Tribunal: TJDFT
Processo: 0703165-08.2024.8.07.0000
Órgão julgador: LEONARDO ROSCOE BESSA
Órgão colegiado: 6a Turma Cível
Data de publicação: 2024-02-08

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Desembargador Leonardo Roscoe Bessa Número do processo: 0703165-08.2024.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: JANE LUCIA MACHADO DE CASTRO XAVIER AGRAVADO: COOPERATIVA DE CREDITO DE LIVRE ADMISSAO CENTRO BRASILEIRA LTDA., JOSE CLAUDIO DE MORAES XAVIER D E C I S Ã O Trata-se de agravo de instrumento interposto por JANE LUCIA MACHADO DE CASTRO XAVIER contra decisões (ID 180766388 e 184853882) da Vara de Execução de Títulos Extrajudiciais e Conflitos Arbitrais de Taguatinga que, nos autos da ação de conhecimento ajuizada por COOPERATIVA DE CRÉDITO DE LIVRE ADMISSAO CENTRO BRASILEIRA LTDA desfavor de JOSE CLAUDIO DE MORAES XAVIER, que, respectivamente, rejeitou a impugnação à segunda avaliação de imóvel e homologou o laudo de avaliação. Em suas razões (ID 55354500), alega que: 1) o valor alcançado pela segunda avaliação, realizada por oficial de justiça, ainda se encontra em descompasso com o mercado imobiliário; 2) apresentou dois laudos periciais do mesmo imóvel em que os valores ultrapassam o dobro daquele alcançado pelo oficial de justiça avaliador; 3) a perícia judicial deve ser realizada por perito especializado. Requer, liminarmente, atribuição de efeito suspensivo. No mérito, o provimento do recurso para que seja nomeado perito especializado para a realização de novo laudo pericial. Preparo recolhido (ID 55354501). É o relatório. Decido. O presente agravo de instrumento é cabível, nos termos do art. 1.015 do CPC, e foi interposto tempestivamente. A petição está acompanhada das peças obrigatórias, com a ressalva do § 5o do art. 1.017, do CPC. Conheço do recurso. Estabelece o CPC que o relator “poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal”, em casos que resultem risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, se ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso, conforme disposto no art. 1.019, inciso I, c/c art. 995, parágrafo único. Em análise preliminar, os fundamentos trazidos pela agravante não refletem a probabilidade de provimento do recurso. O art. 872 do CPC dispõe: “A avaliação realizada pelo oficial de justiça constará de vistoria e de laudo anexados ao auto de penhora ou, em caso de perícia realizada por avaliador, de laudo apresentado no prazo fixado pelo juiz, devendo-se, em qualquer hipótese, especificar: I - os bens, com as suas características, e o estado em que se encontram; II - o valor dos bens. § 1o Quando o imóvel for suscetível de cômoda divisão, a avaliação, tendo em conta o crédito reclamado, será realizada em partes, sugerindo-se, com a apresentação de memorial descritivo, os possíveis desmembramentos para alienação. § 2o Realizada a avaliação e, sendo o caso, apresentada a proposta de desmembramento, as partes serão ouvidas no prazo de 5 (cinco) dias.” – grifou-se Nos termos do art. 873, I, do CPC, “É admitida nova avaliação quando: I – qualquer das partes arguir, fundamentadamente, a ocorrência de erro na avaliação ou dolo do avaliador”. A agravante sustenta que o valor estimado do imóvel é inferior ao valor que consta nos laudos extrajudiciais providenciados por ele. O Oficial de Justiça Avaliador elaborou o laudo a partir de vistoria in loco em 28/0/2023. Reuniu fotografias do lote (que não possui edificações) e da vista frontal, além de imagens extraídas a partir do Google Street View (ID 176696184). O método avaliativo adotado foi o comparativo direto de dados de mercado, metodologia indicada como de preferência pelos itens 6.6 e 7.2.1, NBR 14653-1 da ABNT. O Oficial de Justiça avaliador considerou imóveis em situações equivalentes e características idênticas, no mesmo bairro, de modo que a comparação dos paradigmas possibilitou atribuição da média e formação do valor, após ponderar os atributos por homogeneização, tais como transposição (localização), o fato de ser ou não de esquina e o valor do metro quadrado anunciado. Foi aplicado, ad cautelam, o intervalo de segurança de 30% do valor da média encontrada entre os demais paradigmas. Assim, para encontrar a média definitiva foram excluídas as amostras de valor acima ou abaixo da variação de 30% (para mais ou para menos), de forma a aprimorar a aferição do valor real, considerada a oferta de imóveis similares na região e sem descurar do atual estado de conservação do bem. Foi considerado, ainda, que o imóvel não edificado tende a ser negociado com preço inferior ao do imóvel edificado, o que evidencia ainda mais a discrepância da amostra com variação superior a 30%. Ante o exposto, o valor alcançado pelo Oficial de Justiça (R$ R$ 556.000,00) decorre de metodologia adequada, a partir da descrição suficiente do bem, com as suas características e o estado em que se encontra. O argumento do recorrente, que a avaliação diverge daquelas apresentadas unilateralmente por ele, não preenche os requisitos necessários à nova avaliação, pois não indicam erro ou dolo do avaliador, nem levam à dúvida sobre o valor atribuído ao bem. O primeiro laudo apresentado pela agravante compara o imóvel à dois outros, porém um deles possui edificações, logo, não há similaridade (ID 179797994). Já o segundo laudo apenas menciona um valor e sequer compara o imóvel a qualquer outro (ID 179802945). Logo, é improvável que tenha havido a subavaliação expressiva do imóvel. INDEFIRO o pedido de efeito suspensivo. Comunique-se ao juízo de origem. À agravada para contrarrazões. Publique-se. Intimem-se. Brasília-DF, 3 de fevereiro de 2024. LEONARDO ROSCOE BESSA Relator

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Desembargador Leonardo Roscoe Bessa Número do processo: 0703165-08.2024.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: JANE LUCIA MACHADO DE CASTRO XAVIER AGRAVADO: COOPERATIVA DE CREDITO DE LIVRE ADMISSAO CENTRO BRASILEIRA LTDA., JOSE CLAUDIO DE MORAES XAVIER D E C I S Ã O Trata-se de agravo de instrumento interposto por JANE LUCIA MACHADO DE CASTRO XAVIER contra decisões (ID 180766388 e 184853882) da Vara de Execução de Títulos Extrajudiciais e Conflitos Arbitrais de Taguatinga que, nos autos da ação de conhecimento ajuizada por COOPERATIVA DE CRÉDITO DE LIVRE ADMISSAO CENTRO BRASILEIRA LTDA desfavor de JOSE CLAUDIO DE MORAES XAVIER, que, respectivamente, rejeitou a impugnação à segunda avaliação de imóvel e homologou o laudo de avaliação. Em suas razões (ID 55354500), alega que: 1) o valor alcançado pela segunda avaliação, realizada por oficial de justiça, ainda se encontra em descompasso com o mercado imobiliário; 2) apresentou dois laudos periciais do mesmo imóvel em que os valores ultrapassam o dobro daquele alcançado pelo oficial de justiça avaliador; 3) a perícia judicial deve ser realizada por perito especializado. Requer, liminarmente, atribuição de efeito suspensivo. No mérito, o provimento do recurso para que seja nomeado perito especializado para a realização de novo laudo pericial. Preparo recolhido (ID 55354501). É o relatório. Decido. O presente agravo de instrumento é cabível, nos termos do art. 1.015 do CPC, e foi interposto tempestivamente. A petição está acompanhada das peças obrigatórias, com a ressalva do § 5o do art. 1.017, do CPC. Conheço do recurso. Estabelece o CPC que o relator “poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal”, em casos que resultem risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, se ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso, conforme disposto no art. 1.019, inciso I, c/c art. 995, parágrafo único. Em análise preliminar, os fundamentos trazidos pela agravante não refletem a probabilidade de provimento do recurso. O art. 872 do CPC dispõe: “A avaliação realizada pelo oficial de justiça constará de vistoria e de laudo anexados ao auto de penhora ou, em caso de perícia realizada por avaliador, de laudo apresentado no prazo fixado pelo juiz, devendo-se, em qualquer hipótese, especificar: I - os bens, com as suas características, e o estado em que se encontram; II - o valor dos bens. § 1o Quando o imóvel for suscetível de cômoda divisão, a avaliação, tendo em conta o crédito reclamado, será realizada em partes, sugerindo-se, com a apresentação de memorial descritivo, os possíveis desmembramentos para alienação. § 2o Realizada a avaliação e, sendo o caso, apresentada a proposta de desmembramento, as partes serão ouvidas no prazo de 5 (cinco) dias.” – grifou-se Nos termos do art. 873, I, do CPC, “É admitida nova avaliação quando: I – qualquer das partes arguir, fundamentadamente, a ocorrência de erro na avaliação ou dolo do avaliador”. A agravante sustenta que o valor estimado do imóvel é inferior ao valor que consta nos laudos extrajudiciais providenciados por ele. O Oficial de Justiça Avaliador elaborou o laudo a partir de vistoria in loco em 28/0/2023. Reuniu fotografias do lote (que não possui edificações) e da vista frontal, além de imagens extraídas a partir do Google Street View (ID 176696184). O método avaliativo adotado foi o comparativo direto de dados de mercado, metodologia indicada como de preferência pelos itens 6.6 e 7.2.1, NBR 14653-1 da ABNT. O Oficial de Justiça avaliador considerou imóveis em situações equivalentes e características idênticas, no mesmo bairro, de modo que a comparação dos paradigmas possibilitou atribuição da média e formação do valor, após ponderar os atributos por homogeneização, tais como transposição (localização), o fato de ser ou não de esquina e o valor do metro quadrado anunciado. Foi aplicado, ad cautelam, o intervalo de segurança de 30% do valor da média encontrada entre os demais paradigmas. Assim, para encontrar a média definitiva foram excluídas as amostras de valor acima ou abaixo da variação de 30% (para mais ou para menos), de forma a aprimorar a aferição do valor real, considerada a oferta de imóveis similares na região e sem descurar do atual estado de conservação do bem. Foi considerado, ainda, que o imóvel não edificado tende a ser negociado com preço inferior ao do imóvel edificado, o que evidencia ainda mais a discrepância da amostra com variação superior a 30%. Ante o exposto, o valor alcançado pelo Oficial de Justiça (R$ R$ 556.000,00) decorre de metodologia adequada, a partir da descrição suficiente do bem, com as suas características e o estado em que se encontra. O argumento do recorrente, que a avaliação diverge daquelas apresentadas unilateralmente por ele, não preenche os requisitos necessários à nova avaliação, pois não indicam erro ou dolo do avaliador, nem levam à dúvida sobre o valor atribuído ao bem. O primeiro laudo apresentado pela agravante compara o imóvel à dois outros, porém um deles possui edificações, logo, não há similaridade (ID 179797994). Já o segundo laudo apenas menciona um valor e sequer compara o imóvel a qualquer outro (ID 179802945). Logo, é improvável que tenha havido a subavaliação expressiva do imóvel. INDEFIRO o pedido de efeito suspensivo. Comunique-se ao juízo de origem. À agravada para contrarrazões. Publique-se. Intimem-se. Brasília-DF, 3 de fevereiro de 2024. LEONARDO ROSCOE BESSA Relator