Tribunal: TJDFT
Processo: 0704537-69.2023.8.07.0018
Órgão julgador: FÁBIO EDUARDO MARQUES
Órgão colegiado: 5a Turma Cível
Data de publicação: 2024-01-19

Ementa:
Processo : 0704537-69.2023.8.07.0018 DECISÃO Cuida-se de apelação da sentença (id. 54837964) proferida na ação de SUD – CONSTRUÇÕES E MONTAGENS LTDA proposta em face da TERRACAP, buscando a rescisão dos contratos de compra e venda de imóveis entre as partes, com a restituição dos valores pagos. Adoto, em parte, relatório da sentença: Segundo o exposto na inicial, a autora adquiriu da TERRACAP dois imóveis localizados em Samambaia. Pagou a prestação de entrada, os tributos incidentes e os emolumentos. Diz que os boletos para pagamento das prestações deveriam ter sido encaminhados para a autora, mas não recebeu. O administrador emitiu os boletos para pagamento após acesso ao sistema. Afirma ter efetuado o pagamento das prestações de dezembro de 2021 a novembro de 2022. Narra que acreditou estar quitando as prestações de ambos os imóveis. Afirma ter sido surpreendida ao receber notificação para pagamento de prestações vencidas referentes a um dos lotes. Alega que a notificação é ilegal, porque não configurado atraso de mais de 90 dias. Junto à TERRACAP, verificou que apenas um dos imóveis se encontra cadastrado, com geração dos boletos, o que gerou a notificação indevida. Em face disso, relata que decidiu paralisar os pagamentos. Argumenta que o erro da TERRACAP inviabiliza o negócio realizado. Aponta descumprimento dos contratos por parte da TERRACAP. Em vista disso, pretende a rescisão dos contratos, com a restituição de todos os valores pagos, inclusive tributos e emolumentos. O requerimento de tutela de urgência foi indeferido (ID 158006868). Citada, a TERRACAP ofertou contestação (ID 126547097). Não suscitou preliminares. No mérito, afirma que a relação vigente entre a autora e a Terracap não é regida pelas normas insertas no CDC, visto que a atividade da empresa pública não se compatibiliza com o conceito de “comercialização de produtos”, razão pela qual a TERRACAP não está enquadrada no conceito de fornecedora, já que não há entre os contratantes relação de consumo. Diz que nas relações contratuais com a Terracap não se cogita aplicação do CDC, por se tratar de imóvel adquirido de empresa pública por meio de procedimento licitatório. Alega que é incontroverso que a obrigação de retirada dos boletos é exclusiva do adquirente, sendo falsa a afirmação de que a Terracap deveria ter encaminhado boletos a autora. Ressalta que foram encaminhados e-mails para a autora a fim de informar como funciona a expedição dos boletos. Aduz que requerente sustenta que teria sido induzida a erro em razão do valor do boleto, contudo, não procede, visto que considera que o financiamento seria sem juros, mesmo tendo reconhecido que havia financiado o imóvel através do sistema SAC de amortização. Esclarece que os boletos expedidos constam expressamente o contrato e o imóvel a que se referem. Expõe que o fato de a autora ter acreditado que pagou em um boleto a prestação dos dois contratos não se sustenta, em razão de ter ignorado a atualização monetária e os juros contratados, bem como consta nos boletos expressamente o contrato e o imóvel a que se refere. Argumenta que a autora deveria ter se dirigido à empresa para solucionar a questão, contudo, apenas pagou 12 parcelas do lote 39 e nenhuma do lote 40, bem como, somente após o início da execução da garantia fiduciária teria buscado solucionar a questão. Salienta que, de acordo com o documento de ID 156941502, quando a autora procurou a empresa, haviam 15 parcelas em atraso do lote 40 e 03 do lote 39, ou seja, em ambos os contratos já era possível a execução da garantia fiduciária, mesmo se tivesse ocorrido o pagamento de 12 parcelas. Alerta que a autora pretende se valer da rescisão contratual para tentar esquivar-se das consequências de sua inadimplência, sobretudo em razão do atual entendimento do TJDFT, no sentido de que não ser possível rescisão em contrato gravado com alienação fiduciária, no caso de inadimplência. Informa que a requerente pretende evitar a execução da garantia fiduciária e o cumprimento das disposições contratuais, porquanto importa na realização prática de direito real de garantia previsto no instrumento negocial em favor da parte credora. Realça que a requerente não pretende se desfazer de um imóvel, mas, na realidade, esquivar-se da dívida pecuniária líquida e voluntariamente assumida, imputando todos os seus ônus à empresa pública. Por fim, pugna pela improcedência da demanda. Acrescento que o Juízo a quo julgou improcedentes os pedidos. Pontuou que as falhas imputadas à ré na emissão dos boletos inexistiram. Ressaltou que “eventual erro no valor do boleto poderia ser resolvido diretamente com a TERRACAP, o que não restou demonstrado nos autos, além disso, demonstra a intenção deliberada em não realizar o pagamento”. Aduziu que os contratos contêm cláusula de alienação fiduciária em garantia e, por isso, eventual interesse do devedor na resilição do negócio deve ser resolvido à luz da Lei 9.514/97, seguindo o trâmite regular de venda do bem em leilão. Recorre a autora (id. 54837967). Sustenta a nulidade da sentença por julgamento citra petita, porque não houve apreciação do pedido de produção de prova pericial, bem assim por cerceamento do de defesa, porque “o cálculo matemático do valor das parcelas realizado pela Apelante não foi suficiente, fazendo-se imprescindível a realização de perícia contábil para interpretar e demonstrar quais seriam os valores corretos a serem pagos”. Defende ser imprescindível a prova pericial requerida, argumentando que, “se o importante é o cumprimento do contrato, necessário se faz averiguar se os valores pagos condizem ou não com as normas contratuais e isso depende de cálculo matemático complexo, haja vista que os índices aplicáveis remetem ao Sistema SAC de Amortização ou Sistema Price, cujo domínio é do profissional contador e não do juiz ou do advogado”. Assevera que deve ser reconhecido o erro material cometido pela apelada, ao entregar boletos para pagamento de apenas o lote 39, deixando de lançar o lote 40. Alega que, ao ser notificada “para purga da mora em relação ao Lote 40, procurou a Apelada para tentar solucionar o erro cometido por culpa exclusiva desta última, quando o servidor verificou que de fato só havia o cadastro do Lote 39 no sistema que gera os boletos, fato que fez com que a Apelante fosse notificada indevidamente”. Requer a tutela de urgência recursal para suspender a “exigibilidade das parcelas mensais, com efeito retroativo à data do último pagamento” e, no mérito, a reforma da sentença, a fim de julgar procedente o pedido inicial. Contrarrazões apresentadas (id. 54837971), pelo não provimento do recurso. É o relatório. Analiso o pedido liminar. A tutela de urgência deve ser concedida quando houver elementos nos autos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo, nos termos do art. 300, do CPC. Na espécie, não vislumbro a presença de requisitos para a concessão do pedido liminar. Inicialmente, necessário registrar que, no julgamento do REsp 1.891.498/SP sob o rito dos recursos repetitivos, o Superior Tribunal de Justiça firmou tese jurídica para o Tema Repetitivo 1095, no sentido de que “em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei no 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor”. Dito isso, por mais que a apelante alegue não ter dado causa ao inadimplemento contratual, essa não foi a conclusão da sentença, após exame das provas dos autos. A propósito, a alegação de cerceamento de defesa por indeferimento da prova pericial não é evidente, considerando que a questão que se apresenta em primeiro plano é verificar se a falta de envio do boleto referente ao um dos contratos justifica o atraso no pagamento das parcelas. Para isso, a priori, a prova pericial não é imprescindível. Fato é que, em exame das provas dos autos, a sentença concluiu que a apelante deu causa à rescisão contratual, ao não buscar, em tempo hábil, solução do caso, ainda, por ter suspendido o pagamento das parcelas referentes ao lote 39, apesar de ter recebido o respectivo boleto. Nesse contexto, estando a sentença embasada no exame das provas em conformidade com o conjunto fático-probatório, inviável rever essa conclusão em sede preliminar. Daí a ausência de probabilidade do direito. Também não evidencio o perigo da demora, por aguardar o julgamento colegiado. Seja porque não foi demonstrada a impossibilidade de pagamento das parcelas, seja porque a pretensão buscada pela autora, em tese, poderá ser alcançada ao final, no enxame de mérito, caso provido o recurso. Aliás, cumpre anotar que a tutela provisória de urgência, que ora é renovada em sede recursal, foi indeferida na origem, por ocasião do recebimento da inicial, inexistindo alteração fática ou jurídica para amparar reiteração do pedido, ainda mais porque julgado improcedente o pedido autoral. Enfim, considerando que o deferimento da tutela de urgência exige evidenciar, de plano, a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo, a ausência de um dos requisitos de lei impõe o seu indeferimento. Ante o exposto, indefiro a liminar. Intime-se. Após, à conclusão para relatório e pauta. Brasília – DF, 18 de janeiro de 2024. FÁBIO EDUARDO MARQUES Relator

Inteiro teor:
Processo : 0704537-69.2023.8.07.0018 DECISÃO Cuida-se de apelação da sentença (id. 54837964) proferida na ação de SUD – CONSTRUÇÕES E MONTAGENS LTDA proposta em face da TERRACAP, buscando a rescisão dos contratos de compra e venda de imóveis entre as partes, com a restituição dos valores pagos. Adoto, em parte, relatório da sentença: Segundo o exposto na inicial, a autora adquiriu da TERRACAP dois imóveis localizados em Samambaia. Pagou a prestação de entrada, os tributos incidentes e os emolumentos. Diz que os boletos para pagamento das prestações deveriam ter sido encaminhados para a autora, mas não recebeu. O administrador emitiu os boletos para pagamento após acesso ao sistema. Afirma ter efetuado o pagamento das prestações de dezembro de 2021 a novembro de 2022. Narra que acreditou estar quitando as prestações de ambos os imóveis. Afirma ter sido surpreendida ao receber notificação para pagamento de prestações vencidas referentes a um dos lotes. Alega que a notificação é ilegal, porque não configurado atraso de mais de 90 dias. Junto à TERRACAP, verificou que apenas um dos imóveis se encontra cadastrado, com geração dos boletos, o que gerou a notificação indevida. Em face disso, relata que decidiu paralisar os pagamentos. Argumenta que o erro da TERRACAP inviabiliza o negócio realizado. Aponta descumprimento dos contratos por parte da TERRACAP. Em vista disso, pretende a rescisão dos contratos, com a restituição de todos os valores pagos, inclusive tributos e emolumentos. O requerimento de tutela de urgência foi indeferido (ID 158006868). Citada, a TERRACAP ofertou contestação (ID 126547097). Não suscitou preliminares. No mérito, afirma que a relação vigente entre a autora e a Terracap não é regida pelas normas insertas no CDC, visto que a atividade da empresa pública não se compatibiliza com o conceito de “comercialização de produtos”, razão pela qual a TERRACAP não está enquadrada no conceito de fornecedora, já que não há entre os contratantes relação de consumo. Diz que nas relações contratuais com a Terracap não se cogita aplicação do CDC, por se tratar de imóvel adquirido de empresa pública por meio de procedimento licitatório. Alega que é incontroverso que a obrigação de retirada dos boletos é exclusiva do adquirente, sendo falsa a afirmação de que a Terracap deveria ter encaminhado boletos a autora. Ressalta que foram encaminhados e-mails para a autora a fim de informar como funciona a expedição dos boletos. Aduz que requerente sustenta que teria sido induzida a erro em razão do valor do boleto, contudo, não procede, visto que considera que o financiamento seria sem juros, mesmo tendo reconhecido que havia financiado o imóvel através do sistema SAC de amortização. Esclarece que os boletos expedidos constam expressamente o contrato e o imóvel a que se referem. Expõe que o fato de a autora ter acreditado que pagou em um boleto a prestação dos dois contratos não se sustenta, em razão de ter ignorado a atualização monetária e os juros contratados, bem como consta nos boletos expressamente o contrato e o imóvel a que se refere. Argumenta que a autora deveria ter se dirigido à empresa para solucionar a questão, contudo, apenas pagou 12 parcelas do lote 39 e nenhuma do lote 40, bem como, somente após o início da execução da garantia fiduciária teria buscado solucionar a questão. Salienta que, de acordo com o documento de ID 156941502, quando a autora procurou a empresa, haviam 15 parcelas em atraso do lote 40 e 03 do lote 39, ou seja, em ambos os contratos já era possível a execução da garantia fiduciária, mesmo se tivesse ocorrido o pagamento de 12 parcelas. Alerta que a autora pretende se valer da rescisão contratual para tentar esquivar-se das consequências de sua inadimplência, sobretudo em razão do atual entendimento do TJDFT, no sentido de que não ser possível rescisão em contrato gravado com alienação fiduciária, no caso de inadimplência. Informa que a requerente pretende evitar a execução da garantia fiduciária e o cumprimento das disposições contratuais, porquanto importa na realização prática de direito real de garantia previsto no instrumento negocial em favor da parte credora. Realça que a requerente não pretende se desfazer de um imóvel, mas, na realidade, esquivar-se da dívida pecuniária líquida e voluntariamente assumida, imputando todos os seus ônus à empresa pública. Por fim, pugna pela improcedência da demanda. Acrescento que o Juízo a quo julgou improcedentes os pedidos. Pontuou que as falhas imputadas à ré na emissão dos boletos inexistiram. Ressaltou que “eventual erro no valor do boleto poderia ser resolvido diretamente com a TERRACAP, o que não restou demonstrado nos autos, além disso, demonstra a intenção deliberada em não realizar o pagamento”. Aduziu que os contratos contêm cláusula de alienação fiduciária em garantia e, por isso, eventual interesse do devedor na resilição do negócio deve ser resolvido à luz da Lei 9.514/97, seguindo o trâmite regular de venda do bem em leilão. Recorre a autora (id. 54837967). Sustenta a nulidade da sentença por julgamento citra petita, porque não houve apreciação do pedido de produção de prova pericial, bem assim por cerceamento do de defesa, porque “o cálculo matemático do valor das parcelas realizado pela Apelante não foi suficiente, fazendo-se imprescindível a realização de perícia contábil para interpretar e demonstrar quais seriam os valores corretos a serem pagos”. Defende ser imprescindível a prova pericial requerida, argumentando que, “se o importante é o cumprimento do contrato, necessário se faz averiguar se os valores pagos condizem ou não com as normas contratuais e isso depende de cálculo matemático complexo, haja vista que os índices aplicáveis remetem ao Sistema SAC de Amortização ou Sistema Price, cujo domínio é do profissional contador e não do juiz ou do advogado”. Assevera que deve ser reconhecido o erro material cometido pela apelada, ao entregar boletos para pagamento de apenas o lote 39, deixando de lançar o lote 40. Alega que, ao ser notificada “para purga da mora em relação ao Lote 40, procurou a Apelada para tentar solucionar o erro cometido por culpa exclusiva desta última, quando o servidor verificou que de fato só havia o cadastro do Lote 39 no sistema que gera os boletos, fato que fez com que a Apelante fosse notificada indevidamente”. Requer a tutela de urgência recursal para suspender a “exigibilidade das parcelas mensais, com efeito retroativo à data do último pagamento” e, no mérito, a reforma da sentença, a fim de julgar procedente o pedido inicial. Contrarrazões apresentadas (id. 54837971), pelo não provimento do recurso. É o relatório. Analiso o pedido liminar. A tutela de urgência deve ser concedida quando houver elementos nos autos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo, nos termos do art. 300, do CPC. Na espécie, não vislumbro a presença de requisitos para a concessão do pedido liminar. Inicialmente, necessário registrar que, no julgamento do REsp 1.891.498/SP sob o rito dos recursos repetitivos, o Superior Tribunal de Justiça firmou tese jurídica para o Tema Repetitivo 1095, no sentido de que “em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei no 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor”. Dito isso, por mais que a apelante alegue não ter dado causa ao inadimplemento contratual, essa não foi a conclusão da sentença, após exame das provas dos autos. A propósito, a alegação de cerceamento de defesa por indeferimento da prova pericial não é evidente, considerando que a questão que se apresenta em primeiro plano é verificar se a falta de envio do boleto referente ao um dos contratos justifica o atraso no pagamento das parcelas. Para isso, a priori, a prova pericial não é imprescindível. Fato é que, em exame das provas dos autos, a sentença concluiu que a apelante deu causa à rescisão contratual, ao não buscar, em tempo hábil, solução do caso, ainda, por ter suspendido o pagamento das parcelas referentes ao lote 39, apesar de ter recebido o respectivo boleto. Nesse contexto, estando a sentença embasada no exame das provas em conformidade com o conjunto fático-probatório, inviável rever essa conclusão em sede preliminar. Daí a ausência de probabilidade do direito. Também não evidencio o perigo da demora, por aguardar o julgamento colegiado. Seja porque não foi demonstrada a impossibilidade de pagamento das parcelas, seja porque a pretensão buscada pela autora, em tese, poderá ser alcançada ao final, no enxame de mérito, caso provido o recurso. Aliás, cumpre anotar que a tutela provisória de urgência, que ora é renovada em sede recursal, foi indeferida na origem, por ocasião do recebimento da inicial, inexistindo alteração fática ou jurídica para amparar reiteração do pedido, ainda mais porque julgado improcedente o pedido autoral. Enfim, considerando que o deferimento da tutela de urgência exige evidenciar, de plano, a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo, a ausência de um dos requisitos de lei impõe o seu indeferimento. Ante o exposto, indefiro a liminar. Intime-se. Após, à conclusão para relatório e pauta. Brasília – DF, 18 de janeiro de 2024. FÁBIO EDUARDO MARQUES Relator