Tribunal: TJDFT
Processo: 0750230-96.2024.8.07.0000
Órgão julgador: TEÓFILO CAETANO
Órgão colegiado: 1a Turma Cível
Data de publicação: 2024-12-11

Ementa:
Vistos etc. Cuida-se de agravo de instrumento, com pedido de efeito suspensivo[1], aviado por Ana Cristina Cerqueira Andrade em face da decisão[2] que, nos autos da execução de título extrajudicial movida em seu desfavor pela agravada – Fundação Banco Central de Previdência Privada –, rejeitara a impugnação que apresentara ao laudo pericial que avaliara em R$231.693,46 (duzentos e trinta e um mil seiscentos e noventa e três reais e quarenta e seis centavos) o imóvel de sua propriedade que sobejara penhorado no decorrer do itinerário processual, homologando, via de consequência, o trabalho desenvolvido pelo experto. Objetiva a agravante a agregação de efeito suspensivo ao agravo, suspendendo-se o curso do executivo, e, alfim, após regular processamento, a definitiva desconstituição do decisório arrostado, de forma a que seja determinada a realização de novo laudo pericial para a avaliação do imóvel em referência. Como sustentação material hábil a aparelhar a pretensão reformatória que veiculara, aduzira, em suma, que, nos autos da execução de título extrajudicial que é movida em seu desfavor, em que restara penhorado imóvel de sua propriedade, fora realizada prova técnica volvida à avaliação do valor de mercado do bem. Esclarecera que, após a juntada do laudo pericial, apresentara impugnação em face da metodologia adotada pelo expert, notadamente diante da discrepância existente entre os imóveis utilizados como comparativo e aqueles que efetivamente refletem o valor de mercado do bem constrito. Salientara que, a despeito das manifestações que carreara, o perito deixara de indicar o motivo pelo qual não observara norma técnica aplicável à avaliação de imóveis, notadamente aquela que impunha o dever de visitar os 5 (cinco) imóveis que utilizara como referencial. Acrescera que, por entender não terem sido devidamente elucidadas as questões submetidas ao estudo técnico, requerera ao Juízo de origem a realização de nova perícia, com lastro no art. 480 do CPC, o que, contudo, sobejara indeferido, restando, na oportunidade, homologado o laudo pericial impugnado. Frisara que aludido decisório não deve prevalecer, uma vez que “há aspectos constantes nos autos que comprovam a desobediência da norma técnica aplicável (NBR 14653-2:2011) pelo perito, bem como a ausência de justificativa plausível hábil para a ausência de visitação dos imóveis, o que autoriza a realização de nova perícia”[3]. Registrara, demais disso, não ter havido qualquer esclarecimento sobre a observação da norma técnica, tampouco exposição sobre os critérios adotados pela escolha dos imóveis constantes na avaliação. Em arremate, escudara a necessidade, com esteio no art. 480 do CPC, de que seja determinada a realização de novo trabalho pericial, agora com o emprego do método de renda, e não mais mediante o método comparativo direto, a fim de possibilitar apuração do valor do seu imóvel “com maior confiabilidade técnica”. Consignara que, diante dessas circunstâncias, deve ser agregado efeito suspensivo ao agravo, suspendendo-se o curso da execução de título extrajudicial, e, ao final, ser desqualificada a decisão arrostada. O instrumento se afigura correta e adequadamente instruído. É o relatório. Decido. Cuida-se de agravo de instrumento, com pedido de efeito suspensivo, aviado por Ana Cristina Cerqueira Andrade em face da decisão que, nos autos da execução de título extrajudicial movida em seu desfavor pela agravada – Fundação Banco Central de Previdência Privada –, rejeitara a impugnação que apresentara ao laudo pericial que avaliara em R$231.693,46 (duzentos e trinta e um mil seiscentos e noventa e três reais e quarenta e seis centavos) o imóvel de sua propriedade que sobejara penhorado no decorrer do itinerário processual, homologando, via de consequência, o trabalho desenvolvido pelo experto. Objetiva a agravante a agregação de efeito suspensivo ao agravo, suspendendo-se o curso do executivo, e, alfim, após regular processamento, a definitiva desconstituição do decisório arrostado, de forma a que seja determinada a realização de novo laudo pericial para a avaliação do imóvel em referência. Consoante pontuado, o objeto deste agravo cinge-se à aferição do acerto da decisão que rejeitara a impugnação formulada pela agravante e homologara a avaliação do imóvel penhorado com objetivo de satisfazer os interesses creditórios da agravada, o que, ademais, demanda a análise quanto à subsistência das imprecações que foram direcionadas ao laudo técnico coligido ao fólio. Alinhadas essas premissas e pontuado o objeto do agravo, passo a examinar o pedido de efeito suspensivo formulado. Como é cediço, o agravo de instrumento, qualificado como recurso apto a desafiar as decisões interlocutórias no curso do processo, é recebido, ordinariamente, no efeito apenas devolutivo. Entretanto, havendo relevância da fundamentação e risco de lesão grave e de difícil reparação, que são pressupostos de qualquer medida acautelatória da prestação jurisdicional, é lícito ao relator, mediante requerimento da parte interessada, suspender monocraticamente o cumprimento da decisão ou mesmo antecipar os efeitos da tutela recursal até o pronunciamento definitivo do colegiado (CPC, art. 1.019, inciso I). Caso ausente qualquer desses pressupostos, a tutela recursal de urgência reclamada pela agravante não poderá ser concedida, devendo ser processado o recurso conforme prescreve o rito (CPC, art. 1.019, inciso II). Confira-se, sobre a atuação do relator no recebimento do recurso de agravo por instrumento, a lição do catedrático Nelson Nery Junior, verbis: “O relator do agravo deve analisar a situação concreta, podendo ou não conceder o efeito suspensivo ao recurso. Se verificar que a execução da decisão agravada pode trazer perigo de dano irreparável (periculum in mora) e se for relevante o fundamento do recurso (fumus boni iuris), deve dar efeito suspensivo ao agravo.” (in Código de Processo Civil Comentado. 9ed. São Paulo: RT, 2010. p. 1.005) Alinhadas essas premissas instrumentais, de conformidade com o reportado, o decisório desafiado rechaçara a impugnação articulada pela agravante à avaliação do imóvel penhorado, realizada via perícia, nos seguintes termos, verbis: (...) Nada a prover quanto ao pedido de nova perícia e à impugnação apresentada pela executada, pois o perito, de forma pormenorizada, detalha a metodologia utilizada para a apuração do valor de mercado do imóvel, com exposição das peculiaridades que impactam a formação do preço. Em relação ao questionamento de que o engenheiro deva visitar cada imóvel tomado como referência, o grau de fundamentação realizado para avaliar o imóvel foi o II, não se fazendo necessário visitar os imóveis. De acordo com o item 12.3.1. da NBR 14.653-2, “as avaliações serão especificadas quanto à fundamentação e precisão, guardado o critério geral de atribuir graus em ordem numérica e crescente, onde o Grau I é o menor, e o Grau III é o maior. A fundamentação será função do aprofundamento do trabalho avaliatório. Logo, denota-se que o grau de fundamentação para avaliar o imóvel não possui um aprofundamento a justificar a visitação dos imóveis. Anoto, por fim, que o laudo pericial realizado em juízo, por se encontrar equidistante dos interesses litigiosos, goza de presunção de imparcialidade e veracidade, somente elidida por elementos robustos em sentido contrário, o que não se verifica neste caso. Ante o exposto, rejeito a impugnação e HOMOLOGO o laudo de ID 181471824.” De fato, consoante emerge dos elementos coligidos, a avaliação[4] produzida pelo perito nomeado pelo Juízo estimara o valor de mercado do imóvel constrito em R$231.693,46 (duzentos e trinta e um mil seiscentos e noventa e três reais e quarenta e seis centavos), sendo inequívoco que aludida apuração fora promovida após extenso arrazoado, positivado em 24 (vinte e quatro) laudas, no qual restaram declinadas, dentre outras circunstâncias, as características do imóvel, como localização, área útil e valor do metro quadrado. Além disso, o laudo confeccionado pelo experto viera ilustrado com argumentos técnicos e demonstrativos fotográficos, tendo sido esclarecido, outrossim, o grau de precisão da análise – Grau II –, bem assim a metodologia empregada, qual seja, o método comparativo direto de dados de mercado, em consonância com o preceituado pelo item 8.2.1 da NBR 14.653-2 da ABNT. Diante dessas inferências afere-se que, diante do dissenso estabelecido, afigura-se adequada, ao menos nesse momento de delibação preambular, a solução promovida, com o acolhimento da apuração do perito judicial, pois realizada de forma técnica, com base em parâmetros objetivos e expressamente delineados, os quais não lograra a agravante infirmar. Aliás, conquanto tenha imprecado a confiabilidade técnica da metodologia escolhida pelo perito nomeado, olvida a agravante que, nos termos do item 8.1.1 da NBR em cotejo, deve-se “(...) sempre que possível preferir o método comparativo direto de dados de mercado”. Isto é, consoante acertadamente pontificado pelo experto em suas conclusões, a metodologia empregada é, de fato, preferencial em relação ao método que a agravante, sem qualquer embasamento técnico ou científico, apontara como sendo o mais adequado ao caso concreto. Embora questione a agravante, de maneira infundada, o critério delineador do trabalho pericial, o que sobreleva é que sequer se fizera acompanhar por assistente técnico dotado de conhecimentos específicos na área de atuação do perito, esse sim capaz de corroborar, fosse o caso, a inviabilidade do método eleito. De relevo notar, outrossim, que, conquanto tenha o ilustrado perito, em observância ao critério comparativo, se valido de 5 (cinco) imóveis com características similares àquelas pertinentes ao imóvel objeto da avaliação, não lhe estava imputado o dever, ao contrário do defendido pela agravante em suas razões, de realizar a visitação de cada um deles. Na oportunidade em que apresentara sua resposta às impugnações, fora esclarecido que a desnecessidade de vistoria dos aludidos imóveis tem razão de ser vinculada ao fato de que a fundamentação utilizada para avaliação do imóvel fora de grau II, e não de grau III, inequivocamente mais rigorosa e detalhada, conforme verbera a NBR 14.653-2. Não se depura dos atos e fatos historiados, nesse contexto, a veracidade da alegação no sentido de que “não houve qualquer esclarecimento sobre a observação da norma técnica”, pois a razão pela qual o perito, adotando o método comparativo, deixara de realizar as visitações almejadas pela agravante foram devidamente elucidadas na instância primeva. Diante dessa inexorável realidade, deve ser assinalado que o laudo elaborado pelo perito judicial observara a contento os requisitos dos art. 872 do CPC[5], previstos para a avaliação realizada por oficial de justiça, pois cuidara de descrever as características do imóvel e seu estado de conservação, como se infere dos enxertos abaixo reproduzidos, in verbis: “2 – OBJETIVO Segundo consignado na respeitável decisão acima referenciada, o MM Juíz deferiu a prova pericial, a fim de apurar o valor de mercado do imóvel objeto desta lide. Constitui-se em objetivo da perícia, ainda, responder os quesitos pertinentes formulados, a fim de trazer ao Juízo todos os elementos necessários à formação de sua convicção no âmbito da prova técnica produzida. 3 – OBJETO Trata-se de um imóvel situado em área urbana o qual possui uma área privativa de 41 m2, contendo: uma sala, uma cozinha, uma área de serviço, um banheiro social e dois quartos, com o piso porcelanato instalado em todo apartamento. (...) CARACTERÍSTICAS DE LOCALIZAÇÃO DO IMÓVEL TOPOGRAFIA: Possui sua topografia plana TERRA: Superfície seca CLIMA: Clima tropical. ACESSIBILIDADE: Acesso rápido e direto durante o dia e noite. SERVIÇOS COMUNITÁRIOS: Transporte coletivo, hospital, escola, rede elétrica e internet. 4) PRINCÍPIOS E RESSALVAS E FATORES LIMITANTES (...) 5) ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO Conforme item 8.2.1 da NBR 14653-2, foi adotado o Método Comparativo Direto para avaliação do objeto, o qual é usado no caso de existência de dados com características semelhantes ao imóvel avaliando. As avaliações baseadas por este método consistem em determinar o valor justo do imóvel, a partir de comparações realizadas com outros similares. (...) 11 – CONCLUSÃO De acordo com a metodologia utilizada e consoante o preconizado na NBR14653- 2:2011, concluímos, com base no mercado imobiliário da região, que o valor do imóvel que está sendo avaliado, em dezembro de 2023, deva ser: R$ 231.693,46 (Duzentos trinta um mil, seiscentos noventa três e quarenta e seis centavos) 12 – CONSIDERAÇÕES FINAIS O presente laudo pericial obedeceu aos seguintes princípios fundamentais: 12.01. O perito realizou pessoalmente a vistoria no imóvel objeto da lide; 12.02. Os honorários profissionais do perito não estiveram, de forma alguma, sujeitos às conclusões deste laudo; 12.03. O perito não tem nenhuma inclinação pessoal em relação à matéria envolvida neste laudo, nem tampouco dela aufere qualquer vantagem; 12.04. No melhor conhecimento e crédito do perito, as análises, opiniões e conclusões expressas no presente trabalho, são baseadas em dados, diligências, pesquisas e levantamentos verdadeiros e corretos; 12.05. O laudo foi elaborado com a estrita observância dos postulados constantes dos Códigos de Ética Profissional do CONFEA – Conselho Federal de Engenharia, Arquitetura e Agronomia e das Normas da 13752 ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas; 12.06. O signatário assume responsabilidade sobre matéria de engenharia, incluídas as implícitas para o exercício de suas honrosas funções, precipuamente estabelecida em lei, códigos ou regulamentos próprios; (...).” A seu turno, em resposta à impugnação formulada pela agravante, o experto assim se manifestara, in verbis: “Resposta perito: No trecho acima o réu discorda o que a norma técnica estabelece para fins de avaliação imóveis. O perito informa que os trabalhos de avaliação devem ser elaborados de acordo com a norma técnica de avaliação de imóvel, e não aquela que a parte entende ser necessária para satisfazer a sua pretensão. No que diz respeito aos imóveis que o réu pesquisou para fundamentar sua impugnação, estes não pode prosperar, pois avaliação de imóvel não é apenas buscar na internet imóveis semelhantes ao imóvel avaliando. Avaliação de imóveis compreender diversas etapas sendo elas: Busca de dados; Homogenização de amostras; Saneamento de amostras; Análises de variáveis; Cálculos avaliatórios; E analisando detidamente a irresignação do réu se vê que não foi cumprido nem um terço do que determina a norma técnica para fins de valor justo do imóvel em tela. Conclusão: 1. O perito entende que respondeu o questionamento solicitado. 2. De acordo com a metodologia utilizada e consoante o preconizado na NBR14653- 2:2011, concluímos, com base no mercado imobiliário da região, que o valor do imóvel que está sendo avaliado, em dezembro de 2023, deva ser: R$ 231.693,46 (Duzentos trinta um mil, seiscentos noventa três e quarenta e seis centavos)”[6] Deflui do aduzido, então, que o laudo elaborado pelo perito nomeado está guarnecido de lastro técnico e argumentação técnica, devendo ser prestigiada a cotação obtida, ao menos até o exame do mérito deste recurso. Essa constatação conflui para a apreensão de que o juiz do executivo alinhara a convicção que materializara de forma fundamentada e em conformidade com os elementos de prova que lhe foram fornecidos. À luz dos elementos coligidos, o apurado pelo perito nomeado pelo Juízo deve, portanto, ser acolhido sem nenhuma ressalva. Necessário frisar que, a despeito da natureza eminente técnica da prova pericial, não escapa ela do âmbito de valoração inerente à atividade judicante, restando atribuída exclusivamente ao magistrado a faculdade de conferir-lhe o valor probatório que reputar devido aos esclarecimentos outrora reputados necessários por ocasião da dilação probatória, tudo de acordo com o seu livre convencimento motivado (CPC, arts. 371 e 479). Conseguintemente, cabe ao próprio magistrado aferir se restara ou não esclarecida a matéria que fora determinante para a dilação probatória pela via pericial, consoante, aliás, denuncia a literalidade da disposição normativa mencionada pela agravante (CPC, art. 480). Diante desse cenário, afere-se que a agravante se irresignara em face do laudo técnico sem aparelhar fundamentos hábeis à sua infirmação, sendo relevante registrar, ainda, que, conquanto não tenha concordado com o valor do imóvel alcançado pelo perito, não informara, de seu turno, o valor que entende ser o correto. À míngua de maiores elementos técnicos que possam ensejar a desconsideração da avaliação, mostra-se necessário e prudente a manutenção do valor cotado pelo experto. O que sobrepuja, ademais, é que a repetição de perícia avaliatória somente se legitima em situações excepcionais, conforme expressamente pontua o legislador processual (CPC, art. 873). Nenhuma das situações expressamente pontuadas se divisa na espécie, notadamente porque ausente erro na avaliação promovida, que, em verdade, fora realizada por perito habilitado tecnicamente via laudo adequadamente formulado, ou seja, após exame pautado do imóvel avaliado com observâncias das regras técnicas. As impugnações formuladas pela agravante, e agora renovadas, foram devidamente elucidadas, não encerrando seu inconformismo fundamento hábil a ensejar a repetição da prova técnica havida, porquanto desguarnecido de sustentação e lastro material. A argumentação aduzida, aliás, encontra ressonância no entendimento há muito estratificado por esta egrégia Casa de Justiça ao elucidar questões similares à debatida nestes autos, consoante asseguram os arestos adiante ementados: “DIREITO PROCESSUAL CIVIL. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. IMPUGNAÇÃO AO LAUDO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL PENHORADO. PREVALÊNCIA DO LAUDO DO OFICIAL DE JUSTIÇA. DECISÃO MANTIDA. 1. A mera apresentação de laudo produzido por assistente técnico de confiança do devedor, com valores que destoam daquele apurado pelo auxiliar do juízo, não comprova o valor venal do imóvel penhorado ou erro na avaliação, pois podem ser diversos os valores de venda do mesmo imóvel, a depender do interesse do proprietário. 2. No caso concreto, os executados contestam a avaliação do imóvel realizado por oficial de justiça, sem, contudo, apresentar elementos capazes de desconstituir a conclusões do laudo pericial oficial, que indicou valor compatível com o mercado imobiliário. 3. Em caso de divergências entre o laudo do assistente técnico e as conclusões do perito judicial, estas devem prevalecer, porque gozam de fé pública e dos atributos de imparcialidade e isenção. 4. Agravo de Instrumento não provido. Unânime.” (Acórdão no 1800132, 07383089220238070000, Relator: FÁTIMA RAFAEL, 3a Turma Cível, data de julgamento: 7/12/2023, publicado no DJE: 29/1/2024. Pág.: Sem Página Cadastrada.) “AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROCESSO CIVIL. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. PENHORA DE VAGAS DE GARAGEM. IMPUGNAÇÃO AO LAUDO DE AVALIAÇÃO. DISCREPÂNCIA ENTRE A AVALIAÇÃO JUDICIAL COM O VALOR DE MERCADO. INSUBSISTÊNCIA. DECISÃO INDEFERITÓRIA MANTIDA. 1. Na hipótese, a empresa executada não trouxe elementos probatórios suficientes capazes de comprovar que os bens foram avaliados em valor inferior ao de mercado, aptos a desconstituírem a avaliação efetuada pelo perito do Juízo e, consequentemente, reformar a r. decisão agravada ‘com o fito de homologar os laudos acostados pela Agravante como valor correto dos imóveis penhorados’, como pretende a devedora recorrente. 2. Recurso conhecido e não provido.” (Acórdão no 1793941, 07392693320238070000, Relator: MAURICIO SILVA MIRANDA, 7a Turma Cível, data de julgamento: 29/11/2023, publicado no DJE: 14/12/2023. Pág.: Sem Página Cadastrada.) “AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. HIPOTECA. AVALIAÇÃO DO IMÓVEL. PERITO JUDICIAL. IRRESIGNAÇAO QUANTO AO VALOR APRESENTADO. AUSÊNCIA DE ELEMENTOS QUE INDIQUEM A NECESSIDADE DE NOVA AVALIAÇÃO. 1. A desconstituição de homologação judicial de avaliação de imóvel realizada por perito nomeado pelo juízo pressupõe a existência de insurgência idônea, pautada em elementos técnicos, capaz de, por si só, demonstrar mácula apta a invalidar ou colocar em dúvida o trabalho técnico impugnado. 2. O laudo pericial contém minuciosa descrição do imóvel e de suas características, bem como da região em que está localizado. Apresenta, ainda, a exposição detalhada da metodologia utilizada para a apuração do preço de mercado, evidenciando o embasamento científico em que pautados os trabalhos realizados, inclusive, quanto ao número de amostras de preço consideradas. 3. Ainda que o julgador não esteja vinculado às conclusões do perito nomeado, podendo apreciar a prova pericial de acordo com o disposto no art. 371 do CPC, para assim proceder deverá o magistrado, necessariamente, indicar em sua decisão os motivos que o levaram a considerar ou a deixar de considerar as conclusões do laudo, levando em conta o método utilizado pelo perito (art. 479, CPC). 4. Na hipótese em apreço, a parte devedora, ora agravante, não apresentou e os autos não demonstram nenhum elemento probatório capaz de levar o julgador a uma conclusão diversa daquela a chegou o perito judicial, notadamente porque os agravantes se limitam a questionar a quantidade de amostras utilizadas no trabalho técnico, sem explicar, de modo fundamentado e técnico, porque a quantidade de sete unidades não seriam suficientes a compor o modelo comparativo que serviu de base para o resultado da perícia. 5. À míngua de impugnação idônea acerca da metodologia utilizada, das técnicas envolvidas, e da própria relevância dos imóveis adotados como base de referência, verifica-se que nenhum motivo há para se rejeitar o laudo pericial, sendo de rigor o improvimento do recurso, com a manutenção da decisão recorrida. 6. Recurso conhecido e improvido.” (Acórdão no 1696884, 07078924420238070000, Relator: GISLENE PINHEIRO, 7a Turma Cível, data de julgamento: 3/5/2023, publicado no DJE: 15/5/2023. Pág.: Sem Página Cadastrada.) Como corolário dessas inequívocas inferências deflui a certeza de que o aduzido pela agravante não está revestido de suporte material passível de revestir de verossimilhança o que deduzira, deixando carente de certeza o direito que invocara e obstando sua agraciação com o efeito suspensivo que reclamara. A apuração do alegado e a aferição de que, em princípio, o laudo elaborado pelo perito está guarnecido de lastro e argumentação técnicas, não subsistindo qualquer elemento material apto a infirmar, neste momento, a cotação obtida, ensejam o reconhecimento de que a argumentação aduzida ressente-se de plausibilidade, o que obsta a concessão do efeito suspensivo almejado. No mais, o cotejo dos autos enseja a certeza de que o instrumento está adequadamente formado e que o teor da decisão agravada se conforma com a espera pelo provimento meritório definitivo. Essas inferências legitimam o processamento do agravo. Com fundamento nos argumentos alinhados, indefiro o efeito suspensivo postulado, recebendo e processando o agravo de instrumento apenas no efeito devolutivo. Comunique-se ao ilustrado prolator da decisão arrostada. Após, à agravada para, querendo, contrariar o recurso no prazo legalmente assinalado para esse desiderato. Intimem-se. Brasília-DF, 06 de dezembro de 2024. Desembargador TEÓFILO CAETANO Relator [1] - Agravo de Instrumento – ID 66600570 (fls. 2/10). [2] - Decisão de ID 215791549 (fls. 813/814), nos autos do processo n° 0040075-29.2011.8.07.0001. [3] - Agravo de Instrumento – ID 66600570 – pág. 5 (fl. 6). [4] - Laudo Pericial – ID 187976354 (fls. 657/680), nos autos do processo n° 0040075-29.2011.8.07.0001. [5] - CPC, “Art. 872. A avaliação realizada pelo oficial de justiça constará de vistoria e de laudo anexados ao auto de penhora ou, em caso de perícia realizada por avaliador, de laudo apresentado no prazo fixado pelo juiz, devendo-se em qualquer hipótese, especificar: I – os bens, com suas características, e o estado em que se encontram; II – o valor dos bens.” [6] - Resposta à impugnação – ID 187976354 (fls. 702/705), nos autos do processo n° 0040075-29.2011.8.07.0001.

Inteiro teor:
Vistos etc. Cuida-se de agravo de instrumento, com pedido de efeito suspensivo[1], aviado por Ana Cristina Cerqueira Andrade em face da decisão[2] que, nos autos da execução de título extrajudicial movida em seu desfavor pela agravada – Fundação Banco Central de Previdência Privada –, rejeitara a impugnação que apresentara ao laudo pericial que avaliara em R$231.693,46 (duzentos e trinta e um mil seiscentos e noventa e três reais e quarenta e seis centavos) o imóvel de sua propriedade que sobejara penhorado no decorrer do itinerário processual, homologando, via de consequência, o trabalho desenvolvido pelo experto. Objetiva a agravante a agregação de efeito suspensivo ao agravo, suspendendo-se o curso do executivo, e, alfim, após regular processamento, a definitiva desconstituição do decisório arrostado, de forma a que seja determinada a realização de novo laudo pericial para a avaliação do imóvel em referência. Como sustentação material hábil a aparelhar a pretensão reformatória que veiculara, aduzira, em suma, que, nos autos da execução de título extrajudicial que é movida em seu desfavor, em que restara penhorado imóvel de sua propriedade, fora realizada prova técnica volvida à avaliação do valor de mercado do bem. Esclarecera que, após a juntada do laudo pericial, apresentara impugnação em face da metodologia adotada pelo expert, notadamente diante da discrepância existente entre os imóveis utilizados como comparativo e aqueles que efetivamente refletem o valor de mercado do bem constrito. Salientara que, a despeito das manifestações que carreara, o perito deixara de indicar o motivo pelo qual não observara norma técnica aplicável à avaliação de imóveis, notadamente aquela que impunha o dever de visitar os 5 (cinco) imóveis que utilizara como referencial. Acrescera que, por entender não terem sido devidamente elucidadas as questões submetidas ao estudo técnico, requerera ao Juízo de origem a realização de nova perícia, com lastro no art. 480 do CPC, o que, contudo, sobejara indeferido, restando, na oportunidade, homologado o laudo pericial impugnado. Frisara que aludido decisório não deve prevalecer, uma vez que “há aspectos constantes nos autos que comprovam a desobediência da norma técnica aplicável (NBR 14653-2:2011) pelo perito, bem como a ausência de justificativa plausível hábil para a ausência de visitação dos imóveis, o que autoriza a realização de nova perícia”[3]. Registrara, demais disso, não ter havido qualquer esclarecimento sobre a observação da norma técnica, tampouco exposição sobre os critérios adotados pela escolha dos imóveis constantes na avaliação. Em arremate, escudara a necessidade, com esteio no art. 480 do CPC, de que seja determinada a realização de novo trabalho pericial, agora com o emprego do método de renda, e não mais mediante o método comparativo direto, a fim de possibilitar apuração do valor do seu imóvel “com maior confiabilidade técnica”. Consignara que, diante dessas circunstâncias, deve ser agregado efeito suspensivo ao agravo, suspendendo-se o curso da execução de título extrajudicial, e, ao final, ser desqualificada a decisão arrostada. O instrumento se afigura correta e adequadamente instruído. É o relatório. Decido. Cuida-se de agravo de instrumento, com pedido de efeito suspensivo, aviado por Ana Cristina Cerqueira Andrade em face da decisão que, nos autos da execução de título extrajudicial movida em seu desfavor pela agravada – Fundação Banco Central de Previdência Privada –, rejeitara a impugnação que apresentara ao laudo pericial que avaliara em R$231.693,46 (duzentos e trinta e um mil seiscentos e noventa e três reais e quarenta e seis centavos) o imóvel de sua propriedade que sobejara penhorado no decorrer do itinerário processual, homologando, via de consequência, o trabalho desenvolvido pelo experto. Objetiva a agravante a agregação de efeito suspensivo ao agravo, suspendendo-se o curso do executivo, e, alfim, após regular processamento, a definitiva desconstituição do decisório arrostado, de forma a que seja determinada a realização de novo laudo pericial para a avaliação do imóvel em referência. Consoante pontuado, o objeto deste agravo cinge-se à aferição do acerto da decisão que rejeitara a impugnação formulada pela agravante e homologara a avaliação do imóvel penhorado com objetivo de satisfazer os interesses creditórios da agravada, o que, ademais, demanda a análise quanto à subsistência das imprecações que foram direcionadas ao laudo técnico coligido ao fólio. Alinhadas essas premissas e pontuado o objeto do agravo, passo a examinar o pedido de efeito suspensivo formulado. Como é cediço, o agravo de instrumento, qualificado como recurso apto a desafiar as decisões interlocutórias no curso do processo, é recebido, ordinariamente, no efeito apenas devolutivo. Entretanto, havendo relevância da fundamentação e risco de lesão grave e de difícil reparação, que são pressupostos de qualquer medida acautelatória da prestação jurisdicional, é lícito ao relator, mediante requerimento da parte interessada, suspender monocraticamente o cumprimento da decisão ou mesmo antecipar os efeitos da tutela recursal até o pronunciamento definitivo do colegiado (CPC, art. 1.019, inciso I). Caso ausente qualquer desses pressupostos, a tutela recursal de urgência reclamada pela agravante não poderá ser concedida, devendo ser processado o recurso conforme prescreve o rito (CPC, art. 1.019, inciso II). Confira-se, sobre a atuação do relator no recebimento do recurso de agravo por instrumento, a lição do catedrático Nelson Nery Junior, verbis: “O relator do agravo deve analisar a situação concreta, podendo ou não conceder o efeito suspensivo ao recurso. Se verificar que a execução da decisão agravada pode trazer perigo de dano irreparável (periculum in mora) e se for relevante o fundamento do recurso (fumus boni iuris), deve dar efeito suspensivo ao agravo.” (in Código de Processo Civil Comentado. 9ed. São Paulo: RT, 2010. p. 1.005) Alinhadas essas premissas instrumentais, de conformidade com o reportado, o decisório desafiado rechaçara a impugnação articulada pela agravante à avaliação do imóvel penhorado, realizada via perícia, nos seguintes termos, verbis: (...) Nada a prover quanto ao pedido de nova perícia e à impugnação apresentada pela executada, pois o perito, de forma pormenorizada, detalha a metodologia utilizada para a apuração do valor de mercado do imóvel, com exposição das peculiaridades que impactam a formação do preço. Em relação ao questionamento de que o engenheiro deva visitar cada imóvel tomado como referência, o grau de fundamentação realizado para avaliar o imóvel foi o II, não se fazendo necessário visitar os imóveis. De acordo com o item 12.3.1. da NBR 14.653-2, “as avaliações serão especificadas quanto à fundamentação e precisão, guardado o critério geral de atribuir graus em ordem numérica e crescente, onde o Grau I é o menor, e o Grau III é o maior. A fundamentação será função do aprofundamento do trabalho avaliatório. Logo, denota-se que o grau de fundamentação para avaliar o imóvel não possui um aprofundamento a justificar a visitação dos imóveis. Anoto, por fim, que o laudo pericial realizado em juízo, por se encontrar equidistante dos interesses litigiosos, goza de presunção de imparcialidade e veracidade, somente elidida por elementos robustos em sentido contrário, o que não se verifica neste caso. Ante o exposto, rejeito a impugnação e HOMOLOGO o laudo de ID 181471824.” De fato, consoante emerge dos elementos coligidos, a avaliação[4] produzida pelo perito nomeado pelo Juízo estimara o valor de mercado do imóvel constrito em R$231.693,46 (duzentos e trinta e um mil seiscentos e noventa e três reais e quarenta e seis centavos), sendo inequívoco que aludida apuração fora promovida após extenso arrazoado, positivado em 24 (vinte e quatro) laudas, no qual restaram declinadas, dentre outras circunstâncias, as características do imóvel, como localização, área útil e valor do metro quadrado. Além disso, o laudo confeccionado pelo experto viera ilustrado com argumentos técnicos e demonstrativos fotográficos, tendo sido esclarecido, outrossim, o grau de precisão da análise – Grau II –, bem assim a metodologia empregada, qual seja, o método comparativo direto de dados de mercado, em consonância com o preceituado pelo item 8.2.1 da NBR 14.653-2 da ABNT. Diante dessas inferências afere-se que, diante do dissenso estabelecido, afigura-se adequada, ao menos nesse momento de delibação preambular, a solução promovida, com o acolhimento da apuração do perito judicial, pois realizada de forma técnica, com base em parâmetros objetivos e expressamente delineados, os quais não lograra a agravante infirmar. Aliás, conquanto tenha imprecado a confiabilidade técnica da metodologia escolhida pelo perito nomeado, olvida a agravante que, nos termos do item 8.1.1 da NBR em cotejo, deve-se “(...) sempre que possível preferir o método comparativo direto de dados de mercado”. Isto é, consoante acertadamente pontificado pelo experto em suas conclusões, a metodologia empregada é, de fato, preferencial em relação ao método que a agravante, sem qualquer embasamento técnico ou científico, apontara como sendo o mais adequado ao caso concreto. Embora questione a agravante, de maneira infundada, o critério delineador do trabalho pericial, o que sobreleva é que sequer se fizera acompanhar por assistente técnico dotado de conhecimentos específicos na área de atuação do perito, esse sim capaz de corroborar, fosse o caso, a inviabilidade do método eleito. De relevo notar, outrossim, que, conquanto tenha o ilustrado perito, em observância ao critério comparativo, se valido de 5 (cinco) imóveis com características similares àquelas pertinentes ao imóvel objeto da avaliação, não lhe estava imputado o dever, ao contrário do defendido pela agravante em suas razões, de realizar a visitação de cada um deles. Na oportunidade em que apresentara sua resposta às impugnações, fora esclarecido que a desnecessidade de vistoria dos aludidos imóveis tem razão de ser vinculada ao fato de que a fundamentação utilizada para avaliação do imóvel fora de grau II, e não de grau III, inequivocamente mais rigorosa e detalhada, conforme verbera a NBR 14.653-2. Não se depura dos atos e fatos historiados, nesse contexto, a veracidade da alegação no sentido de que “não houve qualquer esclarecimento sobre a observação da norma técnica”, pois a razão pela qual o perito, adotando o método comparativo, deixara de realizar as visitações almejadas pela agravante foram devidamente elucidadas na instância primeva. Diante dessa inexorável realidade, deve ser assinalado que o laudo elaborado pelo perito judicial observara a contento os requisitos dos art. 872 do CPC[5], previstos para a avaliação realizada por oficial de justiça, pois cuidara de descrever as características do imóvel e seu estado de conservação, como se infere dos enxertos abaixo reproduzidos, in verbis: “2 – OBJETIVO Segundo consignado na respeitável decisão acima referenciada, o MM Juíz deferiu a prova pericial, a fim de apurar o valor de mercado do imóvel objeto desta lide. Constitui-se em objetivo da perícia, ainda, responder os quesitos pertinentes formulados, a fim de trazer ao Juízo todos os elementos necessários à formação de sua convicção no âmbito da prova técnica produzida. 3 – OBJETO Trata-se de um imóvel situado em área urbana o qual possui uma área privativa de 41 m2, contendo: uma sala, uma cozinha, uma área de serviço, um banheiro social e dois quartos, com o piso porcelanato instalado em todo apartamento. (...) CARACTERÍSTICAS DE LOCALIZAÇÃO DO IMÓVEL TOPOGRAFIA: Possui sua topografia plana TERRA: Superfície seca CLIMA: Clima tropical. ACESSIBILIDADE: Acesso rápido e direto durante o dia e noite. SERVIÇOS COMUNITÁRIOS: Transporte coletivo, hospital, escola, rede elétrica e internet. 4) PRINCÍPIOS E RESSALVAS E FATORES LIMITANTES (...) 5) ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO Conforme item 8.2.1 da NBR 14653-2, foi adotado o Método Comparativo Direto para avaliação do objeto, o qual é usado no caso de existência de dados com características semelhantes ao imóvel avaliando. As avaliações baseadas por este método consistem em determinar o valor justo do imóvel, a partir de comparações realizadas com outros similares. (...) 11 – CONCLUSÃO De acordo com a metodologia utilizada e consoante o preconizado na NBR14653- 2:2011, concluímos, com base no mercado imobiliário da região, que o valor do imóvel que está sendo avaliado, em dezembro de 2023, deva ser: R$ 231.693,46 (Duzentos trinta um mil, seiscentos noventa três e quarenta e seis centavos) 12 – CONSIDERAÇÕES FINAIS O presente laudo pericial obedeceu aos seguintes princípios fundamentais: 12.01. O perito realizou pessoalmente a vistoria no imóvel objeto da lide; 12.02. Os honorários profissionais do perito não estiveram, de forma alguma, sujeitos às conclusões deste laudo; 12.03. O perito não tem nenhuma inclinação pessoal em relação à matéria envolvida neste laudo, nem tampouco dela aufere qualquer vantagem; 12.04. No melhor conhecimento e crédito do perito, as análises, opiniões e conclusões expressas no presente trabalho, são baseadas em dados, diligências, pesquisas e levantamentos verdadeiros e corretos; 12.05. O laudo foi elaborado com a estrita observância dos postulados constantes dos Códigos de Ética Profissional do CONFEA – Conselho Federal de Engenharia, Arquitetura e Agronomia e das Normas da 13752 ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas; 12.06. O signatário assume responsabilidade sobre matéria de engenharia, incluídas as implícitas para o exercício de suas honrosas funções, precipuamente estabelecida em lei, códigos ou regulamentos próprios; (...).” A seu turno, em resposta à impugnação formulada pela agravante, o experto assim se manifestara, in verbis: “Resposta perito: No trecho acima o réu discorda o que a norma técnica estabelece para fins de avaliação imóveis. O perito informa que os trabalhos de avaliação devem ser elaborados de acordo com a norma técnica de avaliação de imóvel, e não aquela que a parte entende ser necessária para satisfazer a sua pretensão. No que diz respeito aos imóveis que o réu pesquisou para fundamentar sua impugnação, estes não pode prosperar, pois avaliação de imóvel não é apenas buscar na internet imóveis semelhantes ao imóvel avaliando. Avaliação de imóveis compreender diversas etapas sendo elas: Busca de dados; Homogenização de amostras; Saneamento de amostras; Análises de variáveis; Cálculos avaliatórios; E analisando detidamente a irresignação do réu se vê que não foi cumprido nem um terço do que determina a norma técnica para fins de valor justo do imóvel em tela. Conclusão: 1. O perito entende que respondeu o questionamento solicitado. 2. De acordo com a metodologia utilizada e consoante o preconizado na NBR14653- 2:2011, concluímos, com base no mercado imobiliário da região, que o valor do imóvel que está sendo avaliado, em dezembro de 2023, deva ser: R$ 231.693,46 (Duzentos trinta um mil, seiscentos noventa três e quarenta e seis centavos)”[6] Deflui do aduzido, então, que o laudo elaborado pelo perito nomeado está guarnecido de lastro técnico e argumentação técnica, devendo ser prestigiada a cotação obtida, ao menos até o exame do mérito deste recurso. Essa constatação conflui para a apreensão de que o juiz do executivo alinhara a convicção que materializara de forma fundamentada e em conformidade com os elementos de prova que lhe foram fornecidos. À luz dos elementos coligidos, o apurado pelo perito nomeado pelo Juízo deve, portanto, ser acolhido sem nenhuma ressalva. Necessário frisar que, a despeito da natureza eminente técnica da prova pericial, não escapa ela do âmbito de valoração inerente à atividade judicante, restando atribuída exclusivamente ao magistrado a faculdade de conferir-lhe o valor probatório que reputar devido aos esclarecimentos outrora reputados necessários por ocasião da dilação probatória, tudo de acordo com o seu livre convencimento motivado (CPC, arts. 371 e 479). Conseguintemente, cabe ao próprio magistrado aferir se restara ou não esclarecida a matéria que fora determinante para a dilação probatória pela via pericial, consoante, aliás, denuncia a literalidade da disposição normativa mencionada pela agravante (CPC, art. 480). Diante desse cenário, afere-se que a agravante se irresignara em face do laudo técnico sem aparelhar fundamentos hábeis à sua infirmação, sendo relevante registrar, ainda, que, conquanto não tenha concordado com o valor do imóvel alcançado pelo perito, não informara, de seu turno, o valor que entende ser o correto. À míngua de maiores elementos técnicos que possam ensejar a desconsideração da avaliação, mostra-se necessário e prudente a manutenção do valor cotado pelo experto. O que sobrepuja, ademais, é que a repetição de perícia avaliatória somente se legitima em situações excepcionais, conforme expressamente pontua o legislador processual (CPC, art. 873). Nenhuma das situações expressamente pontuadas se divisa na espécie, notadamente porque ausente erro na avaliação promovida, que, em verdade, fora realizada por perito habilitado tecnicamente via laudo adequadamente formulado, ou seja, após exame pautado do imóvel avaliado com observâncias das regras técnicas. As impugnações formuladas pela agravante, e agora renovadas, foram devidamente elucidadas, não encerrando seu inconformismo fundamento hábil a ensejar a repetição da prova técnica havida, porquanto desguarnecido de sustentação e lastro material. A argumentação aduzida, aliás, encontra ressonância no entendimento há muito estratificado por esta egrégia Casa de Justiça ao elucidar questões similares à debatida nestes autos, consoante asseguram os arestos adiante ementados: “DIREITO PROCESSUAL CIVIL. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. IMPUGNAÇÃO AO LAUDO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL PENHORADO. PREVALÊNCIA DO LAUDO DO OFICIAL DE JUSTIÇA. DECISÃO MANTIDA. 1. A mera apresentação de laudo produzido por assistente técnico de confiança do devedor, com valores que destoam daquele apurado pelo auxiliar do juízo, não comprova o valor venal do imóvel penhorado ou erro na avaliação, pois podem ser diversos os valores de venda do mesmo imóvel, a depender do interesse do proprietário. 2. No caso concreto, os executados contestam a avaliação do imóvel realizado por oficial de justiça, sem, contudo, apresentar elementos capazes de desconstituir a conclusões do laudo pericial oficial, que indicou valor compatível com o mercado imobiliário. 3. Em caso de divergências entre o laudo do assistente técnico e as conclusões do perito judicial, estas devem prevalecer, porque gozam de fé pública e dos atributos de imparcialidade e isenção. 4. Agravo de Instrumento não provido. Unânime.” (Acórdão no 1800132, 07383089220238070000, Relator: FÁTIMA RAFAEL, 3a Turma Cível, data de julgamento: 7/12/2023, publicado no DJE: 29/1/2024. Pág.: Sem Página Cadastrada.) “AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROCESSO CIVIL. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. PENHORA DE VAGAS DE GARAGEM. IMPUGNAÇÃO AO LAUDO DE AVALIAÇÃO. DISCREPÂNCIA ENTRE A AVALIAÇÃO JUDICIAL COM O VALOR DE MERCADO. INSUBSISTÊNCIA. DECISÃO INDEFERITÓRIA MANTIDA. 1. Na hipótese, a empresa executada não trouxe elementos probatórios suficientes capazes de comprovar que os bens foram avaliados em valor inferior ao de mercado, aptos a desconstituírem a avaliação efetuada pelo perito do Juízo e, consequentemente, reformar a r. decisão agravada ‘com o fito de homologar os laudos acostados pela Agravante como valor correto dos imóveis penhorados’, como pretende a devedora recorrente. 2. Recurso conhecido e não provido.” (Acórdão no 1793941, 07392693320238070000, Relator: MAURICIO SILVA MIRANDA, 7a Turma Cível, data de julgamento: 29/11/2023, publicado no DJE: 14/12/2023. Pág.: Sem Página Cadastrada.) “AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. HIPOTECA. AVALIAÇÃO DO IMÓVEL. PERITO JUDICIAL. IRRESIGNAÇAO QUANTO AO VALOR APRESENTADO. AUSÊNCIA DE ELEMENTOS QUE INDIQUEM A NECESSIDADE DE NOVA AVALIAÇÃO. 1. A desconstituição de homologação judicial de avaliação de imóvel realizada por perito nomeado pelo juízo pressupõe a existência de insurgência idônea, pautada em elementos técnicos, capaz de, por si só, demonstrar mácula apta a invalidar ou colocar em dúvida o trabalho técnico impugnado. 2. O laudo pericial contém minuciosa descrição do imóvel e de suas características, bem como da região em que está localizado. Apresenta, ainda, a exposição detalhada da metodologia utilizada para a apuração do preço de mercado, evidenciando o embasamento científico em que pautados os trabalhos realizados, inclusive, quanto ao número de amostras de preço consideradas. 3. Ainda que o julgador não esteja vinculado às conclusões do perito nomeado, podendo apreciar a prova pericial de acordo com o disposto no art. 371 do CPC, para assim proceder deverá o magistrado, necessariamente, indicar em sua decisão os motivos que o levaram a considerar ou a deixar de considerar as conclusões do laudo, levando em conta o método utilizado pelo perito (art. 479, CPC). 4. Na hipótese em apreço, a parte devedora, ora agravante, não apresentou e os autos não demonstram nenhum elemento probatório capaz de levar o julgador a uma conclusão diversa daquela a chegou o perito judicial, notadamente porque os agravantes se limitam a questionar a quantidade de amostras utilizadas no trabalho técnico, sem explicar, de modo fundamentado e técnico, porque a quantidade de sete unidades não seriam suficientes a compor o modelo comparativo que serviu de base para o resultado da perícia. 5. À míngua de impugnação idônea acerca da metodologia utilizada, das técnicas envolvidas, e da própria relevância dos imóveis adotados como base de referência, verifica-se que nenhum motivo há para se rejeitar o laudo pericial, sendo de rigor o improvimento do recurso, com a manutenção da decisão recorrida. 6. Recurso conhecido e improvido.” (Acórdão no 1696884, 07078924420238070000, Relator: GISLENE PINHEIRO, 7a Turma Cível, data de julgamento: 3/5/2023, publicado no DJE: 15/5/2023. Pág.: Sem Página Cadastrada.) Como corolário dessas inequívocas inferências deflui a certeza de que o aduzido pela agravante não está revestido de suporte material passível de revestir de verossimilhança o que deduzira, deixando carente de certeza o direito que invocara e obstando sua agraciação com o efeito suspensivo que reclamara. A apuração do alegado e a aferição de que, em princípio, o laudo elaborado pelo perito está guarnecido de lastro e argumentação técnicas, não subsistindo qualquer elemento material apto a infirmar, neste momento, a cotação obtida, ensejam o reconhecimento de que a argumentação aduzida ressente-se de plausibilidade, o que obsta a concessão do efeito suspensivo almejado. No mais, o cotejo dos autos enseja a certeza de que o instrumento está adequadamente formado e que o teor da decisão agravada se conforma com a espera pelo provimento meritório definitivo. Essas inferências legitimam o processamento do agravo. Com fundamento nos argumentos alinhados, indefiro o efeito suspensivo postulado, recebendo e processando o agravo de instrumento apenas no efeito devolutivo. Comunique-se ao ilustrado prolator da decisão arrostada. Após, à agravada para, querendo, contrariar o recurso no prazo legalmente assinalado para esse desiderato. Intimem-se. Brasília-DF, 06 de dezembro de 2024. Desembargador TEÓFILO CAETANO Relator [1] - Agravo de Instrumento – ID 66600570 (fls. 2/10). [2] - Decisão de ID 215791549 (fls. 813/814), nos autos do processo n° 0040075-29.2011.8.07.0001. [3] - Agravo de Instrumento – ID 66600570 – pág. 5 (fl. 6). [4] - Laudo Pericial – ID 187976354 (fls. 657/680), nos autos do processo n° 0040075-29.2011.8.07.0001. [5] - CPC, “Art. 872. A avaliação realizada pelo oficial de justiça constará de vistoria e de laudo anexados ao auto de penhora ou, em caso de perícia realizada por avaliador, de laudo apresentado no prazo fixado pelo juiz, devendo-se em qualquer hipótese, especificar: I – os bens, com suas características, e o estado em que se encontram; II – o valor dos bens.” [6] - Resposta à impugnação – ID 187976354 (fls. 702/705), nos autos do processo n° 0040075-29.2011.8.07.0001.