Tribunal: TJDFT
Processo: 0740185-33.2024.8.07.0000
Órgão julgador: ALVARO CIARLINI
Órgão colegiado: 2a Turma Cível
Data de publicação: 2024-09-30

Ementa:
Poder Judiciário da União Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios Gabinete do Desembargador Alvaro Ciarlini Autos no 0740185-33.2024.8.07.0000 Classe judicial: Agravo de Instrumento Agravante: Edson Pereira de Novais Agravado: Ivamar Candido Matos D e c i s ã o Trata-se de agravo de instrumento interposto por Edson Pereira de Novais contra a decisão interlocutória proferida pelo Juízo da 1a Vara de Execução de Títulos Extrajudiciais e Conflitos Arbitrais de Brasília, nos autos no 0710785-15.2017.8.07.0001, assim redigida: “O executado apresentou impugnação à arrematação, ID 202564775, com fundamento no art. 903, § 1o, Inc. I (parte final), do CPC, sob o argumento de que “a falta de atualização da avaliação que ocorreu dois anos antes da designação da hasta pública, sendo certo que cumpria a este douto Juízo determinar a atualização do bem para, então, designar a hasta, o que não ocorreu”. Realça que a avaliação foi realizada em outubro de 2021 (ID 106091269), e o leilão ocorreu em 3.11.2023 (ID: 177082716); ou seja, mais de dois anos antes da arrematação, de modo que, com fundamento no art. 480 do CPC, o Juízo deveria, de ofício ou a requerimento da parte, “ter determinado a feitura de nova avaliação, antes de ter disponibilizado o imóvel para hasta pública”. Pontua que “o prazo decorrido entre a avaliação e a arrematação se mostra significativo, mais de 02 anos, impondo-se nova avaliação do imóvel, a fim de atualizar pelo valor de mercado, evitando a ocorrência de preço vil, visto a existência de inflação significativa acumulada no período. Além do que, o valor de mercado, que serviu de parâmetro para a oferta em leilão, não sofreu correção pela inflação acumulada nos últimos 24 meses”, a impor a anulação da arrematação, conforme há muito consolidado pela jurisprudência. Frisa que ainda em 2021, “o próprio avaliador informou na sua avaliação que há forte variação de preços no mercado”, o que evidencia a nulidade do ato processual e daqueles subsequentes, nos termos artigos 480, 873 e 903 do CPC e do entendimento jurisprudencial. Argumenta haver outro vício grave que leva à completa nulidade da arrematação, consiste na “falta de informação de bens imóveis existentes nos imóveis e fundo de comercio existentes, avaliação desatualizada realizada há mais de dois anos anteriores ao leilão e a arrematação, portanto vícios com literal violação as regras estabelecidas no artigo 873, incisos I e II do CPC, além da arrematação por preço vil, o que legitima o executado a impugnar a arrematação a invalidando a teor do artigo 903 § 1o I e § 2o do CPC”. Nesse ponto, explica que “o lote 07 detém uma torre de telefonia com mais de 20 metros de altura, uma casa com mais de 100 m2 quadrados de construção; e o lote 08, nada tem, apenas plantações e o chão de cimento de um barraco que foi se deteriorando ao longo do tempo. No entanto o lote 08 foi avaliado com valor superior ao lote 07”, respetivamente em R$194.130,00 e R$195.210,00. Assim, entende que “A avaliação realizada no local pelo Sr. Oficial de Justiça Avaliador, foi muito superficial, nem sequer adentrou nos lotes, não levou em conta a locação e valor de aluguel sobre o espaço da torre, muito menos dos imóveis constantes no lote 07/08, casa residencial com mais de 100 m2 (cem metros quadrados) toda na laje onde residem o executado e seus filhos com sua família”. Realça que “este juízo já detinha conhecimento de que no lote 07 arrematado, existia uma torre de telefonia celular, tanto, que ordenou a citação das operadores locadoras, CLARO E AMERICEL , ID: 145856208, a se manifestarem nos autos, assim tendo conhecimento da existência de um fundo de comercio que não estava constando na avaliação do ano de 2021, certa dúvida já existia, porquanto deveria de oficio ter ordenado a feitura de uma nova avaliação, tendo em vista, que além de já ter se passado 2 dois anos entre a avaliação e edição da hasta do leilão, já detinha conhecimento da existência de locação de torre de telefonia, que aliás é a única fonte de renda do Executado”. Expressa que “os verdadeiros valores de cada imóvel, realizados por três imobiliárias distintas e conhecedoras dos preços praticados na Cidade de Valparaiso de Goiás” são mais de R$ 500.000,00 o lote 07, e o 08 mais de R$ 330.000,00”. Entende que “Avaliar um bem por R$ 194.130, (cento e noventa e quatro mil reais) quando o valor venal é R$ 550.000,00 e vale R$ 1.139,440 (um milhão cento e trinta e nove mil e quatrocentos e quarenta reais), considerando que o imóvel detém uma torre de antena, alugada por período de 15 anos renováveis automaticamente por mais 15 anos, no valor mensal de R$ 2.456,00 (dois mil quatrocentos e cinquenta e seis reais), trata-se de uma avaliação que leva este juízo a erro, e indubitavelmente traz a litigância de má-fé dos embargados. A arrematação foi em valor vil, o que caracteriza a sua completa nulidade”, já que o imóvel foi arrematado por R$ 126.184,50 (cento e vinte e seis mil cento e oitenta e quatro reais e cinquenta centavos), que equivalem a “11,07% (onze virgula zero sete por cento) do valor venal do imóvel, considerando a projeção de recebimento dos alugueres da torre de telefonia ou o equivalente a 22,94% (vinte e dois virgula noventa e quatro por cento) do valor venal de mercado, sem considerar a projeção de recebimento dos alugueres da torre de telefonia”, o que evidencia preço vil, por ser inferior a 40% do valor de mercado. Depois de reiterar os mesmos argumentos, coligir julgados e postular gratuidade de justiça, bem como tutela de urgência para suspender o processo e anulação da carta de arrematação, encerra requerendo que seja anulada a arrematação, com a reavaliação do imóvel. O arrematante juntou guia de recolhimento do ITBI (ID 202564775). O exequente, ID 205024901, aduz que todos os argumentos veiculados pelo executado estão preclusos (art. 507 do CPC), pois “foram objetos de outra impugnação versando sobre os mesmos fatos, e já apreciados em decisão pretérita” (IDs 187116924, 200837996”, não havendo mais “discussão acerca tanto da arrematação do bem levado a hasta pública, tampouco sobre o valor a ele atribuído quando da avaliação, pelo que tais argumentos impugnados pelo executado não merecem prosperar”. Defende que não “houve qualquer irregularidade sobre a avaliação dos imóveis, sobre seus laudos, sobre a hasta pública, bem como não fora vil o valor adquirido pelo arrematante sobre o bem imóvel”, e que “conforme certidão exarada pelo Oficial de Justiça, Sr. Reginaldo Pereira de Almeida – que além de fé pública em seus arrazoados, é avaliador por natureza, e pelo cargo que exerce”, ele “não fora atendido por qualquer morador, apesar de ‘insistentes chamamentos e buzinadas’. E (...), conforme demonstram as imagens tiradas pelo Oficial de Justiça, e que constam do processo executivo, não havia qualquer pessoa no local”. Diz que “conforme pode-se verificar pelo laudo de avaliação do imóvel constante do Id. 186861647, os imóveis foram avaliados pormenorizadamente, tanto o imóvel 1, descrito pelo Lote 07, da Quadra “B”, quanto o imóvel 2, descrito pelo Lote 08, da mesma Quadra”. “E pela impossibilidade de adentrar aos imóveis, conforme certificado, descreveu as benfeitorias, mencionando zona e logradouro, as condições de infraestrutura urbana, perspectivas de mercado, registro fotográfico dos imóveis vistoriados, métodos de avaliação e fator fonte, indicado para aferir a diferença entre o valor pedido e o de venda. Portanto, observadas todas as formalidades legais do Sr. Oficial de Justiça Avaliador, para as avaliações impugnadas”, não sendo considerado vil o preço da arrematação (art. 891 do CPC), pois a avaliação foi homologada por falta de impugnação e a venda não inferior ao valor do bem. Por fim, requer o indeferimento do pedido formulado e o levantamento dos valores em seu favor. O executado se manifestou, em réplica (ID 206549300), em que refuta os argumentos veiculados pelo exequente e reitera os pedidos que fizera. O executado apresentou novas petições, IDs 210764440 e 210824611, para reiterar a análise do pedido de tutela de urgência incidental para suspender a arrematação até o julgamento final do pedido (ID 202564775), pois o Juízo da Comarca de Valparaiso de Goiás expediu mandado de sua intimação para desocupação voluntária do imóvel objeto desta demanda. Sucintamente relatados, decido. Inicialmente, quanto ao pedido de antecipação de tutela formulado pelo executado para suspender a expropriação, sua análise fica prejudicada com o julgamento definitivo da pretensão. Todavia, diante dos fatos narrados e provados por ele, a evidenciar a imissão temporã na posse pelo arrematante, é conveniente que sejam estancados os atos expropriatórios do imóvel (Lote no 07 da Quadra "B", do Loteamento Vila Saionara, Valparaíso de Goiás/GO, matriculado sob o no 6.922 no Ofício de Registros de Imóveis e Anexos da Comarca de Valparaíso de Goiás-GO), até a preclusão desta decisão. Isso porque, em hipóteses que tais, aplica-se a regra do § 1o, inc. I, do art. 877 do CPC, que atribui a este Juízo a determinação de expedição de mandado de imissão na posse em favor do arrematante, quando se tratar de bem imóvel. Em relação ao mérito, o executado pretende, em suma (ID 202564775), a invalidação do ato de alienação judicial, sob o fundamento de que a arrematação foi realizada por preço vil, hipótese expressamente ressalvada no artigo 903, § 1o, I, do Código de Processo Civil. Sustenta que houve majoração do valor imóvel, uma vez que a avaliação foi realizada em 17.10.2021, ID 106091269, mas o bem foi levado a leilão depois de superados mais de dois anos, em 3.11.2023 (ID 177082716. Além disso, verbera a avaliação homologada (no dia 21/12/2022: R$ 194.130,00), porque o respectivo laudo, elaborado por oficial de justiça, estaria eivado por flagrantes imprecisões, pois não levou em conta as peculiaridades do bem, inclusive ‘torre’ existente no local e alugada para empresa de telefonia. Assim, com base em laudos particulares que já junta, afirma que o valor correto do imóvel seria entre R$ 515.000,00 e R$ 550.000,00, e não de apenas R$ 194.130,00, havendo de se considerar vil o preço de R$ 126.184,50, pagos pelo arrematante, por ser inferir a 50% do correto preço de mercado. A despeito da envergadura dos argumentos ventilados, a pretensão do executada esbarra em questão processual. É que, conforme entendimento do colendo Superior Tribunal de Justiça, foi superado o prazo para impugnar a avaliação do imóvel, porque a pretensão foi trazida a desate depois da arrematação. Nesse sentido: AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS À ARREMATAÇÃO. NULIDADE NA ARREMATAÇÃO NÃO VERIFICADA. PRETENSÃO DE REVISÃO DO VALOR DA AVALIAÇÃO DO IMÓVEL. IMPOSSIBILIDADE. IMPUGNAÇÃO À AVALIAÇÃO NÃO REALIZADA NOS AUTOS DA EXECUÇÃO. PRECLUSÃO. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO NÃO PROVIDO. 1. Eventual nulidade no edital de leilão, por ter indicado que o bem arrematado teria área maior do que a efetivamente existente, aproveita apenas ao arrematante, não sendo cabível tal alegação pelo devedor que não foi prejudicado. 2. Segundo a jurisprudência desta Corte, não se considera vil o preço de arrematação superior a 50% do valor da avaliação. Precedentes. 3. Da mesma forma, nos termos da jurisprudência desta Corte, o pedido de reavaliação do bem penhorado só pode se dar antes da sua adjudicação ou alienação. Precedentes. 4. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no AREsp n. 1.844.655/MS, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 13/11/2023, DJe de 17/11/2023.). RECURSO ESPECIAL - PEDIDO DE EFEITO SUSPENSIVO REALIZADO NAS RAZÕES RECURSAIS - IMPOSSIBILIDADE - OFENSA AO ART. 535 DO CPC – INEXISTÊNCIA. EMBARGOS À ARREMATAÇÃO - VÍCIO NA REPRESENTAÇÃO DO ARREMATANTE - INOCORRÊNCIA - PEDIDO DE REAVALIAÇÃO DO BEM PENHORADO APÓS A ARREMATAÇÃO - PRECLUSÃO - PREÇO VIL - NÃO-CARACTERIZAÇÃO - NULIDADE DO EDITAL - OMISSÃO QUANTO À PENDÊNCIA DE CAUSA OU RECURSO - NECESSIDADE DE NA REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO E LEGITIMIDADE DO ARREMATANTE - VÍCIOS INTIMAÇÃO - NÃO-OCORRÊNCIA - EXEQUENTE-ARREMATANTE - EXIBIÇÃO DO PREÇO - DESNECESSIDADE - LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ DO EMBARGADO/RECORRIDO - PREQUESTIONAMENTO INCIDÊNCIA DA SÚMULA 211/STJ - RECURSO IMPROVIDO. [..] 5. Em qualquer das hipóteses previstas nos incisos do artigo 683 do Diploma Adjetivo Civil, o pedido de reavaliação do bem penhorado deverá se dar antes da sua adjudicação ou alienação. Tendo, in casu, o pleito sido requerido quando já ultimado o ato expropriatório (após a arrematação) não há como afastar a sua preclusão. 6. Não se caracteriza vil o lance que alcançar, ao menos, a metade do valor da avaliação. [...] 13. Recurso a que se nega provimento. (REsp n. 1.014.705/MS, relator Ministro Massami Uyeda, Terceira Turma, julgado em 24/8/2010, DJe de 14/9/2010.). Na hipótese, a avaliação do Lote no 07 da Quadra "B", do Loteamento Vila Saionara, Valparaíso de Goiás/GO, matriculado sob o no 6.922 no Ofício de Registros de Imóveis e Anexos da Comarca de Valparaíso de Goiás-GO, foi homologada em 21.12.2022, em decisão com o seguinte teor, ID 145856208: À falta de impugnação (id 117854169), homologo a avaliação dos imóveis, ID 106091269: Lote no 07 da Quadra "B", do Loteamento Vila Saionara, matrícula no 6.922 em R$ 194.130,00 (cento e noventa e quatro mil e cento e trinta reais), e o Lote no 08 da Quadra "B", do Loteamento Vila Saionara, matrícula no 8.256 em 195.210,00 (cento e noventa e cinco mil e duzentos e dez reais). Ocorre que contra essa decisão o executado interpôs recurso de apelação, que não foi conhecido pelo Tribunal, ID 164509783, cuja preclusão ocorreu em 05/07/2023, ID 16450978. Sob essa perspectiva, não há falar em venda do imóvel por preço vil, uma vez que a avaliação foi homologada nos termos da decisão transcrita e preclusa (certidão de trânsito em julgado, ID 164509785), de modo que o parâmetro a ser considerado é o valor de R$ 194.130,00. Logo, o preço pago pelo arrematante (R$ 126.184,50) não é inferior a 50% da avaliação, a debilitar o pedido anulatório. Noutro pórtico, matéria análoga foi enfrentada no agravo de instrumento no 0715351-63.2024.8.07.0000, interposto pelo executado, com a seguinte ementa: PROCESSUAL GRATUIDADE DA JUSTIÇA. PREPARO. RECOLHIMENTO. ATO INCOMPATÍVEL. PRECLUSÃO LÓGICA. EXECUÇÃO TÍTULO EXTRAJUDICIAL. BEM DE FAMÍLIA. BOA-FÉ OBJETIVA. VIOLAÇÃO. DIREITO DE PROPRIEDADE. ABUSO. FRAUDE À EXECUÇÃO. IMPENHORABILIDADE. AFASTAMENTO. OFICIAL DE JUSTIÇA. NOVA AVALIAÇÃO. HIPÓTESE LEGAL. INEXISTÊNCIA. PRECLUSÃO. 1. O recolhimento do preparo pela parte que requer a gratuidade da justiça configura hipótese de preclusão lógica, por ser ato incompatível com o referido benefício. 2. A caracterização de um imóvel como bem de família, para receber a proteção da impenhorabilidade prevista na Lei n. 8.009/1990, decorre da comprovação de que este seja o único imóvel de propriedade do devedor, bem como de que sirva, efetivamente, de residência à entidade familiar ou de que dele percebem-se frutos destinados à subsistência da família. 3. A proteção legal do bem de família pode ser afastada quando caracterizado abuso do direito de propriedade, violação da boa-fé objetiva e fraude à execução. Precedentes do Superior Tribunal de Justiça. 4. Admite-se a realização de nova avaliação quando demonstrada a ocorrência das hipóteses elencadas no art. 873 do Código de Processo Civil. 5. A mera apresentação de laudo produzido por corretor de imóveis com valor diverso do apresentado pelo Oficial de Justiça não é capaz de desconstituir a avaliação por este realizada. 6. A preclusão veda a repetição de atos processuais, ou o retorno a fases já ultrapassadas, o que proporciona não só a segurança jurídica e a razoável duração do processo, mas também a boa-fé e a lealdade no trâmite processual. 7. Agravo de instrumento desprovido. (Acórdão 1879309, 07153516320248070000, Relator(a): HECTOR VALVERDE SANTANNA, 2a Turma Cível, data de julgamento: 21/6/2024, publicado no DJE: 26/6/2024. Pág.: Sem Página Cadastrada.) Grifei. Diante dessa realidade processual, não há como aplicar as regras processuais invocados pelo executado, sobretudo os artigos 480 e 873 do CPC. Posto isso, indefiro o pedido do executado. Preclusa esta decisão, o processo seguirá em seus ulteriores termos, conforme dito na parte inicial da fundamentação. Publique-se.” (Grifos constantes no original) O agravante alega em suas razões recursais (Id. 64343149), em breve síntese, que o Juízo singular incorreu em equívoco ao indeferir o requerimento, formulado pelo recorrente nos autos do processo executivo de origem, destinado à declaração de nulidade do ato de arrematação referente ao imóvel localizado no lote no 07, quadra "B", do Loteamento Vila Saionara, no Município de Valparaíso de Goiás-GO, anteriormente pertencente ao devedor, medida efetuada como meio de satisfação do crédito buscado pelo recorrido. Afirma, inicialmente, que não têm condições financeiras para custear as despesas do processo sem prejuízo da subsistência do seu núcleo familiar, motivo pelo qual deve ser deferida a gratuidade de justiça. Destaca a ocorrência de desrespeito à regra prevista no art. 903, § 1o, inc. I, do CPC, diante da falta de atualização do valor atribuído ao imóvel alienado, pois a avaliação ocorreu 2 (dois) anos antes da designação da respectiva hasta pública, o que resultou na configuração da hipótese de arrematação do bem imóvel por preço irrisório. Verbera que o requerimento formulado pelo devedor e indeferido pelo Juízo singular não tem por objetivo a promoção de nova avaliação do imóvel, de acordo com as regras previstas no art. 873 do CPC, mas a declaração de nulidade processual diante da ocorrência de irregularidades insanáveis no curso do procedimento concernente ao leilão judicial. Requer, portanto, a concessão de efeito suspensivo, bem como o subsequente provimento do recurso para que a decisão interlocutória agravada seja reformada, com a declaração de invalidade do ato de arrematação e o sobrestamento da imissão do arrematante na posse do imóvel em referência. A guia de recolhimento do valor referente ao preparo recursal e o respectivo comprovante de pagamento não foram acostados aos presentes autos, em razão do requerimento de gratuidade de justiça formulado nas razões recursais. É a breve exposição. Decido. Inicialmente convém destacar que o agravante não instruiu o presente recurso com a guia de recolhimento do valor referente ao preparo recursal e o respectivo comprovante de pagamento, diante da formulação de requerimento de gratuidade de justiça nas razões recursais. Ocorre que os documentos anexados aos presentes autos não permitem afirmar, com a segurança necessária, a situação de precariedade econômica ora alegada pelo recorrente, circunstância que justificaria, em um primeiro momento, a sua intimação para apresentar novos documentos ou mesmo proceder ao recolhimento do montante correspondente. Isso não obstante, no caso em análise a referida determinação não é necessária, em razão da existência de óbice processual intransponível, que impede o conhecimento do recurso. É atribuição do Relator designado para processar o recurso a tarefa de proceder ao juízo de admissibilidade do agravo de instrumento, com o intuito de que seja aferida a presença dos pressupostos recursais intrínsecos (ligados à subsistência da pretensão recursal) e extrínsecos (ligados ao exercício dessa pretensão). No exercício do juízo de admissibilidade, percebe-se que o agravo de instrumento interposto pelo recorrente não reúne todos os requisitos necessários ao conhecimento e processamento. As premissas em que são assentados os requisitos de admissibilidade espelham a verificação de aspectos formais que, ao serem preenchidos, permitem a análise do tema de fundo do recurso. No caso concreto sobreleva o exame do interesse recursal pertinente ao agravante, que deve ser analisado sob o viés do binômio utilidade-necessidade, nos termos das regras previstas nos artigos 17 e 996, parágrafo único, ambos do CPC. A utilidade é revelada com a possibilidade de propiciar, o recurso, algum proveito para o recorrente. A necessidade consiste na fundamentalidade do recurso como meio necessário para se obter um resultado útil. A questão submetida ao conhecimento deste Egrégio Tribunal de Justiça consiste em avaliar a necessidade de declaração da invalidade do ato de arrematação do bem imóvel anteriormente pertencente ao recorrente, diante da possível configuração da hipótese de arrematação do bem por preço irrisório decorrente do transcurso de considerável lapso temporal entre a avaliação e a designação da respectiva hasta pública. A esse respeito convém destacar que os temas referentes à legitimidade do laudo de avaliação, à sua posterior homologação pelo Juízo singular e à regularidade do ato de arrematação foram articulados, com pequenas variações argumentativas, diversas vezes pelo agravante no curso do processo de origem. O Juízo singular, já na primeira oportunidade, por meio de decisão interlocutória proferida aos 19 de março de 2024, rejeitou a alegação de arrematação do bem imóvel por preço irrisório ao fundamento de que se trata de tema acobertado pelos efeitos da preclusão, diante da ausência de impugnação oportuna em relação à decisão interlocutória anterior que havia homologado o laudo de avaliação, proferida aos 21 de dezembro de 2022, senão vejamos (Id. 187116924, fl. 2, dos autos do processo de origem): “4. Da impugnação à arrematação O executado apresentou impugnação à arrematação pleiteando anulação do leilão e a invalidade do auto de arrematação. Para tanto, aduz que apesar de o 2o leilão ter ocorrido no dia 30-11-2023, o auto de arrematação foi assinado pelo leiloeiro em 12-04-2023 e pelo arrematante, em 12-01-2023, e que as assinaturas em datas anteriores ao leilão já são suficientes para o invalidar. Afirma também que os reais proprietários e possuidores dos imóveis são os filhos do executado, Fernando, Ronald e sua esposa Silvia, razão pela qual deveriam ter sido intimados da penhora e posterior arrematação do imóvel. Alega a impenhorabilidade do imóvel por ser bem de família, uma vez que residem no imóvel o executado, seu filho Ronald, sua nora Silvia e seu neto. Requer, ainda, a nulidade da penhora e do auto de arrematação em razão da venda do imóvel por preço vil. Sucintamente relatados, decido. Quanto à alegação de que as assinaturas do leiloeiro e do arrematante foram apostas no auto de arrematação com data anterior à realização do leilão, tal é debilitado por mera análise das datas geradas pelos certificados digitais, as quais contradizem as assertivas do executado, pois as firmas, definitivamente, não precederam ao leilão. Tem-se que o arrematante assinou o auto no dia 01-12-223; já o leiloeiro o assinou em 04-12-2023. A impenhorabilidade do imóvel, por ser bem de família e ser de titularidade dos filhos do executado, esses mesmos temas são objetos de discussão nos autos dos embargos de terceiro no 0749571-21.2023.8.07.0001, em trâmite neste Juízo, nos quais foi indeferido o pedido de manutenção dos embargantes (FERNANDO NERES NOVAIS e RONALD NERES NOVAIS DA SILVA, filhos do executado) na posse dos imóveis. Ademais, não ficou configurada a alegação de serem os imóveis bem de família, nos termos da decisão (ID 187109742), que ora colaciono. Ademais, não há falar em venda do imóvel por preço vil, uma vez que a avaliação foi homologada, nos termos da decisão há muito preclusa de ID 145856208 (certidão de trânsito em julgado, ID 164509785). Posto isso, rejeito a impugnação de ID 188217657.” (Ressalvam-se os grifos) Nos atos decisórios subsequentes o Juízo singular apenas reafirmou a inviabilidade de instauração de novo debate a respeito do tema aludido, acobertado, insista-se, pelos efeitos da preclusão. Na decisão interlocutória referida no Id. 200837996 dos autos do processo de origem, por exemplo, foi reiterado que “a despeito dos argumentos trazidos pelo executado, já houve apreciação da impugnação ao leilão” e destacado que “as matérias afetas à nulidade dos atos que precederam ao leilão já foram enfrentadas, e as decisões relativas a elas ou estão preclusas ou não têm efeito suspensivo”. Por meio do pronunciamento judicial agora recorrido foi novamente afirmada a inviabilidade de reexame das alegações articuladas pelo agravante nas presentes razões recursais, senão vejamos: “Em relação ao mérito, o executado pretende, em suma (ID 202564775), a invalidação do ato de alienação judicial, sob o fundamento de que a arrematação foi realizada por preço vil, hipótese expressamente ressalvada no artigo 903, § 1o, I, do Código de Processo Civil. Sustenta que houve majoração do valor imóvel, uma vez que a avaliação foi realizada em 17.10.2021, ID 106091269, mas o bem foi levado a leilão depois de superados mais de dois anos, em 3.11.2023 (ID 177082716). (...) A despeito da envergadura dos argumentos ventilados, a pretensão do executada esbarra em questão processual. É que, conforme entendimento do colendo Superior Tribunal de Justiça, foi superado o prazo para impugnar a avaliação do imóvel, porque a pretensão foi trazida a desate depois da arrematação. (...) Na hipótese, a avaliação do Lote no 07 da Quadra "B", do Loteamento Vila Saionara, Valparaíso de Goiás/GO, matriculado sob o no 6.922 no Ofício de Registros de Imóveis e Anexos da Comarca de Valparaíso de Goiás-GO, foi homologada em 21.12.2022 (...) Ocorre que contra essa decisão o executado interpôs recurso de apelação, que não foi conhecido pelo Tribunal, ID 164509783, cuja preclusão ocorreu em 05/07/2023, ID 16450978. Sob essa perspectiva, não há falar em venda do imóvel por preço vil, uma vez que a avaliação foi homologada nos termos da decisão transcrita e preclusa (certidão de trânsito em julgado, ID 164509785), de modo que o parâmetro a ser considerado é o valor de R$ 194.130,00. Logo, o preço pago pelo arrematante (R$ 126.184,50) não é inferior a 50% da avaliação, a debilitar o pedido anulatório.” É preciso destacar, do mesmo modo, que o ora agravante interpôs recursos contra as decisões interlocutórias proferidas pelo Juízo singular no curso do processo executivo de origem, de modo que o tema também já foi objeto de deliberação por este Egrégio Tribunal de Justiça. Contra o ato decisório que indeferiu a impugnação à arrematação, o recorrente interpôs agravo de instrumento (autos no 0715351-63.2024.8.07.0000), que foi desprovido pela Egrégia 2a Turma Cível, ocasião em que também foi reconhecida a ocorrência do fenômeno processual referente à preclusão no que diz respeito à avaliação e ao preço atribuído ao imóvel. A propósito, convém reproduzir o seguinte excerto do voto condutor proferido naquela oportunidade: “As alegações do agravante de que o laudo de avaliação realizado pelo Oficial de Justiça é irregular e de que a penhora e a arrematação são nulas porque os imóveis foram vendidos a preço vil não se sustentam. A avaliação dos imóveis foi feita de forma adequada. O laudo apresentado pelo Oficial de Justiça trouxe imagens dos bens e sua descrição, além de informar o método de avaliação empregado. O agravante não demonstrou quaisquer das hipóteses elencadas no art. 873 do Código de Processo Civil, a despeito de discordar da avaliação feita pelo Oficial de Justiça. A mera apresentação de laudo produzido por corretor de imóveis de confiança do agravante com valor diverso do apresentado pelo auxiliar do Juízo não é capaz de desconstituir a avaliação por este realizada. (...) O agravante foi devidamente intimado da avaliação, mas não apresentou impugnação. Não se insurgiu quanto à avaliação, nem questionou o valor atribuído aos imóveis na primeira oportunidade em que manifestou nos autos, quando apenas alegou: 1) nulidade do título executivo; 2) impenhorabilidade dos imóveis por terem sido doados e, desse modo, integrarem patrimônio de terceiro. O laudo de avaliação foi devidamente homologado. Não houve a interposição de recurso contra a decisão homologatória. A questão referente ao preço dos imóveis, portanto, está preclusa. Nelson Nery Junior e Rosa Maria de Andrade Nery ensinam que a preclusão é a consequência que decorre de a parte haver perdido a faculdade de praticar ato processual, circunstância essa que impede o juiz de redecidir questões preclusas. O art. 507 do Código de Processo Civil estabelece que é vedado à parte discutir no curso do processo as questões já decididas a cujo respeito se operou a preclusão. A preclusão veda a repetição de atos processuais, ou o retorno a fases já ultrapassadas, o que proporciona não só a segurança jurídica e a razoável duração do processo, mas também a boa-fé e a lealdade no trâmite processual.” Posteriormente, contra a decisão interlocutória que indeferiu o requerimento de tutela provisória formulado pelo devedor nos autos do processo de origem novo recurso de agravo de instrumento foi manejado pelo ora recorrente (autos no 0725239-56.2024.8.07.0000), sendo certo que o Eminente Relator, Desembargador Héctor Valverde Santanna, por meio de decisão monocrática, deixou de conhecer o recurso, precisamente em razão dos efeitos da preclusão, senão vejamos (Id. 207294211 dos autos do processo de origem): “Examinadas as razões recursais, entendo que o presente recurso não ultrapassa a barreira da admissibilidade. Verifico que as teses de: 1) nulidade da penhora e do auto de arrematação em razão de preço vil; e 2) impenhorabilidade de bem de família foram apresentadas anteriormente perante esta Relatoria e julgadas no Agravo de Instrumento n. 0715351-63.2024.8.07.0000 (...) A preclusão veda a repetição de atos processuais ou o retorno a fases ultrapassadas, o que proporciona a segurança jurídica e a razoável duração do processo, além de preservar a boa-fé e a lealdade no trâmite processual. É vedado à parte discutir no curso do processo as questões anteriormente decididas a cujo respeito operou-se a preclusão, conforme art. 507 do Código de Processo Civil.” Diante desse contexto é perceptível que a controvérsia jurídica está acobertada pelos efeitos da preclusão, de acordo com as normas previstas nos artigos 505, 507 e 508, todos do CPC, razão pela qual não é possível admitir a pretendida deliberação por meio do presente agravo de instrumento. A preclusão, que provém do étimo latino praecludere, está atrelada à perda ou extinção de uma faculdade processual pela parte. Sua função é justamente evitar condutas extemporâneas, contraditórias ou repetitivas, além de preservar a boa-fé objetiva e o devido processo legal. O recorrente, com a presente iniciativa recursal, pretende impedir os regulares efeitos de decisões interlocutórias e acórdãos anteriores acobertados pelos efeitos da preclusão, circunstância que corrobora a ausência do pressuposto intrínseco alusivo ao interesse recursal. A propósito, atente-se ao teor da seguinte ementa da lavra deste Egrégio Sodalício: “AGRAVO INTERNO EM AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROCESSUAL CIVIL. PRECLUSÃO TEMPORAL. QUESTÃO NÃO IMPUGNADA OPORTUNA E TEMPESTIVAMENTE. RECURSO QUE NÃO PREENCHE OS REQUISITOS NECESSÁRIOS AO CONHECIMENTO. RECURSO DESPROVIDO. 1. Hipótese de interposição de agravo interno contra decisão monocrática que não conheceu o agravo de instrumento, diante do fundamento de que a questão discutida no recurso está acobertada pelos efeitos da preclusão. 2. É atribuição do relator a tarefa de proceder ao juízo de admissibilidade do agravo de instrumento, com o intuito de aferir a presença dos pressupostos recursais intrínsecos (ligados à subsistência da pretensão recursal) e extrínsecos (relativos ao exercício dessa pretensão), bem como a regularidade da representação das partes. 3. As premissas em que são assentados os requisitos de admissibilidade espelham a verificação de aspectos formais que, ao serem preenchidos, permitem a análise da questão de fundo do recurso. 3.1. A utilidade é revelada pela possibilidade de propiciar o recurso algum proveito para o recorrente. A necessidade consiste na fundamentalidade do recurso como meio necessário para se obter um resultado útil. 3.2. Na hipótese dos autos, a despeito de ser tempestivo e ter preenchidos os pressupostos extrínsecos de admissibilidade, o agravo de instrumento interposto não deve ser conhecido. 3.3. Com efeito, à vista da ausência de impugnação oportuna e tempestiva, a questão trazida aos presentes autos foi acobertada pelos efeitos da preclusão temporal, razão pela qual não pode ser objeto de deliberação no atual momento processual. 4. Agravo interno conhecido e desprovido.” (Acórdão no 1893383, 07170092520248070000, Relator(a): ALVARO CIARLINI, 2a Turma Cível, data de julgamento: 17/7/2024) (Ressalvam-se os grifos) Em síntese, diante da ausência do pressuposto intrínseco concernente ao interesse recursal, o presente agravo de instrumento também não está apto a superar a barreira do conhecimento. Feitas essas considerações e, com respaldo nos fundamentos acima delineados, deixo de conhecer o recurso, nos moldes da regra prevista no art. 932, inc. III, do CPC. Cientifique-se o Juízo singular. Publique-se. Brasília-DF, 26 de setembro de 2024. Desembargador Alvaro Ciarlini Relator

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios Gabinete do Desembargador Alvaro Ciarlini Autos no 0740185-33.2024.8.07.0000 Classe judicial: Agravo de Instrumento Agravante: Edson Pereira de Novais Agravado: Ivamar Candido Matos D e c i s ã o Trata-se de agravo de instrumento interposto por Edson Pereira de Novais contra a decisão interlocutória proferida pelo Juízo da 1a Vara de Execução de Títulos Extrajudiciais e Conflitos Arbitrais de Brasília, nos autos no 0710785-15.2017.8.07.0001, assim redigida: “O executado apresentou impugnação à arrematação, ID 202564775, com fundamento no art. 903, § 1o, Inc. I (parte final), do CPC, sob o argumento de que “a falta de atualização da avaliação que ocorreu dois anos antes da designação da hasta pública, sendo certo que cumpria a este douto Juízo determinar a atualização do bem para, então, designar a hasta, o que não ocorreu”. Realça que a avaliação foi realizada em outubro de 2021 (ID 106091269), e o leilão ocorreu em 3.11.2023 (ID: 177082716); ou seja, mais de dois anos antes da arrematação, de modo que, com fundamento no art. 480 do CPC, o Juízo deveria, de ofício ou a requerimento da parte, “ter determinado a feitura de nova avaliação, antes de ter disponibilizado o imóvel para hasta pública”. Pontua que “o prazo decorrido entre a avaliação e a arrematação se mostra significativo, mais de 02 anos, impondo-se nova avaliação do imóvel, a fim de atualizar pelo valor de mercado, evitando a ocorrência de preço vil, visto a existência de inflação significativa acumulada no período. Além do que, o valor de mercado, que serviu de parâmetro para a oferta em leilão, não sofreu correção pela inflação acumulada nos últimos 24 meses”, a impor a anulação da arrematação, conforme há muito consolidado pela jurisprudência. Frisa que ainda em 2021, “o próprio avaliador informou na sua avaliação que há forte variação de preços no mercado”, o que evidencia a nulidade do ato processual e daqueles subsequentes, nos termos artigos 480, 873 e 903 do CPC e do entendimento jurisprudencial. Argumenta haver outro vício grave que leva à completa nulidade da arrematação, consiste na “falta de informação de bens imóveis existentes nos imóveis e fundo de comercio existentes, avaliação desatualizada realizada há mais de dois anos anteriores ao leilão e a arrematação, portanto vícios com literal violação as regras estabelecidas no artigo 873, incisos I e II do CPC, além da arrematação por preço vil, o que legitima o executado a impugnar a arrematação a invalidando a teor do artigo 903 § 1o I e § 2o do CPC”. Nesse ponto, explica que “o lote 07 detém uma torre de telefonia com mais de 20 metros de altura, uma casa com mais de 100 m2 quadrados de construção; e o lote 08, nada tem, apenas plantações e o chão de cimento de um barraco que foi se deteriorando ao longo do tempo. No entanto o lote 08 foi avaliado com valor superior ao lote 07”, respetivamente em R$194.130,00 e R$195.210,00. Assim, entende que “A avaliação realizada no local pelo Sr. Oficial de Justiça Avaliador, foi muito superficial, nem sequer adentrou nos lotes, não levou em conta a locação e valor de aluguel sobre o espaço da torre, muito menos dos imóveis constantes no lote 07/08, casa residencial com mais de 100 m2 (cem metros quadrados) toda na laje onde residem o executado e seus filhos com sua família”. Realça que “este juízo já detinha conhecimento de que no lote 07 arrematado, existia uma torre de telefonia celular, tanto, que ordenou a citação das operadores locadoras, CLARO E AMERICEL , ID: 145856208, a se manifestarem nos autos, assim tendo conhecimento da existência de um fundo de comercio que não estava constando na avaliação do ano de 2021, certa dúvida já existia, porquanto deveria de oficio ter ordenado a feitura de uma nova avaliação, tendo em vista, que além de já ter se passado 2 dois anos entre a avaliação e edição da hasta do leilão, já detinha conhecimento da existência de locação de torre de telefonia, que aliás é a única fonte de renda do Executado”. Expressa que “os verdadeiros valores de cada imóvel, realizados por três imobiliárias distintas e conhecedoras dos preços praticados na Cidade de Valparaiso de Goiás” são mais de R$ 500.000,00 o lote 07, e o 08 mais de R$ 330.000,00”. Entende que “Avaliar um bem por R$ 194.130, (cento e noventa e quatro mil reais) quando o valor venal é R$ 550.000,00 e vale R$ 1.139,440 (um milhão cento e trinta e nove mil e quatrocentos e quarenta reais), considerando que o imóvel detém uma torre de antena, alugada por período de 15 anos renováveis automaticamente por mais 15 anos, no valor mensal de R$ 2.456,00 (dois mil quatrocentos e cinquenta e seis reais), trata-se de uma avaliação que leva este juízo a erro, e indubitavelmente traz a litigância de má-fé dos embargados. A arrematação foi em valor vil, o que caracteriza a sua completa nulidade”, já que o imóvel foi arrematado por R$ 126.184,50 (cento e vinte e seis mil cento e oitenta e quatro reais e cinquenta centavos), que equivalem a “11,07% (onze virgula zero sete por cento) do valor venal do imóvel, considerando a projeção de recebimento dos alugueres da torre de telefonia ou o equivalente a 22,94% (vinte e dois virgula noventa e quatro por cento) do valor venal de mercado, sem considerar a projeção de recebimento dos alugueres da torre de telefonia”, o que evidencia preço vil, por ser inferior a 40% do valor de mercado. Depois de reiterar os mesmos argumentos, coligir julgados e postular gratuidade de justiça, bem como tutela de urgência para suspender o processo e anulação da carta de arrematação, encerra requerendo que seja anulada a arrematação, com a reavaliação do imóvel. O arrematante juntou guia de recolhimento do ITBI (ID 202564775). O exequente, ID 205024901, aduz que todos os argumentos veiculados pelo executado estão preclusos (art. 507 do CPC), pois “foram objetos de outra impugnação versando sobre os mesmos fatos, e já apreciados em decisão pretérita” (IDs 187116924, 200837996”, não havendo mais “discussão acerca tanto da arrematação do bem levado a hasta pública, tampouco sobre o valor a ele atribuído quando da avaliação, pelo que tais argumentos impugnados pelo executado não merecem prosperar”. Defende que não “houve qualquer irregularidade sobre a avaliação dos imóveis, sobre seus laudos, sobre a hasta pública, bem como não fora vil o valor adquirido pelo arrematante sobre o bem imóvel”, e que “conforme certidão exarada pelo Oficial de Justiça, Sr. Reginaldo Pereira de Almeida – que além de fé pública em seus arrazoados, é avaliador por natureza, e pelo cargo que exerce”, ele “não fora atendido por qualquer morador, apesar de ‘insistentes chamamentos e buzinadas’. E (...), conforme demonstram as imagens tiradas pelo Oficial de Justiça, e que constam do processo executivo, não havia qualquer pessoa no local”. Diz que “conforme pode-se verificar pelo laudo de avaliação do imóvel constante do Id. 186861647, os imóveis foram avaliados pormenorizadamente, tanto o imóvel 1, descrito pelo Lote 07, da Quadra “B”, quanto o imóvel 2, descrito pelo Lote 08, da mesma Quadra”. “E pela impossibilidade de adentrar aos imóveis, conforme certificado, descreveu as benfeitorias, mencionando zona e logradouro, as condições de infraestrutura urbana, perspectivas de mercado, registro fotográfico dos imóveis vistoriados, métodos de avaliação e fator fonte, indicado para aferir a diferença entre o valor pedido e o de venda. Portanto, observadas todas as formalidades legais do Sr. Oficial de Justiça Avaliador, para as avaliações impugnadas”, não sendo considerado vil o preço da arrematação (art. 891 do CPC), pois a avaliação foi homologada por falta de impugnação e a venda não inferior ao valor do bem. Por fim, requer o indeferimento do pedido formulado e o levantamento dos valores em seu favor. O executado se manifestou, em réplica (ID 206549300), em que refuta os argumentos veiculados pelo exequente e reitera os pedidos que fizera. O executado apresentou novas petições, IDs 210764440 e 210824611, para reiterar a análise do pedido de tutela de urgência incidental para suspender a arrematação até o julgamento final do pedido (ID 202564775), pois o Juízo da Comarca de Valparaiso de Goiás expediu mandado de sua intimação para desocupação voluntária do imóvel objeto desta demanda. Sucintamente relatados, decido. Inicialmente, quanto ao pedido de antecipação de tutela formulado pelo executado para suspender a expropriação, sua análise fica prejudicada com o julgamento definitivo da pretensão. Todavia, diante dos fatos narrados e provados por ele, a evidenciar a imissão temporã na posse pelo arrematante, é conveniente que sejam estancados os atos expropriatórios do imóvel (Lote no 07 da Quadra "B", do Loteamento Vila Saionara, Valparaíso de Goiás/GO, matriculado sob o no 6.922 no Ofício de Registros de Imóveis e Anexos da Comarca de Valparaíso de Goiás-GO), até a preclusão desta decisão. Isso porque, em hipóteses que tais, aplica-se a regra do § 1o, inc. I, do art. 877 do CPC, que atribui a este Juízo a determinação de expedição de mandado de imissão na posse em favor do arrematante, quando se tratar de bem imóvel. Em relação ao mérito, o executado pretende, em suma (ID 202564775), a invalidação do ato de alienação judicial, sob o fundamento de que a arrematação foi realizada por preço vil, hipótese expressamente ressalvada no artigo 903, § 1o, I, do Código de Processo Civil. Sustenta que houve majoração do valor imóvel, uma vez que a avaliação foi realizada em 17.10.2021, ID 106091269, mas o bem foi levado a leilão depois de superados mais de dois anos, em 3.11.2023 (ID 177082716. Além disso, verbera a avaliação homologada (no dia 21/12/2022: R$ 194.130,00), porque o respectivo laudo, elaborado por oficial de justiça, estaria eivado por flagrantes imprecisões, pois não levou em conta as peculiaridades do bem, inclusive ‘torre’ existente no local e alugada para empresa de telefonia. Assim, com base em laudos particulares que já junta, afirma que o valor correto do imóvel seria entre R$ 515.000,00 e R$ 550.000,00, e não de apenas R$ 194.130,00, havendo de se considerar vil o preço de R$ 126.184,50, pagos pelo arrematante, por ser inferir a 50% do correto preço de mercado. A despeito da envergadura dos argumentos ventilados, a pretensão do executada esbarra em questão processual. É que, conforme entendimento do colendo Superior Tribunal de Justiça, foi superado o prazo para impugnar a avaliação do imóvel, porque a pretensão foi trazida a desate depois da arrematação. Nesse sentido: AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS À ARREMATAÇÃO. NULIDADE NA ARREMATAÇÃO NÃO VERIFICADA. PRETENSÃO DE REVISÃO DO VALOR DA AVALIAÇÃO DO IMÓVEL. IMPOSSIBILIDADE. IMPUGNAÇÃO À AVALIAÇÃO NÃO REALIZADA NOS AUTOS DA EXECUÇÃO. PRECLUSÃO. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO NÃO PROVIDO. 1. Eventual nulidade no edital de leilão, por ter indicado que o bem arrematado teria área maior do que a efetivamente existente, aproveita apenas ao arrematante, não sendo cabível tal alegação pelo devedor que não foi prejudicado. 2. Segundo a jurisprudência desta Corte, não se considera vil o preço de arrematação superior a 50% do valor da avaliação. Precedentes. 3. Da mesma forma, nos termos da jurisprudência desta Corte, o pedido de reavaliação do bem penhorado só pode se dar antes da sua adjudicação ou alienação. Precedentes. 4. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no AREsp n. 1.844.655/MS, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 13/11/2023, DJe de 17/11/2023.). RECURSO ESPECIAL - PEDIDO DE EFEITO SUSPENSIVO REALIZADO NAS RAZÕES RECURSAIS - IMPOSSIBILIDADE - OFENSA AO ART. 535 DO CPC – INEXISTÊNCIA. EMBARGOS À ARREMATAÇÃO - VÍCIO NA REPRESENTAÇÃO DO ARREMATANTE - INOCORRÊNCIA - PEDIDO DE REAVALIAÇÃO DO BEM PENHORADO APÓS A ARREMATAÇÃO - PRECLUSÃO - PREÇO VIL - NÃO-CARACTERIZAÇÃO - NULIDADE DO EDITAL - OMISSÃO QUANTO À PENDÊNCIA DE CAUSA OU RECURSO - NECESSIDADE DE NA REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO E LEGITIMIDADE DO ARREMATANTE - VÍCIOS INTIMAÇÃO - NÃO-OCORRÊNCIA - EXEQUENTE-ARREMATANTE - EXIBIÇÃO DO PREÇO - DESNECESSIDADE - LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ DO EMBARGADO/RECORRIDO - PREQUESTIONAMENTO INCIDÊNCIA DA SÚMULA 211/STJ - RECURSO IMPROVIDO. [..] 5. Em qualquer das hipóteses previstas nos incisos do artigo 683 do Diploma Adjetivo Civil, o pedido de reavaliação do bem penhorado deverá se dar antes da sua adjudicação ou alienação. Tendo, in casu, o pleito sido requerido quando já ultimado o ato expropriatório (após a arrematação) não há como afastar a sua preclusão. 6. Não se caracteriza vil o lance que alcançar, ao menos, a metade do valor da avaliação. [...] 13. Recurso a que se nega provimento. (REsp n. 1.014.705/MS, relator Ministro Massami Uyeda, Terceira Turma, julgado em 24/8/2010, DJe de 14/9/2010.). Na hipótese, a avaliação do Lote no 07 da Quadra "B", do Loteamento Vila Saionara, Valparaíso de Goiás/GO, matriculado sob o no 6.922 no Ofício de Registros de Imóveis e Anexos da Comarca de Valparaíso de Goiás-GO, foi homologada em 21.12.2022, em decisão com o seguinte teor, ID 145856208: À falta de impugnação (id 117854169), homologo a avaliação dos imóveis, ID 106091269: Lote no 07 da Quadra "B", do Loteamento Vila Saionara, matrícula no 6.922 em R$ 194.130,00 (cento e noventa e quatro mil e cento e trinta reais), e o Lote no 08 da Quadra "B", do Loteamento Vila Saionara, matrícula no 8.256 em 195.210,00 (cento e noventa e cinco mil e duzentos e dez reais). Ocorre que contra essa decisão o executado interpôs recurso de apelação, que não foi conhecido pelo Tribunal, ID 164509783, cuja preclusão ocorreu em 05/07/2023, ID 16450978. Sob essa perspectiva, não há falar em venda do imóvel por preço vil, uma vez que a avaliação foi homologada nos termos da decisão transcrita e preclusa (certidão de trânsito em julgado, ID 164509785), de modo que o parâmetro a ser considerado é o valor de R$ 194.130,00. Logo, o preço pago pelo arrematante (R$ 126.184,50) não é inferior a 50% da avaliação, a debilitar o pedido anulatório. Noutro pórtico, matéria análoga foi enfrentada no agravo de instrumento no 0715351-63.2024.8.07.0000, interposto pelo executado, com a seguinte ementa: PROCESSUAL GRATUIDADE DA JUSTIÇA. PREPARO. RECOLHIMENTO. ATO INCOMPATÍVEL. PRECLUSÃO LÓGICA. EXECUÇÃO TÍTULO EXTRAJUDICIAL. BEM DE FAMÍLIA. BOA-FÉ OBJETIVA. VIOLAÇÃO. DIREITO DE PROPRIEDADE. ABUSO. FRAUDE À EXECUÇÃO. IMPENHORABILIDADE. AFASTAMENTO. OFICIAL DE JUSTIÇA. NOVA AVALIAÇÃO. HIPÓTESE LEGAL. INEXISTÊNCIA. PRECLUSÃO. 1. O recolhimento do preparo pela parte que requer a gratuidade da justiça configura hipótese de preclusão lógica, por ser ato incompatível com o referido benefício. 2. A caracterização de um imóvel como bem de família, para receber a proteção da impenhorabilidade prevista na Lei n. 8.009/1990, decorre da comprovação de que este seja o único imóvel de propriedade do devedor, bem como de que sirva, efetivamente, de residência à entidade familiar ou de que dele percebem-se frutos destinados à subsistência da família. 3. A proteção legal do bem de família pode ser afastada quando caracterizado abuso do direito de propriedade, violação da boa-fé objetiva e fraude à execução. Precedentes do Superior Tribunal de Justiça. 4. Admite-se a realização de nova avaliação quando demonstrada a ocorrência das hipóteses elencadas no art. 873 do Código de Processo Civil. 5. A mera apresentação de laudo produzido por corretor de imóveis com valor diverso do apresentado pelo Oficial de Justiça não é capaz de desconstituir a avaliação por este realizada. 6. A preclusão veda a repetição de atos processuais, ou o retorno a fases já ultrapassadas, o que proporciona não só a segurança jurídica e a razoável duração do processo, mas também a boa-fé e a lealdade no trâmite processual. 7. Agravo de instrumento desprovido. (Acórdão 1879309, 07153516320248070000, Relator(a): HECTOR VALVERDE SANTANNA, 2a Turma Cível, data de julgamento: 21/6/2024, publicado no DJE: 26/6/2024. Pág.: Sem Página Cadastrada.) Grifei. Diante dessa realidade processual, não há como aplicar as regras processuais invocados pelo executado, sobretudo os artigos 480 e 873 do CPC. Posto isso, indefiro o pedido do executado. Preclusa esta decisão, o processo seguirá em seus ulteriores termos, conforme dito na parte inicial da fundamentação. Publique-se.” (Grifos constantes no original) O agravante alega em suas razões recursais (Id. 64343149), em breve síntese, que o Juízo singular incorreu em equívoco ao indeferir o requerimento, formulado pelo recorrente nos autos do processo executivo de origem, destinado à declaração de nulidade do ato de arrematação referente ao imóvel localizado no lote no 07, quadra "B", do Loteamento Vila Saionara, no Município de Valparaíso de Goiás-GO, anteriormente pertencente ao devedor, medida efetuada como meio de satisfação do crédito buscado pelo recorrido. Afirma, inicialmente, que não têm condições financeiras para custear as despesas do processo sem prejuízo da subsistência do seu núcleo familiar, motivo pelo qual deve ser deferida a gratuidade de justiça. Destaca a ocorrência de desrespeito à regra prevista no art. 903, § 1o, inc. I, do CPC, diante da falta de atualização do valor atribuído ao imóvel alienado, pois a avaliação ocorreu 2 (dois) anos antes da designação da respectiva hasta pública, o que resultou na configuração da hipótese de arrematação do bem imóvel por preço irrisório. Verbera que o requerimento formulado pelo devedor e indeferido pelo Juízo singular não tem por objetivo a promoção de nova avaliação do imóvel, de acordo com as regras previstas no art. 873 do CPC, mas a declaração de nulidade processual diante da ocorrência de irregularidades insanáveis no curso do procedimento concernente ao leilão judicial. Requer, portanto, a concessão de efeito suspensivo, bem como o subsequente provimento do recurso para que a decisão interlocutória agravada seja reformada, com a declaração de invalidade do ato de arrematação e o sobrestamento da imissão do arrematante na posse do imóvel em referência. A guia de recolhimento do valor referente ao preparo recursal e o respectivo comprovante de pagamento não foram acostados aos presentes autos, em razão do requerimento de gratuidade de justiça formulado nas razões recursais. É a breve exposição. Decido. Inicialmente convém destacar que o agravante não instruiu o presente recurso com a guia de recolhimento do valor referente ao preparo recursal e o respectivo comprovante de pagamento, diante da formulação de requerimento de gratuidade de justiça nas razões recursais. Ocorre que os documentos anexados aos presentes autos não permitem afirmar, com a segurança necessária, a situação de precariedade econômica ora alegada pelo recorrente, circunstância que justificaria, em um primeiro momento, a sua intimação para apresentar novos documentos ou mesmo proceder ao recolhimento do montante correspondente. Isso não obstante, no caso em análise a referida determinação não é necessária, em razão da existência de óbice processual intransponível, que impede o conhecimento do recurso. É atribuição do Relator designado para processar o recurso a tarefa de proceder ao juízo de admissibilidade do agravo de instrumento, com o intuito de que seja aferida a presença dos pressupostos recursais intrínsecos (ligados à subsistência da pretensão recursal) e extrínsecos (ligados ao exercício dessa pretensão). No exercício do juízo de admissibilidade, percebe-se que o agravo de instrumento interposto pelo recorrente não reúne todos os requisitos necessários ao conhecimento e processamento. As premissas em que são assentados os requisitos de admissibilidade espelham a verificação de aspectos formais que, ao serem preenchidos, permitem a análise do tema de fundo do recurso. No caso concreto sobreleva o exame do interesse recursal pertinente ao agravante, que deve ser analisado sob o viés do binômio utilidade-necessidade, nos termos das regras previstas nos artigos 17 e 996, parágrafo único, ambos do CPC. A utilidade é revelada com a possibilidade de propiciar, o recurso, algum proveito para o recorrente. A necessidade consiste na fundamentalidade do recurso como meio necessário para se obter um resultado útil. A questão submetida ao conhecimento deste Egrégio Tribunal de Justiça consiste em avaliar a necessidade de declaração da invalidade do ato de arrematação do bem imóvel anteriormente pertencente ao recorrente, diante da possível configuração da hipótese de arrematação do bem por preço irrisório decorrente do transcurso de considerável lapso temporal entre a avaliação e a designação da respectiva hasta pública. A esse respeito convém destacar que os temas referentes à legitimidade do laudo de avaliação, à sua posterior homologação pelo Juízo singular e à regularidade do ato de arrematação foram articulados, com pequenas variações argumentativas, diversas vezes pelo agravante no curso do processo de origem. O Juízo singular, já na primeira oportunidade, por meio de decisão interlocutória proferida aos 19 de março de 2024, rejeitou a alegação de arrematação do bem imóvel por preço irrisório ao fundamento de que se trata de tema acobertado pelos efeitos da preclusão, diante da ausência de impugnação oportuna em relação à decisão interlocutória anterior que havia homologado o laudo de avaliação, proferida aos 21 de dezembro de 2022, senão vejamos (Id. 187116924, fl. 2, dos autos do processo de origem): “4. Da impugnação à arrematação O executado apresentou impugnação à arrematação pleiteando anulação do leilão e a invalidade do auto de arrematação. Para tanto, aduz que apesar de o 2o leilão ter ocorrido no dia 30-11-2023, o auto de arrematação foi assinado pelo leiloeiro em 12-04-2023 e pelo arrematante, em 12-01-2023, e que as assinaturas em datas anteriores ao leilão já são suficientes para o invalidar. Afirma também que os reais proprietários e possuidores dos imóveis são os filhos do executado, Fernando, Ronald e sua esposa Silvia, razão pela qual deveriam ter sido intimados da penhora e posterior arrematação do imóvel. Alega a impenhorabilidade do imóvel por ser bem de família, uma vez que residem no imóvel o executado, seu filho Ronald, sua nora Silvia e seu neto. Requer, ainda, a nulidade da penhora e do auto de arrematação em razão da venda do imóvel por preço vil. Sucintamente relatados, decido. Quanto à alegação de que as assinaturas do leiloeiro e do arrematante foram apostas no auto de arrematação com data anterior à realização do leilão, tal é debilitado por mera análise das datas geradas pelos certificados digitais, as quais contradizem as assertivas do executado, pois as firmas, definitivamente, não precederam ao leilão. Tem-se que o arrematante assinou o auto no dia 01-12-223; já o leiloeiro o assinou em 04-12-2023. A impenhorabilidade do imóvel, por ser bem de família e ser de titularidade dos filhos do executado, esses mesmos temas são objetos de discussão nos autos dos embargos de terceiro no 0749571-21.2023.8.07.0001, em trâmite neste Juízo, nos quais foi indeferido o pedido de manutenção dos embargantes (FERNANDO NERES NOVAIS e RONALD NERES NOVAIS DA SILVA, filhos do executado) na posse dos imóveis. Ademais, não ficou configurada a alegação de serem os imóveis bem de família, nos termos da decisão (ID 187109742), que ora colaciono. Ademais, não há falar em venda do imóvel por preço vil, uma vez que a avaliação foi homologada, nos termos da decisão há muito preclusa de ID 145856208 (certidão de trânsito em julgado, ID 164509785). Posto isso, rejeito a impugnação de ID 188217657.” (Ressalvam-se os grifos) Nos atos decisórios subsequentes o Juízo singular apenas reafirmou a inviabilidade de instauração de novo debate a respeito do tema aludido, acobertado, insista-se, pelos efeitos da preclusão. Na decisão interlocutória referida no Id. 200837996 dos autos do processo de origem, por exemplo, foi reiterado que “a despeito dos argumentos trazidos pelo executado, já houve apreciação da impugnação ao leilão” e destacado que “as matérias afetas à nulidade dos atos que precederam ao leilão já foram enfrentadas, e as decisões relativas a elas ou estão preclusas ou não têm efeito suspensivo”. Por meio do pronunciamento judicial agora recorrido foi novamente afirmada a inviabilidade de reexame das alegações articuladas pelo agravante nas presentes razões recursais, senão vejamos: “Em relação ao mérito, o executado pretende, em suma (ID 202564775), a invalidação do ato de alienação judicial, sob o fundamento de que a arrematação foi realizada por preço vil, hipótese expressamente ressalvada no artigo 903, § 1o, I, do Código de Processo Civil. Sustenta que houve majoração do valor imóvel, uma vez que a avaliação foi realizada em 17.10.2021, ID 106091269, mas o bem foi levado a leilão depois de superados mais de dois anos, em 3.11.2023 (ID 177082716). (...) A despeito da envergadura dos argumentos ventilados, a pretensão do executada esbarra em questão processual. É que, conforme entendimento do colendo Superior Tribunal de Justiça, foi superado o prazo para impugnar a avaliação do imóvel, porque a pretensão foi trazida a desate depois da arrematação. (...) Na hipótese, a avaliação do Lote no 07 da Quadra "B", do Loteamento Vila Saionara, Valparaíso de Goiás/GO, matriculado sob o no 6.922 no Ofício de Registros de Imóveis e Anexos da Comarca de Valparaíso de Goiás-GO, foi homologada em 21.12.2022 (...) Ocorre que contra essa decisão o executado interpôs recurso de apelação, que não foi conhecido pelo Tribunal, ID 164509783, cuja preclusão ocorreu em 05/07/2023, ID 16450978. Sob essa perspectiva, não há falar em venda do imóvel por preço vil, uma vez que a avaliação foi homologada nos termos da decisão transcrita e preclusa (certidão de trânsito em julgado, ID 164509785), de modo que o parâmetro a ser considerado é o valor de R$ 194.130,00. Logo, o preço pago pelo arrematante (R$ 126.184,50) não é inferior a 50% da avaliação, a debilitar o pedido anulatório.” É preciso destacar, do mesmo modo, que o ora agravante interpôs recursos contra as decisões interlocutórias proferidas pelo Juízo singular no curso do processo executivo de origem, de modo que o tema também já foi objeto de deliberação por este Egrégio Tribunal de Justiça. Contra o ato decisório que indeferiu a impugnação à arrematação, o recorrente interpôs agravo de instrumento (autos no 0715351-63.2024.8.07.0000), que foi desprovido pela Egrégia 2a Turma Cível, ocasião em que também foi reconhecida a ocorrência do fenômeno processual referente à preclusão no que diz respeito à avaliação e ao preço atribuído ao imóvel. A propósito, convém reproduzir o seguinte excerto do voto condutor proferido naquela oportunidade: “As alegações do agravante de que o laudo de avaliação realizado pelo Oficial de Justiça é irregular e de que a penhora e a arrematação são nulas porque os imóveis foram vendidos a preço vil não se sustentam. A avaliação dos imóveis foi feita de forma adequada. O laudo apresentado pelo Oficial de Justiça trouxe imagens dos bens e sua descrição, além de informar o método de avaliação empregado. O agravante não demonstrou quaisquer das hipóteses elencadas no art. 873 do Código de Processo Civil, a despeito de discordar da avaliação feita pelo Oficial de Justiça. A mera apresentação de laudo produzido por corretor de imóveis de confiança do agravante com valor diverso do apresentado pelo auxiliar do Juízo não é capaz de desconstituir a avaliação por este realizada. (...) O agravante foi devidamente intimado da avaliação, mas não apresentou impugnação. Não se insurgiu quanto à avaliação, nem questionou o valor atribuído aos imóveis na primeira oportunidade em que manifestou nos autos, quando apenas alegou: 1) nulidade do título executivo; 2) impenhorabilidade dos imóveis por terem sido doados e, desse modo, integrarem patrimônio de terceiro. O laudo de avaliação foi devidamente homologado. Não houve a interposição de recurso contra a decisão homologatória. A questão referente ao preço dos imóveis, portanto, está preclusa. Nelson Nery Junior e Rosa Maria de Andrade Nery ensinam que a preclusão é a consequência que decorre de a parte haver perdido a faculdade de praticar ato processual, circunstância essa que impede o juiz de redecidir questões preclusas. O art. 507 do Código de Processo Civil estabelece que é vedado à parte discutir no curso do processo as questões já decididas a cujo respeito se operou a preclusão. A preclusão veda a repetição de atos processuais, ou o retorno a fases já ultrapassadas, o que proporciona não só a segurança jurídica e a razoável duração do processo, mas também a boa-fé e a lealdade no trâmite processual.” Posteriormente, contra a decisão interlocutória que indeferiu o requerimento de tutela provisória formulado pelo devedor nos autos do processo de origem novo recurso de agravo de instrumento foi manejado pelo ora recorrente (autos no 0725239-56.2024.8.07.0000), sendo certo que o Eminente Relator, Desembargador Héctor Valverde Santanna, por meio de decisão monocrática, deixou de conhecer o recurso, precisamente em razão dos efeitos da preclusão, senão vejamos (Id. 207294211 dos autos do processo de origem): “Examinadas as razões recursais, entendo que o presente recurso não ultrapassa a barreira da admissibilidade. Verifico que as teses de: 1) nulidade da penhora e do auto de arrematação em razão de preço vil; e 2) impenhorabilidade de bem de família foram apresentadas anteriormente perante esta Relatoria e julgadas no Agravo de Instrumento n. 0715351-63.2024.8.07.0000 (...) A preclusão veda a repetição de atos processuais ou o retorno a fases ultrapassadas, o que proporciona a segurança jurídica e a razoável duração do processo, além de preservar a boa-fé e a lealdade no trâmite processual. É vedado à parte discutir no curso do processo as questões anteriormente decididas a cujo respeito operou-se a preclusão, conforme art. 507 do Código de Processo Civil.” Diante desse contexto é perceptível que a controvérsia jurídica está acobertada pelos efeitos da preclusão, de acordo com as normas previstas nos artigos 505, 507 e 508, todos do CPC, razão pela qual não é possível admitir a pretendida deliberação por meio do presente agravo de instrumento. A preclusão, que provém do étimo latino praecludere, está atrelada à perda ou extinção de uma faculdade processual pela parte. Sua função é justamente evitar condutas extemporâneas, contraditórias ou repetitivas, além de preservar a boa-fé objetiva e o devido processo legal. O recorrente, com a presente iniciativa recursal, pretende impedir os regulares efeitos de decisões interlocutórias e acórdãos anteriores acobertados pelos efeitos da preclusão, circunstância que corrobora a ausência do pressuposto intrínseco alusivo ao interesse recursal. A propósito, atente-se ao teor da seguinte ementa da lavra deste Egrégio Sodalício: “AGRAVO INTERNO EM AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROCESSUAL CIVIL. PRECLUSÃO TEMPORAL. QUESTÃO NÃO IMPUGNADA OPORTUNA E TEMPESTIVAMENTE. RECURSO QUE NÃO PREENCHE OS REQUISITOS NECESSÁRIOS AO CONHECIMENTO. RECURSO DESPROVIDO. 1. Hipótese de interposição de agravo interno contra decisão monocrática que não conheceu o agravo de instrumento, diante do fundamento de que a questão discutida no recurso está acobertada pelos efeitos da preclusão. 2. É atribuição do relator a tarefa de proceder ao juízo de admissibilidade do agravo de instrumento, com o intuito de aferir a presença dos pressupostos recursais intrínsecos (ligados à subsistência da pretensão recursal) e extrínsecos (relativos ao exercício dessa pretensão), bem como a regularidade da representação das partes. 3. As premissas em que são assentados os requisitos de admissibilidade espelham a verificação de aspectos formais que, ao serem preenchidos, permitem a análise da questão de fundo do recurso. 3.1. A utilidade é revelada pela possibilidade de propiciar o recurso algum proveito para o recorrente. A necessidade consiste na fundamentalidade do recurso como meio necessário para se obter um resultado útil. 3.2. Na hipótese dos autos, a despeito de ser tempestivo e ter preenchidos os pressupostos extrínsecos de admissibilidade, o agravo de instrumento interposto não deve ser conhecido. 3.3. Com efeito, à vista da ausência de impugnação oportuna e tempestiva, a questão trazida aos presentes autos foi acobertada pelos efeitos da preclusão temporal, razão pela qual não pode ser objeto de deliberação no atual momento processual. 4. Agravo interno conhecido e desprovido.” (Acórdão no 1893383, 07170092520248070000, Relator(a): ALVARO CIARLINI, 2a Turma Cível, data de julgamento: 17/7/2024) (Ressalvam-se os grifos) Em síntese, diante da ausência do pressuposto intrínseco concernente ao interesse recursal, o presente agravo de instrumento também não está apto a superar a barreira do conhecimento. Feitas essas considerações e, com respaldo nos fundamentos acima delineados, deixo de conhecer o recurso, nos moldes da regra prevista no art. 932, inc. III, do CPC. Cientifique-se o Juízo singular. Publique-se. Brasília-DF, 26 de setembro de 2024. Desembargador Alvaro Ciarlini Relator