Tribunal: TJDFT
Processo: 0714765-26.2024.8.07.0000
Órgão julgador: ALFEU MACHADO
Órgão colegiado: 6a Turma Cível
Data de publicação: 2024-04-22

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Desembargador ALFEU MACHADO Número do processo: 0714765-26.2024.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: CONDOMINIO DO RESIDENCIAL GARDEN VILLAGE AGRAVADO: LUANA DURAES PEREIRA D E C I S Ã O Trata-se de agravo de instrumento, com pedido de efeito suspensivo, interposto pelo CONDOMINIO DO RESIDENCIAL GARDEN VILLAGE contra decisão proferida pelo Juízo da 1a Vara Cível de Águas Claras [IDs 190673846 (EMD) e 187472393], que, nos autos do cumprimento de sentença no 0718930-27.2022.8.07.0020 movido contra a agravada, LUANA DURAES PEREIRA, indeferiu o pedido penhora de eventuais direitos aquisitivos sobre o imóvel do qual decorre a dívida condominial exequenda. Alega a parte agravante, em síntese, que há tempo tenta ver solvido débitos condominiais, cujo crédito fora constituído judicialmente na sentença executada. Todas as pesquisas disponíveis ao juízo já foram realizadas, sem alcançar o pagamento total, razão por que requereu a penhora dos direitos possessórios/aquisitivos da própria unidade geradora da dívida condominial. Se insurge contra a fundamentação do indeferimento (onerosidade excessiva), destacando que a execução corre em prol do interesse do credor. Destaca que há perigo de dano e ao resultado útil do processo caso a decisão recorrida não seja reformada. Requer a concessão de efeito suspensivo. No mérito, requer o provimento do recurso para que seja reformada a decisão agravada, “para viabilizar a penhora do próprio imóvel para fins de satisfazer o débito condominial.” É o relatório. Decido. De início, mostrando-se cabível (CPC, art. 1.015, parágrafo único), tempestivo, firmado por advogado(a) constituído(a) nos autos, constando o recolhimento do respectivo preparo recursal (IDs 57872949 e 57872950), afere-se que o recurso interposto é admissível, o que, ao menos em caráter prefacial, garante o seu processamento. Nos termos do art. 1.019, I, do Código de Processo Civil (CPC), ao receber o agravo de instrumento, o relator poderá “atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal”. Tratando-se de pretensão liminar que visa a obstar a fluência dos efeitos da decisão agravada, deve-se levar em consideração o disposto no parágrafo único do artigo 995 do citado diploma legal, segundo o qual a interposição do recurso não obsta a eficácia do ato impugnado, mas que seus efeitos podem ser suspensos por decisão do relator se demonstrada a probabilidade de provimento do recurso e se constatado que há risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação na hipótese de manutenção dos efeitos da decisão agravada. No particular, verifico que o provimento provisório de urgência buscado pela parte agravante preenche os requisitos para seu deferimento, mormente no que tange à presença do risco de dano com a suspensão da execução determinada na parte final da decisão agravada, sem olvidar da possibilidade de deflagração do decurso do prazo prescricional. Sem adentrar no mérito acerca da possibilidade da constrição almejada - que será enfrentada com maior profundidade posteriormente, após a instauração do contraditório e da ampla defesa no caso vertente - , reputo cabível o deferimento do efeito suspensivo sobretudo por conta dos riscos acima mencionados. Nesse cenário, entendo necessária a concessão do efeito suspensivo pleiteado pela parte agravante, no afã de evitar a fluência do prazo do da prescrição intercorrente (CPC, art. 921, § 4o), resguardando momentaneamente dos possíveis efeitos deletérios derivados deste instituto. A propósito, calha citar alguns precedentes jurisprudenciais acerca da matéria em debate, os quais, mutatis mutandis, poderão servir de farol para a resolução do mérito recursal: AGRAVO DE INSTRUMENTO. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. TAXAS CONDOMINIAIS. CONDOMÍNIO IRREGULAR. TITULARIDADE DA TERRACAP. PENHORA. DIREITOS POSSESSÓRIOS. POSSIBILIDADE. DECISÃO MANTIDA. 1. O fato de a propriedade pertencer à Terracap não impede que a penhora sobre os direitos possessórios seja mantida como forma de garantir o crédito da exequente, uma vez que a penhora não recai sobre a propriedade do imóvel, mas sobre os direitos possessórios que o devedor tem. 2. Recurso conhecido e desprovido.(Acórdão 1811063, 07337568420238070000, Relator: RENATO SCUSSEL, 2a Turma Cível, data de julgamento: 31/1/2024, publicado no PJe: 23/2/2024. Pág.: Sem Página Cadastrada.) PROCESSO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. DÍVIDA CONDOMINIAL. IMÓVEL GRAVADO COM CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. PROGRAMA HABITACIONAL. PENHORA DE DIREITOS AQUISITIVOS. POSSIBILIDADE. DECISÃO REFORMADA. 1. No ordenamento jurídico brasileiro, a obrigação pelo pagamento das despesas de condomínio tem natureza propter rem, o que significa que tais ônus acompanham o bem em si, independente do titular do direito sobre o imóvel. 2. Ainda que o imóvel se qualifique como bem de família, ele pode ser penhorado para satisfazer as dívidas decorrentes de taxas condominiais inadimplidas, por se tratar de obrigação inerente ao próprio imóvel, conforme o art. 1.715 do Código Civil e o art. 3o, IV, da Lei 8.009/90. 3. Nos termos do art. 835, XII, do CPC/15, inexiste óbice para a constrição judicial dos direitos aquisitivos de bens imóveis objeto de contrato de alienação fiduciária em garantia, ainda que o imóvel tenha sido adquirido por meio de programa habitacional do governo, apenas sendo vedada a venda dele em hasta pública até a satisfação da dívida imobiliária. 4. Agravo de Instrumento conhecido e provido. (Acórdão 1808875, 07372115720238070000, Relator: Robson Teixeira de Freitas, 8a Turma Cível, data de julgamento: 30/1/2024, publicado no DJE: 15/2/2024. Pág.: Sem Página Cadastrada.) AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. PENHORA SOBRE DIREITOS AQUISITIVOS. IMÓVEL FINANCIADO COM GARANTIA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. POSSIBILIDADE. 1 - Penhora. Imóvel financiado com clausula de alienação fiduciária em garantia. Programa "Minha Casa, Minha Vida". É dever do condômino pagar as dívidas de condomínio na forma do art. 1.336 do Código Civil. Trata-se de obrigação vinculada à própria manutenção do bem e por isso mesmo se reconhece o caráter propter rem da obrigação. A vedação constante do art. 6o.-A da Lei 11.977/2006, que abrange as transferências inter vivos de imóveis integrantes do programa "Minha casa, minha vida", não impede a indisponibilidade em razão de dívidas de natureza propter rem. Precedentes do Eg. TJDFT (Acórdão 1711396, 07017900620238070000, Relator: ALVARO CIARLINI). 2 - Direitos aquisitivos. O ato impugnado não impõe constrição sobre a propriedade imobiliária, mas apenas sobre direitos aquisitivos, hipótese contemplada no art. 835, inc. XII, do CPC. 3 - Agravo de instrumento conhecido e provido.(Acórdão 1800645, 07374410220238070000, Relator: MARIO-ZAM BELMIRO, , Relator Designado:AISTON HENRIQUE DE SOUSA 4a Turma Cível, data de julgamento: 7/12/2023, publicado no DJE: 6/2/2024. Pág.: Sem Página Cadastrada.) PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. PRETENSÂO À PENHORA DO PRÓPRIO IMÓVEL GERADOR DOS DÉBITOS CONDOMINIAIS. POSSIBILIDADE. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. TRANSFERÊNCIA DE TITULARIDADE. IRRELEVÂNCIA. AGRAVO PROVIDO. 1. Agravo de instrumento, com pedido de atribuição de efeito suspensivo, interposto contra decisão proferida em ação de execução de título extrajudicial, que indeferiu o pedido de penhora do imóvel gerador dos débitos condominiais considerando o bem não está registrado em nome do executado e que o atual proprietário não compõe o polo passivo da execução. 1.1. Nesta sede recursal, o agravante requer a concessão de efeito suspensivo para obstar os efeitos da decisão agravada e, no mérito, a sua reforma para admitir a penhora do débito condominial sobre o imóvel gerador da dívida. 2. A despesa condominial constitui obrigação de natureza propter rem que, embora tenha origem na relação jurídica havida com a coisa, posse ou propriedade, acompanha o próprio bem que originou o débito. 2.1. Ademais, relevante pontuar que, na forma do art. 3o, IV, da Lei n. 8.009/90, e art. 1.715 do CC, o próprio imóvel gerador das taxas condominiais deve servir como garantia do pagamento das despesas, não sendo oponível a sua impenhorabilidade nem mesmo em se configurando como bem de família. 2.2. A possibilidade de penhora do imóvel gerador da obrigação condominial, no qual figura como proprietário atual pessoa diversa que não integra a lide, não pode ser obstar a garantia legal prevista em favor do condomínio exequente, sob pena de o empecilho configurar um vazio jurídico inviabilizando o alcance do crédito perseguido pelo exequente que busca a penhora do próprio imóvel gerador das despesas. 2.3. Sobre o tema, seja porque o atual proprietário não figura como parte na execução de origem, seja porque o bem não integra mais o patrimônio do executado, o entendimento firmado tanto pelo STJ quanto por esta Corte de Justiça é no sentido de permitir a penhora do imóvel gerador do débito condominial. 2.4. Ou seja, ainda que o atual proprietário não tenha figurado no processo em que se persegue a obrigação, admite-se a constrição do bem, observada, no entanto, a intimação do proprietário atual do imóvel para eventual satisfação voluntária do crédito do condomínio e regular exercício do direito defesa por instrumento processual adequado. 2.5. Precedente: "(...) A dívida condominial tem natureza de obrigação propter rem, podendo, pois, ser demandada de quem exerce a relação jurídica de direito material com a coisa, o que permite a penhora do imóvel mesmo que o proprietário não tenha participado da fase de conhecimento e não conste no título executivo, resguardado o eventual direito de regresso." (AgInt no REsp n. 1.962.085/PR, Min. Paulo de Tarso Sanseverino, 3a Turma, DJe de 23/3/2023). 3. Enfim. Diante da natureza propter rem, as dívidas decorrentes e oriundas de taxas condominiais, aderem à coisa, independente de quem seja o seu titular ou proprietário. Logo, comparece lícita e possível, a penhora do imóvel para a satisfação dos débitos condominiais, ainda que tenha sido (o imóvel) transferido a terceiro. 4. Agravo de instrumento provido. (Acórdão 1755998, 07273556920238070000, Relator: JOÃO EGMONT, 2a Turma Cível, data de julgamento: 6/9/2023, publicado no DJE: 3/10/2023. Pág.: Sem Página Cadastrada.) Diante do exposto, CONCEDO EFEITO SUSPENSIVO AO PRESENTE AGRAVO DE INSTRUMENTO, para determinar a suspensão da decisão recorrida, até a resolução do mérito deste recurso. Comunique-se ao Juízo de origem para imediato cumprimento. Intime-se a parte agravada, facultando-lhe a apresentação de contrarrazões no prazo legalmente assinalado (CPC, art. 1.019, II). Cumpra-se. Brasília, 17 de abril de 2024. Desembargador ALFEU MACHADO Relator

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Desembargador ALFEU MACHADO Número do processo: 0714765-26.2024.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: CONDOMINIO DO RESIDENCIAL GARDEN VILLAGE AGRAVADO: LUANA DURAES PEREIRA D E C I S Ã O Trata-se de agravo de instrumento, com pedido de efeito suspensivo, interposto pelo CONDOMINIO DO RESIDENCIAL GARDEN VILLAGE contra decisão proferida pelo Juízo da 1a Vara Cível de Águas Claras [IDs 190673846 (EMD) e 187472393], que, nos autos do cumprimento de sentença no 0718930-27.2022.8.07.0020 movido contra a agravada, LUANA DURAES PEREIRA, indeferiu o pedido penhora de eventuais direitos aquisitivos sobre o imóvel do qual decorre a dívida condominial exequenda. Alega a parte agravante, em síntese, que há tempo tenta ver solvido débitos condominiais, cujo crédito fora constituído judicialmente na sentença executada. Todas as pesquisas disponíveis ao juízo já foram realizadas, sem alcançar o pagamento total, razão por que requereu a penhora dos direitos possessórios/aquisitivos da própria unidade geradora da dívida condominial. Se insurge contra a fundamentação do indeferimento (onerosidade excessiva), destacando que a execução corre em prol do interesse do credor. Destaca que há perigo de dano e ao resultado útil do processo caso a decisão recorrida não seja reformada. Requer a concessão de efeito suspensivo. No mérito, requer o provimento do recurso para que seja reformada a decisão agravada, “para viabilizar a penhora do próprio imóvel para fins de satisfazer o débito condominial.” É o relatório. Decido. De início, mostrando-se cabível (CPC, art. 1.015, parágrafo único), tempestivo, firmado por advogado(a) constituído(a) nos autos, constando o recolhimento do respectivo preparo recursal (IDs 57872949 e 57872950), afere-se que o recurso interposto é admissível, o que, ao menos em caráter prefacial, garante o seu processamento. Nos termos do art. 1.019, I, do Código de Processo Civil (CPC), ao receber o agravo de instrumento, o relator poderá “atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal”. Tratando-se de pretensão liminar que visa a obstar a fluência dos efeitos da decisão agravada, deve-se levar em consideração o disposto no parágrafo único do artigo 995 do citado diploma legal, segundo o qual a interposição do recurso não obsta a eficácia do ato impugnado, mas que seus efeitos podem ser suspensos por decisão do relator se demonstrada a probabilidade de provimento do recurso e se constatado que há risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação na hipótese de manutenção dos efeitos da decisão agravada. No particular, verifico que o provimento provisório de urgência buscado pela parte agravante preenche os requisitos para seu deferimento, mormente no que tange à presença do risco de dano com a suspensão da execução determinada na parte final da decisão agravada, sem olvidar da possibilidade de deflagração do decurso do prazo prescricional. Sem adentrar no mérito acerca da possibilidade da constrição almejada - que será enfrentada com maior profundidade posteriormente, após a instauração do contraditório e da ampla defesa no caso vertente - , reputo cabível o deferimento do efeito suspensivo sobretudo por conta dos riscos acima mencionados. Nesse cenário, entendo necessária a concessão do efeito suspensivo pleiteado pela parte agravante, no afã de evitar a fluência do prazo do da prescrição intercorrente (CPC, art. 921, § 4o), resguardando momentaneamente dos possíveis efeitos deletérios derivados deste instituto. A propósito, calha citar alguns precedentes jurisprudenciais acerca da matéria em debate, os quais, mutatis mutandis, poderão servir de farol para a resolução do mérito recursal: AGRAVO DE INSTRUMENTO. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. TAXAS CONDOMINIAIS. CONDOMÍNIO IRREGULAR. TITULARIDADE DA TERRACAP. PENHORA. DIREITOS POSSESSÓRIOS. POSSIBILIDADE. DECISÃO MANTIDA. 1. O fato de a propriedade pertencer à Terracap não impede que a penhora sobre os direitos possessórios seja mantida como forma de garantir o crédito da exequente, uma vez que a penhora não recai sobre a propriedade do imóvel, mas sobre os direitos possessórios que o devedor tem. 2. Recurso conhecido e desprovido.(Acórdão 1811063, 07337568420238070000, Relator: RENATO SCUSSEL, 2a Turma Cível, data de julgamento: 31/1/2024, publicado no PJe: 23/2/2024. Pág.: Sem Página Cadastrada.) PROCESSO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. DÍVIDA CONDOMINIAL. IMÓVEL GRAVADO COM CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. PROGRAMA HABITACIONAL. PENHORA DE DIREITOS AQUISITIVOS. POSSIBILIDADE. DECISÃO REFORMADA. 1. No ordenamento jurídico brasileiro, a obrigação pelo pagamento das despesas de condomínio tem natureza propter rem, o que significa que tais ônus acompanham o bem em si, independente do titular do direito sobre o imóvel. 2. Ainda que o imóvel se qualifique como bem de família, ele pode ser penhorado para satisfazer as dívidas decorrentes de taxas condominiais inadimplidas, por se tratar de obrigação inerente ao próprio imóvel, conforme o art. 1.715 do Código Civil e o art. 3o, IV, da Lei 8.009/90. 3. Nos termos do art. 835, XII, do CPC/15, inexiste óbice para a constrição judicial dos direitos aquisitivos de bens imóveis objeto de contrato de alienação fiduciária em garantia, ainda que o imóvel tenha sido adquirido por meio de programa habitacional do governo, apenas sendo vedada a venda dele em hasta pública até a satisfação da dívida imobiliária. 4. Agravo de Instrumento conhecido e provido. (Acórdão 1808875, 07372115720238070000, Relator: Robson Teixeira de Freitas, 8a Turma Cível, data de julgamento: 30/1/2024, publicado no DJE: 15/2/2024. Pág.: Sem Página Cadastrada.) AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. PENHORA SOBRE DIREITOS AQUISITIVOS. IMÓVEL FINANCIADO COM GARANTIA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. POSSIBILIDADE. 1 - Penhora. Imóvel financiado com clausula de alienação fiduciária em garantia. Programa "Minha Casa, Minha Vida". É dever do condômino pagar as dívidas de condomínio na forma do art. 1.336 do Código Civil. Trata-se de obrigação vinculada à própria manutenção do bem e por isso mesmo se reconhece o caráter propter rem da obrigação. A vedação constante do art. 6o.-A da Lei 11.977/2006, que abrange as transferências inter vivos de imóveis integrantes do programa "Minha casa, minha vida", não impede a indisponibilidade em razão de dívidas de natureza propter rem. Precedentes do Eg. TJDFT (Acórdão 1711396, 07017900620238070000, Relator: ALVARO CIARLINI). 2 - Direitos aquisitivos. O ato impugnado não impõe constrição sobre a propriedade imobiliária, mas apenas sobre direitos aquisitivos, hipótese contemplada no art. 835, inc. XII, do CPC. 3 - Agravo de instrumento conhecido e provido.(Acórdão 1800645, 07374410220238070000, Relator: MARIO-ZAM BELMIRO, , Relator Designado:AISTON HENRIQUE DE SOUSA 4a Turma Cível, data de julgamento: 7/12/2023, publicado no DJE: 6/2/2024. Pág.: Sem Página Cadastrada.) PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. PRETENSÂO À PENHORA DO PRÓPRIO IMÓVEL GERADOR DOS DÉBITOS CONDOMINIAIS. POSSIBILIDADE. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. TRANSFERÊNCIA DE TITULARIDADE. IRRELEVÂNCIA. AGRAVO PROVIDO. 1. Agravo de instrumento, com pedido de atribuição de efeito suspensivo, interposto contra decisão proferida em ação de execução de título extrajudicial, que indeferiu o pedido de penhora do imóvel gerador dos débitos condominiais considerando o bem não está registrado em nome do executado e que o atual proprietário não compõe o polo passivo da execução. 1.1. Nesta sede recursal, o agravante requer a concessão de efeito suspensivo para obstar os efeitos da decisão agravada e, no mérito, a sua reforma para admitir a penhora do débito condominial sobre o imóvel gerador da dívida. 2. A despesa condominial constitui obrigação de natureza propter rem que, embora tenha origem na relação jurídica havida com a coisa, posse ou propriedade, acompanha o próprio bem que originou o débito. 2.1. Ademais, relevante pontuar que, na forma do art. 3o, IV, da Lei n. 8.009/90, e art. 1.715 do CC, o próprio imóvel gerador das taxas condominiais deve servir como garantia do pagamento das despesas, não sendo oponível a sua impenhorabilidade nem mesmo em se configurando como bem de família. 2.2. A possibilidade de penhora do imóvel gerador da obrigação condominial, no qual figura como proprietário atual pessoa diversa que não integra a lide, não pode ser obstar a garantia legal prevista em favor do condomínio exequente, sob pena de o empecilho configurar um vazio jurídico inviabilizando o alcance do crédito perseguido pelo exequente que busca a penhora do próprio imóvel gerador das despesas. 2.3. Sobre o tema, seja porque o atual proprietário não figura como parte na execução de origem, seja porque o bem não integra mais o patrimônio do executado, o entendimento firmado tanto pelo STJ quanto por esta Corte de Justiça é no sentido de permitir a penhora do imóvel gerador do débito condominial. 2.4. Ou seja, ainda que o atual proprietário não tenha figurado no processo em que se persegue a obrigação, admite-se a constrição do bem, observada, no entanto, a intimação do proprietário atual do imóvel para eventual satisfação voluntária do crédito do condomínio e regular exercício do direito defesa por instrumento processual adequado. 2.5. Precedente: "(...) A dívida condominial tem natureza de obrigação propter rem, podendo, pois, ser demandada de quem exerce a relação jurídica de direito material com a coisa, o que permite a penhora do imóvel mesmo que o proprietário não tenha participado da fase de conhecimento e não conste no título executivo, resguardado o eventual direito de regresso." (AgInt no REsp n. 1.962.085/PR, Min. Paulo de Tarso Sanseverino, 3a Turma, DJe de 23/3/2023). 3. Enfim. Diante da natureza propter rem, as dívidas decorrentes e oriundas de taxas condominiais, aderem à coisa, independente de quem seja o seu titular ou proprietário. Logo, comparece lícita e possível, a penhora do imóvel para a satisfação dos débitos condominiais, ainda que tenha sido (o imóvel) transferido a terceiro. 4. Agravo de instrumento provido. (Acórdão 1755998, 07273556920238070000, Relator: JOÃO EGMONT, 2a Turma Cível, data de julgamento: 6/9/2023, publicado no DJE: 3/10/2023. Pág.: Sem Página Cadastrada.) Diante do exposto, CONCEDO EFEITO SUSPENSIVO AO PRESENTE AGRAVO DE INSTRUMENTO, para determinar a suspensão da decisão recorrida, até a resolução do mérito deste recurso. Comunique-se ao Juízo de origem para imediato cumprimento. Intime-se a parte agravada, facultando-lhe a apresentação de contrarrazões no prazo legalmente assinalado (CPC, art. 1.019, II). Cumpra-se. Brasília, 17 de abril de 2024. Desembargador ALFEU MACHADO Relator