Tribunal: TJDFT
Processo: 0705209-97.2024.8.07.0000
Órgão julgador: JAMES EDUARDO OLIVEIRA
Órgão colegiado: 4a Turma Cível
Data de publicação: 2024-02-22

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Des. James Eduardo Oliveira PROCESSO N.: 0705209-97.2024.8.07.0000 CLASSE: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: CARLOS FRANCA PEREIRA - MOVEIS USADOS - ME, USADAO TEM DE TUDO LTDA - ME AGRAVADO: SERRA BONITA IMOVEIS LTDA - EPP D E C I S Ã O Trata-se de AGRAVO DE INSTRUMENTO interposto por CARLOS FRANCA PEREIRA - MÓVEIS USADOS – ME e USADÃO TEM DE TUDO LTDA – ME contra a seguinte decisão proferida na LIQUIDAÇÃO POR ARBRITRAMENTO requerida por SERRA BONITA IMÓVEIS LTDA – EPP: “Trata-se de processo de liquidação de sentença em que foi realizada avaliação por meio de oficial de justiça dos locatícios da terra nua localizada em CL-203, LOTE B7, SANTA MARIA, BRASÍLIA-DF CEP 72503- 222. Diligência realizada em ID 152405885, ao que sucederam manifestação das partes impugnando que a avaliação se deu sobre as lojas edificadas, contrariamente ao comando sentencial, além de a autora requerer o cálculo da evolução do aluguel de 2018 a 2023, ao que foi determinada nova avaliação. Nova diligência com laudo anexo em ID 171093090. Intimadas as partes para nova manifestação, o exequente requereu a homologação do laudo, enquanto o réu impugnou os valores calculados a título de aluguel pela terra nua, em comparação com o que foi encontrado pelas edificações, bem como os juros de mora e o índice de correção aplicado. É o breve relatório. Decido. Após analisar o laudo de avaliação, verifico que o mesmo não apresenta qualquer irregularidade estrutural, que foi realizado de acordo com o estabelecido pelo CPC e que todos os esclarecimentos solicitados foram prestados. Ademais o laudo da oficial aponta elevado conteúdo técnico e descrição objetiva e detalhadas dos critérios utilizados para avaliação, identificação do objeto de trabalho, consideração de elementos de mercado, indicação do valor do aluguel e inclusão dos índices de correção e juros estabelecidos na decisão judicial. Destacam-se do laudo: Delimitação do Objeto de avaliação: preço de LOCAÇÃO sobre a TERRA NUA da LOJA 01, devidos no período de 20/04/2018 até a data desta avaliação Condições e Infraestrutura Urbana: O imóvel situa-se em frente à Avenida Alagados, principal avenida de circulação da Região Administrativa de Santa Maria –RA XIII Identificação do Valor Referencial da Terra Nua: Considera-se o valor da TERRA NUA como parâmetro para levantamento inicial dos locativos devidos na data de 20/04/2018, o valor de R$ 772.000,00 (setecentos e setenta e dois mil reais), eis que este corresponde ao valor apurado por AVALIAÇÃO TÉCNICA procedida pela TERRACAP. Apuração do Valor do ALUGUEL: Para fins de precificação do aluguel, a avaliação se restringirá à ÁREA DA LOJA6, que é subdividida em 02 (dois) comércios: Elétrica Tend Tudo e Usadão Tem de Tudo, a qual corresponde, aproximadamente, 424,00m2 da área do lote/terreno Identificador do Valor de Aluguel: para a localidade, aplica-se 0,5% (meio por cento) do valor do bem/terra nua, proporcional à área delimitada no item 2. Valor do Aluguel devido em 2018 (Terra nua, 424m2): R$ 2.480,00 Metodologia de Avaliação: Conforme preconiza a NBR-14.653-2, norma da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado Ressalte-se que o réu traz dois laudos realizados unilateralmente para fins de impugnar o valor encontrado pelo i. Oficial, mas sequer há detalhamento da base de cálculo sobre a qual recaem características do imóvel avaliado para fins de quantificação ou mesmo a metodologia utilizada no trabalho para se chegar no montante unitário e isolado de R$800,00 ou R$850,00. A indicação de R$850,00 para aluguel de um lote nu em móvel de 424 metros quadrados, na principal avenida comercial de Santa Maria, não tem embasamento técnico para sua sustentação, nem tem correspondência com a realidade do mercado imobiliário da cidade. O valor apresentada para aluguel do terreno nu pela oficial de Justiça, R$2480,00, em terreno comercial na principal avenida de comércio, e que efetivamente foi explorado comercialmente, por vários anos, mesmo após a aquisição do imóvel em licitação pública, está condizente com o mercado e com os valores de bens semelhantes. Ressalte-se que o oficial avaliador é detentor de atribuição e qualificação específicas para tal fim e que, para o cumprimento do munús, adota critérios relacionados não só com o valor absoluto do bem, mas também com o valor de mercado, segundo o estado em que se encontra a coisa. Logo, não há razão para desconsiderar o valor indicado. Lado outro, também não prospera a irresignação no tocante à aplicação dos juros de mora e índice legal, já que expressamente previsto no título judicial, senão vejamos: ANTE O EXPOSTO, julgo PARCIALMENTE procedente o pedido autoral, para condenar as rés ao pagamento de aluguéis pela fruição do imóvel, devidos de 20/04/2018 até a efetiva imissão na posse do bem, em valor mensal a ser apurado em procedimento de liquidação (art. 510 do Código de Processo Civil, com correção pelo índice legal a partir de cada vencimento e juros de mora de 1% ao mês contados da citação, ressalvada a compensação com o que é devido à parte demandada. (grifo nosso). Dessa forma, não prosperam as irresignações do réu, pois a técnica utilizada pelo oficial atende integralmente aos comandos do título judicial. Assim, deverá ser homologado o laudo realizado. DECISÃO Dessa forma, HOMOLOGO o laudo de avaliação de ID 171093091, que concluiu o montante de R$ 238.130,96 (duzentos e trinta e oito mil cento e trinta reais e noventa e seis centavos) como o valor devido a título de aluguéis pela fruição do imóvel descrito (TERRA NUA LOJA 1), relativo ao período de 20/04/2018 a 01/09/2023, o qual já inclui correção pelo INPC a partir de cada vencimento e juros de mora de 1% ao mês contados da citação na ação original, e, por conseguinte, torno líquida a sentença e declaro encerrada a fase de liquidação de sentença por arbitramento. Com a preclusão, requeira o credor o que for de direito, sob pena de arquivamento.” (...) “Autor e réu ingressaram come embargos de declaração, alegando omissão, contradição e obscuridade em seu conteúdo, pugnando pelo seu recebimento e acolhimento em seus efeitos infringentes, modificando a decisão proferida. O autor, em ID 176284237, aduz que a decisão deve ser complementada para acrescer o valor relativo 236 metros quadrados não avaliado (660 total do lote e 424 metros considerados) que corresponde a R$ 1.380,37 tomando por base o metro quadrado de R$ 5,84 (2480,00/424,00= 5,84) multiplicado pelos 236 metros não avaliados pelo i. oficial; ou que retorne os autos ao oficial para avaliação dos metros quadrados não avaliados; ou declarar a justificativa para não calcular o valor do aluguel de toda a extensão do imóvel. Além disso, pleiteia seja declarado o direito do exequente ao recebimento dos valores mensais apurados da data final do cálculo apresentado em juízo até a efetiva desocupação nos exatos termos da r. Sentença objeto da execução. Já o réu, em ID 177119474, afirma a obscuridade da decisão, a fim de "reconhecer que A AVALIAÇÃO DA TERRA NUA JAMAIS PODERIA SER SUPERIOR À DAS LOJAS ERGUIDAS NO IMÓVEL; e, assim sendo, que seja modificado o julgado para DETERMINAR NOVAAVALIAÇÃO." Ambas as partes se manifestaram dos embargos da parte contrária. É o breve relato. DECIDO. Os embargos de declaração devem lastrear-se nos pressupostos de vícios do julgado elencados no artigo 1.022 do Código de Processo Civil, limitados a sanar determinados defeitos, sendo que a omissão é a ausência de abordagem sobre questão debatida nos autos e necessária para a formação do silogismo. Obscuridade é a falta de clareza do dispositivo, podendo ocorrer pela incoerência entre a fundamentação e a conclusão. E contradição somente ocorre quando existirem duas ou mais conclusões conflitantes sobre o mesmo tema. Analisando as alegações do réu embargante, não vislumbro a ocorrência de qualquer dos requisitos para dar provimento aos embargos, não sendo este o meio recursal cabível para modificação da sentença. Do mesmo modo, as alegações da autora quanto à medição insuficiente da metragem para cálculo do aluguel, uma vez que a sentença exequenda determinou o arbitramento dos aluguéis pela fruição do imóvel como um todo, ou seja, em sua característica ad corpus, como assim ocorreu na avaliação, que utilizou o parâmetro da área útil do terreno usufruído pela ré. Por outro lado, a declaração do direito pretendido pelo autor já restou bem expressa na sentença exequenda, motivo pelo qual não carece de nova declaração. Desse modo, conheço dos presentes embargos das partes, eis que tempestivos, para, no mérito, rejeitálos. Preclusa a presente decisão, cumpra-se a determinação de ID 176152137.” As Agravantes sustentam que “Na AVALIAÇÃO DAS DUAS LOJAS ERGUIDAS (ID no 152405886) no terreno nu posteriormente avaliado pela douta Perita (ID no 171093091), e que ora se combate, o douto Perito utilizou como parâmetro para arbitramento dos alugueres, meios eficazes e compatíveis com a localidade de Santa Maria/ DF, repetimos, local onde vigora um dos mais baixos alugueres do Distrito Federal”. Salientam que “Já a avaliação da douta perita sobre a TERRA NUA (ID no 171093091), foi adotado como “identificador do valor do aluguel””. Concluem que “a douta Perita limitou-se a dizer que o parâmetro adotado como base para a avaliação seria compatível com “o conhecimento do mercado local, capacidade econômica, a oferta versus demanda de imóveis semelhantes”, SEM DEMONSTRAR OU APRESENTAR QUALQUER PESQUISA DE MERCADO COMPATÍVEL COM SUA MENSURAÇÃO, o que, lamentavelmente, desmerece a credibilidade de sua avaliação”. Requerem a atribuição de efeito suspensivo ao recurso e, ao final, o seu provimento para determinar o envio dos autos à Contadoria “para elaboração de novos cálculos dos LOCATÍCIOS DA TERRA NUA, os quais, haverão de ser elaborados por outro(a) Oficial(a) Avaliador(a), bem como deverão atender aos preços de mercado, através de pesquisas locais e/ou em sites apropriados, não por arbitramento aleatório, atendendo assim, aos princípios de razoabilidade e proporcionalidade que impera neste honroso Tribunal”. Preparo recolhido (ID 55761131). É o relatório. Decido. Não estão presentes os requisitos para a atribuição de efeito suspensivo ao recurso. Numa abordagem sumária, própria do estágio inicial do processamento do presente recurso, não é possível divisar inconsistência técnica no laudo de avaliação homologado judicialmente. Conforme ponderado com propriedade na r. decisão agravada, a avaliação foi realizada mediante critérios técnicos que não foram infirmados pelas alegações dos Recorrentes. Além da ausência da probabilidade do direito, (“fumus boni iuris”) também não se vislumbra risco de dano irreparável ou de difícil reparação (“periculum in mora”). Isso porque a decisão agravada condicionou o prosseguimento do feito à preclusão da decisão recorrida. Isto posto, indefiro a liminar. Dê-se ciência ao Juízo da causa, dispensada as informações. Intime-se para resposta. Publique-se. Brasília-DF, 18 de fevereiro de 2024. Desembargador JAMES EDUARDO OLIVEIRA Relator

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Des. James Eduardo Oliveira PROCESSO N.: 0705209-97.2024.8.07.0000 CLASSE: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: CARLOS FRANCA PEREIRA - MOVEIS USADOS - ME, USADAO TEM DE TUDO LTDA - ME AGRAVADO: SERRA BONITA IMOVEIS LTDA - EPP D E C I S Ã O Trata-se de AGRAVO DE INSTRUMENTO interposto por CARLOS FRANCA PEREIRA - MÓVEIS USADOS – ME e USADÃO TEM DE TUDO LTDA – ME contra a seguinte decisão proferida na LIQUIDAÇÃO POR ARBRITRAMENTO requerida por SERRA BONITA IMÓVEIS LTDA – EPP: “Trata-se de processo de liquidação de sentença em que foi realizada avaliação por meio de oficial de justiça dos locatícios da terra nua localizada em CL-203, LOTE B7, SANTA MARIA, BRASÍLIA-DF CEP 72503- 222. Diligência realizada em ID 152405885, ao que sucederam manifestação das partes impugnando que a avaliação se deu sobre as lojas edificadas, contrariamente ao comando sentencial, além de a autora requerer o cálculo da evolução do aluguel de 2018 a 2023, ao que foi determinada nova avaliação. Nova diligência com laudo anexo em ID 171093090. Intimadas as partes para nova manifestação, o exequente requereu a homologação do laudo, enquanto o réu impugnou os valores calculados a título de aluguel pela terra nua, em comparação com o que foi encontrado pelas edificações, bem como os juros de mora e o índice de correção aplicado. É o breve relatório. Decido. Após analisar o laudo de avaliação, verifico que o mesmo não apresenta qualquer irregularidade estrutural, que foi realizado de acordo com o estabelecido pelo CPC e que todos os esclarecimentos solicitados foram prestados. Ademais o laudo da oficial aponta elevado conteúdo técnico e descrição objetiva e detalhadas dos critérios utilizados para avaliação, identificação do objeto de trabalho, consideração de elementos de mercado, indicação do valor do aluguel e inclusão dos índices de correção e juros estabelecidos na decisão judicial. Destacam-se do laudo: Delimitação do Objeto de avaliação: preço de LOCAÇÃO sobre a TERRA NUA da LOJA 01, devidos no período de 20/04/2018 até a data desta avaliação Condições e Infraestrutura Urbana: O imóvel situa-se em frente à Avenida Alagados, principal avenida de circulação da Região Administrativa de Santa Maria –RA XIII Identificação do Valor Referencial da Terra Nua: Considera-se o valor da TERRA NUA como parâmetro para levantamento inicial dos locativos devidos na data de 20/04/2018, o valor de R$ 772.000,00 (setecentos e setenta e dois mil reais), eis que este corresponde ao valor apurado por AVALIAÇÃO TÉCNICA procedida pela TERRACAP. Apuração do Valor do ALUGUEL: Para fins de precificação do aluguel, a avaliação se restringirá à ÁREA DA LOJA6, que é subdividida em 02 (dois) comércios: Elétrica Tend Tudo e Usadão Tem de Tudo, a qual corresponde, aproximadamente, 424,00m2 da área do lote/terreno Identificador do Valor de Aluguel: para a localidade, aplica-se 0,5% (meio por cento) do valor do bem/terra nua, proporcional à área delimitada no item 2. Valor do Aluguel devido em 2018 (Terra nua, 424m2): R$ 2.480,00 Metodologia de Avaliação: Conforme preconiza a NBR-14.653-2, norma da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado Ressalte-se que o réu traz dois laudos realizados unilateralmente para fins de impugnar o valor encontrado pelo i. Oficial, mas sequer há detalhamento da base de cálculo sobre a qual recaem características do imóvel avaliado para fins de quantificação ou mesmo a metodologia utilizada no trabalho para se chegar no montante unitário e isolado de R$800,00 ou R$850,00. A indicação de R$850,00 para aluguel de um lote nu em móvel de 424 metros quadrados, na principal avenida comercial de Santa Maria, não tem embasamento técnico para sua sustentação, nem tem correspondência com a realidade do mercado imobiliário da cidade. O valor apresentada para aluguel do terreno nu pela oficial de Justiça, R$2480,00, em terreno comercial na principal avenida de comércio, e que efetivamente foi explorado comercialmente, por vários anos, mesmo após a aquisição do imóvel em licitação pública, está condizente com o mercado e com os valores de bens semelhantes. Ressalte-se que o oficial avaliador é detentor de atribuição e qualificação específicas para tal fim e que, para o cumprimento do munús, adota critérios relacionados não só com o valor absoluto do bem, mas também com o valor de mercado, segundo o estado em que se encontra a coisa. Logo, não há razão para desconsiderar o valor indicado. Lado outro, também não prospera a irresignação no tocante à aplicação dos juros de mora e índice legal, já que expressamente previsto no título judicial, senão vejamos: ANTE O EXPOSTO, julgo PARCIALMENTE procedente o pedido autoral, para condenar as rés ao pagamento de aluguéis pela fruição do imóvel, devidos de 20/04/2018 até a efetiva imissão na posse do bem, em valor mensal a ser apurado em procedimento de liquidação (art. 510 do Código de Processo Civil, com correção pelo índice legal a partir de cada vencimento e juros de mora de 1% ao mês contados da citação, ressalvada a compensação com o que é devido à parte demandada. (grifo nosso). Dessa forma, não prosperam as irresignações do réu, pois a técnica utilizada pelo oficial atende integralmente aos comandos do título judicial. Assim, deverá ser homologado o laudo realizado. DECISÃO Dessa forma, HOMOLOGO o laudo de avaliação de ID 171093091, que concluiu o montante de R$ 238.130,96 (duzentos e trinta e oito mil cento e trinta reais e noventa e seis centavos) como o valor devido a título de aluguéis pela fruição do imóvel descrito (TERRA NUA LOJA 1), relativo ao período de 20/04/2018 a 01/09/2023, o qual já inclui correção pelo INPC a partir de cada vencimento e juros de mora de 1% ao mês contados da citação na ação original, e, por conseguinte, torno líquida a sentença e declaro encerrada a fase de liquidação de sentença por arbitramento. Com a preclusão, requeira o credor o que for de direito, sob pena de arquivamento.” (...) “Autor e réu ingressaram come embargos de declaração, alegando omissão, contradição e obscuridade em seu conteúdo, pugnando pelo seu recebimento e acolhimento em seus efeitos infringentes, modificando a decisão proferida. O autor, em ID 176284237, aduz que a decisão deve ser complementada para acrescer o valor relativo 236 metros quadrados não avaliado (660 total do lote e 424 metros considerados) que corresponde a R$ 1.380,37 tomando por base o metro quadrado de R$ 5,84 (2480,00/424,00= 5,84) multiplicado pelos 236 metros não avaliados pelo i. oficial; ou que retorne os autos ao oficial para avaliação dos metros quadrados não avaliados; ou declarar a justificativa para não calcular o valor do aluguel de toda a extensão do imóvel. Além disso, pleiteia seja declarado o direito do exequente ao recebimento dos valores mensais apurados da data final do cálculo apresentado em juízo até a efetiva desocupação nos exatos termos da r. Sentença objeto da execução. Já o réu, em ID 177119474, afirma a obscuridade da decisão, a fim de "reconhecer que A AVALIAÇÃO DA TERRA NUA JAMAIS PODERIA SER SUPERIOR À DAS LOJAS ERGUIDAS NO IMÓVEL; e, assim sendo, que seja modificado o julgado para DETERMINAR NOVAAVALIAÇÃO." Ambas as partes se manifestaram dos embargos da parte contrária. É o breve relato. DECIDO. Os embargos de declaração devem lastrear-se nos pressupostos de vícios do julgado elencados no artigo 1.022 do Código de Processo Civil, limitados a sanar determinados defeitos, sendo que a omissão é a ausência de abordagem sobre questão debatida nos autos e necessária para a formação do silogismo. Obscuridade é a falta de clareza do dispositivo, podendo ocorrer pela incoerência entre a fundamentação e a conclusão. E contradição somente ocorre quando existirem duas ou mais conclusões conflitantes sobre o mesmo tema. Analisando as alegações do réu embargante, não vislumbro a ocorrência de qualquer dos requisitos para dar provimento aos embargos, não sendo este o meio recursal cabível para modificação da sentença. Do mesmo modo, as alegações da autora quanto à medição insuficiente da metragem para cálculo do aluguel, uma vez que a sentença exequenda determinou o arbitramento dos aluguéis pela fruição do imóvel como um todo, ou seja, em sua característica ad corpus, como assim ocorreu na avaliação, que utilizou o parâmetro da área útil do terreno usufruído pela ré. Por outro lado, a declaração do direito pretendido pelo autor já restou bem expressa na sentença exequenda, motivo pelo qual não carece de nova declaração. Desse modo, conheço dos presentes embargos das partes, eis que tempestivos, para, no mérito, rejeitálos. Preclusa a presente decisão, cumpra-se a determinação de ID 176152137.” As Agravantes sustentam que “Na AVALIAÇÃO DAS DUAS LOJAS ERGUIDAS (ID no 152405886) no terreno nu posteriormente avaliado pela douta Perita (ID no 171093091), e que ora se combate, o douto Perito utilizou como parâmetro para arbitramento dos alugueres, meios eficazes e compatíveis com a localidade de Santa Maria/ DF, repetimos, local onde vigora um dos mais baixos alugueres do Distrito Federal”. Salientam que “Já a avaliação da douta perita sobre a TERRA NUA (ID no 171093091), foi adotado como “identificador do valor do aluguel””. Concluem que “a douta Perita limitou-se a dizer que o parâmetro adotado como base para a avaliação seria compatível com “o conhecimento do mercado local, capacidade econômica, a oferta versus demanda de imóveis semelhantes”, SEM DEMONSTRAR OU APRESENTAR QUALQUER PESQUISA DE MERCADO COMPATÍVEL COM SUA MENSURAÇÃO, o que, lamentavelmente, desmerece a credibilidade de sua avaliação”. Requerem a atribuição de efeito suspensivo ao recurso e, ao final, o seu provimento para determinar o envio dos autos à Contadoria “para elaboração de novos cálculos dos LOCATÍCIOS DA TERRA NUA, os quais, haverão de ser elaborados por outro(a) Oficial(a) Avaliador(a), bem como deverão atender aos preços de mercado, através de pesquisas locais e/ou em sites apropriados, não por arbitramento aleatório, atendendo assim, aos princípios de razoabilidade e proporcionalidade que impera neste honroso Tribunal”. Preparo recolhido (ID 55761131). É o relatório. Decido. Não estão presentes os requisitos para a atribuição de efeito suspensivo ao recurso. Numa abordagem sumária, própria do estágio inicial do processamento do presente recurso, não é possível divisar inconsistência técnica no laudo de avaliação homologado judicialmente. Conforme ponderado com propriedade na r. decisão agravada, a avaliação foi realizada mediante critérios técnicos que não foram infirmados pelas alegações dos Recorrentes. Além da ausência da probabilidade do direito, (“fumus boni iuris”) também não se vislumbra risco de dano irreparável ou de difícil reparação (“periculum in mora”). Isso porque a decisão agravada condicionou o prosseguimento do feito à preclusão da decisão recorrida. Isto posto, indefiro a liminar. Dê-se ciência ao Juízo da causa, dispensada as informações. Intime-se para resposta. Publique-se. Brasília-DF, 18 de fevereiro de 2024. Desembargador JAMES EDUARDO OLIVEIRA Relator