Tribunal: TJDFT
Processo: 0709384-37.2024.8.07.0000
Órgão julgador: TEÓFILO CAETANO
Órgão colegiado: 1a Turma Cível
Data de publicação: 2024-04-01

Ementa:
Vistos etc. Cuida-se de agravo de instrumento, com pedido de efeito suspensivo ativo, interposto pela Caixa Econômica Federal – CEF, na condição de terceira interessada, em face da decisão[1] que, nos autos do cumprimento de sentença manejado pelo agravado – Condomínio CL 105 Loto G Condomínio Estilo Santa Maria I – em desfavor de Marciano Alves Pereira, deferira a penhora do próprio imóvel constituído pelo apartamento no 304, localizado no Lote G, Comércio Local 105, Santa Maria/DF, matrícula no 41.831, do 5o Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal, objeto de contrato de financiamento com alienação fiduciária em garantia no qual figura a agravante como mutuante e credora fiduciária. Essa resolução fora empreendida sob o argumento de que, em consonância com o enunciado da Súmula 478 do Superior Tribunal de Justiça, na execução de crédito relativo a cotas condominiais, aludido crédito possui preferência sobre o hipotecário. Pontuara o julgado guerreado, outrossim, que, em recente julgamento, a Corte Superior de Justiça fixara o entendimento de que, em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício, é possível a penhora do próprio imóvel que originara o débito, ainda que esteja alienado fiduciariamente, tendo em vista a natureza da dívida condominial, nos termos do art. 1.345 do Código Civil. De seu turno, objetiva a agravante, mediante o recebimento do recurso com efeito suspensivo, o sobrestamento dos efeitos da decisão vergastada, e, alfim, a ratificação dessa medida e a reforma do provimento para desconstituição da penhora. Como lastro passível de aparelhar a pretensão reformatória que veiculara, argumentara, em suma, que o imóvel constituído pelo apartamento no 304, localizado no Lote G, Comércio Local 105, Santa Maria/DF, matriculado sob o no 41.831, do 5o Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal, fora-lhe oferecido em alienação fiduciária pelo executado, visando à garantia do débito originário do financiamento que lhe fomentara, destinado à aquisição do próprio imóvel. Esclarecera que o empréstimo deve ser pago em 360 (trezentos e sessenta) prestações mensais, vigendo a garantia até a liquidação do mútuo. Acentuara que, assim, detém a propriedade resolúvel do imóvel penhorado, não se afigurando cabível sua penhora e, sobretudo, sua alienação. Aduzira que, detendo o executado apenas a posse direta do bem, inviável o deferimento da expropriação do imóvel que lhe fora oferecido em garantia, haja vista que não é ele titular do imóvel, pois, em verdade, é a detentora da propriedade resolúvel do bem. Consignara que, devendo ser assegurada efetividade aos atos executórios, inviável que seja realizada a alienação determinada, pois titular do domínio resolução do imóvel, o que torna inócua a constrição, inclusive. Defendera que, portanto, deve a decisão que, preservando a penhora, determinara a alienação do imóvel, ser reformada. O instrumento se afigura correta e adequadamente instruído. É o relatório. Decido. Cuida-se de agravo de instrumento, com pedido de efeito suspensivo ativo, interposto pela Caixa Econômica Federal – CEF, na condição de terceira interessada, em face da decisão que, nos autos do cumprimento de sentença manejado pelo agravado – Condomínio CL 105 Loto G Condomínio Estilo Santa Maria I – em desfavor de Marciano Alves Pereira, deferira a penhora do próprio imóvel constituído pelo apartamento no 304, localizado no Lote G, Comércio Local 105, Santa Maria/DF, matrícula no 41.831, do 5o Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal, objeto de contrato de financiamento com alienação fiduciária em garantia no qual figura a agravante como mutuante e credora fiduciária. Essa resolução fora empreendida sob o argumento de que, em consonância com o enunciado da Súmula 478 do Superior Tribunal de Justiça, na execução de crédito relativo a cotas condominiais, aludido crédito possui preferência sobre o hipotecário. Pontuara o julgado guerreado, outrossim, que, em recente julgamento, a Corte Superior de Justiça fixara o entendimento de que, em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício, é possível a penhora do próprio imóvel que originara o débito, ainda que esteja alienado fiduciariamente, tendo em vista a natureza da dívida condominial, nos termos do art. 1.345 do Código Civil. De seu turno, objetiva a agravante, mediante o recebimento do recurso com efeito suspensivo, o sobrestamento dos efeitos da decisão vergastada, e, alfim, a ratificação dessa medida e a reforma do provimento para desconstituição da penhora. De acordo com o aduzido, o objeto deste agravo está circunscrito à aferição da viabilidade de do próprio imóvel que gerara as parcelas condominiais perseguidas ser penhorado e expropriado, conquanto afetado por direito real de garantia traduzido em alienação fiduciária. Pontuara a matéria devolvida a reexame e delimitado o lastro invocado como apto a ensejar o acolhimento da pretensão reformatória que estampa, passo a examinar o pedido de liminar. Inicialmente convém ressaltar que, de conformidade com o que se infere dos autos, de fato, a constrição judicial determinada pelo provimento guerreado recaíra diretamente sobre o imóvel individualizado, que adquirira o executado com o importe mutuado pela agravante e, em contrapartida, lhe fora oferecido em garantia. Sob essa realidade ressoa que a penhora, na forma como efetivada, não afigura-se possível, muito menos a alienação que está em vias de ser realizada, porquanto ignora o fato de que o devedor não é o titular da propriedade plena do bem, pois seu domínio resolúvel está reservado, em verdade, à credora fiduciária. De acordo com o disposto no art. 22 da Lei n. 9.514/1997, a alienação fiduciária “é negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel”. Nesses casos, a propriedade permanece com o credor fiduciário até o cumprimento das obrigações acordadas, ou seja, até o pagamento da obrigação garantida, podendo o devedor, a partir desse momento, exigir a outorga de escritura definitiva, nos moldes do art. 25 do mesmo diploma legal. Na hipótese, incide sobre o imóvel penhorado alienação fiduciária em garantia em favor da agravante, decorrente do financiamento que fomentara ao executado, que, inclusive, viabilizara a aquisição do apartamento. Conforme pontuado, o alienante fiduciário, ao oferecer em garantia bem da sua propriedade, continua na posse direta da coisa, sendo sua propriedade indireta, ou seja, o domínio resolúvel, outorgada ao credor fiduciário até o adimplemento da obrigação garantida. Sob essa realidade é que a constrição determina se afigura desguarnecida, pois a penhora somente pode alcançar patrimônio disponível do executado. Com efeito, o bem alienado fiduciariamente não pode ser penhorado para satisfação de obrigação diversa daquela cujo adimplemento garante. A realização de obrigação diversa via da expropriação do bem alienado em garantia, destarte, depende de eventual realização da garantia. A penhora, no caso, somente pode alcançar, enquanto não realizado o débito garantido, os direitos aquisitivos detidos pelo devedor, jamais o imóvel, pois não pertencente ao devedor fiduciário. Deve ser registrado que, no caso, ainda não ocorrera a quitação das parcelas contratadas decorrentes do financiamento garantido, de modo que a propriedade fiduciária resolúvel permanece com a agravante, credora fiduciária. O devedor que integra angularidade passiva da execução manejada pelo agravado detém apenas a posse direta e o direito real de aquisição do bem, desde que adimplidas as obrigações que ensejaram a estipulação da garantia. Nesse sentido é o disposto no artigo 1.361 do Código Civil, in verbis: Art. 1.361. Considera-se fiduciária a propriedade resolúvel de coisa móvel infungível que o devedor, com escopo de garantia, transfere ao credor. §1o Constitui-se a propriedade fiduciária com o registro do contrato, celebrado por instrumento público ou particular, que lhe serve de título, no Registro de Títulos e Documentos do domicílio do devedor, ou, em se tratando de veículos, na repartição competente para o licenciamento, fazendo-se a anotação no certificado de registro. §2o Com a constituição da propriedade fiduciária, dá-se o desdobramento da posse, tornando-se o devedor possuidor direto da coisa. §3o A propriedade superveniente, adquirida pelo devedor, torna eficaz, desde o arquivamento, a transferência da propriedade fiduciária.” Nesse contexto, o que se afigurara possível é a constrição dos direitos detidos pelo executado sobre o imóvel que oferecera em garantia fiduciária das obrigações que assumira junto à agravante, credora fiduciária, e não a constrição do próprio imóvel, mormente porque efetivamente seu domínio resolúvel pertence à destinatária da garantia que representa até que haja a completa resolução das obrigações que garante. É que, frise-se novamente, o domínio pleno do imóvel não é detido pelo executado e, não tendo a agravante participado da relação jurídica processual da qual emergira o título executivo, não sobeja possível a penhora do imóvel cujo domínio resolúvel lhe está afetado para realização de crédito de terceiro. Para tanto, afigura-se necessário aguardar a quitação da obrigação pelo devedor e a consequente resolução da propriedade fiduciária. A título ilustrativo deve ser registrado que o entendimento pretoriano que há muito se estratificara é no sentido de que, na forma do apregoado pelo artigo 835, inciso XIII, do estatuto processual, ressoa viável apenas a penhora de direito detido pelo executado decorrente de contrato de alienação fiduciária, não a penhora do próprio imóvel. É que, assumindo a obrigação de solver as prestações derivadas do contrato garantido por alienação fiduciária e tendo pago as parcelas vencidas, ao devedor fiduciário já remanesce saldo proveniente do que pagara após a eventual execução da garantia, e, outrossim, se quitado integralmente o empréstimo, a propriedade e posse do bem que representa a garantia restarão consolidadas em suas mãos. Emergindo das prestações solvidas direito materialmente aferível afigura-se viável, então, que, à míngua de outros bens e de acordo com o interesse manifestado pelo próprio credor, conquanto inócua a medida, sejam penhorados os direitos detidos pelo obrigado fiduciário no seio de execução que tem como objeto obrigação diversa da garantida fiduciariamente. Como é cediço, o alienante fiduciário, ao oferecer em garantia bem da sua propriedade, continua na posse direta da coisa, sendo sua propriedade indireta, ou seja, o domínio resolúvel, outorgada ao credor fiduciário até o adimplemento da obrigação garantida. Ante essa circunstância, o bem alienado fiduciariamente não pode ser penhorado para a satisfação de obrigação diversa daquela cujo adimplemento garante. Contudo, detendo o alienante fiduciário direitos sobre a coisa, vez que continua na sua posse e solve parcelas provenientes da obrigação que garante, são passíveis de constrição. Ora, o simples fato de o alienante fiduciário continuar na posse do bem e amortizar a obrigação garantida fiduciariamente lhe irradia direitos. Esses direitos, portanto, revestem-se de expressão pecuniária e são passíveis de constrição, consoante dispõe expressamente o artigo 835, inciso XIII, do CPC. Esse é o entendimento há muito firmado por essa egrégia Corte de Justiça sobre a matéria, consoante atestam os arestos adiante sumariados: “AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROCESSUAL CIVIL. PRELIMINAR DE INADMISSIBILIDADE RECURSAL. ART. 1.017 DO CPC. AUTOS ELETRÔNICOS. JUNTADA DE DOCUMENTOS NÃO OBRIGATÓRIA. PRELIMINAR REJEITADA. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. DÍVIDA CONDOMINIAL. PENHORA DE IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. IMPOSSIBILIDADE. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. 1. Trata-se de agravo de instrumento interposto por instituição financeira, credora fiduciária, contra decisão que, nos autos de cumprimento de sentença movido contra devedora fiduciante, rejeitou a impugnação à penhora de imóvel alienado fiduciariamente. 2. É dispensável a apresentação das peças referidas nos incisos I e II do caput do art. 1.017 do CPC quando se trata de processo eletrônico, conforme o § 5o do mesmo dispositivo legal. Preliminar de inadmissibilidade recursal rejeitada. 3. Não se admite a penhora de bem alienado fiduciariamente em cumprimento de sentença movido contra devedora fiduciante, ainda que o crédito exequendo tenha natureza propter rem, como os débitos condominiais, porque, enquanto não houver o adimplemento integral do débito, a propriedade resolúvel do imóvel é do credor fiduciário. Precedentes STJ e TJDFT. 4. Anote-se que, no caso em espécie, o imóvel foi avaliado em R$170.000,00 (cento e setenta mil reais), enquanto a dívida atualizada até o mês de agosto/2023 era de R$1.007,94 (um mil e sete reais e noventa e quatro centavos). Ademais, a devedora já depositou em juízo a quantia de R$782,81 (setecentos e oitenta e dois reais e oitenta e um centavos), sobrevindo manifestação de interesse na conciliação de ambas as partes. Esse cenário induz ao reconhecimento de que a manutenção da penhora do imóvel iria, ainda, de encontro ao princípio da menor onerosidade da execução (art. 805 do CPC). 5. Diante desse quadro, merece acolhida a pretensão recursal para reforma da decisão que manteve a penhora sobre o bem imóvel gravado com pacto de alienação fiduciária em garantia. 6. Recurso conhecido e provido.” (Acórdão no 1793781, 07381287620238070000, Relator: SANDRA REVES, 7a Turma Cível, data de julgamento: 29/11/2023, publicado no PJe: 21/12/2023. Pág.: Sem Página Cadastrada.) “DIREITO PROCESSUAL CIVIL. DÉBITO CONDOMINIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. PENHORA DO IMÓVEL PERTENCENTE AO DEVEDOR. IMPOSSIBILIDADE. 1. Não é possível a penhora de bem alienado fiduciariamente, eis que referido bem não integra o patrimônio do devedor. 2. É possível apenas a constrição de eventuais direitos sobre o imóvel, nos termos do art. 835, inciso XII, do CPC. 3. Agravo de instrumento não provido.” (Acórdão no 181365, 07271062120238070000, Relator: ARNOLDO CAMANHO, 4a Turma Cível, data de julgamento: 8/2/2024, publicado no DJE: 6/3/2024. Pág.: Sem Página Cadastrada.) “AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. TAXA DE CONDOMÍNIO. PENHORA DE IMÓVEL OBJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. PENHORA INCIDENTE SOBRE O PRÓPRIO BEM, NÃO SOBRE OS DIREITOS AQUISITIVOS. PROPRIEDADE RESOLÚVEL. CRÉDITO ESTRANHO À GARANTIA. EXPROPRIAÇÃO DO BEM DECORRENTE DA CONSTRIÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. DECISÃO MANTIDA. 1. É inviável que a constrição recaia sobre o próprio imóvel objeto de alienação fiduciária, pois seu domínio resolúvel remanesce sob o poder do credor fiduciário, traduzindo garantia real avençada que perdurará até o efetivo cumprimento das obrigações assumidas pelo devedor, que, a seu turno, retém apenas a posse direta da coisa, cujo domínio está sujeito à condição de realizar a obrigação garantida (Lei no 9.514/97, art. 22; CC, art. 1.361). 2. No caso, a penhora alcançará diretamente o próprio imóvel objeto de alienação fiduciária em garantia, e não os direitos decorrentes dos pagamentos realizados pelo devedor com o fim de saldar os créditos fomentados pela instituição financeira. Ademais, não se afigura viável a expropriação do bem que representa a dívida, proveniente de execução estranha à credora fiduciária, de modo que inviável o deferimento de penhora, de forma a preservar a garantia e o domínio resolúvel que ostenta a beneficiária da garantia real. 3. Assim, resta claro que não é permitida a penhora sobre bem imóvel gravado com pacto de alienação fiduciária em garantia, no qual a parte executada figura como devedora fiduciante. De igual modo, não se mostra possível o seu encaminhamento a hasta pública, com o propósito de angariar recursos financeiros para a satisfação do crédito da parte agravada. 4. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. Decisão mantida.” (Acórdão no 181766, 07332484120238070000, Relator: ROBSON BARBOSA DE AZEVEDO, 7a Turma Cível, data de julgamento: 15/2/2024, publicado no DJE: 4/3/2024. Pág.: Sem Página Cadastrada.) “DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO FISCAL. IMÓVEL GRAVADO COM ÔNUS DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. PENHORA DO PRÓPRIO BEM. IMPOSSIBILIDADE. DECISÃO MANTIDA. Viceja na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça entendimento pela penhorabilidade dos direitos do Devedor/Fiduciante sobre o imóvel. Todavia, verifica-se que a pretensão do Agravante, nos moldes em que deduzida na Primeira Instância e razões do recurso instrumental ora em análise, volta-se para a penhora do próprio imóvel gravado com ônus de alienação fiduciária (art. 11, IV, da Lei n.o 6.830/80), o que não se afigura possível. Agravo de Instrumento desprovido.” (Acórdão no 1198306, 07060064920198070000, Relator: ANGELO PASSARELI, 5a Turma Cível, data de julgamento: 4/9/2019, publicado no DJE: 10/9/2019. Pág.: Sem Página Cadastrada.) Ademais, ainda que a penhora houvesse se realizado de conformidade com o figurino legal, inviável a alienação, na forma como encaminhada. A penhora sobre bem gravado por alienação fiduciária alcança apenas os direitos aquisitivos detidos pelo obrigado fiduciário, ou seja, o equivalente ao que verter. Conseguintemente, inviável a expropriação do imóvel, pois seu domínio resolúvel pertence à credora fiduciária, tornando inviável que seja alienado em execução que lhe é estranha, pois implicaria expropriação de bem no bojo de processo executivo que lhe é alheio, a par de ser ignorada a garantia convencionada. Ajustada a penhora ao regramento legal, a alienação dos direitos constritos, que é improvável, deverá alcançar exclusivamente o equivalente ao pago, ou seja, o conhecido como “ágio”, ou, ainda, deverá o exequente aguardar eventual realização da garantia pela credora fiduciária e somente após a quitação da obrigação garantida aferir se subsistira saldo remanescente passível de lhe ser revertido. A penhora dos direitos aquisitivos, ressalve-se, carece de efetividade, mas, optando o credor pela penhora, à míngua de outro patrimônio, deve ser realizada. Alfim, registre-se que não se desconhece a subsistência de julgado emanado do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que, em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício, é possível a penhora do próprio imóvel que originara o débito, ainda que esteja alienado fiduciariamente, tendo em vista a natureza da dívida condominial, como retrata o julgado que ora se transcreve, in verbis: “CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. NATUREZA PROPTER REM DO DÉBITO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. PENHORA DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. As normas dos arts. 27, § 8o, da Lei no 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do CC/2002, reguladoras do contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, apenas disciplinam as relações jurídicas ente os contratantes, sem alcançar relações jurídicas diversas daquelas, nem se sobrepor a direitos de terceiros não contratantes, como é o caso da relação jurídica entre condomínio edilício e condôminos e do direito do condomínio credor de dívida condominial, a qual mantém sua natureza jurídica propter rem. 2. A natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa. Por isso, se sobreleva ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, na condição de proprietário sujeito à uma condição resolutiva, não pode ser detentor de maiores direitos que o proprietário pleno. 3. Em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao débito, ainda que esteja alienado fiduciariamente, tendo em vista a natureza da dívida condominial, nos termos do art. 1.345 do Código Civil de 2002. 4. Para tanto, o condomínio exequente deve promover também a citação do credor fiduciário, além do devedor fiduciante, a fim de vir aquele integrar a execução para que se possa encontrar a adequada solução para o resgate dos créditos, a qual depende do reconhecimento do dever do proprietário, perante o condomínio, de quitar o débito, sob pena de ter o imóvel penhorado e levado à praceamento. Ao optar pela quitação da dívida, o credor fiduciário se sub-roga nos direitos do exequente e tem regresso contra o condômino executado, o devedor fiduciante. 5. Recurso especial provido.” (REsp n. 2.059.278/SC, relator Ministro Marco Buzzi, relator para acórdão Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 23/5/2023, DJe de 12/9/2023.) Contudo, aludido entendimento não está exposto em precedente vinculante, de molde que viável que seja conferida interpretação e aplicação ao disposto pelo legislador segundo a exegese extraída pelo julgador, conquanto dissonante. O que é exigido, em situações como esta, é que a argumentação alinhada, conquanto dissonante do precedente, esteja devidamente aparelhada em fundamentação juridicamente alinhavada com estofo no direito posto. Essa a exigência afeta a todos os pronunciamentos judiciais. Assim, não obstante os sólidos argumentos desenvolvidos no julgado colacionado, os fundamentos alinhavados conduzem a exegese diversa. O enunciado sumular invocado pelo decisório agravado, ademais, está endereçado a situação de garantia hipotecária, e não ao instituto da alienação fiduciária. Os institutos, não obstante tenham gênese de garantia real, têm particularidades, sobejando a pertinente ao fato de que, na garantia fiduciária, ao credor fiduciante é reservado o próprio domínio resolúvel do bem, conforme expressamente dispõe o legislador civil, deixando o devedor desguarnecido da condição de proprietário, o que não ocorre com a hipoteca. Nela, a garantia incide sobre o bem oferecido, não subsistindo aludida transmissão de propriedade resolúvel. Alinhadas essas considerações e aferido que a penhora alcançara diretamente o próprio imóvel, objeto de alienação fiduciária em garantia e não os direitos decorrentes dos pagamentos realizados pelo devedor com o fim de saldar os créditos fomentados pela instituição financeira, e, ademais, não se afigurando viável a expropriação do bem que a representa proveniente de execução estranha à credora fiduciária, a argumentação formulada no agravo afigura-se revestida de relevância, conferindo plausibilidade ao direito invocado no pertinente à ilegitimidade da penhora. Assim, verificados os pressupostos, o efeito suspensivo reclamado pela agravante deve ser concedido, sendo forçoso reconhecer que o decisório arrostado, confrontando com a relevante fundamentação aduzida, é capaz de lhe trazer prejuízo material de difícil reparação, razão pela qual deve ser suspenso até que a questão em foco seja levada ao Colégio Revisor. A apreensão desses argumentos legitima a agregação ao agravo do efeito suspensivo almejado. Esteado nos argumentos alinhados e lastreado no artigo 1.019, I, do novo estatuto processual, agrego ao agravo o efeito suspensivo ativo postulado para sobrestar os efeitos da decisão arrostada, determinando a paralisação dos atos expropriatórios que têm como objeto o imóvel nomeado até o julgamento deste agravo. Comunique-se à ilustrada prolatora da decisão desafiada. Expedida essa diligência, ao agravado e ao devedor fiduciário para, querendo, responderem ao agravo no prazo que legalmente lhes é assegurado para esse desiderato. Intimem-se. Brasília-DF, 22 de março de 2024. Desembargador TEÓFILO CAETANO Relator [1] - ID Num. 179502358 - Pág. 1/6 (fls. 589/594) – cumprimento sentença.

Inteiro teor:
Vistos etc. Cuida-se de agravo de instrumento, com pedido de efeito suspensivo ativo, interposto pela Caixa Econômica Federal – CEF, na condição de terceira interessada, em face da decisão[1] que, nos autos do cumprimento de sentença manejado pelo agravado – Condomínio CL 105 Loto G Condomínio Estilo Santa Maria I – em desfavor de Marciano Alves Pereira, deferira a penhora do próprio imóvel constituído pelo apartamento no 304, localizado no Lote G, Comércio Local 105, Santa Maria/DF, matrícula no 41.831, do 5o Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal, objeto de contrato de financiamento com alienação fiduciária em garantia no qual figura a agravante como mutuante e credora fiduciária. Essa resolução fora empreendida sob o argumento de que, em consonância com o enunciado da Súmula 478 do Superior Tribunal de Justiça, na execução de crédito relativo a cotas condominiais, aludido crédito possui preferência sobre o hipotecário. Pontuara o julgado guerreado, outrossim, que, em recente julgamento, a Corte Superior de Justiça fixara o entendimento de que, em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício, é possível a penhora do próprio imóvel que originara o débito, ainda que esteja alienado fiduciariamente, tendo em vista a natureza da dívida condominial, nos termos do art. 1.345 do Código Civil. De seu turno, objetiva a agravante, mediante o recebimento do recurso com efeito suspensivo, o sobrestamento dos efeitos da decisão vergastada, e, alfim, a ratificação dessa medida e a reforma do provimento para desconstituição da penhora. Como lastro passível de aparelhar a pretensão reformatória que veiculara, argumentara, em suma, que o imóvel constituído pelo apartamento no 304, localizado no Lote G, Comércio Local 105, Santa Maria/DF, matriculado sob o no 41.831, do 5o Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal, fora-lhe oferecido em alienação fiduciária pelo executado, visando à garantia do débito originário do financiamento que lhe fomentara, destinado à aquisição do próprio imóvel. Esclarecera que o empréstimo deve ser pago em 360 (trezentos e sessenta) prestações mensais, vigendo a garantia até a liquidação do mútuo. Acentuara que, assim, detém a propriedade resolúvel do imóvel penhorado, não se afigurando cabível sua penhora e, sobretudo, sua alienação. Aduzira que, detendo o executado apenas a posse direta do bem, inviável o deferimento da expropriação do imóvel que lhe fora oferecido em garantia, haja vista que não é ele titular do imóvel, pois, em verdade, é a detentora da propriedade resolúvel do bem. Consignara que, devendo ser assegurada efetividade aos atos executórios, inviável que seja realizada a alienação determinada, pois titular do domínio resolução do imóvel, o que torna inócua a constrição, inclusive. Defendera que, portanto, deve a decisão que, preservando a penhora, determinara a alienação do imóvel, ser reformada. O instrumento se afigura correta e adequadamente instruído. É o relatório. Decido. Cuida-se de agravo de instrumento, com pedido de efeito suspensivo ativo, interposto pela Caixa Econômica Federal – CEF, na condição de terceira interessada, em face da decisão que, nos autos do cumprimento de sentença manejado pelo agravado – Condomínio CL 105 Loto G Condomínio Estilo Santa Maria I – em desfavor de Marciano Alves Pereira, deferira a penhora do próprio imóvel constituído pelo apartamento no 304, localizado no Lote G, Comércio Local 105, Santa Maria/DF, matrícula no 41.831, do 5o Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal, objeto de contrato de financiamento com alienação fiduciária em garantia no qual figura a agravante como mutuante e credora fiduciária. Essa resolução fora empreendida sob o argumento de que, em consonância com o enunciado da Súmula 478 do Superior Tribunal de Justiça, na execução de crédito relativo a cotas condominiais, aludido crédito possui preferência sobre o hipotecário. Pontuara o julgado guerreado, outrossim, que, em recente julgamento, a Corte Superior de Justiça fixara o entendimento de que, em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício, é possível a penhora do próprio imóvel que originara o débito, ainda que esteja alienado fiduciariamente, tendo em vista a natureza da dívida condominial, nos termos do art. 1.345 do Código Civil. De seu turno, objetiva a agravante, mediante o recebimento do recurso com efeito suspensivo, o sobrestamento dos efeitos da decisão vergastada, e, alfim, a ratificação dessa medida e a reforma do provimento para desconstituição da penhora. De acordo com o aduzido, o objeto deste agravo está circunscrito à aferição da viabilidade de do próprio imóvel que gerara as parcelas condominiais perseguidas ser penhorado e expropriado, conquanto afetado por direito real de garantia traduzido em alienação fiduciária. Pontuara a matéria devolvida a reexame e delimitado o lastro invocado como apto a ensejar o acolhimento da pretensão reformatória que estampa, passo a examinar o pedido de liminar. Inicialmente convém ressaltar que, de conformidade com o que se infere dos autos, de fato, a constrição judicial determinada pelo provimento guerreado recaíra diretamente sobre o imóvel individualizado, que adquirira o executado com o importe mutuado pela agravante e, em contrapartida, lhe fora oferecido em garantia. Sob essa realidade ressoa que a penhora, na forma como efetivada, não afigura-se possível, muito menos a alienação que está em vias de ser realizada, porquanto ignora o fato de que o devedor não é o titular da propriedade plena do bem, pois seu domínio resolúvel está reservado, em verdade, à credora fiduciária. De acordo com o disposto no art. 22 da Lei n. 9.514/1997, a alienação fiduciária “é negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel”. Nesses casos, a propriedade permanece com o credor fiduciário até o cumprimento das obrigações acordadas, ou seja, até o pagamento da obrigação garantida, podendo o devedor, a partir desse momento, exigir a outorga de escritura definitiva, nos moldes do art. 25 do mesmo diploma legal. Na hipótese, incide sobre o imóvel penhorado alienação fiduciária em garantia em favor da agravante, decorrente do financiamento que fomentara ao executado, que, inclusive, viabilizara a aquisição do apartamento. Conforme pontuado, o alienante fiduciário, ao oferecer em garantia bem da sua propriedade, continua na posse direta da coisa, sendo sua propriedade indireta, ou seja, o domínio resolúvel, outorgada ao credor fiduciário até o adimplemento da obrigação garantida. Sob essa realidade é que a constrição determina se afigura desguarnecida, pois a penhora somente pode alcançar patrimônio disponível do executado. Com efeito, o bem alienado fiduciariamente não pode ser penhorado para satisfação de obrigação diversa daquela cujo adimplemento garante. A realização de obrigação diversa via da expropriação do bem alienado em garantia, destarte, depende de eventual realização da garantia. A penhora, no caso, somente pode alcançar, enquanto não realizado o débito garantido, os direitos aquisitivos detidos pelo devedor, jamais o imóvel, pois não pertencente ao devedor fiduciário. Deve ser registrado que, no caso, ainda não ocorrera a quitação das parcelas contratadas decorrentes do financiamento garantido, de modo que a propriedade fiduciária resolúvel permanece com a agravante, credora fiduciária. O devedor que integra angularidade passiva da execução manejada pelo agravado detém apenas a posse direta e o direito real de aquisição do bem, desde que adimplidas as obrigações que ensejaram a estipulação da garantia. Nesse sentido é o disposto no artigo 1.361 do Código Civil, in verbis: Art. 1.361. Considera-se fiduciária a propriedade resolúvel de coisa móvel infungível que o devedor, com escopo de garantia, transfere ao credor. §1o Constitui-se a propriedade fiduciária com o registro do contrato, celebrado por instrumento público ou particular, que lhe serve de título, no Registro de Títulos e Documentos do domicílio do devedor, ou, em se tratando de veículos, na repartição competente para o licenciamento, fazendo-se a anotação no certificado de registro. §2o Com a constituição da propriedade fiduciária, dá-se o desdobramento da posse, tornando-se o devedor possuidor direto da coisa. §3o A propriedade superveniente, adquirida pelo devedor, torna eficaz, desde o arquivamento, a transferência da propriedade fiduciária.” Nesse contexto, o que se afigurara possível é a constrição dos direitos detidos pelo executado sobre o imóvel que oferecera em garantia fiduciária das obrigações que assumira junto à agravante, credora fiduciária, e não a constrição do próprio imóvel, mormente porque efetivamente seu domínio resolúvel pertence à destinatária da garantia que representa até que haja a completa resolução das obrigações que garante. É que, frise-se novamente, o domínio pleno do imóvel não é detido pelo executado e, não tendo a agravante participado da relação jurídica processual da qual emergira o título executivo, não sobeja possível a penhora do imóvel cujo domínio resolúvel lhe está afetado para realização de crédito de terceiro. Para tanto, afigura-se necessário aguardar a quitação da obrigação pelo devedor e a consequente resolução da propriedade fiduciária. A título ilustrativo deve ser registrado que o entendimento pretoriano que há muito se estratificara é no sentido de que, na forma do apregoado pelo artigo 835, inciso XIII, do estatuto processual, ressoa viável apenas a penhora de direito detido pelo executado decorrente de contrato de alienação fiduciária, não a penhora do próprio imóvel. É que, assumindo a obrigação de solver as prestações derivadas do contrato garantido por alienação fiduciária e tendo pago as parcelas vencidas, ao devedor fiduciário já remanesce saldo proveniente do que pagara após a eventual execução da garantia, e, outrossim, se quitado integralmente o empréstimo, a propriedade e posse do bem que representa a garantia restarão consolidadas em suas mãos. Emergindo das prestações solvidas direito materialmente aferível afigura-se viável, então, que, à míngua de outros bens e de acordo com o interesse manifestado pelo próprio credor, conquanto inócua a medida, sejam penhorados os direitos detidos pelo obrigado fiduciário no seio de execução que tem como objeto obrigação diversa da garantida fiduciariamente. Como é cediço, o alienante fiduciário, ao oferecer em garantia bem da sua propriedade, continua na posse direta da coisa, sendo sua propriedade indireta, ou seja, o domínio resolúvel, outorgada ao credor fiduciário até o adimplemento da obrigação garantida. Ante essa circunstância, o bem alienado fiduciariamente não pode ser penhorado para a satisfação de obrigação diversa daquela cujo adimplemento garante. Contudo, detendo o alienante fiduciário direitos sobre a coisa, vez que continua na sua posse e solve parcelas provenientes da obrigação que garante, são passíveis de constrição. Ora, o simples fato de o alienante fiduciário continuar na posse do bem e amortizar a obrigação garantida fiduciariamente lhe irradia direitos. Esses direitos, portanto, revestem-se de expressão pecuniária e são passíveis de constrição, consoante dispõe expressamente o artigo 835, inciso XIII, do CPC. Esse é o entendimento há muito firmado por essa egrégia Corte de Justiça sobre a matéria, consoante atestam os arestos adiante sumariados: “AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROCESSUAL CIVIL. PRELIMINAR DE INADMISSIBILIDADE RECURSAL. ART. 1.017 DO CPC. AUTOS ELETRÔNICOS. JUNTADA DE DOCUMENTOS NÃO OBRIGATÓRIA. PRELIMINAR REJEITADA. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. DÍVIDA CONDOMINIAL. PENHORA DE IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. IMPOSSIBILIDADE. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. 1. Trata-se de agravo de instrumento interposto por instituição financeira, credora fiduciária, contra decisão que, nos autos de cumprimento de sentença movido contra devedora fiduciante, rejeitou a impugnação à penhora de imóvel alienado fiduciariamente. 2. É dispensável a apresentação das peças referidas nos incisos I e II do caput do art. 1.017 do CPC quando se trata de processo eletrônico, conforme o § 5o do mesmo dispositivo legal. Preliminar de inadmissibilidade recursal rejeitada. 3. Não se admite a penhora de bem alienado fiduciariamente em cumprimento de sentença movido contra devedora fiduciante, ainda que o crédito exequendo tenha natureza propter rem, como os débitos condominiais, porque, enquanto não houver o adimplemento integral do débito, a propriedade resolúvel do imóvel é do credor fiduciário. Precedentes STJ e TJDFT. 4. Anote-se que, no caso em espécie, o imóvel foi avaliado em R$170.000,00 (cento e setenta mil reais), enquanto a dívida atualizada até o mês de agosto/2023 era de R$1.007,94 (um mil e sete reais e noventa e quatro centavos). Ademais, a devedora já depositou em juízo a quantia de R$782,81 (setecentos e oitenta e dois reais e oitenta e um centavos), sobrevindo manifestação de interesse na conciliação de ambas as partes. Esse cenário induz ao reconhecimento de que a manutenção da penhora do imóvel iria, ainda, de encontro ao princípio da menor onerosidade da execução (art. 805 do CPC). 5. Diante desse quadro, merece acolhida a pretensão recursal para reforma da decisão que manteve a penhora sobre o bem imóvel gravado com pacto de alienação fiduciária em garantia. 6. Recurso conhecido e provido.” (Acórdão no 1793781, 07381287620238070000, Relator: SANDRA REVES, 7a Turma Cível, data de julgamento: 29/11/2023, publicado no PJe: 21/12/2023. Pág.: Sem Página Cadastrada.) “DIREITO PROCESSUAL CIVIL. DÉBITO CONDOMINIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. PENHORA DO IMÓVEL PERTENCENTE AO DEVEDOR. IMPOSSIBILIDADE. 1. Não é possível a penhora de bem alienado fiduciariamente, eis que referido bem não integra o patrimônio do devedor. 2. É possível apenas a constrição de eventuais direitos sobre o imóvel, nos termos do art. 835, inciso XII, do CPC. 3. Agravo de instrumento não provido.” (Acórdão no 181365, 07271062120238070000, Relator: ARNOLDO CAMANHO, 4a Turma Cível, data de julgamento: 8/2/2024, publicado no DJE: 6/3/2024. Pág.: Sem Página Cadastrada.) “AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. TAXA DE CONDOMÍNIO. PENHORA DE IMÓVEL OBJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. PENHORA INCIDENTE SOBRE O PRÓPRIO BEM, NÃO SOBRE OS DIREITOS AQUISITIVOS. PROPRIEDADE RESOLÚVEL. CRÉDITO ESTRANHO À GARANTIA. EXPROPRIAÇÃO DO BEM DECORRENTE DA CONSTRIÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. DECISÃO MANTIDA. 1. É inviável que a constrição recaia sobre o próprio imóvel objeto de alienação fiduciária, pois seu domínio resolúvel remanesce sob o poder do credor fiduciário, traduzindo garantia real avençada que perdurará até o efetivo cumprimento das obrigações assumidas pelo devedor, que, a seu turno, retém apenas a posse direta da coisa, cujo domínio está sujeito à condição de realizar a obrigação garantida (Lei no 9.514/97, art. 22; CC, art. 1.361). 2. No caso, a penhora alcançará diretamente o próprio imóvel objeto de alienação fiduciária em garantia, e não os direitos decorrentes dos pagamentos realizados pelo devedor com o fim de saldar os créditos fomentados pela instituição financeira. Ademais, não se afigura viável a expropriação do bem que representa a dívida, proveniente de execução estranha à credora fiduciária, de modo que inviável o deferimento de penhora, de forma a preservar a garantia e o domínio resolúvel que ostenta a beneficiária da garantia real. 3. Assim, resta claro que não é permitida a penhora sobre bem imóvel gravado com pacto de alienação fiduciária em garantia, no qual a parte executada figura como devedora fiduciante. De igual modo, não se mostra possível o seu encaminhamento a hasta pública, com o propósito de angariar recursos financeiros para a satisfação do crédito da parte agravada. 4. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. Decisão mantida.” (Acórdão no 181766, 07332484120238070000, Relator: ROBSON BARBOSA DE AZEVEDO, 7a Turma Cível, data de julgamento: 15/2/2024, publicado no DJE: 4/3/2024. Pág.: Sem Página Cadastrada.) “DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO FISCAL. IMÓVEL GRAVADO COM ÔNUS DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. PENHORA DO PRÓPRIO BEM. IMPOSSIBILIDADE. DECISÃO MANTIDA. Viceja na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça entendimento pela penhorabilidade dos direitos do Devedor/Fiduciante sobre o imóvel. Todavia, verifica-se que a pretensão do Agravante, nos moldes em que deduzida na Primeira Instância e razões do recurso instrumental ora em análise, volta-se para a penhora do próprio imóvel gravado com ônus de alienação fiduciária (art. 11, IV, da Lei n.o 6.830/80), o que não se afigura possível. Agravo de Instrumento desprovido.” (Acórdão no 1198306, 07060064920198070000, Relator: ANGELO PASSARELI, 5a Turma Cível, data de julgamento: 4/9/2019, publicado no DJE: 10/9/2019. Pág.: Sem Página Cadastrada.) Ademais, ainda que a penhora houvesse se realizado de conformidade com o figurino legal, inviável a alienação, na forma como encaminhada. A penhora sobre bem gravado por alienação fiduciária alcança apenas os direitos aquisitivos detidos pelo obrigado fiduciário, ou seja, o equivalente ao que verter. Conseguintemente, inviável a expropriação do imóvel, pois seu domínio resolúvel pertence à credora fiduciária, tornando inviável que seja alienado em execução que lhe é estranha, pois implicaria expropriação de bem no bojo de processo executivo que lhe é alheio, a par de ser ignorada a garantia convencionada. Ajustada a penhora ao regramento legal, a alienação dos direitos constritos, que é improvável, deverá alcançar exclusivamente o equivalente ao pago, ou seja, o conhecido como “ágio”, ou, ainda, deverá o exequente aguardar eventual realização da garantia pela credora fiduciária e somente após a quitação da obrigação garantida aferir se subsistira saldo remanescente passível de lhe ser revertido. A penhora dos direitos aquisitivos, ressalve-se, carece de efetividade, mas, optando o credor pela penhora, à míngua de outro patrimônio, deve ser realizada. Alfim, registre-se que não se desconhece a subsistência de julgado emanado do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que, em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício, é possível a penhora do próprio imóvel que originara o débito, ainda que esteja alienado fiduciariamente, tendo em vista a natureza da dívida condominial, como retrata o julgado que ora se transcreve, in verbis: “CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. NATUREZA PROPTER REM DO DÉBITO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. PENHORA DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. As normas dos arts. 27, § 8o, da Lei no 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do CC/2002, reguladoras do contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, apenas disciplinam as relações jurídicas ente os contratantes, sem alcançar relações jurídicas diversas daquelas, nem se sobrepor a direitos de terceiros não contratantes, como é o caso da relação jurídica entre condomínio edilício e condôminos e do direito do condomínio credor de dívida condominial, a qual mantém sua natureza jurídica propter rem. 2. A natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa. Por isso, se sobreleva ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, na condição de proprietário sujeito à uma condição resolutiva, não pode ser detentor de maiores direitos que o proprietário pleno. 3. Em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao débito, ainda que esteja alienado fiduciariamente, tendo em vista a natureza da dívida condominial, nos termos do art. 1.345 do Código Civil de 2002. 4. Para tanto, o condomínio exequente deve promover também a citação do credor fiduciário, além do devedor fiduciante, a fim de vir aquele integrar a execução para que se possa encontrar a adequada solução para o resgate dos créditos, a qual depende do reconhecimento do dever do proprietário, perante o condomínio, de quitar o débito, sob pena de ter o imóvel penhorado e levado à praceamento. Ao optar pela quitação da dívida, o credor fiduciário se sub-roga nos direitos do exequente e tem regresso contra o condômino executado, o devedor fiduciante. 5. Recurso especial provido.” (REsp n. 2.059.278/SC, relator Ministro Marco Buzzi, relator para acórdão Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 23/5/2023, DJe de 12/9/2023.) Contudo, aludido entendimento não está exposto em precedente vinculante, de molde que viável que seja conferida interpretação e aplicação ao disposto pelo legislador segundo a exegese extraída pelo julgador, conquanto dissonante. O que é exigido, em situações como esta, é que a argumentação alinhada, conquanto dissonante do precedente, esteja devidamente aparelhada em fundamentação juridicamente alinhavada com estofo no direito posto. Essa a exigência afeta a todos os pronunciamentos judiciais. Assim, não obstante os sólidos argumentos desenvolvidos no julgado colacionado, os fundamentos alinhavados conduzem a exegese diversa. O enunciado sumular invocado pelo decisório agravado, ademais, está endereçado a situação de garantia hipotecária, e não ao instituto da alienação fiduciária. Os institutos, não obstante tenham gênese de garantia real, têm particularidades, sobejando a pertinente ao fato de que, na garantia fiduciária, ao credor fiduciante é reservado o próprio domínio resolúvel do bem, conforme expressamente dispõe o legislador civil, deixando o devedor desguarnecido da condição de proprietário, o que não ocorre com a hipoteca. Nela, a garantia incide sobre o bem oferecido, não subsistindo aludida transmissão de propriedade resolúvel. Alinhadas essas considerações e aferido que a penhora alcançara diretamente o próprio imóvel, objeto de alienação fiduciária em garantia e não os direitos decorrentes dos pagamentos realizados pelo devedor com o fim de saldar os créditos fomentados pela instituição financeira, e, ademais, não se afigurando viável a expropriação do bem que a representa proveniente de execução estranha à credora fiduciária, a argumentação formulada no agravo afigura-se revestida de relevância, conferindo plausibilidade ao direito invocado no pertinente à ilegitimidade da penhora. Assim, verificados os pressupostos, o efeito suspensivo reclamado pela agravante deve ser concedido, sendo forçoso reconhecer que o decisório arrostado, confrontando com a relevante fundamentação aduzida, é capaz de lhe trazer prejuízo material de difícil reparação, razão pela qual deve ser suspenso até que a questão em foco seja levada ao Colégio Revisor. A apreensão desses argumentos legitima a agregação ao agravo do efeito suspensivo almejado. Esteado nos argumentos alinhados e lastreado no artigo 1.019, I, do novo estatuto processual, agrego ao agravo o efeito suspensivo ativo postulado para sobrestar os efeitos da decisão arrostada, determinando a paralisação dos atos expropriatórios que têm como objeto o imóvel nomeado até o julgamento deste agravo. Comunique-se à ilustrada prolatora da decisão desafiada. Expedida essa diligência, ao agravado e ao devedor fiduciário para, querendo, responderem ao agravo no prazo que legalmente lhes é assegurado para esse desiderato. Intimem-se. Brasília-DF, 22 de março de 2024. Desembargador TEÓFILO CAETANO Relator [1] - ID Num. 179502358 - Pág. 1/6 (fls. 589/594) – cumprimento sentença.