regramento processual aqui consubstanciado continua exatamente o mesmo, qual seja, a irrepetibilidade, em regra, da avaliação, somente se admitindo um novo trabalho avaliatório nos casos expressamente previstos nos três incisos deste art. 683. [...]” (MACHADO, Antônio Cláudio da Costa. Código de Processo Civil Interpretado. 2ed. Barueri: Manole, 2008. p. 1205) Alinhavadas essas razões, inexistindo qualquer fundamentação apta a infirmar o laudo de avaliação apresentado por ilustrados oficiais de justiça avaliadores, não merece guarida a tese recursal, devendo prosseguir o feito nos próprios termos da decisão vergastada. Esses argumentos, aliás, encontram respaldo no entendimento que é perfilhado por esta egrégia Corte de Justiça em situações análogas à debatida nesta sede, conforme asseguram os arestos adiante ementado: “AGRAVO DE INSTRUMENTO - EXECUÇÃO - IMPUGNAÇÃO A LAUDO QUE REAVALIOU IMÓVEL REJEITADA - ALEGAÇÃO DE DISPARIDADE DE VALORES - NECESSIDADE DE COMPROVAÇÃO. 01.A simples discordância e a apresentação de laudos unilateralmente apresentados, não se mostram suficientes a impugnação de valor apresentado por avaliador judicial. 02.É verdade que há diferença entre o valor constante da avaliação apresentada pela agravante e o do laudo judicial; entretanto, nessa hipótese da avaliação do imóvel, a parte que discorda deve instruir sua discordância com laudos de câmaras especializadas, de câmara de valores, da Caixa Econômica Federal e em outras instituições correlatas, mas nunca com documentos particulares. 03.Recurso desprovido. Unânime.” (Acórdão n. 634121, 20120020193597AGI, Relator ROMEU GONZAGA NEIVA, 5a Turma Cível, julgado em 17/10/2012, DJ 19/11/2012 p. 282) “AVALIAÇÃO DE IMÓVEL. LAUDO. REQUISITOS. VALOR COMPATÍVEL. ERRO DA AVALIADORA. PROVA. I - O laudo de avaliação atende aos requisitos do art. 681 do CPC, e o valor arbitrado é compatível com imóveis similares na mesma região. Não comprovada a ocorrência de erro da avaliadora, e diante da inexistência de qualquer das hipóteses do art. 683 do CPC, não há motivos para a realização de nova avaliação. II - Agravo de instrumento desprovido.” (Acórdão n. 613986, 20120020120293AGI, Relator VERA ANDRIGHI, 6a Turma Cível, julgado em 22/08/2012, DJ 31/08/2012 p. 195) “AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE ALIENAÇÃO JUDICIAL. NOVA AVALIAÇÃO. OFICIAL DE JUSTIÇA. REQUISITOS. ART. 683 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL INOCORRÊNCIA. 1. A avaliação feita pelo oficial de justiça, em regra, não se repete, salvo nas hipóteses previstas no artigo 683 do Código de Processo Civil: I - qualquer das partes argüir, fundamentadamente, a ocorrência de erro na avaliação ou dolo do avaliador; II - se verificar, posteriormente à avaliação, que houve majoração ou diminuição no valor do bem; III - houver fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem (art. 668, parágrafo único, inciso V). 2. A ausência de demonstração que o laudo de avaliação estaria eivado de erro, ou que o valor encontrado pelo oficial de justiça seria inferior ao valor de mercado do imóvel não constitui, por si só, argumento hábil a infirmar o preço indicado pelo oficial de justiça avaliador. 3. Agravo conhecido e não provido.” (Acórdão n. 609819, 20120020117094AGI, Relator ANA MARIA DUARTE AMARANTE BRITO, 6a Turma Cível, julgado em 08/08/2012, DJ 16/08/2012 p. 138) “PROCESSO CIVIL - AGRAVO DE INSTRUMENTO - HOMOLOGAÇÃO DE LAUDO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL - PLEITO RECURSAL PARA NOVA AVALIAÇÃO NO IMÓVEL - IMPERTINÊNCIA - DECISÃO MANTIDA. 1. A avaliação efetuada por Oficial de Justiça Avaliador, realizada em consonância com os fundamentos exigidos, não contraria a legislação processual, não havendo como prevalecer, em seu detrimento, meras alegações e conjecturas realizadas por uma das partes litigantes, sem que apresente uma prova robusta capaz de comprovar que o bem foi avaliado em valor inferior ou superior ao de mercado, não sendo capazes, portanto, de desconstituir a avaliação. 2. Se o laudo de avaliação, pelo qual se chegou ao valor do imóvel, contém parecer fundamentado, elucidativo e concludente, no qual houve a precisa descrição do bem e de suas características, dando conhecimento da metodologia e fonte de consulta, levando ainda em consideração sua localização, bem como pesquisa de mercado realizada em várias imobiliárias e em jornais de grande circulação, impõe-se reconhecer o acerto do valor ali estimado. 3. Agravo de Instrumento conhecido e não provido.” (Acórdão n. 528530, 20110020117513AGI, Relator HUMBERTO ADJUTO ULHÔA, 3a Turma Cível, julgado em 17/08/2011, DJ 19/08/2011 p. 121) Do alinhavado, de conformidade com o retratado nos autos, afere-se, pois, que a impugnação deduzida incidentalmente pela agravante encontra-se desprovida de sustentação, ensejando a certeza de que o teor da decisão que homologara a avaliação e determinara o prosseguimento do cumprimento de sentença se conforma com o legalmente preceituado. Essas inferências legitimam o processamento do agravo, estando obstado, contudo, que lhe seja agregado o efeito suspensivo almejado. Com fundamento nos argumentos alinhados, indefiro o efeito suspensivo postulado, recebendo e processando o agravo de instrumento apenas no efeito devolutivo. Comunique-se ao ilustrado prolator da decisão arrostada. Após, ao agravado para, querendo, contrariar o recurso no prazo legalmente assinalado para esse desiderato. Intimem-se. Brasília-DF, 23 de outubro de 2024. Desembargador TEÓFILO CAETANO Relator [1] Decisão de ID 211780935, fls. 1.391/1.392, dos autos originários. [2] Decisão de ID 211780935, fls. 1.391/1.392, dos autos originários. [3] ID 192013722, fls. 1265/1303, dos autos originários. [4] Carta precatória de ID 190543401, fl. 1.188, dos autos originários. [5] - ID Num. 105032224 - Pág. 1/11 (fls. 296/306) – ação principal. [6] Impugnação ao laudo de ID 192013720, fls. 1.243/1.264. [7] - CPC. “Art. 872. A avaliação realizada pelo oficial de justiça constará de vistoria e de laudo anexados ao auto de penhora ou, em caso de perícia realizada por avaliador, de laudo apresentado no prazo fixado pelo juiz, devendo-se em qualquer hipótese, especificar: I – os bens, com suas características, e o estado em que se encontram; II – o valor dos bens.”