Tribunal: TJDFT
Processo: 0731800-96.2024.8.07.0000
Órgão julgador: FÁTIMA RAFAEL
Órgão colegiado: 3a Turma Cível
Data de publicação: 2024-08-12

Ementa:
Órgão: 3a Turma Cível Espécie: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) No do Processo: 0731800-96.2024.8.07.0000 AGRAVANTE: KLESIO BORGES DE MORAES AGRAVADO: ASSOCIACAO DOS MORADORES DO CONDOMINIO VILLE DE MONTAGNE - AMORVILLE Relatora: Desa. Fátima Rafael DECISÃO Trata-se de Agravo de Instrumento interposto por Klésio Borges de Moraes contra a r. decisão proferida pelo Juiz de Direito da 21a Vara Cível da Circunscrição Judiciária de Brasília que, nos autos do Processo n° 0718099-41.2019.8.07.0001, em fase de cumprimento de sentença, homologou o laudo pericial, nos seguintes termos: “Trata-se de impugnação ao laudo pericial, conforme petição de ids 196963685 e 190047012 O Perito nomeado apresentou o laudo no id 189097378, além de esclarecimentos no id 194290181. A impugnação ao laudo pericial, por si só, não o macula e não acarreta falta de elementos técnicos, pois, prestados os devidos esclarecimentos e apontados os fundamentos técnicos utilizados para responder aos quesitos. O fato de a parte se posicionar contra o trabalho realizado pelo expert não vincula a decisão do magistrado ao seu entendimento, sendo relevante, na verdade, a formação do livre convencimento motivado do julgador, que, uma vez fundamentado, permite o exercício do contraditório. Assim, a impugnação não merece prosperar em seus termos. Portanto, HOMOLOGO o laudo pericial apresentado pelo expert, bem como homologo a avaliação do imóvel no valor de R$ 285.911,00 (duzentos e oitenta e cinco mil novecentos e onze reais). Intimem-se as partes para pedirem o que julgarem cabível, em 15 dias.” O Agravante insurge-se contra a r. decisão que homologou o laudo de avaliação do imóvel individualizado nos autos por valor inferior aos da primeira e segunda avaliações realizadas pela Oficiala de Justiça (R$ 530.000,00 e R$ 614.000,00). Contesta a avaliação do perito, alegando haver falhas metodológicas e a desconsideração do valor comercial do imóvel, devido à sua situação irregular. Argumenta que 50% dos imóveis no Brasil são irregulares e, se todos fossem considerados sem valor comercial, o mercado imobiliário estaria comprometido. Alega que o laudo pericial se baseia em suposições, sem seguir as normas técnicas adequadas, ensejando subavaliação significativa. Questiona a homologação do laudo elaborado sem os devidos esclarecimentos técnicos e sem analisar a impugnação apresentada. Pede a concessão de efeito suspensivo ao Agravo de Instrumento. No mérito, requer a reforma da r. decisão para que o i. Perito responda objetivamente a impugnação, demonstrando qual foi a norma técnica aplicada. Sem preparo, em razão de o Agravante ser beneficiário de justiça gratuita – Id. 62360097. É o relatório. Decido. Nos termos do art. 1.019, I, do Código de Processo Civil, recebido o agravo de instrumento, se não for o caso de aplicação do disposto no art. 932, III e IV, do mesmo Código, o relator poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando ao juiz sua decisão. Logo, deve haver plausibilidade do direito alegado e probabilidade de dano grave e de difícil reparação ao titular de direito prestes a ser lesado. No caso em exame, o Agravante insurge-se contra a r. decisão que homologou o laudo de avaliação realizado por perito, por valor inferior ao das avaliações realizadas pela Oficiala de Justiça (R$ 530.000,00 e R$ 614.000,00). Contesta a avaliação pericial, apontando falhas metodológicas e o fato de não ter sido considerado o real valor comercial do imóvel, devido à sua situação irregular. Alega que o laudo se baseia em suposições e não segue as normas técnicas adequadas, e há subavaliação significativa. Da análise dos autos, verifica-se que, na data 20.6.2022, a Oficiala de Justiça avaliou a Casa 14 da Quadra 24 do Condomínio Ville de Montagne, Setor Habitacional Jardim Botânico, com a área aproximada de 800 m2 de terreno acidentado e 500 m2 de parte plana, com uma pequena casa inacabada de 60m2, por R$ 530.000,00 (quinhentos e trinta mil reais), conforme o Id. 130250188 dos autos de origem. Após a impugnação, a Oficiala novamente avaliou o imóvel, considerando a parte interna da casa, por R$ 614.000,00 (seiscentos e quatorze mil reais) – Id. 144420395 dos autos principais. Para tanto, consignou que o imóvel é simples e está localizado em área de proteção ambiental APA, e considerou a média de preços praticadas naquela região. Ainda colacionou fotografias do local. Entretanto, o ora Agravante novamente impugnou a avaliação, razão de o Juiz a quo ter determinado perícia para avaliar o imóvel. O Perito avaliou o imóvel em R$ 285.911,00 (duzentos e oitenta e cinco mil e novecentos e onze reais), por considerar que não pode ser regularizado, por estar em área de preservação permanente, além de descrever que a área é aterrada em aproximadamente 150 m2, e, por ser irregular, não possui valor comercial. O Perito demonstra que, pela documentação que lhe foi apresentada, o lote teria 431,94 m2 após excluir a área de preservação permanente, e não os 800 m2 descritos na cessão de direitos, bem como detalhou o valor final da edificação, com base no PIS – Projeto de Interesse Social. Foi destacado, ainda, que não há imóveis semelhantes na região que lhe permita fazer avaliação comparativa. Assim destacou o perito acerca da metodologia que utilizou para realizar a avaliação, in verbis: “Além do mais, conforme declarações anexas da TERRACAP (DOCs 1, 2, 5 e 6), o imóvel não pôde ser regularizado, por estar em área de uso próprio qual seja APP – Área de Preservação Permanente, o que impede, até esta data, sua comercialização regular. O valor de um lote nestas condições (localização, acidente geográfico, topografia, área total etc.) pode ser calculado como 25% de um lote, diga-se normal (terreno plano, área de 800 m2, livre para comercialização etc.), o que equivale a R$ 200.000,00 (duzentos mil reais), com a edificação ali existente. No cálculo e avaliação realizada nesta perícia, chegou-se ao valor de R$ 285.911,00 (duzentos e oitenta e cinco mil novecentos e onze reais), incluídos o lote (R$ 215.000,00) e sua edificação residencial existente (R$ 70.911,00). 5. AVALIAÇÃO DO IMÓVEL: Após todas as considerações, utilizando-se a tabela do IPCA de 2009 a 2024, conforme já demonstrado alhures, pode-se inferir que o valor do lote com a edificação e levando-se em conta condições comerciais normais, alcançaria o valor de R$ 285.911,00 (duzentos e oitenta e cinco mil novecentos e onze reais). 6. RESUMO DA AVALIAÇÃO: Este laudo contendo 22 páginas com suas fotos, ilustrações e considerações, seus 6 anexos e, tendo sido determinados os fatores que levaram à sua conclusão, atesta que o valor encontrado, resultaria na avaliação final do imóvel em questão, lote mais edificação existente, no valor total de R$ 285.911,00 (duzentos e oitenta e cinco mil novecentos e onze reais).” Ocorre que cabia ao ora Agravante demonstrar qual seria o valor correto, apresentando a metodologia adotada, e não se limitar a alegar que o valor da avaliação é muito inferior ao de mercado ou que não foi utilizado nenhum dos métodos da NBR 14653-2. Ausente, portanto, o primeiro pressuposto para o deferimento da medida pretendida, qual seja, a verossimilhança das alegações do Agravante. Por fim, não há motivo para que os autos de origem sejam suspensos, pois sequer foi designada data para a hasta pública. Assim, na ausência de elementos concretos que sustentem as alegações do Agravante, deve ser mantenha a r. decisão agravada, até o julgamento final do recurso. Antes o exposto, recebo o Agravo de Instrumento somente no efeito devolutivo. Intime-se a Agravada para que apresente contrarrazões, no prazo de quinze dias, caso queira. Dispenso informações. Publique-se e intimem-se. Brasília, 7 de agosto de 2024. Desembargadora Fátima Rafael Relatora

Inteiro teor:
Órgão: 3a Turma Cível Espécie: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) No do Processo: 0731800-96.2024.8.07.0000 AGRAVANTE: KLESIO BORGES DE MORAES AGRAVADO: ASSOCIACAO DOS MORADORES DO CONDOMINIO VILLE DE MONTAGNE - AMORVILLE Relatora: Desa. Fátima Rafael DECISÃO Trata-se de Agravo de Instrumento interposto por Klésio Borges de Moraes contra a r. decisão proferida pelo Juiz de Direito da 21a Vara Cível da Circunscrição Judiciária de Brasília que, nos autos do Processo n° 0718099-41.2019.8.07.0001, em fase de cumprimento de sentença, homologou o laudo pericial, nos seguintes termos: “Trata-se de impugnação ao laudo pericial, conforme petição de ids 196963685 e 190047012 O Perito nomeado apresentou o laudo no id 189097378, além de esclarecimentos no id 194290181. A impugnação ao laudo pericial, por si só, não o macula e não acarreta falta de elementos técnicos, pois, prestados os devidos esclarecimentos e apontados os fundamentos técnicos utilizados para responder aos quesitos. O fato de a parte se posicionar contra o trabalho realizado pelo expert não vincula a decisão do magistrado ao seu entendimento, sendo relevante, na verdade, a formação do livre convencimento motivado do julgador, que, uma vez fundamentado, permite o exercício do contraditório. Assim, a impugnação não merece prosperar em seus termos. Portanto, HOMOLOGO o laudo pericial apresentado pelo expert, bem como homologo a avaliação do imóvel no valor de R$ 285.911,00 (duzentos e oitenta e cinco mil novecentos e onze reais). Intimem-se as partes para pedirem o que julgarem cabível, em 15 dias.” O Agravante insurge-se contra a r. decisão que homologou o laudo de avaliação do imóvel individualizado nos autos por valor inferior aos da primeira e segunda avaliações realizadas pela Oficiala de Justiça (R$ 530.000,00 e R$ 614.000,00). Contesta a avaliação do perito, alegando haver falhas metodológicas e a desconsideração do valor comercial do imóvel, devido à sua situação irregular. Argumenta que 50% dos imóveis no Brasil são irregulares e, se todos fossem considerados sem valor comercial, o mercado imobiliário estaria comprometido. Alega que o laudo pericial se baseia em suposições, sem seguir as normas técnicas adequadas, ensejando subavaliação significativa. Questiona a homologação do laudo elaborado sem os devidos esclarecimentos técnicos e sem analisar a impugnação apresentada. Pede a concessão de efeito suspensivo ao Agravo de Instrumento. No mérito, requer a reforma da r. decisão para que o i. Perito responda objetivamente a impugnação, demonstrando qual foi a norma técnica aplicada. Sem preparo, em razão de o Agravante ser beneficiário de justiça gratuita – Id. 62360097. É o relatório. Decido. Nos termos do art. 1.019, I, do Código de Processo Civil, recebido o agravo de instrumento, se não for o caso de aplicação do disposto no art. 932, III e IV, do mesmo Código, o relator poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando ao juiz sua decisão. Logo, deve haver plausibilidade do direito alegado e probabilidade de dano grave e de difícil reparação ao titular de direito prestes a ser lesado. No caso em exame, o Agravante insurge-se contra a r. decisão que homologou o laudo de avaliação realizado por perito, por valor inferior ao das avaliações realizadas pela Oficiala de Justiça (R$ 530.000,00 e R$ 614.000,00). Contesta a avaliação pericial, apontando falhas metodológicas e o fato de não ter sido considerado o real valor comercial do imóvel, devido à sua situação irregular. Alega que o laudo se baseia em suposições e não segue as normas técnicas adequadas, e há subavaliação significativa. Da análise dos autos, verifica-se que, na data 20.6.2022, a Oficiala de Justiça avaliou a Casa 14 da Quadra 24 do Condomínio Ville de Montagne, Setor Habitacional Jardim Botânico, com a área aproximada de 800 m2 de terreno acidentado e 500 m2 de parte plana, com uma pequena casa inacabada de 60m2, por R$ 530.000,00 (quinhentos e trinta mil reais), conforme o Id. 130250188 dos autos de origem. Após a impugnação, a Oficiala novamente avaliou o imóvel, considerando a parte interna da casa, por R$ 614.000,00 (seiscentos e quatorze mil reais) – Id. 144420395 dos autos principais. Para tanto, consignou que o imóvel é simples e está localizado em área de proteção ambiental APA, e considerou a média de preços praticadas naquela região. Ainda colacionou fotografias do local. Entretanto, o ora Agravante novamente impugnou a avaliação, razão de o Juiz a quo ter determinado perícia para avaliar o imóvel. O Perito avaliou o imóvel em R$ 285.911,00 (duzentos e oitenta e cinco mil e novecentos e onze reais), por considerar que não pode ser regularizado, por estar em área de preservação permanente, além de descrever que a área é aterrada em aproximadamente 150 m2, e, por ser irregular, não possui valor comercial. O Perito demonstra que, pela documentação que lhe foi apresentada, o lote teria 431,94 m2 após excluir a área de preservação permanente, e não os 800 m2 descritos na cessão de direitos, bem como detalhou o valor final da edificação, com base no PIS – Projeto de Interesse Social. Foi destacado, ainda, que não há imóveis semelhantes na região que lhe permita fazer avaliação comparativa. Assim destacou o perito acerca da metodologia que utilizou para realizar a avaliação, in verbis: “Além do mais, conforme declarações anexas da TERRACAP (DOCs 1, 2, 5 e 6), o imóvel não pôde ser regularizado, por estar em área de uso próprio qual seja APP – Área de Preservação Permanente, o que impede, até esta data, sua comercialização regular. O valor de um lote nestas condições (localização, acidente geográfico, topografia, área total etc.) pode ser calculado como 25% de um lote, diga-se normal (terreno plano, área de 800 m2, livre para comercialização etc.), o que equivale a R$ 200.000,00 (duzentos mil reais), com a edificação ali existente. No cálculo e avaliação realizada nesta perícia, chegou-se ao valor de R$ 285.911,00 (duzentos e oitenta e cinco mil novecentos e onze reais), incluídos o lote (R$ 215.000,00) e sua edificação residencial existente (R$ 70.911,00). 5. AVALIAÇÃO DO IMÓVEL: Após todas as considerações, utilizando-se a tabela do IPCA de 2009 a 2024, conforme já demonstrado alhures, pode-se inferir que o valor do lote com a edificação e levando-se em conta condições comerciais normais, alcançaria o valor de R$ 285.911,00 (duzentos e oitenta e cinco mil novecentos e onze reais). 6. RESUMO DA AVALIAÇÃO: Este laudo contendo 22 páginas com suas fotos, ilustrações e considerações, seus 6 anexos e, tendo sido determinados os fatores que levaram à sua conclusão, atesta que o valor encontrado, resultaria na avaliação final do imóvel em questão, lote mais edificação existente, no valor total de R$ 285.911,00 (duzentos e oitenta e cinco mil novecentos e onze reais).” Ocorre que cabia ao ora Agravante demonstrar qual seria o valor correto, apresentando a metodologia adotada, e não se limitar a alegar que o valor da avaliação é muito inferior ao de mercado ou que não foi utilizado nenhum dos métodos da NBR 14653-2. Ausente, portanto, o primeiro pressuposto para o deferimento da medida pretendida, qual seja, a verossimilhança das alegações do Agravante. Por fim, não há motivo para que os autos de origem sejam suspensos, pois sequer foi designada data para a hasta pública. Assim, na ausência de elementos concretos que sustentem as alegações do Agravante, deve ser mantenha a r. decisão agravada, até o julgamento final do recurso. Antes o exposto, recebo o Agravo de Instrumento somente no efeito devolutivo. Intime-se a Agravada para que apresente contrarrazões, no prazo de quinze dias, caso queira. Dispenso informações. Publique-se e intimem-se. Brasília, 7 de agosto de 2024. Desembargadora Fátima Rafael Relatora