Tribunal: TJDFT
Processo: 0700937-96.2020.8.07.0001
Órgão julgador: CRUZ MACEDO
Órgão colegiado: Presidência do Tribunal
Data de publicação: 2024-04-26

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSOS ESPECIAL E EXTRAORDINÁRIO PROCESSO: 0700937-96.2020.8.07.0001 RECORRENTE: ALTAMIRO RAJÃO RECORRIDO: CONDOMÍNIO MANSÕES ENTRE LAGOS DECISÃO I – Trata-se de recursos especial e extraordinário interpostos com fundamento, respectivamente, nos artigos 105, inciso III, alínea “a”, e 102, inciso III, alínea “a”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Terceira Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa encontra-se lavrada nos seguintes termos: APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXAS CONDOMINIAIS. CONTRIBUIÇÕES ASSOCIATIVAS. CONDOMÍNIO IRREGULAR. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. TEMA 882 DO STJ E TEMA 492 DO STF. INAPLICABILIDADE. DISTINGUISHING. SENTENÇA MANTIDA. 1. O associado deve se submeter à forma de pagamento das tarifas condominiais (contribuições associativas) destinadas aos serviços de manutenção oferecidos pela associação de moradores que administra a área comum dos imóveis localizados em condomínio irregular conforme decidido em assembleia, quando restar comprovado o vínculo jurídico através da aquisição de direitos possessórios de lote correlato. 2. No caso dos autos há distinção entre o caso julgado e os casos objetos dos temas 882 do STJ e 492 do STF, julgados em sede de repercussão geral, isso porque a controvérsia analisada nos precedentes qualificados era relativa à impossibilidade de cobrança de despesa comum de morador de bairro aberto, situação que se diferencia da realidade dos condomínios fechados e irregulares do Distrito Federal, constituídos por meio de parcelamentos irregulares do solo e para os quais são instituídas associações que, no intento de custear despesas comuns necessárias à realização de serviços de conservação e manutenção de interesse do conjunto de moradores das unidades parceladas, instituem rateio mensal dos custos dessas atividades. 3. Efetivamente não se aplica à hipótese sub judice a observância dos precedentes obrigatórios, contudo, ainda que o caso não se amolde aos precedentes apontados, justificável a cobrança das tarifas condominiais (contribuições associativas), porque restou demonstrado que o imóvel seria beneficiado pelos serviços prestados pelo condomínio, bem como existe comprovação de que o imóvel se encontra dentro dos limites territoriais do condomínio. 3.1. Além disso, diante do substrato probatório carreados aos autos, o demandante cuidou de demonstrar a existência de relação jurídica entre as partes, fato que autoriza a exigência de contribuição no custeio e manutenção do condomínio. 4. Apelação conhecida e desprovida. No recurso especial, o recorrente alega violação aos artigos 543-C do Código de Processo Civil/1973, 53 a 61 do Código Civil, 36-A da Lei 6.766/1979, e 78 da Lei 13.465/2017, asseverando, para tanto, que, à luz da liberdade de associação, afasta-se a obrigatoriedade de não-associados ao pagamento das taxas de manutenção. Sustenta a aplicação do quanto decidido pelo STJ no paradigma do Tema 882. Em sede de recurso extraordinário, após defender a existência de repercussão geral, alega ofensa aos artigos 5o, incisos II e LV, e 37, ambos da Constituição Federal, reafirmando a tese trazida no especial e afirmando ofensa ao contraditório, à ampla defesa, à segurança jurídica e ao princípio da legalidade. II – Os recursos são tempestivos, regulares os preparos, as partes são legítimas e está presente o interesse recursal. Passo à análise dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O especial não merece seguir, quanto à apontada violação aos artigos 543-C do Código de Processo Civil/1973, 53 a 61 do Código Civil, 36-A da Lei 6.766/1979, e 78 da Lei 13.465/2017. Com efeito, o acórdão recorrido guarda sintonia com a orientação jurisprudencial do STJ, a saber: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA. COBRANÇA. TAXA DE MANUTENÇÃO. CONDOMÍNIO DE FATO. LOTEAMENTO FECHADO. TEMA N. 882 DO STJ. NÃO INCIDÊNCIA DA TESE. ANUÊNCIA. PAGAMENTO CONTINUADO. COBRANÇA. POSSIBILIDADE. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. "As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram" (REsp n. 1.280.871/SP, Segunda Seção, Tema n. 882 do STJ). 2. O Tema n. 882 do STJ refere-se a situações que envolvem vias públicas e vias privadas nas quais moradores de bairros residenciais abertos fecham as ruas (vias públicas) e constituem condomínios de fato de casas, com acesso restrito por meio de controle de cancela e portaria. 3. Não se aplica o Tema n. 882 do STJ à hipótese de loteamento fechado, constituído nos moldes da Lei n. 6.766/1979 (propriedade particular que sofre par celamento irregular do solo ao ser subdividida em lotes destinados à edificação, com a abertura de vias de circulação, além de logradouros públicos). 4. Não se conhece do recurso especial pela divergência quando a orientação do tribunal de origem se firmou no mesmo sentido da decisão recorrida (Súmula n. 83 do STJ). 5. O Código Civil de 2002 e a Lei n. 4.591/1964 condicionam a existência de frações ideais no solo e outras partes comuns à configuração do condomínio edilício, cuja propriedade é constituída por três partes fundamentais: a) o direito de propriedade exclusivo sobre a unidade autônoma; b) o direito de propriedade em condomínio representado por uma fração ideal em relação a partes de uso comum; e c) o direito de propriedade em condomínio representado por fração ideal do terreno. 6. Considerando que o STJ admite a cobrança de taxa de manutenção em loteamento fechado, desde que haja anuência, é irrelevante a instituição de áreas comuns (por exemplo, clube) e de fração ideal para justificar a referida cobrança. 7. É possível a cobrança da taxa de manutenção a proprietário de lote em loteamento fechado para afastar o enriquecimento sem causa daquele que usufruiu dos serviços prestados (controle de acesso, segurança, fibra ótica) e teve seu imóvel valorizado em razão dos serviços colocados à disposição dos moradores, ainda que não se trate de condomínio edilício nos termos da Lei n. 4.591/1964. 8. Para a cobrança de taxa de manutenção, exige-se a anuência expressa do proprietário do imóvel, que pode ser manifestada, por exemplo, por meio de contrato, de previsão na escritura pública de compra e venda do lote ou de estipulação em contrato-padrão depositado no registro imobiliário do loteamento. 9. Afasta-se a exigência de anuência expressa para fins de aplicação do Tema n. 882 do STJ quando, diante de situação excepcional e das peculiaridades fáticas, identifica-se que o proprietário de imóvel contribuiu, de forma efetiva e continuada, com o pagamento de taxa de manutenção por 7 anos, usufruindo, durante esse período, dos benefícios dela decorrentes. 10. A caracterização da anuência ao pagamento de taxa de manutenção pela contribuição continuada por lapso temporal de 7 anos ampara-se no instituto da surrectio, bem como na necessidade de tutela da boa-fé objetiva dos contratantes, de proteção das legítimas expectativas dos demais moradores e do condomínio e de vedação do enriquecimento ilícito e da adoção de comportamentos contraditórios. 11. Agravo interno desprovido. (AgInt no REsp n. 1.998.336/MG, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 24/4/2023, DJe de 26/4/2023). AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE DESPESAS DE MANUTENÇÃO E CONSERVAÇÃO EM CONDOMÍNIO FECHADO. ASSOCIAÇÃO DE PROPRIETÁRIOS DE LOTES. TAXA DE MANUTENÇÃO. CONDOMÍNIO DE FATO. TEMA 882 DO STJ E RECURSO EXTRAORDINÁRIO COM REPERCUSSÃO GERAL TEMA 492. NÃO INCIDÊNCIA DA TESE. ANUÊNCIA. PAGAMENTO CONTINUADO. COBRANÇA. POSSIBILIDADE, NO CASO CONCRETO. CONSONÂNCIA DO ACÓRDÃO RECORRIDO COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO PROVIDO. DECISÃO RECONSIDERADA. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO. 1. Segundo entendimento do Superior Tribunal de Justiça, "as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram" (REsp n. 1.280.871/SP, Segunda Seção, Tema n. 882 do STJ). O Tema n. 882 do STJ refere-se a situações que envolvem vias públicas e vias privadas nas quais moradores de bairros residenciais abertos fecham as ruas (vias públicas) e constituem condomínios de fato de casas, com acesso restrito por meio de controle de cancela e portaria. Não se aplica o Tema n. 882 do STJ à hipótese de loteamento fechado, constituído nos moldes da Lei n. 6.766/1979 (propriedade particular que sofre parcelamento irregular do solo ao ser subdividida em lotes destinados à edificação, com a abertura de vias de circulação, além de logradouros públicos)" (AgInt no REsp n. 1.998.336/MG, Relator Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, QUARTA TURMA, DJe de 26/4/2023). 2. No caso, como o fato gerador da cobrança diz respeito a loteamento fechado, constituído na forma da Lei 6.766/79, não há falar-se em aplicação da tese firmada no precedente (REsp 1.439.163/SP - Tema 882) restrita aos condomínios de fato. 3. O entendimento adotado no acórdão recorrido coincide com a jurisprudência assente desta Corte Superior, circunstância que atrai a incidência da Súmula 83/STJ. 4. Agravo interno provido, para reconsiderar a decisão agravada e, em novo julgamento, negar provimento ao recurso especial. (AgInt nos EDcl nos EDcl no REsp n. 1.875.457/DF, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 18/9/2023, DJe de 22/9/2023). Assim, tendo o acórdão recorrido decidido em consonância com a jurisprudência da Corte Superior, incide, na hipótese, o enunciado 83 da Súmula do STJ, aplicável ao recurso especial tanto pela alínea 'a' como pela alínea 'c' do permissivo constitucional, conforme decidido no AgInt no AREsp n. 2.265.864/PR, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 21/8/2023, DJe de 25/8/2023. O recurso extraordinário, por seu turno, não merece seguir, embora o recorrente tenha se desincumbido do ônus referente à arguição de existência de repercussão geral. Isso porque o acórdão rechaçado não apreciou a controvérsia à luz dos dispositivos constitucionais tidos por malferidos, ficando caracterizada a ausência do indispensável prequestionamento. Com efeito, “A alegada ofensa à Constituição não foi apreciada pelo acórdão impugnado. Tampouco foram opostos embargos de declaração para sanar eventual omissão. Portanto, o recurso extraordinário carece de prequestionamento (Súmulas 282 e 356/STF).” (RE 1.448.118 AgR, relator Ministro Roberto Barroso, DJe 25/9/2023). III – Ante o exposto, INADMITO os recursos especial e extraordinário. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador CRUZ MACEDO Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios A012

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSOS ESPECIAL E EXTRAORDINÁRIO PROCESSO: 0700937-96.2020.8.07.0001 RECORRENTE: ALTAMIRO RAJÃO RECORRIDO: CONDOMÍNIO MANSÕES ENTRE LAGOS DECISÃO I – Trata-se de recursos especial e extraordinário interpostos com fundamento, respectivamente, nos artigos 105, inciso III, alínea “a”, e 102, inciso III, alínea “a”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Terceira Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa encontra-se lavrada nos seguintes termos: APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXAS CONDOMINIAIS. CONTRIBUIÇÕES ASSOCIATIVAS. CONDOMÍNIO IRREGULAR. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. TEMA 882 DO STJ E TEMA 492 DO STF. INAPLICABILIDADE. DISTINGUISHING. SENTENÇA MANTIDA. 1. O associado deve se submeter à forma de pagamento das tarifas condominiais (contribuições associativas) destinadas aos serviços de manutenção oferecidos pela associação de moradores que administra a área comum dos imóveis localizados em condomínio irregular conforme decidido em assembleia, quando restar comprovado o vínculo jurídico através da aquisição de direitos possessórios de lote correlato. 2. No caso dos autos há distinção entre o caso julgado e os casos objetos dos temas 882 do STJ e 492 do STF, julgados em sede de repercussão geral, isso porque a controvérsia analisada nos precedentes qualificados era relativa à impossibilidade de cobrança de despesa comum de morador de bairro aberto, situação que se diferencia da realidade dos condomínios fechados e irregulares do Distrito Federal, constituídos por meio de parcelamentos irregulares do solo e para os quais são instituídas associações que, no intento de custear despesas comuns necessárias à realização de serviços de conservação e manutenção de interesse do conjunto de moradores das unidades parceladas, instituem rateio mensal dos custos dessas atividades. 3. Efetivamente não se aplica à hipótese sub judice a observância dos precedentes obrigatórios, contudo, ainda que o caso não se amolde aos precedentes apontados, justificável a cobrança das tarifas condominiais (contribuições associativas), porque restou demonstrado que o imóvel seria beneficiado pelos serviços prestados pelo condomínio, bem como existe comprovação de que o imóvel se encontra dentro dos limites territoriais do condomínio. 3.1. Além disso, diante do substrato probatório carreados aos autos, o demandante cuidou de demonstrar a existência de relação jurídica entre as partes, fato que autoriza a exigência de contribuição no custeio e manutenção do condomínio. 4. Apelação conhecida e desprovida. No recurso especial, o recorrente alega violação aos artigos 543-C do Código de Processo Civil/1973, 53 a 61 do Código Civil, 36-A da Lei 6.766/1979, e 78 da Lei 13.465/2017, asseverando, para tanto, que, à luz da liberdade de associação, afasta-se a obrigatoriedade de não-associados ao pagamento das taxas de manutenção. Sustenta a aplicação do quanto decidido pelo STJ no paradigma do Tema 882. Em sede de recurso extraordinário, após defender a existência de repercussão geral, alega ofensa aos artigos 5o, incisos II e LV, e 37, ambos da Constituição Federal, reafirmando a tese trazida no especial e afirmando ofensa ao contraditório, à ampla defesa, à segurança jurídica e ao princípio da legalidade. II – Os recursos são tempestivos, regulares os preparos, as partes são legítimas e está presente o interesse recursal. Passo à análise dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O especial não merece seguir, quanto à apontada violação aos artigos 543-C do Código de Processo Civil/1973, 53 a 61 do Código Civil, 36-A da Lei 6.766/1979, e 78 da Lei 13.465/2017. Com efeito, o acórdão recorrido guarda sintonia com a orientação jurisprudencial do STJ, a saber: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA. COBRANÇA. TAXA DE MANUTENÇÃO. CONDOMÍNIO DE FATO. LOTEAMENTO FECHADO. TEMA N. 882 DO STJ. NÃO INCIDÊNCIA DA TESE. ANUÊNCIA. PAGAMENTO CONTINUADO. COBRANÇA. POSSIBILIDADE. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. "As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram" (REsp n. 1.280.871/SP, Segunda Seção, Tema n. 882 do STJ). 2. O Tema n. 882 do STJ refere-se a situações que envolvem vias públicas e vias privadas nas quais moradores de bairros residenciais abertos fecham as ruas (vias públicas) e constituem condomínios de fato de casas, com acesso restrito por meio de controle de cancela e portaria. 3. Não se aplica o Tema n. 882 do STJ à hipótese de loteamento fechado, constituído nos moldes da Lei n. 6.766/1979 (propriedade particular que sofre par celamento irregular do solo ao ser subdividida em lotes destinados à edificação, com a abertura de vias de circulação, além de logradouros públicos). 4. Não se conhece do recurso especial pela divergência quando a orientação do tribunal de origem se firmou no mesmo sentido da decisão recorrida (Súmula n. 83 do STJ). 5. O Código Civil de 2002 e a Lei n. 4.591/1964 condicionam a existência de frações ideais no solo e outras partes comuns à configuração do condomínio edilício, cuja propriedade é constituída por três partes fundamentais: a) o direito de propriedade exclusivo sobre a unidade autônoma; b) o direito de propriedade em condomínio representado por uma fração ideal em relação a partes de uso comum; e c) o direito de propriedade em condomínio representado por fração ideal do terreno. 6. Considerando que o STJ admite a cobrança de taxa de manutenção em loteamento fechado, desde que haja anuência, é irrelevante a instituição de áreas comuns (por exemplo, clube) e de fração ideal para justificar a referida cobrança. 7. É possível a cobrança da taxa de manutenção a proprietário de lote em loteamento fechado para afastar o enriquecimento sem causa daquele que usufruiu dos serviços prestados (controle de acesso, segurança, fibra ótica) e teve seu imóvel valorizado em razão dos serviços colocados à disposição dos moradores, ainda que não se trate de condomínio edilício nos termos da Lei n. 4.591/1964. 8. Para a cobrança de taxa de manutenção, exige-se a anuência expressa do proprietário do imóvel, que pode ser manifestada, por exemplo, por meio de contrato, de previsão na escritura pública de compra e venda do lote ou de estipulação em contrato-padrão depositado no registro imobiliário do loteamento. 9. Afasta-se a exigência de anuência expressa para fins de aplicação do Tema n. 882 do STJ quando, diante de situação excepcional e das peculiaridades fáticas, identifica-se que o proprietário de imóvel contribuiu, de forma efetiva e continuada, com o pagamento de taxa de manutenção por 7 anos, usufruindo, durante esse período, dos benefícios dela decorrentes. 10. A caracterização da anuência ao pagamento de taxa de manutenção pela contribuição continuada por lapso temporal de 7 anos ampara-se no instituto da surrectio, bem como na necessidade de tutela da boa-fé objetiva dos contratantes, de proteção das legítimas expectativas dos demais moradores e do condomínio e de vedação do enriquecimento ilícito e da adoção de comportamentos contraditórios. 11. Agravo interno desprovido. (AgInt no REsp n. 1.998.336/MG, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 24/4/2023, DJe de 26/4/2023). AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE DESPESAS DE MANUTENÇÃO E CONSERVAÇÃO EM CONDOMÍNIO FECHADO. ASSOCIAÇÃO DE PROPRIETÁRIOS DE LOTES. TAXA DE MANUTENÇÃO. CONDOMÍNIO DE FATO. TEMA 882 DO STJ E RECURSO EXTRAORDINÁRIO COM REPERCUSSÃO GERAL TEMA 492. NÃO INCIDÊNCIA DA TESE. ANUÊNCIA. PAGAMENTO CONTINUADO. COBRANÇA. POSSIBILIDADE, NO CASO CONCRETO. CONSONÂNCIA DO ACÓRDÃO RECORRIDO COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO PROVIDO. DECISÃO RECONSIDERADA. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO. 1. Segundo entendimento do Superior Tribunal de Justiça, "as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram" (REsp n. 1.280.871/SP, Segunda Seção, Tema n. 882 do STJ). O Tema n. 882 do STJ refere-se a situações que envolvem vias públicas e vias privadas nas quais moradores de bairros residenciais abertos fecham as ruas (vias públicas) e constituem condomínios de fato de casas, com acesso restrito por meio de controle de cancela e portaria. Não se aplica o Tema n. 882 do STJ à hipótese de loteamento fechado, constituído nos moldes da Lei n. 6.766/1979 (propriedade particular que sofre parcelamento irregular do solo ao ser subdividida em lotes destinados à edificação, com a abertura de vias de circulação, além de logradouros públicos)" (AgInt no REsp n. 1.998.336/MG, Relator Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, QUARTA TURMA, DJe de 26/4/2023). 2. No caso, como o fato gerador da cobrança diz respeito a loteamento fechado, constituído na forma da Lei 6.766/79, não há falar-se em aplicação da tese firmada no precedente (REsp 1.439.163/SP - Tema 882) restrita aos condomínios de fato. 3. O entendimento adotado no acórdão recorrido coincide com a jurisprudência assente desta Corte Superior, circunstância que atrai a incidência da Súmula 83/STJ. 4. Agravo interno provido, para reconsiderar a decisão agravada e, em novo julgamento, negar provimento ao recurso especial. (AgInt nos EDcl nos EDcl no REsp n. 1.875.457/DF, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 18/9/2023, DJe de 22/9/2023). Assim, tendo o acórdão recorrido decidido em consonância com a jurisprudência da Corte Superior, incide, na hipótese, o enunciado 83 da Súmula do STJ, aplicável ao recurso especial tanto pela alínea 'a' como pela alínea 'c' do permissivo constitucional, conforme decidido no AgInt no AREsp n. 2.265.864/PR, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 21/8/2023, DJe de 25/8/2023. O recurso extraordinário, por seu turno, não merece seguir, embora o recorrente tenha se desincumbido do ônus referente à arguição de existência de repercussão geral. Isso porque o acórdão rechaçado não apreciou a controvérsia à luz dos dispositivos constitucionais tidos por malferidos, ficando caracterizada a ausência do indispensável prequestionamento. Com efeito, “A alegada ofensa à Constituição não foi apreciada pelo acórdão impugnado. Tampouco foram opostos embargos de declaração para sanar eventual omissão. Portanto, o recurso extraordinário carece de prequestionamento (Súmulas 282 e 356/STF).” (RE 1.448.118 AgR, relator Ministro Roberto Barroso, DJe 25/9/2023). III – Ante o exposto, INADMITO os recursos especial e extraordinário. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador CRUZ MACEDO Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios A012